第一篇：北京建設(shè)養(yǎng)老院可行性計(jì)劃書

養(yǎng)老院可行性計(jì)劃書

現(xiàn)在是市場經(jīng)濟(jì)，與其他行業(yè)一樣，要辦養(yǎng)老院，也要進(jìn)行市場調(diào)查，進(jìn)行可行性分析。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，開辦養(yǎng)老院，僅有愛心是不夠的，抱著賺錢的目的也是不可取的，因?yàn)轲B(yǎng)老服務(wù)是微利甚至是不盈利的。當(dāng)然，也確有人投資建養(yǎng)老機(jī)構(gòu)純?yōu)榛貓?bào)社會，不為賺錢也不圖虛名，即是如此，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)開辦以后，也還有個(gè)維持良性動(dòng)轉(zhuǎn)的問題，即如何保持其自身發(fā)展。

盈虧的主要因素是入住率和服務(wù)成本，這里的服務(wù)成本是指為老人服務(wù)所必需的，有房租、防暑降溫取暖費(fèi)、水電煤氣費(fèi)、工資、辦公費(fèi)用、維修費(fèi)、大型資產(chǎn)折舊費(fèi)等，都要考慮在內(nèi)。其計(jì)算公式為（預(yù)期入住人數(shù)╳收費(fèi)）-服務(wù)成本即為盈虧，收費(fèi)項(xiàng)目主要有床位費(fèi)、生活費(fèi)、取暖費(fèi)三項(xiàng)，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)也可就其他服務(wù)項(xiàng)目收取約定的費(fèi)用。

一、辦院可行性分析

養(yǎng)老服務(wù)業(yè)是一個(gè)投資回收周期比較長的行業(yè)，對此，投資者要有清醒的認(rèn)識。進(jìn)行可行性分析要考慮的因素有：目前本地區(qū)同行業(yè)總量（床位數(shù)）及分布情況，本地區(qū)老人及家庭經(jīng)濟(jì)狀況，盡可能了解和收集其他養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的入住情況，地理位置的交通和環(huán)境情況等。盈虧的主要因素是入住率和服務(wù)成本，這里的服務(wù)成本是指為老人服務(wù)所必需的，有房租、降溫取暖費(fèi)、水電煤氣費(fèi)、工資、辦公費(fèi)用、維修費(fèi)、大型資產(chǎn)折舊費(fèi)等，都要考慮在內(nèi)。辦院的主要風(fēng)險(xiǎn)在于，一是入住率的不足，房租、人工費(fèi)和取暖費(fèi)等硬性開支不能得到有效攤薄，導(dǎo)致開辦一年內(nèi)甚至更長時(shí)間處于凈投入狀態(tài)，不能實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的良性循環(huán)。二是入住老人的收費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)，由于老人及子女的財(cái)務(wù)狀態(tài)惡化等原因，造成入住老人不能及時(shí)續(xù)費(fèi)，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)又不能強(qiáng)行將老人趕出門，造成墊付費(fèi)用的局面。三是老人的意外傷害風(fēng)險(xiǎn)。老人屬高發(fā)意外傷害和突發(fā)死亡率較高的人群，一旦產(chǎn)生糾紛，訴訟和調(diào)解對養(yǎng)老機(jī)構(gòu)都帶來人力和物力上的負(fù)擔(dān)。

就北京現(xiàn)狀，試做開辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可行性分析如下：

一、從市場角度

北京是個(gè)適合老年人養(yǎng)老的的城市，各種公共設(shè)施以及一些收費(fèi)較高的主題公園對65歲以上的老年人免費(fèi)。隨著人口流動(dòng)的加劇，會有越來越多的人選擇到深圳養(yǎng)老。目前北京實(shí)際人口2200萬，其中老年人口占到102萬，占到9%多。全市現(xiàn)擁有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)21家，床位共計(jì)800余張，剛剛達(dá)到老年人口千分之二的最低要求，應(yīng)該還有很大的發(fā)展空間。從區(qū)域角度來看，——區(qū)和——區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)相對密集，市南老城區(qū)和——路東部人口居住密集區(qū)、——新區(qū)存在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位上的不足。

二、目前北京市內(nèi)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展評價(jià)

北京市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)應(yīng)該說從數(shù)量上發(fā)展較慢，但總體運(yùn)營水平不夠高，特別是缺少象天津鶴童老人院、廣州市壽星大廈、上海福利中心這樣行業(yè)領(lǐng)軍型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。具體來講，1、百床以上規(guī)模較大的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，收費(fèi)較低（全部費(fèi)用1500元以下）的入住率一直很高，床位全年緊張。辦這種類型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)前期投入較大，一般需要建設(shè)專門的院舍，配套設(shè)施齊全。

2、百床以上收費(fèi)在1600元左右的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，在北京市場目前屬于中檔以上養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，目前存在一定程度的入住率不足，經(jīng)營情況多在盈虧平衡點(diǎn)以下。但這種類型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是外地來養(yǎng)老的老人的首選，市場前景看好。

3、30張床位至100張床位之間的中等規(guī)模養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是北京市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的主流。這部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，由于床位數(shù)達(dá)到了規(guī)模效應(yīng)的要求，硬性投入和老人生活費(fèi)用都得到了合理攤派，機(jī)構(gòu)管理還處在簡單層次控制的范圍之內(nèi)，用人成本較低。這種養(yǎng)老機(jī)構(gòu)經(jīng)歷前期的經(jīng)驗(yàn)積累期，多數(shù)都實(shí)現(xiàn)了盈利。

需要特別提出的是，這部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)多自覺不自覺將服務(wù)群體逐漸定位在不能自理和半自理的老人群體。這一群體服務(wù)需求層面較少，日常消耗低，且收費(fèi)較高。只要輔助于較好的醫(yī)療，是目前盈利概率最高的院所類型。

4、30張床位以下的小型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，也稱家庭式養(yǎng)老院，這種院所經(jīng)營形式靈活，前期投入較小，特別適合生活小區(qū)內(nèi)建設(shè)。經(jīng)營這種類型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的關(guān)鍵是爭取物業(yè)和居委會的支持，在房屋租金等方便實(shí)現(xiàn)優(yōu)惠。可能的情況下爭取到福彩基金的投入，“星光老年之家”用這種方式爭取到前期經(jīng)營者少投入，再輔助于水電暖方面的優(yōu)惠，壓縮一下前期投入得不到攤薄的風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營這種養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可以附設(shè)開辦學(xué)生餐桌和居家養(yǎng)老老人的午餐派送，以彌補(bǔ)盈利能力不足。

目前這種養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在本市經(jīng)營平均狀況較差，對經(jīng)營者的運(yùn)營水平和承受壓力的能力挑戰(zhàn)較大，每年都有不能通過年檢被淘汰的養(yǎng)老院。迫切需要專業(yè)人士介入，對這種養(yǎng)老機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)運(yùn)營進(jìn)行專業(yè)指導(dǎo)，或采取集團(tuán)式經(jīng)營方式，統(tǒng)一采購、統(tǒng)一配餐、統(tǒng)一調(diào)配醫(yī)護(hù)康復(fù)設(shè)施，達(dá)到降低服務(wù)成本的目的。

二、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老收支情況分析（以100張床位養(yǎng)老院為例）

(一)、開辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)前期投入

1、租金投入，選擇房屋時(shí)多選擇租用經(jīng)營狀況不良、非網(wǎng)點(diǎn)性的療養(yǎng)院、旅館、幼兒園和工廠附設(shè)后勤設(shè)施，租金必須控制在400元/床/月以下（通常收費(fèi)床位費(fèi)為400元-600元），例：100張床位的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)總建筑面積在2000平方米以上，合理租金控制在年48萬以下。

2、房屋改造和簡單裝修費(fèi)用，約投入30萬元。

3、基本設(shè)施配備。

a)床、床頭柜和一人一格的衣櫥，約計(jì)2000元×100=200000元。

b)床上用品800×100=80000元

c)室內(nèi)每人一個(gè)圈椅200×100=20000元

d)電視每房間一個(gè)1000×45=45000元

e)活動(dòng)室設(shè)施家庭影院2套，麻將桌8個(gè)，健身器材10件，預(yù)算約50000元。

f)餐飲設(shè)施，灶具4套，餐具120套，消毒柜2個(gè)，冰箱4臺，總控制在50000元。g)洗衣設(shè)備，預(yù)算10000元。

h)洗澡設(shè)備，預(yù)算25000元。

i)辦公設(shè)施，電腦5臺、打印機(jī)一臺，面包車2部, 合計(jì)最小投入350000元。

4、開業(yè)儀式和相關(guān)宣傳費(fèi)用，約30000元。

以上租金+裝修+設(shè)施+宣傳=1160000元

(二)、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)年度運(yùn)營投入

1、員工工資。

院長（兼會計(jì)）1人計(jì)6000×12=72000元

副院長 兼采購2人計(jì)4000×12×2=96000元

護(hù)理員20人計(jì)3000×20=60000元

廚師4人計(jì)3000×12×4=144000元

以上共計(jì)27人計(jì)372000元。

2．伙食費(fèi)成本360×100×12=432000元。

3、水電費(fèi)500×100=50000元

4、取暖費(fèi)2000平米×20=40000元

5、辦公費(fèi)用800×12=9600元

6、設(shè)備耗材、維護(hù)等10000元

7、租金48萬元。

以上年投入合計(jì)961600元。

注:初期經(jīng)營投入會有3到6個(gè)月的過度期,入住率未能達(dá)到理想標(biāo)準(zhǔn),以下按半年計(jì)算: 961600×50%=480800元

綜上所計(jì):前期建設(shè)投入+初期經(jīng)營投入=1160000+480800=1640800元

(三)、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)收入預(yù)測（按80%床位利用率）

（1）普通間20間，每間3人，床位費(fèi)/月400元/人、伙食費(fèi)/月450元/人，服務(wù)費(fèi)/月450元/人，水電雜150元, 共 計(jì) 月/人1450元，總計(jì)：1044000元/年

（2）雙人間和夫妻間 15間，每間2人，床位費(fèi)500元/人/月，伙食費(fèi)450元/人月，服務(wù)費(fèi)/月450元/人，水電雜150元, 共計(jì)月/人1550元，總計(jì)： 558000元/年

（3）單人間10間，床位費(fèi)/月700元、伙食費(fèi)/月450元，服務(wù)費(fèi)/月450元，水電雜150 元, 計(jì) 月/人1750元，總計(jì)：月210000元/年

年總收入計(jì)：1812000×80%=1449600元/年

年總收入-年總投入=年純利潤(1449600-961600=488000元)

(四)、經(jīng)營評估

1、此種規(guī)模設(shè)計(jì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)盈虧平衡點(diǎn)為全年平均入住率55%。

2、可期達(dá)到全年平均80%的床位利用率，每年做2萬元的資產(chǎn)折舊，20000元意外損耗，保守收入42萬元。

3、每位老人入住時(shí)收取5000元意外保證金，可暫收400000元，可60%用于抵付前期投入，其它做為周轉(zhuǎn)資金和出院返還。

三.合作經(jīng)營居家式社區(qū)養(yǎng)老

老年人在家庭居住與社會化上門服務(wù)相結(jié)合的一種新型養(yǎng)老模式。這種模式可以確保老人、子女、養(yǎng)老服務(wù)人員、政府各取所需，促使資源得到充分利用。社區(qū)居家養(yǎng)老彌補(bǔ)了家庭養(yǎng)老的不足，是政府大力倡導(dǎo)的一種新型養(yǎng)老模式。

當(dāng)今家庭規(guī)模向小型化發(fā)展，子女?dāng)?shù)減少，加上當(dāng)前老人與子女共居向分居轉(zhuǎn)變，越來越多的獨(dú)生子女的出現(xiàn)使子女對老人的贍養(yǎng)更加困難。對于子女而言，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，各種就業(yè)壓力、社會競爭使得不少子女將大部分時(shí)間投入到自己的事業(yè)中，相應(yīng)地減少了與老年人的照顧時(shí)間，使得不少人陷入“事業(yè)人士”與“孝順子女”角色的沖突當(dāng)中。這就對傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老發(fā)起了尖銳的挑戰(zhàn)。

適合人群：子女工作太忙照顧不到，又不想離開現(xiàn)在居住的環(huán)境,但又確切需要照顧的空巢老人。

本機(jī)構(gòu)可以與周邊正規(guī)的家政服務(wù)單位合作，實(shí)現(xiàn)共盈與互助的形式，開設(shè)居家式社區(qū)養(yǎng)老，為周邊輻射范圍內(nèi)的老人提供養(yǎng)老服務(wù)。這種形式也是其他發(fā)達(dá)國家(包括日本，韓國，歐洲等國)的主要經(jīng)營模式，也是我們國家未來的主流模式。

因此，應(yīng)該與合作的家政單位制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，起到一定的監(jiān)督作用。1.部分收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

老年餐服務(wù)（定點(diǎn)用餐）：

早餐5元、午餐15元、晚餐12元

托所服務(wù)（日托）：

完全自理70元每天、不能完全自理100元每天（均含午餐）

小時(shí)工（做飯、代購、取藥等）：15—20元/小時(shí)

刮臉：5元/次

上門協(xié)助洗澡：40元每次

熨衣服：3元/件

擦玻璃：15—20元每小時(shí)

租用棋牌室：5元/小時(shí)/桌

讀報(bào)：10元/小時(shí)

陪同服務(wù)（陪游覽、購物、訪親等）：15元/小時(shí)或80元/天

足療：25元/小時(shí)

病人護(hù)理：50—100元/天

2.8項(xiàng)服務(wù)須免費(fèi)送奶免收上門服務(wù)費(fèi)

電話心理咨詢

單身老人聯(lián)誼活動(dòng)

日常關(guān)懷和提示

社保信息咨詢

家政服務(wù)培訓(xùn)

家庭成員老年護(hù)理知識培訓(xùn)

此外，老人在接受計(jì)算機(jī)、法律、書法、書畫、運(yùn)動(dòng)健康等培訓(xùn)時(shí)，只需要交納材料費(fèi)即可，不用額外交納學(xué)費(fèi)。

四、專業(yè)支撐

當(dāng)前，我國醫(yī)療機(jī)構(gòu)和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)二者之間相互獨(dú)立，自成系統(tǒng)，往往使老年人在健康狀況和生活自理能力面臨困境時(shí)，不能得到及時(shí)有效的治療，不得不經(jīng)常往返家庭，醫(yī)院和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)之間，既耽誤治療，增加費(fèi)用，也給家屬增加了負(fù)擔(dān)。我們不禁要問，當(dāng)老年人及養(yǎng)老，醫(yī)療，長期照料服務(wù)等社會保障制度不完善的情況下，如何解決世界上規(guī)模最龐大的老年群體的醫(yī)療問題，成為當(dāng)前社會保障領(lǐng)域?qū)W者和相關(guān)政府部門不可回避的話題。因此，通過醫(yī)療機(jī)構(gòu)和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)之間的多方式結(jié)合，使其資源共享，優(yōu)勢互補(bǔ)，建立并完善醫(yī)養(yǎng)結(jié)合服務(wù)模式就顯得迫在眉睫。

一﹑明確概念

要進(jìn)行老年人醫(yī)養(yǎng)結(jié)合服務(wù)模式構(gòu)建探索研究，首先需要明確“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”的概念。所謂“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”是養(yǎng)老服務(wù)的充實(shí)和提高，就是重新審視養(yǎng)老服務(wù)內(nèi)容之間的關(guān)系，將老年人健康醫(yī)療服務(wù)放在更加重要的位置，以區(qū)別傳統(tǒng)的單純?yōu)槔夏耆颂峁┗旧钚枨蟮酿B(yǎng)老服務(wù)。既包括傳統(tǒng)的生活護(hù)理服務(wù)﹑精神心理服務(wù)﹑老年文化服務(wù)﹑更重要的是包括醫(yī)療康復(fù)保健服務(wù)﹑具體有醫(yī)療服務(wù)﹑健康咨詢服務(wù)﹑健康檢查服務(wù)﹑疾病診治和護(hù)理服務(wù)﹑大病康復(fù)服務(wù)以及臨終關(guān)懷服務(wù)等。

二﹑養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和醫(yī)療機(jī)構(gòu)近距離規(guī)劃，合作服務(wù)

充分利用附近現(xiàn)有的醫(yī)療衛(wèi)生資源，特別是已經(jīng)過剩的公立醫(yī)療投資進(jìn)行整合，將部分醫(yī)院（包括廠企醫(yī)院）進(jìn)行結(jié)構(gòu)和功能調(diào)整，直接轉(zhuǎn)型為老年康復(fù)院，老年護(hù)理院等醫(yī)療結(jié)合服務(wù)機(jī)構(gòu)，明確其為老年患者提供長期醫(yī)療護(hù)理等服務(wù)的功能和任務(wù)，完善所需的房屋設(shè)施和器械裝備，并加強(qiáng)醫(yī)務(wù)及護(hù)工人員的培訓(xùn)。

養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和醫(yī)療機(jī)構(gòu)達(dá)成合作協(xié)議，當(dāng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老年人突發(fā)疾病﹑大病時(shí)可以第一時(shí)間到相近的醫(yī)院得到專業(yè)便捷的救治?；蛘唣B(yǎng)老機(jī)構(gòu)擔(dān)當(dāng)醫(yī)院的病房功能，醫(yī)院的醫(yī)師和護(hù)

士到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)對患者進(jìn)行醫(yī)治，免去老年人的奔波之苦。這種情況實(shí)現(xiàn)的前提條件是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和醫(yī)療機(jī)構(gòu)位置比較近。這就要求政府部門在對醫(yī)院和養(yǎng)老院進(jìn)行發(fā)展規(guī)劃時(shí)，把合適的、有集合意愿的機(jī)構(gòu)兩種機(jī)構(gòu)規(guī)劃在一起。同時(shí)，有結(jié)合意愿的機(jī)構(gòu)也要進(jìn)行積極地努力，請求政府部門對兩種機(jī)構(gòu)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合服務(wù)進(jìn)行支撐。

五、開辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)相關(guān)手續(xù)

一、開辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)應(yīng)具備的條件

（一）符合當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)展規(guī)劃；

（二）有規(guī)范的名稱；

（三）有固定的場所和服務(wù)設(shè)施，有室外活動(dòng)場所；

（四）有相應(yīng)的資金（前期投入約1.8萬元/床）；

（五）有與其業(yè)務(wù)相適應(yīng)的從業(yè)人員（醫(yī)生護(hù)士可通過與屬地醫(yī)院診所簽約實(shí)現(xiàn)）。I

二、開辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

（一）開辦組織或個(gè)人的身份證明；

（二）機(jī)構(gòu)章程；

（三）資金狀況證明；

（四）場所證明；

（五）消防安全、衛(wèi)生防疫證明；

（六）與養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)所在地的一級以上醫(yī)療機(jī)構(gòu)簽訂的提供醫(yī)療服務(wù)協(xié)議或者內(nèi)設(shè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)證書。

三、開辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)辦理如下手續(xù)：

1、市和各區(qū)（市）人民政府以及非本市組織、個(gè)人開辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，申辦人直接向市民政部門提出申請。本市其他組織和個(gè)人開辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，申辦人應(yīng)當(dāng)向養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)所在地的區(qū)（市）民政部門提出申請。區(qū)（市）民政部門應(yīng)當(dāng)按照本辦法的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行審查，對符合規(guī)定的，報(bào)市民政部門。

民政部門審查開辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)申請的時(shí)限為自接到申請之日起20日內(nèi)。

2、核準(zhǔn)開辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的，申辦人應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定和民政部門的要求進(jìn)行籌建，經(jīng)民政部門會同有關(guān)部門驗(yàn)收合格后，由市民政部門發(fā)給登記證書。

3、申辦人取得登記證書后，應(yīng)當(dāng)按下列規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)：

（一）利用非國有資產(chǎn)開辦的非營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，申辦人憑登記證書到開辦地的民辦非企業(yè)單位登記管理機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù)；

（二）利用國有資產(chǎn)開辦的非營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，申辦人憑登記證書按事業(yè)登記管理的規(guī)定到事業(yè)單位登記管理機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù)；

（三）開辦營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，申辦人憑登記證書到工商行政管理部門和稅務(wù)部門辦理登記手續(xù)。

第二篇：北京建養(yǎng)老院項(xiàng)目可行性計(jì)劃書2

北京建養(yǎng)老院可行性計(jì)劃書

現(xiàn)在是市場經(jīng)濟(jì)，與其他行業(yè)一樣，要辦養(yǎng)老院，也要進(jìn)行市場調(diào)查，進(jìn)行可行性分析。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，開辦養(yǎng)老院，僅有愛心是不夠的，抱著賺錢的目的也是不可取的，因?yàn)轲B(yǎng)老服務(wù)是微利甚至是不盈利的。當(dāng)然，也確有人投資建養(yǎng)老機(jī)構(gòu)純?yōu)榛貓?bào)社會，不為賺錢也不圖虛名，即是如此，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)開辦以后，也還有個(gè)維持良性動(dòng)轉(zhuǎn)的問題，即如何保持其自身發(fā)展。

盈虧的主要因素是入住率和服務(wù)成本，這里的服務(wù)成本是指為老人服務(wù)所必需的，有房租、防暑降溫取暖費(fèi)、水電煤氣費(fèi)、工資、辦公費(fèi)用、維修費(fèi)、大型資產(chǎn)折舊費(fèi)等，都要考慮在內(nèi)。其計(jì)算公式為（預(yù)期入住人數(shù)╳收費(fèi)）-服務(wù)成本即為盈虧，收費(fèi)項(xiàng)目主要有床位費(fèi)、生活費(fèi)、取暖費(fèi)三項(xiàng)，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)也可就其他服務(wù)項(xiàng)目收取約定的費(fèi)用。

一、辦院可行性分析

養(yǎng)老服務(wù)業(yè)是一個(gè)投資回收周期比較長的行業(yè)，對此，投資者要有清醒的認(rèn)識。進(jìn)行可行性分析要考慮的因素有：目前本地區(qū)同行業(yè)總量（床位數(shù)）及分布情況，本地區(qū)老人及家庭經(jīng)濟(jì)狀況，盡可能了解和收集其他養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的入住情況，地理位置的交通和環(huán)境情況等。盈虧的主要因素是入住率和服務(wù)成本，這里的服務(wù)成本是指為老人服務(wù)所必需的，有房租、降溫取暖費(fèi)、水電煤氣費(fèi)、工資、辦公費(fèi)用、維修費(fèi)、大型資產(chǎn)折舊費(fèi)等，都要考慮在內(nèi)。辦院的主要風(fēng)險(xiǎn)在于，一是入住率的不足，房租、人工費(fèi)和取暖費(fèi)等硬性開支不能得到有效攤薄，導(dǎo)致開辦一年內(nèi)甚至更長時(shí)間處于凈投入狀態(tài)，不能實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的良性循環(huán)。二是入住老人的收費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)，由于老人及子女的財(cái)務(wù)狀態(tài)惡化等原因，造成入住老人不能及時(shí)續(xù)費(fèi)，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)又不能強(qiáng)行將老人趕出門，造成墊付費(fèi)用的局面。三是老人的意外傷害風(fēng)險(xiǎn)。老人屬高發(fā)意外傷害和突發(fā)死亡率較高的人群，一旦產(chǎn)生糾紛，訴訟和調(diào)解對養(yǎng)老機(jī)構(gòu)都帶來人力和物力上的負(fù)擔(dān)。

就深圳現(xiàn)狀，試做開辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可行性分析如下：

一、從市場角度

北京是個(gè)適合老年人養(yǎng)老的的城市，各種公共設(shè)施以及一些收費(fèi)較高的主題公園對65歲以上的老年人免費(fèi)。隨著人口流動(dòng)的加劇，會有越來越多的人選擇到深圳養(yǎng)老。目前北京實(shí)際人口2200萬，其中老年人口占到102萬，占到9%多。全市現(xiàn)擁有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)21家，床位共計(jì)800余張，剛剛達(dá)到老年人口千分之二的最低要求，應(yīng)該還有很大的發(fā)展空間。從區(qū)域角度來看，——區(qū)和——區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)相對密集，市南老城區(qū)和——路東部人口居住密集區(qū)、——新區(qū)存在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位上的不足。

二、目前深圳市內(nèi)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展評價(jià)

北京市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)應(yīng)該說從數(shù)量上發(fā)展較慢，但總體運(yùn)營水平不夠高，特別是缺少象天津鶴童老人院、廣州市壽星大廈、上海福利中心這樣行業(yè)領(lǐng)軍型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。具體來講，1、百床以上規(guī)模較大的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，收費(fèi)較低（全部費(fèi)用800元以下）的入住率一直很高，床位全年緊張。辦這種類型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)前期投入較大，一般需要建設(shè)專門的院舍，配套設(shè)施齊全。

2、百床以上收費(fèi)在1000元左右的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，在深圳市場目前屬于中檔以上養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，目前存在一定程度的入住率不足，經(jīng)營情況多在盈虧平衡點(diǎn)以下。但這種類型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是外地來養(yǎng)老的老人的首選，市場前景看好。

3、30張床位至100張床位之間的中等規(guī)模養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是深圳市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的主流。這部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，由于床位數(shù)達(dá)到了規(guī)模效應(yīng)的要求，硬性投入和老人生活費(fèi)用都得到了合理攤派，機(jī)構(gòu)管理還處在簡單層次控制的范圍之內(nèi)，用人成本較低。這種養(yǎng)老機(jī)構(gòu)經(jīng)歷前期的經(jīng)驗(yàn)積累期，多數(shù)都實(shí)現(xiàn)了盈利。

需要特別提出的是，這部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)多自覺不自覺將服務(wù)群體逐漸定位在不能自理和半自理的老人群體。這一群體服務(wù)需求層面較少，日常消耗低，且收費(fèi)較高。只要輔助于較好的醫(yī)療，是目前盈利概率最高的院所類型。

4、30張床位以下的小型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，也稱家庭式養(yǎng)老院，這種院所經(jīng)營形式靈活，前期投入較小，特別適合生活小區(qū)內(nèi)建設(shè)。經(jīng)營這種類型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的關(guān)鍵是爭取物業(yè)和居委會的支持，在房屋租金等方便實(shí)現(xiàn)優(yōu)惠?？赡艿那闆r下爭取到福彩基金的投入，“星光老年之家”用這種方式爭取到前期經(jīng)營者少投入，再輔助于水電暖方面的優(yōu)惠，壓縮一下前期投入得不到攤薄的風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營這種養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可以附設(shè)開辦學(xué)生餐桌和居家養(yǎng)老老人的午餐派送，以彌補(bǔ)盈利能力不足。

目前這種養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在本市經(jīng)營平均狀況較差，對經(jīng)營者的運(yùn)營水平和承受壓力的能力挑戰(zhàn)較大，每年都有不能通過年檢被淘汰的養(yǎng)老院。迫切需要專業(yè)人士介入，對這種養(yǎng)老機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)運(yùn)營進(jìn)行專業(yè)指導(dǎo)，或采取集團(tuán)式經(jīng)營方式，統(tǒng)一采購、統(tǒng)一配餐、統(tǒng)一調(diào)配醫(yī)護(hù)康復(fù)設(shè)施，達(dá)到降低服務(wù)成本的目的。

二、收支情況分析（以50張床位，四人間養(yǎng)老院為例）

一、開辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)前期投入

1、租金投入，選擇房屋時(shí)多選擇租用經(jīng)營狀況不良、非網(wǎng)點(diǎn)性的療養(yǎng)院、旅館、幼兒園和工廠附設(shè)后勤設(shè)施，租金必須控制在200元/床/月以下（通常收費(fèi)床位費(fèi)為200元-600元），例：50張床位的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)總建筑面積在700平方米以上，合理租金控制在年10萬以下。

2、房屋改造和簡單裝修費(fèi)用，約投入6萬元。

3、基本設(shè)施配備。

a)床、床頭柜和一人一格的衣櫥，約計(jì)800元×50=40000元。

b)床上用品700×50=35000元

c)室內(nèi)每人一個(gè)圈椅200×50=10000

d)電視每房間一個(gè)1000×15=15000

e)活動(dòng)室設(shè)施家庭影院一套，麻將桌2個(gè)，健身器材2件，預(yù)算約10000元。

f)餐飲設(shè)施，灶具二套，餐具60套，消毒柜一個(gè)，冰箱一臺，總控制在8000元。（可在開業(yè)時(shí)爭取區(qū)政府或贊助單位的捐贈）

g)洗衣設(shè)備，預(yù)算2000元。

h)洗澡設(shè)備，預(yù)算5000元。

i)辦公設(shè)施，電腦、打印機(jī)各一臺，面包車一部。（可時(shí)機(jī)成熟時(shí)再到位）

合計(jì)最小投入280000元。

4、開業(yè)儀式和相關(guān)宣傳費(fèi)用，約20000元。

以上租金+裝修+設(shè)施+宣傳=300000元

二、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營投入

1、員工工資。

院長（兼會計(jì)）1人計(jì)4000×12=48000元

副院長 兼采購2人計(jì)2000×12=24000元

護(hù)理員10人計(jì)1000×12×5=60000元

廚師2人計(jì)1200×12×2=26400元

以上共計(jì)9人計(jì)158400元。

2．伙食費(fèi)成本300×50×12=180000元。

3、水電費(fèi)400×50=20000元

4、取暖費(fèi)700平米×20=14000元

5、辦公費(fèi)用600×12=7200元

6、設(shè)備耗材、維護(hù)等2000元

7、租金10萬元。

以上投入合計(jì)482000元。

三、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)收入預(yù)測（按80%床位利用率，680元收費(fèi)）

1、床位費(fèi)四人間200×12×50×80%=96000元。

2、服務(wù)費(fèi)200×12×50×80%=96000元

3、餐費(fèi)260×12×50×80%=124800元

3、水電費(fèi)20×12×50×80%=9600元

4、取暖費(fèi)80×3×50×80%=9600元

以上收入計(jì)336000元

四、經(jīng)營評估

1、此種規(guī)模設(shè)計(jì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)盈虧平衡點(diǎn)為全年平均入住率55%。

2、可期達(dá)到全年平均80%的床位利用率，每年做1萬元的資產(chǎn)折舊，5000元意外損耗，保守收入280000元。

3、每位老人入住時(shí)收取5000元意外保證金，可暫收付200000元，可60%用于抵付前期投入，其它做為周轉(zhuǎn)資金和出院返還。

三、開辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)相關(guān)手續(xù)

一、開辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)應(yīng)具備的條件

（一）符合當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)展規(guī)劃；

（二）有規(guī)范的名稱；

（三）有固定的場所和服務(wù)設(shè)施，有室外活動(dòng)場所；

（四）有相應(yīng)的資金（前期投入約1萬元/床）；

（五）有與其業(yè)務(wù)相適應(yīng)的從業(yè)人員（醫(yī)生護(hù)士可通過與屬地醫(yī)院診所簽約實(shí)現(xiàn)）。

二、開辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

（一）開辦組織或個(gè)人的身份證明；

（二）機(jī)構(gòu)章程；

（三）資金狀況證明；

（四）場所證明；

（五）消防安全、衛(wèi)生防疫證明；

（六）與養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)所在地的一級以上醫(yī)療機(jī)構(gòu)簽訂的提供醫(yī)療服務(wù)協(xié)議或者內(nèi)設(shè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)證書。

三、開辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)辦理如下手續(xù)：

1、市和各區(qū)（市）人民政府以及非本市組織、個(gè)人開辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，申辦人直接向市民政部門提出申請。本市其他組織和個(gè)人開辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，申辦人應(yīng)當(dāng)向養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)所在地的區(qū)（市）民政部門提出申請。區(qū)（市）民政部門應(yīng)當(dāng)按照本辦法的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行審查，對符合規(guī)定的，報(bào)市民政部門。

民政部門審查開辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)申請的時(shí)限為自接到申請之日起20日內(nèi)。

2、核準(zhǔn)開辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的，申辦人應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定和民政部門的要求進(jìn)行籌建，經(jīng)民政部門會同有關(guān)部門驗(yàn)收合格后，由市民政部門發(fā)給登記證書。

3、申辦人取得登記證書后，應(yīng)當(dāng)按下列規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)：

（一）利用非國有資產(chǎn)開辦的非營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，申辦人憑登記證書到開辦地的民辦非企業(yè)單位登記管理機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù)；

（二）利用國有資產(chǎn)開辦的非營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，申辦人憑登記證書按事業(yè)登記管理的規(guī)定到事業(yè)單位登記管理機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù)；

（三）開辦營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，申辦人憑登記證書到工商行政管理部門和稅務(wù)部門辦理登記手續(xù)。

四、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)享受優(yōu)惠和社會資源利用

1、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)用水、電、安裝電話實(shí)行居民價(jià)優(yōu)惠。需每年到民政部門審批一次。

2、符合星光老年之家投入條件的，可申請福彩基金的注入。

3、可利用志愿者開展服務(wù)，降低用人成本，實(shí)現(xiàn)親情服務(wù)。

4、開展社會公益活動(dòng)，爭取捐贈和贊助，補(bǔ)充老年生活費(fèi)用的不足。

養(yǎng)老院的建設(shè)地塊不僅要求土地屬性、拆遷補(bǔ)償、水電氣市政條件等落實(shí)，更重要的是要分析地塊周邊環(huán)境，包括交通條件、居民區(qū)距離、周邊人口數(shù)量和素質(zhì)、地區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展情況，分析該地塊是否適合建養(yǎng)老院、養(yǎng)老院服務(wù)對象（消費(fèi)群體）市場容量等。

第三篇：建設(shè)養(yǎng)老院可行性報(bào)告

篇一：新建養(yǎng)老院可行性報(bào)告

新建養(yǎng)老院可行性報(bào)告

項(xiàng)目名稱：新建養(yǎng)老院可行性報(bào)告 申報(bào)單位：xxx 聯(lián)系人：xxx 電話：xxx 傳真：xxx 編寫時(shí)間：xxx 主管部門：xxx 撰稿單位：鄭州經(jīng)略智成企業(yè)管理咨詢有限公司 撰稿時(shí)間：2013年9月2日 第一章、養(yǎng)老院項(xiàng)目概述

作為一個(gè)新興行業(yè)，老齡產(chǎn)業(yè)所涉及的領(lǐng)域極為廣泛，幾乎涵蓋了從養(yǎng)老服務(wù)業(yè)、老年衛(wèi)生保健業(yè)到老年文化娛樂業(yè)、老年金融保險(xiǎn)業(yè)等十余個(gè)門類，具有相當(dāng)?shù)南胂罅?。特別地，按照國際通行的5%老年人進(jìn)入機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的標(biāo)準(zhǔn)，2011年我國有650萬個(gè)床位空缺。此外，目前全國取得養(yǎng)老護(hù)理職業(yè)資格的僅有2萬多人，按照國際上5∶1的護(hù)工需求量，缺口將近1000萬人。這都將給企業(yè)投資提供良好的機(jī)遇。計(jì)算機(jī)技術(shù)的發(fā)展，讓養(yǎng)老院管理軟件橫空出世，技術(shù)與人力的結(jié)合，讓養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)更加蓬勃發(fā)展。第二章、養(yǎng)老方式存在問題分析

我國社會保障體 系主要覆蓋城鎮(zhèn)就業(yè)者,而這只占全部人口的很小一部分。我國老年人口70%以上在農(nóng)村,要解決我國養(yǎng)老問題,難度最大的當(dāng)屬農(nóng)村老年人口養(yǎng)老問題。城鎮(zhèn)養(yǎng)老和醫(yī)療保險(xiǎn)快速發(fā)展,農(nóng)村養(yǎng)老和醫(yī)療保險(xiǎn)進(jìn)展緩慢,農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)的消失,現(xiàn)在農(nóng)村的孤寡老人,無依無靠的老人,他們的生活 面臨著非常艱難的境地。2.養(yǎng)老金太少,社會保障制度不完善。

現(xiàn)在大多數(shù)60歲以上的老人都是20世紀(jì)50、60年代參加工作的老同志,絕大多數(shù)已經(jīng)進(jìn)入古稀之年了,但是退休金大部分都在400元到500元之間。社會養(yǎng)老院太少且收費(fèi)過高,一般的退休工人根本住不起,而且我們的醫(yī)療保險(xiǎn)存在嚴(yán)重不足,養(yǎng)老金水平太低,社會保障制度不完善。

3.空巢引發(fā)的老年人身心問題。

空巢老人最容易感覺 孤獨(dú)、寂寞。昔日工作繁忙,子女繞膝。而今子女離巢,自己退休后又無事可干、行動(dòng)不便、身體不好、得不到以前所受的重視和尊敬,喪偶、喪友、生病等,老人當(dāng)然會產(chǎn)生寂寞、孤獨(dú)的心情。寂寞孤獨(dú)最易導(dǎo)致心理變異,產(chǎn)生諸如情緒低落不穩(wěn)、焦躁不安、孤僻、抑郁等心理問題,嚴(yán)重的甚至?xí)a(chǎn)生老年精神障礙、老年癡呆癥等疾病。心理健康日益成為老年人健康的重要部分。4.養(yǎng)老院太少。

目前,中國現(xiàn)有的各類養(yǎng)老機(jī)構(gòu),大 部分條件簡陋,缺少完備的服務(wù)設(shè)施,即便如此,各類老年社會福利機(jī)構(gòu)養(yǎng)老床位也僅有12015萬張,平均每千名老人占有床位僅有816張,與發(fā)達(dá)國家平均每千名老人占有養(yǎng)老床位數(shù)50至70張的水平相差甚遠(yuǎn)。面對人口的老齡化及養(yǎng)老中存在的諸多問題,傳統(tǒng)養(yǎng)老方式已不能適應(yīng)老齡化社會的要求,我們必須采取有效的應(yīng)對措施。第三章、項(xiàng)目開發(fā)的必要性分析

一、解決老齡化社會問題的需要： 據(jù)世界衛(wèi)生組織的資料稱，一個(gè)國家的老年人口系數(shù)達(dá)到10%以上（60歲以上人口）或7%（65歲以上人口）時(shí)，標(biāo)志著設(shè)個(gè)國家或地區(qū)進(jìn)入老年型。目前，我國60歲以上，標(biāo)志著這個(gè)國家或地區(qū)進(jìn)入老年型。目前，我國60歲以上老年人口已達(dá)1.7億多，占全世界人口的五分之一，占全國總?cè)丝诘?0%以上。到21世紀(jì)中葉將超過4億，占全國總?cè)丝诘?8%，即沒4個(gè)人中就有一位老人；又預(yù)測我國65歲以上老年人數(shù)將從2000年的0.94億（占總?cè)丝诘?.3%）增加到2050年的3.34億（占總?cè)丝诘?2.6%），我國已成為老齡化速度最快，老年人口最多的國家。有關(guān)資料顯示，我國現(xiàn)有2360多萬老年人“獨(dú)守空巢”。隨著人口老齡化的來臨，老年人問題已經(jīng)成為一個(gè)世界問題，同樣是我國面臨的一個(gè)嚴(yán)峻問題。鄭州市也和全國一樣老齡化程度為10%以上，所以在鄭州航空港區(qū)建立的敬老院也是為了能夠解決老齡化社會問題的需要。

二、構(gòu)建和諧社會的需要：

黨中央、國務(wù)院發(fā)出構(gòu)建和諧社會的口號。鄭州市委、市政府也提出建設(shè)“和諧社會”的要求。如果老齡化問題解決不好，和諧社會的目標(biāo)就難以實(shí)現(xiàn)。尊老愛幼是我們中華民族的光榮傳統(tǒng)，新建的航空港區(qū)敬老院，將成為鄭州市的弱勢老人，孤兒等提供了一個(gè)“老有所養(yǎng)、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂”的好場所，不僅使老年人晚年生活豐富多彩、快樂幸福，也成為孤兒等困難弱勢群體提供一個(gè)溫暖幸福的大家庭，使其在這個(gè)充滿愛和溫暖的大家庭里健康成長。這必然對構(gòu)建和諧社會起到積極地促進(jìn)作用。

三、加快社會福利事業(yè)發(fā)展的需要： 鄭州航空港區(qū)敬老院項(xiàng)目實(shí)施后，將徹底改變原有的敬老院設(shè)備陳舊、環(huán)境較差等這一狀況，將擴(kuò)大收養(yǎng)、收治規(guī)模，完善服務(wù)功能，亮化美化生活環(huán)境，切實(shí)解決鄭州市港區(qū)弱勢群體生活困難，充分發(fā)揮社會保障作用，更好的履行“上為黨和政府分憂，下為人民群眾解愁”的服務(wù)宗旨。作為我區(qū)一所規(guī)模較大的綜合性社會福利結(jié)構(gòu)，將在社會保障體系中發(fā)揮較為重要的作用。

第四章、養(yǎng)老方式的發(fā)展方向

一、加強(qiáng)養(yǎng)老道德宣傳，完善養(yǎng)老法律法規(guī)體系, 鞏固家庭養(yǎng)老方式 盡管社會養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老模式在現(xiàn)代社會中具有獨(dú)特的比較優(yōu)勢, 單純的家庭養(yǎng)老將會在未來的歲月中慢慢淡出歷史舞臺, 但是在目前不發(fā)達(dá)的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平下,在社區(qū)養(yǎng)老剛剛起步的情況下，家庭養(yǎng)老在具有深厚歷史傳統(tǒng)底蘊(yùn)的中國仍將會在當(dāng)前和今后相當(dāng)長的一段歲月中繼續(xù)發(fā)揮著巨大的功能和作用。這就要求，一方面，國家要利用各種媒體宣傳人口老齡化的趨勢、特點(diǎn)以及面臨的挑戰(zhàn)，動(dòng)員全社會參與到安老敬老養(yǎng)老的安老戰(zhàn)略中；另一方面，1996年頒布的《老年人權(quán)益保障法》中規(guī)定“享受子女及其他依法由贍養(yǎng)義務(wù)的經(jīng)濟(jì)上供養(yǎng)、生活上照料、精神上慰藉以及在患病時(shí)提供醫(yī)療費(fèi)用和護(hù)理的權(quán)利”，但是，在許多方面還沒有具體的實(shí)施細(xì)則，尚須相應(yīng)的法律、法規(guī)予以完善化、具體化及可操作化。

二、繼續(xù)支持養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)和發(fā)展，充分發(fā)揮其支撐作用 失能半失能老人的大量存在，通過家庭或社區(qū)養(yǎng)老不能保證這些老人獲得滿意高效率的服務(wù)，而機(jī)構(gòu)養(yǎng)老是實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老的較有發(fā)展?jié)摿Φ耐緩?它在滿足養(yǎng)老的連續(xù)性、專業(yè)性、及時(shí)性方面,特別是對那些不能完全自理、完全不能自理的高齡老人、失能老人的照顧方面,發(fā)揮著不可替代的作用。機(jī)構(gòu)養(yǎng)老在保證其服務(wù)規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的前提下應(yīng)該向以下兩個(gè)方向發(fā)展：一方面，政府應(yīng)該繼續(xù)加大對公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的篇二：養(yǎng)老院可行性報(bào)告

工 程 咨 詢 資 格 證 書 編號：工咨甲xxxxxxx xxxxx養(yǎng)老服務(wù)中心建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告

編號：2014-hbzxy-001 二○一四年一月

xxxxx養(yǎng)老服務(wù)中心建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 編號：2014-hbzxy-001 編制單位：xxxxx工程咨詢有限公司 資質(zhì)等級：工咨甲10120060058 法人代表： xxx教授

總 經(jīng) 理： xxx高級工程師 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：xxx 工程師 編制組成員：v xxx工程師 xxx注冊咨詢工程師 xxx 工程師 v xxx工程師

審 核 人：xxx注冊咨詢工程師 審 定 人：xxx高級工程師

二○一四年一月目 錄 第一章 項(xiàng)目概況................................................................................4

一、項(xiàng)目簡介......................................................4

二、編制依據(jù)......................................................6

三、項(xiàng)目單位簡介..................................................7 第二章

項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性.......................................................8

一、建設(shè)背景......................................................8

二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性..............................................9

三、行業(yè)準(zhǔn)入分析.................................................12 第三章

老年產(chǎn)業(yè)市場分析.............................................................13

一、市場需求.....................................................17

二、市場供給.....................................................15 第四章

項(xiàng)目選址及建設(shè)條件.........................................................16

一、項(xiàng)目選址.....................................................16

二、建設(shè)條件.....................................................16

三、建材供應(yīng)及市政條件...........................................19

四、施工條件.....................................................21 第五章 工程方案設(shè)計(jì)......................................................................22

一、建筑設(shè)計(jì).....................................................22

二、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì).....................................................25

三、建筑節(jié)能設(shè)計(jì).................................................26

四、給排水方案...................................................26

五、電氣專業(yè)設(shè)計(jì).................................................29

六、暖通專業(yè)設(shè)計(jì).................................................31 第六章

節(jié)能....................................................................................35

一、設(shè)計(jì)依據(jù).....................................................33

二、能源消費(fèi)狀況.................................................34

三、節(jié)能措施和效果分析...........................................35 第七章

環(huán)境保護(hù)............................................................................40

一、項(xiàng)目場址環(huán)境現(xiàn)狀.............................................38

二、建設(shè)期環(huán)境影響分析...........................................38

三、建設(shè)期環(huán)境影響防治措施.......................................39

四、運(yùn)作期環(huán)境保護(hù)...............................................40

五、環(huán)保設(shè)計(jì).....................................................40 第八章

勞動(dòng)安全與防護(hù).................................................................43

一、危害因素分析.................................................43

二、危害因素的防范...............................................44

三、安全生產(chǎn)管理.................................................47

四、環(huán)境衛(wèi)生管理措施.............................................47 第九章 工程建設(shè)管理......................................................................50

一、項(xiàng)目管理.....................................................50

二、項(xiàng)目招投標(biāo)...................................................51 第十章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度......................................................................56

一、建設(shè)工期.....................................................56

二、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排.............................................56 第十一章

投資估算與資金籌措.....................................................57

一、編制依據(jù).....................................................55

二、投資估算.....................................................56

三、資金來源.....................................................58 第十二章

經(jīng)濟(jì)效益分析.................................................................61

一、編制依據(jù)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與設(shè)定條件.................................59

二、營業(yè)收入、稅金測算...........................................59

三、總成本費(fèi)用測算...............................................60

四、利潤測算.....................................................61

五、盈利能力分析.................................................61

六、盈虧平衡分析.................................................62

七、經(jīng)濟(jì)效益綜合評價(jià).............................................62 第十三章

社會評價(jià)........................................................................63

一、社會效益.....................................................6

3二、社會影響分析.................................................63

三、社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)分析.............................................64 第十四章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析...................................................................69

一、風(fēng)險(xiǎn)分析概述.................................................67

二、項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)因素識別和風(fēng)險(xiǎn)程度分析...........................68 第十五章

結(jié)論與建議.....................................................................72

一、結(jié)論.........................................................72

二、建議.........................................................73 附件

1、《營業(yè)執(zhí)照》

2、《組織機(jī)構(gòu)代碼證》

3、《規(guī)劃用地條件》及用地規(guī)劃紅線圖

4、固定資產(chǎn)能評登記審批表

5、環(huán)境保護(hù)影響登記表

6、編制可研報(bào)告委托書。附圖

1、xxxxx養(yǎng)老服務(wù)中心效果圖

2、總平面規(guī)劃布置圖

3、建筑主要平面、立面、剖面圖篇三：養(yǎng)老院建設(shè)可行性報(bào)告

養(yǎng)老院項(xiàng)目可行性報(bào)告

完成人：xx 完成時(shí)間：2012年12月16日 目 錄

一、概況

1、項(xiàng)目概況

2、報(bào)告范圍

二、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容

1、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模

2、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容

三、項(xiàng)目市場分析及市場定位（采用swot分析方法）

1、市場分析

2、市場定位

四、項(xiàng)目選址及建設(shè)條件

1、項(xiàng)目選址

2、建設(shè)條件

五、項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)、安全衛(wèi)生、消防及節(jié)能

1、環(huán)境保護(hù)

2、安全衛(wèi)生

3、消防

4、節(jié)能

六、項(xiàng)目投資估計(jì)和資金籌措

七、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

1、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

2、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)回避

八、結(jié)論

九、參考文獻(xiàn)

一、概況

1、項(xiàng)目概況

利用現(xiàn)有的20畝土地，在奉賢區(qū)建立一所現(xiàn)代化的、規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的養(yǎng)老院，擴(kuò)大企業(yè)的營收渠道和社會形象力，同時(shí)作為福利項(xiàng)目也為奉賢區(qū)的老人提供一個(gè)可以安適養(yǎng)老的環(huán)境，盡企業(yè)的社會義務(wù)。養(yǎng)老問題是當(dāng)下一個(gè)重要的討論話題，如何做好養(yǎng)老院的建設(shè)、服務(wù)、醫(yī)療保健、財(cái)務(wù)效益等，是我們所要重點(diǎn)考慮的問題。通過對現(xiàn)有養(yǎng)老院的狀況的分析，我們可以獲得直觀的經(jīng)驗(yàn)來對此項(xiàng)目的建設(shè)做出指導(dǎo)

2、報(bào)告范圍

通過對現(xiàn)有市場狀況的分析，當(dāng)下國情與民眾需求的認(rèn)識，并結(jié)合已有資本和目標(biāo)，論述在奉賢建立養(yǎng)老院的各個(gè)方面的可行程度。同時(shí)探討建設(shè)規(guī)模、建設(shè)地址、環(huán)境保護(hù)、安全衛(wèi)生、消防及節(jié)能、市場定位、效益與風(fēng)險(xiǎn)等多方位內(nèi)容。為企業(yè)是否將資源投入到養(yǎng)老院的建設(shè)中，如何確保經(jīng)營中的利益并規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)提供理論準(zhǔn)備與指導(dǎo)。其中特別注重swot分析法的指導(dǎo)意義。

二、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容

1、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模

項(xiàng)目所在地定于上海市奉賢區(qū)，投入土地總計(jì)20畝，資金充裕。初步計(jì)劃建設(shè)成一個(gè)布局合理，各項(xiàng)功能設(shè)施齊全的養(yǎng)老社區(qū)，住宿公寓配套醫(yī)療室、保健室、老年活動(dòng)室等設(shè)施，并且強(qiáng)調(diào)綠化建設(shè)，園區(qū)內(nèi)衛(wèi)生條件達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)，空氣質(zhì)量良好，盡可能使老年人養(yǎng)老生活舒適、安逸。

2、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容（1）、多層公寓

養(yǎng)老院多層公寓的總建筑面積約5000平米，建筑樣式為磚混（或框架）結(jié)構(gòu)，采用條形排布，以六層為主，配有電梯。公共走廊寬敞、明亮，方便人員進(jìn)出，大量采用外飄窗、凸窗、大陽臺，保證有較好的采光性。整個(gè)養(yǎng)老院充分利用自然資源，多層屋頂采用太陽能集中采熱系統(tǒng)。綠化結(jié)合組團(tuán)綠化、中心綠化，合圍庭院綠化景觀，力求達(dá)到戶戶見綠、推窗見景的景觀效果。（2）、醫(yī)療室

建筑面積約1000平方米，養(yǎng)老院的醫(yī)療室建成雙層建筑，各主要科室齊全，另有急救處與觀察處。醫(yī)療室要配備常規(guī)診療與保健器械，并時(shí)刻有醫(yī)生值班。（3）、活動(dòng)室

建筑面積約1000平方米，雙層結(jié)構(gòu)，主要配備棋牌室、乒乓球室和戲劇室和電影院等。；（4）、接待室、會議室、辦公室 建筑面積約1000平方米。（5）、其他公共設(shè)施

總建筑面積約4000平方米，包括公共餐廳、車庫、景觀綠化、老年人晨練運(yùn)動(dòng)器械和其他安全設(shè)施等。（6）、物業(yè)管理

養(yǎng)老院實(shí)行封閉式現(xiàn)代化物業(yè)管理。供電系統(tǒng)：采用雙路供電，采用高級安全插座； 通訊系統(tǒng)：每間都設(shè)置電話插口及網(wǎng)絡(luò)接口； 電視系統(tǒng)：每間設(shè)置工控閉路電視及衛(wèi)星電視；

護(hù)理系統(tǒng)：公寓每層都有護(hù)理人員值班，老人有何問題隨叫隨到，第一時(shí)間幫助老人排憂解難。安保系統(tǒng)：周邊采用圍墻和景觀綠化將養(yǎng)老院和外界隔開，同時(shí)有保安定期巡邏；

三、項(xiàng)目市場分析及市場定位

1、市場分析（1）、我國養(yǎng)老院養(yǎng)老的背景

當(dāng)前，我國老齡化進(jìn)入快速發(fā)展階段，據(jù)民政部門的權(quán)威信息顯示，我國老年人口將年均增長800萬到900萬人，到2020年，老年人口將達(dá)到2.48億，較當(dāng)前增長1個(gè)億。預(yù)計(jì)到2050年進(jìn)入重度老齡化階段，老年人口將達(dá)到4.37億，約占全國總?cè)丝诘?0%。也就是說，到本世紀(jì)中葉，我國將進(jìn)入中等發(fā)達(dá)國家行列，那時(shí)，中國人口的13都將是老年人。如今正處于老齡化社會的加速發(fā)展階段，并呈現(xiàn)出老齡化規(guī)模大、速度快、區(qū)域發(fā)展不平衡、老齡化超前于現(xiàn)代化等特點(diǎn)，這都使得我國的養(yǎng)老事業(yè)成為新世紀(jì)國家發(fā)展的一個(gè)巨大挑戰(zhàn)。此外由于我國特殊的生育政策，上世紀(jì)90年代初，我國每10個(gè)年輕人養(yǎng)1一個(gè)老人，而現(xiàn)在越來越多的家庭將出現(xiàn)4個(gè)老年人、一對夫婦和1個(gè)孩子的所謂“4、2、1”格局，居家養(yǎng)老傳統(tǒng)模式受到極大的挑戰(zhàn)，普通家庭越來越小型化、核心化，已無力承擔(dān)養(yǎng)老的重?fù)?dān)，養(yǎng)老問題將更多的求助于社會。因此社會養(yǎng)老越來越受到重視。作為社會養(yǎng)老方式之一的養(yǎng)老院養(yǎng)老更是由于其專業(yè)化、人文化滿足了老年人對于生活照料、護(hù)理康復(fù)和精神關(guān)愛等方面的需求，因此受到了人們的熱捧。

（2）、我國養(yǎng)老院養(yǎng)老面臨的困境

正是由于以上原因，從目前的情況來看，我國老人到養(yǎng)老院養(yǎng)老是一個(gè)發(fā)展的趨勢，但目前也存在著很多的問題。

①、我國公辦養(yǎng)老院供不應(yīng)求、護(hù)理人員缺口大

據(jù)保守估計(jì)，目前我國養(yǎng)老院的床位缺口數(shù)量在300萬以上，但與此日益嚴(yán)重的老齡化現(xiàn)象相對應(yīng)的則是養(yǎng)老護(hù)理人員不論是規(guī)模還是專業(yè)水平都不能適應(yīng)這種嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)。目前我國最少需要1000萬名養(yǎng)老護(hù)理人員。養(yǎng)老護(hù)理員短缺已經(jīng)成為制約養(yǎng)老服務(wù)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要因素，民辦養(yǎng)老院的護(hù)理員多為城市下崗職工或農(nóng)村無業(yè)的“4050”人員，文化程度不高，絕大多數(shù)缺乏養(yǎng)老護(hù)理基本常識，僅靠經(jīng)驗(yàn)來完成日常工作，無法保證服務(wù)的專業(yè)性。全國100多萬養(yǎng)老護(hù)理專門服務(wù)人員中，持有國家養(yǎng)老護(hù)理職業(yè)證書的人員不到3萬人，只占3%左右，由于待遇差、社會地位低、勞動(dòng)強(qiáng)度大，護(hù)理人員流失嚴(yán)重。改善養(yǎng)老護(hù)理隊(duì)伍福利待遇，實(shí)現(xiàn)年輕化、知識化、專業(yè)化成為亟待解決的問題。

現(xiàn)在很多地方存在著公辦養(yǎng)老院“一串難求”和排隊(duì)等床的現(xiàn)象，這主要是因?yàn)楣k養(yǎng)老院有著天然優(yōu)勢，從地理位置上來看，它們往往在市中心且靠近居住區(qū)，醫(yī)療、交通等配套設(shè)施齊全，更大的優(yōu)勢在于公辦養(yǎng)老院收費(fèi)很低，所以廣受歡迎。

②、民辦養(yǎng)老院發(fā)展受阻在我國，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)仍然以公辦為主，民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)則發(fā)展滯緩。這是由多方面的原因所導(dǎo)致的

目前，我國民辦養(yǎng)老院的發(fā)展面臨著如下問題： i、資金短缺。

這是最大的困難。按現(xiàn)行制度設(shè)計(jì)，養(yǎng)老院大多數(shù)為民辦非企業(yè)單位，執(zhí)行《民間非營利組織會計(jì)制度》，其基本特征是不以營利為目的，資源提供著不取得經(jīng)濟(jì)回報(bào)，不享有該組織的所有權(quán)。由此不難看出，養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的公益性質(zhì)是明確無誤的。也應(yīng)為如此，其社會融資受到限制，我國《物權(quán)法》規(guī)定，社會公益設(shè)施不得抵押。中國人民銀行《帶框通則》對民辦非企業(yè)單位作為貸款人的主體資格至今沒有明確界定，各商業(yè)銀行依照各自理解決定貸款條件。而依據(jù)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的性質(zhì)和目前經(jīng)營狀況，其社會融資的渠道就受到了限制。ii、民辦養(yǎng)老院負(fù)擔(dān)重。

國家規(guī)定的免征所得稅、營業(yè)稅和車船使用稅，以及水、電、氣、暖等鼓勵(lì)性優(yōu)惠政策長期難以得到落實(shí)，導(dǎo)致民辦養(yǎng)老院負(fù)擔(dān)較重。民辦養(yǎng)老院屬于非營利性的民辦非企業(yè)單位，早在2000年，國務(wù)院辦公廳就轉(zhuǎn)發(fā)了《關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會福利社會化的意見》，要求在用地、用電、用水、電話等方面給予優(yōu)惠政策，但這些政策很多都未得到有效落實(shí)。比如，沒有統(tǒng)一的稅收政策，稅務(wù)部門將有的民辦養(yǎng)老院作為企業(yè)來對待；規(guī)定民辦養(yǎng)老院的水電費(fèi)按民用價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，但有的民辦養(yǎng)老院由于租的是工廠閑置的房子，水電費(fèi)按工業(yè)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)收取，承諾的床位補(bǔ)貼不能到位等。由于政策不到位、扶持力度弱，是民辦養(yǎng)老院的優(yōu)惠政策形同虛設(shè)。

iii、用地困難。

有調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大部分民辦養(yǎng)老院靠租賃房屋經(jīng)營，房屋租金一般達(dá)到機(jī)構(gòu)經(jīng)營收入的25%。由于近年來房屋租金大幅攀升，費(fèi)用不斷增加。這就使得民辦養(yǎng)老院只能多收入住老人的錢老維持經(jīng)營，于是惡性循環(huán)，住的人越來越少。

iv、看病難，意外險(xiǎn)空白

大多民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)由于醫(yī)療人員和硬件普遍不具備條件，而未能納入城鎮(zhèn)職工基本醫(yī)療保險(xiǎn)定點(diǎn)單位，所以參保老人必需到定點(diǎn)醫(yī)院看病，看病成了老人的難題。民辦養(yǎng)老院的客戶均為老人，老人很容易受傷，由此造成的糾紛較多，而保險(xiǎn)公司通常不把70歲以上老人納入意外傷害保險(xiǎn)范圍。

2、市場定位

在對實(shí)際情況的了解中我們發(fā)現(xiàn)，大部分無力在家養(yǎng)老的老人更傾向于到公辦養(yǎng)老院中去養(yǎng)老，這主要是由于經(jīng)濟(jì)性、口碑，以及民辦養(yǎng)老院少，難以獲取渠道等原因造成的。但一般公辦養(yǎng)老院又大多存在著人數(shù)眾多，太過擁擠、公共設(shè)施老舊、管理水平落后，、效率低下等問題。隨著人們收入的增長，老人，以及他們的子女們更多地想要尋求一個(gè)足夠舒適的環(huán)境來安置老人，這時(shí)，他們更多的是考慮養(yǎng)老院整體的養(yǎng)老狀況，經(jīng)濟(jì)因素不再是首要條件。這些都為項(xiàng)目的發(fā)展帶來了有利因素。

所以要在當(dāng)下狀況的養(yǎng)老院市場中占據(jù)有利地位，該項(xiàng)目三個(gè)定位點(diǎn)是現(xiàn)代化、科學(xué)化、人性化。

（1）、現(xiàn)代化

第四篇：養(yǎng)老院建設(shè)可行性報(bào)告

養(yǎng)老院項(xiàng)目可行性報(bào)告

完成人：XX 完成時(shí)間：2012年12月16日

目錄

一、概況

1、項(xiàng)目概況

2、報(bào)告范圍

二、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容

1、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模

2、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容

三、項(xiàng)目市場分析及市場定位（采用SWOT分析方法）

1、市場分析

2、市場定位

四、項(xiàng)目選址及建設(shè)條件

1、項(xiàng)目選址

2、建設(shè)條件

五、項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)、安全衛(wèi)生、消防及節(jié)能

1、環(huán)境保護(hù)

2、安全衛(wèi)生

3、消防

4、節(jié)能

六、項(xiàng)目投資估計(jì)和資金籌措

七、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

1、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

2、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)回避

八、結(jié)論

九、參考文獻(xiàn)

一、概況

1、項(xiàng)目概況

利用現(xiàn)有的20畝土地，在奉賢區(qū)建立一所現(xiàn)代化的、規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的養(yǎng)老院，擴(kuò)大企業(yè)的營收渠道和社會形象力，同時(shí)作為福利項(xiàng)目也為奉賢區(qū)的老人提供一個(gè)可以安適養(yǎng)老的環(huán)境，盡企業(yè)的社會義務(wù)。養(yǎng)老問題是當(dāng)下一個(gè)重要的討論話題，如何做好養(yǎng)老院的建設(shè)、服務(wù)、醫(yī)療保健、財(cái)務(wù)效益等，是我們所要重點(diǎn)考慮的問題。通過對現(xiàn)有養(yǎng)老院的狀況的分析，我們可以獲得直觀的經(jīng)驗(yàn)來對此項(xiàng)目的建設(shè)做出指導(dǎo)

2、報(bào)告范圍

通過對現(xiàn)有市場狀況的分析，當(dāng)下國情與民眾需求的認(rèn)識，并結(jié)合已有資本和目標(biāo)，論述在奉賢建立養(yǎng)老院的各個(gè)方面的可行程度。同時(shí)探討建設(shè)規(guī)模、建設(shè)地址、環(huán)境保護(hù)、安全衛(wèi)生、消防及節(jié)能、市場定位、效益與風(fēng)險(xiǎn)等多方位內(nèi)容。為企業(yè)是否將資源投入到養(yǎng)老院的建設(shè)中，如何確保經(jīng)營中的利益并規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)提供理論準(zhǔn)備與指導(dǎo)。其中特別注重SWOT分析法的指導(dǎo)意義。

二、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容

1、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模

項(xiàng)目所在地定于上海市奉賢區(qū)，投入土地總計(jì)20畝，資金充裕。初步計(jì)劃建設(shè)成一個(gè)布局合理，各項(xiàng)功能設(shè)施齊全的養(yǎng)老社區(qū)，住宿公寓配套醫(yī)療室、保健室、老年活動(dòng)室等設(shè)施，并且強(qiáng)調(diào)綠化建設(shè)，園區(qū)內(nèi)衛(wèi)生條件達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)，空氣質(zhì)量良好，盡可能使老年人養(yǎng)老生活舒適、安逸。

2、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容（1）、多層公寓

養(yǎng)老院多層公寓的總建筑面積約5000平米，建筑樣式為磚混（或框架）結(jié)構(gòu)，采用條形排布，以六層為主，配有電梯。公共走廊寬敞、明亮，方便人員進(jìn)出，大量采用外飄窗、凸窗、大陽臺，保證有較好的采光性。整個(gè)養(yǎng)老院充分利用自然資源，多層屋頂采用太陽能集中采熱系統(tǒng)。綠化結(jié)合組團(tuán)綠化、中心綠化，合圍庭院綠化景觀，力求達(dá)到戶戶見綠、推窗見景的景觀效果。（2）、醫(yī)療室

建筑面積約1000平方米，養(yǎng)老院的醫(yī)療室建成雙層建筑，各主要科室齊全，另有急救處與觀察處。醫(yī)療室要配備常規(guī)診療與保健器械，并時(shí)刻有醫(yī)生值班。（3）、活動(dòng)室

建筑面積約1000平方米，雙層結(jié)構(gòu)，主要配備棋牌室、乒乓球室和戲劇室和電影院等。；（4）、接待室、會議室、辦公室

建筑面積約1000平方米。（5）、其他公共設(shè)施

總建筑面積約4000平方米，包括公共餐廳、車庫、景觀綠化、老年人晨練運(yùn)動(dòng)器械和其他安全設(shè)施等。（6）、物業(yè)管理

養(yǎng)老院實(shí)行封閉式現(xiàn)代化物業(yè)管理。供電系統(tǒng)：采用雙路供電，采用高級安全插座； 通訊系統(tǒng)：每間都設(shè)置電話插口及網(wǎng)絡(luò)接口； 電視系統(tǒng)：每間設(shè)置工控閉路電視及衛(wèi)星電視；

護(hù)理系統(tǒng)：公寓每層都有護(hù)理人員值班，老人有何問題隨叫隨到，第一時(shí)間幫助老人排憂解難。

安保系統(tǒng)：周邊采用圍墻和景觀綠化將養(yǎng)老院和外界隔開，同時(shí)有保安定期巡邏；

三、項(xiàng)目市場分析及市場定位

1、市場分析（1）、我國養(yǎng)老院養(yǎng)老的背景

當(dāng)前，我國老齡化進(jìn)入快速發(fā)展階段，據(jù)民政部門的權(quán)威信息顯示，我國老年人口將年均增長800萬到900萬人，到2020年，老年人口將達(dá)到2.48億，較當(dāng)前增長1個(gè)億。預(yù)計(jì)到2050年進(jìn)入重度老齡化階段，老年人口將達(dá)到4.37億，約占全國總?cè)丝诘?0%。也就是說，到本世紀(jì)中葉，我國將進(jìn)入中等發(fā)達(dá)國家行列，那時(shí)，中國人口的13都將是老年人。如今正處于老齡化社會的加速發(fā)展階段，并呈現(xiàn)出老齡化規(guī)模大、速度快、區(qū)域發(fā)展不平衡、老齡化超前于現(xiàn)代化等特點(diǎn)，這都使得我國的養(yǎng)老事業(yè)成為新世紀(jì)國家發(fā)展的一個(gè)巨大挑戰(zhàn)。

此外由于我國特殊的生育政策，上世紀(jì)90年代初，我國每10個(gè)年輕人養(yǎng)1一個(gè)老人，而現(xiàn)在越來越多的家庭將出現(xiàn)4個(gè)老年人、一對夫婦和1個(gè)孩子的所謂“4、2、1”格局，居家養(yǎng)老傳統(tǒng)模式受到極大的挑戰(zhàn)，普通家庭越來越小型化、核心化，已無力承擔(dān)養(yǎng)老的重?fù)?dān)，養(yǎng)老問題將更多的求助于社會。因此社會養(yǎng)老越來越受到重視。作為社會養(yǎng)老方式之一的養(yǎng)老院養(yǎng)老更是由于其專業(yè)化、人文化滿足了老年人對于生活照料、護(hù)理康復(fù)和精神關(guān)愛等方面的需求，因此受到了人們的熱捧。

（2）、我國養(yǎng)老院養(yǎng)老面臨的困境

正是由于以上原因，從目前的情況來看，我國老人到養(yǎng)老院養(yǎng)老是一個(gè)發(fā)展的趨勢，但目前也存在著很多的問題。

①、我國公辦養(yǎng)老院供不應(yīng)求、護(hù)理人員缺口大 據(jù)保守估計(jì)，目前我國養(yǎng)老院的床位缺口數(shù)量在300萬以上，但與此日益嚴(yán)重的老齡化現(xiàn)象相對應(yīng)的則是養(yǎng)老護(hù)理人員不論是規(guī)模還是專業(yè)水平都不能適應(yīng)這種嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)。目前我國最少需要1000萬名養(yǎng)老護(hù)理人員。養(yǎng)老護(hù)理員短缺已經(jīng)成為制約養(yǎng)老服務(wù)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要因素，民辦養(yǎng)老院的護(hù)理員多為城市下崗職工或農(nóng)村無業(yè)的“4050”人員，文化程度不高，絕大多數(shù)缺乏養(yǎng)老護(hù)理基本常識，僅靠經(jīng)驗(yàn)來完成日常工作，無法保證服務(wù)的專業(yè)性。全國100多萬養(yǎng)老護(hù)理專門服務(wù)人員中，持有國家養(yǎng)老護(hù)理職業(yè)證書的人員不到3萬人，只占3%左右，由于待遇差、社會地位低、勞動(dòng)強(qiáng)度大，護(hù)理人員流失嚴(yán)重。改善養(yǎng)老護(hù)理隊(duì)伍福利待遇，實(shí)現(xiàn)年輕化、知識化、專業(yè)化成為亟待解決的問題。

現(xiàn)在很多地方存在著公辦養(yǎng)老院“一串難求”和排隊(duì)等床的現(xiàn)象，這主要是因?yàn)楣k養(yǎng)老院有著天然優(yōu)勢，從地理位置上來看，它們往往在市中心且靠近居住區(qū)，醫(yī)療、交通等配套設(shè)施齊全，更大的優(yōu)勢在于公辦養(yǎng)老院收費(fèi)很低，所以廣受歡迎。

②、民辦養(yǎng)老院發(fā)展受阻 在我國，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)仍然以公辦為主，民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)則發(fā)展滯緩。這是由多方面的原因所導(dǎo)致的

目前，我國民辦養(yǎng)老院的發(fā)展面臨著如下問題：

I、資金短缺。

這是最大的困難。按現(xiàn)行制度設(shè)計(jì)，養(yǎng)老院大多數(shù)為民辦非企業(yè)單位，執(zhí)行《民間非營利組織會計(jì)制度》，其基本特征是不以營利為目的，資源提供著不取得經(jīng)濟(jì)回報(bào)，不享有該組織的所有權(quán)。由此不難看出，養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的公益性質(zhì)是明確無誤的。也應(yīng)為如此，其社會融資受到限制，我國《物權(quán)法》規(guī)定，社會公益設(shè)施不得抵押。中國人民銀行《帶框通則》對民辦非企業(yè)單位作為貸款人的主體資格至今沒有明確界定，各商業(yè)銀行依照各自理解決定貸款條件。而依據(jù)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的性質(zhì)和目前經(jīng)營狀況，其社會融資的渠道就受到了限制。

II、民辦養(yǎng)老院負(fù)擔(dān)重。

國家規(guī)定的免征所得稅、營業(yè)稅和車船使用稅，以及水、電、氣、暖等鼓勵(lì)性優(yōu)惠政策長期難以得到落實(shí)，導(dǎo)致民辦養(yǎng)老院負(fù)擔(dān)較重。民辦養(yǎng)老院屬于非營利性的民辦非企業(yè)單位，早在2000年，國務(wù)院辦公廳就轉(zhuǎn)發(fā)了《關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會福利社會化的意見》，要求在用地、用電、用水、電話等方面給予優(yōu)惠政策，但這些政策很多都未得到有效落實(shí)。比如，沒有統(tǒng)一的稅收政策，稅務(wù)部門將有的民辦養(yǎng)老院作為企業(yè)來對待；規(guī)定民辦養(yǎng)老院的水電費(fèi)按民用價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，但有的民辦養(yǎng)老院由于租的是工廠閑置的房子，水電費(fèi)按工業(yè)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)收取，承諾的床位補(bǔ)貼不能到位等。由于政策不到位、扶持力度弱，是民辦養(yǎng)老院的優(yōu)惠政策形同虛設(shè)。

III、用地困難。

有調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大部分民辦養(yǎng)老院靠租賃房屋經(jīng)營，房屋租金一般達(dá)到機(jī)構(gòu)經(jīng)營收入的25%。由于近年來房屋租金大幅攀升，費(fèi)用不斷增加。這就使得民辦養(yǎng)老院只能多收入住老人的錢老維持經(jīng)營，于是惡性循環(huán)，住的人越來越少。

IV、看病難，意外險(xiǎn)空白

大多民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)由于醫(yī)療人員和硬件普遍不具備條件，而未能納入城鎮(zhèn)職工基本醫(yī)療保險(xiǎn)定點(diǎn)單位，所以參保老人必需到定點(diǎn)醫(yī)院看病，看病成了老人的難題。民辦養(yǎng)老院的客戶均為老人，老人很容易受傷，由此造成的糾紛較多，而保險(xiǎn)公司通常不把70歲以上老人納入意外傷害保險(xiǎn)范圍。

2、市場定位

在對實(shí)際情況的了解中我們發(fā)現(xiàn)，大部分無力在家養(yǎng)老的老人更傾向于到公辦養(yǎng)老院中去養(yǎng)老，這主要是由于經(jīng)濟(jì)性、口碑，以及民辦養(yǎng)老院少，難以獲取渠道等原因造成的。但一般公辦養(yǎng)老院又大多存在著人數(shù)眾多，太過擁擠、公共設(shè)施老舊、管理水平落后，、效率低下等問題。隨著人們收入的增長，老人，以及他們的子女們更多地想要尋求一個(gè)足夠舒適的環(huán)境來安置老人，這時(shí)，他們更多的是考慮養(yǎng)老院整體的養(yǎng)老狀況，經(jīng)濟(jì)因素不再是首要條件。這些都為項(xiàng)目的發(fā)展帶來了有利因素。

所以要在當(dāng)下狀況的養(yǎng)老院市場中占據(jù)有利地位，該項(xiàng)目三個(gè)定位點(diǎn)是現(xiàn)代化、科學(xué)化、人性化。

（1）、現(xiàn)代化 養(yǎng)老院的建筑、設(shè)施等，充分彰顯現(xiàn)代化，整體格局與普通居民區(qū)相似，不與外面世界脫軌；通過電視、網(wǎng)絡(luò)、電信等手段讓老人在生活中能方便地了解世界，并與外界交流；醫(yī)療室配備一些治療老人常見疾病的先進(jìn)醫(yī)療器械，做到緊急情況是能有效幫助老人脫離危險(xiǎn)；明確高效的園區(qū)管理等。

（2）、科學(xué)化

養(yǎng)老院的公寓建設(shè)要充分考慮科學(xué)、舒適，窗戶、陽臺的設(shè)置必須根據(jù)采光狀況來決定；養(yǎng)老院的飲食設(shè)置既要考慮健康、不油膩，又要考慮口味好，多選擇，讓老人在吃上面吃的舒心；老人的活動(dòng)設(shè)施科學(xué)安全，健康與樂趣并重；管理要科學(xué)有序等。

（3）人性化

養(yǎng)老院的護(hù)理人員都要通過相關(guān)的職業(yè)測試，并有相當(dāng)?shù)墓ぷ鹘?jīng)驗(yàn)，工作態(tài)度好，讓老人滿意；對于老人提出的問題與要求，養(yǎng)老院要及時(shí)認(rèn)真地給予處理，盡最大可能滿足老人；老人子女老探望老人的，給予方便的安排；活動(dòng)室、學(xué)習(xí)室、多媒體娛樂室等一應(yīng)俱全，滿足老人多方面需求。

四、項(xiàng)目選址及建設(shè)條件

1、項(xiàng)目選址

本項(xiàng)目選址于奉賢區(qū)海思路，緊鄰華東理工大學(xué)與上海師范大學(xué)，占地20畝。因臨近海灣大學(xué)城，文化氛圍濃郁，且方便大學(xué)生到養(yǎng)老院進(jìn)行志愿者活動(dòng)。因地處風(fēng)景優(yōu)美的海岸之濱，遠(yuǎn)離城市污染，故而空氣清新，有益老年人生體健康。另外，如今這里隨著旅游業(yè)的發(fā)展，各項(xiàng)公共設(shè)施及銀行、超市、郵局等一應(yīng)俱全，有更多年輕人來到這里定居，從而為他們的老人住入養(yǎng)老院提供了客觀條件。

2、建設(shè)條件

奉賢大學(xué)城包括華東理工大學(xué)（奉賢校區(qū)）、上海師范大學(xué)（奉賢校區(qū)）、上海應(yīng)用技術(shù)學(xué)院（奉賢校區(qū)）、上海旅游高等專科學(xué)校、上海商學(xué)院（奉浦校區(qū)）、上海電子信息職業(yè)技術(shù)學(xué)院、上海中華職業(yè)技術(shù)學(xué)院、上海工會管理職業(yè)學(xué)院、上海第二工業(yè)大學(xué)（奉賢校區(qū)）、上海城市管理職業(yè)技術(shù)學(xué)院（菜場路校區(qū)）等多所院校，其中上海師范大學(xué)（奉賢校區(qū)），華東理工大學(xué)（奉賢校區(qū)），上海應(yīng)用技術(shù)學(xué)院(奉賢校區(qū)）緊擁在一起，坐落在美麗的海灣旅游區(qū)，構(gòu)成了繼松江大學(xué)城和南匯大學(xué)城之后的第三所大學(xué)城——奉賢大學(xué)城。

奉賢大學(xué)城建設(shè)是上海創(chuàng)建新型辦學(xué)模式的一次探索和改革，采用了市場經(jīng)濟(jì)體制下的新機(jī)制、新模式：區(qū)里出土地、銀行貸款搞基建、高校以租賃方式進(jìn)入園區(qū)。大學(xué)城“先換機(jī)制、再進(jìn)學(xué)校 ”，幾所大學(xué)優(yōu)勢互補(bǔ)、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，共同構(gòu)建沒有“圍墻”的大學(xué)園區(qū)，形成規(guī)劃整體化、資源共享化、后勤社會化、管理集中化的園區(qū)運(yùn)作模式，以此提高辦學(xué)效益，盤活教學(xué)資源，促進(jìn)上海高等教育規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大，滿足市民對教育日益增長的需求。

養(yǎng)老院毗鄰大學(xué)城，開發(fā)需要奉賢區(qū)政府批準(zhǔn)設(shè)立，規(guī)劃面積20畝，集中建造。

開發(fā)區(qū)按照精干、高效的原則設(shè)置必要的工作部門和土地、城建、工商、國稅、地稅、財(cái)政、公安、供水、供電等職能機(jī)構(gòu)，具體負(fù)責(zé)工業(yè)區(qū)各項(xiàng)管理工作、高效率、快節(jié)奏地為建設(shè)提供便利。

3、水文地質(zhì)條件 本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)，地勢高差小，較為平坦，大部分已經(jīng)平整，將來土方工作量小。主要?dú)庀筚Y料如下：

年平均氣溫：

15.8℃ 年平均氣溫增溫率

0.55℃/10 a 年最大降雨量：

1817.3mm 年平均降雨量：

1127.8mm 年最小降雨量：

654.3mm

五、項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)、安全衛(wèi)生、消防及節(jié)能

1、環(huán)境保護(hù)

1—1 環(huán)境保護(hù)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)

（1）、《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》（2）、《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)保護(hù)管理辦法》（3）、《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)保護(hù)管理辦法實(shí)施細(xì)則》（4）、《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》 1—2 污染物與污染源

本項(xiàng)目產(chǎn)生的主要污染物為：生活污水排水系統(tǒng)和生活廢水排水系統(tǒng)，以及醫(yī)療特殊廢水排水系統(tǒng)。生活污水經(jīng)化糞池處理后同生活廢水回合一同排入市政污水管網(wǎng)，食堂排水經(jīng)隔油器處理后排入室外生活污水排水管網(wǎng)，醫(yī)院醫(yī)療區(qū)污廢水分流排放，非醫(yī)療區(qū)污廢水可直接排入城市污水排水管道，特殊部門的污水還應(yīng)收集特殊處理。1—3 環(huán)境保護(hù)措施

（1）、項(xiàng)目規(guī)劃對排污管網(wǎng)做了合理的設(shè)計(jì)，與雨水合并集中，通過鋼精混凝土管排入城市地下污水管網(wǎng)。

（2）、在規(guī)劃區(qū)域內(nèi)合理布置廢物箱，以收集生活垃圾。并安排保潔人員進(jìn)行定時(shí)清理、打掃，以保持院區(qū)的清潔、衛(wèi)生。有關(guān)部門負(fù)責(zé)將生產(chǎn)、生活垃圾集中后運(yùn)至城市垃圾處理場處理。

2、安全衛(wèi)生（1）、常規(guī)區(qū)域綠化、路面平坦、無積水，主要道路用水泥、瀝青或石塊鋪設(shè)，防止塵土飛揚(yáng)。（2）、污水排放符合國家環(huán)保要求。（3）、垃圾集中在規(guī)劃區(qū)域偏僻的地方集中處理。

3、消防

根據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GBJ16-87）要求，養(yǎng)老院消防用水按室外25L/S計(jì)算，室內(nèi)15L/S計(jì)算，消防管網(wǎng)布置成環(huán)形，消防用水和生活用水用同一根總管，養(yǎng)老院內(nèi)配備一定數(shù)目的滅火器，同時(shí)培訓(xùn)護(hù)理人員和老人們正確使用滅火器。

4、節(jié)能

本項(xiàng)目主要節(jié)能為：水、電。

為了進(jìn)一步降低能耗，節(jié)約能源，減少生產(chǎn)成本，本項(xiàng)目采取了多項(xiàng)節(jié)能措施，主要措施所有：（1）、所有設(shè)備選型盡量采用節(jié)能型。（2）、為了提高電網(wǎng)的功率因素，在低電壓側(cè)不重靜電容量。（3）、設(shè)立專門的能源和材料管理機(jī)構(gòu)，檢測各生產(chǎn)階段的能源及節(jié)能情況并制定獎(jiǎng)懲制度。

六、項(xiàng)目投資估計(jì)和資金籌措

項(xiàng)目估計(jì)投資為5000萬元，包括土地使用費(fèi)、建筑費(fèi)、綠化費(fèi)、醫(yī)療器械購置費(fèi)、室內(nèi)裝修費(fèi)、多媒體設(shè)備采購費(fèi)，水電煤氣費(fèi)以及人工工資費(fèi)等。

資金來源主要為三部分：企業(yè)出資、國家補(bǔ)貼、社會資助。企業(yè)資金主要用來承擔(dān)建造于人員費(fèi)用支出等，這部分資金一旦規(guī)劃完畢要立即落實(shí)到位，支撐建造所需。特別的，這部分資金可以來源于企業(yè)的現(xiàn)有資金流，也可以來源于企業(yè)的貸款。

國家補(bǔ)貼主要體現(xiàn)在水電等常規(guī)消耗類支出上。

社會資助能幫助多媒體設(shè)備的落實(shí)，以及各種醫(yī)療器械的配備。

七、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

1、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

風(fēng)險(xiǎn)是可以預(yù)測的不確定性，根據(jù)項(xiàng)目生命周期，風(fēng)險(xiǎn)的來源和內(nèi)容不同，結(jié)合本項(xiàng)目歸納出以下幾點(diǎn)主要風(fēng)險(xiǎn)：

（1）、支付力風(fēng)險(xiǎn) 從宏觀面上來看，上海目前的養(yǎng)老院市場在較長時(shí)間內(nèi)都會呈上升趨勢，總體需求增加。但由于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡性，以及不同地區(qū)文化、習(xí)俗的差異，對養(yǎng)老院，特別是對民辦養(yǎng)老院的收費(fèi)敏感程度不一，這影響了老人搬入養(yǎng)老院的意愿。養(yǎng)老院的收費(fèi)項(xiàng)目大致相同，主要包括一次性設(shè)備購置費(fèi)、醫(yī)療押金、床位費(fèi)、管理費(fèi)、伙食費(fèi)、護(hù)理費(fèi)等。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)房間類型、配套設(shè)備和提供的服務(wù)質(zhì)量不同差距較大。但總的來講，辦養(yǎng)老院收費(fèi)不能太高，雖然入住養(yǎng)老院的老人大多家庭經(jīng)濟(jì)條件不錯(cuò)，但收費(fèi)合理、優(yōu)質(zhì)服務(wù)是保證市場口碑的關(guān)鍵因素。

（2）、競爭風(fēng)險(xiǎn)

隨著中國老齡化人口和中產(chǎn)階級數(shù)量迅速增加，外國投資者已經(jīng)開始瞄準(zhǔn)中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)可能在今后成為外國人的新戰(zhàn)場。不久前國內(nèi)第一家頂級外資養(yǎng)老院在上海國際醫(yī)學(xué)院落戶。這家頤養(yǎng)中心宣稱將通過高質(zhì)量、多樣化的服務(wù)為老年人在志趣相投的群體中提供自主、穩(wěn)定和高水準(zhǔn)的生活，更重要的是老人們的健康能得到絕對的保障。上海市老年學(xué)學(xué)會秘書長孫鵬鏢認(rèn)為，有外資進(jìn)入上海養(yǎng)老市場，并將富裕老人定位目標(biāo)人群，這樣的嘗試未嘗不可因?yàn)樵谏虾５拇_存在部分有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的老人或其子女愿意支付高昂養(yǎng)老費(fèi)用的老年群體。

此外，德國青年社會及教育工作國際聯(lián)盟也與青島市老齡辦達(dá)成合作意向：在未來兩到三年，雙方結(jié)合各自的優(yōu)勢與特點(diǎn)“取長補(bǔ)短”，中方發(fā)揮市場優(yōu)勢，德方發(fā)揮資金及經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢，在青島開辦養(yǎng)老服務(wù)業(yè)項(xiàng)目，建設(shè)高檔養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。外國，特別是外國發(fā)達(dá)資本主義國家，比我們更早進(jìn)入工業(yè)化社會，也更早地遇到老齡化的問題，無論在經(jīng)濟(jì)實(shí)力上還是在技術(shù)、管理等水平上都領(lǐng)先我們許多。一旦政策允許下，外資資本大量投入到中國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)領(lǐng)域中，在未來幾年內(nèi)，是必會對國內(nèi)養(yǎng)老市場形成巨大的沖擊，也給本項(xiàng)目帶來新的挑戰(zhàn)。

此外，國內(nèi)其他的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，各種公辦公營、民辦公助、民辦民營性質(zhì)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，都會形成一定的市場爭奪，是需要注意的地方。

2、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)回避

（1）、市場定位和服務(wù)水平是關(guān)鍵因素

在項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)階段，建立科學(xué)細(xì)致的調(diào)查系統(tǒng)，做好市場調(diào)查，形成準(zhǔn)確的市場定位，適度超前的規(guī)劃理念，獨(dú)具風(fēng)格的建筑布局，人性化的管理是成功的重要因子。針對目前外資入侵主打高端養(yǎng)老市場，現(xiàn)有公、民營養(yǎng)老機(jī)構(gòu)則是無針對的面相普通大眾，本項(xiàng)目應(yīng)采取差異化服務(wù)來搶占市場。對比外資養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，本項(xiàng)目應(yīng)具有價(jià)格優(yōu)勢，而對照其他國內(nèi)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，本項(xiàng)目要有更好的管理水平與硬件能力。

實(shí)現(xiàn)競爭優(yōu)勢最重要的一點(diǎn)還是在服務(wù)水平上。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)實(shí)際上是一種服務(wù)業(yè)，老人在其中的體驗(yàn)是評價(jià)一個(gè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)水平和檔次的最關(guān)鍵因素，無論競爭對手是誰或其如何，努力提升自身建設(shè)與服務(wù)水平是取勝的不二法寶。

（2）宣傳與口碑

項(xiàng)目價(jià)值的最終體現(xiàn)，要超越眾多的競爭對手，需借助于經(jīng)營中成功的形象包裝和宣傳策劃。成功的形象包裝和宣傳策劃能夠增加項(xiàng)目的附加值和產(chǎn)品競爭力。養(yǎng)老院作為一個(gè)特殊的社會性服務(wù)部門，口碑起著重要作用。好的口碑能帶來更多的客戶，有助于盈利而不好的口碑足以毀滅一個(gè)項(xiàng)目。這就要求項(xiàng)目從建設(shè)之日起，就要把環(huán)境保護(hù)、與民友好放在首位，在項(xiàng)目投入使用之后，始終重視服務(wù)品質(zhì)、樂于奉獻(xiàn)，使老人們滿意，這樣便會帶來良好的口碑。

（3）、項(xiàng)目資本管理

對公司擬投資的養(yǎng)老院項(xiàng)目，慎重研究、科學(xué)決策，在投資決策上首先要回避風(fēng)險(xiǎn)。從本質(zhì)上來說，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是個(gè)特殊行業(yè)，既有盈利性，又有福利性，回報(bào)率地，投資回收周期長，管理比較復(fù)雜。因此將資金和精力集中在公司主營業(yè)務(wù)上，以支撐投資項(xiàng)目，使養(yǎng)老院項(xiàng)目收入占主營業(yè)務(wù)收入半尺一定的比例之內(nèi)即可?？刂骑L(fēng)險(xiǎn)，保證對養(yǎng)老院的企業(yè)資源支持。

利用好補(bǔ)助。一些地方針對養(yǎng)老機(jī)構(gòu)出臺補(bǔ)貼政策，北京對經(jīng)過民政部門批準(zhǔn)、社會力量投資興辦的新建、擴(kuò)建或利用其他設(shè)施改造的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，符合建設(shè)項(xiàng)目管理規(guī)定和資助條件的，經(jīng)評審優(yōu)選，由市政府固定資產(chǎn)投資按照每張床位8000元—16000元給予一次性建設(shè)資金支持。上海的補(bǔ)貼力度比北京更大。此外，各地政府還于2010年陸續(xù)增加了運(yùn)營補(bǔ)貼，每張床位補(bǔ)貼金額在100元左右。利用好這些補(bǔ)貼，有助于更好地建設(shè)養(yǎng)老院。

八、結(jié)論

1、“夕陽”產(chǎn)業(yè)煥發(fā)“朝陽”前景（1）、需求緊迫，市場寬廣

伴隨著社會結(jié)構(gòu)的變遷，家庭結(jié)構(gòu)的變化，養(yǎng)老方式和消費(fèi)方式的轉(zhuǎn)變，傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老模式已經(jīng)很難適應(yīng)現(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，借助于家庭以外的力量養(yǎng)老是老年人的普遍需求，但是由于我國社會養(yǎng)老保障制度還不完善，養(yǎng)老體系還不健全，特別是養(yǎng)老服務(wù)體系還未真正的建立健全起來，無法為老年人提供多樣化、全方位的生活和護(hù)理服務(wù)，供需矛盾日益突出。我國老齡化速度的加快也是養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的內(nèi)在需求。我國老年人口的平均壽命延長了，但是健康狀況卻不容樂觀，高齡、生活半自理和不能自理的老人快速增加。家庭養(yǎng)老功能日益弱化，家庭“空巢”化現(xiàn)象十分突出。只有發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)才能滿足老年群體的特殊需求，緩解家庭功能化所產(chǎn)生的養(yǎng)老困境。

因此，投資建立養(yǎng)老院是個(gè)陽光產(chǎn)業(yè)，在充分的論證下，一個(gè)收費(fèi)合理，服務(wù)滿意的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)能夠獲得市場份額并獲取利益。

（2）、有助于促進(jìn)就業(yè)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展

養(yǎng)老服務(wù)業(yè)是集生產(chǎn)、經(jīng)營、服務(wù)于一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，是社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展各鏈條的重要組成部分，在經(jīng)濟(jì)建設(shè)、社會發(fā)展和擴(kuò)大就業(yè)方面發(fā)揮重要作用。一方面，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是極具經(jīng)濟(jì)價(jià)值和開發(fā)潛力的“朝陽產(chǎn)業(yè)”。除了傳統(tǒng)意義上的老年生活照料、康復(fù)護(hù)理、專項(xiàng)用品開發(fā)等外，養(yǎng)老服務(wù)還包括老年食品、用品、保健、保險(xiǎn)、文化、教育等諸多領(lǐng)域。我國老年人口基數(shù)大且增長快，由于老年人用品及服務(wù)提出大量需求，是老年市場蘊(yùn)含著巨大的商機(jī)，養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的市場份額將不斷提升，發(fā)展前景廣闊，有助于推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)較快發(fā)展。

2、不僅是商業(yè)，還是公益

養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的特殊性正體現(xiàn)于此。我們不能僅將養(yǎng)老院投資項(xiàng)目看成是一個(gè)純粹的商業(yè)項(xiàng)目，要把它和房產(chǎn)、商場的建設(shè)區(qū)分開來。我們國家人口數(shù)目大、老年人口比重大、長期的計(jì)劃生育政策，以及地區(qū)公共基礎(chǔ)建設(shè)的不均勻性是當(dāng)下養(yǎng)老事業(yè)面臨的基本現(xiàn)實(shí)問題，這也導(dǎo)致了政府主導(dǎo)的公共養(yǎng)老事業(yè)不足以解決與滿足我國的養(yǎng)老要求。民辦養(yǎng)老院在這時(shí)起了很重要的補(bǔ)充作用。更多民營養(yǎng)老院的加了為不同地區(qū)、不同層次的老年群體提供了多種選擇，有助于使更多無力在家進(jìn)行養(yǎng)老的老年人得到安逸舒適的老年生活環(huán)境。

此外，解決了老年人的養(yǎng)老問題，也解放了其子女。當(dāng)經(jīng)社會發(fā)展迅速，年輕人在就業(yè)、擇偶、下一代的培養(yǎng)等方面面臨著空前的壓力。沒有了在家照顧老人（可能是4個(gè)）的牽絆，年輕人可以將更多的精力投入到自己的事業(yè)中去，這有助于推進(jìn)社會發(fā)展進(jìn)步。另一方面，老人安置問題的解決也有助于避免家庭矛盾，減少因如何安頓老人而產(chǎn)生不必要的爭論。

從這些層面上來說，養(yǎng)老院項(xiàng)目對國家、對社會是有貢獻(xiàn)的，作為一家大型國企，這也是責(zé)任與擔(dān)當(dāng)?shù)捏w現(xiàn)。因而，在有經(jīng)濟(jì)能力投資發(fā)展的前提下，即使收益不高，這種項(xiàng)目于是該鼓勵(lì)的。

3、為企業(yè)帶來附加價(jià)值

除了以上所述的內(nèi)容，投資養(yǎng)老院項(xiàng)目還有其余附帶價(jià)值。一方面，養(yǎng)老院建設(shè)體現(xiàn)了企業(yè)的社會使命感，為行業(yè)的道德、責(zé)任、理想等方面樹立了標(biāo)桿，同時(shí)對企業(yè)形象起到了宣傳作用。另一方面，有助于企業(yè)職工退休后的安置問題。有需要的退休工人可以很方便的找到一個(gè)養(yǎng)老場所，退休而又有精力的老人還可以為養(yǎng)老院提供清潔、管理等的工作，實(shí)現(xiàn)再就業(yè)。這對增強(qiáng)職工歸屬感，提高職工工作熱情，構(gòu)建和諧企業(yè)起到很大促進(jìn)作用。

因此，作為一個(gè)大型企業(yè)，投資養(yǎng)老院這個(gè)熱門市場是利大于弊的，是可行的。只要有完善的規(guī)劃、細(xì)致的勘察、優(yōu)良的管理、熱情的服務(wù)，各個(gè)項(xiàng)目一定能成為一個(gè)成功的項(xiàng)目，對企業(yè)起到積極的作用。

九、參考文獻(xiàn)

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2010(27)4.金依莎，劉彥華 民辦養(yǎng)老院:尚待成熟的投資藍(lán)海[期刊論文]-小康·財(cái)智 2011(1)5.《大眾商務(wù)(創(chuàng)業(yè)版)》編輯部 投資養(yǎng)老機(jī)構(gòu):“夕陽”產(chǎn)業(yè)煥發(fā)“朝陽”前景[期刊論文]-大眾商務(wù)(創(chuàng)業(yè)板)2010(12)6.林華 外資養(yǎng)老院探路中國[期刊論文]-金融經(jīng)濟(jì)(市場版)2007(8)

第五篇：養(yǎng)老院可行性報(bào)告

養(yǎng)老院可行性報(bào)告

一、申辦背景

如今中國已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會，每年老年人口以800萬的速度在增加，養(yǎng)老已經(jīng)成為建設(shè)和諧社會的其中一項(xiàng)大問題，杜集區(qū)位于淮北市東北部，全區(qū)現(xiàn)有農(nóng)業(yè)戶口五保戶千人，高岳辦事處160多人?，F(xiàn)有養(yǎng)老院收住能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需要。

二、建設(shè)的必要性

一是解決老齡化社會問題的需要。二是構(gòu)建和諧社會的需要、國務(wù)院發(fā)出構(gòu)建和諧社會的號召，如果老齡化問題解決不好，和諧社會的目標(biāo)就難以實(shí)現(xiàn)。三是加快*社會福利事業(yè)發(fā)展的需要。

三、建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容

養(yǎng)老院的一所集收養(yǎng)、收治的社會化、開放式的福利養(yǎng)老單位。具有六十張床位服務(wù)能力。

1、公寓樓

1000平方

2、食堂

平方

3、洗衣房 20平方

4、活動(dòng)各場所 500平方

5、獨(dú)立供電系統(tǒng)

四、選址 淮北市博山路中段，是高岳辦事處的核心地段，獨(dú)立院落能滿足老人生活、活動(dòng)。交通便利對于高岳附近的老人送養(yǎng)極其方便。

五、總平面布臵（平面圖附后）

六、經(jīng)營測算

養(yǎng)老服務(wù)業(yè)是一個(gè)投資回收周期比較長的行業(yè)，對此，投資者有清醒的認(rèn)識。目前本地區(qū)同行業(yè)總量（床位數(shù)）遠(yuǎn)不能滿足適合人群需要，僅高岳辦事處就有百名老人無法滿足集中供養(yǎng)。

經(jīng)營費(fèi)用：房租每年： 80000元，人員工資：10Ⅹ1000Ⅹ12= 120000元

每年修繕費(fèi)用： 10000元

各類辦公費(fèi)用支出： 10000元 合計(jì) 220000元 我院集中供養(yǎng)能力60人，第一年按照40%的收住率，平均每人年費(fèi)用在9000元，可供支配收入在21.6萬元，去除50%的生活費(fèi)用，虧損經(jīng)營。第二年按60%的入住率，年可供支配收入在32.4萬元，去除50%生活費(fèi)用16.2萬元，虧損經(jīng)營。第三年按照80%以上入住率，可供支配收入43.2萬元，去除50%生活費(fèi)用21.6萬元，基本持平。第四年達(dá)到100%入住率，年可供支配收入54萬元去除50%生活費(fèi)27萬，略 有盈余。加上國家平均床位補(bǔ)助，四年基本持平。

以上測算不包括辦院的風(fēng)險(xiǎn)，一是入住率的不足，房租、人工費(fèi)和取暖費(fèi)等硬性開支不能得到有效攤薄，導(dǎo)致開辦一年內(nèi)甚至更長時(shí)間處于凈投入狀態(tài)，不能實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的良性循環(huán)。二是入住老人的收費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)，由于老人及子女的財(cái)務(wù)狀態(tài)惡化等原因，造成入住老人不能及時(shí)續(xù)費(fèi)，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)又不能強(qiáng)行將老人趕出門，造成墊付費(fèi)用的局面。三是老人的意外傷害風(fēng)險(xiǎn)。老人屬高發(fā)意外傷害和突發(fā)死亡率較高的人群，一旦產(chǎn)生糾紛，訴訟和調(diào)解對養(yǎng)老院都帶來人力和物力上的負(fù)擔(dān)。

七、設(shè)備配臵

（一）、宿舍

人均配臵單元：

1、單人床

2、更衣柜

3、床頭桌

4、臉盆架

5、衣架

6、相關(guān)生活用品

7、相關(guān)照明設(shè)施

（二）、食堂

1、滿足生活需要的炊具

2、每個(gè)人一套餐具

3、餐具消毒設(shè)備

4、原料保鮮設(shè)備

5、滿組人員就餐的餐廳

（三）、后勤

1、洗衣設(shè)備

2、辦公設(shè)備

3、相應(yīng)的辦公管理系統(tǒng)配臵

八、人員

1、院長一名

2、后勤管理一名（兼會計(jì)）

3、炊事員兩名

4、護(hù)理人員按照規(guī)定配備

九、章程、規(guī)章制度

1、章程

2、員工守則

3、集中供養(yǎng)老人生活守則

4、出入院管理守則

5、突發(fā)事件應(yīng)急方案

6、消防職責(zé)

7、食堂采購及制作守則

8、養(yǎng)老院工作流程圖