第一篇：物業(yè)費的玄機

物業(yè)費也是有玄機的哦

首先是物業(yè)公司如果不是開發(fā)商自己的，那么就必須為開發(fā)商墊付前期的資金，然后才能夠取得物業(yè)的經(jīng)營權(quán)，開發(fā)商最后一般不會歸還這墊付的資金的，而是把尾房甩給物業(yè)公司，這就是物業(yè)公司一大筆歷史成本；再者就是業(yè)主的欠費問題，每個樓盤欠費10-30%都是很正常的，即使是不錯的10%的欠費，這部分就已經(jīng)是物業(yè)公司的法定利潤了，而且欠費的業(yè)主一般是連同供暖等費用一起欠，而這些費用比物業(yè)費用多，因此欠費對于物業(yè)公司收益的蠶食是每一個物業(yè)公司的心病；

還有就是有不良業(yè)主進行偷水偷電，導(dǎo)致最后物業(yè)公司的總表水電費要多出很多，使用卡表只解決交費問題，差額問題這部分也是物業(yè)公司要承擔的；同時這些業(yè)主還會使用取暖的軟化水進行洗漱等使用，也是讓物業(yè)公司損失巨大；最后也是最重要的就是通貨膨脹導(dǎo)致的費用漲價問題，物業(yè)公司的物業(yè)費一經(jīng)確定，就只能降低，想要讓業(yè)主同意漲價，那是難于上青天的，但是現(xiàn)在什么都漲，水電漲，物業(yè)的公共區(qū)域的電費和綠化的水費就大增，而最要命的還是糧油副食的漲價及其導(dǎo)致的最低工資的上漲，因為物業(yè)公司的職工是管飯的，而人員（保安、保潔等）基本就是最低工資，現(xiàn)在北京的最低工資從大家雇保姆的花費就能夠看出來，幾年前是300塊，現(xiàn)在沒有7-8百基本是雇不到人了，物價部門為了政府的政績需要，反映到公開的統(tǒng)計等數(shù)據(jù)上，是不知被壓低了多少的數(shù)據(jù)，核定物業(yè)費法定的10%利潤和高估作價可能有的20%利潤，沒有幾年就被物價的漲幅遠遠超過了，所以通貨膨脹很容易就從根本上把物業(yè)公司可能的利潤全部吞噬。在這些不為人道的不利因素的壓力下，物業(yè)公司也廣開財源，這些財源一般都是直接或間接的從業(yè)主的腰包里掏出來，先說一下溫柔的：首先就是做車位的文章，車位費用可是水漲船高，不怕漲價，物業(yè)公司把大量的小區(qū)綠地劃成車位，是不小的收入，而對于訪客，可以計時收費，費用就更高，對于已經(jīng)購買了車位的業(yè)主，還可以收取車位管理費；另外的一大塊車位來自人防工程，物業(yè)把小區(qū)法定配套的人防工程及其廉價的租過來，劃成車位，再每個好幾百塊出租給業(yè)主，大賺一票；

然后是打公共區(qū)域的注意，把這些公共區(qū)域可以經(jīng)營的部分出租，還把社區(qū)臨街的位置想辦法搞出臨建進行出租，還在樓道、電梯間等位置設(shè)置廣告收費，在圍墻和樓頂設(shè)置廣告收費，這些廣告費尤其是好位置的樓頂廣告，可以是巨額的收入。再者就是在小區(qū)內(nèi)搞經(jīng)營，開小賣部和食堂，把會所有只能是業(yè)主享用變成可以有外來人員消費，更有甚者的是綠地也可以經(jīng)營，綠地變成了苗圃，小樹種下去，長大了挖出來賣，草地也是被啃的一塊一塊的賣草坪

最后再打業(yè)主個人信息的注意，把業(yè)主個人信息出售給那些垃圾推銷公司，使業(yè)主總是接到垃圾廣告電話、垃圾郵件和信件，不勝其煩。

以上還算是溫柔的，只是占業(yè)主的便宜，而這些還不夠的話，還有更黑的做法，就是直接侵害業(yè)主利益了，而且做的不顯山露水，主要的方式有：首先就是打設(shè)備檢修費用的注意，克扣應(yīng)當支付的設(shè)備維護和折舊費用，這些均能夠給業(yè)主人身安全造成隱患，最主要的就是電梯問題，電梯的使用壽命按照機電設(shè)備的規(guī)律是10年，而我們的房子是50年，到10年該更新電梯時這些預(yù)提的折舊早就被物業(yè)公司擠占光了，然后就是動業(yè)主大修基金的注意，而2%的大修基金對于這樣的電梯更換，也是難于應(yīng)付的，而如果大修基金不成，物業(yè)公司就讓電梯帶病運行，擠人、夾人和關(guān)人不斷，而電梯的運營費用合到物業(yè)費是每平米每月一塊錢左右，如果你的帶電梯的小區(qū)物業(yè)費少于2塊，背后的問題就要注意了。再者就是在業(yè)主的計費上做文章，把業(yè)主的水表和電表調(diào)快，這些表多個20-30%一般業(yè)主新搬家后，是根本感覺不出來的，而且業(yè)主是買卡使用水電，也不會想其他的，這樣多出來的水電物業(yè)公司就可以把電線和水管接到小區(qū)外賣掉，收入是不菲的，同時在有市政或集中熱水供應(yīng)的小區(qū)，把市政70度以上的熱水兌入冷水，讓溫度到50度，就又大賺一筆，在這個問題上有一個人很重要，那就是市政公司的抄表員，他們抄表和校表從這些物業(yè)公司可是好處多多，我在另外的帖子里曾經(jīng)說過，我知道的有一年撈一百萬的抄表員！所以，大家買房子不要總希望物業(yè)費越低越好，要搞清楚物業(yè)服務(wù)的標準，成立物業(yè)委員會后，也不是一味的壓低物業(yè)費用，而是要仔細監(jiān)督物業(yè)公司有沒有明里暗里的占業(yè)主的便宜和侵害業(yè)主的利益，不要做眼不見為凈的傻子。

房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士：時下，最能挨罵的人群大概就是房地產(chǎn)開發(fā)商了。可是如果大家能夠靜下心來看看這個行業(yè)的分工鏈條，就會發(fā)現(xiàn)開發(fā)商其實背了很多黑鍋。

在拿地環(huán)節(jié)，由政府通過土地儲備中心向土地的使用人征地，然后掛牌交易。開發(fā)商通過競拍的方式，花錢拿地后，發(fā)現(xiàn)土地仍有糾紛。因為政府只管批地收錢，很少將土地上的問題清理干凈，額外的補償、居民阻攔施工等都留給開發(fā)商自己解決。因此開發(fā)商替政府背上了野蠻拆遷、制造失地農(nóng)民的黑鍋。在建設(shè)時，承包企業(yè)多如牛毛，賣資質(zhì)蒙哄開發(fā)企業(yè)的比比皆是。開發(fā)企業(yè)付了款后，有的建筑商攜款潛逃，有的故意拖欠民工工資卻說開發(fā)商沒給錢，讓工人向開發(fā)商討要“血汗錢”。這時開發(fā)商又替建筑商背了黑鍋。

對業(yè)主委員會關(guān)于 “合同”條款幾個問題說明的質(zhì)疑

一、物業(yè)公司資質(zhì)、服務(wù)等級與服務(wù)情況問題

物管公司的資質(zhì)分為一、二、三級，一級的物管公司也可以提供三級服務(wù)質(zhì)量的一些服務(wù)項目，三級物管公司也可以提供一級服務(wù)質(zhì)量的一些服務(wù)項目。具有一級資質(zhì)企業(yè)的物業(yè)管理公司，可以實行三級服務(wù)的標準，同樣三級資質(zhì)的企業(yè)，可以實行一級的服務(wù)標準。小區(qū)業(yè)主需要什么樣的服務(wù)，物業(yè)管理公司就要實行哪種服務(wù)，哪怕是一級資質(zhì)的企業(yè)，如果小區(qū)要求三級的服務(wù)，物管公司也要滿足其需求。

根據(jù)美好愿京公司在本小區(qū)服務(wù)幾年實際表現(xiàn)的狀況，該公司執(zhí)行的是三級標準。他們的服務(wù)能力在三級以下。我們認為山水芙蓉物業(yè)服務(wù)標準的確定，是需要通過廣大業(yè)主代表表決來確定的“合同”核心條款之一。

二、小區(qū)物業(yè)服務(wù)定位問題

國土資源部土地利用司副司長李海洋在做客央視說：“獨門獨戶獨院的那種，占地面積又相當大，容積率非常低的這種，可能今后要納入這個別墅范圍?，F(xiàn)在相對的低密度住宅，要納入到高檔住宅或高檔公寓的范圍內(nèi)，要對它用地進行嚴格限制，但是別墅呢，獨門獨戶的別墅，那肯定是要嚴禁的?！崩詈Ｑ蟊硎荆壳安糠殖鞘薪紖^(qū)的聯(lián)排、雙拼別墅以及TOWNHOUSE項目，并不屬于別墅，應(yīng)劃入高檔住宅的范圍。

我們小區(qū)住宅結(jié)構(gòu)復(fù)雜，聯(lián)排、雙拼（約444戶）比例大，洋房住宅和復(fù)式樓（約275戶）居中，真正的別墅（約70多戶）不足整個小區(qū)的10%，不構(gòu)成別墅小區(qū)的高標準物業(yè)要求。按什么標準收費？必須要通過業(yè)主代表大會表決通過之后才能執(zhí)行。

三、2001年以來，業(yè)主繳納的物業(yè)管理費中，物業(yè)公司還有部分設(shè)施的修繕、維護、改造不到位，房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主委員會和業(yè)主之間還有許多歷史遺留問題沒有解決，對美好愿京公司在本小區(qū)服務(wù)還需要進一步了解、磨合的過程，因此，不宜執(zhí)行一級服務(wù)標準。

四、本小區(qū)實際入住率不足60%，物業(yè)公司的工作量與小區(qū)客觀存在的滿負荷服務(wù)要求相差比例大，在將達40%的業(yè)主沒有全部入住過來之前，本小區(qū)沒有必要執(zhí)行二級以上的服務(wù)標準。

五、配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)不明晰誰來買單？

根據(jù)《建設(shè)部房屋接管驗收標準》（建設(shè)部建標(1991)第69號）的規(guī)定： ５ 原有房屋的接管驗收 ５．１ 接管驗收應(yīng)具備的條件 ａ．房屋所有權(quán)、使用權(quán)清楚； ｂ．土地使用范圍明確。

５．２ 接管驗收應(yīng)檢索提交的資料 ５．２．１ 產(chǎn)權(quán)資料： ａ．房屋所有權(quán)證； ｂ．土地使用證；

ｃ．有關(guān)司法、公證文書和協(xié)議； ｄ．房屋分戶使用清冊；

ｅ．房屋設(shè)備及定、附著物清冊?！?/p>

在這些物業(yè)公司必須提交的，屬于本小區(qū)全體業(yè)主的資料都沒有核驗之前，我們怎么樣來對配套設(shè)施開始實施收費。而對于一些產(chǎn)權(quán)不明確的公用配套設(shè)施如會所、泳池、網(wǎng)球場、停車位等，其物業(yè)管理費誰來買單呢？

長沙“山水芙蓉”別墅業(yè)主常被“藝術(shù)”碰頭

[font=新宋體] 《百姓呼聲》欄目接到群眾投訴，稱“山水芙蓉”一期八十三戶聯(lián)排別墅樓梯設(shè)計嚴重存在安全問題，業(yè)主已經(jīng)發(fā)生無數(shù)次的碰頭事故，83戶別墅的居住者一直為此苦惱不已。2月3日,記者來到了長沙縣星沙鎮(zhèn)“山水芙蓉”小區(qū)進行了實地采訪。

(一些業(yè)主給記者提供有關(guān)資料)

“藝術(shù)”別墅 經(jīng)常碰頭

業(yè)主劉先生氣憤地告訴記者，自己花幾十萬元買了一幢，卻因樓梯間的設(shè)計的問題，腦袋曾幾次被一道橫梁碰得頭破血流。李女士、羅先生等人說，2002年，他們在購房后裝修時，因裝修的工人幾次上樓時頭部被樓梯間上方的一道橫梁碰傷，才發(fā)現(xiàn)該別墅樓梯間的設(shè)計存在缺陷。由于當時永泰地產(chǎn)的有關(guān)人士說，我家住房對面的青山也是歸我們所有，就沒有顧慮那沒多了。但住進去后，家人、客人更是多次碰傷，常被碰得眼冒金星。劉先生還曾被碰得暈了過去，在醫(yī)院還花了數(shù)百元治療費?，F(xiàn)在，外人只要一進他們的房子，第一件事就是提醒他們當心碰頭。

(從承重梁底到樓梯踏步只有1.4米)

在一位羅姓住戶家中，記者看到樓梯間上方有一道承重梁，該梁的垂直投影有19厘米與樓梯重疊，該梁下緣至樓梯垂直高度只有1.4米，上樓時，稍不小心就會有碰頭的危險。羅先生還告訴記者，自己的頭曾幾次被承重梁角碰傷，一氣之下把90度的梁角打磨成圓形，并特意在樓梯間做了一個1米寬19厘米厚的柜子，但還是達不到如意效果。據(jù)了解，該小區(qū)第一期其它住宅的這個垂直高度均沒超過1.6米。而按國家住宅設(shè)計的標準，“樓梯平臺的結(jié)構(gòu)下緣至人行通道的垂直高度不應(yīng)低于2米”。長沙縣建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站在給該小區(qū)住戶投訴的回復(fù)中指出：“樓梯上有一根梁在設(shè)計上有不妥之處?！本痛藛栴}，“山水芙蓉”小區(qū)的開發(fā)商湖南永泰房地產(chǎn)公司在給長沙縣建委的回復(fù)中說，建筑在某種程度上是一種遺憾的藝術(shù)！

永泰地產(chǎn)頭頂“光環(huán)”

一期八十三戶聯(lián)排別墅樓梯是存在質(zhì)量問題？還是存在設(shè)計的缺陷？永泰地產(chǎn)憑什么敢這樣硬氣？記者在采訪中了解到：永泰地產(chǎn)自2000年9月成立以來，已有三年多的時間，本著給湖南人民建好的房子的夢想，永泰地產(chǎn)始終堅持“以客戶滿意為目標”的宗旨開發(fā)指導(dǎo)思想，在過去的四年中，公司嚴格按照ISO9001質(zhì)量體系認證模式運作，所開發(fā)建設(shè)的工程質(zhì)量、物業(yè)品質(zhì)、信譽、服務(wù)、稅收等各項指標均獲得了政府及廣大業(yè)主、客戶及業(yè)界同行的廣泛好評。公司先后被湖南省、市各級職能部門授予“房地產(chǎn)開發(fā)先進企業(yè)”、“消費者信得過單位”、“2003年度湖南房地產(chǎn)品牌企業(yè)十強”、“2003年度中國房地產(chǎn)品牌企業(yè)50強”，山水芙蓉國際新城項目已被推薦為：高尚別墅社區(qū)開發(fā)模式“湖南名盤十強”等。自2001年11月推出山水芙蓉第一期來，已先后成功開發(fā)山水芙蓉二至四期，山水人家一至三期，從山水芙蓉到山水人家，再到現(xiàn)在開發(fā)中的山水庭院，永泰地產(chǎn)以平實的開發(fā)思想和成熟專業(yè)的開發(fā)水準創(chuàng)造了山水系列樓盤。(“發(fā)射塔”下的“山水人家”小區(qū))永泰房地產(chǎn)有說法

隨后，記者來到了永泰房地產(chǎn)公司了解情況，該公司客戶服務(wù)部的一位負責同志理氣十足地告訴記者，樓梯碰頭問題在裝修時可以避免，即靠梁下方的樓梯欄桿移出梁的投影區(qū)?；蛘呤亲羯蠘菚r可不靠近梁的那一邊走，就不會碰頭了，硬要靠那一邊走，當然就會碰了。住宅在設(shè)計上是絕對沒有問題的，永泰是邀請國內(nèi)外知名的專業(yè)機構(gòu)，如邀請世界排名第二十四位的澳大利亞聯(lián)合國際擔任建筑設(shè)計，邀請設(shè)計美國迪尼斯樂園和香港海洋公園而名揚四海的美國泛亞易道擔綱景觀設(shè)計。即使設(shè)計有問題也沒有永泰房地產(chǎn)公司的責任，那是設(shè)計院的事了。

第二篇：快樂玄機

每日名言

承認自己的偉大，就是認同自己的愚疑。

每日自勵

我通過創(chuàng)造而認識我是誰

每日短文 快樂玄機

在布達拉宮買門票的時候，我們每人獲贈一條哈達。大家把哈達掛在脖子上，問導(dǎo)游該把哈達獻到哪里，導(dǎo)游說，過一會兒上到紅宮和白宮的時候，大家可以隨意把哈達敬獻給任何一尊佛像。

藍天在我們的頭頂，藍得有些失真；偶有白云飄過，就有人急喚同伴：“快給我拍一張！拍上這朵白云！”

我們走到一堆刻著文字的石頭面前，看到旁邊的樹上掛著幾條哈達，便問導(dǎo)游這是怎么回事。導(dǎo)游告訴我們說：“這些石頭叫做瑪尼石，是朝拜者們從遙遠的地方一塊塊搬來的?！庇腥吮或\的朝拜者不辭辛苦搬運石頭的舉動感動，當即從脖子上摘下哈達，用一個活結(jié)系在了瑪尼石邊的樹上。

轉(zhuǎn)過一個彎子，我聽到了一陣特別嘹亮的歌聲，是無伴奏的女聲合唱，高亢得仿佛鉆到了云彩尖上。便忍不住猜想：難道布達拉宮也像別的旅游景點那樣舉辦民俗活動，用地方風情歌舞吸引游客？

喘息著爬到最高處，感覺腳下的路面突然變得好光滑?！皢眩@里怎么會是水磨石的地面？”有人向?qū)в伟l(fā)問。導(dǎo)游笑起來，說：“你再好好看看，這跟你們那里的水磨石地面是一樣的嗎？”我們便一起彎下腰仔細勘察，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，這里的“水磨石”是可以刮下土渣的。導(dǎo)游解釋說：“這叫阿嘎土，是我們西藏特有的。你們可能會問，土做的地面怎么可能這么硬、這么亮？告訴你們，那是因為捶得久的緣故。捶地面是個很辛苦的差事，也是個很光榮的差事。布達拉宮的地面就是信徒們一下下捶出來的。”

這時候，我又聽到了那無比美妙的女聲合唱。燦爛的高音，近在咫尺，直搗耳鼓。

我聽不懂那歌詞，但約略可以斷定那是飽含快樂的。跳蕩的音符，陽光般掠過了我，又雨絲般浸潤了我?！按蟾?，這是傾訴愛與被愛的歡樂的歌子吧？”這樣想著，不由得在心里默記了那旋律，時間不長，竟可以斷斷續(xù)續(xù)地跟著哼唱了。

到了紅宮和白宮，大家紛紛將脖子上的哈達獻給了最能打動自己的佛像或最能觸動自己的靈塔，只有我的脖子上依然掛著那條哈達。

從最后一個靈塔殿出來，我又被那歌聲撞個滿懷。終于忍不住問導(dǎo)游：“這是誰在唱歌呀？這么好聽！”導(dǎo)游走到殿堂廊柱前，掀開遮擋視線的墨色網(wǎng)罩，用手指著一個方向說：“你看，那個金頂正在維修，為了不掃參觀者的興，就給遮擋起來了；現(xiàn)在，金頂修得差不多了，開始捶地面了，那歌就是那些捶地面的人們唱的。她們都是虔誠的信徒，能被選來捶神圣的金頂?shù)孛?，這是她們今生最大的榮耀。所以，她們就邊勞動，邊快樂地唱歌?！?/p>

原來，那是在勞動中唱的歌！長這么大，我從來沒有見過勞動中的人有這么欣悅、這么歡暢！想來，那搬著沉重的瑪尼石前來朝拜的人也是會在遙迢寂寞的路上唱歌的吧？因為佛在心里，因為佛在旁側(cè)，所以一切的辛勞都可以被解讀為幸福！一時間，我這個終日在工作中苦熬苦掙的人被這頓然的領(lǐng)悟溫柔地包圍。我摘下脖子上的哈達，把它系在了朝向金頂方向的廊柱上，又舉起相機，為在金頂上幸福勞作的人們拍了一張照片。

——如今，那張照片已被我設(shè)置成了電腦桌面。每天，我都巴望著有人問起這究竟是怎樣的一張照片，我愿意向所有的詢問者不厭其煩地講述，講述一個有關(guān)快樂的真實故事。

每日文摘 上帝創(chuàng)造母親時

仁慈的上帝一直在為創(chuàng)造母親而加班工作著。在進入第六天時，天使來到上帝面前，提醒他說：“您在這上面已經(jīng)花費了許多不必要的時間啦?！?

上帝對天使說：“你看過有關(guān)這份訂貨的技術(shù)要求嗎？”

她必須能夠經(jīng)受任何蕩滌，但不是塑料制品；

有一百八十個活動零件，可以任意更換；

靠不加奶和糖的濃咖啡及殘羹剩飯運行；

具有站立起來就不會彎曲的膝部關(guān)節(jié)；

擁有一種能夠迅速醫(yī)治創(chuàng)傷和疾病的親吻，從骨折到失戀都能治愈；

此外，她必須有六雙手。

天使緩緩地搖了搖頭說：“六雙手……這怎么可能？”

“令我感到困難的卻不是這些手，”上帝回答說，“而是她所必須具有的那三雙眼睛。”

“可是，”天使說，“訂貨單上沒提出這個標準……”

“是的，可她需要。”上帝點了點頭說，“她需要一雙能透過緊閉的房門洞察一切的眼睛，然后她才可以胸有成竹地問：'孩子們，你們在里面干什么？'另一雙眼睛將長在她的后腦勺上，用來專門看她不該看到而又必須了解的事情。當然，在前額下面她也有一雙眼睛，當孩子們有了過失或麻煩時，這雙眼睛能夠看著他，而不必開口，就能夠明確地表達出'我理解你并且愛你'的意思。”

“這太難了，”天使勸道，“上帝啊，您該歇歇了，明天……”

“不行！”上帝打斷了天使的話，“我感到我正在創(chuàng)造一件十分接近我自己的造物。你看，眼前的這件母親模型，已經(jīng)能夠在患病時自我痊愈……能夠用一磅漢堡包滿足一家六口人的胃口……能把一個九歲的男孩弄到蓮蓬頭下淋浴……”天使繞著母親模型細細地看了一遍，不由得贊嘆道：“她太柔和了！”

“但很堅強！”上帝激動地說，“你根本想象不出她有多么能干，也根本想象不出她有多大的忍耐力！”

“她會思考嗎？”

“當然!”上帝說，“她還會說理，商量，妥協(xié)……”

這時，天使用手摸了摸母親模型的臉頰，忽然說道：“這里有一個地方滲漏了。我早就說過，您賦予她的東西太多了，您不能忽略她的承受力嘛！”

上帝上前去仔細看了看，然后用手指輕輕地蘸起了那滴閃閃發(fā)光的水珠?！斑@不是滲漏，”上帝說，“這是一滴眼淚?！?/p>

“眼淚？”天使問，“那有什么用？”

“它能表示歡樂、悲哀、失望、憐愛、痛苦、孤獨、自豪……”上帝說。

“您真行！”天使贊道。

上帝的臉上露出了憂郁：“不，”他說，“我并沒有賦予她這么多功能?！?/p>

每日一詩 我想我能行

If you think you are beaten, you are;

If you think you are beaten, you are;

If you want to win but think you can't;

It's almost a cinch you won't.If you think you'll lose, you're lost;

For out of the world we find

SUCcess begins with a fellow's will;

It's all in a state of mind.Life's battles don't always go

To the stronger and faster man，But sooner or later the man who wins

Is the man who thinks he can.

中文：

如果你認為你敗了，那你就一敗涂地；

如果你認為你不敢，那你就會退縮畏葸；

如果你想贏但是認為你不能；

那么毫無疑問你就會失利。

如果你認為你輸了，你就輸了；

因為我們發(fā)現(xiàn)人世間

成功從一個人的意志開始；

成功是一種心態(tài)。

生活之戰(zhàn)中，勝利并非總是屬于更強和更快的人，勝利者終究是

認為自己能行的人。

第三篇：淺談物業(yè)費

淺談物業(yè)費問題

一、物業(yè)費的構(gòu)成：

1.物業(yè)服務(wù)人員的工資，按規(guī)定提取的福利費等。

2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施的日常運作和維護費用(公共建筑，如過道、門廳、樓梯及道路環(huán)境內(nèi)的各種土建維修費；公共照明費；易損件更新費等等）。

3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用（包括：清潔工具、勞保用品、清潔環(huán)衛(wèi)、垃圾外運、化肥清掏等）。

4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用（包括：綠化工具費、綠化用水費、農(nóng)藥化肥費、雜草清運費、景觀維護費）。5.物業(yè)管理區(qū)秩序費用。6.辦公費用。

7.物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊。

8.物業(yè)共用部位公共設(shè)施被責任保險費用。

9.法定稅費（包括：營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅、教育附加費等）。10.經(jīng)業(yè)主大會同意的其他費用。

二、繳納物業(yè)費是業(yè)主的投資行為：

你知道嗎？繳納物業(yè)費不僅僅是消費，更是對于小區(qū)物產(chǎn)保值增值的投資。

要使物業(yè)延長壽命，得到保值增值，就必須投資。而業(yè)主的投資就是通過交納物業(yè)管理服務(wù)費的行為在進行，物業(yè)費一方面消費在保潔、綠化等服務(wù)中，更多的是投資在設(shè)備設(shè)施的養(yǎng)護當中，從而實現(xiàn)物業(yè)的保值增值。

拖欠物業(yè)管理費的現(xiàn)象在目前物業(yè)管理小區(qū)中并不鮮見，除極少數(shù)業(yè)主惡意欠費外，絕大多數(shù)都“事出有因”。但是無論什么原因，采取拖欠物業(yè)費的極端方式表達不滿都是不可取的，既得不到法律的支持，也無助于問題的解決。

解決物業(yè)欠費糾紛需要業(yè)主與物業(yè)公司雙方的相互理解。作為業(yè)主一方，一是要理解和懂得享受服務(wù)就應(yīng)該支付相應(yīng)費用。二是通過學習相關(guān)法律、法規(guī)，正確認識物業(yè)管理的內(nèi)容和范圍，正確理解和認識業(yè)主在享受物業(yè)服務(wù)權(quán)利的同時，也必須履行物業(yè)服務(wù)合同所明文規(guī)定的業(yè)主必須履行按時、如期繳納物業(yè)費的義務(wù)。與此同時，物業(yè)公司也要不斷改進自身工作，增強服務(wù)意識，努力提高物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容，力所能及地為業(yè)主提供便利和增值服務(wù)，爭取得到業(yè)主的理解和支持。業(yè)主不交物業(yè)費到底損害了誰的利益 物業(yè)費到底是干什么的? 在談到這個問題是，我們首先來看一個例子：

假設(shè)有10個人，必須在一起吃飯，不能散伙。根據(jù)他們的約定，采取湊份子錢的形式到餐館吃飯。他們通過集體表決的形式（假設(shè)是7：3通過），選擇了A餐館。A老板每餐提供10個菜，費用是每人每次10元，共計100元，由A老板自己向各個顧客收取。結(jié)果某甲說：表決的時候，我本來就不同意選擇A餐館，我沒辦法改變決定，但我可以拒絕付費。某乙說：我發(fā)現(xiàn)菜里有蒼蠅，我不得給錢了。于是，老板只收到80元。A老板覺得吃虧了，但又不想失去這筆生意，于是將原來的10個菜減成了8個菜。第三個人跳起來了：我錢沒少交，為什么少了2個菜，我抗議，我不交錢了。這時，老板只能收到70元了。A老板要維持自己的利潤，只有減少服務(wù)——再減一個菜。只有7個菜了。這里面有7個人守約交費，A老板最終也只提供了7個人的量，但是10個人吃7個人的菜，有3個人白吃白喝，那自然就不夠吃了。雖然那7個人的支出沒有變化，但是收獲自然減少了。試問一下：

1.這里面誰受益？誰受損？ 2.那三個白吃白喝的人吃的到底是誰的錢？ 3.這里是A老板的錯還是顧客的錯？

答案是顯然的。但是現(xiàn)實中那7個人都不會做聲的，因為那3個人吃的是7個人共同的錢，即所謂的公共財產(chǎn)。如果哪個要站起來制止他們白吃白喝，必然遭受那三個人的群起攻之，因為你的主張侵犯了他們?nèi)说睦?，即所謂私有財產(chǎn)。中國人一向喜歡明哲保身，對侵犯公共財產(chǎn)的行為，人們總是希望別人來主張正義。按理說，這三個人占了這么大的便宜卻無人敢指責，應(yīng)該躲一邊偷著樂去。但是，現(xiàn)實不是這樣的，其實他們心里良心也不安，于是得為自己白吃白喝找個貌似正當?shù)睦碛?，來自欺欺人。所以就出現(xiàn)了這樣的怪現(xiàn)象：付費的7個人敢怒不敢言，默默無聲，成了被宰羔羊；白吃的3個人端起碗吃飯，放下碗罵娘，還理直氣壯地說：老子飯是要吃的，錢是不付的?？吹竭@個比方，大家一定覺得很荒謬：不可能喲，那7個人怎么那么傻，要供他們白吃白喝呢？是的，確實很荒謬。但是現(xiàn)實生活中, 這種現(xiàn)象在有個領(lǐng)域就廣泛存在，那就是物業(yè)管理！

這里暫不談為什么不交物業(yè)費，只談不交物業(yè)費損害了哪些人的利益。很多人認為是物業(yè)公司。不錯，物業(yè)公司肯定是受害者，但不是唯一的，也不是最大的受害者。最大的受害者是業(yè)主，是交物業(yè)費的業(yè)主。很多人以為懲罰物業(yè)公司的最有效手段就是不交物業(yè)費，其實是錯的。這是同歸于盡的做法，受傷最大的其實是業(yè)主！很多人以為別人不交物業(yè)費與我無關(guān)，其實是錯的。因為他不交物業(yè)費，就像有些人蹭別人的WiFi一樣，他在蹭你的物業(yè)費！很多人以為物業(yè)管理越來越差是物業(yè)的問題，其實也是錯的。業(yè)務(wù)只能是越做越熟，越做越好的，沒有越做越不會做的道理。也沒有幾個物業(yè)不想把事業(yè)做大做好的。其實問題還是出在業(yè)主身上。試問：一個家敗了，是管家的責任還是主人的責任？你履行了合同嗎？如果沒有，你怎么好要求別人要好好地履行合同呢？

可悲的是，守約的業(yè)主，你可以任性地罵物業(yè)、罵業(yè)委會，但是就不能說不交費的人！你要敢說他們，他們就說你收了物業(yè)的好處費，你是物業(yè)的走狗，你胳膊往外拐，然后做出一副要鋤奸的大氣凜然的樣子，群毆你，欲將你置之死地而后快！這時，主張自己正當權(quán)利的人反而成了過街老鼠！其實，稍有理智的人都知道，到底誰是真正的老鼠。不交物業(yè)費能懲罰物業(yè)公司嗎？回答是：能！但是微不足道，且兩敗俱傷！

對物業(yè)公司而言，收不齊物業(yè)費，充其量就是沒有多的錢給員工加工資，最壞的結(jié)局是卷鋪蓋走人。但這是個消耗戰(zhàn)，過程很漫長。沒有錢，他可以換人減量呀，把原來的形象大使換成老弱病殘，把原來每天一次的清潔衛(wèi)生變成每周一次，房屋、下水道、化糞池、管網(wǎng)、電梯等檢修，大家反正又看不到，得過且過吧，壞了就叫業(yè)主動用大修基金得了。不出錢？可以，那就等，反正又不是我物業(yè)的房子，又不是我物業(yè)在使用。

對業(yè)主而言，垃圾遍地，盜賊猖獗，設(shè)施設(shè)備到處都是壞的，這樣的環(huán)境誰受罪？當然是業(yè)主。為什么會這樣？癥結(jié)還是在業(yè)主身上。不交物業(yè)費，對侵犯公共財產(chǎn)的行為不管不問。前者叫做不履行應(yīng)盡的義務(wù)，后者叫做主動放棄自己的權(quán)利。不履行義務(wù)，不主張權(quán)利，那還談什么契約呢？只是可憐了那些認真守約的業(yè)主了，他們被綁架在這條泰坦尼克號上，眼睜睜地陪著他們沉入海底。

在臺灣和香港，不交物業(yè)費是不可思議的。物業(yè)公司也不管某個業(yè)主交不交費的問題。誰管？業(yè)委會！如果你不交物業(yè)費，就意味著你就侵犯了其他業(yè)主的利益，業(yè)委會就要控告你。中國大陸的物業(yè)政策常常與眾不同。讓業(yè)委會管理小區(qū)，卻設(shè)障礙阻止業(yè)委會注冊法人資格，業(yè)委會就是個無錢無權(quán)的活雷鋒；讓物業(yè)分擔政府的職責，卻沒給物業(yè)執(zhí)法的權(quán)力和條件！所以就有了這樣的矛盾、那樣的困難，糾結(jié)成了中國大陸物業(yè)這團亂麻！

物業(yè)費有兩個基本用途,：

1、是保證小區(qū)的衛(wèi)生、秩序,使業(yè)主生活在一個良好的環(huán)境中;

2、是通過日常的設(shè)備、設(shè)施的保養(yǎng),使業(yè)主的產(chǎn)業(yè)保值增殖。你以為不交物業(yè)費能傷害物業(yè)公司嗎?你不能。少數(shù)人不交,物業(yè)公司可以降低服務(wù)標準,多數(shù)人不交,物業(yè)實在無利可圖,可以不干。剩下的設(shè)備、設(shè)施的維護,環(huán)境,衛(wèi)生等受到影響,倒霉的是誰?還不是業(yè)主自己?你現(xiàn)在住的不是公家的房子,什么都不交,東西壞了有國家負責?，F(xiàn)在,你必須對自己的一切負責。電梯壞了,水泵壞了,對不起,動用大修基金,用完了,大家湊錢,你不出,沒關(guān)系,別用。

因此,不管是什么原因,我們都應(yīng)該堅決反對不交物業(yè)費。這種現(xiàn)象不僅嚴重敗壞了小區(qū)的風氣,傷害了包括不交費的業(yè)主在內(nèi)的的道德與心靈的健康,破壞契約精神,影響業(yè)主,小區(qū)的安定,也傷害了所有人的根本利益。不管從理性、道德、人心、,得到了服務(wù)而不交物業(yè)費, 本質(zhì)上,這與自己毀自己有什么區(qū)別?, 小區(qū)是大家的,不是你.一個人的。如果大家都按時交物業(yè)費,你不交,這是占大家的便宜,請問,您良心上過得去嗎?以后大家還怎么做朋友,當鄰居?不管以什么理由不交費,受傷害的都是全體業(yè)主。

三、粗淺地分析和概括了一下物業(yè)小區(qū)業(yè)主拒交物業(yè)費大致有如下幾種情況：

1、因工程遺留問題，如房屋內(nèi)外墻開裂或有裂紋，屋頂、天花或者外墻滲漏水，門窗變形，玻璃起霧等等拒交物業(yè)費；

2、因家中財物被盜，車輛如電動車、自行車、私家小轎車被盜或被損毀等等原因拒交物業(yè)費；

3、因為沒入住，以房屋空置為由拒交物業(yè)費；

4、按時下物業(yè)服務(wù)企業(yè)的通俗說法“老賴”業(yè)主，無任何正當理由拒交物業(yè)費；

5、以物業(yè)企業(yè)工作人員服務(wù)態(tài)不好、服務(wù)意識不到位拒交。

1、因工程問題拒交的應(yīng)對方法和措施：

從法律、法規(guī)和相關(guān)管理規(guī)定的角度出發(fā)，物業(yè)工作人員要耐心解釋，曉之以理，動之以情。用《物業(yè)管理條例》和《物業(yè)服務(wù)合同》等與業(yè)主溝通、解釋，一是雖然如今許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)和開發(fā)商隸屬同一個集團公司，但從法律角度上屬于不同的獨立法人單位。二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之是物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系；而開發(fā)商與業(yè)主之間是商品房買賣合同關(guān)系。房屋質(zhì)量等問題屬于業(yè)主與開發(fā)商之間的商品房買賣合同的范疇。因此業(yè)主不能以房屋質(zhì)量問題拒交物業(yè)費。在現(xiàn)實的物業(yè)管理服務(wù)中，許多業(yè)主混淆了物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量與房屋工程質(zhì)量問題的本質(zhì)區(qū)別，把本不屬于物業(yè)服務(wù)范疇的工程質(zhì)量問題誤認為是物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問題。三是特別要讓業(yè)主明白工程遺留問題不是物業(yè)公司造成的，物業(yè)公司收取的物業(yè)費中并不包含工程遺留維修費用。四是讓業(yè)主明白他已享受了物業(yè)服務(wù)的權(quán)利---物業(yè)服務(wù)，就必須履行其義務(wù)---按時足額繳納物業(yè)服務(wù)費。五是積極協(xié)調(diào)和督促開發(fā)商及時高效地對遺留工程問題進行修復(fù)。物業(yè)公司通過如上溝通和努力，如果業(yè)主還是拒交物業(yè)費，物業(yè)公司首行可以進行電話催繳，之后發(fā)催費函，直至根據(jù)拖欠情況如欠費時間長短和欠費金額大小酌情是否向法院起訴進行催繳。

2、業(yè)主因家中財物被盜或車輛被盜、損毀而拒交的情形之應(yīng)對方法和措施：

業(yè)主家因財物被盜或車輛摧毀而拒交物業(yè)費區(qū)分倆種情形：

1、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中沒有財產(chǎn)保險、保管專項約定的。首先要明確的是物業(yè)服務(wù)企業(yè)所提供的安全防范工作是有服務(wù)范圍的，即負責對物業(yè)區(qū)域規(guī)劃紅線以內(nèi)，業(yè)主戶門以外的公共區(qū)域秩序維護和公共設(shè)施的看管及消防管理工作。一般而言，物業(yè)服務(wù)合同之安全防范圍和內(nèi)容主要是針對公共區(qū)域提供的服務(wù)，而業(yè)主家在私有部分的財產(chǎn)保管則不在安保范圍之列。當前許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》或《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》時，大多不涉及業(yè)主的私人財產(chǎn)保險和私人車輛保管內(nèi)容，所以，一旦業(yè)主家發(fā)生失竊事件，通過核查現(xiàn)場情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)確實嚴格按照《物業(yè)服務(wù)合同》約定條款執(zhí)行，門崗嚴格進出人員的盤查和登記，巡邏人員嚴格按照規(guī)定的時間進行巡更，且在物業(yè)公共區(qū)域內(nèi)也已經(jīng)履行了職責，服務(wù)企業(yè)就不承擔責任。在此需要特別說明的是保安義務(wù)只能對社會治安起到一定的協(xié)助作用，是通過合同的約定產(chǎn)生的，不可能防止任何不法行為的發(fā)生。業(yè)主不能因為繳納物業(yè)費，財產(chǎn)被盜就要求物業(yè)公司賠償。同樣也不能因為財產(chǎn)被盜就拒絕繳納物業(yè)費。物業(yè)公司的保安義務(wù)也有一個合理的范圍。同一道理，目前還沒有因為盜竊案件的發(fā)生，而要求公安機關(guān)賠償?shù)默F(xiàn)象發(fā)生。簡單舉個例子：是不是世界上只要存在警察，就不會有犯罪行為發(fā)生？反之，由于未按合同約定提供服務(wù)，出現(xiàn)管理混亂現(xiàn)象，最終導(dǎo)致業(yè)主家中失竊事件的出現(xiàn)，業(yè)主拒交也就事出有因了，物業(yè)企業(yè)就應(yīng)承擔相關(guān)責任；

2、如果業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中另有專項約定，簽訂了私人財產(chǎn)和車輛的保險和保管合同，并依合同繳納了相關(guān)保險、保管費用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身，財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當承擔相應(yīng)的法律責任。業(yè)主因之拒交物業(yè)費也就有據(jù)可依了。

3、房子空置也要交物業(yè)費：

【司法解釋】物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主不能因自身原因未居住，以房屋空置、未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由，要求減免物業(yè)費或拒交物業(yè)費的，法院一般不予支持。同時物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)視情況決定是否給予減免物業(yè)費。

●解讀最高院民一庭負責人介紹，實踐中，有的業(yè)主以未享受物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)提供的服務(wù)（比如業(yè)主提出其因出國而未享受服務(wù)）或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)（比如低樓層業(yè)主提出其從未乘坐電梯等）提出抗辯。該負責人表示，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)是業(yè)主共同作出的決定，只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定提供了相關(guān)服務(wù)，則物業(yè)費的交納義務(wù)對全體業(yè)主而言都是均等的。除非管理規(guī)約或者物業(yè)服務(wù)合同等有另外的規(guī)定或者約定。●現(xiàn)狀目前，有些業(yè)主認為，自己沒有得到物業(yè)服務(wù)可以拒付物業(yè)費。對此，任晨光認為，在實際情況下，物業(yè)合同不大可能與每一個單個業(yè)主簽訂，但合同的效力仍然對單個業(yè)主有效。即使業(yè)主一段時間不在小區(qū)居住，房屋空閑，但物業(yè)服務(wù)使小區(qū)建筑物及其附屬設(shè)施正常運行，仍然間接地為業(yè)主提供了服務(wù)。

●空置房屋物業(yè)費優(yōu)惠的具體操作依照《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》----發(fā)改委【2003】1864號規(guī)定執(zhí)行。

4、對無任何理由拒交物業(yè)費的老賴。

采取電話催繳，上門催繳，郵寄催費通知單進行催繳，“輪翻轟炸”：國家《物業(yè)管理條例》第四十二條作了明確規(guī)定。業(yè)主享受了物業(yè)服務(wù)的權(quán)利，就應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，履行按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用的義務(wù)。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。否則，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)向人民法院提起訴訟，維護自身權(quán)益。

5、以物業(yè)企業(yè)工作人員服務(wù)態(tài)不好、服務(wù)意識不到位拒交。

按照約定交納物業(yè)管理費是業(yè)主應(yīng)承擔的一項基本合同義務(wù)，但實踐中此類糾紛的發(fā)生原因十分復(fù)雜，應(yīng)分不同情況進行處理：屬于業(yè)主無理拒絕交費情形的，業(yè)主應(yīng)按合同規(guī)定交納物業(yè)管理費，并承擔延期交費的違約責任；若是因物業(yè)服務(wù)質(zhì)量達不到合同約定致使業(yè)主拒絕交費的，則屬于物業(yè)管理企業(yè)違約在先，業(yè)主拒絕交費屬于行使合同履行中的抗辯權(quán)行為，是依法采取的自我救濟手段，這種情況下法院可根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的質(zhì)量狀況，駁回物業(yè)管理企業(yè)要求業(yè)主交納物業(yè)管理服務(wù)費的訴訟請求，或適當減少業(yè)主的應(yīng)交服務(wù)費。作為業(yè)主，發(fā)現(xiàn)問題時應(yīng)盡量找物業(yè)公司協(xié)商解決，不能隨意拿不交物業(yè)費作“擋箭牌”，否則可能造成惡性循環(huán)。

綜述：在這里特別提請廣大保利鄰居注意的是，不管出于什么原因，拒繳物業(yè)費非但不利于業(yè)主維權(quán)，相反在侵犯當事人利益的同時，也侵犯了其他按時足額繳納了物業(yè)費的業(yè)主的利益。即便物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供物業(yè)服務(wù)過程中存在一些暇疵，雙方也應(yīng)本著真誠、相諒、相信的原則，通過友好協(xié)商來解決問題，實在“無藥可救”的可以按規(guī)定走更換物業(yè)程序。如果業(yè)主一味地要求物業(yè)費下降或者拒繳物業(yè)費，作為經(jīng)營企業(yè)，物業(yè)公司通常都會選擇降低隱形開支，如人員編制縮小，有的服務(wù)內(nèi)容無法嚴格按服務(wù)合同的約來執(zhí)行，導(dǎo)致服務(wù)品質(zhì)低下，必將直接影響業(yè)主的生活品質(zhì)。久而久之，會有更多的業(yè)主選擇拒繳，最終受傷害的還是業(yè)主本身。

保利城 小哥

2017年6月5日星期一

第四篇：物業(yè)費訴訟時效

大渡口某小區(qū)業(yè)主欠費4年 物管起訴已過期損失2500元

2013年11月13日 08:31 來源：華龍網(wǎng)-重慶商報 字號:T|T

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原標題：業(yè)主欠費4年物管才起訴損失2500元

他4年都不繳費，我們催了他很多次……

我沒收到催款通知，他們服務(wù)不到位。

商報圖形 徐僑唯 制

商報記者 吳光亮

重慶商報訊 大渡口某小區(qū)的業(yè)主陳鑫，拖欠4年多的物管費共計7500多元.在多次發(fā)函催收無果后，今年8月，物管將他告到法院。然而，因為兩年訴訟時效的問題，物管差點只能收回3750元。昨日，記者獲悉，通過法官的調(diào)查取證，7500元中有2500元無法證明存在訴訟時效中斷的情況，法院判決了陳鑫支付給物管5000元物管費。

排污管“扯拐”埋下病根

陳鑫是大渡口某小區(qū)業(yè)主，在小區(qū)內(nèi)擁有一套120多平米的房子。2009年5月，他家的主排污管被堵塞，造成便池的污水倒灌，家里的地板、家具、墻面等遭受不同程度的損壞。經(jīng)陳鑫估算，損失達到了3萬多元。

事發(fā)后，陳鑫找到開發(fā)商、建筑商和物管協(xié)商，獲得了2.5萬元的賠償，但陳鑫覺得這筆賠償不足以彌補自己的損失，繼續(xù)要求賠償，但開發(fā)商等方拒絕再支付任何費用給他。此外，陳鑫家的排污管問題依然沒有得到完全解決，不時出現(xiàn)堵塞和污水倒灌的現(xiàn)象。因為排污管的問題沒有被妥善解決，以及不滿小區(qū)內(nèi)的清潔等問題，從2009年5月起，陳鑫拒繳物管費。

物管發(fā)函催款4年沒回應(yīng)

因為一直收不到物管費，小區(qū)物管不斷發(fā)函催收。從2012年7月5日起至今年4月，物管向陳鑫發(fā)了2次信件、1次特快專遞，還在陳鑫家門外張貼過幾張催款函?？墒牵@一切努力依然無效，物管寄出的2封信和1封特快專遞都被以收件人外出、收件人不在家、收件人不接電話等原因退了回來。

今年8月1日，小區(qū)物管向大渡口區(qū)法院起訴，請求法院判令陳鑫支付2009年5月至2013年5月間拖欠的物業(yè)費用共計7500元。庭審時，陳鑫表示，自己一直住在該小區(qū)，拖欠物管費屬實，但這是因為自家排污管問題沒有得到妥善解決，以及物管服務(wù)不到位造成的。

“物管向法院主張的部分物管費用也已超出兩年的訴訟時效，而且物管服務(wù)不到位，請法院依法駁回物管的訴訟請求”，陳鑫向法官表示，他自己從來沒有見到過物管張貼的催款函，也沒有收到過物管寄出的催款信。

2500元物管費被拖沒了

法院審理認為，陳鑫提出的部分物管費已超過訴訟時效的問題，因追索物管費屬于一般債權(quán)，依法適用兩年訴訟時效的規(guī)定。小區(qū)物管在今年8月1日提起訴訟，所以從2011年8月1日至物管請求支付至2013年5月的這部分物管費，沒有超過訴訟時效。

至于陳鑫拖欠的2011年8月1日之前的那部分物管費，本已過了兩年，但經(jīng)法官調(diào)查，有存在法律規(guī)定的訴訟時效中斷的情況。訴訟時效中斷是指在訴訟時效期間，因發(fā)生一定的法定事由，致使已經(jīng)經(jīng)過的時效期間統(tǒng)歸無效，待時效中斷的事由消除后，訴訟時效期間重新起算。

在本案審理過程中，小區(qū)物管提供的信件和催款函中，有一封2012年8月28日寄出的信件明確標注了“催收物管費律師函”字樣，收件人地址和姓名也與陳鑫的住址信息吻合。雖然這封信件在2012年10月1日最終被退回，但陳鑫此前已承認自己常住在小區(qū)內(nèi)，在信件遞送的一個多月時間里，信件均被退回，但可以認定為屬于拒絕簽收。所以，這封催款信可以作為物管向陳鑫催收了物業(yè)費的依據(jù)。

基于以上原因，法院一審判決了陳鑫需繳納2010年10月1日起至2013年5月的物管費和違約金共5000元給小區(qū)物管，而2009年5月至2010年9月30日的物管費，則因為已過訴訟時效，法院未予以支持。

第五篇：物業(yè)費催款函

天貿(mào)大廈物業(yè)服務(wù)中心

催 款 函

XLBG2201-58

尊敬的 女士/先生：

貴戶 于 入伙，從 年 月至 年

月，所欠費用共計，其中：物業(yè)管理費，水費，電費，公攤電費，滯納金。根據(jù)《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》、《臨時管理規(guī)約》之規(guī)定，您應(yīng)于 月 日前繳清上述所欠款項。逾期未交，我處將按每日萬分之五收取滯納金并采取限制服務(wù)措施，由此產(chǎn)生的一切后果由貴戶承擔。

如您已經(jīng)繳清相關(guān)費請毋須理會本函。以上事項如有不明之處，請致

電 與管理處聯(lián)系。

特此致函

管理處

年 月 日