第一篇：房產(chǎn)政策對(duì)房地產(chǎn)市場的短期影響

1、房產(chǎn)政策對(duì)房地產(chǎn)市場的短期影響

短期內(nèi)客戶對(duì)房地產(chǎn)市場更多的會(huì)呈現(xiàn)觀望態(tài)度。首次置業(yè)的客戶將以等待為主，關(guān)注市場價(jià)格走勢；而改善型客戶或其他購買第二套住房的客戶需求將會(huì)受到抑制；對(duì)于投資客而言雖然首付比例上升和利率的調(diào)整對(duì)資金影響不大，但由于市場趨勢不明朗，短期之內(nèi)不會(huì)入市。總的來講，政策出臺(tái)對(duì)購房人心理的影響要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于實(shí)際影響。高端房產(chǎn)業(yè)主惜售，轉(zhuǎn)售為租的情況增加，租金呈現(xiàn)明顯上升趨勢。

據(jù)統(tǒng)計(jì)七寶板塊是上海樓市的交易活躍區(qū)。房產(chǎn)稅致使住房持有成本“被增加”，為了轉(zhuǎn)嫁成本，這幾天一些業(yè)主便開始提高租金?！按汗?jié)之后是租賃期滿和合同重簽高峰期，大批房東會(huì)選擇在重新掛牌時(shí)小幅抬高租金。比如這個(gè)板塊的樓盤萬兆花園，一般加價(jià)幅度在200元/月左右，上調(diào)比例不到10%。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)公司抽樣調(diào)查了上海的16個(gè)典型二手標(biāo)桿樓盤，普遍的租金漲幅比例在5%左右。在東方帕提歐、旭輝依云灣等公寓樓盤，少數(shù)房源的最高加價(jià)額度可達(dá)700元/月。

對(duì)此，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場中心對(duì)浦東聯(lián)洋、浦東北蔡、徐匯中心、長寧古北等板塊的抽樣調(diào)查結(jié)果顯示：除了剛需買家轉(zhuǎn)租、推升租賃需求之外，賣家轉(zhuǎn)嫁稅費(fèi)成本支持租金上漲的因素將在2011年存在，這意味著租金上漲或難避免。從而租金的上漲在一定程度上也會(huì)推動(dòng)房價(jià)的上漲。

2、房產(chǎn)政策對(duì)房地產(chǎn)市場的中長期影響

首先我們必須承認(rèn)政策的出臺(tái)對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展是起到作用的。但這次調(diào)控不僅是殺掉了投資投機(jī)需求，改善性需求也被嚴(yán)重誤傷。購房成本加大，新購房者會(huì)暫緩購房，但原有的房產(chǎn)呢（不管是投資還是投機(jī)）？既然限購了，可能有大量房產(chǎn)的人也會(huì)不急于出手了！既然信貸政策緊了，那以前的政策還算很好了，出手了就沒有這樣的機(jī)會(huì)了，所以沒有很好投資渠道的情況下還是保留為上。新房相對(duì)購買力被動(dòng)降低，存量房惜售導(dǎo)致供應(yīng)量降低，投資缺少渠道，下一步市場會(huì)更加危險(xiǎn)。這種危險(xiǎn)表現(xiàn)在政策執(zhí)行前的恐慌買進(jìn)和政策執(zhí)行后短期的成交量急劇降低以及政策執(zhí)行相對(duì)一段時(shí)間的市場再次爆發(fā)。對(duì)于高端物業(yè)更加是如此，新政規(guī)定70%要建小戶型，那么市場上的大面積物業(yè)數(shù)量會(huì)越來越少，但是隨著居民生活水平的提高，收入的增加，對(duì)于居住的要求也在不斷提高，大戶型的需求只會(huì)越來越大；供應(yīng)量越來越少，需求卻越來越大，結(jié)果會(huì)怎么樣呢？

3、房產(chǎn)政策對(duì)于別墅市場的影響

由于政策對(duì)于人心理的影響會(huì)更大一些，雖然別墅具有明顯的稀缺性，但是短期內(nèi)依然會(huì)出現(xiàn)持幣觀望的情況。但是，中長期別墅的價(jià)格依然會(huì)非常堅(jiān)挺。

由于土地政策越來越嚴(yán)格，別墅將會(huì)越來越稀缺。2010年9月26日，國土資源部、住房和城建不聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)地產(chǎn)用地建設(shè)管理調(diào)控的通知》（國土資發(fā)（2010）151號(hào)），要求出讓住宅用地的容積率指標(biāo)必須大于1。這樣一來，別墅產(chǎn)品將會(huì)越來越稀缺，未來的升值潛力較大。不管市場形勢如何變化，別墅都具有良好的保值能力。另外，通脹并沒有結(jié)束，土地的保值增值性又顯而易見，高端客戶持有大量現(xiàn)金在手上，必然會(huì)不斷縮水，而作為稀缺產(chǎn)品同時(shí)又能夠占有大面積土地的別墅產(chǎn)品，無論是作為短期規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)還是長期的資產(chǎn)配置別墅都將成為最佳選擇。

近年涉及別墅的調(diào)控政策。2003年2月8號(hào)，國土資源部下發(fā)《關(guān)于清理各類園區(qū)用地、加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》要求“停止別墅類用地供應(yīng)?！?003年9月14日，國土資源部下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)土地供應(yīng)管理促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，重申停止申請報(bào)批別墅用地。2006年5月31日，國土資源部下發(fā)《關(guān)于方前進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理的緊急通知》，要求一律停止別墅類房地產(chǎn)項(xiàng)目供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)，并對(duì)別墅進(jìn)行全面清理。停批別墅用地的政策帶動(dòng)了別墅的價(jià)格走高?！拔镆韵橘F”，停批土地后，別墅賣掉一棟少一棟，別墅稀缺性在將來會(huì)更明顯，別墅價(jià)格應(yīng)該會(huì)繼續(xù)走偶高。別墅項(xiàng)目大多建在近郊等政府配套尚未完善地去，這些區(qū)域?qū)?huì)使政府今后幾年大量投入資金重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。

嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策似乎看不到終點(diǎn)，也正是在此時(shí)此刻，一直不享受寬松政策的別墅，反倒成為很多人心目中保值增值的首選。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，相對(duì)于普通住宅在新政發(fā)布后的成交量應(yīng)聲而落的情況，別墅市場卻依然保持平穩(wěn)，成交量未有明顯變化。通貨膨脹日益嚴(yán)峻，個(gè)人資產(chǎn)不斷縮水，所有人都在討論如何保值，別墅作為不可再生資源的土地市場，逐漸成為更多人青睞的資產(chǎn)保值和增值方式。

嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策似乎看不到終點(diǎn)，也正是在此時(shí)此刻，一直不享受寬松政策的別墅，反倒成為很多人心目中保值增值的首選。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，相對(duì)于普通住宅在新政發(fā)布后的成交量應(yīng)聲而落的情況，別墅市場卻依然保持平穩(wěn)，成交量未有明顯變化。

長期以來，別墅類物業(yè)一直被信貸、稅收、土地等方面的政策嚴(yán)格控制，因此，形成了以一次性付款為主的住房消費(fèi)模式，也正因如此，三套房停貸幾乎對(duì)于別墅市場沒有實(shí)質(zhì)性的影響。

新政對(duì)別墅市場有一定影響，而且是積極的影響。新政對(duì)于土地的相關(guān)規(guī)定，現(xiàn)在只有22%的土地允許做100平米以上的房屋，從這個(gè)政策看，豪宅產(chǎn)品列入更稀缺的范圍里面，成為深受大家喜愛的保值增值產(chǎn)品首選。雖然現(xiàn)在新政沸沸揚(yáng)揚(yáng)，但政策對(duì)別墅價(jià)格的影響不大，購買別墅的客戶一般不受政府政策的影響，尤其購買獨(dú)棟的客戶基本不采取按揭，市場才是真正決定別墅價(jià)格的關(guān)鍵因素。

我們來算一筆賬，別墅的首付款一直就是50%，所以在這一點(diǎn)上與新政沒有關(guān)系，其次就是月供，與大戶型的洋房比較起來，200多平米的別墅也不算是大價(jià)錢，而且在未來的升值空間中，別墅資源將越來越稀缺，而洋房或者躍層則可以增多，所以自然是別墅的升值潛力要更高一些。

最近幾年，越來越多高端購房者把目光投向了一些離城市很近的別墅。城市別墅不僅是一種建筑形式，更是一種生活形態(tài)。城市別墅聚合了城市和別墅的特質(zhì)，成為城市新貴的專屬。

4、關(guān)于客戶交房事宜的協(xié)調(diào)：200#餐廳年面移門需要整改。227#綠化需要補(bǔ)種，及進(jìn)門處雨水管需要更換。

第二篇：保障性住房政策對(duì)房地產(chǎn)市場影響研究

保障性住房政策對(duì)房地產(chǎn)市場影響研究

摘要：2008年11月國家為更有力地?cái)U(kuò)大國內(nèi)需求，加快民生工程、基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，解決低收入人群的住房問題出臺(tái)了保障性住房政策。保障性住房政策出臺(tái)勢必會(huì)改變房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)有格局，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。因此，具體研究保障性住房政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響，對(duì)確保政策更好的實(shí)施，解決房地產(chǎn)業(yè)目前面臨的問題大有裨益。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場；保障性住房政策；影響

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1007-7685(2009)04-0032-03

2008年11月5日國務(wù)院提出為抵御國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)我國的不利影響，必須采取靈活審慎的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，以應(yīng)對(duì)復(fù)雜多變的形勢，要實(shí)行積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，出臺(tái)更加有力的擴(kuò)大國內(nèi)需求措施，加快民生工程、基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)境建設(shè)和災(zāi)后重建，提高城鄉(xiāng)居民特別是低收入群體的收入水平，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長，確定了進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的十項(xiàng)措施，公布了四萬億投資以刺激內(nèi)需的政策。其中，提出要加快建設(shè)保障性安居工程，加大對(duì)廉租住房建設(shè)支持力度，加快棚戶區(qū)改造，實(shí)施游牧民定居工程，擴(kuò)大農(nóng)村危房改造試點(diǎn)。根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門提出的初步方案，在2009―2011年3年期間，政府?dāng)U大保障性住房投資建設(shè)主要包括四項(xiàng)內(nèi)容：一是新建或購置廉租住房約290萬套，投資2 165億元。二是加快222萬戶國有林區(qū)、墾區(qū)等棚戶區(qū)和危舊房改造，投資1025億元。三是新建經(jīng)濟(jì)適用住房400萬套，投資6000億元。四是建設(shè)公共租賃住房300萬套，投資3 000億元。以上四項(xiàng)合計(jì)，總投資12 190億元，年均投資4 063億元。其中，前兩項(xiàng)已列入國家“擴(kuò)大內(nèi)需十項(xiàng)措施”中。保障性住房政策的出臺(tái)勢必對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來深遠(yuǎn)影響。

一、保障性住房政策對(duì)房地產(chǎn)市場的影響

(一)有利于推進(jìn)住房保障體系建設(shè)

實(shí)施保障性住房方案，每年可改善400多萬戶困難家庭住房條件，3年下來可解決1 200多萬戶低收入家庭住房困難問題，還能初步形成以廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房為支撐的住房保障框架，使我國住房保障體系建設(shè)邁出一大步。

(二)有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)投資增長

2008年政府安排的保障性住房投資不足2000億元，占全國房地產(chǎn)投資不足7％(實(shí)際投入數(shù)量還要少一些)。如果今后3年政府保障性住房投資每年增加到4 063億元，比2008年增長1倍多，占全國房地產(chǎn)投資的比重將提高到14.5％。這可拉動(dòng)相當(dāng)規(guī)模的房地產(chǎn)投資和一批相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資。

(三)保障性住房大量入市影響房地產(chǎn)供求關(guān)系

從目前房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀看，受國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速下滑趨勢和房地產(chǎn)業(yè)自身發(fā)展周期性等因素影響，我國房地產(chǎn)市場銷售量持續(xù)下降，供過于求的矛盾比較突出，房價(jià)回落的壓力相當(dāng)大，市場走勢處于一個(gè)復(fù)雜敏感期。在這種情況下，2008底年出臺(tái)的加大保障性住房投資建設(shè)的政策被股市上認(rèn)定為房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)利空因素。主要原因是，這可能加深當(dāng)前住房市場供大于求的矛盾，對(duì)正在調(diào)整下行的房地產(chǎn)市場帶來新壓力。從經(jīng)濟(jì)適用住房看，主要面向有一定支付能力的低收入家庭出售，依靠住房消費(fèi)信貸支持，政府的建設(shè)投資可回收和循環(huán)使用。經(jīng)濟(jì)適用房擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，可直接出租或按規(guī)定條件出售，其購買者也是普通商品房需求群體的一部分，直接影響到商品房市場的供求關(guān)系。特別是在一些發(fā)達(dá)城市，經(jīng)濟(jì)適用房與中小戶型、中低價(jià)位普通商品房的供給對(duì)象基本上是一致的。因此，政府大規(guī)模投資建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，勢必使普通商品房市場的需求相對(duì)減少，或等同于增加了市場供給。從廉租住房看，主要向低保家庭或最低收入家庭出租，以地方政府投資為主，中央財(cái)政給予補(bǔ)助，幾乎完全是政府無償投入。現(xiàn)在各地實(shí)物配租的廉租房來源，主要是在經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)中配建，或直接從商品房市場購買。如政府大規(guī)模新建廉租住房，也會(huì)一定程度減少商品房市場需求。從公共租賃住房看，主要按政府規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)向符合條件的城鎮(zhèn)中低收入家庭、新就業(yè)職工和流動(dòng)人口出租，由政府給予土地、信貸政策支持，政府性基金和社會(huì)力量投資建設(shè)。從國際經(jīng)驗(yàn)看，這種住房保障方式在城市化快速推進(jìn)階段具有重要作用，也是我國住房保障體系中亟須加強(qiáng)的一個(gè)重要組成部分。政府加快公共租賃住房投資建設(shè)，也相當(dāng)于增加住房供給，將相應(yīng)減少住房租賃市場的需求，進(jìn)而對(duì)商品房市場，包括新建住房和二手房市場的需求產(chǎn)生影響。

(四)保障性住房大量入市，會(huì)拉低房地產(chǎn)價(jià)格

2009～201 1年保障性住房投資將達(dá)到9 000億元，其中，經(jīng)濟(jì)適用房投資為6 000億元，其他為廉租房和棚戶區(qū)、林區(qū)改造等投資。盡管經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的客戶群與商品住宅存在區(qū)別，但經(jīng)濟(jì)適用房的投資將對(duì)商品住宅供給、需求和銷售價(jià)格均產(chǎn)生影響。從國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)看，截至2008年11月末，全國商品房空置面積1.36億平方米，同比增長15.3％，增幅比1～10月提高2.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，空置商品住宅7 084萬平方米，同比增長22.9％。以2008年的平均銷售量來計(jì)算，中國主要城市商品住宅2008年的庫存，其加權(quán)平均的吸納周期為17至21個(gè)月。而考慮到2009年的新增供應(yīng)，其加權(quán)平均的吸納周期為34至40個(gè)月，在最樂觀的預(yù)期下，假設(shè)銷售量全國整體反彈50％，其加權(quán)平均的吸納周期也為23至27個(gè)月。假設(shè)2009―2011年經(jīng)濟(jì)適用房平均每年投資為2 000億元，那么2009年住宅開發(fā)投資將達(dá)17 622.43～18 309.29億元，但住宅市場結(jié)構(gòu)將由商品住宅所占比例95.83％下降至88.65％～89.08％，而住宅市場的平均價(jià)格也由此下降3.68％-3.45％。

二、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場形勢變化的對(duì)策

從以上分析可看出，現(xiàn)行保障性住房政策對(duì)房地產(chǎn)市場既有積極影響也有消極影響。為度過這場地產(chǎn)寒冬，進(jìn)而取得更大的發(fā)展，我國房地產(chǎn)企業(yè)具體應(yīng)采取以下方面的措施：

(一)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場細(xì)分

突遇降溫的房地產(chǎn)市場開始進(jìn)入細(xì)分化時(shí)代，“拿地――建樓――賣樓――收錢――再拿地”這樣簡單而又高利潤的盈利模式已找不到生存余地。為此，房產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)特定人群的多樣化需求制定房產(chǎn)開發(fā)策略。將社會(huì)學(xué)研究的“人的生命周期”概念導(dǎo)入市場定位和客戶細(xì)分領(lǐng)域。如將普爾特公司的體系簡化，僅以人的生命周期來觀察，我們發(fā)現(xiàn)，大部分都市人都將經(jīng)歷“三次置業(yè)”過程：第一次置業(yè)，年輕人初入社會(huì)，經(jīng)濟(jì)型或效率型住宅是他們的首選。第二次置業(yè)，大部分人在30～40歲之間經(jīng)歷升職、加薪等事業(yè)上升期，有些開始邁向事業(yè)的頂峰，這時(shí)青睞

的是實(shí)力型或炫耀型的住宅。第三次置業(yè)，45歲后，許多人向往更多的家庭生活，或開始制訂自己的退休計(jì)劃，休閑型或養(yǎng)老型的社區(qū)對(duì)他們的吸引力越來越大。住房的消費(fèi)能力取決于家庭收入，我國城鎮(zhèn)家庭收入階層化特征明顯，按國家統(tǒng)計(jì)局分組方法，依戶人均可支配收入分成七組，并且各階層的貧富差距有逐年拉大的趨勢。住房需求可劃分為五個(gè)層次：一是遮蔽需求，要求有起碼的遮風(fēng)擋雨的生活空間。二是功能需求，要求有一套功能齊全的住房。三是環(huán)境需求，要求較好的內(nèi)部環(huán)境和外部環(huán)境。四是服務(wù)需求，要求小區(qū)有完善的配套服務(wù)。五是品位需求，要求通過住房來反映個(gè)人的生活和文化品位。這五個(gè)住房需求層次與上述的收入層次有很大的關(guān)聯(lián)度。合理分層是住房保障合理供給目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)和前提。政府只為最需要的人提供住房保障，保障性住房的標(biāo)準(zhǔn)為滿足基本住房需求。住房的商品屬性決定住房保障水平受我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的限制，住房的福利成分不可能太高。依據(jù)國外住房保障經(jīng)驗(yàn)及中國的實(shí)際，中等收入及以上的群體(占60％左右)的住房改善需要依靠市場解決。準(zhǔn)確的市場細(xì)分是幫助房地產(chǎn)企業(yè)找到顧客的最好方法。

(二)努力降低房地產(chǎn)開發(fā)成本

2009年的房價(jià)依舊會(huì)保持理性回歸的趨勢，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須充分研究商品房銷售價(jià)格的區(qū)位空間，從而適度下調(diào)商品房特別是住宅商品房的銷售價(jià)格，以便在激烈競爭的商品房銷售市場上，立于不敗之地。從工程圖紙?jiān)O(shè)計(jì)入手，按照經(jīng)濟(jì)、實(shí)用、美觀的設(shè)計(jì)原則選擇設(shè)計(jì)方案。在房屋拆遷安置階段，要和拆遷主管部門緊密配合，對(duì)拆遷戶進(jìn)行合理適度的拆遷補(bǔ)償。在開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目工程招、投標(biāo)階段，要選擇施工質(zhì)量優(yōu)、報(bào)價(jià)低、經(jīng)驗(yàn)豐富、組織設(shè)計(jì)合理、工期短的施工單位進(jìn)行施工。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營要注意成本控制和加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，要主動(dòng)參與政策性住房開發(fā)建設(shè)，尤其要加強(qiáng)企業(yè)成本控制和財(cái)務(wù)管理。

(三)深化企業(yè)自身改革，注重人才培養(yǎng)

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的環(huán)節(jié)多，涉及部門廣，操作流程復(fù)雜，每個(gè)部門、每個(gè)環(huán)節(jié)均需要專業(yè)人才，包括企業(yè)管理人才、策劃人才、技術(shù)人才、理財(cái)人才、銷售人才、公關(guān)人才、物業(yè)管理人才等。針對(duì)企業(yè)的不同狀況，應(yīng)在以下方面加強(qiáng)人才資源開發(fā)與管理。引進(jìn)既掌握現(xiàn)代企業(yè)管理知識(shí)，又具有豐富企業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和資本運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)的人才進(jìn)入公司高級(jí)管理層。調(diào)整高管層的人才結(jié)構(gòu)，以適應(yīng)未來公司的發(fā)展目標(biāo)及戰(zhàn)略。在一個(gè)企業(yè)里，資金、技術(shù)等方面優(yōu)勢都不能使其優(yōu)勢保存長久，都易被對(duì)手模仿，唯一能保持長久的是其不斷學(xué)習(xí)的能力。因此，必須注重對(duì)內(nèi)部員工的培訓(xùn)，加強(qiáng)他們的學(xué)習(xí)自覺性。企業(yè)向員工提供培訓(xùn)和發(fā)展空間不僅可幫助員工充分發(fā)揮其人力資源潛能，更大程度地實(shí)現(xiàn)自身價(jià)值，增強(qiáng)對(duì)企業(yè)的歸屬感和責(zé)任感，同時(shí)也是企業(yè)應(yīng)盡的責(zé)任。有效的培訓(xùn)可減少工作障礙。降低成本，提高工作效率和經(jīng)濟(jì)效益，增強(qiáng)企業(yè)的市場競爭力。

(四)塑造企業(yè)品牌和企業(yè)文化

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，項(xiàng)目開發(fā)是有時(shí)限的，企業(yè)品牌卻是永久的，不受地域限制。房地產(chǎn)企業(yè)不能把目光停留在項(xiàng)目管理階段，而是要從戰(zhàn)略的角度出發(fā)，努力以產(chǎn)品來彰顯個(gè)性，提高企業(yè)品牌形象。要避免在品牌的認(rèn)識(shí)上出現(xiàn)誤區(qū)，有的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為開發(fā)幾個(gè)知名項(xiàng)目、做幾個(gè)明星樓盤就能建立企業(yè)品牌，把項(xiàng)目品牌等同于企業(yè)品牌。所以房地產(chǎn)企業(yè)塑造企業(yè)品牌，首當(dāng)其沖的是要加強(qiáng)品牌意識(shí)，樹立品牌資產(chǎn)觀念，認(rèn)識(shí)到品牌是一種無形資產(chǎn)。具體可從以下方面塑造品牌：一是產(chǎn)品設(shè)計(jì)。差異化產(chǎn)品的設(shè)計(jì)一定要體現(xiàn)創(chuàng)新。二是施工建設(shè)保證質(zhì)量。三是進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理。企業(yè)應(yīng)轉(zhuǎn)變物業(yè)管理觀念，將物業(yè)管理提升為物業(yè)服務(wù)，堅(jiān)持以“服務(wù)”為一切物業(yè)管理活動(dòng)的核心理念。

第三篇：2011年房地產(chǎn)政策對(duì)哈爾濱市房地產(chǎn)市場影響分析及解決方法

關(guān)于2011年房地產(chǎn)政策對(duì)哈爾濱市房地產(chǎn)市場影響分析及解決方法

政策1.2011年“國八條”

第一條

進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任。地方政府要切實(shí)承擔(dān)起促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任。2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)新建住房價(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。

第二條

加大保障性安居工程建設(shè)力度。各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面。加強(qiáng)保障性住房管理，健全準(zhǔn)入退出機(jī)制，切實(shí)做到公開、公平、公正。有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供應(yīng)。

第三條 調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管。調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過周邊房價(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。加大應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度，堅(jiān)決堵塞稅收漏洞。嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個(gè)人住房信息系統(tǒng)，為依法征稅提供基礎(chǔ)。

第四條 強(qiáng)化差別化住房信貸政策。對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60％，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1．1倍。人民銀行各分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，在國家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對(duì)違規(guī)行為嚴(yán)肅處理。

第五條 嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理。各地要增加土地有效供應(yīng)，落實(shí)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70％的要求。在新增建設(shè)用地計(jì)劃中，單列保障性住房用地，做到應(yīng)保盡保。

今年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不得低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量。大力推廣以“限房價(jià)、競地價(jià)”方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地。加強(qiáng)對(duì)企業(yè)土地市場準(zhǔn)入資格和資金來源的審查，參加土地競買的單位或個(gè)人，必須說明資金來源并提供相應(yīng)證明。對(duì)擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的，堅(jiān)決糾正，嚴(yán)肅查處。對(duì)已供房地產(chǎn)用地，超過兩年沒有取得施工許可證進(jìn)行開工建設(shè)的，及時(shí)收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為。第六條 合理引導(dǎo)住房需求。各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房價(jià)過高、上漲過快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。原則上對(duì)已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ⒛軌蛱峁┊?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?套住房；對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。

第七條 落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房價(jià)工作的約談問責(zé)機(jī)制。未如期確定并公布本地區(qū)新建住房價(jià)格控制目標(biāo)、新建住房價(jià)格上漲幅度超過控制目標(biāo)或沒有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的?。▍^(qū)、市）人民政府，要向國務(wù)院作出報(bào)告，有關(guān)部門根據(jù)規(guī)定對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問責(zé)。對(duì)于執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力，以及個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問題，也納入約談問責(zé)范圍。

第八條 堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)。對(duì)各地穩(wěn)定房價(jià)和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗(yàn)，要加大宣傳力度，引導(dǎo)居民從國情出發(fā)理性消費(fèi)。對(duì)制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。

政策2.2011年存款準(zhǔn)備金上調(diào)

中國人民銀行日前決定從2011年2月24日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。這也是央行今年以來第二次統(tǒng)一上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，也是去年以來第八次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，距上次宣布上調(diào)存款準(zhǔn)備金率也僅36天。據(jù)業(yè)內(nèi)人士估算，此次上調(diào)后，央行可一次性凍結(jié)銀行體系流動(dòng)性3500億元左右。此次上調(diào)后，中國大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率將高達(dá)19.5%的歷史高

位，中小金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率也將高達(dá)16%。

政策3.2011年上調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率

中國人民銀行自2011年2月9日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率0．25個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。調(diào)整后，一年期存款利率達(dá)到3％，一年期貸款利率6．06％，五年以上貸款利率達(dá)到6．60％。這是央行今年以來首次上調(diào)利率，也是2010年以來第三次上調(diào)利率。央行曾于去年10月份和12月份兩次上調(diào)利率。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2011年2月9日發(fā)出通知，決定從即日起，上調(diào)個(gè)人住房公積金存貸款利率。五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)0．20個(gè)百分點(diǎn)，由4．30％上調(diào)至4．50％；五年期以下（含五年）個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)0．25個(gè)百分點(diǎn)，由3．75％上調(diào)至4．00％。

政策4.哈爾濱市“限購令”

第一條 進(jìn)一步增強(qiáng)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的緊迫感。住房問題是重要的民生問題，關(guān)系人民群眾的切身利益與社會(huì)和諧穩(wěn)定。保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，滿足居民合理的住房需求，是政府的一項(xiàng)重要職責(zé)。各地區(qū)、各有關(guān)部門要進(jìn)一步提高認(rèn)識(shí)，增強(qiáng)緊迫感和責(zé)任感，加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，把思想和行動(dòng)統(tǒng)一到國家和省市部署上來，全面貫徹落實(shí)各項(xiàng)政策措施，共同做好我市房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控工作，努力保持市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

第二條 做好住房價(jià)格調(diào)控工作。研究制定并公布2011年我市新建住房價(jià)格調(diào)控目標(biāo)，采取綜合手段合理調(diào)控房價(jià)水平。一是增加土地有效供應(yīng)，大力發(fā)展住宅建設(shè)，2011年商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量。二是按照國家規(guī)定，進(jìn)一步完善土地出讓方式，采取“限房價(jià)、競地價(jià)”方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地。三是結(jié)合棚戶區(qū)改造和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，積極調(diào)整用地布局，推進(jìn)建設(shè)重心向中心城區(qū)以外轉(zhuǎn)移，重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)。四是合理把握供應(yīng)時(shí)序，各有關(guān)部門要對(duì)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房項(xiàng)目開辟綠色通道，加快辦理各項(xiàng)審批手續(xù)，保證項(xiàng)目盡快開工建設(shè)，盡快形成有效供給；要嚴(yán)格控制高檔商品住房土地供應(yīng)規(guī)模、節(jié)奏，加強(qiáng)上市供應(yīng)管理。五是嚴(yán)格執(zhí)行新建商品住房銷售明碼標(biāo)價(jià)制度，監(jiān)督房地產(chǎn)

開發(fā)企業(yè)按照規(guī)定時(shí)限一次性公布全部批準(zhǔn)預(yù)售房源信息，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。嚴(yán)厲查處炒買炒賣、囤積房源、哄抬房價(jià)的行為。對(duì)違規(guī)銷售、擾亂市場的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要責(zé)令限期整改，并記入企業(yè)信用檔案；對(duì)拒不整改的，要依法從嚴(yán)查處，直至取消經(jīng)營資質(zhì)。

第三條 合理引導(dǎo)住房需求。按照國家要求，在一定時(shí)期內(nèi)實(shí)行住房限購措施。原則上對(duì)已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭、能夠提供本市1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）；對(duì)已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供1年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，要暫停在本市市區(qū)內(nèi)（不含呼蘭區(qū)、阿城區(qū)）向其售房。加快個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，進(jìn)一步完善房屋預(yù)（銷）售管理，采取切實(shí)措施，加強(qiáng)市場監(jiān)管，確保住房限購政策落實(shí)到位。嚴(yán)格執(zhí)行國家關(guān)于差別化住房信貸政策、房地產(chǎn)稅收政策以及境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購買住房管理的有關(guān)規(guī)定。

第四條 加大保障性安居工程建設(shè)力度。2011年規(guī)劃建設(shè)各類保障性住房42000套。要積極爭取國家對(duì)保障性安居工程建設(shè)的資金支持，切實(shí)落實(shí)保障性住房土地供應(yīng)、資金投入和稅費(fèi)優(yōu)惠等政策，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極參與保障性住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造，加快建設(shè)進(jìn)度，確保完成計(jì)劃任務(wù)。進(jìn)一步加強(qiáng)保障性住房管理，健全準(zhǔn)入退出機(jī)制，切實(shí)做到公開、公平、公正。努力增加公共租賃住房供應(yīng)，完善體制機(jī)制，合理確定租金水平。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營中長期貸款。研究制定優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目中配建一定比例的公共租賃住房。

第五條 嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理。切實(shí)調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，認(rèn)真落實(shí)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量70%的要求。在新增建設(shè)用地計(jì)劃中，要單列保障性住房用地，做到應(yīng)保盡保。加強(qiáng)對(duì)企業(yè)土地市場準(zhǔn)入資格和資金來源的審查。參加土地競買的單位或個(gè)人，必須說明資金來源并提供相應(yīng)證明。對(duì)擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的，要堅(jiān)決糾正和嚴(yán)肅查處。對(duì)已供房地產(chǎn)用地，超過2年沒有取得施工許可證進(jìn)行開工建設(shè)的，必須及時(shí)收回土地使用權(quán)，并處以閑置1年以上罰款。依法查處非法轉(zhuǎn)讓

土地使用權(quán)的行為，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資達(dá)不到25%以上的（不含土地價(jià)款），不得以任何方式轉(zhuǎn)讓土地及合同約定的土地開發(fā)項(xiàng)目。

第六條 堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。新聞媒體要堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向，引導(dǎo)居民從國情出發(fā)理性消費(fèi)，為促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展和加快推進(jìn)住房保障體系建設(shè)提供有力的輿論支持，防止虛假信息或不負(fù)責(zé)任的猜測、評(píng)論誤導(dǎo)消費(fèi)預(yù)期。對(duì)制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。

政策5.哈爾濱市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法

第一條 為保證商品房預(yù)售資金安全，維護(hù)商品房買賣雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《黑龍江省城市房地產(chǎn)開發(fā)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 本市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)已取得商品房預(yù)售許可的建設(shè)項(xiàng)目，其商品房預(yù)售資金收存與使用的監(jiān)督管理（以下簡稱商品房預(yù)售資金監(jiān)管），適用本辦法。

第三條 本辦法所稱商品房預(yù)售資金，是指購房人依合同約定，用于購買已依法取得商品房預(yù)售許可的新建商品房的資金。

第四條 商品房預(yù)售資金監(jiān)管，實(shí)行政府監(jiān)控和銀行專戶管理相結(jié)合的原則。第五條 市房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)全市商品房預(yù)售資金的監(jiān)管工作，并組織實(shí)施本辦法。

市房產(chǎn)行政主管部門可以委托商品房預(yù)售資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)具體負(fù)責(zé)南崗區(qū)、道里區(qū)、道外區(qū)、香坊區(qū)、松北區(qū)和平房區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管的日常工作。呼蘭區(qū)和阿城區(qū)房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作。城鄉(xiāng)建設(shè)、財(cái)政等行政管理部門，按照各自職責(zé)負(fù)責(zé)商品房預(yù)售資金監(jiān)管的相關(guān)工作。第六條 商品房預(yù)售資金按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)）信用等級(jí)分級(jí)進(jìn)行監(jiān)管。

開發(fā)企業(yè)信用等級(jí)為藍(lán)牌、黃牌和紅牌的，應(yīng)當(dāng)按照本辦法的規(guī)定，接受商品房預(yù)售資金監(jiān)管。開發(fā)企業(yè)信用等級(jí)為綠牌的，可以不實(shí)行商品房預(yù)售資金監(jiān)管，自愿接受監(jiān)管的除外。

開發(fā)企業(yè)信用等級(jí)以最終信用等級(jí)評(píng)價(jià)結(jié)果為準(zhǔn)。

第七條 房產(chǎn)行政主管部門按照下列規(guī)定確定監(jiān)管資金額度：

（一）企業(yè)信用等級(jí)為藍(lán)牌企業(yè)的，按照建設(shè)項(xiàng)目預(yù)售資金總額的30%確定監(jiān)管資金額度；

（二）企業(yè)信用等級(jí)為黃牌企業(yè)的，按照建設(shè)項(xiàng)目預(yù)售資金總額的35%確定監(jiān)管資金額度；

（三）企業(yè)信用等級(jí)為紅牌企業(yè)的，按照建設(shè)項(xiàng)目預(yù)售資金全額確定監(jiān)管資金額度。

新設(shè)立的開發(fā)企業(yè)尚未取得信用等級(jí)的或者企業(yè)信用等級(jí)為綠牌企業(yè)，且自愿接受監(jiān)管的，監(jiān)管資金額度按照本條第一款

（一）項(xiàng)規(guī)定確定。

第八條 商品房預(yù)售資金監(jiān)管過程中，開發(fā)企業(yè)信用等級(jí)發(fā)生變化的，應(yīng)當(dāng)按照本辦法第七條規(guī)定調(diào)整監(jiān)管資金額度。

第九條 房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)委托商業(yè)銀行，作為商品房預(yù)售資金監(jiān)管專戶銀行，具體承辦商品房預(yù)售資金監(jiān)管的專戶管理業(yè)務(wù)。房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)與受委托銀行簽訂委托合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)和法律責(zé)任。

第十條 納入預(yù)售資金監(jiān)管的開發(fā)企業(yè)取得商品房預(yù)售許可前，房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在專戶銀行預(yù)售資金監(jiān)管專戶內(nèi)，以建設(shè)項(xiàng)目為單位開立監(jiān)管分戶賬（以下稱監(jiān)管賬戶）。監(jiān)管賬戶開立后，由房產(chǎn)行政主管部門、專戶銀行、開發(fā)企業(yè)三方簽訂預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議。

第十一條 納入預(yù)售資金監(jiān)管的開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)告知購房人將雙方約定的房價(jià)款直接存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，并憑銀行出具的收款憑證，向開發(fā)企業(yè)換領(lǐng)交款票據(jù)；涉及購房人貸款的，購房人應(yīng)當(dāng)委托貸款機(jī)構(gòu)將發(fā)放的貸款直接撥付至預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。

納入預(yù)售資金監(jiān)管的開發(fā)企業(yè)不得直接向購房人收取房價(jià)款。

第十二條 監(jiān)管賬戶內(nèi)的預(yù)售資金分為監(jiān)管資金和不監(jiān)管資金兩部分。監(jiān)管資金是指按照本辦法第七條規(guī)定的監(jiān)管資金額度確定的資金。監(jiān)管資金由開發(fā)企業(yè)申請使用，專項(xiàng)用于支付該項(xiàng)目取得預(yù)售許可后，達(dá)到交付使用條件所需的施工進(jìn)度款、法定稅費(fèi)及管理費(fèi)等其他與該項(xiàng)目工程建設(shè)有關(guān)的費(fèi)用。不監(jiān)管資金是指監(jiān)管賬戶內(nèi)的商品房預(yù)售資金超出房產(chǎn)行政主管部門確定的監(jiān)管資金額度的部分。不監(jiān)管資金不納入監(jiān)管范圍，開發(fā)企業(yè)可以隨時(shí)支取。

第十三條 商品房預(yù)售資金存入專戶銀行后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將用款計(jì)劃報(bào)房產(chǎn)行政主管部門確認(rèn)。監(jiān)管資金用款計(jì)劃，由開發(fā)企業(yè)按照建設(shè)工程形象部位完成情況或者建設(shè)工程施工合同約定的付款節(jié)點(diǎn)制定。

第十四條 開發(fā)企業(yè)申請使用監(jiān)管資金時(shí)，應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)行政主管部門提供下列材料：

（一）申請支付施工進(jìn)度款的，提供經(jīng)備案的建設(shè)工程施工合同、經(jīng)驗(yàn)核的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊及監(jiān)理單位證明材料；

（二）申請支付法定稅費(fèi)的，提供相關(guān)單據(jù)；

（三）申請支付管理費(fèi)等其他與該項(xiàng)目工程建設(shè)有關(guān)費(fèi)用的，提供相關(guān)證明材料。第十五條 房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到開發(fā)企業(yè)使用監(jiān)管資金申請之日起3個(gè)工作日內(nèi)完成審核。對(duì)符合條件的，出具同意撥付證明，并通知專戶銀行撥付，涉及撥付施工進(jìn)度款的，直接撥付至開發(fā)企業(yè)和施工單位共同指定的賬戶。對(duì)不符合條件的，不予核準(zhǔn)使用，并說明理由。開發(fā)企業(yè)認(rèn)為房產(chǎn)行政主管部門不予核準(zhǔn)使用監(jiān)管資金侵犯其合法權(quán)益的，可以依法申請行政復(fù)議。

第十六條 房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)監(jiān)管資金使用情況進(jìn)行查驗(yàn)，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合，并提供相關(guān)材料。

第十七條 開發(fā)企業(yè)辦理商品房現(xiàn)售備案后，應(yīng)當(dāng)?shù)椒慨a(chǎn)行政主管部門申請解除預(yù)售資金監(jiān)管。房產(chǎn)行政主管部門收到申請后，分別按照下列規(guī)定予以辦理：

（一）新建住宅庭院的綠化、道路、照明等配套設(shè)施與新建住宅同時(shí)交付使用的，房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)于3個(gè)工作日內(nèi)通知開戶銀行解除預(yù)售資金監(jiān)管；

（二）新建住宅庭院的綠化、道路、照明等配套設(shè)施，因季節(jié)原因不能與新建住宅同時(shí)交付使用的，房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照未完成部分配套工程造價(jià)的全額預(yù)留監(jiān)管資金，并于3個(gè)工作日內(nèi)通知開戶銀行解除對(duì)其余資金的監(jiān)管。預(yù)留部分監(jiān)管資金的使用、解除監(jiān)管適用本辦法的有關(guān)規(guī)定。

第十八條 房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)商品房預(yù)售資金監(jiān)管專戶的監(jiān)督管理，做到?？顚４妗？顚Ｓ谩Ｈ魏螁挝缓蛡€(gè)人不得挪用、擅自劃轉(zhuǎn)監(jiān)管專戶內(nèi)的預(yù)售資金。

第十九條 房產(chǎn)行政主管部門對(duì)商品房預(yù)售監(jiān)管資金的財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行財(cái)政方面的有關(guān)規(guī)定，并依法接受財(cái)政部門的財(cái)政監(jiān)督。

第二十條

房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在報(bào)紙、網(wǎng)站等媒體上及時(shí)公布商品房預(yù)售資金監(jiān)管情況，但涉及國家秘密、商業(yè)秘密和個(gè)人隱私的除外。

第二十一條

商品房買賣當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵守商品房預(yù)售資金監(jiān)管方面法律、法規(guī)和規(guī)章的有關(guān)規(guī)定。開發(fā)企業(yè)有違反商品房預(yù)售資金監(jiān)管法律、法規(guī)和規(guī)章行為的，有關(guān)行政管理部門應(yīng)當(dāng)將相關(guān)情況記入企業(yè)信用檔案。開發(fā)企業(yè)規(guī)避預(yù)售資金監(jiān)管、拒不改正的，實(shí)行一票否決，直接評(píng)為紅牌。

第二十二條 違反本辦法規(guī)定，開發(fā)企業(yè)使用監(jiān)管資金未?？顚Ｓ玫模煞慨a(chǎn)行政主管部門按照有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定予以處罰。

第二十三條 商品房預(yù)售資金監(jiān)管相關(guān)行政管理部門、機(jī)構(gòu)的工作人員，應(yīng)當(dāng)認(rèn)真履行職責(zé)，不得玩忽職守、徇私舞弊。違反本條前款規(guī)定的，由其所在單位或者上級(jí)主管部門依據(jù)有關(guān)規(guī)定給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任。

第二十四條

預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議示范文本，由市房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)制定。第二十五條 市房產(chǎn)行政主管部門可根據(jù)本辦法，制定商品房預(yù)售資金監(jiān)管實(shí)施細(xì)則，報(bào)經(jīng)市人民政府同意后實(shí)施。

第二十六條 縣（市）商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理，參照本辦法執(zhí)行。第二十七條

本辦法自2011年4月1日起施行。

★政策對(duì)房地產(chǎn)市場影響分析：

（1）購房者對(duì)房地產(chǎn)市場認(rèn)可度降低，觀望情緒加重，投資性購房將會(huì)減少。（2）2011年商品房成交量會(huì)低于2010年，商品房價(jià)格漲幅放緩，或者有可能下降。

（3）對(duì)于二次以上置業(yè)的購房者具有明顯的限制，本市戶籍人口只能擁有兩套，非本市戶籍的常住人口只能擁有一套，這樣的話對(duì)于需求應(yīng)該是一個(gè)非常嚴(yán)格的封鎖。再加上二套首付比例提高到60%，利息增加0.1倍，營業(yè)稅全額征收，實(shí)際上對(duì)于二次置業(yè)或者是改善型置業(yè)，對(duì)于購房需求都會(huì)起到提高一個(gè)門檻的作用。所以“新國八條”對(duì)二次以上置業(yè)和跨區(qū)域的異地置業(yè)是一個(gè)很明顯的打壓作用，會(huì)嚴(yán)重影響2011年商品房銷量。（4）通過土地市場的限房價(jià)、競地價(jià)，對(duì)土地市場進(jìn)行嚴(yán)格的管控，并加大土

地和保障性住房的供應(yīng)量，國八條的基調(diào)就是想法設(shè)法的增加供應(yīng)量，2011年規(guī)劃建設(shè)各類保障性住房42000套。保障性住房供應(yīng)量的加大，會(huì)分流部分低端購房群體，使之從商品房購買轉(zhuǎn)向保障性住房購買，降低市場的剛性需求。

（5）對(duì)地方政府和行政長官采取了更嚴(yán)格的指令，除了以往的約談或者是政績考核，現(xiàn)在就是要信息披露，2011年房價(jià)的地方走勢，地方政府要做出一個(gè)信息披露，說白了就是立一個(gè)軍令狀。原來的目的是打壓過快上漲，遏制過快上漲的房價(jià)，現(xiàn)在就是讓房價(jià)回歸到合理水平。國家對(duì)地方政府的嚴(yán)格要求，會(huì)使2011年地方政府對(duì)開發(fā)商捂盤、無證售房等違規(guī)行為打擊力度加大，間接影響開發(fā)商樓盤整體的營銷策略、價(jià)格上漲及回款速度等。

（6）存款準(zhǔn)備金的上調(diào)將明顯的抑制貸款，特別是對(duì)首套房貸款的影響，銀行的信貸額度將明顯縮小，而其中利潤相對(duì)比較低的首套房貸款很可能繼續(xù)收緊。

（7）房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，存款準(zhǔn)備金上調(diào)會(huì)使銀行貸款額度更緊，開發(fā)商資金壓力再增。受到預(yù)售資金監(jiān)管的開發(fā)商，在資金方面的壓力會(huì)更大。

（8）存款準(zhǔn)備金的上調(diào)可緩解購房者對(duì)通貨膨脹的擔(dān)憂，在如此密集政策調(diào)控下，限購政策疊加信貸政策，資金面的收緊將使得投資型購房者明顯減少。（9）從購房者角度看加息對(duì)購房人的財(cái)務(wù)成本影響較小，但加息和“限購”政策產(chǎn)生的合力作用，將增加貸款購房者的融資成本，削弱購房者的購買能力，將加重未來樓市的觀望氣氛。

（10）加息主要影響那些使用貸款的置業(yè)人群，而在房地產(chǎn)信貸政策的基礎(chǔ)上加息，不但抑制改善性需求，還抑制了首次購房需求。因高端購房者通過銀行借貸的較少，對(duì)于其影響則微乎其微。

（11）利率上浮，優(yōu)惠減少，隨著房貸新政的逐步落實(shí)，一些無法湊足更多的首付款，或申請不到足夠貸款的客戶不得不暫停購房，與之相反，選擇“一次性付款”的購房人群比例明顯提高。2011年購房者大多是自住為主的剛需和改善型剛需，投資者比例將會(huì)降低。這些剛需購房者在看到合適房源，只要價(jià)格合適，購買的意愿都很強(qiáng)烈。長期以來，購房者對(duì)貸款的依賴度總體較高，貸款政策收緊后，對(duì)大部分購房者都產(chǎn)生了影響。

（12）“限購令”會(huì)將部分在哈爾濱市主城區(qū)購房受到限制的購房人群吸引到不受限購影響的阿城區(qū)和呼蘭區(qū)購房，造成這兩區(qū)房屋銷售量上漲及價(jià)格上揚(yáng)。

（13）監(jiān)管商品房預(yù)售資金最直接的影響，是在一定程度上收緊開發(fā)商的資金鏈，并增加了財(cái)務(wù)成本。

（14）預(yù)售資金監(jiān)管對(duì)大開發(fā)商與小開發(fā)商的影響并不一樣。對(duì)大開發(fā)商來說，融資渠道暢通，影響不明顯；但中小開發(fā)商融資不易，可能不得不提高推盤速度，因此更可能采取降價(jià)策略，但預(yù)售款監(jiān)管帶來的降價(jià)肯定是個(gè)別現(xiàn)象。

（15）開發(fā)商對(duì)預(yù)售資金的自由支配度、靈活度將降低，只能通過加快建設(shè)速度盡快回籠資金。

★解決方法：

（1）時(shí)刻關(guān)注房地產(chǎn)市場政策變化，加大正面報(bào)道宣傳，穩(wěn)定購房者信心。（2）采用低開高走銷售策略，設(shè)計(jì)中小戶型產(chǎn)品，低總價(jià)可加快銷售期，提升回款速度。在項(xiàng)目附加值上加大投入，提升居住品質(zhì)，吸引首次置業(yè)及二套改善型購房群體。

（3）重點(diǎn)關(guān)注一次性付款客戶，給予一次性付款客戶折扣優(yōu)惠，增加一次性付款購房者比例。

（4）項(xiàng)目選址盡量選在市區(qū)的中心區(qū)域、不受“限購令”限制的區(qū)域、或者房地產(chǎn)銷售價(jià)格較低的區(qū)域，因?yàn)檫@兩個(gè)區(qū)域的市場剛性需求強(qiáng)烈，主要針對(duì)的客戶群體是首次置業(yè)的客群，以居住為主要目的，不受到政策的影響。（5）在項(xiàng)目品質(zhì)及自身配套上下功夫，增強(qiáng)主城區(qū)居住優(yōu)越感，留住不受限購影響的的購房者。

第四篇：利率調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)市場影響論文

摘要： 房地產(chǎn)市場與宏觀金融政策密切相關(guān), 利率調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)消費(fèi)者以及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模和房價(jià)都會(huì)產(chǎn)生一定的影響。本文結(jié)合近期中國人民銀行的利率調(diào)整規(guī)定, 探討了利率調(diào)整對(duì)我國房地產(chǎn)市場買賣雙方的具體影響, 以及對(duì)我國房地產(chǎn)投資規(guī)模及房價(jià)的影響。

關(guān)鍵詞： 利率 房地產(chǎn)市場 影響

近年來，隨著我國房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上升和房地產(chǎn)開發(fā)投資速度的居高不下，使我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了市場化改革后的空前繁榮，表明房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成長為帶動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，其快速發(fā)展有力的推動(dòng)了整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的增長。然而房地產(chǎn)業(yè)的繁榮也使我國宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了過熱的勢頭，也給經(jīng)濟(jì)安全帶來一定的隱患，因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的調(diào)控已經(jīng)成為政府宏觀調(diào)控的重要內(nèi)容之一。

利率政策是中央銀行銀行貨幣政策中最常見的、最重要的工具，其作為借貸資金的價(jià)格，是調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的重要杠桿之一。因此利率政策作為一項(xiàng)重要的貨幣調(diào)控方式，毫無疑問也就成為政府對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控的重要手段。自2006年以來，央行七次提高利率，僅2007年一年就五次提高利率。至此，以1年期的貸款利率由2004年的5.58%升至2007年12月的7.47%。在這樣的背景之下，作為調(diào)節(jié)資金供求杠桿的利率的不斷調(diào)整必定會(huì)給整個(gè)房地產(chǎn)市場帶來一定的影響，主要包括對(duì)購房者、開發(fā)商和房價(jià)的影響。

1.利率調(diào)整對(duì)購房者的影響

房地產(chǎn)市場上的購房者主要來自兩個(gè)方面:一是為了改善生活條件的自住購房;二是購買房產(chǎn)進(jìn)行投資以實(shí)現(xiàn)財(cái)富的保值增值。不論是自住還是投資，購房者的資金決大部分還是依賴于銀行的貸款，因此，利率的變化對(duì)房地產(chǎn)市場還是有直接影響的。首先，對(duì)于自住購房者，他們購房的主要目的是為了改善居住條件的需求，利率上升之后，這類購房者的還貸數(shù)額肯定會(huì)有所增加，尤其去年的連續(xù)五次提高利率影響更為明顯，以25年貸款期限，貸款額為100萬元，貸款利率為7.83%為例，每月由年初未提高利率的6516.57元增加到7605.89元，增加幅度為16.72%。雖然商業(yè)銀行可以對(duì)首次購房者在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上降低10%，但每月多支出的還款數(shù)額對(duì)于中低收入的家庭來說還是不小的壓力。雖說對(duì)急需購房消費(fèi)的家庭來說房子還是要買的，貸款也還是要貸的，但也許原來要買100平方米的房子，現(xiàn)在就會(huì)考慮買90平方米的房子，原來準(zhǔn)備貸款30萬，現(xiàn)在只貸款20萬了。另一方面，對(duì)于已貸款購房者來說，利率調(diào)整也無疑會(huì)增加其還貸壓力，促使一些購房者提前還貸或部分提前還貸。所以從長遠(yuǎn)來看，購房者的購買能力下降，勢必會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的影響。

其次，對(duì)購買房產(chǎn)進(jìn)行投資以實(shí)現(xiàn)財(cái)富的保值增值的購房者而言，利率上升后，其融資成本提高，使買房進(jìn)行投資者對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期發(fā)生變化，房價(jià)的漲幅必須提高才能確保其收回投資本金，這樣投資者就會(huì)改變其對(duì)房價(jià)走勢的預(yù)期，改變其資金的投資方向。如果他們因?yàn)榉績r(jià)下跌預(yù)期而大量撤出房地產(chǎn)市場的話，就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大量的空置，影響房地產(chǎn)的供求關(guān)系的變化，導(dǎo)致房價(jià)的變動(dòng)，進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

2.利率調(diào)整對(duì)開發(fā)商的影響

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目前的融資渠道主要還是依靠商業(yè)銀行的貸款來間接融資，而利率是資金使用成本的反映，利率的高低決定了房地產(chǎn)開發(fā)商的融資費(fèi)用和財(cái)務(wù)成本的增加還是減少。當(dāng)貸款利率連續(xù)大幅度升高時(shí)，開發(fā)商獲取資金的財(cái)務(wù)成本也相繼增高，而在房價(jià)沒有上漲的情況下，資金的利息成本又不能通過合理的方式轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)價(jià)格上，房地產(chǎn)開發(fā)的收益就會(huì)大大降低，開發(fā)商可能會(huì)減少房地產(chǎn)的投資，房地產(chǎn)的供給量就會(huì)下降。但是從另外一方面看，利率的提高會(huì)使開發(fā)商的開發(fā)成本增加，收益減少，但是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)中實(shí)力較強(qiáng)規(guī)模較大的開發(fā)企業(yè)來說不會(huì)有重大的影響。因?yàn)殡m然目前房地產(chǎn)企業(yè)的平均負(fù)債率在60%左右的水平，但真正對(duì)開發(fā)商的影響只有20%左右的企業(yè)開發(fā)貸款和流動(dòng)資金的貸款，而其余的40%左右的負(fù)債實(shí)際上是開發(fā)商銷售的預(yù)收款。這部分錢是不需要付利息的，而且如果放在銀行還是要收取利息的，并且這部分利息歸開發(fā)商所有。另外，開發(fā)商還可以有其他的融資渠道，如吸收基金公司的投資，上市融資等。由于資金來源的多元化和資本的雄厚，對(duì)于20%的貸款的利息的影響對(duì)開發(fā)商來說是不大的。但是對(duì)于一些規(guī)模較小、實(shí)力較弱、信用較差、開發(fā)資金來源渠道單一的小開發(fā)企業(yè)來說，由于開發(fā)資金主要來源依靠銀行的貸款，融資渠道較為狹窄，利率調(diào)整后由于資金使用費(fèi)用的融資成本和財(cái)務(wù)成本的增加，其項(xiàng)目資金的運(yùn)作會(huì)受到較大的影響，面臨較大的經(jīng)營壓力，所以一些小的開發(fā)公司就會(huì)遭到淘汰。這又將有利于房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)優(yōu)化和調(diào)整。3.利率調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

房價(jià)在短期內(nèi)受加息影響較小, 但未來房價(jià)增長將趨于平緩。宏觀金融政策本身的性質(zhì)決定了其真正凸現(xiàn)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成效上需要相當(dāng)長的一段時(shí)間,2004年至今, 央行連續(xù)七次小幅加息, 而2006年我國固定資產(chǎn)投資價(jià)格上漲1.5%,70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)同比一直高于105,全年價(jià)格上漲5.5%, 而且這種狀態(tài)還將繼續(xù)維持一段時(shí)間。雖然利率調(diào)整并不能直接決定房價(jià), 但卻可以通過控制房地產(chǎn)的需求和供給從而影響房價(jià)。上調(diào)利率對(duì)于購房者來說意味著購房支出的增加, 這實(shí)際上是央行在削減對(duì)貸款購房者的支持力度, 降低其購買力, 而購買力的降低必然會(huì)減少對(duì)房地產(chǎn)需求, 這種對(duì)需求的抑制作用將最終決定供給, 從而控制過高的房價(jià), 產(chǎn)生積極的降溫作用, 使房價(jià)回歸理性。

綜上所述，上調(diào)利率對(duì)抑制需求,平穩(wěn)房產(chǎn)價(jià)格會(huì)起到積極作用。有專家認(rèn)為,此次央行連續(xù)上調(diào)利率的幅度對(duì)住房消費(fèi)者的心理預(yù)警作用仍很大。雖然央行每次上調(diào)利率的幅度都不大, 但是央行采取這種頻繁的利率上調(diào),表明利率再度上調(diào)的幾率非常大, 從而讓消費(fèi)者產(chǎn)生對(duì)后期成本明顯增加的預(yù)期。這樣, 在某種程度上是會(huì)抑制一部分普通消費(fèi)者的房產(chǎn)需求。此次利率的上調(diào), 肯定會(huì)對(duì)房產(chǎn)需求者的心理產(chǎn)生影響,市場將出現(xiàn)短暫的觀望態(tài)勢，這一現(xiàn)象在很多大城市已經(jīng)顯現(xiàn)。

第五篇：政府宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場的影響

政府宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場的影響

5100369007 王昊天

近年來，我國房地產(chǎn)市場如雨后春筍般一路上漲，房價(jià)也一路躥升，頗有讓人望樓興嘆之勢。房價(jià)已經(jīng)儼然成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)問題，過去一段時(shí)間的市場宏觀調(diào)控效果并不盡滿人意，而最近一段時(shí)間根據(jù)中國人民銀行發(fā)布的《2011年三季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向報(bào)告》，房地產(chǎn)貸款增速繼續(xù)回落，房地產(chǎn)市場也有集體降溫的趨勢。現(xiàn)就政府對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控及其影響作簡要分析。

首先回顧一下政府做出的調(diào)控政策。房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控自2003年拉開序幕，直至2010年4月中旬，國務(wù)院辦公廳下發(fā)的國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國辦發(fā)〔2010〕4號(hào)），預(yù)示著房地產(chǎn)政策調(diào)控重頭戲的開始。

總體來說，政府對(duì)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策主要著眼于以下幾方面:第一，土地供應(yīng)，增加民用住房土地的供應(yīng)量，明確限價(jià)放和經(jīng)濟(jì)適用房的土地供應(yīng)政策；第二，稅收政策，增加一手房和二手房交易的征收稅種，對(duì)普通住宅和非普通住宅明確限定不同的稅率；第三，價(jià)格政策，如對(duì)部分地區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房實(shí)行限價(jià)。此外較主要的措施還有信貸政策、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)政策和限制外資進(jìn)入政策等。但是政府對(duì)于民用普通住房的限價(jià)調(diào)控措施并不明顯。

盡管近幾年政策頻出，但高升的房價(jià)絲毫沒有受到抑制，依然嚴(yán)重偏離人們的實(shí)際購買力。我國房地產(chǎn)政策的無效主要原因在于調(diào)控政策本身出現(xiàn)了方向性的錯(cuò)誤。主要因?yàn)樽灾餍再彿啃枨笫呛侠聿⑶冶匾?，這是無法抑制的；投資性住房需求是市場經(jīng)濟(jì)體制發(fā)展的一個(gè)側(cè)面，能夠一定程度上推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，需要抑制，但是一定要適當(dāng)；投機(jī)性住房需求是對(duì)房價(jià)的炒作和拔高，損害房地產(chǎn)市場的正常健康發(fā)展，應(yīng)當(dāng)大力抑制。所以我國的政策不僅不應(yīng)當(dāng)把目標(biāo)放在土地供應(yīng)緊縮、增加稅收種類和央行加息等無關(guān)痛癢的措施，而是應(yīng)當(dāng)把注意力真正放在擴(kuò)大住房和土地供應(yīng)、嚴(yán)厲抑制投機(jī)性購房的需求上，才能真正的做到對(duì)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，起到積極的作用。

近期房地產(chǎn)市場大幅縮水、眾多業(yè)主要求退房，原因無非是房地產(chǎn)價(jià)格的大幅墜落。但是就法律層面來看，這并無不合理之處，房地產(chǎn)本身就是普通住房需求為主、投資為輔的市場，盡管房地產(chǎn)價(jià)格的縮水減少了業(yè)主的利益，但是這與開發(fā)商與出售方并無聯(lián)系。然而，聚焦在房地產(chǎn)價(jià)格的縮水上，應(yīng)當(dāng)?shù)靡嬗谡笃诘暮暧^調(diào)控政策。首先，增加了住房供應(yīng)，而緊縮住房土地正是房地產(chǎn)市場飆升的主要原因，減少了高檔住宅和商業(yè)房產(chǎn)的土地供應(yīng)，才從源頭上解決了普通住宅供不應(yīng)求的局面；其次，大力遏制投機(jī)性購房需求，增加二手房源，大幅度的減少了炒房者的利益，從資金來源和稅收兩方面共同著手，冷卻了房地產(chǎn)市場的熱錢炒作；再次，政府職能的轉(zhuǎn)變對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)起到了積極的作用，歷來政府都是房地產(chǎn)行業(yè)最大的受益者，因此降低房價(jià)必然需要政府退出房地產(chǎn)的利益集團(tuán)，讓利于民，讓政府成為房地產(chǎn)市場真正的監(jiān)管者而非操控者，對(duì)于房地產(chǎn)市場的恢復(fù)正常有著巨大的幫助。最后，盡管房地產(chǎn)價(jià)格如今正在逐漸縮水，但是不能保證后一段時(shí)間房地產(chǎn)炒價(jià)熱潮不會(huì)再度涌起，所以政府應(yīng)當(dāng)正視這一問題，不能回避，更不能參與其中，才能真正的讓人民安居樂業(yè)，住得起安穩(wěn)房。

參考文獻(xiàn)：

【1】 《我國房地產(chǎn)市場的政府調(diào)控分析》

【2】 《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國辦發(fā)〔2010〕4號(hào)）