第一篇：淺析“限購令”對(duì)房地產(chǎn)市場的影響分析

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淺析“限購令”對(duì)房地產(chǎn)市場的影響分析

淺析“限購令”對(duì)房地產(chǎn)市場的影響分析

摘要：目前，限購令與房地產(chǎn)市場波動(dòng)引起了人們的廣泛關(guān)注。本文以西安市為例，在解讀限購政策的基礎(chǔ)上,擬對(duì)限購令對(duì)房地產(chǎn)市場的影響進(jìn)行探討, 采用問卷調(diào)查法（對(duì)1000名西安市民施測）與西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù),研究限購令對(duì)西安房地產(chǎn)市場的影響。

關(guān)鍵詞：限購令；房地產(chǎn)市場；西安市；影響

中圖分類號(hào)：F293.35文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

1引 言

近年來，我國城市房價(jià)呈快速不斷上漲的趨勢，針對(duì)房價(jià)過高、上漲過快的城市，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出實(shí)行樓市“限購令”。全國共有46個(gè)城市出臺(tái)以“限購”為核心的樓市調(diào)控政策?！跋拶徚睢苯o不同城市居民和樓市造成了不一樣的影響，這引起了我們深深的思索。

2限購令解讀

2．1限購令的具體內(nèi)容

本市戶籍居民家庭（含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭），限購兩套住房；對(duì)于能夠提供在本市1年以上納稅證明或 社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。暫停在本市擁有2套以上（含2套）住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套以上（含1套）住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供在本市1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民在本市購房 [1]。

2．2限購令的目的

從限購令的內(nèi)容來看, 其目的是通過抑制需求, 遏制投機(jī)和過度投資, 減少商品住宅成交數(shù)量, 從而通過供大于求的基本經(jīng)濟(jì)法則降低房價(jià), 保證房地產(chǎn)市場的良性健康發(fā)展[2]。

3限購令市場反應(yīng)

限購令實(shí)施之初，房地產(chǎn)價(jià)格沒有大幅度下跌，但在一些市中心黃金地段或各方面條件優(yōu)越的大樓盤房價(jià)還小幅上升了，但是隨著時(shí)

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間推移，最近房價(jià)卻出現(xiàn)了大幅下跌。自限購令實(shí)施發(fā)展至今，成交量突然大跌，其原因主要在于政策的限制。至于另外一個(gè)原因，限購令的出臺(tái)讓已經(jīng)持有房產(chǎn)的人考慮到把手上的房子出手后他沒法再買進(jìn)，就降低甚至打消了他出售房子的意愿，轉(zhuǎn)為提供到租賃市場上去。因此限購令一出臺(tái)，房地產(chǎn)市場上的供應(yīng)是下降的。

限購令對(duì)西安房地產(chǎn)市場帶來的影響

近年來，我國商品房住宅價(jià)格普遍上漲較快，尤其是廣州、北京、上海等大城市。西安的房價(jià)上漲速度也是直線飆升，而其上漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了其收入的上漲速度，直接影響到了居民的幸福指數(shù)與生活水平。2011年2月25日，備受西安購房者關(guān)注的西安樓市限購令出臺(tái)。無疑西安“限購令”的出臺(tái)將對(duì)西安房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了重要的影響。

4．1 “限購令”對(duì)商品住宅成交面積的影響

選取2010年后三季度、2011年和2012年前兩季度西安市商品住宅成交面積為指標(biāo), 對(duì)比實(shí)施限購前后西安市商品住宅成交面積的變化,如表1所示, 2010年西安市月銷售房屋成交面積量持續(xù)增長, 由于2011年限購令及西安市有關(guān)調(diào)控政策的影響, 2011年、2012年成交面積增長率均有所下降。

4.2“限購令”對(duì)樓市價(jià)格的影響

選取2011年和2012年前兩季度西安市樓市價(jià)格指數(shù)為指標(biāo), 對(duì)比實(shí)施限購后西安市樓市價(jià)格指數(shù)的變化,如表1所示：2011年3月起起，西安限購令正式執(zhí)行，購房者持幣觀望，等待房企降價(jià)，但可以看出，最初西安房價(jià)似乎并未出現(xiàn)下跌的跡象。接下來三個(gè)月通過打折促銷等變相降價(jià)的手段使成交量與之前相比呈現(xiàn)明顯上漲的態(tài)勢。數(shù)據(jù)顯示，從2011年十一月份在大盤項(xiàng)目降價(jià)的引領(lǐng)下，西安樓市均價(jià)下行趨勢在逐漸增強(qiáng)。2012年前兩季度，西安住宅均價(jià)總體呈平穩(wěn)走勢。

注：數(shù)據(jù)來源于西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心

4.3購房者的購房指數(shù)

選取2011年和2012年前兩季度西安市西安居民購房指數(shù)為指標(biāo), 對(duì)比實(shí)施限購后西安市居民購房指數(shù)的變化,第二月限購令頒布以后

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西安居民購房指數(shù)呈現(xiàn)出明顯的下滑走勢。受到今年預(yù)期有可能出臺(tái)更加嚴(yán)厲的調(diào)控政策的影響，人們的購房行動(dòng)變得遲疑，大部分人群都在靜觀樓市變化，導(dǎo)致西安居民購房指數(shù)大幅下降。其中由于開發(fā)商大打優(yōu)惠牌，這在一定程度上刺激了部分前期一直做觀望的剛需置業(yè)者以及改善性人群需求出現(xiàn)了集中釋放，于是這些置業(yè)者便放棄觀望選擇出手，樓市有一定回暖，銷售勢頭表現(xiàn)強(qiáng)勁。其間雖然有所回升，但整體是呈下降趨勢。

注：數(shù)據(jù)來源于西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心

4．4 “限購令”對(duì)購房者購房心態(tài)的影響

西安市1000名市民參與了調(diào)查，從本次問卷調(diào)查結(jié)果的統(tǒng)計(jì)分析可以總結(jié)得出: 首先，71.3%的人支持限購政策，53.4%的人認(rèn)為應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)限購令的執(zhí)行力度（其中大部分是只有一套或者沒有住房的市民）。其次，76.7%的人認(rèn)為房價(jià)高，不能接受，51.4%的人認(rèn)為房價(jià)不會(huì)下降，其中31.4%的購房者則認(rèn)為西安整體的發(fā)展在提速，國際化大都市建設(shè)、地鐵開通、城市改造等眾多利好，西安的發(fā)展將更好，而房價(jià)也勢必隨之而提升。另外，11.9%的居民購房是剛性需求，不管政策如何，都需要購房解決住房問題；絕多數(shù)的居民受各種經(jīng)濟(jì)、政策條件的影響，持觀望的心理。

結(jié)論

5．1對(duì)抑制投資投機(jī)性購房行為起到了一定的作用但執(zhí)行力度不夠

房價(jià)虛高已成為目前人們關(guān)注的最大問題，而限購對(duì)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了實(shí)質(zhì)性影響，限購令頒布之后，商品房成交面積急劇下降，一批投資投機(jī)性購房需求被迫離開，以自主或者改善型需求為主的剛性需求主導(dǎo)著當(dāng)下的市場。所以限購的出臺(tái)也是受到廣泛支持，但多數(shù)人認(rèn)為房價(jià)不會(huì)下降,且認(rèn)為限購令不夠到位，應(yīng)加強(qiáng)執(zhí)行力度。

5．2房地產(chǎn)成交量未來走勢不明

在2011年限購影響下，擁有2-3套的購房者比例較小，投資者逐步退市，而剛需觀望氛圍濃郁，但受樓市調(diào)控政策影響，較多的購房者依然選擇了暫時(shí)持幣觀望態(tài)度，另外，隨著我國收入水平持續(xù)增

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長，一套住房者也可能成為新的購房對(duì)象，可以看出西安樓市住房需求較大，潛在購買力較為旺盛。

5．3抑制需求為后市反彈埋下伏筆

“限購令”只是一時(shí)性的抑制了房地產(chǎn)投機(jī)，而不是打擊了投機(jī)。日后該政策一旦放開，將導(dǎo)致樓市報(bào)復(fù)性反彈，市場將重現(xiàn)搶購“現(xiàn)象”,為釀造下一輪房價(jià)暴漲埋下禍害。

5．4 “限購令”限制多久

“限購令”的實(shí)施在短時(shí)間內(nèi)效果明顯，這僅僅是臨時(shí)性的措施，并非長久之計(jì)，如果長期實(shí)行，定會(huì)扭曲市場關(guān)系。稍加注意我們就能發(fā)現(xiàn)，“新國八條”在限購政策上預(yù)留了極大的時(shí)間操作空間，即“在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施”。這個(gè)“一定時(shí)期”較為模糊，留下了彈性運(yùn)作的空間，不確定成為一致選擇，這種空間是一個(gè)供各種力量相互博弈的舞臺(tái)。

參考文獻(xiàn)：

[1]百度百科.限購令[EB/OL].http://baike.baidu.com/view/4452289.htm.[2] 劉艷瑩.淺析“限購令”對(duì)房價(jià)控制的作用[ J].城市建設(shè)理論研究(:電子版),2011,(15).------------最新【精品】范文

第二篇：淺議“限購令”對(duì)房地產(chǎn)市場的影響

淺議“限購令”對(duì)房地產(chǎn)市場的影響

摘要：進(jìn)入21世紀(jì)，中國房地產(chǎn)市場開始迅猛發(fā)展，成為人們廣泛關(guān)注的焦點(diǎn)。2010年的房地產(chǎn)業(yè)政策出現(xiàn)了由“寬松”轉(zhuǎn)為“調(diào)控”的新階段，在一系列房地產(chǎn)新政出臺(tái)的背景下，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了天價(jià)房而大多數(shù)老百姓買不起房的局面，本文從政策分析角度分析限購令，首先通過分析我國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，地方政府紛紛推出“限購令”，旨在抑制投機(jī)。本文簡單陳述房地產(chǎn)的發(fā)展，從國家宏觀調(diào)控的政策和目標(biāo)出發(fā)，分析 “限購令”是否達(dá)到預(yù)期的效果，并對(duì)房地產(chǎn)政策提出相關(guān)建議。本文采用文獻(xiàn)資料法，分析我國房地產(chǎn)行業(yè)的狀況、對(duì)“限購令”政策進(jìn)行解讀。

關(guān)鍵詞：限購令 房地產(chǎn) 宏觀調(diào)控 利弊分析

中圖分類號(hào)：F299 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

1999年至2003年為中國房地產(chǎn)業(yè)高速增長期，2003年到達(dá)高峰，暴露出房價(jià)過高、結(jié)構(gòu)不合理的問題，導(dǎo)致嚴(yán)重的社會(huì)矛盾，房地產(chǎn)業(yè)成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。2004年開始實(shí)施宏觀調(diào)控，主要特征是收緊土地與信貸兩個(gè)閘門，以調(diào)控供給為主。2009年以來，房地產(chǎn)市場持續(xù)“高燒”，瘋狂的房價(jià)成為社會(huì)持續(xù)關(guān)注的焦點(diǎn)。部分城市房價(jià)上漲過快，房價(jià)增速遠(yuǎn)超居民人均可支配收入，一般居民越來越難以承受，房地產(chǎn)市場秩序仍較混亂，亟待整治。2010年以來，全國各地一、二線城市有計(jì)劃有步驟地集中出臺(tái)住房限購細(xì)則，落實(shí)中央關(guān)于房價(jià)調(diào)控的政策意圖。

一、限購令出臺(tái)的必要性

（一）房價(jià)上漲過快

上海作為中國的一線城市，其房價(jià)對(duì)全國的房價(jià)有著的風(fēng)向標(biāo)的作用。在十年內(nèi)，房價(jià)翻了幾番。1999年上海房價(jià)為3176元，到2004年已經(jīng)上升為6385元，之后一路攀升，2009【14】年已經(jīng)達(dá)到15800元。而自2002年以來全國各城市房價(jià)不斷攀升, 城市雙富(負(fù))現(xiàn)象嚴(yán)重，即所謂的一些投機(jī)者不斷從房地產(chǎn)獲取高額利潤,富者更富。然而一些城市居民為買被炒作起來的高價(jià)住房而背負(fù)更多貸款, 即所謂負(fù)者更負(fù)。在國際上, 房價(jià)收入比是觀察樓市是否健康的重要指標(biāo), 一般認(rèn)為房價(jià)收入比在3-6 倍之間比較科學(xué)。據(jù)調(diào)查, 2005 年 2月, 我國最具有影響力的 25 座大中城市市區(qū)每平方米商品房平均房價(jià)為 4523.12 元、人均可支配收入為 12575.44 元。以三口之家購買建筑面積為 80平方米的商品房為例,計(jì)算出相

【13】應(yīng)房價(jià)收入比的平均值為 9.55, 遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出國際比值。

（二）房產(chǎn)過度投資、投機(jī)導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟(jì)

經(jīng)濟(jì)泡沫指的是在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程過程中經(jīng)常出現(xiàn)的不均衡現(xiàn)象，具體表征就是上下起伏的經(jīng)濟(jì)周期。泡沫經(jīng)濟(jì)則專指那些由于經(jīng)濟(jì)投機(jī)活動(dòng)而導(dǎo)致市場價(jià)格大起大落的現(xiàn)象。諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得主斯蒂格茲教授給泡沫經(jīng)濟(jì)下的定義更為簡潔：“如果今天價(jià)格上漲的原因是由于投資者相信明天他們會(huì)以更高的價(jià)格賣出去，而基本要素又不能調(diào)整價(jià)格，那么就存在著【12】泡沫?！?/p>

2008年世界金融危機(jī)爆發(fā)之后，中國沿海的出口制造業(yè)受到重創(chuàng)，加上人民幣升值等因素，國內(nèi)的大量閑置資本也選擇進(jìn)入股市和房市。國家計(jì)委經(jīng)濟(jì)研究所2003年發(fā)布了“中國行業(yè)景氣分析報(bào)告”,認(rèn)為目前中國房地產(chǎn)的確存在區(qū)域性泡沫現(xiàn)象,并給出了判斷房地產(chǎn)泡沫的“五高”標(biāo)準(zhǔn),即投資的持續(xù)超高增長、消費(fèi)的持續(xù)超高增長、房價(jià)持續(xù)大幅攀高或持續(xù)居高不下、房地產(chǎn)投資所占比重高及房價(jià)收入比明顯偏高。中國人民銀行之后也出臺(tái)政策,對(duì)房地產(chǎn)貸款的違規(guī)情況進(jìn)行清查,防范房地產(chǎn)可能出現(xiàn)的泡沫對(duì)金融機(jī)構(gòu)的潛在風(fēng)險(xiǎn)。一方面,房地產(chǎn)是企業(yè)和個(gè)人的一種投資方式,另一方面,投資房地產(chǎn)又離不開融資,這中間就涉及金融機(jī)構(gòu)和融資環(huán)境的問題,是資本運(yùn)作的重要方面,也是廣大企業(yè)十分關(guān)心的一個(gè)問題。

綜上所述，2001年以來,中國房地產(chǎn)市場一直存在泡沫,從2004年開始,房地產(chǎn)市場的泡沫度急劇增加;2009、2010和2011年房地產(chǎn)市場泡沫度將分別為21.6%、23.2%和18.3%,房地

【6】產(chǎn)市場的高泡沫狀況難以出現(xiàn)根本性轉(zhuǎn)變。

二、限購令出臺(tái)執(zhí)行后后，房地產(chǎn)市場狀況以及利弊分析 《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》（國發(fā)〔2010〕10號(hào)，以下簡稱國發(fā)10號(hào)文件），其主要內(nèi)容如下：

進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任，地方政府要切實(shí)承擔(dān)起促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任，嚴(yán)格執(zhí)行國發(fā)10號(hào)文件及其相關(guān)配套政策，切實(shí)將房價(jià)控制在合理水平；加大保障性安居工程建設(shè)力度；調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管；調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按其銷售收入全額征稅。稅務(wù)部門要進(jìn)一步采取措施，確保政策執(zhí)行到位。加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征管情況的監(jiān)督和檢查，重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過周邊房價(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。加大應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度，堅(jiān)決堵塞“陰陽合同”產(chǎn)生的稅收漏洞。嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策；強(qiáng)化差別化住房信貸政策；對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。人民銀行各分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，在國家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。銀行業(yè)監(jiān)管部門要加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對(duì)違規(guī)行為要嚴(yán)肅處理；嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理；合理引導(dǎo)住房需求 各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房價(jià)過高、上漲過快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。原則上對(duì)已擁有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?套住房（含新建商品住房和二手住房）；對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァo法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，要暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。已采取住房限購措施的城市，凡與本通知要求不符的，要立即調(diào)整完善相關(guān)實(shí)施細(xì)則，并加強(qiáng)對(duì)購房人資格的審核工作，確保政策落實(shí)到位。尚未采取住房限購措施的直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房價(jià)過高、上漲過快的城市，要在2月中旬之前，出臺(tái)住房限購實(shí)施細(xì)則。其他城市也要根據(jù)本地房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況，適時(shí)出臺(tái)住房限購措施；落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房價(jià)工作的約談問責(zé)機(jī)制；堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)，新聞媒體要對(duì)各地穩(wěn)定房價(jià)和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗(yàn)加大宣傳力度，深入解讀政策措施，引導(dǎo)居民從國情出發(fā)理性消費(fèi)，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展和加快推進(jìn)住房保障體系建設(shè)提供有力的輿論支持，防止虛假信息或不負(fù)責(zé)任的猜測、評(píng)論誤導(dǎo)消費(fèi)預(yù)期。對(duì)制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。國務(wù)院辦公廳

此次宏觀調(diào)控的政策的出臺(tái)，拉開了被稱為史上最嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策“限購令”執(zhí)行的序幕。全國各地具體執(zhí)行落實(shí)的措施在某些方面有些許差異，但大體上都是落實(shí)了中央的文件精神。至2012年，限購令依然在執(zhí)行之中，盡管關(guān)于限購令及其作用，無論是產(chǎn)業(yè)界還是學(xué)術(shù)界都沒有一致的看法與結(jié)論，但是經(jīng)過分析，限購令還是對(duì)房地產(chǎn)的市場起到了調(diào)節(jié)作用。

(一)我國房地產(chǎn)市場至今仍未完全成熟與完善，但可以從以下方面看看房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀：

1.房價(jià)上漲的速度得到遏制。據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示：2012年第一季度，國內(nèi)各大中小城市房屋成交價(jià)情況：整體成交均價(jià)環(huán)比下降3%，其中一線城市下降4%，二線城市下降6%，三線城市上升1%；整體成交均價(jià)同比上升2%，其中一線城市下降11%，二線城市上升6%，三線城【13】市上升35%。從一線城市的一手房的成交價(jià)格波動(dòng)情況看，房價(jià)上漲過快得到一定程度的遏制。

2.房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象得到一定程度的遏制。211年5月5日,由中國社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所和社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社聯(lián)合發(fā)布了2011年房地產(chǎn)藍(lán)皮書《中國房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告No.8》。房地產(chǎn)投資增長,但增速放緩《藍(lán)皮書》指出,“十一五”時(shí)期我國房地產(chǎn)市場總體發(fā)展向好,投資增長較快、增速回落,住宅投資占房地產(chǎn)投資比重上升?！笆晃濉逼陂g,我國房地產(chǎn)投資累計(jì)達(dá)16.0萬億元,比“十五”增長10.7萬億元。年投資額由2006年的19423億元上升到2010年的48267億元。但是,增速有所回落?！笆晃濉?、“十五”、“九五”后三年房地產(chǎn)投

【6】資年均增速分別為24.9%、26.1%和16.2%。由于房企層次不齊，情況各有不同。根據(jù)新浪財(cái)經(jīng)網(wǎng)披露的最新數(shù)據(jù)顯示，2012第一季度與2011年第一季度相比，大體上看，在一系列的嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策影響下，房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象得到一定程度的遏制。

(二)限購令的利弊分析

1、利

（1）一定程度上遏制了房價(jià)上漲過快。全國范圍的房價(jià)上漲過快得到一定的遏制。如上文所示。

（2）投資、投機(jī)在一定程度上得到控制，房地產(chǎn)的過熱、泡沫也得到一定程度的遏制。如上所示，從國內(nèi)房企的銷售數(shù)量以及銷售額來看，房企并沒有繼續(xù)擴(kuò)大規(guī)模的趨勢，在獲利和融資方面保持原有水平。

（3）整頓房地產(chǎn)市場，給房地產(chǎn)降溫的同時(shí)，促使房企內(nèi)部整合。根據(jù)《財(cái)經(jīng)》雜志2005年的調(diào)查，在上海房地產(chǎn)企業(yè)50強(qiáng)中，有超過一半是隸屬于市、區(qū)兩級(jí)政府的政府企業(yè)。這些房地產(chǎn)公司在囤積土地、房地產(chǎn)開發(fā)中所獲得的暴利也可以被計(jì)算為地方政府的隱性財(cái)政收入。而其他民營企業(yè)不管是否具有海外背景，也與官場有千絲萬縷的聯(lián)系?！跋拶徚睢笔沟靡恍┲行》慨a(chǎn)商資金斷裂而跑路，從而掀開房地產(chǎn)市場的黑幕的一角。房地產(chǎn)市場因此能到一定程度的整頓，涉及到政府官員腐敗的能得到查處。而房企內(nèi)部也出現(xiàn)整合，淘汰競爭力

[12]差、信譽(yù)不良、出于投機(jī)動(dòng)機(jī)的房企，讓房地產(chǎn)市場有序、健康的發(fā)展。

2弊

(1)有悖市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的公平競爭原則，加劇不公正，有違法制。限購令的表面政策目標(biāo)是限制房價(jià)，但其涉嫌歧視危及了相關(guān)政策工具的合法性，鞏固并強(qiáng)化了特權(quán)城市和城市特權(quán)，在傳統(tǒng)的城鄉(xiāng)二元隔離之外增加了地區(qū)間隔離，不利于市場自由的擴(kuò)展和公民認(rèn)同的增進(jìn)。所謂特權(quán)城市，指的是北京、上海、廣州之類的一線城市，它們通過歷史積淀和體制安排的方式獲取了遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國平均水平的資源與成就，且通過戶籍福利的方式保持城市戶籍人口對(duì)發(fā)展成果的獨(dú)占。在毛主席時(shí)代，為維護(hù)林毅夫所謂的“重工業(yè)優(yōu)先發(fā)展”的經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略，城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)獲得了體制化，“城市戶口’’意味著充分的就業(yè)機(jī)會(huì)和福利保障，而“農(nóng)村戶口”則意味著“禁錮”。毛主席時(shí)代的財(cái)富積累模式是一種非常特殊的計(jì)劃體制，“戶籍”的意義早已超過了簡單的人口管理，而成為盛裝“特權(quán)”的巨大容器?！皯艏痹俅纬蔀闅⑹诛担凇跋迌?nèi)”與“限外”之間刻畫出明顯的身份等級(jí)，刺激著人們對(duì)特權(quán)的聯(lián)想和對(duì)平等的期許。戶籍歧視不僅針對(duì)農(nóng)村和農(nóng)民，還在城市之間構(gòu)筑起了新的樊籬。限購令的有效規(guī)制對(duì)象并非那些在城市沒有購房預(yù)期的農(nóng)民工，而是相對(duì)于一線城市的那些二、三線城市的中產(chǎn)階層。以往的“購房入戶”畢竟還確定了一種相對(duì)明確的戶籍獲取條件，現(xiàn)在的限購令則從戶籍現(xiàn)狀出發(fā)限制購房。該項(xiàng)限購措施貌似“猛藥”，但卻并未擊中房價(jià)調(diào)控(尤其是一線特權(quán)城市)的要害，反而可能抵消法律平等和政治認(rèn)同上業(yè)已取得的初步改革成果。該政策的合法性與合理性值得商榷。

從公平性上講，“購房入戶”畢競有明確的市場標(biāo)準(zhǔn)，其政策正當(dāng)性要超過目前的限購令。特權(quán)城市的“超額福利”是高房價(jià)的真實(shí)因素，因此調(diào)控的方向就不是撕開法律平等的薄紗而重祭“戶籍”利器，而是反思這種“超額福利”的正當(dāng)性與合理性。限購令重新充實(shí)了“戶籍”的特權(quán)與福利內(nèi)涵，與改革的分享邏輯之間存在緊張。可以預(yù)料，這種“毒性” 3

極大的嚴(yán)厲調(diào)控不僅效果難以持久(因?yàn)檫@是治標(biāo)不治本，最終還是要回到常態(tài)化的市場機(jī)制之中)，而且會(huì)產(chǎn)生極大的副作用，比如再次動(dòng)搖人們對(duì)市場自由、社會(huì)平等和政治認(rèn)同的信【14】心。

(2)實(shí)體經(jīng)濟(jì)遭到打擊。房產(chǎn)本質(zhì)上算是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的范疇，但是由于房地產(chǎn)市場的特殊性，大量的融資形成房市以及和金融千絲萬縷的聯(lián)系使得房地產(chǎn)市場具有某些虛擬經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)。且中國政府從2003年由于“非典”給經(jīng)濟(jì)帶來負(fù)面影響就有意扶植房地產(chǎn)開發(fā)以帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展消除“非典”的負(fù)面影響，近幾年，在地方，房地產(chǎn)無疑成為支柱產(chǎn)業(yè)。2010年以來，以“限購令”為代表的宏觀調(diào)控措施給持續(xù)發(fā)熱的房地產(chǎn)市場潑了一盆冷水，與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)相關(guān)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)都受到不同程度的影響。房地產(chǎn)業(yè)與50多個(gè)行業(yè)相關(guān)，在國民經(jīng)濟(jì)中的作用舉足輕重。20世紀(jì)80年代中期以來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，速度超過同期GDP增長速度，房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重不斷提高，目前早已經(jīng)超過5%，為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)對(duì)GDP具有極大的帶動(dòng)作用，歷史數(shù)據(jù)表明房地產(chǎn)對(duì)GDP的影響在10%左右。即如果房地產(chǎn)

【12】投資降低30%-40%，將導(dǎo)致GDP下降3%-4%。GDP增速的大幅度下滑將會(huì)帶來一系列的經(jīng)濟(jì)問題，例如就業(yè)率下降、物價(jià)不穩(wěn)定等。房地產(chǎn)市場的低迷已經(jīng)對(duì)相關(guān)行業(yè)的影響開始凸顯——鋼鐵廠大規(guī)模裁員，建筑工人下崗，相關(guān)行業(yè)領(lǐng)域的失業(yè)率不斷上升。

（3）金融秩序環(huán)境惡化，變脆弱。由于限購令作為行政手段的立竿見影的效果，很多中小房地產(chǎn)商資金鏈出現(xiàn)斷裂，對(duì)金融系統(tǒng)造成難以估計(jì)的傷害。國內(nèi)的房地產(chǎn)商是公關(guān)先生，是資本玩家，是抽取銀行資金的老手，是從土地批租到銷售鏈條之間的中介機(jī)構(gòu)，卻不是市場意義上的房地產(chǎn)商―頂多是房地產(chǎn)創(chuàng)意策劃和住房銷售者。銀行業(yè)也在追求利潤的驅(qū)使下，自覺自愿地被開發(fā)商裹挾，而從各地所爆發(fā)出的一系列假按揭案件來看，許多銀行人員成為騙局的組成環(huán)節(jié)，合謀將錢源源不斷地從銀行金庫搬到私人家中。此時(shí)的房地產(chǎn)業(yè)更合適的【11】名稱，應(yīng)該是資金的合法輸血管道。

房價(jià)下跌對(duì)銀行等金融系統(tǒng)形成壓力，不僅因?yàn)樵黾恿朔康禺a(chǎn)貸款不良率，導(dǎo)致銀行信貸資產(chǎn)質(zhì)量惡化和盈利能力降低；而且因?yàn)橐苑康禺a(chǎn)作為貸款抵押物的借債人資產(chǎn)負(fù)債惡化，貸款能力減弱，并面臨資金收緊，又限制了新的投資規(guī)模以及降低公司的盈利能力，反過來又導(dǎo)致其他類型貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)增加，加劇銀行系統(tǒng)的脆弱性。最終，地產(chǎn)商無法及時(shí)償還銀行的貸款，導(dǎo)致銀行的資金無法回流，因而產(chǎn)生大量的壞賬，資金的供應(yīng)緊張，市場出現(xiàn)流動(dòng)性不足，引起經(jīng)濟(jì)中通貨緊縮和信用創(chuàng)造能力不足，從而引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)或者經(jīng)濟(jì)衰【11】退。

與此同時(shí)，國外資金仍垂涎于中國樓市。他們中的許多人主要目標(biāo)是希望通過持有人民幣資產(chǎn)，以便在人民幣升值中大獲其利。為了繞開中國的嚴(yán)格規(guī)則，在中國注冊了在岸公司，以便以境內(nèi)企業(yè)的身份方便地持有這些地產(chǎn)項(xiàng)目，那些境外的項(xiàng)目投資者因此能夠輕而易舉

【11】地避開繁瑣的行政審批手續(xù)，從容地獲得五年內(nèi)6%至7%的年租金收益率。

三、“限購令”政策的發(fā)展

在市場經(jīng)濟(jì)時(shí)代，房地產(chǎn)市場問題的解決，需要房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)及市場本身的發(fā)展，通過市場的自我調(diào)節(jié)能力自行解決。同時(shí)，應(yīng)通過實(shí)行市場化的差別利率體系和完善的累進(jìn)稅率、差別稅率制，鼓勵(lì)將土地更加有所側(cè)重的投向經(jīng)濟(jì)適用房及中低價(jià)位的房產(chǎn)開發(fā)，抑制高價(jià)位大面積的住房開發(fā)。政府應(yīng)該充分發(fā)揮自身所擁有的資源，引導(dǎo)市場參與者（房地產(chǎn)市場參與者包括開發(fā)商、中介商、消費(fèi)者等）理性投資和消費(fèi)，充分公開市場信息，使得市場參與者擁有平等的參與機(jī)會(huì)。

限購令作為短期的行政措施色彩濃厚的限購令在調(diào)節(jié)遏制房價(jià)過快上漲、遏制投機(jī)方面，效果是比較明顯的。從發(fā)展中國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的角度來說，房地產(chǎn)市場的真正供求需要正視。從市場的角度來調(diào)控供求是治本之策，但需要各種措施的綜合運(yùn)用。

限購令對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控其根本目的是讓房地產(chǎn)市場回歸理性，最終逐步走上平穩(wěn)健康良性的發(fā)展軌道上來，“限購令”主要是針對(duì)房地產(chǎn)市場當(dāng)前的形式出臺(tái)的中短期政策，不能從根本上解決房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的問題，“還需要盡快推進(jìn)土地制度、財(cái)政體制和房地產(chǎn)稅收制度等方面的制度性改革，從長遠(yuǎn)目標(biāo)立足建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的長效機(jī)制，積極推進(jìn)保障性安居工程建設(shè),拓寬融資渠道,保障用地供應(yīng),提高設(shè)計(jì)水平,保證工程質(zhì)量，抓緊完善保障性住房建設(shè)、分配、管理、退出等制度,確保保障性住房建設(shè)可持續(xù)，同時(shí)要要加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控；落實(shí)強(qiáng)農(nóng)惠農(nóng)政策；努力保持對(duì)外貿(mào)易穩(wěn)定增長；大力促進(jìn)中小【15】企業(yè)發(fā)展?！?/p>

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[14] 新浪財(cái)經(jīng)網(wǎng)http://finance.sina.com.cn/ http:// [15]2012年4月溫家寶在福州主持召開福建、上海、江蘇、浙江四省(市)經(jīng)濟(jì)形勢座談會(huì)講話

四、致謝

通過這一階段的努力，我的畢業(yè)論文終于完成了，這意味著大學(xué)生活即將結(jié)束。在大學(xué)階段，我在學(xué)習(xí)上和思想上都受益非淺。非常感謝xx老師在我大學(xué)的最后學(xué)習(xí)階段——畢業(yè)論文寫作階段給我的指導(dǎo)。她嚴(yán)肅的科學(xué)態(tài)度，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)精神，精益求精的工作作風(fēng)，深深地感染和激勵(lì)著我。從課題的選擇到項(xiàng)目的最終完成，馮老師都始終給予我細(xì)心的指導(dǎo)和不懈的支持。她的這種無私奉獻(xiàn)的敬業(yè)精神令人欽佩，在此我向她表示我誠摯的謝意！同時(shí)，感謝所有任課老師和所有同學(xué)在這四年來給我的指導(dǎo)和幫助，是他們教會(huì)了我專業(yè)知識(shí)，教會(huì)了我如何學(xué)習(xí)，教會(huì)了我如何做人。正是由于他們，我才能在各方面取得顯著的進(jìn)步，在此向他們表示我由衷的謝意，并祝所有的老師培養(yǎng)出越來越多的優(yōu)秀人才，桃李滿天下！

第三篇：房地產(chǎn)：限購令影響將淡化.（寫寫幫推薦）

房地產(chǎn)：限購令影響將淡化

多方面的數(shù)據(jù)和信息表明，已推行的限購令影響非常有限。2010年以來，寫字樓、商鋪與住宅的成交量同比變化呈現(xiàn)明顯的一致性，而寫字樓和商鋪并未實(shí)行調(diào)控。四個(gè)直轄市中，重慶是未實(shí)行限購的城市，其今年的成交量同比增速反而明顯不如與其他三個(gè)今年限購的直轄市(重慶去年的基數(shù)也不高)。一二線樣本城市和全國相比，商品房成交量的同比走勢也非常一致，全國數(shù)據(jù)的主要構(gòu)成是未限購城市，兩者的一致說明三四線未限購城市和一二線限購城市的波動(dòng)也是一致的。草根信息顯示，規(guī)避限購有多種途徑。

在流動(dòng)性緊張程度緩和時(shí)，限購范圍擴(kuò)大等行業(yè)調(diào)控的影響將更加淡化。行業(yè)調(diào)控和流動(dòng)性狀況變化共同影響購房需求，但兩者的效果不同。在流動(dòng)性由松變緊時(shí)，行業(yè)調(diào)控的短期沖擊產(chǎn)生強(qiáng)烈的疊加效果，就像2010年5-7月的情形，而沖擊過后需求和成交強(qiáng)勁反彈。而今年以來盡管行業(yè)調(diào)控加碼，但由于流動(dòng)性偏緊的趨勢和力量已經(jīng)較為牢固，行業(yè)調(diào)控的沖擊是第二位的，反映在短期沖擊結(jié)束后(今年3月份的觀望)，需求依然疲弱，4月份以后一直沒有出現(xiàn)明顯的成交回升，盡管潛在供給很大。未來流動(dòng)性緊張程度若出現(xiàn)緩和，我們預(yù)計(jì)限購的影響將更加淡化。

用手機(jī)隨時(shí)隨地輕松炒股!某些股割肉出逃肯定會(huì)后悔 ? 突發(fā)暴漲很可能不期而至 股民福音：套牢股票有救了!?

維持同步大市-A評(píng)級(jí)。地產(chǎn)板塊領(lǐng)漲大多出現(xiàn)在流動(dòng)性轉(zhuǎn)好趨勢確立之時(shí)。如中國2007年、2009年。

目前個(gè)股推薦龍頭公司。無論在流動(dòng)性不斷趨緊的2003-2004年，還是在流動(dòng)性開始趨于好轉(zhuǎn)的2005年中-2006年上半年，地產(chǎn)股中漲幅居前的個(gè)股大多是兩類：業(yè)績增長類、資產(chǎn)重組類。今年行業(yè)分化明顯，大公司在銷售、融資、資金實(shí)力、未來擴(kuò)張潛力等方面均具有突出優(yōu)勢，業(yè)績鎖定性強(qiáng)，估值優(yōu)勢明顯。在目前流動(dòng)性轉(zhuǎn)好趨勢是否確立尚不明朗之時(shí)，推薦保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、萬科、招商地產(chǎn)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：宏觀政策突然放松，地產(chǎn)板塊全面領(lǐng)漲。經(jīng)濟(jì)增長無亮點(diǎn)，地產(chǎn)板塊全面獲得明顯相對(duì)收益。

第四篇：房產(chǎn)限購令對(duì)家居市場的影響有多大解讀

房產(chǎn)限購令對(duì)家居市場的影響有多大

2011-02-21 11:30:00

來源: 太平洋家居網(wǎng) 跟貼 0 條 手機(jī)看新聞【慧聰家居用品網(wǎng)】2月15日，成都市房管、發(fā)改、財(cái)政、國土、地稅、金融等部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于貫徹落實(shí)國務(wù)院進(jìn)一步加快推進(jìn)住房保障做好房地產(chǎn)調(diào)控工作要求的實(shí)施意見》(以下簡稱《意見》，通過加快保障性住房建設(shè)、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管、暫時(shí)實(shí)行住房限購措施等方式，維護(hù)成都房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展態(tài)勢。近日成都“限購令”出臺(tái)的消息不斷，政策終于落地，樓市再掀波瀾?！跋拶徚睢币怀鰧?duì)家居行業(yè)來說可謂“雪上加霜”，面對(duì)艱難時(shí)事，家居企業(yè)必須突圍而出。成都樓市、家居尚籠罩在新“國八條”的陰影下，“限購令”的出臺(tái)讓樓市、家居面臨更大的困境。樓市與家居緊密相連，向來是一榮俱榮，一損俱損，當(dāng)成都家居遭遇“限購令”，家居企業(yè)真的犯愁了。事實(shí)上，去年的兩輪房產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)讓家居業(yè)飽受折磨，2011家居建材漲價(jià)已成定局，行業(yè)本身就面臨多重問題，疲軟的家居業(yè)拿什么抵御這一再的調(diào)控? 地板：面臨“內(nèi)憂外患”剛需存在拼價(jià)值

話說地板行業(yè)，近來最熱的話題莫過于“雙反”(反傾銷反補(bǔ)貼調(diào)查，以致很多以外銷為主的地板企業(yè)轉(zhuǎn)向內(nèi)銷，國內(nèi)市場的競爭更為激烈。加之，國八條、限購令等政策的陸續(xù)出臺(tái)，木材、人工漲價(jià)，木地板企業(yè)舉步維艱。市場份額減少，競爭更殘酷，漲價(jià)勢在必行……地板行業(yè)必加速洗牌。

成都限購令的目的是抑制投機(jī)行為，穩(wěn)定樓市，但是不可避免會(huì)抑制住一部分剛性需求，在通脹壓力下，消費(fèi)者也更為理性。目前國內(nèi)木地板企業(yè)有3000多家，但是還未出現(xiàn)市場占有率超過10%的壟斷性品牌，地板行業(yè)在限購令的催化下，小企業(yè)的生存空間將逐漸被擠掉，行業(yè)品牌加重度或?qū)⒓訌?qiáng)。從這個(gè)角度看，限購令也起到了一定的積極作用。所以，地板企業(yè)必須正視困難，將眼光放得長遠(yuǎn)一些。正如升達(dá)林業(yè)成都分公司總經(jīng)理劉志超先生所言，限購令多半還是限制了投機(jī)行為，這部分群體即便購房也不會(huì)裝修，所以剛需還是存在的。漲價(jià)乃必然趨勢，升達(dá)地板的應(yīng)對(duì)措施是原有產(chǎn)品系列暫不漲價(jià)，升達(dá)在今年會(huì)加大力度推出新品，增加產(chǎn)品附件值。我們不再打價(jià)格戰(zhàn)，企業(yè)現(xiàn)在拼的是價(jià)值。家具：“限購令”成催化劑主動(dòng)迎戰(zhàn)突破堅(jiān)冰

“好家具，成都造?！彼拇揖咧饾u擁有更大的市場與知名度，“限購令”出臺(tái)盡管會(huì)對(duì)家具行業(yè)造成一定影響，但是某種程度上講，房產(chǎn)調(diào)控政策也是家具行業(yè)發(fā)展的催化劑。

四川家具要走高端路線，走出四川，走向全國，需要實(shí)現(xiàn)質(zhì)變。四川家具一般走二三線市場，這是其優(yōu)勢所在，未來小戶型家具市場將放大，對(duì)于這一市場的把握，四川家具應(yīng)該沒有問題。家居市場的不景氣，也會(huì)促使家具企業(yè)反思、改進(jìn)。比如四川家具要做高端，首先要在設(shè)計(jì)上下功夫，不斷推陳出新，找到自己的方向。成都地區(qū)家具市場競爭向來激烈，當(dāng)市場份額縮減時(shí)，家具企業(yè)又該如何應(yīng)對(duì)呢?記者采訪了紅蘋果家具成都總經(jīng)理吳小兵，他表示，困難重重，我們依然要突破堅(jiān)冰。成都實(shí)施“限購令”是意料中的事，要為樓市降溫確實(shí)需要這樣強(qiáng)有利的措施。2011年成都市交房量不會(huì)太大，“限購令”讓樓市更加低迷，家具行業(yè)的生存堪憂希望今年5月后，市場狀態(tài)會(huì)有所好轉(zhuǎn)。家裝公司：市場萎縮發(fā)掘保障性住房市場

“限購令”對(duì)于家裝公司而言無疑是個(gè)壞消息，但是家居市場也并非不堪一擊。首先存量房裝修需求還是存在，保障性住房開放也是可重點(diǎn)挖掘的一塊。記者了解到除2010年成都市中心城區(qū)新開工建設(shè)的廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房、公共租賃住房等保障性住房100萬平方米外，到2012年成都還將再建200萬平方米保障性住房。如今，成都不少家裝公司已經(jīng)推出一些低價(jià)套餐，希望能抓住更多的群體。

龍發(fā)裝飾成都公司副總經(jīng)理陳靜宇告訴記者，“限購令”對(duì)于裝修的影響還是有限的，炒房客的房子是裝或不裝，他都放在哪兒，不聞不問;剛性需求的購房者，為了住家買房子所以一定是會(huì)裝修。家裝公司隨著市場變化及時(shí)調(diào)整，尋求新出路。專家意見：房產(chǎn)調(diào)控陣痛期家居或有短期停滯

經(jīng)濟(jì)學(xué)博士楊梅女士表示，總體來說，家居行業(yè)的發(fā)展前景是好的，但在房產(chǎn)調(diào)控陣痛期，可能有小范圍短期停滯。具體而言，房產(chǎn)調(diào)控會(huì)抑制一部分炒房行為，但真的需要買房子的人遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于炒房者，安家立命的70后，成長獨(dú)立的80后，初出社會(huì)的90后，誰會(huì)因?yàn)榉慨a(chǎn)調(diào)控政策而放棄買房?這批買房者交房后都面臨裝修和購買家居產(chǎn)品的需求，這個(gè)需求潛力是巨大的。家居行業(yè)未來發(fā)展形勢仍然銳勢不可阻擋。“國八條”包括成都調(diào)控細(xì)則的出臺(tái)對(duì)于房地產(chǎn)及下游產(chǎn)業(yè)鏈家居業(yè)的影響是不可避免的，但是這種沖擊并非網(wǎng)絡(luò)傳說的“洪水猛獸”，我們應(yīng)該理性的看待問題。

家居產(chǎn)業(yè)分為中低端或者中高端這兩大塊，中高端的家居產(chǎn)業(yè)它面對(duì)的客戶主要是自住客戶，如果租房給別人的，為降低裝修成本，一定不會(huì)買中高端的產(chǎn)品。因此，自住客戶既然受到宏觀調(diào)控政策的影響相對(duì)來說有限，對(duì)家居行業(yè)來講做中高端的家居行業(yè)受到的影響同樣相對(duì)有限。房產(chǎn)調(diào)控主要是針對(duì)投機(jī)炒房行為，限購令等政策使這一部分人淡出市場，中低端產(chǎn)品市場很大一部分客戶將會(huì)流失。調(diào)控對(duì)家居的影響不能一概而論，還是要看產(chǎn)品的定位。

如何應(yīng)對(duì)通脹

一、限購?fù)浗o家居業(yè)帶來壓力

雖然有些聳人聽聞，但新政給樓市帶來的沖擊在所難免。當(dāng)然，從國家的角度肯定是希望中國的房地產(chǎn)行業(yè)健康而穩(wěn)定發(fā)展，遏制目前這種快速增長甚至畸形增長的勢頭。然而，樓市的調(diào)控勢必會(huì)給下游的家居建材行業(yè)帶來影響，尤其是上半年，政策剛剛出臺(tái)，即使是具有剛性需求的人們，因?yàn)橐粫r(shí)無法摸透政策方向，所以大多處于觀望狀態(tài)，這直接影響到家居建材市場的發(fā)展。

除了樓市的沖擊，今年持續(xù)上升的通脹率給家居建材行業(yè)的發(fā)展又帶來當(dāng)頭一棒，原材料價(jià)格上漲，燃料價(jià)格上漲，勞動(dòng)力與運(yùn)輸成本提高……所有這些，使家居業(yè)面臨著“漲”與“不漲”的兩難境地。一方面，銀行雖然數(shù)度上調(diào)存貸款利率，但就實(shí)際而言還是負(fù)利率，收入的增長并沒有趕上通脹率的增長，老百姓手里本來就沒有過多余錢，現(xiàn)在生活必需品的價(jià)格又持續(xù)升高，生活層面都開始出現(xiàn)問題了，哪還有過多余錢來進(jìn)行其它方面的消費(fèi)？另一方面，生產(chǎn)成本的提高，讓家居業(yè)也面臨著不得不“漲”的局面。可是原本消費(fèi)需求就已經(jīng)減少，漲價(jià)之后能否挽留住有限的顧客？眾多企業(yè)和商家不敢貿(mào)然嘗試。

二、漲與不漲，境地兩難

生產(chǎn)成本提高，利潤減少，很多企業(yè)感受到物價(jià)上漲的壓力，因此從年前開始便紛紛聲稱要將旗下產(chǎn)品漲價(jià)30%等等，但也有很多企業(yè)依然堅(jiān)持既定路線，或者保持原有價(jià)格，或者小幅度進(jìn)行調(diào)整。

樂豪斯裝飾產(chǎn)業(yè)集團(tuán)市場部部長郝小梅表示：樂豪斯大部分產(chǎn)品的價(jià)格沒有上漲，因?yàn)槲覀兊睦砟罹褪恰白屟b修變得簡單平價(jià)”，所以我們用“好產(chǎn)品、低價(jià)格”來為客戶節(jié)約成本，樂豪斯采取工廠化和F2C的模式，也就是直接從工廠到消費(fèi)者的模式，保證最低價(jià)格，但是如果通貨膨脹、材料漲價(jià)嚴(yán)重的情況下，樂豪斯也會(huì)對(duì)產(chǎn)品價(jià)格進(jìn)行部分調(diào)整，但只追求合理利潤，并不會(huì)盲目跟風(fēng)增長。

比嘉地板青島總代理張國兵也表示：2011年隨著熱錢涌入木材行業(yè)、人民幣升值加劇國外原材料緊缺、人力成本持續(xù)上漲，地板生產(chǎn)成本進(jìn)一步瘋漲，漲價(jià)不可避免。但比嘉頂住成本上漲的巨大壓力，為了保證廣大消費(fèi)者的利益，讓消費(fèi)者能享受到高質(zhì)量高性價(jià)比的產(chǎn)品，比嘉地板營銷公司決定延遲漲價(jià)，并且在一片漲聲中不升反降，在3·15期間做出史無前例的全面讓利，使消費(fèi)者在物價(jià)普遍上漲的形勢下還能及時(shí)享受到物美價(jià)廉的比嘉地板。后期比嘉地板也會(huì)根據(jù)原材料供求情況適時(shí)調(diào)整產(chǎn)品供貨價(jià)，按照目前的物價(jià)行情來看，漲價(jià)是不可避免的，但比嘉地板會(huì)把漲幅控制在消費(fèi)者可承受的范圍內(nèi)，預(yù)計(jì)漲幅會(huì)在5%左右。

對(duì)于通脹之下家居業(yè)面臨的壓力，海博家居開發(fā)區(qū)店副總經(jīng)理董建鋼表示：這是不可爭議的事實(shí)，拿開發(fā)區(qū)來說，從運(yùn)輸、搬運(yùn)到安裝，一個(gè)工人的工資是不斷在提升的，通過報(bào)紙等媒體來看，人們工資的標(biāo)準(zhǔn)也都在不斷提高。雖然工資提高了，但是材料等的價(jià)格也上來了，這是一個(gè)連鎖反應(yīng)，經(jīng)銷商拿到產(chǎn)品的價(jià)格也相繼跟著提高，如果仍然按照原來的價(jià)格銷售，那么利潤空間就會(huì)下降，甚至沒有利潤。實(shí)際將來的發(fā)展趨勢是產(chǎn)品利潤會(huì)越來越小，現(xiàn)今許多商家在打價(jià)格戰(zhàn)，但我們提

倡經(jīng)銷商把價(jià)格降低，因?yàn)槔习傩兆钫J(rèn)的還是價(jià)格，只有你的價(jià)格在消費(fèi)者接受范圍之內(nèi)，你才會(huì)有賣點(diǎn)。

三、雙重壓力之下，家居業(yè)如何應(yīng)對(duì)

限購?fù)洿_實(shí)給島城家居業(yè)的發(fā)展帶來了諸多壓力，面對(duì)眾多困難，家居業(yè)應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)以突破困境呢？筆者認(rèn)為應(yīng)該從以下幾個(gè)方面努力：

1、質(zhì)量服務(wù)雙管齊下

產(chǎn)品質(zhì)量是一個(gè)永恒的話題，沒有質(zhì)量相當(dāng)于沒有生命，因此這不光是面對(duì)困境，企業(yè)要生存發(fā)展也必須以質(zhì)量為前提，因此質(zhì)量問題在此不必多言，每個(gè)人都是消費(fèi)者，其重要性大家心中自明。除了穩(wěn)定的質(zhì)量，服務(wù)也是至關(guān)重要的一個(gè)方面，這包括售前、售中和售后。售前如何讓消費(fèi)者充分了解產(chǎn)品性能，為其品質(zhì)和品牌內(nèi)涵所吸引，最終產(chǎn)生購買欲望，這都是前期服務(wù)應(yīng)該考慮的問題；消費(fèi)者下單之后，如何快速完成一系列流程，使顧客順利擁有并使用上產(chǎn)品是售中服務(wù)該考慮的事情；產(chǎn)品的質(zhì)量再好，經(jīng)過時(shí)間的洗滌也會(huì)出現(xiàn)這樣或那樣的問題，因此怎樣解決問題，保證消費(fèi)者的利益，最終贏得消費(fèi)者的口碑這是售后服務(wù)必須要思考的事情。過硬的產(chǎn)品質(zhì)量，良好的產(chǎn)品服務(wù)，這才是企業(yè)和品牌存在的基礎(chǔ)。

2、調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

漲價(jià)雖然在所難免，但企業(yè)和商家完全可以采取“迂回包抄”與“循序漸進(jìn)”的方式，先對(duì)部分產(chǎn)品的價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，讓消費(fèi)者有一個(gè)接受和適應(yīng)的過程。此外，另一個(gè)很重要的方面是適時(shí)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，產(chǎn)品的種類豐富了，樣品變化了，消費(fèi)者自然會(huì)感覺到眼前一亮。新的產(chǎn)品自然會(huì)有新的價(jià)格，此時(shí)再將產(chǎn)品價(jià)格進(jìn)行變動(dòng)，消費(fèi)者在心理上自然不會(huì)產(chǎn)生落差。另外，產(chǎn)品價(jià)格的變動(dòng)只是便面文章，如何加大研發(fā)設(shè)計(jì)力度，開發(fā)迎合市場的新產(chǎn)品才是企業(yè)創(chuàng)新的生命力所在。

3、品牌策略

一個(gè)企業(yè)要長遠(yuǎn)發(fā)展，品牌策略是必由之路。聰明的企業(yè)在發(fā)展的過程中善于總結(jié)和積淀，將企業(yè)的歷史和文化融入到所研發(fā)的產(chǎn)品之中，形成獨(dú)特的品牌內(nèi)涵。這一方面為產(chǎn)品加入了更多的附加值，另一方面使產(chǎn)品的競爭力也得到了普遍提升。因此產(chǎn)品不單單是一個(gè)實(shí)體，或是一種服務(wù)，它也有精神層面的東西。有了品牌內(nèi)涵還不夠，還要將這種精神層面的東西進(jìn)行提煉和包裝，有效地宣傳出去，讓越來越多的人了解接受，贏得消費(fèi)者信任，形成口碑，口口相傳，如此企業(yè)和產(chǎn)品也就具有了無形的生命力，可以久遠(yuǎn)的發(fā)展下去。

綜上所述，限購與通脹的壓力固然存在，但不能因?yàn)槔щy就選擇放棄，企業(yè)在練好內(nèi)功的同時(shí)，積極探索尋求有效的應(yīng)對(duì)策略，持之以恒，必然能最終取得突破，任憑風(fēng)浪再大，也能巍然聳峙，立于不敗。

第五篇：十八大對(duì)房地產(chǎn)市場的影響分析

十八大對(duì)房地產(chǎn)市場的影響分析

梁賢昱 張祥

? 2013-01-07 09:10:10

來源：《中國房地產(chǎn)業(yè)》2012年第11、12期

期盼已久的黨的十八大終于落下帷幕，它對(duì)房地產(chǎn)市場會(huì)有何影響，這是社會(huì)各界普遍關(guān)注的問題。胡錦濤在報(bào)告中，雖然只字未提房地產(chǎn)市場，但所闡述的宏觀經(jīng)濟(jì)目標(biāo)、政策、舉措，與房地產(chǎn)市場密切關(guān)聯(lián)，是引領(lǐng)房地產(chǎn)市場的旗幟。我國未來房地產(chǎn)市場的走勢，將與宏觀經(jīng)濟(jì)形勢趨同，仍然是機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，任重道遠(yuǎn)，前景光明。

一、城鎮(zhèn)化進(jìn)入快速發(fā)展期，我國房地產(chǎn)市場方興未艾

胡錦濤在十八大報(bào)告中指出：要以“推進(jìn)城鎮(zhèn)化為重點(diǎn)?！薄皥?jiān)持走中國特色新型工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化道路，推動(dòng)信息化和工業(yè)化深度融合、工業(yè)化和城鎮(zhèn)化良性互動(dòng)、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化相互協(xié)調(diào)，促進(jìn)工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化同步發(fā)展?！焙\濤的這一論述，不僅指明了中國特色社會(huì)主義的發(fā)展道路問題，而且為房地產(chǎn)市場的前景勾勒了廣闊的空間。

近些年來，我國房地產(chǎn)業(yè)之所以蓬勃發(fā)展，以驚人的速度向前推進(jìn)，城鎮(zhèn)化是主要推手。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國1991年城鎮(zhèn)化率是26.9%，2001年城鎮(zhèn)化率是37.7%，10年增長10.2個(gè)百分點(diǎn)；到2011年，我國城鎮(zhèn)化率由2001年的37.7%，增加到51.3%，10年增長13.6個(gè)百分點(diǎn)；其中2009城鎮(zhèn)化率是46.6%，2010年是49.0%，2011年是51.3%，每年都以超過2%的速度在增長，城鎮(zhèn)化進(jìn)程明顯加快。由于我國人口基數(shù)大，每年遞增2%，就意味著2600萬人（約830萬戶）進(jìn)城居住，需要城鎮(zhèn)每年都要“安得廣廈千萬間”。

在剛性需求的諸多要素中，青年結(jié)婚與城鎮(zhèn)化，牢牢占據(jù)前兩名的位置。以沈陽市為例，每年約有6萬對(duì)青年結(jié)婚，他們中70%（約4.2萬對(duì)）要新購住房。每年都有十五、六萬（約5.4萬戶）外省、市人員和本市農(nóng)民涌入城區(qū)經(jīng)商、打工、置業(yè)、居家養(yǎng)老，這些人按購房、租房各一半計(jì)算，每年至少需要新建住房2.7萬套。而沈陽一年新建住房銷售量大約在15萬套左右，因城鎮(zhèn)化帶來的住房銷量占全市總銷量的1820從胡錦濤的報(bào)告中可以看出，2020年前，我國城鎮(zhèn)化仍會(huì)以較快的步伐向前推進(jìn)，由此帶來的房地產(chǎn)市場需求有增無減。

二、住房消費(fèi)是家庭生活中的最大消費(fèi)，房地產(chǎn)市場是拉動(dòng)內(nèi)需的強(qiáng)大引擎

當(dāng)前，我國面臨的國際國內(nèi)形勢錯(cuò)綜復(fù)雜，經(jīng)濟(jì)下行的壓力增大。在國際層面，發(fā)端于希臘的歐盟主權(quán)國家債務(wù)危機(jī)已持續(xù)三年，目前不僅沒有緩解，而且有擴(kuò)大化的趨勢；美國次貸危機(jī)后，經(jīng)濟(jì)債臺(tái)高筑，增長緩慢，一直在低谷徘徊；繼美國第一大市場、歐盟第二大市場之后，日本作為我國的第三大貿(mào)易伙伴，本來就不景氣，釣魚島爭端爆發(fā)后，兩國交往驟然降溫，這對(duì)中日雙方經(jīng)濟(jì)都將產(chǎn)生負(fù)面影響。在國際經(jīng)濟(jì)形勢惡化的大背景下，我國不得不調(diào)整發(fā)展結(jié)構(gòu)，把外向型經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向內(nèi)向型經(jīng)濟(jì)，在擴(kuò)大內(nèi)需上挖掘潛力。

胡錦濤在報(bào)告中提出：“要牢牢把握擴(kuò)大內(nèi)需這一戰(zhàn)略基點(diǎn)，加快建立擴(kuò)大消費(fèi)需求長效機(jī)制，充分釋放居民消費(fèi)潛力?！弊鳛槌鞘芯用?，最大的消費(fèi)需求是買房，對(duì)很多家庭來說，此項(xiàng)開支要用去畢生積蓄。那么，住房需求究竟有多大？筆者對(duì)沈陽的需求量進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)和測算。

1、沈陽房地產(chǎn)市場的剛性需求。沈陽每年約有高校和中專畢業(yè)生12萬人，6萬對(duì)青年結(jié)婚，十五、六萬（約5萬戶）外省、市人員和本市農(nóng)民進(jìn)城，再加上房屋拆遷、安排部隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)退伍官兵等因素，需求量約在600萬平方米左右。

2、沈陽房地產(chǎn)市場的柔性需求。根據(jù)近兩年的統(tǒng)計(jì)，隨著人均收入水平的進(jìn)一步提高，市民對(duì)住宅的面積、戶型、綠化、園區(qū)物業(yè)等要求越來越高，每年都有4萬戶左右的居民改善住房條件。在收入較高的家庭中，每年約有1萬戶給未成年的子孫購買房子。出于投資投機(jī)目的的購房者，約占商品住房交易量的10%左右。這些柔性需求相加，約需商品房580萬平方米。

3、沈陽房地產(chǎn)市場的其它需求。未來幾年，沈陽商業(yè)地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、教育地產(chǎn)等，都有一定的發(fā)展空間，每年約需商品房220萬平方米左右。

從以上統(tǒng)計(jì)中可以看出，僅沈陽一個(gè)市，一年的商品房需求量就在1400萬平方米左右。由此推算，全國的商品房需求量將是一個(gè)天文數(shù)字。如果充分釋放出來，對(duì)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的拉動(dòng)作用十分巨大。十八大后，國家出于擴(kuò)大內(nèi)需、鼓勵(lì)內(nèi)需的目的，對(duì)房地產(chǎn)市場肯定會(huì)持積極的正面態(tài)度，推動(dòng)其平穩(wěn)健康發(fā)展。

三、除少數(shù)一線和準(zhǔn)一線城市外，大多數(shù)城市的房價(jià)仍將是上漲趨勢

學(xué)習(xí)理解胡錦濤的報(bào)告，得出大多數(shù)城市房價(jià)仍將上漲的結(jié)論，主要基于以下幾點(diǎn)：

1、多渠道增加居民財(cái)產(chǎn)性收入。胡錦濤在報(bào)告中，十分重視小康社會(huì)建設(shè)，明確提出：“千方百計(jì)增加居民收入?！薄岸嗲涝黾泳用褙?cái)產(chǎn)性收入?！弊鳛榫用?，最大的財(cái)產(chǎn)是房產(chǎn)，房產(chǎn)升值是財(cái)產(chǎn)性收入的重要來源。如果全國房價(jià)普遍大幅下降，居民財(cái)產(chǎn)性收入肯定縮水，這不符合十八大的精神，不利于小康社會(huì)的實(shí)現(xiàn)。居民出于保值升值的目的，進(jìn)行投資性購房，這是“多渠道增加財(cái)產(chǎn)性收入”的一條重要渠道，不僅不違法，而且應(yīng)該予以鼓勵(lì)。

2、改革征地制度，提高農(nóng)民收益。城市居民的最大財(cái)產(chǎn)是住房，農(nóng)民的最大財(cái)產(chǎn)是土地。土地具有不可再生、不可替代、不可移動(dòng)等特點(diǎn)，它是房屋建設(shè)的基礎(chǔ)，萬丈高樓“憑”地起，離開土地將一事無成。走城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展道路，必須對(duì)土地的使用進(jìn)行統(tǒng)籌考慮。胡錦濤在報(bào)告中提出：“改革征地制度，提高農(nóng)民在土地增值收益中的分配比例。”這一表述，從字面上看，并未涉及房地產(chǎn)市場，實(shí)際上，與房地產(chǎn)市場關(guān)系極大。在房價(jià)的諸多構(gòu)成要素中，土地成本占大頭，一般在25-40%之間，少數(shù)城市達(dá)50%以上。改革征地制度，提高農(nóng)民收益，這就意味著地價(jià)的上漲。地價(jià)上漲勢必導(dǎo)致房價(jià)上漲，這是必然結(jié)果。

3、勞動(dòng)力成本上升。胡錦濤在報(bào)告中提出：“提高勞動(dòng)報(bào)酬在初次分配中的比重?！边@是縮小收入差距的重大舉措。這項(xiàng)舉措落實(shí)到房地產(chǎn)市場上，就是建筑工人的工資將會(huì)上漲。目前，在沈陽的建筑市場上，普通力工的月工資1500元左右，木工、瓦工等技術(shù)工種的月工資一般在10000元上下。這已使開發(fā)商叫苦不迭。未來幾年，按照十八大精神，建筑工人的工資還要上漲，上漲部分理所當(dāng)然地要反映在房價(jià)上。

4、收入提高導(dǎo)致物價(jià)上漲，物價(jià)上漲帶動(dòng)房價(jià)上漲。胡錦濤在報(bào)告中，為我們描繪了美好遠(yuǎn)景：“到2020年，實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值和城鄉(xiāng)居民人均收入比2010年翻一番?！边@非常振奮人心，令人歡欣鼓舞。但是，根據(jù)多年經(jīng)驗(yàn)，收入提高與物價(jià)上漲是結(jié)伴而行的，二者“形影不離”。到2020年，收入翻番了，物價(jià)翻番了，房價(jià)會(huì)不會(huì)也跟著翻番？可能性很大，甚至高于物價(jià)上漲的平均幅度。

四、生態(tài)文明建設(shè)被提上重要議程，將進(jìn)一步提高房屋開發(fā)的科學(xué)性

這次十八大的一個(gè)突出亮點(diǎn)，就是把生態(tài)文明建設(shè)提上重要議程，當(dāng)作戰(zhàn)略舉措。胡錦濤在報(bào)告中指出：“建設(shè)生態(tài)文明，是關(guān)系人民福祉、關(guān)平民族未來的長遠(yuǎn)大計(jì)。面對(duì)資源約束趨緊、環(huán)境污染嚴(yán)重、生態(tài)系統(tǒng)退化的嚴(yán)峻局勢，必須樹立尊重自然、順應(yīng)自然、保護(hù)自然的生態(tài)文明理念，把生態(tài)文明建設(shè)放在突出地位，融入經(jīng)濟(jì)建設(shè)、政治建設(shè)、文化建設(shè)、社會(huì)建設(shè)各方面和全過程，堅(jiān)持生產(chǎn)發(fā)展、生活富裕、生態(tài)良好的文明發(fā)展道路，努力建設(shè)美麗中國，實(shí)現(xiàn)中華民族永續(xù)發(fā)展。”

注重生態(tài)文明建設(shè)是各行各業(yè)的共同責(zé)任，尤其是房地產(chǎn)開發(fā)，更應(yīng)把此事提上議程，這是因?yàn)椋旱谝唬康禺a(chǎn)開發(fā)以犧牲資源為代價(jià)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國生產(chǎn)的40%鋼鐵、60%水泥、30%木材被房地產(chǎn)市場所消耗，需要大量的開山、采礦和伐木，如果追究破壞生態(tài)環(huán)境的責(zé)任，房地產(chǎn)業(yè)難辭其咎。第二，房地產(chǎn)市場中的浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重。房屋使用壽命偏短，有的樓房建完幾年就扒掉，不僅沒有做到物盡其用，而且制造了大量建筑垃圾；開發(fā)周期過長，使很多土地處于閑置、半閑置狀態(tài)；重復(fù)裝修較多，很多購房者裝修時(shí)，都要刨墻、搶去原有的大白，造成資源浪費(fèi)。第三，規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)不配套，給人們的日常生活帶來不便；園區(qū)和建筑物的文化品位、文化元素欠缺，不能給人以美感；沒廟的地方建廟，有廟的地方蓋樓，制造不倫不類的人文景觀，破壞了優(yōu)雅秀美的自然生態(tài)環(huán)境。

在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中注重生態(tài)文明，既是廣大人民群眾的強(qiáng)烈愿望，也是黨的十八大的鄭重要求。房地產(chǎn)業(yè)貫徹落實(shí)十八大精神，必須以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、后續(xù)管理等各個(gè)環(huán)節(jié)，都要重科學(xué)、講文明、求完美。只有這樣，才能在激烈的競爭中站穩(wěn)腳跟，贏得市場，立于不敗之地。

五、市場配置與政府保障有機(jī)結(jié)合，把住有所居作為民生工程的重點(diǎn)來抓

在十八大報(bào)告中，直接提到住房問題有兩處，一是住有所居，二是保障房建設(shè)。胡錦濤說：“要多謀民生之利，多解民生之憂，解決好人民最關(guān)心最直接最現(xiàn)實(shí)的利益問題，在學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居上持續(xù)取得新進(jìn)展，努力讓人民過上更好生活?！薄敖⑹袌雠渲煤驼Ｕ舷嘟Y(jié)合的住房制度，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)和管理，滿足困難家庭基本需求?！标P(guān)于住有所居和保障房建設(shè)的論述，針對(duì)的是一個(gè)對(duì)象，即困難家庭。因?yàn)楦辉＜彝ビ心芰彿?，不存在住有所居的問題，無需政府保障。在新形勢下，需要解決的民生問題很多，其中困難家庭的住房問題涉及面廣，大家比較關(guān)切。

改革開放30年來，老百姓的生活有了很大改善，城鎮(zhèn)居民的住房從1978年的6.7平方米，增加到2010年的人均30平方米，增長了4倍多。但應(yīng)看到，住房面積人均增長4倍多，并不是每人都增長4倍多，苦樂不均的問題嚴(yán)重存在。據(jù)統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)仍有20%左右的城鎮(zhèn)家庭人均住房不足14平方米，有的根本就沒有住房，這已成為影響社會(huì)和諧與穩(wěn)定的重要因素。中央看到了問題的嚴(yán)重性，從2011年開始，大規(guī)模地興建保障性住房，讓改革開放成果惠及到社會(huì)各階層，尤其是低收入群體，使大家都住有所居，生活得有尊嚴(yán)。

加強(qiáng)保障房建設(shè)，會(huì)不會(huì)沖擊商品房市場？這種擔(dān)心是多余的。其一，保障房并不是要無限制地一直建下去，在十二五期間，規(guī)劃建設(shè)3600萬套，2011年建1000萬套，2012年建700萬套，2013年計(jì)劃建600萬套，到十二五末，即使3600萬套全部建成，也只能覆蓋20%的家庭，仍然是少數(shù)。其二，這20%的家庭，年收入一般在5萬元以下，即使不建保障房，他們也買不起商品房。所以，保障歸保障，市場歸市場，二者互不干擾。十八大把保障房建設(shè)作為民生的重點(diǎn)來抓，體現(xiàn)了我們黨執(zhí)政為民的宗旨和理念，是“社會(huì)和諧人人有責(zé)、和諧社會(huì)人人共享”的生動(dòng)體現(xiàn)。

六、中國將進(jìn)入宏觀調(diào)控常態(tài)化、住房消費(fèi)理性化階段

十八大召開前，有關(guān)各方站在不同的立場上，對(duì)十八大寄托了不同的希望：開發(fā)商希望十八大能放松調(diào)控，迎來房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)機(jī)；老百姓希望十八大能從嚴(yán)調(diào)控，促使房價(jià)繼續(xù)下行?，F(xiàn)在，十八大已經(jīng)召開，但謎底并沒有完全揭開，因十八大對(duì)房地產(chǎn)市場、對(duì)宏觀調(diào)控政策只字未提，這給社會(huì)各界留下了多種多樣的想象空間。通覽十八大報(bào)告全文，對(duì)房地產(chǎn)市場的未來走向似乎可以得出如下結(jié)論：

1、宏觀調(diào)控常態(tài)化。從中國房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史看，先后經(jīng)歷了幾次大起大落，每次起落都給國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)帶來了負(fù)面影響。吸取以往教訓(xùn)，2011年國家針對(duì)房地產(chǎn)市場過熱現(xiàn)象提出的宏觀調(diào)控政策，不會(huì)因領(lǐng)導(dǎo)換屆而馬上改變。宏觀調(diào)控政策實(shí)施兩年來，房價(jià)過快上漲的勢頭得到了有效遏制，避免了房地產(chǎn)泡沫的突然破裂。如果馬上改變，調(diào)控成果將前功盡棄，房價(jià)可能出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，將來房地產(chǎn)市場一旦硬著陸，將會(huì)給國民經(jīng)濟(jì)帶來災(zāi)難性影響。當(dāng)前，國家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢下滑，穩(wěn)增長是政策的主軸。穩(wěn)增長與穩(wěn)市場是緊密相連的，國家不會(huì)讓房地產(chǎn)市場再次大起大落，宏觀調(diào)控政策還將實(shí)施相當(dāng)長一段時(shí)間。

2、住房消費(fèi)理性化。經(jīng)過幾十年的市場經(jīng)濟(jì)實(shí)踐，廣大群眾對(duì)市場規(guī)律逐漸有所認(rèn)識(shí)和掌握，盲目跟風(fēng)現(xiàn)象在減少，在大項(xiàng)消費(fèi)特別是住房消費(fèi)前，總要進(jìn)行多方論證、權(quán)衡比較，盡量實(shí)現(xiàn)利益最大化、風(fēng)險(xiǎn)最小化。隨著市場的發(fā)展，暴利行業(yè)越來越少，房地產(chǎn)業(yè)逐漸靠近社會(huì)平均利潤，投資投機(jī)購房不僅有風(fēng)險(xiǎn)，而且也沒有更大的賺頭。未來無論是自住性購房，還是投資投機(jī)性購房，都將趨于理性化。

3、市場運(yùn)轉(zhuǎn)良性化。在國家宏觀調(diào)控常態(tài)化、居民住房消費(fèi)理性化后，房地產(chǎn)市場中的不確定因素在減少，土地供應(yīng)、市場投資、施工面積、竣工面積、銷售面積等，都是可以預(yù)知和測算的，誤判誤投、無效供給、爛尾樓等現(xiàn)象將很少出現(xiàn)，使房地產(chǎn)市場進(jìn)入有序運(yùn)轉(zhuǎn)的良性軌道。

4、地位作用在弱化。房地產(chǎn)市場這次“病”的不輕，病根是分稅制。90年代初，房地產(chǎn)市場起步，94年實(shí)行分稅制。由于房地產(chǎn)稅是地方稅種，各地政府對(duì)它極其重視，大力扶持，使它對(duì)地方財(cái)政的貢獻(xiàn)越來越大，地方政府對(duì)它的依賴越來越大。國家搞調(diào)控，從某種意義上說，就是要限制房地產(chǎn)市場的惡性膨脹，減少地方政府對(duì)它的依賴，弱化它的地位作用。經(jīng)過兩年調(diào)控，房地產(chǎn)在地方財(cái)政收入中所占的比例逐漸縮小，發(fā)展替代產(chǎn)業(yè)已經(jīng)提上日程。在十八大報(bào)告中，不提房地產(chǎn)市場，并不是“疏忽”和“遺忘”，而是中央有意淡化房地產(chǎn)市場，讓它的地位作用回歸到應(yīng)有的位置。

十八大已經(jīng)召開，“兩會(huì)”即將召開。筆者認(rèn)為，明年初的“兩會(huì)”，對(duì)房地產(chǎn)市場會(huì)有比較明確的定位和要求，但基本精神將與十八大保持一致，穩(wěn)定宏觀調(diào)控政策，推動(dòng)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

（作者單位：沈陽市房地產(chǎn)研究所）