第一篇：城中村改造地塊人性化設(shè)計的思考

“城中村”改造地塊的人性化設(shè)計思考

（鐘建娟姚迅娟）

“城中村”指在城市市區(qū)中原農(nóng)村居民點范圍內(nèi)形成與周邊城市環(huán)境形成鮮明反差的，以原農(nóng)村居民“一戶一幢”為基本特征的特殊居住區(qū)，是都市里的村莊。改造“城中村”是長期以來城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)形成的難解之題，近年來杭州市從撤村建居和“城中村”改造入手，加快城郊新農(nóng)村建設(shè)，以城市化推進城鄉(xiāng)的統(tǒng)籌發(fā)展。對“城中村”的農(nóng)民而言，改造不僅是房屋形式的改變，更是居住方式、生活習(xí)慣和思想觀念的改變。他們不同于一般居民只要有房可居即可，而對居住條件提出更新更高的要求。作為從事改造工作的人員應(yīng)在設(shè)計中加強人性化思考，充分考慮他們對住房的需要，從方便舒適、健康環(huán)保、環(huán)境優(yōu)化等方面入手，體現(xiàn)“以人為本”的理念。

1充分考慮生活習(xí)慣，提供方便舒適的居住空間。

“城中村”改造工作已逐步從多層公寓建設(shè)過渡到高層公寓建設(shè)，通過幾年的拆遷安置情況表明改造區(qū)域的農(nóng)戶已基本接受從單家獨院的低層房屋變?yōu)槎鄬庸ⅲ⒅饾u接受了小高層、高層住宅。他們從思想觀念上完成了從高密度到低密度的轉(zhuǎn)變，擁有了集中綠化、園林、會所、架空層等原農(nóng)居無法實現(xiàn)的功能,真正融入城市生活。

1．1戶型設(shè)計

根據(jù)杭州市“城中村”改造的有關(guān)政策，目前拆遷農(nóng)戶每戶的安置面積在300m2左右，他們可以取得三套或四套住房，其中一套大戶型為自行居住，其余中、小戶型為出租房，設(shè)計中考慮到他們居住的方便和出租的需要將兩類住房分幢布置，自住房和出租房相對集中，既方便農(nóng)戶與原有鄉(xiāng)鄰之間感情交流，又方便他們對出租房的管理。住宅人性化的要求是針對入住的人群而言，因此對農(nóng)戶自住的大戶型在實用基礎(chǔ)上強調(diào)舒適性。由于農(nóng)戶一般三代同堂，大戶型均設(shè)計為三室兩廳兩衛(wèi)，客廳為南廳設(shè)計，大面積落地玻璃窗，日照、通風(fēng)空前良好、視覺感受非比尋常，有利于全家人日常起居活動。主臥及老人臥室均朝南布置，提供充足的陽光。臥室、廚房均能直接采光和通風(fēng)。主衛(wèi)內(nèi)設(shè)一個簡易儲衣間，方便洗浴后更換衣服。對出租的中、小戶型則以緊湊簡潔為主，注重布局的實用性，住戶可根據(jù)自身需求靈活機動地分隔臥室與客廳，做到兩室一廳或一室兩廳。

為了提高得房率，小戶型采用一梯多戶的布局并將小戶型布置在小高層樓幢中，減少走道的公攤面積。

1．2功能配備

住戶獲得較高的舒適和方便程度是居住質(zhì)量提高的重要方面。農(nóng)居設(shè)計中特別強調(diào)功能增量。面積增加，功能隨之升級，舒適度也會相應(yīng)得到提高。清靜、私密是住戶所向往的，特別是他們習(xí)慣了獨門獨院的居住，因此設(shè)計應(yīng)盡量向此目的靠攏，力求一梯一戶或一梯二戶。一個簡單的廳可演變?yōu)榭蛷d和餐廳，主臥室及起居室朝南布置，每戶均有充分的儲藏空間，衛(wèi)生間由老三件的洗滌盆、坐便器盆和浴缸盆增加了淋浴、化妝和洗衣功能，同時又能分區(qū)使用，并預(yù)留安裝熱水器位置。電信、數(shù)字電視、寬帶網(wǎng)及單元對講系統(tǒng)的終端每套進戶，水、電一戶一表，按樓層集抄，避免對住戶的干擾?？照{(diào)機的位置統(tǒng)一并保證合適、美觀，同時還要全面考慮光、聲和空氣質(zhì)量的綜合條件及相應(yīng)的設(shè)備配置。

1．3配套設(shè)施

“以人為本”就是以切實關(guān)心每個人，同時也切實地關(guān)心農(nóng)戶的生活習(xí)慣和方式，將他們原來生活中積極的東西提取出來，也是對城市的補充?？紤]農(nóng)戶喜歡聚會的生活習(xí)慣，還需特別設(shè)置獨立的會所，與建筑、綠地緊密結(jié)合，形成休閑交流中心，有利于人際關(guān)系的和諧發(fā)展，滿足他們信息交流和情感交往的需要，這也是對他們原有鄉(xiāng)村生活的一種延續(xù)，既有公共交流的場所，又有每戶業(yè)主私密的空間。由于老人和兒童在小區(qū)內(nèi)活動的空間和時間較多，所以社區(qū)還應(yīng)設(shè)有他們的專屬活動區(qū)等。機動車位及自行車庫按拆遷安置房的相關(guān)規(guī)范配置，通行線路合理流暢，坡度舒緩適宜，符合人性化要求?？紤]現(xiàn)有住戶使用電動車較多，自行車坡道坡度一般按不大于20%設(shè)計，優(yōu)于規(guī)范不大于25%的規(guī)定。2合理利用能源，提高住宅的健康環(huán)保性能。

2．1實施綠色生態(tài)住宅

住宅人性化要從住戶的切身利益出發(fā)，有效地利用自然，回歸于自然，減少污染，保護環(huán)境，提倡實施綠色生態(tài)住宅，最大化利用資源和最小化排廢，提倡重復(fù)使用，回收利用。如實施中水系統(tǒng)，配備循環(huán)水凈化裝置，循環(huán)重復(fù)使用再生水資源，收集和利用污水、雨水、流動景觀水改善氣候環(huán)境。從單純關(guān)注綠化率走向大樹率，改變出現(xiàn)空洞無物的大草坪，有選擇地引進大樹、成樹，結(jié)合整

體園林景觀設(shè)計，明顯提升環(huán)境質(zhì)量。

2．2提高健康、節(jié)能效果

住宅設(shè)計中充分利用日影分析原理和計算機輔助設(shè)備來改善日照和用地之間的矛盾，有效發(fā)揮土地的綜合利用率，把空氣、陽光、綠色引進每套住宅。窗墻比在符合設(shè)計規(guī)范的前提下,一方面通過大窗戶容納更多的陽光、空氣和綠化景觀，另一方面增加保溫隔熱手段或使用防熱隔膜玻璃等措施，把不必要的熱量拒之室外；采用會呼吸的綠色建材，調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度和濕度；推廣太陽能轉(zhuǎn)化為熱能的使用，通過光的充分利用來減少電損耗。住宅中人可容忍的噪聲為40～45dB，為達(dá)到這一目標(biāo)，應(yīng)更多注意加強樓板隔聲構(gòu)造和面層處理以及玻璃的隔聲處理。住宅室內(nèi)廢氣和有害氣體排除是影響住戶健康的問題，這要求排風(fēng)系統(tǒng)風(fēng)管質(zhì)量過硬，可使用新型、專用的風(fēng)道系統(tǒng)和接口，有效排除車庫、廚房、衛(wèi)生間廢氣，避免煙道串味現(xiàn)象。住宅內(nèi)管道布置不合理會影響住宅品質(zhì)的提高。集中管井，合理布置管道，將公共使用的設(shè)備管道設(shè)置在住戶套型之外是切實可行方法。

3優(yōu)化環(huán)境布局，塑造高品位的居住區(qū)。

“城中村”改造要以“鄉(xiāng)村鄉(xiāng)情”為主題，容納了居住、購物、娛樂、交往等功能，使之成為具有濃厚人文色彩的城市綜合社區(qū)。小區(qū)環(huán)境應(yīng)以“鄉(xiāng)村鄉(xiāng)情”為鍥入點，體現(xiàn)“以人為本，回歸自然”的理念，滿足人性化需求，強調(diào)空間的開放性和參與性，在提供一個舒適的工作與生活環(huán)境的同時，努力塑造富于鄉(xiāng)村親和力的社區(qū)模式，避免單純而乏味的居住環(huán)境以及人際關(guān)系的冷漠。

3．1總體布局與立面設(shè)計

小區(qū)整體布局與立面設(shè)計應(yīng)體現(xiàn)人性化的需求，創(chuàng)造田園風(fēng)情的居住環(huán)境。建筑風(fēng)格簡潔明快，立面輕靈空透，用現(xiàn)代建筑板、玻璃、空調(diào)隔板及金屬欄桿等基本住宅元素進行組合，有利于提高通風(fēng)采光，提供良好的視野，使其富于人情化、生態(tài)化。色彩與材質(zhì)適宜搭配，帶來視覺的愉悅，體現(xiàn)現(xiàn)代建筑的特色。建筑界面富于變化，錯落有致，營造親切、溫馨充滿人性味的小區(qū)環(huán)境。出入口設(shè)置應(yīng)與建筑呼應(yīng)，似乎是一個巨形的港灣，這正是家的暗示，進入小區(qū)就如同回到心靈的港灣，透過干凈明麗的建筑體驗到一種濃濃的溫情。

3．2景觀綠化設(shè)計

景觀綠化設(shè)計應(yīng)凸現(xiàn)精品意識。中心廣場、集中綠地、組團綠地與宅間綠地有機結(jié)合，形成巨大的生態(tài)綠化空間，在宜人的尺度下精心構(gòu)筑，引入各種喬木以及各種植物花卉，形成物種豐富的生態(tài)群落?？傮w設(shè)計中注意將周邊豐富的自然景觀和生態(tài)綠化引入小區(qū)內(nèi)，通過穿插組合變幻，營造出多層次、網(wǎng)絡(luò)化的綠化空間環(huán)境，創(chuàng)造出具有親和力的鄉(xiāng)村園林意境。

3．3交通規(guī)劃

交通規(guī)劃以方便居民使用為原則。小區(qū)以蜿蜒流暢的環(huán)形車行道路為骨架，其余均為步行環(huán)境，組合成連續(xù)、系統(tǒng)的步行體系，結(jié)合綠化滲透到各個單元，形成了一個步行天堂。道路簡潔，占地少，同時注重主、次干道、出入口與景觀綠化的密切結(jié)合，提升環(huán)境品質(zhì)。地下車庫出入口接近小區(qū)主出入口，汽車可直接從小區(qū)干道到地下車庫，做到人車分流，保證安全有序。地下車庫連通各住宅樓，停車后均直接進入各單元，交通十分便利。

“城中村”改造是一項改善農(nóng)戶居住環(huán)境、改變城區(qū)面貌、提升城市品味的系統(tǒng)工程，設(shè)計中應(yīng)按上述三方面突出思考人性關(guān)懷，從大處著眼，小處著手，設(shè)計、建設(shè)符合“城中村”改造地塊居民需求的住宅，充分滿足他們對住宅的生理和心理需要，給他們提供一個安全、健康、舒適和愉悅居住空間，才能取得他們對改造工作的認(rèn)同和支持，有效推進“城中村”改造。

第二篇：大洋城中村改造項目四期地塊一

大洋城中村改造項目四期（地塊一）房屋征收補償方案（征求意見稿）

為依法實施大洋城中村改造項目四期（地塊一）建設(shè)范圍內(nèi)的國有土地上房屋征收，維護被征收人的合法權(quán)益，保障房屋征收工作順利推進，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》等有關(guān)規(guī)定，特制定房屋征收補償方案如下：

一、征收范圍

具體以經(jīng)鹽城市規(guī)劃局確認(rèn)的大洋城中村改造項目四期（地塊一）征收紅線圖為準(zhǔn)（附圖）。

該項目共計征收232 戶，其中：住宅183戶，非住宅49戶，房屋現(xiàn)狀建筑面積約25321平方米。

二、征收單位

房屋征收部門：鹽城市亭湖區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

房屋征收實施單位：鹽城市亭湖區(qū)人民政府大洋街道辦事處、鹽城信榮房屋征收服務(wù)中心、鹽城市天湖房屋征收服務(wù)中心。

三、征收補償依據(jù)

國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務(wù)院令第590號）、住建部《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房[2011]77號）、《江蘇省貫徹實施<國有土地上房屋征收與補償條例>若干問題的規(guī)定》（蘇政發(fā)[2011]91號）、《鹽城市國有土地上房屋征收與補償辦法》（鹽政發(fā)[2011]210號）、鹽城市人民政府關(guān)于印發(fā)《鹽城市市區(qū)國有土地上房屋征收安置房建設(shè)管理實施辦法》（鹽政發(fā) [2012]135號）、《鹽城市人民政府關(guān)于 市區(qū)國有土地上企業(yè)房屋征收補償和其他有關(guān)問題處理的意見》（鹽政發(fā)〔2015〕40號）、《鹽城市市區(qū)舊城區(qū)（棚戶區(qū)）改建房屋征收及有關(guān)問題的處理意見》（鹽政規(guī)發(fā) [2018]1號）、《鹽城市區(qū)住宅房屋征收補償資金結(jié)算憑證安置實施辦法（暫行）》（鹽房管 [2018]96號）及相關(guān)配套政策文件等規(guī)定。

被征收房屋房地產(chǎn)權(quán)屬、面積和用途依據(jù)《房屋所有權(quán)證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《土地使用證》、《不動產(chǎn)權(quán)證書》和身份證明等合法證件確定。

四、征收時間

具體征收時間自《房屋征收決定公告》發(fā)布之日起至征收結(jié)束止，具體簽約期限以征收部門在現(xiàn)場發(fā)布的相關(guān)公告為準(zhǔn)。

五、征收補償與安置

（一）征收補償方式

補償方式為貨幣補償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種，由被征收人選擇。選擇貨幣補償方式的被征收人可選擇資金結(jié)算憑證補償方式，資金結(jié)算憑證補償方式按照《鹽城市區(qū)住宅房屋征收補償資金結(jié)算憑證安置實施辦法（暫行）》（鹽房管 [2018]96號）文件執(zhí)行。

（二）征收補償標(biāo)準(zhǔn)

房屋征收部門依法對被征收人實行補償，具體包括： 1．被征收房屋價值補償費

由法定程序確定的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照國家、省、市有關(guān)規(guī)定評估確定。

2．搬遷補償費

搬遷補償費按被征收房屋合法建筑面積計算，具體標(biāo)準(zhǔn)為：（1）住宅房屋每平方米20元，不足1000元的補足1000 元；

（2）辦公、教學(xué)等用房每平方米15元；

（3）倉庫、生產(chǎn)及營業(yè)性用房每平方米20元，特殊生產(chǎn)設(shè)備拆裝、搬遷的補償費用另行評估確定；

征收住宅房屋被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，搬遷補償費增加一倍計算，并按補償協(xié)議約定一次性結(jié)清。

3．臨時安置補償費

被征收人自行過渡的，依法給予臨時安置補償費。臨時安置補償費以被征收房屋合法建筑面積按月計算，臨時安置不足一個月的，按足月給予計算補償。具體標(biāo)準(zhǔn)為：每月每平方米10元，每月臨時安置補償費低于300元的，按300元/月給予補償。

實行貨幣補償?shù)?，給予被征收人6個月的臨時安置補償費；實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，自被征收人搬家讓房時起，至產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付時止，按實際過渡期限給予臨時安置補償費。產(chǎn)權(quán)調(diào)換過渡期一般不超過18個月。因征收部門的責(zé)任延長過渡期限的，從逾期之月起，延長時間在12個月以內(nèi)的，增付一倍臨時安置補償費；延長時間超過12個月的，自超過之月起增付二倍臨時安置補償費。因被征收人責(zé)任不按期履行新房交付手續(xù)的，征收部門不再承擔(dān)逾期之后的臨時安置補償費。

4．停產(chǎn)停業(yè)損失補償費

（1）因征收非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的，應(yīng)當(dāng)給予被征收人補償。具體補償金額由征收當(dāng)事人協(xié)商確定，協(xié)商不成的，由評估機構(gòu)根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素評估確定。房屋被征收前的效益原則上按房屋征收決定作出前3年的平均效益計算；不滿3年的，按照實際年限計算。根 據(jù)企業(yè)平均效益與企業(yè)所得稅納稅額密切相關(guān)的實際情況，以會計核算及其他有關(guān)資料為依據(jù)，停產(chǎn)停業(yè)損失按房屋征收決定作出前3年的企業(yè)所得稅平均數(shù)的3倍計算；不滿3年的，按照實際年限企業(yè)所得稅平均數(shù)的3倍計算。

結(jié)合我市實際情況，營業(yè)用房、辦公性質(zhì)的停產(chǎn)停業(yè)期限以6個月計算，其他非住宅停產(chǎn)停業(yè)期限參考國家規(guī)定小、中、大企業(yè)規(guī)模建設(shè)周期，原則上分別按12、15、18個月計算。

對于無法以所得稅計算的，停產(chǎn)停業(yè)損失按被征收房屋貨幣補償金額的3%—5%計算。

（2）被征收人擅自將住宅房屋改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，征收時不給予停產(chǎn)停業(yè)損失補償；擅自改變非住宅房屋用途的，按照原用途計算停產(chǎn)停業(yè)損失。

被征收房屋于2010年7月1日前已經(jīng)改變?yōu)榻?jīng)營性用房，并取得工商營業(yè)執(zhí)照、持續(xù)營業(yè)1年以上的（且實際用于經(jīng)營并依法納稅），根據(jù)實際經(jīng)營年限（以工商營業(yè)執(zhí)照為準(zhǔn)）按比例進行補償：滿一年的，給予停產(chǎn)停業(yè)損失評估價10%的補償，以后每多一年再增加5個百分點的補償；滿15年以上的，給予80%的補償。

5．裝飾裝修、附屬設(shè)施、花卉樹木等補償費

被征收房屋裝飾裝修、附屬設(shè)施、花卉樹木等價值由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以依法委托房地產(chǎn)評估機構(gòu)通過評估確定。

（三）補助和獎勵 1．補助

（1）征收住宅房屋被征收人選擇貨幣補償?shù)?，給予一次性補助，具體標(biāo)準(zhǔn)為： ①被征收房屋補償安置面積在90平方米（含）以下，且被征收房屋為平房的，按被征收房屋補償安置面積增加15%的標(biāo)準(zhǔn)給予每平方米600元的一次性補助。

②被征收房屋補償安置面積90平方米（含）以下，且被征收房屋為多層房屋的，按被征收房屋補償安置面積增加10%的標(biāo)準(zhǔn)給予每平方米600元的一次性補助。

③被征收房屋補償安置面積在90平方米以上的，按被征收房屋補償安置面積給予每平方米600元的一次性補助。

（2）征收住宅房屋被征收人及戶籍內(nèi)家庭成員（指配偶、直系親屬及有合法收養(yǎng)關(guān)系、監(jiān)護關(guān)系的人員等）身患重大疾病、殘疾和低保對象需要給予照顧的，可適當(dāng)給予補助。補助對象及補助標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)征收現(xiàn)場公示無異議后給予支付。符合補助條件的對象，一人只享受一次。具體補助標(biāo)準(zhǔn)為：①重大疾病補助10000元（包括：癌癥、白血病、尿毒癥、系統(tǒng)性紅斑狼瘡、重大器官移植）；其他類疾病補助5000元（含在征收決定發(fā)布后醫(yī)院證明未愈，且一次性治療自費超過1萬<含1萬>的貧困家庭）；②殘疾補助（殘疾認(rèn)定必須持有殘疾證）：

一、二級殘疾的補助10000元；

三、四級殘疾的補助5000元。③對三無、五保戶、低保家庭（須提供民政部門有效證件）補助10000元；對特困職工、低保邊緣人員補助5000元（特困職工須提供市、區(qū)總工會有效證件）。

（3）實施房屋征收應(yīng)當(dāng)給予被征收人《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用權(quán)證》變更補助費，具體標(biāo)準(zhǔn)為：征收住宅房屋，給予每戶55元變更補助費；征收非住宅房屋1000平方米以下的，給予每戶205元變更補助費；征收非住宅房屋1000平方米以上的，給予每戶405元變更補助費。2.獎勵

被征收人在簽約期限內(nèi)簽約并按照約定搬家讓房的，給予簽約和讓房獎勵。具體標(biāo)準(zhǔn)為：

①按被征收房屋合法面積累進計算，被征收房屋合法面積在45平方米以下的（含45平方米），按照600元/平方米計算；45平方米以上90平方米以下部分按照300元/平方米計算；被征收房屋合法面積在90平方米以上的，90平方米以上部分按照120元/平方米計算。

②根據(jù)簽約和讓房的先后順序，分別給予每戶最高不超過1萬元的簽約獎勵和1萬元的讓房獎勵。具體獎勵辦法以征收部門在現(xiàn)場發(fā)布的相關(guān)公告為準(zhǔn)。

被征收人在協(xié)議約定的搬遷期限內(nèi)未搬遷讓房的，在補償金額中扣除獎勵。對房屋征收部門報請人民政府作出補償決定的被征收人，不享有獎勵。

（四）安置房 1．安置地點及套數(shù)

大洋城中村改造項目四期改建地段安置房源184套。其中：建筑面積70平方米左右的1套、90平方米左右的81套、110平方米左右的77套、130平方米左右的25套，項目最終提供的房源套數(shù)與實際簽約需求數(shù)相一致。

2．安置房價格及非機動車車庫價格

安置房價格按照《國有土地上房屋征收評估辦法》和《鹽城市市區(qū)國有土地上房屋征收安置房建設(shè)管理實施辦法》確定后由征收部門予以公布。非機動車車庫價款以物價部門最終核定價為準(zhǔn)，由被征收人與安置房建設(shè)單位簽訂《商品房買賣合同》時，直接向房屋建設(shè)單位支付結(jié)算。3．住宅房屋安置面積補助

住宅房屋被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，如被征收房屋補償安置面積90平方米（含）以下的，給予住宅房屋安置面積補助，按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：由平房安置到多層安置房的，應(yīng)安置面積按被征收房屋補償安置面積10%的標(biāo)準(zhǔn)增加；由平房安置到小高層及高層安置房的，應(yīng)安置面積按被征收房屋補償安置面積15%的標(biāo)準(zhǔn)增加；由多層房屋安置到小高層及高層安置房的，應(yīng)安置面積按被征收房屋補償安置面積10%的標(biāo)準(zhǔn)增加，增加部分安置房的價格按安置價結(jié)算。

4．安置房選擇順序

按照簽訂補償協(xié)議和搬家讓房先后順序雙積分確定選房順序，本著“先簽先搬、優(yōu)先選擇”的原則，先簽協(xié)議并搬家讓房的被征收人優(yōu)先選擇安置房源。設(shè)定簽訂協(xié)議及搬家讓房各占300分，按簽訂協(xié)議及搬家讓房先后順序得分之和排定安置房選房次序，第一名簽訂協(xié)議及第一名按約定搬家讓房的分別得300分，依次每遞減一戶減一分，分值高的優(yōu)先選房；分值相同的，由先簽訂協(xié)議的被征收人先選房。具體選房時間另行公告。

被征收人在征收部門規(guī)定的時間內(nèi)，到安置房開發(fā)建設(shè)單位辦理購房手續(xù)。

（五）未登記建筑的補償

對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑，在房屋征收決定作出前，由有關(guān)部門依法進行調(diào)查、認(rèn)定處理。具體按照《鹽城市市區(qū)國有土地上房屋征收中未登記建筑認(rèn)定辦法》（鹽規(guī)[2011]55號）和《鹽城市市區(qū)舊城區(qū)（棚戶區(qū)）改建房屋征收及有關(guān)問題的處理意見》（鹽政規(guī)發(fā) [2018]1號）文件規(guī)定認(rèn)定處理。

（六）征收最低補償

征收個人住宅，被征收人僅有一處住房且獲得的貨幣補償金額（不含搬遷補償費、臨時安置補償費和獎勵）低于市區(qū)征收最低補償標(biāo)準(zhǔn)的，經(jīng)公示，對符合條件的，按照市區(qū)征收補償最低標(biāo)準(zhǔn)對被征收人給予補償。征收補償最低標(biāo)準(zhǔn)參照國家住宅設(shè)計規(guī)范規(guī)定的最小戶型的同類地段經(jīng)濟適用房價值等因素確定，最高不超過30萬元。

執(zhí)行最低補償標(biāo)準(zhǔn)的被征收人，可以在政府指定地段，也可以在提供的安置房源范圍內(nèi)購買54平方米左右的安置房，54平方米以內(nèi)的購房款以房屋征收補償費抵沖，不足部分由征收實施單位支付;超過54平方米的部分，按安置房市場基準(zhǔn)價購買，由被征收人支付。被征收人不再享受經(jīng)濟適用房補助和廉租房補助。

自2005年3月1日以后，因析產(chǎn)或交易行為導(dǎo)致單戶房屋建筑面積小于30平方米的，以及劈賣、析產(chǎn)后無墻界的房屋，不執(zhí)行最低補償政策。但對符合獨立分戶條件、具有市區(qū)戶口、已婚，且配偶雙方在市區(qū)均無其他住房的被征收人，符合最低補償條件的，經(jīng)審核確認(rèn)，并在征收現(xiàn)場公示無異議后，按照最低補償標(biāo)準(zhǔn)給予被征收人補償。

（七）住房保障

征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，或者被征收人獲得征收補償后仍然符合申請購買經(jīng)濟適用房、租賃公共租賃住房（含廉租住房）條件的，應(yīng)當(dāng)按照鹽城市區(qū)住房保障的有關(guān)規(guī)定給予住房保障。

（八）被征收房屋計戶方法

1．征收私有住宅房屋，憑房屋所有權(quán)證計戶。2．租住直管公房，憑公有住房租賃證計戶。3．征收非住宅房屋，憑房屋所有權(quán)證計戶。

六、征收評估

按照《國有土地上房屋征收與補償條例》、《國有土地上房屋征收評估辦法》、《省政府關(guān)于印發(fā)《江蘇省貫徹實施〈國有土地上房屋征收與補償條例〉若干問題的規(guī)定》的通知》和《鹽城市國有土地上房屋征收與補償辦法》、《鹽城市國有土地上房屋征收評估管理暫行辦法》規(guī)定執(zhí)行。

七、補償協(xié)議

房屋征收部門與被征收人就補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協(xié)議。

補償協(xié)議訂立后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按協(xié)議約定履行應(yīng)盡義務(wù)，一方當(dāng)事人不履行補償協(xié)議約定義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。

（一）被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換

被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的購房款由房屋征收實施單位直接支付給建設(shè)單位。補償費與購房款差額部分由房屋征收實施單位與被征收人按照補償協(xié)議約定結(jié)清。如遇補償款不足購房款情況，由被征收人依法向安置房建設(shè)單位繳款結(jié)清。結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的價差后，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋權(quán)屬歸被征收人所有。

（二）被征收人選擇貨幣補償

選擇貨幣補償?shù)谋徽魇杖嗽谘a償協(xié)議約定期限內(nèi)搬家讓房的，房屋征收實施單位在補償協(xié)議約定期限內(nèi)向被征收人支付 房屋征收補償費。

八、補償決定

房屋征收部門與被征收人在房屋征收部門現(xiàn)場發(fā)布的公告確定的簽約期限達(dá)不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報請亭湖區(qū)政府作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。

被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

九、強制執(zhí)行

征收補償決定作出后，被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由亭湖區(qū)政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。

十、其它事項

被征收人應(yīng)當(dāng)在補償協(xié)議約定或者補償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。

被征收人須保持被征收房屋完好，房屋門窗、裝飾裝潢、附屬物等已補償?shù)捻椖坎坏盟阶圆鸪?，涉及專業(yè)部門拆除的水、電、燃?xì)獾仍诒徽魇杖私Y(jié)清水費、電費和燃?xì)獾荣M用后，由專業(yè)部門負(fù)責(zé)拆除。擅自拆除造成損失的，在補償費中予以扣除。

征收實施單位和拆除實施單位應(yīng)遵守《文物保護法》、《環(huán)境保護法》等相關(guān)法律法規(guī)，并接受有關(guān)行政執(zhí)法單位監(jiān)督。

本方案未盡事宜以現(xiàn)行國有土地上房屋征收的法規(guī)、政策及文件規(guī)定為準(zhǔn)。

第三篇：對“城中村”改造的思考

對“城中村”改造的思考

摘 要：城中村問題給我國城市健康發(fā)展帶來了隱患,解決城中村問題成了我國各城市的當(dāng)務(wù)之急。本文分析了城中村的概念、類型、改造中存在的問題及其改造對策，側(cè)重論述了城中村的概念，分析了城中村改造中存在的問題,提出了切實可行、有效的措施保障城中村的順利改造。

關(guān)鍵詞：城中村；改造：概念：問題；對策

一：前言

城中村是我國快速城市化過程中出現(xiàn)的一種普遍現(xiàn)象，在沿海發(fā)達(dá)地區(qū)城市 中，城中村現(xiàn)象表現(xiàn)突出。1990 年代中期以前，中國城中村問題尚未顯現(xiàn)，1990 年代中后期，隨著城市化進程加速，城市周圍土地被大量征用。由于城市政府要在農(nóng)村土地房屋補償和村民安置方面支付巨額經(jīng)濟成本和社會成本，為規(guī)避巨額成本，城市政府選擇了繞開村落迂回發(fā)展的思路，導(dǎo)致了城中村的出現(xiàn)。

城中村，既是村落歷史的遺物，又是快速城市化過程中新生的活體。有的學(xué)者稱之為“都市里的村莊”。

由于城中村在土地利用、規(guī)劃管理、建設(shè)、景觀、社會治安、社區(qū)文化等方 面表現(xiàn)出強烈的城鄉(xiāng)差異及矛盾，影響城市的建設(shè)質(zhì)量和發(fā)展秩序，引起了城市 政府和社會各界的廣泛關(guān)注。

二：概念

國內(nèi)學(xué)者從不同的角度出發(fā),對城中村內(nèi)涵的認(rèn)識也不盡相同?？偟膩砜?主要有以下角度認(rèn)識。

李培林(2002)從親緣關(guān)系出發(fā),認(rèn)為城中村實際上就是一種由血緣、親緣和宗緣等社會關(guān)系網(wǎng)絡(luò)聯(lián)結(jié)的“大家庭”。

趙過渡等(2003)從職業(yè)結(jié)構(gòu)的角度,認(rèn)為城中村是指城市總體規(guī)劃發(fā)展區(qū)內(nèi)農(nóng)業(yè)用地已經(jīng)很少或沒有,居民職業(yè)結(jié)構(gòu)與生存方式的主要指標(biāo)上已完成向城市社區(qū)的轉(zhuǎn)變,但在基本素質(zhì)上仍缺乏城市社區(qū)的內(nèi)涵特征的村落。

張金望等(2005)從居住形態(tài)和社會形態(tài)對城中村進行定義,認(rèn)為城中村是急劇城市化過程中原農(nóng)村居住區(qū)域、人員和社會關(guān)系等就地保留下來,沒有有機參與新的城市經(jīng)濟分工和產(chǎn)業(yè)布局,仍然以土地及土地附著物為主要生活來源,以初級關(guān)系為基礎(chǔ)形成的社區(qū)。

譚媛媛等(2005)從文化角度,認(rèn)為城中村是指在城市中主要以傳統(tǒng)情感維系為紐帶、以初級關(guān)系為基礎(chǔ)形成的社區(qū),包括城市周邊原農(nóng)村居住區(qū)域和進城務(wù)工人員聚居區(qū)。

也有的從管理方式出發(fā),認(rèn)為城中村是指在城市中仍然保留和實行集體所有制、農(nóng)村經(jīng)營和管理體制的農(nóng)村社區(qū),其管理組織是村委會,常住人口是村民。

綜合來講,筆者認(rèn)為城中村是指:在快速的城市化進程中,隨著城市建成區(qū)面積的不斷擴張,廣大近郊農(nóng)村耕地被征用同時被納入到城市建成區(qū)內(nèi),由于受到城市化的影響,出現(xiàn)謀生手段多元化、社會關(guān)系的復(fù)雜化、文化的多元化、物質(zhì)設(shè)施的現(xiàn)代化,但仍以土地為主要經(jīng)濟來源、以初級關(guān)系為紐帶、以農(nóng)村管理方式為主、本土文化仍有頑強的生命力,從而形成的不同于傳統(tǒng)農(nóng)村和現(xiàn)代城市的特殊區(qū)域。

簡單來說，城中村是在城市總體規(guī)劃中已經(jīng)劃定為城市建設(shè)區(qū)域的范圍內(nèi)，仍然保留農(nóng)村體制，使用集體土地，以村民委員會為組織形式的農(nóng)民聚居村落。

城中村, 是城市化發(fā)展過程中, 由于城市建設(shè)急劇擴張與城市管理體制改革相對滯后造成的特殊現(xiàn)象。城中村長期保留農(nóng)村建制, 實行農(nóng)村管理體制, 已形成封閉的小社會, 難以按照城市管理體制實施管理, 其規(guī)劃、建設(shè)長期處于混亂無序和低水平狀態(tài)。

由于城市的迅速發(fā)展與擴張，城市政府在征地時為規(guī)避成本繞村而過，政府部門在規(guī)劃、國土等方面管理不到位，城市政府沒有為低收入人群和外來人口解決好住房，城中村農(nóng)民失去土地以后怎么生存發(fā)展，這些原因?qū)е铝顺侵写鍐栴}的突顯。政府要推進城市化進程，營造良好的城市發(fā)展環(huán)境，必須改造城中村。三：城中村的類型

一般研究者認(rèn)為，城中村主要分為三種類型：一種是處于繁華市區(qū)，已經(jīng)完 全沒有農(nóng)用地的村落；二是處于市區(qū)周邊，還有少量農(nóng)用地的村落；三是處于遠(yuǎn) 郊，還有較多農(nóng)用地的村落。

四：城中村改造中存在問題的分析

（一）、土地產(chǎn)權(quán)不清

由于我國特有的歷史形成的城市與鄉(xiāng)村的二元經(jīng)濟社會結(jié)構(gòu)性矛盾,城中村各種矛盾的根源在于,傳統(tǒng)的計劃經(jīng)濟體制下的二元土地制度在多元市場經(jīng)濟體

制下形成的土地經(jīng)濟矛盾。城鄉(xiāng)土地的不同產(chǎn)權(quán)制度造成城中村的根本原因。

（二）、農(nóng)民思想觀念的問題

我國農(nóng)民對土地的依賴已有成千上百年的歷史,受舊的傳統(tǒng)觀念和生活習(xí)俗的影響,對農(nóng)村改造有一種潛意識的抵觸情緒,他們雖然向往城市生活,但真正關(guān)心的并不是將來農(nóng)村變成城市后景觀會多么優(yōu)美,道路會多么整齊,環(huán)境會多么宜人,而是更多關(guān)心改造后沒有了房產(chǎn)和土地,不但沒有了自己原有的資產(chǎn),而且又失去了謀生的手段,從“有產(chǎn)者”變成了“無產(chǎn)者”。村民相對來說多數(shù)文化素質(zhì)低,在勞動就業(yè)市場上的競爭力弱,失去了土地就等于失業(yè),對將來成為市民是否能享受到勞動保險、醫(yī)療保險、就業(yè)保險等一系列福利待遇存有疑慮,多重的心理壓力影響了農(nóng)民對農(nóng)村改造的積極性。

（三）、決策者的疑慮

保護古城,建設(shè)新區(qū),雖然是城市規(guī)劃的決策,更是城市政府意志的反映,但在實施規(guī)劃中政府也將面臨很多的問題。要推進城市化的進程,要征收農(nóng)民的土地,拆農(nóng)民的房子,改變農(nóng)民祖祖輩輩的生活習(xí)俗,如果沒有切實可行的方法,解決不了農(nóng)民切實的問題,很容易遭到農(nóng)民的反對,重大決策不能實施,政府管理者的政績很難體現(xiàn)出來,決策者對農(nóng)村改造也會產(chǎn)生疑慮。

政府提供的廉價出租房太少。城市居民住房尚不寬裕,政府無力也無暇顧及外來勞工人口的住房供給;開發(fā)商也不會投資于預(yù)期收益小、風(fēng)險大的廉租房,城中村恰好為如此大量的外來人口提供了低租住房的空間,同時也為市場就業(yè)能力較低的村民提供了收入的來源。

（四）、經(jīng)濟利益的制約

城中村的改造,影響最大的是農(nóng)民的利益：

1、農(nóng)村景觀要變成城市景觀,要拆掉農(nóng)民的房子,回收農(nóng)民的土地,房屋拆遷和土地補償標(biāo)準(zhǔn)的制定是一個關(guān)鍵的問題,定得低了農(nóng)民不接受,定得高了政府和開發(fā)商誰也負(fù)擔(dān)不起。

2、農(nóng)村建設(shè)占地大,農(nóng)民多數(shù)是獨門獨院,聞聽要改造,立即就會亂搭亂建,圈地造房,要滿足這些投機者的要求,成本就會提高,而改造的難度也就更大了。

3、農(nóng)村中很大一部分集體財產(chǎn),改造后怎么處理怎么分配,這些農(nóng)民比較關(guān)心的問題處理不好,也會造成農(nóng)村改造的消極因素。

4、改造資金來源難。城中村改造成本較高,涉及問題復(fù)雜,社會資金進入城中村改造的積極性不高。

（五）、政策及管理的問題

我國從建國以來就存在農(nóng)村戶口和城市戶口之分,二者在社會生產(chǎn)、生活中分別存在不同的管理體制,農(nóng)村變?yōu)槌鞘?農(nóng)民由農(nóng)業(yè)人口變?yōu)槌鞘腥丝?這種轉(zhuǎn)變需要在政策上采用特殊的措施才能解決。我國土地所有權(quán)歸國家,要建設(shè)城市首先要把農(nóng)村集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋厥褂脵?quán),才能把土地開發(fā)和城市建設(shè)納入到城市規(guī)劃管理的范圍內(nèi),這種土地性質(zhì)的轉(zhuǎn)變也存在困難。

如社會管理模式的變革阻力。城中村的管理是通過村委會實現(xiàn)的,它雖不是一級政府,但在某種意義上行使著一級“政府”的職能,管理著村里方方面面的事,與城市管理組織的居委會相比,在實際管理事務(wù)中擁有更大的自主權(quán)和更廣泛的內(nèi)容。城中村改造必然要從管理體制上把原村委會納入城市管理組織序列,這種變革涉及人事安排的調(diào)整和權(quán)利的再分配,實際操作起來也不是一件容易事。五：城中村改造對策思考

（一）、規(guī)劃中應(yīng)注意的問題

在編制規(guī)劃中首先考慮現(xiàn)狀用地情況,盡量把現(xiàn)狀的農(nóng)村住宅建設(shè)用地規(guī)劃為城市居住用地,在村莊的基礎(chǔ)上改造建設(shè)住宅,配套基礎(chǔ)設(shè)施,形成居住小區(qū),改造后村民變?yōu)槭忻?離土不離鄉(xiāng),村民仍然可以居住在一起,保持原有的社會鄰里結(jié)構(gòu)形式,增強他們的地緣感,從而提高村民對農(nóng)村改造的積極性。改造過程中,要根據(jù)各個城中村不同的特點有區(qū)別地進行改造,對于發(fā)展好的、合乎城市規(guī)劃 要求的可以不進行物質(zhì)層面的改造;對于嚴(yán)重違背城市規(guī)劃的城中村要徹底改造;而一般的可以采取局部改造,拆遷部分使其達(dá)到城市發(fā)展的要求,而剩下沒有拆遷的部分可以通過經(jīng)濟的手段讓其慢慢適應(yīng)城市發(fā)展。畢竟大部分城中村經(jīng)過了長時間的發(fā)展,利用強制性的規(guī)劃方案來改造是不科學(xué)和困難的,應(yīng)做到規(guī)劃方案與現(xiàn)狀整合,做到最大限度的適應(yīng)城市的發(fā)展。

（二）、規(guī)劃出臺后的管理

規(guī)劃一出臺,向社會公布首先會引起農(nóng)民的注意,他們會趁機擴大建設(shè)占地,其他單位或個人也會趁價低儲備土地,這必將增大將來改造的難度。規(guī)劃的實施需要有一定的時間,新區(qū)不可能一下就形成,因此,政府必須及早制定措施,控制土

地自由買賣,防止土地資源的流失。同時對現(xiàn)在的每項建設(shè)都要嚴(yán)格審查,首先要控制道路紅線,對近期建設(shè)項目嚴(yán)格把關(guān),永久建筑必須符合規(guī)劃要求,把新區(qū)土地開發(fā)建設(shè)納入到城市規(guī)劃管理中。

（三）、對村民進行培訓(xùn),完善養(yǎng)老保險制度

村民大多數(shù)文化低、素質(zhì)差,在建設(shè)新區(qū)改造農(nóng)村的前期辦一些學(xué)習(xí)班,對村民進行文化思想素質(zhì)教育和勞動技能培訓(xùn),增強其市場競爭的能力,盡快完成由村民向市民的轉(zhuǎn)變。建立完善保險制度,讓老年村民加入養(yǎng)老保險,解決他們生活的后顧之憂。

（四）、解決改造資金的來源

采取政府投資、村民自籌、開發(fā)商投資、銀行貸款等多種渠道。政府可以重 點投資公共設(shè)施,而拆遷和重新建設(shè)方面可以在政府的指導(dǎo)下由村民和開發(fā)商共同開發(fā)共同收益。將改造中村民付出的利益(現(xiàn)金投資、住宅拆遷損失、宅基地?fù)p失和出租收益損失等)和開發(fā)商的投資按照一個科學(xué)標(biāo)準(zhǔn)量化“股份”份額,在改造后按股份多少獲得收益。

（五）、安置好外來務(wù)工人員

現(xiàn)在我國大部分城市還難以解決本地職工的住房問題,更沒有多少精力來解決外來務(wù)工人員的住房問題。因此,在現(xiàn)階段,政府應(yīng)該在城市規(guī)劃框架下引導(dǎo)城中村的出租房的建設(shè),這樣不僅可以為外來務(wù)工人員提供住房,也為城中村帶來收益,同時也減輕了政府對城中村改造后的社會保障壓力。

（六）、引入市場機制推進城中村改造

在城中村改造中,可引進市場機制,多方籌集資金,采取滾動式發(fā)展。廣州海珠區(qū)瀝窖村,是廣州規(guī)劃發(fā)展區(qū)中規(guī)模最大的城中村,村民入股集資,采用工程分期,滾動式推進的方法改造農(nóng)村,建設(shè)住宅、幼兒園、敬老院、醫(yī)療門診、居委會、戶外活動場、游泳池等,徹底改變舊村落后混亂的局面,改善了人居環(huán)境,創(chuàng)造了城中村改造的新模式。

六：結(jié) 論

由于城中村在環(huán)境景觀、社會管理、村民就業(yè)與社會保障等方面存在嚴(yán)重問 題，與城市經(jīng)濟社會發(fā)展和現(xiàn)代化要求不相適應(yīng)，城中村已成為制約城市發(fā)展的一個重要因素。盡管城中村改造存在很多障礙，但是我們?nèi)绻煌聪聸Q心進行全

面改造，問題長期拖下去，隨著時間的推移，改造成本會越來越高，勢必影響各個方面參與改造的能力和意愿。因此，城中村改造必須引起城市政府的高度關(guān)注，加快城中村改造的步伐。

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第四篇：深圳城中村改造的思考

深圳城中村改造的思考

1.兼顧多方利益訴求的多元主體共同參與和多樣化改造模式

深圳的城中村改造模式總體可以概括為市場主導(dǎo)下的多元主體共同參與。政府的主要作用是在“完善功能配套”的既定日標(biāo)下，通過政策、規(guī)劃進行調(diào)控和引導(dǎo)。根據(jù)城中村各自的條件，具體改造方式呈現(xiàn)多樣化特征：按投資主體可以劃分為政府工程、村集體股份有限公司自改、開發(fā)商實施改造以及合作改造等四種基木類型；按用地功能可以劃分為公益性項日、產(chǎn)業(yè)升級項目、商品開發(fā)項日等類型;按建筑物的拆建比例，可以劃分為綜合整治和全面改造(包括異地重建、整體拆建、局部拆建)。

2.以項日承包制為主要運作方式，吸引社會資金參與改造過程近年來，“凈地出讓”業(yè)已成為各大城市推進“三舊改造”的主流趨勢，城市更新一般經(jīng)過“拆遷一整理一入庫一出讓一開發(fā)”的過程。深圳城中村改造則以項日承包為主要運作方式，采取“毛地出讓”，改造范圍以城中村紅線范圍為依據(jù)，根據(jù)改造主體的不同，資金來源于開發(fā)商、城中村股份公司、城中村村民、銀行貸款以及政府扶持資金。改造的優(yōu)惠政策主要而向開發(fā)建設(shè)的單位，以容積率獎勵和地價減免為主要形式。安置補償以貨幣為主，具體補償額度視項日而定。

3.以規(guī)劃為實踐準(zhǔn)則，在市域?qū)佣蠈嵤┙y(tǒng)籌和協(xié)調(diào)

《深圳市城中村(舊村)改造總體規(guī)劃綱要(2005-2020)》和《深圳市城中村(舊村)改造專項規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)定(試行)》是指導(dǎo)深圳市城中村改造的綱領(lǐng)性文件，在市級層而對改造范圍、改造模式、改造規(guī) 1

模、開發(fā)強度、用地功能進行規(guī)劃引導(dǎo)，并明確改造規(guī)劃的原則、內(nèi)容、深度和成果形式。以崗廈河園片區(qū)為例，該片區(qū)位于深圳最重要的福田行政商業(yè)中心區(qū)內(nèi)的東南角，改造專項規(guī)劃將其定位為“商業(yè)、辦公、居仕為一體的多功能綜合發(fā)展區(qū)”，從用地功能布局、開發(fā)強度、交通組織、配套設(shè)施、經(jīng)濟測算等幾個方而進行具體分析，以科學(xué)地指導(dǎo)實踐。

4.以“堵疏結(jié)合”應(yīng)對違法建筑，降低改造的社會成木

深圳市城中村集中了全市90%的違法建筑，并牽涉眾多由于行政調(diào)整帶來的歷史性遺留問題。規(guī)模龐大的違法建筑權(quán)益關(guān)系錯綜復(fù)雜，按合法建筑補償則會引起新一輪搶建，不補償則無法實施拆除，公共利益受到侵害?！岸率杞Y(jié)合”深圳市處理違法建筑的主要方法，“堵”指以違法建筑零增長為目標(biāo)加強對新增違法行為的查處;“疏”指依據(jù)違法用地和違法建筑處理的有關(guān)政策和程序，對存量違法建筑進行確權(quán)。

當(dāng)然，深圳市在推進城中村改造的過程中，也存在著一個十分嚴(yán)重的問題，就是城中村改造的利益分配問題。深圳市城中村改造對于城中村“財富性”特征認(rèn)識不足，尤其是對產(chǎn)權(quán)界定的難度估計不足;側(cè)重物質(zhì)形態(tài)的更新，忽視社會問題的解決，在基層社區(qū)建設(shè)、原住民就業(yè)、社會保障以及補償、外來務(wù)工人員居住等都未做出明確安排;政府的土地國有化、重朔權(quán)力關(guān)系等多元目標(biāo)與城中村居民繼續(xù)享有宅基地、維持既得利益的目標(biāo)相沖突。

這些，都是我們在實施城中村改造時應(yīng)該考慮到的問題。2

第五篇：城中村改造的新思考

從我辦城中村改造的新思考

淺談如何推進 “兩翼”戰(zhàn)略

尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)，與會的全體委員：

大家好！首先，非常感謝XX區(qū)政協(xié)為我提供了一個與大家共同交流的平臺。昨天，薄區(qū)長代表區(qū)政府所做的工作報告，響亮地提出要“探索啟動以舊村改造為試點的片區(qū)開發(fā)”，這為我辦下一步實施城市化建設(shè)指明了方向。下面，我結(jié)合我辦實際，就如何推進城中村改造工作談幾點意見和建議。不妥之處，敬請各位領(lǐng)導(dǎo)、各位委員批評指正。

我們xx街道辦是XX城區(qū)三辦之一，轄區(qū)總面積xx平方公里，下轄xx個居委會，總?cè)丝跒閤x萬人，其中：常駐人口xx萬人，流動人口xx萬人，非農(nóng)業(yè)村民占村民總數(shù)的九成以上。

近年來，在推進城市化進程中，全街道已有xx個行政村逐步納入城市建設(shè)規(guī)劃區(qū)，成為典型的“城中村”。由于城市用地的拓展，村級土地的出租，以及普遍化的建房行為致使全辦農(nóng)業(yè)用地與日遞減，村民人均耕地現(xiàn)已不達(dá)0.1畝。許多農(nóng)民走上了“以地生財，坐地收租”的發(fā)展之路，出現(xiàn)了獨特的“出租屋經(jīng)濟”。由于生產(chǎn)和生活方式的非農(nóng)化轉(zhuǎn)變，農(nóng)民已不再是傳統(tǒng)意義上的農(nóng)民，城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)矛盾日趨明顯，“城中有村，村內(nèi)有城，村外現(xiàn)代化，村內(nèi)臟亂差”，越來越成為影響城市形象和制約城中村發(fā)展的瓶頸。

一、我區(qū)城中村改造的必要性和緊迫性

近十多年來，XX城區(qū)出租屋經(jīng)濟的出現(xiàn)，客觀上推動了城周村經(jīng)濟的發(fā)展，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)了從傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向以租賃為主的第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)變，但是，1

一些社會問題隨之出現(xiàn)，且不斷蔓延，嚴(yán)重影響了經(jīng)濟社會的整體發(fā)展，諸如城中村社會治安管理混亂，社會保障難以有效開展，環(huán)境衛(wèi)生臟亂差比較突出，亂修亂建亂加層較為嚴(yán)重，以及畸形的出租房經(jīng)濟導(dǎo)致了部分群眾不思進取等社會想象十分普遍，諸多問題的疊加，以及原有的管理體制機制與村民素質(zhì)整體較低等現(xiàn)實狀況，已經(jīng)嚴(yán)重制約了我區(qū)服務(wù)呂梁城市化建設(shè)與推進和諧社會的發(fā)展要求。為此，今年區(qū)委工會議提出以東城區(qū)開發(fā)為龍頭，以整村推進和城中村改造為兩翼的城鄉(xiāng)發(fā)展戰(zhàn)略，把城中村改造提上重要議事日程，予以安排部署，開啟了我區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展的新里程。

二、我區(qū)城中村改造中存在的難點和問題

城中村改造有別于城市化進程中的舊城改造，不僅涉及土地的處置、村民身份的轉(zhuǎn)換、村集體資產(chǎn)的改制、社會保障等問題，這些問題全都與村民的利益交織在一起，遠(yuǎn)比舊城改造復(fù)雜的多，相關(guān)情況表現(xiàn)為以下五個方面：

1、改造成本高，投資回報小。保證合理的投資回報，是城中村改造能否順利推進的一大制約因素，城中村現(xiàn)有建筑密度大，高昂的拆遷成本，巨額的投資，加之回遷安置面積大，可用于銷售的面積與投資回報小。

2、土地轉(zhuǎn)制成本高。城中村現(xiàn)有土地屬集體所有，在改造過程中涉及將集體土地轉(zhuǎn)換成國有土地，牽涉到經(jīng)營性用地依法實行招、拍、掛等程序，將增加開發(fā)商獲取土地的成本，加大市場運作的風(fēng)險。

3、村民因既得利益工作阻力大。當(dāng)前，城中村村民收入主要靠出租屋收入，那么，在改造的過渡期中，村民現(xiàn)有的房租收入暫時會出現(xiàn)空檔，同時，部分的村民認(rèn)為，現(xiàn)有的建筑出租要比將來的樓房出租容易的多，加之大部分村民愿意接受面積補償，但我區(qū)城中村現(xiàn)有容積率已接近或達(dá)到城市規(guī)劃上限，如果考慮盈利勢必提高容積率，從而突破城市規(guī)劃界限。

此外，群眾對社會保障問題比較擔(dān)憂。目前，村民的福利保障由村集體承擔(dān)，村民擔(dān)憂改制后原福利保障將會失去，生活沒有著落，特別是40歲以上的村民，由于文化素質(zhì)低，沒有技能，難以找到工作，只能依靠房租謀生，在沒有社會保障的情況下心存憂慮，也會為改造帶來一定的阻力。

4、管理體制問題。以村黨支部為核心，以村委會為主體，各種群眾組織并存的混合型傳統(tǒng)管理體制，依然是當(dāng)前城中村實施社會管理的唯一方式，由于未納入城市管理體制，致使城中村游離于城鄉(xiāng)之間，不能適應(yīng)市場經(jīng)濟發(fā)展的新變化。

5、組織宣傳不到位，干群對城中村改造相關(guān)政策了解不多。城中村改造不是簡單的拆舊建新，還包括管理體制的轉(zhuǎn)換，農(nóng)民身份的轉(zhuǎn)換，以及村集體經(jīng)濟向股份制經(jīng)濟實體的轉(zhuǎn)換，政策性強，工作繁瑣，由于我區(qū)這項工作剛剛起步，還未進入實質(zhì)性階段，廣大干部群眾對此了解甚少。

三、我區(qū)城中村改造的策略和建議

城中村改造工作涉及社會的方方面面，需要在區(qū)委、區(qū)政府的組織協(xié)調(diào)下，制定切實可行的實施方案，調(diào)動全社會的力量積極參與，落實相關(guān)政策，共同做好群眾工作。

1、實施戶籍管理制度改革，推進村集體資產(chǎn)改制。村民是城中村改造的主體，要把維護村民的合法權(quán)益作為開展工作的出發(fā)點和落腳點。區(qū)級各職能部門要在廣泛宣傳發(fā)動的基礎(chǔ)上，根據(jù)各自的職能逐步開展農(nóng)轉(zhuǎn)非，建立城市社會保障體系，職業(yè)技能培訓(xùn)；在保持社會穩(wěn)定，確保集體資產(chǎn)不流失的前提下，積極發(fā)揮現(xiàn)有村民委員會和群眾代表的作用，嚴(yán)格

按照法律程序，將村集體現(xiàn)有資產(chǎn)進行清產(chǎn)核資和資產(chǎn)評估，在充分討論的基礎(chǔ)上，制定資產(chǎn)處置分配方案，合理設(shè)置股權(quán)量化，組建社區(qū)股份合作社或股份公司。以落實各項政策保障為措施，以保證村民在城中村改造中受益。

2、依法做好土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)變和處置工作。村改居之后，村集體土地要全部收儲為國有土地，政府在實施土地收儲過程中，要嚴(yán)格落實《國有土地使用權(quán)證》頒發(fā)政策，堅持土地處置需確保原村民未來的正常生活和勞動就業(yè)，確保公益事業(yè)用地等原則，具體處置的方式有：（1）對村民住宅用地，原則上劃分為保留住宅用地與建設(shè)新居住區(qū)回遷用地兩種，新建居住區(qū)的回遷用地，根據(jù)能夠享受回遷安置房政策的戶數(shù)和需建設(shè)回遷安置住戶的總面積，以容積率1.5的標(biāo)準(zhǔn)測算，按經(jīng)濟適用房項目以劃撥方式供應(yīng)。對補償村民回遷房建設(shè)的開發(fā)用地，按保留和回遷用地的1：1-1：1.5 的比例確定。（2）對留村集體解決村民勞動就業(yè)用地，按改制后的經(jīng)濟實體中勞動力計算，以人均80平方米核定，未達(dá)到80平方米的，不足部分在村改造土地和其它剩余土地中解決。（3）對剩余土地確定為規(guī)劃建設(shè)用地，納入市土地儲備中心統(tǒng)征儲備，按相關(guān)補償標(biāo)準(zhǔn)給予補償。

3、做好城中村改造建設(shè)規(guī)劃。城中村改造規(guī)劃編制要嚴(yán)格依照相關(guān)法律實施，堅持統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)、突出重點、逐步改造的原則，具體編制改造規(guī)劃要做到：（1）依據(jù)城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和相關(guān)規(guī)定，以村莊為單位，組織編制切實可行的整體規(guī)劃，經(jīng)市建設(shè)行政主管部門核準(zhǔn)后，報市人民政府批準(zhǔn)，作為城中村改造或分期實施的依據(jù)。（2）村集體經(jīng)濟組織和房地產(chǎn)開發(fā)商，須委托規(guī)劃設(shè)計單

位，編制城中村改造修建性詳細(xì)規(guī)劃或項目設(shè)計，經(jīng)街道辦核準(zhǔn)后，報市建設(shè)行政主管部門審核批準(zhǔn)并辦理相關(guān)手續(xù)后實施。

4、拆遷補償安置。拆遷補償安置采用貨幣補償和房屋安置兩種方式，具體補償辦法由各村參照區(qū)政府出臺的補償政策執(zhí)行。

5、就業(yè)和社會保障。凡按國家規(guī)定參加了本市城鎮(zhèn)職工社會保險的村改居勞動力，均應(yīng)參加城鎮(zhèn)職工社會保險，享受包括基本養(yǎng)老保險、基本醫(yī)療保險和失業(yè)保險等。

四、我區(qū)城中村改造的相關(guān)措施

城中村改造是一項涉及面廣的社會工程，需要市、區(qū)政府的大力支持和相關(guān)部門的全力配合。

1、成立城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)組。為保證城中村改造工作的順利實施，應(yīng)成立由市、區(qū)兩級黨委、政府組成的專門領(lǐng)導(dǎo)小組，抽調(diào)土地、規(guī)劃、城建等部門成立工作小組，全程配合城中村改造工作。市政府應(yīng)在土地處置使用等方面定原則、定規(guī)劃、給優(yōu)惠政策，區(qū)級各部門應(yīng)在區(qū)政府組織協(xié)調(diào)下給予工作支持，街道辦對城中村改造進行具體監(jiān)督管理，各改造村要根據(jù)相關(guān)政策認(rèn)真組織實施。

2、給予相應(yīng)的政策支持。一是城中村改造建設(shè)項目用于安置村民的，按人均建筑面積50平方米免交行政性規(guī)費；用于發(fā)展經(jīng)濟的，除城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費減半征收外，免交其它行政性規(guī)費。二是城中村改造項目用地以協(xié)議出讓方式供地的，土地出讓金按評估地價的45%收取，上繳財政后，扣除國家、省級計提部分，其余價款作為城中村改造專項補貼資金用于城中村改造，專項補貼資金由村委會（或改制后的股份制經(jīng)濟組織）提出書面申請，街道辦審核同意后，由財政管理部門按照用款計劃予以撥付。三

是城中村改造中所涉及由政府承擔(dān)的市政公用設(shè)施，各有關(guān)部門應(yīng)優(yōu)先安排建設(shè)資金，改造后的市政公用設(shè)施維護和市容環(huán)衛(wèi)管理納入城市管理范疇。四是解決城中村改造啟動資金問題，可通過政府制定相關(guān)政策，選出有信譽、有實力的開發(fā)商與城中村的經(jīng)濟實體進行合作，必要時由政府協(xié)調(diào)銀行給予低息貸款。

3、積極推進集體經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和升級。改制后的集體經(jīng)濟組織，以集體物業(yè)收益和集體房屋租金為主，收益一般用于原村民的福利等，從短期看，集體資產(chǎn)能否做大做強，集體物業(yè)收益能否保值增值，是城中村改造能否成功的關(guān)鍵，而轉(zhuǎn)制后的集體經(jīng)濟能否成功轉(zhuǎn)型和升級，更是城中新村能否實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的前提和動力，因此要做好進一步的探索實踐工作。

4、引入市場機制。在城中村改造中，應(yīng)進行市場化開發(fā)模式，鼓勵開發(fā)商、投資商參與城中村改造。市場的導(dǎo)入可以盤活村集體經(jīng)濟，使其在組織制度、經(jīng)營機制上進行市場化改革，以強化其投資能力、組織能力和市場適應(yīng)能力，推動發(fā)展壯大村集體經(jīng)濟。

5、加強政府的積極引導(dǎo)作用。城中村改造是一個綜合社會轉(zhuǎn)變過程，需要全方位的物質(zhì)、制度和社會文化建設(shè)，政府應(yīng)在包括政策、資金、技術(shù)、基礎(chǔ)設(shè)施的支持和社會文化的傳播引導(dǎo)方面予以引導(dǎo)。

7、實行近、中、遠(yuǎn)期的結(jié)合。要注重近、中、遠(yuǎn)期實施規(guī)劃的結(jié)合，近期安排一些投資少、見效快的項目，為今后的改造提供資金的支持和保障，中、遠(yuǎn)期安排一些公共設(shè)施及服務(wù)設(shè)施，以創(chuàng)造優(yōu)美的居住、生活環(huán)境，使得城中村與城市的各項事業(yè)融為一體。

城中村改造是一項影響較大的社會性工程，需要全社會廣泛發(fā)動，積極支持，真誠希望廣大政協(xié)委員對我辦城中村改造予以更多的關(guān)注，為我們的工作提出更多更好的辦法舉措，也真心希望各界委員積極參與投資開發(fā)，共同推進我區(qū)城中村改造工作的順利實施。

我的發(fā)言完畢，謝謝大家！