第一篇：資產(chǎn)評(píng)估與房地產(chǎn)評(píng)估要素比較

房地產(chǎn)估價(jià)與資產(chǎn)評(píng)估要素比較

房地產(chǎn)的定義：房產(chǎn)實(shí)物、地產(chǎn)實(shí)物及其權(quán)利的總稱(chēng)。

（一）房地產(chǎn)估價(jià)中估價(jià)當(dāng)事人包括房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和估價(jià)委托人，估價(jià)相關(guān)方包括估價(jià)對(duì)象權(quán)利人、估價(jià)利害關(guān)系人、估價(jià)報(bào)告使用者及監(jiān)管機(jī)構(gòu)。估價(jià)委托人和估價(jià)相關(guān)方為評(píng)估報(bào)告使用者。資產(chǎn)評(píng)估中評(píng)估主體指從事資產(chǎn)評(píng)估的機(jī)構(gòu)和人員。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)應(yīng)估價(jià)主體。注意：評(píng)估主體與評(píng)估客體是委托與被委托的關(guān)系，而不是代理與被代理的關(guān)系。

（二）房地產(chǎn)估價(jià)中估價(jià)對(duì)象為被評(píng)估的房地產(chǎn)，為了考慮、分析問(wèn)題方便將房地產(chǎn)分為土地、建筑物、土地與建筑物的綜合體三種基本存在形態(tài)。資產(chǎn)評(píng)估中評(píng)估客體指被評(píng)估的資產(chǎn)。

資產(chǎn)的定義：經(jīng)濟(jì)中，有用且稀缺就是資產(chǎn)。會(huì)計(jì)中，資產(chǎn)是指企業(yè)過(guò)去的交易或事項(xiàng)形成的、有企業(yè)擁有或控制的、預(yù)期會(huì)給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益或減輕負(fù)債的資源。資產(chǎn)評(píng)估中，是特定主體擁有或控制、能以貨幣計(jì)量的、能夠給經(jīng)濟(jì)主體帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的經(jīng)濟(jì)資源。

（三）房地產(chǎn)估價(jià)原則，是指房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)所依據(jù)的法則或標(biāo)準(zhǔn)。包括：獨(dú)立、客觀、公正原則；合法原則；價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則；替代原則；最高最佳利用原則。

資產(chǎn)評(píng)估原則分為工作原則和技術(shù)經(jīng)濟(jì)原則；工作原則包括：真實(shí)性、科學(xué)性、公平性、可行性、簡(jiǎn)易性等原則；技術(shù)經(jīng)濟(jì)原則包括：預(yù)期收益原則、供求原則、貢獻(xiàn)原則、替代原則、估價(jià)日期原則等。

（四）房地產(chǎn)估價(jià)依據(jù)是指一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中估價(jià)所依據(jù)的有關(guān)法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，包括有關(guān)法律、行政法規(guī)、最高人民法院和最高人民檢察院頒布的有關(guān)司法解釋、估價(jià)對(duì)象所在地的地方性法規(guī)、國(guó)務(wù)院所屬部門(mén)頒發(fā)的有關(guān)部門(mén)規(guī)章和政策、估價(jià)對(duì)象所在地的國(guó)家機(jī)關(guān)頒發(fā)的有關(guān)地方政府規(guī)章和政策，以及房地產(chǎn)估價(jià)的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、指導(dǎo)意見(jiàn)和估價(jià)對(duì)象所在地的地方標(biāo)準(zhǔn)等。例如，《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的有關(guān)規(guī)定，以及《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)》、《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》、《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》、《北京市房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估規(guī)程》等。

資產(chǎn)評(píng)估依據(jù)有六大類(lèi)：

1、行為依據(jù)包括業(yè)務(wù)約定書(shū)、相關(guān)經(jīng)濟(jì)行為批準(zhǔn)文件；

2、法律法規(guī)依據(jù)包括全國(guó)人名代表大會(huì)及其委員會(huì)以主席令的形式發(fā)布的法律、國(guó)務(wù)院以總理令的形式發(fā)布的法規(guī)，各相關(guān)部門(mén)以部長(zhǎng)令形式發(fā)布的規(guī)章制度，例如1991年91號(hào)令《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》；

3、準(zhǔn)則依據(jù)主要有兩條主線四個(gè)層次28條；

4、權(quán)屬依據(jù)包括法定和非法定權(quán)屬依據(jù)，法定依據(jù)：由專(zhuān)門(mén)的注冊(cè)登記機(jī)關(guān)注冊(cè)登記并發(fā)放權(quán)屬證明有房產(chǎn)（所有）證、土地（使用權(quán)）證、機(jī)動(dòng)車(chē)輛行駛證、商標(biāo)專(zhuān)利等；非法定依據(jù)：發(fā)票、提貨證明及實(shí)物本身等；兩者的區(qū)別主要是能否對(duì)抗善意第三人；

5、取價(jià)依據(jù)是指價(jià)格參數(shù)從哪來(lái)。

6、其他依據(jù)。

第二篇：資產(chǎn)評(píng)估-房地產(chǎn)案例專(zhuān)題

估價(jià)的假設(shè)和限制條件

1丶本次估價(jià)是以估價(jià)對(duì)象能夠按現(xiàn)規(guī)劃的法定可過(guò)持續(xù)使用為假設(shè)前提。

2、本次估價(jià)是以提供給估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)對(duì)象房屋所有權(quán)及國(guó)有劃撥土地使用權(quán)不存在共有權(quán)人，且無(wú)權(quán)屬糾紛為假設(shè)前提。

3、本次估價(jià)是以提供給估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)對(duì)象房置所有權(quán)及土地使用權(quán)不存在抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利，針對(duì)估價(jià)對(duì)象不存在工程款項(xiàng)拖欠糾紛為假設(shè)前提。

4、本次估價(jià)是以北京××飯店有限公司未與任何一方簽署針對(duì)于估價(jià)對(duì)象的無(wú)限期或影響估價(jià)價(jià)值的租賃協(xié)議為假設(shè)前提。估價(jià)對(duì)象部分房地產(chǎn)設(shè)定了租約，本次估價(jià)是以委托人在本次抵押前，將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效為假設(shè)前提。

5、以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。

6、設(shè)該劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)隨之抵押

7、設(shè)委托人通過(guò)向政府補(bǔ)繳地價(jià)款可以繼續(xù)獲得現(xiàn)規(guī)劃用途的出讓國(guó)有土地使用權(quán)為假設(shè)條件。

8、設(shè)定估價(jià)對(duì)象為法律允許在市場(chǎng)上可轉(zhuǎn)讓和可進(jìn)行抵押登記的房地產(chǎn)為限制條件。

9、估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象在2002年12月1日的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，即在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的下列交易條件下最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格：

（l）交易雙方是自愿地進(jìn)行交易的；

（2）交易雙方進(jìn)行交易的目的是追求自身利益的最大化；（3）交易雙方具有必要的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，并了解交易對(duì)象；（4）交易雙方掌握必要的市場(chǎng)信｀包，（5）交易雙方有較充裕的時(shí)進(jìn)行交易。（6）不存在特殊買(mǎi)者的附加出價(jià)。

l 0、估價(jià)對(duì)象的土地性質(zhì)為行政劃撥用地，一旦發(fā)生抵押物清償時(shí)，根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定除保證處分手續(xù)費(fèi)外，首先須向北京市政府補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓地價(jià)。本報(bào)告中，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值不包括估價(jià)對(duì)象應(yīng)向政府補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓地價(jià)的優(yōu)先受償款額價(jià)值。

11、委托人只可按照本估價(jià)報(bào)告的估價(jià)目的使用，不可用于其它用途。

12、本報(bào)告所得出的估價(jià)結(jié)果，僅供抵押雙方參考。抵押貸款最終數(shù)額由抵押雙方根據(jù)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、兌現(xiàn)難易、政府有關(guān)稅費(fèi)繳納等情況確定；

13、本估價(jià)報(bào)告所儂據(jù)的委托人提供的有關(guān)資料，包括法律文件，如《國(guó)有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》及估價(jià)對(duì)象《分布位置及面積資料》等復(fù)印件，由委托人對(duì)其真實(shí)性負(fù)責(zé)。

14、估價(jià)人員未對(duì)估價(jià)對(duì)象的土地使用面積和建筑面積進(jìn)行測(cè)量，以權(quán)屬證書(shū)標(biāo)明的面積為準(zhǔn)。

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5、本報(bào)告對(duì)現(xiàn)場(chǎng)難于觀察到的建筑物與設(shè)備內(nèi)部質(zhì)量不負(fù)檢測(cè)貴任。

16、本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容未經(jīng)本公司同意，不得發(fā)表于任何公開(kāi)媒體上。

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7、如果使用本估價(jià)結(jié)果的時(shí)間超過(guò)了報(bào)告使用有效期，我們對(duì)此結(jié)果造成的損失不承擔(dān)責(zé)任。

估價(jià)對(duì)象

估價(jià)對(duì)象為北京××飯店有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)委托人）所提供的位于北京市××區(qū)××大街10號(hào)房地產(chǎn)。建筑面積49977.62平方米（構(gòu)建時(shí)6100元/建筑平米），劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)面積8048.23平方米。

1、區(qū)位狀況

區(qū)位狀況包括估價(jià)對(duì)象所處的位置（坐落）、交通、環(huán)境（景觀）、配套設(shè)施等。

（1）坐落：估價(jià)對(duì)象坐落在北京市××區(qū)××大街10號(hào)；位于繁華的王府井市級(jí)商業(yè)區(qū)；西臨××大街，南臨×樹(shù)胡同，北臨×××大街，東臨××總公司、××醫(yī)院；南距××街約×公里，距×火車(chē)站約×公里，距首都機(jī)場(chǎng)約×公里。兩名臨街。

（2）交通：估價(jià)對(duì)象東側(cè)是縱貫北京南北的××街，西側(cè)是北京繁華的××大街；估價(jià)對(duì)象所在××大街及其附近有多條公共電汽車(chē)通往市區(qū)各處，月圍有A路、C路、F路、G路電車(chē)及E快車(chē)、R路、S路等多條公交線路，交通十分便捷。

（3）環(huán)境：估價(jià)對(duì)象所在地是北京市區(qū)的商業(yè)、全融繁榮地帶，是北宗市市級(jí)商業(yè)中心之一，國(guó)內(nèi)外游客很多；依伴天安門(mén)廣場(chǎng)的政治中心；經(jīng)過(guò)改造的×××大街景觀十分優(yōu)美。

（4）配套設(shè)施：該地區(qū)聚集了北京××樓、××廣場(chǎng)、××，××大廈及眾多知·名老字號(hào)商店等一批大型商業(yè)設(shè)施；也是北京各大賓館、飯店及公共活動(dòng)場(chǎng)所較為集中的地區(qū)，有五星級(jí)飯店7個(gè)，占北京的三分之一，附近有××飯店、×κ飯店、××飯店、××大酒店、××假日飯店、××大廈等多家賓館、飯店；還有××館、北京××、××劇場(chǎng)、×y醫(yī)院等大型公共場(chǎng)所；月邊各類(lèi)商服會(huì)共配套設(shè)施齊全，市政基礎(chǔ)設(shè)施完善。

2、權(quán)益狀況

北京××飯店有限公司由原北京××公司、××發(fā)展有限公司、××投資有限公司及××發(fā)展公司共同組建的。

（l）土地權(quán)益

根據(jù)委托人提供的資料，委托人擁有的包含估價(jià)對(duì)象土地在內(nèi)的《國(guó)有土地使用證》（參見(jiàn)附件三：《國(guó)有土地使用證》∶

證號(hào)：【京市東國(guó)用（200×劃）字第××號(hào)】； 土地用途：旅游業(yè)； 土地使用權(quán)類(lèi)型：劃撥： 共有權(quán)人：無(wú)； 圖號(hào)：I-1-2-××

使用權(quán)面積：8048.23平方米； 土地使用年限：無(wú)； 他項(xiàng)權(quán)利記錄： 無(wú)。（2）房屋權(quán)益

委托人還擁有估價(jià)對(duì)象建筑物部分的《房屋所有權(quán)證》（參見(jiàn)附件四：《房屋所有權(quán)證》： 證號(hào)：【京房權(quán)證市東×字第××號(hào)】）；

總建筑面積：49977.41U平方米；

共有權(quán)人：無(wú)； 用途：旅游；

建筑結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土框架剪力墻； 樓層：地上9層，地下2層。他項(xiàng)權(quán)利記錄：無(wú)。（3）權(quán)益確定

根據(jù)上述權(quán)證，估價(jià)人員認(rèn)為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)，委托人合法擁有估價(jià)對(duì)象的房屋所有權(quán)及劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)。

委托人具有《房屋所有權(quán)證》和相應(yīng)劃撥土地的《國(guó)有土地使用證》，證中用途欄為旅游業(yè)，與實(shí)際用途一致。

估價(jià)對(duì)象無(wú)共有權(quán)人，沒(méi)有權(quán)屬爭(zhēng)議，也無(wú)設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利，只有短期租約，可以確定估價(jià)對(duì)象是合法使用的可以轉(zhuǎn)讓的可抵押的房地產(chǎn)。

但在評(píng)估價(jià)值中，不包含“當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金”的價(jià)值。

3、實(shí)物狀況

實(shí)物狀況包括土地、建筑物等土地定著物實(shí)體的建筑指標(biāo)、裝修設(shè)備、功能分區(qū)、經(jīng)營(yíng)狀況、使用維護(hù)等。

（l）飯店概況

××飯店于1988年1月開(kāi)工建設(shè)，于1991年8月竣工。地上9層、地下2層，高度32.8米，由地上9層、地下2層的建筑物組成。主建筑為混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)、輕質(zhì)砌體圍護(hù)外墻，外立面貼白色面磚，外觀摹仿古代建筑，四角塔樓，中式琉璃瓦樓蓋。三層中廳有約2500平方米，凈空高21米的室內(nèi)廣場(chǎng)。1998年～2000年飯店進(jìn)行了全面的、不同程度的室內(nèi)高檔裝修改造，2000年9月升為五星級(jí)飯店。該飯店在北京各大飯店綜合指數(shù)排名中名列前10名內(nèi)。

（2）建筑技術(shù)指標(biāo)

依據(jù)委托人提供的含有估價(jià)對(duì)象的《國(guó)有土地使用權(quán)》、《房屋所有權(quán)證》及建筑施工平面圖：

（3）功能分區(qū)及配備

估價(jià)對(duì)象為五星級(jí)涉外酒店式物業(yè)，按使用功能劃分為客房、餐飲娛樂(lè)用房、康樂(lè)中心及其他附屬配套用房。

估價(jià)對(duì)象建筑物中客房部分有×國(guó)著名設(shè)計(jì)師××設(shè)計(jì)的單、雙人標(biāo)準(zhǔn)客房、豪華單、雙人客房、行政套房、外交套房、××套房和總統(tǒng)套房共396間（套）。房間配中央空調(diào)、安全消防系統(tǒng)、IDD直播電話、迷你網(wǎng)吧、冰箱、音響、私人保險(xiǎn)柜、衛(wèi)星及閉路電視、高速網(wǎng)絡(luò)DDN專(zhuān)線等設(shè)施；商務(wù)客房提供無(wú)限網(wǎng)絡(luò)工作站、傳真、VOD，點(diǎn)播系統(tǒng)等商務(wù)保障。

餐飲用房包括裝修風(fēng)格各異，風(fēng)味不同的，可供1200個(gè)同時(shí)就餐的6個(gè)各式·中西餐廳及宴會(huì)廳等；娛樂(lè)設(shè)施有康樂(lè)中心，包括室內(nèi)游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、健身房、KTV、桑拿浴室、棋牌室、斯諾克臺(tái)球；服務(wù)設(shè)施商品部等；6個(gè)可容納9～70人的各種會(huì)議廳；一個(gè)可隨意組合、容納100～400人的多功能廳；快捷便利的通訊；五星級(jí)高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)。估價(jià)對(duì)象的其他附屬配套用房包括設(shè)備間、鍋爐房、交配電室、洗衣室、消防監(jiān)測(cè)中控室等。

經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘，估價(jià)對(duì)象的功能分區(qū)如下。

（4）裝修設(shè)備

估價(jià)對(duì)象建筑物內(nèi)外，均按照五星級(jí)飯店要求，按其使用性質(zhì)、不同的使用功能進(jìn)行了較高檔次的內(nèi)外裝修。外觀摹仿古代建筑，四角塔樓，中式琉璃瓦樓蓋；外立面貼白色面磚；3層中央有露天中庭花園。室內(nèi)中廳有約2500平方米，凈空高21米的室內(nèi)廣場(chǎng)；

配備了相關(guān)設(shè)施設(shè)備，如煙感報(bào)警系統(tǒng)、自動(dòng)消防噴淋系統(tǒng)、約克中央空調(diào)系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、中央監(jiān)控系統(tǒng)、集中供暖系統(tǒng)。同時(shí)酒店配有觀光電梯、滾梯、客用電梯及貨梯15部，方便住客上下使用。

估價(jià)對(duì)象的市政條件完善，所需上水、生活熱水、雨水、污水、供電、中央空調(diào)、供氣、通訊等市政條件均已具備，在時(shí)間和用量上可以滿足項(xiàng)目需求。

（5）經(jīng)營(yíng)狀況

該飯店的營(yíng)業(yè)收入有個(gè)起伏增長(zhǎng)的曲線，隨著增長(zhǎng)率提高，且營(yíng)運(yùn)成本率降低，經(jīng)營(yíng)逐步好轉(zhuǎn)。1994年以前為4000～7000萬(wàn)元；1995～1997達(dá)11 000以上：1998～2000年為10000～9000萬(wàn)元；2001年為13100萬(wàn)元，根據(jù)目前經(jīng)營(yíng)狀況，預(yù)計(jì)2002年的年?duì)I業(yè)收入比上年增長(zhǎng)10%以上。在北京各大飯店綜合指數(shù)排名中名列前10名內(nèi)。

該飯店除餐飲、商品部、康樂(lè)中心、會(huì)議廳自營(yíng)外，其余為出租。

2001年平均入位率為70%～80%，2002年與上年持平。目前，五至九層的客房出租率淡季、旺季平均約75%。

（6）使用維護(hù)

估價(jià)對(duì)象為五星級(jí)酒店，1998－2001年完成裝修改造，目前已投入使用約l 1年，由于建筑及裝修質(zhì)量較高，維護(hù)及使用狀況良好，各部位基本無(wú)較大磨損，屬于完好房。該大廈內(nèi)、外部狀況良好，滿足使用要求。

市場(chǎng)背景分析

l、北京市房地產(chǎn)情況

北京是世界著名的文化古都，全國(guó)政治、文化、經(jīng)濟(jì)、科學(xué)技術(shù)以及國(guó)際交往的中心，又由于即將舉辦的⒛08北京奧運(yùn)，對(duì)海內(nèi)外房地產(chǎn)投資極具吸引力。近年來(lái)北京的經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，城市面貌變化巨大。如北京興建了大量住宅小區(qū)及相關(guān)設(shè)施，大型商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、旅游飯店、體育場(chǎng)館等公共服務(wù)設(shè)施；有特色的CBD、金融街、中關(guān)村等新型商務(wù)中心已經(jīng)形成：城八區(qū)危改有計(jì)劃的持續(xù)：一大批水、電、氣、熱、污水處理、公路（五環(huán)、六環(huán)）、地鐵、輕軌等基礎(chǔ)設(shè)施工程交付使用（或在建）；更加重視綠化隔離帶及城市綠地、公園建設(shè)：完善了城市的硬件設(shè)施，大大改善了投資環(huán)境，使城市面貌發(fā)生了根本變化。

在“十五”計(jì)劃宏觀政策引導(dǎo)下、在加入WTO和舉辦2008奧運(yùn)等重大利好因素的刺激下，在北京經(jīng)濟(jì)多年保持2位數(shù)增長(zhǎng)的良好環(huán)境下，北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資呈現(xiàn)快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，投資規(guī)模、新開(kāi)工面積、竣工面積和銷(xiāo)售面積穩(wěn)定增長(zhǎng)，市場(chǎng)價(jià)格和空置基本穩(wěn)定。

2002年1至10月份，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)居主導(dǎo)地位，累計(jì)完成703.3億元，比去年同期增長(zhǎng)30.3%。

2、北京飯店用房市場(chǎng)分析

世界經(jīng)濟(jì)的蕭條對(duì)涉外旅游飯店市場(chǎng)產(chǎn)生了不良影響，但人們對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期穩(wěn)定增長(zhǎng)仍充滿信心。我國(guó)政府已采取降低利率、減少存款、五·

一、十·一長(zhǎng)假等政策刺激消費(fèi)，并在短期內(nèi)取得了良好效果；而且，中國(guó)加入WTO使國(guó)外投資者以更加長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光看待中國(guó)市場(chǎng)，加入WTO后，對(duì)外貿(mào)易預(yù)計(jì)會(huì)增長(zhǎng)，所以申奧成功和加入WTO部分抵消了全球經(jīng)濟(jì)蕭條的不良影響。

飯店業(yè)與其相關(guān)行業(yè)有非常強(qiáng)的關(guān)聯(lián)度。旅游活動(dòng)可以直接帶動(dòng)和推進(jìn)相關(guān)社會(huì)生產(chǎn)活動(dòng)的不斷深化和發(fā)展，具有高度的關(guān)聯(lián)帶動(dòng)功能。世界旅游組織的資料顯示，旅游業(yè)有較高的經(jīng)濟(jì)乘數(shù)效應(yīng)，旅游業(yè)每直接收入l元，相關(guān)行業(yè)的收入就能增加4.3元；旅游業(yè)每增加一個(gè)直接從業(yè)人員，社會(huì)就能增加5個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)。飯店行業(yè)在整個(gè)旅游產(chǎn)業(yè)占據(jù)了相當(dāng)核心的地位。飯店業(yè)作為旅游業(yè)的三大支柱之一，可以支持工業(yè)、改善環(huán)境、直接創(chuàng)匯并能創(chuàng)造大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，在現(xiàn)代發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)體系中占有極其重要的地位，也是發(fā)展中國(guó)家積極推動(dòng)和扶持的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。

世界經(jīng)濟(jì)貿(mào)易的發(fā)展以及旅游行業(yè)的周期性變化直接對(duì)飯店行業(yè)的兩類(lèi)主要客源商務(wù)客人以及旅游者構(gòu)成重要影響。此外區(qū)域性的經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期的變化、季節(jié)因素等也都會(huì)對(duì)飯店業(yè)的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生影響。穩(wěn)定增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境將促進(jìn)旅游業(yè)、商業(yè)往來(lái)的繁榮，會(huì)刺激休閑娛樂(lè)消費(fèi)的增加；另一方面，經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)期、戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期則會(huì)消減商務(wù)和旅游活動(dòng)。從全球飯店業(yè)發(fā)展來(lái)看，我國(guó)尚處于行業(yè)的成長(zhǎng)期。

在我國(guó)，2000年，全國(guó)10481家旅游飯店?duì)I業(yè)收入）總額為862.27億元，上繳營(yíng)業(yè)稅

44.07元；全員勞動(dòng)生產(chǎn)率7.67萬(wàn)元/人。全國(guó)6646家國(guó)有經(jīng)濟(jì)飯店，⒛00年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入216.62億元，上繳營(yíng)業(yè)稅23.49億元，全員勞動(dòng)生產(chǎn)率7.48萬(wàn)元/人。全國(guó)外商和港澳臺(tái)投資興建的833家飯店，2000年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入216.62億元，上繳營(yíng)業(yè)稅10.80億元，全員勞動(dòng)生產(chǎn)率10.31萬(wàn)元/人。

飯店供應(yīng)方面，1999年以來(lái)也發(fā)生了重大變化。1999年全國(guó)增加旅游飯店1253家，增長(zhǎng)21.7%，客房增加12.46萬(wàn)間，增長(zhǎng)l 6.3%，全國(guó)有旅游飯店7035家，88.94萬(wàn)間客房。到2000年末，全國(guó)共有旅游飯店10481家，比上年末增加3446家，增長(zhǎng)49%。其中星級(jí)旅游飯店6029家，比上年增加2173家，包括：五星級(jí)飯店117家，增加40家；四星級(jí)飯店352家，增加148家；三星級(jí)飯店1899冢，增加607家：二星級(jí)飯店3061家，增加1163冢；一星級(jí)飯店600家，增加215家。盡管客房增長(zhǎng)這么多，但客房出租率仍提高了1.7個(gè)百分點(diǎn)，這說(shuō)明1999年以來(lái)市場(chǎng)整體增長(zhǎng)大于飯店增長(zhǎng)幅度，是一個(gè)發(fā)展的大好形勢(shì)。

北京的大部分飯店是20世紀(jì)80年代和90年代建成的，具有國(guó)際先進(jìn)水平的管理和服務(wù)。多家合資飯店由國(guó)際著名的飯店管理集團(tuán)實(shí)施管理。

2001年底，北京有涉外飯店（公寓）7111家、客房90000余問(wèn)，數(shù)量居全國(guó)各城市之首：營(yíng)業(yè)收入142億，固定資產(chǎn)340億、職工人數(shù)11.85萬(wàn)人，均排名第一；利潤(rùn)總額6.l 5億，僅次于上海；利潤(rùn)率排在廣州上海之后。北京飯店業(yè)管理市場(chǎng)開(kāi)發(fā)程度較高，較早與國(guó)際市場(chǎng)接軌，管理規(guī)范化水平較高

2001年，北京有五星級(jí)飯店2 1家、四星級(jí)飯店35家、三星級(jí)飯店123家、二星級(jí)飯店149家、一星級(jí)飯店35家、其他58家。四星級(jí)和五星級(jí)飯店客房總數(shù)26561間。三星級(jí)飯店集中在王府井地區(qū)、東三環(huán)地區(qū)、少量在西部等其他地區(qū)。到2008年，預(yù)測(cè)北京的星級(jí)飯店總數(shù)將達(dá)到800家、客房13萬(wàn)問(wèn)，屆時(shí)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)相當(dāng)激烈。

從北京的情況看，五星級(jí)飯店的客戶(hù)群不同于三星級(jí)飯店以下的客戶(hù)群，相對(duì)比較穩(wěn)定。由于北京五星級(jí)飯店僅占星級(jí)飯店的5.8%，近兩年呈盈利狀態(tài)，且近年內(nèi)數(shù)量不會(huì)有大幅增長(zhǎng)，所以五星級(jí)飯店的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況看好。

按照世界飯店業(yè)中最常用的分類(lèi)方法，估價(jià)對(duì)象××飯店屬于城市中心飯店（Urban hotels），從功能上看它具有商務(wù)功能、度假功能、會(huì)議功能；從區(qū)位上看，具有一定的不可替代性。

3、周邊市場(chǎng)分析

估價(jià)對(duì)象位于××地區(qū)，該地區(qū)現(xiàn)已成為北京較成熟的商務(wù)、旅游、購(gòu)物中心，周邊聚集高檔酒店、涉外寫(xiě)字樓、大型購(gòu)物中心等，商務(wù)氛圍濃郁。該地區(qū)是北京各大賓館、飯店及公共活動(dòng)場(chǎng)所較為集中的地區(qū)，有五星級(jí)飯店7個(gè)，占北京的三分之一，附近有××飯店、××飯店、××飯店、××大酒店、××假日飯店、××大廈等多家賓館、飯店。

周邊類(lèi)似5星級(jí)飯店，所設(shè)豪華套間、行政套間和標(biāo)準(zhǔn)間的日房?jī)r(jià)，如××飯店為660－2 l 90元，×x×大酒店600－1920元，××飯店820－2300元左右，競(jìng)爭(zhēng)激烈。

該地區(qū)已產(chǎn)生了特殊的聚集效應(yīng)，使得該地區(qū)的酒店性物業(yè)具備一定的市場(chǎng)發(fā)展前景，估價(jià)對(duì)象相比一般倔￣店應(yīng)有一定的市場(chǎng)變現(xiàn)能力。

估價(jià)測(cè)算過(guò)程

1、客房部分收入

估價(jià)對(duì)象共有客房396間，其中套房共21間，包括豪華套房l5間、行政套房6間；標(biāo)準(zhǔn)客房375間，以上客房均按不同風(fēng)格進(jìn)行了適合其使用用途的裝修。

估價(jià)人員調(diào)查了估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況以及周邊類(lèi)似檔次物業(yè)的市場(chǎng)情況，類(lèi)似物業(yè)的市場(chǎng)租金見(jiàn)下表。

依據(jù)其實(shí)際情況及周邊類(lèi)似檔次物業(yè)的市場(chǎng)情況，考慮淡旺季的比例各占一半，確定其日租價(jià)水平：豪華套房；行政套房，標(biāo)準(zhǔn)客房的淡旺季租金。在確定年平均租金時(shí)，考慮淡季時(shí)間占34%。

2、餐飲、康樂(lè)、商業(yè)等其他用房的收入（1）餐飲自營(yíng)部分

估價(jià)對(duì)象中共有餐廳六個(gè)，共可容納700多人同時(shí)就餐，加宴會(huì)廳等約容納1200人。概況如下表：

估價(jià)人員分別對(duì)以上餐廳在平日、周末、節(jié)假日，早、午、晚餐的經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查并聽(tīng)取了經(jīng)營(yíng)人員的情況介紹，了解了近年該飯店的財(cái)務(wù)報(bào)表，對(duì)照當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)類(lèi)似物業(yè)水平，確定人均日消費(fèi)在200元，各餐廳綜合平均上座率為47.5%。

（2）康樂(lè)中心等自營(yíng)部分

主樓部分的康樂(lè)中心、會(huì)議廳、商品部自營(yíng)用房主要包括如下：

估價(jià)人員對(duì)以上康樂(lè)中心等設(shè)施用房的經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查，了解了近年該飯店的財(cái)務(wù)報(bào)表，對(duì)照當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)類(lèi)似物業(yè)水平，康樂(lè)中心等的收入約為客房收入的11%左右。

（3）出租部分

根據(jù)有關(guān)租賃合同，均為短期租賃合同，平均使用面積日租金地下一層l3～16元，一層20～25元，二層18～22元、三層為l 5～18元，租約期3～5年，租約期內(nèi)年總租金約為950萬(wàn)元，折合可出租面積平均日租金9.7元，有效日租金7.3元。該總租金已為有效毛租金收入 已包含使用面積與可出租面積的比例0.82，考慮平均出租率、租金損失、裝修免租期損失等約為92%，有效毛收入率為75%。

這個(gè)租金水平較為穩(wěn)定，符合市場(chǎng)水平，預(yù)測(cè)未來(lái)收入保持該水平不變，則租約期內(nèi)外統(tǒng)一考慮有效租金收入為每年950.00萬(wàn)元。

（4）停車(chē)場(chǎng)

××飯店有地上、地下兩個(gè)停車(chē)場(chǎng)。其中，地下車(chē)庫(kù)建筑面積為2368平方米，有88個(gè)車(chē)位；地上車(chē)庫(kù)建筑面積為1261平方米，有24－個(gè)車(chē)位。若按小時(shí)計(jì)費(fèi)，5元/小時(shí)，每天按12小時(shí)營(yíng)業(yè)時(shí)間、節(jié)假日停車(chē)率90%，平日50%。平均63%。

（5）附屬及設(shè)備用房

地上地下共有附屬及設(shè)備用房5863，34 m2，是屬于應(yīng)由估價(jià)對(duì)象的收益性商業(yè)用房分?jǐn)?的面積，雖然沒(méi)有直接收入，但間接從其他商業(yè)用房的收益中獲得收益。總附屬及設(shè)備用房占總建筑面積的比例為11.73%，屬正常比例。

（6）餐飲、康樂(lè)、商業(yè)等其他用房的年收入合計(jì)？

年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是指為維護(hù)飯店房地產(chǎn)持續(xù)運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生有效總收益，必須發(fā)生的期間性開(kāi)支。根據(jù)估價(jià)對(duì)象的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)、，委托人實(shí)行統(tǒng)籌管理，所以需要全面核算各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用。年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用包括營(yíng)業(yè)稅l金及附加、營(yíng)業(yè)成本費(fèi)用、人員工資福利、營(yíng)業(yè)費(fèi)用、管理財(cái)務(wù)費(fèi)、能源事業(yè)費(fèi)消耗、維護(hù)修理零部件更新費(fèi)、市場(chǎng)推廣、房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、商業(yè)設(shè)備的折舊、物業(yè)管理公司酬金。不包括建筑物折舊、所得稅、所有權(quán)費(fèi)用和資本性支出。各項(xiàng)成本費(fèi)用的估算，參考了本物業(yè)近兩年的情況，該類(lèi)物業(yè)的市場(chǎng)水平，以及對(duì)未來(lái)管理水平穩(wěn)步提高的判斷。

（1）營(yíng)業(yè)稅金及附加

營(yíng)業(yè)稅為營(yíng)業(yè)收入的5%（客房增值稅為3%），城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加為營(yíng)業(yè)稅額的7%、3%，合計(jì)按營(yíng)業(yè)收入的5.5%計(jì)算

（2）營(yíng)業(yè)成本

客房成本為客房收入的5% 餐飲成本占餐飲收入的31%

康樂(lè)中心等配套設(shè)施用房成本占其收入的14%（3）工資及福利

工資及福利費(fèi)約占營(yíng)業(yè)收人的11%（4）營(yíng)業(yè)費(fèi)用

營(yíng)業(yè)費(fèi)用約占營(yíng)業(yè)收入的10%（5）管理財(cái)務(wù)費(fèi)

行政管理費(fèi)約占營(yíng)業(yè)收入的7%（6）市場(chǎng)推廣費(fèi)

市場(chǎng)推廣費(fèi)約占營(yíng)業(yè)收入的2.0%（7）能源維修費(fèi)

能源維修費(fèi)約占營(yíng)業(yè)收入的7%（8）房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅為房產(chǎn)原值70%的1.2%（9）房產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)

保險(xiǎn)費(fèi)為房產(chǎn)價(jià)值的0.25%（10）土地使用費(fèi)

按規(guī)定為每年80.89萬(wàn)元。（11）商業(yè)設(shè)備折舊

即餐飲廚房、洗衣房、停車(chē)場(chǎng)等商用設(shè)備及客房家具的年折舊費(fèi)為210萬(wàn)元。（12）物業(yè)管理酬金

約為運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的3%，為250萬(wàn)元

確定報(bào)酬率

估價(jià)人員確定采用累加法，即安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法來(lái)確定報(bào)酬率。安全利率選用同一時(shí)期的一年期國(guó)債年利率或中國(guó)人民銀行公布的一年定期存款年利率；風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值包括投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償、管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償、缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償及其他影響因素等。

目前，中國(guó)人民銀行公布的一年定期存款年利率為1.98%較低，根據(jù)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)

現(xiàn)在和預(yù)測(cè)未來(lái)的經(jīng)濟(jì)狀況良好，位置極具優(yōu)勢(shì)，經(jīng)營(yíng)期間飯店用途與新舊程度風(fēng)險(xiǎn)一般，流動(dòng)性一般等。故風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率估測(cè)為4.02%。

收益年限的確定

估價(jià)對(duì)象用地為劃撥用地，其土地用途為旅游酒店，除非國(guó)家征用，否則將持續(xù)使用。根據(jù)北京城市總體規(guī)劃，該地區(qū)為商業(yè)用途。

所以本次評(píng)估是以估價(jià)對(duì)象能夠按照目前的規(guī)定用途持續(xù)使用，能夠在必要時(shí)，順利辦理土地出讓手續(xù)繼續(xù)使用為假設(shè)前提。

估價(jià)對(duì)象建筑物為鋼混結(jié)構(gòu)的非生產(chǎn)用房，其耐用壽命為60年。若補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓地價(jià)款，按旅游業(yè)用途，其土地使用權(quán)出讓最高年限為40年，則本次估價(jià)按估價(jià)對(duì)象收益年期40年計(jì)算。

土地出讓金

估價(jià)對(duì)象的土地性質(zhì)為行政劃撥用地，一旦發(fā)生抵押物清償時(shí)，根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定除保證處分手續(xù)費(fèi)外，首先須向北京市政府繳納土地出讓地價(jià)款。因此，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值不應(yīng)包括估價(jià)對(duì)象處置時(shí)應(yīng)向政府補(bǔ)交的出讓地價(jià)款，應(yīng)從上述得出的價(jià)格中扣除土地出讓全地價(jià)款部分。

通過(guò)對(duì)估價(jià)對(duì)象周邊同類(lèi)用途土地的地價(jià)水平調(diào)查，根據(jù)北京市基準(zhǔn)地價(jià)及其修正結(jié)果（計(jì)算過(guò)程略），并結(jié)合估價(jià)對(duì)象實(shí)際情況，確定地區(qū)旅游類(lèi)酒店房地產(chǎn)應(yīng)補(bǔ)辦出讓手續(xù)，繳納的土地出讓?zhuān)ń穑┑貎r(jià)款為地上商業(yè)2000元/m2、地上車(chē)庫(kù)900元/m2、地下收益部分面積按地上價(jià)格l/3即660元/m2計(jì)算，則補(bǔ)交的出讓?zhuān)ń穑┑貎r(jià)款為7991.l 0萬(wàn)元。

采用成本法估價(jià)整體價(jià)格

成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重置價(jià)格，然后扣除折舊或者乘以成新率，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格的方法。成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論和替代原理。

重置價(jià)格是假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新建造的與估價(jià)對(duì)象具有相同效用的全新?tīng)顟B(tài)的房地產(chǎn)價(jià)值。估價(jià)時(shí)需要考慮所需的一切合理、必要的費(fèi)用（包括土地取得費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、管理費(fèi)、投資利，弘、銷(xiāo)售費(fèi)用）、銷(xiāo)售稅金和房地產(chǎn)的社會(huì)平均開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。本案例若重新取得經(jīng)營(yíng)性土地應(yīng)通過(guò)市場(chǎng)取得出讓土地，所有先按出讓土地的市場(chǎng)價(jià)值計(jì)算，然后扣除“相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額”。

估價(jià)中，各項(xiàng)費(fèi)用的取值參考了該項(xiàng)目的實(shí)際建造成本，以分析項(xiàng)目的特點(diǎn)，主要是按同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格和水平測(cè)算。

1、土地取得成本

土地取得成本是指取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地所需的費(fèi)用、稅金等，一般由購(gòu)置土地的價(jià)款（相當(dāng)基準(zhǔn)地價(jià)）、小區(qū)建設(shè)配套費(fèi)和其他費(fèi)用（策劃、招標(biāo)服務(wù)費(fèi)、土地評(píng)估、契稅、印花稅、手續(xù)費(fèi)等）構(gòu)成。

（l）購(gòu)置土地的價(jià)款

根據(jù)《北京市人民政府發(fā)布北京市出讓土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的通知》【京政發(fā)［2002］32號(hào)】文件，正常購(gòu)置土地價(jià)款包括毛地價(jià)（土地使用權(quán)出讓金、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)）及拆遷費(fèi)等。

估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，先按照出讓計(jì)算，最高出讓年限40年計(jì)算；用途為旅游業(yè)；所在地段土地級(jí)別為商業(yè)二級(jí)，基準(zhǔn)地價(jià)樓面熟地價(jià)為地上5680～7680元/平方米，地下為地上的l/3；地上容積率為4.95。

確定估價(jià)對(duì)象的土地購(gòu)置J總價(jià)折合建筑面積為：5249元/m2。（2）小區(qū)建設(shè)配套費(fèi)

××地區(qū)建設(shè)配套費(fèi)為折合建筑面積250元/m2。（3）其他

策劃、招標(biāo)服務(wù)費(fèi)、土地評(píng)估、契稅、印花稅、手續(xù)費(fèi)等，取上述土地成本的1.5%。

2、建筑物建造成本（1）建安工程費(fèi)

根據(jù)北京市現(xiàn)行《建筑工程概算定額》及有關(guān)文注規(guī)定、北京有關(guān)招投標(biāo)工程的中標(biāo)價(jià)、參考北京同類(lèi)飯店建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指.估價(jià)對(duì)象建筑物主體、附屬、配套、室外工程的建筑、結(jié)構(gòu)、高檔裝修、設(shè)備安裝等的建安工程費(fèi)的測(cè)算如下。

建安工程費(fèi)單位造價(jià)為6100元/m2。（2）前期工程及其他專(zhuān)業(yè)費(fèi)等

根據(jù)北京市有關(guān)規(guī)定和市場(chǎng)情況，前期工程、建設(shè)期間稅費(fèi)及其他專(zhuān)業(yè)費(fèi)等見(jiàn)下表。

經(jīng)測(cè)算前期工程及其他專(zhuān)業(yè)費(fèi)等為450.70元/m2。

3、管理費(fèi)用

開(kāi)發(fā)管理費(fèi)包括管理組織房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各種費(fèi)用，包括開(kāi)發(fā)商的人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等，取l－2項(xiàng)成本合計(jì)的2.0%

4、投資利息

投資利息為土地、建筑物建造和管理費(fèi)用的資金成本，包括支付貸款的利息，以及基于機(jī)會(huì)成本的考慮，資本金要放棄可得的存款利息或獲得其他收益的可能。

根據(jù)該項(xiàng)目的建筑和結(jié)構(gòu)類(lèi)型、建筑面積，按照2000年《全國(guó)統(tǒng)一建筑安裝工程工期定額》計(jì)算，確定本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)期為3年，其中土地開(kāi)發(fā)期為1年，工程施工期為2年。

由于本項(xiàng)目的特點(diǎn)，假設(shè)資金在開(kāi)發(fā)期內(nèi)均勻投入，目前人民銀行公布的3～5年中長(zhǎng)期貸款年利率為6%。

5、銷(xiāo)售稅費(fèi)

銷(xiāo)售費(fèi)用包括廣告宣傳和銷(xiāo)售代理費(fèi)，確定為開(kāi)發(fā)價(jià)值的1.5%，銷(xiāo)售稅金取開(kāi)發(fā)總價(jià)值的5.5%，合計(jì)，7%。

6、發(fā)展商投資利潤(rùn)

按照北京市當(dāng)前的市場(chǎng)狀況，根據(jù)北京市房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（試行）的規(guī)定，應(yīng)按照不同的年期，發(fā)展商利潤(rùn)率取不同的值?？紤]到本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)年限較長(zhǎng)在2，5年以上，屬旅游業(yè)類(lèi)別，但處在市商業(yè)中心的特殊地理位置、建設(shè)期風(fēng)險(xiǎn)也一般，故確定發(fā)展商的投資利潤(rùn)率為25%。

8、確定綜合成新率

其中土地采用年期修正，建筑物計(jì)算折舊，按價(jià)值比綜合確定。

估價(jià)對(duì)象于1991年8月建成，至今經(jīng)過(guò)年限已達(dá)1 I年，但經(jīng)過(guò)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)踏勘和工程人員介紹：基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、墻、屋面、樓板，結(jié)構(gòu)完好；飯店門(mén)窗、墻、地面、天棚等裝修基本保持較新的狀態(tài)；其他部分裝修完好；設(shè)備主機(jī)運(yùn)行良好，完全滿足使用要求。且1998年～2001年飯店進(jìn)行了全面的、不同程度的室內(nèi)裝修改造。經(jīng)估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)判斷，有效經(jīng)過(guò)年限小于實(shí)際經(jīng)過(guò)年限，同時(shí)根據(jù)估價(jià)對(duì)象土地與建筑物的比例、長(zhǎng)壽命項(xiàng)目與設(shè)備、裝修等項(xiàng)目的比例，及分類(lèi)折舊計(jì)算，綜合年限法與實(shí)際觀察法，確定綜合成新率為90%。

估價(jià)結(jié)果

收益法、成本法各占50%權(quán)重。

附件

附件一：估價(jià)對(duì)象位置示意圖 附件二：《國(guó)有土地使用合同》復(fù)印件 附件三：《國(guó)有土地使用證》復(fù)印件 附件四：《房屋所有權(quán)證》復(fù)印件 附件五：估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀照片 附件六：委托人營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件

附件七：估價(jià)機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)證書(shū) 附件八：房地產(chǎn)估價(jià)師資格證書(shū)

第三篇：資產(chǎn)評(píng)估

可行性研究報(bào)告是申辦者向有權(quán)審批機(jī)關(guān)提出立項(xiàng)申請(qǐng)的文件之一，起草時(shí)應(yīng)從：

1、企業(yè)的名稱(chēng)、性質(zhì)、注冊(cè)資金；

2、經(jīng)營(yíng)范圍和生產(chǎn)規(guī)模；

3、產(chǎn)品市場(chǎng)分布；

4、經(jīng)營(yíng)期限；

5、原材料的采購(gòu)、生產(chǎn)流程、環(huán)保；

6、成本結(jié)算和經(jīng)濟(jì)效益分析等六方面進(jìn)行論證。其目的在于說(shuō)明該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)是具可行性的，不僅可以充分利用國(guó)內(nèi)資源，生產(chǎn)暢銷(xiāo)國(guó)際市場(chǎng)的新產(chǎn)品，同時(shí)能引進(jìn)外國(guó)先進(jìn)技術(shù)、科學(xué)管理方法以及擴(kuò)大就業(yè)?？尚行匝芯繄?bào)告的作用在于使審批機(jī)關(guān)了解該項(xiàng)目的基本情況和優(yōu)勢(shì)，使立項(xiàng)能順利獲準(zhǔn)，所以可行性研究報(bào)告應(yīng)具體翔實(shí)，最好能羅列數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)明問(wèn)題。分兩種情況：

1、報(bào)關(guān)企業(yè)登記，先到直屬海關(guān)的企管處或者企管科得到許可，再到企業(yè)所在地隸屬海關(guān)辦理登記。

《中華人民共和國(guó)海關(guān)對(duì)報(bào)關(guān)單位注冊(cè)登記管理規(guī)定》

第十條 申請(qǐng)報(bào)關(guān)企業(yè)注冊(cè)登記許可，應(yīng)當(dāng)提交下列文件材料：

（一）報(bào)關(guān)企業(yè)注冊(cè)登記許可申請(qǐng)書(shū)；

（二）《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》副本或者《企業(yè)名稱(chēng)預(yù)先核準(zhǔn)通知書(shū)》復(fù)印件；

（三）企業(yè)章程；

（四）出資證明文件復(fù)印件；

（五）所聘報(bào)關(guān)從業(yè)人員的《報(bào)關(guān)員資格證》復(fù)印件；

（六）從事報(bào)關(guān)服務(wù)業(yè)可行性研究報(bào)告；

（七）報(bào)關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人工作簡(jiǎn)歷；

（八）報(bào)關(guān)服務(wù)營(yíng)業(yè)場(chǎng)所所有權(quán)證明、租賃證明；

（九）其他與申請(qǐng)注冊(cè)登記許可相關(guān)的材料。

第三十四條 報(bào)關(guān)企業(yè)申請(qǐng)辦理注冊(cè)登記，應(yīng)當(dāng)提交下列文件材料：

（一）直屬海關(guān)注冊(cè)登記許可文件復(fù)印件；

（二）《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》副本復(fù)印件（分支機(jī)構(gòu)提交營(yíng)業(yè)執(zhí)照）；

（三）稅務(wù)登記證書(shū)副本復(fù)印件；

（四）銀行開(kāi)戶(hù)證明復(fù)印件；

（五）組織機(jī)構(gòu)代碼證書(shū)副本復(fù)印件；

（六）《報(bào)關(guān)單位情況登記表》、《報(bào)關(guān)單位管理人員情況登記表》（見(jiàn)附件3）；

（七）報(bào)關(guān)企業(yè)與所聘報(bào)關(guān)員簽訂的用工勞動(dòng)合同復(fù)印件；

（八）其他與報(bào)關(guān)注冊(cè)登記有關(guān)的文件材料。

2、收發(fā)貨人登記直接到所在地隸屬海關(guān)就行了。

第三十五條 進(jìn)出口貨物收發(fā)貨人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定到所在地海關(guān)辦理報(bào)關(guān)單位注冊(cè)登記手續(xù)。

進(jìn)出口貨物收發(fā)貨人在海關(guān)辦理注冊(cè)登記后可以在中華人民共和國(guó)關(guān)境內(nèi)各個(gè)口岸地或者海關(guān)監(jiān)管業(yè)務(wù)集中的地點(diǎn)辦理本企業(yè)的報(bào)關(guān)業(yè)務(wù)。

第三十六條 進(jìn)出口貨物收發(fā)貨人申請(qǐng)辦理注冊(cè)登記，應(yīng)當(dāng)提交下列文件材料：

（一）企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件（個(gè)人獨(dú)資、合伙企業(yè)或者個(gè)體工商戶(hù)提交營(yíng)業(yè)執(zhí)照）；

（二）對(duì)外貿(mào)易經(jīng)營(yíng)者登記備案表復(fù)印件（法律、行政法規(guī)或者商務(wù)部規(guī)定不需要備案登記的除外）；

（三）企業(yè)章程復(fù)印件（非企業(yè)法人免提交）；

（四）本規(guī)定第三十四條

（三）、（五）、（六）項(xiàng)規(guī)定的文件材料；

（五）其他與注冊(cè)登記有關(guān)的文件材料。

（四）、

第四篇：資產(chǎn)評(píng)估

31三通一平是指基本建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)工的前提條件，具體指：水通、電通、路通和場(chǎng)地平整。一般合同條件下，三通一平的費(fèi)用已包含在報(bào)價(jià)中，業(yè)主負(fù)責(zé)外圍協(xié)助，主要工作內(nèi)容由承包商負(fù)責(zé)完成，特殊環(huán)境下可能分包出去，比如進(jìn)場(chǎng)道路過(guò)長(zhǎng)且業(yè)主對(duì)此有明確等級(jí)要求，現(xiàn)場(chǎng)鉆井時(shí)地下水層過(guò)深，巖石等級(jí)過(guò)高等。32經(jīng)濟(jì)性貶值，是由于外部環(huán)境變化引起資產(chǎn)閑置、收益下降等而造成的資產(chǎn)價(jià)值的損失。

33公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)(Open Market)，假定 資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場(chǎng)是一個(gè)公開(kāi)市場(chǎng)。所謂公開(kāi)市場(chǎng)，是指一個(gè)有眾多買(mǎi)者和賣(mài)者的充分競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)。在這個(gè)市場(chǎng)上，買(mǎi)者和賣(mài)者的地 位是平等的。資產(chǎn)交易雙方都有獲取足夠市場(chǎng)信 息的機(jī)會(huì)和時(shí)間，買(mǎi)賣(mài)雙方的交易行為都是在自 愿的、理智的，而非強(qiáng)制或不受限制的條件下進(jìn) 行的。買(mǎi)賣(mài)雙方都能對(duì)資產(chǎn)的功能、用途及其交 易價(jià)格等作出理智的判斷。

34超額運(yùn)營(yíng)成本：由于技術(shù)進(jìn)步出現(xiàn)了新的、性能更優(yōu)的設(shè)備，致使原有設(shè)備的功能落后 于新設(shè)備，新設(shè)備在運(yùn)營(yíng)費(fèi)用上低于原有設(shè) 備。超額運(yùn)營(yíng)成本＝Σ各年凈超額運(yùn)營(yíng)成本×折現(xiàn)系數(shù)

35市場(chǎng)法的含義：是指利用市場(chǎng)上類(lèi)似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過(guò)直接比較或類(lèi)比分析，以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱(chēng)。

理論基礎(chǔ)：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)原理

資產(chǎn)價(jià)價(jià)格由關(guān)鍵因素決定，并呈正比例關(guān)系。

使用前提：需要有充分發(fā)育活躍的公開(kāi)市場(chǎng)。公開(kāi)市場(chǎng)上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)?？梢允占浇灰谆顒?dòng)的信息

市場(chǎng)法的優(yōu)缺點(diǎn)：

優(yōu)點(diǎn)：能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場(chǎng)情況，其評(píng)估的參 數(shù)、指標(biāo)直接從市場(chǎng)獲得，評(píng)估值更能反映市場(chǎng) 現(xiàn)實(shí)價(jià)格。評(píng)估結(jié)果易于被各方面理解和接受。

缺點(diǎn)：需要有公開(kāi)活躍的市場(chǎng)作為基礎(chǔ)，有時(shí)因缺少可 對(duì)比數(shù)據(jù)難以應(yīng)用。不適用于專(zhuān)用機(jī)器設(shè)備和大部分的無(wú)形資產(chǎn)，以 及受到地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)評(píng)估。

37例題：

被評(píng)估設(shè)備購(gòu)置于2005年4月，賬面原值100萬(wàn)元，2008年4月對(duì)該設(shè)備進(jìn)行技術(shù)改造，改造費(fèi)用為20萬(wàn)元，2009年4月對(duì)該設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，得到以下數(shù)據(jù)：(1)2005年至2009年該類(lèi)數(shù)控機(jī)床的定基價(jià)格指數(shù)分別為105％、110％、112％、109％、106％；(2)被評(píng)估設(shè)備的月人：工成本比同類(lèi)新型設(shè)備超支1000元；(3)被評(píng)估設(shè)備所在企業(yè)的行業(yè)投資報(bào)酬率為10％，規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)為0.7，企業(yè)所得稅率為25％；

(4)被評(píng)估設(shè)備在評(píng)估之前實(shí)際利用率僅為60％，預(yù)計(jì)該設(shè)備尚可使用1O年。

要求：(1)計(jì)算被評(píng)估設(shè)備的重置成本；(2)計(jì)算被評(píng)估設(shè)備的各項(xiàng)損耗及評(píng)估值。(計(jì)算結(jié)果以“萬(wàn)元”為單位，保留兩位小數(shù))

（1）設(shè)備重置成本（現(xiàn)行成本）：將設(shè)備購(gòu)置成本和改良成本采用定基物價(jià)指數(shù)，計(jì)算在評(píng)估日重置成本； 設(shè)備在評(píng)估日重置成本=100×106%÷105%=100.95萬(wàn)元；

改良支出在評(píng)估日重置成本=20×106%÷109%= =19.45萬(wàn)元；

改良后設(shè)備在評(píng)估日重置成本=100.95+19.45=120.4萬(wàn)元；

（2）設(shè)備功能性貶值：

性貶值：

凈超額運(yùn)營(yíng)成本=1000 ×12 ×（1-25%）=0.9萬(wàn)元

凈超額運(yùn)營(yíng)成本造成功能性貶值=0.9*（P/A,10%,10）

3）設(shè)備實(shí)體性貶值：（設(shè)備更新改造，用加權(quán)使用年限計(jì)算成新率）；

實(shí)際使用年限=3.52*60%=2.11年（=加權(quán)使用年限*資產(chǎn)利用率）

成新率=10/(10+2.11)=82.58%;因此，實(shí)體性貶值=120.4*（1-82.58%）

=20.97萬(wàn)元；

（4）設(shè)備經(jīng)濟(jì)性貶值 經(jīng)濟(jì)性貶值=重置成本*經(jīng)濟(jì)性貶值率=120.4*30%=36.12萬(wàn)元

(1)逐年折現(xiàn)加和：

評(píng)估值＝10×0.9091+12×0.8264+14×0.7513+16×0.6830+18×0.6209+20×

0.5645+20× 0.5132+20×0.4665+20×0.4241+20×0.3855+100×0.3855

＝9.091+9.9168+10.5182+10.928+11.1762+11.29+10.264+9.33+8.482+7.71+38.55

＝137.2562(萬(wàn)元)

＝1372562(元)(2)前5年逐年折現(xiàn)加和，后5年另算：

評(píng)估值＝10×0.9091+12×0.8264+14×0.7513+16×0.6830+18×0.6209+ 20÷10%×[1-1(1+10%)10-5×0.6209+100×0.3855

＝1372562(元

第五篇：資產(chǎn)評(píng)估學(xué)(A)（范文模版）

北 京 交 通 大 學(xué)

遠(yuǎn)程與繼續(xù)教育學(xué)院〈夜大〉2011～2012學(xué)年第二學(xué)期 所在函授站或辦學(xué)點(diǎn) 京 煤姓名學(xué)號(hào)年級(jí) 2011層次本科專(zhuān)業(yè)會(huì)計(jì)分?jǐn)?shù)

資產(chǎn)評(píng)估課考試題（A）考試方式：閉卷

一、名詞解釋?zhuān)款}4分，共20分）

1、資產(chǎn)評(píng)估

2、重置成本

3、固定資產(chǎn)

4、土地價(jià)格評(píng)估的收益現(xiàn)值法

5、無(wú)形資產(chǎn)

二、填空（每空1分，共10分）

1、根據(jù)資產(chǎn)的法律意義分類(lèi)，全部資產(chǎn)要素可以分為_(kāi)_______________和_________。

2、資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)有三種___________、____________、___________。

3、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的專(zhuān)業(yè)性原則_____________、_____________、_____________。

4、企業(yè)整體資產(chǎn)評(píng)估建筑于以下兩個(gè)假設(shè)條件之上____________、_________________。

三、單項(xiàng)選擇（每題2分，共20分）

1、成本法主要適用于評(píng)估（）。

A．可連續(xù)計(jì)量預(yù)期收益的設(shè)備

B．可正常變現(xiàn)的設(shè)備

C．可獲得非正常變現(xiàn)價(jià)格的設(shè)備

D.續(xù)用，但無(wú)法預(yù)測(cè)未來(lái)收益的設(shè)備

2、機(jī)器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命是指（）。

A． 從評(píng)估基準(zhǔn)日到設(shè)備繼續(xù)使用在經(jīng)濟(jì)上不合算的時(shí)間

B． 機(jī)器設(shè)備從使用到運(yùn)營(yíng)成本過(guò)高而被淘汰的時(shí)間

C． 機(jī)器設(shè)備從使用到報(bào)廢為止的時(shí)間

D．機(jī)器設(shè)備從使用到出現(xiàn)了新技術(shù)性能更好的設(shè)備而被淘汰的時(shí)間

3、已知資產(chǎn)的價(jià)值與功能之間存在線性關(guān)系，重置全新機(jī)器設(shè)備一臺(tái)，其價(jià)值為5萬(wàn)元，年產(chǎn)量為5000件，現(xiàn)知被評(píng)估資產(chǎn)年產(chǎn)量為4000件，其重置成本為（）。

A.4萬(wàn)元B.5萬(wàn)元C.4至5萬(wàn)元D.無(wú)法確定

4、某資產(chǎn)可以持續(xù)使用，年收益額為50萬(wàn)元，適用本金化率為20%，則其評(píng)估值為（）。

A.200萬(wàn)元B.250萬(wàn)元C.300萬(wàn)元D.350萬(wàn)元

5、被評(píng)估機(jī)組的評(píng)估值為（）。

A.168000萬(wàn)元B.135382萬(wàn)元C.210000萬(wàn)元

D.177382萬(wàn)元

6、待估建筑物賬面原值100萬(wàn)元，竣工于1990年底，假定1990年的價(jià)格指數(shù)為100%，從1991年到1995年的價(jià)格指數(shù)每年增長(zhǎng)幅度分別是11.7%、17%、30.5%、6.9%、4.8%，則1995年底該建筑物的重置成本最有可能是（）。

A.1048000元B.1910000元C.1480000元

D.19100000元

7、對(duì)土地與建筑物用途不協(xié)調(diào)所造成的價(jià)值損失一般是以（）體現(xiàn)的。

A.土地的功能性貶值B.建筑物的功能性貶值

C.土地的經(jīng)濟(jì)性貶值C.建筑物的經(jīng)濟(jì)性貶值

8、建筑物殘余估價(jià)法屬于（）中的一種具體方法。

A.收益還原法B.成本法C.市場(chǎng)法D.功能價(jià)值法

9、使用殘余估價(jià)評(píng)估建筑物的前提條件是，建筑（）。

A.用途合理B.使用強(qiáng)度合理C.能獲得正常收益 D.年獲得超額收益

10、被評(píng)估債券為1992年發(fā)行，面值100元，年利率10%，3年期。1994年評(píng)估時(shí)，債券市場(chǎng)上同種同期債券交易價(jià)，面值100元的交易價(jià)為110元，該債券的評(píng)估值應(yīng)為（）。

A.120元B.118元C.98元D.110元

四、簡(jiǎn)答題（每題10分，共20分）

1、簡(jiǎn)述資產(chǎn)評(píng)估在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的功能

2、簡(jiǎn)述影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素

五、業(yè)務(wù)題（每題10分，共30分）

1．被評(píng)估設(shè)備購(gòu)建于1985年，帳面原值100000元，1990年和1993年分別進(jìn)行了兩次技術(shù)技術(shù)改造，主要是添置了一些自動(dòng)控制裝置，當(dāng)年投資分別為5000元和2000元，1995年對(duì)該設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，假設(shè)從1985年至1995年每年的價(jià)格上升率為10%，該設(shè)備的尚可使用年限為10年。試估測(cè)其成新率。

2.待估建筑物為磚混結(jié)構(gòu)單層住宅,宅基地300平方米,建筑面積200平方米,月租金3000元,土地還原率為7%,建筑物還原率為8%,評(píng)估時(shí),建筑物的剩余使用年限為25年,取得租金收入的年損失準(zhǔn)備費(fèi)為7600元,評(píng)估人員另用市場(chǎng)比較法求得土地使用權(quán)價(jià)格每平方米1000元,試用殘余法估測(cè)建筑物的價(jià)值.3．被評(píng)估企業(yè)擁有D公司共90萬(wàn)元的非上市普通股股票，從已持有期看，每年股利分派相當(dāng)于票面價(jià)格的10%左右，并且明年仍將維持這個(gè)水平。評(píng)估人員調(diào)查了解到：D公司打算今后在所實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)中拿出20%用于擴(kuò)大再生產(chǎn)，公司有很強(qiáng)的發(fā)展后勁，公司的股本利潤(rùn)率保持在15%的水平上，折現(xiàn)率定為12%，試運(yùn)用紅利增長(zhǎng)模型評(píng)估被評(píng)估企業(yè)擁有的D公司股票。