第一篇：2012年暑假興寧房地產(chǎn)考察報(bào)告

2012年暑假興寧房地產(chǎn)考察報(bào)告

樓市調(diào)控一年多來(lái)，無(wú)論在網(wǎng)絡(luò)上還是Q群上，可以看到大家對(duì)樓市的關(guān)注是有增無(wú)減的，特別是在外的興寧鄉(xiāng)賢，因?yàn)椴槐慊丶?，?duì)興寧的樓市更加心切，經(jīng)常在QQ上詢(xún)問(wèn)興寧樓市的情況。因此，2012年暑假借攜子回鄉(xiāng)下小住之機(jī)，順便去看了興寧大小樓盤(pán)，給大家匯報(bào)一下，也算是為在外的鄉(xiāng)賢幫點(diǎn)小忙了。

首先去的第一站，當(dāng)然是我最喜受的寧江新城。樓盤(pán)前“搶房又開(kāi)始了，樓市又回暖了，你還不趕緊買(mǎi)房嗎？”的廣告語(yǔ)令人揪心?。幗鲁堑靥幮鲁菂^(qū)，是到目前為止興寧最大的樓盤(pán)，也是素質(zhì)第一個(gè)和大城市一樣的樓盤(pán)，其人車(chē)分流，園林綠化，房間布局，管理服務(wù)等都與大城市樓盤(pán)一樣。目前，已開(kāi)發(fā)到三期了，正在銷(xiāo)售1-4幢，90平方到170平方戶(hù)型都有，售樓MM說(shuō)現(xiàn)在除1號(hào)樓還有一半貨外，2-4號(hào)樓已只有尾貨了，加之樓市回升，優(yōu)惠較以前少了。在去看工地的車(chē)上，還碰到二位從惠州回來(lái)看房的老鄉(xiāng)阿姨。她說(shuō)興寧的房?jī)r(jià)很貴，感覺(jué)比惠州還貴。我問(wèn)她那怎么不在惠州買(mǎi)呢？她說(shuō)：外面再好，也是外面，畢竟老家在這里，遲早要回來(lái)的。

第二站來(lái)到南濟(jì)橋邊的金河灣和親水灣，這二個(gè)盤(pán)隔江相望，一南一北，都是只有幾幢樓，價(jià)格戶(hù)型也差不多。但我個(gè)人更喜歡親水灣，因?yàn)榻鸷訛呈潜毕蛎娼?，親水灣是南向面江，并遠(yuǎn)望神光山，所以最好的是親水灣的臨江戶(hù)型，那景觀(guān)看得我口水直流啊。

第三站來(lái)到也是橋邊的海興花園，海興花園也是比較大型的小區(qū)了，地理位置也不錯(cuò)，屬新城區(qū)，又是江邊，目前也是清尾貨階段了。驚奇的是，均價(jià)才3500左右，與周邊4000多的均價(jià)有15%左右的差價(jià)啊。售樓MM說(shuō)，這個(gè)價(jià)是去年的，一直沒(méi)調(diào)整。

第四站來(lái)到對(duì)面的南壇路口的碧水灣B區(qū)，小區(qū)不大，位置還算可以，周邊配套完善，地基還未打，價(jià)格有點(diǎn)高。

第五站來(lái)到興民小學(xué)附近的興盛豪庭，這是應(yīng)網(wǎng)友要求去看的一個(gè)樓盤(pán)，周邊民房多，看起來(lái)比搞亂，小區(qū)也很小，格局也不好，我個(gè)人不太喜歡。網(wǎng)友說(shuō)是為了小孩讀書(shū)考慮的。

第六站來(lái)到號(hào)稱(chēng)豪宅區(qū)的廣場(chǎng)邊，凱旋城，記得春節(jié)來(lái)看時(shí)，剛好中午，吃了閉門(mén)羹，這次終于進(jìn)去了，看了沙盤(pán)，果然是豪宅定位，售樓部是最漂亮的，MM也很養(yǎng)眼，看了銷(xiāo)控表，已預(yù)定了9成了，MM說(shuō)今年二月開(kāi)始，已取消了所有優(yōu)惠?，F(xiàn)在好象正在搞地基，預(yù)計(jì)12月底開(kāi)售，吹風(fēng)價(jià)是5000起。

出來(lái)后，去旁邊的新興豪庭，這是傳說(shuō)中的又一豪宅，由中國(guó)建筑承建，看來(lái)質(zhì)素應(yīng)該也不錯(cuò)，目前已建到四層左右，可惜售樓部還未開(kāi)放，大門(mén)緊閉，連個(gè)保安也沒(méi)有，沒(méi)問(wèn)到情況。

最后去到公安局那邊的永盛豪庭，也是小區(qū)不大，周邊環(huán)境一般，地理位置一般，但價(jià)格較便宜，旁邊有一個(gè)大型小區(qū)已入住，周邊配套還可以，還發(fā)現(xiàn)了幾家紅木銷(xiāo)售商店，不知是不是有錢(qián)人多。

以下是各樓盤(pán)的價(jià)格：

樓盤(pán)

樓層

最低價(jià)

樓層

最高價(jià)

均價(jià)

寧江新城三期

3樓

3700

25樓

6000

4850

金河灣

2樓

3188

23樓

4388

3788

親水灣

5樓

3638

25樓

4900

4269

海興花園

3樓

3268

11樓

3908

3588

碧水灣B區(qū)

2樓

3580

19樓

5140

4360

興盛豪庭

2樓

3280

19樓

4980

4130

永盛豪庭

3樓

3030

17樓

4030

3530

均價(jià)

338

3476

44074

8月初出外了，本周剛回來(lái)，承蒙網(wǎng)友捧場(chǎng)，一再催促，所以應(yīng)承網(wǎng)友本周未一定寫(xiě)好，現(xiàn)在就試著分析下興寧樓市吧，水平有限，請(qǐng)大家見(jiàn)諒：

1、從上表可知，興寧樓盤(pán)最低均價(jià)是3383，最高均價(jià)是4764，平均均價(jià)是4074元，這個(gè)價(jià)格，相比于興寧100億的GDp，一千多的工資水平，樓價(jià)確實(shí)是貴了。但是，如果從興寧的房子消費(fèi)結(jié)構(gòu)和需求來(lái)看，卻又是合理的。正如我早前一直強(qiáng)調(diào)的一樣，興寧的房?jī)r(jià)，是不能以當(dāng)?shù)氐南M(fèi)水平來(lái)對(duì)比的，因?yàn)榕d寧房子的剛需，除一部分是本地人外，絕大部分是外出打工的興寧人回鄉(xiāng)置業(yè)的，這個(gè)價(jià)格，相對(duì)于大中城市近萬(wàn)元以上的房?jī)r(jià)，還是很有吸引力的。夫妻二人外出打工，一個(gè)月合計(jì)七八千的收入，在大城市是買(mǎi)不起房的，但在鄉(xiāng)下供一套三四十萬(wàn)的房子，卻很輕松。

2、在看房的時(shí)候，遇到幾個(gè)回鄉(xiāng)置業(yè)的，他們的需求很明確，有些是小孩讀書(shū)，有些是回家落腳點(diǎn)，有些是養(yǎng)老，這都是興寧買(mǎi)房的剛需。正如在寧江新城遇到的阿姨所說(shuō)的，外面再好，始終也是要回家的。我很多年輕的親戚，他們?cè)谕獯蚬ざ嗄?，要他們回農(nóng)村居住，他們是不情愿的，但大城市的房子，他們又買(mǎi)不起，所以，在縣城買(mǎi)房，就成了他們最好的選擇。這樣他就一次性解決了居住落腳，小孩讀書(shū)，養(yǎng)老等的問(wèn)題了。

3、考察的樓盤(pán)，全部是電梯高層，新開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)樓梯房已很少了，這說(shuō)明，興寧的房屋需求，已從普通型轉(zhuǎn)向改善型了，改善型的需求要求小區(qū)配套要好，

第二篇：日本房地產(chǎn)考察報(bào)告

日本房地產(chǎn)考察報(bào)告

2016年4月16日至25日，由集團(tuán)組織公司高管赴日本進(jìn)行為期7天的考察學(xué)習(xí)。非常有幸本人參與了此次考察活動(dòng)。

入職東方今典焦作房地產(chǎn)總經(jīng)理一職已有一年時(shí)間，各個(gè)方面都得到了歷練與學(xué)習(xí)。在短暫的7天里，匆忙行走于東京、大阪等都市，并拜訪(fǎng)了日本四大壟斷財(cái)閥之一的三井集團(tuán)。文化的差異，行業(yè)的比較，價(jià)值觀(guān)的思考，時(shí)時(shí)刻刻觸動(dòng)和撞擊著內(nèi)心?；貋?lái)以后，在回顧考察經(jīng)歷及整理照片的時(shí)候，不斷通過(guò)搜集查看一些背景知識(shí)，希望對(duì)企業(yè)、行業(yè)發(fā)展有更深層的探索與理解。

一、日本概覽

日本國(guó)土面積37.78萬(wàn)平方公里，僅相當(dāng)于我國(guó)云南省大小，人口約1.3億，首都為東京。由北海道、本州、四國(guó)、九州和約3900多個(gè)小島組成。國(guó)土的三分之二被森林所覆蓋，其中森林面積占66.5%，農(nóng)用耕地占13.3%，住宅用地占4.6%，河流湖泊面積占3.5%，道路占3.2%，荒野占0.7%，其他占8.1%。

二、日本經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)發(fā)展回顧

1、日本經(jīng)濟(jì)回顧從“世界的奇跡”到“失去的十年。

二戰(zhàn)后的日本經(jīng)濟(jì)史可以簡(jiǎn)單概括為四個(gè)階段： 戰(zhàn)后～50年代：恢復(fù)階段； 60年代：高速度增長(zhǎng)階段；

70—80年代的穩(wěn)定增長(zhǎng)階段；在石油危機(jī)的壓力下，提出“技術(shù)立國(guó)”戰(zhàn)略，經(jīng)濟(jì)開(kāi)始進(jìn)入穩(wěn)定增長(zhǎng)期，年均增長(zhǎng)速度達(dá)5%，迅速跨入世界先進(jìn)國(guó)家行列，并一躍成為世界第二大經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國(guó)，創(chuàng)造了令世界矚目的“經(jīng)濟(jì)奇跡”。生產(chǎn)和需求十分旺盛，大量剩余資金涌動(dòng)。從1986年起，日本資產(chǎn)價(jià)格經(jīng)歷了5年的持續(xù)上漲時(shí)期。短短5年間，日本地價(jià)上漲了2倍多，其中1987年，商業(yè)用地和住宅用地價(jià)格的年上升率甚至超過(guò)了76%的異常水平，形成了世界經(jīng)濟(jì)史上空前的房地產(chǎn)泡沫。

90年代后的復(fù)合型蕭條階段；這一階段的因房地產(chǎn)泡沫破裂引發(fā)股市、地價(jià)暴跌引發(fā)的一系列社會(huì)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，使日本經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了明顯的停滯和下滑。1990年GDP增長(zhǎng)率達(dá)5.1%，到2001年僅為-0.5%，日本經(jīng)濟(jì)開(kāi)始步入持續(xù)十多年的復(fù)合型經(jīng)濟(jì)衰退期——“平成蕭條”期，又被稱(chēng)為“失去的十年”。同時(shí)這是這一時(shí)期促進(jìn)了日本經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)界的反思，推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)理念的進(jìn)步，使得日本經(jīng)濟(jì)不在追求形式上的量而更注重質(zhì)。完成了新的產(chǎn)業(yè)革命的轉(zhuǎn)型，經(jīng)濟(jì)有了質(zhì)的飛躍。

2、日本住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展化情況

日本是世界上率先在工廠(chǎng)里生產(chǎn)住宅的國(guó)家。開(kāi)始于60年代，70年代進(jìn)入產(chǎn)業(yè)成熟期。

日本的住宅產(chǎn)業(yè)化始于20世紀(jì)6O年代初期。一方面當(dāng)時(shí)日本的房地產(chǎn)有大量需求。人力已經(jīng)蓋不過(guò)來(lái)。第二，經(jīng)濟(jì)具有大規(guī)模生產(chǎn)的力量。第三，社會(huì)化大生產(chǎn)的實(shí)現(xiàn)，制造業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。60年代末期，當(dāng)時(shí)的日本，電視機(jī)和汽車(chē)都已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了工廠(chǎng)制造。為了提高產(chǎn)品質(zhì)量和效率，開(kāi)始對(duì)住宅實(shí)行部品化、批量化生產(chǎn)，用生產(chǎn)電視機(jī)和汽車(chē)的方式生產(chǎn)住宅。

70年代是日本住宅產(chǎn)業(yè)的成熟期，大企業(yè)聯(lián)合組建集團(tuán)進(jìn)入住宅產(chǎn)業(yè)，將住宅產(chǎn)業(yè)由傳統(tǒng)的勞動(dòng)密集型轉(zhuǎn)變?yōu)榭萍济芗汀，F(xiàn)在日本已經(jīng)可以在一個(gè)月的時(shí)間內(nèi)蓋完六層樓，可以在工廠(chǎng)中生產(chǎn)出全裝修的廚房、衛(wèi)生間。

日本住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展很大程度上得益于住宅產(chǎn)業(yè)集團(tuán)的發(fā)展。住宅產(chǎn)業(yè)集團(tuán)是應(yīng)住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展需要而產(chǎn)生出的新型住宅企業(yè)組織形式，是以專(zhuān)門(mén)生產(chǎn)住宅為最終產(chǎn)品，集住宅投資、產(chǎn)品研究開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、配構(gòu)件部品制造、施工和售后服務(wù)于一體的住宅生產(chǎn)企業(yè)，是一種智力、技術(shù)、資金密集型、能夠承擔(dān)全部住宅生產(chǎn)任務(wù)的大型企業(yè)集團(tuán)。

三、具體項(xiàng)目調(diào)研分析

1、對(duì)保護(hù)綠色生態(tài)成本毫不在意的日本

本次考察首站為東京。東京：世界超大都市，按日本行政區(qū)劃，東京指東京都，其總面積為2,162平方公里，1,320萬(wàn)人口（相當(dāng)于全日本的1/10），具備世界大都市的共同特點(diǎn)，是一個(gè)擁擠的城市，現(xiàn)代化的建筑，發(fā)達(dá)的交通，喧嘩卻有秩序。

在東京考察過(guò)程中，印象比較深刻的是日本對(duì)環(huán)境治理及對(duì)土地可持續(xù)利用發(fā)展所做的措施。日本的“綠地覆蓋率”為66%，僅次于芬蘭、瑞典，名列世界第三。而在寸土寸金的東京，人均綠地面積也達(dá)到了3.01平方米。

二戰(zhàn)后日本經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)和人口向東京聚集，環(huán)境污染問(wèn)題持續(xù)惡化，東京的“大城市病”日益嚴(yán)重，民眾苦不堪言。用相應(yīng)的法律來(lái)確保公園綠地、控制建設(shè)的混亂局面，引導(dǎo)城市空間良性發(fā)展顯得刻不容緩。為此，日本于1972年頒布了《都市公園整備緊急措施法》。啟動(dòng)投資額達(dá)9000億日元的公園建設(shè)“5年計(jì)劃”。此后到現(xiàn)在，東京的綠地面積以每年約10%的速度遞增，環(huán)境污染大幅好轉(zhuǎn)。之后《都市計(jì)劃法》、《都市公園法》、《都市綠地保全法》和《首都圈近郊綠地保全法》等一大批相關(guān)法規(guī)陸續(xù)出臺(tái)，形成了完整而長(zhǎng)期的綠地保護(hù)體制。

從東京市政廳大樓俯看整個(gè)城市，可以看到城市內(nèi)保留了一大片森林綠地。在日本皇宮皇居外苑同樣可以看到大面積的綠化，形態(tài)各異的黑松與摩天樓林立相互呼應(yīng)，現(xiàn)代和前衛(wèi)中處處體現(xiàn)出明顯的日本特色和風(fēng)格。

在資源極度緊張的東京能保留如此大面積的綠化實(shí)屬罕見(jiàn)。正如東京堅(jiān)持的 “綠地是城市活力之源”一樣，綠地不僅是點(diǎn)綴城市的“花瓶”，還是城市的凈化器與安全閥，是居民共同的“精神休憩地”。銀座商業(yè)街

銀座的大街長(zhǎng)約1公里，把銀座1丁目到8丁目緊緊連成一體，組成了繁華的“銀座8丁”。地理位置優(yōu)越，代表銀座的高級(jí)百貨店，提供各種名牌化妝品、時(shí)裝、首飾、箱包等高檔優(yōu)質(zhì)商品，倡導(dǎo)提供給顧客高尚、時(shí)尚、具有國(guó)際性的生活方式，主要目標(biāo)顧客群是三十歲至五十歲的城市精英和成功人士。同時(shí)也吸引著世界各地的人群前來(lái)購(gòu)物消費(fèi)。

銀座商業(yè)街的規(guī)劃特點(diǎn)：交通組織和功能布局：商業(yè)街區(qū)核心區(qū)主要解決人流問(wèn)題，兩側(cè)的次干道主要解決車(chē)輛通行，因此核心區(qū)主要布置商業(yè)樓。而兩側(cè)的次干道旁布置了大量的寫(xiě)字樓和停車(chē)樓。

合理的空間尺度：核心區(qū)商業(yè)樓座均采用短開(kāi)間大徑深的布局。既保證了各商業(yè)樓的展示面，同時(shí)讓人流在輕松的移步換景當(dāng)中，感受電影畫(huà)面般的購(gòu)物商業(yè)環(huán)境。

人性化的廣告商業(yè)氛圍：不過(guò)度追求視覺(jué)刺激的建筑外立面，井然有序得體的廣告展示，與購(gòu)物過(guò)程中售貨人員禮貌的服務(wù)相結(jié)合，充分表達(dá)了對(duì)購(gòu)物人群的尊崇。

2、拜訪(fǎng)日本四大壟斷財(cái)閥之一的三井集團(tuán)

從日本明治維新至現(xiàn)在，由三井家庭統(tǒng)治的財(cái)閥而發(fā)展起來(lái)的三井集團(tuán)歷經(jīng)400年發(fā)展，經(jīng)久不衰，成為日本的四大壟斷財(cái)閥之一。在第二次世界大戰(zhàn)以前和戰(zhàn)爭(zhēng)間，該財(cái)閥一直據(jù)日本四大財(cái)閥之首，是日本經(jīng)濟(jì)工業(yè)化進(jìn)程中的重要推動(dòng)力量。三井集團(tuán)目前有25家大企業(yè)組成。其核心企業(yè)有櫻花銀行、三井物產(chǎn)、新王子制紙、東芝、豐田汽車(chē)、三越、東麗、三井不動(dòng)產(chǎn)等，該財(cái)團(tuán)在化工、重型機(jī)械、綜合電機(jī)、汽車(chē)制造、房地產(chǎn)、核發(fā)電、半導(dǎo)體、醫(yī)療及辦公電子設(shè)備等行業(yè)擁有優(yōu)勢(shì)。

此次考察拜訪(fǎng)三井集團(tuán)時(shí)，通過(guò)觀(guān)看三井集團(tuán)企業(yè)宣傳視頻，并通過(guò)相關(guān)資料對(duì)其企業(yè)發(fā)展、經(jīng)營(yíng)理念及管理體制有了一個(gè)較為詳細(xì)的了解，同時(shí)也被其優(yōu)良的管理模式、全球化運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)、發(fā)達(dá)的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)所震撼，這些先進(jìn)成熟的管理體制經(jīng)營(yíng)模式對(duì)發(fā)展中的集團(tuán)公司具有很強(qiáng)的借鑒意義。

因時(shí)間關(guān)系，只針對(duì)房地產(chǎn)方面的運(yùn)營(yíng)管理方面進(jìn)行相互交流洽談，并參觀(guān)了三井不動(dòng)產(chǎn)住宅研究中心及別墅展示工廠(chǎng)?！?yōu)秀的施工工藝水平

上個(gè)世紀(jì)60年代，制造業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，工業(yè)化方式生產(chǎn)住宅。別墅以及多層房屋的建造也是采用成品墻板、整體衛(wèi)浴現(xiàn)場(chǎng)拼裝。這些在我們參觀(guān)三井不動(dòng)產(chǎn)住宅研究中心、別墅展示工廠(chǎng)時(shí)，感覺(jué)特別明顯，一棟別墅可以定制生產(chǎn)，45天即可建成，這就要求有大量的生產(chǎn)廠(chǎng)家提供定制產(chǎn)品。標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)可以節(jié)省人力物力，降低成本，縮短工期，并且易于維護(hù)更換。

建筑工地的施工圍擋、外挑安全防護(hù)也全部是標(biāo)準(zhǔn)化構(gòu)件，從開(kāi)工到結(jié)束是處于全封閉狀態(tài)，即避免了揚(yáng)塵也保證了安全，一直到竣工完成才暴露建筑物的真面目，在大阪、東京所見(jiàn)到的建筑物基本上都是統(tǒng)一的搭建模式。我們國(guó)內(nèi)限于投入成本原因，就這方面來(lái)說(shuō)和日本差距很大。·人性化的建筑

日本的建筑理念非常樸素，沒(méi)有多少過(guò)于華麗的東西。相對(duì)歐美來(lái)說(shuō)，日本建筑設(shè)計(jì)的概念性還要更少。但是，他們?cè)诳臻g的到位性、構(gòu)造技術(shù)的研究方面卻非常深入，絲毫不亞于任何一個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家。

在參觀(guān)三井樣板房展示時(shí)這點(diǎn)得到了非常好的印證。戶(hù)型設(shè)計(jì)非常人性化、注重細(xì)節(jié)。采充分考慮到日本人的生活習(xí)慣。例如日本的住宅比較密集，相應(yīng)會(huì)帶來(lái)采光問(wèn)題。所以在戶(hù)型設(shè)計(jì)時(shí)，采光面往往會(huì)根據(jù)環(huán)境的不同，盡量做適應(yīng)性設(shè)計(jì)，提高采光率。整體廚房，預(yù)留有冰箱位置；整體浴室，很干凈，浴缸內(nèi)還有扶手設(shè)計(jì)。日本住宅比較流行浴室、廁所、洗面所三分離的格局，也就是說(shuō)以上三者都各處一室，擁有獨(dú)立的專(zhuān)用空間。浴室部，因?yàn)槿毡救颂貏e喜歡熱水澡，一般家庭都有較大面積的浴室。洗面所部分，除必需的洗面臺(tái)以外，設(shè)計(jì)師又為洗衣機(jī)設(shè)計(jì)了專(zhuān)用空間，并且預(yù)留上下水。廁所部分，有的設(shè)置了迷你洗手盆。

此外在施工細(xì)節(jié)上非常精細(xì)，其他不多說(shuō)，拿填縫處理來(lái)說(shuō)，無(wú)論外墻幕墻還是廚衛(wèi)瓷磚，里里外外的填縫處理都做的漂亮。膠體密實(shí)，手感柔韌，筆直整齊，填縫劑的質(zhì)量和打膠的工藝水平都是相當(dāng)出色。

3、亞洲奧特萊斯霸主之三井奧特萊斯

在此次考察行程最后一站，參觀(guān)了三井位于大阪的奧特萊斯。

在亞洲，奧特萊斯發(fā)展較為成熟的地區(qū)當(dāng)屬商業(yè)形態(tài)高度成熟的日本，而在日本，做奧特菜斯最為成功的當(dāng)屬三井不動(dòng)產(chǎn)株式會(huì)社旗下的三井奧特萊斯。

如大家所知，在日本東京，銀座、新宿、澀谷等地云集了很多高檔的百貨商場(chǎng)，西武、三越、松坂屋、阪急、東急、伊勢(shì)丹等等百貨店是世界大牌云集，吃穿用玩等等都很齊全，但就是一個(gè)字“貴”。但在三井奧特萊斯購(gòu)物城，不僅店鋪數(shù)量眾多，而且眾多世界和日本的時(shí)尚大牌，價(jià)格僅為正品的3－7折。如果運(yùn)氣好，還可以淘到所謂的B級(jí)品以及下架商品，但價(jià)格卻能低到1到2折。

讓你買(mǎi)到想買(mǎi)的品牌，讓你的日常穿著更加時(shí)尚，讓你的時(shí)尚成本一降再降??這就是三井奧特萊斯購(gòu)物城的理念。廠(chǎng)家直銷(xiāo)店、正規(guī)代理點(diǎn)，自主品牌等都能在這里一應(yīng)俱全。

由大阪奧特萊斯窺見(jiàn)三井不動(dòng)產(chǎn)商業(yè)運(yùn)模式

1995年，三井不動(dòng)產(chǎn)在大阪鶴見(jiàn)開(kāi)設(shè)了第一家?jiàn)W特萊斯（現(xiàn)在的日本許多大型奧特萊斯都是參考它而建造的），開(kāi)創(chuàng)了日本的奧特萊斯新紀(jì)元。由于它的原址是大阪花博會(huì)主場(chǎng)館，所以它的外觀(guān)是參考月下美人花而建造，屋頂是可以敞開(kāi)式的，從遠(yuǎn)處望去，當(dāng)它敞開(kāi)的時(shí)候就如一朵含苞待放的花蕾，而晚上當(dāng)它關(guān)上的時(shí)候則變成一朵綻放的月下美人花。與如今的奧特萊斯相比，它并不顯的十分大，但是里面寬敞的空間，同樣讓人感到十分舒適。

在大阪奧特萊斯，衣飾、箱包、珠寶首飾、洗化等各業(yè)態(tài)劃分非常合理、清晰，讓客戶(hù)一目了然，在各區(qū)域內(nèi)都能找到最理想的商品。

三井奧特萊斯憑借精準(zhǔn)的定位和多年來(lái)不斷修正的運(yùn)營(yíng)方式及經(jīng)營(yíng)策略，使其不僅成為當(dāng)?shù)刈罡蝗藲獾馁?gòu)物中心，也成了外國(guó)人來(lái)此地旅游觀(guān)光的圣地。其成功運(yùn)營(yíng)可以歸納為以下3點(diǎn)：

1、租賃開(kāi)發(fā)

日本土地政策為私有制，因此三井不動(dòng)產(chǎn)一直本著能租地就不買(mǎi)地的原則，集聚其他企業(yè)的資金共同開(kāi)發(fā)，由自己的商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，目的在于降低資金成本，加速周轉(zhuǎn)，減少風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)可以自主規(guī)范經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。這跟日本本地特色有關(guān)，因?yàn)槿毡痉康禺a(chǎn)已經(jīng)度過(guò)了泡沫階段，其土地升值的空間不大，主要盈利還是靠項(xiàng)目本身。其次三井奧特萊斯的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)，保持了日本商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的一貫作風(fēng)，即用比較長(zhǎng)的一段時(shí)間持續(xù)運(yùn)作一個(gè)項(xiàng)目，這對(duì)我們來(lái)說(shuō)是一種啟示。

2、地理位置

奧特萊斯這個(gè)業(yè)態(tài)的位置的選擇非常受限，因?yàn)橹挥型恋剡\(yùn)行的低成本，才能保證其商品的價(jià)格優(yōu)惠。三井通常采用開(kāi)發(fā)新區(qū)域的方法，并與政府共同合作，在幾年時(shí)間內(nèi)把周邊配套完善，達(dá)到互利互惠，一方面培育新區(qū)域的商業(yè)氛圍，一方面健全新區(qū)域的硬件設(shè)施。目前在三井在日本全國(guó)奧特萊斯均分布在中國(guó)游客也廣為熟悉的北海道、東京首都圈以及大阪、神戶(hù)等地。各奧特萊斯均設(shè)在距離市中心50—90分鐘車(chē)程的位置。

3、立體建筑與立體業(yè)態(tài)

奧特萊斯的建筑與中國(guó)的商業(yè)建筑有很大的差異。其上下只有2層，并由人行天橋貫穿其中，自動(dòng)電梯等配置有20處之多，整個(gè)建筑四通八達(dá)。每個(gè)店鋪都配有非常清楚的走道指示導(dǎo)向，使人群很方便的在一個(gè)立體的平面流動(dòng)，實(shí)現(xiàn)了雙首層，以致一、二層的租金相同，達(dá)到經(jīng)營(yíng)價(jià)值最大化。

立體的建筑配有立體的業(yè)態(tài)，奧特萊斯對(duì)消費(fèi)需求的研究很透徹，針對(duì)性很強(qiáng)，不僅集聚了高端奢侈品牌及美食廣場(chǎng)，還嘗試建構(gòu)了大型的菜市場(chǎng)等居家休閑區(qū)域。特殊的業(yè)態(tài)組合拉攏了周邊的人群，并放大了傳統(tǒng)的奧特萊斯業(yè)態(tài)。嚴(yán)格的業(yè)態(tài)要求也很重要，奧特萊斯每年控制業(yè)態(tài)調(diào)整不超過(guò)10%。人流動(dòng)線(xiàn)與業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)都是其成功的關(guān)鍵。

四、考察帶來(lái)的啟示 短短的7天日本考察行程，帶來(lái)不僅眼界的開(kāi)闊，更多的是對(duì)行業(yè)、企業(yè)、項(xiàng)目發(fā)展運(yùn)營(yíng)帶來(lái)的深入思考。

1、對(duì)資源的可持續(xù)發(fā)展利用，日本國(guó)土面積不大，人口也比中國(guó)少得多，資源很貧乏，但是在工業(yè)上卻是世界強(qiáng)國(guó)，經(jīng)濟(jì)總量居世界第二位。但與中國(guó)不同的是，日本社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展是不以犧牲環(huán)境為代價(jià)，反之與環(huán)境形成長(zhǎng)期有效的良性循環(huán)。這也得益于政府對(duì)國(guó)家發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮與前期大量的人力、資源、資金投入?？此普薮蟮那捌谕度?，帶來(lái)的是完整而長(zhǎng)期的綠地保護(hù)體制，給城市健康有序發(fā)展帶來(lái)的深遠(yuǎn)影響。

縮小至一個(gè)企業(yè)，如何更長(zhǎng)久健康的發(fā)展，賺錢(qián)不應(yīng)該成為唯一的標(biāo)準(zhǔn)。如何打造企業(yè)持續(xù)的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力與品牌影響力，如何把產(chǎn)品做的更好，做成行業(yè)標(biāo)桿、經(jīng)典，確實(shí)需要我們好好思考。

2、先進(jìn)的企業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)與獨(dú)特的企業(yè)文化。如三井集團(tuán)這樣優(yōu)秀企業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)，以前僅僅是在書(shū)本上學(xué)習(xí)的，而這次親自去深入考察，才進(jìn)一步地體會(huì)到這些企業(yè)在管理方面的專(zhuān)業(yè)和精細(xì)?？梢哉f(shuō)，專(zhuān)業(yè)、精細(xì)，已經(jīng)完全滲透到了日本社會(huì)生活的方方面面。

此外在在拜訪(fǎng)三井集團(tuán)過(guò)程中，讓我感到非常感動(dòng)的是企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人對(duì)企業(yè)文化的踐行。本次接待拜訪(fǎng)的是三井集團(tuán)已經(jīng)退休的一位領(lǐng)導(dǎo)人，行動(dòng)已經(jīng)不是特別方便，卻仍然堅(jiān)持由工作人中攙扶下樓至停車(chē)場(chǎng)迎接考察團(tuán)。在洽談過(guò)程中，因會(huì)議室面積不大，沒(méi)有充足的椅子使用，同行的兩位導(dǎo)游只能站在會(huì)議室，三井集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人看到此情況，親自從別的屋子里搬椅子給兩位導(dǎo)游。雖然此次拜訪(fǎng)只是純粹的考察學(xué)習(xí)，但三井集團(tuán)仍然給予了相當(dāng)?shù)闹匾暸c禮遇。

3、住宅產(chǎn)品的工業(yè)化生產(chǎn)及人性化設(shè)計(jì)。日本的建筑不是建造，而是組裝。即把建筑的各個(gè)零部件在工廠(chǎng)制造出來(lái)后，拿到現(xiàn)場(chǎng)去進(jìn)行組裝，把房地產(chǎn)建筑做成了工業(yè)化的模式，各個(gè)部件之間配套十分嚴(yán)密，工作流程做得很細(xì)，這一點(diǎn)非常值得我們學(xué)習(xí)。這應(yīng)該也是我們國(guó)家今后會(huì)大力發(fā)展的一個(gè)方向，但需要相當(dāng)龐大的企業(yè)從產(chǎn)供銷(xiāo)一體化的平臺(tái)去實(shí)現(xiàn)大范圍推廣應(yīng)用，僅靠單一的幾個(gè)項(xiàng)目試驗(yàn)性的使用標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，無(wú)法保證成本降低，無(wú)法體現(xiàn)優(yōu)勢(shì)所在，也無(wú)法吸引生產(chǎn)廠(chǎng)家趨之若鶩。

日本的住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)也非常人性化，三井不動(dòng)產(chǎn)的所有產(chǎn)品研究開(kāi)發(fā)全部自主完成，對(duì)建材、戶(hù)型、采光、科技運(yùn)用等方面考慮做得非常周全精細(xì)，即便若干年后，居住依然非常舒適，這點(diǎn)非常值得我們學(xué)習(xí)。僅從商業(yè)利潤(rùn)來(lái)考慮項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展及人們對(duì)住宅產(chǎn)品的要求來(lái)說(shuō)，無(wú)論產(chǎn)品規(guī)劃還是產(chǎn)品本身勢(shì)必很快被市場(chǎng)淘汰。

引深至企業(yè)發(fā)展，每一家偉大的百年企業(yè)，必然創(chuàng)造過(guò)無(wú)數(shù)偉大的產(chǎn)品，無(wú)論外部環(huán)境發(fā)生怎樣的改變，產(chǎn)品永遠(yuǎn)是企業(yè)的基石。百年企業(yè)的發(fā)展成型，必然有堅(jiān)實(shí)的產(chǎn)品品質(zhì)為根基?；貧w到商業(yè)經(jīng)濟(jì)的本源，企業(yè)能夠提供給消費(fèi)者的，最核心的價(jià)值也必然是來(lái)自于產(chǎn)品本身。只有在產(chǎn)品本身具備強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，能夠全面滿(mǎn)足消費(fèi)者需求，并得到廣泛認(rèn)可的前提之下，輔以模式、渠道等其他方面的創(chuàng)新、完善，才能夠真正推動(dòng)企業(yè)發(fā)展，形成基于產(chǎn)品的良性循環(huán)。

這就要求前期犧牲部分利益，大量的資金投入。以房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，從拿地開(kāi)始，要先考慮做什么樣的產(chǎn)品，針對(duì)什么樣的客戶(hù)，精準(zhǔn)定位規(guī)劃產(chǎn)品。真正從客戶(hù)的角度研究產(chǎn)品規(guī)劃，研發(fā)出經(jīng)典的、高品質(zhì)的、前瞻性的產(chǎn)品，并能夠長(zhǎng)期將產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)理念、技術(shù)、工藝長(zhǎng)期傳承下去，方才能夠?qū)崿F(xiàn)百年企業(yè)品牌的目標(biāo)。

4、通過(guò)三井奧特萊斯學(xué)習(xí)它的招商營(yíng)運(yùn)，首先要學(xué)習(xí)的是明確項(xiàng)目自身定位進(jìn)行招商。擴(kuò)大與同檔次購(gòu)物中心的差異化，增加對(duì)特定目標(biāo)的吸引力。另外還要學(xué)習(xí)它能持續(xù)運(yùn)作一個(gè)項(xiàng)目。三井奧特萊斯全部為自持商業(yè)，自持商業(yè)的好處在于，業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商全部可以自主，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)可以形成自己的獨(dú)特品牌，積累大量的商業(yè)資源，擴(kuò)大知名度，不斷調(diào)整不斷改進(jìn)，具備強(qiáng)大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

事實(shí)上我是覺(jué)得駐馬店與洛陽(yáng)的商業(yè)可以借鑒其成功經(jīng)驗(yàn)。嘗試自持商業(yè)，自主組建商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，雖然前期要經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)，但自主規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)，積累大量的商業(yè)資源，為企業(yè)后續(xù)商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)提供堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。此外，在資金方面，自持不動(dòng)產(chǎn)在資金緊張時(shí)可以抵押貸款，提供現(xiàn)金流，緩解企業(yè)資金壓力。

第三篇：烏干達(dá)房地產(chǎn)考察報(bào)告

烏干達(dá)房地產(chǎn)行業(yè)

發(fā)展的現(xiàn)況考察與投資建議

烏干達(dá)投資環(huán)境概述

地處東非有非洲中心之稱(chēng)的烏干達(dá)共和國(guó)原屬英殖民地，完全照搬西方資本主義高度私有化社會(huì)制度，土地、資產(chǎn)、社會(huì)財(cái)富集中控制在少數(shù)人中，擁有和控制這些財(cái)富的少數(shù)人還不純屬本國(guó)黑人，而是殖民時(shí)期后期白人撤走后留下的外來(lái)印巴人。從烏干達(dá)國(guó)家獨(dú)立后發(fā)展至今，金融、地產(chǎn)、房產(chǎn)、企業(yè)等國(guó)家經(jīng)濟(jì)命脈領(lǐng)域基本被外來(lái)印巴人所控制，因而從發(fā)展和長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略來(lái)論斷我們的投資其實(shí)是寄托在印巴人創(chuàng)立的戰(zhàn)略平臺(tái)上。而這個(gè)平臺(tái)基于穆塞韋尼總統(tǒng)在近20多年的執(zhí)政期間，推行適合烏干達(dá)國(guó)情的政治和經(jīng)濟(jì)政策、發(fā)展戰(zhàn)略，烏干達(dá)的政局穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)一直處于良好的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，這種穩(wěn)定和安全已經(jīng)得到了國(guó)際社會(huì)的一致認(rèn)可。近幾年來(lái)烏干達(dá)國(guó)家JDP迅速增長(zhǎng)，人均JDP由2000年的297美元上升至現(xiàn)在的501美元，國(guó)內(nèi)消費(fèi)水平逐年提高。國(guó)際援助和外資投資逐年增加，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)日益完善，投資環(huán)境等級(jí)評(píng)估逐年提升。

從國(guó)際要素和地緣政治角度量衡烏干達(dá)的投資環(huán)境分析，結(jié)論是風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)極低。烏干達(dá)所處地理不是兵家之爭(zhēng)的軍事戰(zhàn)略控制要地，它與周邊國(guó)家沒(méi)有明顯的邊界沖突爭(zhēng)端。烏干達(dá)雖然是一個(gè)多民族國(guó)家，除北部靠近南蘇丹與剛果（金）的區(qū)域存在叛軍組織外，其他區(qū)域均無(wú)爭(zhēng)端，近幾年來(lái)通過(guò)烏干達(dá)政府軍與國(guó)際社會(huì)對(duì)叛軍的有效打

擊，已經(jīng)不在構(gòu)成威脅。另外，在世界能源爭(zhēng)奪戰(zhàn)中，烏干達(dá)沒(méi)有豐富大型的礦藏和能源，即使是近幾年在西部發(fā)現(xiàn)了可開(kāi)采的石油資源，也不會(huì)是構(gòu)成資源戰(zhàn)爭(zhēng)威脅的焦點(diǎn)。而它擁有三分之二水域的維多利亞湖，倒是算得上偏安一隅的富庶之國(guó)。

從市場(chǎng)貿(mào)易和商品流通角度分析烏干達(dá)投資環(huán)境，這里存在著極大的開(kāi)發(fā)潛能和前景。烏干達(dá)所處在東非區(qū)域的地理位置，具有其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，以及與東非共同體國(guó)家的和諧關(guān)系，與周邊國(guó)家的源源不斷的貿(mào)易關(guān)系，以烏干達(dá)為中心，四周相鄰和相近的七個(gè)國(guó)家，是該區(qū)域商品集結(jié)和流通自然形成的樞紐與集結(jié)地，因而選擇投資這里有極大的潛能可挖掘發(fā)揮。

在國(guó)家土地使用政策、界限及優(yōu)惠政策方面，以政策實(shí)施后的投資受益狀態(tài)和表象加以分析。該國(guó)土地使用分三大類(lèi)：一類(lèi)是國(guó)家直接持有，這類(lèi)土地多用于政府用地及公共設(shè)施等，需要?jiǎng)潛苁褂?，其性質(zhì)是不可轉(zhuǎn)讓和買(mǎi)賣(mài)的，例如政府各機(jī)關(guān)用地、軍事用地、醫(yī)院、國(guó)立學(xué)校、各項(xiàng)公共場(chǎng)地，還有貧民安置區(qū)等；另一類(lèi)土地是國(guó)王擁有，不在國(guó)家之內(nèi)而直接掌控的土地，這類(lèi)土地一般作為王國(guó)與外界合作的資本；再一類(lèi)就是以個(gè)體私人擁有，可投放市場(chǎng)，以商品性質(zhì)自由買(mǎi)賣(mài)的土地。這類(lèi)土地在總量中占的比例最大。這些可買(mǎi)賣(mài)的土地，其使用年限，可分為永久性、99年、49年三個(gè)界限，99年和49年多為商業(yè)、工業(yè)、農(nóng)業(yè)用地。

優(yōu)惠政策：烏干達(dá)國(guó)家設(shè)立投資局負(fù)責(zé)管理境外投資，并出臺(tái)有

投資法，頒布了明確的境外投資優(yōu)惠鼓勵(lì)政策文件，房地產(chǎn)、制造業(yè)、農(nóng)業(yè)等行業(yè)都在投資鼓勵(lì)范圍之內(nèi)，根據(jù)投資額度的大小，在稅收方面給予不同的減免（詳見(jiàn)烏干達(dá)投資法）。

烏干達(dá)的地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主要在兩個(gè)方面：

一、烏干達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)況和發(fā)展趨勢(shì)

烏干達(dá)商業(yè)地產(chǎn)主要集中在首都坎帕拉。因?yàn)醺蛇_(dá)獨(dú)特的地理位置確定了它在東非區(qū)域貿(mào)易的重要作用，使它成為這一區(qū)域的物資集散地和貿(mào)易中心，坎帕拉市的批發(fā)市場(chǎng)，沿街商鋪比比皆是，商品貿(mào)易十分繁華，因此，也確定了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景。烏干達(dá)政府近期又發(fā)布了城市建設(shè)整頓規(guī)劃，集中整理城市中貿(mào)易市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)的對(duì)市容和交通的影響，進(jìn)行規(guī)范性的建設(shè)規(guī)劃，這給商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)創(chuàng)造了一個(gè)很好的發(fā)展機(jī)遇。商業(yè)地產(chǎn)在烏干達(dá)的租金收益十分可觀(guān)，商鋪的租賃和賣(mài)價(jià)很好。

烏干達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)況：坎帕拉的市中心和分布在市內(nèi)的批發(fā)市場(chǎng)約有幾十個(gè)，其他城市如金賈、波特爾堡、姆巴拉拉、馬新迪、卡巴萊、古魯、托洛洛城市也都有很多頗具規(guī)模貿(mào)易市場(chǎng)，尤其是邊境城市?，F(xiàn)有的貿(mào)易市場(chǎng)因經(jīng)濟(jì)條件的限制，建設(shè)的檔次和材料很差，布局不規(guī)范，嚴(yán)重存在臟亂差的問(wèn)題，造成的交通堵塞和擁擠是目前政府急于解決的問(wèn)題。大中型的商業(yè)區(qū)都是好多年前的建筑，十分的擁擠。會(huì)展地產(chǎn)和會(huì)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)況十分落后，烏干達(dá)每年舉辦多次貿(mào)易會(huì)展，參會(huì)的客商群體很大，很多是來(lái)自歐盟、印度、日本、中國(guó)等外國(guó)的參展商，展位費(fèi)很高，每個(gè)展位1米長(zhǎng)，價(jià)位1000美元，甚至有些還是帳篷。參觀(guān)的群體也很大，烏干達(dá)的學(xué)校每次都組織學(xué)生參觀(guān)，還有很多企業(yè)和團(tuán)體，人山人海，十分熱鬧，每張門(mén)票3000先令（約合7元人民幣）。商業(yè)地產(chǎn)的中高檔寫(xiě)字樓和公寓也是可以投資的一個(gè)方面，在烏干達(dá)很多的投資商和公司都是租住在居民區(qū)內(nèi)的別墅里，支付者很高的租金，每套月租金在1000—2000美元不等，辦公的便利性和安全性都存在著問(wèn)題?？傮w而論，烏干達(dá)商業(yè)地產(chǎn)投資的市場(chǎng)具有極大的前景和潛力。

二、烏干達(dá)現(xiàn)在的城市住房狀況和發(fā)展情況

烏干達(dá)現(xiàn)在的城市住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，高檔住宅的開(kāi)發(fā)趨勢(shì)很旺，經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)正在興起。

烏干達(dá)人民生活和收入一直存在著兩級(jí)分化的現(xiàn)象，這也是非洲國(guó)家普遍存在的問(wèn)題。在烏干達(dá)各地一般住宅基本都是單棟式別墅建筑，獨(dú)門(mén)獨(dú)院；尤其是首都坎帕拉市，以及至恩德培市40余公里的沿途，所有的開(kāi)發(fā)建筑均為單棟式別墅建筑，建筑面積一般在200—400平方米不等，市場(chǎng)銷(xiāo)售的價(jià)位在30—50萬(wàn)美元之間，每平方米售價(jià)依據(jù)所處位置和建筑的檔次定價(jià)，平均價(jià)約每平米11000—

15000元人民幣左右，租賃的價(jià)格每月租金在1500—2500美元之間，我們考察的幾個(gè)新建的住宅區(qū)基本都在這個(gè)價(jià)位之間。因?yàn)闉醺蛇_(dá)多以山地為居住地，一般多依據(jù)地形建設(shè)，高層建筑的住宅樓基本沒(méi)有。很少有像國(guó)內(nèi)那樣的單元樓建筑，只有一兩處公寓式建筑，用于出租

式經(jīng)營(yíng)。

坎帕拉的貧民區(qū)范圍很大，從飛機(jī)上俯視坎帕拉首先映入眼簾的就是貧民區(qū)成片的紅色屋頂，面積碩大、雜亂無(wú)章，其實(shí)全國(guó)各地的現(xiàn)況沒(méi)有什么差距，就連沿途經(jīng)過(guò)的埃塞首都亞的斯亞貝巴也是同樣。經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)在今后的幾年里應(yīng)該是非洲住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要趨勢(shì)，解除貧困是烏干達(dá)政府正在實(shí)施的重要國(guó)策，中國(guó)在肯尼亞建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房在烏干達(dá)影響很大。

烏干達(dá)政府正在規(guī)劃將首都遷往坎帕拉北面70公里的蘆葦羅的方案，其中也存在著很大的商機(jī)和這兩種地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的機(jī)遇。

聯(lián)合國(guó)已經(jīng)確定在烏干達(dá)建立物資中心，位置選擇在恩德培（烏干達(dá)國(guó)際機(jī)場(chǎng)所在地），這是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的另一個(gè)商機(jī)，目前，從恩德培至坎帕拉40公里的公里兩邊，土地升值的很快，因?yàn)橛芍袊?guó)公司施工的高速公路已開(kāi)工建設(shè)。

烏干達(dá)建筑用地市場(chǎng)參考價(jià)格：

坎帕拉市內(nèi)商業(yè)用地市場(chǎng)參考價(jià)：約80萬(wàn)-100萬(wàn)美元/英畝，年限49年；靠近市郊：約5萬(wàn)-7萬(wàn)美元/英畝，49年。如果與政府或者單位合作土地可另行協(xié)商。坎帕拉的土地，基本上不分商業(yè)用地和住宅用地，主要是看地段。

基于上述，建議國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)內(nèi)現(xiàn)在的形勢(shì)下，考慮“走出去”發(fā)展不失是一個(gè)選擇的方向，從各方面分析，烏干達(dá)在整個(gè)非洲或者東非都是一個(gè)較好的選擇對(duì)象，既存在著發(fā)展的機(jī)遇和前景，又具有相對(duì)的穩(wěn)定性和可持續(xù)發(fā)展性。

宋學(xué)森

2012.1.16

第四篇：房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目考察報(bào)告

房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目考察報(bào)告

2010年4月10日、11日，在總經(jīng)理帶領(lǐng)下，我們一行人到唐山、天津塘沽一帶考察當(dāng)?shù)貥潜P(pán)及其建設(shè)項(xiàng)目，身臨其中所走、所觀(guān)、所聞、使我感想甚多，也頗有幾點(diǎn)啟發(fā)。新穎、別致、典雅的天津塘沽“城市名居”

“城市名居”樓體形式打破常規(guī)的大小方形交錯(cuò)的格局，各棟樓均為類(lèi)似 “品”字形的結(jié)構(gòu)，色彩鮮明，格調(diào)典雅的樓體外墻裝修與綠化、景觀(guān)輝映成趣讓人回味無(wú)窮；其戶(hù)型布局也隨之呈現(xiàn)多樣化：如廚房、餐廳呈弧形結(jié)構(gòu)，餐廳、客廳、臥室也擯棄了傳統(tǒng)的正南正北的格局，平面布局靈巧而精致。這種樓體形狀節(jié)約占地，不會(huì)影響容積率和綠化率，且整體視覺(jué)效果和一般住宅小區(qū)相比，讓人有一種賞心悅目之感。城市高層建筑是現(xiàn)代建筑物的表現(xiàn)之一，它不僅是為了反映其建筑藝術(shù)本身，滿(mǎn)足人們居住需求，而且還必須借助于良好的建筑空間環(huán)境的營(yíng)造，以減少和克服人們各種負(fù)面心態(tài)。

住宅區(qū)的建設(shè)應(yīng)從城市的整體性來(lái)考慮，從城市規(guī)劃的角度認(rèn)識(shí)和分析現(xiàn)代化城市的文化價(jià)值，經(jīng)濟(jì)價(jià)值和情感價(jià)值，在處理空間和布局重點(diǎn)上創(chuàng)造出獨(dú)特的風(fēng)格和住宅建筑景觀(guān)；建筑物外形的形式美要講究線(xiàn)條，色形，材料質(zhì)感也需和周邊地理環(huán)境相協(xié)調(diào)，與園林景觀(guān)相互襯托。比如我們看到的唐山市中心區(qū)的“6 灣”緊鄰春波蕩漾，楊柳依依的陡河帶狀公園，號(hào)稱(chēng)唐山第一個(gè)濱河社區(qū)，雅居在此讓你暫時(shí)遠(yuǎn)離城市的喧囂和煩惱，享受片刻的寧?kù)o。

我們公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的玫香園住宅地域價(jià)值也相當(dāng)可觀(guān)，西側(cè)毗鄰聞名于世的定州塔，以及未來(lái)倚塔而建的美麗的定州塔園林景觀(guān)區(qū)，如此富有特色的城市景觀(guān)與之相映，盡享舒適、優(yōu)越生活情趣；使玫香園高層住宅更凸顯尚品住宅的魅力和升值空間。城市向東，生活向“街心公園”，將是定州人的生活夢(mèng)想與選擇。

設(shè)計(jì)前衛(wèi)，新穎，極具競(jìng)爭(zhēng)力的唐山“6灣”復(fù)式住宅

唐山“6灣”高層住宅設(shè)計(jì)有復(fù)式樓層，這里的復(fù)式結(jié)構(gòu)兩層掏空均為標(biāo)準(zhǔn)樓層高度，內(nèi)部用樓梯連接通向二層，上面有臥室，一個(gè)衛(wèi)生間，下面是客廳餐廳廚房衛(wèi)生間的布局。這個(gè)戶(hù)型層次分明，給人新鮮的感覺(jué)，據(jù)當(dāng)?shù)厥蹣侵脴I(yè)顧問(wèn)反映，時(shí)下的新新人類(lèi)對(duì)于傳統(tǒng)戶(hù)型有些視覺(jué)疲勞了，偶然看到這種復(fù)式房型，讓人有一種好奇，甚至像住進(jìn)豪宅的感覺(jué)，復(fù)式結(jié)構(gòu)房屋擁有大型的落地窗，采光的效果較一般的住宅好，特別是在北方地區(qū)，采暖和采光是人們購(gòu)買(mǎi)房屋的兩個(gè)重要參考條件；由于目前獨(dú)生子女增多，老人和孩子渴望能夠住在一起，彼此照應(yīng)，但是又希望有相對(duì)獨(dú)立的衛(wèi)生間和居室，行動(dòng)不變的老人可住在下層，時(shí)尚的年輕人可住在上層，一般都會(huì)有相對(duì)獨(dú)立的衛(wèi)生間和居室，既保證了兩代或是三代同堂的愿望，又各自擁有私密的生活空間。這就啟發(fā)我們?cè)趹?hù)型策劃、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方面應(yīng)大膽設(shè)想，突破常規(guī)，推陳出新，使新概念寓意其中，成為新的競(jìng)爭(zhēng)力、新的視點(diǎn)。

定州現(xiàn)在似乎并沒(méi)有這種高層帶復(fù)式結(jié)構(gòu)的住宅，現(xiàn)代高層住宅也應(yīng)該考慮設(shè)計(jì)這種戶(hù)型結(jié)構(gòu)，我認(rèn)為這是一個(gè)很好的賣(mài)點(diǎn)。

2唐山“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”的宣傳策略攻心為上，先聲奪人

萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)銷(xiāo)售中心裝潢相當(dāng)豪華，職業(yè)化服務(wù)，熱情周到。經(jīng)專(zhuān)業(yè)化設(shè)計(jì)采用高檔材料裝修好的樣板間配備實(shí)物生活設(shè)施供業(yè)主參觀(guān)、欣賞品味，為業(yè)主提前勾畫(huà)未來(lái)舒適美好的生活，看了你怎會(huì)不為之怦然心動(dòng)？

據(jù)說(shuō)3月15日國(guó)際消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)日來(lái)臨之際，唐山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)面向公眾舉辦了工地開(kāi)放日活動(dòng)，由唐山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)老業(yè)主、新老客戶(hù)和媒體記者共同組成的代表團(tuán)，分批參觀(guān)了唐山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的施工現(xiàn)場(chǎng)，零距離了解項(xiàng)目進(jìn)展情況和工程質(zhì)量。萬(wàn)達(dá)開(kāi)發(fā)方讓客戶(hù)近距離觀(guān)察工程狀況，向外界承諾愿意接受公眾的監(jiān)督和置疑，有則改之無(wú)則加勉，態(tài)度開(kāi)誠(chéng)布公，推心置腹；再加上位于城市黃金地帶，看了這樣的樓盤(pán)有錢(qián)誰(shuí)不愿意買(mǎi)？隨后大張旗鼓的渲染萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)“最后機(jī)會(huì)”的大幅廣告，對(duì)近期推出的最后一批房源搞了一個(gè)萬(wàn)達(dá)繽紛會(huì)員招募活動(dòng)，加入后可享受優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。井然有序，規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)、分工明確，責(zé)任意識(shí)強(qiáng)的項(xiàng)目管理

施工現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)容場(chǎng)貌整齊劃一，場(chǎng)地內(nèi)做了硬化處理，工程材料，工程周轉(zhuǎn)材料等堆放非常整齊有序。

安全檢查員經(jīng)常性，全方位巡邏檢查，責(zé)任意識(shí)極強(qiáng)，不帶安全帽根本無(wú)法進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，施工樓體采用外懸挑腳手架，全方位密閉式圍護(hù)，安全生產(chǎn)標(biāo)語(yǔ)醒目“安全生產(chǎn)管理你管我管大家管”??

這里工程質(zhì)量也是值得我們學(xué)習(xí)的，框架剪力墻現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)外觀(guān)相當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)，各層之間無(wú)明顯混凝土接槎現(xiàn)象，墻體蜂窩孔洞極其少見(jiàn)；

3模板清理非常干凈，模板支撐整體性穩(wěn)定性非常好??

期間我訪(fǎng)問(wèn)到他們對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)的進(jìn)度控制，他們對(duì)項(xiàng)目各階段的工作內(nèi)容、程序、持續(xù)時(shí)間和銜接關(guān)系編制計(jì)劃，將計(jì)劃付諸實(shí)施，在實(shí)施的過(guò)程中經(jīng)常檢查實(shí)際進(jìn)度是否按計(jì)劃要求進(jìn)行，對(duì)出現(xiàn)偏差分析原因，采取補(bǔ)救措施或調(diào)整、修改原計(jì)劃，直至工程竣工。進(jìn)度控制的最終目的是確定項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

這是我在唐山“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”等幾個(gè)施工現(xiàn)場(chǎng)所觀(guān)所聞到的實(shí)際情況，這樣的項(xiàng)目管理，高效優(yōu)質(zhì)的生產(chǎn)確實(shí)經(jīng)得起公眾的參觀(guān)，業(yè)主的監(jiān)督。我覺(jué)得我們搞項(xiàng)目工程管理的，置身若此，方感到我們自身的社會(huì)價(jià)值也迫切需要體現(xiàn)。

建筑項(xiàng)目管理的好壞對(duì)于一個(gè)企業(yè)來(lái)講，具有及其重要的作用。在實(shí)際的建筑項(xiàng)目管理中，要做好項(xiàng)目管理并非易事，建筑項(xiàng)目管理不僅僅針對(duì)成本，質(zhì)量，進(jìn)度的某一項(xiàng)，而應(yīng)把它作為一個(gè)整體進(jìn)行系統(tǒng)完整的管理，只有這樣，才可能在建筑項(xiàng)目管理中取得良好效果，不以規(guī)矩，無(wú)以成方圓。

楊建雷

2010年4月15日于明月豪苑二期

第五篇：暑假實(shí)踐考察報(bào)告

一、實(shí)踐背景

大學(xué)校園文化是廣大師生的精神家園，對(duì)學(xué)生的成長(zhǎng)、成才起著重要作用。校園文化是大學(xué)生活中的主旋律，建設(shè)的好壞直接關(guān)系到我們的生活學(xué)習(xí)，校園文化從根本上來(lái)說(shuō)是在各種因素的合力下促成的人文氛圍與人文環(huán)境，從各個(gè)方面反映了學(xué)校的建設(shè)狀況。大學(xué)校園文化建設(shè)，對(duì)豐富校園精神文化生活，培養(yǎng)我們高尚的道德品質(zhì)，提高我們的綜合素質(zhì)是極為重要的。

建設(shè)和諧、高尚的校園文化還是建設(shè)和諧社會(huì)的重要組成部分，文化是無(wú)處不在的，校園文化也是如此，它存在于我們?nèi)粘Ｐ@生活的點(diǎn)點(diǎn)滴滴。校園文化也可以分為物質(zhì)文化、行為文化、觀(guān)念文化、制度文化等等。

校園文化是學(xué)校歷代師生在教學(xué)實(shí)踐中共同傳承、創(chuàng)造并遵循的，以大學(xué)精神為核心的價(jià)值取向、思維方式、道德規(guī)范、行為規(guī)范以及由此產(chǎn)生的物質(zhì)環(huán)境和精神成果的總和。它是以校園為空間、以師生為主體、以學(xué)生成長(zhǎng)成才為目標(biāo)的一種群體文化。和諧校文化即指導(dǎo)校園文化的各組成部分處于相互協(xié)調(diào)、和諧共存、可持續(xù)發(fā)展的狀態(tài)，它們相互配合、彼此協(xié)調(diào)，共同完成校園文化的育人功能。和諧校園文化具有強(qiáng)大的育人功能，它為大學(xué)生成長(zhǎng)、成才提供了生存土壤、精神動(dòng)力和思想保證。健康的校園文化，可以陶冶學(xué)生的情操、啟迪學(xué)生心智，促進(jìn)學(xué)生的全面發(fā)展。

一、實(shí)踐內(nèi)容

1、實(shí)踐目的：立足于自身日常校園生活，了解在校大學(xué)生的校園文化現(xiàn)狀及現(xiàn)狀分析對(duì)策

2、實(shí)踐時(shí)間：2012年1月13日——2012年2月15日

3、實(shí)踐方式：由組員自行考察、分析

4、實(shí)踐結(jié)果及分析對(duì)策：

校園文化是學(xué)校所具有特定的精神環(huán)境和文化氣氛，它包括校園建筑設(shè)計(jì)、校園景觀(guān)、綠化美化這種物化形態(tài)的內(nèi)容，也包括學(xué)校的傳統(tǒng)、校風(fēng)、學(xué)風(fēng)、人際關(guān)系、集體輿論、心理氛圍以及學(xué)校的各種規(guī)章制度和學(xué)校成員在共同活動(dòng)交往中形成的非明文規(guī)范的行為準(zhǔn)則。因此，我們將校園文化分為校風(fēng)、學(xué)風(fēng)、人文精神、班級(jí)文化、寢室文化、課堂文化、制度建設(shè)和社團(tuán)文化八個(gè)方面，由八名組員有針對(duì)性的對(duì)校園文化進(jìn)行考察分析。

（1）、校園文化之優(yōu)良校風(fēng)

校風(fēng)體現(xiàn)在學(xué)校各類(lèi)人員的精神面貌上，在于學(xué)校的各種事物和環(huán)境之中。它有一股巨大的同化力、促進(jìn)力和約束力，是一種精神力量和優(yōu)良傳統(tǒng),建設(shè)好的校風(fēng)是學(xué)校管理的一項(xiàng)重要任務(wù)。

建設(shè)良好的校風(fēng)是十分有必要的。校風(fēng)是對(duì)學(xué)生的思想品德、行為習(xí)慣和身心素質(zhì)的提高，產(chǎn)生直接而遠(yuǎn)大的影響。學(xué)校是孕育才子的搖籃，建設(shè)好校風(fēng)和學(xué)風(fēng)是培養(yǎng)優(yōu)

秀人才的必要基礎(chǔ)。因此，建設(shè)良好的校風(fēng)是學(xué)校的立校之本。

然而，當(dāng)代大學(xué)生是一個(gè)多層次的多角度群體，無(wú)論是在思想水平、道德準(zhǔn)則還是在綜合素質(zhì)差別較大，實(shí)踐反映出身邊部分同學(xué)在生活中步步為營(yíng)，積極進(jìn)取，為良好的校風(fēng)建設(shè)做出了自己的貢獻(xiàn)，也反映出一部分同學(xué)過(guò)分放縱自己，漠視自己的責(zé)任及學(xué)校紀(jì)律，缺乏遠(yuǎn)大的理想及學(xué)習(xí)動(dòng)力。

針對(duì)這些問(wèn)題，身為學(xué)生黨員的我們應(yīng)該發(fā)揮先鋒模范作用，影響、感染、帶動(dòng)身邊同學(xué)，為學(xué)院“教風(fēng)、學(xué)風(fēng)、考風(fēng)”建設(shè)做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

（2）校園文化之學(xué)風(fēng)建設(shè)

當(dāng)人們想了解一所大學(xué)的時(shí)候首先會(huì)提到該所大學(xué)的學(xué)風(fēng)如何、在社會(huì)上的口碑如何。學(xué)風(fēng)就是指一所大學(xué)的精神文化和教學(xué)資源等，它體現(xiàn)著學(xué)生在學(xué)校學(xué)習(xí)生活過(guò)程中表現(xiàn)出來(lái)的精神面貌和一些行為，同時(shí)也是教師的師德體現(xiàn)、綜合素質(zhì)的反映。當(dāng)今社會(huì)，在工作面試時(shí)，用人單位多數(shù)會(huì)問(wèn)及畢業(yè)院校，從而給應(yīng)聘者一個(gè)“定位”，可見(jiàn)一所學(xué)校的學(xué)風(fēng)建設(shè)是具有很重要的現(xiàn)實(shí)意義的。

通過(guò)調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)大學(xué)生的學(xué)風(fēng)狀況總體上來(lái)說(shuō)是好的，但也出現(xiàn)了許多不良問(wèn)題，比如：一些大學(xué)生缺乏明確的學(xué)習(xí)目的，來(lái)學(xué)校只是聽(tīng)從父母的安排，甚至父母已經(jīng)為子女安排好了工作，因而學(xué)習(xí)時(shí)顯得很茫然，完全應(yīng)付了事；還有學(xué)生受“讀書(shū)工具論”、“惟考試論”、“惟學(xué)分論”、“畢業(yè)即失業(yè)”等思想觀(guān)點(diǎn)的影響，將學(xué)習(xí)作為獲取個(gè)人利益的途徑和手段，在學(xué)習(xí)上避實(shí)就虛，急功近利，重學(xué)位輕學(xué)識(shí)。

那么作為一名學(xué)生黨員，在校園中應(yīng)如何為打造良好的學(xué)風(fēng)建設(shè)而起到作用呢？我們認(rèn)為，首先應(yīng)該提高自身素質(zhì)，嚴(yán)于律己，在同學(xué)中充當(dāng)標(biāo)桿。平日注重與同學(xué)們的溝通，多了解大家學(xué)習(xí)生活中遇到的困難，盡己所能去幫助他們；杜絕自身曠課、遲到、上課說(shuō)閑話(huà)等不良現(xiàn)象，在考試中不作弊，以實(shí)際行動(dòng)感染周邊的同學(xué)，互相影響，共同進(jìn)步。

簡(jiǎn)而言之，一個(gè)良好學(xué)風(fēng)的養(yǎng)成要靠每一個(gè)人的努力，而每個(gè)人的行為都在潛移默化地影響著每個(gè)宿舍和班級(jí)風(fēng)氣的形成。

（3）校園文化之校園人文精神

人文精神源自于歷史長(zhǎng)河，是人類(lèi)優(yōu)秀文化積淀、凝聚、孕育的結(jié)果，承載育人重任的校園理應(yīng)成為人文精神光大的圣殿，只有在大學(xué)人文精神的熏陶下，我們才能傳承傳統(tǒng)文化精髓，修養(yǎng)和冶煉個(gè)人良好的道德品質(zhì)，豐富精神食糧，提高個(gè)人的文化素養(yǎng)。

據(jù)調(diào)查，近年來(lái),大學(xué)校園文化建設(shè)因其具有十分重要的育人功能而備受關(guān)注,并取得了可喜的成績(jī)。但目前普遍存在的問(wèn)題是校園文化的靈魂——人文精神的缺失，從而導(dǎo)致校園文化的品位不夠高，一些學(xué)生以自我為中心的“價(jià)值取向功利化”趨勢(shì)日益突出,少數(shù)學(xué)生道德人格的塑造走入誤區(qū),引起身心的失落和彷徨，校園文化建設(shè)的質(zhì)量有待提升。

那么我們作為新世紀(jì)的大學(xué)生，作為一名學(xué)生黨員，在建設(shè)人文校園精神上該如何做呢？我國(guó)以“文明古國(guó)”、“禮儀之邦”著稱(chēng)于世，所以我們要謙虛，要禮讓?zhuān)髮W(xué)是人生求學(xué)路上新的起點(diǎn)，也是培養(yǎng)個(gè)人修養(yǎng)的最好契機(jī)。和諧的人文環(huán)境，良好的人際關(guān)系，與意蘊(yùn)豐瞻的校園文化，都屬于人文范疇，是人文校園的靈魂所在。校園里充盈著儒雅和諧的氛圍，徜祥其間，同學(xué)們的心靈也會(huì)變美化，潛意識(shí)的自尊、自愛(ài)也會(huì)隨之被喚醒。

作為學(xué)生黨員的一份子，我們有責(zé)任與義務(wù)去建設(shè)人文校園精神。

（4）校園文化之制度建設(shè)

大學(xué)校園文化建設(shè)的內(nèi)容是多方面的，極為豐富的。然而學(xué)校要生存，要發(fā)展，一定離不開(kāi)制度的建設(shè)。制度的建設(shè)不僅涉及到學(xué)校生存狀況，還關(guān)涉到學(xué)校的發(fā)展?fàn)顩r。

一套先進(jìn)科學(xué)的學(xué)校管理制度能使學(xué)校的領(lǐng)導(dǎo)，教師，學(xué)生和職工關(guān)系融洽，使學(xué)校的每個(gè)成員感到舒心、舒適，更好更快地形成共同愿景，使每個(gè)成員充滿(mǎn)自信與期望、提高工作學(xué)習(xí)的效率；而沒(méi)有制度保障的學(xué)校，往往人心渙散，工作缺乏目標(biāo)和追求，既不利于學(xué)校的發(fā)展，同時(shí)也不利于教師和學(xué)生的發(fā)展。

有了制度保障，更加重要的是我們每一名成員的的遵守與維護(hù)。作為一名黨員更應(yīng)該從日常的小事做起，勿以善小而不為是古訓(xùn)，卻也是我們健全制度化的寫(xiě)照。在校園規(guī)章制度面前嚴(yán)格要求自己，以身作則，努力做好每一件平凡的事，應(yīng)大處著眼，小處著手。用實(shí)際行動(dòng)去影響身邊的同學(xué)，起到模范帶頭作用，始終保持黨員的先進(jìn)性。

（5）校園文化之班級(jí)文化

所謂班級(jí)文化，是指存在于班級(jí)之中的文化現(xiàn)象。目的是通過(guò)積極向上的班級(jí)文化，構(gòu)建和諧的生活氛圍，從而創(chuàng)造良好的育人環(huán)境。具體一些來(lái)講，比如像確立本班的班風(fēng)、班級(jí)口號(hào)、班級(jí)公約以及各種各樣豐富多彩的班級(jí)活動(dòng)等的行為都屬于班級(jí)文化建設(shè)的范疇。

班級(jí)文化對(duì)學(xué)生自身發(fā)展的推動(dòng)作用。它有助于提高學(xué)生凝聚力，班級(jí)文化能把班級(jí)成員的個(gè)人利益與班級(jí)的整體利益緊緊地結(jié)合在一起，使個(gè)人與班級(jí)努力的方向一致。班級(jí)文化表現(xiàn)出來(lái)的是一種班級(jí)的集體精神，這種精神激發(fā)我們形成強(qiáng)大的向心力、凝聚力和群體意識(shí)。班級(jí)文化的教育作用是潛移默化的。能形成的一種積極的學(xué)習(xí)氛圍，班級(jí)文化的這種作用雖然是無(wú)形的，但卻是無(wú)時(shí)不在，無(wú)處不有的。它所形成的規(guī)范體系是一種強(qiáng)大的力量，使班級(jí)成員不得不自覺(jué)地約束自己，讓自己的行為符合班級(jí)的整體發(fā)展趨向。

那么，班級(jí)文化的建設(shè)應(yīng)注意哪些方面呢？

首先，教室環(huán)境是班級(jí)給人的直觀(guān)的第一的印象。教室干凈美觀(guān)，一方面對(duì)外既維護(hù)了班級(jí)的形象。另一方面，對(duì)內(nèi)也可以陶冶同學(xué)們的情操。優(yōu)美的環(huán)境可以增加學(xué)生學(xué)習(xí)和生活的樂(lè)趣。如果教室里面亂七八糟、又臟又亂，那么學(xué)生的精神面貌也會(huì)受到其相應(yīng)的影響，也會(huì)變得拖拖拉拉。作為學(xué)生黨員，更要以身作則。要認(rèn)識(shí)到教室環(huán)境的建設(shè)不是簡(jiǎn)單的打掃衛(wèi)生那么簡(jiǎn)單，要對(duì)其產(chǎn)生的作用提高認(rèn)識(shí)。平時(shí)，要養(yǎng)成良好的衛(wèi)生習(xí)慣，起帶頭作用。

其次，班級(jí)精神文化建設(shè)，要注重班級(jí)凝聚力的形成。只有強(qiáng)大的凝聚力，才能將全班同學(xué)集中到一起，全班同學(xué)都有著共同的精神追求，力往一處使，才會(huì)在學(xué)校的各種實(shí)踐活動(dòng)中獲得成功。

（6）校園文化之課堂文化

課堂是學(xué)校教育教學(xué)的主要場(chǎng)所，課堂學(xué)習(xí)是學(xué)生傳承人類(lèi)文化的基本形式。而課堂又是師生動(dòng)態(tài)交流的生動(dòng)過(guò)程，他們?cè)谒枷虢涣鞯倪^(guò)程中產(chǎn)生了文化，這種文化充盈于課堂之內(nèi)、滲透于師生之間，是課堂的重要養(yǎng)分。離開(kāi)文化，課堂將成為無(wú)源之水、無(wú)本之木。因此，現(xiàn)代學(xué)校的文化建設(shè)，不僅要看學(xué)校的環(huán)境文化、制度文化，還要看學(xué)生每天在學(xué)校課堂上的生動(dòng)表現(xiàn)，這就引出了課堂文化。

什么是課堂文化?課堂文化是指在長(zhǎng)期的課堂教學(xué)活動(dòng)中形成的，并為師生所自覺(jué)遵循和奉行的共同的課堂精神、教學(xué)理念和教學(xué)行為，是師生的思想觀(guān)念、價(jià)值觀(guān)念和行為方式的具體體現(xiàn)。課堂文化是一種特殊的聚合化的文化，并帶有一定的情境性，主要體現(xiàn)的是一種氛圍，是一種人的精神氣象，要從人的角度出發(fā)，體現(xiàn)對(duì)人的關(guān)懷與重視，建立在心與心的交流和溝通之上。

課堂文化是校園文化的一個(gè)小分支，只有課堂文化風(fēng)氣好了，校園文化才能夠更好地發(fā)展，師生們才能夠更好地學(xué)習(xí)與工作，進(jìn)行共同成長(zhǎng)，那么，作為學(xué)生黨員，我們應(yīng)當(dāng)怎么做呢？在平時(shí)的學(xué)習(xí)生活中，我們應(yīng)當(dāng)起到積極的帶頭作用，肩負(fù)起自己的責(zé)任，我們雖然還年輕，但是我們依然明白自己身上的責(zé)任，深知，只有良好的課堂文化才能夠形成更加良好的校園文化，健康的校園文化，是我們能夠更好地學(xué)習(xí)的前提，所以，我們應(yīng)當(dāng)抓好課堂文化，督促自己，以身作則，做好榜樣。

（7）校園文化之寢室文化

“寢室文化”是以學(xué)生為主體，以宿舍為主要活動(dòng)空間，以課余活動(dòng)為主要內(nèi)容，以校園精神為主要特征的一種群體文化，通過(guò)這種文化，營(yíng)造出一種具有時(shí)代氣息的新生活，使宿舍成為我們美化生活、優(yōu)化環(huán)境、獨(dú)立人格、健康身心的成長(zhǎng)與成才搖籃。

積極健康向上的寢室文化對(duì)大學(xué)生成長(zhǎng)成才有著舉足輕重的重大作用，伴隨著同學(xué)之間思想、性格、追求的不斷融合，宿舍與宿舍之間形成了各具特色的文化氛圍，實(shí)際上，這種潛在的精神狀態(tài)和極富凝聚力的氛圍，就是“宿舍文化”。

然而，宿舍文化在某種程度上會(huì)使其成員在心理上養(yǎng)成一種小集體的保護(hù)圈；容易形成防備、排斥外界的心理，在與其它同學(xué)交往中，總是跳不出宿舍的小圈子；“畫(huà)地為牢”，把自己的交往限制在一個(gè)有限的空間，無(wú)論是參加班、系、學(xué)校活動(dòng)，還是上自習(xí)、娛樂(lè)，甚至吃飯，都是本宿舍的成員經(jīng)常在一起。這樣，宿舍小群體就成了封閉的群體，久而久之，導(dǎo)致交往面狹窄，缺乏與其他同學(xué)的情感交流，不利于學(xué)生的身心健康發(fā)展。

因此，我們認(rèn)為應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)寢室文化的認(rèn)識(shí)，為了使各寢室的群體能融洽、和諧，作為學(xué)生黨員的我們要帶頭調(diào)整自己的某些行為，以適應(yīng)整個(gè)寢室的共同規(guī)范。宿舍文化建設(shè)對(duì)校園文化發(fā)展有著重要的影響，每個(gè)寢室的話(huà)題與風(fēng)氣，無(wú)不滲透著學(xué)生們的思想與性格。我們認(rèn)為，結(jié)合校園建設(shè)，我們也可以多多開(kāi)展一些寢室比賽活動(dòng)，讓各成員在合作中增強(qiáng)凝聚力與向心力。

（8）校園文化之社團(tuán)文化

在校園社團(tuán)對(duì)繁榮和活躍校園文化的作用方面，大多數(shù)同學(xué)認(rèn)為學(xué)生會(huì)發(fā)揮著重要的作用，由此看來(lái)，在大多數(shù)學(xué)生心中，認(rèn)為校園社團(tuán)對(duì)校園文化建設(shè)有突出的貢獻(xiàn)。

社團(tuán)活動(dòng)還是校園文化建設(shè)的重要載體。豐富多彩的學(xué)生社團(tuán)活動(dòng)，給校園文化帶來(lái)了生機(jī)和活力，是校園文化不可或缺的重要組成部分。它能夠發(fā)展成一種看不見(jiàn)、摸不著但又充塞其中、四處洋溢的校園文化活力，影響其每一個(gè)成員，并輻射向周?chē)鐣?huì)區(qū)域。

學(xué)生社團(tuán)以其組織的自發(fā)性、專(zhuān)業(yè)性與活動(dòng)的自主性，以其具有的活力特質(zhì)和迎合青年學(xué)生重個(gè)性張揚(yáng)，求個(gè)人發(fā)展的群體取向，受到了許多大學(xué)生的歡迎。它自我組織、自我管理、自我服務(wù)、自我教育，通過(guò)開(kāi)展多種豐富的活動(dòng)，提高了學(xué)生多方面的能力，使得校園文化在大學(xué)生素質(zhì)教育中發(fā)揮更重要的作用。

我們?cè)诎l(fā)揮校園社團(tuán)積極作用的同時(shí)，還應(yīng)該發(fā)現(xiàn)校園學(xué)生社團(tuán)目前存在的一些缺陷和不足，并及時(shí)解決問(wèn)題，克服其負(fù)面效應(yīng)，揚(yáng)長(zhǎng)避短，使學(xué)生社團(tuán)成為有力的推動(dòng)和促進(jìn)校園文化建設(shè)的重要媒介。

作為一名學(xué)生黨員，我們認(rèn)為應(yīng)該努力做到樹(shù)立責(zé)任意識(shí)與服務(wù)意識(shí)，黨員進(jìn)社團(tuán)，擔(dān)任老師助理工作，在學(xué)生群體中要充分發(fā)揮先鋒模范作用。學(xué)生黨員進(jìn)社團(tuán)定會(huì)為注入了新鮮血液的社團(tuán)帶來(lái)生機(jī)與活力，學(xué)生工作也會(huì)朝著預(yù)定的目標(biāo)乘風(fēng)破浪、揚(yáng)帆遠(yuǎn)航。

5、實(shí)踐總結(jié)：

此次有關(guān)校園文化的考察活動(dòng)，讓我們更加印證了“實(shí)踐出真知”的道理。在小組成員實(shí)踐的基礎(chǔ)上，我們完成了這篇實(shí)踐報(bào)告。

通過(guò)這次實(shí)踐活動(dòng)，我們滲透了對(duì)校園文化的了解：校園文化是一種氛圍、一種精神。是學(xué)校發(fā)展的靈魂，是凝聚人心、展示學(xué)校形象、提高學(xué)校文明程度的重要體現(xiàn)。校園文化對(duì)學(xué)生的人生觀(guān)、價(jià)值觀(guān)產(chǎn)生著潛移默化的深遠(yuǎn)影響，而這種影響往往是任何課程所無(wú)法比擬的。古人云，“近朱者赤，近墨者黑?！睂W(xué)校的校容校貌，表現(xiàn)出一個(gè)學(xué)校整體精神的價(jià)值取向，是具有引導(dǎo)功能的教育資源。校園文化作為一種環(huán)境教育力量，對(duì)我們的健康成長(zhǎng)有著巨大的影響。校園文化活動(dòng)是自發(fā)的，也是自覺(jué)的，是受社會(huì)生活影響也受自我心靈主宰的，是無(wú)處不在的，是充滿(mǎn)現(xiàn)代意識(shí)的，也是反映大學(xué)生復(fù)雜心態(tài)的。擾人心懷，催人思索，引人前行或誘人墮落。

在實(shí)踐的過(guò)程中，我們通過(guò)分析現(xiàn)狀也找到了不少當(dāng)代大學(xué)生在校園文化中的不足之處，提出了作為學(xué)生黨員相應(yīng)的對(duì)策。我們充分認(rèn)識(shí)到：高質(zhì)量的校園文化活動(dòng)，不僅可以豐富校園活動(dòng)、振奮學(xué)生精神、而且能夠產(chǎn)生強(qiáng)大的凝聚力與吸引力，而學(xué)生黨員是大學(xué)生中的骨干力量，我們應(yīng)該樹(shù)立黨員楷模形象，以此來(lái)帶動(dòng)、號(hào)召、激勵(lì)和感染同學(xué)們共同進(jìn)步。校園文化活動(dòng)在大學(xué)校園文化建設(shè)中有著重要的作用，對(duì)我們學(xué)生黨員的成長(zhǎng)更是發(fā)揮著潛移默化的作用。學(xué)生黨員的示范作用使校園文化活動(dòng)更具有吸引力，是開(kāi)辟校園文化建設(shè)的主力軍。對(duì)建設(shè)良好的校風(fēng)、學(xué)風(fēng)，營(yíng)造濃郁的文化氛圍起到了重要作用。

在未來(lái)的校園生活與學(xué)習(xí)中，我們有責(zé)任與義務(wù)為校園文化活動(dòng)盡自己的微薄之力，共同建設(shè)和諧校園！