第一篇：北京市直管公房租賃中承租人變-2

北京市直管公房租賃中承租人變更、拆遷補(bǔ)償與繼承法

2011-02-20 16:01

北京市直管公房租賃中承租人變更、拆遷補(bǔ)償與繼承法

修改版前言：《北京市直管公房租賃中承租人變更、拆遷補(bǔ)償與繼承法律問題研究》完成于2007年4月份，是一篇探討性質(zhì)的文字。文章在網(wǎng)絡(luò)上發(fā)表后，心思就轉(zhuǎn)在別的方面了。出乎意料的是，這篇探討性質(zhì)的文字在網(wǎng)上引起很多人的關(guān)注，法大民商經(jīng)濟(jì)法律網(wǎng)、中國房地產(chǎn)專業(yè)律師網(wǎng)等網(wǎng)站給予轉(zhuǎn)載，最近還被中國法學(xué)會(huì)“建筑房地產(chǎn)與土地征收征用暨《物權(quán)法》實(shí)施疑難問題研討會(huì)”取用，令我受寵若驚。有的市民看到這篇文字后，向我咨詢公房租賃的法律問題；有些律師界的朋友，和我進(jìn)行了交流：這些都是讓我感到欣慰的。個(gè)別“文抄公”抄襲了這篇文章或截頭去尾署上自己的名字。但這些都是次要的，重要的是我希望能以自己的思考為處于公房租賃糾紛煎熬中的人減輕一點(diǎn)負(fù)擔(dān)?，F(xiàn)在回過頭來看這篇文章，覺得其中很多觀點(diǎn)還是很武斷的。現(xiàn)在結(jié)合自己新的認(rèn)識，對原來的文章進(jìn)行修改，是為修改版。

前言（原）：近一段時(shí)間來，有不少人在網(wǎng)上咨詢與公房租賃有關(guān)的法律問題。所咨詢的法律問題具有高度的相似性，基本的情況是：父親或母親承租公房并長期居住。子女（一般在三個(gè)以上）最初和父母居住在一起，長大成家后陸續(xù)搬出公房，到其他地方居住。買不起房的子女則一直和父母居住在一起，也有子女雖然買了房但還居住在父母承租的公房里的。還有父母已過世，子女中一人或數(shù)人或其子女繼續(xù)居住公房并繳納房租，但至今沒有辦理承租人變更。隨著北京城市建設(shè)的迅速發(fā)展，以前承租的公房絕大多數(shù)都面臨拆遷的問題。而根據(jù)北京市相關(guān)規(guī)定，拆遷承租公房的，承租人可以得到一筆數(shù)額不小的補(bǔ)償。在北京房價(jià)飆升的背景下，這筆補(bǔ)償款被寄予解決住房問題的厚望。與此伴隨的是最初承租公房的這輩人基本上也到了生命的晚年，面臨妥善交代身后事現(xiàn)實(shí)。圍繞著已經(jīng)得到、即將得到或可能得到的拆遷補(bǔ)償款，在家庭內(nèi)部產(chǎn)生矛盾，很多家庭瀕臨破裂邊緣，令人感嘆。據(jù)筆者了解，此類問題在北京十分普遍，涉及的家庭很多，在一定程度上影響了首都社會(huì)的和諧穩(wěn)定。

當(dāng)公房租賃、拆遷、繼承這些問題糾纏在一起出現(xiàn)在人們面前的時(shí)候，特別是找不到相應(yīng)法律、行政法規(guī)依據(jù)的時(shí)候，焦慮不安的情緒籠罩在人們心頭。下面，筆者根據(jù)自己掌握的資料，對北京市直管公房租賃中承租人變更、拆遷補(bǔ)償與繼承的法律問題，談?wù)勛约旱目捶?，拋磚引玉，求教大方。

一、公房租賃及公房使用權(quán)

新中國成立后，我國在城鎮(zhèn)逐步建立了公有制為主體、實(shí)物分配、低租金，“統(tǒng)一管理，統(tǒng)一分配，以租養(yǎng)房”的公有住房實(shí)物分配制度。在這種住房制度下，個(gè)人不擁有房屋的所有權(quán)，而是通過租賃公房的方式解決住房問題。個(gè)人支付的租金是很低的，甚至根本不夠房屋日常的維護(hù)費(fèi)用，租賃公房居住實(shí)際上是公有制下的一種福利待遇。

隨著我國改革事業(yè)的發(fā)展，隨著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)軌，住房制度改革也拉開序幕。總的來說，住房制度改革的趨勢是從住房的實(shí)物分配到住房分配的貨幣化，最終實(shí)現(xiàn)住房的商品化、社會(huì)化。通過對我國住房制度歷史沿革的了解，筆者感覺到在住房制度改革的背后始終透露出這樣一個(gè)信息或政策取向，那就是：不管怎么改，結(jié)果應(yīng)當(dāng)是有利于“居者有其屋”，保證廣大人民群

眾有地方住。讓人民群眾無所居住，流落街頭絕對不是我國住房制度改革的初衷。明白這種政策取向，對于理解現(xiàn)實(shí)中有關(guān)機(jī)關(guān)處理公房租賃的做法是有幫助的。那么，作為法律人，從法律的角度，我們到底應(yīng)當(dāng)這樣認(rèn)識公房租賃關(guān)系呢？它是租賃關(guān)系嗎？它和普通的房屋租賃到底有這樣的區(qū)別？

根據(jù)北京市有關(guān)公房租賃的規(guī)定，并結(jié)合有關(guān)部門的實(shí)際做法，針對公房租賃和普通的房屋租賃之區(qū)別，我們可以做出如下歸納：

公房租賃普通房屋租賃

標(biāo)的物公產(chǎn)房不限于此

出租人公產(chǎn)房產(chǎn)權(quán)單位、代管單位或直管單位（房管所）房屋的產(chǎn)權(quán)人或其授權(quán)的人

承租人必須是北京戶籍，并且沒有其他住房無此限制

合同形式書面形式，由政府部門提供的標(biāo)準(zhǔn)合同書面或口頭

租金極低、完全是象征性的根據(jù)市場行情確定

租賃期限很長，理論上可以存續(xù)于承租人終生由雙方當(dāng)事人約定轉(zhuǎn)租不得轉(zhuǎn)租經(jīng)出租人同意可以轉(zhuǎn)租

租賃關(guān)系的發(fā)生、變更（包括承租人的變更）多數(shù)情況根據(jù)既有的規(guī)范性文件辦理，而不是取決于當(dāng)事人的意思自治取決于當(dāng)事人的意思自治

當(dāng)事人之間的行政管理關(guān)系出租人與承租人之間除了租賃關(guān)系外還存在一定的出租人對于承租人使用公房的行政管理關(guān)系不存在行政管理關(guān)系 透過上面的比較，我們可以發(fā)現(xiàn)，公房租賃關(guān)系是一種強(qiáng)制色彩很濃的特殊的法律關(guān)系。公房租賃名為租賃，實(shí)際上它和一般的民事租賃關(guān)系存在本質(zhì)上的差別，正所謂“此租賃非彼租賃”也。

在公房租賃關(guān)系中，出租人的權(quán)限、承租人的資格、租賃的期限、租金的標(biāo)準(zhǔn)、出租方與承租人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系都由政府有關(guān)部門統(tǒng)一規(guī)定，出租人和承租人意思自治的范圍被壓縮到極小。公房租賃關(guān)系與其說是一種租賃（合同）關(guān)系，不如說是公房租賃當(dāng)事人之間基于政府規(guī)范而發(fā)生的一種物權(quán)關(guān)系。公房承租人對于公房的權(quán)利實(shí)際上不是租賃權(quán)，而是一種用益物權(quán)，本文將其稱之為“公房使用權(quán)”。（見“陳光林因子女長大無房居住訴秦明亮交回其讓與居住的承租公房案”，載于最高人民法院法學(xué)研究所編：《人民法院案例選》。2003年第3輯總第45輯，人民法院出版社。）

筆者以前曾認(rèn)為公房承租人對于公房享有的是一種居住權(quán)，這種認(rèn)識是錯(cuò)誤的，這里進(jìn)行糾正。居住權(quán)是民法上的一項(xiàng)典型物權(quán)，法國法典第632——634條就對居住權(quán)做出了明確的規(guī)定。我國法律上并沒有規(guī)定居住權(quán)。

雖然，我們經(jīng)?？吹接械姆ü僭诨橐黾彝グ讣呐袥Q中寫到“某某對某某房屋享有居住權(quán)”。需注意的是：這里所謂的“居住權(quán)”和傳統(tǒng)的大陸法系物權(quán)法中的居住權(quán)是兩個(gè)完全不同的概念，也可以說“此居住權(quán)非彼居住權(quán)”也?？傊本┦心壳按嬖诘墓孔赓U糾紛是我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)型中住房制度改革不徹底的一個(gè)殘余；公房承租人對于公房享有的其實(shí)不是承租權(quán)（債權(quán)），而是公房使用權(quán)（物權(quán)）。當(dāng)然，在法律沒有將公房使用權(quán)規(guī)定為物權(quán)的時(shí)候，筆者的論斷充其量只能作為一種推測，這是要特別聲明的。

二、公房承租人的變更

請求變更之申請人需要具備什么樣的基本條件呢？根據(jù)北京市相關(guān)規(guī)定，申請變更為公房承租人的須滿足以下基本條件：原承租人死亡或外遷；與原承租人為同一戶籍；是原承租人的家庭成員；與原承租人共同居住一年以上；沒有其他

住房。另外，滿足條件的當(dāng)事人還須寫出書面申請，經(jīng)出租人同意并辦理變更登記后方能成為合法的公房承租人。

但是，上面所列的也只是一部分條件?，F(xiàn)實(shí)生活中，公房管理部門（房管所）通常要求擬變更公房承租人的家庭成員就承租人變更事宜達(dá)成書面一致，甚至有的公房管理部門（房管所）要求對家庭成員達(dá)成書面一致的情況進(jìn)行公證，否則不予變更。問題在于符合變更為承租人的不是一人而為兩人甚至多人時(shí)，家庭成員達(dá)成一致意見的可能性很小。在家庭成員不能達(dá)成一致意見的情況下，公房管理部門（房管所）是不可能給辦理承租人變更手續(xù)的。即使訴到法院，法院對于公房管理部門（房管所）要求家庭成員達(dá)成書面一致意見的條件也是尊重的。在家庭成員不能達(dá)成一致的情況下，變更承租人的事情只能擱置下來。

在變更公房承租人的問題上，現(xiàn)實(shí)中存在這樣的案例：家庭成員中的一人瞞著其他家庭成員悄悄變更自己為公房承租人；有的甚至偽造其他家庭成員的簽名，騙過公房管理部門（房管所），變更自己為公房承租人。針對這種情況，其他家庭成員起訴到法院要求撤銷該變更的，法院一般會(huì)支持。但是，如果時(shí)間隔得很久了，通過不正當(dāng)手段變更的承租人根據(jù)房改政策已經(jīng)將公房買下來的，其他家庭成員如何維權(quán)（提起何種訴訟請求），實(shí)在讓人頭疼。我個(gè)人的初步判斷是，主張撤銷變更會(huì)讓法官很為難：因?yàn)楹罄m(xù)的買賣合同效力認(rèn)定以及房產(chǎn)權(quán)屬變動(dòng)的問題如何處理是讓人很費(fèi)腦筋的。在這種情況下，我認(rèn)為主張侵權(quán)賠償也許是比較容易讓各方接受的。

三、公房拆遷補(bǔ)償款的歸屬與分配

根據(jù)《北京市城市房屋拆遷管理辦法》，對公房承租人的補(bǔ)償可以選擇采用以下三種方式：

1、公房承租人按照房改政策購買承租房屋，以被拆遷人身份獲得補(bǔ)償；

2、被拆遷人以異地安置公房承租人的方式，與公房承租人解除原來的租賃關(guān)系（實(shí)物補(bǔ)償）；

3、被拆遷人以協(xié)議方式收購公房承租人的公房使用權(quán)（貨幣補(bǔ)償）。現(xiàn)實(shí)生活中，比較常見的是第一和第三種方式。而本文的論述僅僅針對第三種即貨幣補(bǔ)償方式。

根據(jù)《北京市城市房屋拆遷管理辦法》，公房拆遷補(bǔ)償?shù)氖浅凶馊耍@是很明確的。此前，看到一種論斷稱公房租賃中的拆遷補(bǔ)償款歸承租人和共同居住的家庭成員共有，竊以為沒有依據(jù)。但是，筆者后來找到了也許是這種論斷的依據(jù)，就是《上海市高級人民法院關(guān)于房屋動(dòng)拆遷補(bǔ)償款分割民事案件若干問題的解答》（以下簡稱《解答》）?！督獯稹返诰艞l規(guī)定了拆遷補(bǔ)償款在承租人、同住人之間，一人一份、均等分割的原則。當(dāng)然，《解答》僅僅適用于上海，并不適用于北京，但是其中所透露出來的政策價(jià)值取向也許有一定的參照意義。

筆者認(rèn)為，如果把公房拆遷補(bǔ)償款理解為承租人及其共同居住的家庭成員共有的話，實(shí)務(wù)上會(huì)面臨十分復(fù)雜的問題。首先是共同居住的家庭成員的范圍如何確定？簽署拆遷補(bǔ)償協(xié)議的時(shí)候是不是所有共同居住的家庭成員都要參與談判？并且只有當(dāng)所有共同居住的家庭成員都在拆遷補(bǔ)償協(xié)議上簽字，拆遷補(bǔ)償協(xié)議才有效？結(jié)合實(shí)務(wù)，筆者認(rèn)為，在承租人明確的情況下，主張拆遷補(bǔ)償款歸承租人及其共同居住的家庭成員共有是不妥當(dāng)?shù)?。?shí)際上，在一般人（包括拆遷人）眼里，公房承租人所持有的租賃合同和房產(chǎn)證差不多（現(xiàn)實(shí)生活中，人們也將租賃合同稱為“房本”的），持有租賃合同或租賃合同上記載的權(quán)利人被視為房主。至于其他家庭成員，一般不予理會(huì)的在貨幣補(bǔ)償方式中，拆遷補(bǔ)償款的歸屬及分配取決于以下幾個(gè)事實(shí)的發(fā)生順序：承租人死亡、承租人變更、拆遷的實(shí)施。根據(jù)上述事實(shí)的發(fā)生順序，拆遷補(bǔ)償款歸屬及分配的情形可以分述如下：

1、拆遷在公房承租人生前實(shí)施，公房承租人在獲得拆遷補(bǔ)償款后死亡的。這種情況下，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為拆遷補(bǔ)償款歸承租人所有。公房承租人死亡后，該拆遷補(bǔ)償款作為個(gè)人遺產(chǎn)按照繼承法相關(guān)規(guī)定，由其繼承人繼承。

2、公房承租人生前與被拆遷人達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議，但在補(bǔ)償款落實(shí)到位之前死亡的。這種情況也是有可能的，因?yàn)椴疬w本身有一個(gè)周期，從前期的籌備、協(xié)商，到拆遷的實(shí)施，補(bǔ)償款的落實(shí)存在一個(gè)較長的時(shí)間跨度。而承租人——大部分都是上年歲的老人了——有可能在這個(gè)時(shí)間跨度中的任何一個(gè)時(shí)間點(diǎn)告別人世。在這種情況下，拆遷補(bǔ)償協(xié)議在承租人死亡前還是死亡后達(dá)成對于補(bǔ)償款歸屬的認(rèn)定就具有關(guān)鍵意義。如果拆遷補(bǔ)償協(xié)議在承租人死亡前達(dá)成，則承租人的地位已經(jīng)被固定，后來不可能再發(fā)生承租人變更的問題。這種情況下，筆者認(rèn)為拆遷補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)歸承租人所有。承租人死亡后，拆遷補(bǔ)償款作為承租人個(gè)人的遺產(chǎn)，按照繼承法有關(guān)規(guī)定由繼承人繼承。如果承租人在拆遷補(bǔ)償協(xié)議達(dá)成前死亡的，其承租人的主體資格喪失，不能再以承租人的身份獲得拆遷補(bǔ)償款。

3、原來的公房承租人死亡，家庭成員就變更承租人事宜達(dá)成一致意見并經(jīng)公房產(chǎn)權(quán)人或管理人同意變更了公房承租人。變更承租人后發(fā)生拆遷，取得拆遷補(bǔ)償款。這種情況下，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定拆遷補(bǔ)償款歸變更后的承租人。理由如情形1所述，不再重復(fù)。

4、原公房承租人死亡，因?yàn)榧彝コ蓡T不能就變更承租人人選達(dá)成一致或公房產(chǎn)權(quán)人或管理人拒絕變更承租人，在此僵持之際，發(fā)生拆遷。這種情況最為復(fù)雜，也最為普遍。

那么在原公房承租人死亡，尚未變更承租人的僵持之際，發(fā)生拆遷，拆遷補(bǔ)償款的歸屬如何確定？如上所述，承租人的死亡將導(dǎo)致租賃合同的終止，承租人資格的喪失。我國《合同法》第二百三十四條規(guī)定：“承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。”雖然，承租人死亡后與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃房屋，但是在后來的承租人和出租人之間發(fā)生的是一個(gè)新的租賃合同關(guān)系，而不是繼續(xù)履行原來的租賃合同。因此，拆遷補(bǔ)償發(fā)生在原公房承租人死亡后的，拆遷補(bǔ)償款不應(yīng)當(dāng)歸屬原來的承租人。因?yàn)殡S著死亡事實(shí)的發(fā)生，他（她）已經(jīng)不再具有承租人的身份，雖然他（她）可能還是公房租賃合同上的承租人。

現(xiàn)實(shí)生活中，在原承租人死亡后，通常由共同居住的家庭成員繼續(xù)居住公房，并承擔(dān)房租及其他由承租人承擔(dān)的義務(wù)，扮演實(shí)際承租人的角色。但是，就筆者了解，請求確認(rèn)事實(shí)上的公房租賃關(guān)系或?qū)嶋H承租人地位的訴訟主張?jiān)谀壳笆堑貌坏椒ㄔ褐С值摹?/p>

那么在原承租人已經(jīng)死亡，又沒有簽訂新的公房租賃合同確定新的承租人的情形下，是不是就不存在補(bǔ)償?shù)膯栴}了呢？因?yàn)椴淮嬖诔凶馊肆税?。如果這個(gè)論斷正確的話，共同居住的家庭成員就只能流落街頭了，因此，共同居住的家庭成員的居住利益是必須得到補(bǔ)償?shù)模m然他（她）不是承租人。也就是說，在承租人死亡后，變更承租人之前，在公房中居住的所有家庭成員都有自己獨(dú)立的權(quán)利。如果此時(shí)發(fā)生拆遷，他們應(yīng)當(dāng)共同得到補(bǔ)償。他們對于公房拆遷補(bǔ)償款是一種共有關(guān)系。根據(jù)筆者手頭掌握的有限的資料，拆遷補(bǔ)償款是按照各自的居住面積而不是按人頭（平均）進(jìn)行分割的。

四、公房租賃與繼承

首先必須明確一點(diǎn)：公房是國家財(cái)產(chǎn)，不能作為私人財(cái)產(chǎn)被繼承。公房承租人對于所承租的公房只有使用權(quán)，沒有處分權(quán)。而且公房承租人對于所承租的公

房的權(quán)利也不能以繼承的方式轉(zhuǎn)由其繼承人享有，而只能通過變更承租人的方式轉(zhuǎn)由符合條件的繼承人或其他共同生活的家庭成員享有。公房承租人也不可以遺囑的方式對所承租的公房作出實(shí)體的處分。當(dāng)然，拆遷補(bǔ)償款可以作為個(gè)人財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處分和繼承，這是毋庸置疑的。前提是要準(zhǔn)確確定拆遷補(bǔ)償款的歸屬。在公房租賃糾紛中常常出現(xiàn)關(guān)于公房或拆遷補(bǔ)償款處理的家庭協(xié)議。家庭協(xié)議通常由全體家庭成員共同簽署，主要內(nèi)容是在公房承租人家庭內(nèi)部就公房或者公房拆遷補(bǔ)償款的分配、“繼承”等問題達(dá)成的一攬子協(xié)議。關(guān)于家庭協(xié)議的效力，需要區(qū)別分析對待。涉及公房處分的部分，當(dāng)然是無效的。但是，關(guān)于拆遷補(bǔ)償款分配的內(nèi)容，如果沒有其他違反法律行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。但是，家庭協(xié)議關(guān)于拆遷補(bǔ)償款的分配約定可能實(shí)際上對某些家庭成員不公平，例如，本來無權(quán)分得拆遷補(bǔ)償款的家庭成員（沒有在拆遷公房中居住，并且有其他住房者）可能通過家庭協(xié)議取得拆遷補(bǔ)償款的份額，這對本來應(yīng)當(dāng)獲得補(bǔ)償?shù)募彝コ蓡T可能是不公平的。

五、涉及公房租賃的訴訟

歸納現(xiàn)實(shí)中已經(jīng)發(fā)生或可能發(fā)生的與公房租賃有關(guān)的訴訟，大概可以包括以下類型：

1、確認(rèn)之訴

確認(rèn)（自己為）實(shí)際承租人之訴、確認(rèn)對某公房享有居住權(quán)之訴、確認(rèn)家庭協(xié)議無效之訴、確認(rèn)拆遷補(bǔ)償協(xié)議無效之訴。

2、形成之訴

撤銷公房承租人變更之訴、撤銷家庭協(xié)議之訴、撤銷拆遷補(bǔ)償協(xié)議之訴。

3、給付之訴、請求變更為公房承租人之訴（民事訴訟）、請求行政作為（變更）之訴（行政訴訟）、分配拆遷補(bǔ)償款之訴、騰房之訴（既有可能發(fā)生在家庭成員之間，也有可能發(fā)生在公房出租人和承租人之間）、侵犯繼續(xù)承租權(quán)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償之訴、變更拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)（數(shù)額）之訴等。

在這些訴訟中，由于家庭成員比較多，再加上公房管理部門，參加訴訟的主體比較復(fù)雜。在這種情況下，要注意區(qū)分不同的法律關(guān)系，準(zhǔn)確列明不同的主體在訴訟中的地位，特別是不要混淆第三人和被告（現(xiàn)實(shí)中比較容易出現(xiàn)將第三人列為共同被告）。

另外，有一些發(fā)生在公房出租人和承租人之間的不涉及變更承租人的訴訟在訴訟特征上和普通的房屋租賃糾紛沒有本質(zhì)區(qū)別，不必多言。但是，這里邊還是有一個(gè)問題需要注意，就是有的承租人不了解抗辯權(quán)和請求權(quán)的區(qū)別，本來應(yīng)當(dāng)提出反訴的情形，卻以抗辯的形式提出，不能得到法院的支持。例如，承租人A因其承租的公房衛(wèi)生間下水管往返臭味，要求房管所修繕。房管所未能及時(shí)修繕，A就拒付租金。房管所將A告上法庭，請求支付租金。A以下水管返臭味抗辯。最后，法官判決A支付租金，至于下水管返臭味的問題，因?yàn)锳沒有提出請求，法官不予理會(huì)。A只能通過重新起訴的方式請求解決，費(fèi)時(shí)費(fèi)力，大可不必。

第二篇：蘭州市直管公房管理規(guī)定

蘭州市直管公房管理規(guī)定

第一條 為了加強(qiáng)直管公房管理，保護(hù)出租人和承租人的合法權(quán)益，維護(hù)直管公房管理秩序，確保直管公房的安全使用，根據(jù)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》、建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》及其他相關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本規(guī)定。

第二條 本規(guī)定適用于本市城關(guān)區(qū)、七里河區(qū)、安寧區(qū)、西固區(qū)的直管公房管理工作。

本規(guī)定所稱的直管公房是指所有權(quán)歸政府并由房地產(chǎn)管理部門直接管理的公有房屋（以下簡稱直管公房）。

本辦法所稱出租人系指房地產(chǎn)管理部門；承租人系指與房地產(chǎn)管理部門簽訂合法的租賃協(xié)議并在租賃期內(nèi)享有直管公房使用權(quán)的單位或個(gè)人。

承租直管公房的個(gè)人須具有本市城鎮(zhèn)戶口。

第三條 蘭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局是本市直管公房管理的行政主管部門，負(fù)責(zé)本市直管公房的統(tǒng)一管理工作。

第四條 蘭州市直管公房實(shí)行三級管理制度： 直管公房行政主管部門負(fù)責(zé)直管公房的產(chǎn)權(quán)管理； 蘭州市房地產(chǎn)經(jīng)營公司、七里河區(qū)房地產(chǎn)管理局，是直管公房的具體管理單位（以下簡稱公房管理單位），受直管公房行政主管部門委托，負(fù)責(zé)直管公房具體管理工作。

其主要職責(zé)是：

（一）負(fù)責(zé)國家、省、市相關(guān)法律、法規(guī)、政策的貫徹落實(shí)，（二）負(fù)責(zé)直管公房的經(jīng)營管理工作，確保直管公房的權(quán)益不受侵犯，確保國有資產(chǎn)保值增值；

（三）負(fù)責(zé)直管公房的維修管理、危房解危和搶修工作，保障直管公房住用安全；

（四）負(fù)責(zé)直管公房的委托管理和租賃管理，簽訂、變更和終止直管公房租賃協(xié)議；

（五）負(fù)責(zé)直管公房被拆除后其產(chǎn)權(quán)及貨幣安置款的回收；

（六）負(fù)責(zé)低保戶租金減免的調(diào)查、審批；

（七）根據(jù)房改政策，負(fù)責(zé)直管公房房改出售的初審；

（八）做好與直管公房相關(guān)數(shù)據(jù)的調(diào)查、摸底和資料匯總工作；

（九）負(fù)責(zé)直管公房檔案管理，及時(shí)做好房產(chǎn)資料的收集、整理、建檔；

（十）負(fù)責(zé)落實(shí)私房政策及直管公房的信訪工作。房管所具體實(shí)施直管公房的日常管理及維修工作。第五條 直管公房系國有資產(chǎn)，任何單位和個(gè)人不得利用直管公房從事非法活動(dòng)或牟取非法利益。

第六條 除直管公房所有權(quán)人以外，任何單位不得無償劃轉(zhuǎn)直管公房。

第七條 管理、租用直管公房的單位或個(gè)人，均應(yīng)遵守本規(guī)定。

第八條 直管公房產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更、滅失，由房管所現(xiàn)場勘驗(yàn)，公房管理單位審核后，報(bào)直管公房行政主管部門審批。

第九條 直管公房實(shí)行產(chǎn)權(quán)登記管理制度。直管公房產(chǎn)權(quán)的合法憑證是《房屋所有權(quán)證》、房屋資產(chǎn)原始賬冊。房管所具體實(shí)施直管公房產(chǎn)權(quán)登記申報(bào)工作，須做到產(chǎn)權(quán)清楚，建立健全直管公房產(chǎn)籍檔案。未經(jīng)公房管理單位批準(zhǔn)，任何單位和個(gè)人不得隨意借閱直管公房產(chǎn)籍檔案。

第十條 嚴(yán)禁公房管理單位及房管所將任何單位和個(gè)人修建的非法建筑物納入直管公房管理。

單位和個(gè)人申請將合法建筑物的產(chǎn)權(quán)納入直管公房管理的，由房管所現(xiàn)場勘驗(yàn)并提出意見，公房管理單位審核后，報(bào)直管公房行政主管部門審批。

第十一條 《蘭州市直管住宅房屋租賃證》和《蘭州市直管非住宅房屋租賃協(xié)議書》是承租人承租的直管公房的合法憑證。

《蘭州市直管住宅房屋租賃證》和《蘭州市直管非住宅房屋租賃協(xié)議書》應(yīng)載明房屋地址、承租人姓名或單位名稱，房屋狀況、用途、租賃期限、租金標(biāo)準(zhǔn)及交納期限，租賃雙方的權(quán)利、義務(wù)和違約責(zé)任。

對新增的直管公房需核發(fā)《蘭州市直管住宅房屋租賃證》以及簽訂《蘭州市直管非住宅房屋租賃協(xié)議書》，由房管所現(xiàn)場勘驗(yàn)后提出審核意見，報(bào)公房管理單位審批（分管負(fù)責(zé)人簽字），并上報(bào)直管公房行政主管部門備案。

第十二條 承租人未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自改變承租房屋的用途、結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備；承租人因生產(chǎn)或居住需要，確需對房屋進(jìn)行改建或增添設(shè)施設(shè)備時(shí)，須經(jīng)公房管理單位鑒定同意。

承租人有下列行為之一的，公房管理單位有權(quán)終止租賃關(guān)系，收回租賃的直管公房，造成的損失由承租人承擔(dān)：

（一）將承租的直管公房使用權(quán)擅自轉(zhuǎn)讓、借用、抵押或調(diào)換給他人使用的；

（二）擅自改變承租房屋的結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備或房屋用途的；

（三）住宅房連續(xù)閑置或拖欠租金六個(gè)月以上、非住宅房連續(xù)閑置或拖欠租金三個(gè)月以上的；

（四）利用承租房屋從事違法活動(dòng)的；

（五）其他嚴(yán)重?fù)p害出租人權(quán)益的。

第十三條 承租人有下列情形之一的，承租人或其直系親屬可到房管所申請辦理更名手續(xù)，經(jīng)公房管理單位審批后可以繼續(xù)承租：

（一）戶口遷出本市的；

（二）本人亡故的；

（三）自愿將房屋過戶給生活困難且無房居住的直系親屬的；

承租人在他處另有住房的，須將承租的直管公房交回房管所。

第十四條 承租人在租賃期限內(nèi)，需要將承租的直管公房轉(zhuǎn)租給他人的，須向房管所提出申請，經(jīng)公房管理單位審批后，由房管所、原承租人、現(xiàn)承租人三方簽訂轉(zhuǎn)租協(xié)議書，方可轉(zhuǎn)租。

第十五條 承租人擅自轉(zhuǎn)租直管公房，房管所一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，應(yīng)書面通知承租人在三十日內(nèi)辦理轉(zhuǎn)租批準(zhǔn)手續(xù)。對拒不辦理轉(zhuǎn)租手續(xù)的，視為承租人自動(dòng)放棄承租權(quán)利，房屋由房管所收回。

第十六條 無租撥用的直管公房，使用單位應(yīng)每年與房管所簽訂無租撥用房屋使用協(xié)議，第十七條 無租撥用房屋使用單位因改制等原因致使單位性質(zhì)發(fā)生改變，已不符合無租撥用房屋相關(guān)規(guī)定，或擅自改變房屋用途，將無租撥用房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的，原無租撥用房屋使用協(xié)議自行終止，使用單位必須與房管所重新簽訂租賃協(xié)議，繳納租金。拒不繳納租金的，房屋由房管所收回。

第十八條 承租人必須愛護(hù)承租的直管公房及其附屬設(shè)施。有下列情形之一的，公房管理單位應(yīng)追究承租人的經(jīng)濟(jì)責(zé)任：

（一）擅自拆改墻體、掏門、打洞、開窗等破壞房屋結(jié)構(gòu)的；

（二）存放易燃、易爆物品釀成事故，造成房屋損壞的；

（三）在住宅房內(nèi)私自安裝生產(chǎn)動(dòng)力設(shè)備，影響房屋使用壽命的；

（四）在房屋樓頂或陽臺上超負(fù)荷堆放重物造成房屋損壞或嚴(yán)重影響市容市貌的；

（五）因使用不當(dāng)或私自改裝，造成上、下水跑漏，管道堵塞、電路損壞等影響正常使用或造成損失的。

第十九條 嚴(yán)禁在直管公房住宅小區(qū)、樓道和公房院落內(nèi)堆放雜物或搭建違章建筑。

第二十條 直管住宅房的租金標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行政府定價(jià)，執(zhí)行物價(jià)部門最新的租金標(biāo)準(zhǔn)。

直管非住宅房租金實(shí)行協(xié)議租金，其標(biāo)準(zhǔn)參照市場租金。

新購置的非住宅房一律實(shí)行公開招租。

第二十一條 對低收入家庭的租金減免，按照相關(guān)政策規(guī)定執(zhí)行。

第二十二條 直管公房租金須全部用于房屋管理及維修，任何單位和個(gè)人不得挪用。

第二十三條 嚴(yán)禁承租人私下轉(zhuǎn)讓直管公房使用權(quán)，對私下轉(zhuǎn)讓者，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，立即收回房屋，并沒收非法所得。

第二十四條 承租人需要對承租的直管住宅房使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，須先向房管所提出申請，并經(jīng)公房管理單位審批。

直管住宅房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的各項(xiàng)費(fèi)用按物價(jià)部門批準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，由轉(zhuǎn)讓雙方當(dāng)事人按規(guī)定繳納。

第二十五條 直管住宅房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓雙方當(dāng)事人應(yīng)提交相關(guān)證明材料。

當(dāng)事人提供虛假證明材料辦理使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，公房管理單位可注銷已辦理的《蘭州市直管住宅房屋租賃證》，造成的損失，由當(dāng)事人承擔(dān)賠償責(zé)任。

有下列情況之一的，直管住宅房使用權(quán)不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。

（一）有房屋租賃糾紛的；

（二）拖欠房屋租金等費(fèi)用的；

（三）轉(zhuǎn)讓與房屋整體不可分割部分使用權(quán)的；

（四）所承租房屋已被劃入城市建設(shè)項(xiàng)目拆遷范圍內(nèi)的；

（五）損壞房屋未按要求承擔(dān)修復(fù)、賠償責(zé)任的；

（六）房管部門認(rèn)為不宜轉(zhuǎn)讓的其他情形。第二十六條 直管非住宅房使用權(quán)不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。第二十七條 直管住宅房不得分戶。

第二十八條 直管公房因城市建設(shè)需要拆除的，拆遷人須按照《蘭州市城市房屋拆遷管理辦法》的規(guī)定，與直管公房行政主管部門簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議。未簽訂協(xié)議，拆遷人不得對直管公房實(shí)施拆遷。

對直管公房拆遷或安置補(bǔ)償過程中需要對協(xié)議進(jìn)行補(bǔ)充的，公房管理單位與拆遷人協(xié)商的安置補(bǔ)償方案、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)須報(bào)直管公房行政主管部門審批，方可實(shí)施。

拆遷人對直管公房產(chǎn)權(quán)進(jìn)行貨幣補(bǔ)償時(shí)，須對承租人進(jìn)行妥善安置或補(bǔ)償。

第二十九條 直管公房被拆除并進(jìn)行安置補(bǔ)償后，《蘭州市直管住宅房屋租賃證》、《蘭州市直管非住宅房屋租賃協(xié)議書》約定的租賃關(guān)系自行解除。

第三十條 公房管理單位及房管所負(fù)責(zé)直管公房被拆除后安置房產(chǎn)權(quán)及貨幣安置款的回收。

第三十一條 公房管理單位應(yīng)當(dāng)對房屋及其附屬設(shè)施進(jìn)行定期檢查，有計(jì)劃的維修，提高直管公房的完好率，保證使用人正常使用和居住安全。

無租撥用的直管公房，房屋的維護(hù)和維修由使用單位負(fù)責(zé)，費(fèi)用自行承擔(dān)。

第三十二條 承租人因使用不當(dāng)或人為造成房屋損壞的，或阻礙出租人正常維修造成的損失，由承租人承擔(dān)。

第三十三條 承租人要求對承租的房屋進(jìn)行維修，需向房管所提出書面申請，房管所接到書面申請后，應(yīng)及時(shí)作出維修安排。

第三十四條 直管非住宅房的修繕責(zé)任，由租賃雙方在協(xié)議中約定。

第三十五條 直管公房的承租人，應(yīng)配合房管所檢查和修繕房屋，發(fā)現(xiàn)險(xiǎn)情，應(yīng)迅速報(bào)告房管所；房管所要及時(shí)妥善地進(jìn)行處理。

對于影響維修施工的裝飾設(shè)施、違章建筑或臨時(shí)性建筑物，由承租人自行拆除，不得以任何借口阻礙施工。

第三十六條 直管公房被鑒定為危險(xiǎn)房屋，需要暫時(shí)騰遷的，公房管理單位應(yīng)及時(shí)書面通知承租人，承租人應(yīng)在限期內(nèi)搬出自行過渡，房屋解除危險(xiǎn)后再行住用。承租人未按限期搬出造成損害的，公房管理單位不負(fù)賠償責(zé)任。

第三十七條 涉及異產(chǎn)毗連的維修工作按照建設(shè)部《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》執(zhí)行。

第三十八條 直管公房房改出售，應(yīng)嚴(yán)格按照相關(guān)房改政策執(zhí)行。

第三十九條 直管公房房改出售，承租人需向房管所提交書面申請及相關(guān)證明材料，由房管所審查并進(jìn)行價(jià)格測算，經(jīng)公房管理單位審核后，報(bào)直管公房行政主管部門審批。

第四十條 有下列情形之一的，直管公房不得出售：(一)無房屋所有權(quán)證的；

(二)房屋產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)有糾紛的；(三)已列入拆遷范圍的；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定不得買賣的其它情形。第四十一條 直管公房出售收入必須按相關(guān)政策規(guī)定專戶儲存，?？顚Ｓ?，任何單位和個(gè)人都不得截留或挪用。

第四十二條 經(jīng)公房管理單位審核承租人不符合租賃直管公房規(guī)定的，應(yīng)終止租賃協(xié)議，并限期騰退直管公房，逾期不騰退者，由公房管理單位向人民法院起訴。

第四十三條 承租人對公房管理單位作出的處理決定有異議時(shí)，可向人民法院起訴。

第四十四條 房管部門的工作人員，在直管公房管理過程中如有弄虛作假、玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊，由其所在單位或其上級主管部門給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究其刑事責(zé)任。

第四十五條 本規(guī)定由蘭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。第四十六條 永登縣、榆中縣、皋蘭縣及紅古區(qū)直管公房管理工作可參照本規(guī)定執(zhí)行。

第四十七條 本規(guī)定自下發(fā)之日起施行

第三篇：銀川市直管公房管理辦法(2012年修正本)

銀川市直管公房管理辦法（2012年修正本）

（1992年7月13日市人民政府令第40號發(fā)布 根據(jù)2012年2月7日銀川市人民政府令第2號公布 自公布之日起施行的《銀川市人民政府政府關(guān)于修改部分政府規(guī)章的決定》修正）

第一章 總則

第一條 為了加強(qiáng)直管公房的管理，充分發(fā)揮其使用效益，保護(hù)國家和承租人的合法權(quán)益，推進(jìn)住房制度改革，根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合我市實(shí)際情況，制定本辦法。

第二條 銀川市住房保障局（以下簡稱住房保障部門）是市人民政府行使房地產(chǎn)行政管理和組織住宅建設(shè)的職能部門，對直管公房行命名經(jīng)營管理的各項(xiàng)職權(quán)。住房保障中心是市住房保障局的派出機(jī)構(gòu)。

第三條 直管公房系國有財(cái)產(chǎn)，其所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得利用直管公房從事非法活動(dòng)或牟取非法收入。

第四條 凡租用直管公房的單位或個(gè)人，均應(yīng)遵守本辦法。

第二章 租賃管理

第五條 《租賃合同》是承租人使用直管公房的合法憑證。租賃直管居民住宅，承租人必須在取得市住房保障部門簽發(fā)的《住房遷入證》后十日內(nèi)與住房保障中心簽訂《租賃契約》；租用生產(chǎn)營業(yè)用房和辦公用房，承租人可直接與住房保障部門或住房保障中心簽訂《租賃合同》。

任何單位和個(gè)人在未辦理合法租賃手續(xù)之前，不得以任何借口占用直管公房。第六條 未經(jīng)市住房保障部門批準(zhǔn)，承租人不得改變房屋用途。確需要改變房屋用途的，必須經(jīng)市住房保障部門同意，并重新簽訂《租賃契約》或《租賃合同》。

第七條 承租人有下列行為之一者，市住房保障部門有權(quán)解除《租賃契約》或《租賃合同》，并收回房屋：

（一）擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借或變相買賣直管公房的；

（二）連續(xù)閑置三個(gè)月以上，且它處另有住房的；

（三）住房連續(xù)拖欠房租六個(gè)月以上；生產(chǎn)、營業(yè)辦公用房連續(xù)拖欠房租二個(gè)月以下的；

（四）未經(jīng)房管部門同意，擅自調(diào)整或?qū)Q直管公房的。

第八條 承租人戶口遷出本市、工作調(diào)往外地或亡故的，家庭其他成員可領(lǐng)受承租資格，但須在二個(gè)月內(nèi)辦理承租人變更手續(xù)。無人或無需領(lǐng)受承租資格的，房屋由市住房保障部門收回。

第九條 因城市建設(shè)需要拆遷直管公房，必須按照有關(guān)規(guī)定辦理。在房屋拆遷的同時(shí)，自然終止原租賃關(guān)系，回遷安置后另行簽訂新的《租賃契約》或《租賃合同》。

第十條 住房保證金是城市住房基金。在給拆遷戶和其他用戶安置新建樓房時(shí)，房管部門應(yīng)按規(guī)定收取住房保證金。

第三章 調(diào)配管理

第十一條 凡需要調(diào)換房屋，必須經(jīng)市住房保障部門批準(zhǔn)，按照房屋互換的有關(guān)規(guī)定辦理手續(xù)，并重新簽訂《租賃合同》。第十二條 騰退出的舊直管公房實(shí)行補(bǔ)償分配。分配的對象主要是無房戶和住房特困戶。

第四章 租金管理

第十三條 承租人必須按月交清房租。逾期不交納者，按月租金額百分之十加收滯納金。

因房屋結(jié)構(gòu)和設(shè)施條件改變，應(yīng)按規(guī)定調(diào)整租金標(biāo)準(zhǔn)。

第十四條 嚴(yán)格執(zhí)行國家規(guī)定的住房標(biāo)準(zhǔn)。對超標(biāo)準(zhǔn)住房的，其超出面積按政策規(guī)定加收租金。

第十五條 根據(jù)國家的有關(guān)政策規(guī)定，由市住房保障部門會(huì)同市物價(jià)部門調(diào)整直管公房的租金標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)租方式。調(diào)租后，直管公房的承租人和被承租人應(yīng)重新簽訂《租賃契約》或《租賃合同》。

第五章 使用管理

第十六條 承租人必須愛護(hù)房屋及其附屬設(shè)施。有下列情況之一者，市住房保障部門應(yīng)追究承租人或直接責(zé)任人的責(zé)任：

（一）擅自拆改墻體、掏門、開窗等破壞房屋結(jié)構(gòu)的；

（二）存放易燃、易爆物品釀成事故，造成房屋損壞的；

（三）在住宅內(nèi)私自安裝生產(chǎn)動(dòng)力設(shè)備，影響房屋使用壽命的；

（四）在住宅樓板或陽臺上超負(fù)荷堆放重物的；

（五）因使用不當(dāng)或私自改裝，造成上水跑漏、下水管道堵塞、電路燒損等影響正常使用或污染環(huán)境衛(wèi)生的。

第十七條 嚴(yán)禁在新建小區(qū)和公房院落內(nèi)搭建違章建筑物。

第六章 維修管理

第十八條 市住房保障部門應(yīng)根據(jù)房屋狀況和資金情況，有計(jì)劃地進(jìn)行房屋維修養(yǎng)護(hù)，市住房保障部門應(yīng)給予適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

房屋維修實(shí)行大修不過月，中修不過旬，小修不過周，零星維修隨叫隨到的服務(wù)原則。

第十九條 在正常情況下，如房屋發(fā)生意外倒塌事故，給住房造成損失，市住房保障部門應(yīng)給予適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

第二十條 經(jīng)市住房保障部門鑒定為危險(xiǎn)房屋不能繼續(xù)使用時(shí)，應(yīng)及時(shí)通知承租人暫行遷出，以便盡快維修。如承租人接到通知后，不及時(shí)遷出，所造成的一切損失由承租人負(fù)責(zé)。

第二十一條 房屋維修項(xiàng)目由住房保障部門按照國家有關(guān)規(guī)定確定，承租人應(yīng)予積極配合。對于影響施工的違章建筑或臨時(shí)性建筑物，由承租人自行拆除，不得以任何借口阻礙施工。

第二十二條 住房保障部門應(yīng)積極采取“公修私助”、“私修公助”和“單位資助”等形式維修直管公房，以改善住房的居住條件，但維修后的產(chǎn)權(quán)不變，租賃關(guān)系不變。

對房屋產(chǎn)權(quán)交叉的毗連房屋公用部分的維修，應(yīng)按面積合理分擔(dān)維修費(fèi)用，不得互相推諉。

第七章 罰則 第二十三條 違反本辦法第五條規(guī)定，非法強(qiáng)占直管公房的，由市住房保障部門責(zé)令限期搬出；逾期拒不搬出的，申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第二十四條 違反本辦法第六條規(guī)定，擅自改變房屋用途的，市住房保障部門可停止其承租權(quán)，并可處以直接責(zé)任者50至100元罰款。

第二十五條 違反本辦法第七條第（一）項(xiàng)規(guī)定的，市住房保障部門可沒收其非法收入，并處以相當(dāng)于非法收入一至三倍的罰款。

第二十六條 違反本辦法第十六條、第十七條規(guī)定的，市住房保障部門除責(zé)令其恢復(fù)原狀，賠償損失外，并可視其情節(jié)輕重，處以50元至200元罰款。

第二十七條 對經(jīng)鑒定確認(rèn)的危險(xiǎn)房屋，住房保障部門不及時(shí)進(jìn)行維修而造成事故的，應(yīng)依照國家建設(shè)部《城市危險(xiǎn)房屋管理規(guī)定》第二十三條、第二十六條之規(guī)定，由市住房保障部門承擔(dān)法律責(zé)任。

第二十八條 因市住房保障部門工作失職或失誤造成事故或損失的，應(yīng)依照國家建設(shè)部《城市危險(xiǎn)房屋管理規(guī)定》第二十五條、第二十六條之規(guī)定，由市房管部門承擔(dān)法律責(zé)任。

第二十九條 對阻礙市住房保障部門工作人員依法執(zhí)行公務(wù)或辱罵、亂打房管人員的，由公安機(jī)關(guān)依照《中華人民共和國治安管理處罰法》有關(guān)規(guī)定予以處罰；構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

第三十條 當(dāng)事人對行政處罰決定不服的，可依照《中華人民共和國行政訴訟法》和《行政復(fù)議法》的有關(guān)規(guī)定申請復(fù)議，或直接向人民法院起訴；對逾期不申請復(fù)議或未向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機(jī)關(guān)申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行 第三十一條 對于工作不負(fù)責(zé)任、玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的房管人員，由其所在單位或其上級主管機(jī)關(guān)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究其刑事責(zé)任。

第八章 附則

第三十二條 依據(jù)本辦法執(zhí)行的罰款，一律上交財(cái)政。

第三十三條 第三十四條

本辦法自發(fā)布之日起施行。

單位自管房以及永寧、賀蘭兩縣的直管公房可參照本辦法執(zhí)行。

第四篇：直管公房承租人去世后要求變更公房承租人程序

直管公房承租人去世后要求變更公房承租人程序

公房承租人去世后要求變更公房承租人案件梗概：房屋原承租人去世，原告要求變更公房承租人，向公房管理部門提出申請，公房管理部門不同意變更，原告向法院提起行政訴訟。

原告吳鳳不服被告北京市東城區(qū)人民政府（以下簡稱區(qū)政府）下屬的北京市東城區(qū)房屋土地經(jīng)營管理一中心（以下簡稱房地一中心）公房行政答復(fù)，向本院提起行政訴訟。本院于2014年9月1日受理后，在法定期限內(nèi)向被告送達(dá)了起訴狀副本及應(yīng)訴通知書。本院依法組成合議庭，于2014年10月22日公開開庭審理了本案。原告吳鳳及其代理人王璐璐，被告區(qū)政府的委托代理人韓寶春到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

2014年8月6日，房地一中心針對吳鳳2014年5月27日提出的申請作出《關(guān)于吳鳳來信的書面答復(fù)》（以下簡稱被訴答復(fù)），主要內(nèi)容為：您反映?胡同?號院房屋系房地一中心下屬交道口分中心（以下簡稱交道口分中心）管界，承租人吳春林（您父親）。2010年3月29日承租人吳春林去世。您于2011年9月21日向交道口分中心提出更名申請，因上述房屋與一起合同詐騙案件有關(guān)，故在2010年9月5日北京市公安局西城分局（以下簡稱西城公安分局）向原交道口房管所（現(xiàn)更名為交道口分中心）發(fā)來協(xié)作函，要求對上述房屋限制辦理變更承租人、房屋置換等手續(xù)。至今交道口分中心仍未接到撤銷限制令的通知。另，與您同一戶籍人員對您變更該房承租人手續(xù)有異議。故我中心根據(jù)上述情況及《北京市公有住宅租賃合同》相關(guān)規(guī)定，無法為您辦理變更手續(xù)。

被告區(qū)政府在法定期限內(nèi)向本院提供了作出具體行政行為的證據(jù)：

1、2010年9月5日西城公安分局向原交道口房管所發(fā)布的《協(xié)作函》，證明交道口房管所收到《協(xié)作函》，故不能對涉案房屋辦理任何有關(guān)的手續(xù)；

2、被訴答復(fù)，證明除因西城公安分局發(fā)來《協(xié)作函》，要求我中心對涉案房屋限制辦理變更承租人等手續(xù)外，與原告同一戶籍其他家庭成員也對將原告變更為房屋承租人有異議，不同意原告更名；

3、吳華的《畢業(yè)證書》，證明其在涉案房屋居住；

4、北京市東城區(qū)職業(yè)介紹服務(wù)中心出具的《證明》，證明吳華在外無住房；

5、吳生與馬桂琴的《離婚協(xié)議書》，證明吳生在外無住房；

6、吳和平、吳和云、吳生、吳增喜、吳和興出具的《情況說明》；

7、吳和云意見書；

8、吳生意見書；

9、吳嫻意見書。

被告用證據(jù)6-9證明原告其他家庭成員不同意變更原告為房屋承租人。

原告吳鳳訴稱，原告父親吳春林于2006年2月7日去世。吳春林生前承租北京市東城區(qū)?胡同?號5-9號公房五間。原告與父親在涉案公房居住多年，原告戶籍已遷入該房內(nèi)。自2012年起，原告多次向房地一中心提出書面申請，請求依法將涉案房屋承租人變更為原告，該中心以種種理由拒絕變更。經(jīng)原告查詢，西城公安分局《協(xié)作函》所指的回遷房合同詐騙案早在2012年由北京市第一中級人民法院審結(jié)并宣判。原告告知被告，被告置之不理。原告認(rèn)為，刑事案件公開宣判，網(wǎng)上、電視均有報(bào)道，房地一中心不可不知，即使不知，原告告知后房地一中心核實(shí)即可。但該中心拒絕核實(shí)，拒絕辦理更名，實(shí)無道理。另，《北京市公有住宅租賃合同》在變更承租人的條款中沒有“同一戶籍人員對變更承租人有異議”的相關(guān)規(guī)定，故房地一中心以“同一戶籍人員對變更承租人有異議”為由，拒絕辦理過戶缺乏法律依據(jù)。原告戶口已遷入涉案公房，也與父親在涉案公房共同居住過，父親去世后無房仍在此居住，符合變更承租人條件。房地一中心不予變更的行為侵害了原告的合法權(quán)益，故訴至法院，要求撤銷房地一中心于2014年8月6日針對吳鳳作出的答復(fù)，并對吳鳳的申請重新作出處理。

原告吳鳳在開庭審理前向本院提供了以下證據(jù)：

1、《公有住宅租賃合同》，證明2000年4月12日吳春林與原北京市東城區(qū)房屋土地管理局簽訂了公有住宅租賃合同，吳春林是承租人；

2、常住人口登記卡，證明吳春林承租涉案公房戶口狀況，戶主吳春林1971年遷入，吳春林之子吳生、之兒媳馬桂琴戶口于2002年10月24日遷入，之孫女吳嫻（吳生、馬桂琴之女）1988年10月22日遷入，吳春林之女吳和云戶口于1971年5月30日遷入，吳春林之孫女吳華戶口于1985年6月5日遷入，吳春林之女吳鳳于2008年6月26日遷入，吳春林之外孫王希（原告之子）于2010年4月17日遷入；

3、2010年3月29日北京市順義區(qū)殯儀館出具的《證明》，證明吳春林于2006年2月7日火化；

4、被訴答復(fù)，證明房地一中心以《協(xié)作函》及同一戶籍人員對變更該房承租人手續(xù)有異議為由，拒絕辦理更名手續(xù)，缺乏依據(jù)；

5、北京市公安局城關(guān)派出所出具的《證明信》，證明吳生、馬桂琴系夫妻關(guān)系，吳嫻系二人之女；

6、北京市房山區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)登記辦公室于2011年5月6日出具的查詢結(jié)果，該結(jié)果顯示吳生為位于房山區(qū)?路?號樓?號房屋的所有權(quán)人，證明吳生、馬桂琴夫婦有房產(chǎn)，二人不具有承租公房的資格，變更承租人不需征求其意見；

7、北京市東城區(qū)房屋管理局于2011年5月19日出具的查詢結(jié)果，該結(jié)果顯示位于東城區(qū)?區(qū)?號樓?單元?號房屋的所有權(quán)人為吳和云，證明吳和云有私有房產(chǎn)，其戶口雖在涉案公房內(nèi)，但其不具有承租公房的資格，變更承租人不需征求其意見；

8、北京市公安局普渡寺派出所出具的《證明信》，證明吳華系吳增喜、朱秀蘭夫婦之女；

9、北京市東城區(qū)交道口街道鼓樓苑社區(qū)居民委員會(huì)出具的《證明信》（二份），證明吳鳳、王希長期在此居??；

10、2007年4月到2012年12月的《交道口分中心房屋租金繳納憑證》及涉案公房2009年到2010年的水費(fèi)、電費(fèi)、有線電視費(fèi)、電話費(fèi)、采暖費(fèi)等繳納憑證，證明原告繳納了涉案公房租金、水電費(fèi)、采暖費(fèi)、話費(fèi)、煤改電、有線電視費(fèi)等費(fèi)用，原告在涉案公房內(nèi)居??；

11、《殘疾人證》，證明原告聽力（四級）殘疾；

12、（2014年）東公交道口所戶字563號《證明信》，證明原告與吳春林現(xiàn)同一戶籍，戶口2008年6月26日遷入；

13、（2011年）東公交道口所戶字969號《證明信》，證明吳春林、吳鳳戶口于1971年5月30日由東四?號遷入本地；

14、（2013年）東公東四所戶字1098號《證明信》，證明吳鳳1958年1月13日出生就同父母住在一起；

15、照片5張，2010年9月11日拍攝，證明對涉案公房提出異議的部分人員（照片顯示出吳和云、吳生）在涉案房屋內(nèi)進(jìn)行打砸，原告居住公房內(nèi)墻面、地面鋪上了瀝青，現(xiàn)無法居住，也可以證明原告一直在涉案房屋居??；

16、北京市昌平區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)于2011年7月13日出具的房屋查詢結(jié)果，證明吳增喜在外有住房及住房情況；

17、2014年5月27日吳鳳的《更名申請書》，證明原告提出更名申請的事實(shí)。

被告區(qū)政府辯稱，因涉案公房涉及合同詐騙案，西城公安分局于2010年9月向原交道口房管所發(fā)了《協(xié)作函》，要求對上述房屋限制辦理變更承租人、房屋置換等手續(xù)?，F(xiàn)該限制令并未撤銷，故房地一中心以該限制令作為依據(jù)作出答復(fù)是依法行政。關(guān)于同一戶籍人員對變更承租人有“異議”一事，是根據(jù)《北京市公有住宅租賃合同》第七條之規(guī)定，因同原告在同一戶籍冊中共有五人，其中四人提出書面意見，所以不給原告辦理變更承租人手續(xù)是符合《北京市公有住宅租賃合同》第七條之規(guī)定的，程序合法。故請求法院駁回原告的訴訟請求。

本院依原告的申請調(diào)取了（2010）一中行初字2049號《刑事判決書》，原告以此證明以董靜為首的涉案公房詐騙案已于2012年審結(jié)，西城公安分局的《協(xié)作函》不能再成為房地一中心拒絕辦理更名的理由。

根據(jù)庭審質(zhì)證，本院對上述證據(jù)作如下認(rèn)證：被告提供的證據(jù)2及原告提供的證據(jù)4均為被訴具體行政行為，不能作為證據(jù)使用，本院不予接納。被告提供的證據(jù)1，具有真實(shí)性、合法性及關(guān)聯(lián)性，本院予以采納，但該份材料的出具時(shí)間為2010年，在無其他證據(jù)佐證的情況下，目前該份材料涉及的刑事案件是否審結(jié)、限制變更公房承租人的情況是否發(fā)生改變尚無法確定，故對其證明目的，本院不予采信；被告提供的證據(jù)3，不能證明吳華的居住情況，本院不予采信；被告提供的證據(jù)4，只能證明吳華檔案中沒有分房記載，不能證明其在外是否購有住房，本院不予采信；被告提供的證據(jù)5，不能單獨(dú)證明吳生在外無住房，本院不予采信；因被告未提供證據(jù)證明吳和云、吳和平、吳生、吳增喜和吳和興屬于變更承租人應(yīng)當(dāng)征求其意見的家庭成員范圍，故被告提供的證據(jù)6-9與本案無關(guān)聯(lián)性，本院不予接納。原告提供的證據(jù)1-3、5、8-

9、11-

14、17符合《最高人民法院關(guān)于行政訴訟證據(jù)若干問題的規(guī)定》中有關(guān)證據(jù)形式的規(guī)定，內(nèi)容真實(shí)，與本案具有關(guān)聯(lián)性，本院予以采信；原告提供的證據(jù)6、7、16，證明的均為2011年的房產(chǎn)情況，而本案被訴答復(fù)針對的是原告2014年5月27日的更名申請，故這三份證據(jù)不能證明原告提出涉案申請時(shí)的房產(chǎn)狀況，本院不予采信；原告提供的證據(jù)10、15，不能證明原告的居住情況，本院不予采信；原告申請法院調(diào)取的證據(jù)，內(nèi)容真實(shí)、合法，能夠證明（2010）一中行初字2049號案件于2012年3月27日審結(jié)的事實(shí)，本院予以采信。

經(jīng)審理查明，坐落于北京市東城區(qū)?胡同?號5-9號房屋5間，使用面積42.5平方米，系交道口分中心管理的直管公房，原承租人為原告之父吳春林。吳春林的戶籍在東城區(qū)?胡同?號，為該戶戶主，與其同一戶籍人員有：之子吳生、之兒媳馬桂琴、之孫女吳嫻、之女吳和云、之孫女吳華、之女吳鳳、之外孫王希。吳鳳的戶籍于2008年6月26日從海淀區(qū)?號院?樓?號遷入該址。吳春林于2006年2月死亡。2014年5月27日，原告吳鳳向房地一中心提出書面申請，要求將上述房屋的承租人由吳春林變更為其本人。房地一中心于2014年8月6日作出被訴答復(fù)，并送達(dá)吳鳳。

另查，西城公安分局于2010年9月5日向原東城區(qū)交道口房管所出具《協(xié)作函》一份，內(nèi)容為：2009年12月，我分局破獲一起以犯罪嫌疑人董靜為首的，以銷售回遷房為名的特大合同詐騙案件。此案涉及你轄區(qū)?號吳春林承租的公房五間，為查明案情，請貴所協(xié)助辦理限制該戶變更承租人、房屋置換、房屋拆遷等手續(xù)。

本院認(rèn)為，根據(jù)直管公房管理的相關(guān)規(guī)定及我市機(jī)構(gòu)改革的現(xiàn)狀，東城區(qū)房屋土地經(jīng)營管理一中心及其各分中心接受北京市東城區(qū)人民政府的委托，依法履行對轄區(qū)內(nèi)直管公房進(jìn)行管理的法定職責(zé)，包括對直管公房承租人變更申請進(jìn)行審查，對申請人是否具備更名條件作出認(rèn)定。

本案中，房地一中心在被訴答復(fù)中列明的不能為原告辦理更名手續(xù)的理由有二：一是西城公安分局曾發(fā)《協(xié)作函》，目前尚未收到解除限制令；二是與原告同一戶籍人員對此有異議。關(guān)于理由一，西城公安分局確于2010年9月向交道口分中心發(fā)過《協(xié)作函》，要求限制辦理涉案公房承租人變更等手續(xù)，但該《協(xié)作函》距原告2014年5月提出變更承租人申請已有四年，且原告在申請書中也向房地一中心提出了《協(xié)作函》涉及的刑事案件已審結(jié)的情況。此種情況下，作為直管公房管理機(jī)關(guān)，房地一中心理應(yīng)向西城公安分局核實(shí)《協(xié)作函》涉及的情況是否發(fā)生變化，目前是否可以為涉案公房辦理變更承租人等手續(xù)。但本案中，房地一中心未盡調(diào)查核實(shí)職責(zé)，僅憑四年前的《協(xié)作函》作為答復(fù)的理由，屬事實(shí)不清，證據(jù)不足。關(guān)于理由二，《北京市公有住宅租賃合同》（2000年版）第七條規(guī)定，租賃期限內(nèi)，乙方外遷或死亡，乙方同一戶籍共同居住兩年以上，又無其他住房的家庭成員愿意繼續(xù)履行原合同，其他家庭成員又無異議的，可以辦理更名手續(xù)。此規(guī)定是公房管理部門審核申請人是否符合更名條件的依據(jù)。根據(jù)公房管理的原則和精神，征求其他家庭成員對變更承租人的意見，系保護(hù)與公有住宅原承租人形成共居關(guān)系的且在外無其他住房的家庭成員的居住權(quán)和承租權(quán)。故在前引規(guī)定中需征求其意見的“家庭成員”與符合承租條件的“家庭成員”是具有同一性的概念，即只有符合與原承租人同一戶籍、共同居住兩年以上、無其他住房的條件的家庭成員，才是需要征求其意見的家庭成員。本案中，房地一中心未進(jìn)行必要的調(diào)查核實(shí)，在無證據(jù)證明吳和平、吳和云、吳生、吳增喜、吳和興、吳華、吳嫻屬于應(yīng)當(dāng)征求其意見的“家庭成員”的情況下，就以上述人員均不同意變更原告為承租人作為不為原告辦理更名手續(xù)的理由，屬認(rèn)定事實(shí)不清，證據(jù)不足。房地一中心持上述理由作出不予變更的答復(fù)，缺乏事實(shí)根據(jù)和法律依據(jù)。被訴答復(fù)認(rèn)定事實(shí)不清，證據(jù)不足，本院應(yīng)予撤銷。吳鳳提出的撤銷被訴答復(fù)并要求房地一中心對其申請重新作出處理的訴訟請求，本院應(yīng)予支持。綜上，依照《中華人民共和國行政訴訟法》第五十四條第（二）項(xiàng)第1目之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷被告北京市東城區(qū)人民政府下屬北京市東城區(qū)房屋土地經(jīng)營管理一中心于二〇一四年八月六日對原告吳鳳作出的《關(guān)于吳鳳來信的書面答復(fù)》；

二、在本判決生效之日起十日內(nèi)，北京市東城區(qū)人民政府下屬北京市東城區(qū)房屋土地經(jīng)營管理一中心對原告吳鳳的更名申請重新作出行政處理決定。

第五篇：房屋租賃中承租人優(yōu)先權(quán)爭議

所謂房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán), 是指在房屋租賃關(guān)系中,承租人按照法律規(guī)定所享有的,在出租人出賣租賃房屋給第三人時(shí),得以同等條件優(yōu)先于他人而購買的權(quán)利。小編以為，承租人行使優(yōu)先購買權(quán)必須存在兩個(gè)條件，一是須出租人“出賣租賃房屋”，二是承租人須以“同等條件”表示購買。關(guān)于“同等”，一般認(rèn)為即價(jià)款相同、支付方式相同。

《中華人民共和國合同法》、2009年《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱“城鎮(zhèn)房屋租賃合同案件解釋”）已部分解決了房屋租賃過程中的糾紛適用,但就出租人如何履行通知義務(wù)、出租人侵權(quán)責(zé)任以及承租人如何行使優(yōu)先購買權(quán)等問題仍涉及不多,實(shí)踐中難免發(fā)生爭議。

一、出租人如何恰當(dāng)履行通知義務(wù)？

1、關(guān)于通知義務(wù)的履行方式?！逗贤ā窡o明文規(guī)定以什么方式履行，通知的形式可以靈活多樣，如信函、電子郵件、短信、在租賃房屋處張貼告示等形式均可，但不論什么形式通知，都應(yīng)當(dāng)以送達(dá)承租人為必要?？紤]到保護(hù)承租人的立法目的，單純以登報(bào)公告等形式通知，而未針對承租人進(jìn)行通知，不發(fā)生通知的效果。同時(shí)出租人應(yīng)對通知行為做相應(yīng)的證據(jù)保留，以防止在后續(xù)訴訟中因舉證不能承擔(dān)敗訴責(zé)任。

2、關(guān)于通知的內(nèi)容。應(yīng)當(dāng)明示要求承租人承諾是否行使優(yōu)先購買權(quán)，并可進(jìn)一步指明承租人享有的優(yōu)先購買權(quán)的具體內(nèi)容。當(dāng)然根據(jù)司法解釋“出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的?！币暈榉艞墐?yōu)先購買權(quán)。如前所述，這里對“出租人履行通知義務(wù)”的舉證責(zé)任必然落在出租人身上。

3、關(guān)于發(fā)出通知的合理期限。已失效的司法解釋曾規(guī)定為“提前三個(gè)月”為法定期限，而現(xiàn)行《合同法》僅規(guī)定“合理期限”。小編以為，“合理期限”應(yīng)根據(jù)交易金額、交易方式等個(gè)案具體確定。如（2012）閘民三（民）初字第1549號，上海市閘北區(qū)人民法院認(rèn)為，“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。根據(jù)被告（出租方）提供的證據(jù)，僅能證明其在出售系爭房屋前曾經(jīng)向原告發(fā)出快遞，但該快遞是否如期送達(dá)原告，被告卻未能充分舉證予以證明。即便按照“跟蹤記錄”顯示，該快遞經(jīng)所謂“本人”簽收的時(shí)間在“2010年10月28日12點(diǎn)”，離系爭房屋被拍賣的11月2日已不足5天時(shí)間，違反了有關(guān)司法解釋的規(guī)定，因被告未在合理期限內(nèi)履行通知義務(wù)，侵害了原告行使優(yōu)先購買權(quán)，現(xiàn)原告訴請被告承擔(dān)賠償責(zé)任，應(yīng)予支持?！?/p>

二、承租人請求出租人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

根據(jù)09年《城鎮(zhèn)房屋租賃合同案件解釋》規(guī)定，出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

小編以為，承租人在優(yōu)先購買權(quán)受到侵害的場合，該條規(guī)定的救濟(jì)方式是出租人向承租人承擔(dān)賠償責(zé)任，其賠償范圍的確定應(yīng)適用違約損害賠償?shù)囊话阋?guī)則，如完全賠償原則、合理預(yù)見規(guī)則、與有過失規(guī)則、損益相抵規(guī)則，但在具體案件中承租人如何舉證損失存在較大難度，特別是僅存在預(yù)期利益損失時(shí)候。以同地段同面積的房產(chǎn)價(jià)格升值給承租人帶來的購房損失，一般很難得到法院支持。

根據(jù)（2012）寧民終字第 2550號案件，江蘇省溧水縣人民法院及該案二審法院認(rèn)為，當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)，有責(zé)任提供證據(jù)加以說明，沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。承租人主張以同地段同面積的房產(chǎn)價(jià)格扣除百貨大樓拍賣實(shí)際銷售價(jià)作為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，來主張其直接損失500萬元，法院認(rèn)為，上訴人并未提供證據(jù)證明其因購買同地段同面積房產(chǎn)的價(jià)款與百貨大樓拍賣價(jià)款會(huì)產(chǎn)生溢價(jià)，也未提供證據(jù)證實(shí)其實(shí)際產(chǎn)生500萬元損失，上訴人應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果，故對上訴人要求被上訴人賠償損失500萬元訴請，不予支持。

同樣（2012）閘民三（民）初字第1549號案件，上海市閘北區(qū)人民法院認(rèn)為，侵犯優(yōu)先購買權(quán)所致的損失從理論而言僅是或然性的損失，而非必定產(chǎn)生，只有在確定承租人能夠?qū)崿F(xiàn)優(yōu)先購買權(quán)的情況下，該損失才成為必然。由于承租人能否實(shí)現(xiàn)優(yōu)先購買權(quán)屬將來發(fā)生的未證事實(shí)，具有不可預(yù)知性，不能直接認(rèn)定為侵權(quán)責(zé)任的構(gòu)成要件，倘在尚未證實(shí)必定發(fā)生此種事實(shí)的情況下，即要求侵權(quán)人承擔(dān)所有的損害賠償責(zé)任，似有違法律的公平正義。故本院認(rèn)為界定侵犯優(yōu)先購買權(quán)的損害賠償責(zé)任，應(yīng)當(dāng)考量租賃雙方的過錯(cuò)程度、優(yōu)先購買權(quán)行使的蓋然性以及個(gè)案的具體情況等等。在上述考量因素中，過錯(cuò)程度應(yīng)占據(jù)首要地位，行為人須為其過錯(cuò)付出應(yīng)有的代價(jià)，否則過錯(cuò)方均可藉未來不確定之事實(shí)而推諉其應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，這將極大地?fù)p害交易秩序和社會(huì)誠信。

小編以為，在優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)屬性仍眾說紛紜情況下，實(shí)踐中對已經(jīng)實(shí)際發(fā)生損失的情況下，承租人有權(quán)根據(jù)替代購買該不動(dòng)產(chǎn)所支付的額外費(fèi)用為損失而要求賠償，但承租人要承擔(dān)較為嚴(yán)格的舉證責(zé)任；在未實(shí)際發(fā)生損失情況下，上海法院主張的過錯(cuò)原則較為合理，依過錯(cuò)程度按比例承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，較為恰當(dāng)?shù)丶骖櫫水?dāng)事人雙方的利益平衡。