第一篇：代理人在代理活動中應(yīng)注意的幾個問題

代理人在代理活動中應(yīng)注意的幾個問題

魯建培訓(xùn)小編整理了代理人在代理活動中應(yīng)注意的幾個問題，希望對大家有用哦。

1）代理人應(yīng)在代理權(quán)限范圍內(nèi)進(jìn)行代理活動

如果代理人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)限范圍或代理權(quán)終止后進(jìn)行活動，即屬于無權(quán)代理，倘若被代理人不予以追認(rèn)的話，則由行為人承擔(dān)法律責(zé)任。

2）代理人應(yīng)親自進(jìn)行代理活動

代理關(guān)系中，被代理人的委托授權(quán)，是基于對代理人的信任，委托代理就是建立在這種人身信任的基礎(chǔ)上的。因此，代理人必須親自進(jìn)行代理活動，完成代理任務(wù)。

3）代理人應(yīng)認(rèn)真履行職責(zé)

代理人接受了委托，就有義務(wù)盡職盡責(zé)地完成代理工作。如果不履行或不認(rèn)真履行代理職責(zé)而給被代理人造成損害的，代理人應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

4）不得濫用代理權(quán)

濫用代理權(quán)表現(xiàn)為：

·以被代理人的名義同自己實施法律行為。如果以被代理人的名義同自己訂立合同，就屬于此種情形。

·代理雙方當(dāng)事人實施同一個法律行為。例如，在同一訴訟中，律師既代理原告，又代理被告，這就很可能損害一方或雙方當(dāng)事人的利益，因此，此種情形為法律所禁止。

·代理人與第三人惡意串通損害被代理人的利益，例如，代理人與第三人相互勾結(jié)，在訂立合同時給第三人以種種優(yōu)惠，而損害了被代理人的利益，對此，代理人、第三人要承擔(dān)連帶責(zé)任。

第二篇：簽銷售代理合同時應(yīng)注意問題

1、營銷代理

營銷代理=策劃+銷售代理

2、資質(zhì)

策劃、代理的資質(zhì)

3、傭金（代理費）

① 費率：可參考國家計委、建設(shè)部計價格（1995）第971號文《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知》，為成交價格總額的0.5-2.5%

② 固定費率或者浮動費率，一般采用浮動費率，費率隨銷售率、銷售價格等浮動③ 一般采用按進(jìn)度支付，比如按照每月的銷售價格總額進(jìn)行結(jié)算

4、策劃

① 策劃人員的數(shù)量、素質(zhì)、結(jié)構(gòu)、經(jīng)驗的要求，多少人？要求策劃人員有類似的策劃經(jīng)驗？② 明確策劃應(yīng)該提交的工作成果

如價格策略、市場購買力調(diào)查、階段性營銷策略、品牌策略等

③ 策劃代理公司有權(quán)在項目宣傳廣告中明示

5、銷售代理

① 通常為附條件、附期限的獨家代理，應(yīng)該在合同中約定，在一定時間內(nèi)（如開盤銷售后3個月）達(dá)不到一定的銷售率，開發(fā)商有權(quán)終止代理，或者同時委托其他人同時代理② 代理權(quán)的轉(zhuǎn)讓或者以合作代理的方式進(jìn)行變相轉(zhuǎn)讓的禁止條款

③ 在約定的地區(qū)范圍內(nèi)禁止從事相同性質(zhì)項目的銷售代理

④ 甲方（開發(fā)商）自己進(jìn)行部分銷售的約定

是否允許？代理費如何約定？

⑤ 銷售價格必須經(jīng)委托人（開發(fā)商）確認(rèn)，受托人沒有調(diào)價的權(quán)利，也有約定受托人有一定的上下浮動價格的權(quán)利

⑥ 受托人以委托人的名字進(jìn)行銷售，委托人應(yīng)該在合同中約定自己指派專人負(fù)責(zé)簽訂合同、收取房款

6、費用分擔(dān)

① 電視廣告、報紙廣告、戶外廣告、宣傳資料、樓書、沙盤、SP活動、房展會、樣板房、網(wǎng)絡(luò)廣告、網(wǎng)絡(luò)推廣維護(hù)等，應(yīng)該約定承擔(dān)的責(zé)任，通常都由委托人承擔(dān)，但最好約定一定的費用總額

② 銷售人員的工資、獎金、加班費用等日常開支，由受托人承擔(dān)

7、受托人的其他義務(wù)

報告義務(wù)

定期向委托人如實報告，如按月報告銷售情況等

保密義務(wù)

銷售價格、客戶資料、銷售進(jìn)度等，受托人及其工作人員未經(jīng)委托人書面許可，不得向任何第三人泄露

如實介紹項目義務(wù)

不夸大、不隱瞞、不過度承諾

8、特殊情況

項目因故停止等

因委托人或者客戶原因退房，代理費用的處理以及二次代理事宜

第三篇：商行代理保險業(yè)務(wù)存應(yīng)注意的問題

代理保險業(yè)務(wù)，是指商業(yè)銀行接受保險公司委托代其辦理保險業(yè)務(wù)的業(yè)務(wù)，這是銀行和保險公司采用相互滲透融合的戰(zhàn)略，將多種金融服務(wù)聯(lián)系在一起，并通過客戶資源的整合與銷售渠道的共享，提供與保險有關(guān)的一種金融產(chǎn)品服務(wù)。從短期看,通過發(fā)展銀保業(yè)務(wù)，保險公司增加了客戶和保費收入，銀行獲取了低風(fēng)險的代理收益；從長遠(yuǎn)看，銀行和保險公司的經(jīng)營理念和營銷

手段都將隨之發(fā)生變革，市場運行效率和核心資源的利用程度都將得到提高，保險公司和商業(yè)銀行的競爭力將增強。然而在目前商業(yè)銀行代理保險業(yè)務(wù)一片繁榮的背后，銀行應(yīng)該注意諸多風(fēng)險，如操作風(fēng)險、信用風(fēng)險等。

由于目前銀行代理的主要是分紅型壽險產(chǎn)品，產(chǎn)品周期短，保障功能低，同銀行自營的儲蓄產(chǎn)品趨同，而且各保險公司之間產(chǎn)品趨同，所以，為了追求業(yè)務(wù)規(guī)模和市場份額，保險公司在宣傳產(chǎn)品時有誤導(dǎo)，表現(xiàn)在：將保險產(chǎn)品表述為儲蓄產(chǎn)品，混淆保險利益與儲蓄、國債收益的計算基礎(chǔ)；含混銀行代理保險產(chǎn)品的經(jīng)營主體是保險公司。而商業(yè)銀行為完成更多的代理保險業(yè)務(wù)，賺取更多的手續(xù)費，獲取代理保險帶來的可觀收益，也積極推銷保險產(chǎn)品。儲戶去銀行存錢時，往往有銀行柜臺人員推薦說，有種“分紅儲蓄”的利率比一般存款要高好幾個百分點，如果儲戶愿意接受這種利率要高好幾個百分點的“分紅儲蓄”，最終拿到的就是一張保險公司分紅保險的保單。像這種將保險產(chǎn)品作為儲蓄產(chǎn)品介紹，套用“本金”、“存入”等概念，拿保險產(chǎn)品的利益與銀行存款收益等進(jìn)行片面比較等，都是屬于監(jiān)管部門所明令禁止的行為，然而卻在許多銀行時有發(fā)生。儲戶糊里糊涂地就成了保險公司的客戶，如果能獲得理想的收益，或許儲戶也不會有太多的意見，但由于保險公司的分紅收益并不穩(wěn)定，保險公司在扣除了不斷增加的銀行代理手續(xù)費、公司經(jīng)營費用后，真正進(jìn)入投資帳戶的錢已打了不小的折扣，再加上投資渠道的限制，恐怕很難滿足儲戶對紅利的渴望。儲戶在銀行買的保險，一旦發(fā)現(xiàn)自己得不到預(yù)期收益，勢必找銀行說話。因為在投保人的潛意識中已將銀行代理保險產(chǎn)品與銀行信譽聯(lián)系在一起，銀行代理保險產(chǎn)品的暢銷，很大一部分原因就是銀行以自己的信譽對保險產(chǎn)品進(jìn)行了“保證”。一旦銀行信用和保險信用混淆，不但會影響銀行在人們心目中的形象，使銀行卷入很多糾紛和訴訟，而且也會阻礙銀行代理保險業(yè)務(wù)的發(fā)展。

對此筆者建議，商業(yè)銀行在代理保險業(yè)務(wù)時，應(yīng)注意幾方面：

１、銀行和保險公司要強化合作理念，建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，并制訂合作計劃，規(guī)范、管理雙方的合作關(guān)系，實現(xiàn)銀保雙方合作的融合，進(jìn)而從根本上杜絕誤導(dǎo)、誘導(dǎo)行為的發(fā)生。

２、銀行要加強對一線員工新業(yè)務(wù)的培訓(xùn)工作，使一線能員工能以過硬的業(yè)務(wù)基本功正確引導(dǎo)客戶，客戶能正確認(rèn)識和接受銀行代理的保險業(yè)務(wù)，促進(jìn)新業(yè)務(wù)健康、有序發(fā)展。

３、加強代理業(yè)務(wù)收入管理，防范財務(wù)風(fēng)險，為了杜絕代理業(yè)務(wù)收入游離于大賬之外，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照會計制度正確核算和確認(rèn)各項代理業(yè)務(wù)收入，堅持收支兩條線的原則，防止代理收入被截留或挪用。

第四篇：2012年簽訂房地產(chǎn)銷售代理合同應(yīng)注意的問題

簽訂房地產(chǎn)銷售代理合同應(yīng)注意的問題有：

（一）關(guān)于房地產(chǎn)銷售代理的權(quán)限問題

房地產(chǎn)銷售代理合同屬于委托合同的范疇，委托的權(quán)限必須在委托代理合同中明確地表述，比如，對銷售價格的限制、配套設(shè)施及物業(yè)管理的承諾以及其他用于吸引購房者的其他優(yōu)惠措施等，這些內(nèi)容均需在合同中明確表述，防止出現(xiàn)代理商為了促銷樓盤，在未經(jīng)開發(fā)商同意的情況下，擅自對購買者作出一些根本實現(xiàn)小廠的承機(jī)．特別是對于預(yù)售樓盤更是如此。為了慎重起見，開發(fā)商甚至可以對代理商做有關(guān)方面的廣告也應(yīng)明確不得超越授權(quán)的范圍。

（二）關(guān)于物業(yè)代理的傭金

當(dāng)僅由一個房地產(chǎn)銷售代理機(jī)構(gòu)獨家代理物業(yè)租售時，則依每宗交易的成交額收取傭金或代理費。收費標(biāo)準(zhǔn)一般是：出租物業(yè)收取年租金的10％或相當(dāng)于一個月的租金；出售物業(yè)收取銷售收入的1％～3％。對聯(lián)合代理的情況，委托方需對每宗出租或出售交易支付較高的代理費，通常為獨家代理時的1～5倍，各代理機(jī)構(gòu)之間要依事先協(xié)議來分割這筆傭金。一般說來，代理商只應(yīng)從買方或賣方單方面收取傭金。如果有客戶委托代理機(jī)構(gòu)幫助買樓或租樓，則代理商相對開發(fā)商而言就是“顧客”，此時的代理商應(yīng)從買方或承租方獲取傭金，不能再從開發(fā)商那兒得到另外一份傭金，尤其是代理商為其客戶向房地中＃信南領(lǐng)土位面時．更不應(yīng)從開發(fā)商處獲取傭金。如果沒有客戶向代理機(jī)構(gòu)預(yù)定，而是房地產(chǎn)銷售代理機(jī)構(gòu)申請為開發(fā)商推銷時，則開發(fā)商應(yīng)支付傭金，買房或租房的客戶就不需付傭金給代理商了。從表面上看來，那種開發(fā)商對所有成功的代理人都作出支付傭金的承諾，似乎更有利于加快物業(yè)租售速度，但事實卻往往不是這樣。因為如果很多代理機(jī)構(gòu)掌握該物業(yè)，就會形成在市場上“沿街兜售”的情況，其結(jié)果會在社會上造成一種不好的印象，即人們往往會認(rèn)為這么多的房地產(chǎn)銷售代理機(jī)構(gòu)持有該物業(yè)，肯定該物業(yè)不易出手或是有些什么其他問題，如質(zhì)量不好等。

（三）關(guān)于房地產(chǎn)銷售代理商的資格問題

簽訂房地產(chǎn)銷售代理合同時，作為委托方要充分了解物業(yè)代理公司的代理資格問題，目前國家及各地對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)及代理機(jī)構(gòu)的資格都有一些具體規(guī)定，如建設(shè)部50號部長令規(guī)定了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的設(shè)立條件及程序。

（四）選擇合適的房地產(chǎn)銷售代理商

房地產(chǎn)交易涉及資金量巨大，所以對外發(fā)商或業(yè)主來說，選擇房地產(chǎn)銷售thldl.org.cn代理商是十分重要的。選擇不好代理商，無論代理合同多么完善，恐怕效果也不會很好。因此在選擇物業(yè)代理公司時，首先要考察物業(yè)代理公司的素質(zhì)及其職員是否有良好的職業(yè)道德，其中包括物業(yè)代理公司是否只代表委托方的利益，能否為委托方保密，工作過程中是否具有客觀、真實、真誠的作風(fēng)，在物業(yè)交易過程中除傭金外是否沒有其它利益。一些房地產(chǎn)銷售代理公司采用保底價按比例收取代理費，超出保底價格部分按另外的比例分成，就是一種嚴(yán)重違反職業(yè)道德的做法。其次，對物業(yè)代理公司可投入市場營銷工作的資源也應(yīng)予以關(guān)注。很顯然，地方性的物業(yè)代理公司由于其人員、經(jīng)驗和銷售網(wǎng)絡(luò)的限制，一般沒有能力代

理大型綜合性房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場銷售工作。但大型綜合性代理公司也未必就能代理所有的大型項目。例如，某國際性物業(yè)代理機(jī)構(gòu)曾一度同時代理著北京二十多個大中型房地產(chǎn)開發(fā)項目，其中有些同類型項目處于同一地段，結(jié)果代理費比例高的項目銷售十分火爆，但代理費比例低的項目成交寥寥無幾。究其原因，就是物業(yè)代理在有意的以低傭金作誘餌，壟斷同類型物業(yè)的租售市場，并將其主要的人力、物力投入到代理費比例高的開發(fā)項目上去了。物業(yè)代理公司以往的業(yè)績對選擇代理公司來說也很重要?？次飿I(yè)代理公司以往的業(yè)績，不是看其共代理了多少個項目或成交額有多少，而是要看其代理的成功率有多大，如果某公司代理10個項目只有兩個成功，而另外一個公司代理了兩個項目均獲成功，顯然后者的成功率要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于前者?？疾煳飿I(yè)代理公司的以往業(yè)績，還要看其代理每一個項目的平均銷售周期。第四，針對物業(yè)的類型選擇物業(yè)代理。住宅和公寓的銷作常以當(dāng)?shù)氐拇繖C(jī)構(gòu)辦理，當(dāng)然，這些機(jī)構(gòu)也許是全國性甚至國際性代理公司的分支機(jī)構(gòu)。但對工業(yè)和商業(yè)物業(yè)來說，常委托全國性或國際性代理公司，當(dāng)?shù)氐拇頇C(jī)構(gòu)有時參加，有時不參加。

第五篇：抹灰中應(yīng)注意問題

抹灰中應(yīng)注意問題

1.所有線管處加網(wǎng)格布，每邊寬出5cm。

2.主體需剔鑿處應(yīng)將抹灰接茬留方正。

3.鋼絲網(wǎng)卡應(yīng)與鋼絲網(wǎng)尺寸相符，邊緣處加設(shè)網(wǎng)卡。

4.窗洞口邊緣留有不低于5cm邊緣，并加壓10cm網(wǎng)格布。

5.注意房間抹灰后尺寸一致，保證房間的開間、進(jìn)深及陰陽角方正。

6.開關(guān)插座盒、電箱在每戶抹灰完工后及時清理干凈。

7.施工洞口抹灰槎留方正且加壓網(wǎng)格布，寬出抹灰邊緣10cm。

8.加強成品保護(hù)。

9.加強成品養(yǎng)護(hù)，每天澆水不低于兩次，上午一次、下午一次，且連續(xù)澆水養(yǎng)護(hù)不 7天。

10.落地砂漿及時清理利用，每戶完工后，地面必須清理干凈，包括鋼絲網(wǎng)及網(wǎng)格布。

11.個別陰角不方正不垂直。

12.MPC保溫砂漿墻面粗糙不合格，加強保溫砂漿墻面的觀感質(zhì)量。