第一篇：物管部工作手冊
物管部工作手冊
第一節(jié)任務和崗位設置
一、任務
物管部是實施公司轄區(qū)范圍內的工程管理，保障設備、設施正常運行的職能部門。物管部的管理具有嚴密的科學性和較高的技術性，它是為用戶創(chuàng)造安全、文明、舒適、方便的商住環(huán)境的基本保證和堅強后盾，是反映公司服務水準、良好形象和聲譽的重要標志。
物管部的職責范圍如下：
l、負責公司管轄范圍內商住房的電力系統、消防系統、電梯系統、空調系統、給排水系統的運行管理、維護保養(yǎng)和故障檢修以及保安保潔等。
2、負責公司公共設施、設備的維修保養(yǎng)。
3、負責用戶室內二次裝修的申批、監(jiān)管。
4、負責對用戶室內設施、設備提供有償維修服務。
5、負責大樓外委工程的監(jiān)管工作。
6、負責公司管轄范圍內的保安、消防工作。
7、負責公司管轄范圍內的保潔工作。
8、負責公司管轄范圍內的土建維修工作。
二、物管部組織結構圖
據各公司情況配置人員
第二節(jié) 物業(yè)管理部崗位職責
（一）物業(yè)管理部經理
1、在公司總經理的領導下，全面負責物管部的各項工作。
2、負責公司所轄房屋建筑，公共設施，機電設備、消防設備等技術和管理工作；
3、負責制定本部門的各項管理制度及應急措施，確保質量管理體系在本部門有效運行；
4、負責向經營戶及消費者提供日常維修、保安、保潔、倉儲維修等服務。
5、負責對本部門各班組的工作進行檢查，指導；
6、負責經營戶及消費者裝修申請、審批工作及較大規(guī)模的裝修驗收工作；
7、負責參與樓宇工程驗收交接工作及制定樓宇工程驗收實施計劃。負責組織新接物業(yè)的機電設備運行調試工作；
8、負責對本部門發(fā)生的重大事故，組織調查分析及處理工作；
9、對采購物資和提供服務的供方進行評價；
10、負責審核本部門提交的物品申購報告，交主管領導審核的并報總經理批準；
11、負責本部門水、電等各專業(yè)技工的工作技能的培訓及考核計劃的制定，并配合物管部組織實施；確保其正常運行。
12、監(jiān)督、組織實施與物業(yè)管理有關的計量檢測設備的定期校準工作。
13、全面規(guī)劃公司服務設施、消防設施的添置、安裝、調試、運轉和維修等工作，為質量管理體系的正常運作提供保障；
14、負責收集設施、設備運行原始記錄，并進行統計分析，為提高運行質量提供依據。
15、組織領導工程技術人員的崗位培訓。
（二）設施設備組組長
1、在物管部經理的領導下，全面負責設施設備組的各項工作。
2、安排執(zhí)行所轄設備的定期保養(yǎng)規(guī)定及參與執(zhí)行有關的技改項目。
3、監(jiān)督執(zhí)行部門的工作指令。
4、負責跟蹤工作單的作業(yè)情況。
5、定期組織班組員工進行技術和安全生產等業(yè)務知識交流。
6、做好本班組的技術檔案、維修保養(yǎng)記錄和交接班記錄等原始記錄的管理與存檔。
7、負責監(jiān)督、跟蹤相關外委項目的進展情況。
8、及時反饋常用物料、維修零件、工具等材料的品質情況。
9、負責公司維修設備、材料的采購。
10、負責本小組的勞動紀律考核，并每月上報綜合部。
（三）強、弱電維修員
1、在設施設備組組長的領導下，管理強、弱電系統所轄設備。
2、制訂并監(jiān)督執(zhí)行強、弱電系統的設備定期保養(yǎng)規(guī)定及技改項目方案。
3、填寫本系統的操作要求和工作指令。
4、提出本系統的備料計劃，協助采購專業(yè)性較強的工具或零件。
5、負責本系統的外委項目(含外委工程、代維修工程以及儀器、儀表、工具送檢)的洽談審定，監(jiān)督并驗收。
6、負責與相關業(yè)務主管部門進行業(yè)務聯系。
7、負責本系統各類圖紙和資料的收集、分類。
8、負責管轄范圍內弱電系統（包括消防系統和通訊系統）的日常運行、保養(yǎng)、維修。
9、負責配合電信部門對直線電話、專線電話的開通及維修聯系。
10、負責配合電信部門對用戶電話系統的維護。
11、負責對消防系統中水系統和風系統的設備進行定期檢查和維護保養(yǎng)。協助水電維修組對消防系統中的電氣部分進行維護保養(yǎng)。
12、負責管轄范圍內所有公共設備的應急維修。
13、設備責任人每周一次巡查責任設備；每月一次清潔責任設備及周圍環(huán)境衛(wèi)生。
（四）空調給排水維修員
1、在設施設備組組長的領導下，管理空調及給排水系統所轄設備。
2、制訂并執(zhí)行空調及給排水系統的設備定期保養(yǎng)規(guī)定及技改項目方案。
3、填寫本系統的操作要求和工作指令。
4、提出本系統的備料計劃，協助采購專業(yè)性較強的工具或零件。
5、負責本系統的外委項目（含外委工程、代維修工程及儀器、儀表、工具送檢）的洽談審定，監(jiān)督并驗收。
6、負責與相關業(yè)務部門進行業(yè)務聯系。
7、負責本系統各類圖紙和資料的收集、分類。
8、負責空調系統（包括風機）的日常運行和維護保養(yǎng)。協助水電維修組對空調系統中相關的電氣設備進行維護保養(yǎng)。
9、負責給排水系統（包括閥門、管道）的維護保養(yǎng)。協助水電維修組對給排水系統中相關的電氣設備進行維護保養(yǎng)。
10、在非供冷期內設備責任人每周一次巡查責任設備；每月一次清潔責任設備及周圍環(huán)境衛(wèi)生。
11、負責大樓管轄范圍內所有公共設備的應急維修。
（五）電梯維修員
1、負責監(jiān)視和掌握各電梯的運行狀態(tài)，保證電梯的正常運行；
2、完成電梯的定期保養(yǎng)；
3、電梯機房發(fā)現故障時，應立即進行檢修，并做好記錄，如無法修理，應立即與廠家聯系，同時做好記錄；
（六）水電維修員
1、負責低壓配電室、電梯機房、樓層電氣小室的日常運行、維修、保養(yǎng)。
2、負責管轄范圍內所有公共設備的應急維修。
3、每月兩次發(fā)電機試運行。
4、負責大樓立面照明燈具的啟、停。
5、負責用戶室內水電設備的有償維修服務。
6、負責電氣設備、各配電箱（柜）表面清潔。
7、設備責任人每周一次巡查責任設備；每月一次清潔責任設備及周圍環(huán)境衛(wèi)生。
（七）給排水維修員
1、在設施設備組組長的領導下，負責管理給排水系統設施設備；
2、負責對給排水系統設施設備進行保養(yǎng)、維修；
3、負責本系統各類圖紙資料的收集、保管；
4、負責每天兩次巡視給排水設施設備，并做好記錄；
（八）土建維修管理員
1、在物管部經理的領導下，負責房屋的維修，并管理雜工。
2、制訂房屋的定期保養(yǎng)規(guī)定及改造方案。
3、負責房屋維修外委項目的洽談審定，監(jiān)督并驗收。
4、負責與相關業(yè)務部門進行業(yè)務聯系。
5、負責房屋建筑結構各類圖紙和資料的收集、分類。
6、負責室內二次裝修的初審。
（九）保安消防管理員
1、在公司物管部經理的領導下，全面負責保安消防組行政管理工作，組織和引導部屬員工學習法律法規(guī)和業(yè)務技術知識，培養(yǎng)和提高改進的整體政治思想素質和業(yè)務工作能力；
2、督促保安人員嚴格執(zhí)行公司有關規(guī)定，對成績突出人員給與獎勵，對工作失職人員進行教育和提出處理意見，維護公司和客戶利益，預防各類事故發(fā)生；
3、認真學習《消防安全規(guī)定》、《消防法》、《重慶市消防安全條例》，貫徹執(zhí)行上級有關指示精神和消防工作方針，堅守崗位，負責編制消防工作計劃，定期向領導匯報有關工作及存在的問題，提出整改意見；
4、經常對重點防火部位和易燃易爆物品進行檢查，加強消防設施的維護管理，對檢查出的隱患督促整改，及時消除隱患，協助主管領導和有關部門建立健全各項安全防火責任制。
5、負責指導監(jiān)督公司管理物業(yè)范圍內的安全防范和消防管理工作，協調公安機關處理相關的重大刑事案件和火災事故；
6、負責應聘保安員的資格審核；
7、負責做好保安，消防用品的采購、驗證、監(jiān)督管理，并對需要維修品提出申請。
8、負責消防器材的管理。
（十）保安員
1、在指定崗位認真值勤，按照公司規(guī)定，積極完成工作任務；
2、根據指責規(guī)定，負責做好本責任區(qū)的防火、防盜、防暴、防破壞、防事故等工作，確保安全；
3、根據值勤要求，夜間檢驗出入人員證件，防止未經許可的人員、車輛、物資擅自進出責任區(qū)，維護責任區(qū)內的治安秩序；
4、堅守崗位，認真做好巡邏、檢查、防衛(wèi)、守夜等工作，預防責任區(qū)內發(fā)生刑事案件和治安災害事故；
5、協助處理責任區(qū)內發(fā)生的有關治安事件，及時報告上級并作好值班紀錄；
6、服從命令，聽從指揮，積極完成上級領導安排的臨時性工作任務。
（十一）保潔庫房管理員
1、制定分管清潔衛(wèi)生區(qū)域的標準和要求；
2、熟知掌握各類建材、玻璃、不銹鋼等所需的清潔劑，并根據所需量進行購買；
3、與社區(qū)清潔服務保持聯系，注重商場的外部形象；
4、每天對商場各樓進行衛(wèi)生檢查，不低于四次；
5、對原材料進行妥善保管，有計劃進行發(fā)放，每月盤點一次；
6、協調保潔部和其他有關部門的工作聯系，維護公司的內、外清潔衛(wèi)生形象。
（十二）保潔員
1、熟悉分管清潔衛(wèi)生區(qū)域的情況，掌握清潔工作必要的標準和要求；
2、熟悉掌握各類清潔工具，清潔劑的使用方法，熟知各類建材、玻璃、不銹鋼等的保潔方法；
3、嚴格按清潔規(guī)范操作，以防損壞設施、設備；
4、保持分管區(qū)域的清潔水準，工作次數每天不少于4次；
5、節(jié)約使用清潔原料，愛護使用各種清潔用具；
6、接受主管、領班的監(jiān)督檢查，不斷改進工作；
7、對待商家和顧客要熱情、大方，為我們提供方便；
8、文明用語，著裝整齊，佩帶工作牌上崗。
（十三）庫管員
1、在保潔庫房管理員的直接領導下，負責處理本小組的日常事務。
2、對入庫的物品進行安全檢查，熟悉儲存物品的分類、性質。
3、負責庫房物品的安全保護工作，防止物品丟失。
4、每月進行一次防火檢查，消除火災隱患。
5、負責庫房各類帳簿的建立、登記，并保管好記錄。
內部管理規(guī)定
一、值班管理規(guī)定
1、值班員工必須嚴格堅守崗位，不得私自離崗、串崗。未經批準擅自脫離崗位者，作違反勞動紀律處理；造成損失的，追究其經濟責任。
2、值班員工必須集中精力，保持警覺，認真工作，不得麻痹大意或做任何與值班崗位無關的事情。
3、值班員工必須服從組長的安排，聽從調配，執(zhí)行組長的工作指令。
4、值班員工必須嚴格執(zhí)行巡檢制度；做到腿勤、眼尖、耳靈、腦活、手快，及時發(fā)現隱患，迅速排除故障，保證設備安全運行。
5、值班員工外出作業(yè)必須隨身攜帶對講機，保持聯系。
6、值班員工必須掌握并正確實施應急處理方案。遇突發(fā)性事件，應保持冷靜，果斷處理。
7、值班員工必須做好事故現場的保護工作，收集有關數據和原始記錄，等候上級到場處理。
8、值班人員必須做好當班的工作記錄，按欄目要求認真如實填寫。
二、值班員（巡視值班員）交接班規(guī)程
（一）接班員須知
1、上一班設備運行情況；
2、正在檢修的設備情況；
3、設備故障的處理經過和結果。
（二）交接班程序
1、按規(guī)定時間由交班員工主持交接班。
2、交班員工宣讀本班工作情況及設備運行情況，設備故障的處理結果和經過。
3、交接班雙方會齊共同對主要巡視內容進行巡檢，接班檢查，交班隨從巡查。
4、報告檢查結果。
5、正常：接班人員簽字，交接班結束。
6、不正常：由交班人員處理，接班人員配合；一時難以完成的，轉由接班人員進行。
7、交接班情況記錄在交接班記錄表中，雙方簽字認可。
（三）交接班暫停
凡有下列情況不得交接班，必要時立即通知主管到現場處理。
1、巡視記錄與實際情況不符時。
2、交接班人數不齊或不在場時。
3、接班人員精神狀態(tài)不良，包括倦怠、醉酒和傷病等時。
4、設備有故障在搶修中，而又必須交接雙方共同處理時。
5、設備運行有異常而又找不出原因或運行情況不明時。
三、供電值班員交接班規(guī)程(一)接班員須知
1、上一班設備運行情況；
2、正在檢修的設備情況；
3、儀表指示是否正確；
4、設備故障處理的經過和結果。
(二)交接班程序
1、按規(guī)定時間由交班員工主持交接班。
2、列隊于模擬圖板前，交班背對圖板，接班面對圖板。
3、交班宣讀本班工作情況記錄及當前運行方式。
4、交接班雙方會齊共同巡檢設備一次，接班檢查，交班隨從巡查。
5、報告檢查結果。
6、正常：接班人員簽字，交接班結束。
7、不正常：由交班負責處理，接班配合；一時難以完成的，轉接班繼續(xù)進行。
8、交接班情況記錄在當值日志上，雙方簽名確認。
(三)交接班暫停
凡有下列情況不得交接班，必要時須立即通知值班主管到場處理。
1、設備記錄與實際運行狀況不符時。
2、交接班人數不齊或不在場時。
3、當值員精神狀態(tài)不良，包括疲倦、醉酒、傷病等時。
4、設備有故障在搶修中，而又必須交接雙方共同處理時。
5、設備運行有異常而又找不出原因或運行情況不明時。
四、運行記錄管理制度
1、巡視值班記錄表每班記錄一次，電氣設備運行記錄、每半天記錄一次，設備運行記錄表（空調系統）每班記錄一次，由相關專業(yè)的管理員檢查后每月月底將表格匯總交設備設施組組長存檔。
2、設備維修保養(yǎng)記錄由維修人員填好后交班組長，相關專業(yè)的管理員審查后簽名，每月月底將記錄表格匯總交設備設施組組長存檔。
3、巡查簽到表每日均由當值員工巡查設備后簽名，由相關專業(yè)的管理員抽查監(jiān)督，月底匯總后交設備設施組組長存檔。
4、巡視值班記錄表每日由當值員工填寫，每周經物管部經理簽名后交設備設施組組長。
5、值班表每月月底由維修班長填寫，物管部經理審閱后交設備設施組組長。
6、設備檢查必須認真、仔細，記錄須填寫認真、字跡清晰。
7、所有記錄必須按時完成，不準弄虛作假。
五、工程檔案管理制度
1、工程設備檔案由資料管理員管理。資料管理員者應嚴守公司檔案管理制度和保密守則。
2、各類檔案應按系統分類：強、弱電；給排水；暖通、空調；消防報警；房屋結構；資料管理員存放于檔案盒內并貼上標簽。
3、編制檔案目錄，內容應與檔案盒外標簽一致。
4、外單位交來圖紙由資料管理員統一簽收，并將有關圖紙交各相關專業(yè)的管理員核對實物，如圖紙無誤則由資料管理員按系統歸檔；圖紙有誤，則由資料管理員聯系交圖單位更正。
5、檔案及圖紙是工程維修保養(yǎng)的重要依據，應妥善保存。
6、借閱檔案須經相應系統的管理員以上人員批準，資料管理員登記并指定歸還日期，由資料管理員按期追還，需續(xù)借的要重新登記。
設備設施管理
第一部分總則
一、承包商監(jiān)督規(guī)定
對須持有政府部門頒發(fā)的資質證書方允許從事的專業(yè)，如消防自動報警系統的維護保養(yǎng)和定期試驗，及某些專業(yè)性較強的項目，如電梯的維修保養(yǎng)等可將項目外委給承包商作業(yè)。
(一)承包商監(jiān)督規(guī)定
為規(guī)范對承包項目的管理，特制定本規(guī)定。
1、承包商進場前，必須提供工程圖、施工程序、工期計劃各三套，經審查批準后方允許入場。
2、其相關專業(yè)的管理員應協調、監(jiān)督承包商的工作。
3、承包商進場作業(yè)期間，必須遵守大樓的各項管理規(guī)定。
4、督促承包商嚴格按國家規(guī)范(如環(huán)保、勞保條例等)及合同要求施工。
5、承包商的用料，必須與合同條款規(guī)定的相一致。承包商用料的任何變更須事先經該工程主管人員簽認，否則作違反合同處理。
6、承包商因故需變更施工圖紙或施工工藝，必須提出書面報告，經該工程主管人員簽認并報物管部經理核準后，方允許實施。
7、承包商的竣工報告、資料、圖紙等，必須先交該工程主管管理員檢查核對，雙方填寫技改工程驗收報告書，經物管部經理、總經理審查批準后，方可通知財務結算。
二、設施設備巡檢規(guī)定
為保證設備正常運行，及時發(fā)現并消除故障隱患，設施設備組必須對所轄設備進行日常巡檢。
1、巡視值班人員必須按本系統規(guī)定的時間和項目巡視檢查管轄下的設備。
2、巡視值班人員外出巡檢，必須隨時與部門保持聯系。
3、巡視值班人員每次巡檢均須在相應的巡查記錄上依順序做好巡查情況和結果記錄。
4、巡視值班人員應根據當班設備的具體運行情況，對“手動”運行的設備和有異常苗頭、運行不穩(wěn)定的設備加強巡檢和監(jiān)控。
5、發(fā)現設備儀表和電流表、電壓表、壓力表、電度表、水表等有缺陷，發(fā)現設備運行狀態(tài)指示燈有損壞，發(fā)現安全保護元件有變化，均應即時通知維修人員調整或更換，保證設備的監(jiān)控元件在完好狀態(tài)下運行。
6、發(fā)現有不正常的噪音、壓力、振動、泄露等又不能迅速排除的，必須立即報告維修人員，并采取適當的防護措施，防止事故的發(fā)生或擴大。
7、相關專業(yè)的管理員每周一次對巡查情況和結果進行抽查，發(fā)現問題追查原因，如屬人為應追究當事人責任。
三、設備管理規(guī)定
1、設備的維修保養(yǎng)分月度、季度、半年、年度，由相關專業(yè)的管理員按維修保養(yǎng)項目、內容、達標參數制訂保養(yǎng)計劃，交各班組實施。
2、各班組每次完成常規(guī)保養(yǎng)后，責任人和班組長填寫保養(yǎng)記錄并存檔。
3、設備的維修分小修、中修、大修三種，由相關專業(yè)的管理員根據設備的性能等規(guī)劃編制維修方案，交班組執(zhí)行。
4、如檢修保養(yǎng)中發(fā)現有可能導致嚴重故障的缺陷事項，必須立即填入維修保養(yǎng)記錄表，上報設施設備組組長整改。
5、每次檢修保養(yǎng)后必須填寫相應的表格，設施設備組組長負責監(jiān)督執(zhí)行。
四、機房管理規(guī)定
物管部轄下的設備機房有：開閉所變配電房、電梯機房、冷水機房、水泵房、空調機房等；它們都是生產重地，為規(guī)范各機房的管理，特制定本規(guī)定。
1、機房門口醒目位置懸掛機房名稱，并張貼“機房重地，謝絕來訪”或“生產重地，請勿進入”的告示牌。
2、凡易燃易爆的設備場站，高電壓、高溫等設備場所，在外圍的入口或通道等顯眼位置掛貼規(guī)范的警示牌。
3、各系統的設備必須在顯眼位置張貼有統一規(guī)格的標識。
4、各系統按有利工作和安全原則在相應的設備管道閥門和電器開關上掛貼表明用途和狀態(tài)的告示牌。
5、機房鑰匙是專用鑰匙，任何員工不得隨意配制機房鑰匙。
6、未經部門領導批準，外來人員(包括參觀學習和施工等)禁止進入機房；經批準進入機房的外來人員必須遵守機房有關規(guī)定，服從機房工作人員的安排指導。
7、供電局突然到場檢查或抽查相應的機房如開閉所、變配電房等，當值人員在查驗證件核實身份后，應熱情接待，主動配合，并應立即通知電氣管理員或部門領導。
8、保持機房的安靜、嚴肅、整潔，嚴禁在機房內聚會、聊天、嬉戲、喧嘩等，不得有影響工作、分散注意力的行為。
9、嚴禁攜帶火種進入易燃易爆的設備場站和電子類設備機房，嚴禁在機房內吸煙。未經書面批準并落實安全措施，不得在機房內進行動火類作業(yè)。
10、機房的內線和外線電話，均為值班專用電話，應時刻保持待機狀態(tài)，嚴禁打私人電話或長時間占用電話。
11、各機房工作員工必須按要求如實認真填寫各種表格，主要設備的參數記錄必須齊全，工作記錄應清晰明了。
五、設備機房防火規(guī)定
1、不得在機房內吸煙。
2、維修工作中需使用易燃物品要事先清除火源，工作中要防止易燃物外泄。機房內不得存放易燃物品。
3、需要動火作業(yè)時，由相關專業(yè)的管理員填寫機房動火作業(yè)申請表，物管部經理簽名同意后方能施工。施工前應清除動火現場的易燃物品，準備好滅火器；施工后認真檢查，確認無火種后方能離開。
4、部門管理人員在當值期間，應注意檢查機房內的滅火自救措施，并教導員工掌握各種滅火器械的性能及處理各種消防信號的正確方法。
5、當值人員應巡查、記錄責任管轄區(qū)域內消防報警探測器和消防設備的情況，及時報告、處理火警信號。
6、機房內的樓梯、走道、出人口要保持暢通無阻，嚴禁堆放物件。
7、機房內的火災探測器、噴淋頭、防火門、防排煙設備、滅火器、疏散標志和指示燈等設施，必須保持完整好用。
8、發(fā)生電氣火災時，當值員工施救時應堅持“先斷電，后滅火”原則；如油路發(fā)生火災，應立即關閉油閘并用沙袋堵截油路，防止擴散，并用二氧化碳及其他干式滅火器撲救。
9、火災時設備操作應按各工種的安全操作規(guī)程操作，并做好防火措施。
10、遇火災時，要及時上報消防中心，并采取相應的滅火措施。滅火后，要詳細記錄火災成因及滅火情況，書面上報公司領導。
六、機房衛(wèi)生管理規(guī)定
為做好機房內外和設備的清潔工作，保證設備的最佳運行環(huán)境，特制定本衛(wèi)生制度。
1、機房內不得吸煙、隨地吐痰、亂丟雜物。
2、各班員工必須按時清潔機房地面，做到無明顯污漬，無雜物、無粉塵。
3、機房內各設備必須按時擦拭，使設備表面光潔無塵。
4、機房值班員工必須按時清潔機房通風系統濾塵網。
5、機房內電氣控制箱及電器開關表面必須按時清潔除塵。
6、維修人員負責制定本機房清潔衛(wèi)生時間表，并對機房衛(wèi)生負責。
7、各專業(yè)管理員定期抽查機房衛(wèi)生清潔情況，發(fā)現嚴重衛(wèi)生問題，立刻組織整改，并追究設備責任人的責任。
第二部分 強電系統管理
一、層間配電房（電氣小室）管理制度
1、層間配電房（電氣小室）門及房內的電柜、電箱平時應鎖閉，房間內各種開關應標志清晰。
2、配電房（電氣小室）內每月清掃一次，嚴禁吸煙、堆放雜物。
3、物管部每月一次檢查內部設備，發(fā)現異常立刻維修。
4、物管部根據計劃定期保養(yǎng)配電房內設施，重點做好設備清潔和緊固接線端子。
5、檢查和保養(yǎng)結束后填寫設備檢修單。
二、轉、停電通知用戶工作規(guī)程
(一)計劃轉、停電
1、供電局轉、停電，物管部接到通知后應立即報告物管部經理。
2、因大樓施工需要停電，須至少提前24小時將停電計劃書面上報物管部經理。
3、總經理審批后，物業(yè)管理部擬發(fā)轉、停電通知書，由物業(yè)管理部派人送至用戶。
4、轉、停電通知書最遲應在事發(fā)前1小時送達用戶，如不能在上述時限內送達，應報經總經理批準啟用大樓廣播系統緊急通知用戶。
(二)事故轉、停電
1、大樓因供電局故障發(fā)生停電，物管部須立即向總經理報告，經總經理批準后，啟用大樓廣播系統（或由物管部用電話）向用戶解釋原因。事后，物管部應向供電局索取解釋函，并轉呈物管部經理。
2、因大樓內部事故引起停電，物管部應立即排除故障恢復供電，并書面通知市場部啟用大樓廣播系統（或由物管部用電話）向用戶解釋原因。
3、事故轉、停電后24小時內，物業(yè)管理部擬定解釋函，經總經理審批后在公告欄公告。
三、停電、限電管理規(guī)程
1、停電、限電的審批權限為物管部經理以上。
2、收到政府部門的有關停電通知或決定需要停電、限電，應馬上報告總經理，并至少提前24小時書面通知受影響的用戶。
3、物管部經理應安排足夠的人員處理轉、停電工作。
4、轉、停電前應填寫操作票，交主管管理員簽名。
5、轉、停電后當值人員應重點檢查電房、空調機房、水泵房、電梯機房、消防中心內設備的運行情況，發(fā)現異常立刻檢修。
6、有關轉、停電的情況應記錄在當值日志上。
四、臨時用電管理規(guī)程
（一）用電申請
用戶應事先向物業(yè)管理部以書面形式申請用電，并注明用電單位全稱、用電地點、負荷量、電壓等級、相數及時間。
（二）公司審批
用電申請須經物管部審批。
（三）簽定用電協議
物管部審批通過后，用戶與物業(yè)部簽定用電協議，確定計費方式和收費標準。
（四）接線及送電
經批準后，用戶應自己敷設好用電線路，經物管部檢查符合用電安全要求后方可送電，并由雙方共同確認電表讀數及填寫電表啟用單。
（五）停電及拆線
用戶終止用電，應事先通知物管部，再由物管部人員斷電拆線，并確認電表讀數，填寫電表停用記錄并由用戶簽字認可。
（六）計費方式
1、電表計費，由用戶自備并按指定位置接線，每月計費一次，不足一月，按拆表時用量計費。
2、無表估算，按負荷量及用電時間事先估算。
五、供配電設備運行管理規(guī)程
1、每天定期巡查供配電系統設備，包括(開閉所、低壓配電室，發(fā)電機房)，并將設備運行參數記錄在供配電系統運行記錄表上。
2、發(fā)現供配電負荷有顯著變化或其他設備異常，應馬上查找原因，并通知物管部安排處理。
3、用電高峰或潮濕天氣期間，應每班兩次關燈檢查接頭是否有過流放電現象，發(fā)現異常馬上維修處理。
4、未經主管人員同意，不得私自更改設備線路和運行設置。特殊情況下，須經主管人員批準。
5、嚴格執(zhí)行機房管理規(guī)定和交接班、值班規(guī)定。
6、高壓工具應每年送供電局年檢，年檢合格標志貼在工具表面上。
六、供配電設備維修保養(yǎng)規(guī)程
1、嚴格按照供配電系統設備保養(yǎng)計劃進行轄區(qū)設備的保養(yǎng)。
2、主管人員每年12月制訂下一年度的設備保養(yǎng)計劃。報物管部經理審批。
3、督促承包商對外委高壓部分設備如期保養(yǎng)，并有詳細記錄。
4、工作過程應嚴格遵守電氣作業(yè)規(guī)程。
5、根據系統設備的特點，重點做好除塵、潤滑、緊固接線端子等保養(yǎng)工作。
6、各系統的維修保養(yǎng)以不影響大樓正常營運為原則，特殊情況，須報告物管部經理，及時通知受影響的用戶。
7、維修保養(yǎng)結束后，應將有關工作情況記錄在開閉所設施檢查表、變壓器設備檢查表、低壓柜設備檢查表、發(fā)電機房設備檢查表和當值日志上。
8、高壓設備發(fā)生接地時，在室內不得接近故障點4米以內，在室外不得接近故障點8米以內，進入上述范圍必須穿絕緣鞋；接觸設備外殼或構架時應戴絕緣手套。
七、工作票制度
1、在電氣設備上工作，應填用工作票或按命令執(zhí)行，其方式有下列兩種：填用工作票；口頭或電話命令。
2、填用工作票的工作為：高壓設備上工作需要全部停電或部分停電者；高壓室內的二次接線和照明等回路上的工作，需要將高壓設備停電或做安全措施者；帶電作業(yè)和在帶電設備外殼上的工作；控制屏和低壓配電屏、配電箱、電源干線上的工作；二次接線回路上的工作，無需將高壓設備停電者；轉動中的發(fā)電機上的工作。
3、其他工作用口頭或電話命令?？陬^或電話命令必須清楚正確，值班人員應將發(fā)令人、負責人及工作任務詳細記人操作記錄簿中，并向發(fā)令人復誦核對一遍。
4、工作票要用鋼筆或圓珠筆填寫一式二份，應正確清楚，不得任意涂改，如有錯別字、漏字需修改時，應字跡清楚。兩份工作票中的一份必須經常保存在工作地點，由工作負責人收執(zhí)，另一份由值班員收執(zhí)，按值移交。值班員應將工作票號碼、工作任務、許可工作時間及完工時間記入操作記錄簿中。
5、一個工作負責人只能發(fā)給一張工作票。工作票所列的工作地點，以一個電氣連接部分為限。開工前工作票內的全部完全措施應一次做完。
6、事故搶修工作可不用工作票，但應記入操作記錄簿內。在開始工作前必須做好保證安全的技術措施并指定專人負責監(jiān)護，即：停電，驗電，裝設接地線，懸掛指示牌。
7、工作票的有效時間，以批準檢修期為限。
8、需要變更工作班中的成員時，須經工作負責人同意。
9、工作票簽發(fā)人由強電管理員擔任。工作負責人和允許辦理工作票的值班員（工作許可人）由強電組長或資深技工擔任。
10、工作票所列人員的安全責任：
(1)工作票簽發(fā)人：工作必要性；工作是否安全；工作票上所填的安全措施是否正確完備；所派工作負責人和工作班人員是否適當和足夠，精神狀態(tài)是否良好。
(2)工作負責人（監(jiān)護人）：正確安全地組織工作；結合實際進行安全思想教育；督促、監(jiān)護工作人員遵守本規(guī)程；負責檢查工作票所載安全措施是否正確完備，值班員所做的安全措施是否符合現場實際條件；工作前對工作人員交待安全事項。
(3)工作許可人：負責審查工作票所列安全措施是否完備，是否符合現場條件；負責檢查工作現場布置的安全措施是否完善；負責檢查停電設備有無突然來電的危險；對工作票中所列內容即使發(fā)生很小疑問，也必須向工作票簽發(fā)人詢問清楚，必要時應要求做詳細補充。
(4)工作班成員：認真執(zhí)行安全規(guī)程和現場安全措施，互相關心施工安全，并監(jiān)督安全規(guī)程及措施的實施。
八、供電突發(fā)性事故的應急措施
(一)外線故障
1、大樓設計要求：主供停電，備供自動投入。當外線故障導致主供電源停電時，值班員工要檢查真空開關的指示牌是否分閘，再檢查電壓和指示燈，當明確失壓斷電后，將主供電源進線柜真空開關退出，掛上“有人工作，禁止合閘”指示牌。
2、備用電源處于非自動位置，故主供電源斷電時不能自動合閘，檢查備用電源進線柜的電表和指示燈，真空開關應處于準備合閘位置，合上備用電源進線柜開關。
3、檢查饋電柜和變壓器出線柜是否正常。
4、檢查低壓受電柜，并合上低壓總開關。
5、向供電局調度室報告并了解外線故障情況。
(二)內部故障
當高壓柜真空開關、高壓電纜或變壓器出現故障時（短路或接地），非誤操作引起，除該高壓柜停電，甚至會引起主供電源或備用電源的受電柜停電，此時值班人員應遵守下列程序：
1、將故障柜的真空開關退出（若引起火警，1人用手提式二氧化碳氣體滅火器滅火，1人向消防中心報告火警）。
2、將故障柜的低壓總開關退出，掛“有人工作，禁止合閘”指示牌。
3、將低壓母聯合閘，保證大樓設施用電。
4、向物管部主管和維修班報告故障經過和處理情況。
5、物管部召開事故分析會，邀請供電局、廠商及有關方面參加，分析事故發(fā)生原因和處理措施，并書面總結報告有關部門。
(三)市電全停
1、當兩路市電全停，啟動發(fā)電機。
2、退出市電聯系開關，合上發(fā)電機聯系開關，向應急負荷供電，并每隔15分鐘檢查一次發(fā)電機運行狀況，如燃油量、水溫等。
3、監(jiān)視市電進線電壓，盡快與供電局聯系，一旦市電恢復正常，立即退出發(fā)電機電源，恢復市電。
4、及時書面向上級領導報告。
5、市電失壓，發(fā)電機如不能正常自動啟動，則用手動啟動。
(四)通知用戶
供電系統緊急故障發(fā)生后，主管管理員預計修復時間，并按轉、停電通知用戶規(guī)程，通知受影響的用戶。
第三部分 給排水、管道系統管理
一、安全用水、供水管理制度
根據市安全用水管理的有關規(guī)定，結合轄區(qū)內的具體情況，對供水管理規(guī)定如下：
1、凡屬轄區(qū)范圍內的供水系統(即自來水公司向轄區(qū)供水總表以內的)一律由管理公司管理。
2、用戶出門前應將水閥關閉，避免發(fā)生事故。
3、用戶不可隨意更改大廈供水管道。
4、有以下現象的均屬偷水行為，管理公司將按下列規(guī)定處理：
(1)私自裝表接水或繞表接水者，除當場停用，按最大流量和使用時間加倍追計水費外，還要賠償大樓損失。
(2)私自啟動水表的封印影響準確計量，除按用水量和使用時間加倍追計水費外，賠償大廈損失。
(3)私自啟用水表的，不管停用時間長短，除按用水量和使用時間加倍追計水費外，賠償大廈損失。
5、用戶違反安全用水規(guī)定，拒絕物業(yè)管理公司維修人員檢查，不采納安全用水意見及措施而造成事故，影響供水系統或對其他用戶造成損失的，按實際情況賠償損失。
二、大樓節(jié)水、用水措施
1、嚴格按照節(jié)水辦所批復的用水量用水，不超標用水。
2、在各洗手間、茶水間張貼節(jié)水標語，加強用戶節(jié)水意識。
3、安裝感應式或延時式水龍頭，防止用水后不關水源。
4、定期抄錄總水表讀數，發(fā)現讀數異常增大，馬上追查原因。
5、做好地下水池、屋面水箱、冷卻水塔水池、膨脹水箱的防漏措施。
三、物管部停水、限水管理制度
1、所有的停水、限水審批權限為工程經理以上。
2、收到政府部門有關停水通知或決定需停、限水應立即報告總經理，至少提前24小時書面通知受影響用戶。
3、主管管理員應安排足夠的人員處理停、限水工作。
4、停水前應將地下水池注滿。
5、停水期間工程人員應每兩小時巡查一次地下水池水位，發(fā)現水位過低應關閉水泵以免水泵吸空，并立即通知受影響的用戶。
6、當值人員應將停水、限水情況記錄在當值日志上。
四、給排水系統運行管理規(guī)定
1、保持水泵房通風換氣，環(huán)境衛(wèi)生清潔。?
2、每班檢查水池的水位是否正常，水池蓋必須鎖好，無關人員不得借用鑰匙。
3、每班檢查泵房供電是否正常，所有閥門應處于開啟或關閉的正常狀態(tài)。
4、每班將轉換開關轉到“手動”位置，用手動試驗主泵和備用泵運轉是否正常，然后將轉換開關轉回“自動”位置。
5、定期檢查水泵、電機的緊固螺絲有無松動、軸承潤滑油情況是否良好等。
6、進行維修保養(yǎng)時，必須先切斷電源，并掛上“有人工作，嚴禁合閘”的告示牌。
7、發(fā)現有異常情況或自動失靈等，立即報告主管管理員，并留在現場觀察。
8、每班對泵房進行檢查后，在機管泵房巡檢簽到卡簽名并認真填寫機管系統巡查表。
五、給排水系統維修保養(yǎng)規(guī)程
1、給排水系統的日常維修保養(yǎng)由暖通、給排水運行維修班負責。
2、主管管理員每年12月份負責制訂和監(jiān)督實施下年度的系統保養(yǎng)計劃。
3、維修及保養(yǎng)過程如要限、停水，需提前將停水區(qū)域通知物管部，由物業(yè)管理部通知受影響用戶。
4、根據設備特點重點做好潤滑、除塵工作。
5、供水泵故障時馬上停止故障泵，開啟備用泵，以保證供水。
6、污水泵故障時應馬上采取措施，降低集水井水位。
7、所有系統的維修保養(yǎng)工作結束后應填寫維修保養(yǎng)記錄表。
8、給排水設備的故障應于24小時內修復，無法解決的應馬上要求通知受影響用戶，并報告上級領導，限期修復。
六、給排水系統故障排除措施
(一)給水系統故障處理
1、因給水泵故障影響供水時，把出現故障的給水泵打到“停止”位置，將備用水泵投入“自動”狀態(tài)運行。
2、因給水泵自動控制系統故障影響供水時，由兩名技工分別在上水池和下水池泵房采用手動狀態(tài)定時供水，并用對講機保持聯系和在現場監(jiān)護，防止出現水浸事故，待自動控制系統修復正常使用后恢復自動控制狀態(tài)。
3、因供水管網或供水閥故障影響供水時，應立即組織搶修，盡快恢復供水。
(二)排水系統故障處理
1、排水管故障，先將該區(qū)域的供水管網關閉，用沙包攔截溢水區(qū)域，防止溢水流人電房和電梯等，組織疏通排水管并用吸水機吸水。
2、雨水管堵塞，先用沙包攔截，防止溢水流人電房和電梯等，組織疏通排水管并用吸水機吸水。如雨水較大，無法攔截時可將溢水從走火梯引走，排到街外。
第四部分 空調、設備系統管理
一、空調系統檢查巡視內容
1、設備巡查
巡查運行中的空調設備要注意觀察運行狀態(tài)，聽有沒有異常聲音；觀察電壓、電流是否在正常范圍；檢查水位是否在正常位置，水泵、閥們和管道有沒有漏水、滲水、溢流等現象。
2、空調機房
(1)主機是否正常，油溫是否在正常溫度，油位是否正常；三相電壓是否正常；水壓是否在正常壓力。
(2)巡查水泵運行狀態(tài)，檢查進出水壓力、運轉馬達聲音是否正常，運行中有無過熱現象，檢查閥門、Y型過濾器、軟接頭止回閥、水流開關有無漏水、損壞、不能開啟等故障。
(3)空調控制室內，水泵起動箱有無故障指示。
3、冷卻塔、水箱檢查
(1)冷卻塔：檢查水塔有無溢流、缺水，風機運行時是否發(fā)出噪音，風機起動電柜有無故障指示。
(2)膨脹水箱：檢查有無溢流、缺水，浮球是否正常工作。
4、風機等檢查
(1)組合式風機：檢查運行時有否發(fā)出噪音，起動箱指示燈是否正常，塵網有無堵塞，塵網是否干凈，運行有無噪音，去水冷凝盤去水是否順暢。
(2)吊裝式風機：運行時有否發(fā)出噪音，塵網有無堵塞。
二、空調系統操作規(guī)程
（一）開機程序
1、檢查電源、三相電壓是否有380V。
2、檢查并確保冷凍水、冷卻水系統注滿水，靜水壓力正常。
3、檢查并確保需用主機冷凍水、冷卻水出入水管閥門在開啟狀態(tài)。
4、檢查冷卻塔補給水是否正常。
5、檢查并確保冷卻塔出入水管閥門在開啟狀態(tài)。
6、根據室外氣溫高低決定冷卻塔風扇開啟臺數。主機運行中，冷卻水出水溫度升高至30℃時需要加開冷卻塔風扇。
7、檢查膨脹水箱補水是否正常。
8、檢查并確保需用冷凍水泵、冷卻水泵出入水管閥門在開啟狀態(tài)。
9、啟動冷凍水泵和冷卻水泵。
10、檢查冷凍水泵和冷卻水泵運行電流是否正常。
11、檢查并確保需用主機冷凍水管、冷卻水管、電動閥已經在開啟位置。
12、檢查蒸發(fā)器、冷凝器出入水壓差(約1 kg／cm2)。
13、檢查主機油箱油位在上鏡的半鏡位置。
14、檢查主機、油溫是否在65℃～68℃之間。
15、啟動主機。
16、檢查主機運行數據，待主機運行平穩(wěn)后才可離開機房。
（二）關機程序
1、關機前記錄主機運行數據。
2、按停主機。
3、主機完全停止后3分鐘停冷凍水泵、冷卻水泵、冷卻塔風機，也可根據需要繼續(xù)運行冷凍水泵供冷。開啟多少臺主機，根據負荷及水溫而定，每開一臺主機應開一組水泵配合。
三、空調系統運行管理規(guī)定
1、空調系統的設備運行由空調組負責，暖通、給排水管理員進行監(jiān)督。
2、每班當值人員每兩小時巡查空調機組和外圍設備一次，并將運行運行情況記錄在空調系統運行表上，未經主管管理員批準，不得擅自更改運行參數。
3、按大樓空調運行時間表準時啟?？照{系統。
4、在不影響大樓正常營運的前提下，積極探索并實施有效的節(jié)能方法。
四、空調系統維修保養(yǎng)規(guī)程
1、冷水機組維修保養(yǎng)和水處理由專業(yè)公司負責。
2、空調班組負責空調系統輔助設備（水泵、電機和風機）的維修，并按空調系統保養(yǎng)計劃做好設備保養(yǎng)。
2、主管管理員每年12月制訂下年度的空調系統保養(yǎng)計劃，并負責組織實施。
3、當值人員巡查發(fā)現系統設備故障，應立即進行維修，并報告主管管理員。
4、設備維修過程所要更換的零件，必須做詳細記錄。
5、根據系統設備的特點，重點做好除塵、潤滑、更換老化部件、緊固螺絲等工作。
6、工作過程中注意環(huán)保，對有害氣體、雪種等的排放必須加以限制。
7、注意用電、防火安全，如需燒焊，須辦理動火證，并嚴格遵守動火作業(yè)規(guī)定。
8、系統保養(yǎng)以不影響大廈正常營運為原則。對突發(fā)性故障應在4小時內排除，逾期應向上級報告以便及時通知受影響的用戶。
9、系統維修保養(yǎng)工作結束后應填寫維修保養(yǎng)記錄表。
五、中央空調系統應急處理方案
（一）冷水機組
1、巡查發(fā)現運行中的冷水機組故障，應馬上停止該機，并開啟備用機組。
2、發(fā)現故障的技工將情況報告主管管理員并聯系設備保養(yǎng)商維修。
3、設備保養(yǎng)商接通知后，辦公時間4小時內到場維修，非辦公時間12小時內到場維修，并在事后做維修報告。
（二）水泵
1、巡查發(fā)現運行中的水泵異常，應先停該泵對應的主機，后停異常水泵，開啟備用水泵，并啟動主機繼續(xù)供冷。
2、發(fā)現故障的技工檢查維修，可當場解決的問題即時修復并記錄在當值日志上。
3、水泵故障較嚴重，應報告主管管理員，由其安排組織維修，并在事后作維修報告。
（三）冷卻塔
1、水塔電機故障
(1)巡查發(fā)現運行中的水塔電機故障，應立即停止該機。
(2)發(fā)現故障后及時檢修，可當場解決的問題即時修復，并記錄在當值日志上。
(3)屬較嚴重的故障應報告主管管理員，由其組織維修，并在事后作維修報告。
2、水塔穿底漏水
(1)巡查員工發(fā)現水塔穿底漏水，應即刻開啟備用水塔，并將漏水水塔平衡管閥關閉。
(2)立刻將情況報告主管管理員，由其組織修補水塔，并在事后作維修報告。
3、水塔溢漏
(1)巡查發(fā)現水塔溢漏應馬上檢查相應的浮球開關，可當場解決的即時修復。
(2)浮球開關損壞則即刻停止該塔，關閉對應的進水閥，并開啟備用水塔。
(3)將情況報告主管管理員，由其組織人員維修并在事后作維修報告。
（四）管網系統
1、主管道
(1)發(fā)現或接報主管道漏水應迅速關閉冷水機組和水泵。
(2)現場用沙包攔住電梯口、走廊口，以防水浸入電梯井和用戶單元，并將水引入地漏；如地漏排水量不夠，則將漫出的水導人走火梯。
(3)用薄鐵皮將裂口圍住，并用繩索或鐵絲捆緊以防水到處亂射。
(4)將空調機房內管道底部排水口打開排水，留意水泵房污水泵抽水情況；一旦發(fā)現集水坑水位過高，則需關閉排水口。
(5)報告主管管理員，由其安排搶修并在事后作維修報告。
2、水平管網(1)發(fā)現或接報空調水平管網漏水，應迅速將事故樓層風機房內的空調水平管閥門關閉。
(2)現場用沙包攔住用戶單元門口和電梯口以防水漫入電梯和用戶單元，將水導入洗手間地漏。
(3)用薄鐵皮圍住裂口并用鐵絲或繩索捆緊以防水到處亂射。
(4)報告主管管理員，由其安排搶修并在事后作維修報告。
3、空調機房內的伸縮節(jié)
(1)發(fā)現或接報機房內伸縮節(jié)破裂，應按急停掣停止冷水機組，并按急停掣停止水泵。
(2)將破裂伸縮節(jié)上的閘閥關閉，漏水停止后開啟備用泵和冷水機組。如閘閥關閉不嚴，則立即將破裂的伸縮節(jié)拆除，將特制鐵板用螺栓封閉閘閥出口，停止漏水后再開啟機組和備用泵。
(3)報告主管管理員，由其組織維修，并在事后作維修報告。
4、空調機房內的管道
(1)發(fā)現或接報空調機房內管道漏水，應停止機組水泵并將電房內的機組系統供電總開關拉斷，以防電氣短路。
(2)用鐵皮將裂口包住并用繩索或鐵絲捆緊，以防水到處亂射。
(3)用沙包攔住附近用戶單元門口以防水浸。
(4)開啟機房內對應管道底的排水口排水。
(5)注意水泵房污水井的水位，如水位過高則增加一臺潛水泵輔助抽水至另一污水井。
(6)報告主管管理員，由其組織搶修。
（五）通知受影響用戶
事件發(fā)生后，主管管理員認為4小時內可修復的應通過緊急廣播知會受影響用戶，超過4小時才能修復的由管理公司書面通知受影響用戶。
第五部分 電梯管理
一、電梯操作規(guī)程
1、用專用鑰匙將電梯打開，電梯電梯即可自動運行。
2、若有緊急情況發(fā)生，可通過梯內緊急對講器與保安中心聯系，等待救援。
3、若需專人駕駛電梯，只需將NORMAL選擇開關打至HAND即可實現手動控制。
4、若需停梯，用電梯專用鑰匙進行鎖梯，電梯自動回到基站層并關閉風扇和轎內照明，電梯停止運行。
5、在火災情況下，消防隊員工可于基站控制電梯回降至基站。
二、電動扶梯操作規(guī)程
（一）啟動
1、檢查確認梯級上無乘客且電扶梯周圍無障礙物。
2、在梯頭或梯尾的啟動開關處用梯匙啟動電扶梯。
3、在達到額定轉速前，檢查電扶梯是否啟動自如，若有異常，即按急停按鈕停止。
4、一切正常交付使用。
（三）應急停止
緊急情況時，先通知乘客，后按急停按鈕停止運行。
（四）轉變行程方向
1、檢查確認扶梯級無乘客。
2、停止電扶梯運行。
3、待完全停止后，再轉向啟動。
三、電梯運行管理規(guī)定
1、物管部負責電梯的日常管理，并監(jiān)管電梯維修保養(yǎng)承包商的工作。
2、每天開梯后進行一次電梯全段運行狀況檢查。
3、注意轎廂、井道等設施有無濕水情況。
4、進行檢查時，應放置工作牌。
5、升降機的任何改動，均須書面征詢承包商的專業(yè)意見后方可進行。
6、搬運有可能超載的沉重物件時，應及時與承包商聯系，確定可行性，避免意外。
7、故障及緊急事故時，采取臨時應變措施。
8、日常清潔電梯轎廂內外時，用較干潔具及無腐蝕性清潔劑清潔。
四、電扶梯運行管理規(guī)定
1、電扶梯的日常運行管理由強電組負責，維修保養(yǎng)由指定承包商負責。
2、每天按上下班時間表啟／停電扶梯。
3、嚴格遵守電扶梯操作規(guī)程。
4、當值人員每班每兩小時巡查扶梯一次。
5、當發(fā)現或接報扶梯發(fā)生故障時應馬上停止故障梯，并由設備管理員通知保養(yǎng)商到場維修。
五、電梯設備維修管理制度
1、委托電梯保養(yǎng)承包商對電梯進行保養(yǎng)維修。
2、物管部負責與承包商聯系，督促并協助其維修保養(yǎng)。特殊情況時其他部門可以直接與承包商聯系，并及時通知物管部。
3、將維修保養(yǎng)情況記錄于電梯設備維修記錄表、電梯設備保養(yǎng)記錄表，零部件更換及大修同時記錄于電梯設備臺賬。
4、每季度末對電梯電源開關柜進行一次檢查并做維護保養(yǎng)。
5、強電管理員對電梯設備的維修、保養(yǎng)進行檢查監(jiān)督。
6、當電梯年檢期到期前，督促承包商做電梯年檢年審。
六、電梯故障應急處理方案
（一）電梯困人
如發(fā)生電梯困人事故，電梯維修員應按如下方法處理：
1、把電梯主電源拉開，防止電梯意外啟動，但必須保留轎廂照明。
2、確定電梯轎廂位置。
3、當電梯停在距某平層位置約±60 cm范圍時，維修人員可以在該平層的廳門外使用專用的廳門機械鑰匙打開廳門，并用手拉開轎廂門，然后協助乘客安全撤離轎廂。
4、當電梯未停在上述位置時，則必須用機械方法移動轎廂后救人。步驟如下：
(1)轎門應保持關閉，如轎門已被拉開，則要叫乘客把轎門手動關上。利用電梯內對講電話，通知乘客轎廂將會移動，要求乘客靜待轎廂內、，不要亂動。
(2)在曳引電動機軸尾裝上盤車裝置。
(3)兩人把持盤車裝置，防止電梯在機械松抱閘時意外或過快移動，然后另一人采用機械方法一松一緊抱閘，當抱閘松開時，另外兩人用力絞動盤平裝置，使轎廂向正確的方向移動。
(4)按正確方向使轎廂斷續(xù)地緩慢移動到平層±15cm位置上。
(5)使抱閘恢復正常，然后在廳門對應轎門外機械打開轎廂，并協助乘客撤出轎廂。
5、當按上述方法和步驟操作發(fā)現異常情況時，應立即停止救援并及時通知大廈電梯維修保養(yǎng)承包商作出處理。
6、事后書面報告物管部經理。
（二）水浸事故
1、電梯維修員發(fā)現或接報發(fā)生水浸事故將會危及電梯運行時應立刻通知物管部，當值保安員通過轎廂對講機通知客人從最近的樓層離開受影響的電梯。
2、電梯維修員將受影響的電梯轎廂升至最高處，并關閉該電梯。
3、攔住水浸樓層的電梯口，以防水浸入電梯井。
4、即刻將情況報告主管管理員和電梯承包商。
（三）巡查中發(fā)現電梯異常
1、電梯維修員巡查中發(fā)現電梯運行異常，如鋼纜有毛刺、斷股，控制柜有異聲、異味，轎廂升降異常等將危及電梯安全運行的現象發(fā)生，應立刻通知監(jiān)控中心。
2、監(jiān)控中心當值人員通過轎廂對講機通知客人從最近的樓層離開故障電梯。
3、電梯維修員將故障電梯關閉。
4、即刻將情況報告物管部經理和電梯承包商。
第六部分 維修管理
一、用戶室內設備維修規(guī)程
1、接到維修單，應先將單號和內容登記在維修檔案登記表上，隨后交對應的班組進行維修工作。
2、物管部維修工接單后在維修檔案登記表上簽收。
3、根據維修內容準備必要的工具和材料，按相應的維修服務承諾時間到達維修現場。
4、到達用戶后應經用戶許可后方能進入室內。
5、當判定維修項目屬有償維修時，根據物管部維修收費標準向用戶報維修價格。
6、用戶同意維修，則將收費金額填在維修單對應位置上；用戶不同意該價格，維修人員在維修單上注明原因，交用戶簽名。
7、因材料不足暫不能維修的，應向用戶解釋清楚，預約下次維修時間，并將有關情況記錄在維修單上。
8、因用戶自購設備故障無法維修的，應詳細向用戶說明原因，由用戶聯系其設備的供應商維修，同時將情況記錄在維修單上交用戶簽名。
9、根據故障情況采取相應的維修措施，注意做好現場周圍物品的防護和遮蓋。
10、故障修復后，用戶驗收合格，維修人員在維修單上填寫維修結果，請用戶簽名確認。維修人員清理現場后才可離開。
11、維修人員在完成的維修單上簽名，交物管部經理復核簽名，于當日交給物管部文員。維修單一聯留用戶，另兩聯分留物業(yè)部和物管部。物管部文員將維修單錄入電腦，并填寫維修檔案登記表，定期歸人維修檔案。
12、每周由各專業(yè)管理員抽取10％已完成的維修單進行回訪，發(fā)現用戶不滿意的應追查，確實屬人為因素的應追究維修工的責任。消防系統管理
一、消防報警設備運行規(guī)定
1、消防中心值班員負責消防中心內消防設備（報警系統、聯動柜等）24小時運行操作、監(jiān)控、記錄。顯示火警信號后，應立即派人前往觀察。確認火情后，通過廣播和警鈴疏散人員并啟動相應滅火設備。
2、如有設備故障，監(jiān)控中心值班人員及時通知物管部進行維修處理。
3、當日值班人員要負責消防中心的清潔工作，保持地面、墻壁、設備無積塵，水漬，油漬。
4、由物管部選定消防報警設備維保單位，對消防報警設備進行日常維護保養(yǎng)，物管部派人配合并監(jiān)督其執(zhí)行情況。
5、物管部和內保部每月定期對大樓消防系統進行模擬檢測，確保消防設備處于正常狀態(tài)。
6、消防系統如因維護或其他原因要暫時改變消防系統的狀態(tài)（如手動／自動等），應由物管部書面通知內保部，并提出相應的臨時措施，確保大樓消防安全。
二、緊急廣播系統維修保養(yǎng)規(guī)程
1、按保養(yǎng)計劃表做系統保養(yǎng)。
2、保養(yǎng)時先斷開系統電源。
3、清潔錄音座的磁頭、壓帶輪、主導軸。
4、清潔錄音機磁頭和機械部分。
5、檢查切換器背后的接線端子、插頭和面板按鈕。
6、清潔擴音機散熱器上的灰塵。
7、保養(yǎng)結束后選擇部分樓層作測試，并填寫消防中心設備檢查表。
三、消防排煙系統、正壓送風機維修保養(yǎng)規(guī)程
1、按保養(yǎng)計劃進行機器的保養(yǎng)。
2、手動盤動風機檢查松緊度，發(fā)現異常馬上檢修。
3、檢查風機的風葉，清除表面灰塵。
4、加注潤滑油，檢查緊固風機接線端子。
5、清除控制箱表面和內部的灰塵，檢查箱內器件。
6、檢查風機與風管間的軟接，發(fā)現破損立刻更換。
7、手動啟動風機檢查運行情況。
8、工作結束后，填寫消防風機檢查表。
四、防火卷閘維修保養(yǎng)規(guī)程
1、按保養(yǎng)計劃進行系統保養(yǎng)，并記錄在設備日常保養(yǎng)表。
2、清除卷閘電機及傳動鏈條表面灰塵，并加潤滑油。
3、檢查控制箱內器件，緊固接線端子，清潔箱內及表面灰塵。
4、檢查手動開關控制盒，清潔按鈕上的污物。
5、檢查卷閘上下行程開關，開關滑軌加潤滑油。
6、檢查電動剎車手動開關和手動起閘裝置。
7、手動上升和下降防火閘，檢查運行情況，并調整上下行程開關位置，令卷閘開啟或關閉處于適當的位置。測試過程嚴防卷閘沖頂或沖底。
8、觸發(fā)卷閘附近的煙／溫感檢查自動落閘功能，消防中心監(jiān)控員在聯動臺上測試遙控落閘功能。
五、應急燈、疏散指示燈檢查保養(yǎng)制度
1、各樓層應急燈、疏散指示燈不得私自拆除、移位和取用。
2、巡查人員每天檢查一次應急燈具，發(fā)現異常馬上用《維修單》物管部維修。檢查內容包括燈具是否正常發(fā)亮，表面玻璃有否破損，安裝是否牢固，按下測試按鈕是否仍然發(fā)亮。
3、應急燈具應保持清潔。
第二篇：物管部崗位職責
上海聚美歐洲城實業(yè)股份有限公司成都分公司
物管部崗位職責
達州.歐洲城時尚奧特萊斯
但唐紅 2017/4/30
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物管部崗位職責
1、物管副總經理 1）入職條件：
a)年齡35歲以上，?？埔陨蠈W歷，中級以上技術職稱。b)有8年以上商業(yè)物業(yè)管理工作經驗。
c)有較強的文字表達能力和較高個人綜合素質。d)熟悉企業(yè)管理工作，有較強的組織、協調、溝通能力。e)熟悉物業(yè)管理工作，有商業(yè)物業(yè)管理工作經驗者。2）職責：
a)嚴格執(zhí)行公司的各項規(guī)章制度。在項目公司總經理、集團營運中心雙線領導下，全面主持物管部工作；
b)制定物管部工作計劃，領導部門完成公司下達的責任目標和各項任務； c)參與公司例會，及時溝通信息，建立良好的部門間團結協作關系； d)協助項目總經理處理各種涉及物業(yè)的外聯事務。
e)主持物管部內部會議，協調各部門關系，增強物管部內部團隊精神，群策群力做好各項工作；
f)負責對相應職能部門工作的監(jiān)督、檢查、考核的管理工作。
2、物管部經理 1）入職條件：
a)年齡35歲以上，大專以上學歷，中級以上職稱。
b)有5年以上商業(yè)物業(yè)管理工作經驗，熟悉CAD、OFFICE辦公軟件。c)有較強的文字表達能力和較高個人綜合素質。d)有較強的機電設備設施管理經驗。e)有商業(yè)物業(yè)管理工作經驗。2）職責：
a)制定月度物管部各專業(yè)工作計劃，審核日/周/月的各類報表、進行業(yè)務分析。b)負責物管部所轄范圍內工程、安保、保潔工作正確有效地控制。
c)負責準備提供相關的評審資料，并落實評審中提出的與本單位有關的糾正和
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預防措施的實施工作。
d)根據商場的實際制訂合理的節(jié)能降耗的措施，并建立相關獎懲制度監(jiān)督執(zhí)行。e)核算上維修消耗情況,制定下一設備的保養(yǎng)計劃和維修物料的支出預算.f)負責日常維修費用的審查報批，對設施設備及工程改造、維修保養(yǎng)的質量和進度進行監(jiān)督。
g)制定商場裝飾改造工程、商鋪改造的裝修規(guī)范，并對施工、驗收全程跟進。h)負責物管部的培訓工作，對所轄員工進行督導培訓。i)負責對本物管部員工進行考核、評估。
3、機電主管 1）入職條件：
a)年齡30歲以上，中專以上學歷。
b)有3年以上工程管理工作經驗，熟悉CAD、OFFICE辦公軟件。c)有較強的文字表達能力和較高個人綜合素質。d)熟悉企業(yè)管理工作，有較強的組織、協調、溝通能力。e)熟悉物業(yè)工程工作，有商業(yè)物業(yè)管理工作經驗者優(yōu)先。2）職責：
a)向部門經理負責，接受經理下達的工作指令并組織實施，定期匯報工作； b)負責物業(yè)內機電設備的操作運行正常，制定部門的計劃，包括工程維護保養(yǎng)預算、人員編制、工作內容、物品申購計劃、能源管理措施。c)審核、批準工程組長制定機電設備的日常運行、維修保養(yǎng)和巡視檢查制度，監(jiān)督承包商的工作、進度和質量。
d)制定安全工作制度及突發(fā)事件應急處理程序，指揮屬下員工解決物業(yè)中的各種突發(fā)事件，妥善處理善后事宜。
e)監(jiān)督檢查屬下員工的行為規(guī)范符合公司要求，做好員工考核工作。f)檢查下屬各類工作報告，定期向上級領導遞交月度及每年工程報告。g)有計劃地組織部門員工的培訓，不斷提高對整個物業(yè)的技術管理水平。h)建立商家投訴意見處理制度，確保所有維修單和投訴電話都能得到滿意的回
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復和解決。
i)定期深入現場與機房，抽查工程各項工作執(zhí)行情況，發(fā)現問題及時督促處理。
4、暖通主管 1）入職條件：
f)年齡30歲以上，中專以上學歷。
g)有3年以上暖通管理工作經驗，熟悉CAD、OFFICE辦公軟件。h)有較強的文字表達能力和較高個人綜合素質。i)熟悉企業(yè)管理工作，有較強的組織、協調、溝通能力。j)熟悉物業(yè)暖通工作，有商業(yè)物業(yè)管理工作經驗者優(yōu)先。
2、職責：
a)向部門經理負責，接受經理下達的工作指令并組織實施，定期匯報工作； b)負責落實空調系統的日常維修、保養(yǎng)工作計劃、方案。制定空調設備的大、中、小修計劃。
c)負責整理有關空調系統的圖紙、設備維修等資料，提出改善空調使用效果的有關建議及方案。
d)檢查下屬崗位職責、操作規(guī)程、設備保養(yǎng)維修制度的執(zhí)行情況，發(fā)現問題及時提出改進措施。
e)熟悉本系統空調設備的操作規(guī)范、原理，整理相關設備的操作運行記錄。f)負責下屬的技術培訓工作。
g)負責本崗位技術人員的工作質量考核，保證系統的正常運作。h)負責緊急突發(fā)事件的上報、現場保護，根據處理方案組織處理工作。i)負責組織建立設備臺帳、設備維修、保養(yǎng)記錄等管理工作。j)完成上級領導交辦的各項工作。
5、安保主管 1）入職條件：
a)中專以上學歷，形象氣質佳，年齡28-35歲。b)有3年以上商業(yè)物業(yè)管理工作經驗。
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c)具備較強管理、溝通、協調能力。d)熟悉治安、消防及相關法律法規(guī)。e)與相關行政管理單位有良好溝通。f)退伍軍人及轉業(yè)干部優(yōu)先。2）職責：
a)協助部門經理組織管理下屬人員完成本職工作，負責公司秩序的正常運行； b)協助部門經理制定部門的、季度計劃；
c)負責保全人員完成值勤、守衛(wèi)、巡邏工作，避免發(fā)生任何犯罪、火警、意外等事件；
d)協調處理一切與公司有關的突發(fā)性事件，并及時向部門經理報告； e)熟悉消防工作和消防設施，熟悉消防、治安管理應急方案 f)不斷巡查監(jiān)督各崗位工作情況，及時糾正違紀違章情況； g)處理公司發(fā)生的一般性的治安、消防案件及投訴；
h)負責保管、使用公用物資，督促班長交接班時認真檢查、交接； i)對安全管理進行日常的業(yè)務培訓和考核；
j)負責對商家的裝修及驗收工作進行監(jiān)管并使之達到公司規(guī)定標準
6、消防主管 1）入職條件：
g)中專以上學歷，持消防上崗證，年齡28-35歲。h)有3年以上商業(yè)物業(yè)管理工作經驗。i)具備較強管理、溝通、協調能力。j)熟悉治安、消防及相關法律法規(guī)。k)與相關行政管理單位有良好溝通。2）職責：
1、全面負責消防保全管理工作，檢查督促消防保全工作落實情況。對存在的消防隱患提出整改意見，并監(jiān)督整改；
2、認真貫徹、落實消防法規(guī)，和公司消防制度，檢查落實情況。對商場員工及商戶員工進行崗前消防培訓，提高在崗員工的消防保全意識，做到懂防火常識、4頁
滅火常識、會報警、會協助救援、會逃生自救。積極協同對商場員工和商戶員工進行消防常識的培訓，按月度、季度不定期的組織消防保全培訓。
3、制定消防演習方案，每年組織分店至少落實兩次消防演習工作。
4、負責做好政府消防部門的外聯工作，并且熟悉了解國家消防法規(guī)和政府消防機構的辦事流程。
5、跟進消防設施設備的維保工作，審核商場的消防設施施工改動，協助商場新建、改造、擴建工程的消防審批、申報和檢查工作。
6、負責協助公司購置商場的滅火器材，監(jiān)督油煙管道清理維護工作。
7、抽查管理消防中控室，定期對中控人員進行技術培訓。
8、建立、健全消防檔案，對各種消防文件和資料及時整理、存檔。
9、負責組織對商場主力或餐飲商戶以每周、月的形式進行全面的消防保全檢查，對存在消防保全隱患的商戶提出整改意見，并及時寫出書面報告匯報分店領導。
10、檢查督促營運部是否與施工單位簽定《裝修消防保全責任書》，審批動火作業(yè)申請書。
11、負責制定消防工作計劃，對分店的消防工作做年終總結。
12、完成上級領導交辦的其它工作。
7、保潔主管 1）入職條件： a)中專以上學歷
b)在商業(yè)物業(yè)工作兩年以上。c)具有綜合的管理能力和執(zhí)行力。
d)具有較強的工作責任心和事業(yè)心，不怕苦、不怕累、具有實干精神。e)掌握公司與商場有關的各項規(guī)章制度并能夠貫徹、落實。2）職責：
a)協助做好分包方的評審工作。
b)負責商場范圍及辦公區(qū)域的衛(wèi)生清潔、綠化的日常管理工作，做好門前“三包”工作。
c)強化落實衛(wèi)生標準的執(zhí)行，對衛(wèi)生死角、洗手間等重點位置保持衛(wèi)生和整潔。
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d)巡回檢查領班及各清潔組員工執(zhí)行崗位責任情況，以及清潔工作中存在的漏洞和不足，提出整改意見，落實整改措施。e)加強對清潔設備、用具材料的管理，節(jié)約開支。f)商場范圍包裝箱及各種廢舊物品的回收管理工作。g)公司租用房屋管理及外地聘用人員的生活管理工作。
8、文員 1）入職條件：
a)年齡25-40歲，大專以上學歷。b)有2年以上行政文員工作經驗優(yōu)先。c)熟練操作CAD、OFFICE等辦公軟件。d)有一定文字基礎和較強的語言表達能力。2）職責：
a)向部門主管匯報工作，負責部門辦公室的文書工作；
b)負責部門各類文件及報告的收發(fā)、打印、復印、傳閱及存檔等工作； c)妥善處理各項目之外判合同的存檔及借閱工作；
d)完成部門每月/每年事務工作報告及計劃的整理、匯總及歸檔工作； e)每月負責把各系統的設備檔案有關故障情況、維修項目、更換零件或更新等內容整理歸檔。
f)負責參加部門各項會議并提交會議紀要給部門經理審核，完成會議紀要的簽核及歸檔工作；
g)負責部門各種表單據的準備、發(fā)放、整理、歸檔工作； h)協助主管進行物資的管理工作； i)完成上級領導交辦的其它工作任務。
9、安保班長 1）入職條件：
a)高中以上學歷，形象氣質佳，年齡20-35歲。b)有2年以上商業(yè)物業(yè)管理工作經驗。
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c)熟悉治安、消防及相關法律法規(guī)。d)退伍軍人及轉業(yè)干部優(yōu)先。2）職責：
a)熟悉商場的運作及有關的安全法則。監(jiān)督本班員工執(zhí)行上級各項工作指令及公司規(guī)章制度；
b)負責當班期間整個賣場秩序、治安、消防安全以及監(jiān)督各崗位執(zhí)勤情況，落實各項工作任務；
c)安排下屬各崗位的工作，不斷巡視賣場各區(qū)域、督導當值各崗位的工作，并進行獎懲、評定；
d)迅速妥善地處理各類事件并對一些案件調查，遇重大案件發(fā)生須立即向安保主管匯報，保護現場并向警方報案；
e)對下屬員工進行崗位培訓，使保全員的專業(yè)知識和綜合素質保持在一個較高的水平；
f)熟悉商場內的消防設施、消防通道、緊急出口以及商場的緊急疏散程序； g)控制好停車場的安全，保障車庫內車道的暢通；
h)對自己部門領導的工作負責制定計劃，做好總結，及時向部門領導匯報工作情況；
i)做好安保器材的交接和保管工作；
10、消監(jiān)控班長 1）入職條件：
a)高中以上學歷，具有一定文字基礎； b)有2年以上商業(yè)物業(yè)管理工作經驗。c)熟練操作OFFICE、CAD軟件； d)熟悉店鋪裝修報建流程。2）職責：
a)認真貫徹執(zhí)行國家《消防法》及其實施細則和上級的有關指示、規(guī)定。b)掌握熟悉賣場的平面布局、建筑特點、消防通道、消防供水情況；熟悉消防設施器材、裝備狀況。
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c)落實消防安全制度，推行逐級防火責任制，并督促落實。
d)協助部門組織安保人員及賣場員工進行防火宣傳教育，提高遵守法規(guī)和切實做好消防安全工作的自覺性。
e)開展經常性的防火檢查，發(fā)現火險隱患時及時上報并提出整改意見，督促各商戶消除火險隱患，改善消防安全條件，完善消防設施。
f)協助各部門對電工、焊接工、油漆工、服務員、安保人員等進行消防知識培訓工作。
g)定期組織專職（義務）消防隊的學習和訓練，制定滅火作戰(zhàn)計劃，負責組織消防器材、設施的管理、維修和保養(yǎng)。
h)嚴格執(zhí)行部門制定的各種違反消防法規(guī)、制度、規(guī)定的行為，根據情節(jié)提出處理意見并做好記錄上報。
i)建立和完善防火檔案和各類消防設施設備臺賬。j)發(fā)生火警立即組織義務消防員撲救火災，保護火災現場。
11、工程班長 1）入職條件：
a)中專以上學歷，機電專業(yè)，年齡30-50歲。b)具有中級以上職稱。
c)具有商業(yè)地產及物業(yè)管理2年以上工作經驗。d)具有較強的工程理論、工程實操經驗。2）職責：
a)負責租賃區(qū)域公共設施的維修、重要設備維護保養(yǎng)，保證配電、供水、機電設備的運行；
b)協助工程主管制定部門的、季度計劃，包括工程維護保養(yǎng)預算、物品申購計劃、能源管理措施、工程計劃等工作；
c)審核、批準維修技工的維護保養(yǎng)工作、執(zhí)行維修保養(yǎng)和巡視檢查制度，督促維修技工認真執(zhí)行；
d)協助工程主管監(jiān)督承包商的工作、進度和質量；
e)執(zhí)行安全工作制度及突發(fā)事件應急處理程序，指揮屬下員工解決公司的各種
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突發(fā)事件；
f)監(jiān)督檢查維修技工的行為規(guī)范符合公司要求；
g)每天堅持深入現場，抽查工程工作的執(zhí)行情況，發(fā)現問題及時處理； h)負責組織部門員工對商家的裝修及驗收工作進行監(jiān)管并達到公司規(guī)定標準；
12、維修工 1）入職條件：
a)中專以上學歷，年齡28-35歲。b)有物業(yè)工程工作2年以上經驗。c)持相關有效資格證書。
d)熟悉強弱電、土建、安裝、智能化等工程技術。2）職責：
a)負責公司低壓供配電、供水、機電設備、設施等的運行、維修工作，執(zhí)行建筑工程之定期保養(yǎng)工作；
b)熟悉公司供電、供水方式，線路、管道走向和所管轄設備、設施的使用原理、技術性能及操作方法；
c)定期巡視配電、給排水的運行狀況，監(jiān)視各類儀表、電表、壓力表的工作情況，準確抄錄各項數據并填寫報表； d)對停、送水電做好記錄并做好應急措施； e)協助監(jiān)督及驗收土建、裝修工作； f)發(fā)生故障時,應按操作規(guī)程及時排除故障； g)檢查商家丙工裝修，有無違法違紀現象；
13、空調操作工 1）入職條件：
a)中專以上學歷，年齡28-35歲。b)有物業(yè)工程工作2年以上經驗。c)持相關有效資格證書。
d)熟悉強弱電、安裝、空調、智能化等工程技術。
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2）職責：
a)負責公司低壓供配電、供水、機電設備、設施等的運行、維修工作； b)熟悉公司供電、供水方式，線路、管道走向和所管轄設備、設施的使用原理、技術性能及操作方法；
c)定期巡視配電、給排水的運行狀況，密切監(jiān)視各類儀表、電表、壓力表的工作情況準確抄錄各項數據并填寫報表；
d)檢查商家裝修，有無違法違紀現象，有無損壞外觀、承重、下水道、公共設施設備的現象發(fā)生；
e)負責中央空調送風、排風系統的運行管理工作； f)負責空調設備的運行、換季清洗、維修保養(yǎng)工作；
g)熟悉空調系統設備結構、性能及系統情況，做到故障判斷準確、維修快捷； h)協助制定并負責實施管理范圍內設備的維修保養(yǎng)計劃。
14、配電值班 1）入職條件：
a)中專以上學歷，年齡28-35歲。b)有物業(yè)工程工作2年以上經驗。c)持相關有效資格證書。
d)熟悉強弱電、土建、安裝、智能化等工程技術。2）職責：
a)負責公司高壓供配電、供水、機電設備、設施等的運行、維修工作，執(zhí)行建筑工程之定期保養(yǎng)工作；
b)熟悉公司供電、供水方式，線路、管道走向和所管轄設備、設施的使用原理、技術性能及操作方法；
c)定期巡視配電、給排水的運行狀況，密切監(jiān)視各類儀表、電表、壓力表的工作情況準確抄錄各項數據并填寫報表； d)對停、送水電做好記錄并做好應急措施；
e)嚴格按照安全操作和維修保養(yǎng)規(guī)程，每月兩次負責對備用發(fā)電機進行保養(yǎng)和空載試機，確保備用發(fā)電機安會運行并做好維保記錄；
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f)嚴格按照高壓操作流程進行倒換閘操作，準確填寫能耗記錄表及設備設施監(jiān)控表，并進行能耗分析；
g)服從工程主管的工作指令，隨時排除高壓配電系統的一般故障，保證高壓配電的正常運行；
h)優(yōu)質、高效、低耗、安全運行，定期對設備進行維護保養(yǎng)，做到機房、設備、場地三干凈；
i)熟練地掌握本物業(yè)高壓供電方式狀態(tài)，掌握設備的原理、技術性能及實際操作水平。
j)按時做好交接班工作和值班記錄工作。事故未排除不進行交接班。
15、安保人員 1）入職條件：
a)高中以上學歷，年齡18-30歲。b)有商場保安工作經驗優(yōu)先。c)持保安證或退伍證。
d)基本熟悉消防系統器材、安全防范、應急疏散、初期火災撲救和自救逃生等知識。2）職責：
a)嚴格遵守、執(zhí)行公司的各項規(guī)章制度。上崗執(zhí)勤時，必須著裝整齊，儀表莊重，文明執(zhí)勤，隨身攜帶、開啟對講機，確保通訊暢通；
b)嚴格執(zhí)行門衛(wèi)制度，嚴守崗位紀律，在上崗值班期間，若因自己的失誤造成事故的，追究相關責任；
c)檢查公共樓道，制止亂堆亂放現象，檢查消防設施是否處于完好狀態(tài)； d)檢查商家裝修，有無違法違紀現象，有無損壞外觀、承重、下水道、公共設施設備的現象發(fā)生；
e)若有打架斗毆，鬧事等現象發(fā)生時，必須及時進行處理和報告；
f)發(fā)現異常氣味、煙霧、響聲及不明火源時，要及時趕赴現場，查明情況，及時處理；
g)熟練掌握賣場內安全防范情況及安全報警設施如消防栓，滅火器材，報警器
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h)認真做好上崗記錄，嚴格執(zhí)行交接班制度，如遇接班一方未按時到位，當班一方必須堅守崗位，不得擅離職守。
i)發(fā)現有客戶需要幫助時，應主動熱情為其服務。耐心回答客戶的詢問，對客戶的投訴要做好記錄，及時處理并跟蹤結果；
j)檢查公司門窗及店鋪在打烊后的安全情況，做好防火防盜工作；
16、消監(jiān)控員 1）入職條件：
a)高中以上學歷，年齡25-35歲。b)有物業(yè)保安工作1年以上經驗。c)持保安證或退伍證。
d)基本熟悉消防系統器材、安全防范、應急疏散、初期火災撲救和自救逃生等知識。
e)熟悉電腦操作。2）職責：
a)熟悉和掌握監(jiān)控中心的設備及正確操作程序，協助保全主任進行管理工作； b)配合巡邏保全員跟蹤嫌疑人員的進出情況，發(fā)現異常情況應及時上傳下達； c)做好監(jiān)控中心的維護保養(yǎng)工作記錄及錄像的保存，以便上級領導的查閱和可疑情況的備查工作；
d)認真記錄當值期間設備的運行情況，做好交接班登記；
e)做好監(jiān)控中心設備的清潔衛(wèi)生工作，無關人員進入監(jiān)控室要勸其離開，不得影響監(jiān)控工作；
f)配合巡邏安保人員檢查消防控制設備，發(fā)現不安全因素，及時通報有關部門，并報告物管部；
g)發(fā)生火災和火警時，及時、正確通知各組人員趕到報警地點，并通知各有關部門，組織力量進行撲救，并同時組織疏散人員； h)負責監(jiān)控系統的巡檢及設施設備報修工作；
i)協助安保主管監(jiān)督運行班組的日常工作情況并進行設施巡檢簽到；
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第三篇：物管部崗位職責
物管部崗位職責
崗位名稱：物管部經理 直屬部門：物管部 直接上級：總經理助理
直接下級: 保安員、保潔員、工程維修人員、員工餐廚師
任職條件：身體健康相貌端正年齡28歲以上，工作經歷三年以上，酒店物質管理工作經驗，文化程度大學、專科學歷或同等學歷以上，語言水平良好的公文寫作能力英語水平良好其他能力了解酒店管理、服務方面的系統知識熟悉經營、財稅、人事、安全等方面國家大政方針和法律法規(guī)并具有良好的溝通與協調能力。
崗位職責及工作內容
一、任務
物管部是實施公司轄區(qū)范圍內的工程管理，保障設備、設施正常運行的職能部門。物管部的管理具有嚴密的科學性和較高的技術性，它是為用戶創(chuàng)造安全、文明、舒適、方便的商住環(huán)境的基本保證和堅強后盾，是反映公司服務水準、良好形象和聲譽的重要標志。物管部的職責范圍如下：
l、負責公司管轄范圍內商住房的電力系統、消防系統、電梯系統、空調系統、給排水系統的運行管理、維護保養(yǎng)和故障檢修以及保安保潔等。
2、負責公司公共設施、設備的維修保養(yǎng)。
3、負責用戶室內二次裝修的申批、監(jiān)管。
4、負責對用戶室內設施、設備提供有償維修服務。
5、負責大樓外委工程的監(jiān)管工作。
6、負責公司管轄范圍內的保安、消防工作。
7、負責公司管轄范圍內的保潔工作。
8、負責公司管轄范圍內的土建維修工作。
二、各崗位職責：
（一）物業(yè)管理部經理
1、在公司總經理的領導下，全面負責物管部的各項工作。
2、負責公司所轄房屋建筑，公共設施，機電設備、消防設備等技術和管理工作；
3、負責制定本部門的各項管理制度及應急措施，確保質量管理體系在本部門有效運行；
4、負責向經營戶及消費者提供日常維修、保安、保潔、倉儲維修等服務。
5、負責對本部門各班組的工作進行檢查，指導；
6、負責經營戶及消費者裝修申請、審批工作及較大規(guī)模的裝修驗收工作；
7、負責參與樓宇工程驗收交接工作及制定樓宇工程驗收實施計劃。負責組織新接物業(yè)的機電設備運行調試工作；
8、負責對本部門發(fā)生的重大事故，組織調查分析及處理工作；
9、對采購物資和提供服務的供方進行評價；
10、負責審核本部門提交的物品申購報告，交主管領導審核的并報總經理批準；
11、負責本部門水、電等各專業(yè)技工的工作技能的培訓及考核計劃的制定，并配合物管部組織實施；確保其正常運行。
12、監(jiān)督、組織實施與物業(yè)管理有關的計量檢測設備的定期校準工作。
13、全面規(guī)劃公司服務設施、消防設施的添置、安裝、調試、運轉和維修等工作，為質量管理體系的正常運作提供保障；
14、負責收集設施、設備運行原始記錄，并進行統計分析，為提高運行質量提供依據。
15、組織領導工程技術人員的崗位培訓。
（二）工程維修人員
1、在物管部經理的領導下，全面負責設施設備組的各項工作。
2、安排執(zhí)行所轄設備的定期保養(yǎng)規(guī)定及參與執(zhí)行有關的技改項目。
3、監(jiān)督執(zhí)行部門的工作指令。
4、負責跟蹤工作單的作業(yè)情況。
5、定期組織班組員工進行技術和安全生產等業(yè)務知識交流。
6、做好本班組的技術檔案、維修保養(yǎng)記錄和交接班記錄等原始記錄的管理與存檔。
7、負責監(jiān)督、跟蹤相關外委項目的進展情況。
8、及時反饋常用物料、維修零件、工具等材料的品質情況。
9、負責公司維修設備、材料的采購。
10、負責本小組的勞動紀律考核，并每月上報綜合部。
（三）強、弱電維修員
1、在設施設備組組長的領導下，管理強、弱電系統所轄設備。
2、制訂并監(jiān)督執(zhí)行強、弱電系統的設備定期保養(yǎng)規(guī)定及技改項目方案。
3、填寫本系統的操作要求和工作指令。
4、提出本系統的備料計劃，協助采購專業(yè)性較強的工具或零件。
5、負責本系統的外委項目（含外委工程、代維修工程以及儀器、儀表、工具送檢）的洽談審定，監(jiān)督并驗收。
6、負責與相關業(yè)務主管部門進行業(yè)務聯系。
7、負責本系統各類圖紙和資料的收集、分類。
8、負責管轄范圍內弱電系統（包括消防系統和通訊系統）的日常運行、保養(yǎng)、維修。
9、負責配合電信部門對直線電話、專線電話的開通及維修聯系。
10、負責配合電信部門對用戶電話系統的維護。
11、負責對消防系統中水系統和風系統的設備進行定期檢查和維護保養(yǎng)。協助水電維修組對消防系統中的電氣部分進行維護保養(yǎng)。
12、負責管轄范圍內所有公共設備的應急維修。
13、設備責任人每周一次巡查責任設備；每月一次清潔責任設備及周圍環(huán)境衛(wèi)生。
（四）空調給排水維修員
1、在設施設備組組長的領導下，管理空調及給排水系統所轄設備。
2、制訂并執(zhí)行空調及給排水系統的設備定期保養(yǎng)規(guī)定及技改項目方案。
3、填寫本系統的操作要求和工作指令。
4、提出本系統的備料計劃，協助采購專業(yè)性較強的工具或零件。
5、負責本系統的外委項目（含外委工程、代維修工程及儀器、儀表、工具送檢）的洽談審定，監(jiān)督并驗收。
6、負責與相關業(yè)務部門進行業(yè)務聯系。
7、負責本系統各類圖紙和資料的收集、分類。
8、負責空調系統（包括風機）的日常運行和維護保養(yǎng)。協助水電維修組對空調系統中相關的電氣設備進行維護保養(yǎng)。
9、負責給排水系統（包括閥門、管道）的維護保養(yǎng)。協助水電維修組對給排水系統中相關的電氣設備進行維護保養(yǎng)。
10、在非供冷期內設備責任人每周一次巡查責任設備；每月一次清潔責任設備及周圍環(huán)境衛(wèi)生。
11、負責大樓管轄范圍內所有公共設備的應急維修。
（五）電梯維修員
1、負責監(jiān)視和掌握各電梯的運行狀態(tài)，保證電梯的正常運行；
2、完成電梯的定期保養(yǎng)；
3、電梯機房發(fā)現故障時，應立即進行檢修，并做好記錄，如無法修理，應立即與廠家聯系，同時做好記錄；
（六）水電維修員
1、負責低壓配電室、電梯機房、樓層電氣小室的日常運行、維修、保養(yǎng)。
2、負責管轄范圍內所有公共設備的應急維修。
3、每月兩次發(fā)電機試運行。
4、負責大樓立面照明燈具的啟、停。
5、負責用戶室內水電設備的有償維修服務。
6、負責電氣設備、各配電箱（柜）表面清潔。
7、設備責任人每周一次巡查責任設備；每月一次清潔責任設備及周圍環(huán)境衛(wèi)生。
（七）給排水維修員
1、在設施設備組組長的領導下，負責管理給排水系統設施設備；
2、負責對給排水系統設施設備進行保養(yǎng)、維修；
3、負責本系統各類圖紙資料的收集、保管；
4、負責每天兩次巡視給排水設施設備，并做好記錄；
（八）土建維修管理員
1、在物管部經理的領導下，負責房屋的維修，并管理雜工。
2、制訂房屋的定期保養(yǎng)規(guī)定及改造方案。
3、負責房屋維修外委項目的洽談審定，監(jiān)督并驗收。
4、負責與相關業(yè)務部門進行業(yè)務聯系。
5、負責房屋建筑結構各類圖紙和資料的收集、分類。
6、負責室內二次裝修的初審。
（九）保安消防管理員
1、在公司物管部經理的領導下，全面負責保安消防組行政管理工作，組織和引導部屬員工學習法律法規(guī)和業(yè)務技術知識，培養(yǎng)和提高改進的整體政治思想素質和業(yè)務工作能力；
2、督促保安人員嚴格執(zhí)行公司有關規(guī)定，對成績突出人員給與獎勵，對工作失職人員進行教育和提出處理意見，維護公司和客戶利益，預防各類事故發(fā)生；
3、認真學習《消防安全規(guī)定》、《消防法》、《重慶市消防安全條例》，貫徹執(zhí)行上級有關指示精神和消防工作方針，堅守崗位，負責編制消防工作計劃，定期向領導匯報有關工作及存在的問題，提出整改意見；
4、經常對重點防火部位和易燃易爆物品進行檢查，加強消防設施的維護管理，對檢查出的隱患督促整改，及時消除隱患，協助主管領導和有關部門建立健全各項安全防火責任制。
5、負責指導監(jiān)督公司管理物業(yè)范圍內的安全防范和消防管理工作，協調公安機關處理相關的重大刑事案件和火災事故；
6、負責應聘保安員的資格審核；
7、負責做好保安，消防用品的采購、驗證、監(jiān)督管理，并對需要維修品提出申請。
8、負責消防器材的管理。
（十）保安員
1、在指定崗位認真值勤，按照公司規(guī)定，積極完成工作任務；
2、根據指責規(guī)定，負責做好本責任區(qū)的防火、防盜、防暴、防破壞、防事故等工作，確保安全；
3、根據值勤要求，夜間檢驗出入人員證件，防止未經許可的人員、車輛、物資擅自進出責任區(qū)，維護責任區(qū)內的治安秩序；
4、堅守崗位，認真做好巡邏、檢查、防衛(wèi)、守夜等工作，預防責任區(qū)內發(fā)生刑事案件和治安災害事故；
5、協助處理責任區(qū)內發(fā)生的有關治安事件，及時報告上級并作好值班紀錄；
6、服從命令，聽從指揮，積極完成上級領導安排的臨時性工作任務。
（十二）保潔員
1、熟悉分管清潔衛(wèi)生區(qū)域的情況，掌握清潔工作必要的標準和要求；
2、熟悉掌握各類清潔工具，清潔劑的使用方法，熟知各類建材、玻璃、不銹鋼等的保潔方法；
3、嚴格按清潔規(guī)范操作，以防損壞設施、設備；
4、保持分管區(qū)域的清潔水準，工作次數每天不少于4次；
5、節(jié)約使用清潔原料，愛護使用各種清潔用具；
6、接受主管、領班的監(jiān)督檢查，不斷改進工作；
7、對待商家和顧客要熱情、大方，為我們提供方便；
8、文明用語，著裝整齊，佩帶工作牌上崗。
第四篇：物管部考題
一、填空題：
1． 酒店的前臺部門也叫---------，分別-----------------------有等部門?！耙痪€部門”房務部、餐飲部、娛樂
2． 市場營銷是以-----------的經營方針，現代市場營銷觀念引入酒店業(yè)是---------年代的事情，它的引入，將酒店的銷售工作提高到一個新的階段，即-----------階段。顧客為中心20世紀60全面營銷、全員營銷
3． 員工人事檔案一般包含（--------------）（答出其中8個算對）等10多種材料，員工亦應在其中任何一項發(fā)生變更時向人事部及時提供新資料。職位申請表、身份證復印件、臨時聘用通知書、原單位的離職證明、體檢報告、所有假期記錄、學歷證明復印件、人事變動表、員工合同、員工鑒定評估表、員工獎勵和處罰記錄、保密公約、員工家庭狀況、學歷等情況的變更資料
4． 員工可休的假期有----------------等，其中有薪假為-----------（中任一個）等。病假、婚假、喪假、產假、補休假、事假補休假、婚、喪、產假
5． 員工上崗后一般應有-----------的試用期，期滿經考核合格方可轉正，如工作表現不令人滿意，可適當延長試用，但最長不能超過-------------。3個月6個月
6． 一般情況下，員工要求調換部門，需要在本部門工作至少-------------才可提出申請，按一定程序辦理調部門申批手續(xù)。12個月
7． 辭職員工至少--------不可再加入酒店。6個月
8． 員工上崗前除了----------外，還應申辦----------。培訓合格健康證
9． 酒店根據其特點，通常可以分為以下幾種類型：-------------等。商務型酒店、度假型酒店、會議型酒店、長住型酒店、觀光型酒店
10． 酒店的星級評定主要從五個方面進行，即----------等。評定的手段----------相結合。硬件設施、設備維護和保養(yǎng)、環(huán)境衛(wèi)生、服務質量、賓客意見明查與暗訪
11． 酒店的四級管理機制為：-------------。（由下而上）（順序顛倒給50%分）服務人員、基層管理人員、部門經理、總經理
12． 酒店服務形式大致有10方面，寫出其中5個。---------------等。靜態(tài)服務、有聲服務、無言服務、即時服務、緩沖服務、增業(yè)服務、補償服務、針對性服務、提醒服務、誘導服務
13． 消防工作的原則（宗旨）：--------。以防為主、防消結合14． 酒店員工要為住店客人在以下幾方面進行保密：----------------等。在住信息、消費狀況、個人情況、個人愛好、客人進出
15． 領導方式大致有等四種，其主要特征可以分別形象地以表示。專斷的方式、官僚的方式、放任的方式、民主的方式“照我說的去做”、“照章辦事”、“甩手不管”、“投票表決”
16． 溝通的主要技巧分------------------兩大類。非言語溝通和言語溝通
17． 管理難對付的員工大致有-------------------（答出其中5個算對）等類型?！巴敉艚小焙汀伴_口咬”、“牢騷大王”、“悶聲受苦”和“悶聲發(fā)怒”、“敗興鬼”、“萬事通”、“冒險專家”、“優(yōu)柔寡斷”
18． 開導的五個原則為正確的--------------。目的、時間、場合、方式、技巧
19． 管理階層的功能有-------------。計劃、組織、領導、控制
20． 總服務臺（前廳）的主要工作集中在以下四個環(huán)節(jié)上：------------------。接受客人預定、接待客人登記住宿、客人下榻期間的系列服務、辦理客人離店及結帳
21． 酒店工程部為了節(jié)約能源費用應考慮的幾個方面因素有：-------------等。天氣變化情況、客房出租率及消費場所客流量、可出租場地狀態(tài)變化、季節(jié)性活動
22． 工程部為了創(chuàng)造-------------，對以下區(qū)域的數據有嚴格要求，請寫出大致數值（填一個精確數字，含在上下限之間）：客房室內溫度（夏天）：-------℃；門廳/走廊（冬天）：----℃；衛(wèi)生間熱水：-----℃；廚房洗碗間熱水溫度：-------℃；前廳接待臺高度（中國）：-----米，員工工作臺面高：------米。優(yōu)質服務環(huán)境、保證服務效果-24-2618-2256-6070-851.200.80-1.00
23． 保安部在處理違反酒店公德的客人或員工時，有以下幾種人可以要求其離店：------------------等。無理拒付的客人、違反公德影響他人者、有傳染病者、酗酒打傷他人者、盜竊酒店或客人財物者（或：精神病患者）
24． 形成火災的三大因素：-----------?；鹪?、可燃物、氧氣
25． 客人投訴主要集中在三大部門，即-----------。前廳、餐飲、工程
26． 客人投訴可分為三種類型：------等。理智型客人投訴、失望型客人投訴、發(fā)怒型客人投訴
27． 企業(yè)戰(zhàn)勝競爭對手所需求的三種企業(yè)素質分別為-------等。管理素質、技術素質、隊伍素質（員工素質）
28． 一線服務人員的素質主要有四方面即-----。自然素質、服務意識、服務技能和專業(yè)知識（含外語）
29． 最佳服務的秘訣是“二家產生一佳”，即--------------。員工之家、賓客之家
30． 全面質量管理意識的四句口號為：-------------------。以質量求生存、以質量求信譽、以質量求客源、以質量求效益
31． 一所酒店是否能夠經營管理成功，主要取決于崗位責任制的----------。細膩化、嚴格化、標準化、制度化、程序化
32．酒店有哪些水系統-----------------。生活用水系統、消防水系統、純凈水系統、噴淋系統、排水系統
33．物管部有哪五大機房----------------。冷凍機房、高配機房、電信機房、水泵機房、衛(wèi)星電視機房
34．彩電遙控失效，應檢查-----------------------------。遙控器電池、電視機電源
35．中央空調凝集水堵塞的處理三要素是-------------------------。
36．培訓對員工的好處歸納起來有以下幾方面--------------等。提高自信、提高工作積極性、提高士氣、為提升做好準備、減少緊張和壓力
37．質量服務的好處--------。1）提高顧客滿意度；2）爭取回頭客；3）降低客人投訴；4）提高工作效率；5）使工作輕松容易；6）創(chuàng)造良好的工作環(huán)境；7）提高工作滿意度
38．接聽電話時應在電話振鈴響-----內電話，接聽電話時應主動先向對方問侯，接著------。三次報出部門
39．員工佩帶名牌應---------。？戴于衣服的左胸處.40．員工隨意要求調休和換班會給工作安排帶來----------。困難和混亂
41．員工上班必須穿工服，注意-------------。另非工作原因---------不得穿出酒店.愛護工服，保持整潔，不能故意損壞工服
42．員工在說話和走路時不得----------走路要-------高聲喧嘩輕、快.43．如需攜帶物品出酒店應遵守規(guī)定經------------同意，持----批示的出門證？部門經理部門經理
44．請假的程序應填寫-----，由部門經理批準再報-------，部門經理請假需由-----批準.請假申請書人力部經理批準執(zhí)行總經理
45．--------不能攜帶上班？易燃、易爆、危險品、貴重物品、食品及大量現金.46． 酒店根據工作需要，管理層有權檢查----------，但需有---------同時在場方可.員工更衣柜及員工宿舍人力部經理、保安領班及有關部門經理
47．員工可不可以隨時進餐？進餐多長時間？不可以.需根據規(guī)定就餐，且就餐時間不超過半小時
48．我酒店能為客人提供-------服務？住宿、餐飲、冼衣等.3． 酒店產品的內容包括酒店的---------等。位置、設施、服務、氣氛、形象和價格
49．酒店在競爭中應了解對手的--------------------等七方面資料，制定出自己的市場營銷戰(zhàn)略?；厩闆r、產品、價格、銷售策略、推銷術、廣告方式及策略、公共關系狀況
52．素質是一個群體概念，是一個人三方面的綜合反映，即-----。理論水平、實踐水平、文化水平選擇題：
1、維修中心電話是，賓館總機電話是。
A、88386888；B、8577；C、6600；D、88381888；
2、客房維修單共一式聯，由物管部
A、房務中心；B、3；C、4D、高配間；
3、衛(wèi)星機房位于賓館部管理。
A、安全B、物管C、19D、20；
4、維修結束，維修人員要讓簽字認可。
A、報修部門經理B、本部門經理C、報修部門人員D、本部門領班；
一、判斷題：（15分）
1、在公共場合進行維修，須設立警示牌。√
2、住房若賓客不在房內，可以獨自一人進行維修?！?/p>
3、維修結束，邊角料應該清理干凈?！?/p>
4、接到維修單，如果手頭無重要工作，應該立即前往。√
5、維修人員高空作業(yè)時，可以不系保險帶?！?/p>
6． 酒店員工只要有好的工資報酬，他就有積極性為酒店持之以恒地工作?！?/p>
7． 酒店只有贏得客人回頭消費，才會有穩(wěn)定的收益?！?/p>
8． 所有客人來電話，都應在鈴響3聲內做答?！?/p>
9． 酒店為了降低成本，可以采用新技術，比如可以把公共區(qū)域的光源換成節(jié)能熒光燈?！?/p>
10． 為了快速逃離火場，緊急情況可以借助電梯下樓?！?/p>
二、簡答題：（25）
1． 酒店為了降低成本，可以采用新技術，比如可以把公共區(qū)域的光源換成節(jié)能熒光燈。
節(jié)能是原則，但某些區(qū)域，如大堂、餐廳、酒吧等需要用白熾燈展現服務產品特色的地方不可以用節(jié)能燈，因為會產生色偏差，減弱產品賣點。
2． 為了快速逃離火場，緊急情況可以借助電梯下樓。
緊急情況下不能乘電梯。因為此時的電梯會因隨時停電而停在任何地方，或被大火影響出現危險結果
3． 員工的什么私人物品可以帶入酒店？在何處存放？
員工上班來酒店只允許攜帶與工作有關的隨身物品進入酒店。上班期間，不能裝入制服的物品存放于更衣柜中，不得將大件物品、食品、貴重物品、危險品等帶入酒店、存入更衣柜。
4． 員工穿戴制服有何規(guī)定？
1）員工上班必須穿制服；2）制服不得與便裝混穿；3）必須遵照制服更換規(guī)定定時更換制服；4）制服不允許穿出酒店（另有規(guī)定的工種除外）；5）穿制服必須佩戴名牌；
5． 什么樣的員工可以被評為每月優(yōu)秀員工？
1）出色的工作表現，受到酒店客人的高度民主評價；2）工作能力進步很大；3）更高的工作質量；4）保護酒店及客人的財物，誠實、拾金不昧，尤其是較大金額的。注：1）只限正式員工；2）一年內檔案中沒有違紀記錄；3）一年內請假累計不超過一個月；4）只有領班及以下員工可參加評選。
6．建立良好賓客關系的技巧。
1）應理解客人、體諒客人，多站在客人的角度上考慮問題；2）善于觀察客人的難言之隱或情緒，進行針對性的服務；3）對客人應不論種族、國籍、貧富都應一視同仁；5）以真誠的內心和友善的態(tài)度進行服務。
7．溝通的重要性及有效溝通的障礙。
溝通是人與人之間成功的信息交流，沒有溝通誤解會發(fā)生，工作無法開展??；
有效溝通的障礙有：不公平的比較、、成見、自己當時的好心情/壞情緒效應等。
8． 試述《員工手冊》的重要性。
員工手冊是酒店員工最根據的行為準則，是酒店規(guī)章制度的重要組成部分，是酒店各項規(guī)章制度的基礎，是酒店的基本法，它規(guī)定了酒店員工最根本的企業(yè)文化、經營理念、行為要求、福利待遇、工資政策、人事政策等。
9． 談談酒店里員工與員工、員工與客人之間的忌諱。
除了日常生活中人與人之間的一些通用忌諱外，在酒店里，員工間不要互相打聽彼此的收入、個人隱私等；員工不能在客人面前大聲說話，也不能在客人背后議論客人、指點客人的言行，碰到客人的一些隱私性場面，要主動回避，引起客人的尷尬應輕聲道歉后迅即離開??
10．試議質量服務的好處。
質量服務是酒店的生命線。它是指酒店為客人提供的適合滿足客人需要的程度，或者說是指服務能夠滿足客人需求特征的組合。酒店為客人提供的一切服務，能否適合和滿足客人的共性需求和自我表現需求，能否受到客人的表揚和贊賞，是衡量服務質量好壞優(yōu)劣的標志。服務的質量就是雇用合適的人，以正確的態(tài)度，做正確的事情。
11．酒店的優(yōu)質服務包括：
1）員工要有良好的儀容儀表；2）使客人產生親切感、熱情感、樸實感、真誠感；3）員工要有豐富的知識；4）嫻熟的服務技能；5）快捷的服務效率；6）齊全的服務項目；7）靈活的服務內容；8）科學的服務程序；9）完善的服務設施；10）良好的安全保障；11）優(yōu)雅的環(huán)境等。
12．接聽電話時要注意什么？
應在電話振鈴響三次內聽電話，接聽電話時應主動先向對方問侯，接著報出部門.13．員工佩帶名牌有何規(guī)定？
戴于衣服的左胸處.14．員工可以隨意要求調休和換班嗎？
不可以.隨意調換假期和班次會給工作安排帶來困難和混亂.15．員工穿工服需注意哪些？
上班必須穿工服，愛護工服，保持整潔，不能故意損壞。另：非因工作原因，工服不得穿出酒店.16．員工在說話和走路時應注意哪些事宜？
不得高聲喧嘩，走路要輕、快.17．如需攜帶物品出酒店應遵守什么規(guī)定？
經部門經理審核，持部門經理批示的出門證.18．請假的程序是什么？
填寫請假申請書，由部門經理批準再報人保部經理批準，部門經理請假需由執(zhí)行總經理批準.19．品不能攜帶上班？
易燃、易爆、危險品、貴重物品、食品及大量現金.20．管理層可不可以打開員工的更衣柜及進入員工宿舍檢查，為什么？
可以.酒店根據工作需要，管理層有權檢查員工更衣柜及員工宿舍，但需有人保部經理、保安領班及有關部門經理同時在場方可.21．工可不可以隨時進餐？進餐多長時間？
不可以.需根據規(guī)定就餐，且就餐時間不超過半小時.22．酒店能為客人提供哪些服務？
住宿、餐飲、冼衣等.23．對旅游者鑒貌辯色包括觀察客人的哪些方面。
行李用具、衣冠服飾、體型、面部輪廓、面部表情、手勢、頭飾、走路姿勢、聽客人的言語特點、觀察客人的生活習慣等
24．根據記憶儲存時間長短，記憶可分為。
瞬時記憶、短時記憶、長時記憶
25．酒店員工所應具有的素質要求：a.業(yè)務素質：豐富的知識面、過硬的服務技能、良好的語言表達能力及良好的專業(yè)知識；b.思想素質：良好的職業(yè)道德和敬業(yè)精神、良好服務意識、良好的組織紀律修養(yǎng)、良好的對客服務思想。
26．5．處理客人投訴的程序是什么？
1)立即道歉.2)保持心平氣和，不能急燥.3)仔細聽取投訴內容.4)保持眼神的接觸，并隨聲附和，如：哦、是的等.5)表示同情，并設身處地地為客人著想.6)不要找理由，找借口.7)語氣婉轉.8)對客人提出的投訴表示感謝.9)立即報告給上司（如客人在場，要用客人聽得懂的語言）.27．怎樣使客人滿意？
1)能滿足客人的物質消費及精神上的享受.2)員工無論在何時都應以熱情、禮貌的態(tài)度為客人服務.3)使客人有安全感.28．為什么說酒店的生命是服務？
服務是酒店最重要的產品，是酒店的重要支柱，服務人員與客人的接觸最多，服務的好壞直接影響到酒店的聲譽和經濟收入，也影響到國家旅游業(yè)的聲譽，在竟爭激烈的世界旅游業(yè)中，如果賓館服務質量不高，就會失去竟爭力，從而導致酒店經菅的失敗，酒店服務的優(yōu)和差關系到酒店全局，因此說酒店的生命是服務.29．為什么員工必須了解《員工手冊》的內容？
為了使每位員工了解酒店的管理及有關規(guī)定和行為準則，使每位員工能踏上酒店的成功之路.30．怎么行鞠躬禮？
腰部前頃45度，雙手交*于前腹，面帶微笑，附加禮貌用語.31．怎樣給客人讓路？
1)當客人迎面走來時，主動靠右行并行點頭禮.2)當客人從后面走過，需放慢行，側身，靠右行點頭禮，等客人通過后再行走.32．在工作中應避免哪些小節(jié)？
挖鼻子或指甲；伸懶腰；抽煙；經?？幢恚还ぷ鲿r吃東西；將手放在口袋里；抓癢；唱歌；吹口哨等.33．注意哪些方面會有益改變精神面貌？
適量的飲食；清新的空氣；充足的睡眠.34．怎樣才能保證口腔衛(wèi)生？
每日早晚刷牙；上班前要瀨口且不能吃有異味的食物（如羊蔥、蒜），應盡量少抽煙.35．為什么員工不能留長指甲？
因為雙手要接觸食品及各種物品，而指甲縫內易隱藏污垢，因此，適當的指甲長度是超過指肚1至2毫米，而紅指甲因易脫落從而造成危險事故嚴禁涂染.36．工作中員工允許佩戴的飾物是什么？
只有手表及1枚結婚或訂婚戒指.37．什么是VIP客人？
身份地位高，能給飯店帶來生意，多次住店和飯店工作人員關系密切的人為VIP客人，它是英文VERYIMPORTANTPERSON的簡寫.38．客人向你贈送禮品或小費時怎么辦？1)婉言謝絕；2)婉拒不掉，可暫時收下；3)事后交領導處理，并說明情況.39．客人要求和你合影留念怎么辦？1)首先致謝并婉言謝絕；2)難以推掉時應多找?guī)孜煌乱黄鸷嫌埃?)不要單獨和客人拍照，事后向領導匯報.40．遇到刁難的客人怎么辦？1)“客人總是對的”對于刁難的客人也應以禮相待.2)注意聽客人的問題，分析其刁難的原因.3)盡力幫助客人解決問題.4)如客人的要求與飯店的規(guī)定相悖，則要耐心解釋，如是無理要求，則婉轉地拒絕.43．員工每月幾號可以領取工資？每月10號.44．客人正在談論，你有事要問客人怎么辦？應禮貌地站在旁邊等待客人談話的間隙，表示歉意后再敘述，說完后表示謝意.在什么情況
45．酒店的紀律處分形式有哪些？口頭警告；書面警告；開除.46．什么是不記錄式罰款政策？是酒店紀律處分政策的輔助部分。員工若有紀律處分政策外的錯誤和過失，適用于此政策。如丟失或不佩帶名牌將會從工資中扣除10元等.47．酒店怎樣對待處理連續(xù)無故曠工達3天以上的員工？開除處理.48．若員工被簽警告單，將會得到什么處罰？根據政策規(guī)定，扣除浮動獎（基本工資的10%）什么情況下不享受全勤獎？各類假期超過1天以上（法定假除外）.49．員工在哪里可以看到酒店最新政策及事件？
員工通告欄.員工有義務認真閱讀通告欄中的各種文件
50．目前國際上飯店劃分等級的原則和依據是什么？設備和服務.53．旅游業(yè)發(fā)展的四大支柱是什么？旅游資源、旅游交通、旅游飯店及基礎設施.54．酒店的硬軟件有何區(qū)別？硬件指建筑式樣、室內設備、門面裝修、服務項目.軟件指人員素質、管理水平、服務態(tài)度、服務哲學.55．酒店的客人一般可分哪幾類？商務客人；旅游客人；長住客人；重要客人；會議客人.56．飯店按經菅性質可分為幾種？ 商業(yè)飯店；度假飯店；長住飯店；汽車飯店；機場飯店；旅游飯店.57坐的忌諱有哪些？1）“二郎腿”，腳尖對著他人，頻頻抖動.2）雙手抱膝，手捂小腹.3)擺弄手指，衣角，其他小物件.4)雙手交*于腦后仰坐在工作臺旁.5)脫掉鞋子，或把腳跟露在鞋外.58．行走的忌諱有哪些？1)急步跑.2)行走路線彎曲.3)搶道而行，也不打招呼.4)與人并行，勾肩搭背.59．手勢的忌諱有哪些？1)拉拉扯扯.2)挖鼻孔；剔牙齒；挖耳朵；抓頭皮；打哈欠；撓癢癢.60．面部表情有哪些忌諱？1)繃著臉2）表情冷淡3）雙眉緊鎖4）放聲大笑
61．煤氣爐漏氣怎么處理？關掉煤氣控制筏，切斷火源，打開門窗，并立即報告給人保部.另：不能使用任何電器設備，包括電話和風扇.62．發(fā)現火情應采取什么辦法？1)通知值班經理火的位置、大小.2)利用就近滅火器滅火.3)如需要，引導客人利用防火通道撤離.63．引起火災的三要素是什么？燃料、熱度、氧氣.64．我酒店共有多少條防火通道，為什么要保持防火通道暢通無阻？2條．因為如發(fā)生火災后，防火通道是主要的逃火通道.65．為什么不能隨便泄露客人的房間號？為保障客人的生命財產安全.66． 如何正確拔打火警電話？1）拔1192）心平氣和準確報清具體方位及火勢大小.67． 抽完煙的煙蒂怎么處理？用水過濾后再投入煙灰缸.68．為什么不能隨意使用大負荷的電器？因為超負荷使用電器可以引起火災，因此，如需使用時須先向工程部請示。
第五篇：物管部回復函
回 復 函
致：廣州百信廣場物業(yè)經營管理有限公司
事由：關于對拆除廣告畫及做好空調室外機保護的回復
貴司發(fā)出的工程[2010]004號函已收到，現我施工單位對該函提出的問題給予以下回復：
1、現已拆除的廣告畫，大部分被施工隊現場利用，以后拆除的廣告畫，按物業(yè)部要求處理。
2、外墻施工期間，我施工單位會安排專業(yè)人員對空調室外機進行防護處理，請租戶及物業(yè)部放心。
福建亨立建設集團有限公司 百信廣場整飾工程項目部
2010-3-26
回 復 函
致：廣州百信廣場物業(yè)經營管理有限公司 事由：關于施工造成商鋪受損通知的回復
貴司發(fā)出的工程[2010]008號函已收到，對于通知內容三項賠償，我司請貴司體諒，并對實際情況作為分析。從本項目開工以來，在施工過程中對于防滲漏、防水、防火等本項目做了大量工作，在這么大面積的空間，有些地方根本上是沒方法防護或加固。當然，在施工中存在做不到位或意想不到的地方，請貴司諒解。從現在起，本項目部加強防護措施，做好各項工作，并教育工人文明施工，按進度完成任務。
福建亨立建設集團有限公司 百信廣場擴建改造工程項目部
2010-4-24
回 復 函
致：廣州百信廣場物業(yè)經營管理有限公司 事由：關于金飯碗酒家餐廳天花多處漏水的回復
貴司發(fā)出的工程[2010]009號函已收到，我司自從3月5日開工至今，對本項目安全防護、防火、臨邊洞口防護、防滲漏等項做了大量工作。當然，在施工過程中存在一些想象不到或防不勝防的地方，請貴司領導理解和原諒。對于金飯碗酒家對天花漏水的投訴，我司請貴司派專人與本項目人員到現場體察實情，了解情況后作為決定。
福建亨立建設集團有限公司 百信廣場擴建改造工程項目部
2010-4-24
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