第一篇：商業(yè)物業(yè)前期設(shè)計介入建議書

前期設(shè)計介入提議內(nèi)容

電：

1、廣場四周20米范圍內(nèi)應有明裝或安裝電源箱可安裝在樓體或建筑體上，箱內(nèi)有配有漏電開關(guān)，計量表，箱盤柜為防雨型，便于活動用電。（火神廟取電箱較少，活動時要走很長的明線，不利于安全）

2、路燈、夜景燈選用節(jié)能簡易、便于維修、防水型的，地埋布線必須穿管，電源線地埋部分不得有接頭，且接分線端要高于地面30公分以上。

（節(jié)能和便于維修，火神廟主電源線地埋有接頭，下雨短路時常合不上閘）

3、車庫和辦公區(qū)、賣場等公區(qū)盡可能采用節(jié)能型燈具和減少數(shù)量。

（利于后期節(jié)能管理，例如火神廟30㎡電梯廳就安裝有20個節(jié)能燈）注：設(shè)計中已經(jīng)標明采用節(jié)能型燈具

4、公區(qū)樓梯間盡可能采用聲光控節(jié)能型照明燈具，消防照明和指示獨立運行。（利于節(jié)能，火神廟項目存在手動開關(guān)，燈長明和無法關(guān)閉現(xiàn)象）注：公寓樓內(nèi)設(shè)計以改用聲光控和節(jié)能燈具

5、配電室應設(shè)置遠離水源隱患位置，室內(nèi)并加裝有專用排水設(shè)備。（防訊和預防水災，發(fā)生配電事故）

6、配電室應設(shè)置中央空調(diào)送風冷卻和分體空調(diào)降溫兩種方式。

（有中央空調(diào)季節(jié)使用中央空調(diào)降溫，不單獨開分體空調(diào)，利于節(jié)能，火神廟就沒有中央空調(diào)裝置，所以中央空調(diào)冷源利用不上）。注：設(shè)計中不設(shè)置中央空調(diào)。安裝分體空調(diào)。

7、重要設(shè)備機房（消防泵房、生活水泵房、中水機房等）應設(shè)置通風管道和地漏。

（有利于設(shè)備的防潮和排水）。

8、中央空調(diào)冷卻塔散熱電動機采用兩地控制式。

（便于安全維修，火神廟的冷卻塔電機控制箱在B2冷站）。

9、大型用電設(shè)備：如中央空調(diào)機組的過流保護應與供電柜上下級匹配合適。（避免供電配電柜小于用電設(shè)備，使設(shè)備無法正常使用或存在隱患，火神廟就存在10KV高壓開關(guān)柜過流保護小于制冷機組的過流保護，等于沒有上下級分級保護）。

10、建筑物高點用電設(shè)備配電箱內(nèi)和配電室、弱電機房、電梯機房末端線路配電箱應設(shè)電涌保護器。

（防雷擊過電壓擊毀設(shè)備，火神廟有的高點設(shè)備配電箱內(nèi)沒有，如屋頂?shù)乃团艧燂L機配電箱內(nèi)）。

11、公區(qū)樓道照明燈應設(shè)置為壁燈，高度應在2.5米左右為宜。（太高了不便于維修，高梯子無法拿上去）。

12、所有室外裸露的電動執(zhí)行機構(gòu)（如排煙風機電動防火閥、廣告燈箱接線盒、配電箱等）應設(shè)置防雨裝置。

（火神廟消防設(shè)備就是因為雨水短路和設(shè)備機構(gòu)銹蝕等造成經(jīng)常故障）。

13、電力設(shè)施的標識完善。

（層間強電間的主電纜或配電箱內(nèi)應有標示牌等明示供電來去說明）

14、配電室的低壓出線盡可能的加裝計量儀表。（便于管理、能源核算）注：設(shè)計中已經(jīng)標明加裝計量表

15、突出屋面的設(shè)備設(shè)施的非金屬部分應裝設(shè)避雷裝置,且成整體閉合環(huán)狀。（火神廟屋頂造型裝飾就沒有避雷裝置，還存在不和環(huán)連接現(xiàn)象）。

16、主要配電設(shè)備如：功率因數(shù)補償?shù)慕佑|器、電容器。保護器等應選用優(yōu)質(zhì)器件。

（火神廟出現(xiàn)過幾次電器小配件損壞險些引起大火災現(xiàn)象）。

17、室外強電、弱電井，井口要稍高于地面。井內(nèi)穿線管口封堵要嚴密，避免雨水倒灌。

（火神廟有下雨時井內(nèi)雨水倒灌室內(nèi)現(xiàn)象）。

18、消防泵房內(nèi)取消自動盤車系統(tǒng)

空調(diào)

1、新風機組進風口盡可能避免在建筑物西側(cè)或北側(cè)。

（冬季新風機組的表冷器銅管防凍，多個項目已經(jīng)發(fā)生過凍裂跑水此事故）。

2、新風機組基座加設(shè)防水層（有冷凝水沿基座向下滲漏的現(xiàn)象）。（火神廟項目就發(fā)生了此現(xiàn)象，基本無法根治）。

3、樓宇自控（空調(diào)系統(tǒng)）的制冷主機和新風機組總控室設(shè)在空調(diào)供給站。（不應設(shè)在中控室）。

注：設(shè)計說明中已更改設(shè)計。

4、每座建筑的空調(diào)系統(tǒng)管路末端應加設(shè)手動放氣閥門并用短管引致人身工作高度。(并引至機房地漏）

（便于人為排放系統(tǒng)空氣，自動跑風失靈有造成商家被水淹泡現(xiàn)象）。

5、分集水器支管應設(shè)有流量調(diào)節(jié)閥。（可不增加）（便于流量平衡調(diào)節(jié)，節(jié)能調(diào)節(jié)）。

6、空調(diào)盤管金屬軟管連接頭使用質(zhì)量好的。

（因為發(fā)生過兩三年后發(fā)生過崩裂跑水現(xiàn)象，造成很大損失）。

7、空調(diào)盤管電磁閥使用質(zhì)量好的且電磁閥前段安裝過濾器。

（火神廟電磁閥經(jīng)常損壞或由于臟堵關(guān)不嚴，基本都已經(jīng)不用，違背了設(shè)計節(jié)能初衷）。

8、中央空調(diào)制冷主機應采用多種制冷量的機型，便于負荷冷量需求開啟相應的機組。

（便于節(jié)能）。

9、空調(diào)制冷主機電控柜應和設(shè)備主機聯(lián)動控制應在視線范圍內(nèi)便于操作。（火神廟項目制冷循環(huán)泵啟停要在配電室去開關(guān)）。

10、制冷多臺主機應盡可能設(shè)計并聯(lián)使用（單臺設(shè)備出問題，其它可以使用）且大型設(shè)備要考慮維修空間。

（火神廟項目制冷系統(tǒng)的5臺主機和循環(huán)泵都是獨立使用，不利于設(shè)備使用率）。

注：因牽涉設(shè)計周期，未采用建議

11、空調(diào)循環(huán)泵盡可能采用變頻控制，有利于節(jié)能。

12、現(xiàn)設(shè)計中的制冷主機臺數(shù)及負荷配置問題 注：因牽涉設(shè)計周期，未采用建議

13、現(xiàn)設(shè)計的冷媒配送系統(tǒng)二級泵的問題 注：因牽涉設(shè)計周期，未采用建議

14、現(xiàn)設(shè)計的冷卻塔補水單獨設(shè)計水箱的問題

15、現(xiàn)設(shè)計的冷卻塔冬季供冷系統(tǒng)的設(shè)計問題 注：因牽涉設(shè)計周期，未采用建議

16、現(xiàn)設(shè)計的500冷噸制冷主機單獨設(shè)計冷卻塔的問題 注：因牽涉設(shè)計周期，未采用建議

17、現(xiàn)設(shè)計的各（包括車庫）出入口為電加熱風幕機改成水風幕問題

水：

1、廚房污水和衛(wèi)生間污水分管排放，分池排污。

（火神廟項目存在這種現(xiàn)象不符合衛(wèi)生部門質(zhì)量要求，廚余下水也容易堵賽排水泵甚至燒毀電機）。

注：設(shè)計中已更改為分管排放。

2、污水井、坑內(nèi)應設(shè)隔離墻或敦。

（火神廟項目避免污水泵賭賽，甚至燒毀電機）。

3、供水采用無負壓供水設(shè)備。

（節(jié)省水箱清洗麻煩何和費用，減少跑水隱患）。注：設(shè)計已經(jīng)是無負壓供水

4、消火栓、噴淋支管和末端設(shè)備盡可能避免在零度以下區(qū)域或使用預作用系統(tǒng)（火神廟項目就有被凍壞跑水造成損失現(xiàn)象，如加電伴熱裝置增加了電能開支）。

5、空調(diào)冷凝水和雨水管落地處應引致排水溝或井中盡可能不應設(shè)置在地面。（火神廟項目夏季冷凝水流至地面造成積水濕滑和污染，后期改造很困難）。

6、廣場內(nèi)可設(shè)多個取水點截門井。

（便于取水和后期的改造取水，火神廟項目后增加的水吧接上下水都是開鑿很長的地面）。

7、生活供水管路必須做結(jié)露保溫。

（火神廟項目存在夏季管路結(jié)露嚴重現(xiàn)象，管路做保溫處理）。

8、污水坑或井內(nèi)排污泵水位控制使用電接點式。

（火神廟項目浮漂控制式多次贓物卡制失靈造成跑水現(xiàn)象）。

9、建筑物內(nèi)污水坑或井內(nèi)做防水處理。（防向下或四周層滲漏）。

10、隔油池位置必須有獨立排風設(shè)施，且不應設(shè)在有人車進過的場所。（異味）。

11、生活和廚于垃圾機房必須設(shè)置在不明顯的位置，應加設(shè)通風和排水地漏設(shè)施和墻面鋪裝瓷磚。

（火神廟項目沒有這些設(shè)施很不便于清潔）。

12、各種管道截門不應裝設(shè)在不便維修和開關(guān)的位置。（無法檢修和更換開閉）。

13、生活供水泵房內(nèi)避免有污水管線通過。

14、供水管線（包括分支管線）盡可能加裝計量表。（有利于后期管理的計量計算）。

15、建議餐飲下水管徑設(shè)計為：DN150或以上滿足餐飲排放量。

土建：

1、廣場內(nèi)不應該有風道井等裝置。

（火神廟項目廣場有幾個風井有活動展覽等受影響，項目整體也不美觀）。

2、樓頂?shù)碾娞輽C房頂應設(shè)置爬梯。

（火神廟項目樓頂電梯機房沒爬梯無法上去）。

3、連廊或平臺必須留有出入的門或窗。

（火神廟項目連廊頂部就沒有出入的通道，不便于出入維修）。

4、各樓大堂門應設(shè)在明顯位置且采用不銹鋼包框玻璃門要設(shè)雙層門。（采光好，敞亮，火神廟項目單層門的很多，不利于冷暖的保溫）。

5、商場中心通筒上方設(shè)計有懸掛裝飾的鉤子。（用于裝飾用）

6、空調(diào)新風機房地漏應在抹灰后最低處。

（火神廟項目經(jīng)常出現(xiàn)地漏比地面高現(xiàn)象導致機房積水不能排出）。

7、重要機房內(nèi)地面和墻體應鋪瓷磚（墻體可做1.5米高）。（便于后期管理和創(chuàng)優(yōu)）。

8、車庫等出入口和主要通道過路口下面要鋪設(shè)預留管。（便于后期穿線等不毀壞路面）。

9、卸貨區(qū)的貨梯設(shè)置應合理，盡可能設(shè)在樓梯的外面出入方便，還應能滿足小散戶的卸貨出入（有的小商戶沒有電梯卸貨道路，通行要經(jīng)過大賣家的倉庫）。（火神廟項目就有此現(xiàn)象）。

10、卸貨區(qū)應設(shè)置排水溝或井和給水井管路。

（火神廟項目卸貨區(qū)沒有排水溝和排水設(shè)備和清洗水源）。

11、閉門器與門大小不匹配，玻璃門的地簧天插應采用好的產(chǎn)品。（閉門器、地簧容易壞）。

12、閉門器安裝和門兩側(cè)墻跺磕碰。（瓷磚被磕破或門開度不夠）。

13、所有門框不應固定在空心磚上。（不牢固，容易松動）。

14、所有排煙或廚房排風井內(nèi)或外應進行抹灰密封。（火神廟項目就有餐飲風道漏煙導致商家串味現(xiàn)象）。

15、外墻設(shè)計應考慮安裝廣告位置。（玻璃幕墻就無法安裝廣告）。

16、主要通道口或臺階露天部位應采用防滑石材，廣場四周也應采用厚實堅固面積大的石材。

（冬季下雪后很滑易摔傷人，火神廟項目透水磚和小方磚損壞脫落較多）

17、建筑物外進入設(shè)備間的穿墻套管必須做好防水處理。、（有水順套管內(nèi)或外流入設(shè)備間現(xiàn)象）。

18、建筑體伸縮縫連接處底端應設(shè)集水坑和排水設(shè)備。

（經(jīng)常出現(xiàn)漏水現(xiàn)象，無法解決，火神廟項目車庫出入口就是這樣）。

19、項目的地面要高于周圍市政路面，建筑物的一層門口要高于項目地面。（防洪容易排水）。

20、排污和廚房排煙口應設(shè)在此或相鄰建筑物的最高處。（防異味進入室內(nèi)，火神廟項目D座就有此現(xiàn)象）。

21、凡在室外或屋頂裸露的門應使用防水門，以免幾個雨季就損壞。

22、幕墻結(jié)構(gòu)、外窗要考慮到防風、防雨、老化等自然現(xiàn)象。（大理石或玻璃幕有掉落和漏雨現(xiàn)象）。

23、雨水篦子盡可能采用短塊鑄鐵的。

（火神廟項目的不銹鋼篦子單個太長，且壁薄很容易損壞）。

24、廣場樓體等的回填土必須夯實，防止下沉。（火神廟項目的樓體四周和廣場大面積下沉嚴重）。

25、電梯廳的地面磚應低于電梯門檻1厘米。

（防止有跑水現(xiàn)象時水流入電梯內(nèi)損壞電梯電路板）。

中央控制室：

1、主要通道和車場出入口電梯廳等公區(qū)監(jiān)控無盲區(qū)，建議賣場內(nèi)部由商家自行安裝監(jiān)控。

（便于裝修布局后無盲區(qū)）。

2、監(jiān)控應采用夜視功能。

（火神廟項目部分區(qū)域晚上無法正常錄像，只能增加照明設(shè)備）。

3、電梯監(jiān)控應有層顯。

（火神廟項目電梯到幾層無法看到）。

4、室外監(jiān)控和防范系統(tǒng)以及其它弱電應做接地保護。（預防設(shè)備雷擊損壞）。

5、中控和監(jiān)控主機應設(shè)有UPS應急電源。（電路故障時可提供不間斷電源）。

消防：

1、安全疏散門處不應該有臺階。（緊急情況容易栽倒）

2、通往樓頂平臺的門必須采用防火門。

（火神廟項目有玻璃門，不符合規(guī)范，也容易損壞）。

3、電梯前室和賣場隔離墻上沒必要加裝防火閥，采用自然壓力平衡閥。（火神廟項目有選錯設(shè)備現(xiàn)象）。

4、消防噴淋系統(tǒng)末端全部加裝壓力表。

（火神廟項目很多層沒有安裝，消防局檢查認為不符合規(guī)范）。

5、燃氣調(diào)壓站應設(shè)在遠離人群和建筑物的地方，而且能便于車輛出入。（防災害）

電梯：

1、電梯地坑應有排水裝置并做防水處理。

（火神廟項目沒有這些設(shè)施，跑水后無法及時排水）。

2、電梯機房加裝分體空調(diào)（降溫用），不設(shè)置排風扇，機房門坎必須做泛水防雨水流入機房。

3、電梯五方對講線應使用屏蔽線。

（火神廟項目沒用屏蔽線，電梯走梯時監(jiān)控花屏）。

4、電梯必須從車庫或公區(qū)內(nèi)可以開啟鎖閉，從首層迫降，電梯要歸首。（火神廟在一層鎖閉開啟，一層是商家賣場操作很不方便）。

車場：

1、車場出入口擋水坡不可過高。（容易托車底）。

2、車道出現(xiàn)死角。（容易剮蹭車輛）。

3、拐彎太多指識標識少。（不容易識別出入和位置）。

4、雙向車道不夠?qū)挕?/p>

（容易堵車和發(fā)生剮蹭現(xiàn)象）。

5、車位上方的設(shè)備與地面間應有足夠高度。

（火神廟項目卷簾門或風道、管道等過低，人無法直立）。

6、需要安靜的環(huán)境區(qū)域要考慮避開噪音機房；如：中央空調(diào)制冷機房。

7、物業(yè)設(shè)備機房門要考慮避開營業(yè)區(qū)內(nèi)，盡可能設(shè)在公區(qū)走廊里，有利于日后運行管理。

（火神廟項目機房基本都在賣場中，閉店后我方人員無法進入機房檢查突發(fā)事件的搶修）。

8、餐飲垃圾中轉(zhuǎn)站和隔油池夏季臭味較大，設(shè)計位置要合適，要避開電梯、安全通道等空氣容易擴散的區(qū)域且房間內(nèi)要設(shè)計通風設(shè)備。

（火神廟項目王府井貨梯旁就是垃圾房還緊鄰1#配電室，容易招老鼠，隔油池在車庫有很大的怪味）。

注：設(shè)計中已更改位置但通風設(shè)計不能明確。其它：

1、各種系統(tǒng)區(qū)域性能源要考慮計量的問題，避免影響接管接電后的能源管理及能源分攤工作。

2、用于樓控相關(guān)的參數(shù)，如：壓力、溫度采集裝置安裝位置要考慮專業(yè)技術(shù)要求，否則讀數(shù)為無效參數(shù)。

3、冷卻塔系統(tǒng)要全面考慮各項技術(shù)環(huán)節(jié)，如：補水系統(tǒng)(補水表位置)、排污裝置、排氣裝置、回水口深度、布水裝置、閥門位置、塔盤防漏等。

4、設(shè)計IT24小時冷卻水的系統(tǒng)要考慮到設(shè)備揚程、流量及功率配套。（火神廟項目的兩臺冷卻水循環(huán)泵流量偏大，造成超電流運行，浪費電能）。

5、高層建筑要考慮到動力設(shè)備層的設(shè)備配套及相關(guān)防振、防噪音、防水、通風、報警等問題。

6、樓層弱點、強電、空調(diào)機房之間應集中設(shè)計，獨立管理，避免造成因非營業(yè)時間直接影響設(shè)備機房的管理。

7、商場大堂要設(shè)計提供活動用電負荷。

（以上標注項為目前圖紙不能確定或未改項）

商管籌備處 2014-5-13

第二篇：商業(yè)物業(yè)前期介入要點

商業(yè)物業(yè)前期介入的要點

購物中心物業(yè)前期介入及其基礎(chǔ)內(nèi)容

物業(yè)前期介入是指購物中心尚未建成和實施前期物業(yè)服務之前，購物中心商業(yè)管理企業(yè)從規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)、設(shè)備安裝調(diào)試以及前期籌備等方面，以物業(yè)管理的角度提出各種合理化的意見與建議，組織實施相關(guān)工作。

1、前期準備及市場調(diào)研

在規(guī)劃建設(shè)期內(nèi)就應參與項目規(guī)劃方案解讀與論證，同時根據(jù)管理工作計劃進行市場調(diào)研，調(diào)研的內(nèi)容包括：了解物業(yè)管理市場狀況、項目所在地物業(yè)管理費標準及收繳率、當?shù)叵嚓P(guān)的政策要求和行業(yè)管理的標準等，同時對相關(guān)物料進行市場調(diào)查，以掌握基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，為后續(xù)的管理費測算提供依據(jù)。

2、優(yōu)化項目設(shè)計

項目論證及規(guī)劃圖紙出爐后，應參與研究項目規(guī)劃圖紙，了解物業(yè)功能設(shè)計，根據(jù)商業(yè)、公寓、寫字樓等不同物業(yè)形態(tài)的使用需求提出建議，優(yōu)化項目設(shè)計，從商業(yè)物業(yè)經(jīng)營和管理方面提出意見，使項目設(shè)計趨于合理化，減少后期管理成本。

3、費用測算

在對項目優(yōu)化建議進行跟蹤的同時，應根據(jù)項目實體進行商業(yè)物業(yè)管理費標準測算，為落實前期啟動資金進行準備。費用測算應盡可能根據(jù)市場和項目定位進行，且務必翔實。

4、前期綜合工作

應提前進行商業(yè)管理機構(gòu)（分公司或者管理處）的籌建，獲得管理權(quán)，建立組織架構(gòu)，招聘人員并進行培訓，配合產(chǎn)權(quán)方編寫商鋪經(jīng)營租賃合同，或者就租賃合同結(jié)合物業(yè)管理提出意見，編制《購物中心項目物業(yè)管理方案》，編寫相關(guān)的物業(yè)管理服務合同，編制《商戶須知》或者《商戶手冊》、《管理服務公約》等，建立相關(guān)的經(jīng)營管理制度。在人員到位后，應進行制度、經(jīng)營管理、合同管理服務界面、項目工程建設(shè)概況、施工現(xiàn)場安全規(guī)定等培訓。除此之外，應與公安、消防、城管、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)等部門進行溝通對接，與項目開發(fā)者進行溝通，落實物業(yè)用房，參與物業(yè)用房的設(shè)計、裝修，保障物業(yè)用房的通訊、網(wǎng)絡、通風、空調(diào)、供電、上下水，確保在開業(yè)前投入使用。

5、保潔綠化

在物業(yè)前期介入過程中，由于購物中心施工進度的影響，應提前考慮項目保潔開荒工作及綠化種植、小品景觀接管，適時組織招投標。制定垃圾清運及管理方案，進行相關(guān)設(shè)施如垃圾桶、休閑椅等物料采購。

6、安全及車場管理

辦理停車場手續(xù)經(jīng)營許可證、稅務登記證、收費許可證，制定停車場管理方案，對相應安/ 3

防物資如對講機、雪糕桶、鐵馬、警示牌、警戒線、消防器材等物料進行采購，交接鑰匙并規(guī)范鑰匙管理，建立管理臺賬。確定消防安全管理委員會及義務消防隊名單，組織義務消防隊伍并進行消防演練，確保在進場、開業(yè)期間的消防安全。

7、建筑本體及配套設(shè)備設(shè)施的工程管理

除了在規(guī)劃設(shè)計階段參與規(guī)劃設(shè)計、施工設(shè)計的優(yōu)化工作外，還應積極參與設(shè)備選型，從管理角度對設(shè)備系統(tǒng)提供專業(yè)建議，輔助監(jiān)督工程施工進度及質(zhì)量，參與設(shè)備安裝、調(diào)試，接收設(shè)備相關(guān)資料。

8、物業(yè)驗收

參與項目竣工驗收，重點跟進消防驗收、規(guī)劃驗收、房屋質(zhì)量備案驗收，跟進綜合驗收并根據(jù)驗收結(jié)果辦理水、電、氣等過戶工作，組織移交物業(yè)前期資料，包括相關(guān)的政府批文、項目圖紙、驗收批文等。

9、商鋪進場裝修

成立裝修管理小組，提供業(yè)戶裝修工程技術(shù)要求并與裝修業(yè)戶對接，審批業(yè)戶裝修設(shè)計，提供審核意見，監(jiān)控裝修施工過程，及時按規(guī)定提出整改要求，協(xié)助解決業(yè)戶合理需求，組織驗收小組，對隱蔽工程和完工業(yè)戶進行驗收。

10、開業(yè)準備

設(shè)備運行、安防、保潔、車場等物業(yè)管理全面展開，協(xié)助開業(yè)方案制定和實施，制定開業(yè)慶典安全保衛(wèi)方案和開業(yè)慶典突發(fā)事件預案，并針對突發(fā)事件處置預案進行演練，確保開業(yè)慶典的順利、安全舉行。

階段前期介入工作重點

在規(guī)劃設(shè)計、施工等不同階段，物業(yè)前期介入關(guān)注和工作的展開是有區(qū)別和側(cè)重點的。

1、規(guī)劃設(shè)計階段前期介入

在此期間，商業(yè)管理組織主要應關(guān)注如下方面：在市場調(diào)研過程中關(guān)注項目所在城市主要經(jīng)濟指標、商圈狀況、同類個案及本項目分析。主要業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)和規(guī)模、空間布局。交通組織、人車動線、出入口（包括各業(yè)態(tài)客用、貨用及車場等）。停車場（規(guī)模、車位數(shù)等）。購物中心內(nèi)部交通組織的建議。不同業(yè)態(tài)房產(chǎn)技術(shù)條件、商鋪面積、商鋪開門、商鋪層高、商鋪業(yè)態(tài)調(diào)整。扶梯、垂直梯、地下電梯廳、觀光梯、中庭、公共衛(wèi)生間、顧客通道、夜間通道的設(shè)置要求及位置。關(guān)于主要工程系統(tǒng)及配套設(shè)施，如垃圾房、空調(diào)系統(tǒng)、用電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、設(shè)備房的設(shè)置與安排。廣告位的設(shè)置、制造及廣告位的安排。商業(yè)管理組織的設(shè)立，前期人員的到崗，相關(guān)資質(zhì)證書的辦理。

2、項目施工階段前期介入

在這個過程中，主要的工作重點包括：提出設(shè)備的設(shè)置、服務方面的改善意見及設(shè)計遺漏工程項目的建議。分析物業(yè)建造選料及安裝情況，提高設(shè)備使用效率，減輕后期管理的壓力。

審查有關(guān)工程（包括綠化工程）的優(yōu)劣，提供改善意見。提供機電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見。提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見。幫助施工人員做好對房屋材質(zhì)方面的保護，以避免施工對材質(zhì)造成損傷。提前熟悉房屋中的各種設(shè)備和線路，包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材的性能。檢查工程施工進度（定期巡查施工現(xiàn)場，參與工程例會，及時提出維護開發(fā)商利益和保證施工質(zhì)量的專業(yè)建議，協(xié)助開發(fā)商做好使用功能的驗收，對各種設(shè)備、管線都逐一檢查）。檢查前期工程的施工質(zhì)量，對與原設(shè)計不合且可以更改的部分提出建議。配合設(shè)備安裝、管線布置，進行現(xiàn)場監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量。找出遺漏工程項目。參與開發(fā)商的建筑、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗收，并建立驗收檔案；發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患；參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗收。制訂物業(yè)驗收流程，指出工程缺陷，對改良方案的可行性及費用提出建議。

3、開業(yè)籌備階段前期介入

在開業(yè)籌備階段，要針對專業(yè)內(nèi)容進行市場調(diào)研、組織成立管理架構(gòu)、編制相關(guān)管理制度，進行人員培訓，提供《經(jīng)營管理公約》、《商戶手冊》樣本并協(xié)助商戶相關(guān)文件的審批，提供開業(yè)和促銷時期的安全防衛(wèi)服務，制訂物業(yè)管理收費標準予以明示，配合項目公司營銷宣傳、推廣，準備物業(yè)管理企業(yè)簡介、主要業(yè)績證書、在管物業(yè)圖片及資質(zhì)等級證書等資料。

通過前期介入，可以大量收集和掌握第一手資料，根據(jù)第一手材料提前策劃項目前期物業(yè)管理的方案，進行機構(gòu)設(shè)置、人員配備、費用測算、員工培訓、開業(yè)準備等工作，使物業(yè)建設(shè)與物業(yè)管理有條不紊地銜接與過渡。與此同時，與社會有關(guān)部門密切聯(lián)系，從而確保開業(yè)進度并圓滿完成預期指標。

第三篇：物業(yè)工程部前期介入

物業(yè)工程部前期介入重點工作

前期介入階段的工作，要注重項目施工現(xiàn)場設(shè)施設(shè)備的合理安裝及隱蔽工程的施工質(zhì)量等，通過現(xiàn)場物業(yè)工程技術(shù)人員與開發(fā)商、總包單位、監(jiān)理單位進行協(xié)調(diào)，使初期各項設(shè)計建設(shè)更加完善合理。確保開發(fā)商開發(fā)建設(shè)高質(zhì)量、高品質(zhì)項目的重要輔助途徑之一。具體來講，物業(yè)工程部要協(xié)助開發(fā)商從后期物業(yè)管理角度進行現(xiàn)場工程優(yōu)化；向甲方提供現(xiàn)場施工建議。對前期物業(yè)工程部工作應重點關(guān)注：

一、合理選擇配備現(xiàn)場介入人員

現(xiàn)場工作十分復雜，對于物業(yè)服務企業(yè)而言是一項經(jīng)驗型工作，所以對于現(xiàn)場物業(yè)工程技術(shù)人員的選擇招聘應掌握以下標準：

1．有豐富的物業(yè)工程管理經(jīng)驗，最好是了解裝飾裝潢管理、設(shè)備設(shè)施管理、工民建隱蔽工程管理（土建、電氣、水暖、給排水、消防、門襟樓宇對講、智能停車場、小區(qū)監(jiān)控等）的人員；

2．有物業(yè)工程服務經(jīng)驗，了解客戶需求，善于將施工與實際需求結(jié)合的人員；

3．有豐富的現(xiàn)場施工經(jīng)驗，能夠保證自身安全；

4．專業(yè)比較全面，能獨立完成工作并能與他人配合工作的人員。

二、技術(shù)的支持工作

物業(yè)工程部前期介入人員需要與現(xiàn)場工作人員緊密配合，發(fā)現(xiàn)問題及時反饋，對現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題要及時向甲方反映（技術(shù)監(jiān)管方），提出建議，并與施工部門溝通，從另一個方面提醒甲方等。

三、做好與現(xiàn)場各方關(guān)系的協(xié)調(diào)

開發(fā)商、總包單位、分包施工單位、監(jiān)理單位、成品保護單位、設(shè)備供應商等現(xiàn)場各方關(guān)系錯綜復雜，協(xié)調(diào)各方關(guān)系為現(xiàn)場工作提供便利也是十分重要的，以上是前期介入中需要關(guān)注的要點，而前期介入階段主要是在項目已經(jīng)完成方案設(shè)計，深化施工設(shè)計圖紙基本完成，進入設(shè)施設(shè)備安裝及二次結(jié)構(gòu)施工階段，物業(yè)工程部工作人員進場，但在一般情況下，深化設(shè)計、施工兩個步驟會同時開展。

1、深入了解項目特點，擬定現(xiàn)場計劃：

在進入項目以前，應當對項目進行深入了解并制定前期介入工作計劃；

審讀圖紙，了解項目系統(tǒng)情況；從設(shè)計說明入手，對建筑圖紙、結(jié)構(gòu)圖紙、設(shè)備專業(yè)圖紙等進行閱讀，標記重要的環(huán)節(jié)，了解項目的整體設(shè)計思路、定位、最后對圖紙審讀的結(jié)果進行匯總。

2、關(guān)注工程進度，記錄現(xiàn)場情況：

在現(xiàn)場巡視過程中，記錄所有關(guān)注的細節(jié)，為物業(yè)接管后的維修維護工作做準備。（1）根據(jù)工程計劃，調(diào)整工作計劃； 隨著現(xiàn)場情況的變化，工程進度計劃也在隨時調(diào)整，物業(yè)現(xiàn)場介入人員應關(guān)注該計劃，及時調(diào)整物業(yè)的跟進計劃及工作側(cè)重點。（2）記錄設(shè)計方案和施工圖紙變更；

物業(yè)現(xiàn)場介入人員在施工中要認真記錄設(shè)計方案、施工圖紙變更及整改記錄，為 我們物業(yè)公司的后期接管提供便利。

（3）記錄施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)問題，并提出合理化建議，為日后的維修維護做準備。施工過程會根據(jù)施工便利與否而適時調(diào)整，所以，有許多設(shè)備設(shè)施安裝的位置與圖紙不符，物業(yè)現(xiàn)場介入人員必須在圖紙上進行標注；如記錄一些隱蔽工程和閥門等的位置變化，使今后的物業(yè)維修能準確判斷位置。

3、參加施工期間的專業(yè)會議，提供建議：

（1）通過參加設(shè)計協(xié)調(diào)會、施工協(xié)調(diào)會、監(jiān)理會等了解施工焦點；參加專業(yè)會議，通過會議上的問題討論、焦點爭論，了解項目情況，并在會議上明確物業(yè)要求，適時的提出合理化建議。

（2）根據(jù)會議等的實際情況，適時提供書面建議。

4、通過對項目的深入了解，提供現(xiàn)場合理化建議：

（1）改進設(shè)計中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用的優(yōu)化建議；

設(shè)計中有許多不盡人意之處，一些設(shè)計人員甚至忽略后期維護、管理的需求，物業(yè)現(xiàn)場介入人員要了解、記錄這些信息，并結(jié)合實際根據(jù)優(yōu)化的可能性，有針對性的適時提出物業(yè)書面建議。

（2）改進施工中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用的優(yōu)化建議； 物業(yè)現(xiàn)場介入人員應通過記錄現(xiàn)場的情況，匯總后及時向甲方及施工單位提供書面建議，督促整改不便于后期物業(yè)管理的事項。關(guān)注各單項工程設(shè)備的調(diào)試、試驗，特別要關(guān)注隱蔽工程的隱檢、驗收。

（3）優(yōu)化施工質(zhì)量的建議。

關(guān)注施工中的問題，對施工質(zhì)量及時提出意見和建議，從而輔助提升工程質(zhì)量和項目品質(zhì)；無論是對設(shè)計還是對施工的現(xiàn)場建議應注意時效性。

5、跟蹤現(xiàn)場建議采納情況：

物業(yè)現(xiàn)場介入人員對提出的關(guān)鍵性建議必須適時跟進，在必要情況下要堅持促使甲方采納并要求施工單位改進、整改；統(tǒng)計建議采納情況，為今后物業(yè)管理提供參考。

6、收集、整理現(xiàn)場資料：（1）施工圖紙；

收集、整理各類圖紙，包括建筑、結(jié)構(gòu)、機電設(shè)備等各系統(tǒng)圖紙;（2）機電設(shè)備及建材的資料;收集機電設(shè)備及建材的資料，包括：封樣、產(chǎn)品來源證、原裝保修書、使用說明書、環(huán)保認證書等相關(guān)認證資料復印件，并關(guān)注必需的配件、配料、專用工具，為日后的維修保養(yǎng)工作作好充分的準備。

7、進行交接資料初步整理，為竣工接管提供便利：（1）建立初步設(shè)備臺帳； 隨著施工進入設(shè)備安裝階段，大量設(shè)備將到位，通過物業(yè)現(xiàn)場介入人員的記錄等需要按照不同系統(tǒng)整理建立設(shè)備臺帳，為后期交接奠定基礎(chǔ)。（2）擬寫初步交接方案； 根據(jù)現(xiàn)場施工進度情況，擬定初步的交接方案，為前期物業(yè)工程管理的到來做好充分準備。（3）配合開發(fā)商做好前期單項工程調(diào)試驗收輔助工作。

物業(yè)工程部現(xiàn)場介入人員根據(jù)項目施工單項工程的調(diào)試、驗收進度，擬定輔助調(diào)試、驗收方案，記錄相關(guān)信息，提出前期物業(yè)工程部管理相關(guān)人員逐步進入的建議，做好相關(guān)的輔助工作

第四篇：物業(yè)前期介入培訓

徐州市濱湖花園物業(yè)管理有限公司

物業(yè)前期介入培訓資料

各位領(lǐng)導、各位同事：

大家下午好！今天我們培訓的內(nèi)容是：物業(yè)管理的前期介入。首先介紹一下前期物業(yè)管理的含義，所謂前期物業(yè)管理:是指業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效前，建設(shè)單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。它是整個物業(yè)管理活動的初始階段，也是實施物業(yè)管理非常重要的環(huán)節(jié)。下面我把物業(yè)前期介入應注意的事項結(jié)合錦繡濱湖小區(qū)三期實際情況向大家分享一下自己的心得：

一、物業(yè)前期介入的必要性

物業(yè)公司為什么要前期介入，主要體現(xiàn)在兩點：1.前期介入管理是整個物業(yè)管理活動中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是搞好物業(yè)管理的主要基礎(chǔ)。

2.前期介入有利于減少物業(yè)建設(shè)中的問題和完善物業(yè)后期管理。

二、物業(yè)前期介入的內(nèi)容

在物業(yè)管理前期介入階段,物業(yè)管理企業(yè)的管理內(nèi)容大致可以歸納為以下幾個方面：

（一）察看工程建設(shè)現(xiàn)場

物業(yè)管理前期介入的目的是為以后的管理創(chuàng)造良好的條件,因此,物業(yè)管理企業(yè)應根據(jù)物業(yè)管理要求,對物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計及建筑施工提出合理化建議。

1.審視工程土建構(gòu)造、管線走向、出入線路、保安系統(tǒng)、內(nèi)外裝飾、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝的合理性。重點察看消防安全設(shè)備、自動化設(shè)備、安全監(jiān)控設(shè)備、通訊設(shè)備、給排水設(shè)備、空調(diào)設(shè)備、車庫及公用泊位設(shè)備、電力設(shè)備、交通運輸及電梯設(shè)備、服務設(shè)備等。

2.對施工現(xiàn)場提出符合物業(yè)管理需要的建議方案,磋商解決辦法。

3.在施工現(xiàn)場做好日后養(yǎng)護、維修的要點記錄,圖紙更改要點記

錄。

4.參與工程驗收,進行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測試、銘牌檢查,并按 整改計劃督促整改。

（二）設(shè)計管理模式、擬定管理制度

物業(yè)前期介入應根據(jù)物業(yè)的類型、環(huán)境因地制宜的制定管理模式及管理制度

1.設(shè)臵物業(yè)轄區(qū)的組織機構(gòu),規(guī)定各部門人員崗位責任制度,編制住戶手冊、物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法等。

2.制定上崗人員的培訓計劃,并實施計劃。

3.保安、清潔、養(yǎng)護、維修、綠化隊伍的設(shè)立或選聘,洽談和訂立合同。

4.同街道、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂等部門進行聯(lián)絡、溝通與協(xié)調(diào)。

三、錦繡濱湖三期物業(yè)前期介入

根據(jù)錦繡濱湖小區(qū)一、二期物業(yè)前期介入的經(jīng)驗，管理處采取首問責任制，工作分配到個人，各司其職。前期首先確定上房前工作安排及上房流程；現(xiàn)場查看確定人員崗位，提出可行性管理方案；配備人員及辦公物品，做好前期介入準備。在前期介入中，與開發(fā)公司工程部配合查驗房屋，對不合格項目記錄，填寫工程整改單，要求施工單位整改并進行復查（注：驗收應注意的事項：室內(nèi)設(shè)施設(shè)備的完好，管道是否做過保壓試驗，入戶門有無破損、凹痕、掉漆，窗扇有無加斜及漏氣現(xiàn)象；室外項目主要驗收主管網(wǎng)是否通暢，有無跑冒滴漏現(xiàn)象，每戶均通過通球試驗確保管道無堵塞；參與三期消防及供暖設(shè)施設(shè)備管道注水保壓驗收，對冷水井、污水井及暖氣井分類標記，制作方位明細表，便于日后維保；通過現(xiàn)場查看排除安全隱患，減少工程遺留問題。后期制作三期業(yè)主上房、裝修明細表，輸入樂天系統(tǒng)，便

于集中上房收費；按檔案歸檔要求接收竣工資料，分裝上房及裝修資料；確定建筑垃圾池位臵及綠化、保潔取水點設(shè)立；逐步接收三期設(shè)施設(shè)備，定崗定員，熟悉設(shè)備運行；水、電表號的抄錄辦理水、電過戶，落實水、電、氣開通時間；小區(qū)通郵及有線電視、網(wǎng)絡開通時間等，在前期介入期間還會遇到各種各樣的問題，在此我就不做贅述了。

通過上述介紹，我想大家對物業(yè)前期介入的內(nèi)容及注意事項已經(jīng)有所了解，前期介入是管理與服務小區(qū)的第一站，站好這一站至關(guān)重要，希望本次培訓能給大家在以后的工作中帶來幫助，在此感謝大家的支持與配合，本次培訓到此結(jié)束！

第五篇：前期物業(yè)介入方案

前期物業(yè)介入方案

開發(fā)商和設(shè)計者在開發(fā)新的物業(yè)時，與日后的管理者所站的角度不同。由此會帶來設(shè)施和設(shè)備配置得不完善或不合理，增加了投資，降低了使用效率、影響日后業(yè)主的正常生活，增加了物業(yè)管理工作的強度和難度等問題。物業(yè)管理者作為物業(yè)的維護者，在長期的實際工作中對物業(yè)可能出現(xiàn)的種種問題比較了解。因此可以代表業(yè)主從管理者的角度對即將管理的物業(yè)進行審視，及時糾正規(guī)劃設(shè)計中的不足，更好地滿足業(yè)主的使用要求。因此，物業(yè)管理早期介入有利于優(yōu)化設(shè)計，完善設(shè)計細節(jié)。根據(jù)日常工作經(jīng)驗從開發(fā)成本、物業(yè)服務接業(yè)主使用功能的角度出發(fā)，提出物業(yè)管理早期介入的具體介入點，以期有利于物業(yè)服務的長遠發(fā)展。

工作內(nèi)容：

一、土建工程問題：

1、建議設(shè)計單獨的排煙道和廁所排氣道。對于商住樓，目前很多沒有單獨的排煙系統(tǒng)，如果共用一個煙道，則會引起業(yè)主家串味、串煙等情況。容易引起業(yè)主的意見。

2、建議設(shè)置健身活動場地，并充分考慮合理區(qū)位。設(shè)置小區(qū)健身場地，一定要考慮區(qū)位的合理，如果區(qū)位不合理，影響業(yè)主休息。

3、建議樓道墻面先不粉刷只做基本處理，或直接鋪設(shè)瓷磚。粉刷一新的樓道墻壁往往會在業(yè)主裝修期間造成一定的破壞，又找不到當事人，開發(fā)企業(yè)不得不重新粉刷樓道，加大施工成本。如果在交樓前只進行一次基本的墻面處理，待業(yè)主入住率達到一定程度的時候，再進行最后粉刷或直接鋪設(shè)墻面瓷磚，就可以避免上述情況。

4、樓外立面、屋面。為了耐久和防水，樓面和屋面應采取最佳的防水材料，做完防水后，再進行外立面裝施。

5、陽臺設(shè)計要考慮到花盆座架。（底部向里傾斜）以防淋和澆花水往下滴給下面業(yè)主帶來不便，客廳、主人臥室分體式空調(diào)穿線預留外斜防水措施設(shè)計要考慮進去。

二、電氣設(shè)備

1、水、電、氣表的安裝盡量采用IC卡表具。在一定程度上可以避免糾紛，設(shè)置要考慮到插卡的需要，盡量做到分表到層、分表到戶，表的位置最好能統(tǒng)一、集中（便于操作、住戶忘關(guān)開關(guān)時可臨時切斷電源），電話分線分層分戶應作好識別標記，合理分配。戶內(nèi)配電箱及層控箱應裝上LE開關(guān)，防止跳閘造成大面積停電。

2、空調(diào)安裝，統(tǒng)一位置，統(tǒng)一排水。市場上的空調(diào)外機尺寸大都不一樣，安裝位置如果過小，造成空調(diào)外機無法在原位置安裝，業(yè)主就會隨意另選位置，開發(fā)商補救成本也很大；留有的空調(diào)孔的位置不合適，業(yè)主為了妥當安裝室內(nèi)機，只能重新打洞，原來的空調(diào)孔就成為外墻上的“疤痕”；連接外機的空調(diào)管格式各樣、歪歪斜斜，影響美觀，可以將連接外機的空調(diào)管“藏”入墻內(nèi)，只需要在室內(nèi)合適位置留有可插式孔洞即可，減少了業(yè)主安裝過程中的麻煩，此方法能有效解決亂安裝空調(diào)影響美觀等問題。

3、建議設(shè)置樓宇門警報系統(tǒng)和監(jiān)控系統(tǒng)。很多業(yè)主喜歡用雜物將樓宇門別住以方便進出單元門，也有些樓宇門不能完全關(guān)閉或者時常虛掩，很容易給樓宇門造成破壞和讓犯罪分子有趁虛而入的機會。樓宇門警報系統(tǒng)可在發(fā)現(xiàn)樓宇門超過3分鐘未關(guān)閉時，自動發(fā)出警報聲音，提醒業(yè)主或者中控室，中控室及時通知巡邏的保安進行關(guān)閉。（中控室能及時關(guān)閉警報系統(tǒng)，如遇到業(yè)主搬家等特殊情況時即可關(guān)閉。）小區(qū)的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要，鐵圍欄的設(shè)計要防攀防鉆。

三、泵房的位置應設(shè)在營業(yè)房下，盡量減少噪音，還要維修方便。

四、環(huán)境綠化配置

1、綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數(shù)量品種充足，造型優(yōu)美。綠化率、集中綠地率設(shè)置合理，分部均衡，集中綠地位置適中，綠化品種適宜當?shù)貧夂驐l件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長，成活率高，抗病蟲性好。綠化品種便于養(yǎng)護。綠化布局不遮擋住宅采光，便于行人通行，宜考慮行走習慣。綠化品種宜無污染，兼具吸收有害污染功能（如尾氣）。

2、高層樓宇和大型小區(qū)應考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所必須的水管接口和洗手池。

3、建議園區(qū)公告欄位置。物業(yè)公司可以在公告欄發(fā)布各種信息

五、物業(yè)管理用房

要考慮住宅物業(yè)管理用房的預留（包括管理處辦公用房、員工宿舍食堂、業(yè)主娛樂活動室、公共秩序員崗亭、中控室、垃圾收集站、物料倉庫、清潔工工具房等）。

六、裝飾工程

外墻面：外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水的一個關(guān)鍵。以我國目前的常用做法，外墻面仍未做到對外來雨水做整體設(shè)防（無特別的防水層），僅是靠外墻面的砂漿抹灰層，外飾面做防水，故外墻低層抹灰的實度、外飾面粘貼層的飽滿。樓道側(cè)墻，應考慮鋪設(shè)一定高度的瓷片（防涂鴉、防污漬）

七、門窗工程

木門和墻體接合處，由于材質(zhì)的差別，經(jīng)常會出現(xiàn)縫隙，外墻窗戶通常會出現(xiàn)窗框與墻體間滲水，這些都是施工問題，應按有關(guān)施工規(guī)范及設(shè)計方案嚴格監(jiān)理施工。

有經(jīng)驗的物業(yè)公司在多年的服務工作中總結(jié)了即實用又有價值的見解，避免遺留問題的發(fā)生，減少工作中的差錯與脫節(jié)。因此物業(yè)公司先期進駐，熟悉物業(yè)，了解情況。準備、推敲和制定相應的入住手續(xù)，做好組織協(xié)調(diào)工作，順利交接。特別是在銷售過程中，起到不可估量的作用。真正成為開發(fā)商的好幫手。

物 業(yè) 前 期 介 入

方

案

（2）

陜西金源物業(yè)有限責任公司

2010年月日