第一篇：物業(yè)公司能否直接起訴欠費(fèi)業(yè)主

【周一警戒線145：物業(yè)公司能否直接起訴欠費(fèi)業(yè)主？】

A項(xiàng)目有若干業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)，但物業(yè)公司起訴至法院后，對(duì)方律師認(rèn)為：此物業(yè)公司從未向業(yè)主書面催繳欠費(fèi)，法院不應(yīng)當(dāng)支持。

業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司要起訴業(yè)主，是否必須先向業(yè)主書面催繳？

《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》自2009年10月1日起施行，該解釋第六條規(guī)定 “經(jīng)書面催交，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持”。顯然，該規(guī)定對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)以訴訟方式向業(yè)主催交物業(yè)費(fèi)提出了一個(gè)條件： 物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須以書面形式向業(yè)主催交物業(yè)費(fèi)； 據(jù)此，有人認(rèn)為，如物業(yè)公司未先催繳物業(yè)費(fèi)，就可能會(huì)面臨敗訴的結(jié)果。

雖然，上述觀點(diǎn)仍存在爭(zhēng)議，也有人認(rèn)為，根據(jù)法律的通行理解，物業(yè)公司的起訴權(quán)并不受是否書面催繳過(guò)物業(yè)費(fèi)的影響。但是，鑒于此項(xiàng)規(guī)定對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的催交欠費(fèi)工作提出了明確具體的要求，且在實(shí)務(wù)中可能對(duì)部分法院產(chǎn)生影響，因此物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在起訴前，做好催交物業(yè)費(fèi)的工作，并且做好訴訟證據(jù)的保存工作：

1、要以書面形式催繳，比如特快專遞，或者郵件方式催繳。但寄送的地址必須是業(yè)主確認(rèn)過(guò)的地址。

2、要保存催繳的證據(jù)，比如保留快遞回執(zhí)（回執(zhí)上的文件內(nèi)容必須詳細(xì)明確是催繳業(yè)主欠費(fèi)，或者對(duì)郵件作公證。

3、在催繳中，應(yīng)當(dāng)為業(yè)主限定一個(gè)合理期限內(nèi)交納物業(yè)費(fèi)。

4、催繳應(yīng)當(dāng)在訴訟時(shí)效之內(nèi)，爭(zhēng)取同時(shí)起到中斷訴訟時(shí)效的作用。

第二篇：物業(yè)公司起訴欠繳物業(yè)費(fèi)業(yè)主的律師函

律師函

致：

本所接受銀川大地物業(yè)服務(wù)有限公司的委托，指派本所律師××參與處理該公司與你拖欠繳納物業(yè)費(fèi)用的相關(guān)事宜。

經(jīng)調(diào)查，你購(gòu)買了××公司××號(hào)房屋居住至今。依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定及合同的約定，每位業(yè)主都應(yīng)主動(dòng)繳納物業(yè)管理費(fèi)，用于小區(qū)及業(yè)主的物業(yè)服務(wù)、秩序維護(hù)、維修等事務(wù)。自年至年月日你未按規(guī)定繳納物業(yè)費(fèi)，共計(jì)拖欠××公司物業(yè)服務(wù)費(fèi)元。經(jīng)物業(yè)公司多次催要，你推托不付，致使公司不能正常收費(fèi)，影響了物業(yè)管理工作，使小區(qū)物業(yè)管理不能正常運(yùn)行，并給物業(yè)公司造成了經(jīng)濟(jì)損失。為此，我公司多次催告你，要求你履行繳費(fèi)義務(wù)。如果你繼續(xù)拖欠視你放棄××公司的物業(yè)管理服務(wù)，其后你在居住過(guò)程中發(fā)生任何安全隱患或發(fā)生任何問(wèn)題造成你的經(jīng)濟(jì)損失，本公司將不承擔(dān)任何經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。而你拖欠和繼續(xù)發(fā)生的物業(yè)費(fèi)用我們將依法追討，并要你承擔(dān)延遲繳費(fèi)的滯納金和全部經(jīng)濟(jì)損失。

基于上述情況，你的行為違反了誠(chéng)實(shí)信用的原則和相關(guān)法律、法規(guī)及合同約定。為此，××公司委托我所，正式函告你繳費(fèi)，以解決此問(wèn)題，如再不繳納物業(yè)管理費(fèi)用，由此發(fā)生的一切損失全部由你承擔(dān)。

望你接到此函后10內(nèi)前往物業(yè)公司繳費(fèi)，以解決此事。

否則，你將承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任！

專此函告。

××律師事務(wù)所

主辦律師：××

年月日

第三篇：業(yè)主欠費(fèi)物業(yè)公司仍應(yīng)履行消防設(shè)施管理義務(wù)

業(yè)主欠費(fèi)物業(yè)公司仍應(yīng)履行消防設(shè)施管理義務(wù) 作者：姚明平鄒德勝

發(fā)布時(shí)間：2014-07-28 10:40:39

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【案情】

原告周某系某小區(qū)業(yè)主，被告系該小區(qū)物業(yè)公司。2012年5月至2013年6月，原告一直未繳納物業(yè)費(fèi)。2013年6月26日原告房屋失火，消防員雖及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)，但消防栓缺水，20分鐘后，被告才打開消防泵供水系統(tǒng)。原告認(rèn)為，被告未管理好消防設(shè)施設(shè)備，導(dǎo)致滅火遲延給其造成損失，要求被告賠償。被告辯稱，原告已拖欠13個(gè)月的物業(yè)費(fèi)，被告有權(quán)拒絕為其提供物業(yè)服務(wù)，對(duì)其損失不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。

【爭(zhēng)議】

本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于，物業(yè)服務(wù)企業(yè)能否以業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)為由拒絕履行管理消防設(shè)施設(shè)備的義務(wù)。

【評(píng)析】

對(duì)此，筆者持否定意見(jiàn)，理由如下：

1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理的對(duì)象具有整體不可分性

物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)企業(yè)按約定對(duì)同一物業(yè)管理區(qū)域之內(nèi)的所有房屋及其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地實(shí)施物業(yè)管理和服務(wù)，業(yè)主按約定支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的合同。對(duì)包括消防設(shè)施設(shè)備在內(nèi)的全體業(yè)主區(qū)分共有的部分實(shí)施物業(yè)管理，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合同義務(wù)。但是，同一物業(yè)管理區(qū)域之內(nèi)，全體業(yè)主對(duì)配套的公共設(shè)施設(shè)備、相關(guān)場(chǎng)地等共有部分享有的區(qū)分共有權(quán)，僅有觀念層面上的份額多少之分，而不能在具體位置或具體對(duì)象上加以區(qū)分，即物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能區(qū)分各個(gè)具體的業(yè)主其區(qū)分共有權(quán)所指向的對(duì)象。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理的對(duì)象具有整體性和不可分性，當(dāng)個(gè)別業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能對(duì)拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主的區(qū)分共有部分予以特定化，故物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)從行使抗辯權(quán)。否則，勢(shì)必?fù)p害其他未拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主的合法權(quán)益。

2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理消防設(shè)施設(shè)備的義務(wù)具有公共應(yīng)急性

物權(quán)法第八十一條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的所有房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)、管理，以及環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的維護(hù)，業(yè)主既可自行管理，也可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理。但是，與其他物業(yè)配套的設(shè)施設(shè)備相比，消防設(shè)施設(shè)備具有一定的特殊性，其建設(shè)和配備是為了預(yù)防和減少火災(zāi)危害，加強(qiáng)應(yīng)急救援工作，保護(hù)人身、財(cái)產(chǎn)安全，維護(hù)公共安全?；诖耍⒎ㄔ诰S護(hù)管理消防設(shè)施設(shè)備方面給予了特別關(guān)注。消防法第十八條第二款規(guī)定，住宅區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)管理區(qū)域內(nèi)的共用消防設(shè)施進(jìn)行維護(hù)管理，提供消防安全防范服務(wù)?？梢?jiàn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)管理區(qū)域內(nèi)的共用消防設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維護(hù)管理，既是一種

合同義務(wù)，同時(shí)又是一種具有強(qiáng)制性的法定義務(wù)。因此，無(wú)論是物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)還是業(yè)主，都無(wú)權(quán)通過(guò)合同約定方式排除物業(yè)服務(wù)企業(yè)維護(hù)管理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有消防設(shè)施設(shè)備的法定職責(zé)，并且業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)，存在違反物業(yè)服務(wù)合同的違約行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理、維護(hù)共用消防設(shè)施設(shè)備的法定義務(wù)亦不能免除。

3、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利救濟(jì)途徑具有衡平限定性

從形式上看，物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人是物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)。根據(jù)合同相對(duì)性原則，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向業(yè)主委員會(huì)主張權(quán)利。但從實(shí)質(zhì)上看，業(yè)主是物業(yè)服務(wù)合同項(xiàng)下權(quán)利義務(wù)的實(shí)際享有者和承擔(dān)者，是物業(yè)服務(wù)合同的實(shí)質(zhì)當(dāng)事人。為維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)利，有限突破合同相對(duì)性原則，規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)可訴請(qǐng)拖欠物業(yè)費(fèi)的主業(yè)支付物業(yè)費(fèi)，是落實(shí)權(quán)利義務(wù)相一致原則的必然，不乏權(quán)利平衡之意。同時(shí)，物業(yè)管理涉及同一物業(yè)管理區(qū)域之內(nèi)全體業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全，甚至涉及更大區(qū)域、更廣范圍的公共安全，具有明顯的涉眾性和公共性，故在業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)或有其他違約行為時(shí)，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利救濟(jì)途徑進(jìn)行必要的限制，亦有價(jià)值平衡之義。具體而言，當(dāng)個(gè)別業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依物業(yè)管理?xiàng)l例第六十七條、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條的規(guī)定向人民法院起訴，但不能行使抗辯權(quán)進(jìn)而拒絕提供物業(yè)服務(wù)。即使多數(shù)業(yè)主甚至全體業(yè)主均拖欠物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)雖可依法訴請(qǐng)拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)或訴請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)解除物業(yè)服務(wù)合同，但在物業(yè)服務(wù)合同解除之前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)事關(guān)全體業(yè)主生命

財(cái)產(chǎn)安全的消防設(shè)施設(shè)備仍負(fù)有以“善良管理人”身份進(jìn)行謹(jǐn)慎管理的法定義務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反該義務(wù)而造成業(yè)主損失的，應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。

（作者單位：重慶市第二中級(jí)人民法院 重慶市忠縣人民法院）

第四篇：物業(yè)公司催繳欠費(fèi)工作計(jì)劃

物業(yè)公司催繳欠費(fèi)工作計(jì)劃

由于前期經(jīng)營(yíng)管理不善，主管領(lǐng)導(dǎo)及員工的工作態(tài)度、責(zé)任心沒(méi)有到位，加之各小區(qū)存在不同問(wèn)題（部分未入住、工程遺留問(wèn)題等），物業(yè)公司各小區(qū)均存在部分住戶多年未交物業(yè)費(fèi)取暖費(fèi)的情況。為提高物業(yè)公司收費(fèi)率，確保物業(yè)公司健康持續(xù)發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，物業(yè)公司制定了清欠物業(yè)費(fèi)取暖費(fèi)工作計(jì)劃。

一、1、2、3、4、二、1、催繳工作從以下幾個(gè)方面進(jìn)行：

樹立全體員工責(zé)任心，充分調(diào)動(dòng)工作積極性。公平分配催繳任務(wù)，將員工分組，任務(wù)責(zé)任到人，限時(shí)完成任務(wù)。

針對(duì)不同住戶不同問(wèn)題，采取不同措施，本著“先易后難”的原則，通過(guò)溝通協(xié)調(diào)，集思廣益，想盡一切辦法，既要保證工作進(jìn)度，又要保證對(duì)業(yè)主的服務(wù)質(zhì)量，達(dá)到提高收費(fèi)率和業(yè)主滿意的雙贏?！坝牲c(diǎn)輻射到面”，對(duì)極少部分不配合工作的欠費(fèi)戶進(jìn)行起訴，用法律維護(hù)物業(yè)公司和其他業(yè)主的合法權(quán)益，并以此作為對(duì)其他欠費(fèi)戶的警示，督促其盡快交納所欠費(fèi)用。如對(duì)欠費(fèi)戶采取停水停電或大量起訴等強(qiáng)硬措施，會(huì)激發(fā)業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾，不利于物業(yè)公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，起到事倍功半的效果。

將2015年6月作為“催繳欠費(fèi)突擊月”，催繳工作作為物業(yè)公司重點(diǎn)，全體員工齊心協(xié)力，爭(zhēng)取圓滿完成催繳任務(wù)。工作目標(biāo)：

通過(guò)以上工作，爭(zhēng)取將2014-2015物業(yè)費(fèi)取暖費(fèi)收費(fèi)率提高到90%以上，2015-2016收費(fèi)率達(dá)到93%-95%，確保93%；并同時(shí)完成各費(fèi)用的清欠任務(wù)。

2、相信在物業(yè)公司全體員工的共同努力下，我們有決心使每年收費(fèi)率提高2個(gè)百分點(diǎn)，爭(zhēng)取用2-3年時(shí)間物業(yè)公司收費(fèi)率達(dá)到96%以上，使物業(yè)公司持續(xù)健康的發(fā)展，為鵬達(dá)集團(tuán)的騰飛做出貢獻(xiàn)。

物業(yè)公司 2015年6月2日

第五篇：物業(yè)公司欠費(fèi)收繳管理辦法新修訂

物業(yè)公司欠費(fèi)收繳管理辦法（草案）

為規(guī)范公司及各管理處歷年欠費(fèi)催繳工作，使欠費(fèi)催繳工作有章可循，特根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)及集團(tuán)相關(guān)制度，制定本管理辦法。

第一條、欠費(fèi)

本管理辦法中欠費(fèi)指公司及各管理處應(yīng)收而沒(méi)有按期收回的各項(xiàng)費(fèi)用，包括但不限于物業(yè)費(fèi)、采暖費(fèi)、有線電視費(fèi)、公共維修基金、商業(yè)物業(yè)租金等相關(guān)費(fèi)用

第二條、責(zé)任部門及負(fù)責(zé)人

直接業(yè)務(wù)部門及管理處為欠費(fèi)收繳的直接責(zé)任部門，相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)為欠費(fèi)收繳第一責(zé)任人，其他管理人員和收費(fèi)人員為第二責(zé)任人。

第三條、欠費(fèi)收繳方式 一、一般催繳方式：

1、向業(yè)主發(fā)放催繳通知單；

2、通過(guò)板報(bào)公示催費(fèi)；

3、在單元門上粘貼繳費(fèi)通知；進(jìn)行收費(fèi)宣傳；

4、對(duì)不常住的住戶進(jìn)行打電話通知交費(fèi)；

5、通過(guò)上門和其他途經(jīng)，與住戶面對(duì)面催費(fèi)。

二、通過(guò)法律途徑解決：

1、發(fā)放律師函，告知業(yè)主欠費(fèi)的違法性質(zhì)及可能承擔(dān)的法律后果；

2、通過(guò)訴訟途徑解決欠費(fèi)問(wèn)題，訴訟對(duì)象應(yīng)為常年惡意欠費(fèi)、影響極壞且欠費(fèi)數(shù)額較大的業(yè)主。

第四條、欠費(fèi)類型及獎(jiǎng)罰措施

一、欠費(fèi)類型及收費(fèi)率： 1、2007-2008各項(xiàng)收費(fèi)(包括采暖費(fèi))，收費(fèi)率應(yīng)達(dá)到欠費(fèi)總額的98%以上，該指標(biāo)為硬性指標(biāo)，直接和年初簽訂的《經(jīng)營(yíng)目標(biāo)責(zé)任狀》掛鉤； 2、2006-2007欠費(fèi)：收費(fèi)率應(yīng)達(dá)到欠費(fèi)總額的90%； 3、2005-2006欠費(fèi)：收費(fèi)率應(yīng)達(dá)到欠費(fèi)總額的85%； 4、2004-2005欠費(fèi)：收費(fèi)率應(yīng)達(dá)到欠費(fèi)總額的70%； 5、2004以前的欠費(fèi)：收費(fèi)率應(yīng)達(dá)到欠費(fèi)總額的60%。

三、獎(jiǎng)罰標(biāo)準(zhǔn)：

1、獎(jiǎng)罰標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置原則是體現(xiàn)獎(jiǎng)勵(lì)大于懲罰，最終實(shí)現(xiàn)收回欠費(fèi)為根本目標(biāo)，獎(jiǎng)勵(lì)數(shù)額和懲罰數(shù)額比例控制在3：1，即獎(jiǎng)三罰一的標(biāo)準(zhǔn)；

2、本獎(jiǎng)罰標(biāo)準(zhǔn)僅針對(duì)于2007年以前的欠費(fèi)，2008的各項(xiàng)費(fèi)用按照年初各單位簽訂的《經(jīng)營(yíng)目標(biāo)責(zé)任狀》約定進(jìn)行考核；

3、直接責(zé)任部門完成規(guī)定收費(fèi)率，超額部分進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)為超額部分的3%，該筆費(fèi)用可由直接責(zé)任部門直接支配，公司不做任何干涉；

4、直接責(zé)任部門完不成收費(fèi)率，則對(duì)相關(guān)責(zé)任人（包括主任、副主任、收費(fèi)主管人員）進(jìn)行處罰，處罰標(biāo)準(zhǔn)為未完成部分的1%，處罰金額次月直接從獎(jiǎng)金中扣除；

5、對(duì)于在欠費(fèi)收取表現(xiàn)良好的部門和個(gè)人，可作為年終評(píng)選先進(jìn)重要參考依據(jù)。

第五條、重點(diǎn)關(guān)注對(duì)象

一、管理處在收取本各項(xiàng)費(fèi)用時(shí)，如發(fā)現(xiàn)業(yè)主拖欠各類費(fèi)用總計(jì)2000元以上，應(yīng)將該業(yè)主作為重點(diǎn)關(guān)注對(duì)象，開始采用各種方式進(jìn)行催繳費(fèi)用；

二、因房屋租賃產(chǎn)生的租金預(yù)期一個(gè)月沒(méi)有繳納，相關(guān)責(zé)任部門應(yīng)將該承租人列為重點(diǎn)關(guān)注對(duì)象，既要督促其及時(shí)繳費(fèi)，又要防止其轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)，逃避責(zé)任。三、一旦確定重點(diǎn)關(guān)注對(duì)象，請(qǐng)三日內(nèi)將重點(diǎn)關(guān)注對(duì)象的詳盡資料、誠(chéng)信度、拖欠費(fèi)用原因和擬采取辦法以書面形式上報(bào)公司職能部門。

四、公司職能部門應(yīng)關(guān)注和協(xié)助責(zé)任部門按計(jì)劃對(duì)重點(diǎn)關(guān)注對(duì)象進(jìn)行催費(fèi)，并及時(shí)把進(jìn)展情況上報(bào)經(jīng)理。

第六條、附則

1、本管理辦法自經(jīng)理簽署下發(fā)之日起實(shí)施；

2、本管理辦法解釋權(quán)歸經(jīng)營(yíng)計(jì)劃部，并可根據(jù)實(shí)際情況的變化而進(jìn)行修改完善。