第一篇：XX密封膠下半年運作思路 議論稿

XX密封膠下半年運作思路

1、總體思路：上半年的努力不能浪費，下半年調(diào)轉(zhuǎn)方向以公關為

主，但也不放棄零售

2、建議策略：“直分銷”策略

3、策略描述：新的銷售團隊既要拓展直銷渠道（大額采購的關鍵

人渠道、包工包料的關鍵人渠道，以及其他直接采購帶動銷售的渠道），也要拓展能夠輻射某市場的分銷商渠道（例如外地的密封膠批發(fā)商等）與分銷門店渠道

4、實現(xiàn)模式：自由組隊+自由公關模式

由于上述工作量較大，單人很難在短時間內(nèi)進入新的任務角色并達成目標，而且，如果不全面的開展拓展工作，勢必會減少本品進入市場的機會，影響后續(xù)運作，所以，需要用小組組合的形式執(zhí)行“直分銷”策略。

所謂自由組隊，每個小組2~3人，一人主要負責前期門店的客情維護、后期動銷，其余組員，主要負責開發(fā)公關，即一個拔蘿卜，一個洗泥；

所謂自由公關，在給定的方向上，銷售人員自由選擇公關對象，自由選擇公關方式，公司只負責監(jiān)管、核準上報的公關報告、公關成本、財務成效。

公關對象列舉：集合采購人、裝修公司工長、裝修公司設計師，其他工長亦可

5、行動原則：畫好紅線，看準機會，自由發(fā)揮

紅線——設定不能逾越的規(guī)則要求，比如，最低進貨價、最高銷售指導價

機會——公司的策略方案不排斥其他銷售機會

自由——面對機會，只要公司規(guī)章核準上報的操作簡報，即可執(zhí)行

6、需要商討的細節(jié)要點：

（1）價格結(jié)構(gòu)：

（2）組織形式：

關于組織形式的注解：現(xiàn)在的小組制，實質(zhì)還是單兵作戰(zhàn)，每個人既要當先鋒，又要當自己的后衛(wèi)，個人績效個人分享；本案的組織形式是真正意義上的小組制，即先鋒就是先鋒，同時也要是領袖，后衛(wèi)就是后衛(wèi)，同時也是組員，組內(nèi)績效共享。本種組織形式，力求達成1+1大于2的成效。

第二篇：公司改制后運作思路

新公司運作大會講話稿提綱

一、公司改制基本情況介紹（略）

二、新公司組織架構(gòu)、部門設置及人事任免決定

1、新公司組建后，其管理層次將由原來的五級管理層次減至三級管理層次，即總經(jīng)理級、經(jīng)理級、員工級。管理層次的減少，將有利于提高辦事效率。

2、在部門設置上，新組建的公司設五個經(jīng)營管理部門，即企業(yè)發(fā)展部、項目建設部、合約部、計劃財務部和綜合部。各部門崗位編制暫定為32人，各部門職責及人員編排具體如下：

1）公司領導層

總經(jīng)理1名，由姚文軍擔任

主要職責：負責公司發(fā)展戰(zhàn)略、經(jīng)營計劃、管理目標的制訂、實施和落實。經(jīng)理助理1名，由陳嘉擔任

主要職責：協(xié)助總經(jīng)理制訂、分解、實施、檢查和落實公司經(jīng)營計劃和管理目標。

2）企業(yè)發(fā)展部

部門負責人：鄔明

主要職責：負責項目前期可行性分析、論證、跟蹤及信息搜集與分析；

負責項目前期拆遷、勘察、規(guī)劃設計、項目報建及前期證照手續(xù)辦理。

主要崗位編制：8名

1、企業(yè)發(fā)展部經(jīng)理1名，2、經(jīng)理助理1名

3、CI策劃師1名

4、營銷策劃師1名

5、規(guī)劃工程師1名

6、協(xié)調(diào)專員2名

7、規(guī)劃報建員1名

3）項目建設部

部門負責人：趙金強

主要職責：負責項目在施工設計、施工管理、銷售、物業(yè)及項目后期證照辦理

等方面的督辦及協(xié)調(diào)工作

主要崗位編制：6名

1、項目建設部經(jīng)理1名

2、經(jīng)理助理1名

3、水暖工程師1名

4、電氣工程師1名

5、土建工程師2名

4）計劃財務部

部門負責人：張世學

主要職責：負責公司財務、會計、統(tǒng)計及融資、資本運作管理

主要崗位編制：4名

1、財務部經(jīng)理1名

2、會計2名

3、出納1名

5）合約部

部門負責人：魏德慧

主要職責：負責項目合同談判、簽定、審核、管理

主要崗位編制：4名

1、合約部經(jīng)理1名

2、造價師3名

5）綜合部

部門負責人：成和彬

主要職責：負責公司行政、人事日常事務及法律事務處理。

主要崗位編制：8名

1、綜合部經(jīng)理1名

2、總經(jīng)理秘書1名

3、行政秘書1名

4、前臺接待員1名

5、人力資源專員1名；

6、機要員1名；

7、司機2名。

公司新的組織架構(gòu)和部門基本職責確定后，各部門負責人應在兩周內(nèi)根據(jù)公司確定的基本原則制定本部門具體工作職責及部門員工崗位描述，并將上述工作任務匯總后交綜合部，綜合部組織會審后以公司文件形式下發(fā)各部門。

三、新公司運作思路

1、切實轉(zhuǎn)變思想觀念和工作作風，實現(xiàn)由“生產(chǎn)性”公司向“經(jīng)營性”公司轉(zhuǎn)變。

公司改制，實際上是一種經(jīng)營機制、創(chuàng)新機制的改變。公司由原來的國有體制變?yōu)楝F(xiàn)在的私營股份制公司，其管理機制、經(jīng)營環(huán)境、用人機制和創(chuàng)新機制將與改制前的公司有著本質(zhì)的區(qū)別。如何在激烈的市場中求生存、求發(fā)展，如何實現(xiàn)由“生產(chǎn)性”公司向“經(jīng)營性”公司轉(zhuǎn)變，將是新公司組建后我們在座的每一位員工都必須認真思考的問題。實事求是地講，面對激烈競爭的房地產(chǎn)市場這個大舞臺，我們還有許多員工心理準備不足，知識技能不夠，過去較寬松工作環(huán)境下的自由散漫，得過且過的工作狀態(tài)可以肯定地說已成過去，新公司運作機制無疑將帶來一場管理體制上的革命，“高效”“靈活”“創(chuàng)新”將成為新公司運作的主流。因此，轉(zhuǎn)變我們的思想觀念和工作作風，以全新的工作姿態(tài)和工作面貌投入到新的工作中去，學會在市場中找“飯碗”，求發(fā)展，這是新公司運作對我們提出的最起碼的要求。

2、建立和完善公司兩大經(jīng)營管理系統(tǒng)，即經(jīng)營系統(tǒng)和管理系統(tǒng)。

1）公司經(jīng)營系統(tǒng)：為公司的“龍頭”系統(tǒng)，主要任務是通過市場創(chuàng)造利潤，其根

本在于創(chuàng)造企業(yè)的“效益”。該系統(tǒng)主要由總經(jīng)理負責落實，并由以下核心人員或部門組成。

總經(jīng)理；

企業(yè)發(fā)展部；

計劃財務部。

2）公司管理系統(tǒng)：為公司的“基礎”系統(tǒng)，主要任務是通過管理達到“省錢”的目的，其根本在于提高企業(yè)的“效率”。該系統(tǒng)主要由總經(jīng)理助理負責組織落實。并由以下核心人員或部門組成。

總經(jīng)理助理；

綜合部；

項目建設部；；

合約部。

3、建立和完善部門經(jīng)理責任制，嚴格部門經(jīng)理的考核和獎懲制度。

部門經(jīng)理是公司經(jīng)營管理的中堅力量，是公司管理體系中的中流砥柱，規(guī)范嚴謹?shù)呢煓鄼C制是一個公司邁向成功的前提和基礎。公司改制前，實事求是地講，我們有部分部門經(jīng)理是不稱職的，沒有當好管理者角色，新公司運作后，公司將加大對部門經(jīng)理的管理力度和授權力度，具體地講，就是公司定期對各部門經(jīng)理下達該部門的經(jīng)營目標和管理目標后，全權由各部門經(jīng)理組織實施，部門經(jīng)理對目標完成情況和部門員工工作狀態(tài)對總經(jīng)理負責，并由總經(jīng)理或總經(jīng)理授權部門根據(jù)工作目標完成情況對部門經(jīng)理進行獎懲，至于部門經(jīng)理對下屬員工如何獎懲，公司授權部門經(jīng)理根據(jù)公司的相關制度進行處理。當然，在對部門經(jīng)理權力下放的同時，公司會加強對部門經(jīng)理的監(jiān)管力度，并建立一套完善的權力約束機制，要讓部門經(jīng)理始終感覺到權力是一把“雙刃劍”。

推行經(jīng)理責任制的目的，就在于讓部門經(jīng)理真正擔當起職業(yè)經(jīng)理人的責任來，把該管的事管徹底，提高部門工作效率。經(jīng)理權責制的推行，必將觸動經(jīng)理的每一根神經(jīng)，充分調(diào)動部門工作積極性和增強員工的責任感，徹底改變公司“和平共處”“有福同享”的管理現(xiàn)狀，達到“權責明確”“管理規(guī)范”“獎懲分明”“以變制變”的管理目的。

4、建立和完善三大機制。

1）用人機制。

在用人機制上，公司將逐步營造“人人都是人才”“賽馬不相馬”用人氛圍，并將通過嚴格的考核，實行能者上，庸者下用人機制。

2）激勵機制。

在激勵機制上，公司將通過薪酬杠桿對業(yè)務素質(zhì)高、專業(yè)技能強、對公司有較大貢獻的員工加以獎勵，同時對不求上進，不思進取，不求有功，但求無過的員工加大懲罰力度，直至淘汰。

3）約束機制。

在約束機制上，公司將通過規(guī)范、健全的監(jiān)督管理機制來預防和控制員工的不規(guī)范行為和損害公司利益的行為。

5、建立和完善四大基本制度體系

1）行政管理制度：這是公司日常辦公秩序的基石。在行政管理制度建設上，我的基本思路是強化制度執(zhí)行力度，樹立制度權威；減少管理層次，加大管理幅度，提高工作效率；加大各級管理人員的管理力度和授權力度，增強管理層責任感；明確部門職責和操作流程，規(guī)范部門業(yè)務運作；加大成本控制力度，降低經(jīng)營成本；建立和健全約束監(jiān)督機制，有效推行目標管理。

2）人事管理制度：這是公司勞資管理的基石。在人事管理建設上，我們將始終圍

繞“以人為本”的用人宗旨，用好人，盤活人；公司的薪酬、福利將充分體現(xiàn)“多勞多得”“創(chuàng)新優(yōu)先”的激勵機制；

3）財務管理制度：公司財務管理的基石。

4）合同管理制度：公司經(jīng)營管理的基石。公司經(jīng)營活動開展主要通過合同的簽訂、履行、變更、終止和索賠來體現(xiàn)。因此，搞好合同管理，是我們順利實現(xiàn)經(jīng)營目標的有力保障。在合同類別上，公司目前主要有三種，即工程合同、財務合同、行政辦公類合同，這三類合同主要由合約部、計劃財務部、綜合部管理。對于公司所有合同的簽訂和審批，實行簽、審、批分離制度，即合約部對合同價格條款獨立行使復核權，計劃財務部對合同支付條款獨立行使復核權，綜合部對合同法律條款獨立行使復核權，所有合同只有經(jīng)以上三個部門行使復核權后，才由總經(jīng)理或其授權代理人批準生效。經(jīng)批準生效后的合同原件及其與合同履行有關的來往函件原件，均由綜合部檔案室集中保管，各業(yè)務部門只保存合同復印件。

以上四大基本制度為公司綱領性文件，其它方面的管理細節(jié)一切以此為基礎來展開，只有這樣才能確保制度的統(tǒng)一、完整和規(guī)范。

四、對員工的要求和希望

各位員工，公司的改制對我們既是一種機遇，也是一種挑戰(zhàn)。說它是一種機遇，是因為改制后的公司將以一種靈活的、全新的模式和機制運作，每位員工都將獲得更大的發(fā)展空間和施展才華的舞臺，并由此獲得豐厚的回報。說它是一種挑戰(zhàn)，是因為我們大家都將面對無情的市場，我們不得不與強大的競爭對手“短兵相接”，誰擁有了市場，誰就在市場中取得主動權，相反，失去了市場，也就意味著失去了一切。正因為如此，所以我們必須時刻保持清醒的頭腦和高度的責任心。但是，通過公司改制這段時間來看，部分員工斗志松懈了，組織紀律煥散了，特別是部分素質(zhì)較好的員工也表現(xiàn)出了不應有的懶散狀況，這是我們不愿看到的。客觀地講，公司改制需要更換一批不符合公司要求的員工，補充一批新鮮血液，但是，任何一個公司改制，都需要保留一批業(yè)務素質(zhì)較高，操作技能較強的員工，我們新公司也不例外，對于這批員工，我相信他們是能夠適應公司發(fā)展需要的，公司也會極力換留，相反，遇到一點挑戰(zhàn)就自暴自棄的員工，決不是公司想繼續(xù)留用的員工。所以我希望目前在崗的員工應當立即行動起來，以一種良好的心態(tài)、飽滿的熱情和高昂的斗志一如既往地投入到當前的工作中去，為新公司的發(fā)展作出新的貢獻。

第三篇：市場部運作思路

市場部運作思路

一、市場部運作基本設想

營銷是企業(yè)的龍頭，市場部是營銷的龍頭，營銷計劃是市場部的龍頭。

市場部運作首先圍繞營銷計劃（傳統(tǒng)意義上的營銷策劃）這個核心工作與流程（盡管比較虛），先支持現(xiàn)有的渠道銷售。

然后逐步推動品牌運營、市場推廣和新產(chǎn)品策劃三項具體的工作與流程（逐步做實）。

二、市場部營銷計劃的四個步驟

1、營銷戰(zhàn)略（STP）：市場細分化、客戶目標化、產(chǎn)品定位化；

（1）市場細分化：根據(jù)市場信息與整理分析，對市場需要特征進行市場細分，而不是根據(jù)產(chǎn)品線進行市場細分。譬如國家級三甲醫(yī)院、地市級醫(yī)院、縣鄉(xiāng)級醫(yī)院的傳統(tǒng)簡單分類，再譬如綜合醫(yī)院、?？茖I(yè)醫(yī)院的簡單分類。

可以根據(jù)市場需求特征進行分類：如分成A、B、C、D、E、F六類。同時說明：市場需求特征的分類是市場部核心工作，是一項創(chuàng)新的、極富挑戰(zhàn)性的長期戰(zhàn)略性工作。

（2）客戶目標化：根據(jù)市場細分化界定出適合我們公司產(chǎn)品服務和經(jīng)營理念的終端客戶，即目標客戶群。

譬如終端醫(yī)院分類中A、B、C、D、C、F六類中A、B、C、D四類適合我們公司，可能是我們公司的目標客戶群。

（3）產(chǎn)品定位化：根據(jù)不同類別的目標客戶的需要特征，對公司

產(chǎn)品和服務進行有效定位，可能通過產(chǎn)品與市場矩陣找出最佳組合，實現(xiàn)準確的戰(zhàn)略定位。

譬如終端醫(yī)院分類中的A類是國家三級醫(yī)院，與現(xiàn)有產(chǎn)品（如現(xiàn)有的麻醉產(chǎn)品和護理產(chǎn)品）與未來產(chǎn)品（如血濾等）結(jié)合，明確哪些是比較適合A類客戶的產(chǎn)品與配套的服務，以及新產(chǎn)品和服務。

2、客戶價值組合套餐與價值主張（USP）：基本價值、附加價值、關系價值

（1）客戶價值組合套餐：不同的目標客戶類別，必須體現(xiàn)不同客戶價值的組合套餐，可以分成現(xiàn)狀的組合套餐和未來的組合套餐。

譬如A類客戶（國家三級醫(yī)院）的基本價值包括高品質(zhì)、包裝精美和較高的價格等，附加價值包括周到的送貨和售后服務（可以設計成一級服務或星級服務）、技術活動、學術活動等，關系價值包括代理商關系、省辦主任和渠道經(jīng)理個人層面的關系，以及公司高管、品牌和形象等公司層面的關系。

（2）客戶價值主張：不同的目標客戶類別，必須體現(xiàn)不同的客戶價值理念。譬如A類客戶（國家三級醫(yī)院）的客戶價值主張可以針對基本價值提出：品質(zhì)高于一切!或關懷無微不至！等。

需要說明的是客戶價值主張與廣告語比較接近，可以成為公司的廣告語或市場推廣活動的主題口號。

（3）客戶價值補充（與研發(fā)結(jié)合）：客戶價值組合套餐包括現(xiàn)狀和未來兩類，現(xiàn)狀客戶價值組合套餐支持現(xiàn)有的渠道銷售，而未來的、創(chuàng)新的客戶價值組合套餐需要與產(chǎn)品研發(fā)有效結(jié)合，形成產(chǎn)品研發(fā)計劃。

3、品牌策劃與包裝（CIS）：理念策劃與包裝（MI）、行為策劃與包裝（BI）、視覺策劃與包裝（VI）

（1）品牌理念的策劃與包裝（MI）：圍繞駝人集團的企業(yè)文化與核心價值觀，結(jié)合客戶價值主張來進行品牌理念的提煉。

譬如A類客戶（三級醫(yī)院）可以提出：品質(zhì)至上，人文關懷！

（2）品牌行為的策劃與包裝（BI）：圍繞品牌傳播的主要媒體與渠道進行品牌運營的策劃與包裝。

譬如針對A類客戶（三級醫(yī)院）的媒體宣傳、學術活動等。

（3）品牌視覺的策劃與包裝（VI）：圍繞品牌傳播的主要視覺表現(xiàn)進行品牌表現(xiàn)的策劃與包裝。

譬如針對A類客戶的宣傳資料、展臺風格、產(chǎn)品包裝和活動現(xiàn)場等，甚至參與的人員衣著都要根據(jù)A類客戶的特征進行有效的視覺形象設計。

4、整合營銷計劃（IMC）：整合營銷對象、整合營銷路徑、整合營銷方式

（1）整合營銷對象：必須明確營銷針對的不同目標客戶類別具體的人員對象，譬如醫(yī)院院長、科室主任等。

（2）整合營銷路徑：不同營銷對象有不同的營銷傳播路徑，譬如廣告媒體、會務活動等，不同的對象有不同的媒體和活動接觸。

（3）整合營銷方式：不同營銷對象和路徑，最終要落實到營銷方式上，主要包括四類——（人員）推銷、（會務）活動、（媒體）廣告和（政府和醫(yī)院）公關。

二、市場部營銷計劃的五個方面

1、渠道部——人員銷售計劃：即整合營銷方式中的（人員）推銷。通過目標客戶分類、現(xiàn)狀的產(chǎn)品組合定位和客戶價值組合套餐，利用品牌形象的策劃和包裝工具，針對客戶主要對象（院長和科室）制定產(chǎn)品推銷行動方案。

人員銷售計劃包括四個方面：人員銷售目標、主要指標、主要路徑和措施，以及配套的人員分工和財務預算。

2、市場部——會務活動計劃：即整合營銷方式中的（會務）活動。通過目標客戶分類、現(xiàn)狀的產(chǎn)品組合定位和客戶價值組合套餐，利用品牌形象的策劃和包裝工具，針對主要對象（院長和科室）制定（會務）活動行動方案。

會務活動計劃包括四個方面：會務活動目標、主要指標、主要路徑和措施，以及配套的人員分工和財務預算。

3、市場部——品牌運營計劃：即整合營銷方式中的（媒體）廣告。通過目標客戶分類、現(xiàn)狀的產(chǎn)品組合定位和客戶價值組合套餐，利用品牌形象的策劃和包裝工具，針對主要對象（院長和科室）制定品牌運營行動方案。

品牌運營計劃包括四個方面：品牌運營目標、主要指標、主要路徑和措施，以及配套的人員分工和財務預算。

4、大客戶部——公關計劃：即整合營銷方式中的（政府和院長）公關。通過目標客戶分類、現(xiàn)狀的產(chǎn)品組合定位和客戶價值組合套餐，利用品牌形象的策劃和包裝工具，針對主要對象（政府職能和院長）制

定公關行動方案。

公關計劃包括四個方面：公關目標、主要指標、主要路徑和措施，以及配套的人員分工和財務預算。

5、市場部——新產(chǎn)品/新服務策劃計劃：即客戶價值組合套餐中的未來與創(chuàng)新。圍繞不同目標客戶群的需求特征，針對現(xiàn)有產(chǎn)品服務與客戶價值的差距，以及潛在的需求和趨勢，進行產(chǎn)品服務和客戶價值創(chuàng)新策劃，并制定出新產(chǎn)品/新服務策劃與設想的行動方案。

新產(chǎn)品/新服務策劃計劃包括四個方面：新產(chǎn)品/新服務策劃目標、主要指標、主要路徑和措施，以及配套的人員分工和財務預算。

第四篇：商業(yè)管理公司運作思路

商業(yè)管理公司的工作要點和運作思路

一、商業(yè)管理有限公司的籌建工作計劃與要點

1、確立商業(yè)管理有限公司的管理架構(gòu)及部門職能設置（以下簡稱商業(yè)公司）在當?shù)刈浴吧虡I(yè)運營管理有限公司”（暫定，以下簡稱商業(yè)經(jīng)營公司），同地區(qū)的項目，按地區(qū)委托當?shù)刈缘纳虡I(yè)運營管理有限公司統(tǒng)一運作。

要求：獨立法人的項目開發(fā)商與業(yè)主簽定銷售合同后，同時，業(yè)主（已銷售部分）或置業(yè)公司（自有保留部分）委托商業(yè)運營管理有限公司簽定策劃、銷售、招商運營管理合同，這點對銷售后的商鋪的統(tǒng)一運營管理，經(jīng)營穩(wěn)定、實現(xiàn)商鋪增值，同時降低運營風險非常重要。

2、商業(yè)管理有限公司成立后，依據(jù)組織構(gòu)架按項目的進度、工作量大小分批對外招聘或由調(diào)配相結(jié)合方式配置各部門人員。

A、經(jīng)營管理團隊——負責招商總監(jiān)、項目招商經(jīng)理、企劃經(jīng)理等需第一批到位。

B、按置業(yè)公司的工作計劃及項目進度，分工開展相關的商業(yè)運作工作：項目市調(diào)、商業(yè)規(guī)劃定位、銷售宣傳、招商洽談等。

C、當然在沒項目或項目前期可根據(jù)實際運做情況，盡量精簡人員，主要工作重點為策劃、招商?；?qū)⒄猩滩邉澩獍?/p>

3、建立、健全公司的管理制度、業(yè)務拓展流程、運營工作規(guī)范：

A、制定商業(yè)公司的行政人事制度、的財務、出差制度。

C、商業(yè)公司建章建制的工作重點是：參照同業(yè)規(guī)范、組織制定商業(yè)運營、業(yè)務拓展及商場管理流程、規(guī)范如：項目市調(diào)、商業(yè)規(guī)劃、銷售宣傳、招商洽談等流程及商業(yè)運營基礎制度要點。

4、確定商業(yè)公司的前期開辦費及月固定費用預算

A、前期開辦費，主要用于公司注冊、場所租賃、辦公設備、桌椅的購買，如置業(yè)公司能調(diào)配，開辦費直接減少：

B、人員工資及其他辦公費用等固定支出：

——確立商業(yè)公司各部門的人員工資及其他辦公費用等固定支出預算費用： ——如果項目商業(yè)公司的按實際的體量階段性派駐或調(diào)配人員，減少固定人員費用支出；暫不含項目物業(yè)管理部的人事費用。

二、確立商業(yè)公司的贏利模式：

商業(yè)公司可按獨立核算及外包的模式運作，每個項目也可獨立預算費用。各項目前期的招商、策劃費用（行政辦公雜費、人事費用）按預算由置業(yè)公司先墊付，后期從以下幾塊收入中列支。

A、商鋪銷售獎金：

——行業(yè)通行標準及分配比例：商鋪總抽2.0?3.0%，依據(jù)不同地域、地段、開發(fā)檔期、周期的樓盤會不一樣，沿街獨立店鋪、產(chǎn)權式店鋪的抽成也不一樣，可以調(diào)整。

——建議參照行情，依據(jù)商鋪的個案的具體銷售趨勢而定

B、項目策劃費用：

——行業(yè)通行標準及分配比例：項目的策劃包括項目的銷售宣傳和商業(yè)招商運營策劃，按項目計總額30-100萬元不等，目前行業(yè)的廣告費投入樓盤總收的1?1.5%

——建議：將樓盤銷售廣告策劃創(chuàng)意和總設計部分工作外包給專業(yè)廣告公司，企劃部配合；商業(yè)經(jīng)營的招商廣告策劃、運營管理廣告宣傳策劃的工作，由企劃部自己完成。

C、項目招商獎金：

——行業(yè)通行標準及分配比例：寶龍、冠亞廣場向業(yè)主收取一個月租金標準金額。國內(nèi)的行情是1-3個月租金的標準金額做為項目的招商傭金，內(nèi)部再二次分配給招商人員的傭金標準（純獎金部分）為按鋪位大小50-100平米的200-300元，100平米以上800-1000元，200平米以上大面積的次主力店、主力店的招商傭金另計。

——建議：參照行情，依據(jù)單個商業(yè)樓盤的商場項目體量及招商難度大小需投入的策劃及招商的人事費用、廣告費用等物力資源投入的具體情況而定。

——比如：假定某項目的招商獎金由置業(yè)公司審批確定為一個月租金做為項目總抽成招商獎金。商業(yè)管理有限公司留成80?85%（因為需要承擔項目的固定人事費用），項目招商獎金15?20%部分作為項目招商團隊的招商傭金，再按動線規(guī)劃、鋪位分割、業(yè)態(tài)業(yè)種的占比進行二次分配；招商團隊組成為招商組（招商人員個人抽成和招商經(jīng)理項目總抽成）、企劃組、后勤配合組三部分；各組及組間的崗位具體分配比例按另定。

D、運營管理費：

——行業(yè)通行標準及分配比例：運營工作包括物業(yè)管理部分（安保、工程維護、保潔等）、現(xiàn)場營運管理部分（現(xiàn)場管理、客服、美陳營業(yè)推廣等）等商業(yè)運營管理費：物業(yè)管理費按行業(yè)標準每平方米收取2-6元/月，需政府物價主管部門審批，現(xiàn)場營運管理費部分按行業(yè)標準每平方米20-50元/月不等，具體數(shù)額依據(jù)項目需投入的管理資源的多寡而定。

——建議：參照行情，依據(jù)單個項目商場物業(yè)及運營管理運作需投入的人事費用、基礎營業(yè)條件的物力資源投入等具體情況而定。

E、其他收入：因進行統(tǒng)一的經(jīng)營管理，成熟的商業(yè)地產(chǎn)項目，商業(yè)公司還可開發(fā)其他收費項目，如：收取場地活動費、店頭廣告費等營業(yè)外收入；同時商鋪的物業(yè)費的收入也是一部分收入的組成。

以上各收益項目的公司內(nèi)部再分配比例，因為要依據(jù)不同的項目、及人力物力資源的投入，同時涉及的關系也多，而且國內(nèi)也沒有固定的摸式可借鑒，個人建議個案另議。

三、商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)公司的經(jīng)營發(fā)展規(guī)劃及運作思路

1、商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理業(yè)務的市場前景及行業(yè)可行性分析：

隨著國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項目融資渠道進一步拓寬，融資方式多樣化、證券化、基金信托化，使商業(yè)地產(chǎn)的項目開發(fā)、經(jīng)營有強勁和持續(xù)資金做保障，因此，作為涉及面最廣的、利潤比最高的地產(chǎn)項目——商業(yè)地產(chǎn)，將逐漸從未來的房地產(chǎn)開發(fā)市場的重要組成部分，可以說，未來的房地產(chǎn)開發(fā)是商業(yè)地產(chǎn)的時代，因此商業(yè)地產(chǎn)的前期策劃、招商代理、后期的運營管理也責無旁貸的進入了一個全面的“商業(yè)時代”，也為置業(yè)公司商業(yè)公司對外拓展業(yè)務成為可能。

2、整合旗下商業(yè)資源、培養(yǎng)專業(yè)團隊

培養(yǎng)和招募具有復合知識結(jié)構(gòu)的商業(yè)經(jīng)營專業(yè)人才為公司旗下商業(yè)地產(chǎn)開展進行選址、功能及市場定位建議、執(zhí)行招商和日常管理等工作，將可提高項目的成功率，從而確保商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)增值，幫助開發(fā)商追求股東權益最大化的目的。

同時也借助商業(yè)經(jīng)營管理公司的平臺整合商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的商戶資源和培養(yǎng)專業(yè)管理團隊，為商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理的異地拓展創(chuàng)造必要的條件，使商業(yè)地產(chǎn)項目的連鎖化、精細化經(jīng)營成為可能。

總之：商業(yè)經(jīng)營管理公司憑借置業(yè)公司實現(xiàn)以下目標：

一、借助商業(yè)經(jīng)營管理公司的平臺，通過確立清晰的組織架構(gòu)，輔之長效的激勵機制，逐步落實項目經(jīng)理負責制?？蓪崿F(xiàn)打造一個組織有序、運作順暢、具有專業(yè)素養(yǎng)和良好職業(yè)操守的經(jīng)營團隊的人力資源戰(zhàn)略目標；是企業(yè)重要的無形資產(chǎn)。

三、具有核心經(jīng)營力的專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營團隊，使商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)公司成為國內(nèi)、行內(nèi)真正掌握現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)核心經(jīng)營運作方向的專業(yè)公司；也是置業(yè)公司不斷復制成功的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營模式的助力器。

附

一、商業(yè)地產(chǎn)項目的定位原則、經(jīng)營要點及招商運營策略：

1、能不斷地明確和豐富商業(yè)項目的經(jīng)營核心方向：

購買者以營利為目的，利用投資、經(jīng)營等手段，通過地產(chǎn)的形式來實現(xiàn)；在商業(yè)運作和地產(chǎn)投資互為實現(xiàn)前提中，達到能給投資人賺錢目的，而商業(yè)公司是通過有組織地、科學地依據(jù)不同地段、定位的商業(yè)地產(chǎn)-----包括策劃、招商和日常營運管理；從而為生產(chǎn)者（或中間商）和消費者提供適合其運作和業(yè)務拓展的交易場所，并為地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取未來不確定的最大收益。

2、明確商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營模式，確定租賃經(jīng)營采用放水養(yǎng)魚的原則。

商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營模式可采用整體出租模式、分層或分片出租模式、分散出租模式或其結(jié)合；租賃經(jīng)營原則采用放水養(yǎng)魚的原則。也可以理解為“先做人氣，再做生意”的原則。如果前期就向入租商戶收取過高的租金，結(jié)果無異于殺雞取卵；而后期根據(jù)運營狀態(tài)，適當穩(wěn)步地調(diào)整租金；與商戶才能一同成長

3、把握商業(yè)地產(chǎn)“統(tǒng)一”運營的關鍵點：

統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務監(jiān)督和統(tǒng)一物管四個方面等統(tǒng)一運營對商業(yè)地產(chǎn)增值的促進作用。統(tǒng)一招商的“管理”要充分體現(xiàn)和強調(diào)對商戶的統(tǒng)一服務。

4、重視專業(yè)的市場調(diào)研，細致的前期規(guī)劃：

依據(jù)專業(yè)的市場調(diào)研，通過“統(tǒng)一招商管理”與所有合作商戶開始建立并保持一種既對立又融洽和諧統(tǒng)一的關系，這種關系是大型商業(yè)項目長期成功的保證。所以，統(tǒng)一招商管理的成敗是購物中心統(tǒng)一運營成功與否的一個關鍵。

5、統(tǒng)一運營以避免商業(yè)經(jīng)營從“商業(yè)管理”蛻變成“物業(yè)管理”：

商業(yè)地產(chǎn)管理運營的精髓就是要把松散的經(jīng)營單位和多樣的消費形態(tài)，統(tǒng)一到一個統(tǒng)一的經(jīng)營主題和信息平臺之上。統(tǒng)一運營的管理模式特別適用于國內(nèi)廠商關系，以避免商業(yè)經(jīng)營從“商業(yè)管理”蛻變成“物業(yè)管理”，導致商業(yè)地產(chǎn)的貶值。

6、“抓大放小，先主后次”：

商業(yè)地產(chǎn)的運營畢竟是一個以零售為主的商業(yè)組織形式，而零售是一個精細化管理的產(chǎn)業(yè)，精細化管理要求管理者加強經(jīng)營控制力度；另外，相對于非主力零售商戶的招商條件，核心主力零售店必須引入知名度高的大商家，故核心主力零售店的招商較困難且招商條件放得較寬，造成核心主力零售店的提成或租金收入偏低。

7、租賃、聯(lián)營、自營相結(jié)合，提高整體租金收入水平，加強經(jīng)營控制力度：

在條件容許的情況下，大型商業(yè)項目核心主力零售店盡量自營一部分或全部，這樣一可以加強經(jīng)營控制力度，有利于大型項目的長期經(jīng)營；其次，可增強其他商戶與之合作的信心，第三，可以提高非主力零售店的提成或租金收入；而招非主力零售商盡量以聯(lián)營為主、租賃為輔，這樣也可以增強發(fā)展商對購物中心的整體控制力度。

這種選擇原則不但是零售精細化管理的要求，也符合大型商業(yè)項目長期經(jīng)營性的特點，更能幫助發(fā)展商創(chuàng)出大型商業(yè)項目的品牌來。對于餐飲、娛樂經(jīng)營來說，這個原則也基本適用。出現(xiàn)比較成功的，多次獲得歐美財經(jīng)雜志“亞洲最佳管理獎”經(jīng)典案例。

8、在此我們列出一個一般意義上的商業(yè)項目招商目標分布列表，供參考：

零售設施：核心主力店：百貨、綜合超市等；

輔助主力店：時裝、電器、家居、書店、音像店等各類專業(yè)店；

配套輔助店：不同地區(qū)商品特色店；

文化娛樂設施：核心主力店：動感影院、科技展覽等；

輔助主力店：兒童樂園等；

配套輔助店：藝術攝影、旅行社、網(wǎng)吧等；

餐飲設施：核心主力店：中餐、咖啡西餐、美食廣場、酒吧等；

輔助主力店：快餐類、風味小吃類等；

配套服務設施：賓館、寫字樓、銀行、郵局、停車場等。

第五篇：西雙版納旅游策劃開發(fā)運作思路

金三角國際風情小鎮(zhèn)的建筑、景觀、設施，都應遵循磨憨總體規(guī)劃和項目規(guī)劃要求，統(tǒng)一布局，以保障開發(fā)運營的整體協(xié)調(diào)性，磨憨境內(nèi)需要體現(xiàn)少數(shù)民族風情、熱帶雨林風情以及金三角區(qū)域特有的風情，如建筑、歌舞、用具等，項目開發(fā)必須對其予以科學保護，合理利用，使之與新開發(fā)項目相得益彰，另外對一些其它的舊有元素加以取舍，適當保留，如樹木、民居建筑的局部構(gòu)件等，將“傳統(tǒng)”肌理和“殘墻”意象融入新的旅游策劃設計之中，以延續(xù)原來民族的故事;

在以旅游策劃市場為導向的開發(fā)過程中，必須建立高起點的建設水平，符合現(xiàn)代市場慣例，滿足消費市場和投資市場的需求;政府調(diào)控、開發(fā)商運作、全民參與，創(chuàng)造政府、開發(fā)商、當?shù)鼐用窆糙A的局面，金三角國際風情小鎮(zhèn)的開發(fā)投資量大，是一個需要長期運作的旅游策劃項目，因而政府、企業(yè)、居民等各相關方面都有責任遵循一致的方針，在項目的開發(fā)、管理、經(jīng)營中，協(xié)調(diào)合作，提供必要的支持，保障項目能夠可持續(xù)地發(fā)展;

金三角國際風情小鎮(zhèn)的開發(fā)不是項目的拼湊，從整體到局部，應始終貫徹文化風情體驗主題，體現(xiàn)區(qū)域特色，由建筑、景觀、設施、人物、活動共同創(chuàng)造統(tǒng)一的主題情境體驗空間，成為具有后現(xiàn)代意義的金三角主題文化休閑社區(qū)，強化文化風情氛圍，追求文化混搭融合創(chuàng)新的風格，體現(xiàn)時尚娛樂的小資情調(diào)。

復興不是復古，在旅游策劃開發(fā)中，旅游策劃項目組對歷史文化元素進行表現(xiàn)，是為現(xiàn)代人服務的，只有對傳統(tǒng)進行新的詮釋，才能釋放項目的市場功能，為消費者所認可和接受，金三角國際風情小鎮(zhèn)是一個人性化的社區(qū)，建筑、景觀是配角，人是主角。因此，所有開發(fā)細節(jié)都應圍繞人來展開，注重創(chuàng)造一個主動的、動態(tài)的人文環(huán)境。