第一篇：加強個人房屋租賃業(yè)稅收征管的建議

加強個人房屋租賃業(yè)稅收征管的建議

2011-07-27

近年來，我市城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)模不斷擴大，個人購買商鋪和兩套以上住房的越來越多，房屋租賃市場也日益活躍起來。但是由于個人房屋出租活動隱蔽、分散；出租人經(jīng)濟實力強，社會地位高，租賃市場整體處于買方市場，承租人與出租人結(jié)成利益同盟；房屋租賃業(yè)稅率又高，征管難度阻力大。同時政府職能管理部門對租賃業(yè)市場管理的手段有限，無法掌握充分有效的監(jiān)管信息，造成房屋租賃業(yè)稅收嚴(yán)重流失，實際征收率偏低的現(xiàn)狀。

一、房屋租賃業(yè)實際征收率低的原因

1、房屋租賃大多是個人與個人之間的租賃，收入隱蔽、分散、控管難。

房屋租賃行為大多是出租戶將私有房屋出租給個人生活居住及出租給小型私營企業(yè)或個體經(jīng)營者，因承租者業(yè)務(wù)較小，交納房屋租金大部分是即時租賃，即時收取租金，不需要開具發(fā)票，業(yè)主多以自制收據(jù)或白條代替正式發(fā)票，租賃收入核查難度大，稅源難以控制。有相當(dāng)部分私房出租戶一年簽訂一次合同，一次性結(jié)清租金，有的甚至一次性結(jié)清幾年房租，由于稅務(wù)機關(guān)對租賃信息掌握的滯后，無法及時找到出租戶，承租戶又不愿代為繳納，給稅款征收工作帶來困難。

2、出租人經(jīng)濟實力強、社會影響力大，租賃市場整體處于買方市場，承租人與出租人結(jié)成利益同盟。

使承租人和出租人結(jié)成利益同盟的原因有三個方面，一是有房出租的個人一般經(jīng)濟實力都比較強，社會影響力大，擁有的社會話語權(quán)也較大。二是承租人與出租人之間信息不對稱，出租的房屋（商鋪）矗立在公共場所，貼上“此房出租”的標(biāo)語，每天從早到晚都在叫賣，光顧的承租戶比較多，各承租戶之間就形成了競爭，出租人就處在了有利的地位上。三是由于競爭就業(yè)壓力大，在商業(yè)區(qū)占有一間門面就相當(dāng)于謀取一個職業(yè)，承租人與出租人相比有更多的生存壓力。表面上，稅務(wù)機關(guān)可以很容易地通過承租人找到出租人，但是承租人與稅務(wù)機關(guān)合作，他或者失去繼續(xù)租賃房屋的機會，或者接受出租人轉(zhuǎn)嫁而來的稅款，他幾乎沒有選擇。最后，承租人在稅務(wù)機關(guān)和出租人之間毫不猶豫地選擇與出租人進行合作。出租人與承租人結(jié)成利益同盟，稅收征管從承租人入手的路便走到了死胡同。

3、政府職能部門管理弱化，部門信息取得難。

由于目前政府職能部門管理的弱化，房屋租賃市場基本上處于管理無序、監(jiān)督不力的狀況。按照有關(guān)部門的規(guī)定，房屋租賃經(jīng)營應(yīng)取得房產(chǎn)管理部門頒發(fā)的《房屋租賃許可證》、公安部門頒發(fā)的《房屋租賃治安管理許可證》和鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道辦事處簽訂的《房屋租賃計劃生育責(zé)任書》等，但在實際工作中，經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)房屋出租基本上沒有納入這些部門的監(jiān)管范圍，稅務(wù)機關(guān)要想從這些部門獲取有價值信息難度可想而知。再說，房屋出租稅收征收成本高，征收效率低下。稅務(wù)機關(guān)對面廣量小、稅源分散的房屋出租稅收沒能給予足夠重視，加之監(jiān)控手段落后，造成了許多出租戶游離于稅收監(jiān)管之外，使稅收增長速度遠遠低于其稅源增長速度。

4、房屋租賃名義稅率高，稅收政策執(zhí)行難。

根據(jù)稅法規(guī)定，房屋出租要繳納營業(yè)稅及附加、印花稅、房產(chǎn)稅，土地使用稅、個人所得稅。各稅種的稅率為：營業(yè)稅3%～5%、房產(chǎn)稅4%～12%、城市建設(shè)維護稅7%、教育費附加3%，個人所得稅10%～20%，印花稅1‰，不計地方性的各種收費，總體稅率就近30%，如果加上土地使用稅等則更高。過高的稅負(fù)使納稅人難以承受，想方設(shè)法逃避納稅，加大了征管工作難度。

二、對加強個人房屋租賃業(yè)稅收征管的建議

1、建議市政府牽頭協(xié)調(diào)財政、工商、公安、房管、土地、地稅、紀(jì)檢、監(jiān)察等部門，建立健全協(xié)稅護稅網(wǎng)絡(luò)。建設(shè)部門充分行使對房屋租賃行業(yè)的行政管理職責(zé)，制定出了房屋租賃市場管理辦法，要求租賃雙方必須簽訂統(tǒng)一的租賃合同并報地稅部門備案；工商部門在辦理工商營業(yè)執(zhí)照時，認(rèn)真審查，嚴(yán)格把關(guān)，對承租經(jīng)營的單位和個人必須提供房屋租賃合同等有關(guān)資料，并定期向地稅部門通報情況；房管部門對從事房屋租賃的單位和個人依據(jù)租賃專用合同、稅務(wù)登記證等有關(guān)手續(xù)，核發(fā)房屋出租許可證書，并向地稅部門通報情況；公安部門認(rèn)真清理暫住人口，核發(fā)“房屋出租戶”門牌，及時向地稅機關(guān)提供出租房屋登記底冊，交換出租房屋動態(tài)信息；紀(jì)檢、監(jiān)察部門對從事房屋租賃，但不認(rèn)真履行納稅義務(wù)的單位及國家工作人員進行嚴(yán)肅查處；財稅部門應(yīng)加強與工商、公安、房管、土地、地稅、紀(jì)檢、監(jiān)察等職能部門的聯(lián)系，建立科學(xué)的信息采集機制，積極開展房屋出租稅源普查，充分掌握房屋租賃的第一手資料，將所采集的資料與征管信息進行比對，真正建立起分街道、分經(jīng)濟類型的稅源檔案，使稅源信息涵蓋房產(chǎn)原值、租金收入、產(chǎn)權(quán)所有者、承租者及經(jīng)營方式等各個方面。通過部門密切配合，齊抓共管，形成合力，為房屋租賃業(yè)稅收征管營造良好的社會環(huán)境。市政府可以借鑒其他地市的經(jīng)驗盡快出臺《個人出租房屋管理辦法》，將協(xié)調(diào)事項以及對個人出租房屋的其他管理事項予以明確

2、建議財稅部門聯(lián)合建立個人房屋租賃委托代征管理制度。從北京、江蘇、江西等省市目前對個人出租房屋委托街道辦事處等部門代征。我市可以借鑒這些地方的成功經(jīng)驗，地稅部門依法委托房地產(chǎn)管理部門，有關(guān)街道辦事處、居（村）委會及其他部門代征房屋租賃稅款；由財政部門依法返還5%的手續(xù)費作為代征費用。代征稅款及返還手續(xù)費的做法是有法定的依據(jù)和現(xiàn)實的可行性。根據(jù)《征管法實施細(xì)則》第44條的規(guī)定：“稅務(wù)機關(guān)根據(jù)有利于稅收控管和方便納稅的原則，可以按照國家有關(guān)規(guī)定委托有關(guān)單位和人員代征零星分散和異地繳納的稅收，并發(fā)給委托代征證書。受托單位和人員按照代征證書的要求，以稅務(wù)機關(guān)的名義依法征收稅款，納稅人不得拒絕；納稅人拒絕的，受托代征單位和人員應(yīng)當(dāng)及時報告稅務(wù)機關(guān)”。根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局、中國人民銀行《關(guān)于代扣代收和代征稅款手續(xù)費納入預(yù)算管理的通知》（財預(yù)〔2001〕523號），以及參照《國家稅務(wù)局系統(tǒng)代扣代收和代征稅款手續(xù)費專項經(jīng)費管理（暫行）辦法》，財政部門可以按代征協(xié)議的規(guī)定，支付給代征人的代收和代征稅款一定比例代征手續(xù)費。

建立以房地產(chǎn)管理部門，有關(guān)街道辦事處、居（村）委會等以社區(qū)（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）為單位的代征體系，對解決房屋出租征管難題是有現(xiàn)實可行性的。一是社區(qū)（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）是一個綜合管理的基層組織，建立在若干個居民（村民）委員會之上，是政府與人民群眾聯(lián)系的橋梁和紐帶，社區(qū)（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）組織對本區(qū)內(nèi)居民生活用房情況了解深入、細(xì)致，各種變化均在掌握之中。同時社區(qū)（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）有較強的黨的基層組織，戰(zhàn)斗力強，有一大批吃苦耐勞的社區(qū)（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）干部，還有部分離、退休干部，有較好的社會群眾基礎(chǔ)。二是委托社區(qū)（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）代征房屋出租稅收有利于對稅源的監(jiān)控和稅款的征收。雖然租住房屋變化較快，但社區(qū)（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）干部天天工作在其中，訪東家，走西家，信息反饋也較快。三是社區(qū)（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）干部工作熱情高，對黨對事業(yè)忠誠，是地方黨政的基石，為地方財政聚財，社區(qū)（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）及干部有較大的積極性和責(zé)任心。四是社區(qū)（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）的收入主要來源于當(dāng)?shù)刎斦浒l(fā)展要靠財力支持。在當(dāng)前地方財政并不寬裕的狀況下，委托社區(qū)（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）代征房屋出租稅收，按實際代征稅款數(shù)額的一定比例支付手續(xù)費，財政既可增收，社區(qū)（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）也得到收益，國家稅收政策能很好執(zhí)行，實現(xiàn)“多贏”。五是社區(qū)（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）代征房屋出租稅收，不僅是個經(jīng)濟問題，也是個政治問題，是執(zhí)行稅收政策的一個具體體現(xiàn)，是宣傳稅收政策的好陣地，是地方稅務(wù)機關(guān)工作的延伸，也是各級地稅機關(guān)想做而很難做到的事，能起到良好的效果和事半功倍的作用。

3、建議借鑒北京、江蘇等地區(qū)的經(jīng)驗，根據(jù)“寬稅基、少稅種，低稅率”的原則實行

綜合稅率的征收管理辦法。

近年來，一些城市對個人出租房屋實行綜合征收率的征收管理辦法。比如北京市地稅局對個人出租房屋綜合征收率的規(guī)定：對個人出租房屋應(yīng)征收的各項稅費應(yīng)按規(guī)定計算。為便利征收，降低稅收成本，也可采取按每一百元應(yīng)稅收入含五元的稅額的負(fù)擔(dān)水平統(tǒng)一計算應(yīng)納稅額，即按實際收入的5%計征。對于個人轉(zhuǎn)租或再轉(zhuǎn)租以及非房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅征收范圍的個人出租房屋取得的收入，按實際收入的2.5%計征。個人所得稅按照現(xiàn)行辦法進行申報納稅，不得并入綜合征收率征收。又如青島市地稅局對個人出租房屋綜合征收率的規(guī)定：納稅人出租住房，不區(qū)分用途，其租金收入達不到營業(yè)稅起征點的，稅收及附加的綜合征收率為4%；達到營業(yè)稅起征點的，稅收及附加的綜合征收率為5.665%。納稅人出租其他房屋，其租金收入達不到營業(yè)稅起征點的，稅收及附加的綜合征收率為12%；達到營業(yè)稅起征點的，稅收及附加的綜合征收率為18.65%。對此，根據(jù)《征管法》第35條規(guī)定，對納稅人不設(shè)置賬簿等無法取得準(zhǔn)確納稅人經(jīng)營狀況的可以實行核定征收，實際工作中存在出租人隱瞞收入、拒不提供納稅資料等情況，以綜合征收率征收稅款是一種征收管理辦法，是與實際工作相適應(yīng)的管理辦法，并不違背法律原則。

結(jié)合我市情況，建議對房屋出租稅收應(yīng)繳各項稅費按綜合征收率或按建筑面積核定稅額計征。綜合征收率設(shè)定在7%～10%之間，征收計算辦法：一是對租金收入申報屬實，且能提供真實有效的房屋租賃合同、協(xié)議和真實合法的租賃發(fā)票的，以實際取得的租金收入和規(guī)定的綜合征收率計征稅款。二是納稅人有下列情形之一的，地稅機關(guān)可以按照最低租金標(biāo)準(zhǔn)核定其應(yīng)納稅額：（1）拒不向地稅機關(guān)提供房屋租賃合同、協(xié)議等納稅資料或提供虛假的租賃合同、協(xié)議的；（2）發(fā)生納稅義務(wù)，未按照地稅機關(guān)規(guī)定的期限辦理納稅申報，經(jīng)地稅機關(guān)責(zé)令限期申報，逾期仍不申報的；（3）納稅人申報的計稅租金收入明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。三是自有房產(chǎn)用于自己生產(chǎn)經(jīng)營的，能夠提供合法有效的依據(jù)證明房產(chǎn)原值的，按房產(chǎn)原值計征房產(chǎn)稅和土地使用稅，不能提供合法有效依據(jù)證明其房產(chǎn)原值的，按核定的房產(chǎn)自營價值標(biāo)準(zhǔn)計征房產(chǎn)稅和土地使用稅。四是每平方米租金收入或房屋價值標(biāo)準(zhǔn)由各縣市按地段、用途及市場租金等情況進行核定，以核定租金標(biāo)準(zhǔn)作為最低計稅依據(jù)，并適時調(diào)整。經(jīng)核實，租金高于核定的最低計稅依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)的按實際執(zhí)行。

第二篇：房屋租賃業(yè)稅收征管調(diào)研報告

近年來，隨著國民經(jīng)濟迅猛發(fā)展、社會城鎮(zhèn)化進程不斷加快和城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)模不斷擴大，房屋租賃市場日益活躍起來，工業(yè)、商業(yè)、住宅和辦公等各類房屋的租賃活動不斷增多，城鎮(zhèn)房屋出租業(yè)得到了快速發(fā)展，這對發(fā)展經(jīng)濟和改善居民生活起到積極的推動作用，但房屋出租戶納稅意識淡薄，租賃雙方由于受經(jīng)濟利益的影響，想方設(shè)法隱瞞房屋租賃收入，這給房屋租賃業(yè)

稅收征管工作帶來相當(dāng)大的困難，房屋租賃業(yè)稅收流失現(xiàn)象較為普遍。

一、房屋租賃業(yè)稅收征管存在的問題

1、房屋租賃大部分是個人與個人之間的租賃，收入控管難。

（1）房屋租賃行為大部分是出租戶將私有房屋出租給個人生活居住及出租給小型私營企業(yè)或個體經(jīng)營者，因承租者業(yè)務(wù)較小，交納房屋租金大部分是即時租賃，即時收取租金，不需要開具發(fā)票，業(yè)主多以自制收據(jù)或白條代替正式發(fā)票，租賃收入核查難度大，稅源難以控制。

（2）有相當(dāng)部分私房出租戶一年簽訂一次合同，一次性結(jié)清租金，有的甚至一次性結(jié)清幾年房租，由于稅務(wù)機關(guān)對租賃信息掌握的滯后，無法及時找到出租戶，承租戶又不愿代為繳納，給稅款征收工作帶來困難。

（3）部分下崗職工或不達起征點的業(yè)戶對國家下崗再就業(yè)和不達起征點稅收優(yōu)惠政策精神片面理解，認(rèn)為減免的稅收應(yīng)包括繳納房產(chǎn)類稅收，加之稅務(wù)機關(guān)稅法宣傳力度的不到位，納稅人對房產(chǎn)稅收的征管產(chǎn)生不少怨言，抵觸情緒很大。

2、租賃雙方惡意勾結(jié)，降低計稅依據(jù)，租賃收入認(rèn)定難。

（1）出租方將房屋出租后，正常使用和結(jié)算租金的是正式租賃合同，但為了達到少繳稅的目的，提供給稅務(wù)卻是虛假的合同（甚至是經(jīng)過公證處公證的假合同），其合同金額遠遠低于原始簽訂并實際操作的合同，而稅務(wù)機關(guān)對其收入取證相當(dāng)難，由于其手續(xù)完備，稅務(wù)機關(guān)只能按照虛假合同計征稅收，雖然稅務(wù)機關(guān)有核定征收權(quán)限，但實際征管工作中難以操作。

（2）出租方將房屋出租后，不簽訂房產(chǎn)租賃合同，以內(nèi)部承包名義，簽訂虛假的聯(lián)營承包合同，按期從承租方取得固定收入，變相將實際的租金收入人為地轉(zhuǎn)化為聯(lián)營利潤，稅務(wù)機關(guān)難以認(rèn)定。

3、特權(quán)思想嚴(yán)重，政府機關(guān)的稅款征收難

政府機關(guān)作為政府財政供給對象，作為一個政府行政管理部門，發(fā)生房屋租賃納稅義務(wù)，理應(yīng)帶頭繳納相關(guān)稅(費)，但實際上這些單位特權(quán)思想占主導(dǎo)地位，內(nèi)部資產(chǎn)賬目不清，納稅意識非常淡薄，出租房產(chǎn)與自用房產(chǎn)混在一起，偷逃出租房屋的稅款，或以各種理由不繳或少繳出租房屋稅收，加大了稅務(wù)機關(guān)的征管難度，給社會帶來很大的負(fù)面影響。

4、政府職能部門管理弱化，部門信息取得難。

由于城鎮(zhèn)化進程不斷加快，銀行利率不斷降低，許多人將購置房產(chǎn)作為一種投資行為，這對市場經(jīng)濟的發(fā)展無疑是件好事，但由于目前政府職能部門管理的弱化，房屋租賃市場基本上處于管理無序、監(jiān)督不力的狀況。房屋出租經(jīng)營是一項特殊的經(jīng)濟活動，按照有關(guān)部門的規(guī)定，房屋租賃經(jīng)營應(yīng)取得房產(chǎn)管理部門頒發(fā)的《房屋租賃許可證》、公安部門頒發(fā)的《房屋租賃治安管理許可證》和鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道辦事處簽訂的《房屋租賃計劃生育責(zé)任書》等，但在實際工作中，經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)房屋出租基本上沒有納入這些部門的監(jiān)管范圍，稅務(wù)機關(guān)要想從這些部門獲取有價值信息難度可想而知。

5、稅收法律法規(guī)不完善，稅收政策執(zhí)行難。

（1）根據(jù)稅法規(guī)定，房屋出租要繳納營業(yè)稅及附加、印花稅、房產(chǎn)稅，以及按收入扣減一定的費用依10%或20%的稅率繳納個人所得稅等，稅收負(fù)擔(dān)較重；而自行經(jīng)營的納稅人僅按房產(chǎn)原值減除10-30%后的余額后，按1.2%的稅率征收房產(chǎn)稅，稅收負(fù)擔(dān)則相對較輕，不同的經(jīng)營方式，稅收負(fù)擔(dān)差異較大，有失稅收公平原則，稅款征收難度大。如，面積為200平方米、原值90萬元的房屋，年出租租金收入9.6萬元，按原值計算年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅0.86萬元，而出租經(jīng)營按租金收入計算年應(yīng)繳納各項稅收2.89萬元,為自行經(jīng)營按原值的3.34倍。

（2）國家稅務(wù)總局1998年下發(fā)《關(guān)于加強對出租房屋房產(chǎn)稅征收管理的通知》文件規(guī)定“對出租房屋征收房產(chǎn)稅，出租房屋的單位和個人未按規(guī)定向房產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)申報納稅，在清理檢查時，可規(guī)定承租人為房產(chǎn)稅的代扣代繳義務(wù)人”，在實際征管工作中具有很強的現(xiàn)實操作性，但上述規(guī)定與現(xiàn)行《征管法》和《營業(yè)稅暫行條例》相違背，容易引起稅務(wù)糾紛，還會縱容納稅人不主動履行申報納稅義務(wù)。

（3）房屋租賃稅收涉及稅種眾多，計稅依據(jù)也不盡相同，操作上極不方便，給稅收征管帶來諸多不便，不便于征納雙方的理解和執(zhí)行，不同行政區(qū)域適用稅種的多寡，會產(chǎn)生稅負(fù)不公，容易造成征納矛盾的激化，有損稅法尊嚴(yán)。

6、稅源零星分散，稅源監(jiān)控難。

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第三篇：淺析房屋租賃業(yè)稅收征管中的問題與對策

近年來，隨著社會主義市場經(jīng)濟的建設(shè)和發(fā)展，各地城市化進程加快，房屋租賃在我國逐漸發(fā)展成為一種行業(yè)，給各地的房屋稅收征管工作提出了新的課題。

一、我國目前房屋租賃業(yè)所呈現(xiàn)的主要特點

房屋租賃業(yè)是指自然人、法人及非法人單位以其擁有所有權(quán)或處置權(quán)的房屋建筑物在合同規(guī)定期內(nèi)讓渡使用權(quán)，并獲取一定經(jīng)濟利益的行為。從用途上可

分為營業(yè)用房出租、辦公用房出租和住宅用房出租；從租賃方式上可分為直接出租、中介出租、變相出租、轉(zhuǎn)租和再轉(zhuǎn)租等類型；從權(quán)屬性質(zhì)上可分為私房出租、公房出租、公房私租等。其主要特點：

1、隨經(jīng)濟的發(fā)展而發(fā)展。它在市場經(jīng)濟發(fā)展中，城市化和大量富余勞動力涌入城市經(jīng)商和就業(yè)的情況下，迅猛興起，日趨活躍。

2、點多面廣、隱蔽性強。個人私房出租戶在現(xiàn)有的房屋出租戶構(gòu)成群體中占主體地位，私下交易多；變相出租現(xiàn)象大量存在，如以親戚免費使用為名私下出租、以提供場地合作經(jīng)營為名實際并不承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)營風(fēng)險卻按期收取固定的租金；以合作建房為名，承租方以基建款沖抵租金等等，租金支付方式具有較大的隱蔽性和不確定性，稅收征管難度較大。

3、所涉及的地方稅種多。經(jīng)營性房屋應(yīng)收房產(chǎn)稅、土地使用稅（法律規(guī)定建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)以上）等，租賃業(yè)房屋還包括營業(yè)稅、城建稅、教育附加、印花稅等。

4、名義稅收貢獻率較高。以個體出租門點為例：某人于2002年元月1日出租一縣城商業(yè)門點，合同確定租期為一年，年租金收入30000元，根據(jù)相關(guān)稅收法規(guī)，該人應(yīng)納地方各稅如下：房產(chǎn)稅30000×12%=3600元，營業(yè)稅3000×5%=1500元，城建稅1500×5%=75元，教育費附加1500×3%=45元；印花稅30000×1‰=30元；個人所得稅（每月）[30000/12-800-(3600+1500+75+45+30)/12]×10%=126.25元(現(xiàn)行房屋租賃業(yè)個人所得稅減10%稅率征收)。全年應(yīng)納個人所得稅1515元；各種稅費相加得出該人全年應(yīng)納地方各稅（t）為6765元。即稅收貢獻絕對值為6765元；該納稅人的收入（c）為30000元，其稅收貢獻率pt=t/c×100%=6765/30000×100%=22.55%。

二、當(dāng)前房屋租賃業(yè)稅收征管中存在的問題

1、房屋出租戶納稅意識淡薄，主動申報納稅少。近年來，各地房屋出租戶主動申報納稅的人數(shù)雖然逐年有所增加，但總體而言，納稅人自覺申報納稅的比例仍然不高，特別是個人房屋出租戶依法納稅的意識仍有待于進一步增強。

2、個人私房出租業(yè)務(wù)稅收負(fù)擔(dān)重，征管難度大。在開征房產(chǎn)稅的地區(qū)，房屋出租收入的名義稅收負(fù)擔(dān)高，其中個人最高可達27.65%以上（其中房產(chǎn)稅12%，租賃營業(yè)稅、城建稅及教育費附加5.5%，印花稅0.1%，個人所得稅10%，另外還有土地使用稅、政府有關(guān)基金、費用），并且個人的同一出租收入既要征房產(chǎn)稅，又要征收營業(yè)稅和個人所得稅，明顯存在重復(fù)征稅的現(xiàn)象。這種高稅負(fù)的名義負(fù)擔(dān)率不但增加了該項稅收征收管理工作的難度，同時也催生了一部分房屋出租人偷逃稅收的動機。

3、稅務(wù)機關(guān)稅收監(jiān)控手段較落后，稅收漏洞多。房屋租賃業(yè)納稅主體多元化、課稅對象多樣化、租金標(biāo)準(zhǔn)復(fù)雜化、現(xiàn)金交易普遍化，大大增加了稅務(wù)機關(guān)對該項稅收的征管難度；同時，由于征收成本高，征收效率低，在“任務(wù)至上”的稅收考核計劃管理體制下，稅務(wù)機關(guān)往往對面廣量小、稅源分散的房屋出租稅收沒能給予足夠重視，在監(jiān)控手段落后，國家稅收法規(guī)相對滯后情況下，造成許多業(yè)戶游離于稅收監(jiān)管之外，使稅收增長速度大大低于其稅源增長速度。

4、涉及稅種過多且計稅依據(jù)不同，操作上不便。有關(guān)房屋租賃業(yè)所涉及的稅種最少有3種，多則7—8種，甚至上10種。這不僅使稅收征管帶來諸多不便，不便于征納雙方的理解和執(zhí)行；不同行政區(qū)劃適用稅種的多寡，造成征納矛盾的激化，同時有損稅收法律公允、公正和嚴(yán)肅性；出租和自營房產(chǎn)稅收計稅依據(jù)不同以及分別適用不同稅率，納稅人抵觸情緒較強。

5、有關(guān)政策法規(guī)法律效力欠缺，易引起稅務(wù)糾紛。如國家稅務(wù)總局1998年下發(fā)《關(guān)于加強對出租房屋房產(chǎn)稅征收管理的通知》文件規(guī)定“對出租房屋征收房產(chǎn)稅，出租房屋的單位和個人未按規(guī)定向房產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機關(guān)在清理檢查時，可規(guī)定承租人為房產(chǎn)稅的代扣代繳義務(wù)人”。在征管工作中具有很強的現(xiàn)實操作性，但將承租人規(guī)定為代扣代繳義務(wù)人與現(xiàn)行《征管法》相違背，同時縱容了應(yīng)納稅義務(wù)人逃避納稅、不主動申報納稅，并在具體工作中，由于法律效力不夠，容易引起稅務(wù)糾紛。

三、加強房屋租賃業(yè)稅收征管的對策和建議

1、加強稅法宣傳，增強人們依法納稅意識

大力進行稅法宣傳既是稅務(wù)部門政務(wù)公開的內(nèi)容，也是房屋租賃業(yè)稅收征收工作順利開展的保證。由于房屋租賃業(yè)稅收涉及稅種多，征收起步晚，個人私

房出租戶多且納稅意識普遍較差。為此，要加大投入，擴大宣傳效果，做到征收與宣傳相結(jié)合，做好各項服務(wù)，使房屋租賃業(yè)稅收深入人心，引導(dǎo)大家自覺申報納稅。

2、提高立法層次，提升有關(guān)政策法規(guī)效力

進一步完善稅收法律體系，提高稅收征管辦法政策的立法層次，使有關(guān)房屋租賃業(yè)稅收管理的行政規(guī)章有足夠的法律效力。同時，積極借鑒國際經(jīng)驗，堅持“寬稅基、少稅種，低稅率”的原則，將房屋租賃業(yè)稅收如房產(chǎn)稅、土地使用稅統(tǒng)一征收營業(yè)稅，設(shè)計合理的房屋租賃業(yè)營業(yè)稅稅率，建議選擇18%—20%之間較為適宜。

3、完善稅收管理辦法，健全稅收監(jiān)控機制

(1)建立健全以房屋租賃合同（協(xié)議）為主要內(nèi)容的房屋租賃業(yè)稅務(wù)登記管理制度，租賃雙方必須在《房屋租賃合同》簽訂后30日內(nèi)持合同文本向主管地方稅務(wù)機關(guān)報驗貼花，并在規(guī)定期限內(nèi)辦理稅務(wù)登記。

(2)探索和建立由付租方代扣代繳房屋出租稅款的征管辦法，嚴(yán)格實行由稅務(wù)機關(guān)開具《房屋租賃業(yè)發(fā)票》，承租方憑發(fā)票支付租金的制度，如果出租方未提供發(fā)票，承租方有權(quán)拒收。出租方不在當(dāng)?shù)氐?，由承租方扣留相?dāng)于應(yīng)付租金30%的款項，于房屋租賃合同規(guī)定付款期到期之日15日內(nèi)向主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。

(3)實行房屋租賃業(yè)稅收征繳情況的定期公布和舉報獎勵制度，對于各類出租房屋，稅務(wù)機關(guān)進行定期普查，摸清稅源，掌握底數(shù)進行動態(tài)跟蹤管理，并在廣泛調(diào)研的基礎(chǔ)上，根據(jù)房屋的地段、樓層、用途，分門別類進行管理，及時制定相對合理又與市場租金比較接近的最低租金標(biāo)準(zhǔn)，對于所提供租金收入明顯低于計稅租金標(biāo)準(zhǔn)又無正不當(dāng)理由的，則按計稅租金標(biāo)準(zhǔn)征稅，規(guī)范租賃行為。

(4)建立健全以公安、房管、房屋租賃中介機構(gòu)、居委會、村委會、物業(yè)管理等為依托的房屋租賃業(yè)稅收代征網(wǎng)絡(luò)和協(xié)稅護稅網(wǎng)絡(luò)，進一步提高對房屋租賃業(yè)稅源監(jiān)控水平。

4、堅持依法治稅、加大違法行為打擊力度

簡化辦稅程序，引導(dǎo)納稅人自行申報納稅。建立催報催繳機制以及房屋租賃稅收的專項整頓、定期巡查制度，進一步加強對零星、監(jiān)時稅源和漏征漏管戶的稅收征管。建立主動申報優(yōu)惠稅率、被動補稅高檔稅率的納稅申報誘導(dǎo)機制，對查出和被舉報存在偷逃稅行為的納稅戶，按高稅率進行補稅和罰款；對不履行代扣代繳義務(wù)的單位和個人，按新《征管法》及其實施細(xì)則有關(guān)規(guī)定處理，增加偷稅的風(fēng)險成本，降低偷逃稅的預(yù)期收益。強化稅務(wù)人員自身素質(zhì)建設(shè)，提高征管和檢查水平，防止稅收執(zhí)法中的不規(guī)范行為。

5、充分發(fā)揮網(wǎng)絡(luò)依托作用，堵塞征管漏洞

充分依托信息化手段，實現(xiàn)與城建、房產(chǎn)、計劃、規(guī)劃、公安等部門信息共享；協(xié)調(diào)規(guī)范同有關(guān)部門的租賃合同的文書管理，建立定期呈報(送)制度，從而實現(xiàn)對房屋出租稅收的即時、動態(tài)、有效的監(jiān)控，堵塞征管漏洞。

參考資料：

1、試論房屋租賃業(yè)的稅收征管(《稅收與市場調(diào)查》2002第8期)

2、個人私房出租業(yè)務(wù)稅收征管工作的調(diào)查(《稅務(wù)研究》2001年第1期)

第四篇：進一步加強個人出租房屋稅收征管

進一步加強個人出租房屋稅收征管

2008年09月12日

《廣東省地方稅務(wù)局關(guān)于進一步加強個人出租房屋稅收征管的通知》（粵地稅發(fā)〔2006〕121號）中個人出租房屋稅收政策相關(guān)部分作相應(yīng)調(diào)整，具體如下：

一、個人出租住宅房屋月租金收入未達1000元的，綜合征收率仍為4％（包含房產(chǎn)稅4％）；

二、個人出租住宅房屋月租金收入1000元以上（含1000元），2000元以下的，綜合征收率由8％調(diào)整為6.35％，其中：營業(yè)稅1.5%、城市維護建設(shè)稅0.105%、教育費附加0.045%、房產(chǎn)稅4%、個人所得稅0.7%；

三、個人出租住宅房屋月租金收入2000元以上（含2000元），綜合征收率由10％調(diào)整為8.35％，其中：營業(yè)稅1.5%、城市維護建設(shè)稅0.105%、教育費附加0.045%、房產(chǎn)稅4%、個人所得稅2.7%。

以上規(guī)定從2008年3月1日起執(zhí)行。此通知下發(fā)前多征稅款按照《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定辦理。

廣東省地方稅務(wù)局

二OO八年八月二十七日

第五篇：關(guān)于加強稅收征管的幾點建議

稅收征管是稅務(wù)機關(guān)依據(jù)國家稅法規(guī)定，為保證納稅人正確履行納稅義務(wù)，在征納過程中所進行的組織、服務(wù)、監(jiān)督、檢查等一系列工作的總稱，是整個稅務(wù)管理活動的核心部分。實踐證明，嚴(yán)密科學(xué)的稅收征管體系，對于實現(xiàn)稅收的分配、監(jiān)督和調(diào)節(jié)職能，對于維護稅法的嚴(yán)肅性具有重要的意義。但當(dāng)前在我國的稅收征管方面還存在問題，亟需完善。本文將根據(jù)我國稅收征管方面存在的問題，提出加強稅收征管的建議。

一、當(dāng)前我國稅收征管存在的主要問題

為確保國家稅收，發(fā)揮稅收的職能作用，國家在稅收征管方面制定了相應(yīng)的法規(guī)制度，取得了一定的成效。但目前，在稅收征管方面，仍然存在以下幾個方面的問題：

第一，管理監(jiān)督不到位。取消稅務(wù)專管員后，由于把實行專管員管戶向管事制度轉(zhuǎn)變簡單的理解為取消專管員，形成了管理環(huán)節(jié)的空位和斷層，使稅務(wù)機關(guān)失去了對納稅人的管理和監(jiān)控；二是注重了集中征收，優(yōu)化服務(wù)，片面強調(diào)以查代管，形成了管不細(xì)、查不全、征不足、處罰難、效率低的狀況；三是征管格局中的四個系列以及各職能部門間協(xié)調(diào)不好，各自為政，多頭指揮，不通信息，相互扯皮，互相推諉，導(dǎo)致稅收征管全過程運轉(zhuǎn)不正常。

第二，管理手段應(yīng)用不到位。目前管理手段主要是運用計算機管理，但其監(jiān)控作用不明顯，主要表現(xiàn)為：征管軟件本身還不成熟，使用中存在一些缺陷，在一定程度上還不能滿足征管要求，信息傳遞不通暢，影響收入的完整性，加之有少數(shù)微機操作人員責(zé)任心不強，不能按規(guī)定及時、完整、準(zhǔn)確地錄入有關(guān)信息，因而計算機不能全面真實地反映征納情況；部分工作人員不熟悉征管業(yè)務(wù)規(guī)程，無法對征管信息進行微機處理。

第三，管理職責(zé)明確不到位。由于對新的征管模式認(rèn)識不足，征管實踐中削弱了管理，淡化了責(zé)任，在一定程度上造成了底數(shù)不清，稅源不明，監(jiān)控不力，漏征漏管。造成征管質(zhì)量不高的原因，一是少數(shù)單位在認(rèn)識上沒有弄清分類管理的含義，片面理解為對一般納稅人的ABC管理；二是各單位沒有結(jié)合本單位實際制定出切實可行的分類管理操作辦法和措施，因而職責(zé)不明確，管理程序、方法不規(guī)范，管理效果不好；三是大多數(shù)單位職責(zé)雖分解到人、落實到戶，但沒有建立相應(yīng)的制約機制，沒有配套的考核辦法和措施，使管理工作不能落到實處；四是普遍把分類管理和十率考核、征管軟件運用、征管檔案管理工作割裂開來，沒有利用它們之間的內(nèi)在聯(lián)系理順工作思路，使該四項工作不能環(huán)環(huán)相扣順利開展，而這些原因造成征管質(zhì)量不高，主要體現(xiàn)在：一是登記率不完全真實。二是申報率不準(zhǔn)，這有計算機軟件本身的問題，也有管理人員管理不到位的問題，還有沒有按征管規(guī)程對非常戶進行處理的問題。三是申報準(zhǔn)確率難以掌握。由于管理未落實到位，管理人員無法掌握納稅人生產(chǎn)、經(jīng)營和財務(wù)狀況，不能對其納稅的準(zhǔn)確性作出大致判斷，偷逃稅款不同程度存在。另外在雙定戶的定額核定上，由于管理的問題使核定的定額與實際銷售相差甚遠，造成稅款流失。在對大中型企業(yè)和一般納稅人的征管中，同樣存在監(jiān)控不力，稅款流失現(xiàn)象。四是在緩交稅款審核上存在調(diào)查核實不嚴(yán)的情況，客觀上讓一些企業(yè)感到貸款不還不行，費不繳不行，而稅款可緩，能緩就緩。五是依法治稅難，在征管過程中不同程度的存在執(zhí)法難的問題，一些稅務(wù)機關(guān)正常的稅收保全措施難以實行，或是相關(guān)部門不配合，或是存在來自各方的干預(yù)。

由于上述征管不利，最終影響稅源，不能保證國家財政收入。

二、當(dāng)前加強我國稅收征管的建議

第一，抓好分類管理的落實。隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展和社會主義公有制為主體，多種

所有制經(jīng)濟共同發(fā)展的基本經(jīng)濟制度的建立，納稅人的經(jīng)濟類型、經(jīng)營方式、組織方式日趨復(fù)雜，能否有效地對納稅戶和稅源變化情況進行監(jiān)控是稅收征管的基礎(chǔ)，只有打牢這個基礎(chǔ)，才能真正提高征管質(zhì)量和效率。分類管理就是針對納稅人方方面面的復(fù)雜性和納稅申報方式多樣化的實際設(shè)立的一種能使稅收征管建立在及時掌握納稅人經(jīng)營情況、經(jīng)營方式、核算方式和稅源變化基礎(chǔ)的一種管理形式和管理方法。由于分類管理是從管好源頭開始，所以應(yīng)從各個方面加強管理，包括將所有納稅戶納入稅務(wù)登記的范圍內(nèi)，對納稅戶納稅申報表、財務(wù)會計報表、發(fā)票領(lǐng)用存表等相關(guān)資料進行案頭審計，并有針對性的開展各種日常檢查和稅源調(diào)查工作，切實掌握納稅戶的稅務(wù)登記增減變化情況、發(fā)票使用情況、產(chǎn)經(jīng)營情況、納稅情況、減免緩?fù)饲闆r、違章處罰等全部納稅事宜的全過程，并能通過管理及時而準(zhǔn)確地收集整理、傳遞各種涉稅信息、資料，建立健全納稅戶檔案，真正做到底數(shù)清，稅源明，所以應(yīng)該把抓好分類管理的落實作為加強征管的突破口。落實分類管理應(yīng)做到：（1）統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識。各級領(lǐng)導(dǎo)和廣大稅務(wù)干部要把推行分類管理看作是加強征管的基礎(chǔ)和關(guān)鍵，是創(chuàng)收的保證。要正確認(rèn)識分類管理的含義及其內(nèi)容。（2）結(jié)合實際，因地制宜進行分類管理，以簽訂責(zé)任書的形式，把職責(zé)明確到人，落實到戶。（3）把分類管理、征管質(zhì)量（十率）考核，征管軟件的運用、征管檔案的管理四項工作有機結(jié)合進行，分類管理中包含了后三項工作的大部分，分類管理搞好了，其他三項基本就能水到渠成了。

第二，完善稅收征管的考核。分類管理實行后，其征管質(zhì)量和效率能否得到提高，還要通過考核才能證明。建立和完善考核機制，實行獎懲分明是推動分類管理，提高征管質(zhì)量和效率的最大動力。因此，各單位應(yīng)根據(jù)《稅收征收分類管理辦法》和《稅收征收分類管理質(zhì)量考核辦法》，結(jié)合本單位實際，建立相應(yīng)的監(jiān)督制約機制，即建立監(jiān)督和考核機構(gòu)，制定切實可行的管理考核辦法、制度、施及量化標(biāo)準(zhǔn)，保證管理落到實處，保證征管質(zhì)量和效率真正得到提高。

第三，提高征管人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。實行分類管理要求管理人員必須具備較高的業(yè)務(wù)能力，職責(zé)分解到人，落實到戶后業(yè)務(wù)能力就是質(zhì)量和效率的保證。因此，必須加強征管業(yè)務(wù)的培訓(xùn)，努力提高稅務(wù)人員自身業(yè)務(wù)素質(zhì)，才能規(guī)范征管行為，提高征管質(zhì)量和效率。