第一篇：淺析利率調(diào)整對房地產(chǎn)市場的影響

淺析利率調(diào)整對房地產(chǎn)市場的影響

近年來，隨著我國房地產(chǎn)價格的不斷上升和房地產(chǎn)開發(fā)投資速度的居高不下，使我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了市場化改革后的空前繁榮，尤其是像蚌埠市這樣經(jīng)濟結(jié)構(gòu)單一的二線城市，房地產(chǎn)市場已經(jīng)逐漸成長為帶動我市經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，然而房地產(chǎn)業(yè)的繁榮背后也日漸顯現(xiàn)出一些問題，宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)了過熱的勢頭，給經(jīng)濟安全帶來一定的隱患。因此加緊對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，加強對房地產(chǎn)市場的調(diào)控已經(jīng)成為政府部門宏觀調(diào)控的重要工作之一。

利率政策是中央銀行銀行貨幣政策中最常見的、最重要的工具，其作為借貸資金的價格，是調(diào)節(jié)經(jīng)濟的重要杠桿之一。因此利率政策作為一項重要的貨幣調(diào)控方式，毫無疑問也就成為政府對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控的重要手段。在這樣的背景之下，作為調(diào)節(jié)資金供求杠桿的利率不斷調(diào)整必定會給整個房地產(chǎn)市場帶來一定的影響，主要包括對購房者、開發(fā)商的影響。

購房者購買住房的目的只有兩個，一是用于居住，二是投資。股市的震蕩波動，市場的不穩(wěn)定因素，使人們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場是風(fēng)險最小、收益最大的一個投資方向。但是不管怎樣去配置，購房者的資金決大部分還是依賴于商業(yè)銀行的貸款，利率提高無形中提高的購房者的投資成本，其預(yù)期收益將會縮水，迫使投資者改變資金流向。因此，利率的變化對房地產(chǎn)市場還是有直接影響的。

就開發(fā)商而言，絕大多數(shù)的開發(fā)商的融資渠道都是依靠商業(yè)銀行貸款來進(jìn)行間接融資，而銀行貸款利率高低則是融資成本的直接反應(yīng)，決定了房地產(chǎn)開發(fā)商的融資費用和財務(wù)成本的增加還是減少。開發(fā)商只能將這些成本轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，但現(xiàn)階段來說，蚌埠市的收入水平，人們的購買力畢竟有限，開發(fā)商轉(zhuǎn)嫁的成本也不能無休止的增加。這就迫使開發(fā)商項目資金的運作受到較大的影響，面臨較大的經(jīng)營壓力，有利于房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)優(yōu)化和調(diào)整，防止房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟的出現(xiàn)。

房價在短期內(nèi)受加息影響較小，但未來房價增長將趨于平緩。宏觀金融政策本身的性質(zhì)決定了其真正凸現(xiàn)于經(jīng)濟發(fā)展的成效上需要相當(dāng)長的一段時間，雖然利率調(diào)整并不能直接決定房價，但卻可以通過控制房地產(chǎn)的需求和供給從而產(chǎn)生影響。上調(diào)利率將會對抑制需求、平穩(wěn)房產(chǎn)價格起到積極作用。雖然央行每次上調(diào)利率的幅度都不大，但是采取這種頻繁的利率上調(diào)，表明利率仍有再度上調(diào)的幾率，并會對住房消費者形成心理預(yù)警機制。

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第二篇：利率調(diào)整對房地產(chǎn)市場影響論文

摘要： 房地產(chǎn)市場與宏觀金融政策密切相關(guān), 利率調(diào)整對房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)消費者以及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模和房價都會產(chǎn)生一定的影響。本文結(jié)合近期中國人民銀行的利率調(diào)整規(guī)定, 探討了利率調(diào)整對我國房地產(chǎn)市場買賣雙方的具體影響, 以及對我國房地產(chǎn)投資規(guī)模及房價的影響。

關(guān)鍵詞： 利率 房地產(chǎn)市場 影響

近年來，隨著我國房地產(chǎn)價格的不斷上升和房地產(chǎn)開發(fā)投資速度的居高不下，使我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了市場化改革后的空前繁榮，表明房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成長為帶動我國經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，其快速發(fā)展有力的推動了整個國民經(jīng)濟的增長。然而房地產(chǎn)業(yè)的繁榮也使我國宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)了過熱的勢頭，也給經(jīng)濟安全帶來一定的隱患，因此，加強房地產(chǎn)市場的調(diào)控已經(jīng)成為政府宏觀調(diào)控的重要內(nèi)容之一。

利率政策是中央銀行銀行貨幣政策中最常見的、最重要的工具，其作為借貸資金的價格，是調(diào)節(jié)經(jīng)濟的重要杠桿之一。因此利率政策作為一項重要的貨幣調(diào)控方式，毫無疑問也就成為政府對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控的重要手段。自2006年以來，央行七次提高利率，僅2007年一年就五次提高利率。至此，以1年期的貸款利率由2004年的5.58%升至2007年12月的7.47%。在這樣的背景之下，作為調(diào)節(jié)資金供求杠桿的利率的不斷調(diào)整必定會給整個房地產(chǎn)市場帶來一定的影響，主要包括對購房者、開發(fā)商和房價的影響。

1.利率調(diào)整對購房者的影響

房地產(chǎn)市場上的購房者主要來自兩個方面:一是為了改善生活條件的自住購房;二是購買房產(chǎn)進(jìn)行投資以實現(xiàn)財富的保值增值。不論是自住還是投資，購房者的資金決大部分還是依賴于銀行的貸款，因此，利率的變化對房地產(chǎn)市場還是有直接影響的。首先，對于自住購房者，他們購房的主要目的是為了改善居住條件的需求，利率上升之后，這類購房者的還貸數(shù)額肯定會有所增加，尤其去年的連續(xù)五次提高利率影響更為明顯，以25年貸款期限，貸款額為100萬元，貸款利率為7.83%為例，每月由年初未提高利率的6516.57元增加到7605.89元，增加幅度為16.72%。雖然商業(yè)銀行可以對首次購房者在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上降低10%，但每月多支出的還款數(shù)額對于中低收入的家庭來說還是不小的壓力。雖說對急需購房消費的家庭來說房子還是要買的，貸款也還是要貸的，但也許原來要買100平方米的房子，現(xiàn)在就會考慮買90平方米的房子，原來準(zhǔn)備貸款30萬，現(xiàn)在只貸款20萬了。另一方面，對于已貸款購房者來說，利率調(diào)整也無疑會增加其還貸壓力，促使一些購房者提前還貸或部分提前還貸。所以從長遠(yuǎn)來看，購房者的購買能力下降，勢必會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的影響。

其次，對購買房產(chǎn)進(jìn)行投資以實現(xiàn)財富的保值增值的購房者而言，利率上升后，其融資成本提高，使買房進(jìn)行投資者對房地產(chǎn)價格的預(yù)期發(fā)生變化，房價的漲幅必須提高才能確保其收回投資本金，這樣投資者就會改變其對房價走勢的預(yù)期，改變其資金的投資方向。如果他們因為房價下跌預(yù)期而大量撤出房地產(chǎn)市場的話，就會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大量的空置，影響房地產(chǎn)的供求關(guān)系的變化，導(dǎo)致房價的變動，進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

2.利率調(diào)整對開發(fā)商的影響

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目前的融資渠道主要還是依靠商業(yè)銀行的貸款來間接融資，而利率是資金使用成本的反映，利率的高低決定了房地產(chǎn)開發(fā)商的融資費用和財務(wù)成本的增加還是減少。當(dāng)貸款利率連續(xù)大幅度升高時，開發(fā)商獲取資金的財務(wù)成本也相繼增高，而在房價沒有上漲的情況下，資金的利息成本又不能通過合理的方式轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)價格上，房地產(chǎn)開發(fā)的收益就會大大降低，開發(fā)商可能會減少房地產(chǎn)的投資，房地產(chǎn)的供給量就會下降。但是從另外一方面看，利率的提高會使開發(fā)商的開發(fā)成本增加，收益減少，但是對于房地產(chǎn)企業(yè)中實力較強規(guī)模較大的開發(fā)企業(yè)來說不會有重大的影響。因為雖然目前房地產(chǎn)企業(yè)的平均負(fù)債率在60%左右的水平，但真正對開發(fā)商的影響只有20%左右的企業(yè)開發(fā)貸款和流動資金的貸款，而其余的40%左右的負(fù)債實際上是開發(fā)商銷售的預(yù)收款。這部分錢是不需要付利息的，而且如果放在銀行還是要收取利息的，并且這部分利息歸開發(fā)商所有。另外，開發(fā)商還可以有其他的融資渠道，如吸收基金公司的投資，上市融資等。由于資金來源的多元化和資本的雄厚，對于20%的貸款的利息的影響對開發(fā)商來說是不大的。但是對于一些規(guī)模較小、實力較弱、信用較差、開發(fā)資金來源渠道單一的小開發(fā)企業(yè)來說，由于開發(fā)資金主要來源依靠銀行的貸款，融資渠道較為狹窄，利率調(diào)整后由于資金使用費用的融資成本和財務(wù)成本的增加，其項目資金的運作會受到較大的影響，面臨較大的經(jīng)營壓力，所以一些小的開發(fā)公司就會遭到淘汰。這又將有利于房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)優(yōu)化和調(diào)整。3.利率調(diào)整對房地產(chǎn)價格的影響

房價在短期內(nèi)受加息影響較小, 但未來房價增長將趨于平緩。宏觀金融政策本身的性質(zhì)決定了其真正凸現(xiàn)于經(jīng)濟發(fā)展的成效上需要相當(dāng)長的一段時間,2004年至今, 央行連續(xù)七次小幅加息, 而2006年我國固定資產(chǎn)投資價格上漲1.5%,70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)同比一直高于105,全年價格上漲5.5%, 而且這種狀態(tài)還將繼續(xù)維持一段時間。雖然利率調(diào)整并不能直接決定房價, 但卻可以通過控制房地產(chǎn)的需求和供給從而影響房價。上調(diào)利率對于購房者來說意味著購房支出的增加, 這實際上是央行在削減對貸款購房者的支持力度, 降低其購買力, 而購買力的降低必然會減少對房地產(chǎn)需求, 這種對需求的抑制作用將最終決定供給, 從而控制過高的房價, 產(chǎn)生積極的降溫作用, 使房價回歸理性。

綜上所述，上調(diào)利率對抑制需求,平穩(wěn)房產(chǎn)價格會起到積極作用。有專家認(rèn)為,此次央行連續(xù)上調(diào)利率的幅度對住房消費者的心理預(yù)警作用仍很大。雖然央行每次上調(diào)利率的幅度都不大, 但是央行采取這種頻繁的利率上調(diào),表明利率再度上調(diào)的幾率非常大, 從而讓消費者產(chǎn)生對后期成本明顯增加的預(yù)期。這樣, 在某種程度上是會抑制一部分普通消費者的房產(chǎn)需求。此次利率的上調(diào), 肯定會對房產(chǎn)需求者的心理產(chǎn)生影響,市場將出現(xiàn)短暫的觀望態(tài)勢，這一現(xiàn)象在很多大城市已經(jīng)顯現(xiàn)。

第三篇：信貸政策調(diào)整對房地產(chǎn)市場的影響及對策

信貸政策調(diào)整對房地產(chǎn)市場的影響及對策

中國人民銀行《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》以下簡稱“新政策”的出臺，被房地產(chǎn)商稱為央行十年來出臺的最嚴(yán)厲的措施。房地產(chǎn)增長對經(jīng)濟增長的拉動作用和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動作用非常大，但如果在發(fā)展中不謹(jǐn)慎，一旦出現(xiàn)問題對金融安全的影響也很大。因為房地產(chǎn)開發(fā)中約70％的資金來自銀行，一旦出現(xiàn)問題，將導(dǎo)致商品房貶值，空置房增多，以及銀行貸款變成負(fù)資產(chǎn)等一系列問題。

一、新政策出臺的背景

1．央行檢查房地產(chǎn)信貸問題顯現(xiàn)。

為了監(jiān)控房地產(chǎn)信貸可能引發(fā)的金融風(fēng)險，2002年11月，中國人民銀行對部分城市商業(yè)銀行2001年7月1日至2002年9月30日發(fā)放的房地產(chǎn)貸款進(jìn)行檢查，共抽查房地產(chǎn)貸款20901筆，金額1468億元。其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款3654筆，金額1380億元；個人住房貸款12158筆，金額44億元；個人商業(yè)用房貸款5089筆，金額43億元。調(diào)查發(fā)現(xiàn)違規(guī)貸款和違規(guī)金額分別占總檢查筆數(shù)和金額的9.8％和24.9％，這一比例引起了管理層的極大關(guān)注。

2．商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款增長迅速。

根據(jù)央行的統(tǒng)計，1998年至2002年，商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額年均增長25.3％；1997年至2002年，個人住房貸款余額年均增長一倍以上，兩者的增速都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過同期GDP的增速。2002年下半年以來，部分地區(qū)出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資增幅過高、商品房空置面積增加、房價上漲過快以及低價位住房供不應(yīng)求和高檔住宅空置較多等結(jié)構(gòu)性問題。這種情況再次加大了管理層對房地產(chǎn)業(yè)出臺“新政策”的決心。

3．央行今年貨幣供應(yīng)量增長過快。

今年上半年，央行兩次統(tǒng)計均表明貨幣供應(yīng)量過快。而近年來不少房地產(chǎn)巨頭依靠銀行信貸和不規(guī)范的土地批租暴富起來，近期某些房地產(chǎn)民營企業(yè)因為違規(guī)使得這一問題再次暴露。為保證房地產(chǎn)業(yè)今后的良好發(fā)展，為減少金融風(fēng)險，上 述幾方面綜合作用，就促成了管理層近期開始出臺相關(guān)的政策措施來規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展（詳見中國人民銀行《關(guān) 于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，見本刊6月號第33頁）。

二、新政策預(yù)期的目標(biāo)

1．保持供需平衡。

商品房供給與需求總體的基本平衡是房地產(chǎn)市場可持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展的前提，商品房持續(xù)嚴(yán)重的供大于求，造成空置率上升，房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難，難以實現(xiàn)預(yù)期利潤，并最終將企業(yè)風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到銀行。相反，房地產(chǎn)需求過熱，無論是實際需求還是投資投機需求，會在短期不斷誘發(fā)抬高房地產(chǎn)價格，最終脫離市場實際需求能力而出現(xiàn)泡沫，而泡沫堆積的后果也是經(jīng)濟和金融危機。

在保持房地產(chǎn)總體供需基本平衡的前提下，還必須保持房地產(chǎn)內(nèi)部的結(jié)構(gòu)基本平衡，這是實現(xiàn)總體長期平衡的基礎(chǔ)。目前特別要關(guān)注超過地區(qū)實際需求能力的高價房和別墅大量開發(fā)，而地區(qū)需求比較旺盛的中低價房相對緊張的狀況。要通過利率、貸款期限、貸款投放時間和規(guī)模等信貸政策的窗口指導(dǎo)，使房地產(chǎn)資金投向保持合理水平，以此促進(jìn)房地產(chǎn)總體和內(nèi)部供需結(jié)構(gòu)的基本平衡。

2．避免大起大落。

從許多國家和地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)歷看，市場大跌或崩潰的主要原因都是房地產(chǎn)短期內(nèi)發(fā)展過快或過熱，最終超過市場需求承受極限。

因此，必須使房地產(chǎn)穩(wěn)健發(fā)展。目前國內(nèi)部分地區(qū)出現(xiàn)的房地產(chǎn)投資短期內(nèi)大幅度增長，商品房價格大幅度上升，就有過熱的跡象。央行必須通過信貸政策的調(diào)控作用，使房地產(chǎn)市場保持合理的資金規(guī)模，避免資金過量涌入，避免企業(yè)超負(fù)債能力超計劃規(guī)模的開發(fā)項目，避免借用信貸資金進(jìn)行商品房投機買賣行為的大量出現(xiàn)，確保房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、穩(wěn)步和健康發(fā)展。

3.防范金融風(fēng)險。

房地產(chǎn)引發(fā)的金融風(fēng)險有兩種情況：其一是房地產(chǎn)企業(yè)大量倒閉而使銀行貸款成為壞帳；其二是在企業(yè)雖沒有倒閉，甚至整個行業(yè)還處于比較景氣的狀況下，由于銀行貸款過多涌入房地產(chǎn)，造成整個信貸結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。貸款過于集中于一個行業(yè)，且大量信貸資金違規(guī)投資于房地產(chǎn)項目，不僅會降低對其他行業(yè)的支持，也會加劇風(fēng)險的集聚。特別是后一種風(fēng)險往往具有很大隱蔽性和麻痹性。所以，必須未雨綢繆，當(dāng)房地產(chǎn)發(fā)展出現(xiàn)過熱跡象時，雖沒有出現(xiàn)危機，但也要超前預(yù)警，防范金融風(fēng)險于未然。

4.兼顧公平和效率。

目前部分地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)中，高價房和別墅快速增加，在商品房結(jié)構(gòu)中比重不斷上升，整個房價不斷上升。高價房和別墅相對中低價房，能為企業(yè)帶來巨大的利潤，所以大為房地產(chǎn)企業(yè)追捧。而購買高價房和別墅的多為高收入者，個人收入支付能力比較強，銀行也熱衷為這些購房者提供按揭，為這些樓盤開發(fā)提供大量貸款。但這類購房者畢竟是市場需求的少數(shù)，目前突出的矛盾是中低價房比較緊缺，而這又是市場需求的最大部分。貨幣政策在尊重市場規(guī)律和原則，發(fā)揮經(jīng)濟金融調(diào)控作用時，也要體現(xiàn)一定的政策目標(biāo)，必須關(guān)注市場中最大多數(shù)人的利益，促使房地產(chǎn)社會需求處于比較公平的狀況。反過來，只有市場需求主體的利益得到滿足，市場中的高價房才有真正存在的基礎(chǔ)，購買高價房者的資產(chǎn)縮水概率也會降低。

三、新政策對房地產(chǎn)業(yè)的影響

房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道較單一，對銀行金融支持依賴度過高。據(jù)估算，房地產(chǎn)項目中接近70％資金來自銀行，部分項目銀行資金比例高達(dá)90％左右，若全面嚴(yán)格實施該政策，將產(chǎn)生“急剎車”效應(yīng)，可能對當(dāng)前房地產(chǎn)市場帶來較大的沖擊。主要體現(xiàn)在：

1．中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)瀕臨困境。

今年上半年，僅上海就累計發(fā)放住房開發(fā)貸款198.7億元，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款270多億元，個人住房按揭貸款新增257.5億元。若全面實施央行房貸政策，將直接導(dǎo)致中小房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈繃緊，部分房地產(chǎn)項目停工，爛尾樓涌現(xiàn)。據(jù)業(yè)內(nèi)有關(guān)人士估計：該政策實施將使約50％房地產(chǎn)企業(yè)陷入困境，70％以上的項目無法繼續(xù)。

2．房地產(chǎn)消費勢頭受抑制。

該政策在限制部分高檔住房和商業(yè)用房消費的同時，中低價住房消費由于事實上提高了預(yù)售門檻，也會受到一定的影響。據(jù)了解，目前北京房地產(chǎn)銷售已有所影響，部分高檔樓盤出現(xiàn)打折銷售現(xiàn)象。

3．市場發(fā)展的信心受壓制。

部分消費者可能形成價格下降預(yù)期，持幣觀望，延遲購房，削弱房地產(chǎn)市場的活力和動力。

4．高檔住房受到嚴(yán)格限制。

從新政策中不難看出，高檔、大戶型和別墅等住宅將受到銀行貸款的限制，此類住房的供應(yīng)量將有所減少。然而，正因為此類住宅的成本上升，供應(yīng)減少，所以高檔、大戶型和別墅價格還將上升。

但從長期看，央行一系列措施的實行，會有利于夯實房地產(chǎn)公司的業(yè)績，起到優(yōu)勝劣汰的作用。目前，商品房新開工面積增長速度為32％，竣工面積增速為37％，而商品房銷售增速為45％。隨著管理層對房地產(chǎn)信貸收緊政策的實施，新開工面積增幅將回落，從而會引起房地產(chǎn)市場的供需不平衡，最終會消化掉大量存量房，降低整個房地產(chǎn)市場的空置率，長期看來會擠掉房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績水分，有利于其今后的發(fā)展。另外，系列措施的實行，經(jīng)營不佳的地產(chǎn)類上市公司很可能會重新考慮調(diào)整業(yè)務(wù)，而品牌房地產(chǎn)公司會在這輪競爭中最后勝出，業(yè)績也會大幅提升。

四、新政策的新動向

央行新政策的出臺，已在房地產(chǎn)行業(yè)引起很大的反響，但新政策的具體實施還須各地分行制定各地區(qū)相應(yīng)的“房貸實施細(xì)則”。然而，央行新政策出臺后出現(xiàn)一些新動向應(yīng)引起關(guān)注：一是央行將房地產(chǎn)信貸和其他金融信貸監(jiān)管職能移交到銀監(jiān)會，而目前銀監(jiān)會剛剛成立，監(jiān)督房貸政策執(zhí)行情況的政策傾向尚不明朗。二是該政策的實施細(xì)則主要由地方金融監(jiān)管機構(gòu)和各商業(yè)銀行根據(jù)自身的具體情況自行制定，由于房地產(chǎn)企業(yè)和貸款銀行之間存在利益上的雙向依賴，估計政策的實施具有一定的彈性和緩沖空間。

五、房地產(chǎn)開發(fā)的對策

1．信托業(yè)將成為房地產(chǎn)企業(yè)新的資金源。

我國《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》實施一年來，已有100個信托品種投放市場，均大受市場歡迎。作為連接貨幣市場、資本市場和產(chǎn)業(yè)市場的特殊紐帶，在目前金融業(yè)分業(yè)經(jīng)營的格局下，信托業(yè)可以完成其他金融業(yè)“不可能完成的任務(wù)”。其中就包涵央行新政策中明文規(guī)定禁止的未獲“四證”房地產(chǎn)開發(fā)項目的貸款。因此，在新政策出臺后，房地

產(chǎn)商加強信托產(chǎn)品的設(shè)計和運用有廣闊的前景。目前，發(fā)達(dá)國家70％的金融資產(chǎn)由信托業(yè)經(jīng)營，盡管我國對信托業(yè)的界定有所保留，但市場份額依然誘人。

2．積極做好中小型房地產(chǎn)企業(yè)的兼并重組工作。

央行新政策的出臺，無疑對中小型房地產(chǎn)企業(yè)的打擊和影響最大。中小型房地產(chǎn)商面臨新一輪兼并重組，其手頭的部分土地也急于出手，有實力的房地產(chǎn)商可結(jié)合自身的房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略和國家的房地產(chǎn)政策，有選擇地同一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行接觸，通過兼并重組，為新一輪的發(fā)展打下堅實的基礎(chǔ)。

3．房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)注重吸引外資。

房地產(chǎn)企業(yè)可以通過改制時吸收外企入股和同境外房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)房地產(chǎn)項目吸引外資。一旦和境外房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)成合作協(xié)議，那么資金鏈就會非常牢固，因為國外的金融和房地產(chǎn)是緊密相連的，被統(tǒng)稱是房地產(chǎn)金融。另外，隨著我國加入WTO，2005年后外資銀行就可向中國房地產(chǎn)企業(yè)貸款，將為我國房地產(chǎn)業(yè)注入大量資金。

4．房地產(chǎn)開發(fā)要注重政策傾向。

此次央行新政策的出臺，受沖擊最大的是“高檔”、“大面積”和“別墅”等商品房。然而，新政策實施后因為此類樓盤開發(fā)量減少，開發(fā)成本增加和人們需求增長會使這類商品房的價格上漲，同中小型企業(yè)不具備此類商品房開發(fā)相反的是，有實力的大型房地產(chǎn)商在自有資金充足的情況下可積極涉足新政策實施后此類商品房的開發(fā)空間，其增值和盈利的機會可能大于以往。

第四篇：關(guān)于房貸調(diào)整對房地產(chǎn)市場影響的調(diào)查報告文獻(xiàn)綜述

關(guān)于房貸調(diào)整對房地產(chǎn)市場影響的調(diào)查報告文獻(xiàn)綜述

引文

房地產(chǎn)作為一種耐用商品,其價格是在資本或資產(chǎn)市場上決定的,這決定了房地產(chǎn)市場與金融資本市場有著密不可分的關(guān)系。房地產(chǎn)開發(fā)具有投資規(guī)模較大,開發(fā)周期較長的特點,這使得房地產(chǎn)的投資需要大量資金,遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)企業(yè)自有資金規(guī)模,外部融資成為房地產(chǎn)企業(yè)主要資金來源。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道主要有國內(nèi)銀行貸款、REITs融資、上市融資、債券發(fā)行等多種途徑。以開發(fā)住房為主營業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè),一直以來都以銀行貸款為主。因此居住類房地產(chǎn)的價格變化必然與銀行放貸量、利率等金融指標(biāo)的變化有著千絲萬縷的聯(lián)系。在市場經(jīng)濟的條件下,政府對居住類房地產(chǎn)價格的調(diào)控除了供需調(diào)節(jié)外,借助房地產(chǎn)金融方面的調(diào)控在整個宏觀調(diào)控體系中也是必不可少的。利率調(diào)節(jié)由于其容易施行、見效快等特點,是使用比較頻繁的房地產(chǎn)金融政策。隨著利率調(diào)整,整個住房市場會產(chǎn)生怎樣的響應(yīng),住房價格會如何變化等問題是歷次調(diào)控政策出臺后,各界廣泛關(guān)注的焦點。

關(guān)鍵詞：

住房貸款；房地產(chǎn)市場

一、個人住房貸款發(fā)展及風(fēng)險概況

從發(fā)展歷程看，與北京市住房市場和宏觀政策調(diào)控相適應(yīng)，北京市個人住房貸款發(fā)展可以大致劃分為三個階段：1998-2004年為個人住房信貸的高速發(fā)展時期，年均增速為319.5%。2004-2007年為個人住房貸款平穩(wěn)發(fā)展期，在房地產(chǎn)調(diào)控政策和房地產(chǎn)市場的共同作用下，個人住房貸款高速增長的勢頭受到抑制，2005-2007年北京市個人住房貸款增速分別為13.8%、7.3%和13.6%。2008年以來，隨著房地產(chǎn)市場進(jìn)入全面調(diào)整，北京市個人住房貸款進(jìn)入結(jié)構(gòu)調(diào)整期。2008年北京市個人住房貸款同比增速下降2.7%，比上年末回落20.8個百分點。從結(jié)構(gòu)看，在新建房貸款負(fù)增的情況下，二手房貸款保持了高速增長。

從信貸風(fēng)險看，在個人住房貸款高速發(fā)展時期，隨著個人住房貸款的快速增長，個人住房貸款不良率也迅速提高。2001年末北京市個人住房貸款不良率為0.3%，到2004年末上升為1.62%。自2004年以來，在宏觀調(diào)控的作用下，北京市個人住房貸款增速迅速回落，但資產(chǎn)質(zhì)量保持了總體較好的狀態(tài)。2007年末，北京市個人住房貸款不良率為1.43%，比2004年末下降了0.19個百分點。截至2008年末，中資金融機構(gòu)各項房地產(chǎn)人民幣貸款不良率為2.39%，比上年末微升0.02個百分點。其中，商業(yè)性個人住房貸款不良率為1.53%，比上年末僅提高0.03百分點。

在房地產(chǎn)市場進(jìn)入全面調(diào)整時期，我國個人住房貸款風(fēng)險并沒有出現(xiàn)快速上升，即使在深圳、廣州等房價降幅較大的城市，個人住房貸款依然是商業(yè)銀行的優(yōu)質(zhì)信貸資產(chǎn)。這表明我國居民信用意識并不像境外某些信用評級機構(gòu)想象的那樣弱，也表明提高首付比率、對主體封頂樓盤發(fā)放貸款、月供收入比等房地產(chǎn)信貸政策起到了一定的效果。同時，說明居民對家庭收入預(yù)期、經(jīng)濟增長預(yù)期較好，對中國經(jīng)濟維持健康快速平穩(wěn)發(fā)展的信心仍在。1

二、住房貸款風(fēng)險分析

當(dāng)前，我國個人住房貸款種類相對單一，僅有數(shù)億元的固定利率住房貸款，且基本已經(jīng)停辦或停滯發(fā)展，其他基本上是根據(jù)法定基準(zhǔn)利率變動的可調(diào)整利率住房抵押貸款，并附有貸款保險或擔(dān)保，與美國的ARM（Adjustable rate mortgage）相類似，但不能流通轉(zhuǎn)讓。因而，除了系統(tǒng)性風(fēng)險外，其具體風(fēng)險主要可分為違約風(fēng)險、提前償還風(fēng)險、操作風(fēng)險和流動性風(fēng)險等。具體情況分析如下：

（一）月供收入比的信貸政策要求提高了房貸抗風(fēng)險能力，因收入變化帶來的違約風(fēng)險不會大幅增加

違約風(fēng)險特指借款人可能不履行償還本金與支付利息的義務(wù)而產(chǎn)生的風(fēng)險。違約理論及實證研究表明，借款人收入下降或意外支出增加會降低借款人的支付能力而違約風(fēng)險增加?；谠摾碚摵团袛啵覈刨J政策要求房貸月供占家庭收入的比重不超過50%，因而只要貸款購房人對家庭收入的預(yù)期保持穩(wěn)定或向好，因收入驟下降而造成的違約風(fēng)險就不會大幅上升。影響支付能力的因素包括借款人的年齡、收入、支出及其他借貸關(guān)系。據(jù)調(diào)查顯示，北京市房貸借款人中青年占主體，其收入正處于上升階段。其中，30歲（含）以下和30-40歲（含）的借款人占比為超過七成，50歲及以上貸款購房人僅為貸款購房人數(shù)的百分之五左右。盡管受到國際金融危機的影響逐步加深，但北京市貸款購房人對家庭收入穩(wěn)定預(yù)期尚在。預(yù)期家庭收入基本穩(wěn)定及較大幅度上升的超過八成，對收入預(yù)期不確定的家庭不足兩成。從商業(yè)銀行了解到發(fā)生過延期還款行為的房貸借款人不足一成，而且在出現(xiàn)延期還款行為的房貸借款人中，九成借款人是因為遺忘、出差等情況而無意間延期。這表明我國房貸風(fēng)險。

這與爆發(fā)于美國的次債危機有明顯不同，美國金融機構(gòu)為了發(fā)展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，除了信用優(yōu)質(zhì)家庭發(fā)放住房抵押貸款外，還向信用較低或低收入的購房人發(fā)放抵押貸款。美國抵押貸款市場大致可以分為三個層次: 優(yōu)質(zhì)貸款市場(Prime Market)，“ALT-A”貸款市場和次級抵押貸款市場(Subprime Market)。優(yōu)質(zhì)貸款市場面向信用分?jǐn)?shù)在660分以上，收入穩(wěn)定可靠，債務(wù)負(fù)擔(dān)合理的優(yōu)良客戶。次級市場是指信用分?jǐn)?shù)低于620分，收入證明缺失，負(fù)債較重的人。“ALT-A”貸款市場介于二者之間，它既包括信用分?jǐn)?shù)在620到660之間的主流階層，還包括一部分分?jǐn)?shù)高于660的高信用度客戶。次級抵押貸款對信用要求程度不高，信用風(fēng)險較高，貸款利率通常比一般抵押貸款高出2%-3%。美國次級抵押貸款總規(guī)模大致在1.3萬億美元左右, 其中有近半數(shù)貸款人沒有固定收入憑證，這部分人的收入不穩(wěn)定性較大?？梢?，房貸客戶不穩(wěn)定是重要的信貸風(fēng)險因素之一。

（二）首付款比例等房貸政策要求增強了應(yīng)對房價下跌的能力，房價滯漲不會大幅提高房貸不良率

國外理論界實證研究表明，當(dāng)?shù)盅悍慨a(chǎn)的價值低于剩余貸款余額時，借款人即使有能力支付房貸月供也可能違約。美國次債款危機正是發(fā)端于房價降溫，受美聯(lián)儲低利率政策和房價持續(xù)上漲的影響，美國人的買房熱情高漲，據(jù)美國聯(lián)邦統(tǒng)計調(diào)查署統(tǒng)計，全美家庭自有住宅比例從1980年的64.4%持續(xù)走高到2005年的69.1%。大量美國居民貸款購房，2006年美國次級抵押貸款占全部抵押貸款的比例快速躍升到30%左右。2006年以來由于美國住房市場的急劇降溫，借款人很難及時將房產(chǎn)變現(xiàn)，房屋價值也可能已經(jīng)跌到不足以償還剩余貸款的地步，由此造成越來越多的次級抵押貸款者不堪重負(fù)。

基于此項結(jié)論，我國個人住房貸款政策明確規(guī)定了首付款比例的最低要求。為了支持普通家庭購房，同時為了防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，2006年我國信貸政策進(jìn)一步將購買90平方米以上住房的首付比率提高到了30%。當(dāng)前，我國房貸平均首付比例在30%以上，最低首付比率也在20%以上。這表明我國房價即使出現(xiàn)波動，如果下降幅度不超過20%，通常的房產(chǎn)價值不會低于貸款余額，由此導(dǎo)致的房貸違約風(fēng)險將會較低。另一方面，從1998年開始，隨著國家住房制度改革、商品化進(jìn)程的加快，在土地、金融等政策的綜合作用下，我國房地產(chǎn)市場進(jìn)入快速增長期，部分城市房價出現(xiàn)快速上漲。據(jù)統(tǒng)計，從2003-2008年北京市住房銷售價格指數(shù)累計上漲60%左右，從實際銷售價格看，我國許多城市房價漲幅應(yīng)在一倍以上。因而，盡管我國房地產(chǎn)市場進(jìn)入全面調(diào)整期，但由于累計漲幅和最低首付款比率要求，我國銀行房貸資產(chǎn)不良率不會出現(xiàn)較大幅度上升。

（三）受國際金融危機影響通貨膨脹預(yù)期逆轉(zhuǎn)，五次降息將利率風(fēng)險降到較低水平

從需求角度講，住房貸款是住房需求的派生需求，住房需求在很大程度上決定住房貸款的實際利率水平。從供給角度講，房貸的實際利率水平至少能夠補償商業(yè)銀行的資金成本或通貨膨脹水平。住房需求、通脹預(yù)期、資金供給、利息調(diào)整等對實際利率水平均存在不確定影響，從而造成利率風(fēng)險。在美國，也正是由于利率上漲刺破了房地產(chǎn)泡沫而激發(fā)了次債危機。次級抵押貸款人很少考慮到未來利率上升后的負(fù)擔(dān)，他們預(yù)期房地產(chǎn)價格會持續(xù)上漲，或至少認(rèn)為在“合理”的時間段內(nèi)會如此，只要他們能及時將房子出售，風(fēng)險是“可控”的，并且想當(dāng)然地認(rèn)為房地產(chǎn)上漲的速度會快于利息負(fù)擔(dān)的增加。然而在美聯(lián)儲連續(xù)17次上調(diào)聯(lián)邦利率后，80%的次級抵押貸款人月還款額在不到半年時間里猛增了30%～50%。據(jù)雷曼兄弟公司報告顯示，在2006年獲得次級抵押貸款的美國人中，有30%可能無法及時還貸。

受國際金融危機的影響，我國房貸利率政策及時調(diào)整，2008年下半年人民銀行連續(xù)五次下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率，累積下調(diào)216個基點，并且購買自住普通商品住宅的購房人申請商業(yè)貸款還能最低享受0.7倍的下限優(yōu)惠。截至2008年末，五年期以上的商業(yè)貸款購房基準(zhǔn)利率為5.94%，下限優(yōu)惠利率為4.158%。五年期以上（含）的公積金住房貸款利率為3.87%，五年期以下的公積金住房貸款利率為3.33%。從當(dāng)前利率水平看，房貸的利率風(fēng)險相對降到較低水平，如果我國宏觀經(jīng)濟不出現(xiàn)意想不到的波動，房貸質(zhì)量不會出現(xiàn)較大幅度下降。

（四）流動性過剩局面與相關(guān)調(diào)控政策效果之間關(guān)系微妙，提前還貸風(fēng)險逐漸加大

當(dāng)前，個人住房貸款一般來說允許借款人提前償還而不規(guī)定罰金，借款人可以自由選擇提前償還貸款，從而帶來金融機構(gòu)安排信貸資金的不確定性和再貸款利率低于合同利率的損失，從而產(chǎn)生提前還款風(fēng)險。在當(dāng)前流動性相對過剩的情況下，提前還款風(fēng)險正在逐步顯現(xiàn)。據(jù)調(diào)查，北京市住房貸款借款人有提前還款行為的約占三成，在當(dāng)前情況下有提前還款傾向的借款人超過一半。從當(dāng)前金融市場形勢看，居民手中的房產(chǎn)、股票等資產(chǎn)價值逐步回歸，資產(chǎn)投資收益率逐步降低。在這種情況下，理性借款人會逐步將資產(chǎn)投資資金用于提前歸還貸款。從北京情況看，2006年提前還款約占個人住房貸款余額的12.0%，2007年和2008年約占個人住房貸款的13%，提前還款風(fēng)險較大。

（五）信貸管理尚有很大的提高空間，操作風(fēng)險不容忽視

我國的住房貸款在貸款管理制度上相對比較完備，既有房產(chǎn)的抵押，又有貸款保險或擔(dān)保。信用放款金額相對較小，金融機構(gòu)產(chǎn)生直接貸款損失的可能性較低。但是在房貸業(yè)務(wù)競爭日益激烈的情況下，商業(yè)銀行經(jīng)辦人員過于重視抵押物價值，對借款人資質(zhì)的審查流于形式。特別是對借款人收入情況以及其他申請文件只作形式上的審核，使得一些不符合規(guī)定的借款人獲得個人住房貸款。特別是對以貸款炒房為目的的借款人識別能力不夠、審查不嚴(yán)，客觀上助長了投機炒房的氣焰。一旦這樣的行為正常化，就有可能出現(xiàn)一些假按揭現(xiàn)象，造成信貸風(fēng)險。

（六）沒有建立完善的資產(chǎn)證券化市場，住房貸款存在固有的流動性風(fēng)險

不能以合理的價格及時變現(xiàn)所持有的資產(chǎn)，就會產(chǎn)生流動性風(fēng)險，可出售的資產(chǎn)流動性較強，能夠降低貸款的費用而降低利率。我國的個人住房貸款，金融機構(gòu)不能出售變現(xiàn)，借款人也不能“轉(zhuǎn)”按揭，因而固有流動性風(fēng)險。一旦遇到流動性逆轉(zhuǎn)或出現(xiàn)負(fù)收益，銀行很難在短期內(nèi)改善或處理經(jīng)營狀況，流動性風(fēng)險就會凸現(xiàn)。流動性風(fēng)險能夠加大投資人的利息負(fù)擔(dān)，增加金融機構(gòu)的支付風(fēng)險，需要引起高度關(guān)注。從北京形勢看，2008年北京市商業(yè)銀行的存貸比約為50%，信貸資金比較充沛。但從流動性比率看，銀行負(fù)債趨向活期化而資產(chǎn)因住房抵押趨向長期化，這種趨勢長期持續(xù)引發(fā)流動性風(fēng)險。

三、相關(guān)政策建議

（一）加強貸款管理，防止轉(zhuǎn)向“次級貸款”或假按揭風(fēng)險

在市場條件不成熟的情況下，“次級貸款”會加大銀行的經(jīng)營風(fēng)險，為防范銀行向還款能力較差的借款人發(fā)放“次級”住房貸款，建議加強對借款人的資格審查及貸后管理，并有利于防止“假按揭”風(fēng)險。其措施包括：加強與借款人面訪及信用調(diào)查；嚴(yán)格房地產(chǎn)價格評估；完善收入的有效憑證；定期了解借款人情況。

（二）預(yù)測并及早安排提前還款資金，降低資金的機會成本

從國際經(jīng)驗看，對借款人收取提前還款的罰金并不是常規(guī)做法。商業(yè)銀行應(yīng)具有預(yù)測及有效安排改部分資金的能力，面對可能逐步增加的提前還款風(fēng)險，我國商業(yè)銀行要做好預(yù)測、及早安排，降低提前還貸資金的機會成本，提高實際收益水平。

（三）加強對房地產(chǎn)市場的預(yù)警及分析，推進(jìn)風(fēng)險定價機制建設(shè)

長期利率取決于市場前景及預(yù)期，短期利率取決于當(dāng)前資金供求關(guān)系。在利率市場化的進(jìn)程中，商業(yè)銀行應(yīng)加強對房地產(chǎn)市場形勢的分析與預(yù)測，通過推進(jìn)風(fēng)險覆蓋風(fēng)險的定價機制建設(shè)，靈活確定貸款利率，切實防范信貸風(fēng)險。

（四）推進(jìn)房貸產(chǎn)品創(chuàng)新，加強流動性風(fēng)險和違約風(fēng)險管理

我們既要從美國次債危機中汲取教訓(xùn)，又不能固步自封延遲創(chuàng)新步伐，而是積極地推進(jìn)房貸創(chuàng)新產(chǎn)品市場健康地發(fā)展。資產(chǎn)證券化可以降低流動性風(fēng)險和交易成本，提高資金使用效率。同時，利用選擇權(quán)等創(chuàng)新房貸還款機制，使借款人根據(jù)資金的收入選擇還款月供，從而降低風(fēng)險。

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第五篇：淺議“限購令”對房地產(chǎn)市場的影響

淺議“限購令”對房地產(chǎn)市場的影響

摘要：進(jìn)入21世紀(jì)，中國房地產(chǎn)市場開始迅猛發(fā)展，成為人們廣泛關(guān)注的焦點。2010年的房地產(chǎn)業(yè)政策出現(xiàn)了由“寬松”轉(zhuǎn)為“調(diào)控”的新階段，在一系列房地產(chǎn)新政出臺的背景下，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了天價房而大多數(shù)老百姓買不起房的局面，本文從政策分析角度分析限購令，首先通過分析我國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，地方政府紛紛推出“限購令”，旨在抑制投機。本文簡單陳述房地產(chǎn)的發(fā)展，從國家宏觀調(diào)控的政策和目標(biāo)出發(fā)，分析 “限購令”是否達(dá)到預(yù)期的效果，并對房地產(chǎn)政策提出相關(guān)建議。本文采用文獻(xiàn)資料法，分析我國房地產(chǎn)行業(yè)的狀況、對“限購令”政策進(jìn)行解讀。

關(guān)鍵詞：限購令 房地產(chǎn) 宏觀調(diào)控 利弊分析

中圖分類號：F299 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

1999年至2003年為中國房地產(chǎn)業(yè)高速增長期，2003年到達(dá)高峰，暴露出房價過高、結(jié)構(gòu)不合理的問題，導(dǎo)致嚴(yán)重的社會矛盾，房地產(chǎn)業(yè)成為社會關(guān)注的焦點。2004年開始實施宏觀調(diào)控，主要特征是收緊土地與信貸兩個閘門，以調(diào)控供給為主。2009年以來，房地產(chǎn)市場持續(xù)“高燒”，瘋狂的房價成為社會持續(xù)關(guān)注的焦點。部分城市房價上漲過快，房價增速遠(yuǎn)超居民人均可支配收入，一般居民越來越難以承受，房地產(chǎn)市場秩序仍較混亂，亟待整治。2010年以來，全國各地一、二線城市有計劃有步驟地集中出臺住房限購細(xì)則，落實中央關(guān)于房價調(diào)控的政策意圖。

一、限購令出臺的必要性

（一）房價上漲過快

上海作為中國的一線城市，其房價對全國的房價有著的風(fēng)向標(biāo)的作用。在十年內(nèi)，房價翻了幾番。1999年上海房價為3176元，到2004年已經(jīng)上升為6385元，之后一路攀升，2009【14】年已經(jīng)達(dá)到15800元。而自2002年以來全國各城市房價不斷攀升, 城市雙富(負(fù))現(xiàn)象嚴(yán)重，即所謂的一些投機者不斷從房地產(chǎn)獲取高額利潤,富者更富。然而一些城市居民為買被炒作起來的高價住房而背負(fù)更多貸款, 即所謂負(fù)者更負(fù)。在國際上, 房價收入比是觀察樓市是否健康的重要指標(biāo), 一般認(rèn)為房價收入比在3-6 倍之間比較科學(xué)。據(jù)調(diào)查, 2005 年 2月, 我國最具有影響力的 25 座大中城市市區(qū)每平方米商品房平均房價為 4523.12 元、人均可支配收入為 12575.44 元。以三口之家購買建筑面積為 80平方米的商品房為例,計算出相

【13】應(yīng)房價收入比的平均值為 9.55, 遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出國際比值。

（二）房產(chǎn)過度投資、投機導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟

經(jīng)濟泡沫指的是在經(jīng)濟發(fā)展過程過程中經(jīng)常出現(xiàn)的不均衡現(xiàn)象，具體表征就是上下起伏的經(jīng)濟周期。泡沫經(jīng)濟則專指那些由于經(jīng)濟投機活動而導(dǎo)致市場價格大起大落的現(xiàn)象。諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎得主斯蒂格茲教授給泡沫經(jīng)濟下的定義更為簡潔：“如果今天價格上漲的原因是由于投資者相信明天他們會以更高的價格賣出去，而基本要素又不能調(diào)整價格，那么就存在著【12】泡沫?！?/p>

2008年世界金融危機爆發(fā)之后，中國沿海的出口制造業(yè)受到重創(chuàng)，加上人民幣升值等因素，國內(nèi)的大量閑置資本也選擇進(jìn)入股市和房市。國家計委經(jīng)濟研究所2003年發(fā)布了“中國行業(yè)景氣分析報告”,認(rèn)為目前中國房地產(chǎn)的確存在區(qū)域性泡沫現(xiàn)象,并給出了判斷房地產(chǎn)泡沫的“五高”標(biāo)準(zhǔn),即投資的持續(xù)超高增長、消費的持續(xù)超高增長、房價持續(xù)大幅攀高或持續(xù)居高不下、房地產(chǎn)投資所占比重高及房價收入比明顯偏高。中國人民銀行之后也出臺政策,對房地產(chǎn)貸款的違規(guī)情況進(jìn)行清查,防范房地產(chǎn)可能出現(xiàn)的泡沫對金融機構(gòu)的潛在風(fēng)險。一方面,房地產(chǎn)是企業(yè)和個人的一種投資方式,另一方面,投資房地產(chǎn)又離不開融資,這中間就涉及金融機構(gòu)和融資環(huán)境的問題,是資本運作的重要方面,也是廣大企業(yè)十分關(guān)心的一個問題。

綜上所述，2001年以來,中國房地產(chǎn)市場一直存在泡沫,從2004年開始,房地產(chǎn)市場的泡沫度急劇增加;2009、2010和2011年房地產(chǎn)市場泡沫度將分別為21.6%、23.2%和18.3%,房地

【6】產(chǎn)市場的高泡沫狀況難以出現(xiàn)根本性轉(zhuǎn)變。

二、限購令出臺執(zhí)行后后，房地產(chǎn)市場狀況以及利弊分析 《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發(fā)〔2010〕10號，以下簡稱國發(fā)10號文件），其主要內(nèi)容如下：

進(jìn)一步落實地方政府責(zé)任，地方政府要切實承擔(dān)起促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任，嚴(yán)格執(zhí)行國發(fā)10號文件及其相關(guān)配套政策，切實將房價控制在合理水平；加大保障性安居工程建設(shè)力度；調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強稅收征管；調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按其銷售收入全額征稅。稅務(wù)部門要進(jìn)一步采取措施，確保政策執(zhí)行到位。加強對土地增值稅征管情況的監(jiān)督和檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。加大應(yīng)用房地產(chǎn)價格評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，堅決堵塞“陰陽合同”產(chǎn)生的稅收漏洞。嚴(yán)格執(zhí)行個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策；強化差別化住房信貸政策；對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。人民銀行各分支機構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績r格控制目標(biāo)和政策要求，在國家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。銀行業(yè)監(jiān)管部門要加強對商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對違規(guī)行為要嚴(yán)肅處理；嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理；合理引導(dǎo)住房需求 各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。原則上對已擁有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ⒛軌蛱峁┊?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?套住房（含新建商品住房和二手住房）；對已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ獣和Ｔ诒拘姓^(qū)域內(nèi)向其售房。已采取住房限購措施的城市，凡與本通知要求不符的，要立即調(diào)整完善相關(guān)實施細(xì)則，并加強對購房人資格的審核工作，確保政策落實到位。尚未采取住房限購措施的直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，要在2月中旬之前，出臺住房限購實施細(xì)則。其他城市也要根據(jù)本地房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況，適時出臺住房限購措施；落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責(zé)機制；堅持和強化輿論引導(dǎo)，新聞媒體要對各地穩(wěn)定房價和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗加大宣傳力度，深入解讀政策措施，引導(dǎo)居民從國情出發(fā)理性消費，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展和加快推進(jìn)住房保障體系建設(shè)提供有力的輿論支持，防止虛假信息或不負(fù)責(zé)任的猜測、評論誤導(dǎo)消費預(yù)期。對制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。國務(wù)院辦公廳

此次宏觀調(diào)控的政策的出臺，拉開了被稱為史上最嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策“限購令”執(zhí)行的序幕。全國各地具體執(zhí)行落實的措施在某些方面有些許差異，但大體上都是落實了中央的文件精神。至2012年，限購令依然在執(zhí)行之中，盡管關(guān)于限購令及其作用，無論是產(chǎn)業(yè)界還是學(xué)術(shù)界都沒有一致的看法與結(jié)論，但是經(jīng)過分析，限購令還是對房地產(chǎn)的市場起到了調(diào)節(jié)作用。

(一)我國房地產(chǎn)市場至今仍未完全成熟與完善，但可以從以下方面看看房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀：

1.房價上漲的速度得到遏制。據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示：2012年第一季度，國內(nèi)各大中小城市房屋成交價情況：整體成交均價環(huán)比下降3%，其中一線城市下降4%，二線城市下降6%，三線城市上升1%；整體成交均價同比上升2%，其中一線城市下降11%，二線城市上升6%，三線城【13】市上升35%。從一線城市的一手房的成交價格波動情況看，房價上漲過快得到一定程度的遏制。

2.房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象得到一定程度的遏制。211年5月5日,由中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所和社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社聯(lián)合發(fā)布了2011年房地產(chǎn)藍(lán)皮書《中國房地產(chǎn)發(fā)展報告No.8》。房地產(chǎn)投資增長,但增速放緩《藍(lán)皮書》指出,“十一五”時期我國房地產(chǎn)市場總體發(fā)展向好,投資增長較快、增速回落,住宅投資占房地產(chǎn)投資比重上升?！笆晃濉逼陂g,我國房地產(chǎn)投資累計達(dá)16.0萬億元,比“十五”增長10.7萬億元。年投資額由2006年的19423億元上升到2010年的48267億元。但是,增速有所回落?！笆晃濉?、“十五”、“九五”后三年房地產(chǎn)投

【6】資年均增速分別為24.9%、26.1%和16.2%。由于房企層次不齊，情況各有不同。根據(jù)新浪財經(jīng)網(wǎng)披露的最新數(shù)據(jù)顯示，2012第一季度與2011年第一季度相比，大體上看，在一系列的嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策影響下，房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象得到一定程度的遏制。

(二)限購令的利弊分析

1、利

（1）一定程度上遏制了房價上漲過快。全國范圍的房價上漲過快得到一定的遏制。如上文所示。

（2）投資、投機在一定程度上得到控制，房地產(chǎn)的過熱、泡沫也得到一定程度的遏制。如上所示，從國內(nèi)房企的銷售數(shù)量以及銷售額來看，房企并沒有繼續(xù)擴大規(guī)模的趨勢，在獲利和融資方面保持原有水平。

（3）整頓房地產(chǎn)市場，給房地產(chǎn)降溫的同時，促使房企內(nèi)部整合。根據(jù)《財經(jīng)》雜志2005年的調(diào)查，在上海房地產(chǎn)企業(yè)50強中，有超過一半是隸屬于市、區(qū)兩級政府的政府企業(yè)。這些房地產(chǎn)公司在囤積土地、房地產(chǎn)開發(fā)中所獲得的暴利也可以被計算為地方政府的隱性財政收入。而其他民營企業(yè)不管是否具有海外背景，也與官場有千絲萬縷的聯(lián)系?！跋拶徚睢笔沟靡恍┲行》慨a(chǎn)商資金斷裂而跑路，從而掀開房地產(chǎn)市場的黑幕的一角。房地產(chǎn)市場因此能到一定程度的整頓，涉及到政府官員腐敗的能得到查處。而房企內(nèi)部也出現(xiàn)整合，淘汰競爭力

[12]差、信譽不良、出于投機動機的房企，讓房地產(chǎn)市場有序、健康的發(fā)展。

2弊

(1)有悖市場經(jīng)濟運行的公平競爭原則，加劇不公正，有違法制。限購令的表面政策目標(biāo)是限制房價，但其涉嫌歧視危及了相關(guān)政策工具的合法性，鞏固并強化了特權(quán)城市和城市特權(quán)，在傳統(tǒng)的城鄉(xiāng)二元隔離之外增加了地區(qū)間隔離，不利于市場自由的擴展和公民認(rèn)同的增進(jìn)。所謂特權(quán)城市，指的是北京、上海、廣州之類的一線城市，它們通過歷史積淀和體制安排的方式獲取了遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國平均水平的資源與成就，且通過戶籍福利的方式保持城市戶籍人口對發(fā)展成果的獨占。在毛主席時代，為維護林毅夫所謂的“重工業(yè)優(yōu)先發(fā)展”的經(jīng)濟戰(zhàn)略，城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)獲得了體制化，“城市戶口’’意味著充分的就業(yè)機會和福利保障，而“農(nóng)村戶口”則意味著“禁錮”。毛主席時代的財富積累模式是一種非常特殊的計劃體制，“戶籍”的意義早已超過了簡單的人口管理，而成為盛裝“特權(quán)”的巨大容器?！皯艏痹俅纬蔀闅⑹诛?，在“限內(nèi)”與“限外”之間刻畫出明顯的身份等級，刺激著人們對特權(quán)的聯(lián)想和對平等的期許。戶籍歧視不僅針對農(nóng)村和農(nóng)民，還在城市之間構(gòu)筑起了新的樊籬。限購令的有效規(guī)制對象并非那些在城市沒有購房預(yù)期的農(nóng)民工，而是相對于一線城市的那些二、三線城市的中產(chǎn)階層。以往的“購房入戶”畢竟還確定了一種相對明確的戶籍獲取條件，現(xiàn)在的限購令則從戶籍現(xiàn)狀出發(fā)限制購房。該項限購措施貌似“猛藥”，但卻并未擊中房價調(diào)控(尤其是一線特權(quán)城市)的要害，反而可能抵消法律平等和政治認(rèn)同上業(yè)已取得的初步改革成果。該政策的合法性與合理性值得商榷。

從公平性上講，“購房入戶”畢競有明確的市場標(biāo)準(zhǔn)，其政策正當(dāng)性要超過目前的限購令。特權(quán)城市的“超額福利”是高房價的真實因素，因此調(diào)控的方向就不是撕開法律平等的薄紗而重祭“戶籍”利器，而是反思這種“超額福利”的正當(dāng)性與合理性。限購令重新充實了“戶籍”的特權(quán)與福利內(nèi)涵，與改革的分享邏輯之間存在緊張?？梢灶A(yù)料，這種“毒性” 3

極大的嚴(yán)厲調(diào)控不僅效果難以持久(因為這是治標(biāo)不治本，最終還是要回到常態(tài)化的市場機制之中)，而且會產(chǎn)生極大的副作用，比如再次動搖人們對市場自由、社會平等和政治認(rèn)同的信【14】心。

(2)實體經(jīng)濟遭到打擊。房產(chǎn)本質(zhì)上算是實體經(jīng)濟的范疇，但是由于房地產(chǎn)市場的特殊性，大量的融資形成房市以及和金融千絲萬縷的聯(lián)系使得房地產(chǎn)市場具有某些虛擬經(jīng)濟的特點。且中國政府從2003年由于“非典”給經(jīng)濟帶來負(fù)面影響就有意扶植房地產(chǎn)開發(fā)以帶動經(jīng)濟發(fā)展消除“非典”的負(fù)面影響，近幾年，在地方，房地產(chǎn)無疑成為支柱產(chǎn)業(yè)。2010年以來，以“限購令”為代表的宏觀調(diào)控措施給持續(xù)發(fā)熱的房地產(chǎn)市場潑了一盆冷水，與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)相關(guān)的實體經(jīng)濟都受到不同程度的影響。房地產(chǎn)業(yè)與50多個行業(yè)相關(guān)，在國民經(jīng)濟中的作用舉足輕重。20世紀(jì)80年代中期以來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，速度超過同期GDP增長速度，房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重不斷提高，目前早已經(jīng)超過5%，為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)對GDP具有極大的帶動作用，歷史數(shù)據(jù)表明房地產(chǎn)對GDP的影響在10%左右。即如果房地產(chǎn)

【12】投資降低30%-40%，將導(dǎo)致GDP下降3%-4%。GDP增速的大幅度下滑將會帶來一系列的經(jīng)濟問題，例如就業(yè)率下降、物價不穩(wěn)定等。房地產(chǎn)市場的低迷已經(jīng)對相關(guān)行業(yè)的影響開始凸顯——鋼鐵廠大規(guī)模裁員，建筑工人下崗，相關(guān)行業(yè)領(lǐng)域的失業(yè)率不斷上升。

（3）金融秩序環(huán)境惡化，變脆弱。由于限購令作為行政手段的立竿見影的效果，很多中小房地產(chǎn)商資金鏈出現(xiàn)斷裂，對金融系統(tǒng)造成難以估計的傷害。國內(nèi)的房地產(chǎn)商是公關(guān)先生，是資本玩家，是抽取銀行資金的老手，是從土地批租到銷售鏈條之間的中介機構(gòu)，卻不是市場意義上的房地產(chǎn)商―頂多是房地產(chǎn)創(chuàng)意策劃和住房銷售者。銀行業(yè)也在追求利潤的驅(qū)使下，自覺自愿地被開發(fā)商裹挾，而從各地所爆發(fā)出的一系列假按揭案件來看，許多銀行人員成為騙局的組成環(huán)節(jié)，合謀將錢源源不斷地從銀行金庫搬到私人家中。此時的房地產(chǎn)業(yè)更合適的【11】名稱，應(yīng)該是資金的合法輸血管道。

房價下跌對銀行等金融系統(tǒng)形成壓力，不僅因為增加了房地產(chǎn)貸款不良率，導(dǎo)致銀行信貸資產(chǎn)質(zhì)量惡化和盈利能力降低；而且因為以房地產(chǎn)作為貸款抵押物的借債人資產(chǎn)負(fù)債惡化，貸款能力減弱，并面臨資金收緊，又限制了新的投資規(guī)模以及降低公司的盈利能力，反過來又導(dǎo)致其他類型貸款的信用風(fēng)險也會增加，加劇銀行系統(tǒng)的脆弱性。最終，地產(chǎn)商無法及時償還銀行的貸款，導(dǎo)致銀行的資金無法回流，因而產(chǎn)生大量的壞賬，資金的供應(yīng)緊張，市場出現(xiàn)流動性不足，引起經(jīng)濟中通貨緊縮和信用創(chuàng)造能力不足，從而引發(fā)經(jīng)濟危機或者經(jīng)濟衰【11】退。

與此同時，國外資金仍垂涎于中國樓市。他們中的許多人主要目標(biāo)是希望通過持有人民幣資產(chǎn)，以便在人民幣升值中大獲其利。為了繞開中國的嚴(yán)格規(guī)則，在中國注冊了在岸公司，以便以境內(nèi)企業(yè)的身份方便地持有這些地產(chǎn)項目，那些境外的項目投資者因此能夠輕而易舉

【11】地避開繁瑣的行政審批手續(xù)，從容地獲得五年內(nèi)6%至7%的年租金收益率。

三、“限購令”政策的發(fā)展

在市場經(jīng)濟時代，房地產(chǎn)市場問題的解決，需要房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)及市場本身的發(fā)展，通過市場的自我調(diào)節(jié)能力自行解決。同時，應(yīng)通過實行市場化的差別利率體系和完善的累進(jìn)稅率、差別稅率制，鼓勵將土地更加有所側(cè)重的投向經(jīng)濟適用房及中低價位的房產(chǎn)開發(fā)，抑制高價位大面積的住房開發(fā)。政府應(yīng)該充分發(fā)揮自身所擁有的資源，引導(dǎo)市場參與者（房地產(chǎn)市場參與者包括開發(fā)商、中介商、消費者等）理性投資和消費，充分公開市場信息，使得市場參與者擁有平等的參與機會。

限購令作為短期的行政措施色彩濃厚的限購令在調(diào)節(jié)遏制房價過快上漲、遏制投機方面，效果是比較明顯的。從發(fā)展中國社會主義市場經(jīng)濟的角度來說，房地產(chǎn)市場的真正供求需要正視。從市場的角度來調(diào)控供求是治本之策，但需要各種措施的綜合運用。

限購令對房地產(chǎn)市場的調(diào)控其根本目的是讓房地產(chǎn)市場回歸理性，最終逐步走上平穩(wěn)健康良性的發(fā)展軌道上來，“限購令”主要是針對房地產(chǎn)市場當(dāng)前的形式出臺的中短期政策，不能從根本上解決房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的問題，“還需要盡快推進(jìn)土地制度、財政體制和房地產(chǎn)稅收制度等方面的制度性改革，從長遠(yuǎn)目標(biāo)立足建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的長效機制，積極推進(jìn)保障性安居工程建設(shè),拓寬融資渠道,保障用地供應(yīng),提高設(shè)計水平,保證工程質(zhì)量，抓緊完善保障性住房建設(shè)、分配、管理、退出等制度,確保保障性住房建設(shè)可持續(xù)，同時要要加強和改善宏觀調(diào)控；落實強農(nóng)惠農(nóng)政策；努力保持對外貿(mào)易穩(wěn)定增長；大力促進(jìn)中小【15】企業(yè)發(fā)展?！?/p>

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[14] 新浪財經(jīng)網(wǎng)http://finance.sina.com.cn/ http:// [15]2012年4月溫家寶在福州主持召開福建、上海、江蘇、浙江四省(市)經(jīng)濟形勢座談會講話

四、致謝

通過這一階段的努力，我的畢業(yè)論文終于完成了，這意味著大學(xué)生活即將結(jié)束。在大學(xué)階段，我在學(xué)習(xí)上和思想上都受益非淺。非常感謝xx老師在我大學(xué)的最后學(xué)習(xí)階段——畢業(yè)論文寫作階段給我的指導(dǎo)。她嚴(yán)肅的科學(xué)態(tài)度，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)精神，精益求精的工作作風(fēng)，深深地感染和激勵著我。從課題的選擇到項目的最終完成，馮老師都始終給予我細(xì)心的指導(dǎo)和不懈的支持。她的這種無私奉獻(xiàn)的敬業(yè)精神令人欽佩，在此我向她表示我誠摯的謝意！同時，感謝所有任課老師和所有同學(xué)在這四年來給我的指導(dǎo)和幫助，是他們教會了我專業(yè)知識，教會了我如何學(xué)習(xí)，教會了我如何做人。正是由于他們，我才能在各方面取得顯著的進(jìn)步，在此向他們表示我由衷的謝意，并祝所有的老師培養(yǎng)出越來越多的優(yōu)秀人才，桃李滿天下！