第一篇：0.住宅小區(qū)物業(yè)管理之小區(qū)的特點

住宅小區(qū)物業(yè)管理之小區(qū)的特點

住宅小區(qū)的特點很多，由于它是物業(yè)的表現(xiàn)形式，因此它與物業(yè)的特點在某種程度上是一致的，但是由于它專指住宅，因此就有它的個性：由于它強(qiáng)調(diào)一定區(qū)域多棟住宅的聯(lián)合，因此更注重物業(yè)的整體性、相關(guān)性。概括而言，住宅小區(qū)的特點如下：

(1)集中規(guī)劃建設(shè)，使用功能多樣隨著城市建設(shè)的發(fā)展和居住水平的提高，住宅小區(qū)的規(guī)劃建設(shè)有了很大變化。原先分散的、功能單一的傳統(tǒng)方式的住宅小區(qū)，逐步向集中化、綜合化和現(xiàn)代化方向發(fā)展：

而在使用功能上，新建的住宅小區(qū)大多建有商業(yè)、文化教育、服務(wù)業(yè)、銀行、郵電、衛(wèi)生、辦公用房、住宅及其配套建筑和設(shè)旖，它們之間相互協(xié)調(diào)，有機(jī)結(jié)合，共同組成了一個完整的、功能齊全的多功能區(qū)。住宅小區(qū)的這種建設(shè)統(tǒng)一化和功能多樣化特點，就要求住宅小區(qū)管理既要實行統(tǒng)一管理，又要開展多樣化服務(wù)。

(2)規(guī)劃布局合理，配套設(shè)施齊全住宅小區(qū)的地上建筑和地下設(shè)施是一個不可分割的整體，地下各種管道設(shè)施，如上下水、煤氣、熱力、電纜等組成一個“網(wǎng)絡(luò)體系”。地上的建筑也不是只有住宅，還包括與之相配套的各類服務(wù)用房、建筑小品、道路、綠化等配套建筑組成的統(tǒng)一整體，從而使住宅小區(qū)的各類房屋、各種專業(yè)設(shè)備和設(shè)旆形成了一個多層次多功能的大系統(tǒng)。同一幢房屋，盡管有若干個使用單位且使用性質(zhì)和產(chǎn)權(quán)都不同，但房屋建筑結(jié)構(gòu)是相連的、無法分割的，各種地上地下公用共同設(shè)施如供電、供暖、供氣、上下水管道等，又是緊密連結(jié)的系統(tǒng)，貫穿于各家各戶更是無法分割。因此，一個系統(tǒng)或一個部位出現(xiàn)了問題，就會影響住宅的全面運作和使用。這一特點就要求住宅小區(qū)必須實行統(tǒng)一管理。如大連市某小區(qū)，總建筑面積12萬平方米，共有居民樓18棟，全部是多層樓房。小區(qū)采用組團(tuán)式布置，在設(shè)計上渾然一體。每個組團(tuán)內(nèi)都設(shè)有街心公園。干路上彩磚鋪裝，十分漂亮。小區(qū)內(nèi)建有幼兒園、美食城、托兒所、糧店、副食店、存車處、房管站、居委會、人防工程等配套設(shè)旆。

(3)產(chǎn)權(quán)多元，管理復(fù)雜隨著住房體制改革和住房商品化的逐步推行，使房屋的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大變化。

由單一的全民所有制變?yōu)槎喾N所有制并存，一個住宅小區(qū)可以分屬國家、集體和個人等不同的產(chǎn)權(quán)所有人。產(chǎn)權(quán)多元化格局在今后相當(dāng)長時期會存在的，這是住宅小區(qū)突出的特點。這樣，在管理上便產(chǎn)生了一個統(tǒng)一管理與按產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)分散管理的基本矛盾。

即住宅小區(qū)的整體性要求統(tǒng)一管理，產(chǎn)權(quán)的多元化則自然地形成分散管理，業(yè)主各自選擇物業(yè)管理公司管理的情況很多。這導(dǎo)致住宅小區(qū)各項管理工作的復(fù)雜化。

(4)社會化的特點明顯住宅小區(qū)建設(shè)的集中化、綜合化、現(xiàn)代化，加上小區(qū)功能的多樣化和產(chǎn)權(quán)的多樣化，使住宅小區(qū)成為一個“微型社會”。住宅小區(qū)不僅僅是人們的生活、學(xué)習(xí)、工作的環(huán)境，而且是整個社會的組成部分。一方面住宅小區(qū)的許多公用設(shè)旆、綠化等，都是為全小區(qū)服務(wù)的，已全部“社會化”；另一方面由于產(chǎn)權(quán)多樣化，使居住人口十分復(fù)雜，各行各業(yè)各階層的人員都有，也產(chǎn)生了社會化現(xiàn)象。住宅小區(qū)的社會化也給小區(qū)管理帶來了較為復(fù)雜的問題。如大連開發(fā)區(qū)的紅梅小區(qū)，分為紅梅南和紅梅北兩個大區(qū)，區(qū)內(nèi)常住人口近7千人，小區(qū)內(nèi)建筑大部分為普通住宅。還有中小學(xué)校、三星級酒店、外銷寫字樓、公寓、超市等。又如廣州五羊村用地31.4萬平方米，總建筑面積66.6萬平方米，規(guī)劃人口3萬人。建筑中住宅有44萬平方米，其中24-25層商住大廈13幢，8-9層住宅樓宇87棟，3-4層別墅90余座，6萬平方米商務(wù)大廈，(32層)l棟，還有10萬多平方米的百貨公司、超級市場、酒樓、電影院等配套設(shè)旌，社會化的特點十分明顯。

(5)環(huán)境優(yōu)雅、整潔美觀住宅小區(qū)都是新建設(shè)的，在它們的建設(shè)過程中，加強(qiáng)了規(guī)劃，并注意了經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一，因此，各小區(qū)普遍環(huán)境優(yōu)雅、整潔美觀。如北京清源西里住宅小區(qū)由“春玫苑、夏槐苑、秋菊苑、冬柏苑”四個景致各異的組團(tuán)所組成。每個組團(tuán)從建筑物外觀裝飾、顏色到綠化種植的不同樹木花卉，各具特色。四個中心綠地花園各有不同的風(fēng)格。整個小區(qū)的綠化率達(dá)49.8%，人均占有綠地2.41平方米以上，實現(xiàn)了家家推窗見綠，戶戶出門有蔭，使清源西里小區(qū)形成了不是公園勝似公園的景觀。

第二篇：住宅小區(qū)物業(yè)管理小區(qū)滅火器配置

住宅小區(qū)物業(yè)管理小區(qū)滅火器配置 標(biāo)準(zhǔn)是20平米一個的，要是住宅樓的話就樓道里每層放一個兩個就好了！自己的房子里面是沒有規(guī)定要放滅火器的,但是樓道里肯定有配置滅火器或者消火栓的。

第三篇：住宅小區(qū)物業(yè)管理的特點和難點

住宅小區(qū)物業(yè)管理的特點和難點

住宅小區(qū)物業(yè)管理的特點和難點

摘要住宅是供人類居住的人造空間。住宅要具備人們在一定空間內(nèi)吃、穿、住、用等起居功能和設(shè)施條件。而住宅小區(qū)物業(yè)管理是住宅小區(qū)業(yè)主通過 選聘物業(yè)管理企業(yè)由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定對房屋及 配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生 和秩序的活動。目前我國城市住宅小區(qū)物業(yè)管理市場已逐步走向規(guī)范化行 業(yè)的管理也日趨成熟。物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展、經(jīng)濟(jì)地位的持續(xù)上漲使其 成為了與我國經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展與廣大人民群眾生活、工作息息相關(guān)的一個相對 獨立的新興行業(yè)它以經(jīng)營為手段以為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)為宗旨以經(jīng)濟(jì)效 益、社會效益和環(huán)境效益的綜合統(tǒng)一為目的成為我國城市管理的重要組成部 分也有其自身的特點。但是作為新生事物的物業(yè)管理行業(yè)在發(fā)展進(jìn)程中 必將遇到諸多的困難和壓力管理中許多不盡人意的現(xiàn)象也會隨處可見暴露 出了一系列的問題和矛盾如房屋及附屬設(shè)備、設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)管理區(qū)

域的清掃保潔、治安保衛(wèi)、交通及車輛管理、環(huán)境綠化以及業(yè)主或使用人生活、工作、生產(chǎn)方面的服務(wù)還有并代表業(yè)主或使用人就有關(guān)事宜與政府各部門或 公共事業(yè)單位交涉以及房屋的使用及出租的管理等。為此物業(yè)管理企業(yè)要 想在激烈的市場競爭中脫穎而出就必須率先解放思想轉(zhuǎn)變觀念用科學(xué)、系統(tǒng)的管理理念創(chuàng)造企業(yè)個性品牌創(chuàng)新品牌的知名度、美譽(yù)度、忠誠度這 是當(dāng)前物業(yè)管理企業(yè)迎接市場挑戰(zhàn)的戰(zhàn)略思維與現(xiàn)實抉擇。

一、住宅小區(qū)的特點

1.居住功能單一相對封閉獨立。

2.住宅小區(qū)居住的人多人口結(jié)構(gòu)復(fù)雜形成相對獨立的社區(qū)文化。3.住宅小區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)多元化公用設(shè)施社會化。4.規(guī)劃建設(shè)合理配套設(shè)施齊全居住方便。

加強(qiáng)住宅小區(qū)的管理改革現(xiàn)行的管理體制針對住宅小區(qū)產(chǎn)權(quán)多元化的 客觀實際變各自為政的多家管理為統(tǒng)一管理變單一的行政管理為多層次的 綜

合管理大力發(fā)展社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理模式不斷提高住宅小區(qū)的 管理水平更好地為業(yè)主生活和小區(qū)建設(shè)服務(wù)。

二、住宅小區(qū)物業(yè)管理的特點

住宅小區(qū)內(nèi)居住著不同階層、職業(yè)的家庭,不同的生活習(xí)慣、愛好、文化程 度、道德水準(zhǔn)、經(jīng)濟(jì)收入水平等等決定了他們對居住環(huán)境要求和居住行為的差 異。業(yè)主在物業(yè)小區(qū)內(nèi)買了房子用于居住這個房子對于業(yè)主來說便是一個家 家對于每一個人來說應(yīng)該是溫馨美滿、寧靜舒適的。業(yè)主一天內(nèi)最起碼有三分 之一的時間是在小區(qū)內(nèi)度過的因此業(yè)主對居住小區(qū)的要求便是舒適且能在 緊張的工作之后放松下來。正因為居住小區(qū)內(nèi)的業(yè)主有了這樣的要求居住小 區(qū)的物業(yè)公司就有了工作上的著重點。要想做好住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作 應(yīng)該明確這樣的指導(dǎo)思想而且住宅小區(qū)物業(yè)管理還帶有相當(dāng)?shù)膹?fù)雜性與其自 身所具有的特點(一)、管理具有社會性

住宅小區(qū)是人們生活、居住的地方是整個社會的一個組成部分它的管 理必然具有很強(qiáng)的社會性。小區(qū)內(nèi)居住著各行各業(yè)的人員居住的人口結(jié)構(gòu)十 分復(fù)雜產(chǎn)生社會化現(xiàn)象。物業(yè)管理公司應(yīng)爭取住宅小區(qū)居民及社會各方面力 量的支持與幫助。例如生活小區(qū)的治安狀況與整個社會的治安狀況緊密相關(guān) 社會治安狀況的大環(huán)境必然對小區(qū)的小環(huán)境產(chǎn)生巨大的影響?yīng)Ｋ元Ｔ谛^(qū)的 治安管理工作中應(yīng)加強(qiáng)與所在地公安部門的溝通。

為了做好住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作保證住宅小區(qū)內(nèi)的公共秩序和全體居 民的利益住宅小區(qū)物業(yè)管理公司應(yīng)制定一些物業(yè)管理規(guī)章制度禁止居民有 違背公共利益的住用行為。為了讓小區(qū)居民遵守這些制度物業(yè)管理公司要采 取寓管理于服務(wù)中將物業(yè)管理的專業(yè)化管理服務(wù)與居民的自治管理相結(jié)合 要向住宅小區(qū)居民及社會各界做好宣傳、溝通等工作讓小區(qū)居民自己制定業(yè)主公約形成自我管理的約束機(jī)制這樣容易達(dá)到小區(qū)居民滿意、政府滿意、物業(yè)管理公司也滿意的理想工作目的。(二)管理具有統(tǒng)一性

住宅小區(qū)內(nèi)部的各個組成部分形成一個整體如果仍然采用傳統(tǒng)的房屋管 理模式進(jìn)行管理各自為政其弊端顯而易見。因此對小區(qū)內(nèi)的保潔、綠化、安全保衛(wèi)、進(jìn)出小區(qū)的車輛、公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)及業(yè)主的房屋整修等進(jìn)行統(tǒng)一 的管理是現(xiàn)代小區(qū)物業(yè)管理的主要特點之一既可保證有效成本的控制又能 提高綜合服務(wù)質(zhì)量使業(yè)主直接享受到物業(yè)服務(wù)的成果。(三)、管理強(qiáng)調(diào)服務(wù)性

住宅小區(qū)物業(yè)管理的目的是為了滿足小區(qū)內(nèi)居民居住生活的需要為居住 在小區(qū)內(nèi)的人們提供一個優(yōu)美、安全、舒適、滿意的居住環(huán)境。物業(yè)管理企業(yè) 應(yīng)該強(qiáng)化服務(wù)意識本著服務(wù)至上的宗旨為居住在小區(qū)內(nèi)的人們提供到位的 服務(wù)。從事住宅小區(qū)管理的物業(yè)管理公司通過向居住在小區(qū)內(nèi)的人們提供優(yōu)質(zhì) 的服務(wù)達(dá)到管理的目的。同時不僅要提供物業(yè)管理服務(wù)委托合同范疇內(nèi)的基本服務(wù)還要結(jié)合小區(qū)內(nèi)的特點、業(yè)主的需求提供有針對性的個性化服務(wù)。(四)、管理具有復(fù)雜性

主要體現(xiàn)在居民的構(gòu)成復(fù)雜對物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)要求不一房屋 產(chǎn)權(quán)具有多元化的特點使得管理難度增大在住宅小區(qū)的物業(yè)管理實施過程 中經(jīng)常涉及市政管理、水電氣暖供應(yīng)、公安、街道辦事處等多個部門和單位 需要協(xié)調(diào)關(guān)系明確職責(zé)由于居民的收入水平和物業(yè)管理消費意識差別較大 目前住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費用收繳工作難度較大具有相當(dāng)?shù)膹?fù)雜性。(五)、管理追求藝術(shù)性

為了使住宅小區(qū)的環(huán)境幽雅、整潔美觀給居住在小區(qū)內(nèi)的人們提供一個 良好的生活、休息和學(xué)習(xí)的環(huán)境物業(yè)管理公司應(yīng)注意從藝術(shù)的角度對環(huán)環(huán)境的 管理加以美化。例如強(qiáng)化小區(qū)的綠化管理使人們感受到大自然的魅力加 強(qiáng)小區(qū)內(nèi)的整修管理禁止私搭亂建維護(hù)小區(qū)整體風(fēng)貌的藝術(shù)性加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)園林藝術(shù)小品的維護(hù)美化人們的視覺使居住在小區(qū)的人們始終感到心情 舒暢等等。

三、住宅小區(qū)物業(yè)管理的指導(dǎo)思想 1.服務(wù)至上寓管理于服務(wù)之中。2.人民城市人民建人民城市人民管。

3.堅持統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)與綜合管理產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營管理權(quán)相分離。4.有償使用有償服務(wù)合理負(fù)擔(dān)。

四、住宅小區(qū)物業(yè)管理的難點和問題

物業(yè)管理是隨著國家房地產(chǎn)業(yè)尤其是住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而逐步發(fā)展起來的。當(dāng)人們的生活水平逐步提高后人們就更關(guān)注生活的質(zhì)量關(guān)注居住環(huán)境的日 常保養(yǎng)和維護(hù)盡可能使住宅小區(qū)整潔環(huán)境優(yōu)雅生活便利安全不受侵侵害。根據(jù)政府關(guān)于物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定新建小區(qū)必須實行物業(yè)管理制度而舊小 區(qū)卻在推行物業(yè)管理的過程中遇到了很多困難和問題。主要有以下幾個方面。(一)、居民觀念需轉(zhuǎn)變

多年來計劃經(jīng)濟(jì)體制下形成的居民住房福利制度使很多居民還存在無償 享受服務(wù)的傳統(tǒng)觀念習(xí)慣了由單位的房產(chǎn)管理部門或房管所管房的模式認(rèn) 為實行物業(yè)管理就是想多收錢如果實施物業(yè)管理需要收費也應(yīng)該由單位交 住房消費意識淡薄。(二)、硬件條件相對落后 舊小區(qū)在建設(shè)之初主要是為了解決居民的住房困難問題小區(qū)的規(guī)劃方案 比較簡單。隨著城市人民生活水平的提高硬件設(shè)施主要有以下一些不足包 括綠化面積較小、機(jī)動車停車位缺少、體育健身設(shè)施和文化活動空間較小等等。(三)、產(chǎn)權(quán)形式多樣

舊小區(qū)普遍存在住房產(chǎn)權(quán)形式多樣的特點。住房產(chǎn)權(quán)形式有全產(chǎn)權(quán)商品房 房改售房回遷房農(nóng)轉(zhuǎn)居的承租房居民承租房。住房的產(chǎn)權(quán)人多樣有居 民個人、房管局、單位產(chǎn)權(quán)人(包括中央單位、市屬單位、區(qū)屬單位)、公共設(shè) 施產(chǎn)權(quán)人(如各市政設(shè)施部門、郵局、銀行、區(qū)屬商業(yè)單位所有的房產(chǎn))、托管 房、二手房產(chǎn)權(quán)人等。(四)、存在多頭物業(yè)管理的現(xiàn)象

產(chǎn)權(quán)形式的多樣化使小區(qū)形成多家物業(yè)管理單位同時對小區(qū)不同物業(yè)進(jìn) 行管理的局面。主要有“單位自管房”物業(yè)管理公司“房管局直管公房”物業(yè) 管理公司社區(qū)管理單位居委會市政設(shè)施單位商業(yè)網(wǎng)點單位等。(五)、對舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行改造的資金缺口較大

舊小區(qū)實施物業(yè)管理改善居民的生活環(huán)境必須對小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行 不同程度的改造如小區(qū)進(jìn)行封閉、綠化美化、道路修整等。根據(jù)改造項目的 多少和改造等級的不同資金量少則幾十萬多則上百萬甚至上千萬。資金 從哪里來是困擾實施物業(yè)管理的一個重要問題。(六)、物業(yè)管理收費困難

已經(jīng)實施了物業(yè)管理的小區(qū)甚至物業(yè)管理水平比較好的小區(qū)也存在物 業(yè)管理收費困難的問題。舊小區(qū)物業(yè)管理收費經(jīng)物價部門核準(zhǔn)目前最低收費 標(biāo)準(zhǔn)為每平方米0.50元普通小區(qū)全年收費總額為200多元。盡管是如此低廉 的費用很多物業(yè)管理公司只能收到30%左右。(七)、管委會作用有待進(jìn)一步發(fā)揮 實施了物業(yè)管理的小區(qū)一般都成立了物業(yè)管理委員會或業(yè)主委員會但受 方方面面因素的影響?yīng)：茈y發(fā)揮其應(yīng)有的作用。如根據(jù)有關(guān)規(guī)定業(yè)主委員 會成員必須是擁有較大面積房屋產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)人但產(chǎn)權(quán)單位怕要求出資整治小 區(qū)環(huán)境或承擔(dān)其他經(jīng)濟(jì)責(zé)任就不愿意參加業(yè)主委員會已經(jīng)參加到業(yè)主委員 會的個人甚至要求退出業(yè)主委員會。業(yè)主委員會在行使職權(quán)過程中存在越權(quán) 行為或不能充分履行相關(guān)職責(zé)。(八)、社區(qū)管理與物業(yè)管理存在矛盾

社區(qū)管理與物業(yè)管理在對小區(qū)物業(yè)實施管理的問題上存在矛盾。有的社區(qū) 委員會以贏利為目的與物業(yè)管理企業(yè)爭奪物業(yè)管理項目把政府補(bǔ)貼給物業(yè) 管理單位的專項資金承擔(dān)過來進(jìn)行有關(guān)物業(yè)的專項管理。有的社區(qū)委員會出 租小區(qū)經(jīng)營用房開早市、菜攤、飯館、理發(fā)店等對小區(qū)內(nèi)綠化、衛(wèi)生、保 安造成一些影響。

五、針對當(dāng)前舊住宅小區(qū)物業(yè)管理工作中存在的主要問題提出以下建議 1.加快、加強(qiáng)物業(yè)管理的立法工作

2.逐步加大對住宅小區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)的投資改善居民生活環(huán)境 3.政府部門應(yīng)加強(qiáng)對舊小區(qū)實施物業(yè)管理工作的規(guī)劃 4.深化房改政策在工資中增加物業(yè)消費部分 5.建立房屋使用人與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理契約關(guān)系 6.加強(qiáng)實施物業(yè)管理的正面宣傳 7.處理好社區(qū)管理與物業(yè)管理的關(guān)系

8.確立物業(yè)管理公司是對小區(qū)物業(yè)實施物業(yè)管理的唯一性改變多頭管理 的局面應(yīng)該明確物業(yè)管理企業(yè)是小區(qū)物業(yè)唯一的管理企業(yè)一個小區(qū)應(yīng)盡量安 排一個物業(yè)管理公司。

六、住宅小區(qū)物業(yè)管理的目標(biāo) 住宅小區(qū)物業(yè)管理的目標(biāo)概括起來就是要通過科學(xué)的管理手段和專業(yè)化管 理技術(shù)來實現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。結(jié)合先進(jìn)的現(xiàn)代計算機(jī) 技術(shù)、現(xiàn)代控制技術(shù)建立一個整個小區(qū)的綜合服務(wù)中心為住戶提供一個安全、舒適、便捷、節(jié)能、高效的生活環(huán)境。實現(xiàn)以家庭智能化為主的、可持續(xù)發(fā)展的、具有二十一世紀(jì)的住宅小區(qū)物業(yè)管理。

第四篇：住宅小區(qū)物業(yè)管理

浙江廣廈建設(shè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院

管理工程學(xué)院

2009/2010學(xué)年第1學(xué)期

課程名稱物業(yè)管理實務(wù)授課教師劉團(tuán)輝教研室主任

第五篇：住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法

中國石油集團(tuán)東方地球物理公司公共事業(yè)部

涿州基地管理處文件

基管物字〔2006〕13號

關(guān)于印發(fā)《涿州基地管理處 住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》的通知

處屬各單位：

現(xiàn)將《涿州基地管理處住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》印發(fā)給你們，請各單位認(rèn)真遵照執(zhí)行。

二○○六年七月十三日 涿州基地管理處住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法

第一章

總

則

第一條

為規(guī)范涿州基地管理處小區(qū)物業(yè)管理和服務(wù)，為業(yè)主創(chuàng)造文明有序、優(yōu)美和諧的生活、工作環(huán)境。依據(jù)《物業(yè)管理條例》、《河北省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈）評分及細(xì)則》和《公共事業(yè)部住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行規(guī)定》，結(jié)合涿州基地管理處實際，制定本辦法。

第二條

本辦法所稱物業(yè)，是指涿州基地管理處管理和服務(wù)的住宅小區(qū)內(nèi)房屋建筑及相配套的設(shè)施、設(shè)備和場所（地）。

第三條

本辦法所稱物業(yè)管理，指按照公共事業(yè)部住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)委托合同，對住宅小區(qū)內(nèi)房屋建筑及配套的設(shè)施設(shè)備和場所（地）進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生、綠化、美化等活動。

第四條

房屋及配套設(shè)施設(shè)備和場所（地）包括：

（一）住宅的共用部位：是指住戶共用房屋的承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等）、抗震結(jié)構(gòu)部位（包括構(gòu)造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、本體共用排煙道（管）、電梯、機(jī)電設(shè)備、樓頂、上下水管道、供暖管線、共用照明、單元防盜門等。

（二）公用設(shè)施設(shè)備和場所（地）：排污設(shè)施、道路、綠地、自行車棚、停車場、垃圾存放場地及設(shè)施、以及溝、2 池、井、配置的小品、公益性休閑設(shè)施、避雷設(shè)施、住宅小區(qū)照明和公共設(shè)施設(shè)備用房等；

（三）自用部位、自用設(shè)施設(shè)備：是指分戶門及其以內(nèi)的門、窗、屋面、內(nèi)墻面、地面、非承重隔斷墻、陽臺，水、電、煤氣的戶表及其以內(nèi)的管線等，暖氣分戶閥門及其以內(nèi)的管道、暖氣片等；獨戶住宅的院墻及其以內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物和配套設(shè)備等。

第五條

物業(yè)管理部是本辦法的歸口管理部門，負(fù)責(zé)制定住宅小區(qū)小區(qū)管理考核辦法、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)物業(yè)管理的各項規(guī)定；組織、指導(dǎo)住宅小區(qū)管理機(jī)構(gòu)參加物業(yè)的接管驗收及申報工作；監(jiān)督、檢查、考核小區(qū)物業(yè)管理工作；受理業(yè)主投訴，協(xié)調(diào)住宅小區(qū)與業(yè)主、其他共管等單位之間的關(guān)系。

第二章

業(yè)主和業(yè)主委員會

第六條

本辦法所稱業(yè)主為居住房屋和非居住房屋的所有權(quán)人。

第七條

本辦法所稱物業(yè)使用人是指物業(yè)的承租人和非業(yè)主的使用人。

第八條

涿州基地管理處管理和服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主是指東方地球物理公司和小區(qū)居住房屋所有權(quán)人。

第九條

業(yè)主委員會是指在公共事業(yè)部指導(dǎo)下由居民委員會推薦，由業(yè)主代表選舉產(chǎn)生的業(yè)主自治組織。

第十條

公共事業(yè)部是東方地球物理公司非居住房屋 產(chǎn)權(quán)人代表，依據(jù)東方地球物理公司的授權(quán)，行使下列權(quán)力：

（一）代表東方地球物理公司與涿州基地管理處簽訂小區(qū)物業(yè)管理合同。

（二）組織、指導(dǎo)、監(jiān)督住宅小區(qū)物業(yè)的接管驗收；

（三）決定專項維修項目、資金使用，并監(jiān)督實施；

（四）指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查住宅小區(qū)物業(yè)管理工作；

（五）批準(zhǔn)成立物業(yè)管理機(jī)構(gòu)；

（六）批準(zhǔn)成立業(yè)主委員會組織；

（七）其它。

第十一條

公共事業(yè)部作為業(yè)主代表，依據(jù)東方地球物理公司的規(guī)定，履行下列義務(wù)：

（一）協(xié)調(diào)有關(guān)單位和業(yè)主支付物業(yè)管理費用；

（二）籌措專項維修項目資金；

（三）協(xié)調(diào)住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理單位與業(yè)主及其他有關(guān)管理單位之間的關(guān)系；

（四）提供物業(yè)管理用房；

（五）其它。

第十二條

業(yè)主委員會的職權(quán)：

（一）代表居住房屋業(yè)主監(jiān)督住宅小區(qū)物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和非業(yè)主使用人的合法權(quán)益；

（二）召集業(yè)主委員會及業(yè)主代表會議，聽取物業(yè)管理單位的匯報；

（三）審議物業(yè)管理單位制訂的維修管理計劃，并4 監(jiān)督其執(zhí)行，審議住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的重大措施；

（四）監(jiān)督住宅共用部位維修基金的使用；

（五）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理單位履行物業(yè)服務(wù)合同；

（六）監(jiān)督業(yè)主履行業(yè)主公約的情況；

（七）其它。

第十三條

業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：

（一）提議召開業(yè)主代表會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；

（二）提出制定和修改業(yè)主公約的建議；

（三）監(jiān)督物業(yè)管理單位履行物業(yè)服務(wù)合同；

（四）對住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

（五）監(jiān)督住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修資金（以下簡稱住宅維修資金）的管理和使用；

（六）法律、法規(guī)的規(guī)定；

（七）其它。

第十四條

業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：

（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理單位提供的服務(wù)；

（二）遵守業(yè)主公約；

（三）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

（四）執(zhí)行業(yè)主委員會做出的決定；

（五）按照國家有關(guān)規(guī)定交納住宅維修資金；

（六）按時交納物業(yè)服務(wù)費用；

（七）配合物業(yè)管理單位對公共設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)；

（八）法律、法規(guī)的規(guī)定；

（九）其它。

第三章

管理機(jī)構(gòu)與職責(zé)

第十五條

涿州基地管理處受公共事業(yè)部委托負(fù)責(zé)東方地球物理公司涿州基地住宅小區(qū)的物業(yè)管理和服務(wù)工作，在各小區(qū)分別設(shè)立物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。

第十六條

住宅小區(qū)物業(yè)管理單位代表涿州基地管理處實施物業(yè)管理，職責(zé)如下：

（一）負(fù)責(zé)物業(yè)的接管驗收；

（二）依據(jù)物業(yè)委托管理合同對住宅小區(qū)實施管理；

（三）依據(jù)東方地球物理公司物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)管理費；

（四）與業(yè)主委員會共同制定小區(qū)公共管理制度；

（五）協(xié)助業(yè)主委員會制（修）訂《業(yè)主公約》；

（六）依據(jù)服務(wù)項目需求與專業(yè)化中心簽訂《住宅小區(qū)物業(yè)項目內(nèi)部服務(wù)協(xié)議》，并對服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督；

（七）接受業(yè)主委員會及業(yè)主的監(jiān)督；重大的管理措施經(jīng)業(yè)主委員會認(rèn)可，涿州基地管理處批準(zhǔn)；

（八）受理業(yè)主投訴，協(xié)調(diào)駐小區(qū)內(nèi)各單位在物業(yè)管理6 活動中的有關(guān)事項；

（九）定期與小區(qū)內(nèi)其它管理部門溝通，每季度末召集業(yè)主座談會，對業(yè)主提出的意見匯總、上報、整改、反饋；

（十）接受上級及處職能部室的監(jiān)督、指導(dǎo)、檢查、考核。

第十七條

供水、供電、供暖、環(huán)衛(wèi)、綠化及維修服務(wù)項目等按《住宅小區(qū)物業(yè)項目內(nèi)部服務(wù)協(xié)議》實施專業(yè)化服務(wù)。

第四章 前期物業(yè)管理

第十八條

本辦法所稱前期物業(yè)管理是指業(yè)主入住之前，涿州基地管理處按照公共事業(yè)部要求，對物業(yè)管理的前期策劃、交接驗收、業(yè)主入住等事項進(jìn)行的物業(yè)管理活動。

第十九條

成立前期物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組，組建承接物業(yè)管理的組織機(jī)構(gòu)。

第二十條

在業(yè)主入住之前，起草業(yè)主臨時公約和物業(yè)管理公共契約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，以及業(yè)主的共同利益、應(yīng)履行的義務(wù)、違反公約應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任等事項做出具體約定。

第二十一條

在業(yè)主入住時與業(yè)主簽訂業(yè)主臨時公約，并予以說明。

第二十二條

在業(yè)主入住時與其簽訂物業(yè)管理公共契約。

第二十三條

承接物業(yè)時，對新建物業(yè)及配套設(shè)施設(shè)備 進(jìn)行驗收。

第二十四條

物業(yè)接管驗收應(yīng)具備以下條件：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程施工完畢，并經(jīng)當(dāng)?shù)卣姓鞴懿块T竣工驗收合格（或接到公共事業(yè)部的通知）；

（二）供電、供暖、供水、排水等配套設(shè)施設(shè)備經(jīng)過調(diào)試達(dá)到正常使用功能；道路、綠化等公用基礎(chǔ)設(shè)施、單項工程全部驗收合格。

第二十五條

物業(yè)接管驗收時開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)提交下列文件（或下列文件清單）：

（一）規(guī)劃部門及其他專業(yè)管理部門批準(zhǔn)的選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及各單項工程設(shè)計文件（圖紙復(fù)印件）等；

（二）當(dāng)?shù)毓こ藤|(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)提供的竣工驗收合格文件；

（三）消防部門提供的消防驗收合格文件；

（四）當(dāng)?shù)丶夹g(shù)監(jiān)督部門提供的電梯驗收合格文件；

（五）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

（六）設(shè)施、設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（七）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（八）物業(yè)管理所必需的其它資料。

（九）接收資料應(yīng)滿足《河北省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈）評分及細(xì)則》要求。第二十六條

物業(yè)接管驗收，應(yīng)當(dāng)按照以下程序進(jìn)行：

（一）在接到接管驗收通知15日內(nèi)，物業(yè)管理部組織相關(guān)部門和物業(yè)管理單位組成接管驗收小組，制訂接管驗收方案和驗收表格，培訓(xùn)接管驗收人員；

（二）物業(yè)管理接管驗收在公共事業(yè)部組織下進(jìn)行，聽取開發(fā)建設(shè)單位有關(guān)物業(yè)的情況介紹，提出驗收意見，審閱有關(guān)資料，現(xiàn)場檢查驗收，填寫驗收記錄，進(jìn)行資料移交，形成驗收報告；

（三）在公共事業(yè)部組織下與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位協(xié)商，達(dá)成協(xié)議，明確質(zhì)保期內(nèi)的維修事項、范圍、聯(lián)絡(luò)方式、處理原則；

（四）在公共事業(yè)部主持下，辦理物業(yè)移交手續(xù)。第二十七條

交接雙方的責(zé)任

（一）物業(yè)接管交付使用后，如發(fā)現(xiàn)隱蔽性的質(zhì)量隱患，報公共事業(yè)部，由公共事業(yè)部組織開發(fā)建設(shè)單位及相關(guān)設(shè)計、監(jiān)理、施工單位共同分析研究，查明原因，提出解決方案。

（二）在正常使用條件下，建設(shè)單位依據(jù)建設(shè)部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任：

1、基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件和合同規(guī)定的該工程的合理使用年限；

2、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面防滲漏，為5年；

3、供熱系統(tǒng)為2個采暖期；

4、電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程保修期2年。

新建房屋自驗收接管之日起開發(fā)建設(shè)單位按建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定承擔(dān)保修責(zé)任。在驗收接管時，開發(fā)建設(shè)單位若委托物業(yè)管理單位保修的事項，經(jīng)雙方達(dá)成協(xié)議，建設(shè)單位可一次性或分項、分期支付保修費用，由接管單位負(fù)責(zé)保修。保修費的標(biāo)準(zhǔn)雙方協(xié)商確定。

第五章

物業(yè)管理服務(wù)

第二十八條

涿州基地管理處與公共事業(yè)部簽訂小區(qū)物業(yè)委托服務(wù)合同。內(nèi)容包括：物業(yè)管理事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等。

第二十九條

涿州基地管理處依據(jù)《物業(yè)管理條例》、《公共事業(yè)部住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行規(guī)定》和合同約定的內(nèi)容，與管理單位簽訂小區(qū)物業(yè)管理目標(biāo)責(zé)任書，實施物業(yè)管理。

小區(qū)物業(yè)管理目標(biāo)責(zé)任書包括：設(shè)備、設(shè)施完好率、業(yè)主滿意率、投訴處理率等。

第三十條

小區(qū)物業(yè)管理單位可以將物業(yè)管理區(qū)域的電梯等維保業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)單位；供水、供電、供暖、環(huán)衛(wèi)、綠化及維修服務(wù)等項目按住宅小區(qū)《物業(yè)項目內(nèi)部服務(wù)協(xié)議》實施專業(yè)化服務(wù)。第三十一條 住宅小區(qū)物業(yè)管理單位建立健全內(nèi)部管理制度和服務(wù)規(guī)范等。

第三十二條

根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定向業(yè)主和用戶收取物業(yè)服務(wù)費用。

第三十三條

住宅小區(qū)物業(yè)管理單位代收管轄區(qū)域內(nèi)水、電、暖費用。

第三十四條

住宅小區(qū)物業(yè)管理單位協(xié)助做好管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作；物業(yè)管理人員不得侵害業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益。

第三十五條

住宅小區(qū)物業(yè)管理單位應(yīng)建立突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，發(fā)生安全事故時，啟動應(yīng)急預(yù)案，采取應(yīng)急措施，及時向HSE部報告，做好救助工作。

第三十六條

物業(yè)管理部和住宅小區(qū)物業(yè)管理單位應(yīng)及時處理業(yè)主、物業(yè)使用人、承租人在物業(yè)管理活動中的投訴。

第六章

物業(yè)的使用及維修養(yǎng)護(hù)管理 第三十七條

物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的范圍與責(zé)任

（一）房屋本體自用部位及設(shè)施（以下簡稱：自用部位）的維修責(zé)任人為業(yè)主；

（二）房屋本體共用部位及設(shè)施（以下簡稱：共用部位）的維修責(zé)任人為房屋本體內(nèi)的全體業(yè)主；

（三）房屋毗連部位及設(shè)施（以下簡稱：毗連部位）的維修責(zé)任人為毗連業(yè)主。

（四）自用部位和毗連部位有危害房屋及公共安全，損害他人合法權(quán)益、妨礙住宅小區(qū)容貌及房屋外觀或其他違反住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的，物業(yè)管理單位督促其及時進(jìn)行維修、整改，其費用由維修責(zé)任人承擔(dān)；

住宅自用部位、毗連部位、共用部位及設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)費用，執(zhí)行《東方地球物理公司住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修資金管理辦法》；

（五）住宅小區(qū)共用設(shè)施、設(shè)備和場所（地）維修責(zé)任人為涿州基地管理處。其中：日常維修項目由住宅小區(qū)物業(yè)管理單位制定計劃，費用納入預(yù)算指標(biāo)，從處屬單位的維修費用中支出；專項維修項目由計劃財務(wù)部組織處屬單位編報計劃，報公共事業(yè)部審批，在公共事業(yè)部專項資金中列支；

（六）住宅小區(qū)綠地、樹木的養(yǎng)護(hù)責(zé)任人為涿州基地管理處。日常養(yǎng)護(hù)由小區(qū)物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)組織實施，費用納入預(yù)算指標(biāo)，從其物業(yè)費用中支出（委托項目依據(jù)委托合同執(zhí)行）；綠化專項項目由計劃財務(wù)部組織處屬單位編報計劃，報公共事業(yè)部審批，在公共事業(yè)部專項資金中列支；

（七）住宅小區(qū)公共場所、環(huán)衛(wèi)設(shè)施的維修保養(yǎng)責(zé)任人為涿州基地管理處。日常維修保養(yǎng)由住宅小區(qū)物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)組織實施，費用納入預(yù)算指標(biāo)，從其物業(yè)費用中支出（委托項目依據(jù)委托合同執(zhí)行）；環(huán)境治理專項由計劃財12 務(wù)部組織處屬單位編報計劃，報公共事業(yè)部審批，在公共事業(yè)部專項資金中列支；

（八）保修期內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)按《公共事業(yè)部住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行規(guī)定》執(zhí)行。

第三十八條

房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)

（一）住宅小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，組團(tuán)及幢、單元（門）、戶門標(biāo)號標(biāo)志明顯。

（二）對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)。

（三）根據(jù)房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況。屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，報公共事業(yè)部批準(zhǔn)，組織維修。

（四）每日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其它共用部位的門窗、玻璃、樓道燈等，并及時維修養(yǎng)護(hù)。

（五）住宅裝飾裝修管理按照建設(shè)部《住宅裝飾裝修管理辦法》和業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）要求，制定涿州基地管理處住宅小區(qū)住宅裝飾裝修管理規(guī)定。業(yè)主（使用人）在裝修前，住宅小區(qū)物業(yè)管理單位應(yīng)審核其裝修方案，并告知有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項。

（六）每日巡查裝修現(xiàn)場，對影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全、拆改共用管線、私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。

（七）保持房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝 飾材料不妨礙院容和觀瞻；前后陽臺封閉統(tǒng)一有序，不得在戶外安裝裝物框及晾曬架；對安裝防護(hù)網(wǎng)、遮陽蓬等要符合規(guī)定，無安全隱患；室外招牌、廣告、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，保持整潔統(tǒng)一、美觀，無安全隱患或破損。

（八）房屋完好率達(dá)到98%以上。

第三十九條

公共設(shè)施、設(shè)備、場所（地）的管理

（一）對公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)（由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）。

（二）建立公共設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺帳），設(shè)施設(shè)備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。

（三）設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運行正常。

（四）對公共設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄。屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向公共事業(yè)部提出報告與建議；根據(jù)公共事業(yè)部的決定，組織維修或者更新改造。

（五）載人電梯按規(guī)定年檢，定期維修、保養(yǎng)，責(zé)任到人，操作人員持證上崗，確保正常運行。

（六）公用排污、排雨水管道通暢，設(shè)施完好無損。

（七）設(shè)備間保持整潔、通風(fēng)，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。

（八）道路（含車行、人行）完好，路面平整，井蓋無缺損，路面井蓋不影響車輛和行人通行。

（九）路燈等公共照明設(shè)備完好, 路燈完好率98%以上。

（十）停車場、棚、房及其他公共場所、建筑小品、垃圾箱清潔完好無損。

（十一）消防設(shè)施完好。

（十二）容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)施設(shè)備事件有應(yīng)急方案。

第四十條

環(huán)境衛(wèi)生管理

（一）制定《住宅小區(qū)環(huán)衛(wèi)管理規(guī)定》，每年制定環(huán)衛(wèi)工作計劃，劃分責(zé)任區(qū)，明確責(zé)任人。

（二）在規(guī)定地點設(shè)置垃圾箱，垃圾日產(chǎn)日清，保持垃圾箱清潔、無異味。

（三）合理設(shè)置果殼箱或者垃圾桶，每日清運1次。

（四）住宅小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清潔養(yǎng)護(hù)；電梯轎廂內(nèi)每日清潔1次；樓道每日清掃1次、每周拖洗1次；樓梯扶手每日擦拭1次；共用部位玻璃每月清潔2次；路燈、樓道燈每年清潔不少于2次；及時清除道路積水、積雪。

（五）共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時處理。

（六）根據(jù)實際情況進(jìn)行消毒和滅蟲除害。

第四十一條

綠化養(yǎng)護(hù)管理

（一）制定《綠化管理規(guī)定》，劃分責(zé)任區(qū)，明確責(zé)任人。

（二）根據(jù)《涿州基地管理處綠化養(yǎng)護(hù)月工作歷》，及時組織修剪、補(bǔ)栽補(bǔ)種、清除雜草、澆灌、施肥、松土、噴藥殺蟲等養(yǎng)護(hù)工作。

第四十二條

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和公共設(shè)施，不得改變用途。

業(yè)主依法確需改變公共建筑和公共設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)依法辦理有關(guān)手續(xù)，告知小區(qū)物業(yè)管理單位；物業(yè)管理單位確需改變公共建筑和公共設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會同意。如影響公共建筑和公共設(shè)施的安全性和功能性改造，及時報公共事業(yè)部組織評估，批準(zhǔn)后實施。

第四十三條

住宅小區(qū)物業(yè)管理單位不得擅自占用、挖掘管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。

因維修或者公共利益的需要，確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)告知業(yè)主委員會，完工后及時恢復(fù)。

第四十四條

供水、供電、供熱、通訊、有線電視、燃?xì)獾葐挝?，承?dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。

第四十五條

住宅小區(qū)物業(yè)管理單位實施物業(yè)管理后，其它施工單位在住宅小區(qū)內(nèi)從事工程建設(shè)或檢修工程前，必16 須經(jīng)住宅小區(qū)物業(yè)管理單位同意，并在明顯位置設(shè)立安全防護(hù)標(biāo)記，保證公共設(shè)施、設(shè)備和場所（地）完好及人員安全，同時接受住宅小區(qū)物業(yè)管理單位監(jiān)督，對損壞小區(qū)公共設(shè)施、設(shè)備場所（地）的，應(yīng)予修復(fù)或按有關(guān)規(guī)定賠償損失。

第四十六條

業(yè)主或物業(yè)使用人不得有下列行為：

（一）拒不繳納或無故延期繳納物業(yè)管理服務(wù)費用；

（二）損壞、變更房屋承重結(jié)構(gòu)和外貌（外墻、外門窗、陽臺、屋頂和底層花園等部位的顏色、形狀、規(guī)格），擅自改變房屋的設(shè)計用途、功能、布局；

（三）私自占用或損壞物業(yè)的共用和公共設(shè)施設(shè)備或移裝、拆除、改造公共設(shè)備，改變其使用性質(zhì)。

（四）私自封閉、拆改陽臺，違規(guī)安裝防盜窗（欄桿）及室外衣架；違規(guī)在陽臺引入上、下水管線等。

（五）在天井、庭院、平臺、屋頂、道路、空地或其它場地搭建任何建筑物、構(gòu)筑物，包括光蓬、雨蓬及其它地上定著物。

（六）踐踏草地、侵占綠地、毀壞綠化、損壞園林建筑設(shè)施。

（七）在公共場所私設(shè)、亂設(shè)攤點，推銷商品（廣告）等活動。

（八）在公共部位堆放雜物、亂倒垃圾，將雜物投入排水管道、管溝使其堵塞或損壞。高空擲物對他人人身、財產(chǎn)造成危險的行為。

（九）在住宅門窗上安裝私設(shè)廣告牌或標(biāo)志。

（十）在住宅小區(qū)內(nèi)，建筑物內(nèi)亂張貼、亂涂寫、亂刻畫、亂懸掛。

（十一）占用房屋的公用部位（如樓道、自行車棚、院內(nèi)空場地等）堆放雜物；

（十二）隨意停放車輛，占用住宅小區(qū)內(nèi)的道路、場地、綠地等；

（十三）在住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)點加工，經(jīng)營危險品以及利用住宅從事危害公共利益或影響業(yè)主正常生活秩序的行業(yè)；

（十四）謾罵、毆打、設(shè)置障礙，妨礙、阻撓小區(qū)物業(yè)管理單位管理人員、維修人員履行職責(zé)；

（十五）國家法律、法規(guī)、規(guī)章、《物業(yè)管理條例》、《業(yè)主公約》及東方地球物理公司禁止的其他行為。

第四十七條

業(yè)主和使用人違反本辦法第四十六條所列規(guī)定之一的，由住宅小區(qū)物業(yè)管理單位予以制止、批評，并責(zé)令恢復(fù)原狀、賠償損失，情節(jié)嚴(yán)重交有關(guān)部門處理。

第七章

物業(yè)管理經(jīng)費

第四十八條

經(jīng)費來源

（一）向業(yè)主收取的物業(yè)管理費；

（二）公司費用補(bǔ)貼；

（三）專項費用補(bǔ)貼；

（四）其它。

第四十九條

收費依據(jù) 物業(yè)服務(wù)收費按公司公共字[2004]11號《中國石油集團(tuán)東方地球物理有限責(zé)任公司職工住房物業(yè)費采暖費取費控制面積標(biāo)準(zhǔn)的暫行辦法》、公司計字[2004]58號《東方地球物理公司內(nèi)部物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》、公司計字[2004]142號《關(guān)于東方地球物理公司物業(yè)服務(wù)及其他收費辦法通知》文件執(zhí)行。

第五十條

物業(yè)管理經(jīng)費支出

（一）住宅小區(qū)共用設(shè)施、設(shè)備和場所（地）的日常管理、維修和養(yǎng)護(hù)費用（包括材料費、物業(yè)用水電暖費、設(shè)備折舊費、市政和住宅小區(qū)環(huán)衛(wèi)費用、排污費、設(shè)施維修費、綠化養(yǎng)護(hù)費等）；

（二）管理費、人員費用、勞動保護(hù)費和辦公費等；

（三）住宅小區(qū)共用設(shè)施、設(shè)備必要的保險費用和法定稅費；

（四）其它費用。

第八章

附

則

第五十一條

住宅小區(qū)治安保衛(wèi)、車輛安全管理、消防管理、飼養(yǎng)寵物管理、私搭亂建、院區(qū)精神文明建設(shè)等按公共事業(yè)部職責(zé)劃分不屬于涿州基地管理處職責(zé)范圍，由公共事業(yè)部其他相關(guān)單位負(fù)責(zé)管理。燃?xì)夤艿烙扇細(xì)夤?yīng)單位負(fù)責(zé)管理。

第五十二條

本辦法由物業(yè)管理部負(fù)責(zé)解釋。第五十三條

本辦法自發(fā)文之日起實施。

主題詞：物業(yè)小區(qū)

管理辦法

通知 抄送：處領(lǐng)導(dǎo)，存檔。

涿州基地管理處辦公室

2006年6月20日印發(fā)

打字：謝

校對：李

(共印30份)20