第一篇：地產(chǎn)企業(yè)前期物業(yè)管理控制程序

1.目的通過對前期物業(yè)管理的控制，確保房屋保持正常的使用功能，為住戶提供良好的居住環(huán)境，滿足住戶的需要。

2.范圍

本程序適用于公司開發(fā)工程項目的前期物業(yè)管理工作。

3.職責(zé)

3.1策劃與營銷中心負責(zé)組織開展前期物業(yè)管理工作。

3.2工程部負責(zé)聯(lián)系施工單位進行工程質(zhì)量問題的處理工作。

4.控制程序

4.1 策劃與營銷中心參與工程項目的竣工驗收工作，掌握工程的基本情況和質(zhì)量狀況，根據(jù)物業(yè)的規(guī)模、設(shè)施、環(huán)境等具體情況，組織物業(yè)管理機構(gòu)。

4.2 接管驗收

4.2.1 由策劃與營銷中心根據(jù)物業(yè)管理移交的安排，組織前期物業(yè)管理機構(gòu)、項目部和有關(guān)的設(shè)計、施工、監(jiān)理單位進行物業(yè)的接管驗收。

4.2.2 物業(yè)接管驗收各方共同清點房屋、裝修、設(shè)備和定、附著物，核實其質(zhì)量狀況和使用功能及有關(guān)的文件資料，對檢查驗收中發(fā)現(xiàn)的問題，由項目部組織在規(guī)定的期限內(nèi)進行整改。物業(yè)管理機構(gòu)負責(zé)對檢查整改情況在“物業(yè)管理接管驗收記錄表”中進行記錄。

4.2.3 接管驗收合格后，由參加驗收各方在“物業(yè)管理接管驗收記錄表”中簽署驗收合格意見，辦理工程項目的有關(guān)文件資料的移交工作，移交文件資料主要包括：

a)工程項目的整套技術(shù)資料；

b)工程質(zhì)量保修書和工程使用說明書。

4.3 由物業(yè)管理機構(gòu)負責(zé)組織物業(yè)管理隊伍，制定有關(guān)的管理制度：

4.3.1 根據(jù)物業(yè)的規(guī)模、等級合理確定組織機構(gòu)和崗位設(shè)置，滿足前期物業(yè)管理的要求。

4.3.2 組建清潔、保安、綠化、維修等管理隊伍，對招聘人員簽定用工合同，作好崗前技能培訓(xùn)。

4.3.3 制定各項管理標準、崗位工作標準及其它的有關(guān)規(guī)章制度，并作好培訓(xùn)工作。

4.4 聯(lián)絡(luò)、溝通社會有關(guān)部門，包括：街道、公安、交通、環(huán)衛(wèi)、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)和文化娛樂等部門，建立代辦服務(wù)項目的管理網(wǎng)絡(luò)。

4.5 辦理前期物業(yè)管理的入伙手續(xù)（來源商業(yè)地產(chǎn)專家-紅商網(wǎng)）

4.5.1 及時向住戶發(fā)送有關(guān)的入住函件，包括：“入伙通知書”、“入伙手續(xù)書”和“收費通知書”。

4.5.2 做好住戶入住的服務(wù)工作：

a)向住戶介紹物業(yè)區(qū)域的情況，接收住戶的咨詢；

b)住戶簽定“管理公約”；

c)組織住戶驗收房屋，驗收合格后進行房屋的移交；

d)根據(jù)房屋的設(shè)計結(jié)構(gòu)情況以及國家和地方有關(guān)裝修的法律法規(guī)要求，制訂“裝修管理規(guī)定”，做好對住戶裝修的有關(guān)服務(wù)工作。

4.6 由策劃與營銷中心組織物業(yè)管理機構(gòu)開展物業(yè)管理的日常工作：

4.6.1 保潔綠化工作，執(zhí)行Q/TZH-WI-038《環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理辦法》。

4.6.2 治安保衛(wèi)工作執(zhí)行Q/TZH-WI-037《前期物業(yè)安全管理辦法》。

4.6.3 工程質(zhì)量保修執(zhí)行Q/TZH-WI-029《工程質(zhì)量保修管理制度》。

4.6.4 物業(yè)管理機構(gòu)根據(jù)“管理公約”規(guī)定的收費標準和方法，收繳物業(yè)管理費。

4.7依據(jù)Q/TZH-WI-041《顧客滿意度調(diào)查及投訴處理規(guī)定》，做好顧客意見投訴的處理工作。

5．質(zhì)量記錄

5.1 QR23-01物業(yè)管理接管驗收登記表

5.2 QR23-02入伙通知書

5.3 QR23-03入伙手續(xù)書

6．支持性文件

6.1 Q/TZH-WI-037《前期物業(yè)安全管理辦法》。

6.2 Q/TZH-WI-038《環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理辦法》

6.3 Q/TZH-WI-029《工程質(zhì)量保修管理制度》

6.4 Q/TZH-WI-041《顧客滿意度調(diào)查及投訴處理規(guī)定》

第二篇：前期物業(yè)管理控制程序

前期物業(yè)管理控制程序

1.目的通過對前期物業(yè)管理的控制，確保房屋保持正常的使用功能，為住戶提供良好的居住環(huán)境，滿足住戶的需要。

2.范圍

本程序適用于公司開發(fā)工程項目的前期物業(yè)管理工作。

3.職責(zé)

3.1策劃與營銷中心負責(zé)組織開展前期物業(yè)管理工作。

3.2工程部負責(zé)聯(lián)系施工單位進行工程質(zhì)量問題的處理工作。

4.控制程序

4.1策劃與營銷中心參與工程項目的竣工驗收工作，掌握工程的基本情況和質(zhì)量狀況，根據(jù)物業(yè)的規(guī)模、設(shè)施、環(huán)境等具體情況，組織物業(yè)管理機構(gòu)。

4.2 接管驗收

4.2.1 由策劃與營銷中心根據(jù)物業(yè)管理移交的安排，組織前期物業(yè)管理機構(gòu)、項目部和有關(guān)的設(shè)計、施工、監(jiān)理單位進行物業(yè)的接管驗收。

4.2.2 物業(yè)接管驗收各方共同清點房屋、裝修、設(shè)備和定、附著物，核實其質(zhì)量狀況和使用功能及有關(guān)的文件資料，對檢查驗收中發(fā)現(xiàn)的問題，由項目部組織在規(guī)定的期限內(nèi)進行整改。物業(yè)管理機構(gòu)負責(zé)對檢查整改情況在“物業(yè)管理接管驗收記錄表”中進行記錄。

4.2.3 接管驗收合格后，由參加驗收各方在“物業(yè)管理接管驗收記錄表”中簽署驗收合格意見，辦理工程項目的有關(guān)文件資料的移交工作，移交文件資料主要包括：

a)工程項目的整套技術(shù)資料；

b)工程質(zhì)量保修書和工程使用說明書。

4.3 由物業(yè)管理機構(gòu)負責(zé)組織物業(yè)管理隊伍，制定有關(guān)的管理制度：

4.3.1根據(jù)物業(yè)的規(guī)模、等級合理確定組織機構(gòu)和崗位設(shè)置，滿足前期物業(yè)管理的要求。

4.3.2組建清潔、保安、綠化、維修等管理隊伍，對招聘人員簽定用工合同，作好崗前技能培訓(xùn)。

4.3.3制定各項管理標準、崗位工作標準及其它的有關(guān)規(guī)章制度，并作好培訓(xùn)工作。

4.4聯(lián)絡(luò)、溝通社會有關(guān)部門，包括：街道、公安、交通、環(huán)衛(wèi)、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)和文化娛樂等部門，建立代辦服務(wù)項目的管理網(wǎng)絡(luò)。

4.5辦理前期物業(yè)管理的入伙手續(xù)

4.5.1及時向住戶發(fā)送有關(guān)的入住函件，包括：“入伙通知書”、“入伙手續(xù)書”和“收費通知書”。

4.5.2做好住戶入住的服務(wù)工作：

a)向住戶介紹物業(yè)區(qū)域的情況，接收住戶的咨詢；

b)住戶簽定“管理公約”；

c)組織住戶驗收房屋，驗收合格后進行房屋的移交；

d)根據(jù)房屋的設(shè)計結(jié)構(gòu)情況以及國家和地方有關(guān)裝修的法律法規(guī)要求，制訂“裝修管理規(guī)定”，做好對住戶裝修的有關(guān)服務(wù)工作。

4.6 由策劃與營銷中心組織物業(yè)管理機構(gòu)開展物業(yè)管理的日常工作：

4.6.1保潔綠化工作，執(zhí)行Q/TZH-WI-038《環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理辦法》。

4.6.2治安保衛(wèi)工作執(zhí)行Q/TZH-WI-037《前期物業(yè)安全管理辦法》。

4.6.3工程質(zhì)量保修執(zhí)行Q/TZH-WI-029《工程質(zhì)量保修管理制度》。

4.6.4物業(yè)管理機構(gòu)根據(jù)“管理公約”規(guī)定的收費標準和方法，收繳物業(yè)管理費。

4.7依據(jù)Q/TZH-WI-041《顧客滿意度調(diào)查及投訴處理規(guī)定》，做好顧客意見投訴的處理工作。

5．質(zhì)量記錄

5.1QR23-01物業(yè)管理接管驗收登記表

5.2QR23-02入伙通知書

5.3QR23-03入伙手續(xù)書

6支持性文件

6.1 Q/TZH-WI-037《前期物業(yè)安全管理辦法》。

6.2 Q/TZH-WI-038《環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理辦法》

6.3 Q/TZH-WI-029《工程質(zhì)量保修管理制度》

6.4 Q/TZH-WI-041《顧客滿意度調(diào)查及投訴處理規(guī)定

監(jiān)視和測量裝置的控制

7.6 監(jiān)視和測量裝置的控制

7.6.1公司的監(jiān)視和測量裝置主要適用于公司的房屋銷售面積測量、工程施工建設(shè)，并對施工和監(jiān)理單位使用的監(jiān)視和測量裝置進行監(jiān)督檢查。工程部負責(zé)監(jiān)視和測量裝置的歸口管理工作，項目部負責(zé)監(jiān)督檢查供方的監(jiān)視和測量裝置的使用和維護管理工作。

7.6.2工程部負責(zé)監(jiān)視和測量裝置的配置，各部門根據(jù)工作需求，提出配置申請，由工程部審查后，報經(jīng)公司經(jīng)營副總經(jīng)理批準，統(tǒng)一采購，根據(jù)采購合同和相應(yīng)產(chǎn)品標準進行驗收，對驗收合格的裝置，登記“監(jiān)視和測量裝置臺帳”，并建立相應(yīng)的裝置檔案，包括裝置的使用說明書、合格證等技術(shù)資料。

7.6.3工程部負責(zé)對監(jiān)視和測量裝置的外委檢定工作，委托具備相應(yīng)檢定資格的單位進行檢定，索取保存檢定的有關(guān)資料。并根據(jù)裝置的檢定周期，及時進行監(jiān)視和測量裝置的周檢。經(jīng)檢定校準合格的監(jiān)視和測量裝置，由工程部進行檢定合格標識，一般采用檢定單位的標識方法。

7.6.4現(xiàn)場必須使用檢定合格并有合格標識的監(jiān)視和測量裝置，未經(jīng)檢驗或超出有效期的不能使用，并確保在規(guī)定的操作環(huán)境和使用條件下使用，嚴格遵守使用操作規(guī)程。

7.6.5對供方使用的監(jiān)視和測量裝置，要提供進場設(shè)備的明細及出廠合格證、前次周檢合格證，由項目部審核批準后方可進場使用。項目部質(zhì)量安全員要對供方現(xiàn)場的監(jiān)視和測量裝置進行抽查，登記“監(jiān)視和測量裝置抽查記錄”。主要內(nèi)容包括：

a)裝置的校準資料，是否經(jīng)過檢定，并在有效期內(nèi)；

b)選用的監(jiān)視和測量裝置的準確度和精確度是否滿足監(jiān)視和測量的要求。

7.6.6監(jiān)視和測量裝置要定期維護保養(yǎng)，不使用時應(yīng)貯存在適宜的條件下，以保持其準確度和適用性。

7.6.7當發(fā)現(xiàn)監(jiān)視和測量裝置損壞或失準后，應(yīng)及時進行修理和檢定，并將修理情況在臺帳中進行備注。同時，工程部應(yīng)組織對以往的測量結(jié)果的有效性進行評

價，并予以記錄。

測量、分析和改進

8測量、分析和改進

8.1總則

公司為確保質(zhì)量管理體系的符合性和持續(xù)改進質(zhì)量管理體系的有效性，采用適當?shù)姆椒òńy(tǒng)計技術(shù)，實施以下方面的監(jiān)視、測量、分析和改進過程： a)證實產(chǎn)品的符合性；

b)確保質(zhì)量管理體系的符合性

c)持續(xù)改進質(zhì)量管理體系的有效性。

8.2監(jiān)視和測量

8.2.1顧客滿意

顧客滿意是公司建立和實施質(zhì)量管理體系的目標。

8.2.1.1顧客信息的主要內(nèi)容：

a)有關(guān)產(chǎn)品及服務(wù)的顧客反映；

b)顧客需求的變化

8.2.1.2信息收集的方法

a)接收顧客的意見和投訴；

b)定期對顧客和市場（針對潛在顧客）進行走訪，采取調(diào)查問卷、顧客意見調(diào)查表、召開座談會、實施維修維護時的意見反饋等方式，征求顧客意見； c)利用參展會或促銷會，聽取并記錄顧客對公司產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量的意見；

8.2.1.3顧客信息的處理

a)策劃營銷中心負責(zé)顧客信息的收集、匯總，組織有關(guān)部門進行處理，并根據(jù)《糾正和預(yù)防措施控制程序》的規(guī)定，采取糾正和預(yù)防措施。具體要求執(zhí)行Q/TZH-WI-041《顧客滿意度調(diào)查及投訴處理規(guī)定》。

策劃營銷中心每半年或根據(jù)實際情況，利用統(tǒng)計技術(shù)和其它計算方法，對顧客信息進行統(tǒng)計，統(tǒng)計出顧客滿意度和其它信息，從顧客的角度，評價公司質(zhì)量管理體系的業(yè)績以及存在的差距，并提交公司的管理評審會議，用以公司質(zhì)量管理體系的改進。

產(chǎn)品的監(jiān)視和測量

8.2.4產(chǎn)品的監(jiān)視和測量

8.2.4.1為驗證交付的產(chǎn)品、融資貸款利息和本金償還情況滿足規(guī)定要求，公司對項目的開發(fā)、資金運作過程以及房屋的建筑質(zhì)量實施連續(xù)的監(jiān)視和測量。工程部負責(zé)組織項目部對采購材料和設(shè)備、施工質(zhì)量以及設(shè)計、施工、監(jiān)理單位的工作質(zhì)量進行監(jiān)督檢查。公司的稽查小組負責(zé)對項目開發(fā)的全過程，包括：前期調(diào)研、投資決策、前期運作、規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)、市場營銷、前期物業(yè)管理、售后服務(wù)等環(huán)節(jié)的工作情況進行監(jiān)督檢查。

8.2.4.2進貨檢驗和試驗

a)項目部負責(zé)對施工單位是否對進貨按規(guī)定進行了檢驗和試驗進行監(jiān)督；

b)對施工用的主要材料設(shè)備，進行重點監(jiān)督控制，對大宗物資按規(guī)定進行抽樣檢查。

c)材料設(shè)備的監(jiān)視和測量，具體執(zhí)行Q/TZH-WI-015《材料設(shè)備管理制度》中的有關(guān)條款。

8.2.4.3過程檢驗和試驗

a)工程部負責(zé)組織項目部對工程的施工質(zhì)量進行控制和檢查，對重要過程和分項分部工程進行重點控制，具體要求執(zhí)行Q/TZH-WI-022《工程質(zhì)量驗收管理制度》。并監(jiān)督檢查施工和監(jiān)理單位的質(zhì)量控制情況，執(zhí)行本手冊第七章節(jié)的《工程施工控制程序》和《工程監(jiān)理控制程序》。

b)公司的稽查小組負責(zé)監(jiān)督檢查各部門的工作質(zhì)量和項目運作中的綜合協(xié)調(diào)組織能力，對項目部的控制檢查是否到位、項目的前期運作、資金調(diào)度、工期進度、市場營銷等項目運作的重點環(huán)節(jié)，進行階段性地把關(guān)驗收。檢查的方式主要通過現(xiàn)場檢查、專項檢查和周例會、月度經(jīng)營計劃會的形式進行。

8.2.4.4最終檢驗和試驗

a)工程部負責(zé)組織項目部，遵照當?shù)卣块T關(guān)于工程竣工驗收的法規(guī)要求，組織質(zhì)監(jiān)部門和施工、監(jiān)理、設(shè)計等單位進行竣工驗收，確保工程的最終實物質(zhì)量滿足規(guī)定的要求。具體執(zhí)行《工程監(jiān)理控制程序》和Q/TZH-WI-022《工程質(zhì)量驗收管理制度》的規(guī)定。

b)在項目開發(fā)建設(shè)結(jié)束后的適當時機，由策劃營銷中心組織編寫《項目運作報告》，根據(jù)各部門提供的以下有關(guān)資料，對項目的整體運作情況進行全面的檢查總結(jié)：

a)策劃營銷中心負責(zé)提供執(zhí)行《項目運作方案》的情況；

b)工程部和項目部負責(zé)提供工程實物質(zhì)量的控制和狀況；

c)財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部負責(zé)提供資金的運作狀況和項目的經(jīng)濟效益分析；

8.2.4.5對所有檢驗和試驗的結(jié)果，都應(yīng)進行記錄，并有相應(yīng)授權(quán)人的簽字。過程的監(jiān)視和測量

8.2.3過程的監(jiān)視和測量

8.2.3.1由公司經(jīng)營副總經(jīng)理任組長，各部門經(jīng)理為小組成員，組成公司的稽查小組，辦公室設(shè)在財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部，對質(zhì)量管理體系的過程進行監(jiān)視和測量，以證實過程實現(xiàn)策劃結(jié)果的能力。

8.2.3.2公司通過以下方式對過程進行監(jiān)視和測量：

a)在公司召開的周例會和月度生產(chǎn)經(jīng)營計劃會上，對各部門所分管工作完成情況進行檢查考核，執(zhí)行《月度工作考核辦法》；

b)通過內(nèi)部質(zhì)量管理體系審核及有效性評價；

c)對需確認的過程進行監(jiān)督檢查；

d)通過生產(chǎn)和服務(wù)的提供，聽取顧客意見的反饋。

8.2.3.3對過程監(jiān)視和測量中發(fā)現(xiàn)的問題，由稽查小組負責(zé)組織進行整改，對需要采取糾正和預(yù)防措施的，由工程部按照《糾正和預(yù)防措施控制程序》的規(guī)定執(zhí)行。

8.2.3.4公司對以下過程實施監(jiān)視和測量：

a)項目開發(fā)的投資決策；

b)項目的前期開發(fā)工作；

c)項目的開發(fā)建設(shè)；

d)社會周邊關(guān)系的協(xié)調(diào)；

e)各階段的驗收把關(guān)；

f)房地產(chǎn)的市場營銷。

第三篇：前期物業(yè)管理

一、前期物業(yè)管理的含義

前期物業(yè)管理，是指業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效前，建設(shè)單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。它是整個物業(yè)管理活動的初始階段，也是實施物業(yè)管理非常重要的環(huán)節(jié)。建設(shè)部頒布的《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》第二條明確界定了前期物業(yè)管理的概念，把前期物業(yè)管理的責(zé)任定位在“由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。”

二、物業(yè)前期介入的重要性

物業(yè)管理提前介入物業(yè)開發(fā)建設(shè)，對完善物業(yè)的使用功能、確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量，具有不可替代的重要作用。

1．前期介入管理是整個物業(yè)管理活動中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是搞好物業(yè)管理的主要基礎(chǔ)。

《物業(yè)管理條例》總共70條，其中前期物業(yè)管理就有11條，并就前期物業(yè)管理設(shè)專章，由此可以看出前期物業(yè)管理的重要性。前期物業(yè)管理活動對搞好整個物業(yè)管理有著舉足輕重的作用，是關(guān)鍵環(huán)節(jié)和主要基礎(chǔ)；它涉及管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的共同利益。

2．前期介入有利于減少物業(yè)建設(shè)中的問題和完善物業(yè)后期管理

物業(yè)前期介入，不僅能減少建設(shè)單位在建設(shè)過程中隨意改變物業(yè)規(guī)劃，保證物業(yè)施工的質(zhì)量，達到完善物業(yè)使用功能的目的；而且能保證業(yè)主的長遠利益。同時，物業(yè)前期介入，有利于避免建設(shè)單位、業(yè)主及物業(yè)管理企業(yè)三方的對立情緒，減少三方之間的矛盾，減少前期遺留的諸多問題等。建設(shè)單位在前期物業(yè)管理中通過招投標選聘物業(yè)管理企業(yè)，有利于實現(xiàn)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的“三贏”，互惠互利，共同發(fā)展。因此，物業(yè)管理的前期介入，是實施物業(yè)管理的重要的基礎(chǔ)，是做好后期物業(yè)管理的重要前提，是化解矛盾的一種手段。

三、物業(yè)管理前期介入的時機和方式

1.在規(guī)劃設(shè)計階段介入，積極參與物業(yè)建設(shè)項目的設(shè)計，完善物業(yè)的作用和管理功能，避免物業(yè)建成后存在使用和管理上的問題規(guī)劃設(shè)計是決定今后物業(yè)管理能夠提供高效、優(yōu)質(zhì)服務(wù)的關(guān)鍵。物業(yè)的設(shè)計人員受所從事的專業(yè)的限制，基本上是從技術(shù)角度考慮問題，對于管理的要求往往考慮不足，這就可能造成物業(yè)建成后管理上的不便和功能布局上的不合理。而前期介入可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設(shè)計方案，提出一些合理化建議，完善設(shè)計細節(jié)，降低管理成本，從而使物業(yè)的功能設(shè)計更有利于日后的使用和管理。有效的避免因設(shè)計的合理性而給業(yè)主使用和物業(yè)管理帶來的不必要的麻煩。

2．在項目建設(shè)期介入，強化物業(yè)的施工監(jiān)理，從物業(yè)管理的角度對施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進行監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)和解決問題，避免物業(yè)建成后給使用和管理及服務(wù)帶來缺憾在物業(yè)建設(shè)期，物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)建成后的管理者，對建設(shè)質(zhì)量的關(guān)切非常強烈。物業(yè)管理企業(yè)派出專業(yè)技術(shù)人員入住樓盤，從業(yè)主的角度監(jiān)督施工單位的各項工作，從物業(yè)管理的角度提出整改建議，跟進物業(yè)各項相關(guān)設(shè)計在施工過程中的落實情況，及時提出調(diào)整改進不合理的設(shè)計，及時監(jiān)督存在的問題，糾正不符合用戶需要的建造形式，協(xié)助監(jiān)理單位對物業(yè)的建設(shè)進行監(jiān)督，確保建設(shè)質(zhì)量，為業(yè)主爭得了良好的硬件條件。

第四篇：物業(yè)管理企業(yè)前期介入的作用

一、物業(yè)管理企業(yè)前期介入的作用

由于現(xiàn)代化的建筑和物業(yè)具有設(shè)計復(fù)雜,高新技術(shù)含量高,建設(shè)周期長和安裝、施工難度大的特點。為了保證物業(yè)正常使用和發(fā)揮功能,對物業(yè)實施有效管理需要專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)的前期介入物業(yè)建設(shè)項目。而真正意義上的前期介入是從項目前期設(shè)計開始到物業(yè)接管驗收為止的質(zhì)量監(jiān)督過程。從項目規(guī)劃、設(shè)計開始提前介入, 從物業(yè)管理的角度參與物業(yè)建設(shè)項目的優(yōu)化設(shè)計, 對開發(fā)項目的規(guī)劃、設(shè)計、建筑、安裝、維護和保養(yǎng)等工作按物業(yè)管理的要求進行主動控制,更加確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量。對物業(yè)實施超前管理,為完善物業(yè)建設(shè)提出建設(shè)性意見,避免物業(yè)建成后的使用和管理問題。

因為物業(yè)的設(shè)計師和設(shè)計人員不是專業(yè)的物業(yè)管理者,在項目規(guī)劃設(shè)計階段,規(guī)劃設(shè)計人員往往容易從設(shè)計技術(shù)、美觀等角度考慮問題。其在制定設(shè)計方案時,不可能全面考慮后期的物業(yè)管理經(jīng)營中及實際操作中可能出現(xiàn)的問題,或者很少從業(yè)主長期使用和后續(xù)物業(yè)管理正常運行的角度考慮問題,造成物業(yè)建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。

同時由于設(shè)計階段與物業(yè)的建成存在較長間隔,建筑、設(shè)施的技術(shù)進步和業(yè)主需要的不斷提高都有可能使設(shè)計方案落伍。而物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)的管理經(jīng)營維護者,對物業(yè)可能出現(xiàn)的問題有比較清楚的了解,其前期介入可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設(shè)計方案的討論,完善設(shè)計細節(jié),提出一些合理的建議,使物業(yè)的功能設(shè)計更有利于日后的使用和管理,可以有效的避免因設(shè)計的缺陷或不足而給業(yè)主使用和物業(yè)管理帶來的麻煩。

物業(yè)管理公司的前期介入，可以積極配合設(shè)計師和設(shè)計人員對各類設(shè)備如電梯、電氣、空調(diào)、潔具、電腦布線、停車場管理系統(tǒng)進行了深入細致的調(diào)研,參與設(shè)備、材料的選型，從而為完善物業(yè)的設(shè)計細節(jié)、更好的搞好物業(yè)經(jīng)營的角度提出了一系列建議,并對項目進行補充和完善。

物業(yè)管理公司的前期介入，可以積極參與工程監(jiān)理工作,從物業(yè)管理的角度對工程施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進行全面監(jiān)控,及早發(fā)現(xiàn)和解決問題,避免物業(yè)建成后給使用和管理服務(wù)帶來的缺憾。

物業(yè)項目一旦建成,物業(yè)管理企業(yè)就要天天和此物業(yè)打交道,并且要面對所管物業(yè)可能發(fā)生的各種問題,在關(guān)系到切身利益的條件下,它可以比工程監(jiān)理的要求更嚴格,工作更細致、更周密。在建設(shè)施工階段,施工環(huán)節(jié)多,施工單位參差不齊,設(shè)備安裝、管線布置錯綜復(fù)雜,對工程質(zhì)量的控制要求高。但這一階段是整個項目的關(guān)鍵時期,開發(fā)商的主要精力更多的是放在工程進度、資金籌措和促銷推廣上。盡管從開發(fā)商的本意來說,總是希望能保證工程質(zhì)量,使所建物業(yè)達到優(yōu)良乃至優(yōu)質(zhì)工程目標,但是由于人力、技術(shù)、精力等方面的原因忽視對工程質(zhì)量的全面監(jiān)控。盡管建設(shè)項目都有監(jiān)理公司監(jiān)理,但監(jiān)理公司與開發(fā)商往往只注重結(jié)構(gòu)安全等大的質(zhì)量問題,對物業(yè)使用過程中經(jīng)常會碰到的一些細微的質(zhì)量問題卻經(jīng)常容易忽視,而這些卻是物業(yè)管理企業(yè)在日后的維修養(yǎng)護中必須面對的,通過物業(yè)管理企業(yè)的前期介入,為以后的維修養(yǎng)護工作省去很多麻煩。

現(xiàn)在的物業(yè)建設(shè),特別是高水準的現(xiàn)代化辦公樓宇、物業(yè)建設(shè),其結(jié)構(gòu)、管線等十分復(fù)雜,安裝、施工工程中,粗心大意或隨心所欲都可能給設(shè)施、設(shè)備的使用帶來極大的困難,甚至導(dǎo)致極大的浪費,有時某些作業(yè)者可能會為了方便自己工作,而不是從有利于業(yè)主使用角度去安裝施工,從而給人住后的物業(yè)管理帶來諸多難以解決的問題。物業(yè)管理企業(yè)派出專業(yè)人員入駐物業(yè),從業(yè)主的角度監(jiān)督施工單位的各項工作,從物業(yè)管理的角度提出整改建議,確保了施工中較少甚至不出現(xiàn)不利于物業(yè)管理的弊端,為業(yè)主爭得了良好的硬件條件。

此外,前期介入使物業(yè)管理企業(yè)能夠?qū)ξ飿I(yè)的每一單元逐一檢查驗收,并能逐步熟悉和指導(dǎo)物業(yè)的隱蔽工程的實施，建立工程設(shè)備檔案,為業(yè)主日后裝修、使用、維修提供了極大的方便。如屋面滲漏材料的使用合理性、玻璃幕墻安裝、施工單位使用海砂、假冒水泵、地下停車場風(fēng)管不合理等大量工程質(zhì)量問題,這些問題涉及到材料選用設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置等多方面。若物業(yè)管理企業(yè)采取提前介入,就可以很好監(jiān)督和解決此類問題。

物業(yè)管理企業(yè)提前介入可以提前熟悉所安裝的設(shè)備設(shè)施,嚴格按規(guī)范做好接管、驗收工作,確保物業(yè)管理單位從物業(yè)開始投入使用即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務(wù)。

有的開發(fā)、設(shè)計單位在物業(yè)配套機電設(shè)備的選購、施工中往往留下華而不實或考慮不周之處,造成可維

護性不足,特別是在接管驗收階段,開發(fā)商往往只注重物業(yè)整體的交付使用,而很少考慮到物業(yè)公司接管后細微全面的需要,給物業(yè)建成后的使用維護帶來諸多不便,也對物業(yè)管理單位順利、及時地為業(yè)主提供良好的管理服務(wù)帶來影響。

有物業(yè)管理公司提前介入后,發(fā)展商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合,使其專心開發(fā)建設(shè)。物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)管理的技術(shù)規(guī)范要求,對接管的物業(yè)從使用功能上嚴格把關(guān),就日常管理維護工作中可能出現(xiàn)的問題直接與建筑安裝單位交涉,監(jiān)督并促使改進發(fā)現(xiàn)的問題,避免了扯皮推萎事情的發(fā)生。特別是能夠及時指出安裝調(diào)試過程中,對給排水、電氣照明、通信、通訊、暖通、供電、避震防雷、電梯、消防等各個設(shè)備系統(tǒng)中所存在的問題,促使開發(fā)商引起高度重視并要求承建單位限期解決,確保各項設(shè)備設(shè)施在投入使用前就能正常運行。其機電設(shè)備管理人員可以提前熟悉相應(yīng)設(shè)備的操作、管理和維護,同時嚴格按照國家建設(shè)部頒布的《房屋接管驗收標準》做好接管驗收工作。

同時,由于有了提前介入,物業(yè)管理單位對物業(yè)的總體規(guī)劃布局、結(jié)構(gòu)和管線布置、設(shè)備設(shè)施基本做到心中有數(shù),對物業(yè)可能出現(xiàn)的隱患了如指掌;所發(fā)現(xiàn)的問題在施工安裝方尚未退場之前即已解決,既節(jié)省了費用,也大大縮短物業(yè)開發(fā)、經(jīng)營和使用之間的過渡期。如果在發(fā)展商的授權(quán)下,在竣工驗收合同中,發(fā)展商全權(quán)委托物業(yè)管理公司在保修期內(nèi)代表發(fā)展商與建筑、安裝單位就房屋建筑安裝質(zhì)量進行監(jiān)督、協(xié)調(diào),確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量,物業(yè)管理單位就能夠確保接管驗收工作順利,接管后即能投入使用,及時為業(yè)主提供可靠的服務(wù)。此外,物業(yè)管理前期介入可以為保證物業(yè)建成后長期管理服務(wù)的質(zhì)量奠定良好的基礎(chǔ)?？梢愿缅憻掙犖?避免因倉促上陣而導(dǎo)致的不應(yīng)有失誤,給業(yè)主留下不好的印象?？梢员苊饣驕p少那些影響物業(yè)管理質(zhì)量的因素,從而使業(yè)主在居住使用的舒適度、滿意度等方面將會有更大的飛躍,保證物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量才有基礎(chǔ)。

二、上海**物業(yè)管理公司前期介入的工作內(nèi)容

a、規(guī)劃設(shè)計階段的介入

在*******項目的論證階段，我們將就該物業(yè)的市場定位、物業(yè)管理的基本思路和框架、物業(yè)管理的運作模式發(fā)表意見并能得到物業(yè)建設(shè)單位的采納。

1．將就整個項目的配套設(shè)施建設(shè)進行審評并提出意見和建議，重點考慮配套設(shè)施的布局，既要方便于未來業(yè)主的使用又要防止對業(yè)主的生活產(chǎn)生影響和干擾。

2．確定物業(yè)管理早期介入并明確與各方之間的溝通的渠道，制定分階段物業(yè)管理的目標和要求。堅持“兩會一單”制度，堅持參加開發(fā)商的項目專題會議和工程例會，從保障未來業(yè)戶的利益、有利于物業(yè)銷售和售后物業(yè)管理出發(fā)，從而提高工程質(zhì)量、降低工程成本，避免事后大量難以彌補的終生遺憾。

3．對******內(nèi)智能化系統(tǒng)的設(shè)計、商業(yè)配套設(shè)施的建設(shè)、中心會所及休閑區(qū)域的布局等根據(jù)我們實際運作中積累的豐富經(jīng)驗論證設(shè)計方案并提供整改的書面意見。

4．此階段根據(jù)前期物業(yè)管理總體策劃方案的思路，進行詳細物業(yè)管理方案的制訂和實施進度表的確定，包括人員的編制及招聘、培訓(xùn)計劃、費用測算等。

b、建設(shè)階段的介入

在建設(shè)階段，將跟蹤此階段的整個過程，召集或參與多次專題討論會。根據(jù)物業(yè)建設(shè)的進程逐步招聘相應(yīng)的部門管理人員并對招聘的物業(yè)管理人員進行培訓(xùn)，組織編寫各類文件和規(guī)章制度，建立對內(nèi)、外關(guān)系的工作程序和工作要求，起草業(yè)主公約、裝修守則和物業(yè)管理中涉及到的文件資料。并與物業(yè)建設(shè)單位一起，同供電公司、自來水公司、煤氣公司等相關(guān)執(zhí)能部門協(xié)調(diào)，從而確定今后相應(yīng)的管理方式和收費標準。

c、銷售階段的介入

1．在銷售前，將物業(yè)管理方案整理并全面完成，將許多涉及業(yè)主買房應(yīng)知的內(nèi)容，以書面文件的形式確定下來。

2．銷售前對租售員進行系列的物業(yè)管理培訓(xùn)，使他們對物業(yè)管理的基本概念和基本知識有所了解，對**內(nèi)的物業(yè)管理內(nèi)容和模式有統(tǒng)一的理解。

3．在租售現(xiàn)場設(shè)立專職的物業(yè)管理咨詢?nèi)藛T，接受購房、租賃者的咨詢，通過這種咨詢和宣傳溝通能更好的幫助物業(yè)的租售，也能使未來業(yè)主對物業(yè)管理豎立信心，增強未來業(yè)主對物業(yè)保值增值的信心。

4．為使業(yè)主或未來業(yè)主對物業(yè)管理有所了解，在租售時，讓已招聘到崗的部分物業(yè)管理人員上崗，如清潔人員、保安人員、綠化人員的規(guī)范化工作，更使得業(yè)主對物業(yè)管理的印象加深。

第五篇：物業(yè)管理前期介入

淺談物業(yè)管理的前期介入

（發(fā)表于《中國住宅設(shè)施》、《首都房地產(chǎn)》）

眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)的市場機制一般由生產(chǎn)、流通、消費三個基本環(huán)節(jié)組成，而物業(yè)管理是房地產(chǎn)消費環(huán)節(jié)的主要活動。因此，人們習(xí)慣地將物業(yè)管理稱為房地產(chǎn)開發(fā)的后期工作。

既然是“后期”工作，其重要性便容易被人忽視，在工作程序上也往往躋身于后排的位置。更有甚者，開發(fā)商在前期工作中根本未顧及后期的入住及管理，工程完工，一交大吉。因前期工作的失誤，往往導(dǎo)致后期糾紛的產(chǎn)生，不但給物業(yè)管理帶來極大不便，處置稍有不當，還會損傷開發(fā)商的信譽和利益。

實際上，物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，是房地產(chǎn)開發(fā)的最后一道關(guān)口，在房地產(chǎn)開發(fā)的全過程中起著重要的作用。隨著房地產(chǎn)市場的日趨成熟，消費者不僅關(guān)注開發(fā)商的品牌、地段的繁華與便利程度、房屋的性能及價格，還越來越重視入住后的物業(yè)管理。

筆者在房地產(chǎn)及物業(yè)管理行業(yè)工作多年，深切地認識到，物業(yè)管理提前介入房地產(chǎn)開發(fā)活動，已成為市場的必然。

一、物業(yè)前期介入的必要性

打開報章、瀏覽網(wǎng)頁,糾紛、糾紛、還是糾紛…… 糾紛，已成為房地產(chǎn)市場見怪不怪的一道特殊風(fēng)景。

我們的客戶怎么了？我們的開發(fā)商怎么了？我們的物業(yè)公司怎么了？“不識廬山真面目，只緣身在此山中”，面對接二連三的糾紛，當事者往往是一頭霧水。這時，通過第三只眼睛來看問題，常常會透過表象而現(xiàn)其本質(zhì)。

第三只眼睛看問題，就是站在不同的角度對事物進行冷靜的觀察和辨析。在討論物業(yè)前期介入問題之前，我們先請看下面的三個案例：

案例一：在北方地區(qū)的磚混結(jié)構(gòu)多層住宅中，經(jīng)常會出現(xiàn)因溫差變化引起的溫度裂縫，嚴重者可裂透墻體，尤以頂層為甚。裂縫的出現(xiàn)，常常令業(yè)主深感疑慮和擔(dān)心，進而引發(fā)一系列復(fù)雜的糾紛。在甲小區(qū)處理類似問題的過程中，物業(yè)人員曾走訪過一些專門處理工程裂縫的資深專家，并從中學(xué)到了如何預(yù)防裂縫的寶貴經(jīng)驗。在甲小區(qū)二期工程的前期設(shè)計時，就此類問題，物業(yè)人員曾主動向開發(fā)商提出了具體的預(yù)防性建議?？上У氖?，該開發(fā)商習(xí)慣地認為物業(yè)人員不是專業(yè)的工程技術(shù)人員，在工程專業(yè)問題上不如設(shè)計師，對物業(yè)的意見重視不足，而是采取了設(shè)計師提出的只在墻體及窗口部位增加鋼筋砼的做法。結(jié)果工程完工還不到一年時間，頂層溫差裂縫就普遍出現(xiàn)，成為開發(fā)商和物業(yè)公司不得不面對的頭疼問題。

案例二：在乙小區(qū)的施工中，銷售人員及物業(yè)人員無意中發(fā)現(xiàn)各戶衛(wèi)生間內(nèi)沒有暖氣，于是趕緊找開發(fā)商交涉。而開發(fā)商過分依賴工程技術(shù)人員，堅持認為通過熱工計算，衛(wèi)生間內(nèi)可以不安裝暖氣，對物業(yè)人員的合理化建議沒有采納。結(jié)果乙小區(qū)竣工三年以來，衛(wèi)生間沒有暖氣始終是業(yè)主投訴的熱點之一，甚至個別業(yè)主因此拒繳供暖費，給小區(qū)物業(yè)管理及開發(fā)商的形象造成了一定的影響。

案例三：丙小區(qū)竣工后，在進行物業(yè)接管驗收時，物業(yè)人員發(fā)現(xiàn)該小區(qū)的圍墻低矮，不利于安全防范，于是提出了加高圍墻的要求。開發(fā)商錯誤地認為物業(yè)人員小題大做，沒有立即采取整改措施。但時間不長，就發(fā)生了竊賊翻墻而入的事件，小區(qū)居民意見很大，紛紛抗議，開發(fā)商這才“亡羊補牢”。

上述三個案例，已從前期規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、后期接管驗收三個不同的階段，印證了物業(yè)管理提前介入房地產(chǎn)開發(fā)活動的必要性。物業(yè)管理專業(yè)人士介入房地產(chǎn)開發(fā)活動的時間越早，就越有可能更多地規(guī)避一些不應(yīng)發(fā)生的失誤，最大可能的減少后期不必要的糾紛。

無庸否認，在眾多的房地產(chǎn)糾紛中，的確有個別物業(yè)服務(wù)不到位的，也有個別業(yè)主行為過激無理取鬧的，但更多的糾紛是因規(guī)劃的不合理、設(shè)計的失誤、施工的缺陷等等前期遺留問題所致。

開發(fā)商聘請的設(shè)計單位、施工隊伍也許是十分優(yōu)秀的，設(shè)計師、工程師也許是十分盡職的，但再優(yōu)秀的技術(shù)人員也有他一定的局限性。稍有經(jīng)濟學(xué)常識的人都知道，在市場經(jīng)濟中，需求決定市場，市場決定一切。而所謂需求，是客戶內(nèi)心對所需商品和服務(wù)一種心理上的訴求，不經(jīng)常地、深入地和客戶接觸，任何人也很難真正地了解其心理。

物業(yè)管理人員每天面對的廣大的購房客戶，處理的是客戶形形色色的投訴和方方面面的問題，最了解客戶想什么？需要什么？也最了解客戶的家中經(jīng)常出現(xiàn)那些使用功能和質(zhì)量方面的問題？

物業(yè)管理如能早期介入房地產(chǎn)開發(fā)活動，可在前期工作中充分吸收客戶的意見，彌補技術(shù)人員的局限和不足，有效地避免常見錯誤的重演，使開發(fā)產(chǎn)品的品質(zhì)更符合市場的需求。

概言之，物業(yè)早期介入，具有如下作用： 有利于優(yōu)化設(shè)計，完善規(guī)劃設(shè)計細節(jié)； 有利于提高工程質(zhì)量；

有利于保證物業(yè)的使用功能；

加強對物業(yè)的全面了解，便于后期管理服務(wù)。

二、物業(yè)管理前期介入的時機與階段

既然物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)活動的前期介入十分必要，那么，物業(yè)管理究竟在什么時機或說在房地產(chǎn)開發(fā)的哪個階段介入最為適當呢？

因物業(yè)管理在我國起步較晚，而最早又是房地產(chǎn)的附屬產(chǎn)業(yè)，所以，物業(yè)管理的介入時機也有一個逐步發(fā)展、逐步提前的過程。

最開始的模式，物業(yè)管理往往是在業(yè)主入住前才匆匆介入。開發(fā)商完成征地、拆遷、規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、竣工驗收、銷售出租等一系列前期工作后，在業(yè)主辦理入住手續(xù)之前，才將建成的物業(yè)移交物業(yè)公司。此時，木已成舟，物業(yè)介入后即便發(fā)現(xiàn)不如人意的地方，也為時已晚，不可能再做大的改動，只能維持現(xiàn)狀。在此境況下，物業(yè)管理的主要工作之一往往是為開發(fā)商處理遺留問題。、隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與成熟，人們對物業(yè)管理工作日趨重視，物業(yè)管理的介入階段逐步前移至房地產(chǎn)銷售階段。政府有關(guān)規(guī)章（京國土房管物[2003]1060號文件）也明文規(guī)定：“建設(shè)單位銷售物業(yè)時，應(yīng)將前期物業(yè)服務(wù)合同中的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求、服務(wù)費用和收費方式作為房屋買賣合同的內(nèi)容。建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容?！蔽飿I(yè)管理此時介入，可對銷售人員進行一些必要的物業(yè)服務(wù)專業(yè)知識培訓(xùn)和指導(dǎo)，避免在銷售中經(jīng)常出現(xiàn)的亂承諾、虛假承諾現(xiàn)象，減少業(yè)主入住后的糾紛。但在房地產(chǎn)銷售階段，工程施工也往往進行到了一定程度，一些前期的隱患已然無法避免。

在工程建筑施工階段，有些開發(fā)商的習(xí)慣作法是聘請一家較好的監(jiān)理公司，再派駐幾個好的工程技術(shù)人員即可，往往認為物業(yè)管理人員不是專業(yè)的施工技術(shù)人員，對物業(yè)管理在施工階段介入認識不足。

其實，施工技術(shù)人員更多關(guān)注的是照圖施工，而一個項目在竣工交付使用后的幾十年甚至上百年的漫長過程中，只有業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)來直接面對有可能出現(xiàn)的各種問題。物業(yè)管理人員在長期的工作實踐中，對各種質(zhì)量問題有著更直觀、更深刻的了解，他們更關(guān)注使用功能方面的問題，而絕非僅僅是表面的垂直平整度。

物業(yè)管理在工程建筑施工階段介入，無疑為開發(fā)商的質(zhì)量控制增加了一份力量，使工程質(zhì)量多了一份保障，可最大程度地防止一些質(zhì)量通病的出現(xiàn)。

隨著房地產(chǎn)市場競爭的日趨激烈，越來越多有遠見的開發(fā)商已不再止步于請物業(yè)管理人員介入施工管理，而是將物業(yè)管理的介入時機提前至了前期規(guī)劃設(shè)計階段。規(guī)劃設(shè)計是一個項目的靈魂和前提，對項目建成后是否完整、舒適、宜居、合理有著先天性的制約作用。一般的設(shè)計人員往往習(xí)慣于從技術(shù)角度考慮問題，而對以后的管理和使用問題卻很難完全預(yù)料和估計。物業(yè)管理專業(yè)人員此時介入，可從業(yè)主、使用人和管理者的角度，針對日常使用管理中容易發(fā)生的實際問題，提出合理化建議，完善設(shè)計細節(jié)，進一步優(yōu)化設(shè)計方案，從源頭上減少項目的“先天性疾病”。

近年來，又有專家提出了“超前介入”的說法。所謂超前介入，源自于超前意識。一些優(yōu)秀的開發(fā)商為提高自己產(chǎn)品的競爭力，從高起點起步，充分考慮人們對居住環(huán)境和房屋產(chǎn)品的不斷變化的更高需求，在房地產(chǎn)項目的可行性研究和策劃階段，就預(yù)先考慮到以后的物業(yè)管理問題，請物業(yè)管理專業(yè)人士對項目論證發(fā)表意見，提出建議。

物業(yè)管理提前介入房地產(chǎn)開發(fā)活動，已成為業(yè)內(nèi)的共識，而且介入時機越早越好。介入越早，就越能提高產(chǎn)品的品質(zhì)；介入越早，越能贏得市場。

三、物業(yè)管理前期介入應(yīng)注意的問題

物業(yè)管理前期介入，主要是發(fā)揮物業(yè)管理專業(yè)人員的經(jīng)驗和特長，彌補房地產(chǎn)開發(fā)前期的缺陷和漏洞，它不同于日常的物業(yè)管理活動。想做好物業(yè)管理的前期介入工作，就應(yīng)注意以下幾個問題：

（一）加強業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和積累，不斷提高物業(yè)管理人員的自身素質(zhì)。物業(yè)管理工作，涉及規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、法律等不同領(lǐng)域的專業(yè)知識。在日常工作中，必須加強自身的業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，不斷用知識來充實自己。工作中遇到疑難問題，應(yīng)當及時向有關(guān)專家請教。對平時常見的質(zhì)量、使用功能問題，要分析其產(chǎn)生的原因、預(yù)防和處理的方法。只有做到“打鐵先須自身硬”，才能在前期介入的過程中發(fā)揮應(yīng)有的作用。

（二）了解業(yè)主的呼聲，虛心向業(yè)主學(xué)習(xí)。我們直接的服務(wù)對象就是廣大的業(yè)主，沒有人比我們更具深入接觸業(yè)主的先天優(yōu)勢。業(yè)主可以不懂建筑學(xué)，但他們做為房地產(chǎn)產(chǎn)品的最終使用者，往往比專家更深知產(chǎn)品的優(yōu)缺點，更了解產(chǎn)品應(yīng)該改進的方向。業(yè)主是最好的老師，只有不斷深入地聽取業(yè)主的意見和呼聲，并將其條理化、系統(tǒng)化，在前期介入的過程中，才能真正站在業(yè)主的角度用第三只眼睛來觀察問題、分析問題、解決問題。

（三）調(diào)整好自己的心態(tài)，擺正自己的位置。物業(yè)前期介入，只是在房地產(chǎn)開發(fā)活動的前期進行參與，應(yīng)該說是一種參謀的角色。在實際工作中，要想當好參謀，首先要協(xié)調(diào)好同各個部門的工作關(guān)系，不要越俎代庖，更不能搞越權(quán)指揮。但搞好關(guān)系，不是不談問題。對前期發(fā)現(xiàn)的有可能影響后期使用、管理的問題，應(yīng)及時找有關(guān)人員交涉，要據(jù)理力陳，切實發(fā)揮物業(yè)前期介入的作用。

（四）抓住重點，保證使用功能。物業(yè)管理前期介入，重點要確保開發(fā)產(chǎn)品的使用功能和質(zhì)量。物業(yè)管理人員應(yīng)根據(jù)以往的經(jīng)驗和日后使用、管理的需要，對諸如配套設(shè)施的完善、水電氣暖的供應(yīng)、安防系統(tǒng)的布局、質(zhì)量通病的預(yù)防等，有針對性的提出意見和建議。

（五）加強對項目的全面了解，為后期接管做好準備。在物業(yè)管理前期介入的過程中，物業(yè)管理人員應(yīng)盡可能全面地收集相關(guān)資料，如圖紙發(fā)生變更、增減，特別是管線的節(jié)點、走向與圖紙標注不一致時，更應(yīng)做好詳細的記錄。如能對項目的土建、水電、供暖等各種情況了如指掌，就會給后期的物業(yè)管理工作帶來便利，既能提高物業(yè)管理企業(yè)的工作效率和工作質(zhì)量，也能提高業(yè)主的滿意度。

物業(yè)管理的前期介入，是市場的選擇，更是新觀念對舊觀念的撞擊。所謂以人為本，關(guān)鍵是以產(chǎn)品的使用者（業(yè)主）為中心。通過物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)活動中的前期介入，必將使房地產(chǎn)開發(fā)行為日趨規(guī)范，使房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品日益符合廣大業(yè)主的需求。