第一篇：做單心態(tài)思路技巧 微盤

成功的投資=嚴(yán)格的心態(tài)控制+正確的資金管理+過硬的技術(shù)功力

投資應(yīng)該更多的看重資金管理和風(fēng)險(xiǎn)控制，而不是追求利潤(rùn)。風(fēng)險(xiǎn)投資玩的是心態(tài)，贏時(shí)要放膽，輸時(shí)要舍得放棄。看對(duì)行情賺到錢沒啥了不起，看對(duì)行情虧了還能不受影響，能接著下單才厲害。

一、交易守則

1, 三不做：累、困、乏的時(shí)候不做；心情不好的時(shí)候不做；看不懂行情的時(shí)候不做；（狀態(tài)不好的情況下，無法發(fā)揮正常水平，因此對(duì)行情的判斷會(huì)產(chǎn)生很大的誤差）

2，輕倉(cāng)順勢(shì)：交易的時(shí)候根據(jù)帳戶資金量建倉(cāng)，一般原則是倉(cāng)位不超過資金量的三分之一，嚴(yán)禁重倉(cāng),嚴(yán)禁逆市做單?。▊}(cāng)位重的情況下發(fā)生了虧損，損失的金額會(huì)加大，對(duì)心理承受能力加大，不利于做出正確判斷）

3，嚴(yán)格止損：做單前先確定三個(gè)點(diǎn)位：建倉(cāng)點(diǎn)位，平倉(cāng)點(diǎn)位，止損點(diǎn)位，一旦觸及，立即出手，不給自己猶豫等待的機(jī)會(huì)。做單要的就是干脆果斷，特別是止損，一定要及時(shí)咔擦，對(duì)就是對(duì)，錯(cuò)就是錯(cuò)。如果不止損，對(duì)了可能抓住有限的點(diǎn)位，錯(cuò)了你根本想象不到你的錯(cuò)誤將擴(kuò)大多少倍。我們要敢于承認(rèn)錯(cuò)誤，重新來！很多時(shí)候，止損就是為了抓住大的行情。（止損是個(gè)深?yuàn)W的話題，該不該止損？虧損多少止損？這需要操盤人員長(zhǎng)期摸索總結(jié)經(jīng)驗(yàn)）

4，禁止抱僥幸心理：僥幸是生存的大忌，發(fā)生虧損以后若存在僥幸心，則有可能導(dǎo)致更加嚴(yán)重的后果。因此，做錯(cuò)以后一定要嚴(yán)格止損，不可抱任何僥幸心?。ㄥe(cuò)誤在所難免，錯(cuò)不可怕，可怕的是不認(rèn)錯(cuò)）

5，不可報(bào)復(fù)性做單：賭徒輸了以后的心理是翻本，做投資切不可象賭徒一樣有賭博心理。一般原則是每天的虧損不得超過兩次,一旦出現(xiàn)兩次虧損，則狀態(tài)不佳，連續(xù)虧損的可能增加。因此，有可能出現(xiàn)報(bào)復(fù)性做單的情況，必須嚴(yán)格禁止!

6，頻繁做單要會(huì)止損：交易的次數(shù)多，發(fā)生錯(cuò)誤的概率也大。而交易的第一原則是帳戶的資金安全，客戶的利益，不可為追求單量而頻繁做單。多次做單的原則是必須保障帳戶盈利！

7,適量鎖單：鎖單的目的是在緊急情況下鎖定虧損或鎖定盈利，鎖單變相的也是對(duì)自己錯(cuò)誤的認(rèn)可，既然錯(cuò)了最好的辦法即認(rèn)錯(cuò)。因此，在下單出現(xiàn)大幅虧損以后，立即選擇相對(duì)點(diǎn)位平倉(cāng)，不可為了防止虧損擴(kuò)大而鎖單。因?yàn)榻怄i對(duì)操盤人員的技能要求更高，在沒有高技術(shù)水平的基礎(chǔ)下，虧損額度會(huì)更大。

8，不可無計(jì)劃下單：每次下單之前，必須做好詳細(xì)的計(jì)劃（包括做單的方向，止損位，目標(biāo)位，超出判斷后的應(yīng)對(duì)，資金的運(yùn)用規(guī)劃，風(fēng)險(xiǎn)的控制計(jì)劃），沒有計(jì)劃嚴(yán)禁下單，每次下單后做好盈虧記錄，賺是怎么賺的，虧是怎么虧了；正確的方法可以重復(fù)使用，錯(cuò)誤的方法及時(shí)糾正，不可重復(fù)犯同樣的錯(cuò)誤！

9，下單之前必須綜合判斷：行情很多時(shí)候會(huì)出現(xiàn)獨(dú)立性、逆反性，不可完全信賴消息數(shù)據(jù)、基本分析，不可完全依賴技術(shù)指標(biāo)！

10，不可即興交易、憑感覺做單：即興交易是隨意、無目標(biāo)、無計(jì)劃的憑感覺交易，股市上被稱為追漲殺跌！雖然即興交易非常隨意、灑脫，但是錯(cuò)誤的概率非常高，虧錢的可能非常大。某些時(shí)候感覺或許能判斷行情走勢(shì)，但是沒有一個(gè)成功者靠感覺成功。往往過分依賴感覺做單，則會(huì)虧的不明不白。11，不參與不明朗的市場(chǎng)活動(dòng)

當(dāng)感到金市走勢(shì)不夠明朗自己又缺乏信心時(shí)以不入場(chǎng)交易為宜。否則很容易做出錯(cuò)。行情禁止意氣用事，有懷疑，任何事就不動(dòng)手，只做自己認(rèn)識(shí)和把握得到的行情和機(jī)會(huì)

二、做單的方法

1，一波走勢(shì)如果維持很長(zhǎng)時(shí)間震蕩，特別是金價(jià)(白銀價(jià)位)在一個(gè)區(qū)間內(nèi)做橫盤整理，走出一個(gè)箱體區(qū)間來，那么箱體的頂部是比較有效的阻力，底部是比較強(qiáng)支撐，如破哪一方，那么肯定順勢(shì)波動(dòng)，波動(dòng)的大小至少是箱體上下范圍的大小以上，區(qū)間震蕩的時(shí)間越長(zhǎng)，那么支撐和阻力越是有效，上述的波動(dòng)規(guī)律越有效。在行情選擇方向變盤以后追入，是穩(wěn)定獲利最快速的方法。2，阻力支撐做單法：當(dāng)行情遇到很重要的阻力支撐時(shí)候，往往會(huì)受阻或受支撐，在受阻或受到支撐時(shí)進(jìn)單，是我們常用的方法，是穩(wěn)定獲利的最普遍方法。3，回調(diào)反彈做單法：當(dāng)行情經(jīng)過一波大幅上漲或下跌以后，會(huì)出現(xiàn)短暫回調(diào)或反彈的走勢(shì)，抓住這樣的機(jī)會(huì)，是我們穩(wěn)定獲利最輕松，最簡(jiǎn)單的方法。主要的運(yùn)用指標(biāo)為K線形態(tài)，要求必須要有非常好的盤感，能準(zhǔn)確判斷階段高點(diǎn)或低點(diǎn)。

4，“金字塔”加碼

“金字塔“加碼的意思是在第一次買入之后行情上升眼看投資正確若想加倉(cāng)

增加投資應(yīng)當(dāng)遵循”每次加倉(cāng)的數(shù)量比上次少“的原則。這樣逐次加買數(shù)會(huì)越來越少就如” 金字塔"一樣。因?yàn)閮r(jià)格越高接近上漲頂峰的可能性越大危險(xiǎn)也越大。

三、交易心態(tài)

1，忌貪忌恐懼：貪婪和恐懼是交易中最大敵人，也是每個(gè)交易者都會(huì)犯、經(jīng)常犯的錯(cuò)誤，而且貪婪和恐懼也是最難克服的弱點(diǎn)！克服的方法主要是通過自己對(duì)行情的充分分析，相信自己的判斷并嚴(yán)格按照分析和計(jì)劃操作（即把交易系統(tǒng)化、機(jī)械化、標(biāo)準(zhǔn)化；該止損一定要止損，可避免出現(xiàn)恐懼。該止贏就一定要止贏，防止貪婪之心出現(xiàn)）。建議針對(duì)自己的性格制定交易思路及計(jì)劃，回避無法把握和控制的交易方式！記住一句話：適合自己的就是最好的！

2，自信不自負(fù)：要想培養(yǎng)良好的心態(tài)，就必須樹立自信心，具備獨(dú)立的思考能力，不可盲從別人！但是自信是謙虛的，而不是自以為是的自負(fù)。

3，保持愉快不急不躁：如果一個(gè)交易者不能保持快樂愉悅的心情，那么無論自認(rèn)為有多了不起，最終的結(jié)果肯定是失敗的。往往失敗的影響會(huì)波及情緒以及思維能力，如果一個(gè)身心不平衡的人從事現(xiàn)貨投資，是非常危險(xiǎn)的事。因此，交易時(shí)一定要保持冷靜，不急不躁，只有輕松交易、快樂投資才能輕松獲利。

不急不燥是指下單之前要有充分的考慮，要有說服自己的理由；下單之時(shí)一定要果斷迅速不可猶豫，下單之后不后悔。爭(zhēng)取做到，靜如處子動(dòng)如脫兔——穩(wěn)入山、疾如風(fēng)、掠如火！猶豫不決、反復(fù)無常的人注定交易會(huì)是失敗的！

4，控制交易次數(shù)，提高交易質(zhì)量：有所不為才能有所為，行動(dòng)多并不一定有效果。有時(shí)候什么也不做，就是一種最好的選擇。衡量?jī)?yōu)秀的交易員最基本條件就是每次交易的正確率以及概率，做的次數(shù)越多，錯(cuò)的概率越多，交易的質(zhì)量則很難保證。要想提高質(zhì)量，做到十拿九穩(wěn)必須從控制數(shù)量開始。

5，寧可不賺錢，絕不要賠錢。不求漂亮做單，只求落袋為安。在交易中經(jīng)常出現(xiàn)賺錢后變成虧損的情況，非常影響心情。交易中不可能做到每次都完美，不可為了非要達(dá)到既定目標(biāo)而追求完美交易，當(dāng)市場(chǎng)走勢(shì)轉(zhuǎn)壞時(shí)，切記落袋為安！

6，制定計(jì)劃，嚴(yán)格執(zhí)行：好的交易必須要有好的計(jì)劃，做單太過隨意或者不按計(jì)劃做單，終究會(huì)被市場(chǎng)牽著走。制定的機(jī)會(huì)必須要象軍規(guī)一樣按紀(jì)律辦事，嚴(yán)格執(zhí)行！

7，放棄幻想，認(rèn)真分析：成功的交易是必然性的，而非偶然。不要猜測(cè)或幻想行情會(huì)怎么走，認(rèn)真做好分析，才能腳踏實(shí)地，做到不慌不亂。

8，虧損最小化，利潤(rùn)最大化：虧損部位要盡快終止，避免虧損越來越大。盈利部分能持多久就持多久，未發(fā)生趨勢(shì)反轉(zhuǎn)，不輕易平倉(cāng)，做到每次交易的利潤(rùn)最大化。獲利的部位要及時(shí)提損，切勿讓獲利單變虧損單。

9，避免主觀主義錯(cuò)誤：在判斷行情的時(shí)候，需要結(jié)合各個(gè)方面分析判斷，忌諱盲目死多或死空。主觀看多或看空的后果是，會(huì)令你的交易一錯(cuò)再錯(cuò)！

10，切忌經(jīng)驗(yàn)主義思想：在交易中，經(jīng)驗(yàn)至關(guān)重要，寶貴的經(jīng)驗(yàn)甚至就是成功的資本、財(cái)富的源泉。但是，市場(chǎng)沒有什么不可能發(fā)生的，當(dāng)行情的走勢(shì)超出了經(jīng)驗(yàn)的范圍，則必須考慮異常情況出現(xiàn)。此時(shí)最古老的法者就是止損，否則，當(dāng)經(jīng)驗(yàn)主義控制了個(gè)人的理智，交易者就進(jìn)入了一條不歸路！

11，善于等待機(jī)會(huì)：善獵者必定善于等待，好的獵手善于等待，在交易中同樣如此！有句俗話講：在金融投資市場(chǎng)，屁股決定財(cái)富，而不是腦袋。市場(chǎng)行情不是每時(shí)每刻我們都能把握的，因此在每次交易中一定要學(xué)會(huì)等待，爭(zhēng)取一發(fā)必中！

12，制定合理的目標(biāo)計(jì)劃：想一夜暴富的必定會(huì)血本無歸，想快速獲利的必定會(huì)暴露自己的弱點(diǎn)。交易的成功是長(zhǎng)久持續(xù)的過程，進(jìn)入市場(chǎng)之前為自己定個(gè)合理的目標(biāo)，避免期望過高，才不會(huì)失望，才不會(huì)有壓力。交易中才能一身輕松，無包袱放松交易！

13,了解自己，謙虛學(xué)習(xí)：資本投資市場(chǎng)是一個(gè)千軍萬(wàn)馬博弈的市場(chǎng)，是一個(gè)沒有硝煙的戰(zhàn)場(chǎng)。在進(jìn)入市場(chǎng)之前，首先得清楚的了解認(rèn)識(shí)自己，到底有多少本事在這個(gè)市場(chǎng)里搏殺！自負(fù)的人往往是吃虧最多的人。因此，時(shí)刻保持謙虛謹(jǐn)慎不斷的學(xué)習(xí)，是在這個(gè)市場(chǎng)生存的根本！

14，實(shí)戰(zhàn)操練中調(diào)整心態(tài)：新入市場(chǎng)的投資者以為做好了模擬交易，就能在市場(chǎng)中勇往直前，殊不知模擬操作沒有交易情緒，對(duì)心態(tài)根本不起任何作用。模擬交易只能用來熟悉交易規(guī)則以及方法技巧，真正的心態(tài)需要進(jìn)行實(shí)戰(zhàn)總結(jié)。投資者應(yīng)該在實(shí)盤交易中謹(jǐn)慎前行，切不可大意！

第二篇：微盤操作技巧

微盤操作技巧

對(duì)沖實(shí)戰(zhàn)策略

即同時(shí)建立買單和賣單，將損失或利潤(rùn)鎖定在一定的區(qū)間，不至于擴(kuò)大。一般不建議客戶采取鎖定虧損的對(duì)沖策略！實(shí)行鎖定虧損是微盤投資實(shí)戰(zhàn)中的下下策，尤其是在資金浮虧額度特別巨大的前提下，為保全客戶的最終利益才可采取此策略。鎖定利潤(rùn)的策略可以使用，但是對(duì)技術(shù)以及策略要求較高。

勿逆市操作

在一個(gè)上升浪中只可以做多，同樣在一個(gè)下降浪中只可以做空，甚至只要行情沒有出現(xiàn)大的反轉(zhuǎn)，切記勿逆勢(shì)操作！不要因一次幾元的回調(diào)而感到惋惜，只須在回調(diào)的支撐位上伏擊便可。

市場(chǎng)不會(huì)因人的意志為轉(zhuǎn)移，市場(chǎng)只會(huì)是按市場(chǎng)的規(guī)律延伸。

盈利實(shí)戰(zhàn)策略

見好就收，獲利平倉(cāng)，落袋為安。蠅頭小利都要賺，把握機(jī)會(huì)，就是把握賺錢的訣竅。不放過任何一個(gè)賺小錢的機(jī)會(huì)，積少成多！

對(duì)于不清晰的行情應(yīng)控制自己的貪欲，減少做單次數(shù)，并配合止損，以防萬(wàn)一。

制定合理的操作計(jì)劃

即合理的倉(cāng)位控制，一般保證1/3以下的倉(cāng)位，倉(cāng)位越低，抗風(fēng)險(xiǎn)能力越強(qiáng)，實(shí)際承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)越低。在操作之前根據(jù)資金量大小合理的訂制資金運(yùn)作的比例，為失誤操作造成的損失留下回旋的空間和機(jī)會(huì)。

保證資金充足

帳戶金額越少，投資風(fēng)險(xiǎn)越大。資金越充足，投資者才越可能有機(jī)會(huì)繼續(xù)操作進(jìn)而獲得更多盈利的機(jī)會(huì)。

把握趨勢(shì)，更要把握買賣點(diǎn)位

國(guó)內(nèi)多數(shù)微盤投資者并非專業(yè)人士，很多人甚至連坐下來認(rèn)真研究市場(chǎng)的時(shí)間都不多，無法對(duì)微盤價(jià)格走勢(shì)有清楚的了解。

很多投資者在銀市投資進(jìn)行的多是短線交易，如果進(jìn)價(jià)較高，很可能就是買進(jìn)了處于波動(dòng)中心的價(jià)格，缺乏經(jīng)驗(yàn)和有效分析工具的我們將會(huì)面臨心情忐忑的被動(dòng)處境，即使買對(duì)了趨勢(shì)，也會(huì)因?yàn)槌敛蛔獠幻獬霈F(xiàn)屢買屢賠的尷尬局面。在下跌趨勢(shì)中銀價(jià)也是符合震蕩下行的規(guī)律，在低位買進(jìn)可以很容易地解套出局，甚至還可能頻頻獲利。實(shí)盤操作的短線交易經(jīng)常如此，買得對(duì)未必強(qiáng)過買得妙。追漲常常虧損，殺跌反而獲利。

從我個(gè)人做市場(chǎng)的觀點(diǎn)來看，在保證金交易規(guī)則下面，做跌單比做漲單更容易獲利。

止盈止損，兩者不可忽視

要記住市場(chǎng)通則：虧損部位要盡快終止，獲利部位能持有多久就放多久。另一重要守則是不要讓虧損發(fā)生在原已獲利的部位上，面對(duì)市場(chǎng)突如其來的反轉(zhuǎn)走勢(shì)，與其平倉(cāng)于沒有獲利的情形也不要讓原已獲利的倉(cāng)位變成虧損的情形。

具體做法是隨著九牛微盤價(jià)格的上揚(yáng)（下降）逐步提高（降低）你的止損（贏）位置，不要自廂情愿地認(rèn)為會(huì)無限的漲下去，堅(jiān)決不要把已經(jīng)獲利的單子做成虧損。

不可盲目跟從，不可心存幻想

市場(chǎng)不存在神，任何人、任何機(jī)構(gòu)都有發(fā)生錯(cuò)誤的時(shí)候。而一些微盤投資者自己不做分析判斷，對(duì)他人的建議言聽計(jì)從，自己只是一個(gè)傀儡。

真正的投資者在聽取建議時(shí)應(yīng)該多問幾個(gè)為什么，以了解建議者的想法、思路和理由，開拓自己的思路，提高自己的水平。尤其當(dāng)與自己的判斷不一致時(shí)，更要全面考慮。

勿貪心，見好就收

微盤投資者最大的敵人是自己。

貪婪、急燥、失控的情緒，沒有防備心、過度自我等，很容易讓微盤投資者忽略市場(chǎng)走勢(shì)而導(dǎo)致錯(cuò)誤的投資決定。不要單純?yōu)榱撕芫脹]有進(jìn)場(chǎng)投資或是無聊而進(jìn)行投資，即使你在2-3天內(nèi)僅開立一個(gè)倉(cāng)位，但是這筆投資獲利了1000到3000也表示你的決策是正確的，并無任何不妥。

面對(duì)虧損的情形，切記不要急于開立反向的新倉(cāng)位欲圖翻身，這往往只會(huì)使情況變的更糟。不要跟市場(chǎng)變化玩猜一猜的游戲，錯(cuò)失投資機(jī)會(huì)，總比產(chǎn)生虧損來的好。

堅(jiān)決果斷，徹底執(zhí)行投資策略

微盤投資的致命性錯(cuò)誤就是“猶豫不決”和“貪”。市場(chǎng)變化是無情的，不會(huì)因?yàn)槿魏稳说陌V心等待而回轉(zhuǎn)行情。當(dāng)損失超過50%或更多時(shí)，最終投資人將會(huì)被迫平倉(cāng)，甚至3倍以至于爆倉(cāng)，投資人不只損失了金錢也損失了魄力，還會(huì)因此失去交易的信心。

所以，為了避免這個(gè)致命性錯(cuò)誤的產(chǎn)生，必需記住一個(gè)簡(jiǎn)單的規(guī)則-不要讓風(fēng)險(xiǎn)超過原已設(shè)定的可容忍范圍，一旦損失已至原設(shè)定的限度，不要猶豫，立即平倉(cāng)。

嚴(yán)格止損，降低風(fēng)險(xiǎn)

在做九牛微盤投資的時(shí)候，應(yīng)確立可容忍的虧損范圍，善用止損投資，才能不出現(xiàn)巨額虧損。虧損范圍依帳戶資金情形，最好設(shè)定在帳戶總額的3-10%，當(dāng)虧損金額已達(dá)你的容忍限度，應(yīng)立即平倉(cāng)，即使5分鐘后行情真的回轉(zhuǎn)，不要惋惜，因?yàn)槟阋殉バ星槔^續(xù)轉(zhuǎn)壞，損失無限擴(kuò)大的風(fēng)險(xiǎn)。

微盤投資者必須擬定投資策略，讓自己控制投資，而不是讓投資控制了自己。

第三篇：微盤銷售

什么是微盤： 微盤是依托微信，結(jié)合移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的便利性研發(fā)出的來的一款微型的理財(cái)平臺(tái)。交易機(jī)制：雙向交易機(jī)制，可以做多、做空，漲跌都能賺錢

微盤就是在微信上面玩的小型投資，重點(diǎn)是在學(xué)習(xí)過程中賺錢，也不需要APP，只需要掃碼注冊(cè)就可以玩，免費(fèi)注冊(cè)，1000元起投。盈虧情況，關(guān)鍵就要看你的學(xué)習(xí)程度，收益是銀行的50-300倍。而且這個(gè)主要是長(zhǎng)期的收益計(jì)劃，我們有免費(fèi)指導(dǎo)群以及指導(dǎo)老師，經(jīng)驗(yàn)分享，實(shí)時(shí)掌握，為你的投資保駕護(hù)航

有微信就可以操作，買漲或買跌，只有兩個(gè)方向，買進(jìn)叫建倉(cāng)，賣出叫平倉(cāng) 投多少： 最低1000元就可以玩（微信支付）。通過買賣價(jià)格的差價(jià)獲利

以學(xué)習(xí)體驗(yàn)注冊(cè)是免費(fèi)的，資金沒有門檻，你注冊(cè)體驗(yàn)一下又何妨呢？少抽包把煙、少喝次酒就一種理財(cái)方式，對(duì)你沒什么壞處

資金你放心，賬戶是你個(gè)人的網(wǎng)絡(luò)賬戶。資金是第三方存管，是不存在安全問題的。微信也不會(huì)傻到和騙子合作，砸自己的招牌吧。你說呢？

這么賺錢你自己怎么不做。

平臺(tái)對(duì)我們有監(jiān)控，我們分析師及助理均是不允許自己操作的。因?yàn)樽约翰僮骱缶蜁?huì)帶上主觀情緒，產(chǎn)生主觀情緒以后不能客觀給投資者做出行情分析。及時(shí)為投資者把控風(fēng)險(xiǎn)。這樣也沒有沒有我們存在的價(jià)值了。我有技術(shù)在手，要操作還怕沒有機(jī)會(huì)嗎？當(dāng)然也有很多親戚朋友在跟上操作的

那你保證我賺錢嗎？你能保證我就跟你做。

投資都是有風(fēng)險(xiǎn)的，誰(shuí)也不能保證絕對(duì)的收益，我們做的就是為客戶把控風(fēng)險(xiǎn)，幫助投資者收益最大化。我們沒有100%的做單準(zhǔn)確率，也沒有零風(fēng)險(xiǎn)的投資規(guī)劃，但我們有最穩(wěn)健的獲利方法。我們不求一天翻倉(cāng)，更不求一夜暴富。只求穩(wěn)健獲利，落袋為安。每次我們做單都是算好盈虧比，只要你嚴(yán)格按照我們的操作建議，合理的操作，保持良好的心態(tài)，整體實(shí)現(xiàn)盈利不是什么難事。

第四篇：踩盤技巧總結(jié)匯總

關(guān)于踩盤

討論背景

最近公司的踩盤活動(dòng)較多，發(fā)現(xiàn)在踩盤過程中有很多信息是可以不用去現(xiàn)場(chǎng)就可以查到的，有些信息到了現(xiàn)場(chǎng)還是得不到。于是腦袋里出現(xiàn)了一些問題——踩盤的目的是什么？主要調(diào)查哪些信息？踩盤的方法及注意細(xì)節(jié)等。

看了很多解疑的資料，結(jié)合自己一些踩盤的感受，寫了這篇文章，目的主要是為了把自己對(duì)踩盤的認(rèn)識(shí)和以后該注意的地方羅列起來，以便在以后的踩盤中能有更大收獲。

一、對(duì)于踩盤的認(rèn)識(shí)

1、踩盤在市場(chǎng)調(diào)研中的地位

當(dāng)今競(jìng)爭(zhēng)激烈的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，市場(chǎng)調(diào)研的作用越來越大，是決策的重要甚至唯一依據(jù)，“沒有調(diào)查就沒有發(fā)言權(quán)”。在國(guó)外的一些成功企業(yè)里，用于前期市場(chǎng)調(diào)研的資金已經(jīng)超過了研發(fā)的費(fèi)用。在資金量很大的房地產(chǎn)行業(yè)中，市場(chǎng)調(diào)研的作用更是不可忽視。

在我看來，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研中的前段資料、數(shù)據(jù)信息的搜集調(diào)查的難度不亞于后面的分析研究部分。而調(diào)查的數(shù)據(jù)信息中，一手信息往往比二手信息更真實(shí)可靠，更具有說服力，但調(diào)查的難度也較大，尤其是客戶需求調(diào)查。踩盤屬于一手信息的重要搜集途徑，是非常重要的。

2、踩盤是為了解哪些信息

很多人可能和我有一樣的疑問——我們要知道的東西好象大部分可以直接通過網(wǎng)絡(luò)和電話解決，去踩盤不是浪費(fèi)時(shí)間嗎？這個(gè)問題長(zhǎng)期捆饒著我，總覺得踩盤好象沒多大作用，很浪費(fèi)時(shí)間，因?yàn)橐呀?jīng)有很多渠道了解很詳細(xì)的樓盤信息了：

基本技術(shù)指標(biāo)——各大房產(chǎn)網(wǎng)和項(xiàng)目網(wǎng)站 項(xiàng)目規(guī)劃——到銷售中心看沙盤或者樓盤自己的網(wǎng)站

推盤節(jié)奏——項(xiàng)目動(dòng)態(tài)監(jiān)控

戶型配比——市場(chǎng)信息網(wǎng)，自己打開樓盤表數(shù)（有點(diǎn)煩瑣）

銷售率——網(wǎng)上備案都能查到（用已售量除總供應(yīng)量）

購(gòu)房者對(duì)樓盤的評(píng)價(jià)——業(yè)主論壇

到底還有哪些信息需要踩盤來了解，我通過查閱一些資料，看了很多帖子，基本上搞清楚踩盤到底有什么作用了：（1）對(duì)項(xiàng)目以及周邊的經(jīng)濟(jì)、區(qū)位、人文、自然環(huán)境有個(gè)直觀的感受；

（2）可以了解一些項(xiàng)目的細(xì)節(jié)，比如銷售人員的素質(zhì)、銷售案場(chǎng)的包裝以及樣板間等一些營(yíng)銷方面的感受。還有工程進(jìn)度、建筑及園林風(fēng)格、商業(yè)部分、內(nèi)部配套等一些產(chǎn)品細(xì)節(jié)的認(rèn)知。

（3）可以調(diào)查到一些網(wǎng)上無法查到的數(shù)據(jù)信息，比如客戶調(diào)查，細(xì)致價(jià)格、停車調(diào)查、入住情況調(diào)查、真實(shí)銷售情況調(diào)查等。

關(guān)于這些信息的搜集方式在下文中會(huì)詳細(xì)講解。

二、踩盤信息搜集方法

1、對(duì)各種環(huán)境的感性認(rèn)識(shí)

踩盤不能只在售樓部和項(xiàng)目里面打轉(zhuǎn)，關(guān)鍵是感受到一些數(shù)據(jù)不能表達(dá)的東西。這就需要你不僅僅只局限于在售樓部和售樓員交談，你還要到項(xiàng)目周邊走一走，看一看，體會(huì)一下氛圍。

“衣食住行”與大家的生活密切相關(guān)，一個(gè)區(qū)域，各個(gè)階層、年齡、文化的人對(duì)樓市的看法都不一樣，所以一定要注意關(guān)注一些關(guān)系到生活方面的東西，比如經(jīng)濟(jì)、文化、真實(shí)交通、目前配套、居住氛圍等。

2、對(duì)營(yíng)銷方面的感受

對(duì)于在售樓盤來說，有關(guān)它的營(yíng)銷方面的信息也是很重要的，比如銷售人員的素質(zhì)、銷售案場(chǎng)的包裝、樣板間的設(shè)置等。這些方面主要通過觀察和交談來了解，必要時(shí)要仔細(xì)拍幾張照片。

3、對(duì)產(chǎn)品細(xì)節(jié)的關(guān)注

產(chǎn)品細(xì)節(jié)方面包括工程進(jìn)度、建筑及園林風(fēng)格、商業(yè)部分、內(nèi)部配套等，這就需要你想辦法到小區(qū)內(nèi)部去對(duì)這些有關(guān)產(chǎn)品觀察和感受，注意和其它同區(qū)域樓盤作個(gè)對(duì)比，必要時(shí)候也要拍照。

4、客戶需求調(diào)查

客戶調(diào)查在市場(chǎng)調(diào)查中本來就是難度最大的一項(xiàng)內(nèi)容，踩盤中的客戶調(diào)查只是龐大的客戶研究中很小的一部分。

踩盤中的客戶調(diào)查往往不可能得到具體數(shù)字，更多偏向感性的認(rèn)知?；旧隙际峭ㄟ^在現(xiàn)場(chǎng)觀察，和來訪客戶交談來了解?？匆粋€(gè)項(xiàng)目當(dāng)時(shí)的銷售熱度，我們可以在銷售中心外面呆上一段時(shí)間，觀察在一定時(shí)段內(nèi)來訪客戶。要了解客戶群層次，可以間接問一下售樓員（如這里買房的都是什么人??？素質(zhì)不會(huì)太差吧等），或者直接找?guī)捉M客戶，通過和他們交談來感受。

5、細(xì)致價(jià)格情況調(diào)查

均價(jià)很容易了解，通過裝客戶打電話一般都能知道，但是要了解一些細(xì)致的價(jià)格情況如樓層差價(jià)，景觀差價(jià)，價(jià)格走勢(shì)的話就需要用一些技巧了：

樓層差價(jià)：通過詢問相鄰樓層同一方向的兩套房子，再相減基本上就可以認(rèn)為是樓層的差價(jià)概數(shù)了。

景觀差價(jià)：同上，就是把同一樓層不同方向的幾套價(jià)格都問一遍。

價(jià)格走勢(shì)：盯準(zhǔn)相同樓層的相似單元銷售價(jià)格，不同時(shí)期價(jià)格相減一般就是價(jià)格漲幅了。

6、真實(shí)銷售情況調(diào)查

最難的一部分，有些甚至售樓人員都不知道（銷售主管可能才知道）。這一部分內(nèi)容靠詢問售樓人員得出數(shù)據(jù)一般都是假的。一般采用的推理法，根據(jù)已售完樓盤的銷售周期來反推調(diào)查項(xiàng)目，但這樣得出數(shù)據(jù)不太可靠。所以最好是把銷控表拍下來，這就看你的拍照設(shè)備是不是很隱蔽了。

7、空置率調(diào)查

問保安，查看小區(qū)貼出來水電繳費(fèi)表，凡是沒有電費(fèi)的都是空置，實(shí)在不行就只好一家一家走了，看裝修情況和有無生活痕（如有無空調(diào)和晾曬衣服等）跡來判斷，然后大概估算入住比例。

三、踩盤時(shí)需注意的方面

1、明確人員、主要目的和最佳時(shí)間

地產(chǎn)圈里踩盤最多的可能就是研究部/市場(chǎng)部的人，其它的諸如策劃部、銷售部等人則相對(duì)較少，也就說目的決定踩盤人的人選，不可把全部的工作都委托給市調(diào)組成員。

很多時(shí)候市調(diào)的人對(duì)踩盤的主要目的很迷茫，不知道以什么為重點(diǎn)。如有些資料完全可以不通過售樓處獲得。要是僅僅是為了收集樓盤建設(shè)數(shù)據(jù)和查看工程進(jìn)度去的，你只需要索要資料和去工地實(shí)際的轉(zhuǎn)一圈既可以。如果要了解售樓的進(jìn)度以及售樓部人員的素質(zhì)，那就應(yīng)該和售樓人員進(jìn)行交流。

不要選擇這幾個(gè)時(shí)段：一是上午9點(diǎn)以前不要去,因?yàn)榇藭r(shí)大多很多銷售人員要打掃衛(wèi)生和開每天的清晨例會(huì)；二是中午午休和就餐的時(shí)間不要去，這個(gè)時(shí)間段銷售人員最疲憊狀態(tài)全無；三是下午5：30點(diǎn)以后不要去，這個(gè)時(shí)間段銷售要么填寫當(dāng)天各種的分析報(bào)表，要么這時(shí)就要開始培訓(xùn)或者開每天情況分析例會(huì)。還有最好不耽誤銷售人員接客戶的機(jī)會(huì)?？傊獙W(xué)會(huì)換位思考，不要給人家找麻煩。

2、確定踩盤身份 踩盤時(shí)候的身份不同，往往了解的信息也有所不同，首先先弄清楚是要假扮客戶還是直接標(biāo)明同行的身份。

一般來說假扮客戶最好是一男一女扮情侶或者“夫妻”，這樣二人顯得比較像買房子的，還可以相互配合。在去先產(chǎn)個(gè)之前最好能先打個(gè)電話定位一個(gè)銷售人員，到現(xiàn)場(chǎng)直接找他，這樣效果不錯(cuò)。如果你要調(diào)研高檔樓盤盡量不要做公交車去，也不要穿著幾十元的廉價(jià)服裝，最好公司派專職司機(jī)拉市調(diào)人員去踩盤。如此不一而足，說道底就是你盡量把自己和你要去踩盤的客戶身份特征、消費(fèi)習(xí)慣、言談舉止相吻合。

如果是直接說自己是踩盤的，在房地產(chǎn)發(fā)展比較成熟的區(qū)域大多情況下還是能被接受的，但在房地產(chǎn)發(fā)展欠發(fā)達(dá)地區(qū)，可就不怎么有效了。怎么樣才能讓對(duì)方甘心把信息告訴你呢？首先讓對(duì)方知道你的價(jià)值，價(jià)值就在于你掌握了一個(gè)城市的樓盤信息！要好好的利用這一點(diǎn)，所以從某種意義上來說你是去換資料，而不是去要資料。如果你具備分析能力，在談話中對(duì)其市場(chǎng)體現(xiàn)出你專業(yè)的一面，你很有可能成為銷售人員的朋友。經(jīng)常保持聯(lián)系可以讓你在以后的市調(diào)中阻力更小。

3、準(zhǔn)備好踩盤設(shè)備和交通工具 為了獲得足夠份量的信息，市調(diào)人員需要進(jìn)行了全方位的武裝，為了防止和銷售人員經(jīng)過長(zhǎng)時(shí)間的交流后無法記住全部的信息，可能要配備微型錄音筆；為了便于存儲(chǔ)有價(jià)值的圖片資料和不能筆錄的資料，就配備了帶有大容量攝像功能的手機(jī)（如果要記錄樓盤的工地現(xiàn)場(chǎng)狀況和樓盤實(shí)景，可以攜帶微型數(shù)碼相機(jī)，記住是微型的不是大型的數(shù)碼相機(jī)）；為了便于攜帶很多資料一定要帶個(gè)可以把你要收集的資料全放進(jìn)去的手提袋或者夾包，切不可拿著很多的樓書四處“亂竄”。

不要認(rèn)為踩盤是個(gè)很煩瑣很沒意義的工作，也不要覺得踩盤調(diào)查不到什么東西也學(xué)不到什么東西。其實(shí)踩盤也是個(gè)很有技術(shù)含量的工作，正真把踩盤做好了對(duì)自己的幫助還是很大的：

1、得到的信息含金量較高；

2、對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)更加敏銳；

3、可以建立行業(yè)內(nèi)的關(guān)系網(wǎng)，關(guān)系的作用在這里就不必多做說明。

踩盤技巧

剛剛?cè)胄蟹康禺a(chǎn)，踩盤是必不可少的！我總是直接去售樓處，報(bào)出自己是哪個(gè)樓盤的，然后說明來意，但是往往遇到的情況都是人家一看你不是來買房的，就隨便給份資料各忙各的去了．今天公司培訓(xùn)踩盤技巧，聽了受益許多，拿出來大家一起分享哈！

第一，在踩盤之前可以從網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、宣傳單、電話等途徑初步了解項(xiàng)目的一些情況。一般會(huì)了解到項(xiàng)目開盤時(shí)間、戶型、面積以及一些賣點(diǎn)之類的基本信息。

第二，提前打個(gè)電話預(yù)約一下，留下置業(yè)顧問的姓名，這樣可以增加可信度，簡(jiǎn)單詢問以后就可以過去看房了，這一通電話可以獲取一些價(jià)格方面的信息，比如均價(jià)、最低價(jià)或者某個(gè)樓層的具體價(jià)格之類的。

第三，在約定的時(shí)間之前到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)觀察一段時(shí)間，一般售樓處都會(huì)設(shè)在現(xiàn)場(chǎng)，看看工程進(jìn)度和現(xiàn)場(chǎng)的情況，通過一段時(shí)間對(duì)售樓處客戶量的觀察進(jìn)行銷售狀況分析。

第四，走進(jìn)售樓處，直接要求該位置業(yè)顧問接待，這樣就可以直接切入主題，不會(huì)被懷疑。當(dāng)然了，事先要想好自己的職業(yè)、收入之類的，最好是說一家自己比較熟悉的公司和行業(yè)，以增加可信度。

第五，在現(xiàn)場(chǎng)問的不能太多，看好價(jià)格、樓層、戶型、面積以后，立刻要求去看房，要對(duì)房子更感興趣一些才行，在看房的路上以及看房的過程中穿插問一些其他的問題，當(dāng)然不要問的太專業(yè)，要引導(dǎo)置業(yè)顧問講。

第一部分：踩盤者的潛規(guī)則

1、到售樓處踩盤就是為了搜集情報(bào)和增長(zhǎng)見識(shí)和做到“知彼知己，百戰(zhàn)不殆”

我想很多人都有踩盤的經(jīng)歷，踩盤是良心和自尊心雙重考驗(yàn)的事情，每次踩盤感受可能都不同，同行去看同行的盤子，說白了就是為了搜集情報(bào)和增長(zhǎng)見識(shí)。但是被搜集的人就說了，我憑什么讓你知道我的方法或者手段（雖然這些東西沒有多少創(chuàng)新，但是還是人家的勞動(dòng)成果），這種想法也是無可厚非的。但是行業(yè)要發(fā)展，個(gè)人要進(jìn)步，沒有交流怎么辦，我想去踩盤也是一種交流。作為地產(chǎn)策劃人，跑盤是必修課，尤其是有規(guī)模實(shí)力的地產(chǎn)中介公司對(duì)此要求尤為嚴(yán)格。代理公司到異地代理項(xiàng)目，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人都會(huì)和銷售人員一起踩盤，其實(shí)在前期作業(yè)的時(shí)候該得到的各個(gè)樓盤情況大都掌握，為什么還還要踩呢？原因無他，只是想了解各樓盤的銷售實(shí)力。同時(shí)也想讓我的銷售人員向同行學(xué)習(xí)，所謂“耳聽為虛，眼見為實(shí)”。不了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的市場(chǎng)定位、產(chǎn)品特色、促銷手段、價(jià)格定位又如何能夠讓自己的產(chǎn)品比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手更吸引消費(fèi)者。

2、明確踩盤人、踩盤方向和踩盤的最佳時(shí)間

地產(chǎn)圈里踩盤最多的可能就是市調(diào)部/市場(chǎng)部的人，其它的諸如策劃部、銷售部、公司老總等人則相對(duì)較少，也就說目的決定踩盤人的人選，不可把全部的工作都委托給市調(diào)組成員。

很多時(shí)候市調(diào)的人對(duì)踩盤的方向很迷茫，有些資料完全可以不通過售樓處獲得。要是僅僅是為了收集樓盤建設(shè)數(shù)據(jù)和查看工程進(jìn)度去的，你只需要索要資料和去工地實(shí)際的轉(zhuǎn)一圈既可以。如果要了解售樓的進(jìn)度以及售樓部人員的素質(zhì)，那就應(yīng)該和售樓人員進(jìn)行交流，當(dāng)然這種交流可以是公開的，也可以是隱蔽的，這里有兩個(gè)原則，一是根據(jù)情況選擇公開和隱蔽；另一個(gè)就是需要個(gè)人素質(zhì)在起作用，不要刺探一些不應(yīng)問得問題，僅問常規(guī)性的問題，信息變成情報(bào)不是在收集階段，而應(yīng)是在大量信息被整理、分析之后得出。

到售樓處有幾個(gè)時(shí)間段要避開：一是上午9點(diǎn)以前不要去,因?yàn)榇藭r(shí)大多很多銷售人員要打掃衛(wèi)生和開每天的清晨例會(huì)；二是中午午休和就餐的時(shí)間不要去，這個(gè)時(shí)間段銷售人員最疲憊狀態(tài)全無，此時(shí)去無異于找臉色看；三是下午5：30點(diǎn)以后不要去，這個(gè)時(shí)間段銷售要么填寫當(dāng)天各種的分析報(bào)表，要么這時(shí)就要開始培訓(xùn)或者開每天情況分析例會(huì)。只要避開上述三個(gè)時(shí)間段，在銷售人員清閑的時(shí)間,不和人家接待客戶的主要時(shí)間沖突的情況下,你就會(huì)了解很多情況。

3、以什么的身份和借口交談會(huì)最佳？

明著去或暗著來結(jié)果會(huì)是什么？表不表明身份其實(shí)它涉及行業(yè)銷售水準(zhǔn)，個(gè)人心態(tài)和處世態(tài)度，以及個(gè)人修養(yǎng)，真正需要的資料不會(huì)輕而易舉得到的，要靠經(jīng)驗(yàn)去估，去觀察． 3.1、假扮客戶

踩盤人假扮客戶大都出于這樣一種假設(shè)：“我把自己當(dāng)成一個(gè)準(zhǔn)客戶，即使接待員看出你是踩盤的，只要你不說，他總是會(huì)抱有一絲的幻想，你表明了身份，他就什么幻想也沒了！”其實(shí)搞的大家都跟FBI是的很可悲，這樣做通常傷害最大的是銷售人員，大家都知道實(shí)行傭金制的公司一般實(shí)行的是輪流接待客戶制，一輪過當(dāng)天可能就再也沒有機(jī)會(huì)接待客戶了。一般來說假扮客戶最好是一男一女扮情侶或者“夫妻”，這樣二人既可以相互配合又能夠不引起很多事故。3.2、直接標(biāo)明同行的身份

一般情況下我們明示身份，在深圳等房地產(chǎn)發(fā)展比較成熟的區(qū)域大多情況下還是能得到優(yōu)待的，同行之間的理解和幫助多過了猜疑和不滿，但是總有那么幾次意外；而在房地產(chǎn)發(fā)展欠發(fā)達(dá)地區(qū)，多數(shù)跑盤人都會(huì)有不被同行善待的記憶。當(dāng)然了亮身份也有例外情況比如：你在被踩盤的項(xiàng)目有熟人，又不便于打招呼，你就可以找個(gè)借口以閑聊或?qū)W習(xí)的口吻了解情況（比如我認(rèn)識(shí)某代理公司的老總，因?yàn)槟呈滦枰狡漤?xiàng)目踩盤，對(duì)于這種小事其實(shí)時(shí)沒有必要和老總打招呼的，因此就可以用閑聊的方式去獲得一些資料）。另外一種情況就是你是管理層的或者決策層的，你可以直接找被踩盤的案場(chǎng)銷售經(jīng)理，講明來意。同行進(jìn)行信息溝通，你需要信息時(shí)也可找我，做到雙贏，皆大歡喜。沒有永遠(yuǎn)的敵人，只有永遠(yuǎn)的利益。

通常在你表明了身份之后會(huì)有兩種情況，一是銷售人員把你當(dāng)成“準(zhǔn)客戶”接待，二是消極接待甚至拒絕接待。當(dāng)銷售人員把你當(dāng)作“準(zhǔn)客戶“接待我就不多講了，這里主要講一下被踩的樓盤銷售人員消極接待甚至拒絕接待的情況。一般銷售人員會(huì)說：“這不太好說，這不方便說，那個(gè)保密”，非常讓人真生氣，（心理暗想：“非要裝做買房的顧客，把你騙來騙去，浪費(fèi)你的感情才高興！我既然來踩盤，那就說明這是個(gè)任務(wù)，是任務(wù)就必須完成！”），因此踩盤人死纏爛打也是無奈之舉，某公司的一位副總在談這件事的時(shí)候說，我在如果想要在那個(gè)售樓部拍一個(gè)東西，我會(huì)天天去，第一次不行我再去，第二次不行，我還去，.直到拍到為止，他們要忙著賣樓，我就不信會(huì)有人整天“陪著我”！在這種情況下不排除銷售人員有內(nèi)部規(guī)定，我想最根本的就是踩盤人和她沒有直接的利益關(guān)系，當(dāng)然也不排除踩盤的也太多了的情況。3.3、踩盤一定要準(zhǔn)備好相應(yīng)的設(shè)備和交通工具

很多管理層已經(jīng)認(rèn)識(shí)到了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手信息對(duì)自己項(xiàng)目的重要性，因此為了獲得足夠份量的信息，對(duì)市調(diào)人員進(jìn)行了全方位的武裝，為了防止和銷售人員經(jīng)過長(zhǎng)時(shí)間的交流后無法記住全部的信息，就配備微型錄音筆；為了便于存儲(chǔ)有價(jià)值的圖片資料和不能筆錄的資料，就配備了帶有大容量攝像功能的手機(jī)（如果要記錄樓盤的工地現(xiàn)場(chǎng)狀況和樓盤實(shí)景，可以攜帶微型數(shù)碼相機(jī)，記住是微型的不是大型的數(shù)碼相機(jī)）；為了便于攜帶很多資料一定要帶個(gè)可以把你要收集的資料全放進(jìn)去的手提袋或者夾包，切不可拿著很多的樓書四處“亂竄”；如果你要調(diào)研高檔樓盤盡量不要做公交車去，也不要穿著幾十元的廉價(jià)服裝，最好公司派專職司機(jī)拉市調(diào)人員去踩盤。如此不一而足，說道底就是你盡量把自己和你要去踩盤的客戶身份特征、消費(fèi)習(xí)慣、言談舉止相吻合。

4、踩盤一定要端正心態(tài)

房地產(chǎn)行業(yè)特殊原因致使諸多邊緣從業(yè)人過于感性與自我，要求都能“不以物喜，不以己悲”實(shí)在太難，多換位多包容，一定會(huì)有意想不到的回報(bào)，古人云“退一步海闊天空！”要相信信念的力量，不要還沒踩盤之前，就幻想著銷售人員的冷眼或態(tài)度的惡劣，那樣得到的結(jié)果往往是你相信的結(jié)果，在做每件事情的時(shí)候，如果你能換個(gè)角度，朝好的方向去想，所得到的結(jié)果往往事倍功半，有的時(shí)候去某個(gè)項(xiàng)目踩盤會(huì)發(fā)現(xiàn)其它公司的踩盤者也在，都認(rèn)識(shí)發(fā)生碰車狀況，弄的踩盤的都很不好意思，想想售樓中心的銷售人員一天得接待多少我們這樣的啊，再不善待同行，可說不過去了。第二部分：售樓處銷售人員的行為準(zhǔn)則

1、銷售人員的要有“善待同行的理念”

1.1、多個(gè)朋友多條路，本是同根生，相煎何太急。

就一個(gè)城市而言，地產(chǎn)人的圈子實(shí)在不大，大家都是打工一族，四處漂著總存在更換公司的可能，若在踩盤過程中能結(jié)識(shí)新的朋友，何嘗不是個(gè)人社會(huì)專業(yè)資源的延展?，F(xiàn)在得市場(chǎng)信息是流通網(wǎng)絡(luò)，不從這里得到，也會(huì)從別得地方得到，用遮掩不友善得態(tài)度對(duì)待對(duì)方，結(jié)果只能使自己職業(yè)生涯道路越走越狹隘！何況在成熟的市場(chǎng)上，根本就沒有什么秘密可言很多信息是公開的，就算你了解到，又能怎樣？人家先你一步，速度很重要。因此在崗前培訓(xùn)的時(shí)候管理層就要灌輸給銷售人員“損人不利己的事最好別干”思想。1.2、接待踩盤者對(duì)銷售新手來說事個(gè)難得的鍛煉自己的機(jī)會(huì)。

專業(yè)的銷售人員并不怕競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手來踩盤,反而希望大家互相了解,進(jìn)行信息交流,因?yàn)閬聿缺P的人都是業(yè)內(nèi)人士，其實(shí)一個(gè)樓盤的好與壞，業(yè)內(nèi)人士的評(píng)價(jià)很重要。剛?cè)胄胁痪娩N售人員,應(yīng)該喜歡接待踩盤的才對(duì),因?yàn)槟銜?huì)覺得他們懂得多,問的也專業(yè),能讓你的能力很快的提高!通常來說作為一個(gè)新手,能把一個(gè)踩盤的應(yīng)付下來,就象征著你出師了!1.3、友好一些

對(duì)于踩盤者的熱情更可以反映出本樓盤的自信，我就是最好的！友好一些，可以為自己在業(yè)界樹立良好的口碑；友好一些，你可能獲得更多的客戶，因?yàn)橥幸惨I房，而且同行還是周邊人在賣房時(shí)的意見領(lǐng)袖；友好一些，你也許改天就可能被哪個(gè)老總高薪挖走；友好一些，市調(diào)人員也就是了解一些基本信息，可能還不比客戶問得多......1.4、被踩盤人員的感受和禮遇

看待事物的時(shí)候我們應(yīng)該多方面觀察，不能僅僅只看到事物的一種情況，我們大家都在呼吁踩盤時(shí)遇到尷尬的同時(shí)，也要換個(gè)角度站在銷售人員的處境去想想他們的難處，大家都能理解的一點(diǎn)是現(xiàn)在售樓部是輪換接客戶，接一個(gè)踩盤的，勢(shì)必會(huì)少接一個(gè)準(zhǔn)客戶，（當(dāng)然這種機(jī)會(huì)在售樓部基本上大家都均等的，今天你接一個(gè)踩盤的，明天就輪到我了）如果這個(gè)踩盤者能誠(chéng)實(shí)的說明來意，也就罷了，人心換人心，大家都干這一行，沒準(zhǔn)以后還能碰上，更何況房地產(chǎn)這個(gè)圈子很小，少了一個(gè)準(zhǔn)客戶，但是多了一個(gè)同行朋友，以后還可以互同有無，何樂而不為呢，大家心知肚明，能告訴客戶的也就能告訴你沒必要遮遮掩掩的，該亮出來的總歸要亮出來，最頭疼的是裝的又不象客戶，言談之中多有專業(yè)水準(zhǔn)，問是不是同行，還死不承認(rèn)的那種；他們往往在大多數(shù)情況下都會(huì)表現(xiàn)出一副高高在上、志高氣昂的表情，這就造成很多語(yǔ)言上發(fā)生了帶有侵犯、不尊重他人的現(xiàn)象，同時(shí)也可能會(huì)無意識(shí)的與自己所處項(xiàng)目進(jìn)行比較，在話語(yǔ)中會(huì)帶有歧視、輕視等感情色彩。你想誰(shuí)愿意面對(duì)一個(gè)不誠(chéng)懇的人，既然這樣銷售人員的態(tài)度也會(huì)變的，說白了要想騙取一個(gè)有經(jīng)驗(yàn)的銷售人員，要付出很大的代價(jià)，所以我們也要善待銷售人員的理念，他們也需要尊重與坦誠(chéng)。

2、銷售人員的接待方式方法

其實(shí)我遇到的好多銷售人員都說自己對(duì)同行比較友好的，大部分銷售經(jīng)理也要求這樣做，在不占用輪次的情況下，還是希望有更多的機(jī)會(huì)和同行溝通。但是需要在溝通過程還是保守必要一些商業(yè)秘密的比如樓盤的最終成交價(jià)格、最大的折扣幅度、銷控計(jì)劃、銷售率、客源構(gòu)成、將要實(shí)施的促銷活動(dòng)等等。

老生常談我想大家都會(huì)提醒你的，我只提醒一點(diǎn)我的經(jīng)驗(yàn)之談，跑盤去工地很重要，從銷售員嘴里說出來的信息不如自己去工地看到的實(shí)在：

1、先造哪里一般先開哪里

2、哪里在平整土地然后對(duì)照項(xiàng)目總平就可以判斷其年內(nèi)或者近期內(nèi)的潛在體量

3、小區(qū)的立面永遠(yuǎn)別相信透視圖和效果圖，到工地看了效果立馬出來了

4、工地上跑一圈如果你略懂一點(diǎn)工程就知道這開發(fā)商聘請(qǐng)的施工方工程管理和建筑施工質(zhì)量高下

5、如果有景觀樣板段或者情景體驗(yàn)區(qū)的工地那么拍點(diǎn)照片作為報(bào)告素材，以備將來之用

6、銷售員帶你去工地都是他們美化裝飾過的工地，自己跑你可以看到很多此外的真實(shí)的東西

7、判斷開發(fā)商資金實(shí)力，以便判斷競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案是否會(huì)甩賣賤賣

最后也是最重要的一點(diǎn)，由于偷跑去工地時(shí)我常常翻墻或者涉水，所以尤其要注意安全，最好有條件的話帶個(gè)安全帽，沒有去腳手架的工地樓棟不要靠近也不要進(jìn)入為妙。畢竟賺錢再多沒命花就杯具了。

第五篇：滯銷盤價(jià)值引導(dǎo)思路

“稻草”還是“金條”?-水云居國(guó)際城價(jià)值大點(diǎn)評(píng)

水云居國(guó)際城（以下簡(jiǎn)稱水云），位于固始縣城蓼北路東，七一大橋北，和沙河鎮(zhèn)隔河相望，水云總建筑面積22萬(wàn)平方米，綠化率40％，規(guī)劃有規(guī)模宏大的社區(qū)景觀，大超市、酒店、小學(xué)等設(shè)施，目前周邊現(xiàn)有的設(shè)施為小學(xué)一所、幼兒園一所，即將投入使用的設(shè)施有和家菜市場(chǎng)和冷庫(kù)，離固始縣一中1.6公里，離縣人民醫(yī)院2.3公里，和它們同在蓼北路上，這樣的距離，在固始來說算是不遠(yuǎn)不近。

從現(xiàn)狀看，水云不足的地方主要在于其工程進(jìn)度慢，所在的蓼北路東段還需要進(jìn)一步的發(fā)展。造成這一不足的原因主要有兩方面：一是前期拆遷進(jìn)度滯后導(dǎo)致前期工程進(jìn)展緩慢，從而使得小區(qū)一期整體遲遲不能完全成型，也在一定程度上影響了購(gòu)房者的最終購(gòu)買決心；二是小史河橋改造遲遲未能完成，嚴(yán)重影響了小史河橋橋東地區(qū)整體的商業(yè)和居住價(jià)值。值得關(guān)注的是，這兩條影響水云的不足即將得到根本性的改善。

從現(xiàn)狀看，水云讓人比較滿意的地方主要也有兩條。一是建筑質(zhì)量不錯(cuò)，上門咨詢的人看過房子以后都對(duì)質(zhì)量感到滿意；二是戶型設(shè)計(jì)的不錯(cuò)，大氣方正，實(shí)用面積大，采光通風(fēng)效果好。

應(yīng)該來說，水云的現(xiàn)狀是優(yōu)劣各半的，這一點(diǎn)誰(shuí)也不能否認(rèn)，但是不能因此否認(rèn)水云的整體價(jià)值。有人說，固始城區(qū)規(guī)劃是向南、向西，這一點(diǎn)是沒有錯(cuò)，但是我們注意到，固始一大半人口是居住在縣城以東，固始的發(fā)展絕對(duì)離不開縣域東部地區(qū)的發(fā)展，因此說發(fā)展固始就必須發(fā)展城東，這是個(gè)無須爭(zhēng)議的話題。

從水云外部規(guī)劃的角度看未來，已經(jīng)納入規(guī)劃的史河景觀帶和水云緊密相連，建好以后入住水云的居民將會(huì)有一個(gè)比秀水公園更好的休閑、健身場(chǎng)所，每天出門便可以踏進(jìn)史河濱河景觀中，走在河邊，感受景觀所帶來的舒適。

從水云內(nèi)部規(guī)劃的角度來看，水云綠化率為40％，規(guī)劃有大型的景觀廣場(chǎng)和從組團(tuán)到宅間的連綿景觀，應(yīng)該說，小區(qū)整體交付后，從環(huán)境來看，將會(huì)是全固始最適合居住的地方之一，也許到那時(shí)只有日出東方可堪與水云比較居住環(huán)境，其他都不在話下。

從生活配套來看，水云將配套輻射整個(gè)固始東部地區(qū)的幾千平米大型超市一座，這將會(huì)迅速帶動(dòng)水云周邊商氣和人氣的積聚，再加上配套的酒店、學(xué)校和旁邊的幼兒園、菜場(chǎng)等設(shè)施，可以這么說，從發(fā)展的角度來看，水云何嘗不是讓城東成為固始縣第二商業(yè)中心的排頭兵呢？

一個(gè)城市的居住發(fā)展有幾大階段：第一階段，是純中心論，這時(shí)候選擇的標(biāo)準(zhǔn)是唯一的，只要是中心就行，那怕再臟、再亂，再吵鬧、再?zèng)]有景觀、戶型再差；第二階段，方便生活論，在方便生活的前提下，開始注重景觀、戶型，開始需要比較安靜的生活空間；第三階段，唯環(huán)境論，即選擇居所時(shí)最重要的考量因素就是環(huán)境，這時(shí)候很多人出行有私家車，只要環(huán)境好，就是再遠(yuǎn)也沒關(guān)系。從固始的樓市看，市場(chǎng)需求已經(jīng)到了第一階段的尾聲，正在邁向第二階段，而這也是以水云為首的東部樓盤發(fā)展活躍的一個(gè)契機(jī)。

社會(huì)在發(fā)展，城市在發(fā)展，固始也在發(fā)展，持有“寧要浦西一張床，不要浦東一座房”想法的人終究要生活在后悔之中的，今天的水云并不完美，但以其可靠的建筑質(zhì)量和較低的入市價(jià)格還是值得擁有的；隨著史河景觀帶的建成和小區(qū)的配套商業(yè)設(shè)施投入使用，水云將會(huì)徹底由“稻草”變成“金條”，未來的水云將會(huì)因擁有美麗舒適的環(huán)境和較為完善的自身配套和史河濱河景觀帶一起成為固始縣最為完美的生活居家之所。

我們以為：目前適合選擇水云居的人主要有四類：一是工作、居住在紅蘇路以東，蓼北路南北兩側(cè)1000米范圍內(nèi)的城區(qū)居民；二是現(xiàn)居住在包括沙河、蔣集、分水亭、黎集在內(nèi)的縣城東部廣大地區(qū)、想要住到縣城里的居民；三是長(zhǎng)期在工作，有意回到家鄉(xiāng)定居的人群；四是：居住區(qū)域不論，想要買房投資的人群。如果您在這四類人群之中，那么水云就是您不錯(cuò)的選擇。

目前，水云居國(guó)際城一期廣福苑已有數(shù)十幢樓幢完工，正在進(jìn)行水電安裝和道路鋪設(shè)，完全達(dá)到了銷售條件，可以說，水云一期廣福苑能帶給您的除了優(yōu)質(zhì)質(zhì)量和較低的價(jià)格外，就是出行方便了！住在這邊，出了門便可以上長(zhǎng)途車；從外地回來，下了長(zhǎng)途車，便可以直接到家，另外還有1路、302路、303路等多路公交車來往于中心城區(qū)和城東各鄉(xiāng)鎮(zhèn)，這種交通狀況應(yīng)該來說還是比較方便的吧！竭誠(chéng)歡迎廣大有長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光的睿智人士選擇水云居國(guó)際城，選擇廣福苑，電話4685566，4685599.