第一篇：淺談物管企業(yè)如何開拓創(chuàng)收空間

淺談物管企業(yè)如何開拓創(chuàng)收空間

一、對(duì)物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)造盈利努力增收的拙見：

(1)發(fā)展現(xiàn)有物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)涵，實(shí)行多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)是改善經(jīng)營(yíng)狀況的根本途徑。

目前，我們主要是通過合同約定向業(yè)主提供基本服務(wù)，收取物業(yè)管理費(fèi)以及提供一些簡(jiǎn)單服務(wù)向業(yè)主收取勞務(wù)費(fèi)來維持經(jīng)營(yíng)，服務(wù)項(xiàng)目和內(nèi)容單一，服務(wù)面狹窄，無外乎小區(qū)公共場(chǎng)所照明設(shè)施的維護(hù)、排水疏通等項(xiàng)目。由于物業(yè)管理屬于服務(wù)管理領(lǐng)域，而服務(wù)行業(yè)應(yīng)該是收益回報(bào)較穩(wěn)定的行業(yè)，物業(yè)管理行業(yè)不可能從基本服務(wù)中獲取高額的利潤(rùn)；雖然我們各管理處都設(shè)置了有償服務(wù)項(xiàng)目來彌補(bǔ)收入的不足，但服務(wù)項(xiàng)目較少，所以有償服務(wù)的利潤(rùn)空間未能被充分挖掘。因此，經(jīng)營(yíng)思路的狹窄就造成了公司獲利途徑少、利潤(rùn)空間小的后果。加之由于體制管理，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，申報(bào)、投標(biāo)價(jià)格低更加劇了公司收入狀況惡化。

但與此同時(shí)，社會(huì)不同主體對(duì)于物業(yè)管理服務(wù)的需求，更加趨向多樣化。

(a)來自業(yè)主的需求。隨著人們收入的不斷增加，各種增值服務(wù)有了更廣泛的市場(chǎng)，其中的利潤(rùn)空間也越來越大。由于當(dāng)今社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)日益加劇，工作壓力不斷增強(qiáng)，人們渴望在緊張的工作之余獲得充裕的休息和享受，為了節(jié)約時(shí)間和“尋找放松”，人們?cè)敢獍岩徊糠衷鲋捣?wù)由物業(yè)管理公司來提供。例如：節(jié)假日郊

游的組織，老年人活動(dòng)組織(含車輛、就餐、紀(jì)念品等)；又如學(xué)生放假假期生活需要人組織，請(qǐng)家教老師輔導(dǎo)，按學(xué)期收費(fèi)。辦各種興趣班，孩子可以不出園區(qū)。發(fā)展家政服務(wù)。這些都是可以合理收費(fèi)的。

(b)購(gòu)房者的需求。購(gòu)房者希望它能夠保值、增值。因此，他們?cè)谫?gòu)買物業(yè)之前對(duì)將來物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量是非常關(guān)心的，而且在購(gòu)買物業(yè)時(shí)，購(gòu)房者與開發(fā)商之間往往存在著某種程度的“信息不對(duì)稱”。因此，公司中介機(jī)構(gòu)可以以“專家”身份提供咨詢，對(duì)業(yè)主物業(yè)租售經(jīng)營(yíng)方案等方面提供咨詢需求。

(c)對(duì)房產(chǎn)開發(fā)商的需求提供顧問服務(wù)，隨著業(yè)主“買物業(yè)就是買管理和服務(wù)”觀念的增強(qiáng)，物業(yè)管理公司提前介入，參與物業(yè)的開發(fā)過程，為其提供咨詢和監(jiān)督服務(wù)，以改進(jìn)物業(yè)的具體設(shè)計(jì)，完善物業(yè)的使用功能。

(d)各類社會(huì)服務(wù)供應(yīng)商的需求。通過與我們公司形成長(zhǎng)期穩(wěn)定的合作關(guān)系，各類社會(huì)服務(wù)供應(yīng)商可以獲得更多的利益。第一，他們可以及時(shí)地得到業(yè)主的需求信息，降低了獲取信息的時(shí)間成本和不確定性，第二，我們公司可以把業(yè)主的一些專業(yè)性強(qiáng)、他們自身又無能力提供的服務(wù)“外包”給社會(huì)服務(wù)供應(yīng)商來完成，從而最大限度地滿足業(yè)主的需求。因此，社會(huì)服務(wù)供應(yīng)商也有向我們公司購(gòu)買信息的需求。

所以，我們基于上述多樣的需求，更應(yīng)該進(jìn)一步放開經(jīng)營(yíng)服務(wù)的思路，擴(kuò)大服務(wù)的對(duì)象和種類，通過多樣化的經(jīng)營(yíng)服務(wù)來創(chuàng)

造效益。更重要的是可以開辟資金來源的渠道，建立起企業(yè)良好的造血機(jī)能，創(chuàng)造源源不斷的利潤(rùn)。

當(dāng)然，多元化發(fā)展在降低單一經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，也增加了進(jìn)入其它行業(yè)而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。因此，我們必須注意結(jié)合實(shí)際，小步快走，在多元化發(fā)展中處理好與專業(yè)化發(fā)展的關(guān)系，使二者協(xié)同配合，共同促進(jìn)公司的可持續(xù)發(fā)展。

(2)努力打造管理小區(qū)物業(yè)保值增值，使其成為公司創(chuàng)收的突破點(diǎn)。

隨著石河子近幾年的迅猛發(fā)展，各園區(qū)業(yè)主對(duì)于房產(chǎn)的保值增值的需求越來越高，尤其是近幾年，石河子房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲及迅速攀高，越來越多的人把購(gòu)房當(dāng)成是一種投資，所以更加注重能使房產(chǎn)坐享增值的關(guān)鍵環(huán)節(jié)--物業(yè)管理和服務(wù)。

委托我們公司進(jìn)行物業(yè)管理，表面上看是交錢買物業(yè)管理服務(wù)，但實(shí)際上，當(dāng)房屋價(jià)值因土地價(jià)值提高和環(huán)境改善而提高時(shí)，延長(zhǎng)房子一年的使用壽命，就等于用一年的物業(yè)管理費(fèi)買來一年的土地增值額。從這種意義上說養(yǎng)房子就不僅是延長(zhǎng)使用壽命，而且還是一種投資。因此在接盤就需具有預(yù)測(cè)性和前瞻性。(3)有效管理，規(guī)模經(jīng)營(yíng)，攤薄成本。

根據(jù)會(huì)計(jì)學(xué)中成本會(huì)計(jì)的規(guī)模成本遞減原理，生產(chǎn)成本分為可變成本和不變成本。而相對(duì)于我們公司來說，隨著經(jīng)營(yíng)管理的物業(yè)面積的增大，公司的一部分管理費(fèi)用并不會(huì)隨著管理規(guī)模發(fā)生數(shù)量上大的變化(即不變成本)，這就會(huì)攤薄單位面積的不

變管理成本，所以其單位物業(yè)管理面積的綜合成本就會(huì)降低。而無序化管理成本，就是隨著管理的范圍、面積的擴(kuò)大，其管理的有效性將會(huì)不斷降低，成本也會(huì)增加。

因此合理測(cè)算成本，在邊際成本范圍內(nèi)設(shè)置人員，做好待入項(xiàng)目的可行性分析和研究，提供可行性研究書面報(bào)告，再進(jìn)行決策。我們應(yīng)該根據(jù)各項(xiàng)目的不同情況，適當(dāng)適度降低管理成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。

(4)尋求降低管理成本途徑，增加盈利。

由于現(xiàn)實(shí)的原因，我公司對(duì)各項(xiàng)管理處仍然沿用的是“小而全”的管理模式，這樣必然帶來一個(gè)兩難的選擇，或者配齊各類專業(yè)人才，否則會(huì)面臨質(zhì)量低下的后果，而配齊專業(yè)人才，形成成本壓力。對(duì)此建議成立專業(yè)機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)，優(yōu)勝劣汰的原則進(jìn)行管理，提高勞動(dòng)生產(chǎn)率。

(5)加大追收欠拖不交及惡意欠費(fèi)力度；增加凈利潤(rùn)收入，實(shí)現(xiàn)顆粒歸倉(cāng)。

利用法律法規(guī)允許范圍和行業(yè)特點(diǎn)，采用多種催收手段進(jìn)行催收。

二、對(duì)公司經(jīng)營(yíng)理念重新定位

(1)樹立“以人為本”的服務(wù)理念，正確認(rèn)識(shí)和擺正自己的位置。要清楚地意識(shí)到自己是服務(wù)型企業(yè)，只有通過提供全面、及時(shí)、周到、安全、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，得到業(yè)主認(rèn)可，企業(yè)才能不斷生存與發(fā)展。同時(shí)，公司要不斷強(qiáng)化“以人為本”的服務(wù)理念，加強(qiáng)

人性化管理，深化服務(wù)內(nèi)涵，力求達(dá)到服務(wù)的最佳效果，才是擴(kuò)大利潤(rùn)來源的根本出路。

(2)以物業(yè)的經(jīng)營(yíng)、管理為依托，結(jié)合公司的優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)“物業(yè)為主，多種經(jīng)營(yíng)”的發(fā)展格局。后期不斷研發(fā)新的服務(wù)項(xiàng)目，拓展新的經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域。介入與物業(yè)管理密切相關(guān)的行業(yè)，如房屋租賃、商業(yè)服務(wù)、文化、餐飲、建材、裝飾等，提高物業(yè)的增值潛力，增強(qiáng)公司的競(jìng)爭(zhēng)能力和盈利能力，將經(jīng)濟(jì)效益視為公司的生命線。

(3)后期運(yùn)用合資經(jīng)營(yíng)、合作經(jīng)營(yíng)、兼并、重組、收購(gòu)承包等方式，對(duì)經(jīng)營(yíng)不善的管理處實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素的優(yōu)化組合，通過輸入管理模式、實(shí)施品牌化、規(guī)?；?jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)資源共享和低成本的市場(chǎng)發(fā)展。

(4)將技術(shù)優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)走專業(yè)化發(fā)展之路。發(fā)展如清潔、綠化、消殺等基礎(chǔ)服務(wù)項(xiàng)目，通過成立專業(yè)公司的方式，實(shí)施專業(yè)化經(jīng)營(yíng)，參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，以此作為新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，拓展公司的盈利空間。

三、對(duì)全公司進(jìn)行盈利點(diǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)

通過開展多種經(jīng)營(yíng)，提供多樣化的服務(wù)，來拓展盈利空間。公司可以充分挖掘市場(chǎng)需求，開展以下經(jīng)營(yíng)服務(wù)活動(dòng)來獲取收益：①利用自身資源，在為業(yè)主提供基本服務(wù)的基礎(chǔ)上充分開展增值服務(wù)，擴(kuò)大勞務(wù)服務(wù)費(fèi)的來源，如家政服務(wù)、汽車美容、裝飾裝修、綠化保養(yǎng)、房屋和家用設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)、禮儀服務(wù)、洗

衣、送奶送報(bào)等；

②通過創(chuàng)建信息服務(wù)平臺(tái)！把小區(qū)業(yè)主的需求信息、“出售”給社會(huì)服務(wù)供應(yīng)商，獲取信息服務(wù)費(fèi)；

③爭(zhēng)取取得相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)許可后開展多種物業(yè)經(jīng)營(yíng)，如幼兒園、餐廳、超市、美容美發(fā)中心、停車場(chǎng)、會(huì)所、健身、棋牌、球場(chǎng)、書報(bào)閱覽、衣物干洗、酒吧等服務(wù)項(xiàng)目及康體娛樂設(shè)施等；④公共場(chǎng)地或建筑物共用部位的經(jīng)營(yíng)，如戶外廣告、公共場(chǎng)地出租等；

⑤ 通過對(duì)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)進(jìn)行技術(shù)性改造或功能、環(huán)境的配套，提高物業(yè)的盈利能力，從而獲得相應(yīng)的利潤(rùn)；

⑥通過開展豐富的社區(qū)文化活動(dòng)，營(yíng)造良好的生活氛圍，向業(yè)主提供“情感”服務(wù)。

⑦對(duì)老人、孩子提供特殊陪護(hù)、相伴的計(jì)時(shí)收費(fèi)。⑧ 垃圾處理。

只有這樣，才能在收取物業(yè)管理費(fèi)不能提高的情況下，扭轉(zhuǎn)保本微利、虧損補(bǔ)貼，公司沒有能力給員工提高待遇的處境，使公司的利潤(rùn)率不斷增長(zhǎng)，而逐漸發(fā)展壯大。

以上是我個(gè)人對(duì)物管企業(yè)后續(xù)發(fā)展空間一點(diǎn)淺談，不足之處請(qǐng)董事長(zhǎng)指導(dǎo)，批評(píng)！

員工：任波

第二篇：物管企業(yè)消防設(shè)備操作規(guī)程

物管企業(yè)消防設(shè)備操作規(guī)程

1.0目的

確保操作的安全性、正確性。

2.0適用范圍

適用于轄區(qū)內(nèi)消防設(shè)備、保安閉路電視系統(tǒng)的操作，可根據(jù)設(shè)備選型情況的不同自行編制操作規(guī)程，報(bào)設(shè)備部審批后執(zhí)行。

3.0職責(zé)

中控室值班員負(fù)責(zé)中控室消防設(shè)備的操作。

4.0工作程序

4.1消防報(bào)警。泵

消防泵的控制狀態(tài)，平時(shí)放置在“手動(dòng)”，在遇火警時(shí)將消防栓箱的手動(dòng)玻璃壓破，向消防主控中心報(bào)警。

4.2.1主控人員安排巡樓人員去顯示部位查看，并由巡樓人員通過對(duì)講機(jī)匯報(bào)現(xiàn)場(chǎng)情況。

4.2.2確認(rèn)火災(zāi)后，主控人員遠(yuǎn)距離啟動(dòng)消防泵，即在遠(yuǎn)程啟動(dòng)柜上直接按下“綠色”的啟動(dòng)按鈕。

4.3噴淋泵

噴淋泵控制狀態(tài)處于“手動(dòng)”，遇火災(zāi)噴淋頭被高溫?zé)?，消防水流出，管網(wǎng)內(nèi)產(chǎn)生壓差，主機(jī)報(bào)警。

4.3.1主控人員安排巡樓人員去顯示部位查看，并由巡樓人員用對(duì)講機(jī)匯報(bào)現(xiàn)場(chǎng)情況。

4.3.2確認(rèn)火災(zāi)后，主控人員遠(yuǎn)距離啟動(dòng)噴淋泵，即在消防遠(yuǎn)程啟動(dòng)柜上，直接按下“綠色”的啟動(dòng)按鈕。

4.4閉路電視

4.4.1主控人員在主控臺(tái)重點(diǎn)對(duì)各個(gè)監(jiān)視器的監(jiān)控內(nèi)容進(jìn)行人員監(jiān)控。

4.4.2對(duì)重點(diǎn)畫面進(jìn)行錄相、存檔。

4.4.3當(dāng)發(fā)現(xiàn)異常情況時(shí)，安排巡樓人員現(xiàn)場(chǎng)查看。

4.4.4現(xiàn)場(chǎng)情況不易處理時(shí)，應(yīng)向班長(zhǎng)或總值班匯報(bào)。

4.4.5攝像頭24小時(shí)監(jiān)控、錄像，數(shù)據(jù)保存期為7天。

4.4.6所有操作均應(yīng)在值班記錄上作詳細(xì)的記錄。

第三篇：物管企業(yè)保安人員權(quán)限

WI-QPC5.1-1版號(hào)：A

安防人員權(quán)限

安 防 人 員 權(quán) 限

一、安防班長(zhǎng)權(quán)限

1、對(duì)本管理處物業(yè)有權(quán)進(jìn)行安全監(jiān)督。

2、有權(quán)檢查各崗位安防員值勤情況，對(duì)玩忽職守、違紀(jì)違章人員有權(quán)進(jìn)行處罰。

3、每月對(duì)考核不合格的安防人員有權(quán)予以處罰。

4、對(duì)不稱職的安防人員有權(quán)提出調(diào)離和辭退建議。

5、有權(quán)根據(jù)實(shí)際需要，對(duì)各崗位安防員進(jìn)行調(diào)整。

二、安防員權(quán)限

1、在執(zhí)行任務(wù)時(shí)，對(duì)殺人、放火、搶劫、盜竊、強(qiáng)奸等現(xiàn)行違法犯罪分子，有權(quán)抓獲并扭送公安機(jī)關(guān)，但無實(shí)施拘留、關(guān)押、審訊、沒收財(cái)產(chǎn)和罰款的權(quán)力。

2、對(duì)發(fā)生在轄區(qū)內(nèi)的治安或刑事案件，有權(quán)保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，保護(hù)證據(jù)，維護(hù)秩序以及提供情況，但無勘察現(xiàn)場(chǎng)的權(quán)力。

3、按照規(guī)定，制止未經(jīng)許可的人員、車輛進(jìn)入轄區(qū)內(nèi)。

4、對(duì)出入轄區(qū)內(nèi)的可疑人員、車輛及其所攜帶或裝載的物品，按規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)證、檢查。

5、在值勤中，如遇有不法分子暴力犯罪，甚至行兇報(bào)復(fù)，可采取正當(dāng)防衛(wèi)。

6、對(duì)攜帶匕首、三棱刀等管制刀具和自制火藥槍及其他形跡可疑的人員有權(quán)進(jìn)行盤查監(jiān)視，并報(bào)當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)處理。

7、對(duì)違反《治安管理處罰條例》的人，有權(quán)勸阻、制止和批評(píng)教育，但無處罰的權(quán)力。

8、對(duì)有違法犯罪行為的嫌疑分子，可以進(jìn)行監(jiān)視，向公安機(jī)關(guān)檢舉、報(bào)告，但無權(quán)偵察、扣押、搜查。

第四篇：企業(yè)物管接房委托書

接房委托書

XXX地產(chǎn)有限責(zé)任公司：

茲委托XXXXXXXXX為本公司XXX園4棟寫字樓物業(yè)管理單位。委托權(quán)限：XXX園4棟寫字樓接房、交房、日常物業(yè)管理。

XXXXXXX限公司

2012年11月30日

第五篇：物管企業(yè)裝修垃圾清運(yùn)協(xié)議書

文章標(biāo)題：物管企業(yè)裝修垃圾清運(yùn)協(xié)議書

甲方：××××物業(yè)管理有限公司

乙方：×××（電話×××××××××）

××××大廈(以下簡(jiǎn)稱“××大廈”)是由××××投資開發(fā)公司投資興建、××××物業(yè)管理公司承接物業(yè)管理的一處綜合樓宇群，一期工程已向業(yè)主交付，目前業(yè)主進(jìn)入集中裝修期。

在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲、乙雙方就“××大廈”裝修垃圾發(fā)包、承運(yùn)事宜達(dá)成以下協(xié)議：

第一條乙方承接甲方裝修垃圾清運(yùn)，并承諾按甲方要求即時(shí)清運(yùn)、不堆積。如發(fā)生因?qū)闷谖茨芗皶r(shí)清運(yùn)而造成堆積，視作乙方違約，甲方有權(quán)追究乙方的違約責(zé)任；

第二條乙方負(fù)責(zé)辦理渣土清運(yùn)等相關(guān)報(bào)批手續(xù)，并承擔(dān)因此、或清運(yùn)過程中的其它行政處罰責(zé)任，承擔(dān)辦證、處置等一應(yīng)相關(guān)費(fèi)用；

第三條乙方裝運(yùn)車輛為載重量4.5噸以上（含4.5噸），每次裝運(yùn)均須由甲方當(dāng)班保安簽字，確認(rèn)“滿載”；

第四條清運(yùn)費(fèi)用，以載重量4.5噸以上（含4.5噸）車輛計(jì)算，每車元（含稅），以當(dāng)班保安、現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)的“碼單”作為計(jì)費(fèi)依據(jù)；

第五條每二個(gè)月為結(jié)算周期。結(jié)算費(fèi)用時(shí)，乙方須提交“碼單”和正式稅票；

第六條合約期間，乙方單方面終止清運(yùn)，甲方有權(quán)拒付乙方業(yè)已發(fā)生的清運(yùn)費(fèi)用。

第七條本合約未盡事宜，由甲乙雙方另行議定，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議；

第八條本合約共一頁(yè)，一式二份，雙方各執(zhí)一份，甲、乙雙方簽字確認(rèn)后生效。

甲方：××××物業(yè)管理有限公司乙方：

代表：代表：

簽訂日期：二〇〇年九月六日

附：××××物業(yè)管理公司裝修垃圾清運(yùn)碼單（樣式）

編號(hào)：№

××××物業(yè)管理公司

裝修垃圾清運(yùn)碼單

清運(yùn)

汽車

噸位

清運(yùn)日期

年月日

車牌號(hào)

清運(yùn)總量

車次

備

注

清運(yùn)人簽字：

當(dāng)班保安：

現(xiàn)場(chǎng)審核：結(jié)算批準(zhǔn)：

《物管企業(yè)裝修垃圾清運(yùn)協(xié)議書》來源于xiexiebang.com，歡迎閱讀物管企業(yè)裝修垃圾清運(yùn)協(xié)議書。