第一篇：十八大對房地產(chǎn)市場的影響分析

十八大對房地產(chǎn)市場的影響分析

梁賢昱 張祥

? 2013-01-07 09:10:10

來源：《中國房地產(chǎn)業(yè)》2012年第11、12期

期盼已久的黨的十八大終于落下帷幕，它對房地產(chǎn)市場會有何影響，這是社會各界普遍關(guān)注的問題。胡錦濤在報告中，雖然只字未提房地產(chǎn)市場，但所闡述的宏觀經(jīng)濟目標(biāo)、政策、舉措，與房地產(chǎn)市場密切關(guān)聯(lián)，是引領(lǐng)房地產(chǎn)市場的旗幟。我國未來房地產(chǎn)市場的走勢，將與宏觀經(jīng)濟形勢趨同，仍然是機遇與挑戰(zhàn)并存，任重道遠(yuǎn)，前景光明。

一、城鎮(zhèn)化進(jìn)入快速發(fā)展期，我國房地產(chǎn)市場方興未艾

胡錦濤在十八大報告中指出：要以“推進(jìn)城鎮(zhèn)化為重點?！薄皥猿肿咧袊厣滦凸I(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化道路，推動信息化和工業(yè)化深度融合、工業(yè)化和城鎮(zhèn)化良性互動、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化相互協(xié)調(diào)，促進(jìn)工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化同步發(fā)展?！焙\濤的這一論述，不僅指明了中國特色社會主義的發(fā)展道路問題，而且為房地產(chǎn)市場的前景勾勒了廣闊的空間。

近些年來，我國房地產(chǎn)業(yè)之所以蓬勃發(fā)展，以驚人的速度向前推進(jìn)，城鎮(zhèn)化是主要推手。據(jù)統(tǒng)計，我國1991年城鎮(zhèn)化率是26.9%，2001年城鎮(zhèn)化率是37.7%，10年增長10.2個百分點；到2011年，我國城鎮(zhèn)化率由2001年的37.7%，增加到51.3%，10年增長13.6個百分點；其中2009城鎮(zhèn)化率是46.6%，2010年是49.0%，2011年是51.3%，每年都以超過2%的速度在增長，城鎮(zhèn)化進(jìn)程明顯加快。由于我國人口基數(shù)大，每年遞增2%，就意味著2600萬人（約830萬戶）進(jìn)城居住，需要城鎮(zhèn)每年都要“安得廣廈千萬間”。

在剛性需求的諸多要素中，青年結(jié)婚與城鎮(zhèn)化，牢牢占據(jù)前兩名的位置。以沈陽市為例，每年約有6萬對青年結(jié)婚，他們中70%（約4.2萬對）要新購住房。每年都有十五、六萬（約5.4萬戶）外省、市人員和本市農(nóng)民涌入城區(qū)經(jīng)商、打工、置業(yè)、居家養(yǎng)老，這些人按購房、租房各一半計算，每年至少需要新建住房2.7萬套。而沈陽一年新建住房銷售量大約在15萬套左右，因城鎮(zhèn)化帶來的住房銷量占全市總銷量的1820從胡錦濤的報告中可以看出，2020年前，我國城鎮(zhèn)化仍會以較快的步伐向前推進(jìn)，由此帶來的房地產(chǎn)市場需求有增無減。

二、住房消費是家庭生活中的最大消費，房地產(chǎn)市場是拉動內(nèi)需的強大引擎

當(dāng)前，我國面臨的國際國內(nèi)形勢錯綜復(fù)雜，經(jīng)濟下行的壓力增大。在國際層面，發(fā)端于希臘的歐盟主權(quán)國家債務(wù)危機已持續(xù)三年，目前不僅沒有緩解，而且有擴大化的趨勢；美國次貸危機后，經(jīng)濟債臺高筑，增長緩慢，一直在低谷徘徊；繼美國第一大市場、歐盟第二大市場之后，日本作為我國的第三大貿(mào)易伙伴，本來就不景氣，釣魚島爭端爆發(fā)后，兩國交往驟然降溫，這對中日雙方經(jīng)濟都將產(chǎn)生負(fù)面影響。在國際經(jīng)濟形勢惡化的大背景下，我國不得不調(diào)整發(fā)展結(jié)構(gòu)，把外向型經(jīng)濟轉(zhuǎn)向內(nèi)向型經(jīng)濟，在擴大內(nèi)需上挖掘潛力。

胡錦濤在報告中提出：“要牢牢把握擴大內(nèi)需這一戰(zhàn)略基點，加快建立擴大消費需求長效機制，充分釋放居民消費潛力?！弊鳛槌鞘芯用?，最大的消費需求是買房，對很多家庭來說，此項開支要用去畢生積蓄。那么，住房需求究竟有多大？筆者對沈陽的需求量進(jìn)行了統(tǒng)計和測算。

1、沈陽房地產(chǎn)市場的剛性需求。沈陽每年約有高校和中專畢業(yè)生12萬人，6萬對青年結(jié)婚，十五、六萬（約5萬戶）外省、市人員和本市農(nóng)民進(jìn)城，再加上房屋拆遷、安排部隊轉(zhuǎn)業(yè)退伍官兵等因素，需求量約在600萬平方米左右。

2、沈陽房地產(chǎn)市場的柔性需求。根據(jù)近兩年的統(tǒng)計，隨著人均收入水平的進(jìn)一步提高，市民對住宅的面積、戶型、綠化、園區(qū)物業(yè)等要求越來越高，每年都有4萬戶左右的居民改善住房條件。在收入較高的家庭中，每年約有1萬戶給未成年的子孫購買房子。出于投資投機目的的購房者，約占商品住房交易量的10%左右。這些柔性需求相加，約需商品房580萬平方米。

3、沈陽房地產(chǎn)市場的其它需求。未來幾年，沈陽商業(yè)地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、教育地產(chǎn)等，都有一定的發(fā)展空間，每年約需商品房220萬平方米左右。

從以上統(tǒng)計中可以看出，僅沈陽一個市，一年的商品房需求量就在1400萬平方米左右。由此推算，全國的商品房需求量將是一個天文數(shù)字。如果充分釋放出來，對經(jīng)濟建設(shè)的拉動作用十分巨大。十八大后，國家出于擴大內(nèi)需、鼓勵內(nèi)需的目的，對房地產(chǎn)市場肯定會持積極的正面態(tài)度，推動其平穩(wěn)健康發(fā)展。

三、除少數(shù)一線和準(zhǔn)一線城市外，大多數(shù)城市的房價仍將是上漲趨勢

學(xué)習(xí)理解胡錦濤的報告，得出大多數(shù)城市房價仍將上漲的結(jié)論，主要基于以下幾點：

1、多渠道增加居民財產(chǎn)性收入。胡錦濤在報告中，十分重視小康社會建設(shè)，明確提出：“千方百計增加居民收入?！薄岸嗲涝黾泳用褙敭a(chǎn)性收入?！弊鳛榫用瘢畲蟮呢敭a(chǎn)是房產(chǎn)，房產(chǎn)升值是財產(chǎn)性收入的重要來源。如果全國房價普遍大幅下降，居民財產(chǎn)性收入肯定縮水，這不符合十八大的精神，不利于小康社會的實現(xiàn)。居民出于保值升值的目的，進(jìn)行投資性購房，這是“多渠道增加財產(chǎn)性收入”的一條重要渠道，不僅不違法，而且應(yīng)該予以鼓勵。

2、改革征地制度，提高農(nóng)民收益。城市居民的最大財產(chǎn)是住房，農(nóng)民的最大財產(chǎn)是土地。土地具有不可再生、不可替代、不可移動等特點，它是房屋建設(shè)的基礎(chǔ)，萬丈高樓“憑”地起，離開土地將一事無成。走城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展道路，必須對土地的使用進(jìn)行統(tǒng)籌考慮。胡錦濤在報告中提出：“改革征地制度，提高農(nóng)民在土地增值收益中的分配比例?！边@一表述，從字面上看，并未涉及房地產(chǎn)市場，實際上，與房地產(chǎn)市場關(guān)系極大。在房價的諸多構(gòu)成要素中，土地成本占大頭，一般在25-40%之間，少數(shù)城市達(dá)50%以上。改革征地制度，提高農(nóng)民收益，這就意味著地價的上漲。地價上漲勢必導(dǎo)致房價上漲，這是必然結(jié)果。

3、勞動力成本上升。胡錦濤在報告中提出：“提高勞動報酬在初次分配中的比重?！边@是縮小收入差距的重大舉措。這項舉措落實到房地產(chǎn)市場上，就是建筑工人的工資將會上漲。目前，在沈陽的建筑市場上，普通力工的月工資1500元左右，木工、瓦工等技術(shù)工種的月工資一般在10000元上下。這已使開發(fā)商叫苦不迭。未來幾年，按照十八大精神，建筑工人的工資還要上漲，上漲部分理所當(dāng)然地要反映在房價上。

4、收入提高導(dǎo)致物價上漲，物價上漲帶動房價上漲。胡錦濤在報告中，為我們描繪了美好遠(yuǎn)景：“到2020年，實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值和城鄉(xiāng)居民人均收入比2010年翻一番?！边@非常振奮人心，令人歡欣鼓舞。但是，根據(jù)多年經(jīng)驗，收入提高與物價上漲是結(jié)伴而行的，二者“形影不離”。到2020年，收入翻番了，物價翻番了，房價會不會也跟著翻番？可能性很大，甚至高于物價上漲的平均幅度。

四、生態(tài)文明建設(shè)被提上重要議程，將進(jìn)一步提高房屋開發(fā)的科學(xué)性

這次十八大的一個突出亮點，就是把生態(tài)文明建設(shè)提上重要議程，當(dāng)作戰(zhàn)略舉措。胡錦濤在報告中指出：“建設(shè)生態(tài)文明，是關(guān)系人民福祉、關(guān)平民族未來的長遠(yuǎn)大計。面對資源約束趨緊、環(huán)境污染嚴(yán)重、生態(tài)系統(tǒng)退化的嚴(yán)峻局勢，必須樹立尊重自然、順應(yīng)自然、保護(hù)自然的生態(tài)文明理念，把生態(tài)文明建設(shè)放在突出地位，融入經(jīng)濟建設(shè)、政治建設(shè)、文化建設(shè)、社會建設(shè)各方面和全過程，堅持生產(chǎn)發(fā)展、生活富裕、生態(tài)良好的文明發(fā)展道路，努力建設(shè)美麗中國，實現(xiàn)中華民族永續(xù)發(fā)展。”

注重生態(tài)文明建設(shè)是各行各業(yè)的共同責(zé)任，尤其是房地產(chǎn)開發(fā)，更應(yīng)把此事提上議程，這是因為：第一，房地產(chǎn)開發(fā)以犧牲資源為代價。據(jù)統(tǒng)計，我國生產(chǎn)的40%鋼鐵、60%水泥、30%木材被房地產(chǎn)市場所消耗，需要大量的開山、采礦和伐木，如果追究破壞生態(tài)環(huán)境的責(zé)任，房地產(chǎn)業(yè)難辭其咎。第二，房地產(chǎn)市場中的浪費現(xiàn)象嚴(yán)重。房屋使用壽命偏短，有的樓房建完幾年就扒掉，不僅沒有做到物盡其用，而且制造了大量建筑垃圾；開發(fā)周期過長，使很多土地處于閑置、半閑置狀態(tài)；重復(fù)裝修較多，很多購房者裝修時，都要刨墻、搶去原有的大白，造成資源浪費。第三，規(guī)劃設(shè)計不合理?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)不配套，給人們的日常生活帶來不便；園區(qū)和建筑物的文化品位、文化元素欠缺，不能給人以美感；沒廟的地方建廟，有廟的地方蓋樓，制造不倫不類的人文景觀，破壞了優(yōu)雅秀美的自然生態(tài)環(huán)境。

在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中注重生態(tài)文明，既是廣大人民群眾的強烈愿望，也是黨的十八大的鄭重要求。房地產(chǎn)業(yè)貫徹落實十八大精神，必須以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，在規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)、后續(xù)管理等各個環(huán)節(jié)，都要重科學(xué)、講文明、求完美。只有這樣，才能在激烈的競爭中站穩(wěn)腳跟，贏得市場，立于不敗之地。

五、市場配置與政府保障有機結(jié)合，把住有所居作為民生工程的重點來抓

在十八大報告中，直接提到住房問題有兩處，一是住有所居，二是保障房建設(shè)。胡錦濤說：“要多謀民生之利，多解民生之憂，解決好人民最關(guān)心最直接最現(xiàn)實的利益問題，在學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居上持續(xù)取得新進(jìn)展，努力讓人民過上更好生活。”“建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，加強保障性住房建設(shè)和管理，滿足困難家庭基本需求。”關(guān)于住有所居和保障房建設(shè)的論述，針對的是一個對象，即困難家庭。因為富裕家庭有能力購房，不存在住有所居的問題，無需政府保障。在新形勢下，需要解決的民生問題很多，其中困難家庭的住房問題涉及面廣，大家比較關(guān)切。

改革開放30年來，老百姓的生活有了很大改善，城鎮(zhèn)居民的住房從1978年的6.7平方米，增加到2010年的人均30平方米，增長了4倍多。但應(yīng)看到，住房面積人均增長4倍多，并不是每人都增長4倍多，苦樂不均的問題嚴(yán)重存在。據(jù)統(tǒng)計，現(xiàn)仍有20%左右的城鎮(zhèn)家庭人均住房不足14平方米，有的根本就沒有住房，這已成為影響社會和諧與穩(wěn)定的重要因素。中央看到了問題的嚴(yán)重性，從2011年開始，大規(guī)模地興建保障性住房，讓改革開放成果惠及到社會各階層，尤其是低收入群體，使大家都住有所居，生活得有尊嚴(yán)。

加強保障房建設(shè)，會不會沖擊商品房市場？這種擔(dān)心是多余的。其一，保障房并不是要無限制地一直建下去，在十二五期間，規(guī)劃建設(shè)3600萬套，2011年建1000萬套，2012年建700萬套，2013年計劃建600萬套，到十二五末，即使3600萬套全部建成，也只能覆蓋20%的家庭，仍然是少數(shù)。其二，這20%的家庭，年收入一般在5萬元以下，即使不建保障房，他們也買不起商品房。所以，保障歸保障，市場歸市場，二者互不干擾。十八大把保障房建設(shè)作為民生的重點來抓，體現(xiàn)了我們黨執(zhí)政為民的宗旨和理念，是“社會和諧人人有責(zé)、和諧社會人人共享”的生動體現(xiàn)。

六、中國將進(jìn)入宏觀調(diào)控常態(tài)化、住房消費理性化階段

十八大召開前，有關(guān)各方站在不同的立場上，對十八大寄托了不同的希望：開發(fā)商希望十八大能放松調(diào)控，迎來房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)機；老百姓希望十八大能從嚴(yán)調(diào)控，促使房價繼續(xù)下行?，F(xiàn)在，十八大已經(jīng)召開，但謎底并沒有完全揭開，因十八大對房地產(chǎn)市場、對宏觀調(diào)控政策只字未提，這給社會各界留下了多種多樣的想象空間。通覽十八大報告全文，對房地產(chǎn)市場的未來走向似乎可以得出如下結(jié)論：

1、宏觀調(diào)控常態(tài)化。從中國房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史看，先后經(jīng)歷了幾次大起大落，每次起落都給國家經(jīng)濟建設(shè)帶來了負(fù)面影響。吸取以往教訓(xùn)，2011年國家針對房地產(chǎn)市場過熱現(xiàn)象提出的宏觀調(diào)控政策，不會因領(lǐng)導(dǎo)換屆而馬上改變。宏觀調(diào)控政策實施兩年來，房價過快上漲的勢頭得到了有效遏制，避免了房地產(chǎn)泡沫的突然破裂。如果馬上改變，調(diào)控成果將前功盡棄，房價可能出現(xiàn)報復(fù)性反彈，將來房地產(chǎn)市場一旦硬著陸，將會給國民經(jīng)濟帶來災(zāi)難性影響。當(dāng)前，國家宏觀經(jīng)濟形勢下滑，穩(wěn)增長是政策的主軸。穩(wěn)增長與穩(wěn)市場是緊密相連的，國家不會讓房地產(chǎn)市場再次大起大落，宏觀調(diào)控政策還將實施相當(dāng)長一段時間。

2、住房消費理性化。經(jīng)過幾十年的市場經(jīng)濟實踐，廣大群眾對市場規(guī)律逐漸有所認(rèn)識和掌握，盲目跟風(fēng)現(xiàn)象在減少，在大項消費特別是住房消費前，總要進(jìn)行多方論證、權(quán)衡比較，盡量實現(xiàn)利益最大化、風(fēng)險最小化。隨著市場的發(fā)展，暴利行業(yè)越來越少，房地產(chǎn)業(yè)逐漸靠近社會平均利潤，投資投機購房不僅有風(fēng)險，而且也沒有更大的賺頭。未來無論是自住性購房，還是投資投機性購房，都將趨于理性化。

3、市場運轉(zhuǎn)良性化。在國家宏觀調(diào)控常態(tài)化、居民住房消費理性化后，房地產(chǎn)市場中的不確定因素在減少，土地供應(yīng)、市場投資、施工面積、竣工面積、銷售面積等，都是可以預(yù)知和測算的，誤判誤投、無效供給、爛尾樓等現(xiàn)象將很少出現(xiàn)，使房地產(chǎn)市場進(jìn)入有序運轉(zhuǎn)的良性軌道。

4、地位作用在弱化。房地產(chǎn)市場這次“病”的不輕，病根是分稅制。90年代初，房地產(chǎn)市場起步，94年實行分稅制。由于房地產(chǎn)稅是地方稅種，各地政府對它極其重視，大力扶持，使它對地方財政的貢獻(xiàn)越來越大，地方政府對它的依賴越來越大。國家搞調(diào)控，從某種意義上說，就是要限制房地產(chǎn)市場的惡性膨脹，減少地方政府對它的依賴，弱化它的地位作用。經(jīng)過兩年調(diào)控，房地產(chǎn)在地方財政收入中所占的比例逐漸縮小，發(fā)展替代產(chǎn)業(yè)已經(jīng)提上日程。在十八大報告中，不提房地產(chǎn)市場，并不是“疏忽”和“遺忘”，而是中央有意淡化房地產(chǎn)市場，讓它的地位作用回歸到應(yīng)有的位置。

十八大已經(jīng)召開，“兩會”即將召開。筆者認(rèn)為，明年初的“兩會”，對房地產(chǎn)市場會有比較明確的定位和要求，但基本精神將與十八大保持一致，穩(wěn)定宏觀調(diào)控政策，推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

（作者單位：沈陽市房地產(chǎn)研究所）

第二篇：金融危機對中國房地產(chǎn)市場的影響分析（模版）

金融危機對中國房地產(chǎn)市場的影響分析

[摘 要] 本文首先分析了次貸危機對中國房地產(chǎn)市場購房者預(yù)期、政府政策及銀行經(jīng)營理念的影響，接著重點分析了次貸危機對國內(nèi)房地產(chǎn)市場的中長期走勢的影響，并嘗試建立了國內(nèi)房地產(chǎn)市場需求模型。在此基礎(chǔ)上本文對國內(nèi)房地產(chǎn)市場進(jìn)行了展望，并提出了相應(yīng)的對策。

[關(guān)鍵詞] 次貸危機 房地產(chǎn)市場

一、引言

目前，隨著次貸危機的加深和惡化，一次全球性金融危機的陰影開始顯現(xiàn)。歸根到底，美國次貸危機之所以愈演愈烈，除了次級按揭貸款通過證券化這個變壓器把風(fēng)險高倍放大以外，關(guān)鍵在于它沉重打擊了市場信心。對次貸危機的恐慌和疑慮將波及汽車、教育金、信用卡等其他消費信貸市場，還會擴大到公司債券方面，嚴(yán)重影響企業(yè)融資，進(jìn)而造成美國及全球金融市場的危機。次貸危機爆發(fā)以來，對我國也產(chǎn)生了廣泛而深遠(yuǎn)的影響。其中，中國房地產(chǎn)市場受到的影響備受關(guān)注，值得警惕的是，中國目前流動性過剩、相對低利率、房地產(chǎn)市場空前繁榮與美國三年前的情景如出一轍，中國房貸市場會不會爆發(fā)大規(guī)模信用危機，本文就此專題展開討論。

二、次貸危機對中國房地產(chǎn)市場的影響

1.影響購房者預(yù)期

購房者對房地產(chǎn)市場的預(yù)期極其敏感，“買漲不買跌”是普遍的心態(tài)。2001年以來，美國樓市的不斷上漲在很大程度上助長了中國購房者的信心，對房價的快速上揚起到了一定作用。然而，次貸危機影響，使國內(nèi)購房者認(rèn)識到?jīng)]有只漲不跌的房地產(chǎn)市場，進(jìn)而由熱烈入市買房轉(zhuǎn)為持幣觀望，具體表現(xiàn)為成交量的急劇下滑和房價的滯漲。2007秋季開始，從深圳、廣州等珠江三角洲發(fā)端，逐漸蔓延至北京、上海等一線城市，成交量滑坡、房價滯漲甚至下跌已經(jīng)成了媒體報道的熱點。據(jù)最新的國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局公布的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2008年1月份，全國70個大中城市房屋平均銷售價格環(huán)比僅上漲0.3%。整體房價水平雖然略漲，然而急劇的量縮已經(jīng)改變了很多地區(qū)樓市“跌量不跌價”的狀況，樓盤以各種名義和各種方式暗降價格的現(xiàn)象日趨增多。

2.影響政府政策及銀行經(jīng)營理念

次貸危機對政府房地產(chǎn)政策產(chǎn)生了深刻影響。“不僅打破了國內(nèi)房地產(chǎn)按揭貸款為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)之神話，也改變中央政府對國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展的看法”（易憲容2007）。

首先，不少商業(yè)銀行放松個人住房按揭市場準(zhǔn)入，貸后又放松風(fēng)險管理。在2007年三季度前，國內(nèi)個人住房按揭貸款人一般只要購買都可以獲得貸款，一些人還用假收入證明等虛假文件進(jìn)行“假按揭”，再加上“循環(huán)貸”、“加按揭”、“轉(zhuǎn)按揭”等五花八門房貸產(chǎn)品大量涌現(xiàn)。如果房價持續(xù)低迷，利率又處于上升周期，那么購房者的負(fù)擔(dān)將逐步加重，會有大量違約客戶出現(xiàn)，銀行將出現(xiàn)大量不良貸款。其次，銀行個人住房按揭貸款快速增長成為房價瘋漲的助推器。2003年初到2006年底，個人住房消費貸款共增長10800億元；而2007一年的時間，個人住房按揭貸款增長接近前四年的總和，達(dá)到9000多億元（數(shù)據(jù)見人民銀行2003-2006年貨幣政策執(zhí)行報告）。大量投機者利用銀行杠桿和低利率政策，在國內(nèi)房地產(chǎn)市場瘋狂炒作，造成房價快速飆升。

種種跡象表明，國內(nèi)個人住房按揭貸款的風(fēng)險正在逐漸積累。據(jù)上?！稏|方早報》2006年11月15日報道，上海當(dāng)年9月末，中資銀行個人房貸不良率為0.86％，而2004年只有0.1％左右，兩年時間房貸不良率上升了7倍多。為此管理層從2007年下半年以來推出了一系列有關(guān)抑制房地產(chǎn)過度投機的政策，如24號文件、359號文件、64號文件、39號令、452號文件。這些文件的政策含義包括：一是全面的確立中國的住房保障體系；二是對中國的房地產(chǎn)的投資與消費做出嚴(yán)格的區(qū)分；三是提高個人住房按揭貸款的市場準(zhǔn)入；四是完全禁止各商業(yè)銀行加按揭及轉(zhuǎn)按揭。2007年冬季召開的中央經(jīng)濟工作會議又對貨幣政策進(jìn)行重大調(diào)整，決定實施從緊的貨幣政策，適時提高利率，嚴(yán)控信貸規(guī)模。

政府政策的變化直接影響到銀行的經(jīng)營理念，對個人住房按揭貸款的盲目樂觀和松弛管理成為過去。從2008年起，個貸申請人不僅要提供收入證明、信用記錄、公司工資證明、學(xué)歷等，還必須向銀行提交自己的3個月以上工資卡上資金對賬單，從而防止貸款人提供虛假的收入證明。這些規(guī)定的實施，將有三成以上的購房者受到影響，有一半以上的購買者貸款申請將被拒絕。

3.影響國內(nèi)房地產(chǎn)市場的中長期走勢

(1)次貸危機反襯中國房地產(chǎn)市場的潛在危機

美國的次貸危機如一面鏡子，也反襯出了我國房地產(chǎn)潛藏的大量問題，除了前文所述的問題以外，本文重點從以下兩方面闡明我國房地產(chǎn)市場的潛在危機。

①國內(nèi)房地產(chǎn)市場漲價過快

從漲價速度上看，如果從2003年為基期來計算，那么全國多數(shù)地方的房價至少上漲了1倍，多的甚至2倍以上。而美國從1995至2006年用了12年才實現(xiàn)了房價的翻番?？梢娊陙?，中國房價漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過美國。

②違約風(fēng)險

違約風(fēng)險是指借款者拖延或拒絕按合同還款給銀行造成的損失。目前國內(nèi)房貸違約風(fēng)險有加劇的趨勢。首先，我國已進(jìn)入加息周期，貸款利率大幅攀升加重了購房者的還貸負(fù)擔(dān)。央行連續(xù)7次加息，但由于通脹的加劇，國內(nèi)居民的消費開支開始增加，而預(yù)期收入?yún)s不明朗，進(jìn)一步加大了還貸難度，當(dāng)貸款利率上升到一定水平，風(fēng)險累到一定程度，稍有風(fēng)吹草動，違約率就將急劇攀升。其次，我國房價評估體系仍較混亂，借款者可以通過房產(chǎn)價格的高估從銀行獲得貸款。當(dāng)出現(xiàn)大面積違約時，由于房價下跌，原先評估的價格明顯偏高，加上銀行處置資產(chǎn)的費用，抵押品處置后無法彌補銀行的損失。再次，房地產(chǎn)金融市場建設(shè)的滯后，我國房貸違約風(fēng)險基本聚集在銀行體系內(nèi)，如果房價出現(xiàn)大跌，這些積累的違約風(fēng)險將給我國商業(yè)銀行體系帶來巨額不良貸款。

(2)次貸危機提示我們重新思考國內(nèi)房地產(chǎn)市場的需求情況

次貸危機爆發(fā)之前，國內(nèi)房地產(chǎn)界流行的說法是中國人多地少，住房需求具有剛性云云。然而，次貸危機的前車之鑒，使我們有必要對國內(nèi)房地產(chǎn)市場的需求進(jìn)行重新思考。本文認(rèn)為，國內(nèi)房地產(chǎn)市場需求應(yīng)該劃分為自住需求、保值需求、投機需求三大類，而不是簡單地劃為自住需求和投機需求兩類。為方便說理，本文嘗試建立以下簡單的房地產(chǎn)需求模型。①自住需求：這類需求是指購房者出于自住需要而且有支付能力需求，記作D1，一般與居民實際可支配收入Y正相關(guān)、預(yù)期房價上漲的購房者在總購房者中的比例E，與房價P、貸款難度d、利率r反相關(guān)?？梢院喕貙憺椋海渲衚表示決定自主需求的其他因素，例如人口增長率、結(jié)婚率、城市化率等等，一般是常數(shù)，為簡化問題通由k描述?？梢钥闯?，由于目前居民實際可支配收入Y由于通脹加劇而增長緩慢，E如前文所述是下降，從

看2007年房價P比2006年大幅飆升，貸款難度d增加，利率r上揚，可見2007下半年開始，國內(nèi)房地產(chǎn)自住需求受到強烈抑制。

②保值需求：這類需求是指購房者出于保值目的而形成的購房需求，記作D2，一般與居民實際可支配收入Y、預(yù)期房價上漲的購房者在總購房者中的比例E正相關(guān)，和利率r反相關(guān)?？梢院喕貙憺椋?，其中h表示決定保值需求的其他因素。同上理，2007下半年開始，保值需求也在下降和受到抑制。

③投機需求：這類需求是指購房者出于投機增值目的而形成的購房需求，記作D3，一般與參與房地產(chǎn)投機資本總量L、預(yù)期房價上漲的購房者在總購房者中的比例E正相關(guān)，和貸款難度d、利率r反相關(guān)?？梢院喕貙憺椋海渲衭表示決定投機需求的其他因素。從2007年下半年形勢看，雖然參與房地產(chǎn)投機資本總量L還在增加，但由于E的下降，r的提升，特別是d的大幅增加，投機資本利用銀行信貸的杠桿作用大打折扣，使得房地產(chǎn)投機需求受到極大遏制。

綜上所述，房地產(chǎn)需求D=D1+D2+D3包括自住需求、保值需求和投機需求，其中投機需求占據(jù)主導(dǎo)地位，部分城市去年已占八成以上。從短期看，國內(nèi)房地產(chǎn)需求受次貸危機影響，從2007下半年開始出現(xiàn)全面下降已經(jīng)是不爭的事實。

(3)次貸危機對推動國內(nèi)房價走高的流動性過剩問題影響深遠(yuǎn)

從上文知，社會投機資本總量L是形成國內(nèi)房地產(chǎn)投機需求的主要因素，而流動性過剩一直是社會投機資本的主要來源，并成為推動國內(nèi)房價走高的主要因素，也一直是央行重點治理的難題。次貸危機對我國治理流動性過剩問題帶來的影響不容忽視。

一方面，影響我國對美貿(mào)易順差。我國對美國的出口價值約占中國出口總額的一半以上，次貸危機使美國經(jīng)濟陷入衰退，減少對中國商品的需求；同時，美聯(lián)儲已經(jīng)再次采取放松銀根的政策，并對人民幣升值施加更大的壓力。2008年中國的出口形勢不容樂觀，貿(mào)易順差將步入下降軌道。這雖然給我國經(jīng)濟發(fā)展帶來一定負(fù)面影響，但也將使高額的貿(mào)易順差增速下降，減輕外匯儲備的過快增長給治理流動性過剩問題帶來的壓力。

另一方面，加速國際投機資本涌入。由于美聯(lián)儲的降息，使中國加息的空間受到制約，但由于國內(nèi)通脹壓力，2008年中國還將加息，中美利差不斷加大，國際投機資本加速涌入，致使本己過剩的流動性進(jìn)一步膨脹，從而給中國治理流動性過剩問題的帶來難度。

從2008年1月份貨幣政策執(zhí)行情況看，從緊的貨幣政策執(zhí)行并不理想，貨幣供應(yīng)量增長迅速。M2同比增長18.94%，創(chuàng)下近19個月來的新高。原因主要在于國內(nèi)貨幣信貸增長全面地反彈，1月份新增貸款達(dá)8036億元，同比增長了2000億元，創(chuàng)歷史新高。因此，目前治理流動性泛濫、防止固定資產(chǎn)投資過熱及物價水平全面上漲的任務(wù)仍是央行的當(dāng)務(wù)之急。

(4)對國內(nèi)房地產(chǎn)市場中長期走勢的展望

首先，從房地產(chǎn)供給看，由于土地資源的國家壟斷性，加上房地產(chǎn)商的投資慣性，一定時期內(nèi)國內(nèi)房地產(chǎn)供給將繼續(xù)保持穩(wěn)中略升的局面。

其次，從房地產(chǎn)需求看，從上文分析知:

房地產(chǎn)需求受到預(yù)期房價上漲的購房者在總購房者中的比例E和利率r的影響很大，雖然已經(jīng)開始從高位回落，但當(dāng)前E是不穩(wěn)定的，如果投機資本掀起新的一輪炒作狂潮，E還有反轉(zhuǎn)向上的可能；而r的漲幅有限。而且從前文看，由于流動性過剩帶來的社會投機資本L的增加，投機需求的上漲沖動仍然很大，而目前投機需求是決定國內(nèi)房地產(chǎn)需求的主導(dǎo)力量。

總之，目前國內(nèi)通脹壓力巨大，一月份CPI同比上漲7.1%，而信貸規(guī)模也在劇增，負(fù)利率十分明顯，股市和房地產(chǎn)市場非理性狂漲的引信并未解除。從去年下半年至今，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的短期走勢雖然逐步下跌并向理性回歸。但從中長期看，房價的高位運行還將延續(xù)，不排除掀起新一輪狂漲的可能性。是否如此，取決于中央實施緊縮政策的決心和落實效果。參考文獻(xiàn):

[1]尹中立:從次貸危機看美國樓市與中國樓市的關(guān)系[J].中國金融,2007,(18)

[2]壯 志:從美國次貸危機看我國商業(yè)銀行房貸風(fēng)險管理[J].經(jīng)濟縱橫，2007，（10）

[3]易憲容:“次貸危機”對中國房市的啟示[J].人民論壇 2007，（09A）

[4]中國人民銀行:2002年～2007年第四季度貨幣政策執(zhí)行報告[R]

[5]宋國學(xué) 王俊杰:城鎮(zhèn)住房需求動力因素分析[J].商業(yè)時代，2007，（27）

[6]劉永平:房地產(chǎn)需求模型研究[J].重慶工學(xué)院學(xué)報,2001,（1）

[7]郭曉宇:住房需求動態(tài)模型的演進(jìn)[J].技術(shù)經(jīng)濟與管理研究，2007，（5）

第三篇：淺析“限購令”對房地產(chǎn)市場的影響分析

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淺析“限購令”對房地產(chǎn)市場的影響分析

淺析“限購令”對房地產(chǎn)市場的影響分析

摘要：目前，限購令與房地產(chǎn)市場波動引起了人們的廣泛關(guān)注。本文以西安市為例，在解讀限購政策的基礎(chǔ)上,擬對限購令對房地產(chǎn)市場的影響進(jìn)行探討, 采用問卷調(diào)查法（對1000名西安市民施測）與西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù),研究限購令對西安房地產(chǎn)市場的影響。

關(guān)鍵詞：限購令；房地產(chǎn)市場；西安市；影響

中圖分類號：F293.35文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：

1引 言

近年來，我國城市房價呈快速不斷上漲的趨勢，針對房價過高、上漲過快的城市，國務(wù)院常務(wù)會議提出實行樓市“限購令”。全國共有46個城市出臺以“限購”為核心的樓市調(diào)控政策?！跋拶徚睢苯o不同城市居民和樓市造成了不一樣的影響，這引起了我們深深的思索。

2限購令解讀

2．1限購令的具體內(nèi)容

本市戶籍居民家庭（含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭），限購兩套住房；對于能夠提供在本市1年以上納稅證明或 社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。暫停在本市擁有2套以上（含2套）住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套以上（含1套）住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民在本市購房 [1]。

2．2限購令的目的

從限購令的內(nèi)容來看, 其目的是通過抑制需求, 遏制投機和過度投資, 減少商品住宅成交數(shù)量, 從而通過供大于求的基本經(jīng)濟法則降低房價, 保證房地產(chǎn)市場的良性健康發(fā)展[2]。

3限購令市場反應(yīng)

限購令實施之初，房地產(chǎn)價格沒有大幅度下跌，但在一些市中心黃金地段或各方面條件優(yōu)越的大樓盤房價還小幅上升了，但是隨著時

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間推移，最近房價卻出現(xiàn)了大幅下跌。自限購令實施發(fā)展至今，成交量突然大跌，其原因主要在于政策的限制。至于另外一個原因，限購令的出臺讓已經(jīng)持有房產(chǎn)的人考慮到把手上的房子出手后他沒法再買進(jìn)，就降低甚至打消了他出售房子的意愿，轉(zhuǎn)為提供到租賃市場上去。因此限購令一出臺，房地產(chǎn)市場上的供應(yīng)是下降的。

限購令對西安房地產(chǎn)市場帶來的影響

近年來，我國商品房住宅價格普遍上漲較快，尤其是廣州、北京、上海等大城市。西安的房價上漲速度也是直線飆升，而其上漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了其收入的上漲速度，直接影響到了居民的幸福指數(shù)與生活水平。2011年2月25日，備受西安購房者關(guān)注的西安樓市限購令出臺。無疑西安“限購令”的出臺將對西安房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了重要的影響。

4．1 “限購令”對商品住宅成交面積的影響

選取2010年后三季度、2011年和2012年前兩季度西安市商品住宅成交面積為指標(biāo), 對比實施限購前后西安市商品住宅成交面積的變化,如表1所示, 2010年西安市月銷售房屋成交面積量持續(xù)增長, 由于2011年限購令及西安市有關(guān)調(diào)控政策的影響, 2011年、2012年成交面積增長率均有所下降。

4.2“限購令”對樓市價格的影響

選取2011年和2012年前兩季度西安市樓市價格指數(shù)為指標(biāo), 對比實施限購后西安市樓市價格指數(shù)的變化,如表1所示：2011年3月起起，西安限購令正式執(zhí)行，購房者持幣觀望，等待房企降價，但可以看出，最初西安房價似乎并未出現(xiàn)下跌的跡象。接下來三個月通過打折促銷等變相降價的手段使成交量與之前相比呈現(xiàn)明顯上漲的態(tài)勢。數(shù)據(jù)顯示，從2011年十一月份在大盤項目降價的引領(lǐng)下，西安樓市均價下行趨勢在逐漸增強。2012年前兩季度，西安住宅均價總體呈平穩(wěn)走勢。

注：數(shù)據(jù)來源于西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心

4.3購房者的購房指數(shù)

選取2011年和2012年前兩季度西安市西安居民購房指數(shù)為指標(biāo), 對比實施限購后西安市居民購房指數(shù)的變化,第二月限購令頒布以后

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西安居民購房指數(shù)呈現(xiàn)出明顯的下滑走勢。受到今年預(yù)期有可能出臺更加嚴(yán)厲的調(diào)控政策的影響，人們的購房行動變得遲疑，大部分人群都在靜觀樓市變化，導(dǎo)致西安居民購房指數(shù)大幅下降。其中由于開發(fā)商大打優(yōu)惠牌，這在一定程度上刺激了部分前期一直做觀望的剛需置業(yè)者以及改善性人群需求出現(xiàn)了集中釋放，于是這些置業(yè)者便放棄觀望選擇出手，樓市有一定回暖，銷售勢頭表現(xiàn)強勁。其間雖然有所回升，但整體是呈下降趨勢。

注：數(shù)據(jù)來源于西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心

4．4 “限購令”對購房者購房心態(tài)的影響

西安市1000名市民參與了調(diào)查，從本次問卷調(diào)查結(jié)果的統(tǒng)計分析可以總結(jié)得出: 首先，71.3%的人支持限購政策，53.4%的人認(rèn)為應(yīng)該加強對限購令的執(zhí)行力度（其中大部分是只有一套或者沒有住房的市民）。其次，76.7%的人認(rèn)為房價高，不能接受，51.4%的人認(rèn)為房價不會下降，其中31.4%的購房者則認(rèn)為西安整體的發(fā)展在提速，國際化大都市建設(shè)、地鐵開通、城市改造等眾多利好，西安的發(fā)展將更好，而房價也勢必隨之而提升。另外，11.9%的居民購房是剛性需求，不管政策如何，都需要購房解決住房問題；絕多數(shù)的居民受各種經(jīng)濟、政策條件的影響，持觀望的心理。

結(jié)論

5．1對抑制投資投機性購房行為起到了一定的作用但執(zhí)行力度不夠

房價虛高已成為目前人們關(guān)注的最大問題，而限購對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了實質(zhì)性影響，限購令頒布之后，商品房成交面積急劇下降，一批投資投機性購房需求被迫離開，以自主或者改善型需求為主的剛性需求主導(dǎo)著當(dāng)下的市場。所以限購的出臺也是受到廣泛支持，但多數(shù)人認(rèn)為房價不會下降,且認(rèn)為限購令不夠到位，應(yīng)加強執(zhí)行力度。

5．2房地產(chǎn)成交量未來走勢不明

在2011年限購影響下，擁有2-3套的購房者比例較小，投資者逐步退市，而剛需觀望氛圍濃郁，但受樓市調(diào)控政策影響，較多的購房者依然選擇了暫時持幣觀望態(tài)度，另外，隨著我國收入水平持續(xù)增

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長，一套住房者也可能成為新的購房對象，可以看出西安樓市住房需求較大，潛在購買力較為旺盛。

5．3抑制需求為后市反彈埋下伏筆

“限購令”只是一時性的抑制了房地產(chǎn)投機，而不是打擊了投機。日后該政策一旦放開，將導(dǎo)致樓市報復(fù)性反彈，市場將重現(xiàn)搶購“現(xiàn)象”,為釀造下一輪房價暴漲埋下禍害。

5．4 “限購令”限制多久

“限購令”的實施在短時間內(nèi)效果明顯，這僅僅是臨時性的措施，并非長久之計，如果長期實行，定會扭曲市場關(guān)系。稍加注意我們就能發(fā)現(xiàn)，“新國八條”在限購政策上預(yù)留了極大的時間操作空間，即“在一定時期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施”。這個“一定時期”較為模糊，留下了彈性運作的空間，不確定成為一致選擇，這種空間是一個供各種力量相互博弈的舞臺。

參考文獻(xiàn)：

[1]百度百科.限購令[EB/OL].http://baike.baidu.com/view/4452289.htm.[2] 劉艷瑩.淺析“限購令”對房價控制的作用[ J].城市建設(shè)理論研究(:電子版),2011,(15).------------最新【精品】范文

第四篇：2011年房地產(chǎn)政策對哈爾濱市房地產(chǎn)市場影響分析及解決方法

關(guān)于2011年房地產(chǎn)政策對哈爾濱市房地產(chǎn)市場影響分析及解決方法

政策1.2011年“國八條”

第一條

進(jìn)一步落實地方政府責(zé)任。地方政府要切實承擔(dān)起促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任。2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)新建住房價格控制目標(biāo)，并于一季度向社會公布。

第二條

加大保障性安居工程建設(shè)力度。各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴大住房保障制度覆蓋面。加強保障性住房管理，健全準(zhǔn)入退出機制，切實做到公開、公平、公正。有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供應(yīng)。

第三條 調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強稅收征管。調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。加強對土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。加大應(yīng)用房地產(chǎn)價格評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，堅決堵塞稅收漏洞。嚴(yán)格執(zhí)行個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個人住房信息系統(tǒng)，為依法征稅提供基礎(chǔ)。

第四條 強化差別化住房信貸政策。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60％，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1．1倍。人民銀行各分支機構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績r格控制目標(biāo)和政策要求，在國家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。加強對商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對違規(guī)行為嚴(yán)肅處理。

第五條 嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理。各地要增加土地有效供應(yīng)，落實保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70％的要求。在新增建設(shè)用地計劃中，單列保障性住房用地，做到應(yīng)保盡保。

今年的商品住房用地供應(yīng)計劃總量原則上不得低于前2年年均實際供應(yīng)量。大力推廣以“限房價、競地價”方式供應(yīng)中低價位普通商品住房用地。加強對企業(yè)土地市場準(zhǔn)入資格和資金來源的審查，參加土地競買的單位或個人，必須說明資金來源并提供相應(yīng)證明。對擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的，堅決糾正，嚴(yán)肅查處。對已供房地產(chǎn)用地，超過兩年沒有取得施工許可證進(jìn)行開工建設(shè)的，及時收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為。第六條 合理引導(dǎo)住房需求。各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。原則上對已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?套住房；對已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァo法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。

第七條 落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責(zé)機制。未如期確定并公布本地區(qū)新建住房價格控制目標(biāo)、新建住房價格上漲幅度超過控制目標(biāo)或沒有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的?。▍^(qū)、市）人民政府，要向國務(wù)院作出報告，有關(guān)部門根據(jù)規(guī)定對相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問責(zé)。對于執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力，以及個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問題，也納入約談問責(zé)范圍。

第八條 堅持和強化輿論引導(dǎo)。對各地穩(wěn)定房價和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗，要加大宣傳力度，引導(dǎo)居民從國情出發(fā)理性消費。對制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。

政策2.2011年存款準(zhǔn)備金上調(diào)

中國人民銀行日前決定從2011年2月24日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。這也是央行今年以來第二次統(tǒng)一上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，也是去年以來第八次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，距上次宣布上調(diào)存款準(zhǔn)備金率也僅36天。據(jù)業(yè)內(nèi)人士估算，此次上調(diào)后，央行可一次性凍結(jié)銀行體系流動性3500億元左右。此次上調(diào)后，中國大型金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率將高達(dá)19.5%的歷史高

位，中小金融機構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率也將高達(dá)16%。

政策3.2011年上調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率

中國人民銀行自2011年2月9日起上調(diào)金融機構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率0．25個百分點，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。調(diào)整后，一年期存款利率達(dá)到3％，一年期貸款利率6．06％，五年以上貸款利率達(dá)到6．60％。這是央行今年以來首次上調(diào)利率，也是2010年以來第三次上調(diào)利率。央行曾于去年10月份和12月份兩次上調(diào)利率。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2011年2月9日發(fā)出通知，決定從即日起，上調(diào)個人住房公積金存貸款利率。五年期以上個人住房公積金貸款利率上調(diào)0．20個百分點，由4．30％上調(diào)至4．50％；五年期以下（含五年）個人住房公積金貸款利率上調(diào)0．25個百分點，由3．75％上調(diào)至4．00％。

政策4.哈爾濱市“限購令”

第一條 進(jìn)一步增強做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的緊迫感。住房問題是重要的民生問題，關(guān)系人民群眾的切身利益與社會和諧穩(wěn)定。保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，滿足居民合理的住房需求，是政府的一項重要職責(zé)。各地區(qū)、各有關(guān)部門要進(jìn)一步提高認(rèn)識，增強緊迫感和責(zé)任感，加強組織領(lǐng)導(dǎo)，把思想和行動統(tǒng)一到國家和省市部署上來，全面貫徹落實各項政策措施，共同做好我市房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控工作，努力保持市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

第二條 做好住房價格調(diào)控工作。研究制定并公布2011年我市新建住房價格調(diào)控目標(biāo)，采取綜合手段合理調(diào)控房價水平。一是增加土地有效供應(yīng)，大力發(fā)展住宅建設(shè)，2011年商品住房用地供應(yīng)計劃總量原則上不低于前2年年均實際供應(yīng)量。二是按照國家規(guī)定，進(jìn)一步完善土地出讓方式，采取“限房價、競地價”方式供應(yīng)中低價位普通商品住房用地。三是結(jié)合棚戶區(qū)改造和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，積極調(diào)整用地布局，推進(jìn)建設(shè)重心向中心城區(qū)以外轉(zhuǎn)移，重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)。四是合理把握供應(yīng)時序，各有關(guān)部門要對中低價位、中小套型普通商品住房項目開辟綠色通道，加快辦理各項審批手續(xù)，保證項目盡快開工建設(shè)，盡快形成有效供給；要嚴(yán)格控制高檔商品住房土地供應(yīng)規(guī)模、節(jié)奏，加強上市供應(yīng)管理。五是嚴(yán)格執(zhí)行新建商品住房銷售明碼標(biāo)價制度，監(jiān)督房地產(chǎn)

開發(fā)企業(yè)按照規(guī)定時限一次性公布全部批準(zhǔn)預(yù)售房源信息，并嚴(yán)格按照申報價格明碼標(biāo)價對外銷售。嚴(yán)厲查處炒買炒賣、囤積房源、哄抬房價的行為。對違規(guī)銷售、擾亂市場的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要責(zé)令限期整改，并記入企業(yè)信用檔案；對拒不整改的，要依法從嚴(yán)查處，直至取消經(jīng)營資質(zhì)。

第三條 合理引導(dǎo)住房需求。按照國家要求，在一定時期內(nèi)實行住房限購措施。原則上對已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭、能夠提供本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）；對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，要暫停在本市市區(qū)內(nèi)（不含呼蘭區(qū)、阿城區(qū)）向其售房。加快個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，進(jìn)一步完善房屋預(yù)（銷）售管理，采取切實措施，加強市場監(jiān)管，確保住房限購政策落實到位。嚴(yán)格執(zhí)行國家關(guān)于差別化住房信貸政策、房地產(chǎn)稅收政策以及境外機構(gòu)和個人購買住房管理的有關(guān)規(guī)定。

第四條 加大保障性安居工程建設(shè)力度。2011年規(guī)劃建設(shè)各類保障性住房42000套。要積極爭取國家對保障性安居工程建設(shè)的資金支持，切實落實保障性住房土地供應(yīng)、資金投入和稅費優(yōu)惠等政策，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極參與保障性住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造，加快建設(shè)進(jìn)度，確保完成計劃任務(wù)。進(jìn)一步加強保障性住房管理，健全準(zhǔn)入退出機制，切實做到公開、公平、公正。努力增加公共租賃住房供應(yīng)，完善體制機制，合理確定租金水平。鼓勵金融機構(gòu)發(fā)放公共租賃住房建設(shè)和運營中長期貸款。研究制定優(yōu)惠政策，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在普通商品住房建設(shè)項目中配建一定比例的公共租賃住房。

第五條 嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理。切實調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，認(rèn)真落實保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量70%的要求。在新增建設(shè)用地計劃中，要單列保障性住房用地，做到應(yīng)保盡保。加強對企業(yè)土地市場準(zhǔn)入資格和資金來源的審查。參加土地競買的單位或個人，必須說明資金來源并提供相應(yīng)證明。對擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的，要堅決糾正和嚴(yán)肅查處。對已供房地產(chǎn)用地，超過2年沒有取得施工許可證進(jìn)行開工建設(shè)的，必須及時收回土地使用權(quán)，并處以閑置1年以上罰款。依法查處非法轉(zhuǎn)讓

土地使用權(quán)的行為，對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資達(dá)不到25%以上的（不含土地價款），不得以任何方式轉(zhuǎn)讓土地及合同約定的土地開發(fā)項目。

第六條 堅持正確的輿論導(dǎo)向。新聞媒體要堅持正確的輿論導(dǎo)向，引導(dǎo)居民從國情出發(fā)理性消費，為促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展和加快推進(jìn)住房保障體系建設(shè)提供有力的輿論支持，防止虛假信息或不負(fù)責(zé)任的猜測、評論誤導(dǎo)消費預(yù)期。對制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。

政策5.哈爾濱市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法

第一條 為保證商品房預(yù)售資金安全，維護(hù)商品房買賣雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《黑龍江省城市房地產(chǎn)開發(fā)管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條 本市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)已取得商品房預(yù)售許可的建設(shè)項目，其商品房預(yù)售資金收存與使用的監(jiān)督管理（以下簡稱商品房預(yù)售資金監(jiān)管），適用本辦法。

第三條 本辦法所稱商品房預(yù)售資金，是指購房人依合同約定，用于購買已依法取得商品房預(yù)售許可的新建商品房的資金。

第四條 商品房預(yù)售資金監(jiān)管，實行政府監(jiān)控和銀行專戶管理相結(jié)合的原則。第五條 市房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)全市商品房預(yù)售資金的監(jiān)管工作，并組織實施本辦法。

市房產(chǎn)行政主管部門可以委托商品房預(yù)售資金監(jiān)管機構(gòu)具體負(fù)責(zé)南崗區(qū)、道里區(qū)、道外區(qū)、香坊區(qū)、松北區(qū)和平房區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管的日常工作。呼蘭區(qū)和阿城區(qū)房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作。城鄉(xiāng)建設(shè)、財政等行政管理部門，按照各自職責(zé)負(fù)責(zé)商品房預(yù)售資金監(jiān)管的相關(guān)工作。第六條 商品房預(yù)售資金按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)）信用等級分級進(jìn)行監(jiān)管。

開發(fā)企業(yè)信用等級為藍(lán)牌、黃牌和紅牌的，應(yīng)當(dāng)按照本辦法的規(guī)定，接受商品房預(yù)售資金監(jiān)管。開發(fā)企業(yè)信用等級為綠牌的，可以不實行商品房預(yù)售資金監(jiān)管，自愿接受監(jiān)管的除外。

開發(fā)企業(yè)信用等級以最終信用等級評價結(jié)果為準(zhǔn)。

第七條 房產(chǎn)行政主管部門按照下列規(guī)定確定監(jiān)管資金額度：

（一）企業(yè)信用等級為藍(lán)牌企業(yè)的，按照建設(shè)項目預(yù)售資金總額的30%確定監(jiān)管資金額度；

（二）企業(yè)信用等級為黃牌企業(yè)的，按照建設(shè)項目預(yù)售資金總額的35%確定監(jiān)管資金額度；

（三）企業(yè)信用等級為紅牌企業(yè)的，按照建設(shè)項目預(yù)售資金全額確定監(jiān)管資金額度。

新設(shè)立的開發(fā)企業(yè)尚未取得信用等級的或者企業(yè)信用等級為綠牌企業(yè)，且自愿接受監(jiān)管的，監(jiān)管資金額度按照本條第一款

（一）項規(guī)定確定。

第八條 商品房預(yù)售資金監(jiān)管過程中，開發(fā)企業(yè)信用等級發(fā)生變化的，應(yīng)當(dāng)按照本辦法第七條規(guī)定調(diào)整監(jiān)管資金額度。

第九條 房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)委托商業(yè)銀行，作為商品房預(yù)售資金監(jiān)管專戶銀行，具體承辦商品房預(yù)售資金監(jiān)管的專戶管理業(yè)務(wù)。房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)與受委托銀行簽訂委托合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)和法律責(zé)任。

第十條 納入預(yù)售資金監(jiān)管的開發(fā)企業(yè)取得商品房預(yù)售許可前，房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在專戶銀行預(yù)售資金監(jiān)管專戶內(nèi)，以建設(shè)項目為單位開立監(jiān)管分戶賬（以下稱監(jiān)管賬戶）。監(jiān)管賬戶開立后，由房產(chǎn)行政主管部門、專戶銀行、開發(fā)企業(yè)三方簽訂預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議。

第十一條 納入預(yù)售資金監(jiān)管的開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時，應(yīng)當(dāng)告知購房人將雙方約定的房價款直接存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，并憑銀行出具的收款憑證，向開發(fā)企業(yè)換領(lǐng)交款票據(jù)；涉及購房人貸款的，購房人應(yīng)當(dāng)委托貸款機構(gòu)將發(fā)放的貸款直接撥付至預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。

納入預(yù)售資金監(jiān)管的開發(fā)企業(yè)不得直接向購房人收取房價款。

第十二條 監(jiān)管賬戶內(nèi)的預(yù)售資金分為監(jiān)管資金和不監(jiān)管資金兩部分。監(jiān)管資金是指按照本辦法第七條規(guī)定的監(jiān)管資金額度確定的資金。監(jiān)管資金由開發(fā)企業(yè)申請使用，專項用于支付該項目取得預(yù)售許可后，達(dá)到交付使用條件所需的施工進(jìn)度款、法定稅費及管理費等其他與該項目工程建設(shè)有關(guān)的費用。不監(jiān)管資金是指監(jiān)管賬戶內(nèi)的商品房預(yù)售資金超出房產(chǎn)行政主管部門確定的監(jiān)管資金額度的部分。不監(jiān)管資金不納入監(jiān)管范圍，開發(fā)企業(yè)可以隨時支取。

第十三條 商品房預(yù)售資金存入專戶銀行后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將用款計劃報房產(chǎn)行政主管部門確認(rèn)。監(jiān)管資金用款計劃，由開發(fā)企業(yè)按照建設(shè)工程形象部位完成情況或者建設(shè)工程施工合同約定的付款節(jié)點制定。

第十四條 開發(fā)企業(yè)申請使用監(jiān)管資金時，應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)行政主管部門提供下列材料：

（一）申請支付施工進(jìn)度款的，提供經(jīng)備案的建設(shè)工程施工合同、經(jīng)驗核的房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊及監(jiān)理單位證明材料；

（二）申請支付法定稅費的，提供相關(guān)單據(jù)；

（三）申請支付管理費等其他與該項目工程建設(shè)有關(guān)費用的，提供相關(guān)證明材料。第十五條 房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到開發(fā)企業(yè)使用監(jiān)管資金申請之日起3個工作日內(nèi)完成審核。對符合條件的，出具同意撥付證明，并通知專戶銀行撥付，涉及撥付施工進(jìn)度款的，直接撥付至開發(fā)企業(yè)和施工單位共同指定的賬戶。對不符合條件的，不予核準(zhǔn)使用，并說明理由。開發(fā)企業(yè)認(rèn)為房產(chǎn)行政主管部門不予核準(zhǔn)使用監(jiān)管資金侵犯其合法權(quán)益的，可以依法申請行政復(fù)議。

第十六條 房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對監(jiān)管資金使用情況進(jìn)行查驗，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合，并提供相關(guān)材料。

第十七條 開發(fā)企業(yè)辦理商品房現(xiàn)售備案后，應(yīng)當(dāng)?shù)椒慨a(chǎn)行政主管部門申請解除預(yù)售資金監(jiān)管。房產(chǎn)行政主管部門收到申請后，分別按照下列規(guī)定予以辦理：

（一）新建住宅庭院的綠化、道路、照明等配套設(shè)施與新建住宅同時交付使用的，房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)于3個工作日內(nèi)通知開戶銀行解除預(yù)售資金監(jiān)管；

（二）新建住宅庭院的綠化、道路、照明等配套設(shè)施，因季節(jié)原因不能與新建住宅同時交付使用的，房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照未完成部分配套工程造價的全額預(yù)留監(jiān)管資金，并于3個工作日內(nèi)通知開戶銀行解除對其余資金的監(jiān)管。預(yù)留部分監(jiān)管資金的使用、解除監(jiān)管適用本辦法的有關(guān)規(guī)定。

第十八條 房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強對商品房預(yù)售資金監(jiān)管專戶的監(jiān)督管理，做到?？顚４?、?？顚Ｓ?。任何單位和個人不得挪用、擅自劃轉(zhuǎn)監(jiān)管專戶內(nèi)的預(yù)售資金。

第十九條 房產(chǎn)行政主管部門對商品房預(yù)售監(jiān)管資金的財務(wù)管理和會計核算，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行財政方面的有關(guān)規(guī)定，并依法接受財政部門的財政監(jiān)督。

第二十條

房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在報紙、網(wǎng)站等媒體上及時公布商品房預(yù)售資金監(jiān)管情況，但涉及國家秘密、商業(yè)秘密和個人隱私的除外。

第二十一條

商品房買賣當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵守商品房預(yù)售資金監(jiān)管方面法律、法規(guī)和規(guī)章的有關(guān)規(guī)定。開發(fā)企業(yè)有違反商品房預(yù)售資金監(jiān)管法律、法規(guī)和規(guī)章行為的，有關(guān)行政管理部門應(yīng)當(dāng)將相關(guān)情況記入企業(yè)信用檔案。開發(fā)企業(yè)規(guī)避預(yù)售資金監(jiān)管、拒不改正的，實行一票否決，直接評為紅牌。

第二十二條 違反本辦法規(guī)定，開發(fā)企業(yè)使用監(jiān)管資金未?？顚Ｓ玫?，由房產(chǎn)行政主管部門按照有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定予以處罰。

第二十三條 商品房預(yù)售資金監(jiān)管相關(guān)行政管理部門、機構(gòu)的工作人員，應(yīng)當(dāng)認(rèn)真履行職責(zé)，不得玩忽職守、徇私舞弊。違反本條前款規(guī)定的，由其所在單位或者上級主管部門依據(jù)有關(guān)規(guī)定給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，移送司法機關(guān)追究刑事責(zé)任。

第二十四條

預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議示范文本，由市房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)制定。第二十五條 市房產(chǎn)行政主管部門可根據(jù)本辦法，制定商品房預(yù)售資金監(jiān)管實施細(xì)則，報經(jīng)市人民政府同意后實施。

第二十六條 縣（市）商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理，參照本辦法執(zhí)行。第二十七條

本辦法自2011年4月1日起施行。

★政策對房地產(chǎn)市場影響分析：

（1）購房者對房地產(chǎn)市場認(rèn)可度降低，觀望情緒加重，投資性購房將會減少。（2）2011年商品房成交量會低于2010年，商品房價格漲幅放緩，或者有可能下降。

（3）對于二次以上置業(yè)的購房者具有明顯的限制，本市戶籍人口只能擁有兩套，非本市戶籍的常住人口只能擁有一套，這樣的話對于需求應(yīng)該是一個非常嚴(yán)格的封鎖。再加上二套首付比例提高到60%，利息增加0.1倍，營業(yè)稅全額征收，實際上對于二次置業(yè)或者是改善型置業(yè)，對于購房需求都會起到提高一個門檻的作用。所以“新國八條”對二次以上置業(yè)和跨區(qū)域的異地置業(yè)是一個很明顯的打壓作用，會嚴(yán)重影響2011年商品房銷量。（4）通過土地市場的限房價、競地價，對土地市場進(jìn)行嚴(yán)格的管控，并加大土

地和保障性住房的供應(yīng)量，國八條的基調(diào)就是想法設(shè)法的增加供應(yīng)量，2011年規(guī)劃建設(shè)各類保障性住房42000套。保障性住房供應(yīng)量的加大，會分流部分低端購房群體，使之從商品房購買轉(zhuǎn)向保障性住房購買，降低市場的剛性需求。

（5）對地方政府和行政長官采取了更嚴(yán)格的指令，除了以往的約談或者是政績考核，現(xiàn)在就是要信息披露，2011年房價的地方走勢，地方政府要做出一個信息披露，說白了就是立一個軍令狀。原來的目的是打壓過快上漲，遏制過快上漲的房價，現(xiàn)在就是讓房價回歸到合理水平。國家對地方政府的嚴(yán)格要求，會使2011年地方政府對開發(fā)商捂盤、無證售房等違規(guī)行為打擊力度加大，間接影響開發(fā)商樓盤整體的營銷策略、價格上漲及回款速度等。

（6）存款準(zhǔn)備金的上調(diào)將明顯的抑制貸款，特別是對首套房貸款的影響，銀行的信貸額度將明顯縮小，而其中利潤相對比較低的首套房貸款很可能繼續(xù)收緊。

（7）房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，存款準(zhǔn)備金上調(diào)會使銀行貸款額度更緊，開發(fā)商資金壓力再增。受到預(yù)售資金監(jiān)管的開發(fā)商，在資金方面的壓力會更大。

（8）存款準(zhǔn)備金的上調(diào)可緩解購房者對通貨膨脹的擔(dān)憂，在如此密集政策調(diào)控下，限購政策疊加信貸政策，資金面的收緊將使得投資型購房者明顯減少。（9）從購房者角度看加息對購房人的財務(wù)成本影響較小，但加息和“限購”政策產(chǎn)生的合力作用，將增加貸款購房者的融資成本，削弱購房者的購買能力，將加重未來樓市的觀望氣氛。

（10）加息主要影響那些使用貸款的置業(yè)人群，而在房地產(chǎn)信貸政策的基礎(chǔ)上加息，不但抑制改善性需求，還抑制了首次購房需求。因高端購房者通過銀行借貸的較少，對于其影響則微乎其微。

（11）利率上浮，優(yōu)惠減少，隨著房貸新政的逐步落實，一些無法湊足更多的首付款，或申請不到足夠貸款的客戶不得不暫停購房，與之相反，選擇“一次性付款”的購房人群比例明顯提高。2011年購房者大多是自住為主的剛需和改善型剛需，投資者比例將會降低。這些剛需購房者在看到合適房源，只要價格合適，購買的意愿都很強烈。長期以來，購房者對貸款的依賴度總體較高，貸款政策收緊后，對大部分購房者都產(chǎn)生了影響。

（12）“限購令”會將部分在哈爾濱市主城區(qū)購房受到限制的購房人群吸引到不受限購影響的阿城區(qū)和呼蘭區(qū)購房，造成這兩區(qū)房屋銷售量上漲及價格上揚。

（13）監(jiān)管商品房預(yù)售資金最直接的影響，是在一定程度上收緊開發(fā)商的資金鏈，并增加了財務(wù)成本。

（14）預(yù)售資金監(jiān)管對大開發(fā)商與小開發(fā)商的影響并不一樣。對大開發(fā)商來說，融資渠道暢通，影響不明顯；但中小開發(fā)商融資不易，可能不得不提高推盤速度，因此更可能采取降價策略，但預(yù)售款監(jiān)管帶來的降價肯定是個別現(xiàn)象。

（15）開發(fā)商對預(yù)售資金的自由支配度、靈活度將降低，只能通過加快建設(shè)速度盡快回籠資金。

★解決方法：

（1）時刻關(guān)注房地產(chǎn)市場政策變化，加大正面報道宣傳，穩(wěn)定購房者信心。（2）采用低開高走銷售策略，設(shè)計中小戶型產(chǎn)品，低總價可加快銷售期，提升回款速度。在項目附加值上加大投入，提升居住品質(zhì)，吸引首次置業(yè)及二套改善型購房群體。

（3）重點關(guān)注一次性付款客戶，給予一次性付款客戶折扣優(yōu)惠，增加一次性付款購房者比例。

（4）項目選址盡量選在市區(qū)的中心區(qū)域、不受“限購令”限制的區(qū)域、或者房地產(chǎn)銷售價格較低的區(qū)域，因為這兩個區(qū)域的市場剛性需求強烈，主要針對的客戶群體是首次置業(yè)的客群，以居住為主要目的，不受到政策的影響。（5）在項目品質(zhì)及自身配套上下功夫，增強主城區(qū)居住優(yōu)越感，留住不受限購影響的的購房者。

第五篇：土地增值稅對我國房地產(chǎn)市場的影響分析

本科生畢業(yè)設(shè)計（論文）封面

（2015 屆）

論文（設(shè)計）題目 作 者 學(xué) 院、專 業(yè) 班 級 指導(dǎo)教師（職稱）論 文 字 數(shù) 論文完成時間

大學(xué)教務(wù)處制

會計原創(chuàng)畢業(yè)論文參考選題(200個)

一、論文說明

本寫作團隊致力于會計畢業(yè)論文寫作與輔導(dǎo)服務(wù)，精通前沿理論研究、仿真編程、數(shù)據(jù)圖表制作，專業(yè)本科論文3000起，具體可以聯(lián)系qq 805990749。下列所寫題目均可寫作。

二、原創(chuàng)論文參考題目 春蘭集團財務(wù)控制體系研究 2 新存貨準(zhǔn)則的特點研究 上市公司財務(wù)報表分析－－以xx公司為例 4 中小企業(yè)現(xiàn)金流管理中的困惑及其對策 5 某鋼結(jié)構(gòu)公司內(nèi)部會計控制研究 6 資產(chǎn)減值會計問題研究 我國制造業(yè)上市公司財務(wù)危機的預(yù)警研究 8 中小企業(yè)融資租賃問題研究 關(guān)于借款費用資本化的探討——以某公司為例 10 企業(yè)研發(fā)投入的會計核算和稅務(wù)處理研究 某科技公司人力資源會計實踐的困境及對策研究 12 美國財務(wù)會計準(zhǔn)則第號解析及對我國的啟示 13 企業(yè)內(nèi)部審計理論與實踐問題探討 企業(yè)并購估價過程中現(xiàn)金流量法的應(yīng)用研究 15 基于公司治理的內(nèi)部控制淺析 上市公司高派現(xiàn)股利政策分析—以用友軟件股份有限公司為例 17 新舊債務(wù)重組準(zhǔn)則的比較研究 福達(dá)電子有限公司KPI體系的構(gòu)建、評價與考核問題研究 19 上市商業(yè)銀行內(nèi)部控制信息披露研究 20 審計法律責(zé)任問題研究 作業(yè)成本法在物流企業(yè)成本管理中的應(yīng)用 22 會計職業(yè)判斷對會計信息質(zhì)量的影響 石油企業(yè)內(nèi)部審計參與風(fēng)險管理的分析——以中國石油化工股份有限公司為例 24 會計工作法治化的研究——以xx公司為例 25 某鋼鐵公司財務(wù)報表的分析研究 26 電子商務(wù)對傳統(tǒng)會計的影響和創(chuàng)新 27 某市小微企業(yè)融資問題研究 淺談公允價值在投資性房地產(chǎn)中的運用平衡計分卡在高校預(yù)算績效評價體系中的應(yīng)用 30 基于現(xiàn)金流的企業(yè)持續(xù)經(jīng)營能力分析 31 黃金現(xiàn)貨投資的優(yōu)勢和風(fēng)險控制研究 32 關(guān)于借款費用準(zhǔn)則的思考 33 基于公司治理的內(nèi)部控制淺析 34 某公司存貨管理存在的問題及對策 35 某物流企業(yè)成本管理策略研究

某公司會計法治研究

萬達(dá)集團財務(wù)戰(zhàn)略管理的研究 基于公司治理的內(nèi)部控制淺析 論EVA在我國中小企業(yè)的應(yīng)用

某公司應(yīng)收賬款的風(fēng)險防范問題研究 公司治理結(jié)構(gòu)與內(nèi)部會計控制研究

基于可持續(xù)發(fā)展的某藥業(yè)公司現(xiàn)金流量管理研究 某公司會計造假的成因分析及治理對策研究 新會計準(zhǔn)則對上市公司利潤操縱的影響 公司社會責(zé)任信息披露的影響因素分析 現(xiàn)行財務(wù)報告的局限性及其改革的探討 我國增值稅改革對企業(yè)財務(wù)決策的影響

淺議樂清市永德利亞電器有限公司的固定資產(chǎn)管理 淺談企業(yè)內(nèi)部審計風(fēng)險的防范和對策 某集團內(nèi)部控制現(xiàn)狀及解決方案研究 股東價值最大化與高管激勵模式選擇 某建材公司財務(wù)風(fēng)險控制研究 談會計電算化下的企業(yè)內(nèi)部控制

我國中小企業(yè)信用評價指標(biāo)體系的研究 某變壓器公司財務(wù)治理結(jié)構(gòu)優(yōu)化研究 我國會計師事務(wù)所風(fēng)險管理研究 風(fēng)險投資對企業(yè)成長的影響 創(chuàng)業(yè)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險識別與防范 “營改增”對物流企業(yè)的影響 寶鋼集團財務(wù)風(fēng)險控制研究 中國石化股利政策分析

某建設(shè)公司投資結(jié)構(gòu)問題研究 萬科盈利能力分析

某公司營運資金管理存在的問題與對策研究 應(yīng)收賬款質(zhì)量的評價及優(yōu)化 內(nèi)部審計風(fēng)險及其控制的探討 會計電算化系統(tǒng)的安全性分析 基于內(nèi)部審計的上市公司內(nèi)控研究 中小型民營企業(yè)財務(wù)問題與對策

我國高新技術(shù)企業(yè)管理舞弊審計問題研究 論國有商業(yè)銀行內(nèi)部審計現(xiàn)狀與對策 兵團上市公司資本結(jié)構(gòu)特征分析

中小企業(yè)納稅籌劃方案設(shè)計——以酒業(yè)制造公司為例 我國優(yōu)秀上市公司的財務(wù)分析及啟示 某公司財務(wù)危機預(yù)警系統(tǒng)設(shè)計

新會計準(zhǔn)則下存貨計價方法對企業(yè)的影響 我國上市公司財務(wù)舞弊與審計對策 探析我國商業(yè)銀行的發(fā)展與創(chuàng)新

基于競爭背景下的阿里巴巴投資策略研究

關(guān)于我國MBO的實施及相關(guān)問題的探討 81 固定資產(chǎn)折舊與減值的比較分析

會計電算化系統(tǒng)應(yīng)用的問題及其解決對策 83 基于公司治理的內(nèi)部控制淺析

企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境存在的問題及其原因分析——以xx集團為例 85 我國資產(chǎn)減值會計準(zhǔn)則對上市公司盈余管理的影響 86 我國預(yù)測性信息披露存在的問題及其對策 87 綠色會計信息披露模式的探究 88 論會計信息與委托代理契約的關(guān)系 89 某地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險研究

新會計準(zhǔn)則體系與國際準(zhǔn)則體系的差異分析 91 某環(huán)保公司問題研究

我國個人所得稅的流失及對策研究 93 我國企業(yè)股權(quán)激勵的機制與運用研究 94 我國網(wǎng)絡(luò)銀行監(jiān)管問題及應(yīng)對措施 95 某服飾公司存貨管理研究 96 某公司內(nèi)部控制問題分析

估時作業(yè)成本法在中小企業(yè)中的實例研究

論企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的分析與防范——以xx生物化學(xué)股份有限公司為例 99 注冊會計師審計質(zhì)量低下的原因及其治理對策 100 淺談打造我國連鎖零售企業(yè)競爭力的成本控制方式 101 某公司價值鏈成本管理分析

企業(yè)社會責(zé)任履行對價值影響分析 103 中小企業(yè)融資方式探討

某房地產(chǎn)公司籌資管理策略研究 105 我國城市商業(yè)銀行競爭力研究

某公司企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃方案設(shè)計 107 基于公司治理的內(nèi)部控制淺析

國內(nèi)外環(huán)境會計比較研究及對我國的啟示 109 會計信息失真的問題與對策探討

新金融工具會計準(zhǔn)則對我國企業(yè)的影響分析

淺談上市公司內(nèi)部控制信息披露存在的問題及對策 112 關(guān)聯(lián)方交易審計風(fēng)險控制對策研究 113 工行某分行全面預(yù)算管理問題研究

論高校貸款風(fēng)險的成因及防范對策－－以某學(xué)院為例 115 責(zé)任會計在某物流企業(yè)成本管理中的應(yīng)用研究 116 我國現(xiàn)行增值稅會計存在的問題及改進(jìn)設(shè)想 117 中小企業(yè)并購的財務(wù)風(fēng)險研究 118 某服飾公司存貨管理問題的研究

稅法與會計準(zhǔn)則的主要差異及對會計核算的影響 120 通貨膨脹對房地產(chǎn)企業(yè)的影響及應(yīng)對措施

基于企業(yè)生命周期的高新技術(shù)企業(yè)現(xiàn)金流量管理研究 122 EVA理論在某公司績效管理中應(yīng)用的研究 123 中小企業(yè)應(yīng)收賬款的信用管理及風(fēng)險防范

某建設(shè)集團公司籌資風(fēng)險成因與對策研究 125 舞弊審計策略探析

國際企業(yè)所得稅稅收籌劃研究

基于F分?jǐn)?shù)模型的財務(wù)風(fēng)險分析與防范研究－－以某公司為例 128 民營上市公司資本結(jié)構(gòu)與盈利能力關(guān)系分析 129 基于營運資金的企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制研究 130 新舊會計準(zhǔn)則公允價值計量模式比較分析 131 關(guān)于CPA防范法律風(fēng)險的思考

新準(zhǔn)則對上市公司的影響—以存貨準(zhǔn)則變化為例 133 基于戰(zhàn)略的業(yè)務(wù)單元業(yè)績評價體系構(gòu)建 134 企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險及其防范 135 某公司營運資金管理分析

國有企業(yè)資本經(jīng)營存在的問題及對策研究 137 關(guān)于個人所得稅對調(diào)節(jié)貧富差距的思考 138 準(zhǔn)則變遷的社會成本研究

廣州藥業(yè)股份有限公司現(xiàn)金股利分配方案影響因素分析 140 論中小企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題及解決對策 141 中小企業(yè)內(nèi)部控制制度構(gòu)建

合并會計報表與母公司會計報表的有用性探究 143 企業(yè)流動資金緊缺分析 144 淺議企業(yè)逃稅及稅收籌劃

中小企業(yè)方面的問題及對策—以xx公司為例 146 某公司應(yīng)收賬款管理問題研究 147 煤礦企業(yè)環(huán)境成本核算的研究 148 水污染治理的環(huán)境績效審計

應(yīng)訴反傾銷的會計信息支持與會計維權(quán)對策 150 論中小企業(yè)內(nèi)部控制的問題 151 商業(yè)企業(yè)的營運資金管理研究 152 企業(yè)資本結(jié)構(gòu)問題探討 153 蘇寧電器資產(chǎn)質(zhì)量分析

154 基于公司治理的內(nèi)部控制淺析 155 財務(wù)舞弊的防范與治理

156 房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險管理分析——以某地產(chǎn)為例 157 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多元化融資風(fēng)險分析及其對策研究 158 我國上市公司社會責(zé)任報告鑒證的研究 159 某公司人力資本投資及其風(fēng)險防范研究 160 新形勢下創(chuàng)投企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃

161 我國商業(yè)銀行內(nèi)部控制的問題與對策研究 162 中小企業(yè)會計信息失真的表現(xiàn)及對策 163 企業(yè)實施戰(zhàn)略成本管理的問題與對策研究

164 股權(quán)激勵機制在我國企業(yè)中的應(yīng)用與研究——以蘇寧電器為例 165 變動成本法與完全成本法的比較及其結(jié)合應(yīng)用問題 166 醫(yī)院內(nèi)部控制存在的問題與對策 167 某紡織公司籌資風(fēng)險分析及對策

168 企業(yè)債務(wù)重組問題研究——以某公司為例 169 民營企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防范與對策 170 上市公司內(nèi)部控制信息披露的研究 171 我國中小企業(yè)投資困難及對策研究 172 在線會計服務(wù)研究

173 論我國收入分配差距過大的成因及稅收對策 174 光伏產(chǎn)業(yè)上市公司財務(wù)困境的預(yù)測研究 175 低碳經(jīng)濟下某公司投資管理研究 176 基于公司治理的內(nèi)部控制淺析

177 某公司杜邦分析法存在的不足及重構(gòu)

178 企業(yè)合理避稅問題分析及對策研究——以某集團為例 179 做好預(yù)算管理，強化內(nèi)部會計控制

180 我國企業(yè)融資方式選擇的探討——以我國房地產(chǎn)行業(yè)為例 181 某房地產(chǎn)公司財務(wù)危機預(yù)警研究 182 我國高?；I資渠道分析

183 構(gòu)建我國可持續(xù)發(fā)展下的環(huán)境會計 184 某帽業(yè)公司貨幣資金內(nèi)部控制制度設(shè)計 185 淺析企業(yè)內(nèi)部會計監(jiān)督

186 S公司業(yè)務(wù)流程再造與應(yīng)收賬款管理 187 人力資源會計確認(rèn)與計量研究

188 我國中小企業(yè)應(yīng)收賬款資金回籠困難的成因及對策 189 某公司經(jīng)營業(yè)績評價指標(biāo)體系的構(gòu)建

190 中小企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的分析與防范－－以某公司為例 191 增值稅改革后固定資產(chǎn)的稅務(wù)處理及影響分析 192 論某玻璃公司內(nèi)部會計控制 193 資金成本在籌資與投資中的運用 194 xx電氣公司成本控制途徑研究 195 或有事項的會計政策問題探析

196 某公司電算化會計系統(tǒng)內(nèi)部控制的研究 197 某智能系統(tǒng)公司個人所得稅納稅籌劃研究 198 論企業(yè)采購業(yè)務(wù)的內(nèi)部控制

199 無形資產(chǎn)準(zhǔn)則的國際趨同與差異分析 200 關(guān)于合并商譽的思考