第一篇：農(nóng)村宅基地復(fù)墾的現(xiàn)現(xiàn)狀與建議

農(nóng)村宅基地復(fù)墾的現(xiàn)現(xiàn)狀與建議

羅文斌

改革開放以來，由于農(nóng)村經(jīng)濟的迅速發(fā)展，農(nóng)民收入不斷增加，生活水平日益提高，農(nóng)民對住房的要求也越來越高。致使20世紀(jì)90年代初期，一股“棄老宅、劃新宅、占耕地”的建房浪潮襲卷全國農(nóng)村。在改善廣大農(nóng)民居住條件的同時，一方面是大量良田被占，耕地的日益減少；另一方面是大量舊宅基地被廢棄，造成土地資源的浪費。因此，開展農(nóng)村荒舊宅基地的復(fù)墾工作，對于我國這個人地關(guān)系緊張的國家有著十分重要的意義。開展宅基地復(fù)墾，是落實十七屆三中全會、學(xué)習(xí)實踐科學(xué)發(fā)展觀的需要，也是推進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展、加快新農(nóng)村建設(shè)的需要。近年來，我市各地按照市委、市政府的部署，堅持城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、合理布局、節(jié)約用地、集約發(fā)展的原則，大力開展宅基地復(fù)墾，取得了明顯成效。隨著復(fù)墾工作的深入推進，同時也暴露出一些問題，值得我們思考和探索。

一、開展宅基地復(fù)墾的重要意義。

1.有利于實耕地占補平衡。在當(dāng)前要堅守18億畝耕地紅線的大背景下，可用耕地逐年減少，土地控制更為嚴(yán)格。開展宅基地復(fù)墾工作，對閑置土地、廢棄民居及臨時搭建設(shè)施進行規(guī)劃重整，能增加有效耕地面積，確?！罢家谎a一”，實現(xiàn)耕地占補平衡。

2.有利于拓展工業(yè)發(fā)展空間。農(nóng)村宅基地復(fù)墾實行1∶1置換建設(shè)用地政策，且置換的指標(biāo)不納入當(dāng)年新增總量控制。通過宅基地復(fù)墾，把廢棄民居推倒整理為耕地，用新增耕地面積來置換城市建設(shè)用地，盤活土地存量，緩解建設(shè)用地緊張的矛盾，滿足經(jīng)濟社會發(fā)展對土地的需求。

3.有利于加快新農(nóng)村建設(shè)步伐。在開展宅基地復(fù)墾工作中，進行村莊整治和環(huán)境美化，調(diào)整農(nóng)村建筑物的散亂布局，并配套完善水、電、路等設(shè)施，加快新農(nóng)村建設(shè)步伐，改變農(nóng)村臟、亂、差的面貌，優(yōu)化農(nóng)村群眾的生產(chǎn)生活環(huán)境，提高農(nóng)村物質(zhì)文明和精神文明的水平。

4.有利于增加村級集體收入。一方面，開展宅基地復(fù)墾，可獲得上級政府的獎勵和補貼，這對于很多村來說是一筆不少的收入。另一方面，農(nóng)村宅基地復(fù)墾后，可以獲得相應(yīng)的建設(shè)用地指標(biāo)，通過該指標(biāo)的調(diào)劑回購，能在一定程度上增強村級集體經(jīng)濟的實力。此外，新增的耕地可以增加農(nóng)民承包地的面積，提高農(nóng)民收入水平。

二、篆塘鎮(zhèn)開展宅基地復(fù)墾的做法與成效。

篆塘鎮(zhèn)宅基地復(fù)墾工作已經(jīng)開展了xx年，截至xxxx年年底，全鎮(zhèn)共有xx個村進行了復(fù)墾，累計投入資金xxx多萬元，整理完成土地xxx畝。

1.強化政策引導(dǎo)。兼顧政府、村集體及村民三方利益，利用各級政府優(yōu)惠政策建立強勁工作動力機制和合理利益分配機制。為鼓勵各村開展宅基地復(fù)墾，我鎮(zhèn)制定了一整套優(yōu)惠政策。對宅基地復(fù)墾獲取的建設(shè)用地指標(biāo)，優(yōu)先用于復(fù)墾村村民建房，優(yōu)先用于民生基礎(chǔ)設(shè)施項目建設(shè)。對村民的合法住宅拆除，給予一定經(jīng)濟補償，符合建房條件的易地歸還宅基地。對經(jīng)濟困難、啟動資金無法解決的村，由鎮(zhèn)政府暫借一部分。

2.統(tǒng)籌全盤工作。為確保工作有序推進，篆塘鎮(zhèn)充分注重突出重點，合理統(tǒng)籌安排。一是與村莊建設(shè)相結(jié)合。通過重新科學(xué)規(guī)劃村莊布局，整治臟、亂、差現(xiàn)象，改善村容村貌。二是與拆違拆亂相結(jié)合。對農(nóng)村一些亂搭建、應(yīng)拆未拆及一些舊房戶、危房戶實施拆除，統(tǒng)一調(diào)劑使用宅基地，盤活存量土地。

3.落實保障措施。一是拓寬籌資渠道。采取“向上爭一點、鎮(zhèn)里補一點、村級籌一點”的辦法，建立穩(wěn)固的資金投入機制。同時，實施項目捆綁，將宅基地復(fù)墾與村莊整治、生態(tài)村創(chuàng)建打包進行，按照渠道不亂、用途不變、各盡所能的思路，在資金整合上下功夫，巧破資金瓶頸制約，保障宅基地復(fù)墾工作順利推進。二是建立督查機制。為保證工程進度和質(zhì)量，篆塘鎮(zhèn)對各村都明確一名機關(guān)干部作為負責(zé)人，全程參與復(fù)墾工作，協(xié)助各村解決好工程拆遷與作物補償?shù)日咛幚韱栴}。同時，建立每周匯報進度制度，由分管領(lǐng)導(dǎo)在每周一的機關(guān)干部學(xué)習(xí)會上通報工作進展情況，分析存在的問題，提出下一步工作措施。

4.完善激勵機制。篆塘鎮(zhèn)建立了宅基地復(fù)墾與建設(shè)用地指標(biāo)使用掛鉤、與年終獎金掛鉤等機制，在市級補助的基礎(chǔ)上，對超額完成復(fù)墾任務(wù)的村進行表彰獎勵，并專門拿出部分經(jīng)費，對直接參與工程實施的村干部給予獎勵，極大激發(fā)了村級干部群眾的工作積極性。

通過采取積極有效的措施，篆塘鎮(zhèn)宅基地復(fù)墾工作取得了明顯成效。不僅合理地利用了土地，實現(xiàn)了耕地占補平衡，而且改善了農(nóng)村的整體面貌，促進了農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展。

推動了土地利用方式轉(zhuǎn)變，促進了節(jié)約集約用地。通過調(diào)整零亂村、整治空心村、有效提高了公共設(shè)施的共享度，使廣大群眾享受到了新農(nóng)村建設(shè)的成果。同時，通過宅基地復(fù)墾，盤活了存量，增加了耕地面積。也進一步完善了村莊規(guī)劃，實現(xiàn)農(nóng)村宅基地的統(tǒng)一管理，推動了土地利用方式轉(zhuǎn)變，促進了土地資源的節(jié)約集約利用。

加快了村級基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善了農(nóng)村整體面貌。篆塘鎮(zhèn)把宅基地復(fù)墾和村莊整治等工作相結(jié)合，大力開展房前屋后、公共場所和周邊環(huán)境整治，村莊面貌煥然一新。

緩解了用地指標(biāo)瓶頸束縛，保障了合理用地需求。篆塘鎮(zhèn)現(xiàn)有耕地約xxx畝，可用工業(yè)用地僅有xxx畝，土地后備資源相對貧乏。而通過宅基地復(fù)墾指標(biāo)的調(diào)劑和回購，有效的緩解了用地矛盾。近年來，篆塘鎮(zhèn)大力開展農(nóng)村宅基地整理，利用整理出來的土地，增加了建設(shè)用地指標(biāo)。特別是xxx年，篆塘鎮(zhèn)復(fù)墾土地xxx畝，可獲得相應(yīng)的建設(shè)用地指標(biāo)，這些建設(shè)用地指標(biāo)為工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展提供了空間。

增加了村級集體經(jīng)濟收入，促進了農(nóng)村建設(shè)發(fā)展。通過宅基地復(fù)墾，為村級集體經(jīng)濟收入打開了渠道。

三、宅基地復(fù)墾工作中存在的問題和困難。

1.經(jīng)費籌集難。目前，我市宅基地復(fù)墾工程補助標(biāo)準(zhǔn)為xx萬元/畝、房屋拆遷補助為xxx元/畝。隨著宅基地復(fù)墾工作的推進，接下來有復(fù)墾潛力的都是難度大的土地，工程量也相應(yīng)增加，補助資金明顯不能滿足建設(shè)實際所需資金。2.工作阻力大。由于農(nóng)村群眾對其宅基地擁有合法使用權(quán)，因此只能在取得他們理解支持后，方可開展復(fù)墾工作。受傳統(tǒng)觀念影響，部分村民認為宅基地是祖上傳下來的，屬私有財產(chǎn)，不愿放棄。加上地方風(fēng)俗、家族勢力等因素充斥其中，造成農(nóng)村宅基地使用率低下，廢舊民房難以拆除，土地存量難以盤活。3.實施難度高。近年來，篆塘鎮(zhèn)土地復(fù)墾工作力度大，實施項目多，成效明顯。隨著時間推移，可整理區(qū)域基本都進行整理，剩下部分基本都是一些面積小、坡度陡、工程量大、立地條件差、政策處理難的低丘緩坡地，后備資源十分缺乏，復(fù)墾難度明顯增加。

4.人力資源缺乏。我所共xx人，其中有一名59歲（實際年齡63歲）的xxx同志，每天同大家加班熬夜從無怨言。可我們看不到的是他天天悄悄咽入口中的藥丸、、、、、、四、進一步推進宅基地復(fù)墾工作的對策與建議。

1.完善機制，落實政策保障。盡快出臺農(nóng)村建設(shè)用地拆遷安置補償和集體用地置換等辦法，對拆舊建新的農(nóng)村群眾給予合理的經(jīng)濟補償；對已在城鎮(zhèn)購置商品房或愿意進入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)定居并自愿退出舊宅基地的農(nóng)村群眾，按其退出合法宅基地面積一次性給予貨幣獎勵或定期給予養(yǎng)老生活補助，確保廢棄宅基地得到有效復(fù)墾。加大補助獎勵力度，各級政府應(yīng)提供配套資金并盡快落實，并按工作實績對宅基地復(fù)墾工作突出的單位和個人進行獎勵。與此同時，發(fā)揮利益杠桿作用，在建房指標(biāo)和復(fù)墾指標(biāo)有償調(diào)劑中，讓村集體和村民真正得到實惠，進一步調(diào)動廣大干部群眾的工作積極性，推進宅基地復(fù)墾工作。

2.廣泛宣傳，營造良好氛圍。堅決貫徹農(nóng)村宅基地“一戶一宅”規(guī)定，防止出現(xiàn)超面積占用宅基地和“一戶多宅”現(xiàn)象。充分利用各種宣傳載體廣泛開展國土資源法律法規(guī)和宅基地復(fù)墾工作的宣傳，使群眾了解到宅基地復(fù)墾不僅能增加耕地面積、改善村內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施，還能給他們自身帶來更多實惠，逐步轉(zhuǎn)變廣大干部群眾的思想觀念，對宅基地復(fù)墾的重要性達到共識，促進形成全社會理解和支持開展宅基地復(fù)墾工作的良好氛圍。

3.著眼長遠，科學(xué)規(guī)劃管理。一是做好規(guī)劃。在執(zhí)行規(guī)劃的過程中，必須運用行政、經(jīng)濟、法律等多種手段，對辦理新宅基地審批的，收取拆舊復(fù)墾保證金，對不符合建房條件一律不批準(zhǔn)，對違反規(guī)劃的堅決予以拆除，確保不出現(xiàn)新的閑置房。二是加強管理。要根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃編制復(fù)墾專項規(guī)劃，作為今后宅基地復(fù)墾的依據(jù)。

4.關(guān)注民生，切實惠民利民。開展宅基地復(fù)墾，要充分尊重和體現(xiàn)群眾的意愿，通過政府引導(dǎo)，突出群眾主體地位，把群眾利益貫穿于工作的始終，從制定項目規(guī)劃、實施補償標(biāo)準(zhǔn)、落實建房指標(biāo)到分配復(fù)墾耕地，要讓群眾全程參與，使農(nóng)村宅基地復(fù)墾工作真正順乎民意、合乎民情、深入民心。

總之農(nóng)村荒舊宅基地的復(fù)墾是一項十分重要的基礎(chǔ)性工作，也是我們一份重要的責(zé)任。因此必須建立其領(lǐng)導(dǎo)干部責(zé)任制?？梢圆扇》制芾淼男问?，責(zé)任到人，把荒舊宅基地復(fù)墾率的高低作為考核地方領(lǐng)導(dǎo)干部的一項重要指標(biāo)，以此來推進我國農(nóng)村荒舊宅基地的復(fù)墾進程。

2012-12-13

第二篇：農(nóng)村宅基地復(fù)墾申請

農(nóng)村宅基地復(fù)墾申請

**區(qū)**鄉(xiāng)人民政府***村委會：

本人位于**鄉(xiāng)**村五組的房屋（**房地證**字第**號）因長期無人居住，已造成土地資源浪費，根據(jù)國家保護和擴大耕地的相關(guān)政策，現(xiàn)自愿申請將此宅基地及附屬設(shè)施進行復(fù)墾。

特此申請！

申請人： 年 月 日

第三篇：農(nóng)村土地復(fù)墾現(xiàn)狀分析與建議

目錄

目錄....................................................................................................1 摘要....................................................................................................2 1農(nóng)村宅基地概念及法律特征............................................................2 2待復(fù)墾的荒舊宅基地資源現(xiàn)狀........................................................2 3我國農(nóng)村宅基地的現(xiàn)狀...................................................................3

3.1村莊建設(shè)用地規(guī)?？偭看螅瑪U張快，集約、節(jié)約用地潛力大...............................3 3.2宅基地需求總量下降，新增宅基地呈遞減趨勢....................................................3 3．3宅基地流轉(zhuǎn)日益活躍，但表現(xiàn)出明顯區(qū)域差異...................................................3 3.4居民點布局混亂，村容較差................................................................................3 3.5用地行為違法多..................................................................................................4 4我國農(nóng)村荒舊宅基地復(fù)墾進程停滯不前的原因..............................4 5復(fù)墾整理廢棄舊宅基地的幾點建議.................................................4

5.1廢棄舊宅基地復(fù)墾整理總體規(guī)劃設(shè)計中要充分考慮新村規(guī)劃建設(shè)........................4 5.2充分聽取群眾意見,擴大公眾參與........................................................................4 5.3嘗試土地置換,促進新村建設(shè)和舊村整理.............................................................5 5.4加強鄉(xiāng)土建筑文化保護.......................................................................................5 5.5加強廢棄宅基地復(fù)墾的研究工作.........................................................................5 6重慶農(nóng)村宅基地閑置情況及復(fù)墾對策建議.....................................6

6.1我市土地利用基本情況.......................................................................................6 6.2宅基地復(fù)墾與補償?shù)膶Σ?...................................................................................7 6.3幾項具體措施。..................................................................................................7 參考文獻.............................................................................................9 農(nóng)村宅基地復(fù)墾現(xiàn)狀分析與建議

摘要

改革開放以來，由于農(nóng)村經(jīng)濟的迅速發(fā)展，農(nóng)民收人不斷增加,生活水平日益提高，農(nóng)民對住房的要求也越來越高。在改善廣大農(nóng)民居住條件的同時，一方面是大量良田被占，耕地的日益減少；另一方面是大量舊宅基地被廢棄，造成土地資源的浪費。因此，了解農(nóng)村宅基地的使用狀況和開展農(nóng)村荒舊宅基地的復(fù)墾工作，對于我國這個人地關(guān)系緊張的國家有著十分重要的意義。特別是在重慶當(dāng)前耕地面積減少、糧食供需緊張的情勢下，農(nóng)村宅基地復(fù)墾意義重大。

1農(nóng)村宅基地概念及法律特征

宅基地是指建了房屋、建過房屋或者決定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建過房屋但已無上蓋物，不能居住的土地以及準(zhǔn)備建房用的規(guī)劃地三種類型。宅基地使用權(quán)是指自然人依法取得的在國家或集體的宅基地上所享有的建造房屋、居住使用的權(quán)利；宅基地包括建筑物的基地以及附屬于建筑物的空白基地，一般是指自然輔助用房、庭院和歷年來不用于耕種的生活用地以及生活用房中的生產(chǎn)場地。宅基地的使用權(quán)也應(yīng)及于地下。

2待復(fù)墾的荒舊宅基地資源現(xiàn)狀

截止2001年底，我國農(nóng)村居民點用地達16億hm2。而同期廢棄的荒舊宅基地面積約10%，即160萬hm2，約占同期我國耕地總面積的1%另根據(jù)我國城市化進程的資料分析枯計，今后20年全國每年平均約有1200多萬農(nóng)村人口要轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)地區(qū)，而以目前我國農(nóng)村居民人均居住用地152 m2計算，今后每年約有183.6萬hm2的農(nóng)村宅基地可能閑置不用，如果對這些荒舊宅基地資源進行復(fù)墾，將大量增加我國的后備農(nóng)地資源。

據(jù)估計，目前待復(fù)墾的荒舊宅基地面積的70%(即117萬hm2)可以復(fù)墾為耕地。按年畝產(chǎn)糧食500kg計算。每年可新增糧食87.5億kg。余下30%可以復(fù)墾為其他農(nóng)用地或整理為非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地。若復(fù)墾增加的50萬hm2耐農(nóng)用地用于發(fā)展水產(chǎn)、果園和畜禽養(yǎng)殖等, 畝產(chǎn)值按1500元計算, 可新增產(chǎn)值102.5億元。由此可見，我國農(nóng)村荒舊宅基地復(fù)墾有著很大的潛力。而目前這些潛在的資源大部分沒有起到應(yīng)有的作用。3我國農(nóng)村宅基地的現(xiàn)狀

我國農(nóng)村宅基地管理直接涉及農(nóng)民切身利益，是關(guān)系農(nóng)村社會穩(wěn)定和經(jīng)濟發(fā)展全局的大事，始終是基層土地管理的重點和難點。近年來，各地積極探索加強宅基地管理的政策措施，宅基地管理逐步走向規(guī)范，秩序明顯好轉(zhuǎn)，地方法規(guī)制度建設(shè)成效較為顯著。但目前中國農(nóng)村宅基地在用地及管理上，仍存在分布零散，點多面廣，戶均占地面積大，宅基地管理粗放等現(xiàn)象。具體表現(xiàn)為：

3.1村莊建設(shè)用地規(guī)模總量大，擴張快，集約、節(jié)約用地潛力大

據(jù)國土資源部顯示，截至2004 年10月31日，全國村莊用地2.48億畝，當(dāng)年新增村莊建設(shè)用地38.20萬畝，村莊建設(shè)用地總量呈不斷增長趨勢。但中國農(nóng)村人口在不斷減少，農(nóng)村建設(shè)用地規(guī)模不降反增，農(nóng)村人均居民點用地185 m2，遠遠超過國家標(biāo)準(zhǔn)，農(nóng)村宅基地利用粗放，集約、節(jié)約用地潛力大。

3.2宅基地需求總量下降，新增宅基地呈遞減趨勢

隨著土地使用制度改革的不斷深化，土地用途管制制度以及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用制度的嚴(yán)格執(zhí)行，各地宅基地管理法規(guī)制度的不斷建立和完善，以及土地集約高效利用，城鎮(zhèn)化和城市化進程的加快。農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移以及城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤試點工作的開展，宅基地需求總量大大減少。同時，因為積極推進中心村建設(shè)，加快了“空心村”改造，使得新增宅基地比例也相應(yīng)地下降。

3．3宅基地流轉(zhuǎn)日益活躍，但表現(xiàn)出明顯區(qū)域差異

隨著我國城市化和工業(yè)化進程的不斷加快，人口向經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)聚集。城郊結(jié)合部宅基地流轉(zhuǎn)空前活躍，但流轉(zhuǎn)活躍程度及流轉(zhuǎn)方式都表現(xiàn)出明顯的區(qū)域差異。主要表現(xiàn)為：近郊較遠郊更為活躍，離城市中心距離越近流轉(zhuǎn)越活躍；工業(yè)區(qū)、農(nóng)場周邊的宅基地流轉(zhuǎn)較為活躍；同時近郊主要是以宅基地和農(nóng)宅的短期租賃形式進行流轉(zhuǎn)，遠郊且風(fēng)光秀麗區(qū)域主要是長期租賃及宅基地和農(nóng)宅買賣形式進行流動。

3.4居民點布局混亂，村容較差

個體上表現(xiàn)為占地規(guī)模大, 村內(nèi)結(jié)構(gòu)疏松, 布局混亂，占用耕地較多，環(huán)境質(zhì)量低劣。多數(shù)村莊建設(shè)缺少科學(xué)合理的總體規(guī)劃，村莊的數(shù)量、規(guī)模、平面布局、空間結(jié)構(gòu)、功能組合都缺少科學(xué)性，村莊建設(shè)不能合理控制和正確引 導(dǎo), 更不具有任何約束力和內(nèi)控力。

3.5用地行為違法多

選址的盲目性、未批先占、少批多占和不批亦占用，土地審批不合法、一戶多宅、一戶占用多處房屋，這嚴(yán)重地違反《土地管理法》第62 條和第81 條的規(guī)定, 在干部、群眾中造成了很大的負面影響。

4我國農(nóng)村荒舊宅基地復(fù)墾進程停滯不前的原因

自1998年國務(wù)院頒布了《土地復(fù)墾法》以來，土地復(fù)墾工作引起了各級政府和有關(guān)部門的廣泛重視，也取得了較大進展。但是長期以來，我國土地復(fù)墾工作的重心放在工礦業(yè)廢棄地的復(fù)墾上。國家統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，截止2001年底，我國已復(fù)墾的除工礦用地外的其他各類土地一共才只有60萬hm2。而其中農(nóng)村荒舊宅基地復(fù)墾所占比例微乎其微，基本上處于被忽視的狀態(tài)。探究我國農(nóng)村荒舊宅基地復(fù)墾進程停滯不前的原因，則是多方面因素綜合引起的結(jié)果。

1、宅基地的無償使用制度帶來的負面影響。

2、農(nóng)民宅基地使用權(quán)的禁止流轉(zhuǎn)，限制了荒舊宅基地的再利用。

3、農(nóng)民自發(fā)作為復(fù)墾主體的利益得不到保障。

4、村莊建設(shè)規(guī)劃滯后，執(zhí)行缺乏力度。

5、土地法規(guī)宣傳不夠,，珍惜土地觀念尚未真正形成。

5復(fù)墾整理廢棄舊宅基地的幾點建議

5.1廢棄舊宅基地復(fù)墾整理總體規(guī)劃設(shè)計中要充分考慮新村規(guī)劃建設(shè)

以社會主義新農(nóng)村建設(shè)為基礎(chǔ)做好新村規(guī)劃建設(shè)是決定農(nóng)村舊宅基地治理工作成敗的關(guān)鍵，同時也是我們開展農(nóng)村舊宅基地治理工作的目的所在。新村建設(shè)要統(tǒng)籌考慮村莊道路、供水、排水、電力、通訊等基礎(chǔ)配套設(shè)施及教育、衛(wèi)生、娛樂等相關(guān)功能，與“村村通”工程相結(jié)合，與社會主義新農(nóng)村建設(shè)相同步，實行高起點規(guī)劃，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，力爭實現(xiàn)村莊用地集約、功能完善、有利生產(chǎn)、便利生活，起到示范作用，拉動村民住宅盡快向新村集聚。5.2充分聽取群眾意見,擴大公眾參與

在解決空心村問題的實際操作中必須引入村民參與機制，以彌補現(xiàn)實中存在的問題，堅持從維護好、實現(xiàn)好和發(fā)展好群眾根本利益的高度出發(fā)，切實尊重群眾的民主權(quán)利，注意調(diào)動廣大農(nóng)民群眾的積極性，及時公示項目規(guī)劃建設(shè) 方案，在項目立項、前期踏勘、總體規(guī)劃、舊宅基地收回、實施后新增耕地的分配方案和土地權(quán)屬調(diào)整等重大問題，應(yīng)積極吸納村民的建議。形成方案后，應(yīng)及時公示。有關(guān)事項的討論結(jié)果和執(zhí)行情況要及時向全體村民公開，使農(nóng)民群眾在農(nóng)村舊宅基地整治中獲得充分的知情權(quán)、自主權(quán)和監(jiān)督權(quán)，以理順村民情緒,調(diào)動積極因素，推動農(nóng)村舊宅基地整治工作的健康、有序開展從根本上杜絕空心村現(xiàn)象的再產(chǎn)生。

5.3嘗試土地置換,促進新村建設(shè)和舊村整理

可先行復(fù)墾與新村規(guī)劃連接的部分，根據(jù)新村建設(shè)的需要由復(fù)墾單位進行基礎(chǔ)設(shè)施配套，做到“三通一平”，即通水、通電、通路和土地平整，優(yōu)先安置搬遷戶，由于未發(fā)生土地用途改變，國土部門可無償辦理宅基地手續(xù)，然后對騰出的其他土地進行復(fù)墾，使其成為耕地并劃入基本農(nóng)田保護范圍。這樣既解決了搬遷戶重建用地問題，同時也解決了新村基礎(chǔ)公共設(shè)施建設(shè)的費用問題，又有利耕地保護和推進新村建設(shè)和舊村整理。5.4加強鄉(xiāng)土建筑文化保護

隨著加快建設(shè)社會主義新農(nóng)村的進程和新一輪村鎮(zhèn)規(guī)劃的修編，大批村鎮(zhèn)將實施舊村改造,城鄉(xiāng)結(jié)合部的一些村莊面臨村居合并。因此，在舊村改造之前，要堅持規(guī)劃先行，搞好調(diào)查研究，做好舊村改造規(guī)劃，切實把本村本鎮(zhèn)獨有的諸如古宅、古樓、古廟、古碑、古窯等古建筑列為重點保護對象，甚至一面具有獨特風(fēng)格承擔(dān)著歷史文化延續(xù)和記憶的破舊古墻也要保護好，做到以不動為主，以不拆為先，能保留的就保留，能不拆的就不拆，防止因盲目拆建造成永久性的遺憾，確保具有本地特色和體現(xiàn)北方農(nóng)村風(fēng)格的古建筑保留下來，成為當(dāng)?shù)匾坏拦艠愣聋惖娘L(fēng)景線。5.5加強廢棄宅基地復(fù)墾的研究工作

我國的農(nóng)村舊宅基地整治無論是在理論研究還是實踐工作方面都尚處于摸索階段，還存在著一些不足之處。理論研究方面,應(yīng)進一步加強在新的宏觀背景下農(nóng)村舊宅基地整治內(nèi)涵的研究，并從相關(guān)學(xué)科中尋求對農(nóng)村舊宅基地整治具有實際指導(dǎo)意義的完善、系統(tǒng)的理論依據(jù)；農(nóng)村居民點動態(tài)變化和空間布局的研究比較缺乏；要注重探討適合于不同研究尺度、不同經(jīng)濟區(qū)域的評價指標(biāo)體系和評價方法，力求使評價結(jié)果更貼近實際，更好地運用理論來指導(dǎo)實踐。實 5 踐工作方面，要加強農(nóng)村舊宅基地整治的規(guī)劃和實施工作，同時深入了解當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟、歷史、文化以及農(nóng)民的意愿，在建設(shè)新村的同時，確保原有的建筑文化不丟失；針對不同的經(jīng)濟區(qū)域、不同的地形地貌特征以及現(xiàn)有的農(nóng)村居民點不同的空間形態(tài)，探索積極有效的農(nóng)村舊宅基地整治模式；要加強對農(nóng)村舊宅基地整治的激勵機制、多元融資機制以及如何建立農(nóng)民增收的長效機制等方面的研究，推進農(nóng)村舊宅基地整治工作的順利有效的開展。

6重慶農(nóng)村宅基地閑置情況及復(fù)墾對策建議

6.1我市土地利用基本情況

從土地利用結(jié)構(gòu)看，我市農(nóng)用地10381萬畝，占84%； 建設(shè)用地890萬畝，占7%； 未利用地1070萬畝，占9%。在建設(shè)用地中，農(nóng)村建設(shè)用地762萬畝，其中，農(nóng)村居民點占地537萬畝。人均宅基地面積達148平方米，按照戶均3.36人計算，戶均占地497平方米。目前，我市農(nóng)村大約有15%的宅基地閑置，合計81萬畝。從總體上看，農(nóng)村閑置宅基地呈現(xiàn)占地面積大、分布散、數(shù)量多、情況復(fù)雜的特點，主要有外出打工、留舊建新、舉家搬遷、一戶多宅、生態(tài)移民、歷史遺留、移民返遷7種閑置類型。

2008年，我市開始農(nóng)村宅基地復(fù)墾試點，累計復(fù)墾農(nóng)村宅基地面積3531畝，僅占閑置宅基地的0.44%，規(guī)模偏小，進展較緩。究其原因：

1.資金缺口問題

宅基地復(fù)墾主要資金來自土地整理，補助標(biāo)準(zhǔn)一般為每畝1萬元至2萬元，剩余的投入基本上依靠各地通過項目資金打捆使用等方式自籌。對于區(qū)縣政府來說，復(fù)墾成本高，經(jīng)費籌集難。

2.利益分配問題

對于區(qū)縣來說，復(fù)墾新增耕地指標(biāo)拿到土地交易所的交易價格每畝8萬元左右，而宅基地復(fù)墾直接成本就高達五六萬元。加之區(qū)縣城鎮(zhèn)化進程加快，存在大量建設(shè)用地指標(biāo)需求，將復(fù)墾新增耕地指標(biāo)以備未來之需，已成為基層政府的普遍考慮，因而鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府對宅基地復(fù)墾的積極性不高。對于農(nóng)民來說，不少人也心存疑慮。

3.認識觀念問題

受傳統(tǒng)觀念、風(fēng)土習(xí)俗、家族勢力等多方面因素影響，拆舊房在一些村比 較困難。

4.規(guī)劃設(shè)計問題

宅基地復(fù)墾缺乏整體性、系統(tǒng)性和全局性，沒有將宅基地復(fù)墾作為一項長期的系統(tǒng)工程來進行規(guī)劃與管理，注重短期效益。

5.協(xié)調(diào)難度問題

主要靠土地部門孤軍奮戰(zhàn)，水利、財政、交通、規(guī)劃等部門缺席，復(fù)墾難度大，難以保證復(fù)墾的質(zhì)量和效率。6.2宅基地復(fù)墾與補償?shù)膶Σ?/p>

第一，明確農(nóng)村宅基地及其房屋的財產(chǎn)利益，在宅基地復(fù)墾過程中，切實保護好農(nóng)民的合法權(quán)益。在農(nóng)村宅基地復(fù)墾中，充分保證農(nóng)民的利益，特別是在合法前提下獲取其應(yīng)得的宅基地部分增值收益。

第二，完善農(nóng)村宅基地復(fù)墾的補償機制。第三，合理分配農(nóng)村宅基地復(fù)墾的利益。

第四，科學(xué)編制農(nóng)村宅基地復(fù)墾規(guī)劃，系統(tǒng)設(shè)計實施方案。

第五，對新增宅基地進行嚴(yán)格控制。鼓勵探索在集體經(jīng)濟組織內(nèi)，建立農(nóng)村宅基地有償使用制度。

第六，完善閑置農(nóng)村宅基地退出機制。6.3幾項具體措施。

1、爭取國家政策支持，推動宅基地復(fù)墾新增耕地指標(biāo)跨省交易試點。受國家法律法規(guī)限制，土地復(fù)墾新增耕地指標(biāo)尚不能跨省交易，如果能夠爭取國家支持，在政策上有所突破，既可以滿足沿海地區(qū)建設(shè)用地需求，也能實現(xiàn)復(fù)墾效益的最大化，加快復(fù)墾進度。

2.將農(nóng)村宅基地復(fù)墾與推動“農(nóng)民新居” 建設(shè)統(tǒng)籌起來，促進農(nóng)村居民集中居住，逐步改變生活方式。

3.完善農(nóng)村宅基地復(fù)墾的相關(guān)法規(guī)。結(jié)合統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗，加強農(nóng)村宅基地復(fù)墾的立法調(diào)研，從法規(guī)上確保復(fù)墾各方的利益，保證復(fù)墾工作卓有成效地開展。

4.加強宅基地復(fù)墾調(diào)查統(tǒng)計工作。開展農(nóng)村宅

基地閑置情況的調(diào)查統(tǒng)計工作，摸清地塊權(quán)屬、面積、位置、分布、用途、7 戶主等現(xiàn)狀，確保數(shù)據(jù)信息的詳細、準(zhǔn)確、可靠，為科學(xué)分析決策和制訂政策措施提供依據(jù)。

5.建立責(zé)任約束和獎懲激勵機制。加大補助獎勵力度，按工作實績對宅基地復(fù)墾工作突出的單位和個人進行獎勵。建立宅基地復(fù)墾與建設(shè)用地指標(biāo)使用掛鉤、與年終獎金掛鉤等機制； 在市級補助的基礎(chǔ)上，對超額完成復(fù)墾任務(wù)，對新增耕地面積作出貢獻的鄉(xiāng)、村兩級表彰獎勵； 拿出部分經(jīng)費，對直接參與工程實施的村干部給予獎勵。

參考文獻

[1]羅林濤.關(guān)于舊村廢棄宅基地復(fù)墾整理的思考[J].陜西農(nóng)業(yè)科學(xué),2009（5）：173-175.[2]汪慶.我國農(nóng)村荒舊宅基地資源復(fù)墾現(xiàn)狀分析與建議[J].科技創(chuàng)業(yè),2005(17):14-15.[3]孫莉蘋,龍茜.對農(nóng)村宅基地管理存在的主要問題分析及相應(yīng)對策[J].農(nóng)業(yè)經(jīng)濟理論研究,2009(9):06-08.[4]中共重慶市委研究室財貿(mào)處.重慶農(nóng)村宅基地閑置情況及復(fù)墾對策建議[J].新重慶，2009（11）：20-22.

第四篇：宅基地復(fù)墾申請

申請

Xxxxx所：

茲申請人：，身份證號

碼：，家住xxxxxx社區(qū)xxxx組，現(xiàn)將位于xxxxx社區(qū)xxx組的舊房屋一套，占地約㎡（其中宅基地㎡，地壩㎡），自愿申請復(fù)墾，請有關(guān)部門批準(zhǔn)為感!

特此申請

申請人：

年月日

第五篇：北京農(nóng)村宅基地現(xiàn)狀與政策調(diào)研的結(jié)論與建議要點

北京農(nóng)村宅基地現(xiàn)狀與政策調(diào)研的

結(jié)論與建議要點

—北京農(nóng)村宅基地權(quán)屬確認政策研究成果匯報

北京市農(nóng)村宅基地權(quán)屬確認政策研究，是市國土資源局委托市農(nóng)村經(jīng)濟研究中心組織課題組完成的一項課題。從2007年4月開始，歷時一年九個月，取得四項成果。

1、進行訪問調(diào)查和抽樣調(diào)查（58個村、1.2萬戶，均超過總體的1%），形成了《北京市農(nóng)村宅基地使用現(xiàn)狀調(diào)查報告》。

2、對國家和北京市有關(guān)農(nóng)村宅基地法規(guī)政策從歷史沿革和專題兩方面進行整理，并收集本市區(qū)縣具體規(guī)定和外省市管理法規(guī)，編印了《農(nóng)村宅基地法規(guī)政策摘編》一書。

3、完成了《北京市農(nóng)村宅基地權(quán)屬確認政策研究報告》。

4、形成《關(guān)于北京市農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記發(fā)證有關(guān)政策的若干意見(代擬稿）》。

現(xiàn)將此次宅基地現(xiàn)狀調(diào)查和政策研究得出的結(jié)論和建議要點匯報如下。

一、農(nóng)村宅基地制度的演變與評價

1、現(xiàn)行農(nóng)村宅基地制度框架起源于農(nóng)村高級社時期，形成于計劃經(jīng)濟時代；農(nóng)村改革后管理機制強化，經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌中農(nóng)宅流轉(zhuǎn)政策逐步收緊，當(dāng)今面臨深層次的新問題。

2、現(xiàn)行農(nóng)村宅基地制度的要點是：一宅兩制，房地分離；無償使用，長期不變；政府管制，不準(zhǔn)流通【1】；強調(diào)福利，漠視產(chǎn)權(quán)【2】。

3、現(xiàn)行農(nóng)村宅基地制度的評析。

（1）現(xiàn)行宅基地制度使農(nóng)民獲得了基本公平的住宅用地保障，實現(xiàn)了農(nóng)村居者有其屋；嚴(yán)格的審批程序，避免了農(nóng)地的亂占濫用，節(jié)約了土地；使宅基地管理大體有序有效，有利于農(nóng)村穩(wěn)定。

（2）現(xiàn)行宅基地制度雖然在計劃體制時代維護了公有制和集體經(jīng)濟，在社會轉(zhuǎn)型時期卻導(dǎo)致了一系列新問題新矛盾的發(fā)生，例如，亂占濫用幾度大量發(fā)生，閑臵房在積累，宅基地難以收回，農(nóng)宅流轉(zhuǎn)難以實現(xiàn)，致使資源資產(chǎn)浪費，等等。

（3）現(xiàn)行農(nóng)村宅基地制度具有集體成員的福利性質(zhì)，奠定了農(nóng)村住房保障的基礎(chǔ)。但卻沒有反應(yīng)出宅基地的商品價值和財產(chǎn)性質(zhì)，也成為當(dāng)今農(nóng)村宅基地使用問題的癥結(jié)。

（4）現(xiàn)行宅基地法規(guī)政策發(fā)育不成熟，一是法規(guī)自身存有缺陷，許多規(guī)定難以執(zhí)行，二是法規(guī)政策調(diào)整過于滯后，不能適應(yīng)環(huán)境的變化和地區(qū)的差別。

（5）農(nóng)村宅基地管理權(quán)高度集中于政府，宅基地集體所有者的權(quán)益被邊緣化，基層的積極性難以發(fā)揮，致使問題成堆，久拖不決。

二、北京郊區(qū)農(nóng)村宅基地利用人群變化與功能改變

1、郊區(qū)農(nóng)村宅基地總面積沒有大增加，違章數(shù)量有限，【1】 政府管制，包括宅基地的用途管制，宅基地計劃指標(biāo)和申報審批權(quán)、農(nóng)房流轉(zhuǎn)權(quán)等。1963年在《中央關(guān)于各地對社員宅基地問題作一些補充規(guī)定的通知》中規(guī)定：“社員有買賣或租賃房屋的權(quán)利。房屋出賣以后，宅基地的使用權(quán)即隨之轉(zhuǎn)移給新房主?！?998以前，法律法規(guī)允許某些城鎮(zhèn)居民經(jīng)過批準(zhǔn)可以無償或有償取得農(nóng)村宅基地蓋房。1999年5月國務(wù)院辦公廳39號文則規(guī)定“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建宅”。不僅宅基地流轉(zhuǎn)，連農(nóng)民房屋買賣的權(quán)利也受到嚴(yán)格限制。【2】《物權(quán)法》雖然把宅基地列入用益物權(quán)，但只賦予農(nóng)戶占有和使用兩項權(quán)利，把一般用益物權(quán)具有的收益權(quán)抹掉了，在《物權(quán)法釋義》中只強調(diào)宅基地是福利保障，不講財產(chǎn)權(quán)。（見《物權(quán)法》117、152條；人大法工委《物權(quán)法釋義》第336-337頁）管理有序有效。

自從1962年宣布農(nóng)村宅基地歸集體所有，至今已經(jīng)46年。改革以前農(nóng)民溫飽沒有解決，農(nóng)村新蓋房數(shù)量少，村莊擴展不明顯；上世紀(jì)80年代，郊區(qū)農(nóng)村出現(xiàn)建房熱。農(nóng)村居民點用地1981年土地概查為 116.72萬畝； 1992年土地詳查為127.74萬畝，2001年二次土地詳查為133.43萬畝，20年農(nóng)村居民點占地增加16.71萬畝，增長14.32%，年均遞增0.67 %。由于城市擴張使一批村莊消失，2007年農(nóng)村居民點用地比2001年還減少了1.39萬畝。

上述數(shù)據(jù)表明，北京郊區(qū)貫徹執(zhí)行國家宅基地法規(guī)政策是認真的，管理是有效的，宅基地管理沒有失控。農(nóng)村居民點占地稍有擴大，但不是造成耕地減少的主要原因。農(nóng)村宅基地管理保持有序有效局面。違章建房占用宅基地并不是當(dāng)今郊區(qū)宅基地管理的突出矛盾。

2、郊區(qū)村莊已經(jīng)成為本地農(nóng)民、城鄉(xiāng)居民和外來人口共同利用的居民點，居住人口大量增加，村莊占地節(jié)約潛力有限。

京郊農(nóng)村人口結(jié)構(gòu)發(fā)生重大變化，已成為農(nóng)民與居民、原住民與外來人口集聚地，村民就業(yè)多樣化的社區(qū)。據(jù)北京市第二次農(nóng)業(yè)普查，2006年末，居住在行政村地域內(nèi)（村莊）的人口中本市農(nóng)業(yè)戶籍人口占52 %，本市非農(nóng)業(yè)戶籍人口占16.6 %，外來人口占31.4 %。近郊區(qū)村莊的外來人口已超過本地人。邊遠的集鎮(zhèn)和旅游地也有不少的城市居民和外來農(nóng)民工。

1990年京郊農(nóng)業(yè)戶籍人口達到392.0萬人，為高峰值，此后不斷下降，2006年降至292萬，16年減少100萬人。減 少２５%。同時,2006年農(nóng)村本市戶籍的從業(yè)人員中，有50.8萬人離家到鄉(xiāng)鎮(zhèn)外就業(yè)，占26.5 %；本市農(nóng)業(yè)戶籍人口已有31.8萬到城鎮(zhèn)居住，占農(nóng)業(yè)戶籍人口的10.9 %。

但是村莊常住人口沒有減少，反而不斷增加，2006年末，居住在行政村地域內(nèi)（村落）的常住戶為143.6萬戶、501.6萬人。比1996年第一次農(nóng)業(yè)普查多出121.8萬人，增幅32.1%。

另有調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在北京居住半年以上的流動人口從1997年的146.3萬增長到2006年的383.4萬，九年間增加了237萬。在北京居住5年以上的流動人口從1997年的16.4%上升到2005年的33.9%。純外來人口家庭戶97.6萬戶，接近北京市家庭總戶數(shù)的五分之一。在北京流動人口中存在三分之一以上的?不流動?人口，已經(jīng)成為事實上的?新移民?。

京郊農(nóng)村村莊的人口結(jié)構(gòu)及總量的變化，是對傳統(tǒng)觀念的顛覆。從中可得到這樣的啟示：其一，農(nóng)村宅基地不再為農(nóng)民專用，使用人已趨向多元化，?農(nóng)村宅基地使用人?應(yīng)予以新的概念；其

二、城市化不意味著鄉(xiāng)村的消失，在一定的時期，還表現(xiàn)鄉(xiāng)村人口的增長。因此，按鄉(xiāng)村人口將大量減少為指導(dǎo)思想編制的農(nóng)村土地利用規(guī)劃計劃，應(yīng)該予以調(diào)整修正。

《北京城市總體規(guī)劃（2004～2020）》安排，規(guī)劃期內(nèi)城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加500平方公里；與此相對應(yīng)，要求村鎮(zhèn)建設(shè)用地則由８４２平方公里減至３００平方公里，減少５４２平方公里、節(jié)省64.4%。這樣的安排根據(jù)不足，恐怕難以實現(xiàn)?！?】

3、世界城市和綠色北京的定位，使郊區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村的生態(tài)服務(wù)價值日益重要，農(nóng)家院與山川大地空氣人文等資源結(jié)合在一起，成為城里人向往的好去處

市統(tǒng)計部門與有關(guān)單位研究提出了農(nóng)業(yè)生態(tài)服務(wù)價值的計算方案。初步測算，2006年北京市農(nóng)業(yè)生態(tài)服務(wù)價值為5813.96億元。其中，一是來自農(nóng)林牧漁業(yè)生產(chǎn)的經(jīng)濟價值269.97億元，二是將農(nóng)業(yè)特有的生態(tài)優(yōu)勢向二、三產(chǎn)業(yè)延伸所產(chǎn)生的農(nóng)業(yè)生態(tài)經(jīng)濟服務(wù)價值為42.92億元，三是農(nóng)業(yè)范疇中的自然資源為人類的生存和生活環(huán)境帶來涵養(yǎng)水源、保育土壤、固碳制氧、凈化環(huán)境、生物多樣性等功能，按一定系數(shù)貼現(xiàn)后的農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境服務(wù)價值為5501.07億元。生態(tài)服務(wù)總價值已經(jīng)和京郊地區(qū)生產(chǎn)總值（2006年為5935.4億元）不相上下。這個計算,使人們對郊區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村（包括農(nóng)宅）的功能地位刮目相看。

2006年末，全市實際經(jīng)營的農(nóng)業(yè)觀光園1230個，從事民俗旅游的村630個，民俗旅游接待戶8726戶，觀光園和民俗旅游從業(yè)人員7.11萬人；接待人數(shù)達到2193.13萬人次，總收入14.15億元。城里人看重 【1】規(guī)劃編制者做出這樣的安排，依據(jù)的是兩個判斷；一是“農(nóng)村居民點比較分散，宅基地超標(biāo)嚴(yán)重，大部分為平房，土地集約利用程度低。2003年，北京村民委員會3975個，北京農(nóng)業(yè)人口為318萬人，人均建設(shè)用地面積約為265平方米，遠遠高于國家標(biāo)準(zhǔn)150平方米的高限。”二是預(yù)計農(nóng)民減少，2020年農(nóng)民200萬人，按人均150平方米計算，農(nóng)村只需300平方公里就夠了。實際情況是，農(nóng)村并非只是農(nóng)民居住。2006年行政村地域內(nèi)常住人口501.6萬人，以此計算，人均建設(shè)用地只有168平方米，并沒有嚴(yán)重超標(biāo)。村莊占地有節(jié)約的潛力，主要是平原地區(qū)，而那里居住的并非只是本地農(nóng)民，必須考慮大量外來人口居住用地的因素。

的就是鄉(xiāng)村和農(nóng)戶體現(xiàn)的生態(tài)環(huán)境與人文價值。

4、市場化、城市化和生態(tài)化，引起農(nóng)村宅院功能的變化，生產(chǎn)資料的功能、環(huán)境功能和財產(chǎn)性功能突出出來，需要承認和保護。

主要表現(xiàn)為四個方面：

一是房屋出租。近郊最突出，成為農(nóng)民財產(chǎn)性收入的主要來源。2007年郊區(qū)農(nóng)民人均租金收入487元，其中近郊1439元，朝陽區(qū)達2228元，占人均純收入13284元的16.8 %。同時為大量外來人口解決了居住問題，為企事業(yè)減低了人工成本，為社會營造了基本有序和諧的環(huán)境，實現(xiàn)多方共贏。不能以?瓦片經(jīng)濟?加以蔑視。

二是經(jīng)營?農(nóng)家樂?，發(fā)展觀光休閑農(nóng)業(yè)。市場很大，收入可觀。三是住宅出賣。上世紀(jì)80--90年代城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村賣房或申請宅基地建房逐漸增多，并為法律法規(guī)所允許。1999年國務(wù)院辦公廳的一個通知才予以制止。據(jù)農(nóng)業(yè)普查，2006年行政村常住人口中有戶籍為村外市內(nèi)（含村外鄉(xiāng)內(nèi)、鄉(xiāng)外縣內(nèi)、縣外市內(nèi)）的人口31.7萬人；外來人口157.5萬人。合計189.2萬人，占村莊常住人口的37.7%。他們在村內(nèi)租房或買房常住。其中在農(nóng)村購買農(nóng)宅的至少有幾萬戶，幾十萬人。

四是在拆遷時獲取高額補償。市政府2003年124號令確認了農(nóng)宅拆遷補償包括宅基地區(qū)位補償價和房屋重臵成新價，等于承認了宅基地使用權(quán)是農(nóng)民的財產(chǎn)權(quán)，有權(quán)獲得級差收益。

目前，隨著土地價格攀升和補償標(biāo)準(zhǔn)提高，農(nóng)宅價格上漲，農(nóng)民對宅基地的重視已經(jīng)到了?寸土必爭?的程度。在城鄉(xiāng)結(jié)合部的農(nóng)院幾乎全都建成房屋，用來出租，并等待拆遷獲得盡多的補償。一些農(nóng)民賣房多年又反悔，以農(nóng)房不能賣給城里人的政策為由要求法院宣布?合同無效?，也是受拆遷補償利益吸引誘發(fā)的。農(nóng)村存有閑臵農(nóng)宅不愿輕易處理，主要成因也是房主看重宅院的財產(chǎn)性質(zhì)，儲備積蓄以追求更大經(jīng)濟利益。

5、郊區(qū)農(nóng)村宅基地利用的未來演變趨勢

生產(chǎn)方式?jīng)Q定生活方式、居住方式。宅基地與住房要為人類的生存繁衍與經(jīng)濟社會發(fā)展服務(wù)。在可預(yù)見的未來，郊區(qū)農(nóng)村的演變，大體有三種類型，城鎮(zhèn)化地區(qū)，農(nóng)村將變成城市，大部分農(nóng)民將上樓，過城市生活；鄉(xiāng)村化地區(qū)，以二三產(chǎn)業(yè)為主，保留一些農(nóng)業(yè)，變成城鄉(xiāng)居民、本地與外來人口混居的社會；生態(tài)化地區(qū)，基本保留農(nóng)村的風(fēng)貌，不斷提高生態(tài)服務(wù)價值和城市后花園的功能【2】。

不論哪類地區(qū)，宅基地使用權(quán)的財產(chǎn)功能都將保持，居住功能和生產(chǎn)資料功能會有差別。

現(xiàn)行宅基地制度必須順應(yīng)時代，進行改革與創(chuàng)新，以適應(yīng)我國特色社會主義制度與市場經(jīng)濟體制和城鄉(xiāng)一體化新格局。其演變將趨同城市住宅，建立農(nóng)村住宅保障制度，同時繼續(xù)在一般農(nóng)村和生態(tài)發(fā)展區(qū)注意保留農(nóng)村的居住方式和文化特色。

三、幾個突出的政策處臵問題

【】? 2張強：《郊區(qū)化與非農(nóng)化進程中村莊演變趨勢及對策》，載《北京城鄉(xiāng)發(fā)展報告（2007～2008）》

1、面積超標(biāo)和一戶多宅成因復(fù)雜，需要實事求是對待。據(jù)抽樣調(diào)查，農(nóng)村宅基地實際面積超過4分地的，占現(xiàn)有宅院的39.37%。而形成原因復(fù)雜，一是合作化前的祖產(chǎn)老院，當(dāng)時不存在?宅基地標(biāo)準(zhǔn)?。二是社隊批準(zhǔn)同意形成，利用的是非耕地，或避免土地切割零碎,提倡發(fā)展民俗旅游形成接待大院，等等。三是房主長期勞動投入，通過劈山填坑拓展宅基地，多發(fā)生山區(qū)零散村落。四是違章占地，包括少批多占、擠街占道等，多是個別發(fā)生。由此來看，絕大多數(shù)面積超標(biāo)事由，是客觀造成的，宅基地使用者在超標(biāo)形成中處于被動地位，不應(yīng)承擔(dān)超標(biāo)責(zé)任。

法律規(guī)定?一戶一宅?，實際上農(nóng)村存在?一戶多宅?，并在發(fā)展。據(jù)我們的抽樣調(diào)查,?一戶多宅?占7.53%。據(jù)農(nóng)業(yè)普查數(shù)據(jù)，2006年末擁有2處住宅的11.81萬戶，占8.22%；擁有3處以上住宅的0.78萬戶，占0.55%。一戶多宅的成因，一是接受繼承和贈與必然發(fā)生；二是購買農(nóng)宅或建新不拆舊、為子女預(yù)先建造而沒用等。在確權(quán)時即使不確定其使用權(quán)，也難以依法收回。?一戶多宅?既有在一地多宅，也有異地多宅，前者容易查清定性，后者不易查清定性，而且難以確權(quán)。由此看出，?一戶多宅?的出現(xiàn)和積累，是農(nóng)村人口消長和人口結(jié)構(gòu)演變的必然，是疊加宅基地政策的缺陷造成的。

據(jù)此，對現(xiàn)有農(nóng)宅確權(quán)登記工作，在宅基地面積上不宜用一個面積標(biāo)準(zhǔn)論是非；不能以適用于新申請劃撥宅基地的?一戶一宅?的硬約束，否認多數(shù)現(xiàn)存?一戶多宅?的合法性、合理性。在對待面積超標(biāo)和一戶多宅問題上，應(yīng)以穩(wěn)定民心、和諧社會為大局，適當(dāng)放寬政策，尊重歷史，維持并認定現(xiàn)狀宅基地面積的合法性，確認合情合理形成的?一戶多宅?的宅基地使用權(quán)；對個別的少數(shù)的違法占用的宅基地可暫緩接受登記，等待處臵。確認超標(biāo)占用宅基地和?一戶多宅?，確實有失公平，可在今后宅基地制度改革中解決。

2、轉(zhuǎn)非轉(zhuǎn)居農(nóng)民數(shù)量大，其宅院處理政策性很強。

計劃經(jīng)濟時期，農(nóng)民只有在國家招工轉(zhuǎn)干時才能戶籍農(nóng)轉(zhuǎn)非，發(fā)生數(shù)量有限，沒有與農(nóng)村宅基地使用形成矛盾。改革開放后，城鄉(xiāng)人口流動放開，農(nóng)轉(zhuǎn)非條件放寬，農(nóng)轉(zhuǎn)非人員驟然增多。其后果也不再都是時來運轉(zhuǎn)步步登高，轉(zhuǎn)非不轉(zhuǎn)工者有之，轉(zhuǎn)居失業(yè)者有之，轉(zhuǎn)非仍在農(nóng)村居住者有之，還不同程度地依賴原有農(nóng)宅。

農(nóng)戶變成居民戶，大多進城定居，但多數(shù)保留原地的農(nóng)宅。農(nóng)轉(zhuǎn)非后的農(nóng)宅不再居住，繼續(xù)保留宅基地，與農(nóng)村宅基地用于村民（社員、農(nóng)民）的原意相抵觸。對此，北京市政府1989年《39號令》規(guī)定：?由農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口以后另有住房的，其原有宅基地由集體經(jīng)濟組織收回。宅基地上的房屋和其他附著物應(yīng)由原房屋所有人自行拆除；也可以經(jīng)鄉(xiāng)政府批準(zhǔn)，按照規(guī)定的價格出售給符合申請建房用地條件的村民。?有的區(qū)縣政府還作出了?一年之后必須自行拆除房屋?的強制性規(guī)定。但是。由于規(guī)定脫離現(xiàn)實，無法實施。原來處臵規(guī)定不了了之。

據(jù)推算，至今，北京農(nóng)村農(nóng)轉(zhuǎn)非累計人數(shù)100多萬人。農(nóng)村宅基地使用登記確權(quán)工作必須正視這種狀況，并作出相應(yīng)政策規(guī)定。歷史實踐證明，采取?收回?一刀切的政策行不通。其實，農(nóng)轉(zhuǎn)非使用農(nóng)村宅基地之所以能成問題，根源在于宅基地制度的缺陷，癥結(jié)是?房??地?政策分離和宅基地?zé)o償使用，也只能通過制度創(chuàng)新來解決。以宅基地使用登記發(fā)證而言，如同對待面積超標(biāo)，可以對農(nóng)轉(zhuǎn)非宅基地先確認其使用權(quán)，在制度改革中再解決農(nóng)轉(zhuǎn)非居民與農(nóng)民使用宅基地的區(qū)別性政策。

3、城鎮(zhèn)居民和非本村農(nóng)民購買農(nóng)宅的處臵問題，需要慎重研究。（1）農(nóng)宅買賣是發(fā)展趨勢，情況多樣。

農(nóng)村改革初期以前，農(nóng)宅買賣是個別的，多在村民?內(nèi)部?發(fā)生。由于社會發(fā)展，居民購買農(nóng)宅逐漸增多?，F(xiàn)狀調(diào)查顯示，農(nóng)宅買賣約占農(nóng)戶的４%左右，買賣情況多樣，多數(shù)為私下交易。城鎮(zhèn)居民和非本村（特別是外省市）農(nóng)民購買農(nóng)宅觸及了政策紅線，是宅基地確權(quán)必須慎重對待的問題。

（2）居民和外來農(nóng)民購買農(nóng)宅是社會發(fā)展的必然，正面社會效應(yīng)明顯。

農(nóng)民買房的原因多是對空余住宅的處臵，是主動地將固定財產(chǎn)變現(xiàn)的經(jīng)濟行為，并非迫于貧困危難變賣家產(chǎn)。絕大多數(shù)也是另有住宅才肯出賣原住宅，房價一般也高于本地農(nóng)民之間的交易。

在京郊購買農(nóng)宅的城鎮(zhèn)居民絕大多數(shù)是中低收入人群，外來農(nóng)民也是在京打工就業(yè)者，為居住、工作而買，圖的是環(huán)境和低價，調(diào)查中未曾發(fā)現(xiàn)一個富翁大款房地產(chǎn)商為經(jīng)營房地產(chǎn)購買零散的農(nóng)宅。

居民購買農(nóng)宅產(chǎn)生了積極的社會經(jīng)濟效應(yīng)；個別的毀約糾紛官司也是政策缺陷導(dǎo)致的，司法處臵不當(dāng)縱容的。因此，禁止居民購買農(nóng)宅令，受到城鄉(xiāng)群眾和基層干部的質(zhì)疑，賣房毀約案件的不當(dāng)判決造成惡劣后果，引起國內(nèi)外的廣泛關(guān)注。

城市居民和外地農(nóng)民購買農(nóng)宅，確實存在無償使用集體成員共有宅基地的不公平問題，這只能通過宅基地制度改革來解決（可規(guī)定非本集體成員買農(nóng)宅，宅基地使用有償、有期限），不能因噎廢食一刀切。

（3）對居民和外來農(nóng)民購買的農(nóng)宅，宅基地確權(quán)應(yīng)區(qū)別對待。一是，按照?法不溯及既往?的原則，應(yīng)以禁止居民購買農(nóng)宅政策頒布為時限，之前的不應(yīng)視為?違規(guī)?，并應(yīng)納入登記發(fā)證范圍之內(nèi)。

二是，對于非本集體成員與本村集體成員的房屋買賣行為，只要屬于雙方真實意思所為，宅院用于自住自用，其交易行為應(yīng)予維護。

三是，考慮到《物權(quán)法》有關(guān)宅基地取得、行使和轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，是基于?從全國范圍看，放開宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓??條件尚不成熟?，為了維護現(xiàn)行法律和政策，并為今后修改有關(guān)法律，調(diào)整有關(guān)政策?留有余地?做出的，建議北京地區(qū)法院對于農(nóng)民賣房反悔、要求宣布?合同無效?的訴求，?暫不受理?。以利維護買賣雙方正當(dāng)權(quán)益，保護誠實守信的交易規(guī)則，保障社會的和諧穩(wěn)定，四、農(nóng)村宅基地制度改革的大思路與有償使用實驗

1、農(nóng)村宅基地制度改革創(chuàng)新的必要性

目前，農(nóng)村宅基地使用與管理中積累了大量的涉及深層次的矛盾和問題，依據(jù)現(xiàn)行法規(guī)政策難以解決。矛盾、問題的根源，在于計劃經(jīng)濟體制下形成的制度和政策沒有隨著社會主義市場經(jīng)濟和城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展加以改革反而予以強化。在北京郊區(qū)，由于市場化、工業(yè)化、城市化和生態(tài)化的推動，農(nóng)村居民點成為農(nóng)民與居民、本地人與外地人共同利用的社區(qū)，農(nóng)宅的生產(chǎn)資料、環(huán)境和財產(chǎn)功能日趨突出，而宅基地政策法規(guī)和管理依然故我，與實際嚴(yán)重背離，因而導(dǎo)致矛盾重重，官司激增。必須率先改革，尋找新的出路。如果久拖不決，可能使問題積累、矛盾激化，貽誤社會發(fā)展。

2、宅基地制度改革創(chuàng)新的思路

繼續(xù)保持宅基地集體所有、農(nóng)戶長期使用的性質(zhì)，同時引入市場機制，實行有償使用，促進農(nóng)宅流轉(zhuǎn)。改革創(chuàng)新應(yīng)遵循這樣的原則：

（1）正視國情，維護土地公有制；

（2）保障農(nóng)村村民居住并有利于居住質(zhì)量的不斷提升；（3）引入市場機制，體現(xiàn)土地及房屋的商品價值，增加?房??地?內(nèi)在聯(lián)系，有利房產(chǎn)有序流轉(zhuǎn)，促進城市化和城鄉(xiāng)一體化；

（4）維護土地所有者的權(quán)益，增加土地的經(jīng)濟收益，使廣大農(nóng)民收益；

（5）有利于我國形成一元化的城鄉(xiāng)住宅制度；

（6）具有可行性，便于操作，有利于行政管理職能轉(zhuǎn)變。

3、宅基地制度改革創(chuàng)新的突破口——實行宅基地有償使用。宅基地?zé)o償劃撥和使用是現(xiàn)行制度問題的癥結(jié)，改革就應(yīng)對癥下藥，從實行有償使用入手。一旦宅基地實行有償使用，大部分問題將迎刃而解?！厥褂脤㈤_放，消除了向使用多元化轉(zhuǎn)變的障礙，人們就不用為界定使用人和條件再絞心費腦；

——有償使用體現(xiàn)了宅基地的商品價值，使用有價將成為人們使用宅基地酌量的重要經(jīng)濟因素，消除?不用白不用??不占白不占?的心態(tài)，能有效地遏制多占亂占宅基地、大量農(nóng)宅閑臵的現(xiàn)象，有利于土地的合理利用。同時，實現(xiàn)土地收益，有利于增強集體經(jīng)濟實力和增加農(nóng)民收入；

——密切?房??地?聯(lián)系，可為實現(xiàn)?‘地’隨‘房’走?奠定基礎(chǔ)，從而促進房產(chǎn)健康流轉(zhuǎn)；

——實行有償使用可提高集體管理宅基地的積極性，減少行政管理的負擔(dān)，有利于管理體系的職能轉(zhuǎn)變。推行宅基地有償使用的原則和政策的要點：

（1）維護宅基地集體所有，保持宅基地用于居住的基本屬性；（2）保持農(nóng)村宅基地使用的福利性質(zhì)和公平原則，農(nóng)民（集體經(jīng)濟組織成員）無償使用宅基地；

（3）宅基地使用費標(biāo)準(zhǔn)要符合地價原則，但要適應(yīng)農(nóng)村經(jīng)濟水平，起步要低（遠低于地價），緩慢提高，始終使絕大多數(shù)使用人能夠承受；

（4）政府規(guī)定使用費原則和標(biāo)準(zhǔn)，使用費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)既有區(qū)域差異，又要體現(xiàn)使用人的戶籍身份、土地質(zhì)量、使用性質(zhì)、房屋取得方式、人口戶型等差別，區(qū)別對待；

（5）宅基地土地所有者是使用費的所有者、管理者，宅基地使用費實行專用，用于村莊建設(shè)和對農(nóng)民（集體經(jīng)濟組織成員）無償使用的補貼；

（6）實行宅基地有償使用后，農(nóng)宅房產(chǎn)可以繼承、贈予、租賃買賣，按?地隨房走?的原則予以變更登記，同時變更使用費標(biāo)準(zhǔn)。

五、宅基地使用權(quán)登記發(fā)證與政策的逐步調(diào)整

依據(jù)北京市農(nóng)村宅基地使用與管理的現(xiàn)狀和社會經(jīng)濟水平，以及國家政治經(jīng)濟環(huán)境，課題組就推行農(nóng)村宅基地使用權(quán)屬確認工作提出三個可行的方案，一是暫緩啟動，積極準(zhǔn)備；二是按照決策者的決定，適度放寬現(xiàn)行政策規(guī)定，實現(xiàn)登記發(fā)證，穩(wěn)定民心，也能把握更確切翔實的現(xiàn)狀，為制度改革提供依據(jù)；三是積極改革，先行實驗，創(chuàng)新制度基本形成后，全面展開。并認為第三方案適應(yīng)國家大環(huán)境，比較積極主動，可節(jié)省社會成本。

國土資源部于2008年7月14日下發(fā)《關(guān)于進一步加快宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作的通知》，要求?力爭在2009年底前，基本完成全國宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作?。無疑，按照文件要求，北京市也要啟動此項工作，并按《通知》提出的政策規(guī)定行事。《通知》提出的政策規(guī)定難以涵蓋現(xiàn)實中的種種復(fù)雜情況，故就研擬北京市農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記發(fā)證政策規(guī)定提出幾點建議。

1、確立尊重歷史、面對現(xiàn)實、實事求是的原則，依據(jù)現(xiàn)行政策，適度放寬；

2、采取登記發(fā)證與制度改革分離，與越線處臵分離，以實現(xiàn)登記發(fā)證為主要目標(biāo)，輕易不改變宅基地使用現(xiàn)狀，確保社會穩(wěn)定，將矛盾與問題臵于改革中解決。

3、面對宅基使用已多元化的現(xiàn)實，明確登記發(fā)證的范圍是村內(nèi)現(xiàn)有的合法建造或取得的宅院（含居住兼經(jīng)營的農(nóng)宅），不包括以生產(chǎn)經(jīng)營名義審批的生產(chǎn)廠房用地；申請宅基地使用權(quán)登記發(fā)證的主體為合法取得農(nóng)村住宅的所有者。農(nóng)民戶籍轉(zhuǎn)為居民戶口，對原籍農(nóng)宅存續(xù)的農(nóng)宅仍保留其宅基地使用權(quán)。

4、《通知》對宅基地面積規(guī)定有了重大突破，淡化了?面積標(biāo)準(zhǔn)?，無疑是一大進步。對三條面積規(guī)定應(yīng)作必要的補遺修正。

5、?一戶一宅?的政策適于新申批宅基地，不適于對現(xiàn)有宅基地登記確權(quán)。現(xiàn)有?一戶多宅?形成原因是多樣的，多是合法合情的，應(yīng)予以登記發(fā)證。因此登記發(fā)證政策規(guī)定要有明晰的是非界限，明列不予登記的類型。

6、對城市居民購臵的農(nóng)宅的登記發(fā)證應(yīng)慎重，在禁令頒布前購買，又用于居住（或兼工作）的農(nóng)宅應(yīng)視為合法，予以登記發(fā)證。

7、嚴(yán)格審查農(nóng)村新發(fā)生的現(xiàn)代豪宅大院的宅基地取得來源，集大家庭成員原來使用的宅基地建造的，應(yīng)確認為多人共有共用，不能只列入具有農(nóng)業(yè)戶口的一人之下。

8、長期出租的農(nóng)宅，申請登記時必須出具有效的租賃合同文書，以避免以租代買產(chǎn)生的糾紛。

9、集體開發(fā)的?小產(chǎn)權(quán)房?、農(nóng)村集體住宅樓列入暫緩登記之內(nèi)；

10、房主持有的種種宅基地證件，是登記的重要依據(jù)，但應(yīng)依現(xiàn)狀和新測量的數(shù)據(jù)重新登記。

為了取得在特大城市郊區(qū)規(guī)范農(nóng)宅流轉(zhuǎn)的經(jīng)驗，研究相關(guān)政策法規(guī)的修改完善，建議授權(quán)市有關(guān)部門在狹小范圍內(nèi)（比如近郊、平原、山區(qū)各選一個村）進行宅基地全面確權(quán)試驗，探討農(nóng)宅流轉(zhuǎn)買賣等難題解決辦法，不登報，不宣傳，以利把政策法規(guī)具體化，把制度創(chuàng)新落到實處。