第一篇：房地產(chǎn)融資渠道2

房地產(chǎn)業(yè)主要融資渠道

一、銀行是資金主通道

目前,中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源主要是國內(nèi)貸款、自籌資金及其他資金(主要是定金及預(yù)付款)二個方面。房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例較低,主要依賴銀行貸款。銀行信貸資金貫穿于土地儲備、交易、房地產(chǎn)開發(fā)與銷售的整個過程。根據(jù)央行和銀監(jiān)會對全國除西藏以外的30個省(市)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,我國的房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中有55%的資金直接來自銀行系統(tǒng),而另外的自籌資金主要由商品房銷售收入轉(zhuǎn)變而來,大部分來自購房者的銀行按揭貸款,按首付30%計算,企業(yè)自籌資金中有大約70%來自銀行貸款;“定金和預(yù)收款”也有30%的資金來自銀行貸款,如果將施工企業(yè)墊資中來源于銀行部分加上的話,來源于銀行的資金總比例將高達70%以上。銀行貸款實際上支撐了房產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營周轉(zhuǎn)的主要資金鏈。對比銀行貸款最多不超過房地產(chǎn)總投資40%的國際通行標(biāo)準(zhǔn),我國房地產(chǎn)企業(yè)對銀行的依賴度明顯過高。一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)生波動,房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險將轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的金融風(fēng)險,進而影響國家的金融安全。為此,政府開始頻頻出招調(diào)控,自2003年的“121號文”開始,2004年《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》、2005年“國六條”、“國十五條”相繼出臺,銀行信貸被逐步收緊。特別是2007年國家開始實行緊縮的貨幣政策,央行連續(xù)六次加息以及連續(xù)十次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率,雖然這一措施并不是專門針對房地產(chǎn)市場的,而是為了收縮流動性、壓制通脹壓力,但給房地產(chǎn)的資金供應(yīng)產(chǎn)生了不小的影響。房產(chǎn)企業(yè)資金鏈的脆弱顯露無遺,房地產(chǎn)企業(yè)融面臨前所未有的挑戰(zhàn)。面對資金瓶頸,開發(fā)商有待拓寬融資渠道

二、房地產(chǎn)信托是融資創(chuàng)新的首選

房地產(chǎn)信托一般是指以房地產(chǎn)及其相關(guān)資產(chǎn)為投向的資金信托投資方式,即信托投資公司制定信托投資計劃,與委托人(投資者)簽訂信托投資合同,委托人(投資者)將其合法資金委托給信托公司進行房地產(chǎn)投資,或進行房地產(chǎn)抵押貸款或購買房地產(chǎn)抵押貸款證券,或進行相關(guān)的房地產(chǎn)投資活動，信托融資具有的制度優(yōu)勢使得在國家的宏觀調(diào)控下逐步被房地產(chǎn)業(yè)充分利用，房地產(chǎn)信托發(fā)行日益增多。當(dāng)前實際操作中應(yīng)用比較多的模式有三種：一是貸款類資金信托，這種模式與商業(yè)銀行傳統(tǒng)的貸款模式類似，所不同的是資金來源不同，信托計劃的資金主要是靠發(fā)行信托計劃籌集。針對雖然自有資金己達到國家要求,但是由于某些原因等造成房地產(chǎn)企業(yè)短期資金困難,這時候信托投資公司就可以籌集一定資金定向地貸給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),補上資金缺口,這種操作方式類似商業(yè)銀行的信貸業(yè)務(wù)。而政策規(guī)定銀行不能這樣做二是股權(quán)信托，即信托資金階段性(信托期限內(nèi))持有房地產(chǎn)公司股份后被溢價回購的一種股權(quán)投資模式。這種模式的優(yōu)點是既實現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)的融資目的，又增強了企業(yè)的信用等級，通過增加房地產(chǎn)企業(yè)的資本金，在不提高公司資產(chǎn)負債率的情況下優(yōu)化了公司的資本結(jié)構(gòu)，對一些自有資本金不足35%的房地產(chǎn)企業(yè),信托投資公司以注入股本金的方式與房地產(chǎn)公司組建有限責(zé)任公司,使其自有資本金達到35%的要求,信托投資公司作為股東獲得投資回報。；三是受益權(quán)轉(zhuǎn)讓信托，即以交易為基礎(chǔ)的財產(chǎn)信托，一般是把具有可預(yù)測穩(wěn)定現(xiàn)金流收入的房地產(chǎn)財產(chǎn)的受益權(quán)通過信托轉(zhuǎn)讓給社會投資者，實現(xiàn)融資目的，信托收益來源于其穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入或者有保證條款的受益權(quán)溢價回購。

不過,目前信托產(chǎn)品存在一些制度性的限制,例如,法律政策的制約、信托產(chǎn)品的流通性問題,以及信托計劃的異地發(fā)行、資金異地運用的管理與審批比較嚴(yán)格等,這些都制約著房地產(chǎn)信托的發(fā)展。但從長遠來看信托資金是一個能為房地產(chǎn)企業(yè)提供長期穩(wěn)定資金的渠道,是

對房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道的一個很好的補充,這種模式將會發(fā)展成為中國房地產(chǎn)企業(yè)的主流融資模式

三、項目融資可以共擔(dān)風(fēng)險

項目融資是為一個特定項目所安排的融資，貸款人在最初考慮安排貸款時，以該項目的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來源，以該項目資產(chǎn)抵押作為貸款的安全保障。其最主要的特征是融資不僅是依靠項目發(fā)起人的信用保障或資產(chǎn)價值，貸款銀行主要依靠項目本身的資產(chǎn)和項目未來的現(xiàn)金流量來考慮貸款償還保證。因此，項目融資風(fēng)險分擔(dān)及對項目融資采取周密的金融安排，并將此項目有利益關(guān)系的各個方面的承諾和各種形式的保證書結(jié)合起來，不使任何一方承擔(dān)項目的全部風(fēng)險，是項目融資活動的重要內(nèi)容。商業(yè)房地產(chǎn)運用項目融資的主要運作模式是，由投資者共同投資組建一個項目公司，以項目公司的名義建設(shè)、擁有、經(jīng)營項目和安排有限追索融資。

四、金融租賃是實際運用較多的模式

金融租賃行為，屬于投資信貸性質(zhì)，又不同于一般的投資信貸，具有其自身的特點。首先，以商品形態(tài)和資金形態(tài)相結(jié)合提供信用是金融租賃的主要特點，租賃公司不是向企業(yè)直接貸款，而是代用戶購入資產(chǎn)，以融物代替融資。它既不是一般的商品交易，又不是真正意義的金融信貸，而是將金融貸款與購買資產(chǎn)這兩個過程融合在一起。對承租人來說，在租到資產(chǎn)設(shè)備的同時，也解決了對資金的需求。對出租人來說，在租期內(nèi)始終持有資產(chǎn)的所有權(quán)，比較安全，風(fēng)險較小。由于融資與融物同步進行，不僅能把握資金運用方向，對企業(yè)也有較強的約束力；其次，所有權(quán)與使用權(quán)相分離。一般的投資信貸，是由企業(yè)直接向銀行借人資金，自行購買設(shè)備資產(chǎn)等，設(shè)備資產(chǎn)所有權(quán)與使用權(quán)統(tǒng)一于借款人(企業(yè))一身。而在金融租賃條件下，整個租賃合同期間的設(shè)備所有權(quán)始終屬于出租人。承租人在租賃結(jié)束時，雖有留購、續(xù)租、退還設(shè)備的選擇權(quán)，但在租賃期內(nèi)，只能以租金為代價獲得設(shè)備的使用權(quán)。目前商業(yè)房地產(chǎn)應(yīng)用金融租賃手段進行融資的最流行的形式就是回租租賃，通常用于產(chǎn)權(quán)型商鋪的銷售上面，但還停留在把商鋪整體產(chǎn)權(quán)進行小份分割的狀態(tài)下，不利于維持商鋪的整體產(chǎn)權(quán)，從而也難以實行統(tǒng)一經(jīng)營，而杠桿租賃可以很好地解決這個問題，因此，杠桿租賃將成為未來我國商業(yè)房地產(chǎn)融資的熱點。

五、房地產(chǎn)證券化是解決商業(yè)房地產(chǎn)融資瓶頸問題的有效途徑

目前在中國推行商業(yè)房地產(chǎn)證券化的條件已初步具備，有利條件主要有：第一，國際上商業(yè)房地產(chǎn)證券化的成功經(jīng)驗是中國商業(yè)房地產(chǎn)證券化非?？少F的后發(fā)優(yōu)勢；第二，國內(nèi)巨大的商業(yè)房地產(chǎn)市場；第三，房地產(chǎn)金融市場高速發(fā)展；第四，逐步成熟的證券市場。政府對機構(gòu)入市條件的放寬，引導(dǎo)機構(gòu)入市標(biāo)志著我國證券市場開始成熟；第五，制度條件正在形成。銀行、證券、房地產(chǎn)等領(lǐng)域的法制體系已基本建立，構(gòu)成房地產(chǎn)證券化所必須的法制環(huán)境；第六，具有龐大的房地產(chǎn)證券需求群體等。當(dāng)然，既有其有利的條件，也有許多不成熟的因素，如房地產(chǎn)金融一級市場尚欠發(fā)達，信用上、技術(shù)上制約等，這里不再贅述。

我國商業(yè)房地產(chǎn)證券化有多種形式可供選擇。第一是房地產(chǎn)投資基金(Real Estate Investment Trusts，簡稱“REITs”)。即指信托公司通過制定信托投資計劃，與投資者(委托人)簽訂信托投資合同，通過發(fā)行信托受益憑證等方式受托投資者的資金，然后進行房地

產(chǎn)或者房地產(chǎn)抵押貸款投資，并委托或聘請專業(yè)機構(gòu)和人員實施具體的經(jīng)營管理的一種資金信托投資方式。美國的房地產(chǎn)投資基金是其房地產(chǎn)證券化最成熟的模式之一，基金型態(tài)有權(quán)益型、抵押型和混合。在組織形式上分為公司型和契約型。其發(fā)行方式分為開放型與封閉型。由于目前我國REITs賴以發(fā)展的基礎(chǔ)是一個不成熟的證券和房地產(chǎn)市場，在這種條件下，我國商業(yè)REITs的運作模式應(yīng)主攻權(quán)益性投資；第二是房地產(chǎn)股票。房地產(chǎn)股票是我國房地產(chǎn)證券化融資最早的模式之一，但受宏觀調(diào)控的影響，發(fā)展較為緩慢。上市公司的數(shù)量及其籌資總量均受到遏制，但是這并沒有遏止房地產(chǎn)公司“買殼上市”的發(fā)展勢頭。房地產(chǎn)公司間接進入證券市場在國外成熟的證券市場中并不少見。雖然中國在有關(guān)的立法、法規(guī)的制定和操作上一直比較滯后，但這恰恰給房地產(chǎn)公司的上市提供了機會；第三是房地產(chǎn)共有持分產(chǎn)權(quán)信托。房地產(chǎn)共有持分產(chǎn)權(quán)信托是我國臺灣房地產(chǎn)證券化的主導(dǎo)模式，是指將產(chǎn)權(quán)標(biāo)的物委托給銀行管理，投資人可以將購得的房地產(chǎn)的持分權(quán)轉(zhuǎn)移給信托銀行以換取受益憑證。這是適合大型商用房地產(chǎn)證券化籌資的一種有效模式。

六 上市融資

上市融資也是房地產(chǎn)企業(yè)一個理想的融資渠道,分直接上市融資和間接上市融資兩種。直接上市融資額比較大,但是上市融資的門檻高,比如負債率不能高于70%的規(guī)定使很多企業(yè)達不到上市要求。我國房地產(chǎn)企業(yè)由于傳統(tǒng)的融資渠道單一,一般負債率都在75%以上，因此,通過直接上市的企業(yè)數(shù)量很少

更多的房地產(chǎn)企業(yè)選擇間接上市——買殼上市。買殼上市需要大量現(xiàn)金,買殼上市的目的是通過增發(fā)、配股再融資籌集資金,但前提是企業(yè)必須有很好的項目和資產(chǎn)進行置換。而擁有大量現(xiàn)金、好的開發(fā)項目與優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),這些都是中小企業(yè)很難具備的。因此我國房地產(chǎn)企業(yè)走上市融資的路子還很艱難。上市融資在房地產(chǎn)業(yè)總資金來源中的比重較小。2004年底,籌資總額占全部房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源不足0.?5%?。06年到07年國內(nèi)股市高奏凱歌,房產(chǎn)企業(yè)融資額可能突破千億。但隨著股市行情的逆轉(zhuǎn),這種局面也只是曇花一現(xiàn)。我國目前的房地產(chǎn)企業(yè)多達4萬余家,而我國境內(nèi)上市的房地產(chǎn)公司只有90家(根據(jù)2005年數(shù)據(jù), 其中79家在滬深兩市上市和11家在香港上市

七.海外房產(chǎn)基金

據(jù)初步統(tǒng)計目前進入我國的海外基金已超過100家。摩根士丹利、新加坡政府投資公司、SUN-REF盛陽地產(chǎn)基金、美林投資銀行等著名國際地產(chǎn)基金也都進入中國房地產(chǎn)市場。這些海外基金一般會挑選國內(nèi)有實力的大企業(yè)強強聯(lián)合,合作開發(fā)。截至2006年1-11月份累計統(tǒng)計,中國房地產(chǎn)企業(yè)資金來源總量中外資增速明顯,利用外資總額313.6億元,同比增長21.6%。應(yīng)該說海外房產(chǎn)基金的進入可以緩解國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)對銀行信貸的過度依賴,有助于融資方式的多樣化。但目前我國相關(guān)法律法規(guī)的不完善,再加上國內(nèi)一些房產(chǎn)企業(yè)運作的不規(guī)范,所以,海外房產(chǎn)基金在中國的投資還存在著一些障礙

另外海外資金在政策上得不到支持,中國并不缺資金只是缺少金融工具。為了防止海外資金的過多涌入,2006年和2007年間國家陸續(xù)出臺了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》、《關(guān)于外國投資者并購境內(nèi)企業(yè)的規(guī)定》,《關(guān)十進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)督的通知》等文件,一系列的限外令使海外基金在中國的運作困難重重。

第二篇：中小房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道

中小房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道分析

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀與渠道分析

（一）房地產(chǎn)資金來源現(xiàn)狀

房地產(chǎn)資金現(xiàn)在主要來自七個方面，國內(nèi)貸款，利用外資，外商直接投資，自籌資金，企事業(yè)單位自有資金，購房者的定金和預(yù)付款以及其它資金。04年1~11月，國內(nèi)貸款、自籌資金和其他資金來源占當(dāng)期房地產(chǎn)開發(fā)全部資金來源的76.4%，其中直接國內(nèi)貸款融資占所有資金來源的26.4%，與去年同期相比，國內(nèi)貸款金額同比增長5.75%，利用外資金額同比增長10.12%，增幅很大。行業(yè)資金來源結(jié)構(gòu)存在嚴(yán)重缺陷，銀行貸款數(shù)量巨大。

（二）本期不同渠道融資金額變化

2004年8月份以來，房地產(chǎn)投資的各種渠道中，自籌資金、定金及預(yù)付款、利用外資、外商直接投資和其他資金均呈現(xiàn)回落趨勢，而國內(nèi)貸款和企事業(yè)單位自有資金在10月止跌反彈，略有增長。

（三）現(xiàn)有七大融資方式剖析

受一系列宏觀調(diào)控政策影響，金融機構(gòu)、特別是銀行都提高了對房地產(chǎn)行業(yè)貸款的要求，開發(fā)商通過其它渠道融資的需求大增，面對資金的瓶頸，現(xiàn)行解決的途徑并不是很多。1.國內(nèi)銀行貸款：

銀行貸款是房地產(chǎn)開發(fā)商趨之若鶩的主要融資渠道。雖然央行121號文件規(guī)定，銀行貸款現(xiàn)階段從緊，對于項目開發(fā)程度和開發(fā)商自有資金的開門檻，將大多數(shù)開發(fā)商排除在門外。但是，對于企業(yè)而言，便捷，成本相對較低，財務(wù)杠桿作用大的銀行貸款有著致命的誘惑，更何況，其還債壓力大等缺點還可以通過調(diào)整長期負債和短期負債的負債結(jié)構(gòu)加以規(guī)避。同時，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)目前仍普遍被銀行視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，商業(yè)銀行的信貸熱情絲毫未減。2.信托項目融資：

信托是目前房地產(chǎn)業(yè)新興的融資熱點，從2003年到2004年，全國共發(fā)行 房地產(chǎn)信託163只，融資額175.8億元。信托資金的分量遠不足以支撐行業(yè)的發(fā)展，之所以大受青睞，主要是它在串接多種金融工具方面獨具優(yōu)勢：一可以引入海外基金，二可以充分國內(nèi)的產(chǎn)業(yè)投資信托基金，三可以以固定回報的方式，以股權(quán)投資方式進入項目公司，四可以在適當(dāng)?shù)臅r候?qū)㈨椖抗景b上市，五可以完成項目前期建設(shè)，使項目符合銀行貸款條件，對融資渠道的整合提升具有積極的作用。

3.海外房產(chǎn)基金：

國外房地產(chǎn)基金看好以上海為主的中國房地產(chǎn)市場。摩根士丹利下屬房地產(chǎn)投資基金RSREF、荷蘭國際房地產(chǎn)、瑞安集團、新加坡嘉德置地等紛紛出手。目前國際資本絕大多數(shù)都集中在基金上，借財務(wù)管理公司、投資公司等形式介入。海外基金雖然前景遠大，但對于如饑似渴的中國房地產(chǎn)來說難解近渴，更何況，現(xiàn)行政策和法律的障礙以及國內(nèi)企業(yè)動作的不規(guī)范和房地產(chǎn)市場的不透明，都造成了國際資本的進入。

4.國內(nèi)產(chǎn)業(yè)基金：

毫無疑問，利潤率相當(dāng)豐厚的房地產(chǎn)市場對證券市場上現(xiàn)有的6000億元的私募基金而言，吸引力是致命的，然而，有關(guān)產(chǎn)業(yè)基金法律的缺位，卻難以讓人無視風(fēng)險的存在。目前這些資金也是借財務(wù)管理公司、投資公司等形式存在，自然，在具體運作上缺乏規(guī)范，留有隱患。

5.非上市股權(quán)融資：

土地儲備豐富的沒有資金，資金充備的拿不到地，強強聯(lián)合似乎給房地產(chǎn)融資開辟嶄新的渠道。然而，股權(quán)投資雖然可以充實自有資金，但一般房地產(chǎn)企業(yè)注冊資金額較小，不會輕易出讓控股地位，也不甘心將大部分開發(fā)利益拱手相讓，只能眼巴巴的看一場城市運營商和專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商等實力雄厚公司的并購秀。

6.上市融資：

上市是企業(yè)獲取資金，實行資本運作的主要方式之一，也是企業(yè)品牌提升的良好應(yīng)。然而中國證監(jiān)會的《關(guān)于進一步規(guī)范股票首次發(fā)行上市有關(guān)工作的通知》讓大多數(shù)房地產(chǎn)公司只能望洋興嘆。新規(guī)則面前，真正有實力，守規(guī)矩的開發(fā)商方可順利上市，然而在目前開發(fā)商數(shù)量過多、信用水平普遍低下的情況下，欲通過大規(guī)模的上市解決行業(yè)性的資金短缺，并不現(xiàn)實。

7.債券發(fā)行：

先不說我國債券市場的規(guī)模相對較小，交投清淡，發(fā)行和持有的風(fēng)險，因為根據(jù)《公司法》，發(fā)行債券主體要求嚴(yán)格，只有國有獨資公司、上市公司、兩個國有投資主體設(shè)立的有限責(zé)任公司才有發(fā)行資格，而且對企業(yè)資產(chǎn)負債率、資本金以及擔(dān)保等都有嚴(yán)格限制，這同樣注定了大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)對發(fā)行債券只能好夢難圓。

總而言之，房地產(chǎn)融資額度巨大，單純依靠銀行貸款或其他方式都不能完全解決問題，需要進行金融產(chǎn)品創(chuàng)新組合。同時，構(gòu)建房地產(chǎn)證券公的法律體系，盡早出臺《產(chǎn)業(yè)基金法》，完善現(xiàn)有的《公司法》和《證券法》，搭建房地產(chǎn)企業(yè)融資領(lǐng)域制度平臺，才能有效支撐房地產(chǎn)行業(yè)健康有序的發(fā)展。

(四)房地產(chǎn)企業(yè)融資新動態(tài) 1.與海外基金的合作：

海外的房地產(chǎn)基金一改對中國房地產(chǎn)市場的觀望態(tài)度，投資的欲望轉(zhuǎn)強。目前雷曼兄弟、德國房地產(chǎn)投資銀行、英國Grosvenor、美國凱雷、荷蘭Rodamco等海外基金正在變得非常積極。上海復(fù)地已與摩根士丹利房地產(chǎn)基金達成合作協(xié)議，雙方將合作投資約5000萬美元建設(shè)“復(fù)地雅園”項目。順馳中國控股公司和摩根士丹利房地產(chǎn)基金宣布合資設(shè)立項目公司，投資房地產(chǎn)。由荷蘭國際集團和北京首創(chuàng)集團在海外共同募集成立的“中國房地產(chǎn)開發(fā)基金”在京投資的“麗都水岸”項目正式進入市場。金地集團與摩根士丹利房地產(chǎn)基金Ⅳ(下稱MSREF)、上海盛融投資有限公司共同出資設(shè)立項目公司，摩根士丹利房地產(chǎn)基金出資55％。

2.籌備赴港上市：

赴港上市將使地產(chǎn)公司增加國際化的色彩，通過與國際資本市場的接軌來提升自身的運營能力，故繼首創(chuàng)置業(yè)之后，上海復(fù)地也在香港聯(lián)交所正式掛牌，順馳與香港匯豐銀行簽訂上市保薦人協(xié)議，也啟動香港上市之旅。

廣州富力地產(chǎn)、中山雅居樂集團06年均在港上市。北京SOHO中國、上海仲盛地產(chǎn)等內(nèi)地知名地產(chǎn)商，均有意在條件成熟時到香港發(fā)行H股。2005年內(nèi)地首支地產(chǎn)信託基金越秀城建在香港上市了，它的上市為地產(chǎn)融資提供了 一個新的渠道。

3.土地資金強強聯(lián)合:

從華潤成功入主萬科之后，房地產(chǎn)行業(yè)大開強強聯(lián)合之風(fēng)。SOHO中國和華遠集團簽訂關(guān)于尚都項目合作的系列協(xié)議。雙方采用股權(quán)合作的形式，SOHO中國負責(zé)二、三期開發(fā)，華遠持負責(zé)一期銷售。天津泰達集團全額認(rèn)購萬通地產(chǎn)增發(fā)的3.08億股，擁有了萬通地產(chǎn)27.8%的股權(quán)，成為萬通地產(chǎn)的戰(zhàn)略投資人。

國內(nèi)十余家知名房企聯(lián)手打造的行業(yè)連鎖的組織——中城聯(lián)盟的第一個實質(zhì)性地產(chǎn)項目也正式進入實施階段，鄭州聯(lián)盟新城在鄭州破土動工。

8.31之后，“收購兼并”也是一波剛息一波又起，合作開發(fā)似乎成了房地產(chǎn)行業(yè)有別于其它行業(yè)的特色之一。10月11日，萬科企業(yè)股份有限公司與招商局地產(chǎn)在深圳蛇口簽訂協(xié)議，雙方各自投資675萬元分別取得45%的股權(quán)，聯(lián)合開發(fā)位于天津西城區(qū)的占地342.81畝的住宅項目。

(五)房地產(chǎn)融資渠道再添新品 1.典當(dāng)融資:

典當(dāng)以其快速、短期、便捷的特性，成為中小開發(fā)商的融資渠道之一，利用手上包括不動產(chǎn)在內(nèi)的不易變現(xiàn)資產(chǎn)來換取企業(yè)所急需的后續(xù)發(fā)展資金，典當(dāng)行業(yè)作為銀行信貸融資的拾遺補闕，已開始顯現(xiàn)出其靈活便捷的特性，為房地產(chǎn)個人投資和中小企業(yè)融資提供了全新

途徑。

一些手中已經(jīng)有新項目開工的發(fā)展商，由于前期資金尚未回籠，銀行貸款又遲遲未到位，因此短期資金壓力對地產(chǎn)來講也很難度過。所以為此目的而走進典當(dāng)行的地產(chǎn)企業(yè)也在增多。以上海為例，在華聯(lián)、恒隆等典當(dāng)行里，各企業(yè)都在融資。恒隆典當(dāng)行日前就剛剛接受一筆房產(chǎn)整體項目的典當(dāng)?shù)盅喝谫Y，融資協(xié)議總額度達到２０００萬元?！巴恋氐洚?dāng)”的方式也受到許多城市開發(fā)商的追捧。

2.外資銀行貸款:

外資銀行放開人民幣業(yè)務(wù)為國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資新添又一渠道，但外資銀行普遍認(rèn)為中國的房地產(chǎn)開發(fā)很不規(guī)范，存在風(fēng)險較大，不會輕易開辦房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)，因此經(jīng)營人民幣業(yè)務(wù)對于緩解目前國內(nèi)開發(fā)商融資困難的作用不大，同時外資銀行對其貸款的審批和評估遠比中資銀行嚴(yán)格。

二、股權(quán)融資渠道選擇與分析

（一）NASDAQ上市融資

優(yōu)點：如果上市融資成功則迅速與國際資本市場接軌，并解決企業(yè)發(fā)展的資本瓶頸；難點：1）從已在NASDAQ上市和準(zhǔn)備上市的中國企業(yè)來看，均為處于行業(yè)上升階段的高科技類公司，目前尚無中國的房地產(chǎn)公司在NASDAQ首次公募發(fā)行上市的案例，海外投資者對該類公司的投資興趣與估值預(yù)期難以判斷，至少尚未形成市場熱點。因此，若想通過IPO在NASDAQ上市，應(yīng)先與有關(guān)的投資銀行和海外基金進行實際溝通，摸清自己的市場定位；2）若通過反向收購借殼在NASDAQ上市，可暫時避開行業(yè)問題和投資者預(yù)期，但買殼上市法律風(fēng)險較高，需支付一定成本，而后期進行增發(fā)融資難度并未減輕，仍會面臨上述提到的各種問題。

分析判斷：NASDAQ上市融資成功收益最大，操作難度最高。

（二）香港上市

優(yōu)點：1）如果IPO融資成功仍可進入國際資本市場，解決企業(yè)發(fā)展的資本瓶頸，轉(zhuǎn)變身份；2）地產(chǎn)類的行業(yè)概念不會成為上市障礙；

缺點與難點：1）香港市場對國內(nèi)地產(chǎn)類公司估值水平較低，融資額度被降低，成本提高；2）上市審查嚴(yán)格、監(jiān)管力度均比國內(nèi)市場高。

分析判斷：從收益角度而言較為中庸，但從操作角度以及短期內(nèi)給公司提供有效的資金支持看不失為一個選擇。

（三）國內(nèi)A股上市

優(yōu)點：1）市盈率估值水平仍較海外市場高，融資成本低； 2）股權(quán)分置辦法已啟動，發(fā)起人股的流通性問題基本解決；3）從案例看，2004年6月，保利房地產(chǎn)股份有限公司的首發(fā)申請獲批。其后，金地集團（600383）的增發(fā)獲通過；萬科A（000002）和金融街（000402）的再融資申請皆獲批準(zhǔn)，A股市場對方地產(chǎn)企業(yè)融資需求持歡迎態(tài)度；

缺點：1）A股市場股票未來形勢難以判斷； 2）審批嚴(yán)。

分析判斷：上市收益較高，但短期內(nèi)IPO不具有可操作性。

（四）私募基金

國際資本市場有大量資金，它們十分看好中國的高增長性和增長空間，非常樂意到中國來進行私募投資。戰(zhàn)略私募是指通過非公共市場的手段定向引入具有戰(zhàn)略價值的股權(quán)投資者，即戰(zhàn)略投資者。其優(yōu)勢主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

首先，可以幫助企業(yè)改善股東結(jié)構(gòu)，同時建立起有利于上市的治理結(jié)構(gòu)、監(jiān)管體系、法律框架和財務(wù)制度。

其次，可以幫助企業(yè)比較好地解決員工激勵問題，建立起有利于上市的員工激勵制度。第三，可以通過引入戰(zhàn)略資本幫助企業(yè)迅速擴大規(guī)模，從而在未來上市的時候更容易獲得投資者的追捧。

第四，戰(zhàn)略投資者（特別是國際戰(zhàn)略投資者）所具有的市場視野、產(chǎn)業(yè)運作經(jīng)驗和戰(zhàn)略資源可以幫助企業(yè)更快地成長和成熟起來，也更有可能產(chǎn)生立竿見影的協(xié)同效應(yīng)，在較短的時間內(nèi)改善企業(yè)的收入、成本結(jié)構(gòu)，提高企業(yè)的核心競爭力并最終帶來企業(yè)業(yè)績和股東價值的提升。

最后，比較而言，戰(zhàn)略投資者更加著眼于未來市場的長期利益，而不像金融投資者那樣往往尋求短期的投資回報。筆者一直認(rèn)為，中國大多數(shù)企業(yè)面臨的最主要的問題其實不是資金的問題，而依次是產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)、治理結(jié)構(gòu)、運營機制以及產(chǎn)業(yè)運作經(jīng)驗的問題。戰(zhàn)略性私募恰恰在這幾個方面都能夠為企業(yè)帶來直接的助益。

私募的3種模式

* 增資擴股：企業(yè)向引入的投資者增發(fā)新股，融資所得資金全部進入企業(yè)，有利于公司的進一步發(fā)展；比如興業(yè)銀行通過私募引入香港恒生銀行、新加坡政府直接投資公司以及世界銀行下屬的國際金融公司，獲取資金27億元人民幣；

* 老股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)：由老股東向引入的投資者轉(zhuǎn)讓所持有的新東方股權(quán)（當(dāng)然是高溢價），滿足部分老股東變現(xiàn)的要求，融資所得資金歸老股東所有；比如，易趣在去年3月由美國最大的電子商務(wù)股份公司eBay出了3000萬美元買了30%的股份，今年又花1.5億美元買了余下股份，前提是CEO邵亦波必須留在公司服務(wù)至少5年。

* 增資和轉(zhuǎn)讓同時進行：可以兩全其美。今年2月，當(dāng)當(dāng)網(wǎng)完成第三輪私募，老虎科技基金以1100萬美元的代價入股，占到當(dāng)當(dāng)15.7%的股份。而IDG等當(dāng)當(dāng)網(wǎng)的老股東也順利套現(xiàn)350萬美元,獲利3倍以上。

在進行戰(zhàn)略性私募的時候應(yīng)該著重考慮以下幾類目標(biāo)投資者：

第一類是全球領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)巨頭，它們既是我們標(biāo)桿也是我們的一個潛在出口，同時它們的參與對企業(yè)在資本市場的價值能夠起到巨大的拉升作用。

第二類是亞洲或者港臺地區(qū)急于或已經(jīng)進入中國的同行，它們是競爭對手也是合作伙伴。

第三類是同自己有上下游關(guān)系的、或者雖然沒有上下游關(guān)系但是在資源和業(yè)務(wù)上能夠形

成互補的境內(nèi)外企業(yè)，從協(xié)同效應(yīng)和多元化發(fā)展的角度看，它們可能會對募集企業(yè)有相當(dāng)大的興趣。當(dāng)然私募相對于公募市盈率較低，募股價格偏低，這也是不得不考慮的問題。

第三篇：房地產(chǎn)融資渠道拓展論文

摘要：房地產(chǎn)業(yè)作為一種資金密集型行業(yè)，在國家一系列宏觀調(diào)控政策的壓力下，資金瓶頸對企業(yè)發(fā)展的嚴(yán)重制約日趨明顯，傳統(tǒng)的融資渠道日趨緊縮，致使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的前期資金運作面臨著極大的考驗，從而融資渠道的拓展勢在必行，如何把握時勢并結(jié)合自身條件選擇最佳的融資途徑應(yīng)是每個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)亟需考慮的關(guān)鍵問題。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè) 融資渠道 策略

一、房地產(chǎn)企業(yè)迫于資金壓力，亟需拓展融資渠道

近兩年來政府出臺的一系列宏觀調(diào)控，無一例外，都從相當(dāng)程度上造成了地產(chǎn)企業(yè)資金鏈吃緊。早在2003年6月5日，央行發(fā)布了“121號文件”，嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款及土地儲備貸款的發(fā)放，規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的30%。土地儲備機構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超出所收購?fù)恋卦u估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年。而2004年出臺的“71號文件”，即業(yè)界通稱的“8·31大限”，則徹底終結(jié)了延用多年的土地協(xié)議出讓制度，規(guī)定自2004年8月31日起，嚴(yán)格執(zhí)行土地招拍掛制度。由于擁有土地儲備的企業(yè)，必須趕在8月31日前交清所有的土地出讓金，致使大量企業(yè)再度面臨資金緊缺的困難。

隨后的一系列金融調(diào)控政策，如連續(xù)兩次加息，各金融機構(gòu)正式提高了存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點，收縮了可貸資金約1100多億元，國務(wù)院下發(fā)通知，將房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項目（不包含經(jīng)濟適用房）資本金比例從20%提高到35%及以上，都使相當(dāng)部分開發(fā)企業(yè)面臨資金籌備的難題。尤其在2005年，以打擊投機，抑制投資、穩(wěn)定住房價格為主旨的“國八條”和“七八意見”出臺之后，更使整個市場彌漫著濃郁的觀望氛圍。雖然日前略現(xiàn)回暖跡象，但與往日如火如荼景象相距甚遠。這令目前主要靠銷售回款融資的開發(fā)企業(yè)叫苦不迭。

商業(yè)性房地產(chǎn)在我國十幾年的發(fā)展中，資金來源十分單一，走的完全是一條“獨木橋”路線，而這座橋主要建在銀行之上。2005年8月15日，從中國人民銀行公布的《中國房地產(chǎn)金融報告》中可以看到，在房地產(chǎn)業(yè)與銀行的互動中，已經(jīng)產(chǎn)生了方向上的偏移，居高不下的房地產(chǎn)市場的貸款給銀行帶來很大風(fēng)險。社會資金過于集中于銀行，使商業(yè)銀行在房地產(chǎn)市場形成了一種被動的“壟斷”局面。作為國民經(jīng)濟中的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)如些單一的融資渠道，給房地產(chǎn)開發(fā)商甚至銀行體系都造成了很大的負擔(dān)，同時也造成了很大的風(fēng)險，迫切需要多多元化的金融模式來解決房地產(chǎn)融資中銀行“一貸獨大”的問題。而金融資產(chǎn)的多元化怎樣用非銀行性的資金，通過什么形式來用？資金從哪里來又往哪里去？這些問題無疑關(guān)乎著房產(chǎn)地企業(yè)的生死。

二、房地產(chǎn)企業(yè)在融資中常面臨的問題

1、貸款方式單一。國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)貸款主要有三種形式：第一種是房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款；第二種是房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款，第三種是房地產(chǎn)抵押貸款。這三種貸款方式的期限都很短，無法適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)周期的需要。因此，目前我國房地產(chǎn)金融市場化的程度有待提高，相應(yīng)的房地產(chǎn)貸款方式也有待創(chuàng)新和拓展。

2、企業(yè)對銀行貸款依賴過重。改革開放以來，我國直接融資市場發(fā)展很快，但在短期內(nèi)仍難以改變以間接融資為主的融資格局，房地產(chǎn)業(yè)在相當(dāng)大的程度上需要銀行的信貸支持。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源主要分為：國家預(yù)算內(nèi)資金、國內(nèi)貸款、債券、利用外資、自籌資金和其它資金。1998年以來，國家預(yù)算內(nèi)資金、債券和利用外資絕對值及占比均很低，且呈回落趨勢；房地產(chǎn)開發(fā)資金約有60%左右來自于銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銀行信貸資金依賴程度很大。

3、融資工具的局限性限制。信托融資相對銀行貸款受到政策影響小靈活創(chuàng)新空間大，在銀行信貸收緊的情況下，房地產(chǎn)信托迅速成為近年來異?；钴S的房地產(chǎn)融資方式。但中國銀監(jiān)會《關(guān)于加強信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通知》（212號文件）出臺后，房地產(chǎn)信托門檻進一步提高。從市場的反映情況看，這一影響是非常迅速的，去年9月份房地產(chǎn)信托發(fā)行數(shù)量和規(guī)模立即出現(xiàn)了大幅回落，與上月相比分別回落19.7和36.4個百分點。另外信托產(chǎn)品尚沒有一個完善的二級市場，難于流通。企業(yè)債券用途多為新建項目，利息高于同期銀行利率，期限為3-15年，所以，一般房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項目獲取發(fā)行的可能性較小。

4、上市對于身處市場經(jīng)濟中的企業(yè)來說無疑是一條上佳的融資途徑，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。通過增發(fā)、配股、可轉(zhuǎn)債三種再籌資方式，房地產(chǎn)上市公司往往可以籌集到數(shù)億甚至更多的獎金用于投入新項目。于是，這種顯而易見的優(yōu)勢效應(yīng)刺激著越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)開始苦覓上市的可能。然而上市由額度制改為核準(zhǔn)度，特別是目前房地產(chǎn)企業(yè)上市還屬于試點性質(zhì)，不可能批量上市，按當(dāng)今的市場面看，每年能安排幾十家企業(yè)上市已屬不易，等在證券商和證監(jiān)會門口的長龍還不知排到何年何月。

5、海外基金與國內(nèi)企業(yè)對接的難題。首先外資在選擇國內(nèi)投資伙伴時要求格外苛刻。外資有一系列成熟的基于國外開發(fā)商的各種風(fēng)險評判手段。這些風(fēng)險評判手段拿到中國衡量開發(fā)商或者某一項目的時候，會碰到很多銜接不上的地方，短時間內(nèi)讓這些境外投資機構(gòu)改變他們的風(fēng)險投資辦法或者降低他們的要求并不容易。另外國內(nèi)的相關(guān)法制規(guī)定有很多地方并不清晰，這是境外投資者相當(dāng)困惑的地方。

三、房地產(chǎn)業(yè)融資渠道拓展策略

1、開發(fā)商貼息委托貸款

所謂“開發(fā)商貼息委托貸款”是指由房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金，委托商業(yè)銀行向購買其商品房者發(fā)放委托貸款，并由開發(fā)商補貼一定期限的利息，其實質(zhì)是一種“賣方信貸”，開發(fā)商出資貼息貸款給購房者買房，對承辦的金融機構(gòu)而言，能夠有效地規(guī)避金融風(fēng)險，風(fēng)險的承擔(dān)者變成了開發(fā)商。

“賣方信貸”對房地產(chǎn)開發(fā)商有三個方面的好處：第一，解決了融資問題，只要委托貸款周轉(zhuǎn)三次，開發(fā)商利用這種方式可回籠資金幾乎翻了一倍。第二，現(xiàn)實提前銷售，遲早回籠資金。第三，提供有誘惑力的市場營銷題材，購房者可低價買期房并獲得提前的貸款利息補貼。

2、房地產(chǎn)信托

房地產(chǎn)信托起源于美國，簡稱REITS(real Estate Investment Trusts)，從2003年7月18日中國信托一法兩規(guī)出臺后開始走向我國房地產(chǎn)業(yè)。通過成立信托公司，并發(fā)行所有權(quán)受益憑證等融資工具，以投資于房地產(chǎn)項目。它的優(yōu)勢可以歸納為如下幾點：（1）降低企業(yè)融資成本，而且期限彈性較大，有利于房地產(chǎn)公司的資金運營和持續(xù)發(fā)展，優(yōu)化公司的資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)。（2）信托的資金供給方式更為多樣，如針對企業(yè)運營或者項目動作的資金信托，有貸款模式和股權(quán)投資模式。（3）房地產(chǎn)投資信托通過集中專業(yè)管理和多元化投資從而降低投資風(fēng)險。中國銀監(jiān)會公布的《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法（征求意見稿）》意味著兩項新的重大突破：房地產(chǎn)信托額度有條件的不受200份制度；即使開發(fā)商“四證”不全，同樣可以通過信托進行融資。信托規(guī)模的放大正在為信托基金的形成開啟一扇大門，也可以說是在為中國房地產(chǎn)基金的發(fā)展創(chuàng)造條件。房地產(chǎn)信托將會成為未來房地產(chǎn)融資的重要渠道。

3、利用外資基金

進一步收緊的宏觀措施和低迷的市場并沒有阻止外資基金搶灘中國房地產(chǎn)的步伐。不可否定的是，以摩根士丹利為代表的跨國投資銀行，在中國地產(chǎn)業(yè)確有“邊做多邊唱衰”的矛盾之舉。就在其學(xué)者唱空的同時，大摩旗下的投資部門卻正忙于投資中國大城市的地產(chǎn)樓市。日前，摩根士丹利宣布，今年計劃追加30億美元資金投入中國房地產(chǎn)市場，加上此前投入的15億美元，總投資額累計將達45億美元。并且投資重點將由日本轉(zhuǎn)移至中國。盡管受到宏觀調(diào)控的影響，中國仍然有強大的市場需求。試水多年，對中國市場政策和規(guī)則的全面認(rèn)知，中國市場自上世紀(jì)90年代初新一輪大幅上揚，無疑是促使外資基金近兩年加速進入中國市場的最主要因素。2004年，土地招拍掛等一系列措施的出臺使市場游戲規(guī)則日益透明和國際化，對于擁有強大資金實力的外資基金公司而言，此時正是投資良機。

外資基金對于國內(nèi)合作方選擇一般為當(dāng)?shù)刈畲笃髽I(yè)或者上市公司有政府背景的企業(yè)更是他們的首選。外資房地產(chǎn)基金在作出投資項目和對象決定時，首先是關(guān)注企業(yè)本身，例如過往業(yè)債、企業(yè)管理層能力、企業(yè)聲譽和過往產(chǎn)品質(zhì)量等因素，其次是了解投融資項目的性質(zhì)、地理位置、競爭優(yōu)勢、價格、現(xiàn)金流等等；再次為該項目所在城市、市場的消化能力、深度和需求的變化等?；鹜度腠椖亢?，運作過程要求規(guī)范和透明。

4、上市（IpO）

在當(dāng)年中國房地產(chǎn)界，形成了一個非常鮮明的經(jīng)濟景觀——即以資本運營為核心的房地產(chǎn)企業(yè)上市浪潮。每個企業(yè)都要根據(jù)收益與成本來選擇合適的融資方式，并確定最佳的融資結(jié)構(gòu)。發(fā)行股票所融入的資金屬于所有者權(quán)益，股東一旦投入資金就不能收回，只能轉(zhuǎn)讓其擁有的股份，并相應(yīng)地享有分享剩余收益，重大決策及選擇管理者的權(quán)利。因此與其它融資方式特別是債務(wù)融資相比，進行股權(quán)融資最大的好處就是企業(yè)沒有定期還本付息的壓力，可以很好地規(guī)避企業(yè)在經(jīng)營狀況出現(xiàn)起伏時伴隨的財務(wù)風(fēng)險。

許多房地產(chǎn)企業(yè)在尋求上市無門的情況下，轉(zhuǎn)而借助買殼上市達成融資目的，但值注意的是，買殼上市的企業(yè)上市于集資卻不一定能同步進行。就買殼上市業(yè)務(wù)本身的來說，它對非上市企業(yè)的業(yè)績要求很高，一般情況下要求凈資產(chǎn)收益率20%左右，除了必須具備一定的資金實力來支付買殼資金外，更要擁有先進的管理，以保持公司業(yè)績的穩(wěn)定，從而達到再融資的終極目標(biāo)。

5、階段性股權(quán)融資

階段性股權(quán)融資是在項目確定以后進入成熟期之前為房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金支持的方式。在項目開發(fā)進展到一定程度，銷售回款和項目貸款又沒有落實的情況下，發(fā)展商愿意承擔(dān)較高的借款利息，這時發(fā)展商的資金缺口一般在6個月左右，繼而項目融資可以到位或銷售回款就能夠?qū)崿F(xiàn)。階段性股權(quán)融資的好處是不增加負債率，因為負債率過高，財務(wù)報表不好，后期貸款難以獲得。但股權(quán)融資一般是成本最高的融資方式，而且股東多了，項目操作難度增大，管理權(quán)成為爭奪焦點。

6、房地產(chǎn)投資銀行

房地產(chǎn)投資銀行就是多家房地產(chǎn)企業(yè)成立投資公司，實現(xiàn)相互過橋的方式，脫胎于房地產(chǎn)領(lǐng)域特有的“同業(yè)拆借”。在這種形式形成以前，很多地產(chǎn)公司也存在類似的情況，一個地產(chǎn)商為了獲取土地、上市等目的，從其他地產(chǎn)企業(yè)拆借資金。由于都是屬于地產(chǎn)行業(yè)，互相之間的風(fēng)險較為透明，投資人對于投資的風(fēng)險一般比較有信心，同時，不僅擁有資金回報，還可以享受對等的拆借利益。房地產(chǎn)投資銀行是大勢所趨，它把投資與項目聯(lián)系起來。只是目前還沒有很好的機構(gòu)來專門做這項事情。目前國家對種形式還是很謹(jǐn)慎，主要是對房地產(chǎn)投資銀行會導(dǎo)致的“自有資金不足”問題的擔(dān)心，以及增加了房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的風(fēng)險。這種動作方式的優(yōu)點是靈活，不容易受到國家政策的制約。隨著房地產(chǎn)市場逐步規(guī)范，房地產(chǎn)投資銀行會成為一種重要的融資方式，我國也會相應(yīng)健全各方面的法規(guī)來規(guī)范房地產(chǎn)投資銀行的發(fā)展。

第四篇：我國房地產(chǎn)融資渠道現(xiàn)狀分析

我國房地產(chǎn)融資渠道現(xiàn)狀分析

摘 要 我國房地產(chǎn)資金來源主要依賴銀行信貸，另外融資渠道房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金、海外融資、股權(quán)融資等，由于各種各樣的限制，融資規(guī)模仍然有限。近些年，國家金融宏觀調(diào)控，造成房地產(chǎn)企業(yè)資金供應(yīng)緊張。在這樣的背景下，我國房產(chǎn)企業(yè)融資趨向多元化發(fā)展。建立起一個多層次的房地產(chǎn)融資體系以滿足融資多元化的需求是當(dāng)前我國房地產(chǎn)融資的主要問題。

關(guān)鍵詞 融資渠道；銀行信貸；房地產(chǎn)信托；股權(quán)融資；債券融資

近年來中國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，已然成為我國國民經(jīng)濟中的支柱性行業(yè)。為拉動中國經(jīng)濟貢獻了不少GDP。過去幾年，房地產(chǎn)相關(guān)的建筑投資占中國固定資產(chǎn)投資的20%以上，并貢獻10%的就業(yè)。作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，融資是房地產(chǎn)業(yè)生存和發(fā)展的關(guān)鍵，當(dāng)前，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源還是以銀行信貸為主的單一融資格局，而另外融資渠道房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金、海外融資、股權(quán)融資等，由于各種各樣的限制，融資規(guī)模仍然有限。這種情形造成我國房地產(chǎn)業(yè)和銀行業(yè)存在極大風(fēng)險。如何突破房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的資金瓶頸，盡快建立健全多渠道的房地產(chǎn)融資體系，是現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)業(yè)面臨的重要問題。本文主要對當(dāng)前房地產(chǎn)融資渠道進行分析。

一、我國房地產(chǎn)融資渠道現(xiàn)狀

1．銀行貸款

目前，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源主要是國內(nèi)貸款、自籌資金及其他資金(主要是定金及預(yù)付款)二個方面。房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例較低，主要依賴銀行貸款。銀行信貸資金貫穿于土地儲備、交易、房地產(chǎn)開發(fā)與銷售的整個過程。根據(jù)央行和銀監(jiān)會對全國除西藏以外的30個省(市)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，我國的房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中有55%的資金直接來自銀行系統(tǒng)，而另外的自籌資金主要由商品房銷售收入轉(zhuǎn)變而來，大部分來自購房者的銀行按揭貸款，按首付30%計算，企業(yè)自籌資金中有大約70%來自銀行貸款；“定金和預(yù)收款”也有30%的資金來自銀行貸款，如果將施工企業(yè)墊資中來源于銀行部分加上的話，來源于銀行的資金總比例將高達70%以上

。銀行貸款實際上支撐了房產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營周轉(zhuǎn)的主要資金鏈。對比銀行貸款最多不超過房地產(chǎn)總投資40%的國際通行標(biāo)準(zhǔn)，我國房地產(chǎn)企業(yè)對銀行的依賴度明顯過高。一旦

房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)生波動，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險將轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的金融風(fēng)險，進而影響國家的金融安全。為此，政府開始頻頻出招調(diào)控，自2003年的“121號文”開始，2004年《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》、2005年“國六條”、“國十五條”相繼出臺，銀行信貸被逐步收緊。特別是2007年國家開始實行緊縮的貨幣政策，央行連續(xù)六次加息以及連續(xù)十次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，雖然這一措施并不是專門針對房地產(chǎn)市場的，而是為了收縮流動性、壓制通脹壓力，但給房地產(chǎn)的資金供應(yīng)產(chǎn)生了不小的影響。房產(chǎn)企業(yè)資金鏈的脆弱顯露無遺，房地產(chǎn)企業(yè)融資面臨前所未有的挑戰(zhàn)。面對資金瓶頸，開發(fā)商有待拓寬融資渠道。

2．房地產(chǎn)信托

房地產(chǎn)信托一般是指以房地產(chǎn)及其相關(guān)資產(chǎn)為投向的資金信托投資方式，即信托投資公司制定信托投資計劃，與委托人(投資者)簽訂信托投資合同，委托人(投資者)將其合法資金委托給信托公司進行房地產(chǎn)投資，或進行房地產(chǎn)抵押貸款或購買房地產(chǎn)抵押貸款證券，或進行相關(guān)的房地產(chǎn)投資活動。

緊縮性的宏觀政策使對銀行信貸依賴性極強的房地產(chǎn)開發(fā)商的資金非常緊張，這使房地產(chǎn)企業(yè)對銀行以外的融資渠道的資金需求增加，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)得以發(fā)展。全國各信托投資公司陸續(xù)推出了自己的信托產(chǎn)品，比如，上海國投推出了多元組合的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)模式—信托貸款、財產(chǎn)權(quán)信托、信托股權(quán)融資等?，F(xiàn)階段我國信托產(chǎn)品主要有兩種模式：①是股權(quán)融資。②模式是債權(quán)融資。前者是對一些

自有資本金不足35%的房地產(chǎn)企業(yè)，信托投資公司以注入股本金的方式與房地產(chǎn)公司組建有限責(zé)任公司，使其自有資本金達到35%的要求，信托投資公司作為股東獲得投資回報。后者則是針對雖然自有資金己達到國家要求，但是由于某些原因等造成房地產(chǎn)企業(yè)短期資金困難，這時候信托投資公司就可以籌集一定資金定向地貸給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，補上資金缺口，這種操作方式類似商業(yè)銀行的信貸業(yè)務(wù)。而政策規(guī)定銀行不能這樣做。2004年共發(fā)行了98支房地產(chǎn)集合資金(含財產(chǎn))信托投資計劃(以下簡稱房地產(chǎn)信托)，實際募集資金總計115.? 866億元，平均每個房地產(chǎn)信托募集1.? 18億元，與2003年相比

總額增長93.?4%。

不過，目前信托產(chǎn)品存在一些

制度性的限制，例如，法律政策的制約、信托產(chǎn)品的流通性問題，以及信托計劃的異地發(fā)行、資金異地運用的管理與審批比較嚴(yán)格等，這些都制約著房地產(chǎn)信托的發(fā)展。但從長遠來看信托資金是一個能為房地產(chǎn)企業(yè)提供長期穩(wěn)定資金的渠道，是對房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道的一個很好的補充，這種模式將會發(fā)展成為中國房地產(chǎn)企業(yè)的主流融資模式。

3．上市融資

上市融資也是房地產(chǎn)企業(yè)一個理想的融資渠道，分直接上市融資和間接上市融資兩種。直接上市融資額比較大，但是上市融資的門檻高，比如負債率不能高于70%的規(guī)定使很多企業(yè)達不到上市要求。我國房地產(chǎn)企業(yè)由于傳統(tǒng)的融資渠道單一，一般負債率都在75%以上

。因此，通過直接上市的企業(yè)數(shù)量很少。

更多的房地產(chǎn)企業(yè)選擇間接上市——買殼上市。買殼上市需要大量現(xiàn)金，買殼上市的目的是通過增發(fā)、配股再融資籌集資金，但前提是企業(yè)必須有很好的項目和資產(chǎn)進行置換。而擁有大量現(xiàn)金、好的開發(fā)項目與優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，這些都是中小企業(yè)很難具備的。因此我國房地產(chǎn)企業(yè)走上市融資的路子還很艱難。上市融資在房地產(chǎn)業(yè)總資金來源中的比重較小。2004年底，籌資總額占全部房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源不足0.?5%?。06年到07年國內(nèi)股市高奏凱歌，房產(chǎn)企業(yè)融資額可能突破千億。但隨著股市行情的逆轉(zhuǎn)，這種局面也只是曇花一現(xiàn)。我國目前的房地產(chǎn)企業(yè)多達4萬余家，而我國境內(nèi)上市的房地產(chǎn)公司只有90家(根據(jù)2005年數(shù)據(jù)，其中79家在滬深兩市上市和11家在香港上市)。

4．海外房產(chǎn)基金

據(jù)初步統(tǒng)計目前進入我國的海外基金已超過100家。摩根士丹利、新加坡政府投資公司、SUN-REF盛陽地產(chǎn)基金、美林投資銀行等著名國際地產(chǎn)基金也都進入中國房地產(chǎn)市場。這些海外基金一般會挑選國內(nèi)有實力的大企業(yè)強強聯(lián)合，合作開發(fā)。截至2006年1-11月份累計統(tǒng)計，中國房地產(chǎn)企業(yè)資金來源總量中外資增速明顯，利用

外資總額313.6億元，同比增長21.6%。應(yīng)該說海外房產(chǎn)基金的進入可以緩解國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)對銀行信貸的過度依賴，有助于融資方式的多樣化。

但目前我國相關(guān)法律法規(guī)的不完善，再加上國內(nèi)一些

房產(chǎn)企業(yè)運作的不規(guī)范，所以，海外房產(chǎn)基金在中國的投資還存在著一些

障礙。

另外海外資金在政策上得不到支持，中國并不缺資金只是缺少金融工具。為了防止海外資金的過多涌入，2006年和2007年間國家陸續(xù)出臺了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》、《關(guān)于外國投資者并購境內(nèi)企業(yè)的規(guī)定》，《關(guān)十進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)督的通知》等文件，一系列的限外令使海外基金在中國的運作困難重重。

5．債券融資

房地產(chǎn)證券是房地產(chǎn)利用

資本市場直接融資的重要工具，也是房地產(chǎn)資金籌集的一條重要渠道。房地產(chǎn)債券較一般債券收益相對較高；與股票相比，又可以按期收回本金和利息而有較高的安全性，又具有一定的流動性，因此，在國外成熟的證券市場，企業(yè)債券成為企業(yè)外部融資的優(yōu)先考慮的方式，債券融資額往往是股票融資額的3到10倍。而我國的房地產(chǎn)債券發(fā)展還處于初級階段，債券融資額總量方面，遠遠不及股票融資額。目前，我國房地產(chǎn)債券的發(fā)行規(guī)模很小，債券流通市場不健全，債券發(fā)行程序不規(guī)范，債券評級的準(zhǔn)確性、可信性還有問題。這些都影響了企業(yè)通過債券融資的規(guī)模。07年中國證監(jiān)會正式頒布實施《公司債券發(fā)行試點辦法》標(biāo)志著我國公司債券發(fā)行工作的正式啟動，發(fā)行條件較原來

寬松很多?！对圏c辦法》施行之后，房地產(chǎn)證券融資的比重有望增加。

二、發(fā)展我國房地產(chǎn)融資渠道的對策和建議

1．建立多層次房地產(chǎn)融資體系

當(dāng)前我國房地產(chǎn)融資的主要問題是建立一個穩(wěn)定的多層次的房地產(chǎn)融資體系，滿足不同層次企業(yè)多樣化需求。長期以來我國房地產(chǎn)融資市場參與主體主要是商業(yè)銀行，缺少專業(yè)信貸機構(gòu)，目前唯一的住房儲蓄銀行是天津市中德儲蓄銀行。房地產(chǎn)債券、房產(chǎn)信托和基金發(fā)育不良對我國房地產(chǎn)融資貢獻有限。股權(quán)融資門檻相對較高，中小企業(yè)很難達到要求

通過上市融資。近年來在國家對金融的宏觀調(diào)控下，銀行縮緊信貸，房地產(chǎn)企業(yè)深感資金壓力。因此，迫切需要建立多層次的融資體系，為不同類型企業(yè)提供不同的融資場所，才能真正減少對銀行貸款的依賴。

2．加緊開發(fā)房地產(chǎn)金融投資產(chǎn)品

房地產(chǎn)融資渠道的多元化發(fā)展，關(guān)鍵是需要設(shè)計出有差異的、服務(wù)不同房產(chǎn)企業(yè)的金融產(chǎn)品，從而形成一個穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品供應(yīng)體系。目前，我國的房地產(chǎn)金融建設(shè)剛開始起步。世界流行的五大金融產(chǎn)品中，我國獨缺房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。國內(nèi)銀行還沒有專業(yè)的、系統(tǒng)的地產(chǎn)投資開發(fā)貸款。我們國家的房地產(chǎn)信托實際上和銀行貸款基本上是一樣，只不過銀行是吸收存款來的，地產(chǎn)開發(fā)資金是通過批發(fā)的，本質(zhì)還是銀行的貸款。2008年開始銀行信貸正逐步退出房地產(chǎn)，取而代之的是地產(chǎn)基金、地產(chǎn)投資機構(gòu)、地產(chǎn)專業(yè)投資銀行，包括地產(chǎn)信托和地產(chǎn)的信托基金。房地產(chǎn)自身的金融建設(shè)必然會成長起來。

3．完善房地產(chǎn)金融法律法規(guī)

國家、地方和部門頒布了一系列法律、法規(guī)。但是體系不全，規(guī)定不具體。從整體上看，嚴(yán)重滯后于房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。在房地產(chǎn)融資多元化的過程中，新出現(xiàn)的很多融資工具如果沒有相應(yīng)的制度進行規(guī)范，就難免陷入混亂局面。必須要建立和完善相關(guān)的法律體系，對新型融資工具的組織形式、資產(chǎn)組合、流通轉(zhuǎn)讓、收益來源和分配等，作出嚴(yán)格規(guī)范。才能使我國的房地產(chǎn)多元化融資規(guī)范的發(fā)展。

總之在信貸緊縮的大環(huán)境下，我國房地產(chǎn)融資迫切需要擺脫依懶銀行信貸的單一局面，走多元化發(fā)展路線。但面臨現(xiàn)實的困難，房地產(chǎn)金融市場中融資中介機構(gòu)不健全，金融產(chǎn)品和融資方式太匱乏，法律法規(guī)不完善。這就需要一方面國家在加強對房地產(chǎn)金融市場的宏觀調(diào)控和管理的同時，進一步完善法律法規(guī)，努力創(chuàng)新金融工具，不斷豐富融資方式。一方面房地產(chǎn)企業(yè)自身積極拓寬融資渠道，避免單純依靠銀行資金，根據(jù)企業(yè)特點，采用多種融資途徑方法。

參考文獻

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第五篇：中國房地產(chǎn)15種融資渠道解讀

中國房地產(chǎn)15種融資渠道解讀

融資(Financing），指為支付超過現(xiàn)金的購貨款而采取的貨幣交易手段，或為取得資產(chǎn)而集資所采取的貨幣手段。房地產(chǎn)企業(yè)正是借用融資的方式，撬動金融杠桿。以下，小編為您盤點中國房地產(chǎn)行業(yè)的15種融資方式、種類及其影響因素

一、國內(nèi)貸款

1.影響因素

影響商業(yè)銀行貸款的利率因素中央銀行貼現(xiàn)率、放款期限、存款利率、放貸利率風(fēng)險、管理貸款成本、優(yōu)惠利率。

2.種類

(1)信用貸款：信用貸款指單憑借款人的信譽，而不需要提供任何抵押品的放款。信用貸款分為五種類型：普通限額貸款、透支放款、備用貸款承諾、消費者貸款、票據(jù)貼現(xiàn)貸款。

(2)擔(dān)保抵押貸款：分為擔(dān)保品貸款、保證書擔(dān)保貸款兩種。保證書擔(dān)保貸款指由第三者出具保證書擔(dān)保的放款。

(3)商業(yè)放貸：商業(yè)房貸有七大風(fēng)險，政策風(fēng)險、市場風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、完工風(fēng)險、抵押物估價風(fēng)險、貸款保證風(fēng)險。

二、國外貸款

我國利用國外貸款的主要形式：外國政府貸款、國際金融組織貸款和國際商業(yè)貸款。目前向我國提供多邊貸款的國際金融組織主要有世界銀行（WBG）、國際農(nóng)業(yè)發(fā)展基金組織(IFAD)和亞洲開發(fā)銀行(ADB)。

亞洲開發(fā)銀行以項目貸款為主、同時還有部門貸款、規(guī)劃貸款、中間金融機構(gòu)貸款等。國際商業(yè)貸款是針對在國際金融市場上以借款方式籌集的各種資金的總稱。國際商業(yè)貸款一般包括兩種形式：一是由一兩家國外金融機構(gòu)提供的貸款；事是由一家金融機構(gòu)牽頭、多家國外金融機構(gòu)組成銀團，聯(lián)合某借款人提供較大金額的長期貸款，通常稱為國際銀團貸款（也成為辛迪加貸款）。

外資銀行五大關(guān)注點：對外貸款態(tài)度謹(jǐn)慎、風(fēng)險控制非常嚴(yán)格、透明度是境外融資最大障礙、更相信市場的保障、爭奪個人房貸業(yè)務(wù)。

銀行貸款運作程序：項目建議書->可行性研究報告->備選項目審批->利用外資方案->借用國外貸款項目的程序。

三、民間借貸

1.特點

形式上的分散、隱蔽性；金額上的小規(guī)模性；范圍上局限性；利率上的高低不一與隨行就市；借貸合約非格式化；對償債的硬約束性。

2.我國發(fā)展開發(fā)商貼息委托貸款的優(yōu)點和缺陷

(1)優(yōu)點：可有效實現(xiàn)融資、成本低，可降低銀行金融風(fēng)險；可行性強，為金融市場所快速接受；房地產(chǎn)企業(yè)在實現(xiàn)融資的同時實現(xiàn)了銷售，一舉兩得。/

5(2)缺點：適用該方式的企業(yè)有一定的限制，并非所有房地產(chǎn)開發(fā)商都可以運用；開發(fā)商承擔(dān)風(fēng)險較大；并非開創(chuàng)融資新渠道。

四、典當(dāng)融資

典當(dāng)是一種以實物為抵押，取得臨時性貸款的融資方式。特點：融資性、單一性、商業(yè)性、小額性、短期性、高利性、安全性、便捷性。

流程：審當(dāng)、驗當(dāng)、收當(dāng)、保管、贖當(dāng)。

五日后仍未清償當(dāng)金回贖的當(dāng)物，實為絕當(dāng)，典當(dāng)行對絕當(dāng)物品依法享有處置權(quán)。

五、項目融資

1.參與方

項目發(fā)起人、項目公司、融資方、其他：承建商、販買者、法律顧問、融資顧問。特點：項目融資以項目為導(dǎo)向。

2.特點

項目融資為無追索權(quán)或者有限追索權(quán)；項目融資對項目發(fā)起人來說實現(xiàn)了更有效的風(fēng)險分散；項目融資成本更高。

3.融資模式

(1)直接安排模式：房地產(chǎn)開發(fā)商直接安排項目的融資，并直接承擔(dān)相應(yīng)的各種責(zé)任和義務(wù)。

(2)項目公司安排模式：開發(fā)商投資成立一個項目公司，再由該項目以自身名義與融資方簽訂融資方式，并有項目公司對項目的建設(shè)銷售進行管理，并承擔(dān)義務(wù)。

(3)以承購合同為基礎(chǔ)的融資模式。

(4)以產(chǎn)品支付為基礎(chǔ)的融資模式：在融資方購買開發(fā)項目部分房產(chǎn)未來銷售收入的權(quán)益的基礎(chǔ)之上，并進行融資安排的模式。

5.項目融資的程序

可行性分析→融資分析→融資模塊選擇→融資談判→融資協(xié)議的執(zhí)行→貸款償還。

6.涉及的文件

信用協(xié)議、土地租賃合同、承建合同、支付協(xié)議、抵押擔(dān)保協(xié)議、抵押轉(zhuǎn)讓協(xié)議、融資方的內(nèi)部協(xié)議。

六、債券融資

發(fā)行債券的程序：發(fā)行債券的決議、制定發(fā)行債券的章程、辦理債券等級評定手續(xù)、發(fā)行債券的申請不批準(zhǔn)、制定募集辦法并予以公告、簽訂承銷協(xié)議、募集款項。這個適用于前50強和100強的開發(fā)商。

七、金融租賃

金融租賃也叫融資租賃，是由出租人根據(jù)承租人的請求，按雙方的亊先合同約定，想承租人制定的出賣人販買承租人制定的固定資產(chǎn)，在出租人擁有該固定資產(chǎn)所有權(quán)的前提下，以承租人支付所有租金為條件，講一個時期的該固定資產(chǎn)的占有、使用和收益權(quán)讓渡給承租人。/

51.關(guān)鍵要素

金融租賃融資的關(guān)鍵要素包括承租方主體、出租房主體、期限、租賃標(biāo)的。

2.三大金融租賃類型

直接融資租賃、經(jīng)營租賃、出售回租。

3.金融租賃六大特征

可以獲得全額融資；可以節(jié)省資本性投入；無需額外的抵押和擔(dān)保品；可以降低企業(yè)現(xiàn)金流量的壓力；可以起到一定的避稅作用；可以用作長期貸款的一個替代品。

4.金融租賃操作流程

業(yè)務(wù)聯(lián)系及洽談：客戶向租賃公司提供有關(guān)資料→租賃公司實地考察客戶經(jīng)營狀況→經(jīng)辦人撰寫申請報告及內(nèi)部審批→與客戶簽訂租賃合同，辦理相關(guān)文件手續(xù)→開發(fā)商向客戶提供不動產(chǎn)或者動產(chǎn)→租賃公司向供貨商支付開發(fā)款項，租賃合同同時生效及起租→承租人按合同規(guī)定暗示支付租金→還清所有租金后，合同終止→租賃物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給承租人。

5.房地產(chǎn)金融租賃創(chuàng)新模式

房地產(chǎn)金融租賃模式創(chuàng)新“售后回租+保理”租賃模式。

“售后回租+保理”的操作思路：房地產(chǎn)企業(yè)與金融租賃公司簽訂房產(chǎn)販買合同及房產(chǎn)回租合同將房產(chǎn)按造價或評估價折舊出售給金融租賃合同，金融租賃公司再把房地產(chǎn)回租給房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)按合同規(guī)定的期限，金額等支付租金。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過戶給金融租賃公司，期限屆滿之后房地產(chǎn)企業(yè)以一元錢回購房產(chǎn)。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)又過戶與房地產(chǎn)企業(yè)，這叫做“售后回租”。

金融租賃公司與商業(yè)銀行簽訂保理合同，將房地產(chǎn)企業(yè)的租金應(yīng)收款賣給商業(yè)銀行。商業(yè)銀行獲得了合同規(guī)定的租金應(yīng)收款的收款權(quán)，同時也將房地產(chǎn)抵押權(quán)拿在手上，這一做法成為商業(yè)銀行國內(nèi)“保理業(yè)務(wù)”。

八、信托融資

信托業(yè)和銀行業(yè)、證券業(yè)、保險（放心保）業(yè)一起構(gòu)成現(xiàn)代金融四大支柱。

1.基本功能

信托在經(jīng)濟活動的基本功能：財產(chǎn)事務(wù)管理功能、融通資金功能、社會投資功能、為社會公益事業(yè)服務(wù)的功能。

2.優(yōu)勢

具有的優(yōu)勢信托融資創(chuàng)新空間寬廣；信托具有財產(chǎn)隑離功能。

相對銀行貸款而言，房地產(chǎn)信托融資方式，可以不受通過銀行貸款時企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的30%的約束。

3.分類

抵押貸款類信托、股權(quán)投資類信托、股權(quán)證券化信托、權(quán)益轉(zhuǎn)讓模式、混合型信托（指權(quán)益信托和債務(wù)信托相結(jié)合）。

4.程序/

5(1)確定可以利用信托模式進行融資的項目，一般來說利用信托融資的項目應(yīng)符合如下標(biāo)準(zhǔn)：

經(jīng)濟效益原則、政策扶持原則、保險系數(shù)原則、風(fēng)險可控原則、抵押擔(dān)保原則、壟斷經(jīng)營原則。

(2)信托融資項目需提交的材料

(3)資金信托項目材料

(4)項目業(yè)務(wù)介紹材料

(5)申請項目公司財務(wù)資料

(6)選擇中介機構(gòu)

(7)與信托公司和相關(guān)中介機構(gòu)制定信托計劃

九、房地產(chǎn)基金

房地產(chǎn)基金投資三大策略：組合投資、跨市套利、資產(chǎn)重組。

影響基金投資策略的五大關(guān)鍵因素：匯率、利率差異（資金成本在國內(nèi)外市場倒掛）、國有不良資產(chǎn)處置及非主營業(yè)務(wù)資產(chǎn)剝離、國內(nèi)外資本市場的機會、海外房地產(chǎn)基金自身風(fēng)險管理的需要。

吸引外資基金的五種策略：產(chǎn)品本身的投資價值、物業(yè)價格、城市選擇、營銷包裝、開發(fā)商的管理團隊。

十、產(chǎn)權(quán)交易融資

產(chǎn)權(quán)交易是指資產(chǎn)所有者（企業(yè)的所有者）將其資產(chǎn)所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的一種經(jīng)濟活動。而這種經(jīng)濟活動是一種以實物形態(tài)為基礎(chǔ)特征的財產(chǎn)權(quán)益的全部或者部分出賣的行為。房地產(chǎn)企業(yè)通過產(chǎn)權(quán)交易，可以實現(xiàn)資本、土地、勞動力等資源要素的重新組合，是房地產(chǎn)融資的一種重要方式。

1.分類

按產(chǎn)權(quán)交易方式劃分：販買、承擔(dān)債務(wù)、吸收入股、控股、承擔(dān)安排全部職工等其他條件。

按產(chǎn)權(quán)交易主體之間的組織形式劃分：兼并、承包、租賃、拍賣、股份轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。

2.產(chǎn)權(quán)交易融資操作流程

動員和項目征集階段、項目組織和整理階段、發(fā)布階段、跟蹤和落實階段。

3.招股推介活動服務(wù)

招股推介活動將從以下四個方面提供服務(wù)：是征集有融資需求的項目，并進行分類整理和包裝；進行多渠道宣傳推介，廣泛征集投資者；鑒證交易過程，依法出具交易憑證。

十一、REITs項目融資

房地產(chǎn)投資信托在國外稱為REITs(RealEstate Investment Trust)，是指信托公司通過制定信托投資計劃，與投資者（委托人）簽訂信托投資合同，通過發(fā)行信托受益憑證或者股票等方式受托投資者的資金，然后進行房地產(chǎn)或者房地產(chǎn)抵押貸款投資，并委托或聘請與/

5業(yè)機構(gòu)和人員實施具體的經(jīng)營管理的一種資金信托投資方式，一般以股份公司或者契約型信托的形式出現(xiàn)。

1.REIT（房地產(chǎn)投資信托）的比較優(yōu)勢

(1)REIT是一種房地產(chǎn)的證券化產(chǎn)品，通常采用股票或者受益憑證的形式，使房地產(chǎn)這種不動產(chǎn)流動起來，具有很強的流動性。

(2)REIT將所募集的資金委托與業(yè)人士集中管理，進行多元化投資組合選擇不同地區(qū)和不同類型的房地產(chǎn)項目及業(yè)務(wù)進行投資，根據(jù)投資組合進離，可有效降低投資風(fēng)險。

(3)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資往往需要投資者投入數(shù)額巨大的資金，同時可能擔(dān)負著較大的債務(wù)風(fēng)險。REIT的出現(xiàn)改變這種情況，它將房地產(chǎn)投資拆細證券化，為中小投資者提供了一個進入房地產(chǎn)投資的較好渠道。

(4)作為金融工具，REIT由于自身的特點而成為一個很好的資金融資渠道。

十二、ABS項目融資

所謂ABS，是英文“AssetBacked Securities”的縮寫，它是以項目所屬資產(chǎn)為支撐的證券化融資方式，即以項目所擁有的資產(chǎn)為基礎(chǔ)，以項目資產(chǎn)可以帶來的預(yù)期收益為保證，通過在資本市場發(fā)行債券來募集資金的一種項目融資方式。

十三、BOT融資

所謂BOT，是“BuildOperate Transfer”的縮寫，意思是“建設(shè)-經(jīng)營-移交”。典型的BOT定義是：政府就某個基礎(chǔ)設(shè)施項目與非政府部門的項目公司簽訂特許權(quán)協(xié)議，授予簽約方的項目公司來承擔(dān)該項目的投資、融資、建設(shè)、經(jīng)營和維護，在協(xié)議規(guī)定的特許期限內(nèi)，這個項目公司向設(shè)施使用者收取適當(dāng)?shù)馁M用，由此回收項目投入融資、建造、經(jīng)營和維護成本。

十四、夾層融資

夾層融資（MezzanineFinancing）是一種介于優(yōu)先債券和股本之間的融資方式，指企業(yè)或者項目通過夾層資本的形式融通資金的過程。包括兩個層面含義：從夾層資本的提供方，即投資者的角度出發(fā)，成為夾層資本；從夾層資本的需求方，即融資者的角度，成為夾層債務(wù)。

夾層資本（MezzanineCapital）是收益和風(fēng)險介于企業(yè)債(32.00,0.000,0.00%)務(wù)資本和股權(quán)資本之間的資本形態(tài)，本質(zhì)是長期無擔(dān)保的債權(quán)類風(fēng)險資本。夾層資本的風(fēng)險介于優(yōu)先債務(wù)和股本之間。

十五、國內(nèi)上市融資

資本市場的上市融資本質(zhì)是企業(yè)所有者通過出售可接受的部分股權(quán)換取企業(yè)當(dāng)期急需的發(fā)展資金，依靠資本市場這種短期的輸血促使企業(yè)的蛋糕迅速做大。上市融資包括首次公開發(fā)行上市（ipo）和股市再融資（包括增發(fā)、配股等）。/ 5