第一篇：用人單位不遵守服務(wù)期約定應(yīng)如何處理？

問：我在應(yīng)聘進公司后曾被派遣到國外接受培訓(xùn)，公司與我簽訂了一份服務(wù)期合約，服務(wù)期限為5年。今年，我的《勞動合同》到期，但公司一直沒有與我續(xù)簽合同。前幾天，公司人事部門提出不再與我續(xù)簽勞動合同，要求我立刻辦理交接手續(xù)。我認為，服務(wù)期合約應(yīng)該是勞動關(guān)系當(dāng)事人雙方共同履行和遵守的，現(xiàn)在公司單方面違約也應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任，請貴報給予指點。

答:服務(wù)期是勞動者因接受用人單位給予的特殊待遇而承諾必須為用人單位服務(wù)的期限。依據(jù)法律規(guī)定，用人單位在為勞動者提供培訓(xùn)機會、提供特殊福利或出資招用勞動者的情形下可以要求勞動者履行相應(yīng)的服務(wù)期，雙方可以簽訂服務(wù)期合約，約定如果勞動者不能履行約定的服務(wù)期，其必須就未履行的服務(wù)期按比例賠償用人單位就此特殊待遇所支出的費用。

從服務(wù)期的法律定義分析，它更多的是保護用人單位權(quán)益的，因此，一般而言，承擔(dān)服務(wù)期的義務(wù)人應(yīng)該就是勞動者。當(dāng)然，這并不是說用人單位的義務(wù)體現(xiàn)為其必須依照約定向勞動者提供特殊的待遇或機會。

從具體的操作層面分析，服務(wù)期的履行問題應(yīng)該通過《服務(wù)期合同》和《勞動合同》共同協(xié)調(diào)。一般而言，用人單位在為勞動者提供某種特殊待遇后會與其簽訂一份服務(wù)期合同，但這并不影響雙方原來勞動合同的履行。之后，勞動合同到期且用人單位有意與勞動者續(xù)簽合同的勞動者在約定的服務(wù)期限內(nèi)應(yīng)與用人單位續(xù)簽合同，否則勞動者將承擔(dān)違約的賠償責(zé)任。但是，如果用人單位在勞動合同到期后不再希望與勞動者續(xù)簽合同的，那么其就自動放棄了服務(wù)期的權(quán)利并且不得要求勞動者賠償任何費用。

至于您在案例中提到的公司在合同到期后既不與您續(xù)簽合同又不及時通知您終止勞動關(guān)系的問題，我們認為這種做法是欠妥的。

首先，在這段事實勞動關(guān)系期間，您與公司的權(quán)利義務(wù)比照原勞動合同予以確定；

其次，公司如果要與您終止勞動關(guān)系應(yīng)該提前30天書面通知您，這是法律賦予您的權(quán)利。

來源：外企人才在線

第二篇：用人單位一年不簽勞動合同該怎么處理

用人單位一年不簽勞動合同該怎么處理？

用人單位未依法與勞動者簽訂書面勞動合同，其做法違反《勞動合同法》第十條規(guī)定：建立勞動關(guān)系，應(yīng)當(dāng)訂立書面勞動合同。

已建立勞動關(guān)第，未同時訂立書面勞動合同的，應(yīng)當(dāng)自用工之日起一個月內(nèi)訂立書面勞動合同。

用人單位與勞動者在用工前訂立勞動合同的，勞動關(guān)系自用工之日起訂立。

同時，第八十二條規(guī)定，該企業(yè)自用工之日起超過一個月不滿一年未與你訂立書面勞動合同的，應(yīng)當(dāng)向你每月支付二倍的工資；第十四條規(guī)定，自用工之日起滿一年不與您訂立書面勞動合同的，視為與你已訂立無固定期限勞動合同。與此同時，如果該企業(yè)沒有辦理保險手續(xù)的，還應(yīng)依法為你繳納社會保險金。

用人單位自用工之日起一個月內(nèi)，必須與勞動者簽訂書面勞動合同，這是勞動合同法所重點強調(diào)的。依據(jù)《勞動合同法》第10條、第82條經(jīng)以及《勞動合同法實施條例》第7條規(guī)定：用人單位自用工之日起即與勞動者建立勞動關(guān)系。用人單位應(yīng)當(dāng)建立職工名冊備查。

也就是說，如果用人單位在用工之日起一個月內(nèi)與勞動者簽訂勞動合同的，用人單位的行為尚不構(gòu)成違法的，這是法律給用人單位預(yù)留的寬限期。如果用人單位在用工滿一個

月未滿一年的期限內(nèi)，仍然沒有與勞動者簽訂書面勞動合同的，用人單位就已經(jīng)構(gòu)成違法。此時應(yīng)當(dāng)每月支付雙倍的工資。如果用人單位在用工之日起已經(jīng)滿一年，仍然沒有與勞動者簽訂勞動合同的，此時視同用人單位與勞動者已經(jīng)簽訂無固定期限勞動合同。這時法律給用人單位的懲罰是：支付兩倍工資，并立即補簽書面勞動合同。

第三篇：用人單位對畢業(yè)生約定

用人單位對畢業(yè)生約定

1、甲方未能在畢業(yè)時間取得碩士研究生學(xué)歷及學(xué)位證書，此協(xié)議無效。

2、甲方取得碩士畢業(yè)證書后未能按乙方要求時間報到或在簽訂協(xié)議后提出解約協(xié)議，保證金不予返回。

3、甲方同意到丹東市人民醫(yī)院工作。

4、經(jīng)身體檢查，甲方體檢不合格，此協(xié)議無效。

5、甲方同意為乙方工作五年。

6、如有犯罪記錄，此協(xié)議無效。

第四篇：物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)對等內(nèi)容進行約定

篇一：物業(yè)服務(wù)合同范本

物業(yè)服務(wù)合同

二〇一三年九月 物業(yè)服務(wù)合同 第一章 總則

第一條 本合同當(dāng)事人 委托方（以下簡稱甲方）：。受托方（以下簡稱乙方）：。根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將委托于乙方實行物業(yè)管理，訂立本合同。第二條 物業(yè)基本情況 1．物業(yè)類型： 物業(yè)。2．座落位臵：。

3．四至：東、南、西、北。

4．占地面積：平方米，建筑面積：平方米。

第三條 乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應(yīng)對履行本合同承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。第二章 委托管理事項

第四條 房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護和管理，包括：屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、門廳。

第五條 共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護、運行和管理，包括：車輛管理系統(tǒng)，共用的上下水管道、落水管、煙囪、共用照明、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓水泵房、樓內(nèi)外消防設(shè)施設(shè)備、電梯、柴油發(fā)電機系統(tǒng)。

第六條 市政公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場。第七條 公用綠地、花木、建筑小品的養(yǎng)護與管理。

第八條 附屬配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護和管理，包括物業(yè)管理用房。

第九條 公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集。第十條 交通與車輛停放秩序的管理。

第十一條 維持公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤。

第十二條 管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。第十三條 組織開展社區(qū)文化娛樂活動。

第十四條 負責(zé)向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費用： 1．物業(yè)管理服務(wù)費。

2．電梯使用費（包括電梯年檢費）。3．水費。4．電費。

5．暖氣費。6．車輛管理事宜。7．垃圾清運費。

8．消防年檢費（根據(jù)實際情況，協(xié)商約定）。

第十五條 業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的維修、養(yǎng)護，在當(dāng)事人提出委托時，乙方可以接受委托并合理收費。

第十六條 對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主管理規(guī)約的行為，針對具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重，采取批評、規(guī)勸、警告、制止等措施。第三章 委托管理期限

第十七條 委托管理期限為年，自 年月 日0時起至 年月日24時止。如果經(jīng)過評議，廣大業(yè)主認可乙方的服務(wù)，此合同可順延執(zhí)行兩年。第四章 雙方權(quán)利義務(wù) 第十八條 甲方權(quán)利義務(wù)

1．代表和維護產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益。

2．制定業(yè)主管理規(guī)約并監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人遵守規(guī)約。3．審定乙方擬定的物業(yè)管理制度。

4．檢查監(jiān)督乙方管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況。5．審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)計劃。

6．負責(zé)收集、整理物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起60日內(nèi)向乙方移交。

7．當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理費時，協(xié)助乙方催交。8．協(xié)調(diào)處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題：（1）；（2）；（3）；（4）；（5）；（6）；（7）；（8）。

9．協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動。第十九條 乙方權(quán)利義務(wù) 1．根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)及本合同的約定，制訂物業(yè)管理制度。

2．對業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請有關(guān)部門處理。

3．按本合同第十六條的約定，對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主管理規(guī)約的行為進行處理。4．可選聘專營公司承擔(dān)本物業(yè)的專項管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方。篇二：2淺析物業(yè)服務(wù)合同常見糾紛及其應(yīng)對策略 淺析物業(yè)服務(wù)合同常見糾紛及其應(yīng)對策略

北京市中銀（蘇州）律師事務(wù)所郭新燕 合伙人律師

2007年7月3日，×××物業(yè)管理有限公司（以下簡稱“物業(yè)公司”）與×××小區(qū)（以下簡稱“小區(qū)”）的開發(fā)商×××房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱“開發(fā)商”）就物業(yè)管理事項簽訂合同一份，由物業(yè)公司對小區(qū)實行物業(yè)管理。許某于2007年9月18日購得該小區(qū)的一套房子，2008年4月10日接收該住宅的全部鑰匙并簽收了相關(guān)資料（包括業(yè)主手冊一份，小區(qū)裝修審批指南一份及其他資料）。同年5月27日許某與物業(yè)公司及裝修施工單位簽訂了小區(qū)住宅裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議一份，約定除非得到管理者的書面同意，許某不得擅自改變外立面，不得封閉陽臺，不擅自安裝防盜柵欄、花架、雨篷等其他形式的物體或結(jié)構(gòu)，不得以任何形式影響或改變物業(yè)的外觀，違反此約定的，物業(yè)公司有權(quán)拆除。后因擔(dān)心財產(chǎn)及人身安全，許某自行安裝了齊墻外置式防盜柵欄、晾衣架等，嚴重影響了小區(qū)內(nèi)相鄰物業(yè)的安全，對物業(yè)公司的工作造成了妨礙，物業(yè)公司于2009年1月14日派人強制拆除。但此后許某再次安裝齊墻外置式防盜柵欄及外掛式晾衣架，物業(yè)公司遂訴至法院判令許某拆除擅自安裝的防盜柵欄、陽臺外墻晾衣架。許某辯稱物業(yè)公司系開發(fā)商自行委托，未經(jīng)招投標形式公開聘任，故其不具備起訴的主體資格。小區(qū)內(nèi)財產(chǎn)、人身安全隱患多，失竊事件也屢有發(fā)生，其與物業(yè)公司簽訂的協(xié)議違背業(yè)主意愿，且該協(xié)議內(nèi)容侵犯公民財產(chǎn)權(quán)。此外，開發(fā)商與物業(yè)公司違約在先，安全設(shè)施未到位，還私闖本戶拆除防盜設(shè)施。其安裝防盜窗并未影響相鄰安全，故要求法院撤銷此協(xié)議。業(yè)主自家裝修，物業(yè)公司有沒有管理權(quán)，業(yè)主違反物業(yè)管理規(guī)定裝修，物業(yè)公司有權(quán)干涉嗎，物業(yè)公司能不能自行拆除業(yè)主違規(guī)裝修的建筑物。業(yè)主違規(guī)裝修，物業(yè)公司具不具備起訴的主體資格？業(yè)主應(yīng)不應(yīng)該遵守物業(yè)服務(wù)合同的約定。

《物業(yè)管理條例》第7條規(guī)定：業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)??遵守管理規(guī)約。第36條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。第46條規(guī)定：對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者依法處理。第53條規(guī)定：業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。

《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第13條規(guī)定：裝修人在住宅室內(nèi)裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)或者房屋管理機構(gòu)（以下簡稱物業(yè)管理單位）申報登記?！蹲≌覂?nèi)裝飾裝修管理辦法》第15條規(guī)定：物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)將住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝修人和裝修人委托的裝飾裝修企業(yè)。裝修人對住宅進行裝飾裝修前，應(yīng)當(dāng)告知鄰里。由上述條款中可以看出，物業(yè)公司是受業(yè)主大會（業(yè)主委員會）委托的，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)治安、環(huán)保、物業(yè)裝修等項目進行日常管理、維護和服務(wù)的機構(gòu)，其權(quán)利義務(wù)受到物業(yè)管理公司和業(yè)主大會所訂立的服務(wù)合同的嚴格限制。對于業(yè)主違反相關(guān)法律法規(guī)和業(yè)主公約的行為，由有關(guān)行政機關(guān)出面進行制止或處罰。在沒有獲得業(yè)主授權(quán)的情況下，物業(yè)公司無權(quán)進行處罰或提起訴訟。若業(yè)主與物業(yè)公司簽署了《小區(qū)住宅裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》，物業(yè)公司取得了對業(yè)主裝修行為的管理權(quán)，業(yè)主違規(guī)裝修的，物業(yè)公司有權(quán)拆除業(yè)主的違規(guī)建筑物。上述案例中雙方當(dāng)事人對自己的主張?zhí)峁┝俗C據(jù)。物業(yè)公司提供了《物業(yè)管理委托合同》、物業(yè)及資料移交情況表和業(yè)主手冊、《小區(qū)住宅裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》、照片、安置閉路電器材料等，要求證明其依法有權(quán)提起訴訟的依據(jù)，許某對不得擅自安裝防盜柵欄、花架、雨篷等的規(guī)定是明知的事實，其已經(jīng)采取了安全防范措施足以保證小區(qū)的安全等。許某提供了由相關(guān)業(yè)主簽名的“協(xié)議有違業(yè)主意愿”的材料、商品房買賣合同、2007年10月2日《某某日報》有關(guān)小區(qū)業(yè)主失竊的報道，要求證明其與物業(yè)公司簽訂的協(xié)議違反業(yè)主的意愿，房屋買賣時，并沒有對物業(yè)管理和安置防盜窗作出規(guī)定，業(yè)主的安全得不到保證的事實。

法院認為，第一、小區(qū)至今尚未成立業(yè)主大會選舉業(yè)主委員會另聘物業(yè)管理公司，對建設(shè)單位選聘的物業(yè)管理公司并簽訂書面合同的行為，應(yīng)認定合法有效，物業(yè)公司享有對小區(qū)實行物業(yè)管理的權(quán)利并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。許某認為物業(yè)公司系開發(fā)商自行委托、未經(jīng)招投標形式公開聘任的辯稱意見，缺乏法律依據(jù)，不予采納。第二、許某在購入該小區(qū)房產(chǎn)時已簽收業(yè)主手冊等資料，后又與物業(yè)公司簽署了《小區(qū)住宅裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》，均對“不擅自改變外立面，不得封閉陽臺，不擅自安裝防盜柵欄、花架、雨篷”等條款達成一致協(xié)議。該協(xié)議并未違反國家法律禁止性規(guī)定，故應(yīng)認定合法有效，合同的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同的約定履行自己的義務(wù)。現(xiàn)許某違反約定安裝齊墻外置式防盜柵欄和外掛式晾衣架，物業(yè)公司為維護全體業(yè)主的共同利益及整個小區(qū)外貌景觀要求許某予以拆除，理由正當(dāng)，予以支持。許某認為物業(yè)公司在簽訂協(xié)議時違背其意愿，因未能提供相應(yīng)的有效證據(jù)，不予采納。物業(yè)公司請求判令許某立即拆除擅自安裝的齊墻外置式防盜柵欄、陽臺外墻晾衣架的訴訟請求，理由正當(dāng)，予以支持。

隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，物業(yè)管理的理念逐漸被人們所接受。但是由于現(xiàn)階段物業(yè)管理發(fā)展不夠完善，法律、法規(guī)體系有待于進一步規(guī)范，業(yè)主素質(zhì)參差不齊等諸多因素的影響，導(dǎo)致在實施物業(yè)管理過程中，像上述物業(yè)服務(wù)合同糾紛頻頻發(fā)生，近來，物業(yè)服務(wù)合同糾紛的發(fā)生呈“上升”趨勢。因此，對物業(yè)服務(wù)合同糾紛進行系統(tǒng)的分析，找出應(yīng)對解決的辦法，有利于物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展。物業(yè)服務(wù)合同是指物業(yè)管理企業(yè)接受小區(qū)業(yè)主或業(yè)主委員會的聘任和委托提供物業(yè)服務(wù)，業(yè)主支付物業(yè)費的書面協(xié)議。它明確了物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主各自享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)，是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)活動的范圍和準則。在整個物業(yè)管理活動中處于核心的地位。常見物業(yè)服務(wù)合同糾紛有：

第一，前期物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主是否應(yīng)該遵守、執(zhí)行。

很多業(yè)主認為物業(yè)管理企業(yè)是應(yīng)當(dāng)是業(yè)主自行選聘的，開發(fā)商選聘的物業(yè)管理企業(yè)對其沒有約束力?！?最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第1條規(guī)定：“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持”。因此，無論是開發(fā)商與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同還是業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主都應(yīng)當(dāng)遵守、執(zhí)行，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依據(jù)此合同主張權(quán)利。第二，業(yè)主委員會是否有權(quán)單方面解除物業(yè)服務(wù)合同?！段飿I(yè)管理條例》第12條第三款規(guī)定，業(yè)主大會經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過，即可解聘物業(yè)管理企業(yè)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第8條規(guī)定 業(yè)主大會按照物權(quán)法第76條規(guī)定的程序作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會請求解除物業(yè)服務(wù)合同的，人民法院應(yīng)予支持。據(jù)此，有人認為，只要符合該程序，業(yè)主大會就可以“炒掉”物業(yè)管理企業(yè)。由此引出業(yè)主大會有無權(quán)利單方面解除物業(yè)服務(wù)合同的問題。合同法規(guī)定合同的解除有法定解除和約定解除兩種情形。雖然物業(yè)服務(wù)合同是兩個平等的主體簽訂的，但是《物業(yè)管理條例》作為行政法規(guī)賦予了業(yè)主大會單方解除合同的權(quán)利。也就是說，如果業(yè)主們對原物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務(wù)不滿意，有權(quán)通過有效成立的業(yè)主委員會單方面解除物業(yè)服務(wù)合同，或者重新選聘新的物業(yè)管理公司，并簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同，原物業(yè)服務(wù)合同自動終止，而無需辦理其他特別手續(xù)。由此導(dǎo)致物業(yè)管理公司與業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)合同隨時處于不穩(wěn)定的狀態(tài)，極易給物業(yè)管理公司造成損失。

第三，業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或管理規(guī)約的行為，物業(yè)管理公司是否有權(quán)制止，并要求業(yè)主承擔(dān)責(zé)任。對此物業(yè)管理公司是否享有起訴業(yè)主的權(quán)利。

目前，小區(qū)業(yè)主私搭亂建、違法加建、侵占共有綠地、道路的糾紛非常普遍，對于物業(yè)管理公司現(xiàn)場組織，發(fā)違章通知單或整改通知書后，業(yè)主仍然拒不整改，甚至對物業(yè)管理公司的意見頗大。對于業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或管理規(guī)約的行為，物業(yè)管理公司是否有權(quán)制止，并要求業(yè)主承擔(dān)責(zé)任？《 最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第4條規(guī)定“業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持”。由此可知物業(yè)管理公司對業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或管理規(guī)約，妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為享有訴訟的權(quán)利。

第四，業(yè)主的人身或財產(chǎn)在小區(qū)內(nèi)受到傷害，物業(yè)管理公司是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。《物業(yè)管理條例》第47條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。即物業(yè)管理公司對小區(qū)的業(yè)主負有安保義務(wù)。但這也不不能說明只要是業(yè)主的人身或財產(chǎn)在小區(qū)內(nèi)受到傷害，物業(yè)管理公司就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。本人認為要根據(jù)事實情況的復(fù)雜承擔(dān)，不能一概而論。如兒童攀爬小區(qū)草坪鋼筋護欄受傷，受傷兒童將物業(yè)管理公司告上法庭，要求賠償醫(yī)療費、營養(yǎng)費、精神損失費、父母護理誤工費等，物業(yè)管理公司在設(shè)置該共用設(shè)備設(shè)施的時候，已經(jīng)注意到可能危及業(yè)主人身安全的問題，在該設(shè)備處設(shè)置了明顯的危險標志。物業(yè)管理公司在管理上沒有任何過錯，不承擔(dān)責(zé)任，而是由兒童的監(jiān)護人承擔(dān)責(zé)任。如今業(yè)主狀告物業(yè)管理公司在其管轄區(qū)域內(nèi)發(fā)生的人身傷害、財產(chǎn)損失案件越來越多。如何規(guī)避這類風(fēng)險，是物業(yè)管理公司值得研究的問題。

第五，業(yè)主可否以物業(yè)管理公司在提供物業(yè)服務(wù)中存在瑕疵行使抗辯權(quán)而拒絕交納物業(yè)管理費。

《物業(yè)管理條例》第7條規(guī)定：業(yè)主有按時交納物業(yè)服務(wù)費用的義務(wù)。但小區(qū)業(yè)主總是以車輛被盜、家里的管道不暢通、不常來小區(qū)居住或者物業(yè)管理水平低、服務(wù)質(zhì)量差等各種借口為由拒絕交納物業(yè)管理費。物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)管理公約的規(guī)定，履行物業(yè)管理職責(zé)。只要主觀上不存在過錯，管理中不存在瑕疵，業(yè)主不得拒絕交納物業(yè)管理費。

物業(yè)管理糾紛之所以頻頻發(fā)生，主要是因為有關(guān)物業(yè)管理方面的法律法規(guī)不健全，物業(yè)管理經(jīng)驗不足，業(yè)主的物業(yè)消費觀念、法制意識薄弱等諸多因素的影響。那么對于物業(yè)管理公司如何規(guī)避或者防范這些風(fēng)險呢？

第一，建立健全完備的物業(yè)服務(wù)合同。意義不明是物業(yè)合同糾紛的主要原因，如保管與管理的意義不明，很多業(yè)主認為其交納了物業(yè)管理費，物業(yè)管理公司就應(yīng)該絕對的保障其人身財產(chǎn)安全，其實不然，物業(yè)管理公司對業(yè)主所負的安保義務(wù)只是盡到管理者責(zé)任而已，而不是業(yè)主的保鏢也不是業(yè)主財產(chǎn)的保管者。因此有必要對物業(yè)服務(wù)合同的相關(guān)條款進行明確詳細的說明，盡可能細化合同的內(nèi)容，以免發(fā)生歧義或者爭議，引發(fā)糾紛。

第二，增強服務(wù)理念，規(guī)范日常制度管理。物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)堅持以人為本，服務(wù)至上的理念，加強內(nèi)部管理，對員工進行職業(yè)道德培訓(xùn)，提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)；建立健全各項規(guī)章制度，促進日常工作管理規(guī)范化，提高服務(wù)收費的透明度，加大業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的監(jiān)督?？稍谛^(qū)顯著位置設(shè)置宣傳欄，按照物價篇三：第7章 物業(yè)管理服務(wù)合同 物業(yè)管理服務(wù)合同

合同又稱契約，是指平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。人們根據(jù)合同所明確的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，稱為合同關(guān)系。《物業(yè)管理條例》第三十五條規(guī)定：“業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進行約定?！痹谖飿I(yè)管理活動中，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系是一種私法上的合同關(guān)系，其建立必須依賴于有效的物業(yè)服務(wù)合同。由此可見，物業(yè)管理是基于物業(yè)服務(wù)合同約定而形成的，物業(yè)管理企業(yè)的選聘、解聘，依條例第十一、第十五、第三十五條的規(guī)定由業(yè)主大會來確定；業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的常設(shè)機構(gòu)和執(zhí)行機構(gòu)，由其代表業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。這里要注意的是業(yè)主委員會代表的是業(yè)主，即物業(yè)服務(wù)合同的雙方當(dāng)事人（主體）是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司。鑒于物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容復(fù)雜，牽涉的事項眾多，所以條例特別要求物業(yè)服務(wù)合同必須采用書面形式。

根據(jù)選聘物業(yè)管理企業(yè)主體的不同，物業(yè)服務(wù)合同分為兩種：前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的約束物業(yè)管理前期活動行為規(guī)范的合同；物業(yè)服務(wù)合同則是指物業(yè)銷售開始后，業(yè)主入住達到符合召開業(yè)主大會的法定比例后，選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會代表業(yè)主大會，與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂正式的物業(yè)服務(wù)合同。

可見在業(yè)主大會成立之前，由開發(fā)建設(shè)單位主持選聘的物業(yè)管理企業(yè)，并與之簽訂的物業(yè)服務(wù)合同為前期物業(yè)服務(wù)合同。

《物業(yè)管理條例》第三十五條第二款規(guī)定了物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容中必須明確商定物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等八項內(nèi)容，這些內(nèi)容都必須在合同中明確。第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同概述

一、前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)合同的區(qū)別

（一）前期物業(yè)服務(wù)合同

在實踐中，物業(yè)“滾動開發(fā)”的情況比較多，業(yè)主入住是一個逐漸的過程，從物業(yè)開始交付給業(yè)主，到業(yè)主成立業(yè)主大會之間，還有一段過程，不但這個過程中需要物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，甚至在物業(yè)的建設(shè)階段往往就需要物業(yè)管理的早期介入了。這個階段的物業(yè)管理即前期物業(yè)管理。

根據(jù)《物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定，在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。房屋出售前物業(yè)的產(chǎn)權(quán)屬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，所以，合同的甲方是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，乙方是其選聘的物業(yè)管理企業(yè)。前期物業(yè)管理常常包括通常情況下的物業(yè)管理所不具有的一些內(nèi)容，比如管理遺留掃尾工程、空置房出租或看管等，因此具有一定特殊性。現(xiàn)實生活中，物業(yè)管理糾紛很大程度上集中于前期物業(yè)管理階段，如建設(shè)單位遺留的房屋質(zhì)量問題、小區(qū)配套設(shè)施不全問題等。前期物業(yè)服務(wù)合同對今后物業(yè)管理的規(guī)范化實施起著尤為重要的作用。如果不簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，就不利于物業(yè)管理的實施，也無法保證購房人在購買房屋直至業(yè)主委員會成立并選聘確定新的物業(yè)管理企業(yè)過程中的權(quán)力和義務(wù)，易引起各種糾紛。前期物業(yè)服務(wù)合同具有以下特征：

1．前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂

由于在前期物業(yè)管理階段，業(yè)主大會尚未成立，還不能形成統(tǒng)一意志來選聘物業(yè)管理企業(yè)，只能由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)；而且，此時建設(shè)單位擁有物業(yè)，是物業(yè)的第一業(yè)主。建設(shè)單位在選取聘物業(yè)管理企業(yè)時，應(yīng)充分考慮和維護未來業(yè)主的合法權(quán)益，代表未來的廣大業(yè)主認真考察比較各物業(yè)管理企業(yè)，并對其有所要求與約束。2．前期物業(yè)服務(wù)合同具有過度性

前期物業(yè)服務(wù)合同期限，存在與業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前的過渡時間內(nèi)。物業(yè)的銷售、入住是陸續(xù)的過程，業(yè)主召開首次業(yè)主大會時間的不確定性決定了業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)時間的不確定性，因此，前期物業(yè)服務(wù)的期限通常也是不確定的。但是，一旦業(yè)主大會成立并選聘了物業(yè)管理企業(yè)，前期物業(yè)管理服務(wù)即告結(jié)束，前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同約定生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

3.前期物業(yè)服務(wù)合同具有過渡性

由于前期物業(yè)服務(wù)合同涉及廣大業(yè)主的利益，《物業(yè)管理條例》要求前期物業(yè)服務(wù)合同以書面方式簽訂。為了保護當(dāng)事人的合法權(quán)益，國家和地方有關(guān)部門編寫了《前期物業(yè)服務(wù)合同》示范文本供相關(guān)當(dāng)事人簽訂合同時參考。

（二）物業(yè)服務(wù)合同

當(dāng)業(yè)主入住達到一定比例時，就應(yīng)按規(guī)定及時召開業(yè)主大會，選舉、組建業(yè)主委員會。業(yè)主委員會的設(shè)立，標志著前期物業(yè)管理的結(jié)束，物業(yè)管理進入正常的日常運作階段，即由業(yè)主委員會代表全體業(yè)主行使業(yè)主自治管理。

業(yè)主委員會成立之后，對原物業(yè)管理企業(yè)實施的前期物業(yè)管理要進行全面、認真、詳細的評議，聽取廣大業(yè)主的意見，決定是續(xù)聘還是另行選聘其他的物業(yè)管理企業(yè)，并與確定的物業(yè)管理企業(yè)（原有的或另行選聘的）簽訂物業(yè)服務(wù)合同。其簽訂日期一般應(yīng)在業(yè)主委員會成立三個月內(nèi)，最遲不應(yīng)遲于六個月。

物業(yè)服務(wù)合同的甲方是業(yè)主委員會（代表所有業(yè)主），乙方是物業(yè)管理企業(yè)。甲方是委托方，乙方是受托方。合同的委托管理期限由雙方協(xié)議商定。物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，前期物業(yè)服務(wù)合同同時終止。

每次委托期滿前，業(yè)主委員會應(yīng)根據(jù)廣大業(yè)主的意見和物業(yè)管理企業(yè)的業(yè)績，決定是續(xù)聘還是另行選聘其他的物業(yè)管理企業(yè)，并與之簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同。為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)合同，國家建設(shè)部、工商行政管理局和地方有關(guān)部門頒布有物業(yè)服務(wù)合同示范文本。

上述兩個合同的共同點在于他們的客體是一致的，委托事項都是物業(yè)管理服務(wù)活動。但因物業(yè)在開發(fā)建設(shè)、銷售和消費使用這三個不同階段產(chǎn)權(quán)在不用產(chǎn)權(quán)人之間的轉(zhuǎn)移，導(dǎo)致合同的主體有所變化，進而兩個合同的簽訂時間、期限要求與方式等都有所差異（表8－1），但兩個合同是相互銜接，互為補充的。就物業(yè)管理規(guī)范化運作的角度而言，兩個合同缺一不可。在實踐中，物業(yè)管理企業(yè)承接一個物業(yè)管理項目后，往往將根據(jù)管理區(qū)域的規(guī)模、服務(wù)項目的多少和自身服務(wù)能力的情況，將保安、綠化、保潔等服務(wù)委托給其他專業(yè)服務(wù)公司承擔(dān)。物業(yè)管理企業(yè)作為委托人與接受委托的專項服務(wù)企業(yè)之間簽訂委托服務(wù)合同，但是專項服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間并不存在合同關(guān)系。因此，這些專項服務(wù)的委托合同雖然與物業(yè)管理活動相關(guān)，但都不能稱之為物業(yè)服務(wù)合同?！段飿I(yè)管理條例》第四十條規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)可以將管理區(qū)域內(nèi)專項服務(wù)委托給專項服務(wù)企業(yè)，但不得將全部物業(yè)管理一并委托給他人；第六十二條規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，處委托合同價款30％以上50％以下的罰款；情節(jié)嚴重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用，給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

二、物業(yè)服務(wù)合同的法律性質(zhì)

物業(yè)服務(wù)合同屬于民事合同的范疇?！段餀?quán)法》明確了物業(yè)服務(wù)合同屬于委托合同。委托合同是受托人以委托人的名義和費用為委托人處理委托事務(wù)，委托人支付約定報酬的協(xié)議。物業(yè)服務(wù)合同既可發(fā)生在法人之間，又可發(fā)生在自然人與法人之間。物業(yè)服務(wù)合同具有如下的委托合同的法律特征：

1．物業(yè)服務(wù)合同的訂立以當(dāng)事人相互信任為前提，任何一方通過利誘、欺詐、蒙騙等手段簽訂的合同。一經(jīng)查實，可依法起訴，直至解除合同關(guān)系。2．物業(yè)服務(wù)合同是有償?shù)?。委托合同的目的在于由受托人用委托人的名義和費用處理管理委托人事務(wù)。因此，業(yè)主不但要支付物業(yè)管理企業(yè)在處理委托事務(wù)中的必要費用，還應(yīng)支付物業(yè)管理企業(yè)一定的酬金。

3．物業(yè)服務(wù)合同既是諾威性合同又是雙務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同白雙方達成協(xié)議時成立，故為諾成性合同;委托人和受托人雙方都負有義務(wù)，故為雙務(wù)合同。

4．物業(yè)服務(wù)合同是勞務(wù)合同。勞務(wù)合同的特點是：合同的標的是一定的符合要求的勞務(wù)，而不是物質(zhì)成果或物化成果;合同約定的勞務(wù)通過提供勞務(wù)的人的特定行為表現(xiàn)出來。值得提出的是，也有學(xué)者對物業(yè)服務(wù)合同是委托合同的觀點并不認同。

三、物業(yè)服務(wù)合同簽訂應(yīng)遵循的基本原則

合同受法律法規(guī)約束，其簽訂和履行應(yīng)當(dāng)遵循《中華人民共和國合同法》規(guī)定的以下五項基本原則。

（一）主體平等

合同當(dāng)事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強加給另一方。任何民事主體在法律人格上也是一律平等的，享有獨立的人格，不受他人的支配、干涉和控制。只有合同當(dāng)事人的人格平等，才能實現(xiàn)合同當(dāng)事人的法律地位平等。合同當(dāng)事人平等是商品經(jīng)濟的必然前提和必然產(chǎn)物，也是社會主義市場經(jīng)濟對交易秩序和經(jīng)濟秩序的具體要求。

（二）合同自由

當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何單位和個人不得非法干預(yù)。合同自愿原則，也就是合同自由原則，或稱為契約自由原則。其涵義包括締結(jié)合同、選擇締約相對人、選擇合同方式、決定合同內(nèi)容、解釋合同的自愿或自由，當(dāng)然，實行合同自由原則，并不排除法律以及國家對合同的適用干預(yù)和限制。

（三）權(quán)利義務(wù)公平對等

在經(jīng)濟活動中，合同的任何一方當(dāng)事人既享有權(quán)利，也承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)，權(quán)利義務(wù)相對等。公平原則規(guī)范合同當(dāng)事人之間的利益關(guān)系。制約對合同自由原則的濫用，要求形式的公平（即合同主體的法律地位）和實質(zhì)的公平。合同的實質(zhì)公平，是指雙方當(dāng)事人的權(quán)利、義務(wù)必須大體對等，對于顯示公平的合同，當(dāng)事人一方有權(quán)要求法院或者仲裁機構(gòu)予以撤銷或變更。

（四）誠實信用

誠實信用原則，也稱為誠信原則。誠實信用原則是民法、合同法的最基本原則。誠實信用原則，是指民事主體在從事包括合同行為在內(nèi)的民事活動時，應(yīng)該誠實守信，以善意的方式行使自己的權(quán)利和履行自己的義務(wù)，不得有任何欺詐行為。誠實信用原則適用彈性相當(dāng)大，具有確定行為規(guī)則、平衡利益沖突、解釋法律與合同三大基本功能。誠實信用原則體現(xiàn)了社會主義精神文明和道德規(guī)范的要求。

（五）守法和維護社會公益

當(dāng)事人訂立合同、履行合同，應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)，遵守社會道德，不得擾亂社會經(jīng)濟秩序，損害社會公共利益，這是人們社會公共生活的基本準則，維護社會公益原則，也就是公序良俗原則，包括社會公德、公共秩序和善良風(fēng)俗。守法和維護社會公益原則，是合同法的最高要求。

四、物業(yè)服務(wù)合同中相關(guān)主體的權(quán)利和義務(wù)

依據(jù)《物業(yè)管理條例》的相關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同的主體包括三類：一是選聘簽約者(業(yè)主大會或業(yè)主委員會)；二是提供服務(wù)者(物業(yè)管理企業(yè))；三是接受服務(wù)者(業(yè)主或物業(yè)使用人)。在物業(yè)合同法律關(guān)系中，一般是由業(yè)主大會或業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽約，由物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主和物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)合同中業(yè)主大會、業(yè)主委員會、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)的主要權(quán)利和義務(wù)是： 1．業(yè)主大會在物業(yè)服務(wù)合同中的權(quán)利義務(wù)是：

（1）制定、修改業(yè)主公約及各項物業(yè)制度，授權(quán)業(yè)主委員會監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人遵守業(yè)主公約。

（2）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)，審查決定業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》的內(nèi)容。

（3）決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的實施。（4）審核物業(yè)管理企業(yè)的每年財務(wù)情況。（5）維護全體業(yè)主的公共權(quán)益。

（6）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理職責(zé)。2．業(yè)主委員會在物業(yè)服務(wù)合同中的權(quán)利義務(wù)是：（1）代表和維護業(yè)主、使用人的合法權(quán)益。

（2）監(jiān)督業(yè)主和使用人遵守業(yè)主公約及相關(guān)的物業(yè)管理制度。（3）檢查監(jiān)督物業(yè)管理工作及制度的執(zhí)行情況。（4）審定物業(yè)管理服務(wù)計劃、財務(wù)情況。

（5）負責(zé)收集、整理物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料。

（6）協(xié)調(diào)不按規(guī)定交納物業(yè)管理費、及以往管理遺留問題和其他物業(yè)管理工作。（7）業(yè)主大會授權(quán)的其他權(quán)利義務(wù)。3．業(yè)主在物業(yè)服務(wù)合同中的權(quán)利義務(wù)是：（1）接受物業(yè)管理服務(wù)的權(quán)利。（2）對物業(yè)管理有建議權(quán)、監(jiān)督權(quán)。（3）對業(yè)主委員會有選舉及被選舉權(quán)。

（4）對物業(yè)管理公約及各項制度的制定權(quán)和修改權(quán)。（5）遵守業(yè)主公約及各項物業(yè)制度的義務(wù)。

（6）執(zhí)行業(yè)主大會和業(yè)主委員會作出的決定的義務(wù)。（7）交納專項維修資金的義務(wù)。（8）按時交納物業(yè)服務(wù)費用的義務(wù)。（9）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

4．物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)合同中的權(quán)利義務(wù)是：（1）按合同提供物業(yè)管理服務(wù)。

（2）收取業(yè)主的物業(yè)管理費及其他物業(yè)服務(wù)費用。

（3）根據(jù)合同約定對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為進行處理。

（4）制定物業(yè)管理計劃、財務(wù)計劃、物業(yè)維修養(yǎng)護計劃和大、中修方案，經(jīng)業(yè)主大會同意后由其實施。

（5）向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時，為維護其他多數(shù)業(yè)主的權(quán)利，告知有關(guān)限制條件，并負責(zé)監(jiān)督。（6）公布管理費用及專項維修資金的收支賬目。

（7）對物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能。

（8）合同終止時，移交小區(qū)內(nèi)經(jīng)營性商業(yè)用房、管理用房、物業(yè)管理事項及與物業(yè)相關(guān)的全部文件、檔案資料。

（9）法律、法規(guī)和合同規(guī)定的其他權(quán)利與義務(wù)。

五、物業(yè)管理的事項

物業(yè)管理事項主要是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供的服務(wù)內(nèi)容，因此物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)認真規(guī)定。一般而言，物業(yè)管理項目從物的角度、社區(qū)環(huán)境角度、物的利用角度，可以分為三類：從物的角度而言，主要內(nèi)容包括對物業(yè)及其附屬設(shè)施的維護、保養(yǎng)、修繕等事項；從社區(qū)環(huán)境的角度而言，主要內(nèi)容包括區(qū)域的保安、綠化、清潔等事項；從物的利用角度而言，主要內(nèi)容包括阻止物業(yè)使用人對自用部分進行危害整體利益的行為、阻止業(yè)主對共用部分進行妨害他人利益的行為等事項。具體地說，包括以下內(nèi)容：（1）房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護和管理，包括樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、門廳、庭院等的維修、養(yǎng)護和管理。（2）共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護和管理，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓水泵房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯等的維修、養(yǎng)護、運行和管理。（3）市政公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場等的維修、養(yǎng)護和管理。（4）公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護與管理。

（5）附屬配套建筑和設(shè)施維修、養(yǎng)護和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點、文化體育娛樂場所等的維修、養(yǎng)護和管理。

（6）公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運等。（7）物業(yè)區(qū)域內(nèi)的交通與車輛停放秩序的管理。

（8）維護公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤等。

（9）管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。

（10）負責(zé)向業(yè)主和物業(yè)使用人收取各項費用，包括物業(yè)管理服務(wù)費、保潔費、保安

第五篇：用人單位不簽勞動合同

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用人單位不簽勞動合同

《勞動合同法》規(guī)定用人單位用工不簽訂書面勞動合同的需向勞動者支付雙倍工資，但用人單位存在用工卻不簽訂勞動合同的情況仍然常有發(fā)生。殊不知，簽訂勞動合同不僅僅是用人單位的義務(wù)，同時也是保障用人單位用工權(quán)的一種方式。從用人單位不簽訂勞動合同的用工風(fēng)險及勞動者維權(quán)兩個方面，沈斌倜律師與各位分享。

一、用人單位不簽勞動合同的用工風(fēng)險 第一，用人單位不簽訂勞動合同，應(yīng)當(dāng)向勞動者支付雙倍工資。

根據(jù)《勞動合同法》第八十二條、《勞動合同法實施條例》第七條的規(guī)定，用人單位自用工之日起滿一年未與勞動者訂立書面勞動合同的，自用工之日起滿一個月的次日至滿一年的前一日向勞動者每月支付二倍的工資。第二，用工滿一年仍不與勞動者簽訂勞動合同的將承擔(dān)訂立無固定期限勞動合同義務(wù)。

《勞動合同法》第十四條、《勞動合同法實施條例》第七條規(guī)定用人單位自用工之日起滿一年不與勞動者訂立書面勞動合同的，自用工之日起滿一個月的次日至滿一年的前一日依照勞動合同法第八十二條的規(guī)定向勞動者每月支付兩倍的工資，并視為自用工之日起滿一年的當(dāng)日已經(jīng)與勞動者訂立無固定期限勞動合同，應(yīng)當(dāng)立即與勞動者補訂書面勞動合同。本條規(guī)定了用人單位在“視為已訂立無固定期限勞動合同”的情況下仍負有補訂書面勞動合同的義務(wù)。其意義在于自“視為”訂立之日起到勞動者退休之前，用人單位與勞動者之間只存在解除勞動合同的問題，而不再有終止的問題。第三，雖然不簽訂勞動合同，用人單位仍不能免除為勞動者繳納各項社會保險費的義務(wù)。

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按照法律的規(guī)定，用人單位只要發(fā)生了用工行為，與勞動者形成事實勞動關(guān)系，即使是沒有簽勞動合同書，勞動者也享有勞動法上規(guī)定的各項權(quán)利。若單位沒有繳納社會保險費用，員工可以要求依法繳納，勞動監(jiān)察部門可以責(zé)令單位繳納，甚至申請法院強制執(zhí)行。

第四，沒有簽訂勞動合同，用人單位即喪失以試用期不合格為由辭退員工的權(quán)利。

倘若用人單位簽訂了勞動合同約定了試用期，企業(yè)就能在試用期內(nèi)以不符合錄用條件為由隨時辭退員工并且不用支付經(jīng)濟補償金，而如果沒有簽訂書面的勞動合同，口頭約定的試用期無效，也就不能以這一條為由辭退員工，帶來的用工風(fēng)險顯而易見。第五，不簽訂勞動合同，用人單位的商業(yè)秘密不易得到保護。

《勞動合同法》第二十三條、二十四條、第九十條規(guī)定用人單位可以與勞動者在勞動合同中約定保守用人單位商業(yè)秘密和知識產(chǎn)權(quán)的條款；對負有保密義務(wù)的勞動者，用人單位可以在勞動合同或者保密協(xié)議中與勞動者約定競業(yè)限制條款，勞動者違反競業(yè)限制約定的，應(yīng)當(dāng)按照約定向用人單位支付違約金。但如果雙方?jīng)]有簽訂勞動合同、約定保密條款或保密協(xié)議、明確保密范圍和法律責(zé)任，用人單位就很難證明哪些屬于商業(yè)秘密。若員工在與用人單位解除勞動合同后，違反競業(yè)限制的規(guī)定到與本單位有競爭關(guān)系的其他用人單位工作，無需承擔(dān)違約責(zé)任，這對企業(yè)的發(fā)展十分不利。最后，不簽訂勞動合同，用人單位可能面臨罰款等行政處罰。

即用人單位不簽訂書面勞動合同除了要支付雙倍工資外，還可能受到勞動行政部門的罰款等。比如《北京市勞動合同規(guī)定》第五十一條規(guī)定“用人單位違反本規(guī)定第八條規(guī)定，未與勞動者訂立勞動合同的，由勞動和社會保障行政部門責(zé)令限期改正，逾期不改的，按照未簽訂勞動合同的人數(shù)，對用人單位處以每人500元罰款?！毙姓耸鹿芾斫涣魃鐓^(qū)系列群：華北1群：226199501 東北1群：219326976華中1群：226198384 華南地區(qū)：166951198華北地區(qū)：128230006華中地區(qū)：166951021華東1群:211736577

現(xiàn)實生活中有些企業(yè)員工上百人，如果罰款也是一筆不小的損失，因此應(yīng)引起用人單位的重視。

二、用人單位不簽勞動合同員工的維權(quán)

如果用人單位不簽勞動合同，員工可通過向勞動監(jiān)察反映，由勞動監(jiān)察部門責(zé)令單位簽訂，若還不簽訂則勞動行政部門可對其罰款?；蛘咧苯尤趧又俨靡笾Ц峨p倍工資。

如果申請仲裁，首先，你應(yīng)當(dāng)舉證證明你與用人單位之間存在勞動合同關(guān)系。有關(guān)證據(jù)材料包括如下：1）你工作內(nèi)容的證據(jù)，如考勤記錄、電子文本，資料，公司相關(guān)的其他資料；2）你工作的相關(guān)標識，如工作證、員工牌、員工服裝等與公司相關(guān)的任何證明；3）公司給你的制度依據(jù)，最好是蓋章或印刷整套、冊的資料，比如員工手冊、財務(wù)制度，員工名冊等等；4）公司正式員工或領(lǐng)導(dǎo)與你交流的資料，比如工作安排、書面通知、電子郵件的通知等等；5）你可以提供錄音；6）你可以通過人證，其他離開公司的員工的證言，證明你在公司上班；7）工資支付憑證或記錄(職工工資發(fā)放花名冊)、繳納各項社會保險費的記錄；8）其他能與公司有關(guān)的材料，均可作為證據(jù)使用。其次，你要注意仲裁時效問題，具體的可以咨詢當(dāng)?shù)氐膭趧硬块T或者律師。最后，對仲裁結(jié)果不服的，你可以直接向人民法院提起訴訟。

總之，用人單位和勞動者簽訂勞動合同可以及時準確地處理勞動爭議、強化雙方的守法意識、保護雙方的合法權(quán)益，從而減少勞動爭議的發(fā)生。

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