第一篇：城市綜合體的定位、規(guī)劃、招商與推廣

城市綜合體的定位、規(guī)劃、招商與推廣

2011年1月13日-16日(四天)上海

【課程背景】

樓市發(fā)展到現(xiàn)階段，單一業(yè)態(tài)的房地產(chǎn)項(xiàng)目暴露出了住宅銷售受市場(chǎng)波動(dòng)大、商業(yè)地產(chǎn)資金回籠慢，業(yè)態(tài)單一等不足。更集約、更高效的都市綜合體模式逐漸成為中心城市的全新發(fā)展方向，這一集中多種業(yè)態(tài)的地產(chǎn)新勢(shì)力，基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能。

城市綜合體的出現(xiàn)是城市發(fā)展過(guò)程中的必然。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也將是城市綜合體的開(kāi)發(fā)之爭(zhēng)。無(wú)論是在一線城市還是二三線城市，城市綜合體大都處于城市中心地塊或區(qū)域中心交通樞紐的地方，很多城市由于城市綜合體的引進(jìn)，進(jìn)一步提升了商業(yè)中心地塊的價(jià)值。城市綜合體發(fā)展前景廣闊，一旦循環(huán)良好，不僅可以帶動(dòng)周圍商業(yè)發(fā)展，還能促進(jìn)整個(gè)城市的功能提升，甚至成為城市地標(biāo)性的建筑群體，依托其廣泛的社會(huì)影響力帶動(dòng)周邊乃至整個(gè)區(qū)域的發(fā)展。

【培訓(xùn)收益】

1.參觀并精講上海典型城市綜合體項(xiàng)目，分享并借鑒成功經(jīng)驗(yàn)，將他人的成功精華為我所用；

2.學(xué)習(xí)城市綜合體的定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，掌握成功商業(yè)空間的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)； 3.解讀城市綜合體的招商與推廣關(guān)鍵環(huán)節(jié)，掌握綜合體開(kāi)發(fā)成功的核心秘笈。

【培訓(xùn)對(duì)象】

房地產(chǎn)企業(yè)董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、項(xiàng)目總經(jīng)理、設(shè)計(jì)總監(jiān)、營(yíng)銷總監(jiān)及相關(guān)工作人員。

【課程安排】

第一天項(xiàng)目考察與解析

正大廣場(chǎng)（泰國(guó)正大集團(tuán)在中國(guó)最大的旗艦項(xiàng)目之一)

恒隆廣場(chǎng)(上海浦西最具代表性的商業(yè)建筑)

中信泰富廣場(chǎng)（集購(gòu)物休閑為一體的國(guó)際化、現(xiàn)代化的標(biāo)志性建筑物之一）上海新天地（領(lǐng)略上海歷史文化和現(xiàn)代生活形態(tài)的最佳場(chǎng)所）

第二天《城市綜合體的定位與規(guī)劃設(shè)計(jì)》

主講嘉賓：陳老師 香港大型上市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)首席設(shè)計(jì)師、規(guī)劃設(shè)計(jì)副總

第三、四天《城市綜合體的招商與推廣》

主講嘉賓： 張老師 中糧集團(tuán)副總經(jīng)理

第二篇：城市綜合體的定位

城市綜合體的定位，主要依據(jù)以下幾個(gè)方面：

1.城市綜合體所在城市和區(qū)域市場(chǎng)資料；

2.城市整體發(fā)展?fàn)顩r、城市化階段；

3.城市宏觀、中觀、微觀經(jīng)濟(jì)情況，市場(chǎng)整體發(fā)展?fàn)顩r和需求，城市及區(qū)域人口；

4.城市及區(qū)域基礎(chǔ)資料；

5.城市及區(qū)域地理環(huán)境資料；

6.城市及區(qū)域地形等自然資料；

7.城市及區(qū)域歷史發(fā)展沿革、區(qū)域重要?dú)v史事件和歷史遺址；

8.歷史文化背景、傳統(tǒng)民俗、民情；

9.城市及區(qū)域未來(lái)的發(fā)展規(guī)劃；

10.城市綜合體所在城市中的區(qū)域位置及政府對(duì)本片區(qū)的大功能定位。

第三篇：城市綜合體招商要點(diǎn)總結(jié)

城市綜合體招商要點(diǎn)總結(jié)

一、招商先行，在項(xiàng)目初期定位之前，可以開(kāi)始和相關(guān)主力店進(jìn)行接洽，結(jié)合項(xiàng)目初期定位、設(shè)計(jì)院、主力店要求、開(kāi)發(fā)商要求四方綜合情況，初步確定項(xiàng)目的概念性規(guī)劃

二、建筑位置布局，綜合體的建筑布局要考慮業(yè)態(tài)的互動(dòng)性和帶動(dòng)力，主力店和其他店鋪布局之間的順序和位置，以便最大化的使人流動(dòng)起來(lái)，且力使每個(gè)業(yè)態(tài)的人流量達(dá)到均衡，在這里要注意聚人氣主力店的布局位置。

三、建筑形態(tài)，在這里指的是大的建筑位置布局已經(jīng)確定前提下，建筑形態(tài)的確定，對(duì)人流的互動(dòng)、公攤、面積利用率等起到推波助瀾的作用，對(duì)外可以吸引眼球，對(duì)內(nèi)增加綜合體的附加值

四、定位，概念性規(guī)劃完成，主力店意向性簽約，確定修建詳規(guī)，對(duì)綜合體進(jìn)行精準(zhǔn)定位，體現(xiàn)差異化或者同類業(yè)態(tài)的領(lǐng)先性。

五、時(shí)機(jī)，在有多個(gè)綜合體項(xiàng)目進(jìn)行的情況下入市越早，對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)越有利。

六、運(yùn)營(yíng)，在這里要說(shuō)明一點(diǎn)的是，在前期定位的時(shí)候，一定要具有高度的前瞻性，在前期定位的同時(shí)，都要確定后期運(yùn)營(yíng)時(shí)的要點(diǎn)和主題，在走前一階段的時(shí)候，對(duì)后一階段進(jìn)行規(guī)劃和確定大致方向。

七、主力店的合作模式,現(xiàn)階段主力店的合作模式有好幾種形式，結(jié)合開(kāi)發(fā)商的實(shí)際情況，要選擇一種，最適合自己的合作模式。

八、主力店的形態(tài)，結(jié)合項(xiàng)目情況，高、中、低檔。

九、市調(diào)，項(xiàng)目的前期市調(diào)很重要，直接關(guān)乎到項(xiàng)目的定位和后期的招商開(kāi)展，間接影響項(xiàng)目的成敗。

十、開(kāi)發(fā)步驟，商住比，關(guān)乎資金的周轉(zhuǎn)和回籠

十一、包裝策劃。關(guān)乎項(xiàng)目的知名度和推廣節(jié)奏。

十二、綜合體招商大致流程

1、市場(chǎng)調(diào)研

2、項(xiàng)目可行性研究分析

3、項(xiàng)目定位初步結(jié)論

4、概念性規(guī)劃

5、主力店的意向簽約

6、項(xiàng)目修建詳規(guī)的確定

7、正式定位

8、啟動(dòng)招商

9、市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)

10、后期業(yè)態(tài)調(diào)整

第四篇：房地產(chǎn)培訓(xùn)【成都】城市綜合體的定位、推廣與招商策略實(shí)戰(zhàn)培訓(xùn)-中房商學(xué)院

房地產(chǎn)培訓(xùn)【成都】城市綜合體的定位、推廣與招商策略實(shí)戰(zhàn)培

訓(xùn)(3月22日)

【課程背景】

城市綜合體的出現(xiàn)是城市發(fā)展過(guò)程中的必然，這一集中多種業(yè)態(tài)的地產(chǎn)新勢(shì)力，基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也將是城市綜合體的開(kāi)發(fā)之爭(zhēng)，一旦循環(huán)良好，不僅可以帶動(dòng)周圍商業(yè)發(fā)展，還能促進(jìn)整個(gè)城市的功能提升，甚至成為城市地標(biāo)性的建筑群體，依托其廣泛的社會(huì)影響力帶動(dòng)周邊乃至整個(gè)區(qū)域的發(fā)展。

萬(wàn)科、金地、富力、保利、中海、中糧、等多年住宅開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)巨頭紛紛進(jìn)軍到商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域?qū)ふ彝黄瓶?然而商業(yè)項(xiàng)目如何建立核心競(jìng)爭(zhēng)力、如何建立最佳商業(yè)模式!中房商學(xué)院邀請(qǐng)中糧集團(tuán)副總經(jīng)理張老師系統(tǒng)分析最具競(jìng)爭(zhēng)力城市綜合體開(kāi)發(fā)模式。

【師資簡(jiǎn)介】

張老師：中糧集團(tuán)副總經(jīng)理，中國(guó)房地產(chǎn)培訓(xùn)網(wǎng)特約商業(yè)地產(chǎn)專家;主管集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)研發(fā)及策劃工作，目前主要開(kāi)發(fā)大悅城系列大型公建綜合體，含商業(yè)、酒店、寫字樓、公寓等 各類產(chǎn)品。

曾就職公司及操作項(xiàng)目：金典集團(tuán)—北京紅樹(shù)林酒店、三亞灣紅樹(shù)林項(xiàng)目、亞龍灣紅樹(shù)林項(xiàng)目;中原地產(chǎn)—奧林匹克公園核心商業(yè)地塊、東華廣場(chǎng)、西環(huán)廣場(chǎng);北辰綠色家園三期;華 潤(rùn)置地—翡翠城、峻峰華庭。

【課程收益】

學(xué)習(xí)成功商業(yè)空間的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，掌握如何通過(guò)規(guī)劃創(chuàng)造效益及規(guī)避風(fēng)險(xiǎn) 學(xué)習(xí)城市綜合體的定位策劃及招商推廣要點(diǎn)，掌握商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功的核心秘笈 學(xué)習(xí)城市綜合體的項(xiàng)目管理，掌握設(shè)計(jì)、成本、工程等各階段管控要點(diǎn)

【培訓(xùn)對(duì)象】

房地產(chǎn)企業(yè)董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、項(xiàng)目總經(jīng)理、策劃總監(jiān)、設(shè)計(jì)總監(jiān)及相關(guān)工作人員

【課程大綱】

一、引言——1776年3月，中國(guó)遭遇絕殺

1、商業(yè)連鎖反應(yīng)

2、商業(yè)地產(chǎn)同住宅地產(chǎn)的本質(zhì)區(qū)別

3、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的操作出發(fā)點(diǎn)

二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)決策——關(guān)于商業(yè)開(kāi)發(fā)同生孩子的關(guān)系

1、被動(dòng)懷孕——政策性立項(xiàng)

2、計(jì)劃懷孕——主動(dòng)性開(kāi)發(fā)

表面價(jià)差、實(shí)際定價(jià)方法、商業(yè)散售可能出現(xiàn)的問(wèn)題

3、前期流程案例——筑巢引鳳與關(guān)門打狗

三、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位要點(diǎn)分析

1、規(guī)劃陷阱——中國(guó)商業(yè)綜合體特點(diǎn)

2、商業(yè)項(xiàng)目各類型產(chǎn)品及套現(xiàn)解析

(1)公寓類產(chǎn)品(2)辦公類產(chǎn)品(3)酒店類產(chǎn)品(4)商業(yè)類產(chǎn)品(5)商業(yè)物業(yè)綜合體布局效率

3、商業(yè)業(yè)態(tài)類型

4、主力店及非主力店的互動(dòng)意義

5、詳解主力店-會(huì)招主力店不等于會(huì)用主力店 6、1：6與6：1

7、主力店實(shí)操邏輯(一)-真相

8、主力店實(shí)操邏輯(二)-真相背后的真相

9、顛覆規(guī)則-“形兵之極，至于無(wú)形”

10、商業(yè)綜合體內(nèi)各業(yè)態(tài)的布局關(guān)系

11、商業(yè)物業(yè)是否應(yīng)該自持

12、詳解租金

(1)租金的構(gòu)成方式(2)租金水平金字塔(3)收益組合(4)重兵器——流水倒扣的博弈營(yíng)銷

13、詳解售價(jià)

(1)表面價(jià)差(2)實(shí)際定價(jià)方法(3)商業(yè)散售可能出現(xiàn)的問(wèn)題

14、城市綜合體操作節(jié)奏案例 案例：博弈——HM項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏;

15、所謂商業(yè)模式復(fù)制

16、所謂排他優(yōu)勢(shì)

17、商業(yè)地產(chǎn)之魂

四、主力店招商計(jì)劃不要被硬件斷送

1、想招主力店和能招主力店是兩回事

2、各布局位置業(yè)態(tài)功能確定

3、主力店重點(diǎn)設(shè)計(jì)條件

4、商業(yè)項(xiàng)目各功能設(shè)計(jì)同人體的關(guān)系

五、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目推廣策略

1、租賃客戶心理訴求

2、租賃客戶推廣模式

(1)推廣對(duì)象(2)推廣渠道(3)推廣難點(diǎn)

3、投資客戶心理訴求

4、投資客戶推廣模式

(1)推廣對(duì)象(2)推廣渠道(3)推廣難點(diǎn)

六、業(yè)務(wù)營(yíng)銷——商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商

1、商業(yè)租賃業(yè)務(wù)體搭建

2、商務(wù)合同談判要點(diǎn)(1)租賃意向書(shū)解讀及控制(2)商務(wù)條款(3)技術(shù)條款(4)常規(guī)談判周期(5)合同陷阱(6)杠桿談判

3、談判流程案例——一場(chǎng)有關(guān)忽悠實(shí)力的較量

4、潛規(guī)則?規(guī)則!關(guān)于幕后交易

5、脆弱的紐帶——所謂戰(zhàn)略合作商

6、危險(xiǎn)談判性格

7、案例：某集團(tuán)談判決策流程

七、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目銷售

1、商業(yè)項(xiàng)目銷售節(jié)點(diǎn)(1)住宅：越到現(xiàn)房越好賣(2)商業(yè)：越到現(xiàn)房越難賣

2、商務(wù)銷售業(yè)務(wù)體搭建

3、商業(yè)銷售重點(diǎn)環(huán)節(jié)

4、不要低估通貨膨脹

八、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)務(wù)相關(guān)方

1、淺析外部商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司在營(yíng)銷中的運(yùn)用

2、案例——BJ項(xiàng)目的前期失策，后期運(yùn)營(yíng)彌補(bǔ)

3、影子殺手——物業(yè)管理公司

4、是敵是友——專業(yè)顧問(wèn)公司

5、核心?雞肋?——商業(yè)管理公司 案例：BJ項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理發(fā)展

九、政策渠道的利用方式

1、兵以詐立，以利動(dòng)，以分和為變者

2、以共贏的方式獲取支持 一級(jí)案例9：兵者，詭道也

十、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目模擬操盤

1、項(xiàng)目可研論證

案例：TJ項(xiàng)目的前期三大失策對(duì)后期造成的蝴蝶效應(yīng) 項(xiàng)目操作節(jié)點(diǎn)

3、策劃操作節(jié)點(diǎn)

4、招商操作節(jié)點(diǎn)

5、銷售操作節(jié)點(diǎn)

十一、案例分析：標(biāo)桿商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式借鑒(萬(wàn)達(dá)集團(tuán))

1、第一階段——嘗試階段(沈陽(yáng)，長(zhǎng)春)

2、第二階段——優(yōu)勢(shì)階段(濟(jì)南，南昌、長(zhǎng)沙)

3、第三階段——模式階段(北京CBD)

4、第四階段——上市階段(北京石景山)

5、第五階段——復(fù)制階段(濟(jì)南萬(wàn)達(dá)、太原萬(wàn)達(dá))

十二、商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷的終極目的-資產(chǎn)證券化

1、商業(yè)地產(chǎn)表象價(jià)值

2、商業(yè)地產(chǎn)深度價(jià)值

3、商業(yè)地產(chǎn)帝國(guó)是怎樣煉成的 案例：LK上市流程

十三、翻過(guò)頭來(lái)看商業(yè)地產(chǎn)真相

1、一只化裝成大熊貓的大貓熊

2、明知錯(cuò)誤為何冒進(jìn)

3、明修棧道，暗渡陳倉(cāng)——到底什么在被復(fù)制

4、由于信息不對(duì)稱造成的錯(cuò)誤互學(xué)

十四、地產(chǎn)企業(yè)崛起之路——關(guān)于商業(yè)模式

1、國(guó)內(nèi)七大“主流附加值”運(yùn)營(yíng)商

2、企業(yè)高速擴(kuò)張通道

案例：經(jīng)典附加值案例，一個(gè)偉大商業(yè)模式的創(chuàng)造 關(guān)于企業(yè)研發(fā)

十五、商業(yè)地產(chǎn)下一代產(chǎn)品趨勢(shì)

【課程說(shuō)明】

[組織機(jī)構(gòu)]：中房商學(xué)院

[時(shí)間地點(diǎn)]：2014年3月22-23日 成都(詳見(jiàn)報(bào)到通知)[培訓(xùn)費(fèi)用]：3680元/人(含培訓(xùn)費(fèi)、資料費(fèi)、午餐費(fèi))住宿代訂，費(fèi)用自理。

中房商學(xué)院是中國(guó)房地產(chǎn)智業(yè)高端品牌。以“唯有實(shí)戰(zhàn)，方有實(shí)效”的服務(wù)理念，服務(wù)4000多家房企，培養(yǎng)6萬(wàn)多名房地產(chǎn)精英。業(yè)務(wù)包括：房地產(chǎn)培訓(xùn)、房地產(chǎn)內(nèi)訓(xùn)、房地產(chǎn)管理 咨詢、工程管理、房地產(chǎn)考察、房地產(chǎn)策劃師、房地產(chǎn)MBA等。

此文章來(lái)自于中房商學(xué)院官網(wǎng)

第五篇：城市綜合體規(guī)劃設(shè)計(jì)工作總結(jié)（范文）

投資有限公司

工作心得總結(jié)

從設(shè)計(jì)院到咱們開(kāi)發(fā)公司我一直是做純技術(shù)的，對(duì)資本運(yùn)作、人事架構(gòu)等方面肯定理解的不到位。僅從自己的立場(chǎng)隨便說(shuō)一下自己對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的理解。

一個(gè)企業(yè)的發(fā)展要積累技術(shù)、人才、財(cái)富。

產(chǎn)品研發(fā)與企劃：在公司成立之初我就建議公司成立設(shè)計(jì)部，詳細(xì)闡述了成立設(shè)計(jì)部的好處。在高增長(zhǎng)總監(jiān)的倡導(dǎo)下初步組建了一個(gè)七人的設(shè)計(jì)組，主要負(fù)責(zé)對(duì)我們公司的拓展項(xiàng)目的初步意向方案和投資意向書(shū)的制作。在后來(lái)的工作中也確實(shí)收到了不錯(cuò)的效果，當(dāng)同事獲得一宗土地信息的時(shí)候我們可以快速的根據(jù)公司的產(chǎn)品特點(diǎn)和發(fā)展意圖做出初步的規(guī)劃方案，進(jìn)而確定該項(xiàng)目的產(chǎn)品形態(tài)和收益前景供領(lǐng)導(dǎo)參考，決策是否對(duì)地塊進(jìn)行運(yùn)作。如果決定繼續(xù)進(jìn)行運(yùn)作，我們會(huì)制作投資意向書(shū)，對(duì)公司、產(chǎn)品、投資計(jì)劃、開(kāi)發(fā)計(jì)劃等綜合說(shuō)明，開(kāi)發(fā)的同事再次到政府談判的時(shí)候政府可以看到公司對(duì)項(xiàng)目的綜合考慮，有效提高我們拿地的成功率和議價(jià)能力。

當(dāng)時(shí)進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)時(shí)間有限認(rèn)識(shí)也有很大的局限性，很多思路都是從設(shè)計(jì)院帶過(guò)來(lái)的。經(jīng)過(guò)本項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)積累以及對(duì)萬(wàn)達(dá)、龍湖公司開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的學(xué)習(xí)站在產(chǎn)品設(shè)計(jì)的角度上把以上的思路發(fā)散推廣一下。項(xiàng)目公司應(yīng)該有綜合企劃的功能，即對(duì)所獲得土地的產(chǎn)品詳細(xì)定位、定價(jià)、成本控制、資金使用、開(kāi)發(fā)流程、工程建設(shè)、招商管理、銷售控制、運(yùn)營(yíng)等等各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行綜合的評(píng)估與協(xié)調(diào)。萬(wàn)達(dá)是由自己的設(shè)計(jì)院對(duì)產(chǎn)品等進(jìn)行綜合評(píng)估與設(shè)計(jì)，到各個(gè)項(xiàng)目上主管執(zhí)行就可以了，沒(méi)有設(shè)計(jì)部只有分管執(zhí)行的工程技術(shù)部。龍湖地產(chǎn)是有主管綜合企劃的部門，做好以后上報(bào)集團(tuán)公司批準(zhǔn)然后執(zhí)行。感覺(jué)目前我們公司的產(chǎn)品定位和評(píng)估都是總裁辦/總經(jīng)辦領(lǐng)導(dǎo)完成的，各個(gè)部門只是執(zhí)行部門。領(lǐng)導(dǎo)做出決定的依據(jù)可能是各方面來(lái)的，產(chǎn)品定位也會(huì)隨之發(fā)生變化，在整個(gè)系統(tǒng)中產(chǎn)品定位是根本，產(chǎn)品定位發(fā)生變化接下來(lái)的圖紙變化，以后的所有環(huán)節(jié)都隨之調(diào)整。在以后的開(kāi)發(fā)過(guò)程當(dāng)中或者說(shuō)在今年冬季到明年開(kāi)工之前，把能確定的東西都確定下來(lái)，也能保證明年四個(gè)地塊的工程能順利推進(jìn)。稍微有一項(xiàng)工作不到位的到時(shí)候必定手忙腳亂，哪怕是像空調(diào)電梯這樣的一個(gè)分項(xiàng)工程。

關(guān)于產(chǎn)品方案修改方面一方面是領(lǐng)導(dǎo)過(guò)分追求完美，一方面是上面所說(shuō)的對(duì)

項(xiàng)目缺少前期預(yù)研預(yù)判，綜合企劃。我想說(shuō)沒(méi)有完美的規(guī)劃也沒(méi)有完美的建筑，各方因素都是顧此失彼的，照顧了電梯間可能客廳不理想，照顧了客廳可能管井不理想，建筑的各大功能或者說(shuō)規(guī)劃的各個(gè)系統(tǒng)都能獲得80分就已經(jīng)很不錯(cuò)了，對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講就是一個(gè)好的產(chǎn)品。在項(xiàng)目的前期定位和產(chǎn)品初步設(shè)計(jì)充分確定的基礎(chǔ)上沒(méi)有必要做大規(guī)模的調(diào)整，因?yàn)楫a(chǎn)品的大的決定因素基本都確定下來(lái)了，所在城市的規(guī)模、GDP及消費(fèi)水平、產(chǎn)品的造價(jià)及銷售價(jià)格、開(kāi)發(fā)的流程及資金使用情況等。這些從根本上影響產(chǎn)品的收益率的問(wèn)題都已經(jīng)確定，據(jù)此推導(dǎo)出來(lái)的產(chǎn)品應(yīng)該也不會(huì)有太大的差別，以后的開(kāi)發(fā)過(guò)程中可以微調(diào)來(lái)不斷的完善，沒(méi)有必要顛覆產(chǎn)品的定位打亂開(kāi)發(fā)的時(shí)序，因?yàn)檫@樣帶來(lái)的損失更大?？赡苁找媛蕰?huì)略有上升但很可能會(huì)得不償失。地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目收益率是核心問(wèn)題，建筑風(fēng)格、建筑體量等沒(méi)有必要太較真，因?yàn)樾Ч麍D的問(wèn)題去一遍一遍的修改進(jìn)而影響施工圖的制作。

回望整個(gè)城市廣場(chǎng)的開(kāi)發(fā)過(guò)程，對(duì)產(chǎn)品的調(diào)整太頻繁、調(diào)整幅度太大。對(duì)我們項(xiàng)目的整個(gè)戰(zhàn)略性運(yùn)作都是非常負(fù)面的影響。從設(shè)計(jì)到工程、招商、銷售、品牌推廣等等沒(méi)有完整的體系做支撐，沒(méi)有首先明確產(chǎn)品然后再放入開(kāi)發(fā)計(jì)劃體系內(nèi)進(jìn)行運(yùn)作。對(duì)整個(gè)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略把握不清是因?yàn)楣緵](méi)有成型的開(kāi)發(fā)計(jì)劃藍(lán)本可以推行。經(jīng)常性的對(duì)項(xiàng)目定位進(jìn)行修正，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行調(diào)整。因?yàn)榍捌趯?duì)整個(gè)項(xiàng)目的策劃和產(chǎn)品研究企劃沒(méi)有做好，寶清項(xiàng)目是開(kāi)發(fā)的第一個(gè)城市綜合體項(xiàng)目，在工作中我感覺(jué)領(lǐng)導(dǎo)低估了本項(xiàng)目的難度，從各個(gè)方面看簡(jiǎn)單了項(xiàng)目的復(fù)雜程度。造成有些時(shí)候措手不及最終導(dǎo)致了巨大的經(jīng)濟(jì)損失。可以借鑒其他公司的開(kāi)發(fā)管理流程制度，之前系統(tǒng)學(xué)習(xí)過(guò)龍湖地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)流程，相信如果公司組織大家一起學(xué)習(xí)、研究，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的消化吸收后會(huì)形成公司自己的東西。

匯豐商城開(kāi)業(yè)當(dāng)天我們部門的人一起去逛了一圈，對(duì)匯豐商城的產(chǎn)品定位、結(jié)構(gòu)選型、功能劃分、水電消防等各方面進(jìn)行評(píng)估。也對(duì)業(yè)態(tài)和運(yùn)營(yíng)初步的了解了一下。第一眼看到匯豐商城的感覺(jué)就是跟去年在規(guī)劃局看到的效果圖非常接近，只是在局部的小細(xì)節(jié)上做了簡(jiǎn)化。這說(shuō)明他們的產(chǎn)品設(shè)計(jì)很早就完成了，而且沒(méi)有大的變化，營(yíng)業(yè)廳的裝修沒(méi)有徹底完成，按正常工期的話應(yīng)該是還差20多天，總的來(lái)說(shuō)在整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中計(jì)劃管理應(yīng)該也是比較到位的。層高4.8m采用的7.5m柱網(wǎng)中庭是15m*22.5m，商鋪為雙層回廊布置大概分成了兩個(gè)防火分

區(qū)，再綜合消防，空調(diào)等各系統(tǒng)的配置情況看。匯豐商城的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)應(yīng)該是與我們項(xiàng)目大商部分是一樣的，但是定位品質(zhì)稍微低端一點(diǎn)。從入住的品牌和管理的模式來(lái)看基本上也是貫徹了這樣的定位。匯豐商城的業(yè)態(tài)相對(duì)單一，規(guī)模不大執(zhí)行了這樣嚴(yán)格的計(jì)劃管理，達(dá)到了目前的經(jīng)營(yíng)狀況基本也是不錯(cuò)的。我們項(xiàng)目如此龐大，各種業(yè)態(tài)復(fù)雜交錯(cuò)，整個(gè)開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)龐大，更應(yīng)該執(zhí)行強(qiáng)有力的計(jì)劃管理。

人才在于積累：我所說(shuō)的積累是兩個(gè)方面：第一個(gè)方面是說(shuō)數(shù)量的積累，一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中需要大量的、多方面的人才。公司在長(zhǎng)期的運(yùn)作當(dāng)中最好是隨時(shí)收集適合公司的人才，有時(shí)候?yàn)榱说热硕涎庸ぷ髦芷谑呛懿缓纤愕?，工作的即時(shí)性沒(méi)有了，甚至?xí)p失很多效益。第二個(gè)方面是人才自身的積累，人才都是相對(duì)的，有的人對(duì)恒大、保利來(lái)說(shuō)是人才，對(duì)來(lái)說(shuō)不是人才。每個(gè)公司都有自己的經(jīng)營(yíng)模式和開(kāi)發(fā)特點(diǎn)，人來(lái)了以后可能需要較長(zhǎng)時(shí)間來(lái)適應(yīng)企業(yè)，積累適合該企業(yè)發(fā)展方向的基礎(chǔ)素質(zhì)與相關(guān)知識(shí)，尤其對(duì)這種產(chǎn)品定位這么前衛(wèi)的家族企業(yè)來(lái)說(shuō)，更應(yīng)該有適合這種商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)的積累，或者說(shuō)把企業(yè)積累的技術(shù)學(xué)透徹，畢竟這些知識(shí)需要人才去實(shí)現(xiàn)。

公司臨時(shí)抱佛腳到處挖人，短期內(nèi)挖的人水平良莠不齊。又給那么高的定位，又不斷的對(duì)公司的人力體系變更。外來(lái)的和尚不一定會(huì)念經(jīng)，卻造成老員工的情緒，老員工到黑龍江一年多來(lái)雖然沒(méi)有做出什么突出性的創(chuàng)舉，但是都各自在各自崗位上認(rèn)真工作，守住本職工作沒(méi)有出大的紕漏。在公司高層領(lǐng)導(dǎo)不斷變動(dòng)的情況下基本保證了公司運(yùn)營(yíng)的連續(xù)性。在到處挖人，綠地、華潤(rùn)也會(huì)到處挖人，如果因?yàn)橐恍┬〉睦嬖斐善髽I(yè)員工的頻繁更換，策略或技術(shù)斷檔，給企業(yè)造成的損失是巨大而且無(wú)形的。一個(gè)員工來(lái)的時(shí)候可能是生手，公司給的定位不高。當(dāng)他成長(zhǎng)起來(lái)的時(shí)候公司應(yīng)該對(duì)他的定位應(yīng)該有相應(yīng)的調(diào)整，不然項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完了人才帶出來(lái)了，又流失了。

財(cái)富的積累：地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的快速發(fā)展本身就是個(gè)積累財(cái)富的過(guò)程，同樣有了財(cái)富積累才能更快速的發(fā)展。在一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中核心問(wèn)題是收益率，當(dāng)開(kāi)發(fā)幾個(gè)城市廣場(chǎng)以后，形成規(guī)模效應(yīng)了再去做精品，做大品牌。產(chǎn)品的定位、開(kāi)發(fā)、銷售、運(yùn)營(yíng)都應(yīng)該圍繞多賺錢展開(kāi)。而不能過(guò)于計(jì)較建筑風(fēng)格、開(kāi)發(fā)時(shí)間、產(chǎn)品的差異性等。感覺(jué)集團(tuán)對(duì)寶清項(xiàng)目賦予的責(zé)任太重大了，一個(gè)項(xiàng)目是承受不了這么多使命的，萬(wàn)達(dá)投資500億興建的“楚河漢街”也是驗(yàn)證第四代商業(yè)綜合體的部分功能。就像一個(gè)型號(hào)的戰(zhàn)斗機(jī)一般只驗(yàn)證1-2項(xiàng)新技術(shù)，如果從雷達(dá)到發(fā)動(dòng)機(jī)全身都是新技術(shù)，可能造成經(jīng)費(fèi)很多，時(shí)間很長(zhǎng)且失敗的風(fēng)險(xiǎn)非常大，最后成功了東西也可能不倫不類。去年春末夏初的時(shí)候提出的思路我認(rèn)為是比較合理的，先做5-10個(gè)項(xiàng)目積累一定的資金，打造一定的團(tuán)隊(duì)，形成自己的技術(shù)積累再開(kāi)始發(fā)展下一步的戰(zhàn)略。

上面只是我對(duì)項(xiàng)目的一些簡(jiǎn)單的思路，也不一定有什么可操作性。我想做地產(chǎn)開(kāi)發(fā)這種巨系統(tǒng)的運(yùn)作應(yīng)該是緩慢的，沒(méi)有那么多教科書(shū)可以看的。也很難說(shuō)怎么做對(duì)怎么做不對(duì)，就在實(shí)際工作中多積累經(jīng)驗(yàn)吧。真心希望明年咱們城市廣場(chǎng)項(xiàng)目能夠按照計(jì)劃向前推進(jìn)，商業(yè)體開(kāi)業(yè)、住宅銷售成績(jī)優(yōu)異，對(duì)集團(tuán)公司有個(gè)滿意的答卷，對(duì)自己也有個(gè)豐厚的回報(bào)。

張士奇

2013.1.14