第一篇：嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)控政策 保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定

嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)控政策 保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定

中新網(wǎng)北京1月16日電(記者 于立霄 陳建)北京市長(zhǎng)王安順16日在北京市十四屆人大二次會(huì)議上做政府工作報(bào)告時(shí)指出，北京將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控各項(xiàng)政策措施，堅(jiān)決保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

回顧2013年在改善居民住房方面的工作時(shí)，王安順坦言，市政府已經(jīng)認(rèn)識(shí)到工作中存在不少問題，其中包括投資對(duì)房地產(chǎn)的依賴度較高，保障性住房建設(shè)供給不足，棚戶區(qū)居住條件較差，一些民眾生活不夠便利……

保障性住房是為解決中低收入家庭住房困難，由政府統(tǒng)籌規(guī)劃管理，提供給特定人群，并對(duì)該類住房的建造標(biāo)準(zhǔn)和銷售價(jià)格或者租金標(biāo)準(zhǔn)給予限定的住房。王安順強(qiáng)調(diào)，北京要滿足群眾基本住房需求，深入研究住房建設(shè)規(guī)律，構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的住房保障和供應(yīng)體系。他透露，今年北京將以公租房和共有產(chǎn)權(quán)房為重點(diǎn)，理順建設(shè)管理體制，建設(shè)7萬套保障性住房。年內(nèi)竣工10萬套，確保在2015年提供100萬套，逐步解決北京市城鎮(zhèn)中低收入家庭住房困難問題。北京還要推進(jìn)自住型商品房建設(shè)，加快已供地項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度，新增5萬套供地，優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

2013年，北京啟動(dòng)中心城110項(xiàng)棚戶區(qū)改造工程，完成1390萬平方米老舊小區(qū)綜合改造，推出自住型商品房2萬套；同時(shí)，加大保障房建設(shè)力度，建設(shè)各類保障房16.2萬套、竣工8.5萬套，超額完成年度任務(wù)。

2014年，北京將再完成1000萬平方米老舊小區(qū)綜合改造，到2017年基本完成四環(huán)路以內(nèi)的棚戶區(qū)改造任務(wù)。

隨著土地供應(yīng)規(guī)模的增加，土地收入增漲顯著。北京市政府向市人代會(huì)提交的2013年預(yù)算執(zhí)行情況和2014年預(yù)算草案的報(bào)告顯示，去年，北京土地使用權(quán)出讓收入592.8億元，完成預(yù)算的238.7%。

由于去年北京樓市成交量較上一年有大幅增長(zhǎng)，帶動(dòng)依據(jù)交易額征收的契稅收入增收較多。預(yù)算報(bào)告顯示，去年，北京市契稅收入177.5億元，增長(zhǎng)40.2%，完成預(yù)算的136.1%。

為加快城鎮(zhèn)化建設(shè)，讓更多農(nóng)民成為帶著資產(chǎn)進(jìn)城的居民，王安順強(qiáng)調(diào)，北京要探索閑置農(nóng)民住房有組織盤活利用。開展征地制度改革試點(diǎn)，推進(jìn)征地農(nóng)轉(zhuǎn)非和整建制農(nóng)轉(zhuǎn)居，使農(nóng)民成為擁有集體資產(chǎn)的市民。

第二篇：國家房?jī)r(jià)調(diào)控政策

可是，自2003年國家頒布房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策以來，房?jī)r(jià)不但沒有名校下降，反而“越調(diào)越漲”。

此前的幾輪調(diào)控也都出現(xiàn)過短期降價(jià)現(xiàn)象，但沒過多久又“舊態(tài)復(fù)萌”，然后是新一輪的瘋狂上漲?

中國的房地產(chǎn)調(diào)控基本可以分為四個(gè)階段。

中國房地產(chǎn)的市場(chǎng)化運(yùn)作最早始于1998年，當(dāng)時(shí)伴隨著亞洲金融危機(jī)和全流域性大洪水的巨大沖擊，直接經(jīng)濟(jì)損失超過2500億元；同時(shí)為了兌現(xiàn)中國政府“人民幣不貶值”的承諾，出口增長(zhǎng)率也出現(xiàn)下滑。為了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，提高內(nèi)需。

1998年7月3日，國務(wù)院頒布了“關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知”，福利分房取消，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)改革正式拉開帷幕。

即便如此，2002年下半年開始了“地產(chǎn)泡沫論”之爭(zhēng)，央行也認(rèn)為房地產(chǎn)投資過熱，應(yīng)積極防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，于是在2003年6月5日印發(fā)了《中國人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，意在抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，通過“管貸款”的方式，以期達(dá)到對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的目的。121號(hào)文件一出臺(tái)，房產(chǎn)商動(dòng)作頻頻，各種研討會(huì)相繼召開。而最重要的動(dòng)作則是在房產(chǎn)商的力推下，全國工商聯(lián)邀集眾多房產(chǎn)商同心協(xié)力，寫出一個(gè)報(bào)告上報(bào)國務(wù)院，上演了一出“地產(chǎn)大佬圍攻121號(hào)文件”的好戲。

2003年，中國遭遇罕見的“非典”疫情沖擊，前兩個(gè)季度的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下滑到

6.7%。于是，在121號(hào)文件頒布僅僅2個(gè)月后，由建設(shè)部起草的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》出臺(tái)，明確把房地產(chǎn)業(yè)列為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。18號(hào)文被視為房地產(chǎn)商利益群體的一次公開勝利，顯示了中國房地產(chǎn)界已經(jīng)崛起，并第一次公開了與政府進(jìn)行政策博弈的能量。2003年中國的GDP增速依然達(dá)到9.1%，成為1997年以來增長(zhǎng)最快的年份。這個(gè)奇跡的背后是房地產(chǎn)推動(dòng)的強(qiáng)勁內(nèi)需。一年后，中國社科院金融研究所易憲容博士在其那篇著名的《謹(jǐn)防房地產(chǎn)業(yè)要挾整個(gè)中國經(jīng)濟(jì)》文章中提出警告：“房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)把地方政府、國家經(jīng)濟(jì)及民眾利益捆綁在一起，房地產(chǎn)正在要挾著整個(gè)中國大陸經(jīng)濟(jì)。”

根據(jù)中國社科院藍(lán)皮書報(bào)告，從1998年到2003年，全國商品住房每平方米的價(jià)格僅增加343元，比較符合家庭承受能力。

政策失靈 房?jī)r(jià)兇猛

從2003年開始，房地產(chǎn)調(diào)控從擴(kuò)張型轉(zhuǎn)為緊縮型政策。但中國房?jī)r(jià)卻不斷飛漲，政策成了“空調(diào)”，這一局面持續(xù)到2008年下半年全球金融危機(jī)爆發(fā)——不是房?jī)r(jià)不漲了，而是政府出面說的托市，終于“名副其實(shí)”了，之前的調(diào)控則以進(jìn)一步漲價(jià)而告終。

在緊縮型調(diào)控政策實(shí)行一年后，2004年中國商品房平均銷售價(jià)格同比上漲

14.4%，漲幅比2003年提高10.6個(gè)百分點(diǎn)，其中商品住宅價(jià)格上漲15.2%，顯然政府最初通過宏觀調(diào)控的方式來抑制房地產(chǎn)增長(zhǎng)速度和幅度太快的目的沒有實(shí)現(xiàn)。在抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)快速增長(zhǎng)中，出現(xiàn)了“市場(chǎng)失靈和地方政府失靈”，老百姓對(duì)房?jī)r(jià)暴漲普遍表示了不滿。

回顧2004年，中央政府似乎表明了對(duì)樓市的調(diào)控“努力”，聶日明稱2004年為房地產(chǎn)的政策年。中央在土地轉(zhuǎn)讓的方式、開發(fā)商資質(zhì)、貸款條件、貨幣政策等方面出臺(tái)了多個(gè)政策，以規(guī)范市場(chǎng)、控制房?jī)r(jià)。2004年3月31日，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》(即71號(hào)令)，在一定程度上梳理了房地產(chǎn)行業(yè)混亂的市場(chǎng)秩序，但房?jī)r(jià)還在瘋漲。2004年5月12日，我國第一部經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法頒布施行，地方政府積極性很低，個(gè)別一線城市直到2009年才正式啟動(dòng)經(jīng)適房。較早實(shí)現(xiàn)經(jīng)適房的城市也存在投機(jī)客炒作的負(fù)面新聞，有的甚至成了公務(wù)員的變相福利分房。

2004年調(diào)控的失效，導(dǎo)致而后幾年的中央樓市政策似乎像個(gè)笑話。

2005年3月26日，一份名為《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》的文件發(fā)出，業(yè)界稱之“老國八條”。要求各地政府重視房?jī)r(jià)上漲過快這一現(xiàn)象，如控制措施不力則要追究責(zé)任。2005年4月27日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出8項(xiàng)措施引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，業(yè)界稱之為“新國八條”，著重提出“保證中低價(jià)位、中小戶型住房的有效供應(yīng)”，“強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)”，“完善城鎮(zhèn)廉租住房制度”。這一年，中國住宅平均售價(jià)繼續(xù)上漲12.6%。

進(jìn)入2006年，調(diào)控繼續(xù)細(xì)化。2006年5月17日，國務(wù)院總理溫家寶主持國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的6項(xiàng)措施(簡(jiǎn)稱“國六條”)。5月29日，“九部委37號(hào)文”出臺(tái)，對(duì)“國六條”進(jìn)一步細(xì)化，并首次提出“90/70”政策。這一年，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲5.4%，新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲6.3%。

2007年，房?jī)r(jià)問題成為城市發(fā)展的主要阻力，主要城市廉租住房制度建設(shè)相對(duì)滯后。8月13日，中央出臺(tái)了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》?！氨Ｕ闲宰》俊北惶岬搅饲八从械母叨?。此外，新政開始考慮增加供應(yīng)端和構(gòu)建多元化體系。2007年9月27日，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布了“二套房”新政，二套房首

付比例不低于40%，利率1.1倍。而這一年的市場(chǎng)經(jīng)過一段觀望后，再度出現(xiàn)房?jī)r(jià)大幅上漲的高峰——全國住宅平均售價(jià)增長(zhǎng)率為16.86%。

“總結(jié)調(diào)控的歷史經(jīng)驗(yàn)，中國宏觀經(jīng)濟(jì)與房?jī)r(jià)的調(diào)控政策呈現(xiàn)順周期操作的特色，實(shí)際效果往往是加劇了經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)幅度?！甭櫲彰髦赋?，“回顧2006、2007年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，調(diào)控政策越猛烈、嚴(yán)厲，房?jī)r(jià)漲得就越兇猛。這是因?yàn)檎甙l(fā)揮作用有時(shí)滯效應(yīng)，調(diào)控政策的效果顯現(xiàn)需要一定時(shí)間”。

在楊紅旭看來，中國樓市調(diào)控的第二階段始于2008年下半年，由地方到中央開始放松調(diào)控，其性質(zhì)是松綁，這輪過渡性的擴(kuò)張型調(diào)控一直持續(xù)到2009年12月。針對(duì)自2008年下半年宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)惡化、房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)衰退的局面，在出臺(tái)“4萬億”經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃之下，同時(shí)也出臺(tái)了房地產(chǎn)刺激政策，例如對(duì)個(gè)人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率下調(diào)到1%；對(duì)個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅；個(gè)人住房公積金貸款利率下調(diào)了0.27個(gè)百分點(diǎn)；對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。此外，杭州、西安、南京、深圳等地出臺(tái)針對(duì)樓市的救市措施，上海更直接命令國有企業(yè)購買房地產(chǎn)，以維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。

聶日明認(rèn)為，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商和炒房者來說，2008年底的救市是天大的好消息，日趨緊張的資金鏈、購房乏力的需求面，在政府強(qiáng)力推動(dòng)下的救市局面上煥然一新，房子熱銷到北京數(shù)年間積累的爛尾樓全數(shù)售罄、上海豪華新盤星河灣一天賣出40億。房地產(chǎn)增值占到2009年中國GDP的6%，50多個(gè)產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)關(guān)系密切。但2009年中國樓市的繁榮，只是增加了更多泡沫。據(jù)國家電網(wǎng)利用智能網(wǎng)絡(luò)在全國660個(gè)城市的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)大約6540萬套住宅電表讀數(shù)連續(xù)6個(gè)月為零。以每套住宅平均100平方米計(jì)算，65.4億平方米的空置商品房相當(dāng)于2009年住宅竣工面積的11.3倍，這相當(dāng)于2009年住宅銷售面積的7.7倍。

今年3月，中國70個(gè)大中城市的房屋銷售價(jià)格較上年同期上漲11.7%，為2005年7月份國家統(tǒng)計(jì)局將房地產(chǎn)價(jià)格投機(jī)數(shù)據(jù)從35個(gè)城市擴(kuò)大到70個(gè)城市以來的最大漲幅。中國樓市處于1998年房改以來的最高點(diǎn)。隨后，中央政府的密集型調(diào)控政策在4月中旬陸續(xù)出臺(tái)，暫時(shí)遏制了瘋漲的房?jī)r(jià)，但是這樣的調(diào)控效果將會(huì)維系多久還是個(gè)未知數(shù)，誰都難以保證這次不是“狼來了”。

分稅惹的禍？

中國地產(chǎn)界有這樣一條金科玉律：“執(zhí)政者不會(huì)出臺(tái)對(duì)自己不利的政策?！甭櫲彰饕会樢娧刂赋觯骸澳壳翱磥恚揭址?jī)r(jià)的激勵(lì)基礎(chǔ)相當(dāng)薄弱，其主要?jiǎng)恿碓从诠妼?duì)房?jī)r(jià)上漲的敏感程度，需要政府給予必要的重視。但事實(shí)上，政府更有激勵(lì)的是推高房?jī)r(jià)以保持土地出讓金、稅收和GDP的高速增長(zhǎng)。”

中國宏觀調(diào)控的主要方式是“中央定政策，地方來執(zhí)行”，同時(shí)地方政府也有一定的決策自由權(quán)。而在財(cái)政和分稅制改革之后，在宏觀調(diào)控方面中央對(duì)地方政府的約

束力已經(jīng)大不如前，地方政府為了經(jīng)濟(jì)利益和自身發(fā)展的需要而消極執(zhí)行中央政策的情況時(shí)有發(fā)生。房地產(chǎn)就是最好的例證。

實(shí)施分稅制以后，中央財(cái)政收入占整個(gè)財(cái)政收入的68%，地方政府的收入僅占32%，但地方政府支出卻占60%，中央政府支出只占30%左右。毫無疑問，地方財(cái)政缺錢。分稅16年來，爭(zhēng)項(xiàng)目、爭(zhēng)資金、跑貸款、忙舉債幾乎成了基層政府的必然之舉。2009年，杭州土地收入達(dá)1200億元，超過上海、北京居中國城市之首。過去10年間杭州房?jī)r(jià)上漲了將近10倍，這座城市的城建資金支出幾乎全部來自土地出讓金。而北京2009年由于土地市場(chǎng)的火爆，賣地收入5倍于財(cái)政赤字。

在城市建設(shè)拉動(dòng)當(dāng)?shù)谿DP的同時(shí)，由于對(duì)地方政府官員的考核以GDP為主，這種政府經(jīng)營(yíng)城市的模式已經(jīng)被廣為復(fù)制。事實(shí)上，地方財(cái)政早已經(jīng)被這種模式“綁架”。2009年全國賣地收入1.6萬億，同比大增60%。當(dāng)?shù)胤截?cái)政成為“賣地財(cái)政”時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控也成為中央與地方的利益博弈。

陳柳欽等學(xué)者指出，在地方政府看來，執(zhí)行中央下達(dá)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，“穩(wěn)定房?jī)r(jià)”意味著在房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候，希望房?jī)r(jià)不要再跌了；在房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候，“穩(wěn)定房?jī)r(jià)”意味著希望房?jī)r(jià)不要漲得這么快。也就是說，政府推出的政策原本是平抑房地產(chǎn)的波動(dòng)幅度，希望房?jī)r(jià)可以做阻尼運(yùn)動(dòng)式的上升。如果非要說政府在多年以來的房地產(chǎn)調(diào)控中有所作為的話，政府只是希望房?jī)r(jià)可以慢一點(diǎn)地上漲，一方面可以保住房地產(chǎn)行業(yè)繁榮的諸多利益，另一方面讓公眾對(duì)高房?jī)r(jià)的批評(píng)少一些、小一些。東邊日出西邊雨

樓市調(diào)控猶如蹺蹺板，壓下了一頭，卻抬起了另一頭。

在上海已有多套住宅的羅先生，本想繼續(xù)在新昌城及古北板塊購買高檔住宅，但因橫空出世的房貸新政，讓他資金和心理產(chǎn)生極大落差，不得不暫時(shí)選擇等待觀望。他對(duì)《新民周刊》表示，在目前這段時(shí)間內(nèi)，更愿意購買上海的商鋪或酒店式公寓等商業(yè)項(xiàng)目，當(dāng)然也不排除到受房貸新政影響較小的部分二三線城市投資。

正如美聯(lián)物業(yè)指出，當(dāng)中央的密集調(diào)控嚴(yán)重制約投資客在住宅市場(chǎng)的手腳時(shí)，一部分投資客開始將目光投向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。因?yàn)槟壳白≌抠J新政以將二套房的標(biāo)準(zhǔn)提升至等同于商業(yè)類項(xiàng)目房貸的標(biāo)準(zhǔn)，只是兩者間可貸年限不同，商業(yè)類項(xiàng)目不可超過10年罷了。地產(chǎn)大佬潘石屹也表達(dá)了相似觀點(diǎn)，此輪新政剛出臺(tái)，潘石屹就在博客上表示：“商業(yè)和寫字樓市場(chǎng)不會(huì)受到任何影響?！痹谒磥恚^去幾年商業(yè)地產(chǎn)一直很少受到政策影響，既沒有得到政府的鼓勵(lì)和支持，目前也不會(huì)受到政策的限制和打壓。

說白了，二套房限制，對(duì)住宅市場(chǎng)是短期利空，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)卻是當(dāng)下的利好，雨水不能總下在一個(gè)地方，商業(yè)地產(chǎn)大旱很久了，也該下點(diǎn)雨了。住宅市場(chǎng)的資本雨水下得太多，已經(jīng)泛濫成災(zāi)了，資本已經(jīng)開始布局商業(yè)地產(chǎn)。

另一方面，由于通脹預(yù)期依然強(qiáng)烈，市場(chǎng)上的投資資金急需尋找出路，在目前黃金和股票市場(chǎng)的走向難以認(rèn)清的情況下，資金有可能更多地涌向相對(duì)穩(wěn)健的商鋪。弘毅營(yíng)銷顧問有限公司副總經(jīng)理張偉山指出：“2008年樓市調(diào)控，結(jié)果是冷了住宅，熱了商鋪。今天這一歷史有可能重演?！?/p>

中國不動(dòng)產(chǎn)研究中心發(fā)布的《2010年商業(yè)地產(chǎn)新趨勢(shì)報(bào)告》顯示，我國經(jīng)濟(jì)在2009年已經(jīng)開始全面企穩(wěn)回升，但商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)卻不盡理想，突出表現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展停滯，開發(fā)、招商、經(jīng)營(yíng)面臨巨大的困境，供大于求的現(xiàn)象沒有任何改善，酒店入住率下降，寫字樓租金持續(xù)下跌，空置率居高不下。報(bào)告預(yù)測(cè)，2010年商鋪市場(chǎng)整體需求將會(huì)上升，市場(chǎng)整體租金水平將大致保持平穩(wěn)上升趨勢(shì)。核心商圈的高性價(jià)比商鋪將成為2010投資首選。政策方面，2010年國家將繼續(xù)實(shí)行寬松的貨幣政策和資本金比例下調(diào)的政策，這將大大改善商業(yè)地產(chǎn)的投融資環(huán)境。

中原地產(chǎn)最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，也讓樓市投資客們看到了商業(yè)地產(chǎn)的可喜前景。日前寫字樓租賃面積環(huán)比出現(xiàn)大幅增加，其中四大城市租賃面積環(huán)比增長(zhǎng)均超過50%。在租賃回暖的影響下，寫字樓空置率進(jìn)一步下降，北京、上海、廣州甲級(jí)寫字樓空置率環(huán)比分別下滑6.39%、2.50%、14.33%。租金方面，上海、廣州、深圳租金上漲，漲幅分別為1.44%、0.89%、2.96%，北京租金出現(xiàn)回落，跌幅為0.51%；準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓方面，除廣州保持持平外，北京、上海、深圳租金全面上漲，漲幅分別為4.24%、0.15%、2.14%。

第三篇：廣州房?jī)r(jià)調(diào)控政策

從03年開始，緊縮型調(diào)控年年出臺(tái)新政，中國房?jī)r(jià)卻不斷飛漲。

廣州住房調(diào)控政策，抑制市場(chǎng)需求：

1、房貸利率上漲：對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍

2、對(duì)二手房按揭業(yè)務(wù)門檻逐步提高，減少潛在買家的入市欲望。

3、緊縮的財(cái)政政策，銀行增加利息：自從2010年10月起至2011年2月初，連續(xù)三次加息，一年期貸款利率累計(jì)提高0.75%，3～5年期貸款利率累計(jì)提高0.69%。廣州限購令細(xì)則明確規(guī)定廣州戶籍家庭和常住非戶籍家庭只能新購一套商品房，不能提供一年納稅和社保證明的外地家庭不能在廣州購買商品房，未滿18歲的人士不能單獨(dú)購買商品住房以及暫停第三套房公積金貸款等措施。

對(duì)購買首套住房且套型建筑面積在90平方米（含90平方米）以下按照規(guī)定購買本市經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭，其住房公積金貸款首付款比例不低于20%，對(duì)購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，其住房公積金貸款首付款比例不低于30%，對(duì)購買第二套住房家庭，公積金貸款首付款比例不得低于50%，暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房公積金貸款。

from the 2003 year, we will get new tighten policy control of the housing price in each year, but the price are soaring.Gz housing control policy, lower the market demand:

1、Rising mortgage interest rates: if you want to buy the second house, down payment is more than 60%, the loan interest rate is not less than 1.1 times the benchmark interest rate2、Gradually increase the second-hand housing mortgage business threshold, reducing the desire of potential buyers into the market3、Tighter the fiscal policy, increase the banks interest: from 2010.10 to 2011.2, increase the interest rates 3 times in succession,one-year loan interest rate accumulativly increased 0.75%,three to five year loan interest rate accumulativly increased 0.69%

Gz household register family & no household register but residential family can only buy one new house, the nonlocal family which can't provide tax and social security proof can't buy houses in Gz, the people under 18 can't buy the house alone ,and stop the third suite provident fund loans and so on.Buy the first house, under 90 square meters: the down payment is more than 20% of the housing provident fund loans;

Buy the first house, over 90 square meters: the down payment is more than 30% of the housing provident fund loans;

Buy the second house: the down payment is more than 50% of the housing provident fund loans;

Buy the third or more than three houses: you can't get any housing provident fund loans

第四篇：國家房?jī)r(jià)調(diào)控政策

在中國房地產(chǎn)界，有一個(gè)和“發(fā)改委打飛機(jī)”并駕齊驅(qū)的典故，那就是中央政府每次調(diào)控房地產(chǎn)，房?jī)r(jià)就會(huì)飛漲，所謂“調(diào)控調(diào)控，越調(diào)越恐”。的確，縱觀2003年以來的樓市調(diào)控政策，“八年抗戰(zhàn)”的結(jié)果是越調(diào)越漲，如同“狼來了”的故事，講多了，最終就沒人信了。

哪怕是此次被業(yè)界稱為“史上最嚴(yán)厲新政”的樓市調(diào)控，雖然一線城市的二手房市場(chǎng)出現(xiàn)降價(jià)拋售、一些新樓盤也打起了折，但中國人民銀行貨幣政策委員會(huì)委員李稻葵認(rèn)為未來12至18個(gè)月內(nèi)才能收到明顯成效。獨(dú)立房地產(chǎn)評(píng)論員顧海波更是擔(dān)心，樓市“重拳”可能演變成“花拳”，畢竟“上有政策，下有對(duì)策”，此前的幾輪調(diào)控也都出現(xiàn)過短期降價(jià)現(xiàn)象，但沒過多久又“舊態(tài)復(fù)萌”，然后是新一輪的瘋狂上漲??正如上海金融與法律研究院研究員聶日明的判斷：“別迷戀調(diào)控，調(diào)控只是一個(gè)傳說?！毕Ｍ粫?huì)一語成讖。

2003：分水嶺

在上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭看來，中國樓市調(diào)控分為四個(gè)階段，而真正意義上的調(diào)控始于2003年，那時(shí)恰逢我國住房改革5周年，房地產(chǎn)調(diào)控從擴(kuò)張型轉(zhuǎn)為緊縮型政策。

中國樓市的市場(chǎng)化運(yùn)作始于1998年，當(dāng)時(shí)亞洲金融危機(jī)的余威正在影響中國，而1998年的中國又遭遇了長(zhǎng)江流域的大洪水，直接經(jīng)濟(jì)損失超過2500億元；同時(shí)為了兌現(xiàn)中國政府“人民幣不貶值”的承諾，出口增長(zhǎng)率也出現(xiàn)下滑。要扭轉(zhuǎn)局面，啟動(dòng)內(nèi)需是唯一的選擇。

1998年7月3日，隨著“國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知”(國發(fā)[1998]23號(hào)，簡(jiǎn)稱23號(hào)文)的公布實(shí)施，福利分房取消，中國住房制度改革拉開大幕。房地產(chǎn)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用是明顯的。據(jù)統(tǒng)計(jì)，每100元的房地產(chǎn)需求(或建筑業(yè)的產(chǎn)出)可以帶動(dòng)34元的機(jī)械設(shè)備制造業(yè)需求、33元的金屬產(chǎn)品制造業(yè)需求、19元的建筑材料及其他非金屬礦物制品業(yè)需求、19元的化學(xué)工業(yè)需求、17元的煉焦、煤氣及石油加工業(yè)需求、17元的采掘業(yè)需求，以及10元的住房裝修支出。

那時(shí)的房?jī)r(jià)也似乎令人“懷念”。根據(jù)中國社科院藍(lán)皮書報(bào)告，1998年至2003年全國商品住房每平方米的價(jià)格只增加了343元，2003年的房?jī)r(jià)大約是普通家庭收入的4-5倍，比較符合家庭承受能力。

即便如此，2002年下半年開始了“地產(chǎn)泡沫論”之爭(zhēng)，房地產(chǎn)行業(yè)倍受非議。這一年，國家九部委發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》，內(nèi)部稱為217號(hào)文，針對(duì)局部地區(qū)出現(xiàn)的房地產(chǎn)投資增幅過大、土地供應(yīng)過量、價(jià)格增長(zhǎng)過快等問題，九部委從土地供應(yīng)、金融信貸、住房結(jié)構(gòu)等方面強(qiáng)調(diào)要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控。

央行也認(rèn)為房地產(chǎn)投資過熱，應(yīng)積極防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，于是在2003年6月5日印發(fā)了《中國人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(銀發(fā)［2003］121號(hào))，意在抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，通過“管貸款”的方式，以期達(dá)到對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的目的。

121號(hào)文件一出臺(tái)，房產(chǎn)商動(dòng)作頻頻，各種研討會(huì)相繼召開。而最重要的動(dòng)作則是在房產(chǎn)商的力推下，全國工商聯(lián)邀集眾多房產(chǎn)商同心協(xié)力，寫出一個(gè)報(bào)告上報(bào)國務(wù)院，上演了一出“地產(chǎn)大佬圍攻121號(hào)文件”的好戲。

不幸的是，“摸著石頭過河”的調(diào)控政策，常因眼前利益而詭譎多變。2003年，中國遭遇罕見的“非典”疫情沖擊，前兩個(gè)季度的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下滑到6.7%。于是，在121號(hào)文件頒布僅僅2個(gè)月后，由建設(shè)部起草的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》(國發(fā)[2003]18號(hào)，簡(jiǎn)稱“18號(hào)文”)出臺(tái)，明確把房地產(chǎn)業(yè)列為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。18號(hào)文被視為房地產(chǎn)商利益群體的一次公開勝利，顯示了中國房地產(chǎn)界已經(jīng)崛起，并第一次公開了與政府進(jìn)行政策博弈的能量。2003年中國的GDP增速依然達(dá)到9.1%，成為1997年以來增長(zhǎng)最快的年份。這個(gè)奇跡的背后是房地產(chǎn)推動(dòng)的強(qiáng)勁內(nèi)需。一年后，中國社科院金融研究所易憲容博士在其那篇著名的《謹(jǐn)防房地產(chǎn)業(yè)要挾整個(gè)中國經(jīng)濟(jì)》文章中提出警告：“房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)把地方政府、國家經(jīng)濟(jì)及民眾利益捆綁在一起，房地產(chǎn)正在要挾著整個(gè)中國大陸經(jīng)濟(jì)?！?/p>

政策失靈 房?jī)r(jià)兇猛

從2003年開始，緊縮型調(diào)控年年出臺(tái)新政，但中國房?jī)r(jià)卻不斷飛漲，政策成了“空調(diào)”，這一局面持續(xù)到2008年下半年全球金融危機(jī)爆發(fā)——不是房?jī)r(jià)不漲了，而是政府出面說的托市，終于“名副其實(shí)”了，之前的調(diào)控則以進(jìn)一步漲價(jià)而告終。在緊縮型調(diào)控政策實(shí)行一年后，2004年中國商品房平均銷售價(jià)格同比上漲

14.4%，漲幅比2003年提高10.6個(gè)百分點(diǎn)，其中商品住宅價(jià)格上漲15.2%，顯然政府最初通過宏觀調(diào)控的方式來抑制房地產(chǎn)增長(zhǎng)速度和幅度太快的目的沒有實(shí)現(xiàn)。在抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)快速增長(zhǎng)中，出現(xiàn)了“市場(chǎng)失靈和地方政府失靈”，老百姓對(duì)房?jī)r(jià)暴漲普遍表示了不滿。

回顧2004年，中央政府似乎表明了對(duì)樓市的調(diào)控“努力”，聶日明稱2004年為房地產(chǎn)的政策年。中央在土地轉(zhuǎn)讓的方式、開發(fā)商資質(zhì)、貸款條件、貨幣政策等方面出臺(tái)了多個(gè)政策，以規(guī)范市場(chǎng)、控制房?jī)r(jià)。2004年3月31日，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》(即71號(hào)令)，在一定程度上梳理了房地產(chǎn)行業(yè)混亂的市場(chǎng)秩序，但房?jī)r(jià)還在瘋漲。2004年5月12日，我國第一部經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法頒布施行，地方政府積極性很低，個(gè)別一線城市直到2009年才正式啟動(dòng)經(jīng)適房。較早實(shí)現(xiàn)經(jīng)適房的城市也存在投機(jī)客炒作的負(fù)面新聞，有的甚至成了公務(wù)員的變相福利分房。

2004年調(diào)控的失效，導(dǎo)致而后幾年的中央樓市政策似乎像個(gè)笑話。

2005年3月26日，一份名為《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》的文件發(fā)出，業(yè)界稱之“老國八條”。要求各地政府重視房?jī)r(jià)上漲過快這一現(xiàn)象，如控制措施不力則要追究責(zé)任。2005年4月27日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出8項(xiàng)措施引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，業(yè)界稱之為“新國八條”，著重提出“保證中低價(jià)位、中小戶型住房的有效供應(yīng)”，“強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)”，“完善城鎮(zhèn)廉租住房制度”。這一年，中國住宅平均售價(jià)繼續(xù)上漲12.6%。

進(jìn)入2006年，調(diào)控繼續(xù)細(xì)化。2006年5月17日，國務(wù)院總理溫家寶主持國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的6項(xiàng)措施(簡(jiǎn)稱“國六條”)。5月29日，“九部委37號(hào)文”出臺(tái)，對(duì)“國六條”進(jìn)一步細(xì)化，并首次提出“90/70”政策。這一年，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲5.4%，新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲6.3%。

2007年，房?jī)r(jià)問題成為城市發(fā)展的主要阻力，主要城市廉租住房制度建設(shè)相對(duì)滯后。8月13日，中央出臺(tái)了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》?！氨Ｕ闲宰》俊北惶岬搅饲八从械母叨取４送?，新政開始考慮增加供應(yīng)端和構(gòu)建多元化體系。2007年9月27日，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布了“二套房”新政，二套房首付比例不低于40%，利率1.1倍。而這一年的市場(chǎng)經(jīng)過一段觀望后，再度出現(xiàn)房?jī)r(jià)大幅上漲的高峰——全國住宅平均售價(jià)增長(zhǎng)率為16.86%。

“總結(jié)調(diào)控的歷史經(jīng)驗(yàn)，中國宏觀經(jīng)濟(jì)與房?jī)r(jià)的調(diào)控政策呈現(xiàn)順周期操作的特色，實(shí)際效果往往是加劇了經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)幅度?！甭櫲彰髦赋觯盎仡?006、2007年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，調(diào)控政策越猛烈、嚴(yán)厲，房?jī)r(jià)漲得就越兇猛。這是因?yàn)檎甙l(fā)揮作用有時(shí)滯效應(yīng)，調(diào)控政策的效果顯現(xiàn)需要一定時(shí)間”。

在楊紅旭看來，中國樓市調(diào)控的第二階段始于2008年下半年，由地方到中央開始放松調(diào)控，其性質(zhì)是松綁，這輪過渡性的擴(kuò)張型調(diào)控一直持續(xù)到2009年12月。針對(duì)自2008年下半年宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)惡化、房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)衰退的局面，在出臺(tái)“4萬億”經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃之下，同時(shí)也出臺(tái)了房地產(chǎn)刺激政策，例如對(duì)個(gè)人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率下調(diào)到1%；對(duì)個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅；個(gè)人住房公積金貸款利率下調(diào)了0.27個(gè)百分點(diǎn)；對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。此外，杭州、西安、南京、深圳等地出臺(tái)針對(duì)樓市的救市措施，上海更直接命令國有企業(yè)購買房地產(chǎn)，以維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。

聶日明認(rèn)為，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商和炒房者來說，2008年底的救市是天大的好消息，日趨緊張的資金鏈、購房乏力的需求面，在政府強(qiáng)力推動(dòng)下的救市局面上煥然一新，房子熱銷到北京數(shù)年間積累的爛尾樓全數(shù)售罄、上海豪華新盤星河灣一天賣出40億。房地產(chǎn)增值占到2009年中國GDP的6%，50多個(gè)產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)關(guān)系密切。但2009年中國樓市的繁榮，只是增加了更多泡沫。據(jù)國家電網(wǎng)利用智能網(wǎng)絡(luò)在全國660個(gè)城市的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)大約6540萬套住宅電表讀數(shù)連續(xù)6個(gè)月為零。以每套住宅平均100

平方米計(jì)算，65.4億平方米的空置商品房相當(dāng)于2009年住宅竣工面積的11.3倍，這相當(dāng)于2009年住宅銷售面積的7.7倍。

今年3月，中國70個(gè)大中城市的房屋銷售價(jià)格較上年同期上漲11.7%，為2005年7月份國家統(tǒng)計(jì)局將房地產(chǎn)價(jià)格投機(jī)數(shù)據(jù)從35個(gè)城市擴(kuò)大到70個(gè)城市以來的最大漲幅。中國樓市處于1998年房改以來的最高點(diǎn)。隨后，中央政府的密集型調(diào)控政策在4月中旬陸續(xù)出臺(tái)，暫時(shí)遏制了瘋漲的房?jī)r(jià)，但是這樣的調(diào)控效果將會(huì)維系多久還是個(gè)未知數(shù)，誰都難以保證這次不是“狼來了”。

分稅惹的禍？

中國地產(chǎn)界有這樣一條金科玉律：“執(zhí)政者不會(huì)出臺(tái)對(duì)自己不利的政策?！甭櫲彰饕会樢娧刂赋觯骸澳壳翱磥?，政府平抑房?jī)r(jià)的激勵(lì)基礎(chǔ)相當(dāng)薄弱，其主要?jiǎng)恿碓从诠妼?duì)房?jī)r(jià)上漲的敏感程度，需要政府給予必要的重視。但事實(shí)上，政府更有激勵(lì)的是推高房?jī)r(jià)以保持土地出讓金、稅收和GDP的高速增長(zhǎng)?！?/p>

中國宏觀調(diào)控的主要方式是“中央定政策，地方來執(zhí)行”，同時(shí)地方政府也有一定的決策自由權(quán)。而在財(cái)政和分稅制改革之后，在宏觀調(diào)控方面中央對(duì)地方政府的約束力已經(jīng)大不如前，地方政府為了經(jīng)濟(jì)利益和自身發(fā)展的需要而消極執(zhí)行中央政策的情況時(shí)有發(fā)生。房地產(chǎn)就是最好的例證。

實(shí)施分稅制以后，中央財(cái)政收入占整個(gè)財(cái)政收入的68%，地方政府的收入僅占32%，但地方政府支出卻占60%，中央政府支出只占30%左右。毫無疑問，地方財(cái)政缺錢。分稅16年來，爭(zhēng)項(xiàng)目、爭(zhēng)資金、跑貸款、忙舉債幾乎成了基層政府的必然之舉。2009年，杭州土地收入達(dá)1200億元，超過上海、北京居中國城市之首。過去10年間杭州房?jī)r(jià)上漲了將近10倍，這座城市的城建資金支出幾乎全部來自土地出讓金。而北京2009年由于土地市場(chǎng)的火爆，賣地收入5倍于財(cái)政赤字。

在城市建設(shè)拉動(dòng)當(dāng)?shù)谿DP的同時(shí)，由于對(duì)地方政府官員的考核以GDP為主，這種政府經(jīng)營(yíng)城市的模式已經(jīng)被廣為復(fù)制。事實(shí)上，地方財(cái)政早已經(jīng)被這種模式“綁架”。2009年全國賣地收入1.6萬億，同比大增60%。當(dāng)?shù)胤截?cái)政成為“賣地財(cái)政”時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控也成為中央與地方的利益博弈。

陳柳欽等學(xué)者指出，在地方政府看來，執(zhí)行中央下達(dá)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，“穩(wěn)定房?jī)r(jià)”意味著在房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候，希望房?jī)r(jià)不要再跌了；在房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候，“穩(wěn)定房?jī)r(jià)”意味著希望房?jī)r(jià)不要漲得這么快。也就是說，政府推出的政策原本是平抑房地產(chǎn)的波動(dòng)幅度，希望房?jī)r(jià)可以做阻尼運(yùn)動(dòng)式的上升。如果非要說政府在多年以來的房地產(chǎn)調(diào)控中有所作為的話，政府只是希望房?jī)r(jià)可以慢一點(diǎn)地上漲，一方面可以保住房地產(chǎn)行業(yè)繁榮的諸多利益，另一方面讓公眾對(duì)高房?jī)r(jià)的批評(píng)少一些、小一些。東邊日出西邊雨

樓市調(diào)控猶如蹺蹺板，壓下了一頭，卻抬起了另一頭。

在上海已有多套住宅的羅先生，本想繼續(xù)在新昌城及古北板塊購買高檔住宅，但因橫空出世的房貸新政，讓他資金和心理產(chǎn)生極大落差，不得不暫時(shí)選擇等待觀望。他對(duì)《新民周刊》表示，在目前這段時(shí)間內(nèi)，更愿意購買上海的商鋪或酒店式公寓等商業(yè)項(xiàng)目，當(dāng)然也不排除到受房貸新政影響較小的部分二三線城市投資。

正如美聯(lián)物業(yè)指出，當(dāng)中央的密集調(diào)控嚴(yán)重制約投資客在住宅市場(chǎng)的手腳時(shí)，一部分投資客開始將目光投向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。因?yàn)槟壳白≌抠J新政以將二套房的標(biāo)準(zhǔn)提升至等同于商業(yè)類項(xiàng)目房貸的標(biāo)準(zhǔn)，只是兩者間可貸年限不同，商業(yè)類項(xiàng)目不可超過10年罷了。地產(chǎn)大佬潘石屹也表達(dá)了相似觀點(diǎn)，此輪新政剛出臺(tái)，潘石屹就在博客上表示：“商業(yè)和寫字樓市場(chǎng)不會(huì)受到任何影響?！痹谒磥?，過去幾年商業(yè)地產(chǎn)一直很少受到政策影響，既沒有得到政府的鼓勵(lì)和支持，目前也不會(huì)受到政策的限制和打壓。

說白了，二套房限制，對(duì)住宅市場(chǎng)是短期利空，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)卻是當(dāng)下的利好，雨水不能總下在一個(gè)地方，商業(yè)地產(chǎn)大旱很久了，也該下點(diǎn)雨了。住宅市場(chǎng)的資本雨水下得太多，已經(jīng)泛濫成災(zāi)了，資本已經(jīng)開始布局商業(yè)地產(chǎn)。

另一方面，由于通脹預(yù)期依然強(qiáng)烈，市場(chǎng)上的投資資金急需尋找出路，在目前黃金和股票市場(chǎng)的走向難以認(rèn)清的情況下，資金有可能更多地涌向相對(duì)穩(wěn)健的商鋪。弘毅營(yíng)銷顧問有限公司副總經(jīng)理張偉山指出：“2008年樓市調(diào)控，結(jié)果是冷了住宅，熱了商鋪。今天這一歷史有可能重演?！?/p>

中國不動(dòng)產(chǎn)研究中心發(fā)布的《2010年商業(yè)地產(chǎn)新趨勢(shì)報(bào)告》顯示，我國經(jīng)濟(jì)在2009年已經(jīng)開始全面企穩(wěn)回升，但商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)卻不盡理想，突出表現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展停滯，開發(fā)、招商、經(jīng)營(yíng)面臨巨大的困境，供大于求的現(xiàn)象沒有任何改善，酒店入住率下降，寫字樓租金持續(xù)下跌，空置率居高不下。報(bào)告預(yù)測(cè)，2010年商鋪市場(chǎng)整體需求將會(huì)上升，市場(chǎng)整體租金水平將大致保持平穩(wěn)上升趨勢(shì)。核心商圈的高性價(jià)比商鋪將成為2010投資首選。政策方面，2010年國家將繼續(xù)實(shí)行寬松的貨幣政策和資本金比例下調(diào)的政策，這將大大改善商業(yè)地產(chǎn)的投融資環(huán)境。

中原地產(chǎn)最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，也讓樓市投資客們看到了商業(yè)地產(chǎn)的可喜前景。日前寫字樓租賃面積環(huán)比出現(xiàn)大幅增加，其中四大城市租賃面積環(huán)比增長(zhǎng)均超過50%。在租賃回暖的影響下，寫字樓空置率進(jìn)一步下降，北京、上海、廣州甲級(jí)寫字樓空置率環(huán)比分別下滑6.39%、2.50%、14.33%。租金方面，上海、廣州、深圳租金上漲，漲幅分別為1.44%、0.89%、2.96%，北京租金出現(xiàn)回落，跌幅為0.51%；準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓方面，除廣州保持持平外，北京、上海、深圳租金全面上漲，漲幅分別為4.24%、0.15%、2.14%。

第五篇：2012年國家房?jī)r(jià)調(diào)控政策

在中國房地產(chǎn)界，有一個(gè)和“發(fā)改委打飛機(jī)”并駕齊驅(qū)的典故，那就是中央政府每次調(diào)控房地產(chǎn)，房?jī)r(jià)就會(huì)飛漲，所謂“調(diào)控調(diào)控，越調(diào)越恐”。的確，縱觀2003年以來的樓市調(diào)控政策，“八年抗戰(zhàn)”的結(jié)果是越調(diào)越漲，如同“狼來了”的故事，講多了，最終就沒人信了。

哪怕是此次被業(yè)界稱為“史上最嚴(yán)厲新政”的樓市調(diào)控，雖然一線城市的二手房市場(chǎng)出現(xiàn)降價(jià)拋售、一些新樓盤也打起了折，但中國人民銀行貨幣政策委員會(huì)委員李稻葵認(rèn)為未來12至18個(gè)月內(nèi)才能收到明顯成效。獨(dú)立房地產(chǎn)評(píng)論員顧海波更是擔(dān)心，樓市“重拳”可能演變成“花拳”，畢竟“上有政策，下有對(duì)策”，此前的幾輪調(diào)控也都出現(xiàn)過短期降價(jià)現(xiàn)象，但沒過多久又“舊態(tài)復(fù)萌”，然后是新一輪的瘋狂上漲??正如上海金融與法律研究院研究員聶日明的判斷：“別迷戀調(diào)控，調(diào)控只是一個(gè)傳說?！毕Ｍ粫?huì)一語成讖。

2003：分水嶺

在上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭看來，中國樓市調(diào)控分為四個(gè)階段，而真正意義上的調(diào)控始于2003年，那時(shí)恰逢我國住房改革5周年，房地產(chǎn)調(diào)控從擴(kuò)張型轉(zhuǎn)為緊縮型政策。

中國樓市的市場(chǎng)化運(yùn)作始于1998年，當(dāng)時(shí)亞洲金融危機(jī)的余威正在影響中國，而1998年的中國又遭遇了長(zhǎng)江流域的大洪水，直接經(jīng)濟(jì)損失超過2500億元；同時(shí)為了兌現(xiàn)中國政府“人民幣不貶值”的承諾，出口增長(zhǎng)率也出現(xiàn)下滑。要扭轉(zhuǎn)局面，啟動(dòng)內(nèi)需是唯一的選擇。

1998年7月3日，隨著“國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知”(國發(fā)[1998]23號(hào)，簡(jiǎn)稱23號(hào)文)的公布實(shí)施，福利分房取消，中國住房制度改革拉開大幕。房地產(chǎn)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用是明顯的。據(jù)統(tǒng)計(jì)，每100元的房地產(chǎn)需求(或建筑業(yè)的產(chǎn)出)可以帶動(dòng)34元的機(jī)械設(shè)備制造業(yè)需求、33元的金屬產(chǎn)品制造業(yè)需求、19元的建筑材料及其他非金屬礦物制品業(yè)需求、19元的化學(xué)工業(yè)需求、17元的煉焦、煤氣及石油加工業(yè)需求、17元的采掘業(yè)需求，以及10元的住房裝修支出。

那時(shí)的房?jī)r(jià)也似乎令人“懷念”。根據(jù)中國社科院藍(lán)皮書報(bào)告，1998年至2003年全國商品住房每平方米的價(jià)格只增加了343元，2003年的房?jī)r(jià)大約是普通家庭收入的4-5倍，比較符合家庭承受能力。

即便如此，2002年下半年開始了“地產(chǎn)泡沫論”之爭(zhēng)，房地產(chǎn)行業(yè)倍受非議。這一年，國家九部委發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》，內(nèi)部稱為217號(hào)文，針對(duì)局部地區(qū)出現(xiàn)的房地產(chǎn)投資增幅過大、土地供應(yīng)過量、價(jià)格增長(zhǎng)過快等問題，九部委從土地供應(yīng)、金融信貸、住房結(jié)構(gòu)等方面強(qiáng)調(diào)要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控。

央行也認(rèn)為房地產(chǎn)投資過熱，應(yīng)積極防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，于是在2003年6月5日印發(fā)了《中國人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(銀發(fā)［2003］121號(hào))，意在抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，通過“管貸款”的方式，以期達(dá)到對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的目的。

121號(hào)文件一出臺(tái)，房產(chǎn)商動(dòng)作頻頻，各種研討會(huì)相繼召開。而最重要的動(dòng)作則是在房產(chǎn)商的力推下，全國工商聯(lián)邀集眾多房產(chǎn)商同心協(xié)力，寫出一個(gè)報(bào)告上報(bào)國務(wù)院，上演了一出“地產(chǎn)大佬圍攻121號(hào)文件”的好戲。

不幸的是，“摸著石頭過河”的調(diào)控政策，常因眼前利益而詭譎多變。2003年，中國遭遇罕見的“非典”疫情沖擊，前兩個(gè)季度的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下滑到6.7%。于是，在121號(hào)文件頒布僅僅2個(gè)月后，由建設(shè)部起草的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》(國發(fā)[2003]18號(hào)，簡(jiǎn)稱“18號(hào)文”)出臺(tái)，明確把房地產(chǎn)業(yè)列為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。18號(hào)文被視為房地產(chǎn)商利益群體的一次公開勝利，顯示了中國房地產(chǎn)界已經(jīng)崛起，并第一次公開了與政府進(jìn)行政策博弈的能量。2003年中國的GDP增速依然達(dá)到9.1%，成為1997年以來增長(zhǎng)最快的年份。這個(gè)奇跡的背后是房地產(chǎn)推動(dòng)的強(qiáng)勁內(nèi)需。一年后，中國社科院金融研究所易憲容博士在其那篇著名的《謹(jǐn)防房地產(chǎn)業(yè)要挾整個(gè)中國經(jīng)濟(jì)》文章中提出警告：“房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)把地方政府、國家經(jīng)濟(jì)及民眾利益捆綁在一起，房地產(chǎn)正在要挾著整個(gè)中國大陸經(jīng)濟(jì)。”

政策失靈 房?jī)r(jià)兇猛

從2003年開始，緊縮型調(diào)控年年出臺(tái)新政，但中國房?jī)r(jià)卻不斷飛漲，政策成了“空調(diào)”，這一局面持續(xù)到2008年下半年全球金融危機(jī)爆發(fā)——不是房?jī)r(jià)不漲了，而是政府出面說的托市，終于“名副其實(shí)”了，之前的調(diào)控則以進(jìn)一步漲價(jià)而告終。在緊縮型調(diào)控政策實(shí)行一年后，2004年中國商品房平均銷售價(jià)格同比上漲

14.4%，漲幅比2003年提高10.6個(gè)百分點(diǎn)，其中商品住宅價(jià)格上漲15.2%，顯然政府最初通過宏觀調(diào)控的方式來抑制房地產(chǎn)增長(zhǎng)速度和幅度太快的目的沒有實(shí)現(xiàn)。在抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)快速增長(zhǎng)中，出現(xiàn)了“市場(chǎng)失靈和地方政府失靈”，老百姓對(duì)房?jī)r(jià)暴漲普遍表示了不滿。

回顧2004年，中央政府似乎表明了對(duì)樓市的調(diào)控“努力”，聶日明稱2004年為房地產(chǎn)的政策年。中央在土地轉(zhuǎn)讓的方式、開發(fā)商資質(zhì)、貸款條件、貨幣政策等方面出臺(tái)了多個(gè)政策，以規(guī)范市場(chǎng)、控制房?jī)r(jià)。2004年3月31日，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》(即71號(hào)令)，在一定程度上梳理了房地產(chǎn)行業(yè)混亂的市場(chǎng)秩序，但房?jī)r(jià)還在瘋漲。2004年5月12日，我國第一部經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法頒布施行，地方政府積極性很低，個(gè)別一線城市直到2009年才正式啟動(dòng)經(jīng)適房。較早實(shí)現(xiàn)經(jīng)適房的城市也存在投機(jī)客炒作的負(fù)面新聞，有的甚至成了公務(wù)員的變相福利分房。

2004年調(diào)控的失效，導(dǎo)致而后幾年的中央樓市政策似乎像個(gè)笑話。

2005年3月26日，一份名為《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》的文件發(fā)出，業(yè)界稱之“老國八條”。要求各地政府重視房?jī)r(jià)上漲過快這一現(xiàn)象，如控制措施不力則要追究責(zé)任。2005年4月27日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出8項(xiàng)措施引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，業(yè)界稱之為“新國八條”，著重提出“保證中低價(jià)位、中小戶型住房的有效供應(yīng)”，“強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)”，“完善城鎮(zhèn)廉租住房制度”。這一年，中國住宅平均售價(jià)繼續(xù)上漲12.6%。

進(jìn)入2006年，調(diào)控繼續(xù)細(xì)化。2006年5月17日，國務(wù)院總理溫家寶主持國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的6項(xiàng)措施(簡(jiǎn)稱“國六條”)。5月29日，“九部委37號(hào)文”出臺(tái)，對(duì)“國六條”進(jìn)一步細(xì)化，并首次提出“90/70”政策。這一年，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲5.4%，新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲6.3%。

2007年，房?jī)r(jià)問題成為城市發(fā)展的主要阻力，主要城市廉租住房制度建設(shè)相對(duì)滯后。8月13日，中央出臺(tái)了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》?！氨Ｕ闲宰》俊北惶岬搅饲八从械母叨?。此外，新政開始考慮增加供應(yīng)端和構(gòu)建多元化體系。2007年9月27日，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布了“二套房”新政，二套房首付比例不低于40%，利率1.1倍。而這一年的市場(chǎng)經(jīng)過一段觀望后，再度出現(xiàn)房?jī)r(jià)大幅上漲的高峰——全國住宅平均售價(jià)增長(zhǎng)率為16.86%。

“總結(jié)調(diào)控的歷史經(jīng)驗(yàn)，中國宏觀經(jīng)濟(jì)與房?jī)r(jià)的調(diào)控政策呈現(xiàn)順周期操作的特色，實(shí)際效果往往是加劇了經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)幅度?！甭櫲彰髦赋?，“回顧2006、2007年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，調(diào)控政策越猛烈、嚴(yán)厲，房?jī)r(jià)漲得就越兇猛。這是因?yàn)檎甙l(fā)揮作用有時(shí)滯效應(yīng)，調(diào)控政策的效果顯現(xiàn)需要一定時(shí)間”。

在楊紅旭看來，中國樓市調(diào)控的第二階段始于2008年下半年，由地方到中央開始放松調(diào)控，其性質(zhì)是松綁，這輪過渡性的擴(kuò)張型調(diào)控一直持續(xù)到2009年12月。針對(duì)自2008年下半年宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)惡化、房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)衰退的局面，在出臺(tái)“4萬億”經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃之下，同時(shí)也出臺(tái)了房地產(chǎn)刺激政策，例如對(duì)個(gè)人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率下調(diào)到1%；對(duì)個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅；個(gè)人住房公積金貸款利率下調(diào)了0.27個(gè)百分點(diǎn)；對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。此外，杭州、西安、南京、深圳等地出臺(tái)針對(duì)樓市的救市措施，上海更直接命令國有企業(yè)購買房地產(chǎn)，以維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。

聶日明認(rèn)為，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商和炒房者來說，2008年底的救市是天大的好消息，日趨緊張的資金鏈、購房乏力的需求面，在政府強(qiáng)力推動(dòng)下的救市局面上煥然一新，房子熱銷到北京數(shù)年間積累的爛尾樓全數(shù)售罄、上海豪華新盤星河灣一天賣出40億。房地產(chǎn)增值占到2009年中國GDP的6%，50多個(gè)產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)關(guān)系密切。但2009年中國樓市的繁榮，只是增加了更多泡沫。據(jù)國家電網(wǎng)利用智能網(wǎng)絡(luò)在全國660個(gè)城市的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)大約6540萬套住宅電表讀數(shù)連續(xù)6個(gè)月為零。以每套住宅平均100

平方米計(jì)算，65.4億平方米的空置商品房相當(dāng)于2009年住宅竣工面積的11.3倍，這相當(dāng)于2009年住宅銷售面積的7.7倍。

今年3月，中國70個(gè)大中城市的房屋銷售價(jià)格較上年同期上漲11.7%，為2005年7月份國家統(tǒng)計(jì)局將房地產(chǎn)價(jià)格投機(jī)數(shù)據(jù)從35個(gè)城市擴(kuò)大到70個(gè)城市以來的最大漲幅。中國樓市處于1998年房改以來的最高點(diǎn)。隨后，中央政府的密集型調(diào)控政策在4月中旬陸續(xù)出臺(tái)，暫時(shí)遏制了瘋漲的房?jī)r(jià)，但是這樣的調(diào)控效果將會(huì)維系多久還是個(gè)未知數(shù)，誰都難以保證這次不是“狼來了”。

分稅惹的禍？

中國地產(chǎn)界有這樣一條金科玉律：“執(zhí)政者不會(huì)出臺(tái)對(duì)自己不利的政策?！甭櫲彰饕会樢娧刂赋觯骸澳壳翱磥?，政府平抑房?jī)r(jià)的激勵(lì)基礎(chǔ)相當(dāng)薄弱，其主要?jiǎng)恿碓从诠妼?duì)房?jī)r(jià)上漲的敏感程度，需要政府給予必要的重視。但事實(shí)上，政府更有激勵(lì)的是推高房?jī)r(jià)以保持土地出讓金、稅收和GDP的高速增長(zhǎng)。”

中國宏觀調(diào)控的主要方式是“中央定政策，地方來執(zhí)行”，同時(shí)地方政府也有一定的決策自由權(quán)。而在財(cái)政和分稅制改革之后，在宏觀調(diào)控方面中央對(duì)地方政府的約束力已經(jīng)大不如前，地方政府為了經(jīng)濟(jì)利益和自身發(fā)展的需要而消極執(zhí)行中央政策的情況時(shí)有發(fā)生。房地產(chǎn)就是最好的例證。

實(shí)施分稅制以后，中央財(cái)政收入占整個(gè)財(cái)政收入的68%，地方政府的收入僅占32%，但地方政府支出卻占60%，中央政府支出只占30%左右。毫無疑問，地方財(cái)政缺錢。分稅16年來，爭(zhēng)項(xiàng)目、爭(zhēng)資金、跑貸款、忙舉債幾乎成了基層政府的必然之舉。2009年，杭州土地收入達(dá)1200億元，超過上海、北京居中國城市之首。過去10年間杭州房?jī)r(jià)上漲了將近10倍，這座城市的城建資金支出幾乎全部來自土地出讓金。而北京2009年由于土地市場(chǎng)的火爆，賣地收入5倍于財(cái)政赤字。

在城市建設(shè)拉動(dòng)當(dāng)?shù)谿DP的同時(shí)，由于對(duì)地方政府官員的考核以GDP為主，這種政府經(jīng)營(yíng)城市的模式已經(jīng)被廣為復(fù)制。事實(shí)上，地方財(cái)政早已經(jīng)被這種模式“綁架”。2009年全國賣地收入1.6萬億，同比大增60%。當(dāng)?shù)胤截?cái)政成為“賣地財(cái)政”時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控也成為中央與地方的利益博弈。

陳柳欽等學(xué)者指出，在地方政府看來，執(zhí)行中央下達(dá)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，“穩(wěn)定房?jī)r(jià)”意味著在房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候，希望房?jī)r(jià)不要再跌了；在房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候，“穩(wěn)定房?jī)r(jià)”意味著希望房?jī)r(jià)不要漲得這么快。也就是說，政府推出的政策原本是平抑房地產(chǎn)的波動(dòng)幅度，希望房?jī)r(jià)可以做阻尼運(yùn)動(dòng)式的上升。如果非要說政府在多年以來的房地產(chǎn)調(diào)控中有所作為的話，政府只是希望房?jī)r(jià)可以慢一點(diǎn)地上漲，一方面可以保住房地產(chǎn)行業(yè)繁榮的諸多利益，另一方面讓公眾對(duì)高房?jī)r(jià)的批評(píng)少一些、小一些。東邊日出西邊雨