第一篇：選聘前期物業(yè)管理企業(yè)申請程序指引

選聘前期物業(yè)管理企業(yè)申請程序指引

一、受理范圍

房屋建筑總面積（包括該住宅建設(shè)項目區(qū)域內(nèi)非住宅的房屋建筑面積）等于或者少于3萬平方米，或者在投標(biāo)文件截止之日投標(biāo)人少于3個的住宅建設(shè)項目的建設(shè)單位在取得商品房預(yù)售許可證之前申請采用邀請招標(biāo)或協(xié)議方式選聘具有三級以上資質(zhì)級別的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

二、責(zé)任科室

香洲區(qū)物業(yè)管理辦公室電話：2635802

三、辦事流程

申請→受理→審查→批復(fù)

四、法律依據(jù)

1.《物業(yè)管理條例》第二十四條；

2.《廣東省物業(yè)管理條例》第三十六條；

3.《珠海市物業(yè)管理條例》第四十八條；

4.《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》第三條；

5.《珠海市前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行規(guī)定》第八條。

五、申報材料

1.前期物業(yè)管理招投標(biāo)審批表；

2.建設(shè)單位企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照；

3.建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

六、發(fā)文類型

出具批復(fù)

七、辦結(jié)時限7個工作日

八、收費標(biāo)準(zhǔn)不收費

九、行政許可 是

第二篇：申請協(xié)議選聘前期物業(yè)管理企業(yè)一次告知單

申請協(xié)議選聘前期物業(yè)管理企業(yè)一次告知單

根據(jù)省建設(shè)廳《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部<前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法>的通知》規(guī)定，本市住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅總建筑面積在3萬平方米（含本數(shù)）以下，建設(shè)單位可向我局申請前期物業(yè)管理協(xié)議招投標(biāo)，應(yīng)提交申報資料如下：

1、市政府部門批準(zhǔn)開發(fā)建設(shè)項目（擬申請協(xié)議選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的項目）有關(guān)文件復(fù)印件。

2、建設(shè)單位營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。

3、建設(shè)單位房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書復(fù)印件。

4、申請項目建筑規(guī)劃（臨時）許可證復(fù)印件。

5、擬協(xié)議選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。

6、擬協(xié)議選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)管理資質(zhì)證書復(fù)印件。

7《前期物業(yè)管理協(xié)議招投標(biāo)登記表》一式兩份（到我局物業(yè)管理處領(lǐng)?。?/p>

備注：

1、總建筑面積在3萬平方米以上且分期開發(fā)的，其二期以后項目實行協(xié)議招標(biāo)，須提供一期前期物業(yè)管理公開或邀請招標(biāo)《前期物業(yè)管理邀請招投標(biāo)登記表》復(fù)印件。

2、協(xié)議招投標(biāo)須經(jīng)我局批準(zhǔn)后才予備案。

3、受理地點：本市海甸五西路北側(cè)怡心路市房產(chǎn)局大樓七樓物業(yè)管理處。

聯(lián)系電話：66256512，聯(lián)系人：譚柯

第三篇：萬科物業(yè)管理前期介入工作指引

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萬科物業(yè)管理前期介入工作指引

萬科物業(yè)管理前期介入工作指引

1、目的

規(guī)范物業(yè)公司對新項目物業(yè)管理前期介入的程序和內(nèi)容，指導(dǎo)新公司物業(yè)管理業(yè)務(wù)的開展。

2、范圍

適用于集團內(nèi)的全資及控股的所有房地產(chǎn)開發(fā)公司和其下屬的物業(yè)管理公司（以下簡稱地產(chǎn)、物業(yè)）。

3、職責(zé)

3.1 集團物業(yè)管理部負責(zé)編制、發(fā)布和修訂本工作指引。

3.2 各地物業(yè)公司負責(zé)參照本工作指引，結(jié)合各項目的實際情況制定具體工作方案和計劃，以保證物業(yè)管理前期介入工作的順利完成。

3.3 各地產(chǎn)公司應(yīng)與物業(yè)保持良好的溝通，及時向物業(yè)提供相關(guān)資料，共同研究，聽取采納合理的建議，對于物業(yè)公司的前期介入工作給予必要的配合和協(xié)助。

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4．方法和過程控制

4.1物業(yè)管理前期介入的概念

物業(yè)管理前期介入是指物業(yè)公司在接管項目以前的房地產(chǎn)開發(fā)各個階段，包括項目決策、規(guī)劃設(shè)計、營銷策劃、施工建設(shè)、竣工驗收等，就參與介入，從物業(yè)管理運作和業(yè)主使用角度對物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計、材料選用、設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置、房屋租售、施工質(zhì)量、竣工驗收等多方面提供有益的建設(shè)性意見，以確保物業(yè)設(shè)計和建造質(zhì)量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件，同時有效的前期介入可以減少接管驗收時的返修工作量，為確保業(yè)主正常入住奠定基礎(chǔ)。4.2前期介入的一般程序 4.2.1 雙方確定工作內(nèi)容要求;4.2.2 物業(yè)組成工作小組;4.2.3 制定工作計劃;4.2.4 計劃實施，物業(yè)應(yīng)重點關(guān)注安保系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、管理用房、車位配置、交通系統(tǒng)、綠化配置、常見施工質(zhì)量問題、機電設(shè)備、空調(diào)安置、工程設(shè)備的售后服務(wù)、物業(yè)管理方案和管理合同的確認。

4.2.5 物業(yè)與地產(chǎn)雙方的協(xié)調(diào)研討應(yīng)形成書面資料，以備復(fù)查。

4.2.6 對涉及物業(yè)利益的文件應(yīng)由物業(yè)確認，如：管理費、物業(yè)管理合同、銷售中涉及物業(yè)的承諾、設(shè)備設(shè)施合同中的售后服務(wù)等。4.3前期介入的內(nèi)容

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前期介入主要分三個階段實現(xiàn)：規(guī)劃設(shè)計階段、營銷策劃階段和施工建設(shè)階段，三個主要階段結(jié)束后配合地產(chǎn)進行竣工驗收。4.3.1規(guī)劃設(shè)計階段包括：

對總體設(shè)計、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、設(shè)備配套、新材料、新技術(shù)、管理用房、生態(tài)環(huán)保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內(nèi)配置、房屋單體、智能化配置、管理用房等方面應(yīng)注意的內(nèi)容。4.3.2營銷策劃階段包括：

物業(yè)管理方案策劃、物業(yè)管理模式研究、以及銷售推介應(yīng)注意的內(nèi)容。4.3.3施工建設(shè)階段包括：

電氣設(shè)備、給排水工程、門窗工程、裝飾工程、砌筑工程、樓面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面應(yīng)注意的問題。

5．規(guī)劃設(shè)計階段介入 5.1規(guī)劃設(shè)計評估準(zhǔn)備

5.1.1規(guī)劃設(shè)計評估需要獲得的資料。5.1.1.1報批報建文件

《可行性研究報告》及批復(fù)、《詳規(guī)》及批復(fù)、項目選址意見書、《勘測定界報告》、配套條件明細資料、擴初批復(fù)。5.1.1.2企劃文件

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市場調(diào)研、產(chǎn)品定位、目標(biāo)客戶定位、目標(biāo)客戶資料。5.1.1.3設(shè)計文件

總說明、修建性詳規(guī)規(guī)劃圖、建筑〈設(shè)計說明書、設(shè)計圖紙（平面圖、立面圖、*** 圖）〉、結(jié)構(gòu)設(shè)計說明書、給水排水設(shè)計說明書、電氣設(shè)計說明書、弱電設(shè)計說明書、采暖通風(fēng)空調(diào)設(shè)計說明書、動力設(shè)計說明書、交通分析、綠化分析、經(jīng)濟指標(biāo)等。

5.1.2地產(chǎn)需組織項目說明會，會同其所屬項目、設(shè)計、工程、營銷、物業(yè)等相關(guān)部門專題介紹項目情況并解答疑問。

5.1.3物業(yè)公司組織對項目宗地狀況、類似典型樓盤，周邊配套狀況，進行實地考察。

5.2項目評估細則。5.2.1總體評估。

5.2.1.1住宅區(qū)規(guī)劃功能區(qū)分合理，居住私密性和社區(qū)交流協(xié)調(diào)。5.2.1.2住宅區(qū)道路交通規(guī)劃合理，車流人流組織兼顧，停車位充足。5.2.1.3建筑與自然和諧，采光、通風(fēng)充足，環(huán)境優(yōu)美。5.2.1.4生活便利，基本生活配套齊全，出行便捷。

5.2.1.5設(shè)備、設(shè)施保障充分，水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處理等可靠完善。

5.2.1.6注重環(huán)境生態(tài)，使用環(huán)保、節(jié)能等環(huán)保材料、設(shè)備設(shè)施。5.2.1.7安全防衛(wèi)設(shè)計完備，運用先進技防手段，安全及消防配置充分。

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5.2.1.8智能化配置先進，網(wǎng)絡(luò)資源充分，便于數(shù)字化小區(qū)建設(shè)。5.2.1.9便于物業(yè)組織管理，節(jié)約管理成本。

5.2.1.10各項技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)在同類住宅區(qū)中水平領(lǐng)先。5.2.2分類評估 5.2.2.1安保布局

a)

便于安保管理區(qū)域分割，消除管理死角。b)

便于安保管理視線的巡查，避免管理的盲點。c)

人員及車輛各級出入口設(shè)置清晰，便于動態(tài)管理。d)

安保設(shè)備設(shè)施配置齊全，可采取有效措施防范。e)

安保技防措施完備，形成多層次的安保體系，信息匯總通暢，反應(yīng)快速（詳見5.2.2.6智能化設(shè)備）。5.2.2.2消防布局

a)消防設(shè)備、設(shè)施配置（滅火器、消防箱、室內(nèi)（外）消防栓、消防泵、煙感、自動噴淋等）充分合理，使用可靠。

b)

消防車道設(shè)置合理，其位置及轉(zhuǎn)變半徑符合國家規(guī)范。c)

消防登高面（場地）設(shè)置合理，其位置及面積符合國家規(guī)范。

d)

消防通道、門、墻、避難區(qū)設(shè)置合理，符合國家規(guī)范。5.2.2.3交通布局

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a)

各級道路的功能分配充分合理，有層次感，線路清晰，便于分流管理。

b)

主要道路和出入口人車分流，在設(shè)計和設(shè)施配置上考慮到限速要求及回車余地。

c)

機動車位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù)的2：

1、另加訪客車位占車位數(shù)的5%，聯(lián)排別墅等高標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)按戶數(shù)1：1, 另加訪客車位占車位數(shù)的10%）。非機動車位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù)1：1.5），便于停放。

d)

有條件，宜設(shè)置地下機動車停車庫，應(yīng)符合國家規(guī)范。5.2.2.4生活配置

a)

根據(jù)小區(qū)周邊（1公里范圍）市場、商業(yè)配套狀況設(shè)置充足市政、商業(yè)用房。

b)

一般應(yīng)考慮超市、菜市場、醫(yī)療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容美發(fā)、建材、文化娛樂、交通等的配套服務(wù)功能。

c)

如住宅區(qū)設(shè)置商業(yè)配套，宜獨立集中，并事先規(guī)劃商業(yè)功能的劃分和商業(yè)經(jīng)營的配套條件，應(yīng)盡量避免產(chǎn)生干擾。如利用住宅層設(shè)置營業(yè)場所，出入口或樓梯須與住宅分開。

d)

如住宅區(qū)設(shè)置會所，宜獨立設(shè)計。會所面積、活動項目宜根據(jù)住宅區(qū)面積、檔次、經(jīng)營方式合理配置。例如：一般10萬平方米以上的住宅小區(qū)宜設(shè)置項目：健身、乒乓、閱覽、兒童活動室、棋牌、桌球、多功能廳等；面積在400平方米左右，住宅區(qū)建筑面積每增加10萬平方米會所面積增加200平方米。

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5.2.2.5設(shè)備配套

a)

水、電、煤、電信、廣播電視、污水處理等的設(shè)計容量應(yīng)能滿足使用需要，并留有適當(dāng)擴展余地。

b)

配電、水泵、電梯、中央空調(diào)的設(shè)備定型成熟可靠。c)

溝、管、渠、井的設(shè)置合理，便于維護保養(yǎng)。

d)

公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數(shù)量、亮度、位置合適，宜采用節(jié)能裝置。樓道照明十層以下住宅宜采用節(jié)能自熄開關(guān)，十八層以上高層住宅宜應(yīng)設(shè)疏散誘導(dǎo)照明和燈光疏散指示標(biāo)志。

e)

配電房、水泵房、電梯機房、中央空調(diào)機房等設(shè)備房設(shè)計應(yīng)符合國家規(guī)范。水泵房不應(yīng)設(shè)在住宅建筑內(nèi)，給水泵房內(nèi)不應(yīng)有污水管穿越，電梯井不應(yīng)緊鄰臥室，緊鄰書房及起居室時，應(yīng)采取隔音措施。5.2.2.6智能化配置

a)

安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統(tǒng)、門禁可視對講系統(tǒng)、小區(qū)巡更系統(tǒng)，電視監(jiān)控系統(tǒng)、車輛道匣管理系統(tǒng)、室內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、電梯內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、居家安防系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。b)

網(wǎng)絡(luò)智能化一般可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)平臺、家電遠程控制系統(tǒng)。

c)

設(shè)備管理智能化一般可配置公共照明管理系統(tǒng)、停車庫管理系統(tǒng)、電梯運行狀態(tài)管理系統(tǒng)、消防管理系統(tǒng)、配電及給排水管理系統(tǒng)、家庭表具管理系統(tǒng)、煤氣泄漏報警系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。

d)

中央控制中心位置宜設(shè)于管理部內(nèi)，或與管理部相鄰相近，第7頁，共21頁

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布線系統(tǒng)應(yīng)分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號衰減。e)

智能化設(shè)備和技術(shù)應(yīng)考慮技術(shù)先進性、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)化、網(wǎng)絡(luò)開放性、系統(tǒng)可靠性及可擴性，采用成熟產(chǎn)品。5.2.2.7房屋單體

a)

屋面應(yīng)充分考慮到防水及隔熱效果，可上人屋面及屋頂花園滿足其特殊要求。

b)

墻體應(yīng)充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。c)

樓板厚度與隔音符合國家規(guī)范。

d)

住宅分戶門宜采用統(tǒng)一制作的安全防衛(wèi)門。

e)

住宅外窗應(yīng)考慮開啟方便，尺度（安裝空調(diào)要求），隔音防水效果好，不宜近距離直接面對其他住戶的門窗。

f)

廚房設(shè)計應(yīng)遵循洗、切、炒流線，操作面長度宜在2—3米，燃氣熱水器位置合理，灶宜避開窗口設(shè)置。

g)

衛(wèi)生間不應(yīng)直接開向起居房，餐廳或廚房不應(yīng)布置在下屋住戶廚房、臥室、起居房和餐廳上層，有上下水的潔具宜盡量避開臥室墻面布置。

h)

廚房、衛(wèi)生間隔樓板及墻身應(yīng)充分考慮防水隔聲設(shè)置，地漏位置合理，便于檢修。

i)

管道、管線布局合理、互不干擾碰撞，尺寸符合國家規(guī)范，管道井檢修孔應(yīng)設(shè)置合理，便于檢修。

j)

宜采用垂直煙道，斷面尺寸充分（一般不少于250mm），第8頁，共21頁

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應(yīng)有防止油煙回流和串煙措施。出屋頂口高度適中，高層宜安裝無動力風(fēng)帽。k)

底層地坪應(yīng)充分考慮防潮措施。

l)

房型設(shè)計應(yīng)考慮生活習(xí)慣，不宜引起裝修時的大改動（敲墻、再次分隔等）。

m)

有上部屋面陽臺或管道可直接下至下一層屋面（陽臺）時，應(yīng)考慮防盜措施。

n)

陽臺欄桿或欄板高度合理（一般不少于1.10M），宜采用垂直桿件，桿件距小于0.10M，防止兒童攀爬。5.2.2.8室內(nèi)配置

a)

室內(nèi)空調(diào)機位設(shè)置合理，應(yīng)與家具布置一并考慮。臥室內(nèi)宜避免對床直吹。

b)

室外空調(diào)機位應(yīng)考慮外墻美觀、設(shè)置統(tǒng)一機座、安全隱蔽。c)

室外空調(diào)機位應(yīng)考慮安裝及維修便利。距離過近而對吹的室外機應(yīng)相互錯開，與鄰套住宅機座相鄰時，應(yīng)采取安全隔離措施。d)

空調(diào)機冷凝水和隔霜水應(yīng)設(shè)專管排放，或接入陽臺排水系統(tǒng)。

e)

室內(nèi)空調(diào)洞位置合理，應(yīng)靠近室內(nèi)機位，管中應(yīng)距地2.2米左右，向外傾斜10度左右。

f)

當(dāng)戶型或廳房過大時，應(yīng)考慮柜式空調(diào)的要求。g)

如使用小型中央空調(diào)，層高應(yīng)大于3.3m，并留有室外機位

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置。

h)

室內(nèi)各類插座、開關(guān)位置合理，應(yīng)與家俱布置和使用習(xí)慣一并考慮。配電箱配出回路設(shè)計分配合理。

i)

電視、信息（電話和數(shù)據(jù)）插座宜在主臥、起居、書房分別設(shè)置，且不宜并行設(shè)置。

j)

聯(lián)排別墅及躍層宜在二層設(shè)置進戶對講。k)

高檔住宅宜考慮居家安防系統(tǒng)的配置及擴展功能。5.2.2.9綠化配置

a)

綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數(shù)量品種充足，造型優(yōu)美。

b)

綠化率、集中綠地率設(shè)置合理，分布均衡，集中綠地位置適中，便于人流自然匯聚。

c)

綠化品種適宜當(dāng)?shù)貧夂驐l件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長，成活率高，抗病蟲性好。

d)

綠化品種便于養(yǎng)護，養(yǎng)護成本節(jié)約。

e)

綠化布局不遮擋住宅采光，便于人行通行，宜考慮行走習(xí)慣。

f)

綠化品種宜無污染，兼具吸收有害污染功能（如尾氣）。g)

主干道兩側(cè)及集中綠地宜有大型樹木。5.2.2.10景觀配置

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a)

景觀裝飾布局合理，宜處于相對而言對人流集中的區(qū)域。b)

采用水景應(yīng)考慮水系的水質(zhì)、清理、保潔、排泄、補充、養(yǎng)護。

c)

水系岸床設(shè)計應(yīng)考慮防滲漏效果。

d)

不宜在小區(qū)內(nèi)設(shè)置深度超過1米的水系，并有防護或警示。如利用自然河道水系超過1.5米,，還應(yīng)配置相應(yīng)的救生設(shè)備、設(shè)施。e)

景觀裝飾應(yīng)便于清潔、養(yǎng)護，宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料。

f)

泛光照明不影響住戶，不造成光污染。5.2.2.11公共空間

a)

應(yīng)充分考慮雨水排泄能力的設(shè)計，避免排泄不暢通。b)

宜設(shè)置可開展社區(qū)活動的集中場所及避難場所。c)

公共活動區(qū)域分布合理、均衡，位置適中，并盡量減少對住戶的影響。

d)

綠化及保潔用水取水口設(shè)置合理（一般距離不大于150m）。e)

各類表具、表箱設(shè)置合理，便于查看、收發(fā)。樓道內(nèi)應(yīng)設(shè)置公告欄，宜預(yù)留牛奶箱，休閑椅位置，室外信報箱應(yīng)有防雨措施。f)

樓宇入口處及公共場所宜考慮殘障人員出入，宜設(shè)置無障礙通道和設(shè)施。

g)

公共空間的道路、踏步、坡道應(yīng)考慮老人、小孩等行動不

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便人員，宜設(shè)置相應(yīng)保護措施。

h)

高層住宅通至屋頂平臺宜為普通玻璃門。

i)

樓道、樓梯、過道便于家具搬運、人員不易碰撞。5.2.2.12生態(tài)環(huán)保

a)

住宅區(qū)內(nèi)無污染環(huán)境的生產(chǎn)性經(jīng)營性項目。b)

住宅區(qū)內(nèi)污水處理排放符合國家規(guī)范。c)

住宅區(qū)內(nèi)無各類污染源。

d)

周邊應(yīng)無直接或間接嚴(yán)重影響住戶的污染源。

e)

宜采用對太陽能、雨水、綠化枝葉等的再次利用技術(shù)。f)

垃圾收集宜采用有害、有機、無機的分類收集，宜采用垃圾壓縮或生化技術(shù)處理。

g)

垃圾房及變電房、煤氣調(diào)壓站或其他信號發(fā)射裝置應(yīng)選擇隱蔽位置，盡量不影響住戶及環(huán)境。

h)

宜在住宅區(qū)內(nèi)形成自然生態(tài)鏈。5.2.2.13管理用房

a)

物業(yè)管理處

管理中心功能：經(jīng)理室、接待區(qū)、資料室、辦公區(qū)、會議室、衛(wèi)生間、中央監(jiān)控。

作業(yè)用房功能：保安值勤室、用具房、維修清潔綠化工具房、員工休息室、員

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工生活用房。

總面積：根據(jù)住宅區(qū)管理面積和功能配置。（各地法規(guī)要求不一樣）一般：

管理部用房面積=住宅區(qū)總建筑面積/100X0.2

位置：住宅區(qū)中央，底層，管理本部及各作業(yè)面相對集中。b)

業(yè)委會、居委會（根據(jù)當(dāng)?shù)卣撸┕δ埽恨k公室、資料室、會議室、接待室 面積：根據(jù)具體情況而定

位置：和管理部相對接近，業(yè)委會與居委會可聯(lián)合設(shè)置于一處 5.2.2.14新材料、新技術(shù)

a)

應(yīng)盡量采用較為成熟并有先例的新材料、新技術(shù)。b)

試驗性新材料、新技術(shù)應(yīng)充分論證，先行試點。c)

采用新材料、新技術(shù)應(yīng)預(yù)留充足備品備件。

d)

采用新材料、新技術(shù)應(yīng)充分考慮今后的維修養(yǎng)護便利及成本。

5.2.2.15管理成本測算

a)

對規(guī)劃應(yīng)充分測算今后產(chǎn)生的管理成本。

b)

管理成本應(yīng)與市場上類似住宅接近，如因規(guī)劃設(shè)計原因造成差距過大，應(yīng)知會地產(chǎn)共同協(xié)商，相應(yīng)改進規(guī)劃、設(shè)計。

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5.2.2.16與相似典型項目的比較 a)

相似點 b)

差異點 c)

優(yōu)勢 d)

劣勢 e)

改進建議 5.3規(guī)劃設(shè)計評估的程序：

5.3.1地產(chǎn)提前1個月向物業(yè)提出書面知會，要求物業(yè)參與某項具體項目規(guī)劃設(shè)計的評估，并提供評估報告。

5.3.2物業(yè)接到書面知會后，于3日內(nèi)回復(fù)，由相關(guān)部門牽頭組成評估小組，并向地產(chǎn)提交評估所需的開發(fā)資料目錄。

5.3.3地產(chǎn)接到資料目錄后3日內(nèi)向物業(yè)提供具體資料，對不能提供的資料，書面知會物業(yè)，并于一周內(nèi)組織所屬項目、設(shè)計、工程、營銷等部門召開項目說明會，介紹項目情況并解答疑問。

5.3.4物業(yè)接到開發(fā)資料后一周內(nèi)，組織評估小組研究，完成項目及類似典型項目的實地考察。

5.3.5評估小組根據(jù)開發(fā)資料中針對項目評估細則所列內(nèi)容，及項目說明會、實地考察情況，于一周內(nèi)詳細編寫完成《項目規(guī)劃設(shè)計評估報告》，并提交物業(yè)相關(guān)部門。

5.3.6物業(yè)相關(guān)部門在評估小組提交報告3日內(nèi)，組織公司評審組對《項目規(guī)

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劃設(shè)計評估報告》進行評審。

5.3.7評估小組根據(jù)物業(yè)公司評審會議的意見，于3日內(nèi)完成對《項目規(guī)劃設(shè)計評估報告》的修改。

5.3.8經(jīng)修改的《項目規(guī)劃設(shè)計評估報告》由物業(yè)公司相關(guān)部門組織相關(guān)評審組成員會簽后，提交物業(yè)公司總經(jīng)理審核簽發(fā)。5.3.9物業(yè)公司總經(jīng)理簽發(fā)后，評估報告提交地產(chǎn)公司。

5.4 此階段系統(tǒng)評估工作應(yīng)以滿足地產(chǎn)要求為目的，是屬于地產(chǎn)委托物業(yè)管理業(yè)務(wù)關(guān)系類型，責(zé)任關(guān)系界定可參考《物業(yè)與地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)操作指引》原則執(zhí)行。若地產(chǎn)沒有明確要提交《項目規(guī)劃設(shè)計評估報告》的要求，物業(yè)可根據(jù)以上要點參與設(shè)計規(guī)劃的評審，并提交意見，責(zé)任關(guān)系界定可按照《物業(yè)與地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)操作指引》前期介入相關(guān)規(guī)定操作。

6.營銷策劃階段介入 6.1營銷策劃介入程序與內(nèi)容

6.1.1物業(yè)管理模式研究：一般項目在編制銷售包裝設(shè)計任務(wù)書和營銷工作方案時需要物業(yè)管理概念及模式研究作為項目策劃的一部分，以滿足銷售包裝設(shè)計內(nèi)容的要求，同時此時的研究又是日后物業(yè)管理方案和特色服務(wù)設(shè)計的核心。物業(yè)管理概念研究完成后需要報集團物業(yè)管理部備案。詳見《物業(yè)管理方案策劃指引》。

6.1.2《物業(yè)管理方案》策劃：一般在項目正式完成營銷推廣方案前，需要確定《物業(yè)管理方案》，應(yīng)包含管理模式、服務(wù)創(chuàng)新、內(nèi)部管理機制、管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、品質(zhì)控制方法、管理費測算等。此方案需獲得集團物業(yè)管理部、財務(wù)管

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理部等部門的確定。詳見《物業(yè)管理方案策劃指引》。

6.1.3《物業(yè)管理方案》經(jīng)地產(chǎn)確認后，據(jù)此在房屋銷售前簽訂《物業(yè)管理委托合同》，同時物業(yè)應(yīng)協(xié)助地產(chǎn)在銷售商品房時，與購買者簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》。

6.1.4物業(yè)應(yīng)主動了解地產(chǎn)在銷售時對外宣傳和承諾的內(nèi)容，根據(jù)地產(chǎn)需要提供物業(yè)推介資料，地產(chǎn)對與物業(yè)管理有關(guān)的宣傳和承諾內(nèi)容需要獲得物業(yè)書面確認。地產(chǎn)應(yīng)適時安排物業(yè)相關(guān)人員參加相關(guān)培訓(xùn)，根據(jù)地產(chǎn)委托要求，物業(yè)可在銷售現(xiàn)場協(xié)助地產(chǎn)進行銷售推廣，了解客戶情況，進行客戶調(diào)查，并現(xiàn)場解答有關(guān)物業(yè)管理承諾問題。

7．施工建設(shè)階段介入

7.1物業(yè)在施工建設(shè)階段的介入主要側(cè)重于項目土建工程的尾聲，即在設(shè)備、門窗安裝階段，時間上大致在竣工驗收前5個月。7.2施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容

7.2.1成立介入小組，一般2~3人，專業(yè)組人員專業(yè)搭配合理，具有水電氣專業(yè)知識和良好的溝通技巧，并經(jīng)過相關(guān)工作的培訓(xùn)。地產(chǎn)項目部應(yīng)設(shè)定專人與物業(yè)對接，及時回復(fù)物業(yè)的建議。

7.2.2介入小組按照施工安裝進度進行現(xiàn)場跟進，發(fā)現(xiàn)問題及時通過與地產(chǎn)、施工方等進行溝通解決。要建立對日常各項工作的監(jiān)督和記錄制度，通?？赏ㄟ^建立一套報表體系來實施，報表包括的主要內(nèi)容有：工作計劃、檢查情況及對問題處理的建議。

7.2.3實行填報前期介入情況周報制度，將在施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題以周報的形

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式書面呈報給地產(chǎn)相關(guān)部門，并跟進所呈報問題解決情況。

7.2.4物業(yè)定期參加地產(chǎn)組織的項目現(xiàn)場工作協(xié)調(diào)會，及時溝通相關(guān)問題和進度。

7.2.5物業(yè)對介入中發(fā)現(xiàn)的重要問題應(yīng)以書面報告的形式上報給地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)，并跟進問題整改落實情況。

7.2.6物業(yè)公司在項目施工階段介入應(yīng)注意的要點

7.2.6.1了解委托項目各類機電設(shè)施設(shè)備配置或容量、設(shè)施設(shè)備的安裝調(diào)試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結(jié)構(gòu)等，并指出設(shè)計中缺陷、遺漏的工程項目，加強常見工程質(zhì)量通病及隱蔽工程等特殊過程的監(jiān)控。從業(yè)主使用功能角度，注意完善相關(guān)設(shè)計規(guī)劃缺陷，包括各類開關(guān)、空調(diào)位（孔）、插座、排水、預(yù)留電源、排煙道、門的開啟方向等。7.2.6.2地下室工程

地下室因其結(jié)構(gòu)埋藏于地表以下，受地下水或雨季雨水滲入泥土里形成的水壓環(huán)境，是滲漏問題的常發(fā)部位。因此，根據(jù)其設(shè)計采取的防水施工方案而相應(yīng)地重點監(jiān)理以下事項：

a)

無論采取何種防水設(shè)計施工，基坑中不應(yīng)積水，如有積水，應(yīng)予排除。嚴(yán)禁帶水或泥漿進行防水工程施工。

b)

采用防水混凝土結(jié)構(gòu)時，除嚴(yán)格按照設(shè)計要求計算混凝土的配合比之外，應(yīng)重點檢查：砼攪攔時間不得少于2分鐘(用機械攪攔)；底板應(yīng)盡量連續(xù)澆注，須留設(shè)施工縫時，應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)范中的留設(shè)要求和施工要求施工后，墻體只允許留水平施工縫；后澆帶、沉降縫等應(yīng)盡量要求在底板以下，墻體外側(cè)相應(yīng)部位加設(shè)防水層(可用卷材、涂膜等)；預(yù)埋件的埋設(shè)應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)范施工；養(yǎng)護時間和養(yǎng)護方式應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控，此項是承建商經(jīng)常忽視的工序，但

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對砼的防水能力有較大的影響。

c)

采用水泥砂漿防水層，除按設(shè)計及規(guī)范施工外，應(yīng)注意陰陽角應(yīng)做成圓弧形或鈍角；剛性多層作法防水層宜連續(xù)施工，各層緊密貼合不留施工縫。7.2.6.3回填土工程

回填土工程涉及首層樓地面(無地下室結(jié)構(gòu)的)、外地坪的工程質(zhì)量，如回填質(zhì)量不好，將會導(dǎo)致地面投入使用一段時間后出現(xiàn)下沉、損壞埋設(shè)管道，使地面開裂等問題。因此，應(yīng)對此項工程回填土成份、分層打夯厚度進行監(jiān)控，有問題應(yīng)堅決要求返工，否則后患無窮。7.2.6.4樓面、屋面砼工程

樓面、屋面砼工程質(zhì)量，通常是引發(fā)樓面、屋面開裂的一個主要原因，亦是物業(yè)在以后的維修工作中無能為力的問題，故在樓面、屋面砼工程中應(yīng)重點注意。a)

鋼筋綁扎：鋼筋綁扎是否按圖按規(guī)范施工，其開料長度、綁扎位置、搭樓位置、排列均勻等問題，均造成以后樓板的開裂，特別是樓板的邊、角位置、懸挑梁板的鋼筋綁扎應(yīng)重點檢查，同時應(yīng)監(jiān)督施工單位切實做好鋼筋墊塊工作，以免出現(xiàn)露筋現(xiàn)象。

b)

砼澆注：除發(fā)展商的監(jiān)理人員注意按施工規(guī)范監(jiān)理施工外，鑒于物業(yè)常見質(zhì)量問題，物業(yè)參與監(jiān)理的人員應(yīng)重點對廚房、衛(wèi)生間的地面澆注進行監(jiān)理，有剪力墻結(jié)構(gòu)的亦為重點監(jiān)督。如這些部位施工出現(xiàn)問題，通常會引發(fā)廚、廁、衛(wèi)生間地面、剪力墻墻面出現(xiàn)大面積滲水，還會出現(xiàn)難以檢查維修的問題。如剪力墻因砼搗制不密實，出現(xiàn)外墻面雨水滲入外墻面后，在墻體內(nèi)的孔隙內(nèi)滲流一段距離后滲出內(nèi)墻面，導(dǎo)致維修困難，故對以上部位砼的振搗應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控。

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7.2.6.5砌筑工程

建成物業(yè)常有墻體與梁底的結(jié)合部出現(xiàn)裂縫的現(xiàn)象，造成此問題，通常是墻體砌筑至梁底時的砌筑方式不對，砂漿不飽。因此，在砌筑工程中應(yīng)對砌筑砂漿的飽滿、墻頂磚砌方式進行監(jiān)督，墻頂與梁底間的砌磚，應(yīng)把磚體斜砌，使磚體兩頭頂緊墻頂和梁底，并保證砂漿飽滿。7.2.6.6裝飾工程

a)

外墻面：外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水的一個關(guān)鍵。以我國目前的常用做法，外墻面仍未做到對外來雨水作整體設(shè)防(無特別的防水層)，僅是靠外墻面的砂漿抹灰層，外飾面作防水，故外墻底層抹灰的實度、外飾面粘貼層的飽滿(無空鼓、空殼)、抿縫飽滿等方面，應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)督。

b)

內(nèi)墻面及天花板：內(nèi)墻面及天花板常用混合砂閃抹灰。如混合砂漿中含石灰、紙筋等材料，應(yīng)注意砂漿的攪攔均勻，以免造成墻體飾面開裂，墻體與砼梁、柱搭接處，最好加設(shè)砂布等材料后再抹灰。

c)

地面：廚、廁地面，作為濕區(qū)應(yīng)重點監(jiān)理，注意砂漿密實及查坡泄水方面。7.2.6.7門窗工程

木門與墻體接合處，由于材質(zhì)的差別，經(jīng)常會出現(xiàn)縫隙，外墻窗戶通常會出現(xiàn)窗框與墻體間滲水，這些都是施工問題，應(yīng)按有關(guān)施工規(guī)范及設(shè)計方案嚴(yán)格監(jiān)理施工。

7.2.6.8給排水工程

a)

給水工程：現(xiàn)有高層建筑通常采用高位水池供水，其低樓層的供水，常常因高差問題造成水壓較大，而設(shè)計者通常會在由高位水池通往

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低層住宅的主管上設(shè)減壓閥。由于減壓閥的自身構(gòu)造，較易為細小雜物堵塞，故建議高位水池出水口的管口不要設(shè)為敞開管口式，應(yīng)改為密孔眼管道入水，以阻擋雜物進入。如供水管道埋設(shè)在墻內(nèi)，則應(yīng)在隱蔽前做試水、試壓試驗。b)

排水工程：原有常用的鑄鐵管，常因質(zhì)量問題，出現(xiàn)管壁砂眼滲水、接口容易滲水，使用年限短等問題，使物業(yè)管理公司維修困難、管理費用增多，在可能的情況下建議改用PVＣ水管。

8、物業(yè)公司對竣工驗收階段介入

8.1物業(yè)公司組織相關(guān)技術(shù)人員組成驗收小組，協(xié)助地產(chǎn)完成竣工驗收及細部檢查工作，及早發(fā)現(xiàn)設(shè)計、規(guī)劃、施工、設(shè)備安裝等問題，以備預(yù)留充足的返修時間。

8.2驗收小組須制定統(tǒng)一驗收標(biāo)準(zhǔn)（詳見《新建物業(yè)接管驗收指引》）8.3驗收小組須準(zhǔn)備竣工驗收的表格資料，現(xiàn)場做好詳細記錄，如： Ａ.房屋接管驗收表

Ｂ.室內(nèi)接管驗收遺留問題統(tǒng)計表

Ｃ.公共配套設(shè)施接管驗收遺留問題統(tǒng)計表 Ｅ.機電設(shè)備接管驗收表

Ｆ.機電設(shè)備接管驗收遺留問題統(tǒng)計表

8.4物業(yè)公司應(yīng)了解工程建設(shè)的各個環(huán)節(jié)，審閱工程檔案資料，實地查驗建筑工程和設(shè)備安裝情況，并對工程設(shè)計、施工和設(shè)備質(zhì)量等方面的問題結(jié)合各類

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統(tǒng)計表匯總后提交地產(chǎn)公司。

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第四篇：寧波市前期物業(yè)管理招投標(biāo)程序

附件1

寧波市前期物業(yè)管理招投標(biāo)程序

一、申請

由開發(fā)建設(shè)單位向轄區(qū)物業(yè)主管部門提交前期物業(yè)服務(wù)書面招標(biāo)申請。

二、審核

轄區(qū)物業(yè)主管部門在收到書面招標(biāo)申請書7日內(nèi)，對申報招標(biāo)的物業(yè)項目應(yīng)按規(guī)定落實到位的物業(yè)資金、用房及有關(guān)條件進行審核。審核通過的，予以辦理招標(biāo)登記手續(xù)。

三、編制招標(biāo)文件

招標(biāo)文件由招標(biāo)單位負責(zé)編制，招標(biāo)單位測算的物業(yè)管理有關(guān)收費標(biāo)準(zhǔn)報市物價部門備案。

四、招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組會議

召開轄區(qū)物業(yè)管理招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組會議，審議招標(biāo)文件，確定招標(biāo)方式、投標(biāo)單位資格、投標(biāo)單位確定方式、評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、定標(biāo)辦法，形成會議紀(jì)要，報市物業(yè)管理主管部門備案。

五、發(fā)布招標(biāo)公告

按確定招標(biāo)方式由招標(biāo)單位發(fā)布招標(biāo)公告。公開招標(biāo)應(yīng)當(dāng)自核準(zhǔn)之日起1個月內(nèi)通過新聞媒介（市三區(qū)、高新區(qū)、東錢湖旅游渡假區(qū)統(tǒng)一在《寧波日報》上發(fā)布，其他縣市區(qū)可在當(dāng)?shù)刂饕襟w上發(fā)布）公開發(fā)布招標(biāo)公告，同時在寧波建設(shè)委員會網(wǎng)上發(fā)布。招標(biāo)公告期應(yīng)為5個工作日。

六、報名及審核

具備招標(biāo)條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)按規(guī)定時間攜投標(biāo)意向書、資質(zhì)證書和營業(yè)執(zhí)照、管理業(yè)績證明、法定代表人或委托代理人等招標(biāo)文件要求的其他有關(guān)資料到轄區(qū)招標(biāo)辦公室報名。

由轄區(qū)招標(biāo)辦審核投標(biāo)單位的資格和有關(guān)資料，并按招標(biāo)文件要求確定投標(biāo)入圍單位，再由招標(biāo)單位書面通知其參加招標(biāo)預(yù)備會。

實行公開招標(biāo)的，參加投標(biāo)的單位不得少于3家；少于3家的，應(yīng)重新發(fā)布招標(biāo)公告，如第二次公告后，申請投標(biāo)的單位仍少于3家的，經(jīng)轄區(qū)物業(yè)主管部門同意并報市物業(yè)主管部門備案，可以協(xié)議方式選聘相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

七、招標(biāo)預(yù)備會

1、投標(biāo)單位向轄區(qū)招標(biāo)辦交納投標(biāo)保證金、遞交投標(biāo)保證書、領(lǐng)取招投文件；逾期不交納投標(biāo)保證金的，取消投標(biāo)資格。

2、由轄區(qū)招標(biāo)辦公室組織招標(biāo)單位對招標(biāo)文件進行答疑，有必要的，組織投標(biāo)單位到招標(biāo)項目現(xiàn)場查勘。

八、投標(biāo)文件制作

投標(biāo)單位收到招標(biāo)文件之日起20日內(nèi)按招標(biāo)文件要求完成投標(biāo)文件（投標(biāo)文件分為主、附屬標(biāo)書兩部分）制作，并按招標(biāo)文件要求密封，在規(guī)定時間送到指定地點。

九、開標(biāo)、評標(biāo)、決標(biāo)（一個工作日）

（一）標(biāo)書確認（上午）

公證人員查看投標(biāo)文件密封情況，并統(tǒng)一啟封、查證投標(biāo)文件的有效性，公布有效投標(biāo)單位。公證人員把主標(biāo)書自行作好標(biāo)記，交轄區(qū)招標(biāo)辦公室收存。如有效的投標(biāo)單位少于3家的，中止招標(biāo)程序，招標(biāo)人應(yīng)重新

組織招標(biāo)。

（二）評委抽?。ㄉ衔纾?/p>

在轄區(qū)招標(biāo)辦的監(jiān)督下，由公證機構(gòu)在評委庫中抽取評委。招標(biāo)人無推薦單位的，除招標(biāo)人選派的一名評委外，其余評委應(yīng)當(dāng)從評委庫中隨機抽取確定。招標(biāo)人有推薦投標(biāo)申請人的，則不得選派評委參與評標(biāo)，市三區(qū)、高新區(qū)、東錢湖旅游度假區(qū)的評委從市物業(yè)管理評委庫中隨機抽取確定，其他縣（市）區(qū)的評委在轄區(qū)的評委庫中隨機抽取確定。

（三）主標(biāo)書評審（上午）

轄區(qū)招標(biāo)辦將主標(biāo)書發(fā)給評委，評委在限定時間和地點獨立完成主標(biāo)書評審工作，主標(biāo)書評分表經(jīng)評委評分和簽名后，現(xiàn)場密封，交至轄區(qū)招標(biāo)辦。

（四）現(xiàn)場答辯（下午）

轄區(qū)招標(biāo)辦召開現(xiàn)場答辯評標(biāo)、定標(biāo)大會?，F(xiàn)場答辯、定標(biāo)大會程序如下：

1、現(xiàn)場答辯評標(biāo)、定標(biāo)大會由轄區(qū)招標(biāo)辦派人主持，公證機構(gòu)到場全程公證；

2、投標(biāo)單位提前半小時到場，向公證人員申報參加答辯人員名單。公證機構(gòu)對答辯人員進行資格審查。每個投標(biāo)人的答辯人員為3人；

3、主持人公布評委、投標(biāo)單位和公證機構(gòu)名單；

4、投標(biāo)人現(xiàn)場抽取答辯順序號；

5、投標(biāo)單位按順序進場陳述、答辯。投標(biāo)人現(xiàn)場陳述時間在15分鐘內(nèi)，現(xiàn)場答辯采取評委提問的形式進行，評委提問順序由投標(biāo)單位抽簽確定；

6、評委對投標(biāo)人現(xiàn)場陳述、答辯進行獨立評分，經(jīng)簽名后遞交公證人員收存；

7、答辯評分統(tǒng)計結(jié)束后，公證機構(gòu)現(xiàn)場驗證密封的主標(biāo)書評分表后啟封、公布各投標(biāo)人的主標(biāo)書得分；

8、統(tǒng)計并公布每個投標(biāo)人的最終得分值；

9、以綜合評分最高者中標(biāo)。在投標(biāo)人綜合得分一致的情況下，以主標(biāo)書得分高者中標(biāo)；

10、招標(biāo)人委托評標(biāo)委員會宣布中標(biāo)人，公證機構(gòu)宣讀公證詞；

11、招標(biāo)人向中標(biāo)人發(fā)中標(biāo)通知書；

12、會議主持人宣布評標(biāo)、定標(biāo)會議結(jié)束。

十、中標(biāo)公示

中標(biāo)結(jié)果應(yīng)當(dāng)于定標(biāo)次日在寧波市建設(shè)委員會網(wǎng)上公示，公示期為3天。中標(biāo)公示應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人和中標(biāo)人的名稱和地址，招標(biāo)項目的基本情況、招標(biāo)方式、開標(biāo)時間，負責(zé)受理投訴的單位等。必要時，可同時在當(dāng)?shù)刂饕浇樯线M行公示

十一、簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

中標(biāo)通知書發(fā)出后5日內(nèi)，中標(biāo)單位和招標(biāo)單位應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件、投標(biāo)文件和參照《寧波市前期物業(yè)服務(wù)合同》（示范文本）簽訂委托合同，并報轄區(qū)物業(yè)管理主管部門備案。

十二、辦理相關(guān)移交工作。

前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂后5日內(nèi)，招標(biāo)單位按規(guī)定向中標(biāo)單位辦好相關(guān)移交工作。

第五篇：如何選聘滿意的物業(yè)管理企業(yè)

如何選聘滿意的物業(yè)管理企業(yè)？

選聘物業(yè)管理公司是業(yè)主的權(quán)利，業(yè)主委員會將代表業(yè)主行使這一權(quán)利。如何選一個適合業(yè)主需要的物業(yè)管理公司，將是業(yè)主委員會的一項重要工作。選擇物業(yè)管理公司主要應(yīng)綜合考慮以下幾個重要問題：

1、人員素質(zhì)，物業(yè)管理工作主要是通過對業(yè)主和非業(yè)主使用人的服務(wù)來實現(xiàn)對物業(yè)的管理，因此管理者和操作者的素質(zhì)顯得十分重要?？疾槲飿I(yè)管理公司人員素質(zhì)，主要應(yīng)從以下兩方面來把握：

（1）專業(yè)人員配置情況，即，是否有足夠的合格專業(yè)技術(shù)人員，包括“建筑工程”類工程技術(shù)人員、“機電”類工程技術(shù)人員、財務(wù)會計及物業(yè)管理專業(yè)人員。

（2）工作人員形象及其工作態(tài)度。

2、物業(yè)管理公司的社會信譽，主要考查以下這幾方面：有關(guān)投訴記錄情況；所管理住宅小區(qū)是否有被評為全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)所管理出租的商貿(mào)樓宇的租金和出租率是否高于同類樓宇的同期水平。

3、收費是否合理，即是否按照物價管理部門所批準(zhǔn)的收費標(biāo)準(zhǔn)在政策充許的范圍內(nèi)收取合理的費用。

4、已往的管理質(zhì)量，即應(yīng)對物業(yè)管理公司正在管理和已往管理的物業(yè)進行考察，看一看各項服務(wù)達到的標(biāo)準(zhǔn)和管理上所采取的措施。另外，還應(yīng)選擇合適的選聘方式，如議標(biāo)、邀請招標(biāo)、公開招標(biāo)等。