第一篇：房地產(chǎn)市場及其政治影響

房地產(chǎn)市場及其政治影響

作者：狄汶康

班級：財政學(xué)2012-1班

摘要：房地產(chǎn)市場滯銷、土地拍賣熱度下降，地方財政馬上感到了不適應(yīng)。如果真是這樣，地方政府財政長期以來形成的對土地高度依賴現(xiàn)象，就到了不得不改變的時候了。受制于土地財政的地方政府，終于迎來真正的自主發(fā)債。近年來，“土地財政”已經(jīng)成為我國宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的突出問題之一?！巴恋刎斦蓖聘吡朔績r，助長了房地產(chǎn)投機(jī)，引發(fā)了地方政府投融資平臺風(fēng)險，對宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定埋下了隱患。關(guān)鍵詞：土地財政；地方自主發(fā)債；微刺激

The real estate market and its political influence

Di Wenkang Abstract: Real estate market slow-moving, land auction heat drops, local finance immediately feel not adapt.If so, the local government fiscal formed for a long time to land is highly dependent on phenomenon;it's time to have to change.Under the control of the local government of land finance, was the real issue bond.In recent years, the “l(fā)and finance” has become one of the outstanding problems of China's macroeconomic operation.“Land finance” pushing up prices, add to the real estate speculation, the local government investment and financing platform risk, buried a hidden danger for macroeconomic stability.Key words: Land finance;Place to issue bonds;Micro stimulus 一 土地財政的產(chǎn)生

（一）土地財政的實(shí)質(zhì)

“土地財政”是指地方政府通過各種土地經(jīng)營手段，獲得土地出讓金、土地稅費(fèi)以及利用土地進(jìn)行投融資的行為?！巴恋刎斦钡谋憩F(xiàn)形式和主要內(nèi)容包括：第一，土地出讓收入。地方政府通過低價征用耕地通過招標(biāo)、拍賣、掛牌將之高價出售給市場，從而獲得巨額土地出讓收入。第二，土地稅費(fèi)收入。地方政府通過土地及其附著物開發(fā)獲得一些稅費(fèi)收入。第三，土地投融資。地方政府土地作為抵押獲得的任何一些信貸資源，各地區(qū)紛紛建立各種開發(fā)區(qū)和投融資平臺公司，以地方財政的未來增收和土地收益作為還款來源，從而通過銀行貸款，債券發(fā)行獲得貨幣資源，將之投入到城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中。事實(shí)上，這成為地方政府變相舉債的方式。

（二）土地財政的正負(fù)效應(yīng) 1土地財政的正效應(yīng)

土地財政有其產(chǎn)生的歷史背景也有其積極作用。一方面，地方政府征用土地，將農(nóng)村耕地變?yōu)槌鞘杏玫兀驅(qū)Τ鞘袃?nèi)土地進(jìn)行拆遷改建，首先就使中國的土地資源得到了盤活，推動了城市化和城市建設(shè)的進(jìn)程。另一方面，在地方政府財政困難時期，土地財政確實(shí)緩解了財政困難，否則龐大的市政建設(shè)開支、社會保障開支等都無法實(shí)現(xiàn)，這對于城市的穩(wěn)定發(fā)展也是有其積極意義的。

2土地財政的負(fù)效應(yīng)

與此同時，我們也要看到土地財政已經(jīng)暴露的弊端。

第一，被征地農(nóng)民的利益被侵犯，農(nóng)民被征地后，不僅沒有得到出讓土地應(yīng)該獲得的收入，反而失去了賴以生存的生產(chǎn)資料。再加上現(xiàn)今社保體制的不完善，失地農(nóng)民的生活完全得不到保障，以致形成就業(yè)無崗、種田無地、社保無份的狀況。第二，房價過高，房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)。目前，我國大部份地方政府都是以土地財政維持財政支出。而地方政府最為明顯的表現(xiàn)就是推高房地產(chǎn)價格以得到兩方面的利益。房地產(chǎn)商與地方政府利益的相一致也是我國房地產(chǎn)價格居高不下的重要原因。由于土地財政導(dǎo)致的土地價格猛抬，房價只升不降無疑將形成房地產(chǎn)泡沫。對于普通消費(fèi)者來說，無力購房，影響社會和諧。第三，地方政府極易滋生尋租等腐敗行為。在土地運(yùn)作的全過程中，可以滋生腐敗行為的主要有兩個方面。一是壓低地價，二是抬高市價。通過這樣的炒作土地手段達(dá)到地方政府獲得更多財政收入的目的。這其中，就不排除一些地產(chǎn)商為了自身利益大搞權(quán)錢交易，尋租涉租行為屢見不鮮。

（三）房地產(chǎn)現(xiàn)狀

上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，5月份，包括京、滬、深、廣在內(nèi)的10個典型城市土地出讓金收入578億元，環(huán)比下降20.3%，同比下降24.6%，20個月來首次出現(xiàn)負(fù)增長。房子和土地雙雙“滯銷”，直接影響的就是房地產(chǎn)相關(guān)稅收總量。

中國指數(shù)研究院最新報告顯示，5月全國300個城市共成交土地1767宗，環(huán)比減少19%，同比減少45%；土地出讓金總額1375億元，環(huán)比下降30%，同比下降38%。土地成交量和出讓金均銳減。率先發(fā)布5月份財政數(shù)據(jù)的內(nèi)蒙古印證了這一判斷：1-5月，全區(qū)公共財政預(yù)算收入682.5億元，同比僅增長0.1%；其中，稅收收入426.5億元，同比下降12.4%；非稅收入256億元，同比增長31.3%；全區(qū)政府性基金收入158.4億元，同比下降21.5%，減收43.4億元。

如此說明：依靠賣地收入高速增長的時代正在遠(yuǎn)去。

二 地方自主發(fā)債試水

（一）市政債的發(fā)行

受制于土地財政的地方政府，終于迎來真正的自主發(fā)債。5月21日中午，財政部發(fā)布關(guān)于印發(fā)《2014年地方政府債券自發(fā)自還試點(diǎn)辦法》（以下簡稱《辦法》）的通知，允許上海、浙江、廣東、江蘇、山東、北京、青島等十省市試點(diǎn)地方政府債券自發(fā)自還，債券期限為5年、7年和10年，結(jié)構(gòu)比例為4∶3∶3。

然而，也有分析人士接受采訪時表示，地方自主發(fā)債代表著地方政府未來的融資趨勢，但由于自主發(fā)債來得太晚，試點(diǎn)發(fā)債規(guī)模小，目前對地方融資格局影響有限。

此前，中央政府多次表態(tài)，對于地方債要“開正門、堵偏門”；然而，在新型城鎮(zhèn)化仍然面臨高達(dá)40萬億元的融資規(guī)模背景下，打開的“正門”仍是杯水車薪，如何替代已然做大的“偏門”，依然是未解的難題。

（二）地方債的壓力

一直飽受市場爭議的地方債，如今正面臨經(jīng)濟(jì)下行和房地產(chǎn)不景氣的雙重壓力。

眾所周知，土地收入一直是地方政府償還債務(wù)的主要資金來源。2013年6月，國家審計署公布的《36個地方政府本級政府性債務(wù)審計結(jié)果》顯示：18個省會和直轄市，有17個承諾以土地出讓收入來償債，比例高達(dá)95%。2012年6000億的土地出讓凈收入連支付地方債的年利息都不夠。市場分析人士認(rèn)為，相比債務(wù)余額，地方債近幾年的增長速度更應(yīng)引起關(guān)注。審計署2013年年底公布的地方政府債務(wù)狀況顯示，截至當(dāng)年6月末，地方政府負(fù)有償還和擔(dān)保責(zé)任的債務(wù)總額為17.9萬億元，較上一次統(tǒng)計，也就是2010年的10.7萬億元增長67%。

賈康認(rèn)為，我國政府債務(wù)總體上安全可控，地方債務(wù)最大的風(fēng)險在于不透明，應(yīng)當(dāng)以“治存量、開前門、關(guān)后門、修圍墻”為要領(lǐng)，疏堵結(jié)合，把近5年已登堂入室的地方公債的規(guī)模逐步擴(kuò)大來置換、替代地方融資平臺等形成的隱性負(fù)債。

國務(wù)院總理李克強(qiáng)在今年全國兩會上答記者問時也表示，對于地方債要采取逐步納入預(yù)算管理，開正門、堵偏門，規(guī)范融資平臺等措施。

三 地方GDP警報

（一）GDP增速下降

不可否認(rèn)，房地產(chǎn)行情低迷，土地賣不出去，財政收入銳減。在此次國務(wù)院召開的部分省市經(jīng)濟(jì)工作座談會上，黑龍江、河北和山西的省長都應(yīng)邀出席，而這三個省份的一季度GDP增速排在全國末尾；其中，黑龍江從去年一季度的9%下降到今年一季度的4.1%，河北由9.1%下降到4.2%，都巨降了4.9個百分點(diǎn)。山西則由9.5%下降到5.5%，下降幅度也達(dá)4個百分點(diǎn)。從全國范圍來看，GDP增速“剎車”的跡象也十分明顯，共有27個省市區(qū)的GDP增速回落。

（二）政府微刺激

2013年6月，英國巴克萊銀行提出了“李克強(qiáng)經(jīng)濟(jì)學(xué)”概念，其中最重要的一點(diǎn)論述就是“不刺激”。隨著“李克強(qiáng)經(jīng)濟(jì)學(xué)”在國內(nèi)外廣泛傳播開來，刺激與改革是相對立的這一思維定勢也開始根植于很多人的心中。

新華社評論文章指出，刺激和改革并不對立，部分刺激措施同時也是改革措施。“微刺激”的目的在于夯實(shí)促改革的宏觀經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，在于為改革贏得必要的時間和空間。

其實(shí)，中央政府早已經(jīng)注意到了經(jīng)濟(jì)下滑問題的嚴(yán)重性，并推出了一系列定向發(fā)力的微刺激政策。這些政策的內(nèi)容涵蓋稅收、棚戶區(qū)改造、鐵路建設(shè)、金融支持、穩(wěn)定外貿(mào)等各個方面，還在基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域推出了一批鼓勵社會資本參與的項目。

按照國務(wù)院的部署，對穩(wěn)增長促改革調(diào)結(jié)構(gòu)惠民生政策措施落實(shí)情況的督查工作將在近期全面展開。6月25日前，各地區(qū)各部門開展自查并向國務(wù)院上報自查報告；6月25日至7月5日，國務(wù)院派出8個督察組分赴有關(guān)部門、單位和部分省區(qū)市進(jìn)行實(shí)地督查；7月10日前，各督察組將督查報告上報國務(wù)院。

依靠賣地收入高速增長的時代正在遠(yuǎn)去，對于地方財政，這或許并不完全是壞事。那么，接下來土地財政何去何從？長期研究土地財政問題的江蘇省社科院財貿(mào)經(jīng)濟(jì)研究所副研究員駱祖春認(rèn)為，參照香港的經(jīng)驗，土地財政并非不可持續(xù)，目前的核心問題是70年地租一次收取的批租制，以及征地過程中政府與農(nóng)民的利益分配問題。刺激和改革并不對立，部分刺激措施同時也是改革措施?！拔⒋碳ぁ钡哪康脑谟诤粚?shí)促改革的宏觀經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，在于為改革贏得必要的時間和空間。國務(wù)院總理李克強(qiáng)在今年全國兩會上答記者問時也表示，對于地方債要采取逐步納入預(yù)算管理，開正門、堵偏門，規(guī)范融資平臺等措施。同時國務(wù)院對化解地方債風(fēng)險給予明確的政策指向，即“規(guī)范政府舉債融資制度。開明渠、堵暗道，建立以政府債券為主體的地方政府舉債融資機(jī)制，剝離融資平臺公司政府融資職能。對地方政府債務(wù)實(shí)行限額控制，分類納入預(yù)算管理”。參考文獻(xiàn)：

1唐在富.中國土地財政基本理論研究——土地財政的起源、本質(zhì)、風(fēng)險與未來[J].經(jīng)濟(jì)經(jīng)緯，2012（02）2卞慧.淺談我國地方政府自主發(fā)債問題[J].江西教育學(xué)院學(xué)報，2013（05）3胡坤.地方GDP警報[J].華夏時報，2014（06）

第二篇：利率調(diào)整對房地產(chǎn)市場影響論文

摘要： 房地產(chǎn)市場與宏觀金融政策密切相關(guān), 利率調(diào)整對房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)消費(fèi)者以及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模和房價都會產(chǎn)生一定的影響。本文結(jié)合近期中國人民銀行的利率調(diào)整規(guī)定, 探討了利率調(diào)整對我國房地產(chǎn)市場買賣雙方的具體影響, 以及對我國房地產(chǎn)投資規(guī)模及房價的影響。

關(guān)鍵詞： 利率 房地產(chǎn)市場 影響

近年來，隨著我國房地產(chǎn)價格的不斷上升和房地產(chǎn)開發(fā)投資速度的居高不下，使我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了市場化改革后的空前繁榮，表明房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成長為帶動我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，其快速發(fā)展有力的推動了整個國民經(jīng)濟(jì)的增長。然而房地產(chǎn)業(yè)的繁榮也使我國宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了過熱的勢頭，也給經(jīng)濟(jì)安全帶來一定的隱患，因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的調(diào)控已經(jīng)成為政府宏觀調(diào)控的重要內(nèi)容之一。

利率政策是中央銀行銀行貨幣政策中最常見的、最重要的工具，其作為借貸資金的價格，是調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的重要杠桿之一。因此利率政策作為一項重要的貨幣調(diào)控方式，毫無疑問也就成為政府對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控的重要手段。自2006年以來，央行七次提高利率，僅2007年一年就五次提高利率。至此，以1年期的貸款利率由2004年的5.58%升至2007年12月的7.47%。在這樣的背景之下，作為調(diào)節(jié)資金供求杠桿的利率的不斷調(diào)整必定會給整個房地產(chǎn)市場帶來一定的影響，主要包括對購房者、開發(fā)商和房價的影響。

1.利率調(diào)整對購房者的影響

房地產(chǎn)市場上的購房者主要來自兩個方面:一是為了改善生活條件的自住購房;二是購買房產(chǎn)進(jìn)行投資以實(shí)現(xiàn)財富的保值增值。不論是自住還是投資，購房者的資金決大部分還是依賴于銀行的貸款，因此，利率的變化對房地產(chǎn)市場還是有直接影響的。首先，對于自住購房者，他們購房的主要目的是為了改善居住條件的需求，利率上升之后，這類購房者的還貸數(shù)額肯定會有所增加，尤其去年的連續(xù)五次提高利率影響更為明顯，以25年貸款期限，貸款額為100萬元，貸款利率為7.83%為例，每月由年初未提高利率的6516.57元增加到7605.89元，增加幅度為16.72%。雖然商業(yè)銀行可以對首次購房者在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上降低10%，但每月多支出的還款數(shù)額對于中低收入的家庭來說還是不小的壓力。雖說對急需購房消費(fèi)的家庭來說房子還是要買的，貸款也還是要貸的，但也許原來要買100平方米的房子，現(xiàn)在就會考慮買90平方米的房子，原來準(zhǔn)備貸款30萬，現(xiàn)在只貸款20萬了。另一方面，對于已貸款購房者來說，利率調(diào)整也無疑會增加其還貸壓力，促使一些購房者提前還貸或部分提前還貸。所以從長遠(yuǎn)來看，購房者的購買能力下降，勢必會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的影響。

其次，對購買房產(chǎn)進(jìn)行投資以實(shí)現(xiàn)財富的保值增值的購房者而言，利率上升后，其融資成本提高，使買房進(jìn)行投資者對房地產(chǎn)價格的預(yù)期發(fā)生變化，房價的漲幅必須提高才能確保其收回投資本金，這樣投資者就會改變其對房價走勢的預(yù)期，改變其資金的投資方向。如果他們因為房價下跌預(yù)期而大量撤出房地產(chǎn)市場的話，就會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大量的空置，影響房地產(chǎn)的供求關(guān)系的變化，導(dǎo)致房價的變動，進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

2.利率調(diào)整對開發(fā)商的影響

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目前的融資渠道主要還是依靠商業(yè)銀行的貸款來間接融資，而利率是資金使用成本的反映，利率的高低決定了房地產(chǎn)開發(fā)商的融資費(fèi)用和財務(wù)成本的增加還是減少。當(dāng)貸款利率連續(xù)大幅度升高時，開發(fā)商獲取資金的財務(wù)成本也相繼增高，而在房價沒有上漲的情況下，資金的利息成本又不能通過合理的方式轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)價格上，房地產(chǎn)開發(fā)的收益就會大大降低，開發(fā)商可能會減少房地產(chǎn)的投資，房地產(chǎn)的供給量就會下降。但是從另外一方面看，利率的提高會使開發(fā)商的開發(fā)成本增加，收益減少，但是對于房地產(chǎn)企業(yè)中實(shí)力較強(qiáng)規(guī)模較大的開發(fā)企業(yè)來說不會有重大的影響。因為雖然目前房地產(chǎn)企業(yè)的平均負(fù)債率在60%左右的水平，但真正對開發(fā)商的影響只有20%左右的企業(yè)開發(fā)貸款和流動資金的貸款，而其余的40%左右的負(fù)債實(shí)際上是開發(fā)商銷售的預(yù)收款。這部分錢是不需要付利息的，而且如果放在銀行還是要收取利息的，并且這部分利息歸開發(fā)商所有。另外，開發(fā)商還可以有其他的融資渠道，如吸收基金公司的投資，上市融資等。由于資金來源的多元化和資本的雄厚，對于20%的貸款的利息的影響對開發(fā)商來說是不大的。但是對于一些規(guī)模較小、實(shí)力較弱、信用較差、開發(fā)資金來源渠道單一的小開發(fā)企業(yè)來說，由于開發(fā)資金主要來源依靠銀行的貸款，融資渠道較為狹窄，利率調(diào)整后由于資金使用費(fèi)用的融資成本和財務(wù)成本的增加，其項目資金的運(yùn)作會受到較大的影響，面臨較大的經(jīng)營壓力，所以一些小的開發(fā)公司就會遭到淘汰。這又將有利于房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)優(yōu)化和調(diào)整。3.利率調(diào)整對房地產(chǎn)價格的影響

房價在短期內(nèi)受加息影響較小, 但未來房價增長將趨于平緩。宏觀金融政策本身的性質(zhì)決定了其真正凸現(xiàn)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成效上需要相當(dāng)長的一段時間,2004年至今, 央行連續(xù)七次小幅加息, 而2006年我國固定資產(chǎn)投資價格上漲1.5%,70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)同比一直高于105,全年價格上漲5.5%, 而且這種狀態(tài)還將繼續(xù)維持一段時間。雖然利率調(diào)整并不能直接決定房價, 但卻可以通過控制房地產(chǎn)的需求和供給從而影響房價。上調(diào)利率對于購房者來說意味著購房支出的增加, 這實(shí)際上是央行在削減對貸款購房者的支持力度, 降低其購買力, 而購買力的降低必然會減少對房地產(chǎn)需求, 這種對需求的抑制作用將最終決定供給, 從而控制過高的房價, 產(chǎn)生積極的降溫作用, 使房價回歸理性。

綜上所述，上調(diào)利率對抑制需求,平穩(wěn)房產(chǎn)價格會起到積極作用。有專家認(rèn)為,此次央行連續(xù)上調(diào)利率的幅度對住房消費(fèi)者的心理預(yù)警作用仍很大。雖然央行每次上調(diào)利率的幅度都不大, 但是央行采取這種頻繁的利率上調(diào),表明利率再度上調(diào)的幾率非常大, 從而讓消費(fèi)者產(chǎn)生對后期成本明顯增加的預(yù)期。這樣, 在某種程度上是會抑制一部分普通消費(fèi)者的房產(chǎn)需求。此次利率的上調(diào), 肯定會對房產(chǎn)需求者的心理產(chǎn)生影響,市場將出現(xiàn)短暫的觀望態(tài)勢，這一現(xiàn)象在很多大城市已經(jīng)顯現(xiàn)。

第三篇：淺議“限購令”對房地產(chǎn)市場的影響

淺議“限購令”對房地產(chǎn)市場的影響

摘要：進(jìn)入21世紀(jì)，中國房地產(chǎn)市場開始迅猛發(fā)展，成為人們廣泛關(guān)注的焦點(diǎn)。2010年的房地產(chǎn)業(yè)政策出現(xiàn)了由“寬松”轉(zhuǎn)為“調(diào)控”的新階段，在一系列房地產(chǎn)新政出臺的背景下，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了天價房而大多數(shù)老百姓買不起房的局面，本文從政策分析角度分析限購令，首先通過分析我國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，地方政府紛紛推出“限購令”，旨在抑制投機(jī)。本文簡單陳述房地產(chǎn)的發(fā)展，從國家宏觀調(diào)控的政策和目標(biāo)出發(fā)，分析 “限購令”是否達(dá)到預(yù)期的效果，并對房地產(chǎn)政策提出相關(guān)建議。本文采用文獻(xiàn)資料法，分析我國房地產(chǎn)行業(yè)的狀況、對“限購令”政策進(jìn)行解讀。

關(guān)鍵詞：限購令 房地產(chǎn) 宏觀調(diào)控 利弊分析

中圖分類號：F299 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

1999年至2003年為中國房地產(chǎn)業(yè)高速增長期，2003年到達(dá)高峰，暴露出房價過高、結(jié)構(gòu)不合理的問題，導(dǎo)致嚴(yán)重的社會矛盾，房地產(chǎn)業(yè)成為社會關(guān)注的焦點(diǎn)。2004年開始實(shí)施宏觀調(diào)控，主要特征是收緊土地與信貸兩個閘門，以調(diào)控供給為主。2009年以來，房地產(chǎn)市場持續(xù)“高燒”，瘋狂的房價成為社會持續(xù)關(guān)注的焦點(diǎn)。部分城市房價上漲過快，房價增速遠(yuǎn)超居民人均可支配收入，一般居民越來越難以承受，房地產(chǎn)市場秩序仍較混亂，亟待整治。2010年以來，全國各地一、二線城市有計劃有步驟地集中出臺住房限購細(xì)則，落實(shí)中央關(guān)于房價調(diào)控的政策意圖。

一、限購令出臺的必要性

（一）房價上漲過快

上海作為中國的一線城市，其房價對全國的房價有著的風(fēng)向標(biāo)的作用。在十年內(nèi)，房價翻了幾番。1999年上海房價為3176元，到2004年已經(jīng)上升為6385元，之后一路攀升，2009【14】年已經(jīng)達(dá)到15800元。而自2002年以來全國各城市房價不斷攀升, 城市雙富(負(fù))現(xiàn)象嚴(yán)重，即所謂的一些投機(jī)者不斷從房地產(chǎn)獲取高額利潤,富者更富。然而一些城市居民為買被炒作起來的高價住房而背負(fù)更多貸款, 即所謂負(fù)者更負(fù)。在國際上, 房價收入比是觀察樓市是否健康的重要指標(biāo), 一般認(rèn)為房價收入比在3-6 倍之間比較科學(xué)。據(jù)調(diào)查, 2005 年 2月, 我國最具有影響力的 25 座大中城市市區(qū)每平方米商品房平均房價為 4523.12 元、人均可支配收入為 12575.44 元。以三口之家購買建筑面積為 80平方米的商品房為例,計算出相

【13】應(yīng)房價收入比的平均值為 9.55, 遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出國際比值。

（二）房產(chǎn)過度投資、投機(jī)導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟(jì)

經(jīng)濟(jì)泡沫指的是在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程過程中經(jīng)常出現(xiàn)的不均衡現(xiàn)象，具體表征就是上下起伏的經(jīng)濟(jì)周期。泡沫經(jīng)濟(jì)則專指那些由于經(jīng)濟(jì)投機(jī)活動而導(dǎo)致市場價格大起大落的現(xiàn)象。諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎得主斯蒂格茲教授給泡沫經(jīng)濟(jì)下的定義更為簡潔：“如果今天價格上漲的原因是由于投資者相信明天他們會以更高的價格賣出去，而基本要素又不能調(diào)整價格，那么就存在著【12】泡沫?！?/p>

2008年世界金融危機(jī)爆發(fā)之后，中國沿海的出口制造業(yè)受到重創(chuàng)，加上人民幣升值等因素，國內(nèi)的大量閑置資本也選擇進(jìn)入股市和房市。國家計委經(jīng)濟(jì)研究所2003年發(fā)布了“中國行業(yè)景氣分析報告”,認(rèn)為目前中國房地產(chǎn)的確存在區(qū)域性泡沫現(xiàn)象,并給出了判斷房地產(chǎn)泡沫的“五高”標(biāo)準(zhǔn),即投資的持續(xù)超高增長、消費(fèi)的持續(xù)超高增長、房價持續(xù)大幅攀高或持續(xù)居高不下、房地產(chǎn)投資所占比重高及房價收入比明顯偏高。中國人民銀行之后也出臺政策,對房地產(chǎn)貸款的違規(guī)情況進(jìn)行清查,防范房地產(chǎn)可能出現(xiàn)的泡沫對金融機(jī)構(gòu)的潛在風(fēng)險。一方面,房地產(chǎn)是企業(yè)和個人的一種投資方式,另一方面,投資房地產(chǎn)又離不開融資,這中間就涉及金融機(jī)構(gòu)和融資環(huán)境的問題,是資本運(yùn)作的重要方面,也是廣大企業(yè)十分關(guān)心的一個問題。

綜上所述，2001年以來,中國房地產(chǎn)市場一直存在泡沫,從2004年開始,房地產(chǎn)市場的泡沫度急劇增加;2009、2010和2011年房地產(chǎn)市場泡沫度將分別為21.6%、23.2%和18.3%,房地

【6】產(chǎn)市場的高泡沫狀況難以出現(xiàn)根本性轉(zhuǎn)變。

二、限購令出臺執(zhí)行后后，房地產(chǎn)市場狀況以及利弊分析 《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發(fā)〔2010〕10號，以下簡稱國發(fā)10號文件），其主要內(nèi)容如下：

進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任，地方政府要切實(shí)承擔(dān)起促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任，嚴(yán)格執(zhí)行國發(fā)10號文件及其相關(guān)配套政策，切實(shí)將房價控制在合理水平；加大保障性安居工程建設(shè)力度；調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管；調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按其銷售收入全額征稅。稅務(wù)部門要進(jìn)一步采取措施，確保政策執(zhí)行到位。加強(qiáng)對土地增值稅征管情況的監(jiān)督和檢查，重點(diǎn)對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。加大應(yīng)用房地產(chǎn)價格評估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度，堅決堵塞“陰陽合同”產(chǎn)生的稅收漏洞。嚴(yán)格執(zhí)行個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策；強(qiáng)化差別化住房信貸政策；對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。人民銀行各分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績r格控制目標(biāo)和政策要求，在國家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。銀行業(yè)監(jiān)管部門要加強(qiáng)對商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對違規(guī)行為要嚴(yán)肅處理；嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理；合理引導(dǎo)住房需求 各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。原則上對已擁有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?套住房（含新建商品住房和二手住房）；對已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァo法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，要暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。已采取住房限購措施的城市，凡與本通知要求不符的，要立即調(diào)整完善相關(guān)實(shí)施細(xì)則，并加強(qiáng)對購房人資格的審核工作，確保政策落實(shí)到位。尚未采取住房限購措施的直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，要在2月中旬之前，出臺住房限購實(shí)施細(xì)則。其他城市也要根據(jù)本地房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況，適時出臺住房限購措施；落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責(zé)機(jī)制；堅持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)，新聞媒體要對各地穩(wěn)定房價和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗加大宣傳力度，深入解讀政策措施，引導(dǎo)居民從國情出發(fā)理性消費(fèi)，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展和加快推進(jìn)住房保障體系建設(shè)提供有力的輿論支持，防止虛假信息或不負(fù)責(zé)任的猜測、評論誤導(dǎo)消費(fèi)預(yù)期。對制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。國務(wù)院辦公廳

此次宏觀調(diào)控的政策的出臺，拉開了被稱為史上最嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策“限購令”執(zhí)行的序幕。全國各地具體執(zhí)行落實(shí)的措施在某些方面有些許差異，但大體上都是落實(shí)了中央的文件精神。至2012年，限購令依然在執(zhí)行之中，盡管關(guān)于限購令及其作用，無論是產(chǎn)業(yè)界還是學(xué)術(shù)界都沒有一致的看法與結(jié)論，但是經(jīng)過分析，限購令還是對房地產(chǎn)的市場起到了調(diào)節(jié)作用。

(一)我國房地產(chǎn)市場至今仍未完全成熟與完善，但可以從以下方面看看房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀：

1.房價上漲的速度得到遏制。據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示：2012年第一季度，國內(nèi)各大中小城市房屋成交價情況：整體成交均價環(huán)比下降3%，其中一線城市下降4%，二線城市下降6%，三線城市上升1%；整體成交均價同比上升2%，其中一線城市下降11%，二線城市上升6%，三線城【13】市上升35%。從一線城市的一手房的成交價格波動情況看，房價上漲過快得到一定程度的遏制。

2.房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象得到一定程度的遏制。211年5月5日,由中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所和社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社聯(lián)合發(fā)布了2011年房地產(chǎn)藍(lán)皮書《中國房地產(chǎn)發(fā)展報告No.8》。房地產(chǎn)投資增長,但增速放緩《藍(lán)皮書》指出,“十一五”時期我國房地產(chǎn)市場總體發(fā)展向好,投資增長較快、增速回落,住宅投資占房地產(chǎn)投資比重上升?！笆晃濉逼陂g,我國房地產(chǎn)投資累計達(dá)16.0萬億元,比“十五”增長10.7萬億元。年投資額由2006年的19423億元上升到2010年的48267億元。但是,增速有所回落。“十一五”、“十五”、“九五”后三年房地產(chǎn)投

【6】資年均增速分別為24.9%、26.1%和16.2%。由于房企層次不齊，情況各有不同。根據(jù)新浪財經(jīng)網(wǎng)披露的最新數(shù)據(jù)顯示，2012第一季度與2011年第一季度相比，大體上看，在一系列的嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策影響下，房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象得到一定程度的遏制。

(二)限購令的利弊分析

1、利

（1）一定程度上遏制了房價上漲過快。全國范圍的房價上漲過快得到一定的遏制。如上文所示。

（2）投資、投機(jī)在一定程度上得到控制，房地產(chǎn)的過熱、泡沫也得到一定程度的遏制。如上所示，從國內(nèi)房企的銷售數(shù)量以及銷售額來看，房企并沒有繼續(xù)擴(kuò)大規(guī)模的趨勢，在獲利和融資方面保持原有水平。

（3）整頓房地產(chǎn)市場，給房地產(chǎn)降溫的同時，促使房企內(nèi)部整合。根據(jù)《財經(jīng)》雜志2005年的調(diào)查，在上海房地產(chǎn)企業(yè)50強(qiáng)中，有超過一半是隸屬于市、區(qū)兩級政府的政府企業(yè)。這些房地產(chǎn)公司在囤積土地、房地產(chǎn)開發(fā)中所獲得的暴利也可以被計算為地方政府的隱性財政收入。而其他民營企業(yè)不管是否具有海外背景，也與官場有千絲萬縷的聯(lián)系?！跋拶徚睢笔沟靡恍┲行》慨a(chǎn)商資金斷裂而跑路，從而掀開房地產(chǎn)市場的黑幕的一角。房地產(chǎn)市場因此能到一定程度的整頓，涉及到政府官員腐敗的能得到查處。而房企內(nèi)部也出現(xiàn)整合，淘汰競爭力

[12]差、信譽(yù)不良、出于投機(jī)動機(jī)的房企，讓房地產(chǎn)市場有序、健康的發(fā)展。

2弊

(1)有悖市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的公平競爭原則，加劇不公正，有違法制。限購令的表面政策目標(biāo)是限制房價，但其涉嫌歧視危及了相關(guān)政策工具的合法性，鞏固并強(qiáng)化了特權(quán)城市和城市特權(quán)，在傳統(tǒng)的城鄉(xiāng)二元隔離之外增加了地區(qū)間隔離，不利于市場自由的擴(kuò)展和公民認(rèn)同的增進(jìn)。所謂特權(quán)城市，指的是北京、上海、廣州之類的一線城市，它們通過歷史積淀和體制安排的方式獲取了遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國平均水平的資源與成就，且通過戶籍福利的方式保持城市戶籍人口對發(fā)展成果的獨(dú)占。在毛主席時代，為維護(hù)林毅夫所謂的“重工業(yè)優(yōu)先發(fā)展”的經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略，城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)獲得了體制化，“城市戶口’’意味著充分的就業(yè)機(jī)會和福利保障，而“農(nóng)村戶口”則意味著“禁錮”。毛主席時代的財富積累模式是一種非常特殊的計劃體制，“戶籍”的意義早已超過了簡單的人口管理，而成為盛裝“特權(quán)”的巨大容器?！皯艏痹俅纬蔀闅⑹诛?，在“限內(nèi)”與“限外”之間刻畫出明顯的身份等級，刺激著人們對特權(quán)的聯(lián)想和對平等的期許。戶籍歧視不僅針對農(nóng)村和農(nóng)民，還在城市之間構(gòu)筑起了新的樊籬。限購令的有效規(guī)制對象并非那些在城市沒有購房預(yù)期的農(nóng)民工，而是相對于一線城市的那些二、三線城市的中產(chǎn)階層。以往的“購房入戶”畢竟還確定了一種相對明確的戶籍獲取條件，現(xiàn)在的限購令則從戶籍現(xiàn)狀出發(fā)限制購房。該項限購措施貌似“猛藥”，但卻并未擊中房價調(diào)控(尤其是一線特權(quán)城市)的要害，反而可能抵消法律平等和政治認(rèn)同上業(yè)已取得的初步改革成果。該政策的合法性與合理性值得商榷。

從公平性上講，“購房入戶”畢競有明確的市場標(biāo)準(zhǔn)，其政策正當(dāng)性要超過目前的限購令。特權(quán)城市的“超額福利”是高房價的真實(shí)因素，因此調(diào)控的方向就不是撕開法律平等的薄紗而重祭“戶籍”利器，而是反思這種“超額福利”的正當(dāng)性與合理性。限購令重新充實(shí)了“戶籍”的特權(quán)與福利內(nèi)涵，與改革的分享邏輯之間存在緊張?？梢灶A(yù)料，這種“毒性” 3

極大的嚴(yán)厲調(diào)控不僅效果難以持久(因為這是治標(biāo)不治本，最終還是要回到常態(tài)化的市場機(jī)制之中)，而且會產(chǎn)生極大的副作用，比如再次動搖人們對市場自由、社會平等和政治認(rèn)同的信【14】心。

(2)實(shí)體經(jīng)濟(jì)遭到打擊。房產(chǎn)本質(zhì)上算是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的范疇，但是由于房地產(chǎn)市場的特殊性，大量的融資形成房市以及和金融千絲萬縷的聯(lián)系使得房地產(chǎn)市場具有某些虛擬經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)。且中國政府從2003年由于“非典”給經(jīng)濟(jì)帶來負(fù)面影響就有意扶植房地產(chǎn)開發(fā)以帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展消除“非典”的負(fù)面影響，近幾年，在地方，房地產(chǎn)無疑成為支柱產(chǎn)業(yè)。2010年以來，以“限購令”為代表的宏觀調(diào)控措施給持續(xù)發(fā)熱的房地產(chǎn)市場潑了一盆冷水，與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)相關(guān)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)都受到不同程度的影響。房地產(chǎn)業(yè)與50多個行業(yè)相關(guān)，在國民經(jīng)濟(jì)中的作用舉足輕重。20世紀(jì)80年代中期以來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，速度超過同期GDP增長速度，房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重不斷提高，目前早已經(jīng)超過5%，為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)對GDP具有極大的帶動作用，歷史數(shù)據(jù)表明房地產(chǎn)對GDP的影響在10%左右。即如果房地產(chǎn)

【12】投資降低30%-40%，將導(dǎo)致GDP下降3%-4%。GDP增速的大幅度下滑將會帶來一系列的經(jīng)濟(jì)問題，例如就業(yè)率下降、物價不穩(wěn)定等。房地產(chǎn)市場的低迷已經(jīng)對相關(guān)行業(yè)的影響開始凸顯——鋼鐵廠大規(guī)模裁員，建筑工人下崗，相關(guān)行業(yè)領(lǐng)域的失業(yè)率不斷上升。

（3）金融秩序環(huán)境惡化，變脆弱。由于限購令作為行政手段的立竿見影的效果，很多中小房地產(chǎn)商資金鏈出現(xiàn)斷裂，對金融系統(tǒng)造成難以估計的傷害。國內(nèi)的房地產(chǎn)商是公關(guān)先生，是資本玩家，是抽取銀行資金的老手，是從土地批租到銷售鏈條之間的中介機(jī)構(gòu)，卻不是市場意義上的房地產(chǎn)商―頂多是房地產(chǎn)創(chuàng)意策劃和住房銷售者。銀行業(yè)也在追求利潤的驅(qū)使下，自覺自愿地被開發(fā)商裹挾，而從各地所爆發(fā)出的一系列假按揭案件來看，許多銀行人員成為騙局的組成環(huán)節(jié)，合謀將錢源源不斷地從銀行金庫搬到私人家中。此時的房地產(chǎn)業(yè)更合適的【11】名稱，應(yīng)該是資金的合法輸血管道。

房價下跌對銀行等金融系統(tǒng)形成壓力，不僅因為增加了房地產(chǎn)貸款不良率，導(dǎo)致銀行信貸資產(chǎn)質(zhì)量惡化和盈利能力降低；而且因為以房地產(chǎn)作為貸款抵押物的借債人資產(chǎn)負(fù)債惡化，貸款能力減弱，并面臨資金收緊，又限制了新的投資規(guī)模以及降低公司的盈利能力，反過來又導(dǎo)致其他類型貸款的信用風(fēng)險也會增加，加劇銀行系統(tǒng)的脆弱性。最終，地產(chǎn)商無法及時償還銀行的貸款，導(dǎo)致銀行的資金無法回流，因而產(chǎn)生大量的壞賬，資金的供應(yīng)緊張，市場出現(xiàn)流動性不足，引起經(jīng)濟(jì)中通貨緊縮和信用創(chuàng)造能力不足，從而引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)或者經(jīng)濟(jì)衰【11】退。

與此同時，國外資金仍垂涎于中國樓市。他們中的許多人主要目標(biāo)是希望通過持有人民幣資產(chǎn)，以便在人民幣升值中大獲其利。為了繞開中國的嚴(yán)格規(guī)則，在中國注冊了在岸公司，以便以境內(nèi)企業(yè)的身份方便地持有這些地產(chǎn)項目，那些境外的項目投資者因此能夠輕而易舉

【11】地避開繁瑣的行政審批手續(xù)，從容地獲得五年內(nèi)6%至7%的年租金收益率。

三、“限購令”政策的發(fā)展

在市場經(jīng)濟(jì)時代，房地產(chǎn)市場問題的解決，需要房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)及市場本身的發(fā)展，通過市場的自我調(diào)節(jié)能力自行解決。同時，應(yīng)通過實(shí)行市場化的差別利率體系和完善的累進(jìn)稅率、差別稅率制，鼓勵將土地更加有所側(cè)重的投向經(jīng)濟(jì)適用房及中低價位的房產(chǎn)開發(fā)，抑制高價位大面積的住房開發(fā)。政府應(yīng)該充分發(fā)揮自身所擁有的資源，引導(dǎo)市場參與者（房地產(chǎn)市場參與者包括開發(fā)商、中介商、消費(fèi)者等）理性投資和消費(fèi)，充分公開市場信息，使得市場參與者擁有平等的參與機(jī)會。

限購令作為短期的行政措施色彩濃厚的限購令在調(diào)節(jié)遏制房價過快上漲、遏制投機(jī)方面，效果是比較明顯的。從發(fā)展中國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的角度來說，房地產(chǎn)市場的真正供求需要正視。從市場的角度來調(diào)控供求是治本之策，但需要各種措施的綜合運(yùn)用。

限購令對房地產(chǎn)市場的調(diào)控其根本目的是讓房地產(chǎn)市場回歸理性，最終逐步走上平穩(wěn)健康良性的發(fā)展軌道上來，“限購令”主要是針對房地產(chǎn)市場當(dāng)前的形式出臺的中短期政策，不能從根本上解決房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的問題，“還需要盡快推進(jìn)土地制度、財政體制和房地產(chǎn)稅收制度等方面的制度性改革，從長遠(yuǎn)目標(biāo)立足建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的長效機(jī)制，積極推進(jìn)保障性安居工程建設(shè),拓寬融資渠道,保障用地供應(yīng),提高設(shè)計水平,保證工程質(zhì)量，抓緊完善保障性住房建設(shè)、分配、管理、退出等制度,確保保障性住房建設(shè)可持續(xù)，同時要要加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控；落實(shí)強(qiáng)農(nóng)惠農(nóng)政策；努力保持對外貿(mào)易穩(wěn)定增長；大力促進(jìn)中小【15】企業(yè)發(fā)展?！?/p>

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[14] 新浪財經(jīng)網(wǎng)http://finance.sina.com.cn/ http:// [15]2012年4月溫家寶在福州主持召開福建、上海、江蘇、浙江四省(市)經(jīng)濟(jì)形勢座談會講話

四、致謝

通過這一階段的努力，我的畢業(yè)論文終于完成了，這意味著大學(xué)生活即將結(jié)束。在大學(xué)階段，我在學(xué)習(xí)上和思想上都受益非淺。非常感謝xx老師在我大學(xué)的最后學(xué)習(xí)階段——畢業(yè)論文寫作階段給我的指導(dǎo)。她嚴(yán)肅的科學(xué)態(tài)度，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)精神，精益求精的工作作風(fēng)，深深地感染和激勵著我。從課題的選擇到項目的最終完成，馮老師都始終給予我細(xì)心的指導(dǎo)和不懈的支持。她的這種無私奉獻(xiàn)的敬業(yè)精神令人欽佩，在此我向她表示我誠摯的謝意！同時，感謝所有任課老師和所有同學(xué)在這四年來給我的指導(dǎo)和幫助，是他們教會了我專業(yè)知識，教會了我如何學(xué)習(xí)，教會了我如何做人。正是由于他們，我才能在各方面取得顯著的進(jìn)步，在此向他們表示我由衷的謝意，并祝所有的老師培養(yǎng)出越來越多的優(yōu)秀人才，桃李滿天下！

第四篇：政府宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)市場的影響

政府宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)市場的影響

5100369007 王昊天

近年來，我國房地產(chǎn)市場如雨后春筍般一路上漲，房價也一路躥升，頗有讓人望樓興嘆之勢。房價已經(jīng)儼然成為社會關(guān)注的熱點(diǎn)問題，過去一段時間的市場宏觀調(diào)控效果并不盡滿人意，而最近一段時間根據(jù)中國人民銀行發(fā)布的《2011年三季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向報告》，房地產(chǎn)貸款增速繼續(xù)回落，房地產(chǎn)市場也有集體降溫的趨勢?，F(xiàn)就政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控及其影響作簡要分析。

首先回顧一下政府做出的調(diào)控政策。房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控自2003年拉開序幕，直至2010年4月中旬，國務(wù)院辦公廳下發(fā)的國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國辦發(fā)〔2010〕4號），預(yù)示著房地產(chǎn)政策調(diào)控重頭戲的開始。

總體來說，政府對于房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策主要著眼于以下幾方面:第一，土地供應(yīng)，增加民用住房土地的供應(yīng)量，明確限價放和經(jīng)濟(jì)適用房的土地供應(yīng)政策；第二，稅收政策，增加一手房和二手房交易的征收稅種，對普通住宅和非普通住宅明確限定不同的稅率；第三，價格政策，如對部分地區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用房和限價房實(shí)行限價。此外較主要的措施還有信貸政策、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)政策和限制外資進(jìn)入政策等。但是政府對于民用普通住房的限價調(diào)控措施并不明顯。

盡管近幾年政策頻出，但高升的房價絲毫沒有受到抑制，依然嚴(yán)重偏離人們的實(shí)際購買力。我國房地產(chǎn)政策的無效主要原因在于調(diào)控政策本身出現(xiàn)了方向性的錯誤。主要因為自主性購房需求是合理并且必要的，這是無法抑制的；投資性住房需求是市場經(jīng)濟(jì)體制發(fā)展的一個側(cè)面，能夠一定程度上推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展，需要抑制，但是一定要適當(dāng)；投機(jī)性住房需求是對房價的炒作和拔高，損害房地產(chǎn)市場的正常健康發(fā)展，應(yīng)當(dāng)大力抑制。所以我國的政策不僅不應(yīng)當(dāng)把目標(biāo)放在土地供應(yīng)緊縮、增加稅收種類和央行加息等無關(guān)痛癢的措施，而是應(yīng)當(dāng)把注意力真正放在擴(kuò)大住房和土地供應(yīng)、嚴(yán)厲抑制投機(jī)性購房的需求上，才能真正的做到對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，起到積極的作用。

近期房地產(chǎn)市場大幅縮水、眾多業(yè)主要求退房，原因無非是房地產(chǎn)價格的大幅墜落。但是就法律層面來看，這并無不合理之處，房地產(chǎn)本身就是普通住房需求為主、投資為輔的市場，盡管房地產(chǎn)價格的縮水減少了業(yè)主的利益，但是這與開發(fā)商與出售方并無聯(lián)系。然而，聚焦在房地產(chǎn)價格的縮水上，應(yīng)當(dāng)?shù)靡嬗谡笃诘暮暧^調(diào)控政策。首先，增加了住房供應(yīng)，而緊縮住房土地正是房地產(chǎn)市場飆升的主要原因，減少了高檔住宅和商業(yè)房產(chǎn)的土地供應(yīng)，才從源頭上解決了普通住宅供不應(yīng)求的局面；其次，大力遏制投機(jī)性購房需求，增加二手房源，大幅度的減少了炒房者的利益，從資金來源和稅收兩方面共同著手，冷卻了房地產(chǎn)市場的熱錢炒作；再次，政府職能的轉(zhuǎn)變對房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)起到了積極的作用，歷來政府都是房地產(chǎn)行業(yè)最大的受益者，因此降低房價必然需要政府退出房地產(chǎn)的利益集團(tuán)，讓利于民，讓政府成為房地產(chǎn)市場真正的監(jiān)管者而非操控者，對于房地產(chǎn)市場的恢復(fù)正常有著巨大的幫助。最后，盡管房地產(chǎn)價格如今正在逐漸縮水，但是不能保證后一段時間房地產(chǎn)炒價熱潮不會再度涌起，所以政府應(yīng)當(dāng)正視這一問題，不能回避，更不能參與其中，才能真正的讓人民安居樂業(yè)，住得起安穩(wěn)房。

參考文獻(xiàn)：

【1】 《我國房地產(chǎn)市場的政府調(diào)控分析》

【2】 《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國辦發(fā)〔2010〕4號）

第五篇：影響房地產(chǎn)市場定位的因素分析

影響房地產(chǎn)市場定位的因素分析

房地產(chǎn)作為第三產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展深刻地影響著我國的經(jīng)濟(jì)、文化、生活是國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了由賣方市場向買方市場的轉(zhuǎn)變，逐漸走向良性發(fā)展軌道，但在實(shí)際的運(yùn)行過程正中房地產(chǎn)企業(yè)并沒有理性地分析我國的房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀和存在的問題，市場定位不是建立在科學(xué)合理并結(jié)合我國的實(shí)際基礎(chǔ)之上。眾所周知，房地產(chǎn)具有很大的區(qū)域性，不同的地區(qū)由于經(jīng)濟(jì)、文化、習(xí)俗、消費(fèi)者等方面存在差異，外化在對物業(yè)的要求上各不相同。而事實(shí)上目前我國的房地產(chǎn)市場無論是在住宅、商鋪、寫字樓物業(yè)的定位上沒有形成自己的特色，內(nèi)地的企業(yè)沿用沿海房地產(chǎn)企業(yè)的定位風(fēng)格，而沿海城市借鑒國外公司的定位理論。還有些房地產(chǎn)企業(yè)在市場定位時一味強(qiáng)調(diào)地段論，把地段作為影響其定位的唯一因素，缺乏真正意義上的賣點(diǎn)和競爭力。這樣現(xiàn)象導(dǎo)致的結(jié)果是：一方面是企業(yè)按照自己的經(jīng)營意圖提供樓盤，另一方面是消費(fèi)者的有效需求不足，望樓興嘆，而實(shí)際上有的企業(yè)并沒實(shí)現(xiàn)既定的經(jīng)營目標(biāo)甚至還會虧損。中國已加入世界貿(mào)易組織外資房地產(chǎn)企業(yè)紛紛搶灘中國市場已成為不爭的事實(shí)，所以，中國的房地產(chǎn)企業(yè)有必要冷靜下來對影響定位的因素進(jìn)行系統(tǒng)地分析。本文將從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)、營銷學(xué)角度對影響市場定位的經(jīng)濟(jì)因素、專業(yè)物業(yè)的特點(diǎn)、競爭因素、企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)、消費(fèi)者、物業(yè)管理、信息技術(shù)、政策法規(guī)等主要因素進(jìn)行分析。并采用定性和定量相結(jié)合、比較分析方式試圖建立適合我國房地產(chǎn)市場定位因素分析系統(tǒng)，這對房地產(chǎn)企業(yè)向市場提供適銷對路的樓盤降低房地產(chǎn)空置率有著重要的指導(dǎo)意義。

影響房地產(chǎn)營銷策略的主要因素分析

怎樣盡快把房子賣出去,是令開發(fā)商頭疼的事情,所以房地產(chǎn)營銷策略也逐漸被越來越多地重視起來,房地產(chǎn)營銷策略的制定是一項復(fù)雜的工作,涉及面廣、難度大,如何才能制定出好的營銷策略,是值得我們深入研究的重要課題。論文首先通過文獻(xiàn)綜述的詳細(xì)研究,理清了國內(nèi)外學(xué)者有關(guān)房地產(chǎn)營銷策略的研究成果和方法,為開發(fā)商采取應(yīng)對策略提供可借鑒的理論與方法,同時為本文的實(shí)證研究提供了理論基礎(chǔ)。其次,通過文獻(xiàn)研究法、問卷調(diào)查法、訪談法、數(shù)理統(tǒng)計法和層次分析(AHP)法等多種方法,首次系統(tǒng)地確定并分析重慶市影響房地產(chǎn)營銷策略的主要因素,并且得出各個因素的相對比重,為開發(fā)商進(jìn)行營銷決策提供了較為真實(shí)的依據(jù),同時還為其他學(xué)者在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步研究提供了理論基礎(chǔ)和現(xiàn)實(shí)依據(jù)。最后,確定了重慶市房地產(chǎn)產(chǎn)品價格、目標(biāo)消費(fèi)群體及喜好、市場供給與需求情況等影響房地產(chǎn)營銷策略的30個主要因素,并對這些因素從五個影響方面(即:營銷環(huán)境因素、消費(fèi)者市場特點(diǎn)因素、消費(fèi)者行為因素、房地產(chǎn)項目自身因素和公司內(nèi)部因素)進(jìn)行歸類,主要從各個因素是如何影響房地產(chǎn)營銷策略、開發(fā)商在制定策略時需要注意的問題等方面分析和闡述的。關(guān)于房地產(chǎn)營銷策略的影響因素的實(shí)證研究在國內(nèi)還只是剛剛起步,本文的研究在一定意義上具有探索性,仍然存在一些缺陷,未來的研究還需要從模型函數(shù)形式選優(yōu)、影響因素選擇與量化、實(shí)證數(shù)據(jù)樣本取樣等方面進(jìn)行研究,促進(jìn)該領(lǐng)域的學(xué)術(shù)發(fā)展和推廣應(yīng)用