第一篇：常熟市住宅小區(qū)物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則

常熟市住宅小區(qū)物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則

第一條 為規(guī)范物業(yè)管理行為，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本細(xì)則。

第二條 在本市行政區(qū)域內(nèi)從事住宅小區(qū)（以下簡(jiǎn)稱小區(qū)）物業(yè)管理活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵守本細(xì)則。

實(shí)施物業(yè)管理的住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)配套設(shè)施齊全。新建住宅區(qū)和配套設(shè)施比較齊全的原有住宅區(qū)應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理。配套設(shè)施不全的原有住宅區(qū)，由原開(kāi)發(fā)建設(shè)單位整治，經(jīng)綜合驗(yàn)收合格后實(shí)行物業(yè)管理。

已移交虞山鎮(zhèn)管理的小區(qū)由虞山鎮(zhèn)負(fù)責(zé)整治后逐步實(shí)行物業(yè)管理。

第三條 市建設(shè)局是本市物業(yè)管理行政主管部門(mén)，市房地產(chǎn)管理處（以下簡(jiǎn)稱市房產(chǎn)處）具體負(fù)責(zé)物業(yè)管理行業(yè)的日常管理。

市規(guī)劃、物價(jià)、工商、園林、民政、公安、郵政、電信、供電、廣電、市政、環(huán)衛(wèi)、供水等部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照職責(zé)分工共同做好有關(guān)管理工作。

所在地鎮(zhèn)政府、街道辦事處協(xié)同相關(guān)部門(mén)，對(duì)物業(yè)管理與社區(qū)管理工作進(jìn)行協(xié)調(diào)。第四條 物業(yè)管理實(shí)行專業(yè)化、社會(huì)化和市場(chǎng)化運(yùn)作機(jī)制，積極推行規(guī)模型管理，鼓勵(lì)零星開(kāi)發(fā)的小區(qū)就近并入規(guī)模較大的小區(qū)統(tǒng)一實(shí)施物業(yè)管理。

第五條 物業(yè)管理企業(yè)按照國(guó)家、省和市有關(guān)規(guī)定享受第三產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策。

業(yè)主自治管理

第六條 業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)（以下統(tǒng)稱業(yè)主大會(huì)）和業(yè)主委員會(huì)對(duì)小區(qū)物業(yè)實(shí)施自治管理。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少的，物業(yè)管理的組織形式可以由業(yè)主自主決定。第七條 業(yè)主享有下列權(quán)利:

（一）參加業(yè)主大會(huì)，對(duì)有關(guān)業(yè)主利益的重大事項(xiàng)進(jìn)行表決；

（二）業(yè)主委員會(huì)的選舉權(quán)和被選舉權(quán)，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；

（三）選擇物業(yè)管理企業(yè)；

（四）享有與物業(yè)管理費(fèi)用相符的服務(wù)，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

業(yè)主承擔(dān)下列義務(wù)：

（一）遵守物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章；

（二）遵守業(yè)主公約和小區(qū)管理制度；

（三）遵守業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的有關(guān)決定；

（四）按照合同約定或者有關(guān)規(guī)定交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)和維修基金；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第八條 業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主人數(shù)較多的，可以推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表大會(huì)。業(yè)主大會(huì)行使下列職權(quán)：

（一）審議、修改、通過(guò)業(yè)主公約和業(yè)主委員會(huì)章程；

（二）選舉、撤換業(yè)主委員會(huì)的組成人員，審議業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告；

（三）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作，改變或者撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；

（四）審議批準(zhǔn)業(yè)主委員會(huì)選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)告，決定有關(guān)業(yè)主共同利益的重大事項(xiàng)。

第九條 業(yè)主大會(huì)由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)召集，每年至少召開(kāi)一次。經(jīng)擁有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)30%以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，可以臨時(shí)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在接到提議后十五日內(nèi)就所提議題召開(kāi)業(yè)主大會(huì)。

業(yè)主的投票權(quán)數(shù)，普通住宅房屋實(shí)行一戶一票，其他物業(yè)按照期擁有物業(yè)的建筑面積計(jì)算。

召開(kāi)業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席。

業(yè)主大會(huì)決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)以出席業(yè)主大會(huì)的業(yè)主的投票權(quán)數(shù)過(guò)半數(shù)通過(guò)。第十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到50%，或者已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到30%不足50%，但使用已超過(guò)一年的，應(yīng)當(dāng)依照本細(xì)則規(guī)定召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

第十一條 市房產(chǎn)處應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)籌備小組，在籌備小組指導(dǎo)下召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)?；I備小組由市房產(chǎn)處、街道辦事處或居委會(huì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或其委托的物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主或使用人代表組成。新建小區(qū)的籌備小組原則上由市房產(chǎn)處負(fù)責(zé)組建，已移交虞山鎮(zhèn)管理小區(qū)及撤隊(duì)轉(zhuǎn)戶區(qū)域的籌備小組原則上由辦事處、居委會(huì)負(fù)責(zé)組建，并報(bào)市房產(chǎn)處備案。第十二條 業(yè)主委員會(huì)是在物業(yè)管理活動(dòng)中代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的組織，對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)。業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：

（一）召集和主持業(yè)主大會(huì)；

（二）擬定業(yè)主公約草案、業(yè)主委員會(huì)章程草案及其修訂草案并報(bào)業(yè)主大會(huì)通過(guò)；

（三）經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)，選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)，并經(jīng)業(yè)主大會(huì)對(duì)合同條款審查同意后，負(fù)責(zé)與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理合同；

（四）經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)，負(fù)責(zé)維修基金的管理、使用和續(xù)籌；

（五）審定物業(yè)管理企業(yè)提出的年度工作計(jì)劃和物業(yè)管理重大措施；

（六）聽(tīng)取業(yè)主、使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和支持物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)；

（七）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的有關(guān)決定；

（八）接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理行政主管部門(mén)的監(jiān)督；

（九）督促業(yè)主和使用人遵守業(yè)主公約和有關(guān)規(guī)定；

（十）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

第十三條 首次業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)，應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，到市房產(chǎn)處登記確認(rèn)。登記確認(rèn)日期為業(yè)主委員會(huì)成立日期。業(yè)主委員會(huì)不得從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

第十四條 業(yè)主公約是業(yè)主共同訂立的有關(guān)物業(yè)使用、維修、管理等方面的行為守則，對(duì)全體業(yè)主和使用人具有約束力。

業(yè)主公約和業(yè)主委員會(huì)章程自業(yè)主大會(huì)審議通過(guò)之日起生效，并應(yīng)當(dāng)在生效之日起十五日內(nèi)報(bào)市房產(chǎn)處備案。

第十五條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)予以公布，對(duì)全體業(yè)主和使用人具有約束力。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸。

物業(yè)管理企業(yè)

第十六條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)，持有關(guān)文件向市房產(chǎn)處備案。

物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。未領(lǐng)取物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)的，不得從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。

第十七條 物業(yè)管理企業(yè)享有下列權(quán)利：

（一）依照法律、法規(guī)、規(guī)章和合同的約定，制定物業(yè)管理工作制度；

（二）收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用；

（三）制止違章搭建或者其他侵害業(yè)主公共利益的行為，不聽(tīng)勸阻的，應(yīng)向執(zhí)法部門(mén)報(bào)告并做好配合工作；

（四）要求委托人協(xié)助管理；

（五）選聘專業(yè)公司承擔(dān)專項(xiàng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)下列義務(wù)：

（一）執(zhí)行物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；

（二）履行物業(yè)管理合同，提供物業(yè)管理服務(wù)，維護(hù)業(yè)主利益；

（三）接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督；

（四）定期公布物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)和使用維修基金的收支帳目，接受質(zhì)詢和審計(jì)；

（五）接受市有關(guān)行政主管部門(mén)的監(jiān)督管理；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

物業(yè)管理服務(wù)與收費(fèi)

第十八條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位預(yù)（銷）售房屋前，應(yīng)當(dāng)委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理，簽訂《物業(yè)管理委托合同》，承擔(dān)物業(yè)出售后至業(yè)主委員會(huì)正式簽訂物業(yè)管理合同前的前期物業(yè)管理服務(wù)。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位憑此合同辦理商品房預(yù)（銷）售許可證。

銷售房屋時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)購(gòu)買(mǎi)者簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，并將此協(xié)議作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的附件。物業(yè)購(gòu)買(mǎi)者憑此協(xié)議辦理入住和產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

業(yè)主委員會(huì)成立后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)聘或者重新選聘物業(yè)管理企業(yè)，并簽訂《物業(yè)管理委托合同》。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自《物業(yè)管理委托合同》簽訂之日起十日內(nèi)報(bào)市房產(chǎn)處備案。第十九條 商品房交付前的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)，交付后由物業(yè)管理企業(yè)按照前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議或者物業(yè)管理委托合同的約定向業(yè)主收取。商品房交付時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》的約定，向業(yè)主預(yù)收物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)。

第二十條 前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議和物業(yè)管理委托合同中沒(méi)有特別約定的物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)，當(dāng)事人不承擔(dān)責(zé)任。

第二十一條 一個(gè)小區(qū)只能選聘一家物業(yè)管理企業(yè)。

物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)工作委托專業(yè)公司實(shí)施，便不得將物業(yè)的整體或者主要管理服務(wù)責(zé)任委托給他人。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)聘用必要的保安人員，安裝必要的監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)，維護(hù)住宅小區(qū)的安全。

第二十二條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或者業(yè)主委員會(huì)可通過(guò)招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。第二十三條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用是指物業(yè)管理企業(yè)提供公共服務(wù)的費(fèi)用及提供代辦服務(wù)、特約服務(wù)的費(fèi)用，包括公共服務(wù)費(fèi)和代收代辦費(fèi)、特約服務(wù)費(fèi)。收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則。

公共服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)業(yè)主的要求，提供代辦服務(wù)和特約服務(wù)的費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主協(xié)商確定。供水、供電、供氣、環(huán)衛(wèi)、通信、有線電視等單位向業(yè)主或者使用人收取費(fèi)用等服務(wù)事項(xiàng)，可以委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂有償服務(wù)合同。

第二十四條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)由物業(yè)管理企業(yè)按照與業(yè)主簽訂的前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議或者物業(yè)管理委托合同的約定向業(yè)主收取。

小區(qū)待銷房、業(yè)主購(gòu)房六個(gè)月仍未入住的房屋，其物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位及業(yè)主承擔(dān)，標(biāo)準(zhǔn)為公共服務(wù)費(fèi)的50%。

物業(yè)出租或以其他方式交他人使用的，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)可以由業(yè)主或者使用人交納，但業(yè)主負(fù)最終交納責(zé)任。

第二十五條 業(yè)主辦理房屋權(quán)屬登記和交易手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供由物業(yè)管理企業(yè)出具的交費(fèi)證明。

第二十六條 物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)的項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)和收支情況，每年至少公布一次，接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督和質(zhì)詢。業(yè)主委員會(huì)可指定會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)物業(yè)管理企業(yè)在管理期間的財(cái)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行審計(jì)。

物業(yè)的使用和維護(hù)

第二十七條 物業(yè)未移交管理的小區(qū)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位向市建設(shè)局申請(qǐng)綜合驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后，辦理交接管理手續(xù)，簽訂《住宅小區(qū)交接協(xié)議書(shū)》，并將小區(qū)檔案資料移交給業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理企業(yè)。

物業(yè)管理委托合同或者前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議終止時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將小區(qū)檔案資料移交給物業(yè)管理委托方。

第二十八條 新建小區(qū)在規(guī)劃建設(shè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)配套建設(shè)必要的物業(yè)管理配套設(shè)施。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在移交小區(qū)時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供物業(yè)管理用房，面積為小區(qū)總建筑面積4‰。

物業(yè)管理用房產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有，嚴(yán)禁移作他用。第二十九條 小區(qū)內(nèi)禁止下列行為：

（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，擅自改變房屋用途；

（二）占用或者損壞房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，擅自移動(dòng)共用設(shè)施設(shè)備；

（三）私搭亂建；

（四）侵占綠地、毀壞綠化；

（五）隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物；

（六）堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，超標(biāo)準(zhǔn)排放污染物質(zhì)或者發(fā)出超標(biāo)準(zhǔn)的噪聲和振動(dòng)；

（七）未經(jīng)批準(zhǔn)擺攤設(shè)點(diǎn)；

（八）無(wú)序停放車輛；

（九）在建筑物或者構(gòu)筑物上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫(xiě)、亂刻畫(huà)；

（十）利用房屋從事危害公共利益或者侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動(dòng)；

（十一）在消防通道上設(shè)置路障，損壞或者挪用消防設(shè)施；

（十二）法律、法規(guī)和業(yè)主公約禁止的其他行為。

第三十條 業(yè)主或者使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先向物業(yè)管理企業(yè)提出書(shū)面申請(qǐng)，報(bào)送圖紙，與物業(yè)管理企業(yè)簽訂裝飾裝修協(xié)議書(shū)，并交納裝修保證金。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者使用人。物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)有損壞承重結(jié)構(gòu)、違章搭建等行為時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻，業(yè)主或者使用人不接受勸阻時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向有關(guān)部門(mén)報(bào)告并做好配合工作。第三十一條 房屋應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計(jì)用途使用。因特殊情況需要改變房屋使用性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃和房屋安全的要求，并在征得相鄰業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的書(shū)面同意后，報(bào)有關(guān)主管部門(mén)批準(zhǔn)。

第三十二條 任何單位和個(gè)人不得擅自占用小區(qū)道路、場(chǎng)地。因維修或者公共利益需要臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀。造成損失的，應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)賠償。

第三十三條 供電、供水、供氣、通訊、有線電視等有關(guān)部門(mén)在小區(qū)內(nèi)的維修養(yǎng)護(hù)施工，應(yīng)當(dāng)服從物業(yè)管理企業(yè)的管理和監(jiān)督。

第三十四條 利用物業(yè)從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的書(shū)面同意后，由物業(yè)管理企業(yè)向有關(guān)部門(mén)辦理報(bào)批手續(xù)。經(jīng)批準(zhǔn)設(shè)置的經(jīng)營(yíng)性設(shè)施的收益，應(yīng)當(dāng)將收益的30%用于補(bǔ)貼物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)，收益的70%納入維修基金。

第三十五條 業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)定期維修養(yǎng)護(hù)。當(dāng)出現(xiàn)危及安全、影響觀瞻、侵害公共利益或者影響他人正常使用的情況時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。

物業(yè)管理企業(yè)對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)時(shí)，相關(guān)業(yè)主和使用人必須給予配合。因阻撓維修養(yǎng)護(hù)造成房屋損壞或財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。

第三十六條 小區(qū)內(nèi)的市政公用設(shè)施和相關(guān)設(shè)備設(shè)施，按規(guī)定應(yīng)當(dāng)由產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護(hù)的，原有職責(zé)和養(yǎng)護(hù)渠道不變。

第三十七條 房屋在國(guó)家規(guī)定的保修期滿后的維修責(zé)任，按照下列規(guī)定承擔(dān)：

（一）房屋室內(nèi)部分，由業(yè)主自行維修；

（二）房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)合同的約定定期維修養(yǎng)護(hù)。

第三十八條 住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)建立共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金，維修基金的籌集、使用和管理方法另行制訂公布。

罰 則

第三十九條 業(yè)主、使用人未交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)和其它費(fèi)用的，物業(yè)管理企業(yè)可限期催交，逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以按每日萬(wàn)分之五加收滯納金。第四十條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反本細(xì)則或者侵害公共利益的，市建設(shè)局應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

業(yè)主委員會(huì)違反本細(xì)則開(kāi)展活動(dòng)或者不能正常履行職能的，市建設(shè)局可責(zé)令其停止活動(dòng)，進(jìn)行整改，或者主持召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主大會(huì)重選。

第四十一條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位未按照規(guī)定提供物業(yè)管理用房以及物業(yè)管理設(shè)備設(shè)施的，由市建設(shè)局責(zé)令其限期補(bǔ)建，逾期不補(bǔ)建的，應(yīng)當(dāng)交納補(bǔ)建價(jià)款，可處以20000元以上40000元以下罰款。

開(kāi)發(fā)建設(shè)單位未按照落實(shí)物業(yè)管理企業(yè)的，由市建設(shè)局責(zé)令其限期改正，逾期未改正的，可處以20000元以上40000元以下罰款。

開(kāi)發(fā)建設(shè)單位未按照規(guī)定落實(shí)物業(yè)管理企業(yè)的，由市建設(shè)局責(zé)令其限期改正，逾期未改正的，可處以20000以上30000以下罰款。

第四十二條 物業(yè)管理企業(yè)違反本細(xì)則，按照下列規(guī)定處罰：

（一）物業(yè)管理企業(yè)未取得資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)管理活動(dòng)的，由市建設(shè)局責(zé)令其停止活動(dòng)，沒(méi)收非法所得，可處以10000元以上30000元以下罰款；

（二）物業(yè)管理企業(yè)違反合同約定的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，由市建設(shè)局責(zé)令其限期改正，逾期未改正的，可處以10000元以上30000元以下罰款；

（三）物業(yè)管理企業(yè)對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備管理不善，造成環(huán)境惡化的，由市建設(shè)局對(duì)其作出警告，降低資質(zhì)等級(jí)或者吊銷資質(zhì)證書(shū)，并可處以10000元以上30000元以下罰款。

第四十三條 違反本細(xì)則規(guī)定，依法應(yīng)當(dāng)由工商、價(jià)格、財(cái)政、公安等部門(mén)處罰的，依照有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定執(zhí)行。

第四十四條 物業(yè)管理行政主管部門(mén)和其他部門(mén)的工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級(jí)機(jī)關(guān)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第四十五條 當(dāng)事人對(duì)行政管理部門(mén)的具體行政行為不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。附 則

第四十六條 本細(xì)則中有關(guān)用語(yǔ)的含義：

（一）本細(xì)則所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人；

（二）本細(xì)則所稱使用人，是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人；

（三）本細(xì)則所稱物業(yè)，是指房屋及其附屬的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地；

（四）本細(xì)則所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)按照委托合同的約定對(duì)物業(yè)所進(jìn)行的養(yǎng)護(hù)、維修、管理和為業(yè)主、使用人提供的服務(wù)；

（五）本細(xì)則所稱物業(yè)管理區(qū)域，是指相對(duì)獨(dú)立的，統(tǒng)一實(shí)施物業(yè)管理的區(qū)域。

（六）本細(xì)則所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指依據(jù)《中華人民共和國(guó)公司法》設(shè)立，獨(dú)立核算、自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧并具有獨(dú)立法人地位，以物業(yè)管理、為居民服務(wù)為主的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。

（七）本細(xì)則所稱住宅小區(qū)，是指具有開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位按城市規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)，建筑面積在二萬(wàn)平方米以上，具有相應(yīng)配套共用設(shè)施設(shè)備的居住小區(qū)或組團(tuán)。零星住宅并入就近小區(qū)。

第四十七條 商住區(qū)、寫(xiě)字樓、綜合樓、工業(yè)區(qū)（廠房）等物業(yè)的管理，可參照本細(xì)則執(zhí)行。

第四十八條 本細(xì)則由市建設(shè)局負(fù)責(zé)解釋。第四十九條 本細(xì)則自公布之日起施行。

第二篇：住宅小區(qū)物業(yè)管理

浙江廣廈建設(shè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院

管理工程學(xué)院

2009/2010學(xué)年第1學(xué)期

課程名稱物業(yè)管理實(shí)務(wù)授課教師劉團(tuán)輝教研室主任

第三篇：住宅小區(qū)物業(yè)管理的實(shí)施

學(xué)習(xí)、思考、創(chuàng)新園地

第3季度2006年9月20日

住宅小區(qū)物業(yè)管理的實(shí)施

一、物業(yè)管理的性質(zhì)、內(nèi)容及發(fā)展方向

物業(yè)管理是以管理房、小區(qū)設(shè)施和環(huán)境，為居民提供多項(xiàng)服務(wù)的一門(mén)新型的、綜合性的服務(wù)行業(yè)，其經(jīng)營(yíng)性質(zhì)屬第三產(chǎn)業(yè)。它的主要經(jīng)營(yíng)內(nèi)容是：房產(chǎn)的管理、維修、保養(yǎng)；轄區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境美化及管理；轄區(qū)的道路養(yǎng)護(hù)；通訊、供水、供電等設(shè)施的管理；轄區(qū)的消防、治安體系的建立及管理，還可以為居民提供各種信息服務(wù)，開(kāi)展上門(mén)服務(wù)、夜間服務(wù)、節(jié)假日服務(wù)、特殊服務(wù)等，有條件的還可以開(kāi)辦托幼托兒、家庭教育等服務(wù)及管理?？傊?、物業(yè)管理是實(shí)行全方位、“一條龍”為社區(qū)提供多功能、多項(xiàng)目的優(yōu)質(zhì)、高效的服務(wù)。

二、物業(yè)管理的特點(diǎn)。

物業(yè)管理具有社會(huì)化、專業(yè)化兩大特點(diǎn)。社會(huì)化是指物業(yè)管理既抓社區(qū)的公益事業(yè)，又管居民的實(shí)事；既有瑣碎的日常服務(wù)，又有較高層次的管理，點(diǎn)多面廣。因此，要求物業(yè)管理首先必須得到居民的認(rèn)可、信任，具有穩(wěn)定的隊(duì)伍，熟悉每個(gè)街區(qū)，每個(gè)住戶，從而更好地滿足居民的各種要求。專業(yè)化是

１

指所管理服務(wù)的內(nèi)容專業(yè)性較強(qiáng)，要求管理人員業(yè)務(wù)要精通，各種專業(yè)人員要齊備，能迅速、正確地解決各種問(wèn)題，并能做到合理收費(fèi)，真正為居民排憂解難，服務(wù)周到?？傊?，良好的信譽(yù)是物業(yè)管理賴以生存的條件。

三、物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)模式及經(jīng)營(yíng)者。

物業(yè)管理是一個(gè)新興的行業(yè)，舊的框框少，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，必須有較高的起點(diǎn)，良好的運(yùn)行機(jī)制。所以，物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)模式必須是獨(dú)立經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧。通過(guò)合法經(jīng)營(yíng)，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勝劣汰，促進(jìn)它的提高與發(fā)展。由于不少地區(qū)的物業(yè)管理處在起步階段，配套的法規(guī)、政策尚未健全，管理水平不高，新建小區(qū)的物業(yè)管理，在投入使用初期，可以交由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)者熟悉小區(qū)建設(shè)情況，各類圖紙檔案齊全，與住戶已建立了一定的聯(lián)系。加上小區(qū)收尾工程、配套工程在小區(qū)基本建成后還要繼續(xù)進(jìn)行，因此，開(kāi)發(fā)者利用其雄厚的資金及其他優(yōu)勢(shì)，可以更好地、更方便地為居民提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

四、物業(yè)管理與公安及有關(guān)部門(mén)之間的關(guān)系。

目前社會(huì)治安形勢(shì)比較嚴(yán)峻，而公安部門(mén)的警力、經(jīng)費(fèi)又普遍不足，小區(qū)管理機(jī)構(gòu)可以在公安部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)下，組建小區(qū)的治安聯(lián)防體系，負(fù)責(zé)小區(qū)的治安管理，處理突發(fā)事件，從而有效地保證小區(qū)的安全，解除居民的后顧之憂。

物業(yè)管理與供水、供電、環(huán)衛(wèi)等行業(yè)的關(guān)系，可以借鑒目前一些企業(yè)自辦家屬院的管理辦法，行業(yè)部門(mén)對(duì)小區(qū)實(shí)行總電表、總水表控制；小區(qū)內(nèi)部物業(yè)管理部門(mén)可以在有關(guān)部門(mén)的指導(dǎo)下，遵照城市有關(guān)法規(guī)，建立小區(qū)的各項(xiàng)體系。這樣居民辦手續(xù)、交費(fèi)、修理等就可以就近找物業(yè)管理部門(mén)解決；而一些專業(yè)性較強(qiáng)的行業(yè)，可以采用合作經(jīng)營(yíng)的辦法來(lái)經(jīng)營(yíng)?？傊飿I(yè)管理的實(shí)施可以使目前的條、塊管理，變?yōu)榫C合性管理與服務(wù)，可以說(shuō)，物業(yè)管理是聯(lián)系小區(qū)與各部門(mén)的橋梁、紐帶。

五、發(fā)展物業(yè)管理的外部環(huán)境。

物業(yè)管理是一個(gè)新興的、建設(shè)現(xiàn)代化城市必不可少的行業(yè)。它的問(wèn)世、發(fā)展需要眾多的外部條件：首先必須得到人們的認(rèn)識(shí)、了解。要加強(qiáng)輿論的宣傳，引導(dǎo)全社會(huì)和更多的人能全面、正確地認(rèn)識(shí)它、利用它。第二，目前社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制尚未完全形成，在新舊體制交替下，各種關(guān)系較為復(fù)雜，要使物業(yè)管理能迅速發(fā)展，就必須理順各種關(guān)系，使職能、職責(zé)、分工明確，減少管理層次，促進(jìn)物業(yè)管理的健康發(fā)展。第三，盡快建立物業(yè)管理的有關(guān)法規(guī)及收費(fèi)、納稅辦法，使物業(yè)管理有章可循、有法可依，從而使物業(yè)管理能走上規(guī)范化、法制化的軌道。

第四篇：住宅小區(qū)的物業(yè)管理

住宅小區(qū)的物業(yè)管理

城市居民的居住生活聚居地稱為居住區(qū)。居住區(qū)是具有一定的人口和用地規(guī)模、以滿足居民日常物質(zhì)和文化生活需要的，為城市干道所分割或自然界限所包圍的相對(duì)獨(dú)立的區(qū)域。在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，居住區(qū)按居住戶數(shù)或人口規(guī)模分為規(guī)模居住區(qū)、居住小區(qū)、住宅組團(tuán)三級(jí)

一個(gè)完整的居住區(qū)由若干小區(qū)組成。同樣，一個(gè)完整的居住小區(qū)由若干居住組團(tuán)組成。每一個(gè)級(jí)別均需配套建設(shè)相應(yīng)數(shù)量和級(jí)別的公共服務(wù)設(shè)施。對(duì)達(dá)到一定規(guī)模、基礎(chǔ)設(shè)施比較齊全的居住區(qū)稱為住宅小區(qū)（含居住小區(qū)、住宅組團(tuán)）。

一、住宅小區(qū)的功能

從物業(yè)管理的角度來(lái)看，住宅小區(qū)是一個(gè)集居住、服務(wù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)功能于一體的社會(huì)的縮影。1．居住功能。這是住宅小區(qū)最基礎(chǔ)的功能。根據(jù)居民的不同需要，提供各種類型的住宅，如多種類型的居住單元、青年公寓、老年公寓等。在居住功能中，最重要的是它能夠提供人們休息的場(chǎng)地和環(huán)境，其他的才是如飲食、盥洗、個(gè)人衛(wèi)生、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、交際等功能。2．服務(wù)功能。住宅小區(qū)的服務(wù)功能是隨著城市規(guī)劃建設(shè)要求、房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)而來(lái)的，即要求小區(qū)的公用配套設(shè)施和小區(qū)的管理應(yīng)能為居民提供多項(xiàng)目、多層次的服務(wù)。包括：教衛(wèi)系統(tǒng)，如托兒所、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、醫(yī)療門(mén)診、保健站、防疫站等；商業(yè)餐飲業(yè)系統(tǒng)，如飯店、飲食店、食品店、糧店、百貨店、菜場(chǎng)等；文化、體育、娛樂(lè)服務(wù)系統(tǒng)，如圖書(shū)館、游泳池、健身房、電影院、錄像室等；其他服務(wù)系統(tǒng)，如銀行、郵局、煤氣站、小五金、家電維修部等。3．經(jīng)濟(jì)功能。住宅小區(qū)的經(jīng)濟(jì)功能體現(xiàn)在交換功能和消費(fèi)功能兩方面。交換功能包括物業(yè)自身的交換，即開(kāi)展住宅和其他用房的出售或出租經(jīng)紀(jì)中介服務(wù)和小區(qū)管理勞務(wù)的交換，即業(yè)主通過(guò)合同的方式將住宅小區(qū)的管理委托出去。消費(fèi)功能指的是隨著城市住房制度改革的不斷深化，住宅小區(qū)中的住宅將不斷的商品化，并進(jìn)行商業(yè)化的管理。包括住宅在購(gòu)、租兩方面的逐漸商品化及小區(qū)的管理和服務(wù)都是有償?shù)?，住用人將逐漸加大對(duì)居住消費(fèi)的投入。4．社會(huì)功能。住宅小區(qū)的主體是居民，居民的活動(dòng)是社會(huì)活動(dòng)，聚集在住宅小區(qū)的各種社會(huì)實(shí)體，如行政治安機(jī)關(guān)、商業(yè)服務(wù)業(yè)、文化教育、銀行等是以住宅小區(qū)為依托，共同為居民服務(wù)，發(fā)揮各自的功能。這些實(shí)體之間、實(shí)體與居民之間、居民相互之間組成了住宅區(qū)的社會(huì)關(guān)系、人際關(guān)系，形成了一個(gè)社會(huì)網(wǎng)絡(luò)，相互影響和相互制約。

二、住宅小區(qū)的特點(diǎn)

住宅小區(qū)相對(duì)于一般單體住宅或單幢住宅樓來(lái)說(shuō)，由于其是小區(qū)，更注重物業(yè)的整體性、相關(guān)性。住宅小區(qū)，尤其是新建住宅小區(qū)有以下特點(diǎn)：1．統(tǒng)一規(guī)劃，綜合開(kāi)發(fā)。由于城市建設(shè)的發(fā)展和人們物質(zhì)文化水平及居住條件的提高，住宅區(qū)的規(guī)劃布局有了很大變化。在“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)”原則的指導(dǎo)下，全國(guó)廣大城鎮(zhèn)統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開(kāi)發(fā)的新型住宅區(qū)成片地興建起來(lái)。這些新建住宅小區(qū)，規(guī)劃布局合理，配套設(shè)施日益完善，改變了過(guò)去單一的、分散的結(jié)構(gòu)和功能，向節(jié)約用地、高密度、綜合化和現(xiàn)代化方向發(fā)展。新建住宅小區(qū)一般是以多棟居民住宅樓為主體，配以商業(yè)、服務(wù)業(yè)、飲食業(yè)、郵電、儲(chǔ)蓄、托兒所、文教衛(wèi)生、娛樂(lè)、庭院綠化等配套設(shè)施，組成一個(gè)功能齊全的居民生活小區(qū)。這就要求區(qū)內(nèi)各類建筑和居住環(huán)境相互協(xié)調(diào)，有機(jī)結(jié)合。由專業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行統(tǒng)一管理、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、合理收費(fèi)。2．規(guī)模大，功能全。新建居民住宅小區(qū)多為多層、多棟樓體建筑群，少的幾萬(wàn)平方米，多的十幾萬(wàn)甚至百余萬(wàn)平方米。如我們所管轄的銀河綠苑物業(yè)小區(qū)，總占地面積500畝，建筑面積50萬(wàn)平方米是我市乃至全省數(shù)一數(shù)二的超大社區(qū)，近4000戶居民，綠化面積40℅，集地下停車場(chǎng)、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、幼兒園、小學(xué)等一應(yīng)俱全。超級(jí)市場(chǎng)、體育場(chǎng)、健身房、醫(yī)院等等，居民達(dá)3萬(wàn)人。小區(qū)已不僅是人們避風(fēng)雨、御嚴(yán)寒、生活休息、繁衍后代的棲身之處；而且是學(xué)習(xí)、工作、教育、科研的重要園地；還是休閑、娛樂(lè)、文化、體育活動(dòng)的樂(lè)園；也是進(jìn)行區(qū)域內(nèi)購(gòu)物、飲食、生活服務(wù)的場(chǎng)所；更是社會(huì)主義精神文明和物質(zhì)文明建設(shè)的基地。住宅小區(qū)的多功能性，給小區(qū)的物業(yè)管理工作帶來(lái)了很大的難度。3．房屋結(jié)構(gòu)整體化，配套設(shè)施系統(tǒng)化。住宅小區(qū)內(nèi)，多座單體樓宇構(gòu)成一個(gè)小區(qū)房屋系統(tǒng)；每棟樓房的地上建筑與地下建筑構(gòu)成一個(gè)整體；區(qū)域內(nèi)供水、排水、供電、各種熱力、煤氣管網(wǎng)互相相通構(gòu)成一個(gè)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，而這些系統(tǒng)交融組合形成了一個(gè)龐大的、復(fù)雜的、多功能的大系統(tǒng)。各種服務(wù)設(shè)施、配套設(shè)施、區(qū)域內(nèi)綠化、道路、各種供水、供電、熱力管網(wǎng)都是統(tǒng)一設(shè)計(jì)規(guī)劃的，除住宅外，幾乎都是為全住宅區(qū)服務(wù)的，是無(wú)法分割的，使住宅小區(qū)變成一個(gè)小社會(huì)。這就必然要求統(tǒng)一管理，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。4．產(chǎn)權(quán)多元化，管理復(fù)雜化。由于住宅建設(shè)投資的多渠道、住宅的商品化及房改的深入，使房屋的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房屋產(chǎn)權(quán)由單一所有制變?yōu)楫a(chǎn)權(quán)多元化。一個(gè)居住區(qū)、同一棟樓宇內(nèi)，全民、集體、個(gè)人、外產(chǎn)等不同的產(chǎn)權(quán)共存。住宅小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)的統(tǒng)一性、系統(tǒng)性、功能的多樣化、房屋結(jié)構(gòu)與配套設(shè)施的系統(tǒng)化，再加上產(chǎn)權(quán)的多元化，給小區(qū)物業(yè)管理造成了極為復(fù)雜的局面，導(dǎo)致物業(yè)管理工作的復(fù)雜化。

三、住宅小區(qū)物業(yè)管理的特點(diǎn)

住宅小區(qū)內(nèi)居住著不同階層、職業(yè)的家庭，不同的生活習(xí)慣、愛(ài)好、文化程度、道德水準(zhǔn)、經(jīng)濟(jì)收入水平等等決定了他們對(duì)居住環(huán)境要求和居住行為的差異。這些差異有時(shí)會(huì)產(chǎn)生各種各樣的問(wèn)題、矛盾和糾紛。這也給住宅小區(qū)的物業(yè)管理提出了更高的要求。住宅小區(qū)是小區(qū)內(nèi)全體居民共同的家園，是大家共同生活的場(chǎng)所，建設(shè)和維護(hù)一個(gè)良好、和諧的居住環(huán)境就是全體居民共同的心愿。因此，為避免減少和妥善處理這些問(wèn)題、矛盾和糾紛，有必要在自治自律的基礎(chǔ)上對(duì)人們的居住行為做出某些限制和約束，制定一個(gè)大家共同遵循的居住行為的規(guī)范，即業(yè)主公約，其核心是任何人的行為不得違反社會(huì)公共利益和損害他人利益。這也就是說(shuō)，自治自律是相統(tǒng)一的，自治是在自律基礎(chǔ)上的自治。每個(gè)人在享受一定權(quán)利的同時(shí)，也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。住宅小區(qū)物業(yè)管理還帶有相當(dāng)?shù)膹?fù)雜性，主要表現(xiàn)在三個(gè)方面。首先，小區(qū)的房屋產(chǎn)權(quán)的多元化要求管理上的權(quán)威性和統(tǒng)一性。不同產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的住宅在物業(yè)管理上的側(cè)重點(diǎn)不同，如何針對(duì)產(chǎn)權(quán)的多元化實(shí)行統(tǒng)一的物業(yè)管理具有一定的復(fù)雜性。其次，小區(qū)的物業(yè)管理在實(shí)施過(guò)程中要涉及到市政各部門(mén)、公安、街道辦事處等多個(gè)部門(mén)和單位，如何協(xié)調(diào)好相互間的關(guān)系和利益，明確各自的職責(zé)和管理范圍，對(duì)搞好小區(qū)物業(yè)管理是至關(guān)重要的。第三，物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)籌集的復(fù)雜性。不同產(chǎn)權(quán)形式下物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的籌集渠道不同，物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的計(jì)算原則不同，收繳方式不同。當(dāng)前，我國(guó)的物業(yè)管理主要是在普通住宅小區(qū)推行，其住宅小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的籌集既要考慮到物業(yè)管理實(shí)際運(yùn)作的成本費(fèi)用，又要考慮到人民群眾經(jīng)濟(jì)收入的實(shí)際水平。這種費(fèi)用與支付能力的矛盾構(gòu)成了現(xiàn)階段住宅小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)籌集的復(fù)雜性，給經(jīng)費(fèi)的具體籌集帶來(lái)了比非住宅物業(yè)更大的困難，需要認(rèn)真加以研究，制定穩(wěn)妥可行的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與辦法。

四、住宅小區(qū)物業(yè)管理目標(biāo)

小區(qū)物業(yè)管理的目標(biāo)概括起來(lái)就是要通過(guò)科學(xué)的管理手段和專業(yè)化管理技術(shù)來(lái)實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。1．社會(huì)效益。小區(qū)管理的社會(huì)效益首先表現(xiàn)在為居民提供一個(gè)安全、舒適、和睦、優(yōu)美的生活環(huán)境。這一環(huán)境不僅是指居室、樓宇內(nèi)的，而且還指整個(gè)社區(qū)的治安、交通、綠化、衛(wèi)生、文化、教育、娛樂(lè)等方面。它對(duì)于調(diào)節(jié)人際關(guān)系，維護(hù)社會(huì)安定團(tuán)結(jié)，都有著十分重要的意義。其次，它可以起到為政府分憂解難的作用。實(shí)施小區(qū)管理以后，小區(qū)復(fù)雜繁瑣的管理工作和各種投訴的處理，都由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)，政府不再為此花費(fèi)大量的時(shí)間與精力，只需制定有關(guān)的政策規(guī)定，對(duì)小區(qū)管理實(shí)行指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督。2．經(jīng)濟(jì)效益。小區(qū)管理的經(jīng)濟(jì)效益可從多方面得以體現(xiàn)：（1）從政府的角度看，未實(shí)行小區(qū)管理的住宅區(qū)，政府不僅要補(bǔ)貼大量資金用于小區(qū)房屋的維修，還要在環(huán)衛(wèi)、治安、綠化和其它公共市政設(shè)施上投入財(cái)力。而實(shí)行小區(qū)管理的住宅區(qū)，政府不僅不投資，還可向物業(yè)管理企業(yè)收取稅收。從這兩方面看，經(jīng)濟(jì)效益是很明顯的。（2）從開(kāi)發(fā)企業(yè)角度看，實(shí)行小區(qū)管理不僅有利于房產(chǎn)銷售，加速資金的周轉(zhuǎn)，而且有利于開(kāi)發(fā)企業(yè)以較高的價(jià)格售房。獲取更多的銷售利潤(rùn)。（3）從小區(qū)管理企業(yè)角度看。小區(qū)管理的經(jīng)濟(jì)效益不單體現(xiàn)在開(kāi)發(fā)企業(yè)身上，還體現(xiàn)在物業(yè)管理企業(yè)本身。小區(qū)管理從單純收取管理費(fèi)來(lái)講，是微利的，但如果善于經(jīng)營(yíng)，通過(guò)開(kāi)展各種有償服務(wù)，仍會(huì)取得較好的經(jīng)濟(jì)效益。（4）從業(yè)主的角度看。物業(yè)管理企業(yè)管理好、維護(hù)好房屋住宅及附屬設(shè)備、設(shè)施，延長(zhǎng)它的使用壽命，可以保障業(yè)主的經(jīng)濟(jì)利益。3．環(huán)境效益。小區(qū)內(nèi)的水、電、煤、陽(yáng)光、空氣、通風(fēng)以及建筑和人口密度等方面都與居民的身心健康有著密切的關(guān)系。小區(qū)管理有利于從根本上治理城市住宅內(nèi)臟、亂、差現(xiàn)象，改善人居環(huán)境。因此，搞好環(huán)境的綠化、凈化，不僅有助于人的身心健康，還將對(duì)整個(gè)城市建設(shè)規(guī)模、格局和風(fēng)貌產(chǎn)生積極影響。

五、住宅小區(qū)物業(yè)管理原則 由具有獨(dú)立法人資格、實(shí)行獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的物業(yè)管理企業(yè)來(lái)進(jìn)行城鎮(zhèn)居民住宅小區(qū)的物業(yè)管理，與舊體制下那種政企不分、權(quán)責(zé)不明的福利型管理是截然不同的。應(yīng)遵循的主要原則有：1．業(yè)主自治自律與專業(yè)管理相結(jié)合。住宅小區(qū)物業(yè)管理首先應(yīng)遵循業(yè)主自治自律與專業(yè)化管理相結(jié)合的原則。業(yè)主自治自律是基礎(chǔ)，但住宅小區(qū)的管理又具有技術(shù)性、專業(yè)性強(qiáng)的特點(diǎn)，必須以專業(yè)化管理為主；住宅區(qū)的日常管理工作，是大量的、繁瑣的，離不開(kāi)居民的支持。因此增強(qiáng)居民的群體意識(shí)，依靠和組織群眾參與管理，發(fā)揮業(yè)主自治自律的作用，是實(shí)行這一原則的關(guān)鍵。2．服務(wù)至上，寓管理于服務(wù)之中。住宅小區(qū)的物業(yè)管理是一項(xiàng)服務(wù)性很強(qiáng)的工作，關(guān)系到千家萬(wàn)戶的生活、休息、文娛、安全、衛(wèi)生、教育、體育等諸多方面。住宅小區(qū)管理中的服務(wù)工作，具有長(zhǎng)期性和群眾性的特點(diǎn)，服務(wù)時(shí)限很長(zhǎng)，往往幾十年以上；服務(wù)對(duì)象范圍很寬，男女老幼，各行各業(yè)，且流動(dòng)性大、變化快。因此，必須堅(jiān)持“服務(wù)至上，寓管理于服務(wù)之中”的原則，樹(shù)立“為民服務(wù)、對(duì)民負(fù)責(zé)”的指導(dǎo)思想。3．所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)相分離。實(shí)行所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)管理權(quán)兩權(quán)相分離，是現(xiàn)代物業(yè)管理與舊式的房屋管理本質(zhì)區(qū)別之一。這是針對(duì)城鎮(zhèn)居民住宅小區(qū)，特別是舊有居民住宅小區(qū)存在的“兩權(quán)”不清問(wèn)題提出來(lái)的，目的在于解決分散管理與統(tǒng)一管理的矛盾。房屋及小區(qū)環(huán)境內(nèi)各種設(shè)備是一個(gè)有機(jī)的統(tǒng)一體。若按分散的產(chǎn)權(quán)權(quán)屬由產(chǎn)權(quán)單位或產(chǎn)權(quán)人自行管理，顯然弊端很多。因此，必須實(shí)行所有權(quán)與管理權(quán)兩權(quán)分離，在依法確認(rèn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬的前提下，實(shí)行管理經(jīng)營(yíng)權(quán)的集中統(tǒng)一。由一家物業(yè)管理企業(yè)對(duì)某一居民住宅小區(qū)實(shí)行統(tǒng)一

管理、綜合治理、全方位服務(wù)。4．企業(yè)經(jīng)營(yíng)，獨(dú)立核算。必須改革原有管理體制，實(shí)行政企分開(kāi)，使管理機(jī)構(gòu)成為經(jīng)濟(jì)實(shí)體，具有相對(duì)獨(dú)立的經(jīng)營(yíng)自主權(quán)，逐步實(shí)現(xiàn)住宅經(jīng)營(yíng)管理的市場(chǎng)化。5．有償服務(wù)和費(fèi)用合理分擔(dān)。物業(yè)管理企業(yè)要搞好管理，實(shí)行優(yōu)質(zhì)服務(wù)，就必須有資金來(lái)源。資金的主要來(lái)源是業(yè)主和用戶，因此要實(shí)行有償服務(wù)、合理分擔(dān)的原則。物業(yè)管理企業(yè)提供的管理和服務(wù)是有償?shù)模瑧?yīng)得到價(jià)值形態(tài)的實(shí)現(xiàn)和物質(zhì)形態(tài)的替換。在費(fèi)用分擔(dān)方面，應(yīng)該本著“量出為入、公平合理”以及“誰(shuí)享用，誰(shuí)受益，誰(shuí)負(fù)擔(dān)”的原則，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主及使用人共同合理分擔(dān)。

六、住宅小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容 住宅小區(qū)物業(yè)管理，是指對(duì)住宅小區(qū)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕與整治。包括管理、經(jīng)營(yíng)與服務(wù)三方面的工作，概括起來(lái)講，包括如下基本內(nèi)容：1．住宅小區(qū)內(nèi)，房屋及設(shè)備的維護(hù)與修繕管理。2．住宅小區(qū)環(huán)境的維護(hù)管理。具體包括：（1）違章建筑的管理；（2）公用市政設(shè)施的維護(hù)管理；（3）環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)管理；（4）綠化管理；（5）治安管理；（6）消防管理；（7）車輛道路管理。3．開(kāi)展多種形式的便民有償服務(wù)。4．住宅小區(qū)的社會(huì)主義精神文明建設(shè)。

七、住宅小區(qū)精神文明建設(shè)的內(nèi)容 1．開(kāi)展精神文明建設(shè)，制定住宅小區(qū)居民精神文明公約。居民要自覺(jué)遵守住宅小區(qū)的各項(xiàng)規(guī)章制度，遵守和維護(hù)公共秩序，愛(ài)護(hù)公共財(cái)物，提倡居民鄰里互助、文明居住、文明行為、關(guān)心孤寡老人和殘疾人。2．完善、充實(shí)娛樂(lè)場(chǎng)所和文體活動(dòng)設(shè)施，開(kāi)展豐富多彩的文體活動(dòng)，豐富小區(qū)居民的業(yè)余生活，密切鄰里感情，協(xié)調(diào)人際關(guān)系，提高廣大居民的參與意識(shí)，促進(jìn)安定團(tuán)結(jié)和社會(huì)穩(wěn)定。3．建設(shè)高雅的社區(qū)文化，培育健康的社區(qū)精神。“社區(qū)”是地域、社會(huì)互助和社會(huì)關(guān)系的綜合體，即一群人居住于某一地理區(qū)域、具有共同關(guān)系和社會(huì)服務(wù)體系的一種生活共同體。小區(qū)居民長(zhǎng)期生活、學(xué)習(xí)、工作在同一空間，彼此之間相互交往、溝通和影響，造成了特定的社會(huì)關(guān)系，形成了一個(gè)小社會(huì)。“社區(qū)”精神，是住宅小區(qū)居民的精神狀態(tài)和思想行為的綜合反映。而社區(qū)文化則是社區(qū)精神的載體。住宅小區(qū)精神文明建設(shè)活動(dòng)應(yīng)以靈活多樣適合居民特點(diǎn)方式進(jìn)行。通?？梢缘幕顒?dòng)方式有：1．運(yùn)用傳播文化和工具的康樂(lè)設(shè)施，如影劇院、文化站、有線廣播、圖書(shū)館、社區(qū)報(bào)、閉路電視等，開(kāi)展聯(lián)絡(luò)感情活動(dòng)。2．組織各類體育比賽、舞會(huì)和文藝演出晚會(huì)，加強(qiáng)住戶之間的交往與聯(lián)系，培養(yǎng)群體活動(dòng)與公民意識(shí)，增強(qiáng)友誼。3．創(chuàng)建文明單位，如文明班組、文明家庭、文明樓、文明住宅小區(qū)活動(dòng)，注重文明居住，鄰里團(tuán)結(jié)互助，無(wú)糾紛，積極參加各項(xiàng)公益活動(dòng)。4．開(kāi)展“優(yōu)質(zhì)服務(wù)競(jìng)賽”活動(dòng)，講文明、懂禮貌，文明用語(yǔ)、尊老愛(ài)幼，各行各業(yè)發(fā)揮本專業(yè)的特點(diǎn)，更好地為住宅區(qū)居民服務(wù)。5．開(kāi)展人際交往，推行“社團(tuán)”活動(dòng)。在香港，物業(yè)管理企業(yè)還是一個(gè)活躍的準(zhǔn)社團(tuán)組織，經(jīng)常利用公眾節(jié)假日，組織內(nèi)容豐富多彩的文體活動(dòng)。

第五篇：住宅小區(qū)物業(yè)管理方案

住宅小區(qū)物業(yè)管理方案

1.第一章對(duì)現(xiàn)時(shí)管理工作的意見(jiàn)及接管后的改善建議

第一節(jié)調(diào)研

“GM花園”是位于J市區(qū)的高尚純住宅小區(qū)，公元1994建成使用，是在國(guó)內(nèi)較早采用圍合式格局、人車分流的小型國(guó)際化住宅小區(qū)（其中近一半為外籍人士）。物業(yè)管理系由中港合資的J市物業(yè)管理公司進(jìn)行。

為使“GM花園”小區(qū)的物業(yè)管理工作水準(zhǔn)真正達(dá)標(biāo)、上檔次，充分滿足業(yè)主、使用者的服務(wù)需求，S物業(yè)管理公司在開(kāi)展了多次實(shí)地調(diào)研及專業(yè)分析上，針對(duì)“GM花園”物業(yè)管理的各個(gè)要素，了解其具有的各項(xiàng)特點(diǎn)以及物業(yè)管理工作的難點(diǎn)和重點(diǎn)，確立了的整體構(gòu)想和管理策劃思路。

經(jīng)調(diào)研和分析S物業(yè)管理公司認(rèn)為現(xiàn)時(shí)“X小區(qū)”之物業(yè)管理工作主要存在：“一個(gè)根本矛盾，兩個(gè)意識(shí)被動(dòng)，三個(gè)服務(wù)漏項(xiàng)”。2利益的根本矛盾：現(xiàn)時(shí)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)在管理酬金收取依據(jù)上采用典型之香港物業(yè)管理有關(guān)依據(jù)，酬金收取標(biāo)準(zhǔn)按管理服務(wù)之物業(yè)總支出之比例收取。在國(guó)內(nèi)相關(guān)法規(guī)缺乏及業(yè)主維護(hù)權(quán)益意識(shí)薄弱時(shí)，在利益驅(qū)動(dòng)之下，勢(shì)必造成管理開(kāi)支增大，形成與業(yè)主利益的矛盾。2物業(yè)保值、增值意識(shí)被動(dòng)：物業(yè)的保值和升值是業(yè)主投資的一個(gè)主要因素了。GM花園小區(qū)乃94年投入使用，現(xiàn)時(shí)在環(huán)境、設(shè)施及物業(yè)形象之面貌顯示物業(yè)管理機(jī)構(gòu)處于較被動(dòng)狀態(tài)，未有體現(xiàn)從專業(yè)物業(yè)

管理角度向業(yè)主提供服務(wù)之意識(shí)。

2物業(yè)管理服務(wù)意識(shí)被動(dòng)：現(xiàn)時(shí)“GM花園”物業(yè)管理機(jī)構(gòu)提供之服務(wù)內(nèi)容主要仍為保安、清潔、維修等被動(dòng)型公共地方工作，與現(xiàn)時(shí)不斷提升之業(yè)主、使用者需求不相匹配。

2物業(yè)形象服務(wù)缺乏：物業(yè)形象是物業(yè)價(jià)值的體現(xiàn)，物業(yè)價(jià)值是業(yè)主的利益。

2私人個(gè)性服務(wù)缺乏：在高尚住宅，物業(yè)使用者的需求在不斷提升，也同時(shí)各有不同。物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)提供和滿足物業(yè)使用者的不同需要。

2溝通服務(wù)缺乏：物業(yè)管理是業(yè)主與物業(yè)管理機(jī)構(gòu)委托合同的行為，相互溝通是委托合同進(jìn)行的重要因素，缺乏溝通將影響服務(wù)質(zhì)量。

第二節(jié)管理服務(wù)思路

現(xiàn)代人經(jīng)過(guò)努力，在住居條件上已從生存需求、倫理需求提升到向發(fā)展和享受需求層面，有了更高的要求。

我們考慮到在“GM花園”小區(qū)的業(yè)主使用者都是經(jīng)濟(jì)富裕的境內(nèi)外企業(yè)家、外企高級(jí)管理人士和外籍人士。業(yè)主組成整體素質(zhì)高，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)工作的要求也高，一般層次上的物業(yè)管理服務(wù)工作很難讓業(yè)主滿意。

“GM花園”小區(qū)圍合式建筑，營(yíng)造了公共空間生活氣氛和私人隱密相兼顧之居住環(huán)境；加之人車分流的整體規(guī)劃，營(yíng)造出家居生活氛圍

與私人空間相得益彰的高品質(zhì)生活小區(qū)氛圍。

為了在不同程度上滿足業(yè)主和使用者的需求，我們將在為“GM花園”小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中體現(xiàn)“業(yè)主利益第一位，服務(wù)內(nèi)容全面化，保證物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量”。以達(dá)到我們物業(yè)管理的目標(biāo)：“通過(guò)自己的有效服務(wù)，提高物業(yè)的使用效率和經(jīng)濟(jì)效益，促使物業(yè)的保值和增值，構(gòu)筑起一個(gè)有利于人與人之間溝通、人與自然和諧、人與文化融通、健康開(kāi)放的工作和生活環(huán)境”。

第三節(jié)物業(yè)管理改進(jìn)工作

為顯現(xiàn)出物業(yè)管理的四大功能：“管理功能、維護(hù)功能、服務(wù)功能、經(jīng)紀(jì)功能”。S物業(yè)管理公司將在“GM花園”小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中突出體現(xiàn)：

1、管理酬金定額收取，徹底照顧業(yè)主利益。

S物業(yè)管理公司將采用管理酬金標(biāo)準(zhǔn)與小區(qū)物業(yè)管理支出脫鉤，以定額形式收取，以國(guó)家統(tǒng)計(jì)部門(mén)物價(jià)指數(shù)調(diào)整的原則。從根本上為業(yè)主利益考慮，以增強(qiáng)業(yè)主與委托管理機(jī)構(gòu)的相互信任，全力為小區(qū)業(yè)主、使用者服務(wù)。

2、制定業(yè)主、使用者個(gè)性化酒店家居服務(wù)套餐式物業(yè)管理服務(wù)。業(yè)主的需求乃依據(jù)業(yè)主個(gè)人的消費(fèi)能力、消費(fèi)層次等因子的區(qū)別而產(chǎn)

生差異，我們將應(yīng)不同的業(yè)主、使用者的需求，根據(jù)調(diào)研及專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，為“GM花園”小區(qū)的業(yè)主、使用者提供個(gè)性化的物業(yè)管理服務(wù)，滿足各種層面的需求，同時(shí)也是提升物業(yè)價(jià)值之亮點(diǎn)。

3、引入住區(qū)形象設(shè)計(jì)與建設(shè)概念，提升物業(yè)公司的形象。

社區(qū)形象設(shè)計(jì)與建設(shè)（DIS）既是社區(qū)的“美容術(shù)”，更是社區(qū)的“健身法”，已經(jīng)同資源、人才、科教、環(huán)境、信息等一樣，成為構(gòu)成社區(qū)發(fā)展的要素之一，同時(shí)，具有對(duì)社區(qū)形象的塑造功能和對(duì)物業(yè)的增值功能。

4、提供物業(yè)租賃服務(wù)，滿足業(yè)主需求

經(jīng)過(guò)我們的調(diào)研，“GM花園”的使用者多為租戶，租金是業(yè)主利益的體現(xiàn)，為滿足業(yè)主的利益，小區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)將應(yīng)用S物業(yè)管理公司的專業(yè)技術(shù)和社會(huì)影響，開(kāi)展物業(yè)租賃推廣服務(wù)項(xiàng)目。

5、創(chuàng)造靜態(tài)管理服務(wù)，提升管理層次。

為適應(yīng)“GM花園”國(guó)際化人士居住的要求，對(duì)小區(qū)內(nèi)全面建立標(biāo)識(shí)導(dǎo)視系統(tǒng)（VI），所有文字性標(biāo)識(shí)統(tǒng)一制作中英文對(duì)照雙語(yǔ)牌，以靜態(tài)形式表達(dá)管理服務(wù)，有效解決管理溝通，減少管理人力成本，體現(xiàn)“GM花園”做為國(guó)際化人居環(huán)境，提升小區(qū)層次。

6、開(kāi)通渠道，保障有效溝通。

“GM花園”物業(yè)管理處及S物業(yè)管理公司將運(yùn)用業(yè)戶信箱、熱線電話、E-MIAL、英特網(wǎng)等多種渠道，開(kāi)展座談、家訪等多種形式，與業(yè)主、使用者保持溝通，以有效的保障物業(yè)管理服務(wù)滿足需求和達(dá)到質(zhì)量。

7、實(shí)行物業(yè)管理報(bào)告制度，提倡工作透明化

“GM花園”小區(qū)物業(yè)管理處將實(shí)行“管理報(bào)告”制度，每季度將財(cái)政收支、公共水、電使用、工程維護(hù)、投訴處理、重大活動(dòng)、工作改進(jìn)項(xiàng)目等全方位進(jìn)行公開(kāi)，供全體業(yè)主、使用者監(jiān)督，征求各方意見(jiàn)和建議，加強(qiáng)相互溝通。

8、實(shí)施“溫馨家園計(jì)劃”，增加居民歸屬感。

充分利用“GM花園”的高級(jí)會(huì)所，將部分內(nèi)容以成本價(jià)向居民開(kāi)放，吸引居民更多的參加會(huì)所活動(dòng)，讓小區(qū)居民在節(jié)假日工余時(shí)間休閑娛樂(lè)、放松身心。并舉辦網(wǎng)球寒、書(shū)畫(huà)展、音樂(lè)會(huì)等各種各樣的社區(qū)活動(dòng)，加強(qiáng)業(yè)主相互之間、業(yè)主與物業(yè)管理者之間的溝通。增加居民歸屬感，提升小區(qū)物業(yè)價(jià)值。

9、倡導(dǎo)“鄰居守望”，加強(qiáng)居民自治意識(shí)。

在發(fā)達(dá)國(guó)家住宅區(qū)，為了提高安全度，特別倡導(dǎo)住戶不但要注意自家的防火、防盜，而且要注意鄰居住戶的安全，特別是在鄰居出門(mén)在外的時(shí)候，要主動(dòng)幫助“守望”，并在小區(qū)內(nèi)設(shè)有若干“鄰居守望”廣告牌。這種作法體現(xiàn)了居民安全管理的自治意識(shí)。我們將在“GM花

園”借鑒這種富有實(shí)效的措施。

10、加強(qiáng)各方溝通，保障專業(yè)服務(wù)。

S物業(yè)管理公司就“GM花園”物業(yè)管理服務(wù)聘請(qǐng)了深圳某物業(yè)管理公司做專業(yè)顧問(wèn)，以保障我們對(duì)“GM花園”物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量。同時(shí)，我們也將與各相關(guān)部門(mén)保持信息溝通，以掌握最新的管理服務(wù)技術(shù)和政策，以便服務(wù)工作到位。