第一篇：商業(yè)地產(chǎn)融資渠道

商業(yè)地產(chǎn)融資渠道

一、擺在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面前的融資渠道

就從目前大陸融資市場(chǎng)來(lái)看，除了以股權(quán)轉(zhuǎn)讓或質(zhì)押等方式與其他企業(yè)或個(gè)人合作開(kāi)發(fā)外，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可選擇的主要融資渠道不外十一條，其中七條來(lái)自大陸，四條來(lái)自海外。大陸融資渠道主要為：商業(yè)銀行貸款、信托投資公司發(fā)行信托計(jì)劃、境內(nèi)公司上市、發(fā)行企業(yè)債、金融租賃、民間私募基金以及典當(dāng)。海外融資渠道主要有：外資商業(yè)銀行貸款、海外私募基金、房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)、公司海外上市。很多商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商選擇將幾條融資渠道結(jié)合在一起使用，以保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金的及時(shí)到位。

二、主要融資渠道的比較

1、境內(nèi)商業(yè)銀行貸款

就與商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的親密程度來(lái)看，境內(nèi)商業(yè)銀行無(wú)疑曾經(jīng)是開(kāi)發(fā)商“生死與共的戰(zhàn)友、親密無(wú)間的愛(ài)人”。然而隨著近兩年來(lái)國(guó)內(nèi)宏觀金融政策調(diào)整，商業(yè)銀行收緊了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信貸，特別是加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款的審查，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資渠道大幅縮緊，業(yè)內(nèi)人士戲稱(chēng)地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)銀行之間的“蜜月期”結(jié)束了。

2、信托投資公司發(fā)行信托計(jì)劃

隨著2001年10月1日《信托法》的出臺(tái)，信托投資公司在房地產(chǎn)資金融通市場(chǎng)上開(kāi)始扮演起日趨重要的角色。2003年底中國(guó)大陸第一支商業(yè)房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃—法國(guó)歐尚天津第一店資金信托計(jì)劃在北京推出，它代表著中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)的雛形。

隨后全國(guó)各家信托投資公司陸續(xù)推出房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，手段多樣、品種創(chuàng)新，在一定程度上解決了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)資金短缺問(wèn)題。僅北京國(guó)投去年推出的商業(yè)房地產(chǎn)信托融資產(chǎn)品就有：華堂商場(chǎng)大興店租金收益權(quán)財(cái)產(chǎn)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，密云商住房資金信托計(jì)劃等，這些信托產(chǎn)品都是靈活運(yùn)用信托手段設(shè)計(jì)出來(lái)的優(yōu)良產(chǎn)品。

然而，由于信托融資的資金來(lái)源主要集中于社會(huì)中小投資人，且受到314號(hào)文件、《資金信托管理辦法》以及《信托投資公司管理辦法》等多重政策限制，特別是受到每期不得超過(guò)200份的限制，單個(gè)集合資金信托計(jì)劃的融資額度一般不能超過(guò)億元，自2002年314號(hào)文件出臺(tái)后，全國(guó)大部分集合類(lèi)房地產(chǎn)資金信托產(chǎn)品的發(fā)行額度都在1500萬(wàn)到一億元之間。這對(duì)于大中型商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言無(wú)異于杯水車(chē)薪。

此外，銀監(jiān)會(huì)在今年年初又一次加大了對(duì)信托行業(yè)的監(jiān)管力度，所有項(xiàng)目必須要報(bào)送銀監(jiān)局審查，審查手續(xù)相當(dāng)繁瑣，時(shí)間拉長(zhǎng)，這樣一來(lái)信托快速而靈活的小規(guī)模融資優(yōu)勢(shì)蕩然無(wú)存。

3、境內(nèi)公司上市

房地產(chǎn)行業(yè)屬于政策性較強(qiáng)的行業(yè)，而公司上市同樣面臨著極強(qiáng)的政策要求。眾所周知，公司上市必須滿(mǎn)足以下條件：連續(xù)三年盈利、凈資產(chǎn)收益率每年不得低于10%、累計(jì)對(duì)外投資額不超過(guò)凈資產(chǎn)的50%、總資產(chǎn)負(fù)債率低于70%，所有者權(quán)益至少5000萬(wàn)等。而目前大部分商業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)都是由一家項(xiàng)目公司完成，成立項(xiàng)目公司的目的主要是定向管理、專(zhuān)業(yè)分工、財(cái)務(wù)分開(kāi)和運(yùn)作自主。綜合以上兩種情況來(lái)看，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司上市的可能性有多大、融資能力有多強(qiáng)、成本有多高、效果有多好，就成為一個(gè)值得商榷的問(wèn)題。

從近年來(lái)房地產(chǎn)公司上市寥寥無(wú)幾的現(xiàn)實(shí)來(lái)看，大部分權(quán)衡利弊后的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商顯然已經(jīng)放棄了境內(nèi)公司上市的想法。

4、發(fā)行企業(yè)債

根據(jù)《公司法》規(guī)定，只有股份有限公司、國(guó)有獨(dú)資公司和兩個(gè)以上的國(guó)有企業(yè)或者其他兩個(gè)以上的國(guó)有投資主體投資設(shè)立的有限責(zé)任公司，為籌集生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資金，才可以發(fā)行公司債券。這就將大部分無(wú)國(guó)有投資主體背景的、有限責(zé)任公司性質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司從可發(fā)行公司債的范圍內(nèi)劃了出去，且資金用途也明確為籌集生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資金。即便房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在公司結(jié)構(gòu)上滿(mǎn)足《公司法》的要求，也還要經(jīng)過(guò)《企業(yè)債券管理?xiàng)l例》對(duì)企業(yè)發(fā)行債券規(guī)定的嚴(yán)格限制和審查。程序繁瑣，條件嚴(yán)格。首先要報(bào)全國(guó)計(jì)劃委員會(huì)、中國(guó)人民銀行、財(cái)政部、國(guó)務(wù)院證券委員會(huì)納入下一年度全國(guó)發(fā)行企業(yè)債的總體規(guī)模中，同時(shí)還要經(jīng)過(guò)各級(jí)人民銀行和同級(jí)計(jì)劃管理部門(mén)的嚴(yán)格審批。其次，企業(yè)須具備一系列條件，例如企業(yè)規(guī)模的要求，連續(xù)三年盈利的要求以及所籌集資金的用途必須符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策等等。且“企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券的總面額不得大于該企業(yè)的自有資產(chǎn)凈值”、“企業(yè)債券的利率不得高于銀行相同期限居民儲(chǔ)蓄定期存款利率的百分之四十?！薄Ｓ需b于此，在未來(lái)的一定時(shí)期內(nèi)，發(fā)行企業(yè)債無(wú)論從政策理論上還是從企業(yè)實(shí)際條件上都不可能成為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可期待的融資渠道。

5、金融租賃

2004年4月上海某金融租賃公司推出了一支房地產(chǎn)“售后回租+保理”模式的金融租賃產(chǎn)品，出售回租人將其某一物業(yè)出售給金融租賃公司，并約定了5年作為回租期，同時(shí)金融租賃公司與某銀行就此單業(yè)務(wù)建立保理業(yè)務(wù)關(guān)系，確定了資金來(lái)源。最終，該筆交易令房地產(chǎn)公司獲得了6億元的資金。分析起來(lái)，信托投資公司近年來(lái)推出的“租金收益權(quán)財(cái)產(chǎn)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓”信托產(chǎn)品與房地產(chǎn)金融租賃模式非常類(lèi)似。兩者的具體區(qū)別在于：

一、金融租賃的資金來(lái)源為銀行，信托的資金來(lái)源為投資人；

二、金融租賃可以解決的資金量較大，信托解決的資金量??；

三、金融租賃后的風(fēng)險(xiǎn)由租賃公司和銀行共同承擔(dān)，信托的風(fēng)險(xiǎn)則完全轉(zhuǎn)嫁給了投資人。金融租賃的收益由銀行和租賃公司共享，信托收益歸投資人，信托投資公司收取少量報(bào)酬。例如，北京國(guó)際信托投資有限公司推出的“華堂商場(chǎng)大興店租金收益權(quán)財(cái)產(chǎn)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓”項(xiàng)目就是基于這種理念設(shè)計(jì)的。

房地產(chǎn)金融租賃對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)言不失為一條很好的融資渠道，它為相當(dāng)一部分具有優(yōu)良房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商提供了一條可以融通較大規(guī)模資金的渠道。然而，通過(guò)采用銀行保理業(yè)務(wù)，以銀行作為房地產(chǎn)行業(yè)融資最終的資金來(lái)源，有悖于近兩年來(lái)政府推出的收緊商業(yè)銀行房地產(chǎn)行業(yè)貸款（特別是抵押貸款）金融政策的根本目標(biāo)，即分散商業(yè)銀行在房地產(chǎn)行業(yè)的信貸風(fēng)險(xiǎn)。

6、典當(dāng)

典當(dāng)融資手續(xù)簡(jiǎn)便、融資速度快捷，在如今商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)短期融通資金的過(guò)程中，日益體現(xiàn)出了自己高效的特點(diǎn)。然而，相信大部分開(kāi)發(fā)商如果不是走投無(wú)路，是不會(huì)選擇成本高昂的典當(dāng)方式融通資金的。2004年我所接觸過(guò)的一個(gè)項(xiàng)目，在商業(yè)銀行、信托投資公司等融資渠道全部堵死的情況下不得不選擇了典當(dāng)方式以解燃眉之急，而最終的融資成本竟然高達(dá)年50%?？梢哉f(shuō)，這個(gè)項(xiàng)目一段時(shí)期內(nèi)的利潤(rùn)全部讓渡給了典當(dāng)行，開(kāi)發(fā)商損失慘重。

此外，由于受到典當(dāng)行業(yè)自身?xiàng)l件限制，對(duì)于資金需求量巨大的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，典當(dāng)行的融資能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法達(dá)到要求。特別是今年新出臺(tái)的《典當(dāng)管理辦法》規(guī)定了“房地產(chǎn)抵押典當(dāng)余額不得超過(guò)注冊(cè)資本。注冊(cè)資本不足1000萬(wàn)元的，房地產(chǎn)抵押典當(dāng)單筆當(dāng)金數(shù)額不得超過(guò)100萬(wàn)元。注冊(cè)資本在1000萬(wàn)元以上的，房地產(chǎn)抵押典當(dāng)單筆當(dāng)金數(shù)額不得超過(guò)注冊(cè)資本的10%?！?/p>

進(jìn)一步限制了房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)目傤~。對(duì)于動(dòng)輒上億的房地產(chǎn)融資來(lái)說(shuō)，典當(dāng)金額限制在如此小規(guī)模內(nèi)，顯然無(wú)法滿(mǎn)足地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需求。

7、民間私募基金

民間的私募基金始終都沒(méi)有獲得政府政策層面的支持，然而卻以不爭(zhēng)的事實(shí)極具活力的存在著。幾年前，一些公司型私募基金已完成暗中的籌備，并開(kāi)始在房地產(chǎn)市場(chǎng)積極運(yùn)作。特別是在以溫州為中心的江浙地區(qū)、福建地區(qū)，十余年間，民間私募基金投向全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的資金已經(jīng)達(dá)到了近千億的規(guī)模，雖然隱蔽卻不容忽視，例如：在北京、上海、杭州、深圳等地炒作的沸沸揚(yáng)揚(yáng)的溫州炒房團(tuán)就是以民間私募基金的方式在運(yùn)作。

8、外資商業(yè)銀行貸款

2002年2月1日起，外資銀行獲準(zhǔn)在中國(guó)大陸開(kāi)展貸款業(yè)務(wù)，但僅限于對(duì)大陸的境外人士和外資企業(yè)提供人民幣業(yè)務(wù)。直至2004年2月花旗、匯豐、東亞和瑞穗四家外資銀行才首批獲準(zhǔn)對(duì)中資企業(yè)人民幣貸款業(yè)務(wù)。2005年5月底，渣打銀行成為首個(gè)推出商業(yè)房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的外資銀行，這為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商拓寬融資渠道帶來(lái)了新的希望。一般來(lái)說(shuō)，外資商業(yè)銀行對(duì)境內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商發(fā)放的貸款和境內(nèi)商業(yè)銀行相似，都是以商業(yè)物業(yè)作為抵押，以抵押標(biāo)的物評(píng)估價(jià)或成本價(jià)的60%到70%作為發(fā)放貸款額度的依據(jù)。

然而外資商業(yè)銀行貸款也存在著政策方面的限制。2004年上半年銀監(jiān)會(huì)就曾經(jīng)要求外資銀行提供其超過(guò)一億元人民幣貸款客戶(hù)的資料，隨后發(fā)改委、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)手央行又頒布了《境內(nèi)外資銀行外債管理辦法》，變相的從政策層面對(duì)外資銀行貸款規(guī)模進(jìn)行控制。同時(shí)，外資商業(yè)銀行本身由于受到人民幣存款總量不足的限制，其有限的人民幣貸款業(yè)務(wù)也主要是面對(duì)中小客戶(hù)，額度一般不大。總之，外資銀行的商業(yè)地產(chǎn)人民幣貸款還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能成為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以期待的主流融資通道。

9、海外私募基金

海外私募基金一般是通過(guò)非公開(kāi)的方式集合少數(shù)投資者資金設(shè)立的基金，其銷(xiāo)售與贖回都是基金管理人私下與投資者協(xié)商進(jìn)行的。近年來(lái)，海外私募基金在國(guó)內(nèi)表現(xiàn)異?；钴S，國(guó)際基金機(jī)構(gòu)紛紛出手完成了數(shù)筆大宗交易。特別是在上海、北京、深圳、廣州這樣的戰(zhàn)略城市，表現(xiàn)格外突出。例如摩根士丹利房地產(chǎn)基金于今年初收購(gòu)了位于北京CBD的福力雙子座，收購(gòu)價(jià)約4億元人民幣。澳洲麥格里集團(tuán)旗下基金公司MGPA收購(gòu)了位于上海的新茂大廈，收購(gòu)價(jià)約8億元人民幣。新加坡嘉德置地更斥資逾3億美元在北京、上海大規(guī)模收購(gòu)成熟物業(yè)。海外私募基金的投放主要集中在三個(gè)方面：

一、收購(gòu)成熟物業(yè)，二、與國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商股權(quán)方式合作，三、獨(dú)立開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。海外私募基金的最主要特點(diǎn)是融資金額巨大，偏好位置良好的內(nèi)地成熟物業(yè)。

對(duì)于規(guī)模、地理位置俱佳的成熟商業(yè)物業(yè)來(lái)說(shuō)海外私募基金無(wú)疑是很好的融資渠道。

10、房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)

REITs(Real Estate Investment Trusts)即：房地產(chǎn)投資信托基金。REITs實(shí)際上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過(guò)發(fā)行股票（基金單位），集合公眾投資者資金，由專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理，通過(guò)多元化的投資，選擇不同地區(qū)、不同類(lèi)型的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資組合，在有效降低風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)通過(guò)將房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中所產(chǎn)生的收入以派息的方式分配給股東，從而使投資人獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資收益。

通過(guò)REITs方式融資，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言顯而易見(jiàn)的具有以下幾個(gè)方面的優(yōu)勢(shì)：

1)可用以融資的物業(yè)范圍寬廣。任何可以產(chǎn)生穩(wěn)定收益的房地產(chǎn)均可采用REITS融資。包括商業(yè)零售業(yè)、住宅公寓、酒店、寫(xiě)字樓、工業(yè)廠房等等。

2)可融資金額巨大，資金來(lái)源豐富。海外REITs市場(chǎng)的投資人主要是當(dāng)?shù)貦C(jī)構(gòu)投資者、國(guó)際機(jī)構(gòu)投資者、私人銀行和個(gè)人投資者、3)通過(guò)境外REITs融資，將房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)分散到國(guó)際投資者中，符合政府政策。REITs投資于成熟的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不參與房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，因此，不直接受限于房地產(chǎn)投資和貸款的相關(guān)政策。

4)一般情況下，REITs融資總額超過(guò)物業(yè)抵押貸款金額，交易價(jià)接近資產(chǎn)凈值。在銀行抵押貸款、金融租賃等融資模式下，商業(yè)物業(yè)業(yè)主一般僅能獲得物業(yè)總價(jià)60%到70%的資金，同時(shí)支付較高的財(cái)務(wù)費(fèi)用或租賃費(fèi)等手續(xù)費(fèi)用。REITs則是根據(jù)市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)綜合物業(yè)整體考慮，對(duì)物業(yè)進(jìn)行整體定價(jià)，吸引投資。從實(shí)際操作過(guò)程中我們發(fā)現(xiàn)，通過(guò)上市融集到的資金總額超過(guò)抵押貸款等其他融資方式。

5)方式靈活。對(duì)于總價(jià)超過(guò)3億美元的大型連鎖商業(yè)物業(yè)，華銀控股可以協(xié)助以物業(yè)業(yè)主為發(fā)起人將其資產(chǎn)在境外的上市。對(duì)于規(guī)模較小的物業(yè)業(yè)主，華銀投資可以集合多家物業(yè)打成一個(gè)資產(chǎn)包在境外運(yùn)作上市。

6)長(zhǎng)期獲益。物業(yè)業(yè)主也可以自持一部份基金單位，與其他投資人一起從物業(yè)租金等收益中獲得長(zhǎng)期股息收益。此外，控制REITs管理者的發(fā)起人還可以從中獲得管理費(fèi)收入。

7)REITs融資還具有不可替代的節(jié)稅優(yōu)勢(shì)。

8)采用REITs融資，可以幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在國(guó)際上建立聲譽(yù)，擴(kuò)大行業(yè)內(nèi)和國(guó)際上的影響。

9)由于上市過(guò)程中的各個(gè)環(huán)節(jié)都要求信息公開(kāi)，管理規(guī)范，通過(guò)REITs運(yùn)作可以帶動(dòng)企業(yè)完善治理結(jié)構(gòu)調(diào)整，規(guī)范經(jīng)營(yíng)管理。

當(dāng)然，采用REITs模式融資也有一定的局限性，比如從目前所操作的REITs來(lái)看，所收購(gòu)的項(xiàng)目要求商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須要有相當(dāng)?shù)膶?shí)力、必須要有已經(jīng)開(kāi)發(fā)完成的超過(guò)5萬(wàn)平米以上的或者總資產(chǎn)價(jià)值超過(guò)3億元人民幣的、已經(jīng)營(yíng)運(yùn)并開(kāi)始產(chǎn)生穩(wěn)定租金收益的商業(yè)資產(chǎn)。而這些商業(yè)資產(chǎn)是否能夠最終運(yùn)作上市還需要通過(guò)一系列的審查，符合在境外上市的條件。

11、公司海外上市

內(nèi)地企業(yè)上市主要選擇的是美國(guó)、香港和新加坡，而房地產(chǎn)公司幾乎全部選擇的是在香港上市。房地產(chǎn)公司對(duì)香港市場(chǎng)的選擇很大成分是考慮到了投資人的構(gòu)成和偏好，華裔和亞洲投資人比歐美投資者更認(rèn)同中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)，更容易對(duì)中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)以樂(lè)觀的期望。

中國(guó)公司在香港上市可以選擇主板上市和創(chuàng)業(yè)板上市。

主板上市又分為發(fā)行H股上市和買(mǎi)殼上市兩種方式。無(wú)論采用哪一種方式，主板上市的房地產(chǎn)公司首先要滿(mǎn)足這樣一些條件：上市前三年合計(jì)盈利5000萬(wàn)港元（其中最近一年需達(dá)到2000萬(wàn)港元）、上市市值須達(dá)到1億港元、近三年管理層及所有權(quán)變化不大、至少有25%公眾持股、需要100名股東，每100萬(wàn)港元的發(fā)行額必須有不少于三名股東持有。主板發(fā)行H股上市還需要經(jīng)過(guò)國(guó)內(nèi)相關(guān)機(jī)構(gòu)層層審批，且未來(lái)公司股份轉(zhuǎn)讓等方面受?chē)?guó)內(nèi)法規(guī)限制較多。而香港聯(lián)交所對(duì)主板上市中的買(mǎi)殼上市現(xiàn)象作了嚴(yán)格限制。

創(chuàng)業(yè)板上市主要是發(fā)行紅籌股上市。創(chuàng)業(yè)板上市要求企業(yè)必須從事單一業(yè)務(wù)，或圍繞單一業(yè)務(wù)的周邊業(yè)務(wù)活動(dòng)。雖沒(méi)有最低市值規(guī)定，但實(shí)際上在上市時(shí)不能少于4600萬(wàn)港幣。

此外，無(wú)論選擇哪個(gè)板塊，房地產(chǎn)企業(yè)希望在海外上市吸引投資者都必須表現(xiàn)出足具吸引力的盈利能力，從目前已上市的地產(chǎn)公司情況來(lái)看市盈率要達(dá)到10%。對(duì)于那些符合條件的房地產(chǎn)集團(tuán)公司來(lái)說(shuō)，仍然可以選擇香港市場(chǎng)作為其上市的首選，從而融通資金。通過(guò)以上比較可以做出這樣的評(píng)價(jià)，當(dāng)融資規(guī)模在百萬(wàn)元到千萬(wàn)元之間時(shí)，采用典當(dāng)?shù)姆绞阶羁焖?、最方便。?dāng)融資規(guī)模超過(guò)千萬(wàn)元但不足2億元時(shí)，信托和外資商業(yè)銀行貸款是很好的選擇。當(dāng)融資規(guī)模超過(guò)2億元又有成熟的商業(yè)物業(yè)時(shí)，就獲得了通過(guò)REITs上市、吸引海內(nèi)外私募基金以及金融租賃融資的條件。當(dāng)然，對(duì)那些地理位置很好的房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，即使處于開(kāi)發(fā)前期，尚沒(méi)有成熟物業(yè)的階段，也是能夠引起部分私募基金興趣的。而境內(nèi)外企業(yè)上市、發(fā)行公司債的方式下，由于程序復(fù)雜、手續(xù)繁瑣、政策約束多、籌集資金時(shí)間長(zhǎng)等原因，在目前階段并不能算是很好的融資手段。

綜上所述，相對(duì)于諸多融資渠道而言，REITs由于自身的種種優(yōu)勢(shì)，更符合商業(yè)地產(chǎn)的融資需求。雖然目前看來(lái)，社會(huì)各界對(duì)此認(rèn)知程度還不高，但隨著人們對(duì)REITs了解不斷深入、房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展以及2006年金融業(yè)的全面放開(kāi)，我們相信，不久的將來(lái)，REITs必將成為商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)融資的主流渠道。

第二篇：商業(yè)地產(chǎn) 融資模式

融資模式簡(jiǎn)介 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資需求背景

1.1 商業(yè)地產(chǎn)正經(jīng)歷高速發(fā)展

近年來(lái)，隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在經(jīng)歷了一段時(shí)間的沉寂后，于21世紀(jì)初重新成為開(kāi)發(fā)投資熱點(diǎn)。自2000年起，商業(yè)地產(chǎn)首先在北京、上海、廣州等幾個(gè)經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的地區(qū)興起，并迅速蔓延到全國(guó)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入2005年后，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出快的發(fā)展勢(shì)頭：2005年投資完成額1999.9億元，比上年增長(zhǎng)16.0%；到2009年完成投資額10613億，比上年增長(zhǎng)20.7%，占房地產(chǎn)投資比重29.7%，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積分別增長(zhǎng)30.8%和24.2%，銷(xiāo)售額分別增長(zhǎng)66.9%和45.5%；2010年1~11月完成投資額12675億，比上年同期增長(zhǎng)41.9%，占房地產(chǎn)投資比重29.8%，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積分別增長(zhǎng)25.9%和35.2%，銷(xiāo)售額分別增長(zhǎng)48.4%和50.2%。隨著我國(guó)商業(yè)業(yè)態(tài)的不斷轉(zhuǎn)型，經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，區(qū)域城市的繁榮，人民生活水平的提高，交通條件的改善，另外就是2010年國(guó)家出臺(tái)政策，開(kāi)始對(duì)商品住宅的一線(xiàn)城市實(shí)行限購(gòu)，二、三線(xiàn)城市實(shí)行限貸，商業(yè)地產(chǎn)成為投資追逐的熱點(diǎn)，勢(shì)必出現(xiàn)新一輪的高速發(fā)展。

1.2 資金問(wèn)題是商業(yè)地產(chǎn)面臨的突出問(wèn)題

土地和資金就像房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的兩條腿，沒(méi)有土地和資金，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將寸步難行。但從房地產(chǎn)的整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程來(lái)看，資金短缺問(wèn)題是目前中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面臨的最突出問(wèn)題，對(duì)于投資規(guī)模大、投資回收期長(zhǎng)的商業(yè)地產(chǎn)更是如此。一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資少則幾億元，多則幾十億元、幾百億元，如果沒(méi)有足夠的資金支持，不僅開(kāi)發(fā)建設(shè)完不成，而且即使開(kāi)發(fā)成后期的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中也會(huì)因此出現(xiàn)各種各樣的問(wèn)題?，F(xiàn)在在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中普遍存在的產(chǎn)權(quán)分割出售的現(xiàn)象，根本原因就在于開(kāi)發(fā)商資金不足，急于盡快回收資金。而產(chǎn)權(quán)分割出售的后果就是在后期的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中難以實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一管理，最終導(dǎo)致項(xiàng)目失敗。2 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資的概念與特點(diǎn)

2.1 商業(yè)地產(chǎn)的概念

目前國(guó)內(nèi)外關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的概念和統(tǒng)計(jì)的口徑各不一致。根據(jù)美國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)(CCIM)的定義，商業(yè)地產(chǎn)包括四個(gè)分支：商鋪、寫(xiě)字樓、庫(kù)房和廠房，廣義而言，其范圍也包括其他經(jīng)營(yíng)性交易的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，如銀行、餐館、賓館等；而在我國(guó)的香港地區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)分為住宅、寫(xiě)字樓、商業(yè)樓宇、工業(yè)廠房四個(gè)分支市場(chǎng)，此處的商業(yè)樓宇泛指CCIM中的廣義商鋪，內(nèi)地許多專(zhuān)家學(xué)者也大都使用這一標(biāo)準(zhǔn)。除了商鋪和商業(yè)樓宇的概念外，商業(yè)地產(chǎn)還有商業(yè)物業(yè)、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房等多種名稱(chēng)，其中中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒就把進(jìn)行商業(yè)零售和其他實(shí)物當(dāng)場(chǎng)交易或面對(duì)大眾有償服務(wù)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所稱(chēng)為商業(yè)營(yíng)業(yè)用房。綜合以上概念，本文所論述的商業(yè)地產(chǎn)定義為商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，其中的商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)主要是指商業(yè)零售和其他實(shí)物交易或提供有償服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，也就是CCIM申廣義上的商鋪概念。

2.2 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資的概念

商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資是指開(kāi)發(fā)商為了確保商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的順利進(jìn)行而進(jìn)行的融通資金的活動(dòng)。其實(shí)質(zhì)是發(fā)揮商業(yè)地產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)功能，為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融通資金，以達(dá)到盡快開(kāi)發(fā)、提高投資收益的目的；同時(shí)，將固定在土地上的資金重新流動(dòng)起來(lái)，使其進(jìn)入社會(huì)流通領(lǐng)域，以擴(kuò)充社會(huì)資金來(lái)源。

2.3 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資的特點(diǎn)

商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資的特點(diǎn)是與其自身的特殊性緊密相關(guān)的，概括起來(lái)，主要有以下兩點(diǎn)：

2.3.1 資金規(guī)模大、融資周期長(zhǎng) 投資規(guī)模大、投資回收期長(zhǎng)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的共性，而商業(yè)地產(chǎn)對(duì)資金的要求尤為突出。因?yàn)樯虡I(yè)用地的土地使用權(quán)出讓價(jià)格是最高的，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)水準(zhǔn)高，建筑結(jié)構(gòu)復(fù)雜并廣泛采用新材料和新工藝，內(nèi)部裝修及陳設(shè)豪華，都使得商業(yè)地產(chǎn)所需資金遠(yuǎn)高于住宅或廠房物業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)一般還要經(jīng)過(guò)2~3年的過(guò)渡期，才能有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，而且在租售過(guò)程中，為了吸引主力店加盟，開(kāi)發(fā)商不得不采取前幾年租期內(nèi)低租金，甚至部分免租金的形式，這必然又減少了前期回報(bào)。所以，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金儲(chǔ)備能力和抗風(fēng)險(xiǎn)的能力有著很高的要求。

2.3.2 風(fēng)險(xiǎn)大、成本高 商業(yè)地產(chǎn)具有高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的特性。其收益主要來(lái)源于租金收入，而能否獲得租金很重要的在于物業(yè)的升值。目前在我國(guó)的許多城市尤其是大都市，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)趨于白熱化，商業(yè)經(jīng)營(yíng)的不穩(wěn)定性增大。同時(shí)，在商業(yè)房地產(chǎn)很長(zhǎng)的投資回收期內(nèi)，周邊經(jīng)濟(jì)環(huán)境、交通狀況、人流狀況、居住人群乃至政府的政策變更都會(huì)對(duì)收益產(chǎn)生巨大的影響。而且，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)渡期的存在使開(kāi)發(fā)商在這一期間內(nèi)隨時(shí)可能面臨調(diào)整或虧損。因此，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)大。因此，投資商、信托公司等資金提供方為保障資金的安全或分享開(kāi)發(fā)的高收益，一般要求較高的投資回報(bào)，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言融資費(fèi)用和利息成本都是很高的。美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的資金循環(huán)模式及融資方式

國(guó)外商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展尤其以美國(guó)市場(chǎng)為典范，雖然在2008年美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫，從而爆發(fā)了嚴(yán)重的次級(jí)債務(wù)危機(jī)，但其經(jīng)過(guò)多年積累的商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新融資方式還是值得借鑒的。

3.1 美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的資金循環(huán)模式

美國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷幾十年的發(fā)展過(guò)程，無(wú)論是在經(jīng)營(yíng)模式、商業(yè)形態(tài)，還是資金平臺(tái)上都已逐漸完善，尤其是在房地產(chǎn)證券化之后，房地產(chǎn)投資信托(REIT)日漸成熟，從而推動(dòng)了美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)取得前所未有的發(fā)展。美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)資金循環(huán)的主要形式如圖1所示 ：

由圖1可以看出，REIT、產(chǎn)業(yè)基金等在美國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)中發(fā)揮著重要的作用。對(duì)于資本市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，投資判斷并不是著眼于公司單個(gè)項(xiàng)目的投資，而是根據(jù)公司長(zhǎng)期發(fā)展的投資。也就是說(shuō)，公司的成長(zhǎng)性是資本市場(chǎng)的投資價(jià)值觀，所以美國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)按照資本市場(chǎng)的價(jià)值觀塑造公司的發(fā)展模式，上市后依托資本市場(chǎng)的資金支持，持續(xù)擴(kuò)張發(fā)展。

3.2 美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的融資方式

美國(guó)房地產(chǎn)在1990年的估算價(jià)值就約為5~6.1萬(wàn)億美元，這些房地產(chǎn)大都以債務(wù)和權(quán)益融資。其中商業(yè)地產(chǎn)占了很大一部分，商業(yè)地產(chǎn)的融資方式有企業(yè)內(nèi)部融資和外部融資兩大類(lèi)，具體有以下幾種：

3.2.1 企業(yè)內(nèi)部融資 即開(kāi)發(fā)企業(yè)利用企業(yè)現(xiàn)有的自有資金支持項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，或通過(guò)擴(kuò)大自有資金基礎(chǔ)。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的內(nèi)部融資包括“抵押、貼現(xiàn)股票和債券而獲得現(xiàn)金”、“預(yù)收購(gòu)房定金或購(gòu)房款”和企業(yè)留存收益等。

3.2.2 企業(yè)外部融資 主要渠道和融資工具以下13種：

(1)上市融資：包括直接發(fā)行上市和利用殼公司資源間接上市。

(2)發(fā)行債券：根據(jù)發(fā)行主體的不同，分為政府發(fā)行、金融機(jī)構(gòu)發(fā)行和房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行三種。發(fā)行債券可以聚集社會(huì)閑散資金，為房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)大規(guī)模的長(zhǎng)期資金。

(3)銀行貸款：到1997年止，商業(yè)銀行是美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)債務(wù)資金的唯一來(lái)源。他們持有50.2%的非住房商業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)期貸款，占房地產(chǎn)貸款總額的28%。

(4)其他融資機(jī)構(gòu)的融資：是指從銀行外的其他機(jī)構(gòu)融資，包括保險(xiǎn)公司、房地產(chǎn)投資基金管理公司和房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理公司等。養(yǎng)老基金和人壽保險(xiǎn)公司是主要的機(jī)構(gòu)，他們持有的很多抵押貸款擔(dān)保債務(wù)(CMOs)是由商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保的債券。

(5)合作開(kāi)發(fā)：包括合資開(kāi)發(fā)，這種方式可以補(bǔ)充自用資金，分散投資風(fēng)險(xiǎn)，是目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采用較多的一種方式。

(6)前沿貨幣合約：這是一種非常美國(guó)化的高比率的房地產(chǎn)融資方式，它采用貸款機(jī)構(gòu)出資，開(kāi)發(fā)商出地和技術(shù)，成立合資公司。與合作開(kāi)發(fā)不同的是，參與合作的資本投入者并不是完全意義上的投資方，他還充當(dāng)貸款人的角色，要將其投資分期收回，并要求獲得利息。由于貸款方本身又是合資方，因而貸款利率一般比較低，但同時(shí)作為合資方，他也與開(kāi)發(fā)商共享利益、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

(7)房地產(chǎn)辛迪加：這是國(guó)外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商廣泛采用的一種融資方式，它由經(jīng)理合伙人和有限合伙人組成，其中經(jīng)理合伙人負(fù)責(zé)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理，負(fù)無(wú)限責(zé)任，而有限合伙人享有所有權(quán)，不參與經(jīng)營(yíng)，以其出資額為限承擔(dān)有限責(zé)任。房地產(chǎn)辛迪加可以籌集到開(kāi)發(fā)商難以籌集到的權(quán)益或短期資金。

(8)房地產(chǎn)投資信托(REIT)：房地產(chǎn)投資信托可以是信托也可以是一家公司，通過(guò)向開(kāi)發(fā)商發(fā)放信托資金或直接參與房地產(chǎn)投資等方式參與運(yùn)作。在美國(guó)存在權(quán)益REIT(投資并經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn))、抵押貸款REIT(購(gòu)買(mǎi)商業(yè)地產(chǎn)的抵押貸款)、混合REIT(同時(shí)投資抵押貸款和商地產(chǎn))和有限壽命REIT(在有限而確定的時(shí)間段內(nèi)購(gòu)買(mǎi)和經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn))四種類(lèi)型的REIT。REIT立法要求資產(chǎn)由獨(dú)立的顧問(wèn)來(lái)進(jìn)行管理。

(9)商業(yè)抵押貸款支持證券：商業(yè)抵押貸款支持證券(CMBS)起源于20世紀(jì)80年代，是將房地產(chǎn)貸款組合證券化，通過(guò)資本市場(chǎng)向個(gè)人和機(jī)構(gòu)投資者出售。

(10)租賃融資：在這種方式下，擁有土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，將該土地出租給其他的投資者開(kāi)發(fā)建設(shè)，以每年獲得的租金作為抵押，申請(qǐng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的長(zhǎng)期貸款，或者是開(kāi)發(fā)商通過(guò)租賃方式獲得土地的使用權(quán)以后，以自己開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)作為抵押向銀行申請(qǐng)長(zhǎng)期抵押貸款。

(11)回租融資：即開(kāi)發(fā)商先出售自己開(kāi)發(fā)的物業(yè)，再將其租回經(jīng)營(yíng)。這種方式在于開(kāi)發(fā)商作為某項(xiàng)物業(yè)的所有人，既想保持該物業(yè)的所有權(quán)以獲得該項(xiàng)物業(yè)的連續(xù)收益，又想出讓該項(xiàng)物業(yè)獲得資金以減少資金占用，而投

資者也想獲得可觀的投資收益所采用。

(12)回買(mǎi)融資：即開(kāi)發(fā)商將自己開(kāi)發(fā)的某項(xiàng)物業(yè)賣(mài)給貸款機(jī)構(gòu)，然后再用貸款機(jī)構(gòu)的貸款買(mǎi)回該項(xiàng)物業(yè)。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，其不僅能獲得較高比例的融資，而且在還清貸款后，可以獲得該項(xiàng)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)。開(kāi)發(fā)商在回買(mǎi)的過(guò)程中可以對(duì)此物業(yè)提取折舊，從而獲得折舊抵稅帶來(lái)的好處；對(duì)于融資機(jī)構(gòu)而言，即可獲得高于抵押貸款的利息收入，又可以所有權(quán)人的身份參與分享物業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入。

(13)夾層融資：“夾層”的概念源自華爾街，指介于股權(quán)與優(yōu)先債券之間的投資形式。在房地產(chǎn)融資領(lǐng)域，常指不屬于抵押貸款的其他次級(jí)債或優(yōu)先股，建立不同債權(quán)的股權(quán)的投資組合。這種方式的優(yōu)勢(shì)在于，突破了抵押貸款的界限，也為物業(yè)所有者的推出提供了便利。從投資者的角度來(lái)看，既可獲得債權(quán)性質(zhì)的收益，又可獲得股份性質(zhì)的分紅，還可以實(shí)現(xiàn)債轉(zhuǎn)股，類(lèi)似于優(yōu)先股和可轉(zhuǎn)債。其缺點(diǎn)在于融資成本高，程序復(fù)雜，法律架構(gòu)復(fù)雜。國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)融資現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)

4.1 國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的資金循環(huán)模式

國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展時(shí)間相對(duì)較短，資金循環(huán)的模式得到市場(chǎng)驗(yàn)證的并不多，融資方式主要以銀行貸款為主。

4.2 國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的融資現(xiàn)狀

4.2.1 融資渠道單

一、困難重重 國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)融資除一部分來(lái)源于自有資金外，70%~80%來(lái)自銀行貸款，融資渠道單一。而自2007年以來(lái)，為了抑制房地產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)和降低銀行金融風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)家出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策收緊銀根，到2009年下半年，除國(guó)有商業(yè)銀行在信貸方面對(duì)部分商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目還有選擇性支持外，其他股份制銀行已很少對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款發(fā)放。這對(duì)于依賴(lài)銀行融資的商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)無(wú)疑是雪上加霜，融資困難已經(jīng)成為制約國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸。

4.2.2 融資方式多元化已初現(xiàn)端倪 在各銀行實(shí)施放貸緊縮的情況下，各開(kāi)發(fā)商／投資商都在積極尋找新的融資渠道，“上市”、“信托”、“基金”、“信貸創(chuàng)新”、“典當(dāng)”等紛紛登臺(tái)亮相或者正在醞釀之中，商業(yè)地產(chǎn)融資多元化已初現(xiàn)端倪。在這些多元化融資方式中，REIT以其收益穩(wěn)定等諸多利好成為商業(yè)地產(chǎn)融資新寵，早在2005年年底，“廣州越秀”率先在香港發(fā)行REIT，開(kāi)創(chuàng)了國(guó)內(nèi)優(yōu)

質(zhì)物業(yè)打包到境外上市融資的先河。此外，自2005年以來(lái)，海外基金頻頻出手，在人民幣升值預(yù)期的背景下，尾隨高盛、摩根士丹利等巨頭而來(lái)的機(jī)構(gòu)投資者不斷增加。

4.3 國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)融資趨勢(shì)

融資方式由間接融資向直接融資為主轉(zhuǎn)變是國(guó)際融資市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資體系不僅會(huì)逐漸完善間接融資模式，而且會(huì)大力發(fā)展真接融資模式，從而使融資體系更趨合理化，這也是分散銀行融資風(fēng)險(xiǎn)、拓寬商業(yè)地產(chǎn)融資渠道、解決商業(yè)地產(chǎn)資金緊缺問(wèn)題的必由之路。隨著融資體系的逐漸完善，各種融資主體都會(huì)進(jìn)入投資收益比較高的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，隨之出現(xiàn)的是融資渠道與方式將呈現(xiàn)多元化，除銀行貸款外，上市融資、REIT、商業(yè)地產(chǎn)基金、商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券等都將會(huì)成為開(kāi)發(fā)商/投資商可用的主要融資方式。我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)融資的幾種主要方式分析

商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)離不開(kāi)融資工具的幫助和各類(lèi)金融機(jī)構(gòu)的支持。目前商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的融資方式主要有銀行信貸、上市融資等；另外，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可用的幾種新的融資工具，如REIT、商業(yè)地產(chǎn)基金等，也一并進(jìn)行探討。

5.1 企業(yè)自有資金

5.1.1 企業(yè)自有資金注入的方式(1)開(kāi)發(fā)主體為新的項(xiàng)目公司時(shí)，資金注入方可以是上級(jí)公司(母公司或總公司)，也可以是其他的投資者，以增加注冊(cè)資本金為主要方式；(2)開(kāi)發(fā)主體為內(nèi)部獨(dú)立核算而對(duì)外無(wú)法人地位的項(xiàng)目組時(shí)，以資金的直接劃撥為主要方式。

5.1.2 運(yùn)用自有資金融資方式的重要性 企業(yè)自有資金是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最基本的融資方式，也是運(yùn)用其他融資方式的前提。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是風(fēng)險(xiǎn)較大的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，市場(chǎng)信息不對(duì)稱(chēng)，出現(xiàn)“逆向選擇”和“道德危機(jī)”的可能性較大。作為資金的提供者，銀行、信托投資公司及其他投資者在追求投資收益的目標(biāo)下希望保證資金的安全。開(kāi)發(fā)企業(yè)的自有資金注入開(kāi)發(fā)項(xiàng)目則是一種良好的“信號(hào)發(fā)射機(jī)制”，促進(jìn)了資金提供方和需求方的信息交流，降低了雙方的交易費(fèi)用，提高了交易的效率。因此，運(yùn)用自有資金投資開(kāi)發(fā)成了檢驗(yàn)開(kāi)發(fā)商誠(chéng)意和實(shí)力的最佳方式，有“操盤(pán)手”共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，投資者的信心也大為增強(qiáng)，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，則能獲取更多的資金支持。

5.2 預(yù)租預(yù)售款和定金

商業(yè)地產(chǎn)的預(yù)租預(yù)售款及定金是內(nèi)部融資的另一重要來(lái)源。在商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)高漲的形勢(shì)下，開(kāi)發(fā)商可以利用買(mǎi)方的激烈競(jìng)爭(zhēng)，以預(yù)租預(yù)售形式進(jìn)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，及早將產(chǎn)品推向市場(chǎng)，降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。預(yù)租預(yù)售款手段通常與商業(yè)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)手段相結(jié)合，開(kāi)發(fā)商能夠借預(yù)售的聲勢(shì)帶動(dòng)樓盤(pán)的整體銷(xiāo)售，提高整個(gè)項(xiàng)目的聲譽(yù)，為后期招商工作打下基礎(chǔ)。定金是鎖定目標(biāo)客戶(hù)群的重要營(yíng)銷(xiāo)工具，以其再投資同樣可以加快開(kāi)發(fā)速度，節(jié)省融資的成本。但是這種融資方式受宏觀政策和物業(yè)經(jīng)營(yíng)方式的影響很大。由于近年來(lái)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)有局部過(guò)熱的表現(xiàn)，北京出臺(tái)的《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》于2010年12月1日開(kāi)始執(zhí)行，進(jìn)而在全國(guó)進(jìn)行逐步推廣，對(duì)商業(yè)物業(yè)的預(yù)售資金監(jiān)管更加嚴(yán)格，資金使用受到限制；另外，隨著開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)后期運(yùn)營(yíng)的重視，商鋪分割產(chǎn)權(quán)出售的比例將越來(lái)越小，預(yù)售款融資所占比例也會(huì)越來(lái)越小?？偟膩?lái)看，預(yù)租預(yù)售款和定金的再投資對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資具有重要意義，在政策允許和充分考慮物業(yè)長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)的條件下充分利用這一方式會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)活動(dòng)產(chǎn)生積極的帶動(dòng)作用。

5.3 銀行信貸融資

長(zhǎng)期以來(lái)，銀行信貸融資一直是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資的主要方式之一，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資也不例外，這與我國(guó)的金融市場(chǎng)的形勢(shì)密切相關(guān)，也與銀行信貸融資具有成本較低、貸款額度大等優(yōu)勢(shì)有關(guān)。經(jīng)過(guò)幾年的摸索實(shí)踐，國(guó)內(nèi)的銀行信貸融資方式在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過(guò)程中已發(fā)揮了重要作用，已經(jīng)有了一定的經(jīng)驗(yàn)與模式，相對(duì)比較成熟，在此不多贅述。在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，銀行信貸融資仍將在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資中占有重要的位置。

5.4 上市融資

上市融資是指股份有限公司通過(guò)公開(kāi)發(fā)行股票，并在證券交易所掛牌交易進(jìn)行融資，是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)資本運(yùn)營(yíng)的重要手段和融資方式。

5.4.1 房地產(chǎn)公司上市融資的方式 房地產(chǎn)公司實(shí)現(xiàn)上市融資的可能途徑有：(1)國(guó)內(nèi)A股上市，即房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立股份有限公司，直接在國(guó)內(nèi)主板A股上市；(2)國(guó)內(nèi)B股上市，即房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立股份有限公司，直接在國(guó)內(nèi)主板B股上市；(3)國(guó)內(nèi)買(mǎi)殼上市，即房地產(chǎn)企業(yè)收購(gòu)一家在國(guó)內(nèi)上市的公司，利用其殼資源發(fā)行新股融資；(4)海外上市，即房地產(chǎn)企業(yè)選擇在境外(包括香港)直接上市或者買(mǎi)殼上市融資。

5.4.2 房地產(chǎn)公司上市融資的優(yōu)缺點(diǎn)分析(1)上市融資的正面效應(yīng)

第一，籌資量大：與其他融資方式相比，能籌集的資金較大，這是股票融資的特點(diǎn)決定的。

第二，融資能力強(qiáng)：由于股票的預(yù)期收益較高，并可一定程度上抵消通貨膨脹的影響，因此，普通股籌資容易吸收資金；已經(jīng)上市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以根據(jù)日后的實(shí)際情況，通過(guò)配股、增發(fā)或發(fā)行可轉(zhuǎn)債進(jìn)行再融資。

第三，資金使用年限長(zhǎng)：發(fā)行股票籌措的資本具有永久性，沒(méi)有到期日，不需歸還，便于房地產(chǎn)公司對(duì)資金使用方式的安排，而且普通股籌資沒(méi)有固定的股利負(fù)擔(dān)。

第四，改善企業(yè)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)：自有資金在資金來(lái)源中所占比率的高低是衡量一個(gè)公司財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)和實(shí)力的重要指標(biāo)，上市融資可以提高公司自有資金比率，改善財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，從而提高公司的經(jīng)營(yíng)安全程度和競(jìng)爭(zhēng)力，從而增強(qiáng)公司通過(guò)其他方式融資的能力。

第五，分散風(fēng)險(xiǎn)：上市后，會(huì)有更多的投資者認(rèn)購(gòu)公司股份，股份的分散自然有利于原股東所承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的分散。

第六，有利于企業(yè)股份制改造：根據(jù)規(guī)定推薦上市的企業(yè)必須是股份制企業(yè)，房地產(chǎn)公司可以以上市為契機(jī)，建立現(xiàn)代企業(yè)制度以有利于企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

第七，提高公司價(jià)值：股票上市后公司股份流通性大大增強(qiáng)，其價(jià)值必然顯著提高，進(jìn)而提高股東財(cái)富。

第八，提高公司的知名度：上市公司為大眾所熟悉，將給公司帶來(lái)良好的聲譽(yù)，促進(jìn)公司產(chǎn)品的銷(xiāo)售，并且起到宣傳公司品牌的作用，形成無(wú)形資產(chǎn)。

第九，便于公司進(jìn)行并購(gòu)(資產(chǎn)重組)：股票上市更容易為人們所接受，為公司提供了一個(gè)并購(gòu)的有力工具，公司的收購(gòu)與兼并將相對(duì)容易，有利于公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

(2)上市融資的負(fù)面效應(yīng)

第一，融資成本高：首先從投資角度來(lái)看，股票投資風(fēng)險(xiǎn)高，相應(yīng)必然要求有較高的報(bào)酬率；其次，股票股利是從稅后利潤(rùn)支付，不像債務(wù)利息那樣具有抵稅作用；再次，股票的發(fā)行費(fèi)用也比較高。

第二，削弱原有股東的控股權(quán)：由于公司的部分控制權(quán)向社會(huì)公眾轉(zhuǎn)移，原股東的控制權(quán)相對(duì)減弱。

第三，增加公司的相關(guān)義務(wù)：上市公司必須遵循上市的有關(guān)法規(guī)并接受監(jiān)督，必須對(duì)自身財(cái)務(wù)狀況、重大經(jīng)營(yíng)決策、并購(gòu)活動(dòng)、關(guān)聯(lián)交易等按時(shí)向社會(huì)公眾披露，這些信息有時(shí)會(huì)涉及商業(yè)秘密，對(duì)公司的競(jìng)爭(zhēng)可能會(huì)產(chǎn)生不利影響。

5.5 房地產(chǎn)基金融資

房地產(chǎn)基金是產(chǎn)業(yè)基金的一種，是指通過(guò)發(fā)行基金券(如受益憑證、基金單位、基金股份等)，將不確定多數(shù)投資者的不等額出資匯集成一定規(guī)模的信托資產(chǎn)，交由專(zhuān)門(mén)的投資管理機(jī)構(gòu)，按照投資組合原理直接投資于房地產(chǎn)業(yè)中的企業(yè)或項(xiàng)目，并通過(guò)資本經(jīng)營(yíng)和提供增值服務(wù)，對(duì)受資企業(yè)或項(xiàng)目加以培育和輔導(dǎo)，使之相對(duì)成熟和強(qiáng)壯，以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值與投資回收，投資收益按出資比例分成的集合投資制度。商業(yè)地產(chǎn)的重點(diǎn)在于后期的經(jīng)營(yíng)，前期巨大的資金壓力使得基金介入商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成為一種可行的選擇。房地產(chǎn)基金一般會(huì)采取股權(quán)投資的方式，收購(gòu)或直接投資所占的比重不會(huì)超過(guò)總投資額的50%，即在股權(quán)上不成為大股東，項(xiàng)目能用原來(lái)的辦法持續(xù)經(jīng)營(yíng)?；鸩粎⑴c項(xiàng)目的具體操作，而是留給企業(yè)來(lái)完成。當(dāng)前中國(guó)《產(chǎn)業(yè)基金投資管理辦法》正在出臺(tái)過(guò)程中，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)基金只能向特定投資者發(fā)行基金份額，即采取私募設(shè)立的模式?；鸬匿N(xiāo)售和贖回都是通過(guò)基金管理人與投資者私下協(xié)商來(lái)進(jìn)行的。多采用投資公司形式運(yùn)作，以規(guī)避政策的限制。海外基金的表現(xiàn)則相對(duì)活躍，自2002年起海外基金，如摩根斯坦利地產(chǎn)基金、荷蘭國(guó)際(ING)、高盛、美林集團(tuán)、雷曼兄弟等開(kāi)始有規(guī)模地投資于內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)。2005年7月，美國(guó)最大的商業(yè)地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)及管理公司西蒙房地產(chǎn)集團(tuán)與摩根士丹利房地產(chǎn)基金及深國(guó)投商用置業(yè)有限公司簽訂了開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的合作協(xié)議。目前外資地產(chǎn)基金進(jìn)入我國(guó)資本市場(chǎng)一般有兩種方式：一是申請(qǐng)中國(guó)政府特別批準(zhǔn)運(yùn)作地產(chǎn)項(xiàng)目或是購(gòu)買(mǎi)不良資產(chǎn)；二是成立投資管理公司合法規(guī)避限制，在操作手段上通過(guò)回購(gòu)房、買(mǎi)斷、租約等直接或迂回的方式實(shí)現(xiàn)資金合法流通和回收。從目前內(nèi)地市場(chǎng)來(lái)看，海外基金與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)合作的特點(diǎn)是集中度非常高，大多選擇大型的房地產(chǎn)企業(yè)，對(duì)企業(yè)的信譽(yù)、規(guī)模和實(shí)力要求比較高，具有經(jīng)營(yíng)特性的商業(yè)地產(chǎn)是海外基金投資的熱點(diǎn)之一，其中收租型海外基金首選北京、上海，有成功經(jīng)驗(yàn)后選擇廣州、深圳，再進(jìn)入經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的二線(xiàn)城市，如蘇州、寧波、杭州、天津等地。從房地產(chǎn)基金在中國(guó)的發(fā)展前景看，隨著商業(yè)和服務(wù)業(yè)市場(chǎng)的對(duì)外開(kāi)放，國(guó)內(nèi)外商業(yè)企業(yè)都在加緊走連鎖發(fā)展、跨區(qū)域擴(kuò)張的道路，而已有的商業(yè)物業(yè)對(duì)現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展模式的支持顯然不夠，可以預(yù)見(jiàn)商業(yè)房地產(chǎn)的需求量在近幾年內(nèi)會(huì)有持續(xù)的增長(zhǎng)。宏觀政策對(duì)銀行資金流向房地產(chǎn)業(yè)的限制在短期內(nèi)不會(huì)有松動(dòng)，資金來(lái)源的多元化是商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的必然趨勢(shì)。在中國(guó)經(jīng)濟(jì)日益與世界經(jīng)濟(jì)接軌的大背景下，產(chǎn)業(yè)基金投資法等相關(guān)法律法規(guī)將得以制訂和頒行，房地產(chǎn)業(yè)基金發(fā)展的政策瓶頸必將被打破。以房地產(chǎn)抵押貸款證券化為標(biāo)志的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的不斷發(fā)展與成熟，將為房地產(chǎn)基金應(yīng)用于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資建立一個(gè)更為方便的進(jìn)入和退出機(jī)制。

5.6 房地產(chǎn)投資信托融資

根據(jù)銀監(jiān)會(huì)《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理辦法》中關(guān)于“房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)”的界定，房地產(chǎn)信托是指信托投資公司通過(guò)資金信托方式集中兩個(gè)或兩個(gè)以上委托人合法擁有的資金，按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，以不動(dòng)產(chǎn)或其經(jīng)營(yíng)企業(yè)為主要運(yùn)用標(biāo)的，對(duì)房地產(chǎn)信托資金進(jìn)行管理、運(yùn)用和處分的行為。其中不動(dòng)產(chǎn)包括房地產(chǎn)及其經(jīng)營(yíng)權(quán)、物業(yè)管理權(quán)、租賃權(quán)、受益權(quán)和擔(dān)保抵押權(quán)等相關(guān)權(quán)利。

5.6.1 房地產(chǎn)投資信托（REIT）的形式及其特點(diǎn) 我國(guó)房地產(chǎn)信托在歷經(jīng)幾次整頓之后，在央行、銀監(jiān)局控制銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的大背景下，得到了較快的發(fā)展。當(dāng)前房地產(chǎn)信托的方式主要有三種：一是信用貸款型信托，指信托投資公司以受托的貨幣資金作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的貸款，這種形式與傳統(tǒng)的商業(yè)銀行貸款類(lèi)似；二是股權(quán)型信托，指信托投資公司以所籌得的資金持有房地產(chǎn)商的部分股權(quán)，與之共享開(kāi)發(fā)收益，待開(kāi)發(fā)完成后，由開(kāi)發(fā)商回購(gòu)股權(quán)；三是財(cái)產(chǎn)信托即以商業(yè)物業(yè)的財(cái)產(chǎn)形式委托經(jīng)營(yíng)獲得融資。

(1)貸款型信托。這種信托項(xiàng)目，信托投資公司作為受托人，接受市場(chǎng)中的不特定投資者(作為委托人)的委托，以信托合同的形式將其資金集中起來(lái)，然后通過(guò)一個(gè)信托貸款的模式貸給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商在信托計(jì)劃屆滿(mǎn)時(shí)，將資金償還給信托公司。而信托公司在固定時(shí)點(diǎn)(如半年或一年)向投資者支付信托收益，并于期限屆滿(mǎn)之時(shí)將最后一期信托收益和本金償還投資者。與商業(yè)銀行貸款相比，貸款型信托期限較短，對(duì)資金的收益和安全性要求較高，所以單純依靠信托資金，開(kāi)發(fā)規(guī)模受到一定限制，適用于滾動(dòng)開(kāi)發(fā)；其融資成本高于銀行貸款，且風(fēng)險(xiǎn)也較高，除此以外，與商業(yè)銀行貸款沒(méi)有本質(zhì)區(qū)別，信托公司

主要起“搭橋作用”。貸款型信托一度是我國(guó)房地產(chǎn)融資信托的主要產(chǎn)品，主要原因在于它規(guī)避了銀監(jiān)局文件的諸多限制，如自有資金比例的要求和四證齊全的要求，使開(kāi)發(fā)商較容易貸到資金，隨著2006年第四季度，房地產(chǎn)貸款型信托計(jì)劃“井噴”以后，監(jiān)管部門(mén)己要求信托公司對(duì)此類(lèi)信托計(jì)劃參照商業(yè)銀行的貸款標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行后，其發(fā)展前景開(kāi)始變得較黯淡。

(2)股權(quán)型信托。這種形式的信托，由信托公司向不特定的社會(huì)投資者募集資金，這筆資金以收購(gòu)開(kāi)發(fā)商的部分股權(quán)，甚至在有的項(xiàng)目中對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行增資擴(kuò)大股份，從而控制和獲得開(kāi)發(fā)商的部分所有者權(quán)益，并以轉(zhuǎn)讓或受讓開(kāi)發(fā)商股東的股權(quán)作為保證，將資金投入到相關(guān)項(xiàng)目中。信托計(jì)劃屆滿(mǎn)時(shí)，由開(kāi)發(fā)商的股東按照事先約定，對(duì)信托公司所持有的股份溢價(jià)回購(gòu)，此溢價(jià)就構(gòu)成了信托公司和相關(guān)投資者的共同毛收益。為保障信托委托人的利益，信托計(jì)劃除采用股權(quán)溢價(jià)回購(gòu)的規(guī)定以外，還要求有相應(yīng)的擔(dān)保措施，如專(zhuān)業(yè)擔(dān)保公司承擔(dān)連帶擔(dān)保，在某些案例中，甚至?xí)蠓康禺a(chǎn)公司現(xiàn)有股東以其在公司的全部股份質(zhì)押給信托公司，以確保信托股權(quán)的順利收購(gòu)，因而也被稱(chēng)為股權(quán)質(zhì)押信托。這種形式的信托具有如下特點(diǎn)：信托的目的不是長(zhǎng)期控制某家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，而是通過(guò)這種方式來(lái)運(yùn)作投資委托的資金以達(dá)到預(yù)期的理財(cái)效果，為委托人謀取較好的投資收益，本身也從中獲取一定的信托報(bào)酬；股權(quán)信托在這份合同中具有表決權(quán)的優(yōu)先股性質(zhì)，作為股東每年的回報(bào)率是固定的，不參與利潤(rùn)分成；在信托期限內(nèi)占到開(kāi)發(fā)商股份的控股或者相對(duì)控股地位的，能夠參與企業(yè)的重大資金投向的決策，以及新的募集資金計(jì)劃等。這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)范化程度要求比較高，同時(shí)也是為了保證信托產(chǎn)品的安全性、收益性。

(3)財(cái)產(chǎn)型信托。此種方式，委托人提供業(yè)已存在并具有較強(qiáng)變現(xiàn)能力的商業(yè)地產(chǎn)類(lèi)信托財(cái)產(chǎn)，將之委托給信托公司，設(shè)立財(cái)產(chǎn)信托，委托人取得信托受益權(quán)，然后委托人在將信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資者，實(shí)現(xiàn)融資目的，或者將受益權(quán)作抵押獲得債務(wù)融資。其最大的特點(diǎn)在于幾乎不用額外的擔(dān)保，而且是資產(chǎn)證券化的有益嘗試。它是以企業(yè)資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期現(xiàn)金流入作為信用基礎(chǔ)去化解讓渡資金適用權(quán)中的風(fēng)險(xiǎn)，使資產(chǎn)的有形價(jià)值向無(wú)形價(jià)值延伸、擴(kuò)展，這樣不僅使得信托的風(fēng)險(xiǎn)隔離功能發(fā)揮的淋漓盡致，而且作為財(cái)產(chǎn)信托可以適當(dāng)規(guī)避資金信托合同不超過(guò)200份的限制，為企業(yè)籌得更多成本較低的資金。

5.6.2 信托融資的利弊權(quán)衡 通過(guò)權(quán)衡信托融資的利弊，可以得知該方式有以下優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)：

(1)房地產(chǎn)信托融資的優(yōu)勢(shì)。第一，信托可以貫穿于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程，包括拿地、市政規(guī)劃、拿“四證”和銷(xiāo)售許可證、預(yù)售到最后收購(gòu)成熟物業(yè)的各個(gè)階段，提供融資服務(wù)，堪稱(chēng)全方位、一站式服務(wù)；第二，綜合財(cái)務(wù)費(fèi)用低，雖然房地產(chǎn)信托融資要求的收益率高于銀行，但信托的介入，有的是以股權(quán)形式介入的，幫助開(kāi)發(fā)商達(dá)到銀行的貸款要求，幫助房地產(chǎn)企業(yè)更早的辦齊“四證”和銷(xiāo)售許可證，盡早的銷(xiāo)售，資金回籠，減少了資金的占用時(shí)間。故綜合來(lái)說(shuō)，信托融資降低了開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)成本；第三，房地產(chǎn)信托可以串接多種其它融資工具，如可引入房地產(chǎn)基金轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)投資基金，可以固定回報(bào)方式介入項(xiàng)目公司，可適時(shí)包裝房地產(chǎn)企業(yè)上市，可為項(xiàng)目前期建設(shè)融資以完成銀行貸款條件等。

(2)房地產(chǎn)信托融資的劣勢(shì)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，信托融資的規(guī)模小、期限短，而且目前，信托投資公司介入商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的渠道較窄，2004年5月央行為配合信貸緊縮政策的實(shí)施，對(duì)從事房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的信托投資公司進(jìn)行了非正式告誡，信托對(duì)房地產(chǎn)的支持受到限制；另外，不動(dòng)產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的發(fā)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展水平，無(wú)法滿(mǎn)足商業(yè)房地產(chǎn)投資對(duì)流動(dòng)性和合理避稅的需要。

5.6.3 信托融資的展望 對(duì)于目前國(guó)內(nèi)信托融資的定位，房地產(chǎn)信托專(zhuān)家孫飛博士提出了“信托+銀行”的模式，即開(kāi)發(fā)商缺少什么，就可以利用信托補(bǔ)充什么以達(dá)到銀行的信貸要求，從而后期順利的從銀行融資，信托靈活而力不足，“信托+銀行”的模式才是中國(guó)地產(chǎn)金融創(chuàng)新的主流范式。中國(guó)人民銀行的研究報(bào)告建議，要“將房地產(chǎn)資金信托轉(zhuǎn)變?yōu)檎嬲饬x上的房地產(chǎn)信托”。未來(lái)房地產(chǎn)信托的發(fā)展方向應(yīng)是為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、收購(gòu)、買(mǎi)賣(mài)、租賃、管理等各環(huán)節(jié)提供全面的金融服務(wù)，適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，提供有效的資金融通和風(fēng)險(xiǎn)管理手段?？傮w而言，我國(guó)的房地產(chǎn)信托融資將會(huì)有進(jìn)一步突破性進(jìn)展，還有很大的發(fā)展空間。

第三篇：中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)：兩大原因透析、三大融資渠道解困

中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)：兩大原因透析、三大融資渠道解困

中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)在某種程度上已經(jīng)遇到了發(fā)展的瓶頸，由于自身現(xiàn)金流的需求，大部分由住宅開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)化而來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，以多種途徑將商業(yè)物業(yè)分散出售，最終宏偉的商業(yè)規(guī)劃都付之一炬，商業(yè)物業(yè)的真正價(jià)值沒(méi)有得到市場(chǎng)體現(xiàn)。如何來(lái)兼顧企業(yè)的資本需求及商業(yè)的客觀需要，通過(guò)東西方商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式探討，希望能揭示科學(xué)的、符合市場(chǎng)規(guī)律的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。

兩大原因透析中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)困境

從地產(chǎn)概念上來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)泛指土地上建筑居住以外的功能建筑集合，比如百貨、廠房、寫(xiě)字樓、學(xué)校等具有盈利性質(zhì)的商業(yè)建筑；而狹義上的商業(yè)地產(chǎn)，指以零售業(yè)為中心表現(xiàn)的各種商業(yè)形態(tài)，如商業(yè)街、便利店、百貨、連鎖店、shopping mall等。本文將以狹義上的商業(yè)地產(chǎn)作為探討的基礎(chǔ)。目前，國(guó)內(nèi)大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都是按照香港地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式來(lái)運(yùn)行，也就是所謂的比較成熟的香港模式，即在香港土地有限性供給、非飽和性需求情況下，只要能拿到土地，在非典型市場(chǎng)環(huán)境下，銷(xiāo)售自然不成問(wèn)題，因此開(kāi)發(fā)商以購(gòu)得土地為第一目標(biāo)，然后在所獲得的宗地上進(jìn)行產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)。由于市場(chǎng)需求的巨大，催生了預(yù)售制度；由于資源的集中供給，造就了香港仁恒、和記黃埔等一大部分企業(yè)財(cái)團(tuán)。

而實(shí)際上，由于商業(yè)地產(chǎn)特殊的經(jīng)濟(jì)屬性，必須要求整體持有，在統(tǒng)一的運(yùn)營(yíng)思路下進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，而國(guó)內(nèi)的大部分開(kāi)發(fā)商，迫于資金的要求，卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到這一關(guān)鍵性的要求。

從商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展過(guò)程中看，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大部分是從住宅商轉(zhuǎn)變而來(lái)，以住宅的思路來(lái)進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。在2003年左右，中國(guó)開(kāi)始了轟轟烈烈的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)動(dòng)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，國(guó)內(nèi)號(hào)稱(chēng)shopping mall的商業(yè)項(xiàng)目就有50多家，面積從3萬(wàn)到60萬(wàn)平方米的大型購(gòu)物中心在各地屹立。中國(guó)地產(chǎn)好像突然進(jìn)入了一個(gè)摩爾時(shí)代，然而問(wèn)題也隨之而來(lái)。綜合一下，問(wèn)題出現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：第一，產(chǎn)品雷同，主題不明確，行不成差異化品牌優(yōu)勢(shì)。

國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不所謂不多，廣告宣傳頗為猛烈，縱觀各個(gè)項(xiàng)目，除了體量上的區(qū)別以外，衡量一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目品質(zhì)的特征基本上都不具備。比如建筑的外表、輪廓線(xiàn)設(shè)計(jì)、建筑的局部表情等基本雷同，能形成品牌性的相差幾乎為零；在內(nèi)部設(shè)計(jì)上，主題不明確，包括燈光的設(shè)計(jì)、導(dǎo)引的設(shè)計(jì)、地圖的設(shè)計(jì)、指示牌的設(shè)計(jì)、購(gòu)物手冊(cè)的設(shè)計(jì)等，很少有創(chuàng)意的地方，大部分都堅(jiān)持中庸之道；同時(shí)，在商業(yè)建筑的內(nèi)部空間建設(shè)上，如交通流線(xiàn)體系設(shè)計(jì)、中庭設(shè)計(jì)等方面鮮有創(chuàng)新之舉；而在經(jīng)營(yíng)內(nèi)容上，則嚴(yán)重存在著各業(yè)態(tài)的比例失調(diào)，重零售、輕娛樂(lè)的現(xiàn)象大量存在。

雖然有眾多國(guó)際化的設(shè)計(jì)公司存在，但真正能推動(dòng)中國(guó)商業(yè)進(jìn)步的不僅僅需要專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)，更需要有對(duì)商業(yè)認(rèn)識(shí)非常清楚的開(kāi)發(fā)商。

第二、產(chǎn)權(quán)分散，經(jīng)營(yíng)一盤(pán)散沙。

由于中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)商存在的資金壓力，在商業(yè)物業(yè)建成以后，大部分都要進(jìn)行出售。由于體量的巨大、投資金額的龐大，中國(guó)的開(kāi)發(fā)商在上世紀(jì)末想出了以產(chǎn)權(quán)商鋪的方式來(lái)解決資金問(wèn)題。這一政策的實(shí)行，有效的將大型商業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)要求與分散產(chǎn)權(quán)、資金快速回籠有效的結(jié)合在一塊，在這種政

策的引導(dǎo)下，中國(guó)開(kāi)啟了產(chǎn)權(quán)商業(yè)之風(fēng)，瞬時(shí)，多個(gè)產(chǎn)權(quán)商業(yè)在誘人的廣告宣傳下開(kāi)始轟轟烈烈的銷(xiāo)售。最終，開(kāi)發(fā)商及時(shí)回款并獲得大量利潤(rùn)、經(jīng)營(yíng)管理公司得到物業(yè)整體運(yùn)營(yíng)權(quán)，散戶(hù)坐收租金。這本來(lái)是中國(guó)人一個(gè)絕妙的決策，但商業(yè)經(jīng)營(yíng)要求的科學(xué)性及運(yùn)營(yíng)商的能力沒(méi)有得到保證，于是多個(gè)商業(yè)物業(yè)轟然倒下或調(diào)整，比如北京的巨庫(kù)、天津的新奧、麥購(gòu)等也在進(jìn)行積極的調(diào)整，贏利薄弱，最終開(kāi)發(fā)商贏利，還是苦了散戶(hù)的投資者。

之所以會(huì)有產(chǎn)權(quán)商業(yè)的存在，這與中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資結(jié)構(gòu)有很直接的關(guān)系。中國(guó)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)資金主要來(lái)自銀行的短期貸款，它能占到項(xiàng)目總投資額的70%，這種特殊的融資結(jié)構(gòu)迫使開(kāi)發(fā)商必須盡快完成資本的回收，否則企業(yè)資產(chǎn)就會(huì)被凍結(jié)，企業(yè)的營(yíng)利性就更談不上。

而在大型的商業(yè)物業(yè)上，也有部分物業(yè)是整體的持有，并且取得了較好的經(jīng)營(yíng)效果，比如廣州的天河城、上海新天地、北京新天地、北京金源時(shí)代等，這些商業(yè)在某種程度上看是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的典范，究其根本，良好的經(jīng)營(yíng)能力是表象，更深層次的原因是公司雄厚資金的支持，而后一點(diǎn)從某種程度上說(shuō)則更為重要。

美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的他山之石

商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)資本密集性的行業(yè)，企業(yè)單一的融資渠道必然不能滿(mǎn)足對(duì)物業(yè)的長(zhǎng)期擁有及經(jīng)營(yíng)需求，如果要想實(shí)現(xiàn)這一點(diǎn)，必須依靠商業(yè)物業(yè)的資本市場(chǎng)證券化。關(guān)于這一點(diǎn)，國(guó)外比較成熟的商業(yè)地產(chǎn)模式可能對(duì)我們有所啟發(fā)。

在西方經(jīng)濟(jì)世界里，美國(guó)的地產(chǎn)模式比較受推崇，被認(rèn)為是一種比較成熟的開(kāi)發(fā)模式，即我們?nèi)粘Ｋf(shuō)的美國(guó)模式。美國(guó)模式講究以消費(fèi)者為中心，然后以消費(fèi)者的需求為中心進(jìn)行物業(yè)的開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售，這是跟其土地的私有制密切相關(guān)，或者說(shuō)是由于其土地的開(kāi)放性而決定的。

美國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)以商業(yè)運(yùn)營(yíng)為核心，以保證項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)為中心來(lái)進(jìn)行整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的設(shè)計(jì)，包括產(chǎn)品設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)設(shè)計(jì)、融資渠道考慮等。

在美國(guó)，大型的商業(yè)載體在規(guī)劃、投資、開(kāi)發(fā)到出租經(jīng)營(yíng)管理，都有該領(lǐng)域內(nèi)的強(qiáng)勢(shì)機(jī)構(gòu)來(lái)行進(jìn)把控。開(kāi)發(fā)商主要目標(biāo)是將商業(yè)物業(yè)建成，通過(guò)整體出租經(jīng)營(yíng)，以收取租金的形式獲取投資回報(bào)，并且由開(kāi)發(fā)商自由擁有的商業(yè)管理公司來(lái)統(tǒng)一進(jìn)行運(yùn)營(yíng)。其模式可以簡(jiǎn)單概括為如下：

投資機(jī)構(gòu)組合包括投資商、開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商、房地產(chǎn)投資信托及產(chǎn)業(yè)基金；經(jīng)營(yíng)模式包括物權(quán)整體持有和統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)；管理模式包括由專(zhuān)業(yè)的商業(yè)管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。

1、關(guān)于商業(yè)物業(yè)的投資商、開(kāi)發(fā)商。美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的發(fā)展和充分競(jìng)爭(zhēng)，已經(jīng)由市場(chǎng)打造出了幾十家大型購(gòu)物中心投資商及開(kāi)發(fā)商品牌，這些投資商和開(kāi)發(fā)商旗下組合著幾十家或幾百家購(gòu)物中心，是美國(guó)大型購(gòu)物中心的主力軍。在其國(guó)內(nèi)比較有代表性的有西蒙地產(chǎn)集團(tuán)，它在美國(guó)境內(nèi)擁有250多家購(gòu)物中心；GGP地產(chǎn)公司擁有160家購(gòu)物中心，并且這些公司都是美國(guó)紐約證券交易所的上市公司，且其租金收益穩(wěn)定，是公認(rèn)的優(yōu)績(jī)股。

2、房地產(chǎn)投資信托（REITS）和產(chǎn)業(yè)基金。目前在美國(guó)操作的REITS有300家左右，其中約200家REITS可上市交易，資產(chǎn)總計(jì)超過(guò)了3000億美元，另外的100多家REITS沒(méi)有上市，屬于私募的范疇。這些REITS從整體看可分為三類(lèi)，即債券類(lèi)、股權(quán)類(lèi)和混合類(lèi)，他們即可以作為商業(yè)房產(chǎn)

投資商直接投資購(gòu)物中心，也可為購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)商提供長(zhǎng)期貸款。事實(shí)上，許多購(gòu)物中心的投資商本來(lái)就是REITS，比如美國(guó)最大的購(gòu)物中心所有者KIMCO，其在加拿大和美國(guó)擁有525家購(gòu)物中心，是一家在紐約證券交易所上市的REITS。

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金也是購(gòu)物中心的主要投資者，產(chǎn)業(yè)基金的操作與REITS的不同之處在于產(chǎn)業(yè)基金只對(duì)非上市的開(kāi)發(fā)商投資。從某種意義上說(shuō)，美國(guó)的REITS和產(chǎn)業(yè)基金是購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)能夠飛速發(fā)展的最根本金融因素。

3、專(zhuān)業(yè)商業(yè)管理公司。在美國(guó)除了購(gòu)物中心投資商、開(kāi)發(fā)商擁有購(gòu)物中心管理公司外，市場(chǎng)上還有獨(dú)立的第三方法人公司來(lái)從事商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理，這些管理公司也是購(gòu)物中心的主要投資者之

一。這些管理公司除了投資外，還與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行合作，對(duì)購(gòu)物中心進(jìn)行科學(xué)的運(yùn)營(yíng)管理，提供穩(wěn)定的租金回報(bào)。

4、其他金融機(jī)構(gòu)的股權(quán)投資和貸款。美國(guó)的一些長(zhǎng)期基金，比如社?；鹂梢詫?duì)購(gòu)物中心進(jìn)行股權(quán)投資，還有銀行等金融機(jī)構(gòu)提供給開(kāi)發(fā)商不同期限的盈利性貸款。

歸根到底，大型商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資本密集型的行業(yè)，其整體運(yùn)營(yíng)的需求使物業(yè)必須保持產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一，美國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)之所以蓬勃發(fā)展，得益與其資本市場(chǎng)的開(kāi)放性及成熟化，可以依靠資產(chǎn)證券化來(lái)吸引市場(chǎng)上的其他資本，為項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)提供了堅(jiān)實(shí)的貨幣基礎(chǔ)，加上科學(xué)運(yùn)營(yíng)管理，租金的穩(wěn)定回報(bào)便不成問(wèn)題，市場(chǎng)得到健康的迅速成長(zhǎng)。

總之，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)必須依靠資本市場(chǎng)的充分支持，否則將會(huì)是曇花一現(xiàn)。

三大融資渠道解困中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)

從商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)律來(lái)看，其資本巨大的要求必須使商業(yè)物業(yè)在資本市場(chǎng)上證券化，只有利用社會(huì)中眾多的投資資金，才有可能保證物業(yè)整體科學(xué)運(yùn)作，除此之外，國(guó)內(nèi)還需要優(yōu)秀的經(jīng)營(yíng)管理公司出現(xiàn)，以專(zhuān)業(yè)的商業(yè)態(tài)度來(lái)經(jīng)營(yíng)物業(yè)。

在國(guó)內(nèi)目前的法律環(huán)境下，如何盡量來(lái)拓寬資本渠道？在此做一下簡(jiǎn)單的探討。

1、通過(guò)IPO募集資本。上市對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)是最熟悉的道路之一，也是最大的可選擇之一。但是走上股市資本市場(chǎng)之路也不是一個(gè)簡(jiǎn)單的事情，順馳上市夭折，SOHO中國(guó)上市的中止和它再次準(zhǔn)備登錄香港H股市場(chǎng)等，很明顯，這些例子告訴我們上市之路的不平坦，不是每個(gè)公司都能上市贏得資本市場(chǎng)的親睞，上市靠的不僅僅是運(yùn)氣，更重要的是實(shí)力，尤其是盈利的能力，否則只能望市興嘆了。

2、房地產(chǎn)投資信托（REITS）。它在國(guó)內(nèi)來(lái)說(shuō)不算陌生，但于國(guó)內(nèi)的法律環(huán)境，目前在國(guó)內(nèi)不可能實(shí)現(xiàn)REITS上市融資，慶幸的是香港、新加坡、臺(tái)灣等地區(qū)允許非本地的物業(yè)進(jìn)行REITS上市融資，這對(duì)國(guó)內(nèi)大型的商業(yè)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)可作為融資的渠道之一。萬(wàn)達(dá)REITS雖然在香港上市受挫，但其積極向資本市場(chǎng)的挺進(jìn)值得我們?nèi)W(xué)習(xí)，畢竟如果能打開(kāi)REITS這條大道，對(duì)企業(yè)的幫助是股市所不能比擬的。

另外，我們可以與欲進(jìn)入中國(guó)資本市場(chǎng)的REITS形成親密或松散型的合作關(guān)系，表現(xiàn)為直接與開(kāi)發(fā)商合資，成立項(xiàng)目公司，然后按照股份進(jìn)行利潤(rùn)分紅，或者直接在國(guó)內(nèi)成立投資公司，直接從事

商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。如果要達(dá)到這一點(diǎn)，國(guó)內(nèi)的企業(yè)就必須完善自身的股本機(jī)構(gòu)及法人治理結(jié)構(gòu)，提高項(xiàng)目的獲利能力、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理能力、企業(yè)本身創(chuàng)新能力等，只有以一個(gè)比較科學(xué)企業(yè)法人去面對(duì)市場(chǎng)，才有可能更容易與REITS形成合作關(guān)系，融資渠道才有可能得到意向的拓寬。

目前已經(jīng)有大批的REITS以封閉式基金形式進(jìn)入國(guó)內(nèi)，美國(guó)第一大商用房地產(chǎn)公司西蒙(Simon)房地產(chǎn)集團(tuán)宣布進(jìn)軍中國(guó)，該公司將與深圳國(guó)投商用置業(yè)有限公司和摩根士丹利房地產(chǎn)基金聯(lián)手在中國(guó)興建12個(gè)購(gòu)物中心。

3、合縱之術(shù)。雖然國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商單體的能力較弱，但可以通過(guò)合縱之術(shù)聯(lián)合起來(lái)進(jìn)行大型商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)。比如投資商、開(kāi)發(fā)商之間的聯(lián)合，成為一個(gè)大的財(cái)團(tuán)，用來(lái)支持物業(yè)的運(yùn)營(yíng)，同時(shí)整合具有科學(xué)運(yùn)營(yíng)能力的經(jīng)營(yíng)管理公司，使經(jīng)營(yíng)能力更強(qiáng)，打造商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈上各個(gè)環(huán)節(jié)的強(qiáng)者。泰達(dá)和萬(wàn)通的階段性的合作可以看作是這方面的一個(gè)小范圍的實(shí)踐。（注：魏笑科為天津海貿(mào)搜馬資產(chǎn)管理股份有限公司商業(yè)地產(chǎn)研究主管）

第四篇：商業(yè)地產(chǎn)股權(quán)融資說(shuō)明書(shū)

商業(yè)地產(chǎn)股權(quán)融資說(shuō)明書(shū)

一、為保證本項(xiàng)目如期有效實(shí)施，需要新增投資金額____

新增投資中，需新投資方投入_________，向銀行借貸___________，本公司（發(fā)起人）自身投入________。本項(xiàng)目（發(fā)起人公司）向銀行借貸的抵押或擔(dān)保措施是。

二、所選項(xiàng)目可行性，詳見(jiàn)項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū)

項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū)包括但不限于未來(lái)3-5年平均每年凈資產(chǎn)回報(bào)率預(yù)估，以及如果公司沒(méi)有實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃，公司與管理層向投資方承擔(dān)的責(zé)任等。

三、風(fēng)險(xiǎn)控制模式

１、股本金足額到位（未足額到位不予啟動(dòng)）；

２、銀行融資的事先約定；

３、務(wù)求開(kāi)發(fā)周期如期達(dá)成——最長(zhǎng)不超過(guò)預(yù)算周期五個(gè)月；

４、對(duì)顧客誠(chéng)信（不以套取資金為目的）的銷(xiāo)售回籠時(shí)間及可行方式；

５、商業(yè)主體項(xiàng)目“訂單”的事先確定；

６、非賣(mài)品（沉淀持有的商業(yè)地產(chǎn)）的提前招商基本到位；

７、無(wú)論何種情況下，絕不涉足高利貸。

四、項(xiàng)目股份制的基本運(yùn)營(yíng)框架（需是規(guī)范、透明的管理）

我們將以向投資方出讓股權(quán)的方式換取所需的資金。具體股權(quán)出讓比例還有待雙方商議決定。投資方按出資比例對(duì)公司享有一定的管理和監(jiān)督的權(quán)利，投資方可派人作為公司董事會(huì)成員，對(duì)于有損其股東權(quán)益的投融資決策有否決權(quán)，對(duì)于影響公司發(fā)展的重大安排，如：再融資、高層管理人員的變動(dòng)等，有董事決策權(quán)。投資人對(duì)于公司財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和資金使用狀況的真實(shí)性和安全性有定期和不定期檢查監(jiān)督的權(quán)利。我們將與投資方及時(shí)溝通，定期向投資方公布公司的財(cái)務(wù)報(bào)表、匯報(bào)市場(chǎng)拓展情況等，尊重投資方的意見(jiàn)，積極采納投資方的合理建議。有關(guān)約束機(jī)制可以寫(xiě)入公司章程或股東會(huì)決議，并在公司有關(guān)日常管理規(guī)程中予以貫徹執(zhí)行。

五、“項(xiàng)目完成”內(nèi)涵的專(zhuān)門(mén)闡述

（待具體項(xiàng)目敲定后再行提出）

六、項(xiàng)目股權(quán)退出機(jī)制

可以在“項(xiàng)目完成即以一次性獲利后現(xiàn)金退出”和“項(xiàng)目完成后實(shí)現(xiàn)了一次性獲利但將獲利沉淀于本項(xiàng)目持有的商業(yè)地產(chǎn)繼續(xù)累積獲利”兩種方式中選擇。將以項(xiàng)目完成后回籠現(xiàn)金和項(xiàng)目持有的優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的股權(quán)出讓、發(fā)起人回購(gòu)等方式實(shí)現(xiàn)初期入股股東（項(xiàng)目初期投資人）“一次性獲利后現(xiàn)金退出”。

項(xiàng)目初期投資人一年終了時(shí)如對(duì)所投項(xiàng)目仍有顧慮，亦可選擇“提前三個(gè)月提出申請(qǐng)，一次性退出所投資金，公司將同時(shí)付給銀行一年期同期貸款利息”的方式退出。但超過(guò)一年未提出申請(qǐng)，在項(xiàng)目未完成結(jié)算前，不得再提請(qǐng)退出。

七、實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的持有及持續(xù)經(jīng)營(yíng)內(nèi)涵的專(zhuān)門(mén)闡述

持有的時(shí)間可以選擇三個(gè)階段，即三年、五年、八年，其首要目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)的增值及伴隨著的租金的增加，以此地段以及由此形成的專(zhuān)賣(mài)百貨購(gòu)物為主體的商業(yè)業(yè)態(tài)，三年時(shí)間當(dāng)為必須的第一周期，此周期結(jié)束必然達(dá)成其專(zhuān)賣(mài)百貨業(yè)態(tài)牢固確立，進(jìn)而帶來(lái)租金的大幅度提升，由此推高房產(chǎn)的價(jià)格，這可視為第二次投資，此次投資產(chǎn)生的收益絲毫不亞于第一次（開(kāi)發(fā)階段）投資所產(chǎn)生的收益，但其綜合成本卻大大低于第一次（開(kāi)發(fā)階段）投資；基于中國(guó)城市人口必然急劇膨脹的事實(shí)，結(jié)合我們所在的三、四級(jí)城市的房地產(chǎn)價(jià)格始終沒(méi)有

出現(xiàn)發(fā)達(dá)地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)了急劇增長(zhǎng)的事實(shí)，可以預(yù)計(jì)，五年、八年后將會(huì)出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)優(yōu)良地段奇缺的狀態(tài)，其價(jià)格大幅度上漲必將出現(xiàn)，這可以看成是第三次投資，其收益（包括房產(chǎn)價(jià)格和租金收益兩方面）將等于或高于第一、二次投資。持有期間可以實(shí)現(xiàn)三個(gè)方面的融資，一是持續(xù)而且增長(zhǎng)的銀行融資；二是持續(xù)而且增長(zhǎng)的股權(quán)融資；三是房地產(chǎn)信托投資基金形式的融資。如此，不動(dòng)產(chǎn)蛻變成了“動(dòng)產(chǎn)”，而且是不需要新增投入?yún)s不斷增值的“動(dòng)產(chǎn)”。

八、商業(yè)地產(chǎn)持有及持續(xù)經(jīng)營(yíng)期間的退出機(jī)制

可以采取三種方式：

１、發(fā)起人收購(gòu)；

２、股權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)?/p>

３、準(zhǔn)房地產(chǎn)信托投資基金之權(quán)益證的轉(zhuǎn)讓。

第五篇：中小企業(yè)融資渠道分析

中小企業(yè)融資渠道分析

長(zhǎng)期以來(lái)，中小企業(yè)融資難一直是制約中小企業(yè)發(fā)展的瓶頸。造成這種狀況的原因是多方面的，而企業(yè)方面對(duì)中小企業(yè)融資工具了解甚少或利用不善，可能是其中的一個(gè)重要因素。部分#qyrz#視野較為狹窄，把中小企業(yè)融資目光過(guò)多地集中在銀行貸款和上市，較少想到利用其他工具和渠道進(jìn)行中小企業(yè)融資;或者對(duì)銀行貸款和上市以外的中小企業(yè)融資方式風(fēng)險(xiǎn)有較大擔(dān)心，對(duì)其只能望而卻步。事實(shí)上，盡管目前我國(guó)中小企業(yè)融資工具品種尚少，專(zhuān)門(mén)面向中小企業(yè)的更少，但在銀行貸款和上市以外，還是有一些成長(zhǎng)中的新型工具可資利用。中小企業(yè)應(yīng)積極學(xué)會(huì)利用新的金融工具，以有效地拓展中小企業(yè)融資渠道。

金融租賃

金融租賃在解決問(wèn)題方面具有其他中小企業(yè)融資手段所不具備的特殊優(yōu)勢(shì)，是解決當(dāng)前我國(guó)企業(yè)融資難的可行選擇。金融租賃是一種集信貸、貿(mào)易、租賃于一體，以租賃物件的所有權(quán)與使用權(quán)相分離為特征的新型中小企業(yè)融資方式。出租人根據(jù)承租人選定的租賃設(shè)備和供應(yīng)廠商，以對(duì)承租人提供資金融通為目的而購(gòu)買(mǎi)該設(shè)備，承租人通過(guò)與出租人簽訂金融租賃合同，以支付租金為代價(jià)，而獲得該設(shè)備的長(zhǎng)期使用權(quán)。

對(duì)承租人而言，采用金融租賃方式，通過(guò)融物的方式實(shí)現(xiàn)中小企業(yè)融資目的，從而緩解了固定投資的資金壓力。另外，通過(guò)售后回租方式也同樣可以使流動(dòng)資金短缺問(wèn)題得以解決。所謂售后回租，就是企業(yè)將現(xiàn)有固定資產(chǎn)出售給租賃公司，同時(shí)租賃公司以回租形式繼續(xù)將資產(chǎn)交給企業(yè)使用，這樣企業(yè)既獲得了資金，又不影響正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。

研究表明，對(duì)民營(yíng)中小企業(yè)開(kāi)展設(shè)備租賃業(yè)務(wù)更容易獲得成功。一來(lái)民營(yíng)中小企業(yè)引進(jìn)設(shè)備前的市場(chǎng)調(diào)研論證一般會(huì)做得較為充分，租金的交納較有保證;二來(lái)對(duì)民營(yíng)中小企業(yè)違約不交租賃費(fèi)的處置可以較少受其他非經(jīng)濟(jì)因素的干擾，可以完全按市場(chǎng)規(guī)則辦理;三來(lái)商業(yè)銀行在經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)、管理制度、專(zhuān)業(yè)人才和信息網(wǎng)絡(luò)方面都具有開(kāi)展租賃業(yè)務(wù)的優(yōu)勢(shì)。

因此在目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，由商業(yè)銀行面向民營(yíng)中小企業(yè)開(kāi)展二手設(shè)備租賃業(yè)務(wù)，應(yīng)是一條既切合實(shí)際，又能發(fā)揮銀行信息、人才優(yōu)勢(shì)的中小企業(yè)融資方式。

典當(dāng)中小企業(yè)融資

典當(dāng)也許是一種最古老的行當(dāng)，并且在許多人眼里具有不光彩的歷史。但在近年的企業(yè)中小企業(yè)融資中，典當(dāng)以其特有的優(yōu)勢(shì)重新?lián)碛辛耸袌?chǎng)。我國(guó)現(xiàn)有典當(dāng)行1000多家，還有一些新增典當(dāng)行正在審批之中。典當(dāng)是以實(shí)物為抵押，以實(shí)物所有權(quán)轉(zhuǎn)移的形式取得臨時(shí)性貸款的一種中小企業(yè)融資方式。針對(duì)許多中小企業(yè)存在著商品滯銷(xiāo)積壓的情況，典當(dāng)行可以幫助中小企業(yè)利用閑置資產(chǎn)籌措到流動(dòng)資金，從而在盤(pán)活企業(yè)存量資產(chǎn)、促進(jìn)商品流通方面發(fā)揮積極的作用。

與銀行貸款相比，除貸款利息外，典當(dāng)貸款還需要繳納較高的綜合費(fèi)用，包括保管費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、典當(dāng)交易的成本支出等，因此典當(dāng)貸款成本較高，此外典當(dāng)貸款的規(guī)模也相對(duì)較小，但典當(dāng)貸款又具有銀行貸款所無(wú)法相比的優(yōu)勢(shì)。首先，它方便快捷，能夠迅速及時(shí)地解決當(dāng)戶(hù)的資金需求;其次，經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品靈活機(jī)動(dòng);第三，期限短，周轉(zhuǎn)快;第四，由于它是實(shí)物質(zhì)押、抵押，因此不涉及信用問(wèn)題。這幾點(diǎn)都十分適合中小企業(yè)的資金需求特點(diǎn)。

風(fēng)險(xiǎn)投資

風(fēng)險(xiǎn)投資源于40年代的美國(guó)硅谷。

它是在沒(méi)有任何財(cái)產(chǎn)作抵押的情況下，以資金與公司業(yè)者持有的公司股權(quán)相交換。風(fēng)險(xiǎn)投資在我國(guó)已經(jīng)經(jīng)歷過(guò)較長(zhǎng)時(shí)間的引進(jìn)及成長(zhǎng)期，在政策制度和操作方面，應(yīng)該說(shuō)是較為成熟的一種中小企業(yè)融資方式。

風(fēng)險(xiǎn)投資最適合于產(chǎn)品或項(xiàng)目科技含量高、具有廣闊發(fā)展空間和市場(chǎng)前景的中小型高科技企業(yè)，如通訊、半導(dǎo)體、生物工程等行業(yè)的企業(yè)。在企業(yè)創(chuàng)業(yè)之初，或者在產(chǎn)品研發(fā)階段和市場(chǎng)進(jìn)入前期急需資金之際，這是一條比較好的渠道。利用風(fēng)險(xiǎn)投資，中小企業(yè)便可以盡快得以啟動(dòng)。

目前風(fēng)險(xiǎn)投資在我國(guó)得到了迅速的發(fā)展，風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)已有200多家，其中最大的風(fēng)險(xiǎn)投資基金就是由國(guó)家財(cái)政出資，科技部管理的10億元科技創(chuàng)業(yè)基金。

信用擔(dān)保貸款

信用擔(dān)保是一種介于銀行與企業(yè)之間的中介服務(wù)。由于擔(dān)保的介入，分散和化解了銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)，銀行資產(chǎn)的安全性得到保證，企業(yè)的貸款渠道也變得通暢起來(lái)。

目前，在全國(guó)31個(gè)省、市、自治區(qū)中，已有100多個(gè)城市建立了中小企業(yè)信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)，這些機(jī)構(gòu)大多實(shí)行會(huì)員制管理的形式，屬于公共服務(wù)性、行業(yè)自律性、自身非盈利性組織。會(huì)員企業(yè)向銀行借款時(shí)，可以由中小企業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)予以擔(dān)保。另外，中小企業(yè)還可以向?qū)ｉT(mén)開(kāi)展中介服務(wù)的擔(dān)

保公司尋求擔(dān)保服務(wù)。在國(guó)家政策和有關(guān)部門(mén)的大力扶植下，信用擔(dān)保貸款將會(huì)成為中小企業(yè)另一條有效的中小企業(yè)融資之路。

自然人擔(dān)保貸款

2002年8月，中國(guó)工商銀行率先推出了自然人擔(dān)保貸款業(yè)務(wù)，擔(dān)保可采取抵押、權(quán)利質(zhì)押、抵押加保證3種方式?？勺鞯盅旱呢?cái)產(chǎn)包括個(gè)人所有的房產(chǎn)、土地使用權(quán)和交通運(yùn)輸工具等。可作質(zhì)押的個(gè)人財(cái)產(chǎn)包括儲(chǔ)蓄存單、憑證式國(guó)債和記名式金融債券。

前不久，北京市商業(yè)銀行、中國(guó)光大銀行與號(hào)稱(chēng)北京首家個(gè)人資產(chǎn)管理公司的泛亞達(dá)投資管理公司向社會(huì)宣布了其抗擊“非典“扶持中小企業(yè)的60億元專(zhuān)項(xiàng)貸款計(jì)劃，準(zhǔn)許中小企業(yè)主用私人財(cái)產(chǎn)為企業(yè)做抵押貸款并承擔(dān)無(wú)限責(zé)任。此項(xiàng)貸款政策實(shí)際上是將金融機(jī)構(gòu)原來(lái)在個(gè)人消費(fèi)貸款方面的經(jīng)驗(yàn)運(yùn)用到中小企業(yè)貸款上的一種嘗試，對(duì)于企業(yè)融資無(wú)疑又開(kāi)辟了一條方便快捷的“綠色通道“。

除以上介紹的5種中小企業(yè)融資渠道外，還有像保理信托、買(mǎi)方信貸等中小企業(yè)融資方式，這些都有待中小企業(yè)去認(rèn)識(shí)、使用，積極為自己的企業(yè)拓寬資金渠道，抓住機(jī)遇發(fā)展自己。