第一篇：劃撥土地的價(jià)格評估

劃撥土地的價(jià)格評估

土地價(jià)格一般是指出讓土地使用權(quán)的價(jià)格，但隨著劃撥土地使用權(quán)的入市，特別是企業(yè)改制過程中，經(jīng)常涉及劃撥土地使用權(quán)處置問題，是否存在劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，如何開展評估工作，是不容回避的實(shí)際問題。新的《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》明確提出了“劃撥土地使用權(quán)價(jià)格”的概念，但對如何開展評估沒有進(jìn)行闡述，現(xiàn)就開展劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評估談一下粗淺看法。

劃撥土地使用權(quán)可依法進(jìn)行抵押、出租，但與出讓土地使用權(quán)相比，國家對劃撥土地使用權(quán)進(jìn)入二三級市場有較嚴(yán)格的限制，而且禁 止利用劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行經(jīng)營活動。究其根源，主要是因?yàn)閯潛芡恋厥褂脵?quán)為無償取得的，國家權(quán)益未能顯現(xiàn)出來。若將劃撥土地使用權(quán)價(jià)格加上出讓金，則應(yīng)等于出讓土地使用權(quán)價(jià)格。在此理論基礎(chǔ)上，可采用以下幾種方法計(jì)算劃撥土地使用權(quán)價(jià)格：

1、成本法。在用成本法計(jì)算出讓土地價(jià)格時(shí)，土地價(jià)格為土地成本價(jià)格與土地增值收益之和。其中，土地增值收益源于“增值地租”，應(yīng)歸國家所有，相當(dāng)于出讓金部分。土地成本價(jià)格為土地使用者在取得土地使用權(quán)時(shí)支付的平均成本。因此，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格應(yīng)為土地成本價(jià)格，包括土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、有關(guān)稅費(fèi)、利息和利潤。

2、收益還原法。收益還原法是在估算土地未來每年預(yù)期收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原利率，折算為評估期日收益總和的一種方法。目前《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》對如何計(jì)算土地純收益的計(jì)算方法尚無明確規(guī)定。因此，可以通過調(diào)查與待估宗地屬于同一區(qū)域的國有企業(yè)租賃和租金水平來間接計(jì)算。國有土地租賃水平由土地出讓金水平來規(guī)定，是國家權(quán)益在土地收益上的體現(xiàn)，所以用土地純收益減去國有土地租賃的租金，可以得到劃撥土地的純收益。再經(jīng)過區(qū)域因素、個(gè)別因素的比較修正，求得待估劃撥土地的純收益。最終劃撥土地使用權(quán)價(jià)格等于劃撥土地的純收益除以土地還原利率。

3、市場比較法?？梢灶A(yù)見，隨著企業(yè)對劃撥土地權(quán)益的日益增強(qiáng)，劃撥土地使用權(quán)抵押、轉(zhuǎn)讓等行為的日益增多，劃撥土地交易案例也會逐年增加。我們可以通過劃撥土地交易案例進(jìn)行交易情況、日期、區(qū)域及個(gè)別因素修正得出待估劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。

4、用出讓土地使用權(quán)扣減出讓金間接計(jì)算。目前，很多地方通常以評估地價(jià)的一定比例收取土地出讓金，出讓金比較固定。由公式出讓土地使用權(quán)價(jià)格＝劃撥土地使用權(quán)價(jià)格＋土地使用權(quán)出讓金，可以得出：

劃撥土地使用權(quán)價(jià)格＝出讓土地使用權(quán)價(jià)格×(1－出讓金比例)

5、綜合法。也就是從多個(gè)方面綜合考慮劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的影響因素，如當(dāng)?shù)氐耐恋厝〉贸杀?、本地收益情況、土地市場的健全和完善程度、政府確定土地出讓金的收取比例等。通過采取上述的四種評估方法進(jìn)行測算，綜合分析后，剔除不適宜的測算方式，對合理測算結(jié)果進(jìn)行算術(shù)平均或加權(quán)平均，求得劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。

自從“劃撥土地使用權(quán)具有價(jià)格”的觀念在我國土地市場上確立以來，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評估便成為土地估價(jià)中的一項(xiàng)常見業(yè)務(wù)，特別是在國有企業(yè)改制中大量出現(xiàn)。2001年，國土資源部發(fā)布《關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》，提出“可依據(jù)劃撥土地的平均取得成本和開發(fā)成本，評定劃撥土地使用權(quán)價(jià)格”。2002實(shí)施的國家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》明確規(guī)定：“劃撥土地價(jià)格與土地使用權(quán)出讓金之和為出讓土地使用權(quán)價(jià)格”。這些規(guī)定成為確定劃撥土地價(jià)格評估方法的重要參考。事實(shí)上，時(shí)至今日，劃撥土地價(jià)格評估實(shí)務(wù)中，仍存在不少模糊、有爭議的問題。

劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的內(nèi)涵界定

地價(jià)內(nèi)涵通常包括權(quán)利類型及權(quán)利期限、用途、利用限制條件（如容積率、建筑密度）等核心要素。對劃撥土地使用權(quán)而言，首先明確，它是一種用益物權(quán)，其擁有的權(quán)益是其價(jià)格存在和價(jià)格度量的本質(zhì)所在。

關(guān)于劃撥土地使用權(quán)年期的界定存在兩種觀點(diǎn)，一種為“無限年期”，另一種則通常按用途的法定最高年期設(shè)定。筆者傾向于后一種觀點(diǎn)：首先，《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》在“土地價(jià)格”的定義中，明確了我國的土地使用權(quán)價(jià)格是“一定年期”下的價(jià)格；其次，雖然以劃撥形式取得的土地使用權(quán)沒有明確的年期規(guī)定，但并不等同于使用者必然可以“無限年期”使用。事實(shí)上，這種不加界定代表著一種不穩(wěn)定的狀態(tài)，國家可以隨時(shí)因需要收回；第三，雖然在理論和方法上，可以測算出無限年期的土地使用權(quán)價(jià)格，但是在操作層面，難以對這種并不穩(wěn)定的“無限年期”的權(quán)益狀況進(jìn)行預(yù)期。

劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評估的兩種思路

倒算法：長期以來，評估劃撥土地使用權(quán)的傳統(tǒng)思路是將其設(shè)定為出讓，評估正常的出讓土地使用權(quán)價(jià)格，再按地方政府規(guī)定的固定比例或金額扣減出讓金。這種從出讓價(jià)格入手的方法可稱之為“倒算法”。該法可操作性強(qiáng)，成為廣泛使用的傳統(tǒng)方法。但是，由于它沒有從權(quán)益的特性進(jìn)行分析，往往不能量化劃撥土地使用權(quán)權(quán)利的不完整性對價(jià)格的影響。此外，在一些情況下，采用“倒算法”還會因“循環(huán)推定”而遇到無法操作的困境。如2006年發(fā)布的《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》強(qiáng)化了劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓時(shí)，須按市場水平確定出讓金的思路，并規(guī)定：應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金額=擬出讓時(shí)的出讓土地使用權(quán)市場價(jià)格—擬出讓時(shí)的劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格。按此公式，求取應(yīng)補(bǔ)繳的出讓金時(shí)，就不能再以“倒算法”評估“擬出讓時(shí)的劃撥土地使用權(quán)價(jià)格”。

正算法：《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》規(guī)定“劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評估，可采用收益還原法、市場比較法、剩余法、成本逼近法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等”，這種應(yīng)用各基本評估方法，通過對相關(guān)參數(shù)的分析處理，體現(xiàn)劃撥土地權(quán)益特征，直接評估劃撥地價(jià)格的方法即可稱為“正算法”。正算法的特征在于從劃撥土地使用權(quán)自身的權(quán)利分析入手，量化權(quán)利的不完整性對價(jià)格的減損。由于缺少詳細(xì)的方法運(yùn)用指南和關(guān)鍵參數(shù)的經(jīng)驗(yàn)判定，該法目前應(yīng)用較少，但是，隨著市場化觀念的日益強(qiáng)化，正算法的應(yīng)用領(lǐng)域?qū)⒅鸩綌U(kuò)大。

以正算法評估劃撥土地價(jià)格的技術(shù)要點(diǎn)

應(yīng)用收益還原法時(shí)，對未來收益的預(yù)期通常低于其正常出讓狀態(tài)下的收益，原因有二，一是權(quán)利缺少自由流動性，二是國家依法直接參與劃撥土地權(quán)益的分割。此外，上述原因使得劃撥土地收益風(fēng)險(xiǎn)較大，從而還原利率可略高于其正常出讓狀態(tài)下的取值。

應(yīng)用市場比較法時(shí)，應(yīng)盡量選取相同權(quán)利類型的比較案例，如選取了正常出讓案例，則在修正過程中除常規(guī)修正外，還需重點(diǎn)分析交易情況、權(quán)利特征修正。

應(yīng)用成本逼近法時(shí)，須注意對增值收益的討論。在實(shí)務(wù)中，很多人認(rèn)為增值收益就是出讓金，因此將不加計(jì)增值收益的成本價(jià)格作為劃撥用地價(jià)格。事實(shí)上，從概念本質(zhì)而言，增值收益不等同于出讓金，雖然有些情況下二者在數(shù)量上相近。增值收益的來源是增加開發(fā)投入或用途轉(zhuǎn)變，其中開發(fā)帶來的增值中需考慮使用者的追加投入。因此用成本法評估劃撥用地價(jià)格時(shí)，應(yīng)加計(jì)使用者再開發(fā)所產(chǎn)生的增值。由于存在國家和使用者對增值的分割，此時(shí)的增值收益率應(yīng)低于正常出讓下的取值。此外，運(yùn)用此法，利潤率的取值通常應(yīng)略低。

總之，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評估應(yīng)立足于其權(quán)利自身的特征，進(jìn)行分析量化。

關(guān)于劃撥土地使用權(quán)及其價(jià)格評估幾個(gè)問題的思考

劃撥土地使用權(quán)作為計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下取得土地的主要方式，大家都很熟悉。隨著我國改革開放的進(jìn)一步深

人，市場經(jīng)濟(jì)體制的進(jìn)一步完善，土地取得方式正逐漸由單純的無償、無限期、不流動轉(zhuǎn)為無償和有償[包括出讓、租賃、國家作價(jià)出資（入股）、國家授權(quán)經(jīng)營等]有限期、可流動多種形式并存，并且后面幾種有償使用方式所占比例在逐漸加大。在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)，除國家法律、法規(guī)允許且確屬必需的建設(shè)用地，可由縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥使用以外，土地的取得已由有償使用方式完全取代。但由于我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展地區(qū)差異大，情況非常復(fù)雜，以劃撥方式配置土地將在多數(shù)地區(qū)長期存在。因此，劃撥土地使用權(quán)的管理及價(jià)格評估仍將是土地行政主管部門和土地評估機(jī)構(gòu)及人員今后工作中面臨的一項(xiàng)重要工作。結(jié)合筆者多年來從事土地評估工作的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，本文旨在對劃撥土地使用權(quán)及其價(jià)格評估作些探討，給眾多同行提供一個(gè)思路，與大家進(jìn)行交流，如有不妥之處，望各位指正。

一、對劃撥土地使用權(quán)及其價(jià)格內(nèi)涵認(rèn)識的發(fā)展過程

1、過去對劃撥土地使用權(quán)的認(rèn)識

在國務(wù)院55號令《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中，對劃撥土地使用權(quán)的定義是指土地使用者通過各種方式依法無償取得的土地使用權(quán)。該條例中第四十七條規(guī)定：“無償取得劃撥土地使用權(quán)的土地使用者，因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的，市（縣人民政府應(yīng)當(dāng)無償收回其劃撥土地使用權(quán)，并可依照本條例的規(guī)定予以出讓。對劃撥土地使用權(quán)，市、縣人民政府根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃的要求，可以無償收回，并可依照本條例的規(guī)定予以出讓。無償收回劃撥土地使用權(quán)，對其地上建筑物。其他附著物，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。長期以來，對劃撥土地使用權(quán)的認(rèn)識、理解，基本形成了一個(gè)共識，即劃撥土地所有權(quán)是國有的，而劃撥土地使用者是無償取得土地，它只是擁有土地的使用權(quán)，而無處置權(quán)等權(quán)利。一旦需要，政府可無償收回，而不對土地使用者作任何賠償。

2、過去對劃撥土地使用權(quán)的評估及引發(fā)的問題

基于以上對劃撥土地使用權(quán)的認(rèn)識、理解，在土地評估中，對劃撥土地使用權(quán)的價(jià)格內(nèi)涵就有了如下界定。劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評估在土地評估行業(yè)的發(fā)展進(jìn)程中大概經(jīng)歷了兩個(gè)階段：第一階段是從單純的土地評估興起，將土地作為一項(xiàng)固定資產(chǎn)而不是無形資產(chǎn)對其評估開始，至1996年以前，即《土地估價(jià)規(guī)范格式》（1996）出臺以前。劃撥土地使用權(quán)的評估與出讓等有償方式取得土地使用權(quán)的評估在方法上相同，價(jià)格內(nèi)涵也一致，其土地使用權(quán)價(jià)格包括土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)和土地增值收益三部分，且劃撥土地使用年期未進(jìn)行界定；第二階段是1996年以后至今。劃撥土地使用權(quán)的評估方法未變，但價(jià)格內(nèi)涵與前一階段相比，對土地使用年期進(jìn)行了設(shè)定，依據(jù)有關(guān)法律規(guī)定根據(jù)評估對象的土地用途，分別作不同使用年期的設(shè)定。而上述評估方法及界定的價(jià)格內(nèi)涵所得出的評估結(jié)果就可能導(dǎo)致出讓等有償方式取得土地使用權(quán)價(jià)格低于或等于劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，這是因?yàn)槌鲎?、租賃等有償使用方式取得的土地的剩余使用年期往往等于或短于同類用途劃撥土地的設(shè)定使用年期。而眾所周知，以出讓、租賃等有償使用方式取得的土地，除了要支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)外，還要向當(dāng)?shù)卣患{土地出讓金、租金，或交納紅利；而劃撥方式取得的土地則只支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)。這就造成這樣的事實(shí)：在取得土地時(shí)，以出讓、租賃等有償方式取得土地的費(fèi)用高于以劃撥方式取得土地的費(fèi)用，而在評估土地價(jià)格時(shí)，出讓、租賃等有償使用土地價(jià)格又等于或低于劃撥土地價(jià)格，這似乎違背常理，并不被社會各界理解、認(rèn)同，使得評估機(jī)構(gòu)及評估人員處于尷尬的境地。

3、土地行政主管部門對劃撥土地使用者的權(quán)益的肯定，為劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評估指明方向

對于劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的評估，相信土地評估行業(yè)的諸多同仁均有過思考，由于政府主管部門未對劃撥土地使用權(quán)價(jià)格內(nèi)涵作明確的界定，而在我國對土地管理和上地估價(jià)中介機(jī)構(gòu)管理的一系列制度的約束下，評估機(jī)構(gòu)和評估人員不可能有更大的自由空間去任意改變一些既定模式，因而造成在評估技術(shù)上留下難以解決的問題。早在1999年11月25日，國土資源部就在《國土資源部關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理促進(jìn)國有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見》（國土資發(fā)「1999」433號）文中要求“明確土地權(quán)益，顯化土地資產(chǎn)，理順財(cái)產(chǎn)關(guān)系，加強(qiáng)土地資產(chǎn)運(yùn)營監(jiān)管”，文中提到：“土地資產(chǎn)處置時(shí)，要考慮劃撥土地使用權(quán)的平均取得和開發(fā)投入成本，合理確定土地作價(jià)水平。采用授權(quán)經(jīng)營、作價(jià)出資（入股）方式處置土地資產(chǎn)的，按政府應(yīng)收取的土地出讓金額計(jì)作國家資本金或股本金。”這里其實(shí)已經(jīng)表明：劃撥土地使用權(quán)應(yīng)作為土地使用者的權(quán)益，作為企業(yè)資產(chǎn)，而且土地的平均取得和開發(fā)投人成本應(yīng)作為劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的組成部分。但由于各地行政主管部門在處置企業(yè)資產(chǎn)時(shí)常將劃撥土地使用權(quán)價(jià)格全部作為國家資產(chǎn)進(jìn)行處置，因此也就變相地否定了劃撥土地使用者的權(quán)益和劃撥土地使用權(quán)的價(jià)格內(nèi)涵。2001年2月14 日，國土資源部文件《關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》（國土資發(fā)［2001]44號）明確指出“……企業(yè)改制時(shí)，可依據(jù)劃撥土地的平均取得和開發(fā)成本，評定劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，作為原土地使用者的權(quán)益，計(jì)人企業(yè)資產(chǎn)。企業(yè)依法取得的劃撥土地設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格可作為使用者的權(quán)益，計(jì)入抵押標(biāo)的……”、“……劃撥土地經(jīng)批準(zhǔn)可以轉(zhuǎn)讓，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格部分可計(jì)為轉(zhuǎn)讓方的合法收益，……”、“……劃撥土地需要轉(zhuǎn)為有償使用土地的，應(yīng)按出讓土地使用權(quán)價(jià)格與劃撥土地使用權(quán)價(jià)格差額部分核算出讓金，并以此計(jì)算租金或增加國家資本金、國家股本金?！痹谠撐募?，進(jìn)一步明確了企業(yè)的國有劃撥土地權(quán)益及劃撥土地使用權(quán)價(jià)格與出讓土地使用權(quán)價(jià)格的差異，并為劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的評估指明了方向。

二、在新形勢下，對劃撥土地使用權(quán)及其價(jià)格評估的思考

在國土資源部國土資發(fā)[2001]44號文中盡管明確了劃撥土地使用權(quán)價(jià)格“可依據(jù)劃撥土地的平均取得和開發(fā)成本，評定劃撥土地使用權(quán)價(jià)格”，但劃撥土地使用權(quán)價(jià)格究竟如何評估，國家并未出臺統(tǒng)一的規(guī)范格式，各地估價(jià)行業(yè)同仁都在摸索之中。在此，筆者就“劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評估”談點(diǎn)粗淺的看法，供大家探討、指正。

l、劃撥土地使用權(quán)價(jià)格內(nèi)涵

要想正確、合理地評估出劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，我們首先得對劃撥土地使用權(quán)價(jià)格內(nèi)涵作些了解。根據(jù)國土資源部國土資發(fā)[2001]44號文中“……可依據(jù)劃撥土地的平均取得和開發(fā)成本，評定劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，……”表明，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格有兩個(gè)基本的組成部分，即土地平均取得成本和開發(fā)成本，除此之外沒有更明確的規(guī)定。筆者認(rèn)為，企業(yè)以劃撥方式取得土地使用權(quán)時(shí)，除要支付土地取得成本（對新征集體土地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地而言，該項(xiàng)費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)和相關(guān)稅費(fèi)；對城區(qū)內(nèi)取得國有土地而言，該項(xiàng)費(fèi)用包括拆遷安置費(fèi)和相關(guān)稅費(fèi)）外，還要投入資金進(jìn)行開發(fā)，也即要支付開發(fā)費(fèi)用用于修建廠房、辦公樓等，并進(jìn)行通上水、通下水、通訊、通路、通電等等基礎(chǔ)設(shè)施的配套，才能滿足企業(yè)的生產(chǎn)需要。企業(yè)在取得土地并開發(fā)完成后，須與其它生產(chǎn)要素相結(jié)合才能從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動，從而創(chuàng)造價(jià)值，取得利潤。而土地作為一種特殊的商品，作為一種必不可少的生產(chǎn)要素，土地使用者取得上地以及而后對其進(jìn)行開發(fā)所花費(fèi)的土地取得費(fèi)和開發(fā)費(fèi)可以認(rèn)為是購買土地這個(gè)特殊商品的費(fèi)用，而花費(fèi)的費(fèi)用必然要考慮其資金利息以及投資購買土地產(chǎn)生的利潤。因此，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度講，資金利息和投資利潤是與資金投人相伴生的。我們都知道，在宗地價(jià)格評估中，都要對所評估的地價(jià)進(jìn)行價(jià)格定義，也就是說，要把你所評估的地價(jià)內(nèi)涵界定清楚。對同一宗土地來說，不同的地價(jià)定義，會得到不同的估價(jià)結(jié)果，而在地價(jià)內(nèi)涵中有一項(xiàng)就是對土地使用年期的界定。因此劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的評估作為一種類型的宗地評估，也要對評估宗地使用年期進(jìn)行界定。目前，對劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評估中的使用年期的界定有兩種看法：一是根據(jù)評

估宗地的設(shè)定用途設(shè)定其使用年期為該設(shè)定用途的法定最高出讓年期；二是根據(jù)國家有關(guān)法律規(guī)定“……以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制……”，亦即劃撥土地使用年期應(yīng)設(shè)定為無限年期。筆者認(rèn)為：后一種看法的不妥在于使國家土地使用權(quán)落空，事實(shí)上無論是出于何種估價(jià)目的對劃撥土地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行評估，都是（委托方）企業(yè)的一種經(jīng)濟(jì)行為，諸如作價(jià)入股、抵押、企業(yè)改制等等。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法律規(guī)定，我國土地一級市場的土地由政府統(tǒng)一供應(yīng)，進(jìn)人二級市場的土地必須是以有償方式取得才能轉(zhuǎn)讓。因此，劃撥土地一旦要用于經(jīng)營，進(jìn)入二級土地市場都必須要轉(zhuǎn)為有償使用（合出讓、租賃、國家授權(quán)經(jīng)營、國家作價(jià)出資（入股）等幾種方式，其中出讓在以上幾種有償使用方式中占絕對比例），而無論采用哪一種有償使用方式均有使用年期的限制。為了能與有償使用土地一定年期的價(jià)格相比較，筆者認(rèn)為劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評估中應(yīng)設(shè)定有限使用年期，一般地，其年限的設(shè)定與國家法定同類用途的最高出讓年期一致。

2、劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的評估方法

根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，目前國內(nèi)宗地地價(jià)的評估方法有：市場比較法、假設(shè)開發(fā)法、收益還原法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、成本逼近法等五種。以上各種方法都有不同特點(diǎn)、適用范圍、其評估出的宗地價(jià)格都為一定年期、一定開發(fā)程度及容積率水平下的土地使用權(quán)價(jià)格。它的價(jià)格為一完全價(jià)格，即：包含土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)和土地增值收益三部分，而這三部分又不能截然地分割開來。因此，不可能把用以上幾種方法測算得到的一整體價(jià)格去倒算劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。而成本逼近法的基本思路，是把對土地的所有投資包括土地取得費(fèi)用和基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費(fèi)用兩大部分作為“基本成本”，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)等量資金應(yīng)獲取等量收益的投資原理，加上“基本成本”這一投資所應(yīng)產(chǎn)生的相應(yīng)利潤和利息，組成土地價(jià)格的基礎(chǔ)部分，并同時(shí)根據(jù)國家對土地的所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得到實(shí)現(xiàn)的需要，加上土地所有權(quán)應(yīng)得收益，從而求得土地價(jià)格。根據(jù)成本逼近法的計(jì)算公式，土地價(jià)格由土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)和土地所有權(quán)收益相累加而成，類似于商品價(jià)格構(gòu)成，其構(gòu)成價(jià)格的三部分非常清楚、明確，根據(jù)上面對劃撥土地使用權(quán)價(jià)格內(nèi)涵的分析，其價(jià)格構(gòu)成同于成本逼近法中土地價(jià)格的計(jì)算過程，并且其價(jià)格可分零、累加，易于被社會各界理解、認(rèn)可。因此，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評估可采用成本逼近法評估宗地地價(jià)的思路，用類似于成本逼近法的計(jì)算公式來評估宗地價(jià)格。

3、劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評估在實(shí)際工作中的交三用

在以上對劃撥土地使用權(quán)價(jià)格內(nèi)涵及評估方法作了探討之后，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評估在實(shí)際工作中如何操作，其構(gòu)成價(jià)格的各部分如何確定，在此談點(diǎn)筆者的一些不成熟的意見。

首先是構(gòu)成劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的兩個(gè)基本部分——土地取得成本和開發(fā)成本的確定。從理論上講，一個(gè)企業(yè)依法以劃撥方式取得土地使用權(quán)，都要支付一定費(fèi)用，如土地補(bǔ)償費(fèi)用、拆遷安置費(fèi)等相關(guān)稅費(fèi)。而實(shí)際上，過去國家對有些企業(yè)給予扶持，有很多企業(yè)都是以低于應(yīng)支付的費(fèi)用甚至未支付一丁點(diǎn)費(fèi)用就取得了土地，擁有了劃撥土地?zé)o限年期的使用權(quán)，當(dāng)然，現(xiàn)在這種情形幾乎沒有了。而多數(shù)企業(yè)仍然是全部支付了應(yīng)繳稅費(fèi)后取得土地，這就造成了同是劃撥土地，而取得土地時(shí)所花費(fèi)的費(fèi)用就有很大差別。我們在進(jìn)行評估中，只能堅(jiān)持以區(qū)域客觀、平均的費(fèi)用作為計(jì)算依據(jù)，堅(jiān)持客觀的重置成本，即以估價(jià)期日的、估價(jià)對象所在區(qū)域的平均取得成本和開發(fā)成本作為計(jì)價(jià)依據(jù)，而不應(yīng)去考慮某個(gè)企業(yè)在取得土地時(shí)實(shí)際所支付的歷史成本。其次是利息和利潤的確定。在這里利息和利潤是企業(yè)投入資金購買“土地”這個(gè)特殊商品而產(chǎn)生的資金利息和投資利潤。一般地，利息以同期銀行一年期存款利息加上一定的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值確定，利潤則是以估價(jià)對象的土地使用者所在行業(yè)的年平均利潤率來確定。最后是對區(qū)域平均價(jià)格的修正來確定宗地價(jià)格。從上面的描述分析中可知道，根據(jù)以上成本計(jì)算出的劃撥土地使用權(quán)價(jià)格是區(qū)域的平均價(jià)格，而對區(qū)域中的具體宗地來說，由于在區(qū)域中所處位置、宗地內(nèi)開發(fā)程度的差異，價(jià)格又有所不同。因此，在確定宗地價(jià)格時(shí)，要對區(qū)域平均價(jià)格作修正，其修正的內(nèi)容包括對宗地個(gè)別因素、土地使用年期、土地利用率、宗地成熟度等因素進(jìn)行修正。此外，對劃撥土地評估是否要出具兩種報(bào)告：一是劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評估報(bào)告，另一是在設(shè)定有償使用狀態(tài)下的土地使用權(quán)價(jià)格評估報(bào)告？筆者認(rèn)為，劃撥土地使用權(quán)作為眾多土地使用權(quán)類型中的一種，不應(yīng)該有什么特殊性，除非委托方有特殊要求，那么是因何種目的評估、土地是何種權(quán)利狀態(tài)都應(yīng)以估價(jià)對象的實(shí)際情況為準(zhǔn)，從而出具相應(yīng)的土地評估報(bào)告，而不必去假定一些條件再來出具另一份報(bào)告

第二篇：土地價(jià)格評估委托協(xié)議書

委托方：_________（以下簡稱甲方）

受托方：_________（以下簡稱乙方）

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《土地管理法》及《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》等法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，經(jīng)雙方充分協(xié)商，達(dá)成如下協(xié)議：

一、甲方委托事項(xiàng)：

宗地位置：_________

權(quán)屬證號：_________

評估目的：_________

宗地面積：_________

批準(zhǔn)土地使用性質(zhì)：_________

設(shè)定土地使用權(quán)性質(zhì)：_________

批準(zhǔn)用途：_________

評估設(shè)定用途：_________

宗地現(xiàn)狀條件：_________

評估設(shè)定條件：_________

評估日期：_________年_________月_________日

交付報(bào)告時(shí)間：_________年_________月_________日

交付報(bào)告份數(shù)：_________

二、甲方所需提供的資料：

國有土地使用證

宗地規(guī)劃要點(diǎn)

宗地圖

宗地規(guī)劃平面圖

甲方及時(shí)、準(zhǔn)確、真實(shí)地提供乙方所需的資料，因甲方提供虛假資料而使報(bào)告失實(shí)所造成的一切后果由甲方負(fù)責(zé)，甲方應(yīng)在評估報(bào)告設(shè)定的使用范圍內(nèi)正確使用評估報(bào)告，超范圍使用報(bào)告所造成的后果由甲方負(fù)責(zé)。

三、工作要求：

1．乙方必須保證足夠的技術(shù)力量，參與評估的估價(jià)師不得少于2名。

2．乙方必須按照甲方的委托事項(xiàng)進(jìn)行評估。

3．乙方實(shí)地踏勘工作必須嚴(yán)格按照《土地估價(jià)規(guī)程》的工作標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，進(jìn)行拍照，存檔等工作，所獲數(shù)據(jù)真實(shí)可靠。

4．乙方對出具的報(bào)告的真實(shí)性、合法性和公正性負(fù)法律責(zé)任和經(jīng)濟(jì)責(zé)任，并對報(bào)告負(fù)有保密責(zé)任。

四、項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)及付款方式：

收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按計(jì)價(jià)格_________號文件執(zhí)行，簽訂合同時(shí)甲方先預(yù)交乙方_________圓整，余額在_________一次性付清。

五、責(zé)任和義務(wù)：

1．乙方必須嚴(yán)格按照協(xié)議的規(guī)定時(shí)間提交圖件和報(bào)告，否則甲方有權(quán)單方終止協(xié)議，另委托其它評估機(jī)構(gòu)。

2．按照相關(guān)的法律法規(guī)的要求，乙方所編制的報(bào)告和圖件需評審認(rèn)定的，由乙方負(fù)責(zé)評審認(rèn)定，并承擔(dān)評審認(rèn)定的費(fèi)用，如需評審認(rèn)定的報(bào)告而未進(jìn)行評審認(rèn)定，甲方可以不予認(rèn)可，并有權(quán)拒付評估費(fèi)。

3．甲方如不能按時(shí)付款，乙方有權(quán)拒交報(bào)告和圖件。

六、其它事項(xiàng)：

1．本協(xié)議條款如與相關(guān)法律法規(guī)相抵觸，則以相關(guān)法律法規(guī)為準(zhǔn)。

2．本協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份。未盡事項(xiàng)，由甲乙雙方協(xié)商解決。

甲方（蓋章）：_________乙方（蓋章）：_________

法定代表人（簽字）：_________法定代表人（簽字）：_________

_________年____月____日_________年____月____日

簽訂地點(diǎn)：_________簽訂地點(diǎn)：_________

第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地價(jià)格評估

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地價(jià)格評估

土地開發(fā)項(xiàng)目評估要點(diǎn)

項(xiàng)目基本情況

（一）項(xiàng)目概況

項(xiàng)目概況分析包括：項(xiàng)目地理位置、用地規(guī)劃用途、道路系統(tǒng)設(shè)計(jì)、基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃、儲備土地規(guī)模、收購?fù)恋氐膩碓矗▍^(qū)分新增建設(shè)用地和存量國有土地）。

（二）項(xiàng)目合法性分析

主要調(diào)查土地的收購、征用是否取得有權(quán)部門的批文和批復(fù)；是否符合所在地的城市總體發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、土地利用規(guī)劃和城市控制性詳細(xì)規(guī)劃；用地性質(zhì)的變更是否符合規(guī)定；是否簽訂相應(yīng)得國有土地使用權(quán)收購合同‘儲備土地的出讓計(jì)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃是否已經(jīng)落實(shí)。是否已根據(jù)當(dāng)?shù)卣笕〉庙?xiàng)目的立項(xiàng)批復(fù)和可研報(bào)告批復(fù)。

（三）項(xiàng)目的進(jìn)度分析調(diào)查土地收購、征用、配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)實(shí)際進(jìn)度安排情況，對已

開始收購和建設(shè)的項(xiàng)目，要調(diào)查投資完成情況和各項(xiàng)資金使用情況。

（四）根據(jù)上述評價(jià)情況編制“項(xiàng)目基本情況表”

第四篇：土地價(jià)格管理制度

中國的土地市場是在20世紀(jì)80年代后期才開始形成并逐步發(fā)展起來的，中國政府在解決土地價(jià)格管理實(shí)際問題的同時(shí)，借鑒國外的經(jīng)驗(yàn)，逐步形成了中國的土地價(jià)格管理制度雛形，主要包括以下幾個(gè)方面：

1.建立土地估價(jià)制度

自20世紀(jì)80年代后期，原國家土地管理局在全國范圍內(nèi)逐步建立土地估價(jià)制度，要求各城市必須開展土地定級和基準(zhǔn)地價(jià)評估，并對政府出讓土地使用權(quán)進(jìn)行交易底價(jià)評估。現(xiàn)在，土地估價(jià)已介入大多數(shù)土地交易，如企業(yè)股份制改造、土地抵押等，農(nóng)村土地也已開展基準(zhǔn)地價(jià)評估。通過對城鄉(xiāng)土地進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)評估和標(biāo)定地價(jià)評估，為地價(jià)管理部門制定地價(jià)管理政策和對土地交易價(jià)格進(jìn)行宏觀調(diào)控提供了依據(jù)。

2.建立估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員的資格認(rèn)證制度

開展土地價(jià)格評估，必須由專門的機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員進(jìn)行。為了確保土地估價(jià)結(jié)果的科學(xué)性，管理部門要求開展這一工作的機(jī)構(gòu)和人員必須經(jīng)過資格認(rèn)證，估價(jià)人員要經(jīng)過考試才能取得估價(jià)資格。目前，中國土地估價(jià)機(jī)構(gòu)分a級、準(zhǔn)a級和b級三類，對不同類型的估價(jià)機(jī)的設(shè)立標(biāo)準(zhǔn)和從業(yè)范圍進(jìn)行了嚴(yán)格的規(guī)定。來源于考試大。估價(jià)人員必須在相當(dāng)學(xué)歷的基礎(chǔ)上參加專業(yè)考試，合格者經(jīng)注冊方可從事估價(jià)工作。

3.建立基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)定期公布制度

《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)要定期公布?；鶞?zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)是城市政府管理地價(jià)的基本參照依據(jù)，也是房地產(chǎn)投資者投資決策的主要依據(jù)。為了確保城市基準(zhǔn)地價(jià)的科學(xué)性，國家要求省會城市和計(jì)劃單列市的基準(zhǔn)地價(jià)成果要上報(bào)國土資源部進(jìn)行審核與平衡。

4.建立地價(jià)監(jiān)測體系

國家為了更好地了解市場地價(jià)狀況，制定地價(jià)政策，自1999年開始，國土資源部即著手在全國各城市建立地價(jià)監(jiān)測體系。通過將各城市的地價(jià)變化情況及時(shí)通過該體系傳輸至國土資源部，國土資源部既可快捷準(zhǔn)確地了解各城市的地價(jià)狀況，及時(shí)制定相應(yīng)的地價(jià)管理政策。同時(shí)，利用監(jiān)測數(shù)據(jù)編制全國地價(jià)指數(shù)，并定期發(fā)布。

5.建立土地供應(yīng)計(jì)劃制度和土地儲備制度

為了在宏觀上調(diào)控土地價(jià)格，必須嚴(yán)格控制土地供應(yīng)數(shù)量和區(qū)位。各級政府根據(jù)我國耕地少、房地產(chǎn)開發(fā)起步較晚的實(shí)際，建立了土地供應(yīng)計(jì)劃制度和土地儲備制度，要求每年進(jìn)入一級土地市場的土地?cái)?shù)量和時(shí)機(jī)要在政府計(jì)劃的控制之下確定，同時(shí)，各城市土地管理部門還建立了土地儲備制度，以有效地調(diào)節(jié)土地供應(yīng)。

6.建立土地交易最低限價(jià)制度

《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》及相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，土地交易價(jià)格不得低于城市政府規(guī)定的標(biāo)定地價(jià)，否則，政府有優(yōu)先購買的權(quán)力。

7.建立土地增值稅制度

為了規(guī)范土地及房地產(chǎn)市場的交易秩序，抑制土地投機(jī)，1994年

第五篇：劃撥土地的價(jià)格評估

劃撥土地的價(jià)格評估

土地價(jià)格一般是指出讓土地使用權(quán)的價(jià)格，但隨著劃撥土地使用權(quán)的入市，特別是企業(yè)改制過程中，經(jīng)常涉及劃撥土地使用權(quán)處置問題，是否存在劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，如何開展評估工作，是不容回避的實(shí)際問題。新的《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》明確提出了“劃撥土地使用權(quán)價(jià)格”的概念，但對如何開展評估沒有進(jìn)行闡述，現(xiàn)就開展劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評估談一下粗淺看法。

劃撥土地使用權(quán)可依法進(jìn)行抵押、出租，但與出讓土地使用權(quán)相比，國家對劃撥土地使用權(quán)進(jìn)入二三級市場有較嚴(yán)格的限制，而且禁 止利用劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行經(jīng)營活動。究其根源，主要是因?yàn)閯潛芡恋厥褂脵?quán)為無償取得的，國家權(quán)益未能顯現(xiàn)出來。若將劃撥土地使用權(quán)價(jià)格加上出讓金，則應(yīng)等于出讓土地使用權(quán)價(jià)格。在此理論基礎(chǔ)上，可采用以下幾種方法計(jì)算劃撥土地使用權(quán)價(jià)格：

1、成本法。在用成本法計(jì)算出讓土地價(jià)格時(shí)，土地價(jià)格為土地成本價(jià)格與土地增值收益之和。其中，土地增值收益源于“增值地租”，應(yīng)歸國家所有，相當(dāng)于出讓金部分。土地成本價(jià)格為土地使用者在取得土地使用權(quán)時(shí)支付的平均成本。因此，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格應(yīng)為土地成本價(jià)格，包括土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、有關(guān)稅費(fèi)、利息和利潤。

2、收益還原法。收益還原法是在估算土地未來每年預(yù)期收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原利率，折算為評估期日收益總和的一種方法。目前《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》對如何計(jì)算土地純收益的計(jì)算方法尚無明確規(guī)定。因此，可以通過調(diào)查與待估宗地屬于同一區(qū)域的國有企業(yè)租賃和租金水平來間接計(jì)算。國有土地租賃水平由土地出讓金水平來規(guī)定，是國家權(quán)益在土地收益上的體現(xiàn)，所以用土地純收益減去國有土地租賃的租金，可以得到劃撥土地的純收益。再經(jīng)過區(qū)域因素、個(gè)別因素的比較修正，求得待估劃撥土地的純收益。最終劃撥土地使用權(quán)價(jià)格等于劃撥土地的純收益除以土地還原利率。

3、市場比較法。可以預(yù)見，隨著企業(yè)對劃撥土地權(quán)益的日益增強(qiáng)，劃撥土地使用權(quán)抵押、轉(zhuǎn)讓等行為的日益增多，劃撥土地交易案例也會逐年增加。我們可以通過劃撥土地交易案例進(jìn)行交易情況、日期、區(qū)域及個(gè)別因素修正得出待估劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。

4、用出讓土地使用權(quán)扣減出讓金間接計(jì)算。目前，很多地方通常以評估地價(jià)的一定比例收取土地出讓金，出讓金比較固定。由公式出讓土地使用權(quán)價(jià)格＝劃撥土地使用權(quán)價(jià)格＋土地使用權(quán)出讓金，可以得出：

劃撥土地使用權(quán)價(jià)格＝出讓土地使用權(quán)價(jià)格×（1－出讓金比例）

5、綜合法。也就是從多個(gè)方面綜合考慮劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的影響因素，如當(dāng)?shù)氐耐恋厝〉贸杀?、本地收益情況、土地市場的健全和完善程度、政府確定土地出讓金的收取比例等。通過采取上述的四種評估方法進(jìn)行測算，綜合分析后，剔除不適宜的測算方式，對合理測算結(jié)果進(jìn)行算術(shù)平均或加權(quán)平均，求得劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。