第一篇：錦江商業(yè)廣場商業(yè)定位及招商規(guī)劃構(gòu)想

錦江現(xiàn)代城商業(yè)廣場

商業(yè)定位及招商規(guī)劃初步構(gòu)想

一、商業(yè)定位——為什么是兒童類主題商業(yè)街？

1、兒童類主題商業(yè)街是市場發(fā)展的一種需求。

宏觀上看，全國兒童消費市場未來存在約2萬億元的潛在動力，隨著第四波嬰兒潮的到來，我國的兒童消費市場將越來越大，而功能單一的經(jīng)營模式已難以適應(yīng)市場的發(fā)展，兒童一站式消費將大行其道。而現(xiàn)今焦作兒童商業(yè)還處于起步階段，因此市場潛力巨大。

2、兒童類主題商業(yè)街將會成為投資新熱點。

從全國近2年的兒童主題商街的市場來看，包括廣州、北京、上海、武漢、成都五大城市，每月的兒童消費額近40億元，而已有的兒童商業(yè)多以專賣店的模式出現(xiàn)，數(shù)量少，缺少統(tǒng)一主題和整合，在焦作，這方面更是空白，因此兒童經(jīng)濟成為商業(yè)地產(chǎn)的下一個熱點必將是一種趨勢。

3、兒童類主題商業(yè)街將更有利招商、推廣、運營。

目前在焦作市場上還沒有兒童類主題商街出現(xiàn)，兒童主題的定位避免商業(yè)定位的同質(zhì)化，利用差異化定位的優(yōu)勢，讓項目在眾多的對手中脫穎而出，具有更強的號召力，更強大的輻射力，為商家提供更高的成長空間。

4、兒童類主題商業(yè)街定位可充分契合項目區(qū)域及硬件，使硬件與區(qū)位上的劣勢化為優(yōu)勢。

項目處于新區(qū)市政府邊上，而且處于內(nèi)街，在治安與交通安全上都很優(yōu)越，兒童對于安全方面要求跟高，可充分發(fā)揮此優(yōu)勢，化劣勢為優(yōu)勢。

二、兒童主題街業(yè)態(tài)規(guī)劃構(gòu)想

適合引入兒童服飾、玩具精品、嬰幼兒用品、孕婦用品、學習文具、早教培訓6大業(yè)態(tài)，再配合兒童餐飲、兒童娛樂休閑體驗設(shè)施等，將打造成將成為焦作首家名副其實的一站式大型兒童主題綜合商業(yè)。

在具體業(yè)態(tài)規(guī)劃分布上，商場一樓為休閑娛樂與兒童餐飲；商場二樓為早教培訓為主。一樓沿街獨立店鋪以兒童服飾、玩具精品、嬰幼兒用品、孕婦用品、為主，二樓獨立店鋪為學習文具。（具體規(guī)劃布置請?zhí)峁┢矫鎴D）

第二篇：黃金海岸商業(yè)廣場 項目定位及規(guī)劃設(shè)計報告[定稿]

“黃金海岸·商業(yè)廣場”項目定位及規(guī)劃設(shè)計報告

（A、B地塊部份）

一、項目用地周邊環(huán)境分析

1、項目土地情況（1）項目用地面積

“黃金海岸商業(yè)廣場”（以下簡稱本項目）總用地280.317畝。共分為A、B、C、D四個地塊。其中：商業(yè)用地224.317畝（包括A地塊53.393畝、B地塊108.494畝、D地塊61.984畝。），容積率1.6，建筑密度35%；配套住宅用地56畝（C地塊）。容積率3.0，建筑密度30%。

（2）地理位置

本項目位于欽州市金海灣大道中段。項目東臨揚帆大道、欽南區(qū)政府和新汽車總站，南鄰1600畝白石湖公園，西臨安州大道和金海灣大橋，北面與北部灣國際建材商貿(mào)城隔路相望。

（3）地質(zhì)地貌狀況

項目用地基本上是農(nóng)田，土地平整，高低差很小，沒有大量的土方工程，施工難度小。

2、項目區(qū)域交通

（1）地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀

項目處在欽州市主干大道金海灣大道中段，西接南北高速公路，東出北海和欽州港，北連河東新區(qū)欽州市行政文化中心，處在市政交通的樞紐位置，扼守欽州市南大門。

欽州市新的汽車總站在金海灣大道東面的欽南區(qū)政府對面，距離本項目只有300米遠，目前建設(shè)工作接近尾聲，幾個月后將啟用。屆時，車站將成為欽州市新的交通中心、物流中心，公交車、的士、貨運等交通會變得非常發(fā)達。

（2）規(guī)劃交通

按照市政規(guī)劃，項目門口的揚帆大道將向南拓展延長線，直達欽州港。揚帆大道的全線貫通，將會大大縮短欽州市至欽州港的距離。

3、市政配套設(shè)施完善（1）社區(qū)建設(shè)

項目周邊目前正在建設(shè)的住宅小區(qū)有遠辰·金灣藍岸等10多個住宅項目，其中最大的有欽南新城（2000畝），可以預見，項目所在片區(qū)將會很快成為成熟社區(qū)。

（2）文化教育

欽州市第三中學位于本項目的西側(cè)200米處，正在建設(shè)中，項目住戶子弟可就近入學。

（3）醫(yī)療衛(wèi)生

欽州市婦幼保健醫(yī)院在安州大道上，距離本項目只有一公里距離，社區(qū)醫(yī)療保障輕松可以做到。

（4）娛樂休息

正在建設(shè)中的白石湖旅游公園緊靠本項目，占地1600畝，是一個很好的娛樂休閑去處。項目臨水而建，臨水而居，環(huán)境十分良好。

4、片區(qū)商業(yè)

項目對面的大型項目——北部灣國際建材商貿(mào)城即將建成開業(yè)，有力地帶動本區(qū)域的商業(yè)發(fā)展，安周大道的長榮新城商業(yè)街交付使用過半，其他后進項目也正在規(guī)劃建設(shè)中，片區(qū)商業(yè)日漸成熟。

二、市場調(diào)研分析

1、項目SWOT分析（1）項目優(yōu)勢 區(qū)位優(yōu)勢

欽州市以“大港口、大工業(yè)、大旅游”為主要建設(shè)目標，為廣西沿海城市中心城市，項目處在欽州市的交通主樞紐金海灣大道上，區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚。

交通優(yōu)勢

欽州市海上交通近年得到大發(fā)展，目前10萬噸級航道已開通，20萬噸航道也在建設(shè)中，與東盟各國的海上貿(mào)易往來日漸頻繁，海上交通前景廣闊。

工業(yè)大發(fā)展

隨著大港口建設(shè)，以中石油1000萬噸煉油項目和310萬噸林漿紙項目為首的臨港大工業(yè)陸續(xù)上馬，欽州市正在大量地吸納全國各地的投資資源和國際資本，發(fā)展本地工業(yè)項目，地方工業(yè)發(fā)展體系已逐漸形成。

（2）項目劣勢

欽州市基礎(chǔ)工業(yè)相對薄弱，項目所在地片區(qū)商業(yè)剛剛起步，距離成為成熟的區(qū)域?qū)I(yè)批發(fā)市場還有一個過程，建設(shè)有一定難度，在很大程度上考驗開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟實力和開發(fā)水平。

（3）項目機會點

欽州市是一個新興的沿海港口城市，是我國最后一塊未開發(fā)的沿海處女地，充滿發(fā)展機遇，目前城市正以高速發(fā)展，對外貿(mào)易、工業(yè)產(chǎn)值及工業(yè)發(fā)展速度連續(xù)三年獲得廣西第一。

今年五月國家正式批準欽州港設(shè)立10平方公里的保稅港區(qū)，大大地加快了欽州市港口工業(yè)的發(fā)展，為欽州市大發(fā)展起到了里程碑的作用。

（4）項目威脅

項目威脅點目前主要來自全國地產(chǎn)行情，在深圳、北京地產(chǎn)相繼降價的情況下，許多地方的地產(chǎn)發(fā)展受到了影響。目前欽州房產(chǎn)開發(fā)速度很快，大有超過城市發(fā)展速度的勢頭，市場形勢嚴峻。

北部灣國際建材商貿(mào)城是本項目的一個參考指標，它的成敗對本項目影響將會比較大。目前該項目的銷售和招商工作進展并不順利，存在一定的負面作用。

2、項目市場競爭狀況分析

目前項目存在的競爭比較小，帶有一定同質(zhì)性的項目只有北部灣國際建材商貿(mào)城，它的定位是以建材為主，吸收了部份五金商家。從消極角度看，它與本項目存在客戶競爭，從積極角度看，它能與本項目共同做旺本項目所在的片區(qū)商業(yè)。

可以說，北部灣國際建材商貿(mào)城與本項目的關(guān)系是競爭與合作的關(guān)系，合作大于競爭。

三、項目市場定位

1、項目總體定位：

欽州灣地區(qū)綜合性商業(yè)地產(chǎn)項目，以銷售汽車、機械產(chǎn)品、機電產(chǎn)品以及汽車配件等為主，全力打造一流的直接面向北部灣地區(qū)和東盟市場的專業(yè)的機電產(chǎn)品專業(yè)市場。

2、項目案名：黃金海岸·商業(yè)廣場（暫定）案名說明：

（1）定位為商業(yè)廣場，市場靈活性強，可以為汽車城、機電城也可以為百貨商貿(mào)城等，市場建設(shè)可根據(jù)開發(fā)情況最后確定。

（2）欽州市是海濱城市，大型商業(yè)項目開發(fā)要有海洋文化，海洋文明代表冒險和進取。黃金海岸是金色海岸的意思，充滿機遇和希望，有理想有抱負的各界人士都會到這里來淘金，拾貝。

3、主力客戶群定位：

項目開發(fā)起點高，建設(shè)大市場，因而市場內(nèi)將會有大量的商鋪。欽州城市不大，經(jīng)營戶消化商鋪能力有限，但欽州市在快速發(fā)展，許多外地客商正源源不斷涌進來，因而購買住宅和商鋪的主力客戶除了本地客戶外，投資客和外地客商也是很重要的客源對象。

4、功能定位：

由于客觀原因，本方案只針對A、B地塊做功能定位，兩區(qū)域一層建設(shè)為商鋪，二層以上為普通住宅，其中商鋪規(guī)劃建設(shè)：

A區(qū)建設(shè)為汽車銷售市場和二手車交易市場，主要銷售小轎車整車、微型車、大貨車、小貨車、工程機械、建筑機械、農(nóng)業(yè)機械和二手車交易；

B區(qū)建設(shè)為汽車配件、汽車用品及汽車相關(guān)附屬服務(wù)行業(yè)、五金機電行業(yè)、摩托車電動車銷售行業(yè)等行業(yè)的銷售市場。

為更好發(fā)展商業(yè)，發(fā)揮項目的最大價值，A、B地塊的臨大街鋪面可以設(shè)計兩層商業(yè)。

5、建筑面積安排（1）A區(qū)規(guī)劃建設(shè)面積 一層商鋪面積約12340㎡ 二層以上住宅面積約44613㎡

合計：56953㎡（2）B區(qū)規(guī)劃建設(shè)面積： 一層商鋪面積約25753㎡.二層以上住宅面積約89975㎡ 合計：115728㎡

四、建筑風格定位

1、項目總體建筑風格及色彩計劃（1）建筑風格表現(xiàn)

建筑外立面建議采用國際較為流行法式現(xiàn)代風格，局部采用中式現(xiàn)代化線條處理進行總體設(shè)計。

一、二層建筑建議采用法式騎樓風格設(shè)計。

欽州為港口城市，在設(shè)計外立面及樓頂標識風格表現(xiàn)時，增加一些海洋文化要素，這樣更能體現(xiàn)項目的屬地特性。

（2）項目總體布局構(gòu)思

項目為一大型商業(yè)市場，里面設(shè)定主題市場和各分類市場，建議項目整體規(guī)劃時體現(xiàn)這一主題傾向。

A、B地塊均頻臨金海灣大道，但地塊形態(tài)上有巨大差別，A地塊臨金海灣大道界面長，適宜展示高檔商品，腹地由于有配套住宅用地C地塊，在商業(yè)上缺乏縱深，不宜做大賣場規(guī)劃設(shè)計。B地塊臨金海灣大道界面長，縱深大，并處在金海灣大道與揚帆大道交匯處，商業(yè)表現(xiàn)容易展開，因而建議主題市場形態(tài)設(shè)計于此，市場標志性建筑物、大門前廣場、展示廳等可以安排在這里。

B地塊長約430米，寬約570米，作為商業(yè)開發(fā)，內(nèi)鋪將會比較多，對于銷售和經(jīng)營都會有很大壓力，為扭轉(zhuǎn)這一傾向，建議犧牲部份其它利益，在B地塊內(nèi)部規(guī)劃建設(shè)一條主干大道（20—30米即可）與外面的市政規(guī)劃大道相通，把項目里面的內(nèi)鋪臨街化，這樣有利于盤活整個項目的商業(yè)氛圍。

（3）建筑色彩計劃

項目為機電類市場，可兼容其他百貨商業(yè)，建筑物色彩采取銀白色調(diào)較好，這一色調(diào)明快，富有，突出，跟海洋城市文化吻合，與項目文化匹配。

2、建筑單體外立面設(shè)計提示

（1）商品住宅房及外立面設(shè)計提示：

項目A、B地塊均為開發(fā)商業(yè)鋪面，住宅建在二層以上，根據(jù)容積率要求，最多只能建設(shè)5層。項目為商業(yè)項目，依附于項目之上的住宅套房不一定都作為居家使用，因此在設(shè)計上要考慮到居家合辦公均適宜的戶型設(shè)計方案比較合適。外立面建議設(shè)計成帶有公寓辦公樓性質(zhì)為較好。屋頂、窗戶等外立面局部設(shè)計可根據(jù)項目整體的法式現(xiàn)代風格進行設(shè)計。（2）商業(yè)物業(yè)建筑風格設(shè)計提示

一層商鋪建設(shè)要符合使用，根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果，商鋪規(guī)格為開間4米，縱深8—10米，層高4.5—5米最為合適，這一規(guī)格對于二層以上的住宅戶型規(guī)劃也很有好處，中間不用進行轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)的調(diào)整，減少建筑成本，提高項目的抗震能力。

商鋪內(nèi)均為獨立鋪面，設(shè)置洗手間，以方便商家辦公使用。

3、建筑材料應(yīng)用

據(jù)建設(shè)部要求，在進行住宅節(jié)能改造的同時，將啟動綠色建筑的認證制度，通過五個等級來對住宅“驗明正身”，并通過五個等級向社會公布住宅建筑在節(jié)能生態(tài)方面的質(zhì)量狀況。

建議本項目建設(shè)在環(huán)保及節(jié)能技術(shù)應(yīng)用上，精益求精，最大程度上運用新材料、新技術(shù)、新工藝、綠色環(huán)保材料、節(jié)能材料及智能化配置，塑造綠色、環(huán)保、節(jié)能的地產(chǎn)精品。

五、主力戶型選擇

1、項目所在區(qū)域同類樓盤戶型比較（1）北部灣國際建材商貿(mào)城

主力戶型：2房2廳1衛(wèi)（面積：80—107㎡）

其他戶型：3房2廳1衛(wèi)（面積：101—146㎡）1房1廳1衛(wèi)（面積：58—63㎡）4房2廳2衛(wèi)（面積：135㎡）（2）長榮新城

主力戶型：3房2廳2衛(wèi)（面積：120㎡）

其他戶型：2房2廳（面積：95㎡）4房2廳3衛(wèi)（面積：140㎡）

樓中樓（2房、3房、4房），面積：90—200㎡（3）遠辰·金灣藍岸

主力戶型：3房2廳2衛(wèi)（面積：101—116㎡）

其他戶型：2房2廳1衛(wèi)（面積：84.57㎡）樓中樓（5房），面積：210㎡

2、項目業(yè)態(tài)分析配置

A地塊為汽車銷售市場，場地要求高一些，建議層高為5米。B地塊為汽車配件、五金機電等銷售市場，建議層高為4.5米。

3、項目戶型配置比例

根據(jù)項目所在區(qū)域樓盤戶型規(guī)劃比例和銷售情況，大致安排如下戶型規(guī)劃比例：

主力戶型：2房2廳1衛(wèi)（面積：80—100㎡）其他戶型：3房2廳1衛(wèi)（面積：95—125㎡）4房2廳2衛(wèi)（面積：130㎡）

4、主力戶型設(shè)計提示（1）一般住宅套房戶型設(shè)計

層高3米，戶型方正，面積使用率高，采光及通風良好。廚衛(wèi)設(shè)計美觀實用，窗戶明亮大方。

（2）復式戶型設(shè)計

頂層戶型采用復試戶型設(shè)計，注重時尚實用，采光和通風良好。

5、商業(yè)物業(yè)戶型設(shè)計

一層商鋪為全框架結(jié)構(gòu)，層高5米，戶型方正，預留衛(wèi)生間接口。

六、室內(nèi)空間布局裝修

1、室內(nèi)空間布局提示

住宅室內(nèi)空間布局方正，注重通風和采光，干濕區(qū)區(qū)分明顯，室內(nèi)柱子不能留有死角，占據(jù)有效使用面積，影響家居擺設(shè)。橫梁高低要統(tǒng)一，要整齊，不能影響住房美觀。

2、公共空間主題選擇

公共空間主要為過道和樓梯，樓梯寬度采取通用標準即可，過道采用明亮的地磚鋪設(shè)，墻面刮白色膩子，置壁燈，裝飾要求與建筑風格一致的文化藝術(shù)標志和飾品等。

七、裝修標準提示

1、住宅裝修標準提示

外墻涂料，內(nèi)墻砂漿抹平；地板全現(xiàn)澆樓板，水泥砂漿過面；廚房通水，預留排水口，墻面為水泥砂漿抹平；衛(wèi)生間置蹲式便器，預留洗手盆排水口，墻面為水泥砂漿抹平；陽臺為封閉式，低開鋁合金窗，墻面刮白色膩子，地面砂漿抹平；單元樓梯入口電子對講防盜門，進戶防盜門；獨立水電表，水進戶內(nèi)，電表裝至戶門外。

2、商鋪

地板水泥砂漿過面，衛(wèi)生間預留排水口，墻面為水泥砂漿抹平。

3、項目展示大廳和辦公樓

（面積可以從B地塊里面支配，具體待定）

八、項目街道規(guī)劃設(shè)計提示

1、本項目大型露天廣場平時用作車輛展示，設(shè)置要有氣勢，適合舉辦大型展示會需求；

2、小街道寬度大于或等于10米；

3、大街道寬度最大不許大于超過30米；

4、大街道與小街道之間要方便穿插交通；

5、主要街道路口設(shè)立消防栓等公共安全施施；

6、在廣告位置比較好的路口，要預留足夠廣告牌展示位置。

張莜（QQ：545695686）

2008年7月6日星期日

附件：

海洋城市文化介紹

從文化形態(tài)學的角度來看，海洋文化是一個“包括內(nèi)核與若干外緣的不定形的整體”，從外及內(nèi)，它由“物態(tài)文化層”、“制度文化層”、“行為文化層”和“精神文化層”等四個不同層面構(gòu)成，內(nèi)容包羅萬象。在四個層面中，既有海洋文化的核心內(nèi)涵，也存在海洋文化的淺層表現(xiàn)?，F(xiàn)代海洋文化的實質(zhì)，是人類文明不斷擺脫和超越海洋的劣勢與局限，孜孜不倦地開拓，發(fā)揮海洋的優(yōu)勢，以最大限度地溝通人類物質(zhì)和精神文明的一種媒介。這種追求現(xiàn)代化、全球化的海洋文化精神，就是海洋文化之“魂”。

海洋文明是開放的，包容各類文化，兼收并蓄。海洋文明代表冒險和進取的文化特征。

海洋城市的文化是一種全球化、世界化的趨勢。比如，在一些海洋城市的港口、商業(yè)區(qū)，很難分辨這是新加坡還是鹿特丹，它們有全球化的特征。但是在城市的內(nèi)部，它們就呈現(xiàn)出本土化和傳統(tǒng)的特征，這就是一種開放性和多樣性的組合。

從海洋經(jīng)濟和海洋意識的起源，海洋城市的文化表現(xiàn)為鼓勵思變、溝通意識和冒險精神。海洋文化的最大特征就是開放性和多樣性。

海濱特色最終通過城市文化加以表現(xiàn)，城市文化是個綜合的概念，包括城市的經(jīng)濟特征、居民的生活特征，也包括城市的性格。這些因素經(jīng)過長期的發(fā)展和融合，固定下來，就形成了具備自己特色的海洋城市文化，也就是我們通常說的“藍色文明”。

第三篇：公司簡介和商業(yè)構(gòu)想

企業(yè)概況

企業(yè)名稱：田園牧歌之家（Pastoral House）

法律模式：本公司是一個股份有限責任公司，在天津市注冊。

有限責任公司聯(lián)系地址：天津市河西區(qū)

電話：022—24903111E-mail:471093043@qq.com

經(jīng)營范圍：

[]制造業(yè)[√ ]服務(wù)業(yè)[]批發(fā)商[]零售商

產(chǎn)品或服務(wù)：

本公司致力于讓廣大都市人在閑暇之余享受到寧靜的田園生活。試想每當你忙的焦頭爛額的時候，你是不是想換個環(huán)境去放松下自己。試想每當你被工作壓的喘不過去氣，你是不是也渴望釋放下被束縛的心靈。試想每當你沒時間陪你家人時，你是不是想和他們一起享受天倫之樂。試想每當你厭煩了都市的喧鬧和嘈雜，你是不是也想好好安靜一下。試想每當你吃膩了大魚大肉，是不是也想品嘗下農(nóng)家菜的清爽淡雅。在我們的田園牧歌之家，你可以感受到“采菊東籬下，悠然見南山”的恬淡。你更可以感受到“落霞與孤鷺齊飛，秋水共長天一色”的晚間美景。你更可以感受到“孤舟蓑笠翁，獨釣寒江雪”的別樣感覺。你還可以感受到“日出江花紅勝火，春來江水綠如藍”的人間美景。在這依山傍水之間，鳥語花香之際，你可以體驗到男耕女織的樂趣。淳樸，自然，恬靜，我們的田園牧歌之家。

我們的經(jīng)營思想

我們的田園牧歌之家以農(nóng)家淳樸，自然，恬靜為基調(diào)。為游客們提供各種農(nóng)家菜，并且附帶釣魚，織布，以及有趣的風俗活動。在這美景之下大家歡聚一堂盡情享受農(nóng)家之樂。

我們的公司有天津工業(yè)大學團隊組成，一共七個人，大家集思廣益，分別根據(jù)自己的專業(yè)負責不同部分，學習金融負責資本運營，學習會計的負責財務(wù)方面，學習計算機的負責市場營銷，學習工商管理的負責公司管理。我們的團隊目標是實現(xiàn)大規(guī)模經(jīng)營和連鎖經(jīng)營。

我們公司的宗旨

以沒有最好只有更好的服務(wù)為大家釋放壓力，享受田園風光，享受田園文化生活，實現(xiàn)廣大顧客的最大心靈享受。

我們的客戶

我們的客戶主要為現(xiàn)在工作繁忙的都市人，年齡不限?，F(xiàn)在的大部分兒童以及青少年都是獨生子女，沒有體驗過農(nóng)家生活，他們主要的生活場所為大城市，他們的活動場所主要為游樂場，電玩，以及商業(yè)街。他們對農(nóng)家生活體驗很少，童年的美好非常局限，田園生活對于他們很遙遠，同時也很新鮮。他們在田園牧

歌可以體驗到原汁原味的田園生活。比如垂釣，種菜，戲水，捉蝴蝶，掏鳥窩等一系列他們在城市體驗的活動。不僅可以豐富他們的經(jīng)驗，而且鍛煉了他們自立自強的能力。年輕人是也是消費群體，他們工作忙，生存壓力大，他們的心靈最容易疲倦。在我們田園牧歌他們可以享受到最大的平靜，恬然，在這里可以和陶淵明談心，與自然最親密的結(jié)合，陶冶情操，體驗物我一體，天人合一的境界。然而也是在此時，也是最容易享受到生活的美好，為他們明天的奮斗增添新的動力。中年人是主要的消費群體，他們大部分事業(yè)有成，家庭和諧美好，有能經(jīng)濟能力也有時間來農(nóng)家享受下田園生活，在這里他們也許可以回到曾經(jīng)自己體驗過的生活，有一種故地重游的感覺。在這里，他們一家人可以享受天倫之樂，我相信，在這里他們不僅享用的是農(nóng)家菜，而且感受的也是幸福的一家快樂。對于許多孝順的人，田園之家也是個不錯的選擇，帶上身邊的老年人到這里享受一下寧靜，自然。有宜于老年人的身心健康。

所有者

本公司是一個股份制有限責任公司，有天津工業(yè)大學開拓者團隊共同創(chuàng)建，團隊人員包括：劉穎，楊左明，齊鑫，恭倩宇，姚飛，張國強。

吸收就業(yè)人數(shù)

本公司屬于文化餐飲服務(wù)公司，需要有較高的文化水平的人員若干名，而且需要技術(shù)骨干若干名，預計吸收就業(yè)人員人60。其中管理層6人，財務(wù)部4人，后勤部20人，服務(wù)人員30。

啟動資金

投資資金500萬

運營資本600萬

共計1100萬

資本來源

風險投資500萬

團隊每人100萬

三：商業(yè)構(gòu)想和市場分析

商業(yè)構(gòu)想的描述：

中國自改革開放三十年來，中國的經(jīng)濟實現(xiàn)的飛速的發(fā)展，人們的生活有了很大的提高，但是現(xiàn)在的社會問題也是越來越突出，我們的藍天不見了，我們的動物伙伴消失了，我們的水喝著有味了，我們空氣不新鮮了。我們能犧牲的還有多少？前年經(jīng)營幾十年的企業(yè)三鹿因為三聚氰胺放多了而消失在公共的眼中，三

鹿幾乎成了中國的中國奶制品的信仰，中國人還敢信什么？今年的河南龍頭企業(yè)雙匯因為被查出瘦肉精而在3.15風口浪尖風光了一把，我們吃了十幾年的火腿現(xiàn)在避之不及，現(xiàn)在去超市還敢買什么火腿，沒查出并不代表沒有。還有近段時間查出的注硫酸鋇活雞，以及不斷曝光挑戰(zhàn)我們心里底線的地溝油，想一想大家還能吃的下么?現(xiàn)在還有不斷曝光的避孕藥養(yǎng)蝦，農(nóng)藥蔬菜。我們吃的一點也不放心。

在這樣的背景下，我們田園牧歌之家不僅僅為顧客提供恬靜安然的生活環(huán)境，這里有藍天偶有白云有綠水，有美好的生態(tài)自然。而且我們承諾打造生態(tài)健康的高品質(zhì)的食品。我們的合作伙伴擁有養(yǎng)雞場，養(yǎng)豬場，以及養(yǎng)魚蝦的池塘等等。我們的目標就是為大家提供最健康最保健的食品。

我們的公司再進一步的發(fā)展下，會陸續(xù)在掌握技術(shù)的情況下，為顧客提供食療計劃，為廣大的有需要顧客打造高品質(zhì)，高質(zhì)量的食品組合。在田園牧歌之家享受到美景恬淡的同時可以保養(yǎng)身體健康。

我們公司最大的目標是建立世界最大的田園休閑場所，我們提供最全面的服務(wù)。只有你想不到的，沒有我們做不到的。

市場分析

隨著鄉(xiāng)村旅游業(yè)的發(fā)展鄉(xiāng)村農(nóng)家樂越來越受到人們的關(guān)注，逐漸形成了到鄉(xiāng)村旅游必少不了走進當?shù)仡H具特色的農(nóng)家，親身體驗濃郁的民俗風情和品味新鮮奇特而鮮美的農(nóng)家特飯菜?？墒?，縱觀現(xiàn)今的農(nóng)家樂經(jīng)營管理缺乏持久性的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，產(chǎn)品過于單一，并且陳舊，新鮮特色性持續(xù)不長久。更多的是缺乏品牌效應(yīng)，農(nóng)家樂呈現(xiàn)的就是多雜亂，出現(xiàn)了發(fā)展中的“一哄而上，遍地開花”到“一哄而散，滿目瘡痍”的惡性循環(huán)。

現(xiàn)代農(nóng)家樂旅游既面對著前所未有的機遇，也同時接受著巨大的挑戰(zhàn)。縱觀當今農(nóng)家樂旅游的發(fā)展趨勢，其追求的是一種可持續(xù)的生態(tài)旅游形式，在建筑風格、管理模式、發(fā)展路徑、活動項目等方面必需開拓創(chuàng)新，才能搶占先機，在競爭的大潮中立于不敗之地。

我們的客戶：

天津市是中國四大直轄市之一，經(jīng)濟比較發(fā)達，人們生活水平較高，對于擁有1000多萬的人口的天津來說，我們的客戶源是相當大的。我們的主要客戶是在天津市中心的居住居民，在這個日益注重環(huán)境質(zhì)量的時代，大部分人愿意去享受田園生活。

除此之外，我們的最大的客戶源來自于全國各地的一線城市的居民，當他們來天津旅游時，在游山玩水之際，在我們的田園牧歌暫歇一下，一定是個不錯的選擇。

主要競爭對手：

在天津市有上百家農(nóng)家樂，主要分布在薊縣，在市區(qū)里的大港和和平區(qū)等地方少有分布，作為千年古城的薊縣，有盤山、黃崖關(guān)、九龍山、九山頂、東陵等多處風景區(qū)，這為這里的農(nóng)家樂帶來了巨大的商機，但是他們最大的缺點在于，大部分設(shè)施不夠齊全，而且大部分為散戶式經(jīng)營，收益小，發(fā)展緩慢。

第四篇：商業(yè)構(gòu)想和市場分析

一．商業(yè)構(gòu)想

有一天在大街上看到一條寵物狗特

別漂亮就和它的女主人聊起了天，問了

一些養(yǎng)寵物狗的花銷：女主人家的“貝

貝”是一只不大的寵物狗，別看成年后

也不過3公斤，花費可不少。首先，小

家伙怕冷，室溫必須常年保持在26攝氏

度才行；其次女主人還為貝貝準備了好

多套衣服，冬夏皆有，最貴的一件是女

主人在國外為它買的小皮襖。貝貝體格

太嬌小，好多最小號的狗衣服都穿不下，為了讓貝貝的衣服更合身，女主人還特

地買來電動縫紉機親自上陣把衣服改

小。小貝貝的清潔用品也不便宜，一支專用的犬用牙膏要100多元一支，洗耳朵和眼睛的洗液也多是從香港買回來的高檔品。此外，衛(wèi)生間里還為它配備了專用的毛巾；除了做足貝貝的健康工夫，女主人還考慮到小家伙玩耍的需求，給它置辦了五六十件玩具，而且，隨著貝貝對玩具的破壞，新的玩具還在不斷增加??以上花費還不算每年固定的680元的預防針，更別提馬上要給貝貝找只合適的小母狗，娶房“媳婦”的費用??就這樣，由此可見寵物市場有很大的發(fā)展空間。

（二）．市場分析

1.消費情況分析

一項調(diào)研結(jié)果表明：中國的寵物數(shù)量在1999-2008的9年間增長了近500%。寵物食品供應(yīng)、用品供應(yīng)、美容保健、寵物醫(yī)院等行業(yè)不斷走俏，我國寵物及用品一年的交易額已超過100億元。

動物的世界里也有名牌，狗狗們因品種血統(tǒng)而身價不同。穿衣認品牌，養(yǎng)狗養(yǎng)名牌，如今很多白領(lǐng)養(yǎng)寵物也是非名牌狗不買，價格自然不菲?；ù髢r錢把一只名牌小狗抱回家，投資其實才剛剛開始。要讓自己的寵物寶貝過上幸福生活，狗屋、狗糧、狗香波一樣都少不得。一個舒適的狗窩在幾百元左右，每年的置裝費需要數(shù)百元不止，再加上護理用品、看病吃藥、狗糧、玩具等多種花銷，一個家庭在寵物上每年花的錢不會低于3000元。光說寵物的護理一項，據(jù)一位養(yǎng)狗的白領(lǐng)介紹，“一小瓶320毫升的寵物沐浴液四五十元，寵物專用護發(fā)素40多元，去虱去蚤的寵物噴霧也近50元，專用寵物剃刀100元至120元不等，如果出去洗澡體積不大的小狗包月每月4次也要400多元，剪一次指甲30元，留個時髦發(fā)型，那是300元錢都打不住”。

我在一家寵物用品及美容店，看到價目表上詳細地按照寵物的體重分為小、中、大、超大型四個等級，價位按照體重以及服務(wù)的項目而遞升，從100元到450元不等。其中特別服務(wù)還包括染色、殺菌、皮膚護理、電毛、焗油等，服務(wù)項目之齊全、收費之可觀和普通的美容院、美發(fā)店相比真是有過之而無不及。要是不小心小狗得了病，看病更不得了。一家寵物醫(yī)院的醫(yī)師介紹說，就是小狗得了皮膚病等最常見的病，掛號費、化驗費和醫(yī)藥費加起來至少也要100多元。每年打一兩次防疫針，進口疫苗一次就是100多元。一名狗主人帶著自己的圣伯那犬到寵物醫(yī)院看病，醫(yī)生向其建議使用一種非常安全有效的進口特效驅(qū)蟲藥，價錢100元一粒，但為了保證寶貝的健康，主人們毫不猶豫，“買”！

2.市場競爭及寵物經(jīng)濟分析

隨著白領(lǐng)們對寵物的鐘愛，養(yǎng)寵物的人不斷增多，寵物數(shù)量急劇增加，寵

物經(jīng)濟也越來越受人關(guān)注。人們對寵物

也不再只停留在給它們吃喝上，還要求

給穿上漂亮的衣服，做美容，做造型，看病等等，寵物食品供應(yīng)、用品供應(yīng)、美容保健、寵物醫(yī)院等行業(yè)開始走俏。

目前，我國寵物經(jīng)濟的市場潛力至少達

到150億元。在勞動和社會保障部最新

公布的第二批新職業(yè)中，頗為引人關(guān)注

就是“寵物健康護理員”，在某網(wǎng)站最

炫的十大職業(yè)的評選中，寵物美容師名

列前茅。據(jù)專家介紹，目前我國寵物業(yè)

從業(yè)人數(shù)已達百萬人，其中從事寵物醫(yī)療和護理的人員約占其中的10%，寵物健康護理員職業(yè)的從業(yè)人數(shù)可達9萬人。

近年來，隨著哈爾濱市的寵物商店、寵物醫(yī)院越來越多，競爭也日趨激烈。一個寵物醫(yī)院的老板告訴我們，最初剛開這個寵物店時自己心里也很沒底，那時養(yǎng)寵物的人很少，生意不好干，但現(xiàn)在生意比以往好多了。應(yīng)該是隨著人們生活水平不斷提高的緣故吧，養(yǎng)寵物的人一年比一年多，我們的生意自然也一年比一年好了。隨著養(yǎng)寵物的市民逐漸增多，每天的銷售額明顯提高，但現(xiàn)在開寵物商店也越來越多，競爭也比較激烈。

目前，養(yǎng)寵物的市民逐漸增加，一個很大的寵物經(jīng)濟市場擺在眼前：以一條小型犬為例，如果主人給予它周到的關(guān)懷，它應(yīng)該吃狗糧，一天大概吃半斤狗糧，狗糧平均價格在8元/斤，一天伙食費最少需要3元，一個月至少需要90多元。一年80元左右的疫苗費用，一條寵物狗一年至少需要花費1000多元。

走進超市，貨架上寵物貓、寵物狗專用的商品越來越多、琳瑯滿目，似乎一夜之間，哈市內(nèi)各大商場和超市里面都設(shè)立了寵物用品專區(qū)，寵物交易市場也是一片紅火。據(jù)統(tǒng)計，中國寵物及用品一年的交易額已超過100億元。不僅如此，寵物身后的一條完整的產(chǎn)業(yè)鏈條已經(jīng)逐漸形成：寵物飼養(yǎng)場、寵物醫(yī)院、寵物美容店、寵物食品店、寵物寄養(yǎng)店、寵物墓，甚至寵物網(wǎng)站等，這不僅形成了一個相當大的市場，還創(chuàng)造了一個新名詞：寵物經(jīng)濟。

在寵物經(jīng)濟這塊大蛋糕尚可瓜分的今天，涉及到寵物的方方面面，都會成為新的創(chuàng)業(yè)熱點和“淘金地”，孕育著蓬勃的商機?？梢哉f，在寵物行業(yè)中，只有你想不到的，沒有你賣不掉的。有專家預計：到2010年，中國寵物數(shù)量將增至1.5億只，中國寵物產(chǎn)業(yè)銷售額有望達到400億元人民幣。

3.寵物寄養(yǎng)市場分析

在“寵物經(jīng)濟”日益被看好的今天，寵物寄養(yǎng)成為一個新行業(yè)，是“寵物經(jīng)濟”中市場前景最大的一種。

每逢長假期間，一部分養(yǎng)寵物的市民或忙于走親訪友，或外出旅游，無暇照顧愛寵，寵物寄養(yǎng)生意隨著出游高峰的到來也迎來黃金檔。哈市某寵物寄養(yǎng)中心的負責人介紹，每逢長假是他們寵物寄養(yǎng)的“旺季”，“來我們這寄養(yǎng)的寵物增加了30%左右，多數(shù)為小狗、小貓等。送寵物來我們寄養(yǎng)中心的人在走的時候都很舍不得，千叮嚀萬囑咐一定要照顧好它們?！痹撠撠熑诉€表示，由于人手不足。寵物寄養(yǎng)價格根據(jù)寵物個頭大小，以及是否自帶狗糧等。雖然寄養(yǎng)價格并不便宜，但辦理寄養(yǎng)手續(xù)的主人們都表示，節(jié)日外出，寵物沒人照顧，花點錢把寵物寄養(yǎng)，不僅能為寵物在假期找個臨時的家，還能為它們提供專業(yè)的醫(yī)療和美容護理。

據(jù)專業(yè)人士介紹，開展寵物寄養(yǎng)業(yè)務(wù)的要求比較高，也越來越星級化，特別是貓狗，房間要有空調(diào)保暖設(shè)備，還要定時安排運動，有專人護理，要有基本醫(yī)療手段保障。針對不同寵物的生活習慣，寵物寄養(yǎng)師還需滿足不同寵物的進餐、運動及休息時間等需求，這才能使寵物在寄養(yǎng)期間受到良好的照看。由于經(jīng)營寄養(yǎng)寵物的成本不低，所以目前寄養(yǎng)寵物的專業(yè)機構(gòu)為數(shù)不多，只是因為有市場需求，不少寵物醫(yī)院和寵物美容院也就順帶開展了這項附加業(yè)務(wù)。某寵物店的店主表示，大部分寵物寄養(yǎng)的時間都集中在假期，基本上假期前一周寵物寄養(yǎng)的“床位”就被預訂一空，收入就有近萬元。

不過，由于寵物寄養(yǎng)是個新興的市場，行業(yè)秩序也有待進一步規(guī)范，目前只有為數(shù)不多的寵物店會主動與顧客簽訂《寄養(yǎng)協(xié)議書》。由于缺乏統(tǒng)一的行業(yè)標準，在收費、寄養(yǎng)地點、寄養(yǎng)條件以及如何避免疾病傳染等方面仍存在著不少隱患。同時，寄養(yǎng)之前沒有進行必要的健康檢查等不規(guī)范的寄養(yǎng)方式，也常常會給雙方帶來麻煩。

第五篇：商業(yè)項目定位與業(yè)態(tài)組合如何規(guī)劃？

商業(yè)項目定位與業(yè)態(tài)組合如何規(guī)劃

隨著中國城市化進程的高速推進,城市商業(yè)現(xiàn)代化作為商業(yè)產(chǎn)業(yè),起到了明顯的拉動和促進城市現(xiàn)代化經(jīng)濟發(fā)展的重要作用.具體表現(xiàn)在商品交換過程中所涉及的商流、信息流、資金流、物流等“四流”的運動能夠達到暢通、高效的目的。因此，像商品交易模式的革新（商業(yè)業(yè)態(tài)革命），便成了一個城市或一個區(qū)域商業(yè)現(xiàn)代化的標志。

目前我國正在爆發(fā)一場業(yè)態(tài)革命，出現(xiàn)了新型零售業(yè)態(tài)不斷被引入、傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)向新型零售業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型和主導業(yè)態(tài)大膽嘗試和創(chuàng)新。

一個商業(yè)項目要在經(jīng)營上取得成功,無疑需要涉及到諸多方面的工作,就這一話題探討一下商業(yè)項目的定位及業(yè)態(tài)的組合規(guī)劃。

一、項目市場定位規(guī)劃

準確的商業(yè)環(huán)境調(diào)研和科學分析、掌握影響購物中心發(fā)展的靜態(tài)和動態(tài)變量，是做好成功商業(yè)規(guī)劃的前提??

現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)實際表明，購物中心的市場定位從某種意義上講將比選擇地段更重要。詳細的調(diào)研，清晰的判斷，宏觀的統(tǒng)籌，果斷的決策，是準確定位的要件，這樣才能準確把握市場脈搏，確定不同類別的經(jīng)營模式，避免同質(zhì)性，創(chuàng)造最大差異化，從而引領(lǐng)市場。

（一）整體商業(yè)定位細分、確定目標客戶群、把握主體服務(wù)對象

1、定位內(nèi)容：明確主體服務(wù)對象，確定目標客戶群。

2、定位原則：以目標消費者的真實、持久需求定位（參考年齡段、性別比、收入層次、文化層次、消費層次、消費傾向等調(diào)研數(shù)據(jù)）。

3、定位過程：通過商業(yè)環(huán)境調(diào)查等不同方式的調(diào)查，匯總分析得到不同消費群的構(gòu)成：

A、核心消費群：商圈半徑2公里范圍內(nèi)，約10萬消費能力較強的高層收入固定居民消費群；主要需求的消費特征：

業(yè)態(tài)需求——求綜合型、一站式消費場所；

業(yè)種需求——百貨、食品、家電、服裝、鞋類、箱包、化妝品、家私、珠寶首飾、書籍酒吧、茶坊、美容等；

功能要求—— 購物、娛樂、休閑、運動、美食、觀光等；

消費者結(jié)構(gòu)— 收入穩(wěn)定、消費意識超前的上層工薪族和生意人。

B、中心消費群：商圈半徑5公里范圍內(nèi)，除核心消費群以外約20萬的中高層消費人

群；主要需求的消費特征：

業(yè)態(tài)需求——綜合型、一站式消費場所；

業(yè)種需求——百貨、家電、服裝、鞋類、箱包、化妝品、珠寶首飾；

功能要求——購物、娛樂、休閑、運動、美食、觀光等；

消費者結(jié)構(gòu)—收入穩(wěn)定、消費意識較高的中高層收入的消費群。

C、輻射消費群：商圈半徑5-10公里范圍以內(nèi)的中高層居民人群消費和外來的旅游客源消費；主要需求的消費特征：

業(yè)態(tài)需求——綜合型、一站式消費場所；

業(yè)種需求——百貨、服裝、化妝品、珠寶首飾、特色土特產(chǎn)；

功能要求——購物、娛樂、休閑、美食、觀光等；

消費者結(jié)構(gòu)—消費意識較高的中高層收入的市內(nèi)及周邊縣市的居民。