第一篇：以劃撥方式取得國有建設用地使用權轉讓房地產審批

項目類型：行政許可

審批機關：市人民政府或區(qū)縣人民政府

承辦部門：市國土資源局土地利用處或分局

市局辦理中央國家機關及其直屬單位、駐京部隊以及跨區(qū)縣的建設項目用地；

分局辦理本行政區(qū)域內除市局辦理以外的其他建設項目用地。辦理依據(jù)：

1、《中華人民共和國城市房地產管理法》第40條第一款；

2、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》

第45條第一款。

收費標準和依據(jù)：

屬于出讓國有建設用地使用權，按出讓合同約定需繳納地價款。辦理程序：收件-受理-審查-決定

辦理時限：16個工作日（不包括市人民政府或區(qū)縣人民政府審批時間）

辦理結果：《建設用地批準書》、《國有建設用地使用權劃撥決定書》或《北京市國有建設用地使用權出讓合同》。

申請方式：書面申請

受理條件：

1、劃撥土地使用權轉讓房地產需要出讓的，按“國有建設用地使用權協(xié)議

出讓”事項中的“新建項目”或“現(xiàn)狀項目”辦理；

2、申請繼續(xù)劃撥的，按“國有建設用地使用權劃撥”事項辦理。申請材料：

1、劃撥土地使用權轉讓房地產需要出讓的，按“國有建設用地使用權協(xié)議

出讓”事項中的“新建項目”或“現(xiàn)狀項目”辦理；

2、申請繼續(xù)劃撥的，按“國有建設用地使用權劃撥”事項辦理。

第二篇：國有劃撥土地使用權轉讓審批

國有劃撥土地使用權轉讓審批

一、法律依據(jù)

1、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》

2、《劃撥土地使用權管理暫行辦法》

3、《中華人民共和國城市房地產管理法》

二、轉讓條件

劃撥土地使用權轉讓，是指劃撥土地使用權再轉移，包括出售、交換、贈與等行為。土地使用權轉讓的實質是土地使用權受讓人在法定條件下把自己取得的剩余期限的土地使用權有償轉讓給再受讓人的行為。劃撥土地使用權轉讓是土地使用權的占有、使用、收益和有限處分權利全部轉移給新的權利人，土地使用權的轉讓對國家土地所有權并不產生影響，國家仍然享有對該土地的所有權。

依照行政劃撥方式取得的土地使用權，一般不得進行轉讓，但經過市、縣人民政府土地管理部門批準，并符合下列條件者，可進行轉讓：

1、土地使用者是公司、企業(yè)、其他經濟組織和個人；

2、領有國有土地使用權；

3、對土地上的建筑物、其他附著物擁有合法的產權；

4、依照《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規(guī)定簽訂土地使用權出讓合同，向當?shù)厥?、縣人民政府補交土地使用權出讓金，或以轉讓劃撥土地使用權所獲收益抵

交土地使用權出讓金。

三、申報材料

已確定承讓人的國有劃撥土地使用權轉讓審批（1）劃撥土地使用權轉讓書面申請（轉讓、承讓雙方共同申請）。（2）轉、承讓雙方的轉讓協(xié)議，聯(lián)建建筑物引起土地使用權轉讓的須提交聯(lián)建協(xié)議書，分割轉讓的須提交分割轉讓方案（協(xié)議）及分割平面圖。（3）轉讓方主管部門同意轉讓的書面意見，股東會、董事會同意轉讓的決議，國有、集體單位改制的應提供改制有關文件。（4）法院裁決轉讓的，須提供人民法院裁決書、協(xié)助執(zhí)行通知書、浙高法（1999）29號文件規(guī)定和要求的資料。（5）土地權源依據(jù)，如土地使用證、國有土地劃撥決定書、原征地批準文件。（6）地上建筑物、構筑物及其他附著物的產權證明，房產已過戶的提供承讓方房產證、契證。（7）原土地使用權人及承讓人身份證明文件。（8）共有房地產，應提供共有人同意轉讓的書面意見。（9）國土部門就申請轉讓地塊的土地用途等給予規(guī)劃管理部門的征詢意見。（10）規(guī)劃管理部門對于國土部門征詢意見的回復，規(guī)劃管理部門要求改變用途的，應當提交規(guī)劃批準文件及規(guī)劃紅線圖，其中同意按現(xiàn)狀土地條件和現(xiàn)有構建筑物改變用途的無需提交批準文件及規(guī)劃紅線圖。（11）土地價格評估報告書及地價確認材料、國土勘測規(guī)劃院出具的宗地界址圖

（經審核無須收回土地使用權重新進行招拍掛出讓為前提）。（12）其他需要提供審查的相關材料。

（二）未確定承讓人的國有劃撥土地使用權轉讓審批（1）申請書，申請單位主管部門同意轉讓的書面意見或股東會、董事會同意轉讓的決議。（2）土地權源依據(jù)，如土地使用證、國有土地劃撥決定書、原征地批準文件。（3）地上建筑物、構筑物及其他附著物的產權證明，如房產證。（4）原土地使用權人有效身份證明文件。（5）共有房地產，應提供共有人同意轉讓的書面意見。（6）國土部門就申請轉讓地塊的土地用途等給予規(guī)劃管理部門的征詢意見。（7）規(guī)劃管理部門對于國土部門征詢意見的回復，規(guī)劃管理部門要求改變用途的，應當提交規(guī)劃許可證及規(guī)劃紅線圖，其中同意按現(xiàn)狀土地條件和現(xiàn)有構建筑物改變用途的無需提交規(guī)劃許可證及規(guī)劃紅線圖。（8）土地價格評估報告書及地價確認材料、國土勘測規(guī)劃院出具的宗地界址圖（經審核無須收回土地使用權重新進行招拍掛出讓為前提）。（9）其他需要提供審查的相關材料。

（三）國有劃撥土地使用權補辦出讓審批（1）申請書，申請單位主管部門同意補辦出讓的書面意見或股東會、董事會同意補辦出讓的決議。（2）土地使用證、國有土地劃撥決定書（批準劃撥時無決定書的除外）。（3）地上建筑物、構筑物及其他附著物的產權證明。（4）原土地使用權人有效身份證明文件。

（5）共有房地產，應提供共有人同意補辦出讓手續(xù)的書面

意見。（6）國土部門就申請地塊的土地用途等給予規(guī)劃管理部門的征詢意見。（7）規(guī)劃管理部門對于國土部門征詢意見的回復，規(guī)劃管理部門要求改變用途的，應當提交規(guī)劃批準文件及規(guī)劃紅線圖，其中同意按現(xiàn)狀土地條件和現(xiàn)有構建筑物改變用途的無需提交批準文件及規(guī)劃紅線圖。（8）土地價格評估報告書及地價確認材料、國土勘測規(guī)劃院出具的宗地界址圖（經審核無須收回土地使用權重新進行招拍掛出讓為前提）。（9）其他需要提供審查的相關材料。

四、辦事程序

審查員踏勘審查→地價確認→核準員核準→制作組織報批材料→上報有權批準的單位審批→征收土地出讓金，簽訂出讓合同或頒發(fā)劃撥用地決定書。

第三篇：轉讓國有劃撥土地使用權

轉讓國有劃撥土地使用權

案例：1991年6月，B市規(guī)劃建設委員會批準了某開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃方案，并成立了P房地產開發(fā)公司。該公司身兼兩項職能：一是代表市政府實施行政管理職能，二是企業(yè)經營職能。1992年8月，為了開發(fā)該區(qū)房地產業(yè)，P房地產開發(fā)公司向社會登出關于該開發(fā)區(qū)土地使用權轉讓“即日發(fā)售”的廣告。同年10月，金田公司根據(jù)該廣告與P房地產開發(fā)公司進行了談判，最終簽訂了《土地轉讓預定協(xié)議》。該協(xié)議規(guī)定：P房地產開發(fā)公司(甲方)出讓開發(fā)區(qū)內規(guī)則方案中整幅、不可分割的約1000畝土地，每畝出讓金50萬元，總價值約5億元，土地使用權轉讓期限為50年，使用用途為建設金田高新科技園及相關配套工程。金田公司(乙方)應于1994年3月前將土地預定金5000萬元匯入甲方賬戶，其余款項應于1995年31月前一次性付清。該協(xié)議還規(guī)定，雙方簽訂土地使用權轉讓合同的日期為1994年3月21日，任何一方如不能如期履行，均視樹違約。同時，甲方應盡快將土地使用權交付乙方。如甲方不能隨行本協(xié)議，則雙倍返還定金；如乙方不能履行本協(xié)議，甲方有權拒簽土地轉讓合同。該協(xié)議自簽訂土地使用權轉讓合同之日起自動失效。1994年3月，雙方就調整地價款的給付期限和履行土地使用權轉讓合同的時間等事項又達成補充協(xié)議，約定土地使用權轉讓合同的簽訂時間為1994年8月31日。事后，金田公司按協(xié)議規(guī)定的期限將土地預定金5000萬元匯入P房地產開發(fā)公司賬戶，并催促P房地產開發(fā)公司簽訂土地使用權轉讓合同。同年9月，雙方對擬訂的土地使用和轉讓合同部分條款發(fā)生意見分歧，經多次協(xié)商未達成一致意見。金田公司要求P房地產開發(fā)公司提供該土地的征地批文、土地使用權出讓合同等文件，但對方除提供B市規(guī)劃建設委員會批準設立該開發(fā)區(qū)文件外，其他有關征地、出租土地等文件均不能提供。另外，P房地產開發(fā)公司認為該1000畝土地尚未征用，但并不影響金田公司的開工建設，要求金田公司按協(xié)議繼續(xù)支付地價款，辦理立項手續(xù)。雙方上述意見分歧至1995年底仍無法消除。在此期間，該區(qū)管理委員會批準了金田公司申報的五個建設項目。

1995年12月，金田公司訴至B市高級人民法院，要求解除與P房地產開發(fā)公司簽訂的《土地轉讓預定協(xié)議》，并雙倍返還定金1億元。

被告辯稱：原預定協(xié)議不能履行的原因在于雙方對擬簽訂的《土地使用權轉讓合同》文本未達成一致意見，且對方未提供項目批準文件，并沒有相應的融資能力，故要求原告繼續(xù)履行預定協(xié)議，不同意其訴訟請求。

B市高級人民法院認為：被告P房地產開發(fā)公司作為房地產開發(fā)企業(yè)，應嚴格遵循《國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規(guī)定的程序和條件進行土地開發(fā)經營活動，但被告在尚未以出讓方式取得土地使用權及國家尚未對該1000畝土地作出批準征用的情況下，即與原告簽訂《土地轉讓預定協(xié)議》，并收取巨額預定金，其行為明顯違反有關國家土地管理法規(guī)，故雙方所簽定的預定協(xié)議無效，為此造成的經濟損失應由被告自己承擔。被告應將預定金5000萬元及相應的利息返還給原告。由于原告在簽訂協(xié)議時，對被告的土地經營方式未進行必要考察即投入巨額資金，故對本企業(yè)因此造成的損失應承擔一定責任。其要求雙倍返還 1

預定金及銀行保值貼補利率等請求不予支持。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第五十六條第五項及第六十一條之規(guī)定，B市高級人民法院于1996年2月作出一審判決：

一、金田公司與P房地產開發(fā)公司簽訂的《土地使用權轉讓預定協(xié)議》無效；

二、P房地產開發(fā)公司于本判決生效后三個月內返還金田公司土地預定金5000萬元及利息；如逾期不返還則按現(xiàn)行銀行存款11.7％的年利息計算至返還時止；

三、駁回雙方的其他訴訟請求。

分析：轉讓國有劃撥土地使用權是指未經政府批準及交納出讓金，擅自轉讓國有劃撥土地使用權，導致轉讓合同無效的陷阱。國有土地使用權的取得，分兩種方式：一種是有償取得，即以出讓方式取得。以這種方式取得的土地可依法轉讓。另一種是無償取得，即以劃撥方式取得。以這種方式取得的土地在轉讓前，必須經有批準權的政府批準并交納土地出讓金，即變劃撥土地使用權為出讓土地使用權，再行轉讓，從而確保政府對土地的總體控制和取得土地收益。如果不經有批準權的政府批準，不簽訂土地出讓合同，不補交土地出讓金，而直接轉讓國有劃撥土地使用權，將導致轉讓合同無效，有關單位和直接責任人員還將受到行政處罰和行政處分。

評論：這是一起關于國有劃撥土地使用權轉讓及房地產開發(fā)經營糾紛的案例。在我國，城鎮(zhèn)土地使用權的取得可以分為有償取得和無償取得兩種。有償取得已逐漸成為土地使用權取得的主要渠道。有償取得的方式為土地使用權的出讓和土地使用權的轉讓。《中華人民共和國土地管理法》第二條規(guī)定，國有土地和集體所有土地的使用權可以依法轉讓?！吨腥A人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》具體規(guī)定了土地使用權轉讓問題。土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括土地使用權的出售、交換和贈與?？梢?，土地使用權轉讓的前提，是轉讓方以出讓方式取得土地的使用權。本案中，P房地產開發(fā)公司就尚未以出讓方式取得的1000畝土地使用權進行轉讓、出售，獲取巨額利潤，違反法律，其行為應定為非法，所簽訂的協(xié)議亦應認定為無效。其次，房地產公司雖具一定行政管理職能，但并不代表國家的土地管理部門。根據(jù)最高人民法院的司法解釋，國有土地使用權出讓的管理部門應為市、縣一級的土地管理部門，其他組織和部門均無權處置國有土地，故P房地產公司的行為超越了其職權。第三，本案中簽訂的灶地使用權轉讓預定協(xié)議》在性質上屬于預約合同，雖然該合同被認定為無效，但合同中約定的擔保形式、定金條款繼續(xù)有效。根據(jù)《民法通則》規(guī)定的過錯責任原則，P房地產開發(fā)公司應雙倍返還金田公司定金1億元及相關利息，此點法院判決似有不妥。

第四篇：國有建設用地使用權轉讓合同樣本

國有建設用地使用權轉讓合同（樣本）

本合同雙方當事人：

轉讓方：佛山市順德區(qū)陳村鎮(zhèn)登洲股份合作經濟社（以下簡稱甲方）法定代表人： 委托代理人： 地址：

受讓方：（以下簡稱乙方）法定代表人： 委托代理人： 地址：

一、根據(jù)《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》等有關法律法規(guī)規(guī)定，雙方本著自愿、有償?shù)脑瓌t，訂立本合同。

二、甲方同意將位于佛山市順德區(qū)陳村鎮(zhèn)華陽南路西側登洲片區(qū)73184.47平方米國有用地的宗地，國有土地使用證號為：佛府（順）國用（2012）第0401285號，地號為：209048-401的國有建設用地（以下稱轉讓土地）使用權轉讓給乙方。本宗地土地用途:城鎮(zhèn)住宅用地，出讓土地使用年限為城鎮(zhèn)住宅用地柒拾年，自土地成交之日起算。

三、本宗地競得人***公司于**年**月**日以人民幣___元（小寫：￥___）的成交地價款競得本合同第二條確認的國有建設用地使用權，并

七、違約責任：

1、甲方隱瞞事實真相，出現(xiàn)第三人對轉讓土地主張權利，對抗乙方權利情形的，甲方應承擔由此而產生的法律責任。造成乙方損失的，應予賠償。

2、甲方必須按照本合同約定交付轉讓的土地。由于甲方未按時交付轉讓的土地，而致使乙方對轉讓土地占有延期的，每延期一日，甲方應當按乙方已經支付的相關費用的 1 ‰向乙方支付違約金。甲方延期交付超過60日，經乙方催交后10日內仍不能交付轉讓土地的，乙方有權解除本合同，同時退還已經支付的相關費用，且乙方可請求甲方賠償因此造成的損失。

3、乙方應當按照本合同約定，按時支付所有轉讓價款。乙方不按時支付的，自應付之日起，每日按延遲支付款項的 1 ‰向甲方支付違約金，延期付款超過60日，經甲方催交后10日內仍未付清的，甲方有權解除本合同，乙方須按成交地價款的20%向甲方支付違約金，如甲方另行委托交易中心再次轉讓土地的價格低于本次成交地價款的，乙方還須按實際差額支付賠償金給甲方。

4、乙方不能按期竣工的，應提前30日向國土部門提出延建申請，經國土部門同意延建的，其項目竣工時間相應順延，但延建期限不得超過一年。乙方未能按照本合同約定日期或同意延建所另行約定日期竣工的（即通過規(guī)劃竣工驗收），每延期一日，應向國土部門支付相當于成交地價款 0.3 ‰的違約金，甲方有權要求乙方繼續(xù)履約。

八、乙方按本合同約定按時支付成交地價款的，乙方須按土地登記的有關規(guī)定向土地管理部門申請辦理建設用地使用權變更登記，否則，（本頁無正文）

甲方（蓋章）：

法定代表人：

委托代理人：

乙方（蓋章）： 法定代表人：

委托代理人：

簽訂日期：

****年**月**日

第五篇：國有建設用地使用權轉讓審批辦事指南

建設用地轉讓（變更）（國有建設用地使用權轉讓審批）

項目名稱：建設用地轉讓（變更）（國有建設用地使用權轉讓審批）

實施機關：市國土資源局

設定依據(jù)：《中華人民共和國城市房地產管理法》第40條 以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金。

第44條 以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。審批范圍和條件：

1、出讓國有土地使用權轉讓

⑴按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；⑵按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上（不含土地出讓金），屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件；⑶轉讓房地產時，房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。⑷協(xié)議出讓的國有土地使用權轉讓時改變土地用途的。

2、劃撥國有土地使用權轉讓

(1)單位用地

①通過劃撥方式取得的土地使用權一般不得轉讓。②市政府城投公司不能收儲的證明材料或市政府同意轉讓批復意見。

(2)個人住宅

①已完成建設且已辦理房屋產權變更手續(xù)。

辦理流程：受理、審核[政務服務中心窗口，1日] →繳費[申請人]→科室初審[利用科，2日] →審查[局分管領導，2日]→審核[局主管領導，2日]→審批[市政府，4日]→發(fā)放批準通知書[利用科將批準文件轉政務服務中心送申請人，1日]

法定辦理時限：20個工作日

承諾辦理時限：12個工作日

是否收費：收費（屬劃撥土地轉讓、轉讓后改變土地用途或出讓年限的）

收費標準：按土地評估結果收取

收費依據(jù)：國辦發(fā)〔2006〕100號、國土資源部第21號令、國土資發(fā)（2006）114號、鄂土資函（2011）689號

申報材料：

1、通過招拍掛出讓取得的國有土地使用權或已按照規(guī)劃要求完成建設的協(xié)議出讓國有土地使用權轉讓，直接申請變更登記；

2.原協(xié)議方式取得的出讓土地使用權轉讓（屬轉讓并同時改變土地用途、延長出讓年限的）⑴轉讓雙方土地使用權轉讓合同（屬法院判、裁決的，附法院判、裁決書，協(xié)助執(zhí)行通知書；屬監(jiān)察查處項目的，提供監(jiān)察結案報告等相關材料）及轉讓申請書；⑵受讓人房產證復印件及土地使用證原件；⑶經招拍掛方式公開轉讓的，需提交成交確認書及招拍掛相關資料；⑷雙方營業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證復印件；⑸屬國有資產的，附國有資產管理部門同意轉讓的批準文件；無獨立法人資格的，附上級主管部門同意轉讓審批意見，共有土地使用權人意見；⑹備案后的土地評估報告；⑺宗地圖。

3、國有劃撥土地使用權轉讓

⑴轉讓雙方土地使用權轉讓合同（屬法院判、裁決的，附法院判、裁決書，協(xié)助執(zhí)行通知書；屬監(jiān)察查處項目的，提供監(jiān)察結案報告等相關材料）及轉讓申請書；⑵受讓人房產證復印件及土地使用證原件；⑶以招拍掛方式公開轉讓的，需提交成交確認書及招拍掛相關資料；⑷雙方營業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證復印件；⑸屬國有資產的，附國有資產管理部門同意轉讓的批準文件；無獨立法人資格的，附上級主管部門同意轉讓審批意見；共有土地使用權人意見；⑹備

案后的土地評估報告（轉讓后符合劃撥供地目錄可保留劃撥用地的項目不需提供）；⑺宗地圖；⑻繳費稅發(fā)票復印件。

4.土地收儲中心不予收儲或經市政府批準直接轉讓的劃撥國有土地使用權，參照原協(xié)議出讓土地使用權轉讓辦理。

5.個人住宅轉讓

⑴轉讓雙方申請書和身份證（戶口復印件）；⑵原土地使用證原件；⑶已辦理變更登記的房屋所有權證復印件；⑷土地出讓合同；⑸雙方轉讓協(xié)議；⑹備案后的土地評估報告（原屬劃撥用地的提供）；⑺宗地圖。