第一篇：商業(yè)地產(chǎn)融資渠道

商業(yè)地產(chǎn)融資渠道

一、擺在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商面前的融資渠道

就從目前大陸融資市場來看，除了以股權轉讓或質押等方式與其他企業(yè)或個人合作開發(fā)外，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商可選擇的主要融資渠道不外十一條，其中七條來自大陸，四條來自海外。大陸融資渠道主要為：商業(yè)銀行貸款、信托投資公司發(fā)行信托計劃、境內公司上市、發(fā)行企業(yè)債、金融租賃、民間私募基金以及典當。海外融資渠道主要有：外資商業(yè)銀行貸款、海外私募基金、房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)、公司海外上市。很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商選擇將幾條融資渠道結合在一起使用，以保證項目開發(fā)資金的及時到位。

二、主要融資渠道的比較

1、境內商業(yè)銀行貸款

就與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的親密程度來看，境內商業(yè)銀行無疑曾經(jīng)是開發(fā)商“生死與共的戰(zhàn)友、親密無間的愛人”。然而隨著近兩年來國內宏觀金融政策調整，商業(yè)銀行收緊了對房地產(chǎn)行業(yè)的信貸，特別是加強了對房地產(chǎn)抵押貸款的審查，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的融資渠道大幅縮緊，業(yè)內人士戲稱地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)銀行之間的“蜜月期”結束了。

2、信托投資公司發(fā)行信托計劃

隨著2001年10月1日《信托法》的出臺，信托投資公司在房地產(chǎn)資金融通市場上開始扮演起日趨重要的角色。2003年底中國大陸第一支商業(yè)房地產(chǎn)投資信托計劃—法國歐尚天津第一店資金信托計劃在北京推出，它代表著中國房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)的雛形。

隨后全國各家信托投資公司陸續(xù)推出房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，手段多樣、品種創(chuàng)新，在一定程度上解決了房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)資金短缺問題。僅北京國投去年推出的商業(yè)房地產(chǎn)信托融資產(chǎn)品就有：華堂商場大興店租金收益權財產(chǎn)信托受益權轉讓項目，密云商住房資金信托計劃等，這些信托產(chǎn)品都是靈活運用信托手段設計出來的優(yōu)良產(chǎn)品。

然而，由于信托融資的資金來源主要集中于社會中小投資人，且受到314號文件、《資金信托管理辦法》以及《信托投資公司管理辦法》等多重政策限制，特別是受到每期不得超過200份的限制，單個集合資金信托計劃的融資額度一般不能超過億元，自2002年314號文件出臺后，全國大部分集合類房地產(chǎn)資金信托產(chǎn)品的發(fā)行額度都在1500萬到一億元之間。這對于大中型商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目而言無異于杯水車薪。

此外，銀監(jiān)會在今年年初又一次加大了對信托行業(yè)的監(jiān)管力度，所有項目必須要報送銀監(jiān)局審查，審查手續(xù)相當繁瑣，時間拉長，這樣一來信托快速而靈活的小規(guī)模融資優(yōu)勢蕩然無存。

3、境內公司上市

房地產(chǎn)行業(yè)屬于政策性較強的行業(yè)，而公司上市同樣面臨著極強的政策要求。眾所周知，公司上市必須滿足以下條件：連續(xù)三年盈利、凈資產(chǎn)收益率每年不得低于10%、累計對外投資額不超過凈資產(chǎn)的50%、總資產(chǎn)負債率低于70%，所有者權益至少5000萬等。而目前大部分商業(yè)項目的建設都是由一家項目公司完成，成立項目公司的目的主要是定向管理、專業(yè)分工、財務分開和運作自主。綜合以上兩種情況來看，房地產(chǎn)項目公司上市的可能性有多大、融資能力有多強、成本有多高、效果有多好，就成為一個值得商榷的問題。

從近年來房地產(chǎn)公司上市寥寥無幾的現(xiàn)實來看，大部分權衡利弊后的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商顯然已經(jīng)放棄了境內公司上市的想法。

4、發(fā)行企業(yè)債

根據(jù)《公司法》規(guī)定，只有股份有限公司、國有獨資公司和兩個以上的國有企業(yè)或者其他兩個以上的國有投資主體投資設立的有限責任公司，為籌集生產(chǎn)經(jīng)營資金，才可以發(fā)行公司債券。這就將大部分無國有投資主體背景的、有限責任公司性質的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司從可發(fā)行公司債的范圍內劃了出去，且資金用途也明確為籌集生產(chǎn)經(jīng)營資金。即便房地產(chǎn)開發(fā)公司在公司結構上滿足《公司法》的要求，也還要經(jīng)過《企業(yè)債券管理條例》對企業(yè)發(fā)行債券規(guī)定的嚴格限制和審查。程序繁瑣，條件嚴格。首先要報全國計劃委員會、中國人民銀行、財政部、國務院證券委員會納入下一年度全國發(fā)行企業(yè)債的總體規(guī)模中，同時還要經(jīng)過各級人民銀行和同級計劃管理部門的嚴格審批。其次，企業(yè)須具備一系列條件，例如企業(yè)規(guī)模的要求，連續(xù)三年盈利的要求以及所籌集資金的用途必須符合國家產(chǎn)業(yè)政策等等。且“企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券的總面額不得大于該企業(yè)的自有資產(chǎn)凈值”、“企業(yè)債券的利率不得高于銀行相同期限居民儲蓄定期存款利率的百分之四十?！薄Ｓ需b于此，在未來的一定時期內，發(fā)行企業(yè)債無論從政策理論上還是從企業(yè)實際條件上都不可能成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商可期待的融資渠道。

5、金融租賃

2004年4月上海某金融租賃公司推出了一支房地產(chǎn)“售后回租+保理”模式的金融租賃產(chǎn)品，出售回租人將其某一物業(yè)出售給金融租賃公司，并約定了5年作為回租期，同時金融租賃公司與某銀行就此單業(yè)務建立保理業(yè)務關系，確定了資金來源。最終，該筆交易令房地產(chǎn)公司獲得了6億元的資金。分析起來，信托投資公司近年來推出的“租金收益權財產(chǎn)信托受益權轉讓”信托產(chǎn)品與房地產(chǎn)金融租賃模式非常類似。兩者的具體區(qū)別在于：

一、金融租賃的資金來源為銀行，信托的資金來源為投資人；

二、金融租賃可以解決的資金量較大，信托解決的資金量??；

三、金融租賃后的風險由租賃公司和銀行共同承擔，信托的風險則完全轉嫁給了投資人。金融租賃的收益由銀行和租賃公司共享，信托收益歸投資人，信托投資公司收取少量報酬。例如，北京國際信托投資有限公司推出的“華堂商場大興店租金收益權財產(chǎn)信托受益權轉讓”項目就是基于這種理念設計的。

房地產(chǎn)金融租賃對于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商來言不失為一條很好的融資渠道，它為相當一部分具有優(yōu)良房地產(chǎn)項目的開發(fā)商提供了一條可以融通較大規(guī)模資金的渠道。然而，通過采用銀行保理業(yè)務，以銀行作為房地產(chǎn)行業(yè)融資最終的資金來源，有悖于近兩年來政府推出的收緊商業(yè)銀行房地產(chǎn)行業(yè)貸款（特別是抵押貸款）金融政策的根本目標，即分散商業(yè)銀行在房地產(chǎn)行業(yè)的信貸風險。

6、典當

典當融資手續(xù)簡便、融資速度快捷，在如今商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)短期融通資金的過程中，日益體現(xiàn)出了自己高效的特點。然而，相信大部分開發(fā)商如果不是走投無路，是不會選擇成本高昂的典當方式融通資金的。2004年我所接觸過的一個項目，在商業(yè)銀行、信托投資公司等融資渠道全部堵死的情況下不得不選擇了典當方式以解燃眉之急，而最終的融資成本竟然高達年50%?？梢哉f，這個項目一段時期內的利潤全部讓渡給了典當行，開發(fā)商損失慘重。

此外，由于受到典當行業(yè)自身條件限制，對于資金需求量巨大的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)來說，典當行的融資能力遠遠無法達到要求。特別是今年新出臺的《典當管理辦法》規(guī)定了“房地產(chǎn)抵押典當余額不得超過注冊資本。注冊資本不足1000萬元的，房地產(chǎn)抵押典當單筆當金數(shù)額不得超過100萬元。注冊資本在1000萬元以上的，房地產(chǎn)抵押典當單筆當金數(shù)額不得超過注冊資本的10%?！?/p>

進一步限制了房地產(chǎn)典當?shù)目傤~。對于動輒上億的房地產(chǎn)融資來說，典當金額限制在如此小規(guī)模內，顯然無法滿足地產(chǎn)開發(fā)需求。

7、民間私募基金

民間的私募基金始終都沒有獲得政府政策層面的支持，然而卻以不爭的事實極具活力的存在著。幾年前，一些公司型私募基金已完成暗中的籌備，并開始在房地產(chǎn)市場積極運作。特別是在以溫州為中心的江浙地區(qū)、福建地區(qū)，十余年間，民間私募基金投向全國房地產(chǎn)行業(yè)的資金已經(jīng)達到了近千億的規(guī)模，雖然隱蔽卻不容忽視，例如：在北京、上海、杭州、深圳等地炒作的沸沸揚揚的溫州炒房團就是以民間私募基金的方式在運作。

8、外資商業(yè)銀行貸款

2002年2月1日起，外資銀行獲準在中國大陸開展貸款業(yè)務，但僅限于對大陸的境外人士和外資企業(yè)提供人民幣業(yè)務。直至2004年2月花旗、匯豐、東亞和瑞穗四家外資銀行才首批獲準對中資企業(yè)人民幣貸款業(yè)務。2005年5月底，渣打銀行成為首個推出商業(yè)房地產(chǎn)貸款業(yè)務的外資銀行，這為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商拓寬融資渠道帶來了新的希望。一般來說，外資商業(yè)銀行對境內房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)放的貸款和境內商業(yè)銀行相似，都是以商業(yè)物業(yè)作為抵押，以抵押標的物評估價或成本價的60%到70%作為發(fā)放貸款額度的依據(jù)。

然而外資商業(yè)銀行貸款也存在著政策方面的限制。2004年上半年銀監(jiān)會就曾經(jīng)要求外資銀行提供其超過一億元人民幣貸款客戶的資料，隨后發(fā)改委、銀監(jiān)會聯(lián)手央行又頒布了《境內外資銀行外債管理辦法》，變相的從政策層面對外資銀行貸款規(guī)模進行控制。同時，外資商業(yè)銀行本身由于受到人民幣存款總量不足的限制，其有限的人民幣貸款業(yè)務也主要是面對中小客戶，額度一般不大?？傊?，外資銀行的商業(yè)地產(chǎn)人民幣貸款還遠遠不能成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商可以期待的主流融資通道。

9、海外私募基金

海外私募基金一般是通過非公開的方式集合少數(shù)投資者資金設立的基金，其銷售與贖回都是基金管理人私下與投資者協(xié)商進行的。近年來，海外私募基金在國內表現(xiàn)異?；钴S，國際基金機構紛紛出手完成了數(shù)筆大宗交易。特別是在上海、北京、深圳、廣州這樣的戰(zhàn)略城市，表現(xiàn)格外突出。例如摩根士丹利房地產(chǎn)基金于今年初收購了位于北京CBD的福力雙子座，收購價約4億元人民幣。澳洲麥格里集團旗下基金公司MGPA收購了位于上海的新茂大廈，收購價約8億元人民幣。新加坡嘉德置地更斥資逾3億美元在北京、上海大規(guī)模收購成熟物業(yè)。海外私募基金的投放主要集中在三個方面：

一、收購成熟物業(yè)，二、與國內開發(fā)商股權方式合作，三、獨立開發(fā)房地產(chǎn)項目。海外私募基金的最主要特點是融資金額巨大，偏好位置良好的內地成熟物業(yè)。

對于規(guī)模、地理位置俱佳的成熟商業(yè)物業(yè)來說海外私募基金無疑是很好的融資渠道。

10、房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)

REITs(Real Estate Investment Trusts)即：房地產(chǎn)投資信托基金。REITs實際上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過發(fā)行股票（基金單位），集合公眾投資者資金，由專門機構經(jīng)營管理，通過多元化的投資，選擇不同地區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)項目進行投資組合，在有效降低風險的同時通過將房地產(chǎn)經(jīng)營活動中所產(chǎn)生的收入以派息的方式分配給股東，從而使投資人獲取長期穩(wěn)定的投資收益。

通過REITs方式融資，對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商而言顯而易見的具有以下幾個方面的優(yōu)勢：

1)可用以融資的物業(yè)范圍寬廣。任何可以產(chǎn)生穩(wěn)定收益的房地產(chǎn)均可采用REITS融資。包括商業(yè)零售業(yè)、住宅公寓、酒店、寫字樓、工業(yè)廠房等等。

2)可融資金額巨大，資金來源豐富。海外REITs市場的投資人主要是當?shù)貦C構投資者、國際機構投資者、私人銀行和個人投資者、3)通過境外REITs融資，將房地產(chǎn)行業(yè)金融風險分散到國際投資者中，符合政府政策。REITs投資于成熟的房地產(chǎn)項目，不參與房地產(chǎn)項目的開發(fā)，因此，不直接受限于房地產(chǎn)投資和貸款的相關政策。

4)一般情況下，REITs融資總額超過物業(yè)抵押貸款金額，交易價接近資產(chǎn)凈值。在銀行抵押貸款、金融租賃等融資模式下，商業(yè)物業(yè)業(yè)主一般僅能獲得物業(yè)總價60%到70%的資金，同時支付較高的財務費用或租賃費等手續(xù)費用。REITs則是根據(jù)市場標準綜合物業(yè)整體考慮，對物業(yè)進行整體定價，吸引投資。從實際操作過程中我們發(fā)現(xiàn)，通過上市融集到的資金總額超過抵押貸款等其他融資方式。

5)方式靈活。對于總價超過3億美元的大型連鎖商業(yè)物業(yè)，華銀控股可以協(xié)助以物業(yè)業(yè)主為發(fā)起人將其資產(chǎn)在境外的上市。對于規(guī)模較小的物業(yè)業(yè)主，華銀投資可以集合多家物業(yè)打成一個資產(chǎn)包在境外運作上市。

6)長期獲益。物業(yè)業(yè)主也可以自持一部份基金單位，與其他投資人一起從物業(yè)租金等收益中獲得長期股息收益。此外，控制REITs管理者的發(fā)起人還可以從中獲得管理費收入。

7)REITs融資還具有不可替代的節(jié)稅優(yōu)勢。

8)采用REITs融資，可以幫助房地產(chǎn)開發(fā)商在國際上建立聲譽，擴大行業(yè)內和國際上的影響。

9)由于上市過程中的各個環(huán)節(jié)都要求信息公開，管理規(guī)范，通過REITs運作可以帶動企業(yè)完善治理結構調整，規(guī)范經(jīng)營管理。

當然，采用REITs模式融資也有一定的局限性，比如從目前所操作的REITs來看，所收購的項目要求商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商必須要有相當?shù)膶嵙?、必須要有已?jīng)開發(fā)完成的超過5萬平米以上的或者總資產(chǎn)價值超過3億元人民幣的、已經(jīng)營運并開始產(chǎn)生穩(wěn)定租金收益的商業(yè)資產(chǎn)。而這些商業(yè)資產(chǎn)是否能夠最終運作上市還需要通過一系列的審查，符合在境外上市的條件。

11、公司海外上市

內地企業(yè)上市主要選擇的是美國、香港和新加坡，而房地產(chǎn)公司幾乎全部選擇的是在香港上市。房地產(chǎn)公司對香港市場的選擇很大成分是考慮到了投資人的構成和偏好，華裔和亞洲投資人比歐美投資者更認同中國的房地產(chǎn)行業(yè)，更容易對中國內地房地產(chǎn)市場報以樂觀的期望。

中國公司在香港上市可以選擇主板上市和創(chuàng)業(yè)板上市。

主板上市又分為發(fā)行H股上市和買殼上市兩種方式。無論采用哪一種方式，主板上市的房地產(chǎn)公司首先要滿足這樣一些條件：上市前三年合計盈利5000萬港元（其中最近一年需達到2000萬港元）、上市市值須達到1億港元、近三年管理層及所有權變化不大、至少有25%公眾持股、需要100名股東，每100萬港元的發(fā)行額必須有不少于三名股東持有。主板發(fā)行H股上市還需要經(jīng)過國內相關機構層層審批，且未來公司股份轉讓等方面受國內法規(guī)限制較多。而香港聯(lián)交所對主板上市中的買殼上市現(xiàn)象作了嚴格限制。

創(chuàng)業(yè)板上市主要是發(fā)行紅籌股上市。創(chuàng)業(yè)板上市要求企業(yè)必須從事單一業(yè)務，或圍繞單一業(yè)務的周邊業(yè)務活動。雖沒有最低市值規(guī)定，但實際上在上市時不能少于4600萬港幣。

此外，無論選擇哪個板塊，房地產(chǎn)企業(yè)希望在海外上市吸引投資者都必須表現(xiàn)出足具吸引力的盈利能力，從目前已上市的地產(chǎn)公司情況來看市盈率要達到10%。對于那些符合條件的房地產(chǎn)集團公司來說，仍然可以選擇香港市場作為其上市的首選，從而融通資金。通過以上比較可以做出這樣的評價，當融資規(guī)模在百萬元到千萬元之間時，采用典當?shù)姆绞阶羁焖佟⒆罘奖恪．斎谫Y規(guī)模超過千萬元但不足2億元時，信托和外資商業(yè)銀行貸款是很好的選擇。當融資規(guī)模超過2億元又有成熟的商業(yè)物業(yè)時，就獲得了通過REITs上市、吸引海內外私募基金以及金融租賃融資的條件。當然，對那些地理位置很好的房地產(chǎn)項目而言，即使處于開發(fā)前期，尚沒有成熟物業(yè)的階段，也是能夠引起部分私募基金興趣的。而境內外企業(yè)上市、發(fā)行公司債的方式下，由于程序復雜、手續(xù)繁瑣、政策約束多、籌集資金時間長等原因，在目前階段并不能算是很好的融資手段。

綜上所述，相對于諸多融資渠道而言，REITs由于自身的種種優(yōu)勢，更符合商業(yè)地產(chǎn)的融資需求。雖然目前看來，社會各界對此認知程度還不高，但隨著人們對REITs了解不斷深入、房地產(chǎn)市場的發(fā)展以及2006年金融業(yè)的全面放開，我們相信，不久的將來，REITs必將成為商業(yè)地產(chǎn)市場融資的主流渠道。

第二篇：商業(yè)地產(chǎn) 融資模式

融資模式簡介 我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資需求背景

1.1 商業(yè)地產(chǎn)正經(jīng)歷高速發(fā)展

近年來，隨著國內經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)在經(jīng)歷了一段時間的沉寂后，于21世紀初重新成為開發(fā)投資熱點。自2000年起，商業(yè)地產(chǎn)首先在北京、上海、廣州等幾個經(jīng)濟高度發(fā)達的地區(qū)興起，并迅速蔓延到全國。根據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，進入2005年后，我國商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出快的發(fā)展勢頭：2005年投資完成額1999.9億元，比上年增長16.0%；到2009年完成投資額10613億，比上年增長20.7%，占房地產(chǎn)投資比重29.7%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售面積分別增長30.8%和24.2%，銷售額分別增長66.9%和45.5%；2010年1~11月完成投資額12675億，比上年同期增長41.9%，占房地產(chǎn)投資比重29.8%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售面積分別增長25.9%和35.2%，銷售額分別增長48.4%和50.2%。隨著我國商業(yè)業(yè)態(tài)的不斷轉型，經(jīng)濟的不斷發(fā)展，區(qū)域城市的繁榮，人民生活水平的提高，交通條件的改善，另外就是2010年國家出臺政策，開始對商品住宅的一線城市實行限購，二、三線城市實行限貸，商業(yè)地產(chǎn)成為投資追逐的熱點，勢必出現(xiàn)新一輪的高速發(fā)展。

1.2 資金問題是商業(yè)地產(chǎn)面臨的突出問題

土地和資金就像房地產(chǎn)開發(fā)的兩條腿，沒有土地和資金，房地產(chǎn)開發(fā)將寸步難行。但從房地產(chǎn)的整個開發(fā)過程來看，資金短缺問題是目前中國房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的最突出問題，對于投資規(guī)模大、投資回收期長的商業(yè)地產(chǎn)更是如此。一個商業(yè)地產(chǎn)項目的投資少則幾億元，多則幾十億元、幾百億元，如果沒有足夠的資金支持，不僅開發(fā)建設完不成，而且即使開發(fā)成后期的運營過程中也會因此出現(xiàn)各種各樣的問題。現(xiàn)在在商業(yè)地產(chǎn)項目中普遍存在的產(chǎn)權分割出售的現(xiàn)象，根本原因就在于開發(fā)商資金不足，急于盡快回收資金。而產(chǎn)權分割出售的后果就是在后期的運營過程中難以實現(xiàn)統(tǒng)一管理，最終導致項目失敗。2 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資的概念與特點

2.1 商業(yè)地產(chǎn)的概念

目前國內外關于商業(yè)地產(chǎn)的概念和統(tǒng)計的口徑各不一致。根據(jù)美國房地產(chǎn)協(xié)會(CCIM)的定義，商業(yè)地產(chǎn)包括四個分支：商鋪、寫字樓、庫房和廠房，廣義而言，其范圍也包括其他經(jīng)營性交易的經(jīng)營場所，如銀行、餐館、賓館等；而在我國的香港地區(qū)，房地產(chǎn)市場分為住宅、寫字樓、商業(yè)樓宇、工業(yè)廠房四個分支市場，此處的商業(yè)樓宇泛指CCIM中的廣義商鋪，內地許多專家學者也大都使用這一標準。除了商鋪和商業(yè)樓宇的概念外，商業(yè)地產(chǎn)還有商業(yè)物業(yè)、商業(yè)營業(yè)用房等多種名稱，其中中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒就把進行商業(yè)零售和其他實物當場交易或面對大眾有償服務的經(jīng)營場所稱為商業(yè)營業(yè)用房。綜合以上概念，本文所論述的商業(yè)地產(chǎn)定義為商業(yè)經(jīng)營活動的經(jīng)營場所，其中的商業(yè)經(jīng)營活動主要是指商業(yè)零售和其他實物交易或提供有償服務的經(jīng)營活動，也就是CCIM申廣義上的商鋪概念。

2.2 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資的概念

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資是指開發(fā)商為了確保商業(yè)地產(chǎn)項目的順利進行而進行的融通資金的活動。其實質是發(fā)揮商業(yè)地產(chǎn)的財產(chǎn)功能，為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融通資金，以達到盡快開發(fā)、提高投資收益的目的；同時，將固定在土地上的資金重新流動起來，使其進入社會流通領域，以擴充社會資金來源。

2.3 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資的特點

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資的特點是與其自身的特殊性緊密相關的，概括起來，主要有以下兩點：

2.3.1 資金規(guī)模大、融資周期長 投資規(guī)模大、投資回收期長是房地產(chǎn)開發(fā)投資的共性，而商業(yè)地產(chǎn)對資金的要求尤為突出。因為商業(yè)用地的土地使用權出讓價格是最高的，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設計水準高，建筑結構復雜并廣泛采用新材料和新工藝，內部裝修及陳設豪華，都使得商業(yè)地產(chǎn)所需資金遠高于住宅或廠房物業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營一般還要經(jīng)過2~3年的過渡期，才能有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，而且在租售過程中，為了吸引主力店加盟，開發(fā)商不得不采取前幾年租期內低租金，甚至部分免租金的形式，這必然又減少了前期回報。所以，商業(yè)地產(chǎn)對開發(fā)商的資金儲備能力和抗風險的能力有著很高的要求。

2.3.2 風險大、成本高 商業(yè)地產(chǎn)具有高風險、高收益的特性。其收益主要來源于租金收入，而能否獲得租金很重要的在于物業(yè)的升值。目前在我國的許多城市尤其是大都市，商業(yè)競爭已經(jīng)趨于白熱化，商業(yè)經(jīng)營的不穩(wěn)定性增大。同時，在商業(yè)房地產(chǎn)很長的投資回收期內，周邊經(jīng)濟環(huán)境、交通狀況、人流狀況、居住人群乃至政府的政策變更都會對收益產(chǎn)生巨大的影響。而且，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營過渡期的存在使開發(fā)商在這一期間內隨時可能面臨調整或虧損。因此，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的風險相當大。因此，投資商、信托公司等資金提供方為保障資金的安全或分享開發(fā)的高收益，一般要求較高的投資回報，對開發(fā)商而言融資費用和利息成本都是很高的。美國商業(yè)地產(chǎn)的資金循環(huán)模式及融資方式

國外商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展尤其以美國市場為典范，雖然在2008年美國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫，從而爆發(fā)了嚴重的次級債務危機，但其經(jīng)過多年積累的商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新融資方式還是值得借鑒的。

3.1 美國商業(yè)地產(chǎn)的資金循環(huán)模式

美國的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷幾十年的發(fā)展過程，無論是在經(jīng)營模式、商業(yè)形態(tài)，還是資金平臺上都已逐漸完善，尤其是在房地產(chǎn)證券化之后，房地產(chǎn)投資信托(REIT)日漸成熟，從而推動了美國商業(yè)地產(chǎn)取得前所未有的發(fā)展。美國商業(yè)地產(chǎn)資金循環(huán)的主要形式如圖1所示 ：

由圖1可以看出，REIT、產(chǎn)業(yè)基金等在美國的商業(yè)地產(chǎn)中發(fā)揮著重要的作用。對于資本市場來說，投資判斷并不是著眼于公司單個項目的投資，而是根據(jù)公司長期發(fā)展的投資。也就是說，公司的成長性是資本市場的投資價值觀，所以美國的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)按照資本市場的價值觀塑造公司的發(fā)展模式，上市后依托資本市場的資金支持，持續(xù)擴張發(fā)展。

3.2 美國商業(yè)地產(chǎn)的融資方式

美國房地產(chǎn)在1990年的估算價值就約為5~6.1萬億美元，這些房地產(chǎn)大都以債務和權益融資。其中商業(yè)地產(chǎn)占了很大一部分，商業(yè)地產(chǎn)的融資方式有企業(yè)內部融資和外部融資兩大類，具體有以下幾種：

3.2.1 企業(yè)內部融資 即開發(fā)企業(yè)利用企業(yè)現(xiàn)有的自有資金支持項目開發(fā)，或通過擴大自有資金基礎。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的內部融資包括“抵押、貼現(xiàn)股票和債券而獲得現(xiàn)金”、“預收購房定金或購房款”和企業(yè)留存收益等。

3.2.2 企業(yè)外部融資 主要渠道和融資工具以下13種：

(1)上市融資：包括直接發(fā)行上市和利用殼公司資源間接上市。

(2)發(fā)行債券：根據(jù)發(fā)行主體的不同，分為政府發(fā)行、金融機構發(fā)行和房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行三種。發(fā)行債券可以聚集社會閑散資金，為房地產(chǎn)企業(yè)帶來大規(guī)模的長期資金。

(3)銀行貸款：到1997年止，商業(yè)銀行是美國商業(yè)地產(chǎn)債務資金的唯一來源。他們持有50.2%的非住房商業(yè)地產(chǎn)的長期貸款，占房地產(chǎn)貸款總額的28%。

(4)其他融資機構的融資：是指從銀行外的其他機構融資，包括保險公司、房地產(chǎn)投資基金管理公司和房地產(chǎn)財務管理公司等。養(yǎng)老基金和人壽保險公司是主要的機構，他們持有的很多抵押貸款擔保債務(CMOs)是由商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款擔保的債券。

(5)合作開發(fā)：包括合資開發(fā)，這種方式可以補充自用資金，分散投資風險，是目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用較多的一種方式。

(6)前沿貨幣合約：這是一種非常美國化的高比率的房地產(chǎn)融資方式，它采用貸款機構出資，開發(fā)商出地和技術，成立合資公司。與合作開發(fā)不同的是，參與合作的資本投入者并不是完全意義上的投資方，他還充當貸款人的角色，要將其投資分期收回，并要求獲得利息。由于貸款方本身又是合資方，因而貸款利率一般比較低，但同時作為合資方，他也與開發(fā)商共享利益、共擔風險。

(7)房地產(chǎn)辛迪加：這是國外房地產(chǎn)開發(fā)商廣泛采用的一種融資方式，它由經(jīng)理合伙人和有限合伙人組成，其中經(jīng)理合伙人負責房地產(chǎn)的經(jīng)營管理，負無限責任，而有限合伙人享有所有權，不參與經(jīng)營，以其出資額為限承擔有限責任。房地產(chǎn)辛迪加可以籌集到開發(fā)商難以籌集到的權益或短期資金。

(8)房地產(chǎn)投資信托(REIT)：房地產(chǎn)投資信托可以是信托也可以是一家公司，通過向開發(fā)商發(fā)放信托資金或直接參與房地產(chǎn)投資等方式參與運作。在美國存在權益REIT(投資并經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn))、抵押貸款REIT(購買商業(yè)地產(chǎn)的抵押貸款)、混合REIT(同時投資抵押貸款和商地產(chǎn))和有限壽命REIT(在有限而確定的時間段內購買和經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn))四種類型的REIT。REIT立法要求資產(chǎn)由獨立的顧問來進行管理。

(9)商業(yè)抵押貸款支持證券：商業(yè)抵押貸款支持證券(CMBS)起源于20世紀80年代，是將房地產(chǎn)貸款組合證券化，通過資本市場向個人和機構投資者出售。

(10)租賃融資：在這種方式下，擁有土地經(jīng)營權的房地產(chǎn)開發(fā)商，將該土地出租給其他的投資者開發(fā)建設，以每年獲得的租金作為抵押，申請房地產(chǎn)項目開發(fā)的長期貸款，或者是開發(fā)商通過租賃方式獲得土地的使用權以后，以自己開發(fā)的房地產(chǎn)作為抵押向銀行申請長期抵押貸款。

(11)回租融資：即開發(fā)商先出售自己開發(fā)的物業(yè)，再將其租回經(jīng)營。這種方式在于開發(fā)商作為某項物業(yè)的所有人，既想保持該物業(yè)的所有權以獲得該項物業(yè)的連續(xù)收益，又想出讓該項物業(yè)獲得資金以減少資金占用，而投

資者也想獲得可觀的投資收益所采用。

(12)回買融資：即開發(fā)商將自己開發(fā)的某項物業(yè)賣給貸款機構，然后再用貸款機構的貸款買回該項物業(yè)。對于開發(fā)商而言，其不僅能獲得較高比例的融資，而且在還清貸款后，可以獲得該項物業(yè)的產(chǎn)權。開發(fā)商在回買的過程中可以對此物業(yè)提取折舊，從而獲得折舊抵稅帶來的好處；對于融資機構而言，即可獲得高于抵押貸款的利息收入，又可以所有權人的身份參與分享物業(yè)的經(jīng)營收入。

(13)夾層融資：“夾層”的概念源自華爾街，指介于股權與優(yōu)先債券之間的投資形式。在房地產(chǎn)融資領域，常指不屬于抵押貸款的其他次級債或優(yōu)先股，建立不同債權的股權的投資組合。這種方式的優(yōu)勢在于，突破了抵押貸款的界限，也為物業(yè)所有者的推出提供了便利。從投資者的角度來看，既可獲得債權性質的收益，又可獲得股份性質的分紅，還可以實現(xiàn)債轉股，類似于優(yōu)先股和可轉債。其缺點在于融資成本高，程序復雜，法律架構復雜。國內商業(yè)地產(chǎn)融資現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢

4.1 國內商業(yè)地產(chǎn)的資金循環(huán)模式

國內商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展時間相對較短，資金循環(huán)的模式得到市場驗證的并不多，融資方式主要以銀行貸款為主。

4.2 國內商業(yè)地產(chǎn)的融資現(xiàn)狀

4.2.1 融資渠道單

一、困難重重 國內商業(yè)地產(chǎn)融資除一部分來源于自有資金外，70%~80%來自銀行貸款，融資渠道單一。而自2007年以來，為了抑制房地產(chǎn)投資過快增長和降低銀行金融風險，國家出臺了一系列宏觀調控政策收緊銀根，到2009年下半年，除國有商業(yè)銀行在信貸方面對部分商業(yè)地產(chǎn)項目還有選擇性支持外，其他股份制銀行已很少對商業(yè)地產(chǎn)項目的貸款發(fā)放。這對于依賴銀行融資的商業(yè)地產(chǎn)來說無疑是雪上加霜，融資困難已經(jīng)成為制約國內商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸。

4.2.2 融資方式多元化已初現(xiàn)端倪 在各銀行實施放貸緊縮的情況下，各開發(fā)商／投資商都在積極尋找新的融資渠道，“上市”、“信托”、“基金”、“信貸創(chuàng)新”、“典當”等紛紛登臺亮相或者正在醞釀之中，商業(yè)地產(chǎn)融資多元化已初現(xiàn)端倪。在這些多元化融資方式中，REIT以其收益穩(wěn)定等諸多利好成為商業(yè)地產(chǎn)融資新寵，早在2005年年底，“廣州越秀”率先在香港發(fā)行REIT，開創(chuàng)了國內優(yōu)

質物業(yè)打包到境外上市融資的先河。此外，自2005年以來，海外基金頻頻出手，在人民幣升值預期的背景下，尾隨高盛、摩根士丹利等巨頭而來的機構投資者不斷增加。

4.3 國內商業(yè)地產(chǎn)融資趨勢

融資方式由間接融資向直接融資為主轉變是國際融資市場發(fā)展的趨勢，國內商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資體系不僅會逐漸完善間接融資模式，而且會大力發(fā)展真接融資模式，從而使融資體系更趨合理化，這也是分散銀行融資風險、拓寬商業(yè)地產(chǎn)融資渠道、解決商業(yè)地產(chǎn)資金緊缺問題的必由之路。隨著融資體系的逐漸完善，各種融資主體都會進入投資收益比較高的商業(yè)地產(chǎn)領域，隨之出現(xiàn)的是融資渠道與方式將呈現(xiàn)多元化，除銀行貸款外，上市融資、REIT、商業(yè)地產(chǎn)基金、商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券等都將會成為開發(fā)商/投資商可用的主要融資方式。我國商業(yè)地產(chǎn)開融資的幾種主要方式分析

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)離不開融資工具的幫助和各類金融機構的支持。目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的融資方式主要有銀行信貸、上市融資等；另外，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)可用的幾種新的融資工具，如REIT、商業(yè)地產(chǎn)基金等，也一并進行探討。

5.1 企業(yè)自有資金

5.1.1 企業(yè)自有資金注入的方式(1)開發(fā)主體為新的項目公司時，資金注入方可以是上級公司(母公司或總公司)，也可以是其他的投資者，以增加注冊資本金為主要方式；(2)開發(fā)主體為內部獨立核算而對外無法人地位的項目組時，以資金的直接劃撥為主要方式。

5.1.2 運用自有資金融資方式的重要性 企業(yè)自有資金是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)最基本的融資方式，也是運用其他融資方式的前提。由于房地產(chǎn)開發(fā)是風險較大的經(jīng)濟活動，市場信息不對稱，出現(xiàn)“逆向選擇”和“道德危機”的可能性較大。作為資金的提供者，銀行、信托投資公司及其他投資者在追求投資收益的目標下希望保證資金的安全。開發(fā)企業(yè)的自有資金注入開發(fā)項目則是一種良好的“信號發(fā)射機制”，促進了資金提供方和需求方的信息交流，降低了雙方的交易費用，提高了交易的效率。因此，運用自有資金投資開發(fā)成了檢驗開發(fā)商誠意和實力的最佳方式，有“操盤手”共擔風險，投資者的信心也大為增強，對開發(fā)商而言，則能獲取更多的資金支持。

5.2 預租預售款和定金

商業(yè)地產(chǎn)的預租預售款及定金是內部融資的另一重要來源。在商業(yè)地產(chǎn)市場高漲的形勢下，開發(fā)商可以利用買方的激烈競爭，以預租預售形式進行滾動開發(fā)，及早將產(chǎn)品推向市場，降低開發(fā)風險。預租預售款手段通常與商業(yè)房地產(chǎn)營銷手段相結合，開發(fā)商能夠借預售的聲勢帶動樓盤的整體銷售，提高整個項目的聲譽，為后期招商工作打下基礎。定金是鎖定目標客戶群的重要營銷工具，以其再投資同樣可以加快開發(fā)速度，節(jié)省融資的成本。但是這種融資方式受宏觀政策和物業(yè)經(jīng)營方式的影響很大。由于近年來房地產(chǎn)投資開發(fā)有局部過熱的表現(xiàn)，北京出臺的《北京市商品房預售資金監(jiān)督管理暫行辦法》于2010年12月1日開始執(zhí)行，進而在全國進行逐步推廣，對商業(yè)物業(yè)的預售資金監(jiān)管更加嚴格，資金使用受到限制；另外，隨著開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)后期運營的重視，商鋪分割產(chǎn)權出售的比例將越來越小，預售款融資所占比例也會越來越小?？偟膩砜?，預租預售款和定金的再投資對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資具有重要意義，在政策允許和充分考慮物業(yè)長期經(jīng)濟的條件下充分利用這一方式會對開發(fā)活動產(chǎn)生積極的帶動作用。

5.3 銀行信貸融資

長期以來，銀行信貸融資一直是房地產(chǎn)開發(fā)融資的主要方式之一，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資也不例外，這與我國的金融市場的形勢密切相關，也與銀行信貸融資具有成本較低、貸款額度大等優(yōu)勢有關。經(jīng)過幾年的摸索實踐，國內的銀行信貸融資方式在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程中已發(fā)揮了重要作用，已經(jīng)有了一定的經(jīng)驗與模式，相對比較成熟，在此不多贅述。在未來相當長的一段時間內，銀行信貸融資仍將在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資中占有重要的位置。

5.4 上市融資

上市融資是指股份有限公司通過公開發(fā)行股票，并在證券交易所掛牌交易進行融資，是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)資本運營的重要手段和融資方式。

5.4.1 房地產(chǎn)公司上市融資的方式 房地產(chǎn)公司實現(xiàn)上市融資的可能途徑有：(1)國內A股上市，即房地產(chǎn)企業(yè)設立股份有限公司，直接在國內主板A股上市；(2)國內B股上市，即房地產(chǎn)企業(yè)設立股份有限公司，直接在國內主板B股上市；(3)國內買殼上市，即房地產(chǎn)企業(yè)收購一家在國內上市的公司，利用其殼資源發(fā)行新股融資；(4)海外上市，即房地產(chǎn)企業(yè)選擇在境外(包括香港)直接上市或者買殼上市融資。

5.4.2 房地產(chǎn)公司上市融資的優(yōu)缺點分析(1)上市融資的正面效應

第一，籌資量大：與其他融資方式相比，能籌集的資金較大，這是股票融資的特點決定的。

第二，融資能力強：由于股票的預期收益較高，并可一定程度上抵消通貨膨脹的影響，因此，普通股籌資容易吸收資金；已經(jīng)上市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)日后的實際情況，通過配股、增發(fā)或發(fā)行可轉債進行再融資。

第三，資金使用年限長：發(fā)行股票籌措的資本具有永久性，沒有到期日，不需歸還，便于房地產(chǎn)公司對資金使用方式的安排，而且普通股籌資沒有固定的股利負擔。

第四，改善企業(yè)的財務結構：自有資金在資金來源中所占比率的高低是衡量一個公司財務結構和實力的重要指標，上市融資可以提高公司自有資金比率，改善財務結構，從而提高公司的經(jīng)營安全程度和競爭力，從而增強公司通過其他方式融資的能力。

第五，分散風險：上市后，會有更多的投資者認購公司股份，股份的分散自然有利于原股東所承擔風險的分散。

第六，有利于企業(yè)股份制改造：根據(jù)規(guī)定推薦上市的企業(yè)必須是股份制企業(yè)，房地產(chǎn)公司可以以上市為契機，建立現(xiàn)代企業(yè)制度以有利于企業(yè)的長遠發(fā)展。

第七，提高公司價值：股票上市后公司股份流通性大大增強，其價值必然顯著提高，進而提高股東財富。

第八，提高公司的知名度：上市公司為大眾所熟悉，將給公司帶來良好的聲譽，促進公司產(chǎn)品的銷售，并且起到宣傳公司品牌的作用，形成無形資產(chǎn)。

第九，便于公司進行并購(資產(chǎn)重組)：股票上市更容易為人們所接受，為公司提供了一個并購的有力工具，公司的收購與兼并將相對容易，有利于公司的長遠發(fā)展。

(2)上市融資的負面效應

第一，融資成本高：首先從投資角度來看，股票投資風險高，相應必然要求有較高的報酬率；其次，股票股利是從稅后利潤支付，不像債務利息那樣具有抵稅作用；再次，股票的發(fā)行費用也比較高。

第二，削弱原有股東的控股權：由于公司的部分控制權向社會公眾轉移，原股東的控制權相對減弱。

第三，增加公司的相關義務：上市公司必須遵循上市的有關法規(guī)并接受監(jiān)督，必須對自身財務狀況、重大經(jīng)營決策、并購活動、關聯(lián)交易等按時向社會公眾披露，這些信息有時會涉及商業(yè)秘密，對公司的競爭可能會產(chǎn)生不利影響。

5.5 房地產(chǎn)基金融資

房地產(chǎn)基金是產(chǎn)業(yè)基金的一種，是指通過發(fā)行基金券(如受益憑證、基金單位、基金股份等)，將不確定多數(shù)投資者的不等額出資匯集成一定規(guī)模的信托資產(chǎn)，交由專門的投資管理機構，按照投資組合原理直接投資于房地產(chǎn)業(yè)中的企業(yè)或項目，并通過資本經(jīng)營和提供增值服務，對受資企業(yè)或項目加以培育和輔導，使之相對成熟和強壯，以實現(xiàn)資產(chǎn)保值增值與投資回收，投資收益按出資比例分成的集合投資制度。商業(yè)地產(chǎn)的重點在于后期的經(jīng)營，前期巨大的資金壓力使得基金介入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成為一種可行的選擇。房地產(chǎn)基金一般會采取股權投資的方式，收購或直接投資所占的比重不會超過總投資額的50%，即在股權上不成為大股東，項目能用原來的辦法持續(xù)經(jīng)營。基金不參與項目的具體操作，而是留給企業(yè)來完成。當前中國《產(chǎn)業(yè)基金投資管理辦法》正在出臺過程中，中國的房地產(chǎn)業(yè)基金只能向特定投資者發(fā)行基金份額，即采取私募設立的模式?；鸬匿N售和贖回都是通過基金管理人與投資者私下協(xié)商來進行的。多采用投資公司形式運作，以規(guī)避政策的限制。海外基金的表現(xiàn)則相對活躍，自2002年起海外基金，如摩根斯坦利地產(chǎn)基金、荷蘭國際(ING)、高盛、美林集團、雷曼兄弟等開始有規(guī)模地投資于內地房地產(chǎn)市場。2005年7月，美國最大的商業(yè)地產(chǎn)投資、開發(fā)及管理公司西蒙房地產(chǎn)集團與摩根士丹利房地產(chǎn)基金及深國投商用置業(yè)有限公司簽訂了開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的合作協(xié)議。目前外資地產(chǎn)基金進入我國資本市場一般有兩種方式：一是申請中國政府特別批準運作地產(chǎn)項目或是購買不良資產(chǎn)；二是成立投資管理公司合法規(guī)避限制，在操作手段上通過回購房、買斷、租約等直接或迂回的方式實現(xiàn)資金合法流通和回收。從目前內地市場來看，海外基金與國內房地產(chǎn)企業(yè)合作的特點是集中度非常高，大多選擇大型的房地產(chǎn)企業(yè)，對企業(yè)的信譽、規(guī)模和實力要求比較高，具有經(jīng)營特性的商業(yè)地產(chǎn)是海外基金投資的熱點之一，其中收租型海外基金首選北京、上海，有成功經(jīng)驗后選擇廣州、深圳，再進入經(jīng)濟發(fā)達的二線城市，如蘇州、寧波、杭州、天津等地。從房地產(chǎn)基金在中國的發(fā)展前景看，隨著商業(yè)和服務業(yè)市場的對外開放，國內外商業(yè)企業(yè)都在加緊走連鎖發(fā)展、跨區(qū)域擴張的道路，而已有的商業(yè)物業(yè)對現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展模式的支持顯然不夠，可以預見商業(yè)房地產(chǎn)的需求量在近幾年內會有持續(xù)的增長。宏觀政策對銀行資金流向房地產(chǎn)業(yè)的限制在短期內不會有松動，資金來源的多元化是商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的必然趨勢。在中國經(jīng)濟日益與世界經(jīng)濟接軌的大背景下，產(chǎn)業(yè)基金投資法等相關法律法規(guī)將得以制訂和頒行，房地產(chǎn)業(yè)基金發(fā)展的政策瓶頸必將被打破。以房地產(chǎn)抵押貸款證券化為標志的房地產(chǎn)金融市場的不斷發(fā)展與成熟，將為房地產(chǎn)基金應用于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資建立一個更為方便的進入和退出機制。

5.6 房地產(chǎn)投資信托融資

根據(jù)銀監(jiān)會《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務管理辦法》中關于“房地產(chǎn)信托業(yè)務”的界定，房地產(chǎn)信托是指信托投資公司通過資金信托方式集中兩個或兩個以上委托人合法擁有的資金，按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，以不動產(chǎn)或其經(jīng)營企業(yè)為主要運用標的，對房地產(chǎn)信托資金進行管理、運用和處分的行為。其中不動產(chǎn)包括房地產(chǎn)及其經(jīng)營權、物業(yè)管理權、租賃權、受益權和擔保抵押權等相關權利。

5.6.1 房地產(chǎn)投資信托（REIT）的形式及其特點 我國房地產(chǎn)信托在歷經(jīng)幾次整頓之后，在央行、銀監(jiān)局控制銀行信貸風險的大背景下，得到了較快的發(fā)展。當前房地產(chǎn)信托的方式主要有三種：一是信用貸款型信托，指信托投資公司以受托的貨幣資金作為房地產(chǎn)開發(fā)的貸款，這種形式與傳統(tǒng)的商業(yè)銀行貸款類似；二是股權型信托，指信托投資公司以所籌得的資金持有房地產(chǎn)商的部分股權，與之共享開發(fā)收益，待開發(fā)完成后，由開發(fā)商回購股權；三是財產(chǎn)信托即以商業(yè)物業(yè)的財產(chǎn)形式委托經(jīng)營獲得融資。

(1)貸款型信托。這種信托項目，信托投資公司作為受托人，接受市場中的不特定投資者(作為委托人)的委托，以信托合同的形式將其資金集中起來，然后通過一個信托貸款的模式貸給開發(fā)商，開發(fā)商在信托計劃屆滿時，將資金償還給信托公司。而信托公司在固定時點(如半年或一年)向投資者支付信托收益，并于期限屆滿之時將最后一期信托收益和本金償還投資者。與商業(yè)銀行貸款相比，貸款型信托期限較短，對資金的收益和安全性要求較高，所以單純依靠信托資金，開發(fā)規(guī)模受到一定限制，適用于滾動開發(fā)；其融資成本高于銀行貸款，且風險也較高，除此以外，與商業(yè)銀行貸款沒有本質區(qū)別，信托公司

主要起“搭橋作用”。貸款型信托一度是我國房地產(chǎn)融資信托的主要產(chǎn)品，主要原因在于它規(guī)避了銀監(jiān)局文件的諸多限制，如自有資金比例的要求和四證齊全的要求，使開發(fā)商較容易貸到資金，隨著2006年第四季度，房地產(chǎn)貸款型信托計劃“井噴”以后，監(jiān)管部門己要求信托公司對此類信托計劃參照商業(yè)銀行的貸款標準執(zhí)行后，其發(fā)展前景開始變得較黯淡。

(2)股權型信托。這種形式的信托，由信托公司向不特定的社會投資者募集資金，這筆資金以收購開發(fā)商的部分股權，甚至在有的項目中對開發(fā)商進行增資擴大股份，從而控制和獲得開發(fā)商的部分所有者權益，并以轉讓或受讓開發(fā)商股東的股權作為保證，將資金投入到相關項目中。信托計劃屆滿時，由開發(fā)商的股東按照事先約定，對信托公司所持有的股份溢價回購，此溢價就構成了信托公司和相關投資者的共同毛收益。為保障信托委托人的利益，信托計劃除采用股權溢價回購的規(guī)定以外，還要求有相應的擔保措施，如專業(yè)擔保公司承擔連帶擔保，在某些案例中，甚至會要求房地產(chǎn)公司現(xiàn)有股東以其在公司的全部股份質押給信托公司，以確保信托股權的順利收購，因而也被稱為股權質押信托。這種形式的信托具有如下特點：信托的目的不是長期控制某家房地產(chǎn)開發(fā)商，而是通過這種方式來運作投資委托的資金以達到預期的理財效果，為委托人謀取較好的投資收益，本身也從中獲取一定的信托報酬；股權信托在這份合同中具有表決權的優(yōu)先股性質，作為股東每年的回報率是固定的，不參與利潤分成；在信托期限內占到開發(fā)商股份的控股或者相對控股地位的，能夠參與企業(yè)的重大資金投向的決策，以及新的募集資金計劃等。這對于房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)范化程度要求比較高，同時也是為了保證信托產(chǎn)品的安全性、收益性。

(3)財產(chǎn)型信托。此種方式，委托人提供業(yè)已存在并具有較強變現(xiàn)能力的商業(yè)地產(chǎn)類信托財產(chǎn)，將之委托給信托公司，設立財產(chǎn)信托，委托人取得信托受益權，然后委托人在將信托受益權轉讓給投資者，實現(xiàn)融資目的，或者將受益權作抵押獲得債務融資。其最大的特點在于幾乎不用額外的擔保，而且是資產(chǎn)證券化的有益嘗試。它是以企業(yè)資產(chǎn)的未來預期現(xiàn)金流入作為信用基礎去化解讓渡資金適用權中的風險，使資產(chǎn)的有形價值向無形價值延伸、擴展，這樣不僅使得信托的風險隔離功能發(fā)揮的淋漓盡致，而且作為財產(chǎn)信托可以適當規(guī)避資金信托合同不超過200份的限制，為企業(yè)籌得更多成本較低的資金。

5.6.2 信托融資的利弊權衡 通過權衡信托融資的利弊，可以得知該方式有以下優(yōu)勢和劣勢：

(1)房地產(chǎn)信托融資的優(yōu)勢。第一，信托可以貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程，包括拿地、市政規(guī)劃、拿“四證”和銷售許可證、預售到最后收購成熟物業(yè)的各個階段，提供融資服務，堪稱全方位、一站式服務；第二，綜合財務費用低，雖然房地產(chǎn)信托融資要求的收益率高于銀行，但信托的介入，有的是以股權形式介入的，幫助開發(fā)商達到銀行的貸款要求，幫助房地產(chǎn)企業(yè)更早的辦齊“四證”和銷售許可證，盡早的銷售，資金回籠，減少了資金的占用時間。故綜合來說，信托融資降低了開發(fā)商的財務成本；第三，房地產(chǎn)信托可以串接多種其它融資工具，如可引入房地產(chǎn)基金轉變?yōu)閲鴥犬a(chǎn)業(yè)投資基金，可以固定回報方式介入項目公司，可適時包裝房地產(chǎn)企業(yè)上市，可為項目前期建設融資以完成銀行貸款條件等。

(2)房地產(chǎn)信托融資的劣勢。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，信托融資的規(guī)模小、期限短，而且目前，信托投資公司介入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的渠道較窄，2004年5月央行為配合信貸緊縮政策的實施，對從事房地產(chǎn)信托業(yè)務的信托投資公司進行了非正式告誡，信托對房地產(chǎn)的支持受到限制；另外，不動產(chǎn)信托業(yè)務的發(fā)展遠遠跟不上房地產(chǎn)市場的發(fā)展水平，無法滿足商業(yè)房地產(chǎn)投資對流動性和合理避稅的需要。

5.6.3 信托融資的展望 對于目前國內信托融資的定位，房地產(chǎn)信托專家孫飛博士提出了“信托+銀行”的模式，即開發(fā)商缺少什么，就可以利用信托補充什么以達到銀行的信貸要求，從而后期順利的從銀行融資，信托靈活而力不足，“信托+銀行”的模式才是中國地產(chǎn)金融創(chuàng)新的主流范式。中國人民銀行的研究報告建議，要“將房地產(chǎn)資金信托轉變?yōu)檎嬲饬x上的房地產(chǎn)信托”。未來房地產(chǎn)信托的發(fā)展方向應是為房地產(chǎn)開發(fā)、收購、買賣、租賃、管理等各環(huán)節(jié)提供全面的金融服務，適應房地產(chǎn)行業(yè)的特點，提供有效的資金融通和風險管理手段。總體而言，我國的房地產(chǎn)信托融資將會有進一步突破性進展，還有很大的發(fā)展空間。

第三篇：中國商業(yè)地產(chǎn)：兩大原因透析、三大融資渠道解困

中國商業(yè)地產(chǎn)：兩大原因透析、三大融資渠道解困

中國的商業(yè)地產(chǎn)在某種程度上已經(jīng)遇到了發(fā)展的瓶頸，由于自身現(xiàn)金流的需求，大部分由住宅開發(fā)轉化而來的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，以多種途徑將商業(yè)物業(yè)分散出售，最終宏偉的商業(yè)規(guī)劃都付之一炬，商業(yè)物業(yè)的真正價值沒有得到市場體現(xiàn)。如何來兼顧企業(yè)的資本需求及商業(yè)的客觀需要，通過東西方商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式探討，希望能揭示科學的、符合市場規(guī)律的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。

兩大原因透析中國商業(yè)地產(chǎn)困境

從地產(chǎn)概念上來看，商業(yè)地產(chǎn)泛指土地上建筑居住以外的功能建筑集合，比如百貨、廠房、寫字樓、學校等具有盈利性質的商業(yè)建筑；而狹義上的商業(yè)地產(chǎn)，指以零售業(yè)為中心表現(xiàn)的各種商業(yè)形態(tài)，如商業(yè)街、便利店、百貨、連鎖店、shopping mall等。本文將以狹義上的商業(yè)地產(chǎn)作為探討的基礎。目前，國內大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都是按照香港地產(chǎn)開發(fā)模式來運行，也就是所謂的比較成熟的香港模式，即在香港土地有限性供給、非飽和性需求情況下，只要能拿到土地，在非典型市場環(huán)境下，銷售自然不成問題，因此開發(fā)商以購得土地為第一目標，然后在所獲得的宗地上進行產(chǎn)品的設計、開發(fā)、營銷。由于市場需求的巨大，催生了預售制度；由于資源的集中供給，造就了香港仁恒、和記黃埔等一大部分企業(yè)財團。

而實際上，由于商業(yè)地產(chǎn)特殊的經(jīng)濟屬性，必須要求整體持有，在統(tǒng)一的運營思路下進行經(jīng)營，而國內的大部分開發(fā)商，迫于資金的要求，卻遠遠達不到這一關鍵性的要求。

從商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展過程中看，中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商大部分是從住宅商轉變而來，以住宅的思路來進行商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。在2003年左右，中國開始了轟轟烈烈的商業(yè)地產(chǎn)運動，據(jù)統(tǒng)計，國內號稱shopping mall的商業(yè)項目就有50多家，面積從3萬到60萬平方米的大型購物中心在各地屹立。中國地產(chǎn)好像突然進入了一個摩爾時代，然而問題也隨之而來。綜合一下，問題出現(xiàn)在以下兩個方面：第一，產(chǎn)品雷同，主題不明確，行不成差異化品牌優(yōu)勢。

國內的商業(yè)地產(chǎn)項目不所謂不多，廣告宣傳頗為猛烈，縱觀各個項目，除了體量上的區(qū)別以外，衡量一個商業(yè)項目品質的特征基本上都不具備。比如建筑的外表、輪廓線設計、建筑的局部表情等基本雷同，能形成品牌性的相差幾乎為零；在內部設計上，主題不明確，包括燈光的設計、導引的設計、地圖的設計、指示牌的設計、購物手冊的設計等，很少有創(chuàng)意的地方，大部分都堅持中庸之道；同時，在商業(yè)建筑的內部空間建設上，如交通流線體系設計、中庭設計等方面鮮有創(chuàng)新之舉；而在經(jīng)營內容上，則嚴重存在著各業(yè)態(tài)的比例失調，重零售、輕娛樂的現(xiàn)象大量存在。

雖然有眾多國際化的設計公司存在，但真正能推動中國商業(yè)進步的不僅僅需要專業(yè)的設計，更需要有對商業(yè)認識非常清楚的開發(fā)商。

第二、產(chǎn)權分散，經(jīng)營一盤散沙。

由于中國商業(yè)地產(chǎn)商存在的資金壓力，在商業(yè)物業(yè)建成以后，大部分都要進行出售。由于體量的巨大、投資金額的龐大，中國的開發(fā)商在上世紀末想出了以產(chǎn)權商鋪的方式來解決資金問題。這一政策的實行，有效的將大型商業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營要求與分散產(chǎn)權、資金快速回籠有效的結合在一塊，在這種政

策的引導下，中國開啟了產(chǎn)權商業(yè)之風，瞬時，多個產(chǎn)權商業(yè)在誘人的廣告宣傳下開始轟轟烈烈的銷售。最終，開發(fā)商及時回款并獲得大量利潤、經(jīng)營管理公司得到物業(yè)整體運營權，散戶坐收租金。這本來是中國人一個絕妙的決策，但商業(yè)經(jīng)營要求的科學性及運營商的能力沒有得到保證，于是多個商業(yè)物業(yè)轟然倒下或調整，比如北京的巨庫、天津的新奧、麥購等也在進行積極的調整，贏利薄弱，最終開發(fā)商贏利，還是苦了散戶的投資者。

之所以會有產(chǎn)權商業(yè)的存在，這與中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的融資結構有很直接的關系。中國地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)資金主要來自銀行的短期貸款，它能占到項目總投資額的70%，這種特殊的融資結構迫使開發(fā)商必須盡快完成資本的回收，否則企業(yè)資產(chǎn)就會被凍結，企業(yè)的營利性就更談不上。

而在大型的商業(yè)物業(yè)上，也有部分物業(yè)是整體的持有，并且取得了較好的經(jīng)營效果，比如廣州的天河城、上海新天地、北京新天地、北京金源時代等，這些商業(yè)在某種程度上看是中國商業(yè)地產(chǎn)的典范，究其根本，良好的經(jīng)營能力是表象，更深層次的原因是公司雄厚資金的支持，而后一點從某種程度上說則更為重要。

美國商業(yè)地產(chǎn)的他山之石

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是一個資本密集性的行業(yè)，企業(yè)單一的融資渠道必然不能滿足對物業(yè)的長期擁有及經(jīng)營需求，如果要想實現(xiàn)這一點，必須依靠商業(yè)物業(yè)的資本市場證券化。關于這一點，國外比較成熟的商業(yè)地產(chǎn)模式可能對我們有所啟發(fā)。

在西方經(jīng)濟世界里，美國的地產(chǎn)模式比較受推崇，被認為是一種比較成熟的開發(fā)模式，即我們日常所說的美國模式。美國模式講究以消費者為中心，然后以消費者的需求為中心進行物業(yè)的開發(fā)、銷售，這是跟其土地的私有制密切相關，或者說是由于其土地的開放性而決定的。

美國的商業(yè)地產(chǎn)以商業(yè)運營為核心，以保證項目的運營為中心來進行整個產(chǎn)業(yè)鏈的設計，包括產(chǎn)品設計、運營設計、融資渠道考慮等。

在美國，大型的商業(yè)載體在規(guī)劃、投資、開發(fā)到出租經(jīng)營管理，都有該領域內的強勢機構來行進把控。開發(fā)商主要目標是將商業(yè)物業(yè)建成，通過整體出租經(jīng)營，以收取租金的形式獲取投資回報，并且由開發(fā)商自由擁有的商業(yè)管理公司來統(tǒng)一進行運營。其模式可以簡單概括為如下：

投資機構組合包括投資商、開發(fā)商、運營商、房地產(chǎn)投資信托及產(chǎn)業(yè)基金；經(jīng)營模式包括物權整體持有和統(tǒng)一經(jīng)營；管理模式包括由專業(yè)的商業(yè)管理公司進行經(jīng)營。

1、關于商業(yè)物業(yè)的投資商、開發(fā)商。美國商業(yè)地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過長期的發(fā)展和充分競爭，已經(jīng)由市場打造出了幾十家大型購物中心投資商及開發(fā)商品牌，這些投資商和開發(fā)商旗下組合著幾十家或幾百家購物中心，是美國大型購物中心的主力軍。在其國內比較有代表性的有西蒙地產(chǎn)集團，它在美國境內擁有250多家購物中心；GGP地產(chǎn)公司擁有160家購物中心，并且這些公司都是美國紐約證券交易所的上市公司，且其租金收益穩(wěn)定，是公認的優(yōu)績股。

2、房地產(chǎn)投資信托（REITS）和產(chǎn)業(yè)基金。目前在美國操作的REITS有300家左右，其中約200家REITS可上市交易，資產(chǎn)總計超過了3000億美元，另外的100多家REITS沒有上市，屬于私募的范疇。這些REITS從整體看可分為三類，即債券類、股權類和混合類，他們即可以作為商業(yè)房產(chǎn)

投資商直接投資購物中心，也可為購物中心開發(fā)商提供長期貸款。事實上，許多購物中心的投資商本來就是REITS，比如美國最大的購物中心所有者KIMCO，其在加拿大和美國擁有525家購物中心，是一家在紐約證券交易所上市的REITS。

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金也是購物中心的主要投資者，產(chǎn)業(yè)基金的操作與REITS的不同之處在于產(chǎn)業(yè)基金只對非上市的開發(fā)商投資。從某種意義上說，美國的REITS和產(chǎn)業(yè)基金是購物中心產(chǎn)業(yè)能夠飛速發(fā)展的最根本金融因素。

3、專業(yè)商業(yè)管理公司。在美國除了購物中心投資商、開發(fā)商擁有購物中心管理公司外，市場上還有獨立的第三方法人公司來從事商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理，這些管理公司也是購物中心的主要投資者之

一。這些管理公司除了投資外，還與開發(fā)商進行合作，對購物中心進行科學的運營管理，提供穩(wěn)定的租金回報。

4、其他金融機構的股權投資和貸款。美國的一些長期基金，比如社?；鹂梢詫徫镏行倪M行股權投資，還有銀行等金融機構提供給開發(fā)商不同期限的盈利性貸款。

歸根到底，大型商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)是一個資本密集型的行業(yè)，其整體運營的需求使物業(yè)必須保持產(chǎn)權統(tǒng)一，美國的商業(yè)地產(chǎn)之所以蓬勃發(fā)展，得益與其資本市場的開放性及成熟化，可以依靠資產(chǎn)證券化來吸引市場上的其他資本，為項目的運營提供了堅實的貨幣基礎，加上科學運營管理，租金的穩(wěn)定回報便不成問題，市場得到健康的迅速成長。

總之，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)必須依靠資本市場的充分支持，否則將會是曇花一現(xiàn)。

三大融資渠道解困中國商業(yè)地產(chǎn)

從商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)律來看，其資本巨大的要求必須使商業(yè)物業(yè)在資本市場上證券化，只有利用社會中眾多的投資資金，才有可能保證物業(yè)整體科學運作，除此之外，國內還需要優(yōu)秀的經(jīng)營管理公司出現(xiàn)，以專業(yè)的商業(yè)態(tài)度來經(jīng)營物業(yè)。

在國內目前的法律環(huán)境下，如何盡量來拓寬資本渠道？在此做一下簡單的探討。

1、通過IPO募集資本。上市對于企業(yè)來說是最熟悉的道路之一，也是最大的可選擇之一。但是走上股市資本市場之路也不是一個簡單的事情，順馳上市夭折，SOHO中國上市的中止和它再次準備登錄香港H股市場等，很明顯，這些例子告訴我們上市之路的不平坦，不是每個公司都能上市贏得資本市場的親睞，上市靠的不僅僅是運氣，更重要的是實力，尤其是盈利的能力，否則只能望市興嘆了。

2、房地產(chǎn)投資信托（REITS）。它在國內來說不算陌生，但于國內的法律環(huán)境，目前在國內不可能實現(xiàn)REITS上市融資，慶幸的是香港、新加坡、臺灣等地區(qū)允許非本地的物業(yè)進行REITS上市融資，這對國內大型的商業(yè)開發(fā)商來說可作為融資的渠道之一。萬達REITS雖然在香港上市受挫，但其積極向資本市場的挺進值得我們去學習，畢竟如果能打開REITS這條大道，對企業(yè)的幫助是股市所不能比擬的。

另外，我們可以與欲進入中國資本市場的REITS形成親密或松散型的合作關系，表現(xiàn)為直接與開發(fā)商合資，成立項目公司，然后按照股份進行利潤分紅，或者直接在國內成立投資公司，直接從事

商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。如果要達到這一點，國內的企業(yè)就必須完善自身的股本機構及法人治理結構，提高項目的獲利能力、項目風險管理能力、企業(yè)本身創(chuàng)新能力等，只有以一個比較科學企業(yè)法人去面對市場，才有可能更容易與REITS形成合作關系，融資渠道才有可能得到意向的拓寬。

目前已經(jīng)有大批的REITS以封閉式基金形式進入國內，美國第一大商用房地產(chǎn)公司西蒙(Simon)房地產(chǎn)集團宣布進軍中國，該公司將與深圳國投商用置業(yè)有限公司和摩根士丹利房地產(chǎn)基金聯(lián)手在中國興建12個購物中心。

3、合縱之術。雖然國內開發(fā)商單體的能力較弱，但可以通過合縱之術聯(lián)合起來進行大型商業(yè)物業(yè)的開發(fā)。比如投資商、開發(fā)商之間的聯(lián)合，成為一個大的財團，用來支持物業(yè)的運營，同時整合具有科學運營能力的經(jīng)營管理公司，使經(jīng)營能力更強，打造商業(yè)地產(chǎn)價值鏈上各個環(huán)節(jié)的強者。泰達和萬通的階段性的合作可以看作是這方面的一個小范圍的實踐。（注：魏笑科為天津海貿搜馬資產(chǎn)管理股份有限公司商業(yè)地產(chǎn)研究主管）

第四篇：商業(yè)地產(chǎn)股權融資說明書

商業(yè)地產(chǎn)股權融資說明書

一、為保證本項目如期有效實施，需要新增投資金額____

新增投資中，需新投資方投入_________，向銀行借貸___________，本公司（發(fā)起人）自身投入________。本項目（發(fā)起人公司）向銀行借貸的抵押或擔保措施是。

二、所選項目可行性，詳見項目商業(yè)計劃書

項目商業(yè)計劃書包括但不限于未來3-5年平均每年凈資產(chǎn)回報率預估，以及如果公司沒有實現(xiàn)項目發(fā)展計劃，公司與管理層向投資方承擔的責任等。

三、風險控制模式

１、股本金足額到位（未足額到位不予啟動）；

２、銀行融資的事先約定；

３、務求開發(fā)周期如期達成——最長不超過預算周期五個月；

４、對顧客誠信（不以套取資金為目的）的銷售回籠時間及可行方式；

５、商業(yè)主體項目“訂單”的事先確定；

６、非賣品（沉淀持有的商業(yè)地產(chǎn)）的提前招商基本到位；

７、無論何種情況下，絕不涉足高利貸。

四、項目股份制的基本運營框架（需是規(guī)范、透明的管理）

我們將以向投資方出讓股權的方式換取所需的資金。具體股權出讓比例還有待雙方商議決定。投資方按出資比例對公司享有一定的管理和監(jiān)督的權利，投資方可派人作為公司董事會成員，對于有損其股東權益的投融資決策有否決權，對于影響公司發(fā)展的重大安排，如：再融資、高層管理人員的變動等，有董事決策權。投資人對于公司財務數(shù)據(jù)和資金使用狀況的真實性和安全性有定期和不定期檢查監(jiān)督的權利。我們將與投資方及時溝通，定期向投資方公布公司的財務報表、匯報市場拓展情況等，尊重投資方的意見，積極采納投資方的合理建議。有關約束機制可以寫入公司章程或股東會決議，并在公司有關日常管理規(guī)程中予以貫徹執(zhí)行。

五、“項目完成”內涵的專門闡述

（待具體項目敲定后再行提出）

六、項目股權退出機制

可以在“項目完成即以一次性獲利后現(xiàn)金退出”和“項目完成后實現(xiàn)了一次性獲利但將獲利沉淀于本項目持有的商業(yè)地產(chǎn)繼續(xù)累積獲利”兩種方式中選擇。將以項目完成后回籠現(xiàn)金和項目持有的優(yōu)質商業(yè)地產(chǎn)的股權出讓、發(fā)起人回購等方式實現(xiàn)初期入股股東（項目初期投資人）“一次性獲利后現(xiàn)金退出”。

項目初期投資人一年終了時如對所投項目仍有顧慮，亦可選擇“提前三個月提出申請，一次性退出所投資金，公司將同時付給銀行一年期同期貸款利息”的方式退出。但超過一年未提出申請，在項目未完成結算前，不得再提請退出。

七、實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的持有及持續(xù)經(jīng)營內涵的專門闡述

持有的時間可以選擇三個階段，即三年、五年、八年，其首要目標是實現(xiàn)房產(chǎn)的增值及伴隨著的租金的增加，以此地段以及由此形成的專賣百貨購物為主體的商業(yè)業(yè)態(tài)，三年時間當為必須的第一周期，此周期結束必然達成其專賣百貨業(yè)態(tài)牢固確立，進而帶來租金的大幅度提升，由此推高房產(chǎn)的價格，這可視為第二次投資，此次投資產(chǎn)生的收益絲毫不亞于第一次（開發(fā)階段）投資所產(chǎn)生的收益，但其綜合成本卻大大低于第一次（開發(fā)階段）投資；基于中國城市人口必然急劇膨脹的事實，結合我們所在的三、四級城市的房地產(chǎn)價格始終沒有

出現(xiàn)發(fā)達地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)了急劇增長的事實，可以預計，五年、八年后將會出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)優(yōu)良地段奇缺的狀態(tài)，其價格大幅度上漲必將出現(xiàn)，這可以看成是第三次投資，其收益（包括房產(chǎn)價格和租金收益兩方面）將等于或高于第一、二次投資。持有期間可以實現(xiàn)三個方面的融資，一是持續(xù)而且增長的銀行融資；二是持續(xù)而且增長的股權融資；三是房地產(chǎn)信托投資基金形式的融資。如此，不動產(chǎn)蛻變成了“動產(chǎn)”，而且是不需要新增投入?yún)s不斷增值的“動產(chǎn)”。

八、商業(yè)地產(chǎn)持有及持續(xù)經(jīng)營期間的退出機制

可以采取三種方式：

１、發(fā)起人收購；

２、股權的轉讓；

３、準房地產(chǎn)信托投資基金之權益證的轉讓。

第五篇：中小企業(yè)融資渠道分析

中小企業(yè)融資渠道分析

長期以來，中小企業(yè)融資難一直是制約中小企業(yè)發(fā)展的瓶頸。造成這種狀況的原因是多方面的，而企業(yè)方面對中小企業(yè)融資工具了解甚少或利用不善，可能是其中的一個重要因素。部分#qyrz#視野較為狹窄，把中小企業(yè)融資目光過多地集中在銀行貸款和上市，較少想到利用其他工具和渠道進行中小企業(yè)融資;或者對銀行貸款和上市以外的中小企業(yè)融資方式風險有較大擔心，對其只能望而卻步。事實上，盡管目前我國中小企業(yè)融資工具品種尚少，專門面向中小企業(yè)的更少，但在銀行貸款和上市以外，還是有一些成長中的新型工具可資利用。中小企業(yè)應積極學會利用新的金融工具，以有效地拓展中小企業(yè)融資渠道。

金融租賃

金融租賃在解決問題方面具有其他中小企業(yè)融資手段所不具備的特殊優(yōu)勢，是解決當前我國企業(yè)融資難的可行選擇。金融租賃是一種集信貸、貿易、租賃于一體，以租賃物件的所有權與使用權相分離為特征的新型中小企業(yè)融資方式。出租人根據(jù)承租人選定的租賃設備和供應廠商，以對承租人提供資金融通為目的而購買該設備，承租人通過與出租人簽訂金融租賃合同，以支付租金為代價，而獲得該設備的長期使用權。

對承租人而言，采用金融租賃方式，通過融物的方式實現(xiàn)中小企業(yè)融資目的，從而緩解了固定投資的資金壓力。另外，通過售后回租方式也同樣可以使流動資金短缺問題得以解決。所謂售后回租，就是企業(yè)將現(xiàn)有固定資產(chǎn)出售給租賃公司，同時租賃公司以回租形式繼續(xù)將資產(chǎn)交給企業(yè)使用，這樣企業(yè)既獲得了資金，又不影響正常的生產(chǎn)經(jīng)營。

研究表明，對民營中小企業(yè)開展設備租賃業(yè)務更容易獲得成功。一來民營中小企業(yè)引進設備前的市場調研論證一般會做得較為充分，租金的交納較有保證;二來對民營中小企業(yè)違約不交租賃費的處置可以較少受其他非經(jīng)濟因素的干擾，可以完全按市場規(guī)則辦理;三來商業(yè)銀行在經(jīng)營網(wǎng)點、管理制度、專業(yè)人才和信息網(wǎng)絡方面都具有開展租賃業(yè)務的優(yōu)勢。

因此在目前的經(jīng)濟形勢下，由商業(yè)銀行面向民營中小企業(yè)開展二手設備租賃業(yè)務，應是一條既切合實際，又能發(fā)揮銀行信息、人才優(yōu)勢的中小企業(yè)融資方式。

典當中小企業(yè)融資

典當也許是一種最古老的行當，并且在許多人眼里具有不光彩的歷史。但在近年的企業(yè)中小企業(yè)融資中，典當以其特有的優(yōu)勢重新?lián)碛辛耸袌?。我國現(xiàn)有典當行1000多家，還有一些新增典當行正在審批之中。典當是以實物為抵押，以實物所有權轉移的形式取得臨時性貸款的一種中小企業(yè)融資方式。針對許多中小企業(yè)存在著商品滯銷積壓的情況，典當行可以幫助中小企業(yè)利用閑置資產(chǎn)籌措到流動資金，從而在盤活企業(yè)存量資產(chǎn)、促進商品流通方面發(fā)揮積極的作用。

與銀行貸款相比，除貸款利息外，典當貸款還需要繳納較高的綜合費用，包括保管費、保險費、典當交易的成本支出等，因此典當貸款成本較高，此外典當貸款的規(guī)模也相對較小，但典當貸款又具有銀行貸款所無法相比的優(yōu)勢。首先，它方便快捷，能夠迅速及時地解決當戶的資金需求;其次，經(jīng)營產(chǎn)品靈活機動;第三，期限短，周轉快;第四，由于它是實物質押、抵押，因此不涉及信用問題。這幾點都十分適合中小企業(yè)的資金需求特點。

風險投資

風險投資源于40年代的美國硅谷。

它是在沒有任何財產(chǎn)作抵押的情況下，以資金與公司業(yè)者持有的公司股權相交換。風險投資在我國已經(jīng)經(jīng)歷過較長時間的引進及成長期，在政策制度和操作方面，應該說是較為成熟的一種中小企業(yè)融資方式。

風險投資最適合于產(chǎn)品或項目科技含量高、具有廣闊發(fā)展空間和市場前景的中小型高科技企業(yè)，如通訊、半導體、生物工程等行業(yè)的企業(yè)。在企業(yè)創(chuàng)業(yè)之初，或者在產(chǎn)品研發(fā)階段和市場進入前期急需資金之際，這是一條比較好的渠道。利用風險投資，中小企業(yè)便可以盡快得以啟動。

目前風險投資在我國得到了迅速的發(fā)展，風險投資機構已有200多家，其中最大的風險投資基金就是由國家財政出資，科技部管理的10億元科技創(chuàng)業(yè)基金。

信用擔保貸款

信用擔保是一種介于銀行與企業(yè)之間的中介服務。由于擔保的介入，分散和化解了銀行貸款的風險，銀行資產(chǎn)的安全性得到保證，企業(yè)的貸款渠道也變得通暢起來。

目前，在全國31個省、市、自治區(qū)中，已有100多個城市建立了中小企業(yè)信用擔保機構，這些機構大多實行會員制管理的形式，屬于公共服務性、行業(yè)自律性、自身非盈利性組織。會員企業(yè)向銀行借款時，可以由中小企業(yè)擔保機構予以擔保。另外，中小企業(yè)還可以向專門開展中介服務的擔

保公司尋求擔保服務。在國家政策和有關部門的大力扶植下，信用擔保貸款將會成為中小企業(yè)另一條有效的中小企業(yè)融資之路。

自然人擔保貸款

2002年8月，中國工商銀行率先推出了自然人擔保貸款業(yè)務，擔保可采取抵押、權利質押、抵押加保證3種方式?？勺鞯盅旱呢敭a(chǎn)包括個人所有的房產(chǎn)、土地使用權和交通運輸工具等?？勺髻|押的個人財產(chǎn)包括儲蓄存單、憑證式國債和記名式金融債券。

前不久，北京市商業(yè)銀行、中國光大銀行與號稱北京首家個人資產(chǎn)管理公司的泛亞達投資管理公司向社會宣布了其抗擊“非典“扶持中小企業(yè)的60億元專項貸款計劃，準許中小企業(yè)主用私人財產(chǎn)為企業(yè)做抵押貸款并承擔無限責任。此項貸款政策實際上是將金融機構原來在個人消費貸款方面的經(jīng)驗運用到中小企業(yè)貸款上的一種嘗試，對于企業(yè)融資無疑又開辟了一條方便快捷的“綠色通道“。

除以上介紹的5種中小企業(yè)融資渠道外，還有像保理信托、買方信貸等中小企業(yè)融資方式，這些都有待中小企業(yè)去認識、使用，積極為自己的企業(yè)拓寬資金渠道，抓住機遇發(fā)展自己。