第一篇：土地估價師實踐日志2

實踐日志1

2012 年 5 月，我公司受委托對常州市強(qiáng)力鋼結(jié)構(gòu)工程有限公司位于運河路 202 號宗地國有土地使用權(quán)抵押價格進(jìn)行評估，作為該項業(yè)務(wù)小組的一員，我全程參與該項業(yè)務(wù)的操作過程，體會較多，現(xiàn)介紹如下：

一、背景介紹：

常州市強(qiáng)力鋼結(jié)構(gòu)工程有限公司系民營企業(yè)，是 ISO9001-2000 質(zhì)量體系認(rèn)證企業(yè)，公司占地面積28800平方余平方米，建筑面積1100平方米，企業(yè)現(xiàn)有注冊資本400 萬元，員工120 多人，各類技術(shù)管理人員20 多人，其中高級技術(shù)人員2 名，中級技術(shù)人員16 名，項目經(jīng)理3 名，安全員8 名。企業(yè)現(xiàn)有資質(zhì)證書：鋼結(jié)構(gòu)工程專業(yè)承包叁級，建筑企業(yè)安全許可證叁級；公司有全套設(shè)計，制作，安裝一條龍服務(wù)，技術(shù)力量雄厚，鋼結(jié)構(gòu)年制作能力 3000 噸，安裝工程面積年 60000 萬平方米/年。企業(yè)因擴(kuò)大生產(chǎn)需要，擬以企業(yè)新取得的一宗工業(yè)用地國有土地使用權(quán)向銀行抵押貸款，特委托江蘇鑫洋土地房地產(chǎn)評估有限公司對抵押對象國有土地使用權(quán)價值進(jìn)行評估。

二、委估資產(chǎn)概況：

接受委托后，公司組織專業(yè)人員對估價對象的土地使用權(quán)進(jìn)行了清查，并進(jìn)行現(xiàn)場踏勘。待估宗地位于運河路202 號，常州市強(qiáng)力鋼結(jié)構(gòu)工程有限公司經(jīng)常州市人民政府批準(zhǔn)獲得該宗地的國有土地使用權(quán)，并于2009 年12 月21 日進(jìn)行了國有土地使用權(quán)登記，國有土地使用證號為常國用（2009）第0354497 號，地號為02150715070。土地使用權(quán)總面積為6680.0平方米，土地用途為工業(yè)用地。待估宗地在估價基準(zhǔn)日2012 年5 月11 日的土地剩余使用年期為47.5 年。

三、難點：

本次土地使用權(quán)抵押價格評估業(yè)務(wù)中最大的難點有二： 一是東至本公司廠房，南至本公司廠房，西至常州市萬象彩板鋼結(jié)構(gòu)有限公司，北至農(nóng)田，地上建筑物主要為車間。在確定土地評估方法時需要確定是否適用收益還原法或市場比較法或其他評估方法。二是近幾年常州土地價格增長迅速，再加上常州市鐘樓區(qū)人民政府近幾年連續(xù)加大對工業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施的投入，在一定程度上也帶動工業(yè)用地的需求，因此了工業(yè)用地具有一定的增值空間，土地增值率的確定比較困難。

四、解決方法：

1.在估價方法的選定上，經(jīng)估價師通過數(shù)輪討論最終形成一致意見：根據(jù)委估方提供的資料，結(jié)合待估宗地的實際情況，待估宗地作為工業(yè)用地難以測算客觀收益，故不適應(yīng)運用收益還原法評估。另外，由于常武地區(qū)與待估宗地類似的交易案例不多，難以采用市場比較法和剩余法。本次評估采用成本逼近法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法對待估宗地進(jìn)行評估。

2.本次評估中的土地增值包括土地資源和土地資本的雙重增值，所考慮的土地增值的形式主要為二種：（1）土地用途轉(zhuǎn)換型增值；（2）外部投資作用型增值。由于常州市鐘樓區(qū)人民政府近幾年連續(xù)加大對工業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施的投入，良好的基礎(chǔ)設(shè)施條件為常州市武進(jìn)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。根據(jù)常州市國土資源局鐘樓分局提供的資料，工業(yè)用地?zé)o限年期的市場價格與成本價格的差額一般為 10～ 20%，即工業(yè)用地土地增值率一般在10～20%之間。待估宗地位于運河路202 號，交通條件和基礎(chǔ)設(shè)施條件較優(yōu)，土地增值效應(yīng)較明顯，根據(jù)調(diào)查分析，考慮到鐘樓區(qū)工業(yè)用地的現(xiàn)狀，綜合分析上述兩種形式對土地增值的影響，確定本次土地 估價過程中土地增值率取20%。

五、啟示：

1、嚴(yán)格遵守職業(yè)道德，認(rèn)真對待每一項業(yè)務(wù)。土地估價活動是由土地估價人員具體實施的，土地估價人員的職業(yè)道德直接影響土地估價活動的公正性。近年來，我們單位將職業(yè)道德建設(shè)作為重頭事項，平時不斷組織學(xué)習(xí)上級法規(guī)文件，組織單位內(nèi)部估價人員對職業(yè)道德建設(shè)開展討論，做到相互促進(jìn)，共同進(jìn)步。我們每個人均以講誠信為榮，以不講誠信為辱。在本案中，土地估價人員堅持到實地勘查等均體現(xiàn)了估價人員良好的職業(yè)道德素質(zhì)。

2、規(guī)范操作程序，確保估價結(jié)果的公正性。估價業(yè)務(wù)的質(zhì)量是估價機(jī)構(gòu)和估價師的生命線。這就要求在估價工作中，估價人員一定要把估價質(zhì)量放在首位，把避免技術(shù)質(zhì)量風(fēng)險放在首位，確保估價報告的質(zhì)量。從土地估價業(yè)務(wù)的受理到確定土地估價事項、土地估價資料收集、土地估價分析和估價方法選擇直至土地估價報告的撰寫、審核均要嚴(yán)格按照土地估價的相關(guān)操作規(guī)程進(jìn)行。在本案例中，估價人員多次到相關(guān)部門查閱資料、到地塊所在地實地勘查，待所有條件完備后順利完成土地估價工作。

3、熱情服務(wù)，積極為委托單位提供相關(guān)附加增值業(yè)務(wù)。土地估價作為提供

服務(wù)的中介行業(yè)，服務(wù)作為主線應(yīng)該貫徹在估價活動的全過程。估價人員最終任務(wù)是完成估價活動，出具公開、公平、公正的土地估價報告交付委托方使用。但估價人員又不能僅僅局限于提供土地估價報告，圍繞業(yè)務(wù)的相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動，估價人員應(yīng)發(fā)揮專業(yè)技術(shù)優(yōu)勢，提供相關(guān)關(guān)聯(lián)服務(wù)。

第二篇：土地估價師專業(yè)實踐總結(jié)報告

專業(yè)實踐總結(jié)報告

Xx市xxxx評估有限公司

摘要：實踐是檢驗真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)，估價行業(yè)更是如此。要正確評估土地價格，必須遵循房地產(chǎn)價格形成和運動的客觀規(guī)律，在理論與實踐活動中，總結(jié)出土地估價應(yīng)遵循的法則、準(zhǔn)則、估價原則、并建立一套嚴(yán)謹(jǐn)?shù)淖鳂I(yè)流程，即估價程序。本報告從工作實踐出發(fā)，簡單說明了實踐與估價理論、估價方法以及估價風(fēng)險的控制等問題

關(guān)鍵詞：實踐、土地估價、估價理論、估價方法

實踐是檢驗真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)，估價行業(yè)更是如此。理論再完善，也是從實踐中產(chǎn)生的，并依靠實踐不斷的完善。沒有實踐，理論只能空談。做為剛通過考試取得土地估價師資格證書的我們，最缺乏的就是專業(yè)實踐，考試也只是考察應(yīng)試者書面的專業(yè)知識、相關(guān)知識、理論方法等，而不能判斷其實踐操作技能的水平。

通過在xxxxx評估有限公司的工作實踐，本人充分認(rèn)識到房地產(chǎn)是一種特殊的商品，尤其是土地，不是人類勞動的產(chǎn)品，不能以社會必要勞動時間來衡量其價值。因此，要正確評估土地價格，必須遵循房地產(chǎn)價格形成和運動的客觀規(guī)律，在理論與實踐活動中，總結(jié)出土地估價應(yīng)遵循的法則、準(zhǔn)則、估價原則、并建立一套嚴(yán)謹(jǐn)?shù)淖鳂I(yè)流程，即估價程序。以下是本人對土地估價實踐的總結(jié)。

一、實踐與估價理論的關(guān)系

1、土地估價的概念

土地估價是估價人員依據(jù)土地估價的原則、理論和方法，在充分掌握土地市場交易資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地的經(jīng)濟(jì)和自然屬性，按地產(chǎn)的質(zhì)量、等級及七仔現(xiàn)實經(jīng)濟(jì)活動中的一般收益狀況，充分考慮社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展、土地利用方式、土地預(yù)期收益和土地利用政策等因素對土地收益的影響，綜合評定出某塊土地或多塊土地在某一權(quán)利狀態(tài)下某一時點的價格的過程。

2、實踐與估價理論

（1）市場對地產(chǎn)估價的影響

近幾年xxx的大宗土地交易頻繁。除了270萬平米的xxxx湖、2200畝的xxx城、市中心xxxx85萬平米的xxx城等等，xxxx開發(fā)還將給市場提供了近30塊土地，拍賣總值預(yù)計160億。以及大規(guī)模的城市改造工程必然對市場供需關(guān)系帶來巨大影響，沒有土地就沒有了地產(chǎn)，如此大量的土地供應(yīng)，必然造成價格方面的巨大變化，這就要求估價人員緊跟市場步伐，多實踐，多交流。

市場變化表明，不同的市場類型和程度，其供需雙方的市場行為講有所不同，從而直接影響房地產(chǎn)價格。因此，要正確評估地產(chǎn)價格，首先要了解地產(chǎn)市場的變化和基本特征，分析地產(chǎn)市場的供給和需求機(jī)器動態(tài)關(guān)系，把握地產(chǎn)市場的趨勢，只有這樣，才能正確評估地產(chǎn)價格。

（2）產(chǎn)權(quán)對地產(chǎn)估價的影響

目前，我國房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)主要有土地所有權(quán)分為國有土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)，土地使用權(quán)分為國有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)，土地他項權(quán)主要有轉(zhuǎn)讓權(quán)、抵押權(quán)和租賃權(quán)。不同的權(quán)利將給產(chǎn)權(quán)人帶來不同的收益，從而會產(chǎn)生不同的價格。

在實際的土地估價中，估價人員經(jīng)常會遇到一些新問題新情況，這時候我們

一般是集體討論解決。下面就是一個典型的案例。

Xxxx市由于近年來的城市建設(shè)開發(fā)，xxxx縣的土地交易越來越多，由于產(chǎn)權(quán)的不同也就增加了估價的復(fù)雜性，市郊區(qū)有一宗集體建設(shè)用地，該宗地所有權(quán)人為某村農(nóng)民集體（以下簡稱甲集體），使用權(quán)人為某建材公司（以下簡稱乙公司）。1995年雙方簽訂租賃協(xié)議，乙公司租用該宗地30年，租金于簽訂合同時一次性付清，實際用途為工業(yè)。合同同時規(guī)定，如遇國家征用該土地，甲集體對乙公司進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)償。

2007年，由于該區(qū)大面積土地整合，乙公司不能再繼續(xù)使用該宗土地，雙方協(xié)商補(bǔ)償問題。由于協(xié)議中沒有明確寫明補(bǔ)償?shù)木唧w辦法，所以在具體補(bǔ)償金額上產(chǎn)生了分歧。于是雙方?jīng)Q定共同委托評估公司對該宗土地剩余年期的價值進(jìn)行評估。

集體建設(shè)用地與國有土地產(chǎn)權(quán)類型不同，雖然國有土地的交易案例很多，但無法直接選用，集體建設(shè)用地根本找不到交易案例，無論采用何種估價方法對該土地進(jìn)行評估，資料的采集上都比較困難。經(jīng)過大家商議，同意用如下的估價技術(shù)路線：通過對該地區(qū)國有土地進(jìn)行評估，了解集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)化為國有土地所需的各項費用進(jìn)行減價修正，再進(jìn)行年期修正得出估價對象的正常市場價格。

有些經(jīng)驗是在課本上無法學(xué)習(xí)到的，實踐的過程也是課本無法代替的，合格的估價師需要實踐經(jīng)驗的累積，充實自己，從而讓自己不斷的進(jìn)步。

（3）區(qū)位對地價的影響

Xxxx市這幾年的建設(shè)發(fā)展比較迅速從而產(chǎn)生了不少熱門的板塊，如xx、xxxx、地鐵及xxx這樣的工程等，聚焦了市場上多數(shù)的優(yōu)質(zhì)樓盤，這些板塊的形成與政府的總體規(guī)劃密切相關(guān)。這些建設(shè)項目的展開使其原有的區(qū)位概念產(chǎn)生了很大的變化，也就帶動了其價格的變化。

如何能客觀的進(jìn)行地產(chǎn)估價就要求估價人員要從宏觀上把握房地產(chǎn)市場狀況和其空間結(jié)構(gòu)，運用正確的估價方法對待估地產(chǎn)價格進(jìn)行判斷。

二、估價方法在實踐中的認(rèn)識與應(yīng)用

土地估價的方法主要有市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法、路線價法、基準(zhǔn)地價修正法。

估價師要根據(jù)估價對象、估價目的和用途等情況選擇不同估價方法，估價方法的適宜性與地產(chǎn)的類型和市場狀況息息相關(guān)。估價方法的選擇和估價的準(zhǔn)確性對估價師的專業(yè)知識、實踐經(jīng)驗與判斷要求很高。這就要求我們估價人員在實踐中不斷的學(xué)習(xí)研究，找到最適合的途徑，準(zhǔn)確的進(jìn)行估價。

Xxx市的土地市場建立較早也比較發(fā)達(dá)，市場機(jī)制比較完善，各種交易案例較多，城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價成果和基準(zhǔn)地價修正體系成果資料較完整，從而提高了估價的準(zhǔn)確性。在實踐中我們采用市場比較法、成本逼近法和基準(zhǔn)地價修正法的情況較多。下面簡單說明這幾種方法實踐中會遇到的問題及難點。

1、市場比較法在實踐中如能采用此方法是為最好，因為其估價結(jié)果具有現(xiàn)實性，說服力強(qiáng)，容易讓他人接受。此法需要估價人員具有較高的業(yè)務(wù)素養(yǎng)和實踐經(jīng)驗。適用于有著發(fā)達(dá)的土地市場及大量交易案例且與待估地塊應(yīng)有相關(guān)性和替代性。難點在于可比因素及因子的選取以及修正幅度的取值。這些方面還需要向經(jīng)驗豐富的估價師前輩學(xué)習(xí)，以及自己點點滴滴的實踐積累。

2、成本逼近法經(jīng)常用在新開發(fā)土地、工業(yè)用地、無交易案例的地區(qū)等。難點是土地取得費用的構(gòu)成。書本中對有些地方具體規(guī)定是介紹不到的，例如：配

套費一般分為大配套費和小配套費。Xxx價房地字[1996]第312號關(guān)于印發(fā)《xxxx市政公用基礎(chǔ)設(shè)施大配套工程管理辦法》的通知及建計[1996]第618號關(guān)于印發(fā)《xxx市建設(shè)項目市政公用配套工程內(nèi)容、范圍界定》的通知中，對大配套費的內(nèi)容、范圍及收費標(biāo)準(zhǔn)均作了嚴(yán)格的界定，這部分費用一般包含在土地使用權(quán)價值中，如果在開發(fā)成本中再度考慮，則造成重復(fù)計算，加大了開發(fā)成本，使估價結(jié)果偏高。小配套設(shè)施費指規(guī)劃紅線內(nèi)水、電、供熱、通訊及非營業(yè)性公建配套費等，應(yīng)計入開發(fā)成本。這部分費用各專業(yè)部門均有明確的收費文件及收費標(biāo)準(zhǔn)，估價作業(yè)中應(yīng)根據(jù)估價時點時各專業(yè)部門的最新收費文件及收費標(biāo)準(zhǔn)計算各項費用。

這就要求我們估價人員要經(jīng)常要關(guān)注各種有關(guān)估價相關(guān)文件的出臺及變化。

3、基準(zhǔn)地價修正法主要適合在城市規(guī)劃范圍內(nèi)的商業(yè)、住宅、工業(yè)、綜合土地的評估。在實踐過程中，首先要收集整理當(dāng)?shù)刈钚碌幕鶞?zhǔn)地價成果，包括土地級別圖，土地級別表，基準(zhǔn)地價圖表及修正體系等，在實地踏勘過程中，要認(rèn)真仔細(xì)填寫現(xiàn)場調(diào)查表，主要包括區(qū)域和個別因素的區(qū)域地價水平的調(diào)查，在與待估地塊因素進(jìn)行修正。難點主要有：修正因素及幅度和還原利率的確定。

三、土地估價的風(fēng)險控制

土地估價活動和其他經(jīng)濟(jì)活動一樣具有風(fēng)險性。但是，土地估價又和其他經(jīng)濟(jì)活動有不一樣，土地估價風(fēng)險具有其特殊性。本人從實際的工作感受到土地估價的風(fēng)險性主要體現(xiàn)在下面幾個方面：

1、職業(yè)道德風(fēng)險

土地估價師在土地估價業(yè)務(wù)活動中應(yīng)實事求是，執(zhí)行國家有關(guān)的地價政策，堅持獨立、客觀、公正的原則。

土地估價提供評估中介服務(wù)，其估價關(guān)系到多方面的直接利益，所以估價人員不能為了一些私利，把法律及職業(yè)道德放一片，而作出不公正的估價，這既喪失了我們作為估價師的良心也違反了法律，從長遠(yuǎn)來看，整個估價行業(yè)都會失去誠信，到時我們的估價工作都有失去的可能。

2、抵押估價風(fēng)險

在本人實際工作中抵押估價是遇到最多的一種案例情況，在這方面估價人員要認(rèn)真學(xué)習(xí)研究《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》，其對我們估價師的工作有著重要的指導(dǎo)作用。

（1）變現(xiàn)風(fēng)險

我們評估業(yè)務(wù)有很多都是工業(yè)廠房，其變現(xiàn)能力比普通住房、商鋪都要差，這就更要求估價人員對其變現(xiàn)能力的分析。抵押估價中主要對其通用性、獨立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓性進(jìn)行分析，進(jìn)而合理、準(zhǔn)確的確定其抵押價值。

（2）證載用途與實踐用途不符

這我們經(jīng)常會遇到的就是住宅、工業(yè)用于商業(yè)或辦公使用等的情況，這些情況要求估價人員對風(fēng)險的控制和規(guī)避要更為嚴(yán)格，仔細(xì)檢查土地使用證原件，明確土地的用途以及權(quán)利的設(shè)置情況，如有差異，必究其原因，弄清來龍去脈，并在出具報告時予以說明。

（3）抵押物優(yōu)先受償

估價人員要對估價時點時假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值、估價師知悉的法定優(yōu)先受償款、抵押價值有準(zhǔn)確的理解和判定。如拖欠的工程款、人員工資以及處置抵押物的費用等，都需要估價人員在確定估價結(jié)果是要充分考慮的因素。

3、估價過程中的風(fēng)險

在估價過程中，估價原則、估價方法使用不恰當(dāng)以及估價對象各種因素的描述不準(zhǔn)確、比較實例的選擇、可比因素的確定、計算的錯誤等都會產(chǎn)生估價風(fēng)險。所以，應(yīng)充分重視對風(fēng)險的控制。就像我們公司一樣，建立了報告逐級審核制度，遇到新問題、新情況大家協(xié)商制度，從而最大限度的控制了風(fēng)險的發(fā)生。

總而言之，土地估價在我國是一個新興而又特殊的行業(yè)，我作為一名估價人員應(yīng)不斷的學(xué)習(xí)實踐積累，努力提高自己的職業(yè)水平，增強(qiáng)社會責(zé)任感，肩負(fù)起應(yīng)有的社會責(zé)任，共創(chuàng)估價行業(yè)的美好明天。

僅在此感謝xxxx有限公司的所有領(lǐng)導(dǎo)和同事的無私幫助！

參考文獻(xiàn)

1．薛紅霞、謝戈力，《廣東省土地估價實用技術(shù)指引》，廣東經(jīng)濟(jì)出版社，2006年5月第一版，2．胡存智，《土地估價理論與方法》，地質(zhì)出版社，2004年6月第二版，3．洪亞敏、馮長春，《土地估價相關(guān)經(jīng)濟(jì)理論與方法》，地質(zhì)出版社，2004年6月第二版，4．胡存智，《土地估價法律法規(guī)實用手冊》，地質(zhì)出版社，2004年6月第二版，5.周寅康、《房地產(chǎn)估價》，東南大學(xué)出版設(shè)，2006年1月第一版

第三篇：土地估價師實踐小結(jié)1

實踐小結(jié)

一、基本情況

1、實踐項目名稱：射陽縣國土資源局對射陽經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)二縱西側(cè)、創(chuàng)業(yè)路北側(cè)2-2號地塊建設(shè)國有土地使用權(quán)公開掛牌出讓宗地地價評估（江蘇省射陽縣）。

2、參加項目時間：二○一四年六月十六日至二○一四年六月十八日

二、實踐活動內(nèi)容簡述：

射陽縣國土資源局按照開發(fā)區(qū)土地利用總體規(guī)劃和總體建設(shè)規(guī)劃，將射陽經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)二縱西側(cè)、創(chuàng)業(yè)路北側(cè)2-2號地塊存量國有土地使用權(quán)作為存量土地，委托鹽城市瑞地土地房地產(chǎn)評估有限公司進(jìn)行估價，評估在基準(zhǔn)日二○一四年六月十八日，在現(xiàn)狀利用條件下，評估宗地在設(shè)定開發(fā)程度為宗地紅線外達(dá)到通路、通上水、通電、通訊“四通”和宗地紅線內(nèi)達(dá)到場地平整即“一平” 的開發(fā)水平，設(shè)定土地用途為工業(yè)用地，土地使用權(quán)評估設(shè)定使用年期為工業(yè)用地出讓設(shè)定使用年期為50年的國有土地使用權(quán)現(xiàn)值，為射陽縣國土資源局向社會公開出讓國有土地使用權(quán)，顯化國有土地資產(chǎn)量，征收所有權(quán)權(quán)益，提供客觀、公正的土地價格參考依據(jù)。

三、在實踐中參與的工作內(nèi)容：

本人在該項目中，主要參與了接待客戶、咨詢、資料整理、現(xiàn)場踏勘等工作：

1、客戶接待及資料整理，與客戶溝通估價所需的資料，如國有土地使用證、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照等，并與客戶交流初步了解土地的相關(guān)取得及開發(fā)過程情況，對土地有了初步的了解。

2、現(xiàn)場勘察，與老師一起前往現(xiàn)場勘察，學(xué)習(xí)勘察時需要了解的各項事宜，如土地開發(fā)情況、四至、道路通達(dá)情況、地塊形狀、土地自然條件、土地環(huán)境質(zhì)量、土地基礎(chǔ)設(shè)施條件、土地使用狀況等等，并做好書面記錄，拍照做好影像記錄。

四、評估報告完成后與老師進(jìn)行交流

初步完成評估報告后，與老師一起就報告撰寫過程中及整個估價過程中出現(xiàn)的問題及時進(jìn)行交流，工作態(tài)度與工作熱情較好，需要一直繼續(xù)保持下去，在工作中處理客戶關(guān)系等也較得體，但在報告撰寫過程中對各項專業(yè)知識的運用還需進(jìn)一步加強(qiáng)與提高。

五、感悟與體會

1、剛進(jìn)入實踐期，對土地估價工作的各項流程都還在熟悉與學(xué)習(xí)中，雖然已通過考試，對理論知識有了一定的掌握，但在實際運用過程中還是覺得有些困難，需要在以后的實踐過程中不斷加強(qiáng)這方面的學(xué)習(xí)，真正做到理論與實踐相結(jié)合。

2、在估價過程中可能會遇到很多困難，只要找對了方法就能將

困難一一化解，例如在本次估價過程中，我充當(dāng)評估助理的工作，主要收集相關(guān)資料，由于剛進(jìn)入實踐期，收集工作無從下手，不知道應(yīng)該收集哪些資料以及從何處收集到有用的資料，在胡老師的指導(dǎo)下，有了方向和方法，最終完成了資料收集和整理的工作。

3、土地估價過程中，估價師的經(jīng)驗和執(zhí)業(yè)操守也同樣重要，作為一名好的估價師，要時刻保持良好的工作作風(fēng)與執(zhí)業(yè)道德，客觀、合理、公平、公正，才能做好估價工作。

2014年6月26日

第四篇：如何寫好土地估價師個人實踐報告

如何寫好“土地估價個人專業(yè)實踐總結(jié)”

2011-10-27 15:

31齊輝（北京岳華中天房地產(chǎn)評估有限公司）

根據(jù)中國土地估價師協(xié)會有關(guān)文件的規(guī)定，2006年（含）以后取得土地估價師資格證書申請初始執(zhí)業(yè)登記的人員需通過實踐考核。實踐考核需提交的資料中包括估價師需提交一份在估計機(jī)構(gòu)實際工作的“個人專業(yè)實踐總結(jié)”，“由實踐考核人員根據(jù)實際情況實事求是撰寫，字?jǐn)?shù)不限，主要考察實踐人員是否進(jìn)行了專業(yè)實踐并達(dá)到執(zhí)業(yè)要求”。

在實際操作中，參加實踐考核的眾多土地估價師提交的“個人實踐總結(jié)”差強(qiáng)人意，令考官滿意的優(yōu)秀者較少。主要存在的問題不外以下幾個方面：

1、照搬書本上內(nèi)容：常見的有從教科書上把幾種估價方法的原理、公式等內(nèi)容一一羅列，或是將《土地估價師執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則》的內(nèi)容一字不差的照搬；

2、抄襲網(wǎng)絡(luò)信息或行業(yè)刊物上文章：將他人的研究成果和看法整段拷貝過來；

3、互相抄襲：經(jīng)常出現(xiàn)同一地區(qū)的估價師提交的總結(jié)內(nèi)容雷同，無考生自己的見解和分析；

那么，如何寫好“個人實踐總結(jié)”？針對以上問題，提出以下建議供參考。首先，需要明確提交實踐總結(jié)的目的，是為了讓考官清楚的了解土地估價師在兩年的土地估價實踐中的工作情況、對土地估價方法的理解、土地估價行業(yè)的感受和認(rèn)識等。因為每個估價師所在的地域不同、公司業(yè)務(wù)類型不同、承擔(dān)工作也不同，所以實踐總結(jié)應(yīng)該是有個性和差異的。不需要冗長和華麗的語言，讓考官感受到估價師的坦率、真誠，開門見山、有條理、有深度的陳述最重要。

第二，實踐總結(jié)應(yīng)包括（不限于）以下幾個方面的內(nèi)容：

1、專業(yè)實踐單位的基本情況介紹：如公司名稱、注冊地、注冊資本、資質(zhì)情況、估價師人數(shù)、主要業(yè)務(wù)類型、發(fā)展?fàn)顩r、管理方式等；

2、估價師個人情況介紹：如畢業(yè)的院校、專業(yè)、過去的從業(yè)經(jīng)歷、已取得的其他執(zhí)業(yè)資格等；

3、專業(yè)實踐期間估價師完成的主要工作：如承做的業(yè)務(wù)類型（如抵押、司法仲裁、拆遷、企業(yè)改制等）、在項目中承擔(dān)的角色、具體工作內(nèi)容、工作流程、與公司其他人員的配合等；

4、專業(yè)實踐的感受及認(rèn)識：如在實踐過程中對估價方法的理解（不需要羅列公式、方法內(nèi)涵等）、不同用途的評估對象如何選擇評估方法、相關(guān)法律法規(guī)和規(guī)章在土地估價過程中如何體現(xiàn)、結(jié)合所在城市的特點談對土地評估行業(yè)的認(rèn)識、所在城市的行業(yè)主管部門對土地評估行業(yè)的管理、對土地評估風(fēng)險的實踐認(rèn)識、如何規(guī)避等。第三，根據(jù)以往經(jīng)驗，優(yōu)秀的實踐總結(jié)應(yīng)具備的以下條件：

1、專業(yè)實踐期間實踐工作內(nèi)容豐富，描述清晰、有條理；

2、對土地估價行業(yè)的了解清晰、透徹；

3、對評估方法的理解有深度，能夠結(jié)合實際項目有自己的分析和見解；

4、對評估風(fēng)險的認(rèn)識深刻，能夠結(jié)合實際項目具體分析、總結(jié)。

綜上，只要估價師有真實的實踐經(jīng)驗，以認(rèn)真誠懇的態(tài)度對待這項工作，就一定能提交一份令自己和考官都滿意的實踐總結(jié)。

第五篇：土地估價師實踐總結(jié)一

專業(yè)實踐總結(jié)報告

周**** 湖南眾聯(lián)評估有限公司 425000

摘要：估價師是一個較為新興的行業(yè)，是一個對理論和實踐要求較高的行業(yè)。在掌握了扎實的理論知識的同時，也要求估價師擁有一定的實踐經(jīng)驗，本報告從實踐角度出發(fā)，簡單闡述了土地評估的具體工作事務(wù)、工作流程、估價方法的現(xiàn)實應(yīng)用、估價行業(yè)存在的風(fēng)險等問題。

關(guān)鍵詞：估價依據(jù) 估價方法 估價風(fēng)險

正文：

“知之愈明，則行之愈篤；行之愈篤，則知之益明?！边@句名言出自朱熹《朱子語類》，大意是理解得越清楚，實踐就越扎實；實踐越扎實，認(rèn)識就會更加清晰。土地評估行業(yè)也是一個對理論和實踐要求較高的行業(yè)，要想成為一名出色的土地估價師，最重要的是要積累估價案例經(jīng)驗，這一經(jīng)驗需要在工作過程中進(jìn)行積累，而不僅僅是通過估價師考試的那些實例題目。同時還需要對國家出臺的土地相關(guān)法律法規(guī)比較了解，政治嗅覺比較敏銳，還有經(jīng)濟(jì)金融的相關(guān)知識的經(jīng)驗。

總之，估價師是一個較為新興的行業(yè)，無論房屋估價還是土地估價，前人的經(jīng)驗都不太充分或可參考性并不大，需要自己在前行中摸索。在通過全國土地估價師考試之后的專業(yè)實踐過程中，我學(xué)到了許多考試中無法深刻體會到的知識和經(jīng)驗，下面現(xiàn)就專業(yè)實踐過程中的主要工作、感受和認(rèn)識分三部分做簡要總結(jié)陳述。

第一部分 專業(yè)實踐的單位基本情況

湖南眾聯(lián)評估有限公司是成立于2001年，注冊資金100萬元，現(xiàn)有國家注冊土地估價師11人，為省注一級資質(zhì)，是湖南省具備全省范圍內(nèi)從業(yè)能力的13家土地評估機(jī)構(gòu)之一。

公司經(jīng)營范圍：土地評估、土地經(jīng)營中介服務(wù)、土地有關(guān)法律、法規(guī)知識咨詢服務(wù)等。

第二部分 專業(yè)實踐期間完成的主要工作及流程

一、主要工作：

（1）土地一級市場出讓地價評估工作。涉及土地招拍掛過程中出讓底價的確定工作，主要由土地行政主管部門委托評估。

（2）土地抵押貸款評估。涉及取得土地后進(jìn)行融資需要進(jìn)行的抵押貸款評估，以估價值確定貸款金額，主要由當(dāng)事人或銀行委托。

（3）土地二、三級市場產(chǎn)權(quán)過戶評估工作。涉及土地產(chǎn)權(quán)過戶繳納契稅的工作，主要由交易者委托。

（4）市縣城區(qū)基準(zhǔn)地價更新工作。涉及各市縣中存在基準(zhǔn)地價成果使用超過3-4年的更新工作，一般由土地行政主管部門委托。

二、工作流程：

工作流程分為前期工作、實地查勘、市場調(diào)查、報告撰寫、報告審核、出具報告、提交收費、沉淀存檔八個階段。

第三部分 專業(yè)實踐的感受及認(rèn)識

一、對土地評估行業(yè)的了解

1、土地評估行業(yè)產(chǎn)生的時代背景：

隨著土地使用制度改革的不斷深化,土地評估行業(yè)得到了快速發(fā)展,已成為我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展中不可或缺的重要中介行業(yè),在積極配合土地使用制度改革、推進(jìn)土地市場建設(shè)、促進(jìn)土地資源的集約合理利用等方面發(fā)揮了重要作用。

2、土地評估行業(yè)的法律基礎(chǔ)：

（1）由中華人民共和國第十屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第二十九次會議于2007年8月30日通過的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》中的第三十四條規(guī)定“國家實行房地產(chǎn)價格評估制度”，房地產(chǎn)價格評估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序，以基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r格進(jìn)行評估。

（2）1992年4月27日國家物價局、建設(shè)部發(fā)出《關(guān)于解決在房地產(chǎn)交易中國有土地收益流失問題的通知》。

（3）1995年3月23日建設(shè)部、中國人民銀行聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)與銀行貸款業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押和評估管理工作的通知》（建房[1995]152號）。

（4）《國有資產(chǎn)評估管理辦法》1991年11月16日 中華人民共和國國務(wù)院令第9l號發(fā)布

3、評估行業(yè)的現(xiàn)狀

（1）屬于朝陽產(chǎn)業(yè)，具有一定的發(fā)展空間。

（2）業(yè)務(wù)來源上存在競爭，部分地區(qū)存在幾個評估公司，各評估公司在業(yè)務(wù)來源上競爭非常激烈。

二、對估價方法的實踐認(rèn)識

理論考試，會給出評估人員相應(yīng)的數(shù)據(jù)，要求利用公式來計算地價，但實際工作中，所有的數(shù)據(jù)都要自己的收集，下面就專業(yè)實踐過程中估價方法運用所涉及到的相關(guān)工作做簡要總結(jié)：

（1）基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法。其計算基本公式為：基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估的宗地地價（基準(zhǔn)地價設(shè)定開發(fā)程度下的宗地地價）＝[基準(zhǔn)地價×（1±∑K）×K1×Ｋ2×Ｋ3±開發(fā)程度修正幅度]×K4（其中式中： K1──期日修正系數(shù) K2──容積率修正系數(shù) K3──其它因素修正系數(shù) K4──土地使用年期修正系數(shù)∑K──影響地價區(qū)域因素及個別因素修正系數(shù)之和）。該估價方法主要適合在城市規(guī)劃范圍內(nèi)的商業(yè)、住宅、工業(yè)、綜合土地的評估。在實踐過程中，首先要收集當(dāng)?shù)刈钚碌幕鶞?zhǔn)地價成果，包括基準(zhǔn)地價圖表及修正體系，一般地區(qū)的基準(zhǔn)地價技術(shù)報告中涵蓋了這些內(nèi)容。其次在實地踏勘過程中，一定要仔細(xì)填寫現(xiàn)場調(diào)查表，主要包括區(qū)域和個別因素的調(diào)查、區(qū)域地價水平的調(diào)查，這個在實踐過程中顯得特別重要。本方法存在的不確定因素主要有：期日修正系數(shù)中涉及的地價指數(shù)和還原利率的確定。

（2）假設(shè)開發(fā)法。其計算基本公式為：總地價=售樓總價-開發(fā)總費用-專業(yè)費-不可預(yù)見費-利息-利潤-稅費。該估價方法主要適用于待開發(fā)建設(shè)土地、有明確規(guī)劃依據(jù)的土地及建成區(qū)房地產(chǎn)市場較繁榮的區(qū)段土地。該估價方法首先要求

用市場比較法求取宗地預(yù)計開發(fā)完成后或現(xiàn)行狀態(tài)的價格水平，主要涉及在現(xiàn)實調(diào)查中，對宗地所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場價格的調(diào)查和分析，其次開發(fā)費用的確定，也要求評估人員對區(qū)域相關(guān)工程承包價有很熟悉的了解和把握。相關(guān)費用的項目和標(biāo)準(zhǔn)，需要評估人員到規(guī)劃、房產(chǎn)、土地、財政、稅務(wù)等部門收集相關(guān)的法律法規(guī)和收費標(biāo)準(zhǔn)，以次作為評估取值的依據(jù)。

（3）成本逼近法。其計算基本公式為：土地價格＝（土地取得費＋相關(guān)稅費＋土地開發(fā)費＋投資利息＋投資利潤＋土地增值收益）×修正系數(shù)。該方法主要適合鄉(xiāng)鎮(zhèn)、郊區(qū)等市場不活躍區(qū)域的土地估價，要求宗地所在周邊區(qū)域有征地拆遷案例，有明確的征地補(bǔ)償文件。該方法在運用過程中，首先要取得當(dāng)?shù)卣鞯夭疬w補(bǔ)償文件，因為土地取得費主要依據(jù)當(dāng)?shù)卣鞯夭疬w補(bǔ)償文件相關(guān)條款規(guī)定，土地開發(fā)費用需要調(diào)查才能確定（部分參照城區(qū)基準(zhǔn)地價技術(shù)報告中涉及的土地開發(fā)程度修正中涉及的土地開發(fā)費用）。

（4）市場比較法。該方法主要適合于房地產(chǎn)市場較發(fā)達(dá)的區(qū)域，周邊有很多可以參照的市場案例。該方法運用過程中的難點在于收集市場比較案例，但大多數(shù)時候，要求收集有文字依據(jù)的市場案例存在一定的難度，有時候比較案例的確定只是依據(jù)市場調(diào)查，缺乏一定的文字依據(jù)。

（5）收益還原法。該方法由于其特殊性，日常用的較少，因為如果用企業(yè)收入來還原，要求提供財務(wù)報表，由于委托方考慮自身原因，一般不會提供經(jīng)過審計后的財務(wù)報表。如果用租金來進(jìn)行計算，租金水平雖然可以調(diào)查得到，但在實踐過程中發(fā)現(xiàn)，一般用收益還原法來測算的地價和市場價值存在很大的差異，這也許是還原利率的確定上存在一些問題所導(dǎo)致的結(jié)果。

由于各種方法都存在一定的局限性和不足，這就要求評估人員在現(xiàn)實估價工作中要多調(diào)查多分析，做到心中有價，那樣在估價過程中才能更好地處理好理論計算與實際地價之間的差異問題。

三、對土地評估風(fēng)險的實踐認(rèn)識

原來認(rèn)為評估行業(yè)是個低風(fēng)險行業(yè)，所謂估價，有些偏差總是難免的，但經(jīng)過專業(yè)實踐過程中，發(fā)現(xiàn)評估行業(yè)其實存在著很多風(fēng)險，下面就個人理解風(fēng)險主要體現(xiàn)在：

（1）政治干預(yù)帶來的風(fēng)險。雖然說目前多數(shù)評估機(jī)構(gòu)都要求脫鉤改制，遵從“公平、公正、公開”原則進(jìn)行執(zhí)業(yè)，但實際上政治干預(yù)廣泛存在，比如領(lǐng)導(dǎo)“打招呼”、“開條子”甚至下紅頭文件要求刻意壓低地價。土地評估機(jī)構(gòu)作為中介機(jī)構(gòu)，在業(yè)務(wù)上和相關(guān)單位來往密切，政府等相關(guān)部門的政治干預(yù)對于評估機(jī)構(gòu)而言壓力巨大，在我看來，這是評估行業(yè)面臨的最大風(fēng)險。

（2）有關(guān)法律法規(guī)依據(jù)不足帶來的風(fēng)險。在評估日常業(yè)務(wù)中，有時候會碰到特別敏感的估價業(yè)務(wù)，比如在涉案評估和處理糾紛過程中，評估的每一個參數(shù)的取值都要求有法律依據(jù)。就目前我國的小城市評估市場而言，這種條件尚不完全成熟，比如基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法中的地價指數(shù)及還原利率的確定、假設(shè)開發(fā)法中樓盤的售價、成本法中的土地開發(fā)費用等都很難找到相關(guān)明確量化的可以引用的數(shù)據(jù)，由此帶來相應(yīng)的業(yè)務(wù)風(fēng)險。

（3）估價從業(yè)人員職業(yè)素質(zhì)帶來的風(fēng)險。目前估價機(jī)構(gòu)普遍存在估價師掛靠、另低薪聘請如一些應(yīng)屆畢業(yè)生等理論和實踐經(jīng)驗都不很豐富的估價員來處理日常事務(wù)，由此帶來的風(fēng)險主要體現(xiàn)在：現(xiàn)場踏勘較粗糙、估價報告存在文字錯誤、計算過程存在邏輯錯誤、相關(guān)取值很大主觀性等。

（4）高額業(yè)務(wù)收入誘惑帶來的風(fēng)險。俗話說“有錢能使鬼推磨”，估價機(jī)構(gòu)作為一個企業(yè)，盈利是其主要目的，有時候在委托方高額評估費的誘惑下，比如在做抵押貸款評估過程中，易造成虛高地價，給企業(yè)運行帶來隱患。

綜上所述，在專業(yè)實踐過程中，對不同估價目的的評估流程、估價方法的現(xiàn)實應(yīng)用以及評估行業(yè)存在的行業(yè)風(fēng)險有了較深刻的認(rèn)識和理解，而這些認(rèn)識和感受是書本上沒有的，只有在實踐過程中不斷積累和加深的。作為取得了估價師資格證書的估價人員，就是要在現(xiàn)實生活中不斷積累各種經(jīng)驗，把實踐和理論很好地結(jié)合在一起，只有這樣，才能稱得上是一名真正意義上合格的土地估價師。

參考文獻(xiàn)：《房地產(chǎn)估價典型案例分析》 吳翔華 梁國慶編 江蘇科學(xué)技術(shù)出版社2005年1月出版

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