第一篇：宏觀調(diào)控政策

1、限購(gòu)：今年一共有48個(gè)城市出臺(tái)了限購(gòu)令，其中有36個(gè)城市的限購(gòu)政策沒(méi)有實(shí)施的截止時(shí)間，有具體截止時(shí)間的城市為福州、廈門、?？诘?2個(gè)城市。其中，除了南寧截止時(shí)間為2012年2月29日外，其余11個(gè)截止時(shí)間都為2011年12月31日。住建部日前表示，對(duì)于限購(gòu)政策將于今年底到期的城市，地方政府需在到期之后對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行延續(xù)。

評(píng)價(jià)：

從理想狀態(tài)來(lái)說(shuō)，當(dāng)民眾的住房需求得到制度性保障，那時(shí)放開限購(gòu)令，將商品房單純地作為投資品進(jìn)入市場(chǎng)，這是最理想的。但民眾的住房需求要想得到完全的制度性保障，現(xiàn)在來(lái)看，將是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程。限購(gòu)令在一定程度上可以緩解房?jī)r(jià)上漲的壓力，但是在解決房地產(chǎn)的問(wèn)題上，根本還是在于要加大住房的供應(yīng)量——不僅包括商品住房的供應(yīng)，更包括各類保障性住房的建設(shè)，這也是目前許多普通百姓生活的迫切需求。

2、根據(jù)目前的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，您認(rèn)為房地產(chǎn)今后的發(fā)展趨勢(shì)怎樣？政府出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策不能做到如心使臂、如臂使指。

一、二線城市房?jī)r(jià)遭到“打擊”帶動(dòng)租房?jī)r(jià)上漲、更加刺激三線四線房?jī)r(jià)上漲、限購(gòu)令的出臺(tái)限制了投資人在大城市投資的計(jì)劃，只有轉(zhuǎn)向小城市地產(chǎn)或者黃金市場(chǎng)。

物價(jià)普遍上漲，樓盤建造成本也水漲船高，估計(jì)不可能出現(xiàn)高成本建，低成本賣的現(xiàn)象發(fā)生。人民幣雖然對(duì)外幣有所增值，但是面對(duì)國(guó)內(nèi)物價(jià)的上漲。換句話說(shuō)人民幣在中國(guó)人手中相對(duì)貶值。

加上近年自然災(zāi)害增多，中國(guó)周邊朝鮮半島到黃海有美國(guó)與韓國(guó)的軍隊(duì)，東海有中日軍方的對(duì)峙、南海有海權(quán)之爭(zhēng)、西南還有印度之患。中國(guó)近年需要解決南海島礁、釣魚島、臺(tái)灣問(wèn)題。國(guó)際形式處于緊張狀態(tài)！更加刺激物價(jià)上漲，為避免現(xiàn)金貶值，唯一的辦法是變成黃金和不動(dòng)產(chǎn)、石油。黃金現(xiàn)貨不足，是有屬于戰(zhàn)略資源，石油和黃金以后一定會(huì)再創(chuàng)新高??！為了避免人民幣貶值，估計(jì)會(huì)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)。投資人的炒作，地產(chǎn)商的捂盤。?，F(xiàn)今房地產(chǎn)市場(chǎng)不是出臺(tái)幾個(gè)政策能控制的。

個(gè)人覺(jué)得現(xiàn)在政策調(diào)控是房地產(chǎn)商發(fā)展的最好時(shí)機(jī)、樓市后兩年左右應(yīng)該還有一次高潮!

個(gè)人見(jiàn)解、僅供參考、我也想自己的判斷能得到證實(shí)！！讓我們拭目以待吧

第二篇：當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及宏觀調(diào)控政策取向

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當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及宏觀調(diào)控政策取向

朱之鑫

國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)副主任

各位來(lái)賓、各位朋友，上午好！

非常高興來(lái)參加中國(guó)行業(yè)發(fā)展的報(bào)告會(huì)，借此機(jī)會(huì)也想和大家一起探討一下，當(dāng)前的國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境。

一、2010年以來(lái)國(guó)家采取的主要政策措施

大家知道今年以來(lái)，面對(duì)著極其復(fù)雜的國(guó)內(nèi)外形勢(shì)和極為嚴(yán)峻的各種自然災(zāi)害，黨中央國(guó)務(wù)院總攬全局，科學(xué)決策，堅(jiān)持事實(shí)并完善應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)的一攬子的計(jì)劃及相關(guān)的政策措施，特別是正確地處理保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和管理通貨膨脹預(yù)期的關(guān)系，有針對(duì)性的加強(qiáng)和改善了宏觀調(diào)控，特別是準(zhǔn)確地把握住了調(diào)控的重點(diǎn)、力度和節(jié)奏，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，提高了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的質(zhì)量和效益。我想從五個(gè)方面跟大家談一談。

（一）促進(jìn)發(fā)展

一個(gè)就是在促進(jìn)發(fā)展方面，把擴(kuò)大內(nèi)需與穩(wěn)定外需結(jié)合起來(lái)，著力增強(qiáng)內(nèi)需，特別是消費(fèi)需求，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用。

今年應(yīng)該來(lái)說(shuō)，我們是繼續(xù)實(shí)施和完善了促進(jìn)消費(fèi)的各項(xiàng)政策，在提高城鄉(xiāng)居民特別是低收入群體收入的同時(shí)，積極的培育和擴(kuò)大熱點(diǎn)消費(fèi)，把家電以舊換新的政策推廣到全國(guó)，提高了家電下鄉(xiāng)產(chǎn)品最高限價(jià)和汽車補(bǔ)貼的標(biāo)準(zhǔn)，積極推廣高效的照明產(chǎn)品，高效節(jié)能空調(diào)和節(jié)能的汽車，開展了私人購(gòu)買新能源汽車的補(bǔ)貼試點(diǎn)。

在優(yōu)化結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，積極促進(jìn)投資的穩(wěn)定增長(zhǎng)，實(shí)施了兩年新增4萬(wàn)億的投資計(jì)劃，特別是把民生工程，重大的工程設(shè)施，節(jié)能減排和生態(tài)環(huán)境，自主創(chuàng)新和結(jié)構(gòu)調(diào)整的領(lǐng)域作為重點(diǎn)，集中力量來(lái)加強(qiáng)薄弱的環(huán)節(jié)，增強(qiáng)可持續(xù)的發(fā)展活力，在今年還出臺(tái)了實(shí)施鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間投資健康發(fā)展的36條政策，著力為民間投資的發(fā)展創(chuàng)作良好的環(huán)境。

同時(shí)也抓住了外部環(huán)境中好轉(zhuǎn)的這么一個(gè)機(jī)遇，加快推進(jìn)外貿(mào)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變，通過(guò)落實(shí)和完善外貿(mào)政策促進(jìn)出口結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，并積極地?cái)U(kuò)大進(jìn)口，在這個(gè)期間出臺(tái)了進(jìn)一步做好利用外資的若干意見(jiàn)，提高利用外資的水平和質(zhì)量，并完善了對(duì)外投資的政策措施，鼓勵(lì)和支持有條件的企業(yè)走出去。這是第一個(gè)方面。

期刊文獻(xiàn)

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（二）結(jié)構(gòu)調(diào)整

第二個(gè)方面，在結(jié)構(gòu)調(diào)整方面，把培育新的增長(zhǎng)點(diǎn)，與促進(jìn)存量的調(diào)整緊密結(jié)合起來(lái)，著力推動(dòng)產(chǎn)業(yè)的優(yōu)化升級(jí)，和區(qū)域的協(xié)調(diào)發(fā)展。

今年我們大幅度的增加了科技投入，完善鼓勵(lì)創(chuàng)新的政策措施，加快實(shí)施國(guó)家科技的重大轉(zhuǎn)向，加快重大設(shè)備核心關(guān)鍵技術(shù)和產(chǎn)品的研制，推進(jìn)生物醫(yī)藥新材料，新能源等產(chǎn)業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新，服務(wù)平臺(tái)的建設(shè)，實(shí)際上這些都是著眼于搶占經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略的制高點(diǎn)。

出臺(tái)了加快培育和發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的決定，明確了今后一個(gè)時(shí)期的產(chǎn)業(yè)發(fā)展。同時(shí)深入實(shí)施了重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)的調(diào)整振興規(guī)劃，支持企業(yè)來(lái)進(jìn)行技術(shù)改造。

進(jìn)一步完善了促進(jìn)企業(yè)的兼并重組的政策措施，同時(shí)還下大力量，推進(jìn)淘汰落后產(chǎn)能，繼續(xù)從財(cái)稅金融等方面對(duì)中小企業(yè)加大的支持力度，針對(duì)今年年初的時(shí)候，嚴(yán)峻的節(jié)能減排形勢(shì)，進(jìn)一步強(qiáng)化了目標(biāo)責(zé)任。綜合采取暫停審批、核準(zhǔn)、備案、兩招和產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)來(lái)擴(kuò)大產(chǎn)能的項(xiàng)目。取消了406個(gè)稅號(hào)的兩高產(chǎn)品的出口退稅，提高了差別電價(jià)的加價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等政策措施來(lái)促進(jìn)節(jié)能減排。

并落實(shí)區(qū)域發(fā)展的總體戰(zhàn)略，出臺(tái)了深入實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，推進(jìn)中西部地區(qū)承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的一系列政策，同時(shí)還制定了一批支持重點(diǎn)地區(qū)發(fā)展的規(guī)劃，為區(qū)域協(xié)調(diào)的發(fā)展注入了新的活力。

（三）穩(wěn)定物價(jià)

第三個(gè)方面，就是在穩(wěn)定物價(jià)方面。把保障市場(chǎng)供應(yīng)與管理通貨膨脹預(yù)期緊密地結(jié)合起來(lái)，著力促進(jìn)農(nóng)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，和加強(qiáng)供需的調(diào)節(jié)。

國(guó)家進(jìn)一步加大了對(duì)“三農(nóng)”的投入，提高了糧食補(bǔ)貼，農(nóng)資綜合補(bǔ)貼，良種補(bǔ)貼和農(nóng)機(jī)購(gòu)置補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，以及糧食的最低收購(gòu)價(jià)，特別是針對(duì)了嚴(yán)重的自然災(zāi)害的不利影響，及時(shí)出臺(tái)了扶持農(nóng)業(yè)的生產(chǎn)的各項(xiàng)措施，應(yīng)該來(lái)講，這些都調(diào)動(dòng)了農(nóng)民的生產(chǎn)積極性，促進(jìn)了農(nóng)業(yè)特別是糧食生產(chǎn)的穩(wěn)定增長(zhǎng)。

加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控和監(jiān)管，綜合運(yùn)用儲(chǔ)備投放，調(diào)運(yùn)和進(jìn)口調(diào)節(jié)等多種措施，保障糧油肉菜的生活的必需品的供應(yīng)。同時(shí)嚴(yán)厲地打擊囤積哄抬農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格等炒作行為。合理引導(dǎo)社會(huì)的預(yù)期。

同時(shí)還加強(qiáng)了市場(chǎng)流動(dòng)性的管理，運(yùn)用提高存款準(zhǔn)備金率、存貸款利率和公開市場(chǎng)操作等手段，合理地控制貨幣信貸投放的規(guī)模和節(jié)奏。

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（四）推進(jìn)改革

第四方面，這是在推進(jìn)改革方面。把建立健全機(jī)制與解決當(dāng)前突破的矛盾緊密結(jié)合起來(lái)，著力在重點(diǎn)領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)取得新的突破。

圍繞著加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，激發(fā)市場(chǎng)的活力，保障和改善民生等，出臺(tái)了一系列重要的改革舉措，率先在新疆啟動(dòng)了資源稅改革的試點(diǎn)，穩(wěn)步推進(jìn)天然氣等資源性產(chǎn)品的價(jià)格。統(tǒng)一了內(nèi)外資企業(yè)和個(gè)人的城建稅和教育附加制度。人民幣匯率形成機(jī)制改革進(jìn)一步推進(jìn)，跨境貿(mào)易人民幣結(jié)算試點(diǎn)范圍已經(jīng)擴(kuò)大到了20個(gè)省市以及境外所有的國(guó)家和地區(qū)。加強(qiáng)資本市場(chǎng)的基礎(chǔ)性制度建設(shè)，股指期貨和融資融券順利地推出。三網(wǎng)融合的改革試點(diǎn)啟動(dòng)。醫(yī)藥衛(wèi)生體制改革積極推進(jìn)，擴(kuò)大了基本藥物的實(shí)施范圍，公立醫(yī)院的改革實(shí)力也在穩(wěn)步向前推進(jìn)，在這個(gè)期間，國(guó)家還出臺(tái)了中長(zhǎng)期教育改革和發(fā)展規(guī)劃綱要，國(guó)家中長(zhǎng)期人才發(fā)展規(guī)劃綱要。文化體制改革深入推進(jìn)，經(jīng)營(yíng)性文化單位轉(zhuǎn)期改制也在有序地展開。配套改革的試點(diǎn)正在扎實(shí)地推進(jìn)，這是第四方面。

（五）改善民生

第五方面在改善民生方面。把增加投入與完善制度緊密結(jié)合起來(lái)，著力加強(qiáng)就業(yè)、社保和教育衛(wèi)生等社會(huì)事業(yè)。

應(yīng)該來(lái)講，我們今年始終把就業(yè)作為民生的頭等大事，繼續(xù)實(shí)施“五緩四減三補(bǔ)貼”等穩(wěn)定就業(yè)的政策措施，大力實(shí)施了高校畢業(yè)生崗位的拓展計(jì)劃，創(chuàng)業(yè)引領(lǐng)計(jì)劃，就業(yè)與服務(wù)援助計(jì)劃，加大了對(duì)零就業(yè)家庭就業(yè)困難群體的幫扶力度，大力推進(jìn)就業(yè)的技能培訓(xùn)，落實(shí)鼓勵(lì)創(chuàng)業(yè)的財(cái)稅金融等組成。這樣就全方位來(lái)促進(jìn)結(jié)業(yè)。

同時(shí)努力增加城鄉(xiāng)居民，特別是中等收入群體的收入，提高最低工資標(biāo)準(zhǔn)和城鄉(xiāng)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)，已經(jīng)連續(xù)6年增加企業(yè)退休人員的基本養(yǎng)老金。

同時(shí)，進(jìn)一步加大社會(huì)保障的投入，擴(kuò)大新型農(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)的試點(diǎn)范圍，實(shí)施城鎮(zhèn)職工養(yǎng)老關(guān)系和流動(dòng)人口醫(yī)療保險(xiǎn)關(guān)系轉(zhuǎn)移接續(xù)的辦法。加大了社會(huì)的救治力度，從制度上加強(qiáng)了對(duì)殘疾人、孤兒、弱勢(shì)群體的保障。

同時(shí)扎實(shí)推進(jìn)了國(guó)家教育體制改革的試點(diǎn)。進(jìn)一步推進(jìn)了中西部農(nóng)村初中校舍改造和中小學(xué)的校舍的安全工程建設(shè)，國(guó)家大幅度增加了投入。

加快建設(shè)保障性的安居工程，全面啟動(dòng)了公共租賃住房的建設(shè)。我就簡(jiǎn)單從五個(gè)方面，從發(fā)展、改革、調(diào)整、民生等方面，從幾個(gè)結(jié)合來(lái)和大家匯報(bào)一下整個(gè)政策的趨向。

期刊文獻(xiàn)

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二、當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得的成果

今年以后，國(guó)家實(shí)施的一系列的宏觀政策，應(yīng)該來(lái)講有效鞏固了經(jīng)濟(jì)回升向好的勢(shì)頭，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面，一個(gè)就是經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快的增長(zhǎng)。

前三季度，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值，同比增長(zhǎng)了10.6%，增幅比去年增長(zhǎng)了2.5個(gè)百分點(diǎn)，其中規(guī)模以上的工業(yè)增加值增加了16.3%。

在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較快的同時(shí)，經(jīng)濟(jì)效益的狀況良好，價(jià)格的總水平基本穩(wěn)定，前三個(gè)季度，全國(guó)的財(cái)政收入達(dá)到了6.3萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)了22.4%，前八個(gè)月，規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)同比增長(zhǎng)了55%，當(dāng)然只有去年基數(shù)的問(wèn)題。

前三季度居民銷售價(jià)格同比上漲了2.9%，其中去年翹尾因素的應(yīng)該有1.5個(gè)百分點(diǎn)，工業(yè)品出產(chǎn)價(jià)格上漲了5.5%，漲幅比上半年回落了0.5個(gè)百分點(diǎn)。

二是增長(zhǎng)的動(dòng)力趨于協(xié)調(diào)，消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的促進(jìn)作用進(jìn)一步加強(qiáng)。由于我們實(shí)行了一系列擴(kuò)大消費(fèi)的措施，社會(huì)消費(fèi)品零售總額，同比增長(zhǎng)了18.3%，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)了15.2%，處于歷史較高的水平。

當(dāng)前汽車的月均銷售量超過(guò)了百萬(wàn)輛，家電等電子產(chǎn)品持續(xù)旺銷，旅游、文化、影視等服務(wù)銷售快速增長(zhǎng)。

從投入來(lái)看，投入的結(jié)構(gòu)繼續(xù)改善，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)了24%，特別是要指出的是其中民間投資增長(zhǎng)了31.2%，這是快于整個(gè)全社會(huì)的投資，“兩高”行業(yè)的投資增長(zhǎng)了14.3%，是低于全社會(huì)的增長(zhǎng)投資，消費(fèi)與投資的差距比上年同比明確的縮小。

我們的外貿(mào)出口應(yīng)該來(lái)說(shuō)，今年是較快的回復(fù)，同比增長(zhǎng)了34%。貿(mào)易順差是1206億美元，同比減少了139億美元。

三是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)定增長(zhǎng)，糧食今年又再獲豐收，預(yù)計(jì)全年的產(chǎn)量有望實(shí)現(xiàn)7年的連續(xù)增長(zhǎng)，連續(xù)4年要超過(guò)1萬(wàn)億斤，去年是一萬(wàn)零六百一十六億斤，今年可能要超過(guò)這個(gè)數(shù)字。

肉禽蛋奶和水產(chǎn)品的產(chǎn)品增加，糖料、油料和棉花的生產(chǎn)基本是穩(wěn)定的。

農(nóng)業(yè)的生產(chǎn)生活條件進(jìn)一步改善，農(nóng)業(yè)機(jī)械化的水平在持續(xù)的提升，大中型配套工程進(jìn)展順利，特別是農(nóng)村水路氣的建設(shè)取得了積極的增長(zhǎng)。自2008年四季度，我們實(shí)施了4萬(wàn)億投資計(jì)劃以來(lái)，到了今年8月底，解決了6467萬(wàn)農(nóng)村人口的移址安全，新增了農(nóng)村的電網(wǎng)線路42.3萬(wàn)公里，建成了農(nóng)村的公路近12萬(wàn)公里，建成了農(nóng)村的沼氣項(xiàng)目有320萬(wàn)個(gè)。

第四就是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整取得積極進(jìn)展。前三季度高技術(shù)產(chǎn)業(yè)和裝備工業(yè)的增加值，同比增長(zhǎng)了17.1%和20.6%，均快于整體工業(yè)的增速，新能源等新興產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，碳纖維，高期刊文獻(xiàn)

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檔疏通機(jī)床，大型核電風(fēng)電設(shè)備的關(guān)鍵原材料和重大裝備制造業(yè)產(chǎn)業(yè)化都取得了新的突破。鋼鐵、煤炭、汽車、建材等行業(yè)兼并重組的步伐加快，一批落后的產(chǎn)能關(guān)閉停產(chǎn)。兩高行業(yè)就是高耗能、高排放的行業(yè)生產(chǎn)持續(xù)放緩，六大高耗能行業(yè)增長(zhǎng)了14.8%，節(jié)能減排的形勢(shì)好轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)單位GDP的能耗二氧化硫的排放量和化學(xué)需氧量將會(huì)繼續(xù)的下降。

第五是改善民生的成效明顯。就業(yè)和居民收入增長(zhǎng)比較快，前三季度城鎮(zhèn)新增就業(yè)了913萬(wàn)人，同比多增了80萬(wàn)人。農(nóng)村居民人均的現(xiàn)金收入和城鎮(zhèn)居民可支配收入扣除價(jià)格因素之后，實(shí)際增長(zhǎng)了9.7%和7.5%。

社會(huì)保障的覆蓋面繼續(xù)擴(kuò)大，其中新型農(nóng)村社會(huì)的保險(xiǎn)的參保人數(shù)到9月底已經(jīng)達(dá)到了6719萬(wàn)人。

基本藥物制度實(shí)施范圍擴(kuò)大到40%以上的政府辦基層醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)，城鄉(xiāng)居民基本醫(yī)療保障籌資標(biāo)準(zhǔn)和報(bào)銷水平進(jìn)一步提高。

普通高中家庭經(jīng)濟(jì)困難學(xué)生納入國(guó)家資助體系，中職免費(fèi)教育范圍擴(kuò)大到了城市家庭經(jīng)濟(jì)困難學(xué)生。

前三季度保障性住房建設(shè)和棚戶區(qū)的改善，農(nóng)村危房改造的拆工率均達(dá)到了90%，汶川地震災(zāi)后重建的任務(wù)基本完善，青海、玉樹、甘肅周區(qū)等受災(zāi)重建的工作在加快的推進(jìn)。

三、當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的困難和挑戰(zhàn)

總的來(lái)看，在黨中央、國(guó)務(wù)院的正確領(lǐng)導(dǎo)下，各行業(yè)、各部門和各個(gè)地區(qū)的共同努力，國(guó)家年初確立了各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的預(yù)期目標(biāo)均可以實(shí)現(xiàn)。當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)問(wèn)題，應(yīng)該來(lái)講具有不少有利條件，但也要看到國(guó)內(nèi)外發(fā)展的環(huán)境仍然錯(cuò)綜復(fù)雜，困難和挑戰(zhàn)依然不少。

從國(guó)際看，世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇仍將緩慢曲折，主要經(jīng)濟(jì)體的失業(yè)率居高難下，居民消費(fèi)持續(xù)疲軟，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力。新興經(jīng)濟(jì)體應(yīng)該來(lái)講增長(zhǎng)較快，但通脹的壓力逐步加大。

同時(shí)財(cái)政金融領(lǐng)域仍有較大隱患。歐洲主權(quán)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)依然存在，美日債務(wù)負(fù)擔(dān)仍在加重，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)不振，銀行體系風(fēng)險(xiǎn)仍未消除。近期歐洲主要國(guó)家積極維持寬松的貨幣政策，美國(guó)、日本為應(yīng)對(duì)金融減速，再次實(shí)施了量化寬松的政策，使全國(guó)流動(dòng)性過(guò)剩的問(wèn)題進(jìn)一步地凸顯，主要貨幣匯率的激烈變化，國(guó)際市場(chǎng)大宗產(chǎn)品價(jià)格的高位攀升，與此同時(shí)一些國(guó)家被迫加息以控制通貨膨脹，宏觀調(diào)控的政策協(xié)定的難度在加大。

在這種情況下，國(guó)際市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更加的激烈，貿(mào)易保護(hù)主義還會(huì)繼續(xù)強(qiáng)化，各種干擾因素也會(huì)進(jìn)一步增多。昨天、前天美國(guó)又實(shí)現(xiàn)了又一輪量化寬松貨幣，造成的全球的股市期刊文獻(xiàn)

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以及大宗產(chǎn)品的價(jià)格都在大幅上漲，包括原油的價(jià)格，昨天又上了1.8個(gè)點(diǎn)。

從國(guó)內(nèi)看，一些長(zhǎng)期積累的深層次矛盾沒(méi)有得到有效解決，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中不平衡、不協(xié)調(diào)、不可持續(xù)問(wèn)題仍較突出。特別是還要看到當(dāng)前促進(jìn)農(nóng)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展和農(nóng)民持續(xù)增收難度加大。推進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整和節(jié)能減排的任務(wù)艱巨。保障和改善民生的任務(wù)也非常的繁重。

四、下一步我國(guó)宏觀調(diào)控政策取向

下一步我們將按照中央“十二五”規(guī)劃建議提出的目標(biāo)、任務(wù)，以科學(xué)發(fā)展為主題，以轉(zhuǎn)變發(fā)展方式為主線，不斷地推進(jìn)改革開放，大力保障和發(fā)展改善民生，鞏固和擴(kuò)大應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)的成果，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展。

我想有幾條一個(gè)還是要保持經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)較快發(fā)展。要堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需的方針，著力提高城鄉(xiāng)居民收入，完善消費(fèi)政策，促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)。

要保持投資的合理增長(zhǎng)，完善鼓勵(lì)引導(dǎo)民間投資健康發(fā)展的正確措施，繼續(xù)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的薄弱環(huán)節(jié)，嚴(yán)格控制“兩高”和產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)盲目的擴(kuò)張。同時(shí)要加快地轉(zhuǎn)變貿(mào)易的發(fā)展方式，提高利用外資的水平，更好地來(lái)利用兩個(gè)市場(chǎng)兩種資源。

從明年來(lái)看，要加快調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，大力發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，加強(qiáng)以水利為重點(diǎn)的農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，穩(wěn)步提高綜合生產(chǎn)能力。推進(jìn)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)調(diào)整振興，制定實(shí)施培育發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃及相關(guān)政策，加快營(yíng)造有利于服務(wù)業(yè)發(fā)展的政策環(huán)境。

同時(shí)還要進(jìn)一步落實(shí)好西部大開發(fā)、東北振興、中部崛起、東部率先發(fā)展的區(qū)域發(fā)展總體戰(zhàn)略，加大對(duì)革命老區(qū)、民族地區(qū)、邊疆地區(qū)和貧困地區(qū)發(fā)展的政策支持和投入力度。

三是要大力推動(dòng)科技創(chuàng)新。

加大研發(fā)投入，完善科技創(chuàng)新體制機(jī)制，營(yíng)造科技人才成長(zhǎng)的有利環(huán)境，加強(qiáng)知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)。這一點(diǎn)昨天國(guó)務(wù)院專門開會(huì)要加強(qiáng)知識(shí)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)。

把提高科技創(chuàng)新能力與完善現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系有機(jī)結(jié)合起來(lái)，推進(jìn)以企業(yè)為主體的創(chuàng)新能力建設(shè)，完善創(chuàng)新投融資體系，促進(jìn)科技成果加快向現(xiàn)實(shí)生產(chǎn)力轉(zhuǎn)化。

四是要堅(jiān)持不懈地推進(jìn)節(jié)能減排。把加強(qiáng)資源節(jié)約和生態(tài)環(huán)境保護(hù)作為轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的重要任務(wù)和抓手。嚴(yán)格落實(shí)和考核目標(biāo)責(zé)任，加大政策和技術(shù)支持，加強(qiáng)節(jié)能減排重點(diǎn)工程建設(shè)，積極推進(jìn)合同能源管理，嚴(yán)格執(zhí)行投資項(xiàng)目節(jié)能評(píng)估和環(huán)評(píng)制度，加快發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，大力推行清潔生產(chǎn)，繼續(xù)做好應(yīng)對(duì)氣候變化工作。

第五是深化重點(diǎn)領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)的改革。要?jiǎng)?chuàng)新思路、大膽探索，鼓勵(lì)先行先試，努力在收入分配、財(cái)稅金融、資源環(huán)境、公共服務(wù)等方面取得新突破，從制度上更好地發(fā)揮市場(chǎng)期刊文獻(xiàn)

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在資源配置中的基礎(chǔ)性作用，從根本上解決發(fā)展中存在的突出矛盾和問(wèn)題，為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展不斷注入新的活力和動(dòng)力。

六是要切實(shí)保障和改善民生。要集中更多的公共資源用于民生領(lǐng)域。堅(jiān)持實(shí)施更加積極的就業(yè)政策。進(jìn)一步健全社會(huì)保障體系。扎實(shí)推進(jìn)醫(yī)藥衛(wèi)生體制改革。全面落實(shí)教育改革和發(fā)展規(guī)劃綱要。加快保障性安居工程建設(shè)。按照十七屆五中全會(huì)的建議，逐步形成比較完整、覆蓋城鄉(xiāng)、可持續(xù)的基本公共服務(wù)體系。讓發(fā)展成果更多惠及廣大群眾。以上是我們的簡(jiǎn)單介紹，不妥地地方歡迎大家批評(píng)、指正，謝謝！

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第三篇：當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與宏觀調(diào)控政策

當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與宏觀調(diào)控政策

邱健

當(dāng)前，我國(guó)正步入增長(zhǎng)動(dòng)力切換與發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵時(shí)期。在復(fù)雜多變的內(nèi)外部經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，近期國(guó)家宏觀調(diào)控節(jié)奏和政策取向已相機(jī)調(diào)整，側(cè)重點(diǎn)由穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增速轉(zhuǎn)向保障民生與促進(jìn)增長(zhǎng)的健康可持續(xù)。從中央關(guān)于制定“十二五”規(guī)劃的建議和剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議有關(guān)精神來(lái)看，一些關(guān)鍵領(lǐng)域的改革即將啟動(dòng)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展方式轉(zhuǎn)變將成為貫穿明年乃至整個(gè)“十二五”時(shí)期我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主線。

我國(guó)正逐漸步入增長(zhǎng)動(dòng)力切換與發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵時(shí)期

從外部形勢(shì)看，全球復(fù)蘇總體態(tài)勢(shì)不變，但基礎(chǔ)仍不穩(wěn)固，我國(guó)目前尚不會(huì)面對(duì)主要經(jīng)濟(jì)體過(guò)早退出刺激政策的風(fēng)險(xiǎn)。從國(guó)內(nèi)情況看，經(jīng)濟(jì)增速趨緩，一些突出問(wèn)題亟待解決，我國(guó)正逐漸步入增長(zhǎng)動(dòng)力切換與發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵時(shí)期。

1.經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)內(nèi)生動(dòng)力不足，出現(xiàn)滯脹特征的風(fēng)險(xiǎn)加大。從短期看，在庫(kù)存回補(bǔ)結(jié)束、刺激政策邊際效應(yīng)遞減、基數(shù)抬高等因素影響下，我國(guó)經(jīng)濟(jì)周期進(jìn)入增速逐步回調(diào)階段。從三季度國(guó)內(nèi)產(chǎn)成品庫(kù)存指數(shù)下降趨勢(shì)判斷，我國(guó)已結(jié)束上一輪庫(kù)存回補(bǔ)周期，制造業(yè)再次進(jìn)入去庫(kù)存化階段。11月份中國(guó)制造業(yè)采購(gòu)經(jīng)理指數(shù)為55.2％，連續(xù)第四個(gè)月出現(xiàn)回升，但主要得益于購(gòu)進(jìn)價(jià)格指數(shù)的持續(xù)走高（11月購(gòu)進(jìn)價(jià)格指數(shù)再度大幅上升至73.5％，創(chuàng)下2008年7月以來(lái)最高值），與當(dāng)前原材料價(jià)格上漲密切相關(guān)。其中，11月份新訂單指數(shù)、產(chǎn)成品庫(kù)存、生產(chǎn)指數(shù)雖呈現(xiàn)上漲，結(jié)合近期規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)發(fā)電量同比增速趨緩判斷，很可能是在強(qiáng)烈通脹預(yù)期下，企業(yè)為應(yīng)對(duì)通脹而加大采購(gòu)，同時(shí)降低銷售量并增加庫(kù)存所導(dǎo)致的囤積現(xiàn)象，不容盲目樂(lè)觀。

從長(zhǎng)期看，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中的制度性、結(jié)構(gòu)性問(wèn)題顯現(xiàn)。一是通貨膨脹將向成本推動(dòng)和需求帶動(dòng)的雙輪驅(qū)動(dòng)型轉(zhuǎn)變。流動(dòng)性過(guò)剩與資本異?？缇沉鲃?dòng)依然突出。同時(shí)國(guó)內(nèi)環(huán)境資源約束趨緊，要素價(jià)格形成和環(huán)境有償使用機(jī)制改革將推動(dòng)資源品價(jià)格向供需均衡水平回歸，并促使企業(yè)的外部成本內(nèi)部化。熟練工人開始出現(xiàn)大范圍短缺，勞動(dòng)力成本也將不斷攀升。二是隨著國(guó)際經(jīng)濟(jì)政治格局調(diào)整，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展內(nèi)外條件的基本面出現(xiàn)重大變化，投資驅(qū)動(dòng)和出口導(dǎo)向的發(fā)展戰(zhàn)略難以為繼，依靠粗放式要素投入推動(dòng)低層次產(chǎn)能擴(kuò)張的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式已到了發(fā)展的臨界點(diǎn)。而國(guó)內(nèi)制造業(yè)優(yōu)化升級(jí)的難度將不斷加大，新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)尚有待形成。

2.房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望期過(guò)長(zhǎng)可能導(dǎo)致多方面不利影響。自今年4月國(guó)家出臺(tái)一系列調(diào)控措施以來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體量跌價(jià)穩(wěn)態(tài)勢(shì)明顯。雖然在“金九銀十”的傳統(tǒng)銷售旺季出現(xiàn)了一次集中釋放的小高潮，但觀望情緒依然濃厚，加息政策的影響已開始顯現(xiàn)。一是房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠速度明顯放慢，資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)加大。二是從近期房地產(chǎn)開發(fā)貸款環(huán)比增速明顯下滑來(lái)看，房地產(chǎn)開發(fā)商特別是中小開發(fā)商資金壓力趨緊。在開發(fā)商今年1—11月的資金來(lái)源中，銀行貸款占比已由年初的24%下降到17.79%，自籌資金占比上升到37.66%。市場(chǎng)退出加快將可能導(dǎo)致市場(chǎng)壟斷程度提高、市場(chǎng)活力降低，并引發(fā)下一輪商品房供給不足。此外，住房銷售面積明顯下降將對(duì)家具、家電、建材和裝潢等相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶來(lái)不利影響。觀望期過(guò)長(zhǎng)、政策前景不明朗，也使消費(fèi)者、金融機(jī)構(gòu)、開發(fā)商、相關(guān)中介組織等市場(chǎng)主體難以形成合理預(yù)期，給經(jīng)濟(jì)活動(dòng)帶來(lái)較大不確定性。

3.地方投融資平臺(tái)清理增大融資緊縮壓力。應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)以來(lái)，通過(guò)地方平臺(tái)內(nèi)部操作，部分銀行貸款搖身一變，以自籌資金形式投入項(xiàng)目建設(shè)，從而撬動(dòng)更多貸款，使之實(shí)際使用信貸資金可能超過(guò)金融主管部門的統(tǒng)計(jì)數(shù)字。由于地方平臺(tái)融資規(guī)模巨大，一旦清理規(guī)范工作的力度失度，將通過(guò)融資需求萎縮間接導(dǎo)致宏觀緊縮效應(yīng)，變相加快刺激政策的退

1出速度，加劇經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。同時(shí)，在清理規(guī)范過(guò)程中，多數(shù)商業(yè)銀行實(shí)行“只收不貸”，流動(dòng)性投放減緩，信貸對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支撐力明顯弱化。部分平臺(tái)承擔(dān)的建設(shè)項(xiàng)目可能出現(xiàn)資金鏈斷裂，繼而波及在建工程的后續(xù)投資及前期已投放貸款的還本付息，形成“爛尾工程”。此外，2012年左右將進(jìn)入地方融資平臺(tái)還本付息的高峰期。在加息政策背景下，企業(yè)資金成本上升，由于地方平臺(tái)普遍采取借新還舊機(jī)制，平臺(tái)融資困難將可能導(dǎo)致平臺(tái)償債風(fēng)險(xiǎn)提前暴露。加之中西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)于項(xiàng)目投資拉動(dòng)依賴更大，地方平臺(tái)清理可能拉大中西部地區(qū)與東部經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的差距。

4.防治惡性通脹成為當(dāng)前最緊迫的問(wèn)題。當(dāng)前我國(guó)仍處于信貸天量擴(kuò)張的滯后影響期，通脹呈現(xiàn)成本和需求雙輪驅(qū)動(dòng)特征，正日益從農(nóng)產(chǎn)品和住房?jī)r(jià)格引起的人工成本上漲向全社會(huì)生產(chǎn)服務(wù)成本上漲轉(zhuǎn)變，從供需結(jié)構(gòu)失衡引發(fā)價(jià)格上漲向預(yù)期下自我生成的通貨膨脹轉(zhuǎn)變，從一般商品服務(wù)價(jià)格上漲向資產(chǎn)與消費(fèi)品交互推動(dòng)型價(jià)格上漲轉(zhuǎn)變。

11月份，CPI同比上升5.1％，已連續(xù)10個(gè)月高于2.25%的一年期存款基準(zhǔn)利率（10月20日起上調(diào)到2.50%），創(chuàng)下28個(gè)月來(lái)的新高。資源要素價(jià)格形成機(jī)制及收入分配改革不斷推進(jìn)，成本推動(dòng)型物價(jià)上漲成為長(zhǎng)期趨勢(shì)。在實(shí)際存款利率為負(fù)的情況下，銀行體系窖藏資金的能力明顯減弱，銀行存款在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和資本市場(chǎng)持續(xù)震蕩下，大量進(jìn)入農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)進(jìn)行投機(jī)保值，不利于引導(dǎo)流動(dòng)性注入實(shí)體經(jīng)濟(jì)。同時(shí)，今年以來(lái)極端天氣和自然災(zāi)害頻發(fā)，國(guó)際糧價(jià)持續(xù)上漲，近日美二度啟動(dòng)量化寬松貨幣政策，更加劇美元跌勢(shì)，推高國(guó)際大宗商品價(jià)格，增大國(guó)內(nèi)物價(jià)上行壓力。

內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與十二五時(shí)期改革發(fā)展指向，將構(gòu)成我國(guó)下一步調(diào)整宏觀調(diào)控政策的主要依據(jù)

1.城市化將成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)與發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵抓手。從中央關(guān)于“十二五”規(guī)劃建議重要表述的變化，及近期政策調(diào)整所釋放的信號(hào)來(lái)看，“十二五”時(shí)期我國(guó)將以發(fā)展現(xiàn)代城市群、加快推進(jìn)城市化為抓手，推動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展方式轉(zhuǎn)變。通過(guò)發(fā)展現(xiàn)代城市群，突破城鎮(zhèn)化這一過(guò)渡形態(tài)的約束，向與工業(yè)文明和現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相伴生的城市化這一高級(jí)形態(tài)轉(zhuǎn)變。

城市化的進(jìn)度加快，將推動(dòng)投資和消費(fèi)需求的加速增長(zhǎng)，對(duì)國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、擴(kuò)大內(nèi)需發(fā)揮重要的導(dǎo)向與促進(jìn)作用。特別是針對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增速下滑態(tài)勢(shì)，可通過(guò)加快市政和公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，保持投資對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用。同時(shí)，城市化進(jìn)程還將提高實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的資金回報(bào)率，將剩余流動(dòng)性吸納到與實(shí)體經(jīng)濟(jì)有關(guān)的領(lǐng)域。

2.貨幣政策繼續(xù)總體趨緊，人民幣匯率改革加速推進(jìn)。世界主要經(jīng)濟(jì)體推遲退出刺激政策，為我國(guó)相機(jī)調(diào)整政策重點(diǎn)，壓縮高能耗與過(guò)剩產(chǎn)能，組合運(yùn)用多種貨幣政策工具回收流動(dòng)性騰出空間，特別是緩解了采用價(jià)格型工具應(yīng)對(duì)通脹壓力和資產(chǎn)泡沫的后顧之憂。預(yù)計(jì)后期國(guó)家將會(huì)立足保障民生，側(cè)重幣值穩(wěn)定目標(biāo)，繼續(xù)實(shí)施貨幣政策結(jié)構(gòu)性微調(diào)。一是靈活運(yùn)用數(shù)量型工具，通過(guò)公開市場(chǎng)操作繼續(xù)放慢貨幣投放速度。但年初預(yù)定的 7.5萬(wàn)億元信貸控制規(guī)模將出現(xiàn)松動(dòng)。二是進(jìn)入新一輪加息周期。通過(guò)削弱當(dāng)前國(guó)內(nèi)實(shí)際利率過(guò)低、資金為對(duì)沖通脹風(fēng)險(xiǎn)而購(gòu)買甚至囤積部分商品以保值增值的動(dòng)力，從根源上抑制當(dāng)前資產(chǎn)泡沫和部分農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格不合理上漲的勢(shì)頭。預(yù)計(jì)如果近期CPI同比漲幅繼續(xù)高居不下，央行將很可能再次加息。三是除利率、存款準(zhǔn)備金率等常規(guī)手段外，還將從宏觀審慎的角度，強(qiáng)化對(duì)杠桿率、存貸比、資本充足率等指標(biāo)的監(jiān)控。

從匯率政策來(lái)看，美元二度啟動(dòng)量化寬松貨幣政策，加劇美元跌勢(shì)。在人民幣尚未與美元脫鉤的條件下，也將削弱人民幣對(duì)其他主要貨幣的升值速度。為化解當(dāng)前人民幣升值的國(guó)際壓力，有效控制輸入型通脹勢(shì)頭，并減少資本跨境流動(dòng)帶來(lái)的貨幣被動(dòng)投放，預(yù)計(jì)我國(guó)將繼續(xù)推進(jìn)匯率形成機(jī)制改革，人民幣將進(jìn)一步升值。

3.配合產(chǎn)業(yè)政策，著力優(yōu)化財(cái)政支出與信貸結(jié)構(gòu)。為對(duì)沖經(jīng)濟(jì)下行壓力，滿足在建項(xiàng)目

后續(xù)投資需求和既定投資建設(shè)需要，擴(kuò)大社會(huì)消費(fèi)需求，中央將繼續(xù)保持積極的財(cái)政政策取向，財(cái)政支出突出促進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整、保障和改善民生等方面的作用，進(jìn)一步向“三農(nóng)”、保障性安居工程、衛(wèi)生教育等民生領(lǐng)域傾斜，并加大對(duì)節(jié)能環(huán)保、自主創(chuàng)新、新興戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支持，力求方向明確、進(jìn)度均衡、力度適當(dāng)。基礎(chǔ)設(shè)施投資則主要保證在建項(xiàng)目投資需要。

信貸政策將重點(diǎn)保證流動(dòng)資金需要和重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目資金需要，加大對(duì)就業(yè)、“三農(nóng)”、助學(xué)、災(zāi)后重建等經(jīng)濟(jì)社會(huì)薄弱環(huán)節(jié)，以及對(duì)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、節(jié)能減排等關(guān)鍵領(lǐng)域的支持力度，有效緩解小企業(yè)融資難問(wèn)題。同時(shí)，確保符合條件的中央投資項(xiàng)目配套貸款及時(shí)落實(shí)到位，嚴(yán)格控制對(duì)高耗能、高排放行業(yè)和產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)的貸款，提高用于技術(shù)改造、中小企業(yè)、消費(fèi)以及支持存量調(diào)整的并購(gòu)貸款比重，著力優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)。

4.資本市場(chǎng)可能擴(kuò)容。針對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)流動(dòng)性充足，通脹及資產(chǎn)價(jià)格泡沫壓力依然較大的局面，且從吸納流動(dòng)性方式的安全性、積極性和建設(shè)性來(lái)看，在對(duì)募集資金嚴(yán)加監(jiān)管的前提下，積極有序引導(dǎo)資金進(jìn)入資本市場(chǎng)，不僅有利于疏導(dǎo)吸納過(guò)剩的流動(dòng)性，避免其進(jìn)入農(nóng)產(chǎn)品和房地產(chǎn)投機(jī)投資領(lǐng)域，降低通貨膨脹壓力，還有利于促進(jìn)資本的形成，進(jìn)而推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此，未來(lái)證券市場(chǎng)擴(kuò)容的步伐將可能加快。

5.清理規(guī)范地方投融資平臺(tái)的節(jié)奏和力度將微調(diào)。全國(guó)性的地方融資平臺(tái)貸款還本付息高峰期將于2012左右來(lái)臨，屆時(shí)地方平臺(tái)所誘發(fā)的財(cái)政金融風(fēng)險(xiǎn)可能加大。預(yù)計(jì)國(guó)家有關(guān)部門會(huì)抓住高峰年來(lái)臨之前的緩沖期，加快進(jìn)行規(guī)范清理和風(fēng)險(xiǎn)排查。同時(shí)，為避免引發(fā)融資需求萎縮和宏觀緊縮效應(yīng)，預(yù)計(jì)國(guó)家將進(jìn)一步區(qū)別政策對(duì)象、細(xì)化分類處理，并適度調(diào)整清理工作和力度和節(jié)奏。此間如果調(diào)控失度或出現(xiàn)嚴(yán)重的風(fēng)險(xiǎn)暴露，中央很可能通過(guò)再次放松流動(dòng)性以實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)展期，避免大規(guī)模融資緊縮對(duì)經(jīng)濟(jì)的破壞。

6.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控將長(zhǎng)期持續(xù)，并逐步調(diào)整側(cè)重。本次調(diào)控是國(guó)家具有綜合性、長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮的戰(zhàn)略舉措。如果不出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)明顯下滑，國(guó)家將繼續(xù)保持政策壓力相對(duì)穩(wěn)定。預(yù)計(jì)短期將重點(diǎn)貫徹執(zhí)行好已出臺(tái)各項(xiàng)政策，不會(huì)繼續(xù)密集出臺(tái)相關(guān)抑價(jià)措施，中長(zhǎng)期針對(duì)購(gòu)房群體和商業(yè)銀行的部分限購(gòu)措施則將逐步退出，對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控側(cè)重點(diǎn)將從直接針對(duì)購(gòu)買行為轉(zhuǎn)向增加供給并改善供給結(jié)構(gòu)，從權(quán)宜性的調(diào)控手段向促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展的制度建設(shè)切換。

一是房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)可能逐步推開，通過(guò)引導(dǎo)對(duì)中長(zhǎng)期房?jī)r(jià)的預(yù)期抑制市場(chǎng)投機(jī)活動(dòng)。二是將大力構(gòu)建多層次保障性住房體系，重點(diǎn)加強(qiáng)廉租住房和公共租賃住房建設(shè)。鑒于全國(guó)大范圍推開房地產(chǎn)稅制改革尚需時(shí)日，短期內(nèi)難以發(fā)揮較大作用。因此加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)將是今后一段時(shí)間調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要手段。同時(shí)，保障性住房建設(shè)還將為我國(guó)加快推進(jìn)城市化進(jìn)程創(chuàng)造有利條件，在不影響住房總供給的條件下，兼得改善民生與抑制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲兩利。

此外，針對(duì)近期房地產(chǎn)調(diào)控和加息政策背景下開發(fā)貸款環(huán)比增速和房地產(chǎn)新開工項(xiàng)目數(shù)急速下滑態(tài)勢(shì)，國(guó)家可能加大對(duì)中小開發(fā)商資金籌措難等問(wèn)題的關(guān)注，采取相關(guān)措施，防止因大面積出現(xiàn)開發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂而引發(fā)新一輪商品房供給不足。

7.一些關(guān)鍵領(lǐng)域的改革將啟動(dòng)?！笆濉睍r(shí)期，財(cái)稅金融、要素價(jià)格、壟斷行業(yè)等一些重要領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)的改革將啟動(dòng)。譬如，將啟動(dòng)收入分配制度改革，大力促進(jìn)社會(huì)公平正義；將深化農(nóng)村產(chǎn)權(quán)改革，促進(jìn)土地依法流轉(zhuǎn)；將啟動(dòng)房產(chǎn)稅改革，培育地方主體稅種，并賦予省級(jí)政府一定稅政管理權(quán)限；將試點(diǎn)存款利率適度上浮，通過(guò)金融要素定價(jià)機(jī)制促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整等。這些改革的推進(jìn)將進(jìn)一步釋放出中國(guó)經(jīng)濟(jì)的活力，從體制機(jī)制上切實(shí)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變。

資料來(lái)源：《學(xué)習(xí)時(shí)報(bào)》2010年12月20日

第四篇：中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策評(píng)價(jià)

2004年以來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策總體評(píng)價(jià)

編者按：住房問(wèn)題是關(guān)系民生的大問(wèn)題。持續(xù)飆升的房?jī)r(jià)因超過(guò)百姓承受能力而招致廣泛批評(píng)。中央政府連年出臺(tái)一系列調(diào)控措施，但效果并不明顯。問(wèn)題究竟出在哪里？下一步將如何著力？為此，我們選登相關(guān)調(diào)研報(bào)告進(jìn)行評(píng)價(jià)，并請(qǐng)有關(guān)專家從各自的角度進(jìn)行分析，同時(shí)考察鄰邦韓國(guó)、日本的做法，以資借鑒。

2004年以來(lái)，中央政府綜合運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律和必要的行政手段，以區(qū)別對(duì)待和循序漸進(jìn)的方式，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策。總體來(lái)看，調(diào)控初見(jiàn)成效。但房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然存在住房供給結(jié)構(gòu)不合理、部分城市房?jī)r(jià)上漲太快，中低收入居民住房難以滿足等問(wèn)題。亟需在總結(jié)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，繼續(xù)加強(qiáng)和完善住宅的宏觀調(diào)控政策。

房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的背景

2001年以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)在快速增長(zhǎng)的同時(shí)，也出現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)過(guò)猛，部分地區(qū)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快等問(wèn)題，使房地產(chǎn)業(yè)成為宏觀調(diào)控的重點(diǎn)行業(yè)之一。

(一)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境

自2001年以來(lái)，隨著居民生活水平提高，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，工業(yè)化進(jìn)程加快和城鎮(zhèn)化率快速提高，使中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了以住房、汽車、電子通訊、能源和基礎(chǔ)原材料業(yè)較快發(fā)展的新一輪增長(zhǎng)周期。其中，房地產(chǎn)、鋼鐵、水泥等行業(yè)投資迅猛增長(zhǎng)，帶動(dòng)整個(gè)固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)。2004年1-2月份固定資產(chǎn)投資完成額增長(zhǎng)53%，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中出現(xiàn)了新的不平衡，能源、運(yùn)輸供應(yīng)緊張，居民消費(fèi)品價(jià)格指數(shù)(CPI)開始走高(6月同比上漲5%)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行出現(xiàn)偏熱的跡象。

(二)房地產(chǎn)業(yè)制度改革與政策調(diào)整

第一，1998年城鎮(zhèn)居民住房制度改革全面推進(jìn)，有關(guān)住房的分配、供應(yīng)、市場(chǎng)、金融、物業(yè)管理、中介、行政管理和調(diào)控等七個(gè)體系的改革全面啟動(dòng)，取消了實(shí)行40余年的住房福利分配制度，代之以貨幣化分配；明確了居民住房產(chǎn)權(quán)的私有化和住房獲得渠道的市場(chǎng)化，調(diào)動(dòng)了居民購(gòu)房積極性，居民住房需求開始集中釋放。

第二，較好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，創(chuàng)造了更多的住房需求。一是城市新生代成家立業(yè)、城市化中新遷入人口需要住房。二是城市居民生活水平提高，對(duì)居住有了更高的要求，部分取得房改產(chǎn)權(quán)的居民產(chǎn)生以舊換新、以小換大的住宅需求。三是大量的城市拆遷改造，增加了居民住房需求。四是大量社會(huì)資金將房產(chǎn)作為投資品所產(chǎn)生的需求。

第三，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策支持，從供求兩方面促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。從“九五”初期開始，為擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求，中國(guó)政府將住宅作為居民新的消費(fèi)熱點(diǎn)，給予優(yōu)惠房貸、減免稅等政策支持，鼓勵(lì)購(gòu)房，刺激了住房消費(fèi)。同時(shí)作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展給予包括放寬商業(yè)住房信貸規(guī)?？刂?，實(shí)行預(yù)售房制度，整頓取消部分行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目等政策支持，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)快速增長(zhǎng)。2003年與1999年比，房地產(chǎn)投資完成額年均增長(zhǎng)24.5%，高于同期固定資產(chǎn)投資增速7.3個(gè)百分點(diǎn)。

(三)體制機(jī)制缺欠與房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控

從2003年下半年開始，房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)了部分地區(qū)房地產(chǎn)投資過(guò)熱、房?jī)r(jià)上漲過(guò)高的現(xiàn)象，尤其是在上海、杭州等長(zhǎng)三角地區(qū)，房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)10%，成為此輪宏觀經(jīng)濟(jì)偏熱的一個(gè)象征。其根源在于體制、機(jī)制的缺欠。一是房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)放開，但相應(yīng)的制度沒(méi)有建立和完善，市場(chǎng)機(jī)制不能有效發(fā)揮作用。二是大部分土地以協(xié)議方式轉(zhuǎn)讓，不能反映真實(shí)地價(jià)，土地資源不能合理使用。三是資金使用成本低。這些因素導(dǎo)致需求和投資動(dòng)力旺盛，市場(chǎng)難以有效調(diào)整。2004年4月，為遏制房地產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)勢(shì)頭，國(guó)務(wù)院連續(xù)出臺(tái)一系列政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控。

2004年以來(lái)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的特點(diǎn)及成效

(一)2004年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的重點(diǎn)及成效

調(diào)控目標(biāo)和重點(diǎn)：2004年初，為抑制房地產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)，中央政府采取了“管嚴(yán)土地、看緊信貸”的宏觀調(diào)控政策。一方面，加大了對(duì)房地產(chǎn)用地的治理整頓力度，清理整頓建設(shè)用地，嚴(yán)格審批管理，從緊土地供應(yīng)，逐步推行經(jīng)營(yíng)性用地的“招、拍、掛”，從源頭控制了土地供給。另一方面，中國(guó)人民銀行兩次提高存款準(zhǔn)備金率，將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目(不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目)資本金比例提高到35%及以上，上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率，嚴(yán)禁房地產(chǎn)流動(dòng)資金貸款等，收緊銀根，減少房地產(chǎn)開發(fā)的資金支持。

成效和問(wèn)題：2004年調(diào)控措施以行政手段為主，力度較大，通過(guò)控制土地和資金供給，控制房地產(chǎn)供給，使房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度由年初的50.2%，逐月下降到年末的28.1%，回落22.1個(gè)百分點(diǎn)。

但這次調(diào)控主要是抑制供給，對(duì)需求、尤其是非合理需求缺乏有效控制，前些年擴(kuò)大內(nèi)需、刺激住房消費(fèi)的一些政策仍然在發(fā)揮作用，引起了供求關(guān)系的失衡。出現(xiàn)投機(jī)炒作和被動(dòng)需求等非合理需求的快速增長(zhǎng);中低檔住宅供應(yīng)比例下降、房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)不合理等問(wèn)題引起的商品房?jī)r(jià)格大幅上漲.全國(guó)平均銷售價(jià)格同比增長(zhǎng)14.4%。尤其是上海、杭州等東南沿海城市房?jī)r(jià)漲幅更大，引起了社會(huì)各界對(duì)是否會(huì)出現(xiàn)“房地產(chǎn)泡沫”的關(guān)注。

(二)2005年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的特點(diǎn)及成效

2005年初，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況和新問(wèn)題，中央三個(gè)月內(nèi)繼續(xù)出臺(tái)了一系列調(diào)控政策。

調(diào)控目標(biāo)和重點(diǎn)：調(diào)控目標(biāo)由控制房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大的單一目標(biāo)向既控制投資速度又要抑制商品住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快的雙重目標(biāo)轉(zhuǎn)換。調(diào)控重點(diǎn)相應(yīng)調(diào)整：一是有效調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系。從增加供給和減少需求兩方面入手來(lái)調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定房?jī)r(jià)的目的。一方面，利用信貸、稅收等經(jīng)濟(jì)手段，提高炒房成本，抑制房產(chǎn)投機(jī)需求；嚴(yán)格控制城市拆遷改造規(guī)模，抑制被動(dòng)住房需求。同時(shí)，加大對(duì)閑置土地的清理力度，以此增加土地供給。二是在規(guī)劃審批、土地供應(yīng)以及信貸、稅收等方面，對(duì)中小套型、中低價(jià)位普通住房給予優(yōu)惠政策支持，改善住房供給結(jié)構(gòu)。三是整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。出臺(tái)了不準(zhǔn)預(yù)售房再轉(zhuǎn)讓、實(shí)行購(gòu)房實(shí)名制、上網(wǎng)交易等措施，并依法嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為。加快建立健全房地產(chǎn)

市場(chǎng)信息系統(tǒng)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，創(chuàng)造良好的市場(chǎng)環(huán)境。

調(diào)控效果與問(wèn)題：2005年末房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)19.8%，增速比上年同期回落8.2個(gè)百分點(diǎn)；商品住宅銷售價(jià)格上漲7.5%，漲幅比上年同期回落3.6個(gè)百分點(diǎn)；上海、杭州等城市大幅上漲的房?jī)r(jià)得到了有效抑制，說(shuō)明宏觀調(diào)控初見(jiàn)成效。

但2006年初，一些問(wèn)題又凸現(xiàn)出來(lái)。一是房地產(chǎn)投資增速出現(xiàn)反彈，1-6月增速比上年末提高4.4個(gè)百分點(diǎn)。二是供給結(jié)構(gòu)不合理狀況依然存在，部分大城市中低收入家庭急需的中低價(jià)住房和經(jīng)濟(jì)適用房的比例偏低，供給不足。三是深圳、北京、廣州、大連等城市房?jī)r(jià)大幅上漲，中低收入人群難以承受，增加了社會(huì)不安定因素。

(三)2006年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的特點(diǎn)

2006年5月末建設(shè)部、發(fā)展改革委等九部委聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》的調(diào)控措施，各部委和各地方政府陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)配套措施。

調(diào)控目標(biāo)：發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒孕枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。

重點(diǎn)：一是要求地方政府利用廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用房真正解決低收入人群的住房問(wèn)題。二是自2006年6月1日起，90平方米以下普通住房的供地面積和開發(fā)面積不得低于當(dāng)年計(jì)劃面積的70%，通過(guò)限套型、限房?jī)r(jià)，競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的辦法，保證中低價(jià)位、普通住房供給。三是運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段。強(qiáng)化住宅轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收管理和外資購(gòu)房的管理，抑制投機(jī)炒作；提高銀行存貸款利率，有區(qū)別地調(diào)整住房消費(fèi)信貸的首付比例，引導(dǎo)合理消費(fèi)；規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，增強(qiáng)市場(chǎng)信息透明度和加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序運(yùn)行和健康發(fā)展。四是將落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策納入到對(duì)地方政府目標(biāo)責(zé)任考核制度中，保證調(diào)控措施的有效落實(shí)。對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策體系的總體評(píng)價(jià)

(一)此輪宏觀調(diào)控政策的特點(diǎn)

一是宏觀調(diào)控呈階段性，循序漸進(jìn)。重在解決每個(gè)階段的突出矛盾，調(diào)控逐步深入，注重保持經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，產(chǎn)生的震動(dòng)和影響較小。

二是調(diào)控政策的綜合性和系統(tǒng)性。根據(jù)不同的調(diào)控對(duì)象，采取相應(yīng)的調(diào)控手段，形成了綜合使用行政手段、法律手段和經(jīng)濟(jì)手段的政策體系，得到了較好的效果。

三是調(diào)控政策注重區(qū)別對(duì)待，分類指導(dǎo)。主要體現(xiàn)在既要控制房地產(chǎn)投資速度，抑制投資需求，又要保護(hù)普通居民購(gòu)房積極性。在“雙緊”的情況下，土地供給、項(xiàng)目審批、信貸支持等政策都向經(jīng)濟(jì)適用房、中低檔住房?jī)A斜。在抑制非合理需求的同時(shí)，對(duì)普通居民的自住性需求給予了房貸、稅收方面的優(yōu)惠。

(二)宏觀調(diào)控政策的成效

第一，控制了房地產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)的勢(shì)頭，保持了房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。銀根、地根緊縮

及政府監(jiān)管力度加大，房地產(chǎn)投資在規(guī)范中發(fā)展；投資、投機(jī)需求以及超前拆遷引發(fā)的被動(dòng)需求得到一定程度抑制，房地產(chǎn)市場(chǎng)向以自住性需求為主轉(zhuǎn)換；地方政府在調(diào)控和住房保障政策被賦予更大的責(zé)任。房地產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)的勢(shì)頭得到了有效控制，投資各月累計(jì)同比增速由2004年年初的50.2%回落到2005年年末19.8%，2006年11月份為24%；商品房平均銷售價(jià)格同比由2004年上漲14.4%，逐步回落，2006年11月份同比上漲5.8%，住房?jī)r(jià)格漲勢(shì)平緩回落。

第二，促進(jìn)了土地制度的深化改革。調(diào)控采取了與改革相結(jié)合的政策措施，建立了經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度，并加強(qiáng)土地交易的監(jiān)督和管理，堵塞了漏洞，促進(jìn)了土地交易市場(chǎng)化進(jìn)程和規(guī)范。

第三，住宅市場(chǎng)體系初步形成?；拘纬闪擞尚陆ㄗ≌袌?chǎng)、二手房轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)和住宅租賃市場(chǎng)構(gòu)成的住宅市場(chǎng)體系。并逐漸建立和完善了商品房預(yù)售、規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序、住房交易實(shí)行網(wǎng)上申報(bào)等規(guī)章制度，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序逐步改善。

(三)仍然存在的問(wèn)題及成因

房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中仍然存在一些突出問(wèn)題。一是住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾仍十分突出。2006年1-6月份，40個(gè)重點(diǎn)城市上市預(yù)售的套均建筑面積115平方米，適合當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房仍然供應(yīng)不足。二是部分城市房?jī)r(jià)上漲仍然較快。2006年11月，房?jī)r(jià)漲幅較大的城市：福州同比上漲10.4%，北京10.3%，深圳

9.8%，廈門9.6%，秦皇島9.3%，成都8.9%和貴陽(yáng)8.4%，尤其是北京和深圳，房?jī)r(jià)從2005年下半年開始持續(xù)較大幅度上漲，使得普通居民仍然買不起房，房?jī)r(jià)回落并沒(méi)有達(dá)到普通居民可承受的水平。三是住房保障制度不完善，低收入家庭住房難的問(wèn)題沒(méi)有根本解決。

進(jìn)一步分析上述問(wèn)題有更深層次的原因。

第一，對(duì)90平米以下普通住房?jī)蓚€(gè)70%的調(diào)控措施缺乏說(shuō)服力和可操作性。此項(xiàng)措施是改善住房供給結(jié)構(gòu)、滿足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹匾胧５胧┑哪繕?biāo)定位是什么，是滿足新生代的需求還是以舊換新居民的需求。如果都包括，還涉及居民住房消費(fèi)目標(biāo)的問(wèn)題，90平米住房是否是未來(lái)幾年居民住房的目標(biāo)。另外，目標(biāo)定位確定之后，需求量是多少，所占比例是否是70%，這些都需要給予科學(xué)、合理的解釋，才有說(shuō)服力，得到包括開發(fā)商在內(nèi)的理解和支持。

同時(shí)，中低價(jià)房在銷售環(huán)節(jié)缺乏可操作性，包括購(gòu)房人的資格審定、住房的銷售程序、監(jiān)督管理等都沒(méi)有詳細(xì)規(guī)定，措施難以有效落實(shí)。

第二，體制問(wèn)題制約地方政府落實(shí)住房調(diào)控政策的積極性。一是GDP是考核地方政績(jī)的主要指標(biāo)，房地產(chǎn)業(yè)投資速度和房?jī)r(jià)漲幅回落直接影響地方經(jīng)濟(jì)。二是土地收入是地方政府可取得的主要財(cái)政收入，限地價(jià)將影響地方收入。三是落實(shí)中低價(jià)住房和完善住房保障制度的資金來(lái)源不明確，需要地方政府自己籌錢，幾個(gè)因素都直接影響地方利益。

第三，投資收益低影響開發(fā)商建設(shè)中低檔住房的積極性。中低檔住房是在限套型、限房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上，采取競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的辦法，進(jìn)行招標(biāo)，是在一定行政限制下的市場(chǎng)化行為。開

發(fā)商追求的是投資收益，其結(jié)果一是在滿足開發(fā)商收益的條件下競(jìng)出的房?jī)r(jià)可能偏高(廣州已有先例)，二是因預(yù)期收益低開發(fā)商不積極參與。

第四，住房保障制度不完善。一是住房保障體系不健全。政府承擔(dān)為低收入人群解決居住問(wèn)題責(zé)任不明確，缺乏法律與制度保障。二是部分城市還沒(méi)有建立廉租制度，經(jīng)濟(jì)適用房制度尚需進(jìn)一步改進(jìn)，住房保障體系的覆蓋面太小。三是住房保障制度不落實(shí)。大多數(shù)城市沒(méi)有明確的管理機(jī)構(gòu)，資金來(lái)源缺乏制度化，沒(méi)有建立最低收入居民家庭檔案和申請(qǐng)、審批制度。第五，缺乏住房信息、檔案等基礎(chǔ)制度建設(shè)。利用稅收、信貸等經(jīng)濟(jì)手段抑制投資需求、外資炒房等調(diào)控措施，因?yàn)闆](méi)有建立實(shí)名制的住房檔案而難以精確實(shí)施，降低調(diào)控效率。同時(shí)通過(guò)實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)稅的方式來(lái)優(yōu)化存量房源配置較好的政策建議，也因此難以實(shí)現(xiàn)。政策建議

要繼續(xù)完善和落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策，與此同時(shí)要注重長(zhǎng)遠(yuǎn)的制度建設(shè)，做到標(biāo)本兼治，為更好的進(jìn)行調(diào)控創(chuàng)造條件。

第一，加強(qiáng)住房信息統(tǒng)計(jì)工作，建立住房檔案登記制度。整合統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)、建設(shè)系統(tǒng)的統(tǒng)計(jì)資源，建立實(shí)名制的住房檔案登記制度。

第二，建立科學(xué)的居民住房消費(fèi)目標(biāo)和消費(fèi)模式。一是根據(jù)科學(xué)發(fā)展觀和我國(guó)土地資源和人口狀況，明確在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，90平米住房可以滿足中等及中低收入普通居民的住房需求。二是準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)中等及中低收入普通居民的自住房需求，按照實(shí)際需求安排中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的供地計(jì)劃和建設(shè)計(jì)劃。三是提倡根據(jù)消費(fèi)能力“租、購(gòu)并舉”的科學(xué)消費(fèi)模式，合理引導(dǎo)普通居民的住房消費(fèi)。

第三，調(diào)動(dòng)地方政府落實(shí)調(diào)控政策的積極性，為地方政府認(rèn)真落實(shí)調(diào)控措施創(chuàng)造制度條件。一是改革地方官員的政績(jī)考核制度，減弱GDP增長(zhǎng)的影響。二是改革、完善分稅制度，使地方政府的事權(quán)與財(cái)權(quán)相對(duì)稱。三是改革土地收益制度，減少地方政府對(duì)土地收入的依賴。

第四，完善住房保障制度；滿足普通居民購(gòu)房需求。政府應(yīng)該承擔(dān)起保障中低收入居民住房的責(zé)任，建立完善的住房保障制度。一是根據(jù)低收入居民的支付能力，建立多層次的住房保障體系。對(duì)低保人群實(shí)施廉租房政策；為低收入者提供經(jīng)濟(jì)適用房。二是建立住房保障基金，解決資金來(lái)源。三是建立低收入人群的住房檔案和分配制度，并跟蹤了解和及時(shí)調(diào)整，根據(jù)實(shí)際需求安排住房投資和住房分配，做到應(yīng)保盡保。

同時(shí)，政府要給予中低價(jià)位、中小戶型普通住房建設(shè)一定的政策支持，按照需求增加普通住房的供給。并制定普通住房定向銷售細(xì)則，在分配、房貸利率、首付比例以及公積金貸款使用方面給予優(yōu)惠，滿足普通居民購(gòu)房需求，降低購(gòu)房成本。

第五，推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)稅的實(shí)施，合理配置房產(chǎn)資源。根據(jù)居民持有住房的情況，征收不同的財(cái)產(chǎn)稅，可以通過(guò)稅收手段抑制投資需求、充分利用存量房源，為地方財(cái)政提供穩(wěn)定收入來(lái)源，是解決當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題的治本之策。

第五篇：房地產(chǎn)宏觀調(diào)控主要政策概覽

宏觀調(diào)控主要政策概覽

2003年6月5日，人民銀行出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（121號(hào)文件）?? 2004年3月30日，國(guó)土資源部和監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)通知，規(guī)定“8.31大限”

2004年4月27日，國(guó)務(wù)院提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例到35%及以上?

2004年9月30日，銀監(jiān)會(huì)下發(fā)《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》?

? 2005年，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》和轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》的通知（兩個(gè)“八條”）

? 2005年,銀監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》（212號(hào)文件）

? 2005年12月2日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于發(fā)布實(shí)施<促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整暫行規(guī)定>的決定》，將別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目列為限制類投資項(xiàng)目，要求金融機(jī)構(gòu)不得發(fā)放貸款

2006年4月25日，五部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)宏觀調(diào)控，整頓和規(guī)范各類打捆貸款的通知》?? 2006年5月17日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展六條措施（“國(guó)六條”）

2006年5月24日，銀監(jiān)會(huì)劉明康主席提出房地產(chǎn)調(diào)控措施?

2006年5月29日，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等九部委起草的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》?

? 2006年5月，人民銀行下發(fā)《關(guān)于調(diào)整住房信貸政策有關(guān)事宜的通知》

2006年7月，銀監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知》?

? 2006年7月，六部門下發(fā)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》

2006年8月，五部委下發(fā)《新開工項(xiàng)目清理工作指導(dǎo)意見(jiàn)》?

? 2006年9月，建設(shè)部出臺(tái)《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見(jiàn)》

2006年9月，國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》?

? 2006年10月18日，溫家寶總理主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，提出：堅(jiān)持把好土地、信貸閘門和市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻；嚴(yán)格審批新增建設(shè)用地，加快落實(shí)國(guó)家土地督察制度；嚴(yán)格控制中長(zhǎng)期貸款；控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模，優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，把房地產(chǎn)調(diào)控措施落實(shí)到每個(gè)城市

央行五次升息，兩度上調(diào)商業(yè)銀行存款準(zhǔn)備金率?

195號(hào)文件主要內(nèi)容

? 2001年6月19日，人民銀行下發(fā)《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》，主要有三條規(guī)定，成為121號(hào)文件的前身? 嚴(yán)格住房開發(fā)貸款條件：企業(yè)自有資金不得低于30％，項(xiàng)目必須“四證”齊全，防止將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將流動(dòng)資金貸款用于住房開發(fā)項(xiàng)目

195號(hào)文件主要內(nèi)容

強(qiáng)化個(gè)人住房貸款管理：嚴(yán)禁發(fā)放“零首付”貸款，嚴(yán)格工程進(jìn)度規(guī)定——多層封頂，高層完成總投資的三分之二?

? 規(guī)范個(gè)人商業(yè)用房貸款管理：貸款比例不得超過(guò)60%，貸款期限不得超過(guò)10年，所購(gòu)商業(yè)用房應(yīng)為現(xiàn)房

121號(hào)文件主要內(nèi)容? 2003年6月5日，中國(guó)人民銀行以銀發(fā)[2003]121號(hào)文關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知，被稱為121號(hào)文件

? 121號(hào)文件共八條，分別對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、建筑施工企業(yè)貸款、個(gè)人住房貸款、個(gè)人商業(yè)用房貸款、公積金委托貸款業(yè)務(wù)進(jìn)行了規(guī)范

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的規(guī)定

貸款對(duì)象：應(yīng)為具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信用等級(jí)較高、沒(méi)有拖欠工程款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)?。對(duì)商品房空置量大、負(fù)債率高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要嚴(yán)格審批新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款并重點(diǎn)監(jiān)控

? 支持重點(diǎn)：重點(diǎn)支持符合中低收入家庭購(gòu)買能力的住宅項(xiàng)目，對(duì)大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項(xiàng)目應(yīng)適當(dāng)限制

? 項(xiàng)目準(zhǔn)入：四證齊全（土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證）? 貸款性質(zhì)：商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)的貸款，只能通過(guò)房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動(dòng)資金貸款及其他形式貸款科目發(fā)放。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已發(fā)放的非房地產(chǎn)開發(fā)貸款，各商業(yè)銀行按照只收不放的原則執(zhí)行

自有資金定義：指所有者權(quán)益，應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30％?

商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款，只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，嚴(yán)禁跨地區(qū)使用?

對(duì)土地儲(chǔ)備貸款的規(guī)定

基調(diào)：在《土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款管理辦法》頒布前，審慎發(fā)放此類貸款?

擔(dān)保方式：抵押?

? 貸款額度：不得超過(guò)所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70％

貸款期限：最長(zhǎng)不得超過(guò)2年?

? 禁止性規(guī)定：商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款

對(duì)建筑施工企業(yè)貸款的規(guī)定

貸款用途：只能用于購(gòu)買施工所必需的設(shè)備?，不得用于施工墊資

貸款準(zhǔn)入：對(duì)自有資金低、應(yīng)收賬款多的承建房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的建筑施工企業(yè)，商業(yè)銀行應(yīng)限制對(duì)其發(fā)放貸款?

對(duì)個(gè)人住房貸款的規(guī)定

基調(diào)：重點(diǎn)支持中低收入家庭購(gòu)買住房的需要?

工程進(jìn)度要求：主體結(jié)構(gòu)已封頂?

? 首付款比例：購(gòu)買第一套自住住房的，首付款比例仍執(zhí)行20％的規(guī)定；對(duì)購(gòu)買第二套以上（含第二套）住房的，應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例

? 貸款利率：購(gòu)買房改房或第一套自住住房的（高檔商品房、別墅除外），執(zhí)行中國(guó)人民銀行公布的個(gè)人住房貸款利率（不得浮動(dòng)）；購(gòu)買高檔商品房、別墅、商業(yè)用房或第二套以上（含第二套）住房的，按照中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次貸款利率執(zhí)行

對(duì)個(gè)人商業(yè)用房貸款的規(guī)定

重申195號(hào)文件的規(guī)定：借比不得超過(guò)60％，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)10年?

? 明確了現(xiàn)房的定義：經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收的房屋

商住兩用房規(guī)定：一律按照個(gè)人商業(yè)用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行?

對(duì)公積金貸款的規(guī)定

? 嚴(yán)格執(zhí)行《中國(guó)人民銀行關(guān)于加強(qiáng)住房公積金信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā)[2002]247號(hào)）的有關(guān)規(guī)定，切實(shí)加強(qiáng)賬戶管理，理順委托關(guān)系

? 住房委托貸款業(yè)務(wù)僅限于個(gè)人住房公積金委托貸款，對(duì)使用其他房改資金（包括單位售房款、購(gòu)房補(bǔ)貼資金、住房維修基金等）委托辦理貸款業(yè)務(wù)的，商業(yè)銀行一律不得承辦

《風(fēng)險(xiǎn)管理指引》主要內(nèi)容

? 出現(xiàn)最多的是“關(guān)注”、“密切關(guān)注”、“應(yīng)”等字眼，很少能找到“必須”、“嚴(yán)禁”等強(qiáng)硬措辭，貫穿了監(jiān)管部門引導(dǎo)商業(yè)銀行識(shí)別和防范風(fēng)險(xiǎn)的立法主旨，而不是出臺(tái)新的房貸政策

揭示了房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)四類風(fēng)險(xiǎn)：市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)和操作風(fēng)險(xiǎn)?

分土地儲(chǔ)備貸款?、房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)品種分別制定了風(fēng)險(xiǎn)管理措施，土地儲(chǔ)備貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款部分主要是重申以前的規(guī)定

? 個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)新規(guī)：建立面談制度；設(shè)置兩條控制線，即借款人房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以內(nèi)和所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以內(nèi)；建立抵押物價(jià)格評(píng)估制度

關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知

2005年3月26日，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)該通知，提出了八條意見(jiàn)?

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1、高度重視穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作：房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè) ；各地區(qū)、各部門把做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作作為加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要內(nèi)容，采取有效措施，抑制住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲

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2、地方各級(jí)人民政府要切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的責(zé)任：對(duì)住房?jī)r(jià)格漲幅超過(guò)當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)價(jià)格指數(shù)一定幅度的地區(qū)，有關(guān)部門可采取暫停審批該地區(qū)其他建設(shè)項(xiàng)目用地、暫停提高公用事業(yè)價(jià)格和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等措施；對(duì)住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快，控制措施不力，造成當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)大起大落，影響經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行和社會(huì)發(fā)展的地區(qū)，要追究有關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任

3、大力調(diào)整和改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)：著力增加普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房供給；增加普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房土地供應(yīng)；抓緊清理閑置土地?，對(duì)已經(jīng)批準(zhǔn)但長(zhǎng)期閑置的住宅建設(shè)用地，要嚴(yán)格按有關(guān)規(guī)定收回土地使用權(quán)或采取其他措施進(jìn)行處置

?

4、嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求：嚴(yán)格依照土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，加強(qiáng)拆遷計(jì)劃管理，合理確定拆遷規(guī)模；要堅(jiān)決制止城鎮(zhèn)建設(shè)和房屋拆遷中存在的急功近利、盲目攀比和大拆大建行為；2005年城鎮(zhèn)房屋拆遷總量要控制在2004年水平之內(nèi)

5、正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)預(yù)期：加大控制投資性購(gòu)房需求的力度，嚴(yán)肅查處違規(guī)銷售、惡意哄抬住房?jī)r(jià)格等非法行為，有效遏制投機(jī)炒作? ；同時(shí)，要規(guī)范引導(dǎo)措施，避免挫傷市場(chǎng)信心，引起房地產(chǎn)市場(chǎng)大的波動(dòng)

6、全面監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行?

7、積極貫徹調(diào)控住房供求的各項(xiàng)政策措施?

8、認(rèn)真組織對(duì)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的督促檢查?

關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)

2005年4月30日?，建設(shè)部、發(fā)展改革委、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、銀監(jiān)會(huì)七個(gè)部門起草了該意見(jiàn)，2005年5月11日國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)，提出了八條具體措施

七部門《意見(jiàn)》主要目的? 為進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的引導(dǎo)和調(diào)控，及時(shí)解決商品住房市場(chǎng)運(yùn)行中的矛盾和問(wèn)題，努力實(shí)現(xiàn)商品住房供求基本平衡，切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展

一、改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)

各地要盡快明確今明兩年普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模、項(xiàng)目布局以及進(jìn)度安排?

? 住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快、中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)不足的地方，住房建設(shè)要以中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目為主；嚴(yán)格控制低密度、高檔住房的建設(shè)

2年內(nèi)未開工的住房項(xiàng)目，要再次進(jìn)行規(guī)劃審查?

二、加大土地供應(yīng)調(diào)控力度

? 對(duì)居住用地和住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快的地方，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量

? 繼續(xù)停止別墅類用地供應(yīng)，嚴(yán)格控制高檔住房用地供應(yīng)

? 進(jìn)一步完善土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度，積極引入市場(chǎng)機(jī)制，進(jìn)行土地開發(fā)整理，降低土地開發(fā)成本，提高普通商品住房用地的供應(yīng)能力

? 嚴(yán)格土地轉(zhuǎn)讓管理，對(duì)不符合法律規(guī)定條件的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓，依法制止“炒買炒賣”土地行為

? 加大對(duì)閑置土地的清理力度，對(duì)超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，征收土地閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，無(wú)償收回土地使用權(quán)

三、調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅政策

加大對(duì)投機(jī)性和投資性購(gòu)房行為的調(diào)控?

? 自2005年6月1日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買普通住房超過(guò)2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買非普通住房超過(guò)2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅

房地產(chǎn)等管理部門要積極配合稅務(wù)部門加強(qiáng)相關(guān)稅收的征管?

四、加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理

? 人民銀行及其分支機(jī)構(gòu)要加大“窗口指導(dǎo)”力度，督促商業(yè)銀行調(diào)整和改善房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)

? 銀監(jiān)會(huì)及其派出機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格督促各商業(yè)銀行進(jìn)一步落實(shí)《商業(yè)銀行授信工作盡職指引》，切實(shí)加強(qiáng)貸前調(diào)查、貸時(shí)審查和貸后檢查的盡職工作，建立各類信貸業(yè)務(wù)的盡職和問(wèn)責(zé)制度

加大對(duì)房地產(chǎn)貸款的檢查力度，切實(shí)糾正違規(guī)發(fā)放貸款行為?

對(duì)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不合理、投機(jī)炒作現(xiàn)象突出，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)較大的地區(qū)，要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)提示?

五、明確普通住房標(biāo)準(zhǔn)

對(duì)中小套型、中低價(jià)位普通住房給予信貸、契稅優(yōu)惠政策支持?

? 普通住房的標(biāo)準(zhǔn)：容積率在1．0以上；單套建筑面積在120平方米以下；實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1．2倍以下

允許上浮的比例：20%?

六、加強(qiáng)保障性住房建設(shè)

加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，嚴(yán)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，控制套型面積和銷售對(duì)象，建設(shè)單位利潤(rùn)要控制在3％以內(nèi)?

? 切實(shí)落實(shí)以財(cái)政預(yù)算安排為主、多渠道籌措廉租住房資金，城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)情況要納入政府工作的目標(biāo)責(zé)任制管理

七、切實(shí)整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序

? 期房限轉(zhuǎn)：國(guó)務(wù)院決定，禁止商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓

? 具體措施：在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購(gòu)人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)；房屋所有權(quán)申請(qǐng)人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購(gòu)人不一致的，房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)

? 嚴(yán)懲違規(guī)企業(yè)：對(duì)虛構(gòu)買賣合同，囤積房源；發(fā)布不實(shí)價(jià)格和銷售進(jìn)度信息，惡意哄抬房?jī)r(jià)，誘騙消費(fèi)者爭(zhēng)購(gòu)；以及不履行開工時(shí)間、竣工時(shí)間、銷售價(jià)格（位）和套型面積控制性項(xiàng)目建設(shè)要求的，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門要將以上行為記入房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案，公開予以曝光

八、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完善市場(chǎng)信息披露制度

2006年九部委《意見(jiàn)》

? 2006年5月29日，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部、發(fā)展改革委、監(jiān)察部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、統(tǒng)計(jì)局、銀監(jiān)會(huì)《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)[2006]37號(hào)文件）九部委《意見(jiàn) 》是國(guó)六條的細(xì)化?

企業(yè)資產(chǎn)情況：總額、構(gòu)成、與上年末的比較、以及重要數(shù)據(jù)分析（重點(diǎn)分析應(yīng)收賬款和其他應(yīng)收款賬齡、長(zhǎng)期投資、固定資產(chǎn)、存貨等），變動(dòng)較大的，需說(shuō)明原因。

企業(yè)負(fù)債情況：總額、構(gòu)成、與上年末的比較、或有負(fù)債以及重要數(shù)據(jù)分析（重點(diǎn)分析短期借款、應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款、其他應(yīng)付款、長(zhǎng)期負(fù)債等），變動(dòng)較大的，需說(shuō)明原因。

凈資產(chǎn)分析：總額、構(gòu)成、與上年末的比較，變動(dòng)較大的，需說(shuō)明原因。

財(cái)務(wù)指標(biāo)的測(cè)算與分析：償債能力指標(biāo)包括資產(chǎn)負(fù)債率＝負(fù)債總額/資產(chǎn)總額x100％、流動(dòng)比率＝流動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債、速動(dòng)比率＝（流動(dòng)資產(chǎn)－存貨－預(yù)付賬款）/流動(dòng)負(fù)債x100％、利息保障倍數(shù)＝息稅前利潤(rùn)總額/利息費(fèi)用、現(xiàn)金凈流量等；營(yíng)運(yùn)能力指標(biāo)包括總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率＝銷貨成本/平均存貨、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率＝賒銷收入凈額/平均應(yīng)收帳額余額（其中賒銷收入凈額＝銷售收入－現(xiàn)銷售收

入－銷售退貨、折讓或折扣）等；盈利能力指標(biāo)包括銷售收入、利潤(rùn)總額、總資產(chǎn)報(bào)酬率、銷售利潤(rùn)率＝利稅總額/銷售凈收入、凈資產(chǎn)利潤(rùn)率等。變動(dòng)較大的，需說(shuō)明原因。

（三）企業(yè)資信情況包括在信用社的開戶情況、信用等級(jí)、授信總額、目前實(shí)際占用授信額及信用種類、占用形態(tài)（四級(jí)、五級(jí)分類），結(jié)欠利息情況。

銀行信貸咨詢系統(tǒng)查詢情況（包括借款人負(fù)債，貸款卡，借款人概況，借款人大事和擔(dān)保查詢），對(duì)不良記錄要有情況說(shuō)明，有關(guān)數(shù)據(jù)與銀行信貸咨詢系統(tǒng)查詢不一致的要提供有效證明。

XXX在各家金融機(jī)構(gòu)的信用情況

二、申請(qǐng)貸款情況

（一）本次申請(qǐng)貸款的背景XX

（二）擔(dān)保情況保證人重點(diǎn)分析基本情況、財(cái)務(wù)狀況、銀行借款、對(duì)外擔(dān)保情況。抵（質(zhì)）押情況：抵（質(zhì)）押物名稱、評(píng)估價(jià)值、評(píng)估單位、是否存在高估、抵（質(zhì)）押率、抵（質(zhì)）押變現(xiàn)能力、是否辦理足額保險(xiǎn)、其他情況等。