第一篇：詳解2007年房地產(chǎn)宏觀調控政策的五大關鍵詞

詳解2007年房地產(chǎn)宏觀調控政策的五大關鍵詞

回顧近5年宏觀調控政策，2003-2004年主要從加強信貸業(yè)務管理、規(guī)范土地市場交易（如2004年“8?31”大限）等宏觀層面切入；自2005年起，宏觀調控目標明確為穩(wěn)定房價，把住房問題上升到中央層面，除了繼續(xù)強化土地及金融政策外，更是深入到了房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)，開始征收營業(yè)稅；2006年更進一步推進和完善了細化的調控政策，從調整樓市供應結構的“90/70”政策，到房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策縮緊，實施新的營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅這“三稅并進”的稅費政策，再到限制外資、行業(yè)規(guī)范等，涵蓋到了樓市的供應、需求、交易、行業(yè)規(guī)范等各個方面。

政策調控延續(xù)到2007年，除了落實前幾年出臺的各項措施外，政策再次完善，在堅定不移的保持房價穩(wěn)定之外，又從建立完善的住房保障制度角度出發(fā)，承擔起政府在房產(chǎn)領域所應起到的社會公共職責，8月份國務院出臺的24號文使得建立及完善住房保障體系成為2007年調控的中心，并在一定程度上也可以看成是第三次住房改革的啟動。此外，今年的行業(yè)規(guī)范、限制外資又得到了進一步的細化和補充；特別是加息、提高存款準備金率等金融緊縮政策密集出臺，也形成了今年調控的一大特色。因此，“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)中心認為，總結2007年的房地產(chǎn)宏觀調控政策，可以用5大關鍵詞來概括。

關鍵詞一：住房保障

1.1——8月13日，國務院出臺《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》 政策要點：保障對象為低收入家庭，擴大了保障對象范圍，以前為最低收入家庭；廉租房資金來源主要是公積金增值收益和土地收益的10%；廉租房面積控制在50平米，經(jīng)濟適用房控制在60平米左右；經(jīng)濟適用房業(yè)主只擁有有限產(chǎn)權，不滿5年，不得上市交易，轉讓需由政府回購；滿5年的，按商品房和經(jīng)適房差價比例繳納土地收益，政府可優(yōu)先回購。點評分析：“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)中心認為，從國務院的角度，確立了解決低收入家庭住房困難的住房保障綱領性文件，體現(xiàn)了政府宏觀調控思路的轉變以及真正建立保障住房體系的決心。文件促使5年內經(jīng)濟適用房貸款政策出現(xiàn)調整，不過政策的影響力是否能夠獲得比較良好的效果，還需要相關細則的配套跟進，尤其是現(xiàn)有經(jīng)濟適用房的交易規(guī)則界定細則將會直接決定市場波動幅度是大是小的標尺。

市場反應：據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計資料顯示，受此24號文出臺的影響，掀起了8月份新增經(jīng)濟適用房市場和現(xiàn)行的二手經(jīng)濟適用房市場的三層波浪。第一，24號文促使5年內經(jīng)濟適用房貸款政策出現(xiàn)調整，北京市許多銀行擔心現(xiàn)行的5年內二手經(jīng)濟適用房在交易過程中可能會出現(xiàn)無法順利過戶的不確定性，發(fā)放貸款的風險系數(shù)可能增加，因此，在相關具體細則還沒有明朗的情況下，部分銀行開始停止辦理5年內的經(jīng)濟適用房貸款。第二，24號文明確滿5年經(jīng)濟適用房可轉讓交易，8月份申請購買新建經(jīng)濟適用房的人群有所增加，增長幅度在2成左右。第三，24號文相關細則還未出臺，客戶觀望，8月二手經(jīng)濟適用房成交量下挫12%。

1.2——9月29日，北京市建委頒布《北京市經(jīng)濟適用住房管理辦法（試行）》和《北京市城市廉租住房管理辦法》

政策要點：經(jīng)濟適用房管理辦法的政策要點主要有：購房條件為取得北京戶口滿3年，單身需滿30歲，購房審批實行三級審核、兩級公示制度；經(jīng)濟適用房只能自住，不能出租出借；不滿5年，不得上市交易，轉讓需回購；滿5年，按同地段商品房和經(jīng)適房差價的一定比例交納土地收益等價款，并由政府優(yōu)先回購。廉租房政策要點是：供應對象為具有北京戶口，低收入的家庭，以發(fā)放租賃住房補貼為主，實物配租為輔；審批同樣實行三級審核、兩級公示制度。

點評分析：“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)中心認為，兩個文件奠定了北京保障性住房政策實施的基礎；6月份，建委曾出臺過經(jīng)濟適用房及廉租房管理辦法的征求意見稿，9月份出臺的正式文件，進一步拓寬了經(jīng)濟適用房的籌集渠道，增加了舊城改造和風貌保護涉及的外遷家庭等三類優(yōu)先配售人群，對于經(jīng)濟適用房的上市管理進行了嚴格的界定。從操作的具體細節(jié)上來說，對于經(jīng)濟適用房上市交易管理具體操作細節(jié)還尚待進一步的明確，主要在于以下三點：第一，交納土地收益的比例確定問題，第二，同地段普通商品住房的價格衡量標準，第三，對于滿5年的，政府優(yōu)先回購的前提和具體操作方式是什么也需要事先明確。市場反應：從政策角度來說，對于經(jīng)濟適用房的上市交易并沒有一刀切，5年外的經(jīng)濟適用房在滿足一定的條件下是可以允許交易的，這對于5年外的經(jīng)濟適用房而言是一種利好，并且隨著各大銀行對5年內經(jīng)濟適用房停止房貸，也使得更多的需求轉向5年外經(jīng)濟適用房。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計數(shù)字顯示，10月份，5年外的二手經(jīng)濟適用房交易量相比上月同期增長7.4%，這與5年外的經(jīng)濟適用房價格優(yōu)勢相對明顯也有極大的關聯(lián)。不過，有一部分消費者的觀望情緒依然沒有完全解除，政策風險依然是部分消費者的最大顧慮。

關鍵詞二：物權法

3月16日，全國人民代表大會第五次會議表決通過了《中華人民共和國物權法》，10月1日起實行

政策要點：物權法是關于物的法律，屬于民法，是中國法律體系的重要組成部分。其中最重要的原則是對權利人的權利實行平等保護；物權法始終圍繞國有財產(chǎn)、集體財產(chǎn)、私有財產(chǎn)，界定不同類型財產(chǎn)的范圍、擁有哪些物權、如何保護財產(chǎn)；在私有財產(chǎn)中，還規(guī)定了相鄰關系、共有關系前提下，如何行使物權。物權法中關乎民眾切身利益的部分主要有：私有財產(chǎn)不容侵犯、住宅用地使用權問題、小區(qū)物業(yè)管理問題、拆遷補償問題等等。點評分析：“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)中心認為，物權法作為確認財產(chǎn)、利用財產(chǎn)和保護財產(chǎn)的基本法律，對于法律體系的完善、經(jīng)濟的發(fā)展都具有重要的意義；例如物權法規(guī)定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期”，這一條打消了民眾對70年使用期滿后國家回收土地的顧慮，有利于提高購買不動產(chǎn)的積極性。除了70年后自動續(xù)期外，還有非常重要意義的是，在國家諸多政策的實施對房產(chǎn)價格依然不能起到良好效果的情況下，物業(yè)稅的開征也將成為政府市場調控手段的一個必施“殺手锏”，并且《物權法》的執(zhí)行為國家出臺物業(yè)稅政策提供了法律支撐，2007年10月，國家稅務總局和財政部又批準了安徽、河南、福建、天津四省市進行物業(yè)稅的空轉試點運行，從原先的北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏和重慶6個空轉試點城市擴大到10個城市，這也標志著國家對物業(yè)稅盡快開征的一種預期，而通過物業(yè)稅的開征，將會增加房產(chǎn)消費者的持有成本，尤其是置業(yè)投資的持有成本會更大，從而會讓消費者的置業(yè)投資需求更加理性，理性的需求無疑對房產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展意義重大。

關鍵詞三：金融緊縮 3.1——央行五次上調利率

政策要點：2007年3月18日、5月19日、7月20日、8月21日和9月14日，央行實施了五次加息，5年期以上的商業(yè)貸款基準利率由6.84%上漲到7.83%，共計上漲了0.99%；五次加息的幅度依次為0.27%、0.09%、0.18%、0.18%、0.27%。公積金利率也同時上調，由4.59%上調至5.22%，共計上漲0.63%；五次上調的幅度依次為0.18%、0.09%、0.09%、0.09%、0.18%。

點評分析：“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)中心認為，加息是今年金融政策最突出的手段和特點；促成央行頻繁加息的深層次原因是市場流動性過剩，其中主要表現(xiàn)在貨幣供應量過多以及銀行信貸增長過快；特別是年初美國次級貸危機集中爆發(fā)，形成了對全球金融市場的沖擊，使得銀行系統(tǒng)開始有意識的控制信貸的增長，回收流動性。從頻繁加息的直接原因來看，則是股市及樓市這兩大國內投資市場的火爆，今年資本市場經(jīng)歷了前所未有的牛市，雖然其間經(jīng)歷了年中以及年末的調整，但整體來說股市呈現(xiàn)過熱的勢頭，加息成為給資本市場降溫的必備貨幣政策；另外，房地產(chǎn)市場依然保持活躍態(tài)勢，房價快速上漲刺激了房貸需求量持續(xù)增長，通過加息來抑制房貸需求成為必然；因此，可以說，今年頻繁加息是整體經(jīng)濟運行下的必然結果，而股市樓市持續(xù)過熱則是頻繁加息的導火索。

市場反應：從五次加息的幅度來看，每次的增幅其實都不大，均屬于微調，單次的加息不會對市場形成太大的沖擊；不過，頻繁的加息達到了累積的效果，并對市場產(chǎn)生了放大效應；這也從市場反應中體現(xiàn)了出來。前三次加息，對于住房消費者來說，心理預警作用仍然要大于實際的成本支出，并沒有形成市場波動以及引發(fā)投資者的拋售，反而因為房價的持續(xù)上漲掩蓋了加息的作用，使得購房者追漲心理依然濃厚，購房需求有增無減；據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計資料分析，7月20日第三次加息后，8月的客戶需求量不降反升，環(huán)比上漲了9.8%。在經(jīng)過了5次加息后，房貸消費者開始面臨巨大的成本累積風險，特別是部分大戶型持有者；在銷售周期本來就長的情況下，為了盡快出售，其心理價位有所松動。此外，頻繁的加息在明顯提高月供的同時，也使得消費者心理壓力不斷加大，年底提前還款意愿顯著提高。

3.2——十次上調存款準備金率

政策要點：2007年1月15日、2月25日、4月16日、5月15日、6月5日、8月15日、9月25日、10月25日、11月26日，央行九次上調存款準備金率，從9.5%上調至13.5%。點評分析：上調存款準備金率可以直接回收流動性資金，降低流動性過剩帶來的投資壓力膨脹。同時，存款準備金率的上調，對于降低信貸乘數(shù)，降低了貸款增速起到了積極的作用。通過不斷上調存款準備金率，銀行體系的放貸量得到了明顯的控制，這也為今年年末房貸緊縮提供了條件。

市場反應：“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)中心認為，在一定程度上控制了銀行放貸的額度，對于普通房產(chǎn)消費者的影響程度并不是很大；不過由于頻繁的上調，存款準備金率已經(jīng)達到歷史的最高點，這對于明年銀行系統(tǒng)的放貸量將產(chǎn)生一定的影響，特別是在明年貨幣政策從緊的主基調下，房貸緊縮政策將會進一步延續(xù)，而這一點已經(jīng)在年底的銀行房貸執(zhí)行政策中得到了很好的體現(xiàn)，普通消費者在貸款審批時，其審查的力度已經(jīng)變得更加嚴格。

3.3——第二套房提高首付及利率

政策要點：2007年9月27日，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合頒布《關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（359號文），政策要求：對于貸款購買第二套房，首付不低于四成，利率為基準利率的1.1倍；不得發(fā)放加按揭、不指定用途貸款、循環(huán)貸；嚴格房地產(chǎn)開發(fā)貸款，項目資本金不達35%，不得發(fā)放貸款等。隨后，12月11日，中國人民銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》，明確了以借款人家庭為單位認定房貸次數(shù)，并且規(guī)定“對于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當?shù)仄骄?，再次向商業(yè)銀行申請住房貸款的，可比照首套自住住房貸款政策執(zhí)行”，同時，已利用住房公積金貸款購房的家庭，再次向商業(yè)銀行申請住房貸款時，也按照前述規(guī)定執(zhí)行。點評分析：“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)中心認為，從穩(wěn)定房價角度來說，359號文具有積極的意義；對第二套房提高首付款及利率主要是為了抑制投資性需求，降低投資性購房對房價的推動力。不過，由于當前北京市二手房投資比例相對比較合理，基本在2成左右，市場仍然以自住需求為主；同時，在目前二手房市場中，貸款的比例約為55%左右，而在貸款者當中，剔除首次購房的消費者，用貸款購買第二套房的消費者僅占55%的貸款者中的兩成左右，即受到影響的消費者約為11%左右；而在這11%的消費者中，如果其人均住房面積低于當?shù)厮剑敲促徺I第二套房時仍然可以享受首套住房的優(yōu)惠政策，那么這部分升級置業(yè)的消費者也不會受到此政策的影響；因此整體二手房市場不會出現(xiàn)大幅震蕩。

市場反應：據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計資料分析，受房貸緊縮政策的沖擊，10月二手房成交量環(huán)比下降了9%。同時，由于各家銀行第二套房貸細則存在一定的差異，消費者仍可以通過公積金或是結清第一套房的貸款來享受首次貸款的優(yōu)惠政策，因此整體二手房市場并沒有受到?jīng)_擊。具體的區(qū)域方面，部分投資及升級置業(yè)集中的區(qū)域出現(xiàn)了一定的下降；10月，CBD、朝青、望京等投資客集中區(qū)域，成交量環(huán)比分別下降21% 15%、16%，玉泉路、清河、中關村等升級置業(yè)集中的區(qū)域，成交量環(huán)比下降10%左右；而首次置業(yè)較為集中的石景山、立水橋、劉家窯等區(qū)域，成交量環(huán)比上漲了15、20%、18%；部分高檔房集中、消費者購買力強勁的區(qū)域，例如紫竹橋、西二環(huán)等區(qū)域，10月成交量環(huán)比分別上漲了8%、10%。因此，央行第二套房貸的實施，不同區(qū)域市場出現(xiàn)了一種本能的調整。

關鍵詞四：行業(yè)規(guī)范

4.1——2007年1月23日，建設部、中國人民銀行聯(lián)合發(fā)布了《關于加強房地產(chǎn)經(jīng)紀管理規(guī)范交易結算資金賬戶管理有關問題的通知》。

政策要點：全面推行房地產(chǎn)經(jīng)紀機構備案公示制度、嚴格實施房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格制度、建立存量房交易結算資金管理制度、規(guī)范交易結算資金專用存款賬戶開設和資金劃轉等。

點評分析：“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)中心認為，有利于提高房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的整體從業(yè)素質、有利于房源信息的真實性，避免虛假信息的侵害、有利于二手房交易資金的安全、有利于房產(chǎn)交易的透明化、公開化。該文件是各地建立及完善經(jīng)紀行業(yè)規(guī)范性操作標準的綱領性文件。

4.2——3月22日，北京市建委發(fā)布了《北京市存量房交易結算資金賬戶管理暫行規(guī)定》。政策要點：①明確房地產(chǎn)經(jīng)紀機構、交易保證機構居間或代理存量房買賣的，須通過存量房交易結算資金專用存款賬戶劃轉交易結算資金。②明確設立“專用賬戶”的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構、交易保證機構應符合三個硬性條件：熟悉房屋交易市場的相關法律法規(guī)，信用檔案無不良行為記錄、注冊資本應不低于100萬元、向本市專設的存量房交易保證金專用賬戶（以下簡稱“保證金賬戶”，該賬戶由中介協(xié)會設立）存入100萬元保證金。

點評分析：此次資金監(jiān)管政策的出臺，對于房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)來說是具有劃時代的意義，原先的存量房交易客戶資金絕大多數(shù)都是通過經(jīng)紀公司的自有賬戶進行托管，而現(xiàn)在客戶的交易資金將有一個專門的賬戶進行監(jiān)管，這個‘專用賬戶’內的資金經(jīng)紀公司將不可能占用。因此，它的實施，將從根本上改變了既有的客戶交易資金托管模式，有力保障了存量房交易中的客戶資金安全。具體體現(xiàn)在：第一，整體宏觀調控措施進一步落實的體現(xiàn)；第二，真正保障了二手房交易中的幾百億資金的安全；第三，政策執(zhí)行到位，可以杜絕中介公司“卷款逃跑事件”的再次發(fā)生。4.3——4月20日，北京市中介行業(yè)協(xié)會公布了《關于存量房交易結算資金劃轉協(xié)議實行網(wǎng)上備案的通知》。

政策要點：今后設立“存量房資金監(jiān)管交易結算資金專用存款賬戶”的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構或交易保證機構簽訂劃轉協(xié)議時，均應在存量房交易結算資金劃轉協(xié)議網(wǎng)上備案系統(tǒng)進行網(wǎng)上備案。

點評分析：“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)中心認為，資金監(jiān)管劃轉協(xié)議率先引入網(wǎng)上備案程序，一方面是推動資金監(jiān)管的實施，使交易信息更加透明化，對資金監(jiān)管實施情況進行即時監(jiān)控；另一方面也是為了推動存量房交易實行全套流程網(wǎng)上簽約。

4.4——5月30日，北京市建委發(fā)布了《關于實行存量房買賣合同網(wǎng)上簽約和信息公示有關問題的通知》和《關于推行<北京市存量房屋買賣合同>示范文本的通知》。

政策要點：凡經(jīng)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構居間或代理(含代辦轉移登記手續(xù))的，均須進行買賣合同網(wǎng)上簽約和交易信息公示；房源信息在網(wǎng)上公示滿一天后，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構可為達成交易意向的買賣雙方提供網(wǎng)上簽約操作服務。使用統(tǒng)一、規(guī)范的標準合同。

點評分析：“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)中心認為，網(wǎng)上簽約、標準買賣合同配合之前已經(jīng)出臺實施的二手房交易資金監(jiān)管政策，標志著房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的規(guī)范操作標準已經(jīng)得以建立，通過這種整套的二手房交易標準體系的建立，改變了既有的二手房交易模式，其交易流程也勢必發(fā)生改變。影響體現(xiàn)在以下四個方面；第一，淘汰不規(guī)范中介，凈化二手房交易市場；第二，交易信息更加透明化，有利于平抑房價；第三，增強消費者交易信心，有利于盤活存量房市場400萬套存量房。第四，對經(jīng)紀公司能夠真正起到規(guī)范作用。

行業(yè)規(guī)范性政策的市場反應：自2006年5月起，北京市建委就著手進行存量房市場管理的研究課題，其中二手房資金監(jiān)管、二手房網(wǎng)上簽約和二手房的標準買賣合同是課題研究的三個重要子項，其主旨就是通過相關的課題研究，更好的促進和盤活存量房市場，從而更好發(fā)揮存量房市場的宏觀調控機能，既能起到穩(wěn)定房產(chǎn)價格的作用，又能更好得促進房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的有序發(fā)展。而隨著今年4月15日開始正式實施存量房資金監(jiān)管和7月1日開始實施存量房網(wǎng)上簽約和存量房買賣標準合同，標志著北京房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的整套規(guī)范操作規(guī)則正式確立，這對于推進房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的規(guī)范、健康和有序發(fā)展具有劃時代的意義。

在今年相關新規(guī)則的執(zhí)行過程中，消費者對相關政策的認可度是在逐漸得提高，經(jīng)紀公司對相關政策的執(zhí)行度也是在逐漸的加強。截至12月16日，據(jù)北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會外網(wǎng)顯示，具備存量房資金監(jiān)管的交易保證機構已經(jīng)達到了88家，并且這一數(shù)量在未來還將會進一步增加；存量房網(wǎng)上簽約交易量也是保持逐月的快速上升趨勢，從7月剛剛運行時的2101套迅速上升到11月份的4236套，短短5個月的時間，增長了1倍以上，表明隨著市場與政策之間的逐漸磨合，其效果也已經(jīng)更加顯現(xiàn)；但是，作為一項新的政策推行，在執(zhí)行過程中必然會顯露出一些需要改進和完善的問題，而從存量房網(wǎng)上簽約方面來看，如何封堵當前存在的部分經(jīng)紀公司通過簽署“隱性”的存量房買賣合同自行成交版，避免由此可能產(chǎn)生的一些交易安全隱患，必將成為相關主管部門下一步需要解決的問題，并且在今年11月再次爆出深圳“中天置業(yè)”事件之后，全面推進存量房網(wǎng)上簽約和加強存量房資金監(jiān)管也將成為2008年的一個必然走向。

關鍵詞五：限外政策

5.1——2月2日，市建委、市政府外辦、市公安局、市工商局、市商務局聯(lián)合發(fā)布《關于規(guī)范境外機構和境外個人購買商品房的通知》 政策要點：在境內工作、學習時間超過一年的境外個人(含港澳臺地區(qū)居民和華僑)因生活需要可以購買一套商品住宅，購買后不得隨意出租出售。該通知與去年的限外政策一致。增加的是：購房前需到市公安局出入境管理處辦理《境外個人在境內居留狀況證明》，憑該證明辦理房屋預售合同登記和權屬登記。

點評分析：“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)中心認為，政策對局部典型區(qū)域二手房市場沖擊較大，但其對整體二手房市場影響甚微。因為境外人士購買二手房比例僅占交易總量的2.6%左右（其中外籍人士占比約為1.5%，港澳臺居民及華僑人士約為1.1%）。

市場反應：據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計資料顯示，對于整體二手房市場來說影響并不大，但對外資購房比較集中的局部區(qū)域形成了一定的沖擊，政策出臺10天內，高檔房集中區(qū)域二手房成交量有13—18%的下降；如國貿商圈、麗澤商圈、燕莎商圈的高檔房以及機場高速、溫榆河的別墅區(qū)為境外人士購房的主要熱點區(qū)域；另外，部分高檔樓盤單體成交量下降11—20%，如棕櫚泉、星河灣、富力城、萬科東第等高檔住宅。

5.2——6月12日，商務部、國家外匯管理局聯(lián)合發(fā)布《關于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》

政策要點：申請設立房地產(chǎn)公司，應先取得土地使用權、房地產(chǎn)建筑物所有權，或已與土地管理部門、土地開發(fā)商/房地產(chǎn)建筑物所有人簽訂土地使用權或房產(chǎn)權的預約出讓/購買協(xié)議。地方審批部門批準設立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，應即時依法向商務部備案等。點評分析：“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)中心認為，該文件針對的對象是外資企業(yè)，境外人士個人購房政策仍按照2月2日頒布的通知執(zhí)行。

5.3——11月7日，國家發(fā)改委、商務部聯(lián)合下發(fā)《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄》 政策要點：房地產(chǎn)業(yè)位列限制目錄當中，包括土地成片開發(fā)（限于合資、合作）、高檔賓館、別墅、高檔寫字樓獲國際會展中心的建設、經(jīng)營、房地產(chǎn)二級市場交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀公司。其中限制外資進入房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀公司是首次提出。

點評分析：“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)中心認為，限制外資進入房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀公司對于整個房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的發(fā)展而言，并不一定是利好，而且對于本土品牌經(jīng)紀公司來說也并非完全就帶來機遇，因為房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)正是處于一個快速發(fā)展的階段，行業(yè)需要競爭和整合，需要向更加規(guī)范化的方向發(fā)展，需要引入海外的優(yōu)秀管理經(jīng)驗和創(chuàng)新理念，而此次政策的實施，在某種程度上亦在限制外資資本進入的同時也可能限制了一定的“管理資本”輸入和“人才資本”輸入，從而或會放緩整體的行業(yè)發(fā)展速度。

第二篇：房地產(chǎn)宏觀調控主要政策概覽

宏觀調控主要政策概覽

2003年6月5日，人民銀行出臺《關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》（121號文件）?? 2004年3月30日，國土資源部和監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)通知，規(guī)定“8.31大限”

2004年4月27日，國務院提高房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例到35%及以上?

2004年9月30日，銀監(jiān)會下發(fā)《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引》?

? 2005年，國務院辦公廳下發(fā)了《關于切實穩(wěn)定住房價格的通知》和轉發(fā)建設部等部門《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》的通知（兩個“八條”）

? 2005年,銀監(jiān)會下發(fā)《關于加強信托投資公司部分業(yè)務風險提示的通知》（212號文件）

? 2005年12月2日，國務院出臺《關于發(fā)布實施<促進產(chǎn)業(yè)結構調整暫行規(guī)定>的決定》，將別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目列為限制類投資項目，要求金融機構不得發(fā)放貸款

2006年4月25日，五部委聯(lián)合下發(fā)《關于加強宏觀調控，整頓和規(guī)范各類打捆貸款的通知》?? 2006年5月17日，國務院常務會議提出了促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展六條措施（“國六條”）

2006年5月24日，銀監(jiān)會劉明康主席提出房地產(chǎn)調控措施?

2006年5月29日，國務院辦公廳轉發(fā)了建設部等九部委起草的《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》?

? 2006年5月，人民銀行下發(fā)《關于調整住房信貸政策有關事宜的通知》

2006年7月，銀監(jiān)會下發(fā)《關于進一步加強房地產(chǎn)信貸管理的通知》?

? 2006年7月，六部門下發(fā)《關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》

2006年8月，五部委下發(fā)《新開工項目清理工作指導意見》?

? 2006年9月，建設部出臺《關于落實新建住房結構比例要求的若干意見》

2006年9月，國務院下發(fā)《關于加強土地調控有關問題的通知》?

? 2006年10月18日，溫家寶總理主持召開國務院常務會議，提出：堅持把好土地、信貸閘門和市場準入門檻；嚴格審批新增建設用地，加快落實國家土地督察制度；嚴格控制中長期貸款；控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模，優(yōu)化投資結構，把房地產(chǎn)調控措施落實到每個城市

央行五次升息，兩度上調商業(yè)銀行存款準備金率?

195號文件主要內容

? 2001年6月19日，人民銀行下發(fā)《關于規(guī)范住房金融業(yè)務的通知》，主要有三條規(guī)定，成為121號文件的前身? 嚴格住房開發(fā)貸款條件：企業(yè)自有資金不得低于30％，項目必須“四證”齊全，防止將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將流動資金貸款用于住房開發(fā)項目

195號文件主要內容

強化個人住房貸款管理：嚴禁發(fā)放“零首付”貸款，嚴格工程進度規(guī)定——多層封頂，高層完成總投資的三分之二?

? 規(guī)范個人商業(yè)用房貸款管理：貸款比例不得超過60%，貸款期限不得超過10年，所購商業(yè)用房應為現(xiàn)房

121號文件主要內容? 2003年6月5日，中國人民銀行以銀發(fā)[2003]121號文關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知，被稱為121號文件

? 121號文件共八條，分別對房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲備貸款、建筑施工企業(yè)貸款、個人住房貸款、個人商業(yè)用房貸款、公積金委托貸款業(yè)務進行了規(guī)范

對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的規(guī)定

貸款對象：應為具備房地產(chǎn)開發(fā)資質、信用等級較高、沒有拖欠工程款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)?。對商品房空置量大、負債率高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要嚴格審批新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款并重點監(jiān)控

? 支持重點：重點支持符合中低收入家庭購買能力的住宅項目，對大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項目應適當限制

? 項目準入：四證齊全（土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證）? 貸款性質：商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請的貸款，只能通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款及其他形式貸款科目發(fā)放。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已發(fā)放的非房地產(chǎn)開發(fā)貸款，各商業(yè)銀行按照只收不放的原則執(zhí)行

自有資金定義：指所有者權益，應不低于開發(fā)項目總投資的30％?

商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款，只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)項目，嚴禁跨地區(qū)使用?

對土地儲備貸款的規(guī)定

基調：在《土地儲備機構貸款管理辦法》頒布前，審慎發(fā)放此類貸款?

擔保方式：抵押?

? 貸款額度：不得超過所收購土地評估價值的70％

貸款期限：最長不得超過2年?

? 禁止性規(guī)定：商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款

對建筑施工企業(yè)貸款的規(guī)定

貸款用途：只能用于購買施工所必需的設備?，不得用于施工墊資

貸款準入：對自有資金低、應收賬款多的承建房地產(chǎn)建設項目的建筑施工企業(yè)，商業(yè)銀行應限制對其發(fā)放貸款?

對個人住房貸款的規(guī)定

基調：重點支持中低收入家庭購買住房的需要?

工程進度要求：主體結構已封頂?

? 首付款比例：購買第一套自住住房的，首付款比例仍執(zhí)行20％的規(guī)定；對購買第二套以上（含第二套）住房的，應適當提高首付款比例

? 貸款利率：購買房改房或第一套自住住房的（高檔商品房、別墅除外），執(zhí)行中國人民銀行公布的個人住房貸款利率（不得浮動）；購買高檔商品房、別墅、商業(yè)用房或第二套以上（含第二套）住房的，按照中國人民銀行公布的同期同檔次貸款利率執(zhí)行

對個人商業(yè)用房貸款的規(guī)定

重申195號文件的規(guī)定：借比不得超過60％，貸款期限最長不得超過10年?

? 明確了現(xiàn)房的定義：經(jīng)過竣工驗收的房屋

商住兩用房規(guī)定：一律按照個人商業(yè)用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行?

對公積金貸款的規(guī)定

? 嚴格執(zhí)行《中國人民銀行關于加強住房公積金信貸業(yè)務管理的通知》（銀發(fā)[2002]247號）的有關規(guī)定，切實加強賬戶管理，理順委托關系

? 住房委托貸款業(yè)務僅限于個人住房公積金委托貸款，對使用其他房改資金（包括單位售房款、購房補貼資金、住房維修基金等）委托辦理貸款業(yè)務的，商業(yè)銀行一律不得承辦

《風險管理指引》主要內容

? 出現(xiàn)最多的是“關注”、“密切關注”、“應”等字眼，很少能找到“必須”、“嚴禁”等強硬措辭，貫穿了監(jiān)管部門引導商業(yè)銀行識別和防范風險的立法主旨，而不是出臺新的房貸政策

揭示了房地產(chǎn)信貸業(yè)務四類風險：市場風險、政策風險、法律風險和操作風險?

分土地儲備貸款?、房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人住房貸款業(yè)務品種分別制定了風險管理措施，土地儲備貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款部分主要是重申以前的規(guī)定

? 個人住房貸款業(yè)務新規(guī)：建立面談制度；設置兩條控制線，即借款人房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以內和所有債務支出與收入比控制在55%以內；建立抵押物價格評估制度

關于切實穩(wěn)定住房價格的通知

2005年3月26日，國務院辦公廳下發(fā)該通知，提出了八條意見?

?

1、高度重視穩(wěn)定住房價格工作：房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè) ；各地區(qū)、各部門把做好穩(wěn)定住房價格工作作為加強和改善宏觀調控的一項重要內容，采取有效措施，抑制住房價格過快上漲

?

2、地方各級人民政府要切實負起穩(wěn)定住房價格的責任：對住房價格漲幅超過當?shù)鼐用裣M價格指數(shù)一定幅度的地區(qū)，有關部門可采取暫停審批該地區(qū)其他建設項目用地、暫停提高公用事業(yè)價格和收費標準等措施；對住房價格上漲過快，控制措施不力，造成當?shù)胤康禺a(chǎn)市場大起大落，影響經(jīng)濟穩(wěn)定運行和社會發(fā)展的地區(qū)，要追究有關負責人的責任

3、大力調整和改善住房供應結構：著力增加普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房供給；增加普通商品住房和經(jīng)濟適用住房土地供應；抓緊清理閑置土地?，對已經(jīng)批準但長期閑置的住宅建設用地，要嚴格按有關規(guī)定收回土地使用權或采取其他措施進行處置

?

4、嚴格控制被動性住房需求：嚴格依照土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，加強拆遷計劃管理，合理確定拆遷規(guī)模；要堅決制止城鎮(zhèn)建設和房屋拆遷中存在的急功近利、盲目攀比和大拆大建行為；2005年城鎮(zhèn)房屋拆遷總量要控制在2004年水平之內

5、正確引導居民合理消費預期：加大控制投資性購房需求的力度，嚴肅查處違規(guī)銷售、惡意哄抬住房價格等非法行為，有效遏制投機炒作? ；同時，要規(guī)范引導措施，避免挫傷市場信心，引起房地產(chǎn)市場大的波動

6、全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運行?

7、積極貫徹調控住房供求的各項政策措施?

8、認真組織對穩(wěn)定住房價格工作的督促檢查?

關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見

2005年4月30日?，建設部、發(fā)展改革委、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、銀監(jiān)會七個部門起草了該意見，2005年5月11日國務院辦公廳轉發(fā)，提出了八條具體措施

七部門《意見》主要目的? 為進一步加強對房地產(chǎn)市場的引導和調控，及時解決商品住房市場運行中的矛盾和問題，努力實現(xiàn)商品住房供求基本平衡，切實穩(wěn)定住房價格，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展

一、改善住房供應結構

各地要盡快明確今明兩年普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設規(guī)模、項目布局以及進度安排?

? 住房價格上漲過快、中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房供應不足的地方，住房建設要以中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房項目為主；嚴格控制低密度、高檔住房的建設

2年內未開工的住房項目，要再次進行規(guī)劃審查?

二、加大土地供應調控力度

? 對居住用地和住房價格上漲過快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設用地供應量

? 繼續(xù)停止別墅類用地供應，嚴格控制高檔住房用地供應

? 進一步完善土地收購儲備制度，積極引入市場機制，進行土地開發(fā)整理，降低土地開發(fā)成本，提高普通商品住房用地的供應能力

? 嚴格土地轉讓管理，對不符合法律規(guī)定條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目用地，嚴禁轉讓，依法制止“炒買炒賣”土地行為

? 加大對閑置土地的清理力度，對超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，征收土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權

三、調整住房轉讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策

加大對投機性和投資性購房行為的調控?

? 自2005年6月1日起，對個人購買住房不足2年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過2年（含2年）轉手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過2年（含2年）轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅

房地產(chǎn)等管理部門要積極配合稅務部門加強相關稅收的征管?

四、加強房地產(chǎn)信貸管理

? 人民銀行及其分支機構要加大“窗口指導”力度，督促商業(yè)銀行調整和改善房地產(chǎn)貸款結構

? 銀監(jiān)會及其派出機構要嚴格督促各商業(yè)銀行進一步落實《商業(yè)銀行授信工作盡職指引》，切實加強貸前調查、貸時審查和貸后檢查的盡職工作，建立各類信貸業(yè)務的盡職和問責制度

加大對房地產(chǎn)貸款的檢查力度，切實糾正違規(guī)發(fā)放貸款行為?

對市場結構不合理、投機炒作現(xiàn)象突出，房地產(chǎn)貸款風險較大的地區(qū)，要加強風險提示?

五、明確普通住房標準

對中小套型、中低價位普通住房給予信貸、契稅優(yōu)惠政策支持?

? 普通住房的標準：容積率在1．0以上；單套建筑面積在120平方米以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1．2倍以下

允許上浮的比例：20%?

六、加強保障性住房建設

加強經(jīng)濟適用住房建設，嚴格實行政府指導價，控制套型面積和銷售對象，建設單位利潤要控制在3％以內?

? 切實落實以財政預算安排為主、多渠道籌措廉租住房資金，城鎮(zhèn)廉租住房制度建設情況要納入政府工作的目標責任制管理

七、切實整頓和規(guī)范市場秩序

? 期房限轉：國務院決定，禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓

? 具體措施：在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉讓等手續(xù)；房屋所有權申請人與登記備案的預售合同載明的預購人不一致的，房屋權屬登記機關不得為其辦理房屋權屬登記手續(xù)

? 嚴懲違規(guī)企業(yè)：對虛構買賣合同，囤積房源；發(fā)布不實價格和銷售進度信息，惡意哄抬房價，誘騙消費者爭購；以及不履行開工時間、竣工時間、銷售價格（位）和套型面積控制性項目建設要求的，當?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門要將以上行為記入房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案，公開予以曝光

八、加強市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度

2006年九部委《意見》

? 2006年5月29日，國務院辦公廳轉發(fā)了建設部、發(fā)展改革委、監(jiān)察部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、統(tǒng)計局、銀監(jiān)會《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》（國辦發(fā)[2006]37號文件）九部委《意見 》是國六條的細化?

企業(yè)資產(chǎn)情況：總額、構成、與上年末的比較、以及重要數(shù)據(jù)分析（重點分析應收賬款和其他應收款賬齡、長期投資、固定資產(chǎn)、存貨等），變動較大的，需說明原因。

企業(yè)負債情況：總額、構成、與上年末的比較、或有負債以及重要數(shù)據(jù)分析（重點分析短期借款、應付票據(jù)、應付賬款、其他應付款、長期負債等），變動較大的，需說明原因。

凈資產(chǎn)分析：總額、構成、與上年末的比較，變動較大的，需說明原因。

財務指標的測算與分析：償債能力指標包括資產(chǎn)負債率＝負債總額/資產(chǎn)總額x100％、流動比率＝流動資產(chǎn)/流動負債、速動比率＝（流動資產(chǎn)－存貨－預付賬款）/流動負債x100％、利息保障倍數(shù)＝息稅前利潤總額/利息費用、現(xiàn)金凈流量等；營運能力指標包括總資產(chǎn)周轉率、流動資產(chǎn)周轉率、存貨周轉率＝銷貨成本/平均存貨、應收賬款周轉率＝賒銷收入凈額/平均應收帳額余額（其中賒銷收入凈額＝銷售收入－現(xiàn)銷售收

入－銷售退貨、折讓或折扣）等；盈利能力指標包括銷售收入、利潤總額、總資產(chǎn)報酬率、銷售利潤率＝利稅總額/銷售凈收入、凈資產(chǎn)利潤率等。變動較大的，需說明原因。

（三）企業(yè)資信情況包括在信用社的開戶情況、信用等級、授信總額、目前實際占用授信額及信用種類、占用形態(tài)（四級、五級分類），結欠利息情況。

銀行信貸咨詢系統(tǒng)查詢情況（包括借款人負債，貸款卡，借款人概況，借款人大事和擔保查詢），對不良記錄要有情況說明，有關數(shù)據(jù)與銀行信貸咨詢系統(tǒng)查詢不一致的要提供有效證明。

XXX在各家金融機構的信用情況

二、申請貸款情況

（一）本次申請貸款的背景XX

（二）擔保情況保證人重點分析基本情況、財務狀況、銀行借款、對外擔保情況。抵（質）押情況：抵（質）押物名稱、評估價值、評估單位、是否存在高估、抵（質）押率、抵（質）押變現(xiàn)能力、是否辦理足額保險、其他情況等。

第三篇：2011年房地產(chǎn)宏觀調控政策匯總(精)

2011年（截止至4月22日）房地產(chǎn)宏觀調控政策 時間措施要點

天津市市長黃興國在天津市第十五屆人代會第四次會議上明確表示，“十二五”期間，天津將新建40萬套保障性住房。比“十一五”時期增長20%，其中，2011年，天津將全天津“十二五”期間2011-1-16面實施“建設三種住房、發(fā)放三種補貼”規(guī)劃，擴大住房保障政策覆蓋面。全年將新建將新建40萬套保障房保障性住房1200萬平方米、19萬套，向8.5萬戶中低收入住房困難家庭發(fā)放租房補貼，更好地滿足廣大中低收入家庭的住房需求。

中國銀監(jiān)會17日召開2011年工作會議。會議強調，2011年將重點防范信用風險、市場風

險、操作風險、流動性風險四大風險，堅決守住風險底線。對平臺貸款，要嚴格控制增

量風險，并按照既定部署加快存量分類處置。要落實貸款“三查”，加大對貸款風險分銀監(jiān)會：繼續(xù)實施差類準確性及其責任的督查。會議指出，對房地產(chǎn)領域風險，要繼續(xù)實施差別化房貸政策2011-1-18別化房貸政策。繼續(xù)認真清理規(guī)范銀信合作業(yè)務，要加強“防火墻”建設和并表管理，確保成本對

稱，堅決禁止監(jiān)管套利。規(guī)范開展信貸資產(chǎn)轉讓，嚴格遵守真實性、整體性和潔凈轉讓

原則，防范“不當銷售”，確保信貸資產(chǎn)轉讓真正服務于銀行信貸風險管理的真實需要。

上調存款準備金率2011-1-20上調存款類金融機構人民幣存款準備金率０．５個百分點。0.5% 1月24日，北京市發(fā)改委主任張工表示2011年市政府固定資產(chǎn)投資將安排347億元，同比

增長9%，超過半數(shù)投向郊區(qū)。嚴格控制東西城舊城區(qū)新增住宅開發(fā)項目及大型公建項北京嚴控東西城舊城2011-1-24目，要促進新城居住、產(chǎn)業(yè)及公共服務配套協(xié)調發(fā)展。政府財政投資重點向軌道交通建區(qū)新增住宅項目設、核心區(qū)交通緩解、重點新城和重點產(chǎn)業(yè)功能區(qū)建設、保障民生和改善生態(tài)環(huán)境等領 域傾斜。

2011-1-25合肥樓市“限購令”2011年1月25日，合肥首部住房限購令正式出臺。即日起，無論是本地還是外地居民家

出臺庭，只能在合肥新購一套商品住房，有效期為一年。但對于新購多少商鋪沒有限制。

浦發(fā)銀行北京分行、民生銀行北京分行、光大銀行北京分行3家銀行明確取消優(yōu)惠，首套北京首套房貸利率優(yōu)2011-1-25房貸執(zhí)行基準利率，深發(fā)展、華夏銀行、招商銀行、中信銀行、匯豐銀行北京分行仍然惠幅度減小最低可以做到8.5折的房貸利率，但對于貸款客戶的要求嚴格。

一、各城合理確定本地區(qū)新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。

二、多渠道籌集保障性住房房源；擴大住房保障制度覆蓋面；加強保障性住房管理，健

全準入退出機制；增加公共租賃住房供應。

三、個人購買住房不足5年轉手交易的，按銷售收入全額征稅；對定價明顯超過周邊房價

水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目，進行土地增值稅清算和稽查。

四、對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率 的1.1倍；嚴查商業(yè)銀行差別化住房信貸違規(guī)行為。

五、保障性住房等用地不低于住房用地供應總量的70%；今年的商品住房用地供應計劃

總量不得低于前2年年均實際供應量；競地單位和個人須說明資金來源并提供相應證明；

對已供房地產(chǎn)用地，超過兩年沒有取得施工許可證進行開工建設的，收回土地使用權，并處以閑置一年以上罰款。

六、房價上漲過快城市要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施；對已有1套住房限購1套、擁有

2套及以上住房者暫禁購房。

七、未如期確定并公布新建住房價格控制目標、房價上漲幅度控制目標或未完成保

障性安居工程目標任務的地區(qū)須要向國務院作出報告，并接受問責；差別化住房信貸執(zhí)

行不力、房地產(chǎn)相關稅收征管不力，以及個人住房信息系統(tǒng)建設滯后等問題，也納入約

談問責范圍。

八、對各地穩(wěn)定房價和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗，要加大宣傳力度，引導居民從國

情出發(fā)理性消費。對制造、散布虛假消息的，要追究有關當事人的責任。2011-1-26新“國八條”

民家庭新購住房（即“應稅住房”）征收房產(chǎn)稅，稅率因房價高低分別暫定為0.6%和

0.4%。試點初期，暫以應稅市場交易價格的70%計算繳納。市場交易單價低于上海上年

度新建商品住房平均銷售價格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%。對于免征面積，方案

明確，上海居民家庭新購且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計算的家庭全部

上海、重慶開征房產(chǎn)住房建筑面積人均不超過60平方米（即免稅住房面積，含60平方米）的，其新購的住房2011-1-28稅暫免征收房產(chǎn)稅；人均超過60平方米的，對屬新購住房超出部分的面積，計算征收房產(chǎn)

稅。重慶的房產(chǎn)稅方案規(guī)定，對包括存量及新增獨棟別墅、新購的價格是重慶主城區(qū)均

價2倍及以上高檔公寓、三無人員（在渝無戶口、無工作、無投資）在渝購買的第二套及

以上住房，征收房產(chǎn)稅。稅率施行累進稅率，即住房交易單價為重慶主城區(qū)房屋均價2-3倍的，稅率為0.5%；單價為均價3-4倍的，稅率為1%；單價在均價4倍以上的，稅率為

上調金融機構一年期存貸款基準利率０．２５個百分點，其他各檔次存貸款基準利率相上調人民幣存貸款基2011-2-9應調整。準利率0.25個百分點

《通知》規(guī)定，自《上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點的暫行辦法》施行之日

上海發(fā)布住房限售執(zhí)起，凡在本市購買住房的，購房人在申請房地產(chǎn)轉移登記時，除按照《上海市房地產(chǎn)登2011-2-19行細則記技術規(guī)定（試行）》提交相關文件外，還應當提交稅務機關出具的《上海市個人住房 房產(chǎn)稅認定通知書》。

從2月21日開始，住建部將陸續(xù)與各省、自治區(qū)、直轄市以及計劃單列市簽訂《保障性

住建部與地方簽訂保住房目標責任書》，完成1000萬套保障性安居工程住房的分配任務。各地方政府必須在2011-2-21障房責任書2011年10月31日前全部開工當年所有的保障性住房項目，則主要領導將遭到從約談到行

政處分乃至降級、免職的嚴厲處罰。

2011-2-24上調存款準備金率上調存款類金融機構人民幣存款準備金率０．５個百分點。0.5%

廣州、?？凇㈤L沙、三亞、鄭州、太原、武漢、濟南、浙江金華永康縣等相繼出臺“限

廣州、?？诘葮鞘小百徚睢?，據(jù)統(tǒng)計，截止目前已實施限購令城市包括：北京、深圳、廈門、上海、寧波、2011-2-25國八條”細則出臺福州、杭州、南京、三亞、天津、?？?、廣州、大連、溫州、蘇州、舟山、蘭州、金華 永康、太原、鄭州、武漢、昆明、南昌、濟南。

2011-2-25天津國土局出臺商品房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請領取新建商品房銷售許可證時，必須在《新建商品房銷售方案》中

房銷售規(guī)范填報每套房屋的銷售單價上限，并在銷售現(xiàn)場公開每套房屋的銷售單價上限。該通知的

下發(fā)，將進一步規(guī)范商品房銷售行為，維護天津市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。上調存款準備金率上調存款類金融機構人民幣存款準備金率０．５個百分點。0.5% 住房公積金存貸款利 2011-4-6五年期以上公積金貸款利率上調0.2個百分點率調整

上調存款準備金率2011-4-21上調存款類金融機構人民幣存款準備金率０．５個百分點。0.5%2011-3-25

第四篇：2010年至2011年國家房地產(chǎn)宏觀調控政策匯總

2010年至2011年國家房地產(chǎn)宏觀調控政策匯總

2010年國家房地產(chǎn)宏觀調控政策

2010年1月10日國務院出臺“國十一條”，嚴格二套房貸款管理，首付不得低于40%，加大房地產(chǎn)貸款窗口指導。

2010年1月21日，國土資源部發(fā)布《國土資源部關于改進報國務院批準城市建設用地申報與實施工作的通知》?！锻ㄖ诽岢?，申報住宅用地的，經(jīng)濟適用住房、廉租住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。

2010年3月10日，國土資源部再次出臺了19條土地調控新政，即《關于加強房地產(chǎn)用地供應和監(jiān)管有關問題的通知》,該通知明確規(guī)定了開發(fā)商競買保證金最少兩成、1月內付清地價50%、囤地開發(fā)商將被“凍結”等19條內容。

2010年3月12日，國土資源部稱，將于今年3月至7月在全國開展對房地產(chǎn)用地突出問題的專項檢查，本次檢查重點針對擅自改變房地產(chǎn)用地用途、違規(guī)供應土地建設別墅以及囤地炒地等問題。

2010年3月22日，國土資源部會議提出：在今年住房和保障性住房用地供應計劃沒有編制公布前，各地不得出讓住房用地；將在房價上漲過快的城市開展土地出讓招拍掛制度完善試點;各地要明確并適當增加土地供應總量。

2010年3月23日，國資委要求78戶不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè),要加快進行調整重組，在15個工作日內制訂有序退出方案。2010年4月2日，財政部下發(fā)通知：對兩個或兩個以上個人共同購

買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策。

2010年4月7日，國家發(fā)改委發(fā)布2010年經(jīng)濟社會發(fā)展工作重點提出，要進一步加強房地產(chǎn)市場調控，增加普通商品住房的有效供給，支持普通自住和改善性住房消費，大力整頓房地產(chǎn)市場秩序。

2010年4月11日，中國銀監(jiān)會主席劉明康表示，銀監(jiān)會要求所有銀行在6月底之前提交貸款情況的評估報告，并稱房地產(chǎn)風險敞口大，要嚴控炒房行為。銀監(jiān)會表示，銀行不應對投機投資購房貸款，如無法判斷，則應大幅提高貸款的首付款比例和利率水平。北京部分銀行已將二套房首付比例提升至60%。

2010年4月14日，國務院常務會議指出,全球金融危機的影響仍在持續(xù)，將保持貨幣信貸適度增長，堅決抑制住房價格過快上漲，并將加快研究制定合理引導個人住房消費的稅收政策。

2010年4月15日，國務院出臺具體措施，要求對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。

2010年4月15日，國土資源部公布2010年住房供地計劃，今年擬計劃供應住房用地總量同比增長逾130%，其中中小套型商品房將占四成多，超過去年全國實際住房用地總量。

2010年4月18日，國務院發(fā)布通知指出，商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況，暫停發(fā)放購

買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。

2010年4月27日，國務院發(fā)布了《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，（簡稱“國十條”），被稱為“史上最嚴厲的調控政策”。

2010年4月30日，北京政府發(fā)布調控通知。要求商業(yè)銀行根據(jù)風險狀況暫停發(fā)放第三套及以上住房和不能提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民購房的貸款。統(tǒng)一購房家庭只能新購買一套商品住房。

2010年5月26日，國稅總局公布了《關于土地增值稅清算有關問題的通知》，明確土地增值稅清算過程中的若干計稅問題。

2010年6月3日，國家稅務總局下發(fā)《關于加強土地增值稅征管工作的通知》，要求各級稅務機關全面開展土地增值稅清算審核工作?！锻ㄖ诽Ц吡送恋卦鲋刀愵A征率的下限。國稅總局規(guī)定，除保障性住房外，東部地區(qū)省市預征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省市不得低于1.5%，西部地區(qū)省市不得低于1%?！锻ㄖ反_定土地增值稅核定征收率原則上不得低于5%。

2010年6月4日，住房和城鄉(xiāng)建設部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會發(fā)出通知，對商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認定標準進行了規(guī)范。

2010.09.18 李克強：加快公租房建設 堅決抑制投機性需求 加快保障性安居工程建設工作座談會17日在北京召開。中共中央政治

局常委、國務院副總理李克強強調，要堅持以人為本、執(zhí)政為民，著力推進保障性安居工程，加快發(fā)展公共租賃住房。

2010年9月27日：中國國土資源部稱，將嚴格土地競買人資格審查，土地閑置一年以上競買人及其控股股東將被禁止拿地。

2010年9月29 日國家有關部委出臺措施遏制部分城市房價過快上漲。主要內容包括:(1)各地要加大貫徹落實房地產(chǎn)市場宏觀調控政策措施的力度。房價過高、上漲過快、供應緊張的城市在一定時間內限制購房套數(shù),政策落實不到位、工作不得力的地方將被約談直至追究責任。(2)完善差別化的住房信貸政策。全國暫停三套房貸,全國暫停無1 年以上納稅或社保證明的異地購房,首套房首付2 成提高到3 成,禁止消費型貸款用于購房,(3)調整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策。定價明顯超過周邊房價樓盤進行土地增值稅清算和稽查,加快推進房產(chǎn)稅改革試點工作,并逐步擴大到全國。(4)切實增加住房有效供給。(5)加大住房交易市場檢查力度,依法查處經(jīng)紀機構炒買炒賣、哄抬房價、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等行為。囤地捂房者暫停再融資、公司債和新買地資格。

2010年10月19日：中國人民銀行宣布，自20日起，金融機構一年期存款基準利率上調0．25個百分點，由現(xiàn)行的2．25％提高到2．50％；一年期貸款基準利率上調0．25個百分點，由現(xiàn)行的5．31％提高到5．56％；其他各檔次存貸款基準利率據(jù)此相應調整。

2010年11月3日：住房城鄉(xiāng)建設部、財政部、中國人民銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)《關于規(guī)范住房公積金個人住房貸款政策有關問題的

通知》。公積金新政強調，第二套住房公積金個人住房貸款利率不得低于同期首套住房公積金個人住房貸款利率的1．1倍，首付款比例不得低于50％，嚴禁使用住房公積金個人住房貸款進行投機性購房，并停止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個人住房貸款。

2010年12月19日 國土資源部19日晚發(fā)出通知，要求各省區(qū)市國土資源行政主管部門及派駐地方的國家土地督察局采取有力措施，嚴格落實房地產(chǎn)監(jiān)管和調控政策措施，打擊囤地炒地閑置土地等違法違規(guī)行為，堅決抑制少數(shù)城市地價過快上漲趨勢。2011年國家房地產(chǎn)宏觀調控政策

從2011年1月20日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。這是央行在最近三個月內第四次上調存款準備金率，也是年內首次上調。

限購。2011年1月，鄭州、太原、武漢、濟南、浙江金華永康縣等相繼出臺“限購令”，截至目前已有超過20個城市限定戶籍及非戶籍居民家庭購房套數(shù)。限購雖然看似在執(zhí)行期內對房價上漲有一定的作用，但不解決供不應求的關系，對于供應量遠遠不能滿足需求的市場下，并無大的影響。

2011年1月26日國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，研究部署進一步做好房地產(chǎn)市場調控工作。會議要求未來對第二套房的首付，將提高至六成。會議還要求對樓價升幅過快的城市，從嚴制定買樓的政策，實施差別化住房信貸政策?！皣藯l”出臺。

2011年1月27日，上海、重慶相繼宣布從28日起開始征收個人住房房產(chǎn)稅，其中上海稅率為0.6%，重慶征收稅率為0.5-1.2%。

2011年2月18日，中國人民銀行宣布，央行將于24日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。這是央行今年以來第二次統(tǒng)一上調存款準備金率，也是去年以來第八次上調存款準備金率。上調之后，大中型存款類金融機構存款準備金率達到19.5%的歷史高位。

第五篇：2013年一季度北京市及國家房地產(chǎn)宏觀調控政策

國家及北京市關于房地產(chǎn)市場宏觀調控政策的部署及我市具體貫徹落實舉措

2012年土地及房地產(chǎn)市場

2012年北京市土地及房地產(chǎn)市場年初表現(xiàn)清淡，當時的特點是以價換量，年中5、6月份出現(xiàn)小幅回暖，九、十月份原本的金九銀十未出現(xiàn)，旺季不旺，年末出現(xiàn)翹尾，總體來看，2012年房地產(chǎn)價格整體表現(xiàn)平穩(wěn)，在之前基礎上有所上升。

土地市場2012年上半年同樣表現(xiàn)清淡，去年上半年掛出的200多公頃土地，因為長期為人問價，就逐漸撤回，下半年開始回暖，供應經(jīng)營性用地640公頃，比上半年增長了近3倍，這些地塊中不乏朝陽孫河、豆各莊等優(yōu)質地塊，2012年年末，成交了4宗地，其中通州梨園地塊溢價率達到419%，土地市場回暖的態(tài)勢非常明朗。

北京市房地產(chǎn)市場宏觀調控部署

2012年底，市政府召開緊急會議，研究近期本市房地產(chǎn)市場有關情況，中央高度重視房地產(chǎn)調控措施，出臺有力政策，抑制房價過快上漲，會上要求繼續(xù)做好調控工作，做好以下方面：

（1）落實中央有關調控要求，堅持限購政策不動搖；

（2）加大保障性住房建設力度，確保完成“十二五”期間100萬套保障房建設任務，對中低收入住房困難家庭，做到應保盡保；

（3）要更好的實施現(xiàn)有稅費政策，強化土地增值稅費、差別化稅收手段，（4）要適度增加土地供應量，整治開發(fā)商囤地現(xiàn)象，從源頭上穩(wěn)定市場預期；

（5）加強中介組織管理，開展綜合執(zhí)法檢查，嚴厲查處發(fā)布虛假信息，有力促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，（6）加大宣傳力度，發(fā)揮政府部門、行業(yè)協(xié)會、專業(yè)機構的作用，利用各類媒體，積極主動，全面客觀的發(fā)布房地產(chǎn)信息，應對負面炒作，及時更正誤讀誤報，引導市民理性、正確的看待政府市場調控政策；

（7）加快配套改革步伐，促進人口資源環(huán)境協(xié)調發(fā)展。

國務院常務會議 新國五條出臺

2013年2月20日，國務院召開常務會議，研究部署房地產(chǎn)市場調控工作，為新一年調控政策指明方向。會議將完善穩(wěn)定房價工作責任制放在首要位置，要求各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市制定并公布新建商品住房價格控制目標。建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責制度。第二，堅決抑制投機投資性購房；第三，增加普通商品住房及用地供應；第四，加快保障性安居工程規(guī)劃建設；第五，加強市場監(jiān)管五項政策措施（簡稱國“五”條），其核心內容包括：各直轄市和省會城市要公布新建商品住房價格控制目標；嚴格執(zhí)行限購措施，已實施限購措施的城市要在限購區(qū)域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購措施。其他城市房價上漲過快的，省級政府應要求其及時采取限購等措施；嚴格實施差別化住房信貸政策；擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍。未來各地將出細則。

國土部房地產(chǎn)調控工作會議 廖永林司長講話

2月23日，國土資源部召開了全國的房地產(chǎn)調控工作會議，房地產(chǎn)“調控”轉變?yōu)椤肮芸亍保ぷ鲿现饕獋鬟_內容如下：根據(jù)國務院234次會議精神，今年總調控基調為堅持房地產(chǎn)調控不放松，總原則是繼續(xù)限定不合理住房需求，增加普通商品住房供應，穩(wěn)定住宅用地供應，嚴防高價地擾亂民心。各省級、70個大中城市、國土資源部要充分認識房地產(chǎn)調控復雜嚴峻的形勢，立足職責，主動作為，抓好全面工作。兩會即將召開，1季度社會各方要對市場走勢高度關注。市場博弈到了最關鍵的時候，在此關鍵時刻，任何工作上的失誤都可能給全城帶來高度的影響，因此要有高度的責任心，提高政治敏感度和敏銳性，把房地產(chǎn)調控政策擺在全面全局的重要位置，精心組織，周密部署，要運用各項措施把工作做細，不能造成媒體炒作等話題，更不能出現(xiàn)高價地，擾亂市場預期。要確保住宅用地的供應穩(wěn)定、均衡與合理，保障性安居工程要應保盡保，多措并舉，防范異動，關注地價波動信號。

北京市調控具體工作

國土部下發(fā)文件，確定地價異動三類城市名單，北京為第三類。去年下半年以來，北京市房價、地價確實有上漲情況。去年8月北京出臺相關方案，采取多項措施一步一個腳印的落實部里的部署。不僅要加大有效供應，同時把嚴防高價

地放在了重要位置，提高住房用地的有效供應。