第一篇：關(guān)于中國(guó)房?jī)r(jià)調(diào)控調(diào)查報(bào)告(后三頁(yè))

1.當(dāng)前房?jī)r(jià)是高了還是低了

當(dāng)前房?jī)r(jià)是高還是低的問(wèn)題，一直是媒體爭(zhēng)論的焦點(diǎn)問(wèn)題。今天專(zhuān)家說(shuō)，目前房?jī)r(jià)走勢(shì)的拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)；明天專(zhuān)家又說(shuō)，房?jī)r(jià)還要繼續(xù)上漲。鑒于這種現(xiàn)狀，我們進(jìn)行了一項(xiàng)調(diào)查。

首先我們走訪調(diào)查了房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。除了個(gè)別開(kāi)發(fā)商認(rèn)為當(dāng)前房?jī)r(jià)還有一定降價(jià)空間以外，開(kāi)發(fā)商普遍認(rèn)為當(dāng)前房?jī)r(jià)已經(jīng)不能再降價(jià)了，否則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都將破產(chǎn)。接著，我們問(wèn)卷調(diào)查了民眾，民眾最普遍的觀點(diǎn)認(rèn)為，近十年，房?jī)r(jià)有的地方上漲了好多倍，現(xiàn)在房?jī)r(jià)不大幅度下降，他們很難買(mǎi)房。

開(kāi)發(fā)商和民眾作為一筆交易的買(mǎi)賣(mài)雙方，調(diào)查結(jié)果可能有失偏頗，所以，我們專(zhuān)門(mén)對(duì)政府部門(mén)進(jìn)行了走訪調(diào)查。政府部門(mén)的答案總結(jié)起來(lái)主要是，政府不能干預(yù)市場(chǎng)行為，房?jī)r(jià)是高是低，應(yīng)該市場(chǎng)說(shuō)了算。至于民眾反映買(mǎi)不起房，原因是多方面的，每年開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用房只可以解決千分之一的貧困家庭。

根據(jù)問(wèn)卷調(diào)查，我們得出的結(jié)論，目前房?jī)r(jià)已經(jīng)過(guò)高，高房?jī)r(jià)已經(jīng)嚴(yán)重的影響了百姓的生活，造成了貧富差距的加大。

在我們所做的調(diào)查中，93%的人認(rèn)為房?jī)r(jià)不正常，其中53%的人認(rèn)為非常不正常。高房?jī)r(jià)的元兇究竟是誰(shuí)？是土地財(cái)政？房地產(chǎn)GDP？城市擴(kuò)張的巨大需求推動(dòng)？還是“綁架”政府和銀行的地產(chǎn)商？

1.1 政策刺激

為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)、促進(jìn)樓市回暖，我國(guó)政府從2008年年底開(kāi)始先后出臺(tái)了購(gòu)買(mǎi)首套房可享受首付兩成和房貸7折的優(yōu)惠、二手房營(yíng)業(yè)稅減免期從5年縮為2年、土地出讓金可以分期付款等一系列住房、土地優(yōu)惠政策。這些政策加上開(kāi)發(fā)商的降價(jià)促銷(xiāo)力度，大大刺激了樓市的剛需階層。從而形成了春節(jié)后首輪以剛需為主力的購(gòu)房熱潮，讓樓市迅速?gòu)暮瑥?fù)蘇并回暖。樓市復(fù)蘇的現(xiàn)實(shí)重建了人們對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信心，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始買(mǎi)地、開(kāi)工建房。同時(shí)，銀行信貸額迅速增加，通貨預(yù)期也頻頻出現(xiàn)，投資者們又開(kāi)始一步步進(jìn)入樓市，使得我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速升溫，并出現(xiàn)超出預(yù)期的爆發(fā)式增長(zhǎng)。

1.2 地價(jià)拉動(dòng)

突飛猛進(jìn)的地價(jià)成為房?jī)r(jià)上漲的第二大動(dòng)力。2009年地王一個(gè)接一個(gè)地產(chǎn)生。就在2009年12月，中建國(guó)際聯(lián)合保利分別以17.2億、14.7億、16.1億的價(jià)格包攬奧體公園南區(qū)3號(hào)地、4號(hào)地、5號(hào)地；”在拿地的過(guò)程中競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)緊張的舉牌，使得價(jià)格以每3分鐘上億元的驚人速度攀升，地價(jià)高漲的結(jié)果就是房?jī)r(jià)上漲。

1.3 營(yíng)銷(xiāo)策略的運(yùn)用和改變

在樓市回暖的情況下，開(kāi)發(fā)商更是抓住機(jī)遇，運(yùn)用各種營(yíng)銷(xiāo)策略，為房?jī)r(jià)的飆升添上最后一份熱量。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷升溫，開(kāi)發(fā)商面對(duì)突然涌現(xiàn)出如此多的購(gòu)房者，營(yíng)銷(xiāo)策略也發(fā)生了改變，由最初的降價(jià)促銷(xiāo)變?yōu)殇N(xiāo)控，即減少供應(yīng)套數(shù)，拉長(zhǎng)供應(yīng)期，甚至一棟樓分單元、分樓層銷(xiāo)售。結(jié)果就是在爆發(fā)性購(gòu)買(mǎi)面前，原本就并不充裕的房源已經(jīng)呈現(xiàn)出供需不平衡的局面，推動(dòng)房?jī)r(jià)一步步登上云霄。

在上述三大因素的刺激和推動(dòng)下，一直處于觀望狀態(tài)的投資者和消費(fèi)者，把壓抑很久的需求一下子釋放出來(lái)，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出爆發(fā)式的增長(zhǎng)。

在關(guān)于房?jī)r(jià)調(diào)查問(wèn)卷的結(jié)果中

2、房?jī)r(jià)走向預(yù)期 百分比（%）

價(jià)格會(huì)繼續(xù)上漲，上漲幅度會(huì)加大 3.6%

價(jià)格會(huì)繼續(xù)上漲，上漲幅度會(huì)平衡 10.9%

價(jià)格會(huì)繼續(xù)上漲，上漲幅度會(huì)下降 6.4%

價(jià)格保持不變 24.3%

價(jià)格會(huì)有所有下降，下降幅度會(huì)很大 4.4%

價(jià)格會(huì)有所有下降，下降幅度不會(huì)很大 50.4%

中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)研究院新公布的《2010年第二季度購(gòu)房者消費(fèi)調(diào)查研究》顯示，在國(guó)家采取一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施背景下，購(gòu)房者觀望心理嚴(yán)重。六成人堅(jiān)信房?jī)r(jià)下跌。綜合各種原因總結(jié)：

2.1 2010年房?jī)r(jià)大漲不可能，大跌也難，總體趨于平穩(wěn)

首先，中央高度重視房?jī)r(jià)過(guò)快上漲等問(wèn)題。例如，“個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施”。同日，國(guó)家發(fā)改委主任張平明確表示，要抑制投機(jī)性購(gòu)房。12月14日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，要綜合運(yùn)用土地、金融、稅收等手段，加強(qiáng)和改善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭。這些樓市調(diào)控表述說(shuō)明中央對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)快過(guò)多上漲等問(wèn)題已經(jīng)高度重視，表達(dá)了決策層調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)、打擊高房?jī)r(jià)的決心。

其次，打擊地價(jià)上漲預(yù)期，有效遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局資料顯示，2009年3-11月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋售價(jià)環(huán)比漲幅逐月擴(kuò)大，全國(guó)樓市一片普漲。事實(shí)上，土地價(jià)格大幅度上漲，是不斷推高房?jī)r(jià)的一大推手。如果政府嚴(yán)厲懲罰囤地炒地者，必然會(huì)打擊地價(jià)上漲預(yù)期，從而遏制房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。

最后，抑制投機(jī)性購(gòu)房有助于平抑房?jī)r(jià)。二套房貸首付比例提至40％以及其他相關(guān)政策陸續(xù)出臺(tái)，相信會(huì)打擊投機(jī)性的購(gòu)房行為，對(duì)平抑房?jī)r(jià)起到一定的作用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

總之，只要這些政策落實(shí)到位，相信房?jī)r(jià)瘋漲一定會(huì)得到遏制，最終使房?jī)r(jià)漲幅回落，趨于平穩(wěn)

2.2 分時(shí)段來(lái)看房?jī)r(jià)走勢(shì)

上半年房?jī)r(jià)主要還是由供求關(guān)系決定，盡管有效需求降低，但新開(kāi)工入市面積很少，加上政策的時(shí)滯效應(yīng)，將依然在高位震蕩；但下半年，隨著新增供應(yīng)的增加，供求平衡，房?jī)r(jià)會(huì)逐漸趨于平穩(wěn)。

3.逾九成人認(rèn)為房?jī)r(jià)不正常

調(diào)查問(wèn)卷顯示，當(dāng)被問(wèn)及現(xiàn)在的房?jī)r(jià)是否正常時(shí)，逾九成的受訪者認(rèn)為不正常

過(guò)高的房?jī)r(jià)，讓很多消費(fèi)者望而卻步，不得不放棄或推遲買(mǎi)房計(jì)劃，受訪者中打算在1年內(nèi)買(mǎi)房的只有99人，占7.7%，而選擇5年后買(mǎi)房或不買(mǎi)房的，達(dá)636人，占49.5%。

4.八成受訪者選擇按揭買(mǎi)房

現(xiàn)在的房?jī)r(jià)確實(shí)很高，那么多少價(jià)位才能被接受？調(diào)查顯示，受訪者能夠承受的單價(jià)與現(xiàn)實(shí)有較大差距。在支付方式上，受訪者表示，如果購(gòu)房，將采取銀行按揭貸款方式付款，占82.7%。

置業(yè)能力方面，受訪者的置業(yè)能力中等偏低，有超過(guò)一半的首付能力在10-20萬(wàn)，1/2的月供能力在1000元以下。

住房現(xiàn)狀方面，有一半以上的受訪者沒(méi)有房子，目前主要通過(guò)租住農(nóng)民房或商品房解決住房問(wèn)題，說(shuō)明市場(chǎng)上的住房需求巨大，不過(guò)，房?jī)r(jià)高企和政策打壓促使大部分受訪者都放緩買(mǎi)房，同時(shí)，高壓政策下投資需求受到壓抑，市場(chǎng)上的住房需求以自住為主。高房?jī)r(jià)帶來(lái)的一系列社會(huì)問(wèn)題，使得政府采取一系列措施，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)房?jī)r(jià)的火速增長(zhǎng)，引起中央的高度重視。在不到半個(gè)月的時(shí)間里，從“國(guó)四條”到“拿地首付不低于50％”，再到“營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策”終止，中央政府密集出臺(tái)了多個(gè)樓市調(diào)控政策。

4.1 “營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策”終止

2008年年底，針對(duì)金融危機(jī)給我國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的嚴(yán)重沖擊，特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的狀況，國(guó)務(wù)院調(diào)整了個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限，由5年調(diào)整到2年。2009年12月9日，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅免征時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，有望打擊投機(jī)性的購(gòu)房行為，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施。

4.2 “國(guó)四條”

2009年12月14日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，再提“遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭”，研究完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施，提出四項(xiàng)調(diào)控措施：一要增加普通商品住房的有效供給；二要繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房；三要加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管；四要繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。

4.3“拿地首付不低于50％”

2009年12月17日，財(cái)政部、國(guó)土部等五部委出臺(tái)《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，明確開(kāi)發(fā)商以后拿地時(shí)，“分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過(guò)一年，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50％”。如果開(kāi)發(fā)商拖欠價(jià)款，不得參與新的土地出讓交易。

4.4 二套房貸首付比例提至40％

2010年1月10日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，提出了包括加大保障性住房供應(yīng)、抑制投資投機(jī)性購(gòu)房等十一條措施，簡(jiǎn)稱(chēng)“國(guó)十一條”。在這十一條措施中，“對(duì)已利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房、又申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于40％，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)”。

當(dāng)前房?jī)r(jià)的高居不下主要與社會(huì)制度有關(guān)，如果不認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，我們就根本不可能實(shí)現(xiàn)“住者有其屋”的理想；那些試圖依靠市場(chǎng)機(jī)制來(lái)解決住房問(wèn)題的建議和措施，只會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)化住房問(wèn)題的失范現(xiàn)象。日本佛教真言宗的開(kāi)山祖師空海曾言，“因?yàn)槭苄∥业氖`，所以看不到事物。因而自己要和大日如來(lái)化為一體。即宇宙的生命和自己劃為一體，這是大日如來(lái)就進(jìn)入自己之中。這就是大我。站在大我的立場(chǎng)上，事物就會(huì)看得很清楚，而且一般認(rèn)為辦不到的事情也能辦得到”。同樣，日本稻盛財(cái)團(tuán)董事長(zhǎng)稻盛和夫也強(qiáng)調(diào)，如果僅僅“拘泥于自己的事業(yè)、自己的利益，看到的范圍就會(huì)有限，自己周?chē)莫M窄的利與雖然能夠看到，但超過(guò)一定的范圍就看不到了。如果能擺脫利己，擺脫自己的事業(yè)、自己的具體活動(dòng)，視野就會(huì)擴(kuò)大好多倍。我發(fā)覺(jué)去掉自己的私心來(lái)思考問(wèn)題，我的視野就會(huì)擴(kuò)大”。顯然，作為社會(huì)的精英，應(yīng)該具有強(qiáng)烈的社會(huì)責(zé)任和高度人文關(guān)懷精神，真正的經(jīng)濟(jì)學(xué)家也應(yīng)該關(guān)注公共領(lǐng)域中存在的問(wèn)題；就房地產(chǎn)而言，經(jīng)濟(jì)學(xué)家應(yīng)該更多地關(guān)注當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)中內(nèi)在的制度缺陷并探尋完善之途徑而不是去預(yù)測(cè)房市，后者僅僅是專(zhuān)門(mén)行業(yè)或職能機(jī)構(gòu)中經(jīng)濟(jì)分析師的責(zé)職。然而，當(dāng)前的一些經(jīng)濟(jì)學(xué)卻把自己置于經(jīng)濟(jì)分析師的立場(chǎng)，局限于那種基于供求分析的狹隘領(lǐng)域和視角，基于孜孜小利來(lái)觀察社會(huì)現(xiàn)狀并由此提出政策建議，從而就將社會(huì)問(wèn)題的現(xiàn)狀與合理性相混淆了，這是當(dāng)前房?jī)r(jià)等問(wèn)題久而不決的根源。

5.結(jié)束語(yǔ)

近兩年來(lái),全國(guó)房?jī)r(jià)一直持續(xù)上漲,雖然老百姓的收入水平也在不斷提高,但對(duì)于中低收入階層買(mǎi)房來(lái)說(shuō),仍然存在很大困難.房?jī)r(jià)持續(xù)上漲已經(jīng)成為百姓最為關(guān)注的社會(huì)問(wèn)題,在此,我希望政府能夠穩(wěn)固房?jī)r(jià),不要讓房?jī)r(jià)在繼續(xù)上漲了.適當(dāng)?shù)慕档屯恋爻鲎寖r(jià)格,取消不合理的費(fèi)用,緩解土地價(jià)格上漲趨勢(shì).要嚴(yán)格控制被動(dòng)需求,加強(qiáng)政府對(duì)城市規(guī)劃拆遷安置問(wèn)題的解決.引導(dǎo)各方面理性預(yù)期,分散投資集中程度.調(diào)整和改善住房供需結(jié)構(gòu).完善房地產(chǎn)投資體制, 完善相關(guān)稅制體制,.

第二篇：國(guó)家房?jī)r(jià)調(diào)控政策

可是，自2003年國(guó)家頒布房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策以來(lái)，房?jī)r(jià)不但沒(méi)有名校下降，反而“越調(diào)越漲”。

此前的幾輪調(diào)控也都出現(xiàn)過(guò)短期降價(jià)現(xiàn)象，但沒(méi)過(guò)多久又“舊態(tài)復(fù)萌”，然后是新一輪的瘋狂上漲?

中國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控基本可以分為四個(gè)階段。

中國(guó)房地產(chǎn)的市場(chǎng)化運(yùn)作最早始于1998年，當(dāng)時(shí)伴隨著亞洲金融危機(jī)和全流域性大洪水的巨大沖擊，直接經(jīng)濟(jì)損失超過(guò)2500億元；同時(shí)為了兌現(xiàn)中國(guó)政府“人民幣不貶值”的承諾，出口增長(zhǎng)率也出現(xiàn)下滑。為了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，提高內(nèi)需。

1998年7月3日，國(guó)務(wù)院頒布了“關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知”，福利分房取消，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)改革正式拉開(kāi)帷幕。

即便如此，2002年下半年開(kāi)始了“地產(chǎn)泡沫論”之爭(zhēng)，央行也認(rèn)為房地產(chǎn)投資過(guò)熱，應(yīng)積極防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，于是在2003年6月5日印發(fā)了《中國(guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，意在抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，通過(guò)“管貸款”的方式，以期達(dá)到對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的目的。121號(hào)文件一出臺(tái)，房產(chǎn)商動(dòng)作頻頻，各種研討會(huì)相繼召開(kāi)。而最重要的動(dòng)作則是在房產(chǎn)商的力推下，全國(guó)工商聯(lián)邀集眾多房產(chǎn)商同心協(xié)力，寫(xiě)出一個(gè)報(bào)告上報(bào)國(guó)務(wù)院，上演了一出“地產(chǎn)大佬圍攻121號(hào)文件”的好戲。

2003年，中國(guó)遭遇罕見(jiàn)的“非典”疫情沖擊，前兩個(gè)季度的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下滑到

6.7%。于是，在121號(hào)文件頒布僅僅2個(gè)月后，由建設(shè)部起草的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》出臺(tái)，明確把房地產(chǎn)業(yè)列為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。18號(hào)文被視為房地產(chǎn)商利益群體的一次公開(kāi)勝利，顯示了中國(guó)房地產(chǎn)界已經(jīng)崛起，并第一次公開(kāi)了與政府進(jìn)行政策博弈的能量。2003年中國(guó)的GDP增速依然達(dá)到9.1%，成為1997年以來(lái)增長(zhǎng)最快的年份。這個(gè)奇跡的背后是房地產(chǎn)推動(dòng)的強(qiáng)勁內(nèi)需。一年后，中國(guó)社科院金融研究所易憲容博士在其那篇著名的《謹(jǐn)防房地產(chǎn)業(yè)要挾整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)》文章中提出警告：“房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)把地方政府、國(guó)家經(jīng)濟(jì)及民眾利益捆綁在一起，房地產(chǎn)正在要挾著整個(gè)中國(guó)大陸經(jīng)濟(jì)?！?/p>

根據(jù)中國(guó)社科院藍(lán)皮書(shū)報(bào)告，從1998年到2003年，全國(guó)商品住房每平方米的價(jià)格僅增加343元，比較符合家庭承受能力。

政策失靈 房?jī)r(jià)兇猛

從2003年開(kāi)始，房地產(chǎn)調(diào)控從擴(kuò)張型轉(zhuǎn)為緊縮型政策。但中國(guó)房?jī)r(jià)卻不斷飛漲，政策成了“空調(diào)”，這一局面持續(xù)到2008年下半年全球金融危機(jī)爆發(fā)——不是房?jī)r(jià)不漲了，而是政府出面說(shuō)的托市，終于“名副其實(shí)”了，之前的調(diào)控則以進(jìn)一步漲價(jià)而告終。

在緊縮型調(diào)控政策實(shí)行一年后，2004年中國(guó)商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲

14.4%，漲幅比2003年提高10.6個(gè)百分點(diǎn)，其中商品住宅價(jià)格上漲15.2%，顯然政府最初通過(guò)宏觀調(diào)控的方式來(lái)抑制房地產(chǎn)增長(zhǎng)速度和幅度太快的目的沒(méi)有實(shí)現(xiàn)。在抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)快速增長(zhǎng)中，出現(xiàn)了“市場(chǎng)失靈和地方政府失靈”，老百姓對(duì)房?jī)r(jià)暴漲普遍表示了不滿。

回顧2004年，中央政府似乎表明了對(duì)樓市的調(diào)控“努力”，聶日明稱(chēng)2004年為房地產(chǎn)的政策年。中央在土地轉(zhuǎn)讓的方式、開(kāi)發(fā)商資質(zhì)、貸款條件、貨幣政策等方面出臺(tái)了多個(gè)政策，以規(guī)范市場(chǎng)、控制房?jī)r(jià)。2004年3月31日，國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》(即71號(hào)令)，在一定程度上梳理了房地產(chǎn)行業(yè)混亂的市場(chǎng)秩序，但房?jī)r(jià)還在瘋漲。2004年5月12日，我國(guó)第一部經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法頒布施行，地方政府積極性很低，個(gè)別一線城市直到2009年才正式啟動(dòng)經(jīng)適房。較早實(shí)現(xiàn)經(jīng)適房的城市也存在投機(jī)客炒作的負(fù)面新聞，有的甚至成了公務(wù)員的變相福利分房。

2004年調(diào)控的失效，導(dǎo)致而后幾年的中央樓市政策似乎像個(gè)笑話。

2005年3月26日，一份名為《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》的文件發(fā)出，業(yè)界稱(chēng)之“老國(guó)八條”。要求各地政府重視房?jī)r(jià)上漲過(guò)快這一現(xiàn)象，如控制措施不力則要追究責(zé)任。2005年4月27日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出8項(xiàng)措施引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，業(yè)界稱(chēng)之為“新國(guó)八條”，著重提出“保證中低價(jià)位、中小戶型住房的有效供應(yīng)”，“強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)”，“完善城鎮(zhèn)廉租住房制度”。這一年，中國(guó)住宅平均售價(jià)繼續(xù)上漲12.6%。

進(jìn)入2006年，調(diào)控繼續(xù)細(xì)化。2006年5月17日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的6項(xiàng)措施(簡(jiǎn)稱(chēng)“國(guó)六條”)。5月29日，“九部委37號(hào)文”出臺(tái)，對(duì)“國(guó)六條”進(jìn)一步細(xì)化，并首次提出“90/70”政策。這一年，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲5.4%，新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲6.3%。

2007年，房?jī)r(jià)問(wèn)題成為城市發(fā)展的主要阻力，主要城市廉租住房制度建設(shè)相對(duì)滯后。8月13日，中央出臺(tái)了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》?！氨Ｕ闲宰》俊北惶岬搅饲八从械母叨取４送?，新政開(kāi)始考慮增加供應(yīng)端和構(gòu)建多元化體系。2007年9月27日，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布了“二套房”新政，二套房首

付比例不低于40%，利率1.1倍。而這一年的市場(chǎng)經(jīng)過(guò)一段觀望后，再度出現(xiàn)房?jī)r(jià)大幅上漲的高峰——全國(guó)住宅平均售價(jià)增長(zhǎng)率為16.86%。

“總結(jié)調(diào)控的歷史經(jīng)驗(yàn)，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)與房?jī)r(jià)的調(diào)控政策呈現(xiàn)順周期操作的特色，實(shí)際效果往往是加劇了經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)幅度。”聶日明指出，“回顧2006、2007年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，調(diào)控政策越猛烈、嚴(yán)厲，房?jī)r(jià)漲得就越兇猛。這是因?yàn)檎甙l(fā)揮作用有時(shí)滯效應(yīng)，調(diào)控政策的效果顯現(xiàn)需要一定時(shí)間”。

在楊紅旭看來(lái)，中國(guó)樓市調(diào)控的第二階段始于2008年下半年，由地方到中央開(kāi)始放松調(diào)控，其性質(zhì)是松綁，這輪過(guò)渡性的擴(kuò)張型調(diào)控一直持續(xù)到2009年12月。針對(duì)自2008年下半年宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)惡化、房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)衰退的局面，在出臺(tái)“4萬(wàn)億”經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃之下，同時(shí)也出臺(tái)了房地產(chǎn)刺激政策，例如對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房的，契稅稅率下調(diào)到1%；對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)住房暫免征收印花稅；個(gè)人住房公積金貸款利率下調(diào)了0.27個(gè)百分點(diǎn)；對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅。此外，杭州、西安、南京、深圳等地出臺(tái)針對(duì)樓市的救市措施，上海更直接命令國(guó)有企業(yè)購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)，以維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。

聶日明認(rèn)為，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和炒房者來(lái)說(shuō)，2008年底的救市是天大的好消息，日趨緊張的資金鏈、購(gòu)房乏力的需求面，在政府強(qiáng)力推動(dòng)下的救市局面上煥然一新，房子熱銷(xiāo)到北京數(shù)年間積累的爛尾樓全數(shù)售罄、上海豪華新盤(pán)星河灣一天賣(mài)出40億。房地產(chǎn)增值占到2009年中國(guó)GDP的6%，50多個(gè)產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)關(guān)系密切。但2009年中國(guó)樓市的繁榮，只是增加了更多泡沫。據(jù)國(guó)家電網(wǎng)利用智能網(wǎng)絡(luò)在全國(guó)660個(gè)城市的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)大約6540萬(wàn)套住宅電表讀數(shù)連續(xù)6個(gè)月為零。以每套住宅平均100平方米計(jì)算，65.4億平方米的空置商品房相當(dāng)于2009年住宅竣工面積的11.3倍，這相當(dāng)于2009年住宅銷(xiāo)售面積的7.7倍。

今年3月，中國(guó)70個(gè)大中城市的房屋銷(xiāo)售價(jià)格較上年同期上漲11.7%，為2005年7月份國(guó)家統(tǒng)計(jì)局將房地產(chǎn)價(jià)格投機(jī)數(shù)據(jù)從35個(gè)城市擴(kuò)大到70個(gè)城市以來(lái)的最大漲幅。中國(guó)樓市處于1998年房改以來(lái)的最高點(diǎn)。隨后，中央政府的密集型調(diào)控政策在4月中旬陸續(xù)出臺(tái)，暫時(shí)遏制了瘋漲的房?jī)r(jià)，但是這樣的調(diào)控效果將會(huì)維系多久還是個(gè)未知數(shù)，誰(shuí)都難以保證這次不是“狼來(lái)了”。

分稅惹的禍？

中國(guó)地產(chǎn)界有這樣一條金科玉律：“執(zhí)政者不會(huì)出臺(tái)對(duì)自己不利的政策?！甭櫲彰饕会樢?jiàn)血地指出：“目前看來(lái)，政府平抑房?jī)r(jià)的激勵(lì)基礎(chǔ)相當(dāng)薄弱，其主要?jiǎng)恿?lái)源于公眾對(duì)房?jī)r(jià)上漲的敏感程度，需要政府給予必要的重視。但事實(shí)上，政府更有激勵(lì)的是推高房?jī)r(jià)以保持土地出讓金、稅收和GDP的高速增長(zhǎng)?！?/p>

中國(guó)宏觀調(diào)控的主要方式是“中央定政策，地方來(lái)執(zhí)行”，同時(shí)地方政府也有一定的決策自由權(quán)。而在財(cái)政和分稅制改革之后，在宏觀調(diào)控方面中央對(duì)地方政府的約

束力已經(jīng)大不如前，地方政府為了經(jīng)濟(jì)利益和自身發(fā)展的需要而消極執(zhí)行中央政策的情況時(shí)有發(fā)生。房地產(chǎn)就是最好的例證。

實(shí)施分稅制以后，中央財(cái)政收入占整個(gè)財(cái)政收入的68%，地方政府的收入僅占32%，但地方政府支出卻占60%，中央政府支出只占30%左右。毫無(wú)疑問(wèn)，地方財(cái)政缺錢(qián)。分稅16年來(lái)，爭(zhēng)項(xiàng)目、爭(zhēng)資金、跑貸款、忙舉債幾乎成了基層政府的必然之舉。2009年，杭州土地收入達(dá)1200億元，超過(guò)上海、北京居中國(guó)城市之首。過(guò)去10年間杭州房?jī)r(jià)上漲了將近10倍，這座城市的城建資金支出幾乎全部來(lái)自土地出讓金。而北京2009年由于土地市場(chǎng)的火爆，賣(mài)地收入5倍于財(cái)政赤字。

在城市建設(shè)拉動(dòng)當(dāng)?shù)谿DP的同時(shí)，由于對(duì)地方政府官員的考核以GDP為主，這種政府經(jīng)營(yíng)城市的模式已經(jīng)被廣為復(fù)制。事實(shí)上，地方財(cái)政早已經(jīng)被這種模式“綁架”。2009年全國(guó)賣(mài)地收入1.6萬(wàn)億，同比大增60%。當(dāng)?shù)胤截?cái)政成為“賣(mài)地財(cái)政”時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控也成為中央與地方的利益博弈。

陳柳欽等學(xué)者指出，在地方政府看來(lái)，執(zhí)行中央下達(dá)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，“穩(wěn)定房?jī)r(jià)”意味著在房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候，希望房?jī)r(jià)不要再跌了；在房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候，“穩(wěn)定房?jī)r(jià)”意味著希望房?jī)r(jià)不要漲得這么快。也就是說(shuō)，政府推出的政策原本是平抑房地產(chǎn)的波動(dòng)幅度，希望房?jī)r(jià)可以做阻尼運(yùn)動(dòng)式的上升。如果非要說(shuō)政府在多年以來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控中有所作為的話，政府只是希望房?jī)r(jià)可以慢一點(diǎn)地上漲，一方面可以保住房地產(chǎn)行業(yè)繁榮的諸多利益，另一方面讓公眾對(duì)高房?jī)r(jià)的批評(píng)少一些、小一些。東邊日出西邊雨

樓市調(diào)控猶如蹺蹺板，壓下了一頭，卻抬起了另一頭。

在上海已有多套住宅的羅先生，本想繼續(xù)在新昌城及古北板塊購(gòu)買(mǎi)高檔住宅，但因橫空出世的房貸新政，讓他資金和心理產(chǎn)生極大落差，不得不暫時(shí)選擇等待觀望。他對(duì)《新民周刊》表示，在目前這段時(shí)間內(nèi)，更愿意購(gòu)買(mǎi)上海的商鋪或酒店式公寓等商業(yè)項(xiàng)目，當(dāng)然也不排除到受房貸新政影響較小的部分二三線城市投資。

正如美聯(lián)物業(yè)指出，當(dāng)中央的密集調(diào)控嚴(yán)重制約投資客在住宅市場(chǎng)的手腳時(shí)，一部分投資客開(kāi)始將目光投向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。因?yàn)槟壳白≌抠J新政以將二套房的標(biāo)準(zhǔn)提升至等同于商業(yè)類(lèi)項(xiàng)目房貸的標(biāo)準(zhǔn)，只是兩者間可貸年限不同，商業(yè)類(lèi)項(xiàng)目不可超過(guò)10年罷了。地產(chǎn)大佬潘石屹也表達(dá)了相似觀點(diǎn)，此輪新政剛出臺(tái)，潘石屹就在博客上表示：“商業(yè)和寫(xiě)字樓市場(chǎng)不會(huì)受到任何影響?！痹谒磥?lái)，過(guò)去幾年商業(yè)地產(chǎn)一直很少受到政策影響，既沒(méi)有得到政府的鼓勵(lì)和支持，目前也不會(huì)受到政策的限制和打壓。

說(shuō)白了，二套房限制，對(duì)住宅市場(chǎng)是短期利空，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)卻是當(dāng)下的利好，雨水不能總下在一個(gè)地方，商業(yè)地產(chǎn)大旱很久了，也該下點(diǎn)雨了。住宅市場(chǎng)的資本雨水下得太多，已經(jīng)泛濫成災(zāi)了，資本已經(jīng)開(kāi)始布局商業(yè)地產(chǎn)。

另一方面，由于通脹預(yù)期依然強(qiáng)烈，市場(chǎng)上的投資資金急需尋找出路，在目前黃金和股票市場(chǎng)的走向難以認(rèn)清的情況下，資金有可能更多地涌向相對(duì)穩(wěn)健的商鋪。弘毅營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn)有限公司副總經(jīng)理張偉山指出：“2008年樓市調(diào)控，結(jié)果是冷了住宅，熱了商鋪。今天這一歷史有可能重演?！?/p>

中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心發(fā)布的《2010年商業(yè)地產(chǎn)新趨勢(shì)報(bào)告》顯示，我國(guó)經(jīng)濟(jì)在2009年已經(jīng)開(kāi)始全面企穩(wěn)回升，但商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)卻不盡理想，突出表現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展停滯，開(kāi)發(fā)、招商、經(jīng)營(yíng)面臨巨大的困境，供大于求的現(xiàn)象沒(méi)有任何改善，酒店入住率下降，寫(xiě)字樓租金持續(xù)下跌，空置率居高不下。報(bào)告預(yù)測(cè)，2010年商鋪市場(chǎng)整體需求將會(huì)上升，市場(chǎng)整體租金水平將大致保持平穩(wěn)上升趨勢(shì)。核心商圈的高性價(jià)比商鋪將成為2010投資首選。政策方面，2010年國(guó)家將繼續(xù)實(shí)行寬松的貨幣政策和資本金比例下調(diào)的政策，這將大大改善商業(yè)地產(chǎn)的投融資環(huán)境。

中原地產(chǎn)最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，也讓樓市投資客們看到了商業(yè)地產(chǎn)的可喜前景。日前寫(xiě)字樓租賃面積環(huán)比出現(xiàn)大幅增加，其中四大城市租賃面積環(huán)比增長(zhǎng)均超過(guò)50%。在租賃回暖的影響下，寫(xiě)字樓空置率進(jìn)一步下降，北京、上海、廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率環(huán)比分別下滑6.39%、2.50%、14.33%。租金方面，上海、廣州、深圳租金上漲，漲幅分別為1.44%、0.89%、2.96%，北京租金出現(xiàn)回落，跌幅為0.51%；準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓方面，除廣州保持持平外，北京、上海、深圳租金全面上漲，漲幅分別為4.24%、0.15%、2.14%。

第三篇：廣州房?jī)r(jià)調(diào)控政策

從03年開(kāi)始，緊縮型調(diào)控年年出臺(tái)新政，中國(guó)房?jī)r(jià)卻不斷飛漲。

廣州住房調(diào)控政策，抑制市場(chǎng)需求：

1、房貸利率上漲：對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍

2、對(duì)二手房按揭業(yè)務(wù)門(mén)檻逐步提高，減少潛在買(mǎi)家的入市欲望。

3、緊縮的財(cái)政政策，銀行增加利息：自從2010年10月起至2011年2月初，連續(xù)三次加息，一年期貸款利率累計(jì)提高0.75%，3～5年期貸款利率累計(jì)提高0.69%。廣州限購(gòu)令細(xì)則明確規(guī)定廣州戶籍家庭和常住非戶籍家庭只能新購(gòu)一套商品房，不能提供一年納稅和社保證明的外地家庭不能在廣州購(gòu)買(mǎi)商品房，未滿18歲的人士不能單獨(dú)購(gòu)買(mǎi)商品住房以及暫停第三套房公積金貸款等措施。

對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套住房且套型建筑面積在90平方米（含90平方米）以下按照規(guī)定購(gòu)買(mǎi)本市經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭，其住房公積金貸款首付款比例不低于20%，對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，其住房公積金貸款首付款比例不低于30%，對(duì)購(gòu)買(mǎi)第二套住房家庭，公積金貸款首付款比例不得低于50%，暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房公積金貸款。

from the 2003 year, we will get new tighten policy control of the housing price in each year, but the price are soaring.Gz housing control policy, lower the market demand:

1、Rising mortgage interest rates: if you want to buy the second house, down payment is more than 60%, the loan interest rate is not less than 1.1 times the benchmark interest rate2、Gradually increase the second-hand housing mortgage business threshold, reducing the desire of potential buyers into the market3、Tighter the fiscal policy, increase the banks interest: from 2010.10 to 2011.2, increase the interest rates 3 times in succession,one-year loan interest rate accumulativly increased 0.75%,three to five year loan interest rate accumulativly increased 0.69%

Gz household register family & no household register but residential family can only buy one new house, the nonlocal family which can't provide tax and social security proof can't buy houses in Gz, the people under 18 can't buy the house alone ,and stop the third suite provident fund loans and so on.Buy the first house, under 90 square meters: the down payment is more than 20% of the housing provident fund loans;

Buy the first house, over 90 square meters: the down payment is more than 30% of the housing provident fund loans;

Buy the second house: the down payment is more than 50% of the housing provident fund loans;

Buy the third or more than three houses: you can't get any housing provident fund loans

第四篇：國(guó)家房?jī)r(jià)調(diào)控政策

在中國(guó)房地產(chǎn)界，有一個(gè)和“發(fā)改委打飛機(jī)”并駕齊驅(qū)的典故，那就是中央政府每次調(diào)控房地產(chǎn)，房?jī)r(jià)就會(huì)飛漲，所謂“調(diào)控調(diào)控，越調(diào)越恐”。的確，縱觀2003年以來(lái)的樓市調(diào)控政策，“八年抗戰(zhàn)”的結(jié)果是越調(diào)越漲，如同“狼來(lái)了”的故事，講多了，最終就沒(méi)人信了。

哪怕是此次被業(yè)界稱(chēng)為“史上最嚴(yán)厲新政”的樓市調(diào)控，雖然一線城市的二手房市場(chǎng)出現(xiàn)降價(jià)拋售、一些新樓盤(pán)也打起了折，但中國(guó)人民銀行貨幣政策委員會(huì)委員李稻葵認(rèn)為未來(lái)12至18個(gè)月內(nèi)才能收到明顯成效。獨(dú)立房地產(chǎn)評(píng)論員顧海波更是擔(dān)心，樓市“重拳”可能演變成“花拳”，畢竟“上有政策，下有對(duì)策”，此前的幾輪調(diào)控也都出現(xiàn)過(guò)短期降價(jià)現(xiàn)象，但沒(méi)過(guò)多久又“舊態(tài)復(fù)萌”，然后是新一輪的瘋狂上漲??正如上海金融與法律研究院研究員聶日明的判斷：“別迷戀調(diào)控，調(diào)控只是一個(gè)傳說(shuō)?！毕Ｍ粫?huì)一語(yǔ)成讖。

2003：分水嶺

在上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭看來(lái)，中國(guó)樓市調(diào)控分為四個(gè)階段，而真正意義上的調(diào)控始于2003年，那時(shí)恰逢我國(guó)住房改革5周年，房地產(chǎn)調(diào)控從擴(kuò)張型轉(zhuǎn)為緊縮型政策。

中國(guó)樓市的市場(chǎng)化運(yùn)作始于1998年，當(dāng)時(shí)亞洲金融危機(jī)的余威正在影響中國(guó)，而1998年的中國(guó)又遭遇了長(zhǎng)江流域的大洪水，直接經(jīng)濟(jì)損失超過(guò)2500億元；同時(shí)為了兌現(xiàn)中國(guó)政府“人民幣不貶值”的承諾，出口增長(zhǎng)率也出現(xiàn)下滑。要扭轉(zhuǎn)局面，啟動(dòng)內(nèi)需是唯一的選擇。

1998年7月3日，隨著“國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知”(國(guó)發(fā)[1998]23號(hào)，簡(jiǎn)稱(chēng)23號(hào)文)的公布實(shí)施，福利分房取消，中國(guó)住房制度改革拉開(kāi)大幕。房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用是明顯的。據(jù)統(tǒng)計(jì)，每100元的房地產(chǎn)需求(或建筑業(yè)的產(chǎn)出)可以帶動(dòng)34元的機(jī)械設(shè)備制造業(yè)需求、33元的金屬產(chǎn)品制造業(yè)需求、19元的建筑材料及其他非金屬礦物制品業(yè)需求、19元的化學(xué)工業(yè)需求、17元的煉焦、煤氣及石油加工業(yè)需求、17元的采掘業(yè)需求，以及10元的住房裝修支出。

那時(shí)的房?jī)r(jià)也似乎令人“懷念”。根據(jù)中國(guó)社科院藍(lán)皮書(shū)報(bào)告，1998年至2003年全國(guó)商品住房每平方米的價(jià)格只增加了343元，2003年的房?jī)r(jià)大約是普通家庭收入的4-5倍，比較符合家庭承受能力。

即便如此，2002年下半年開(kāi)始了“地產(chǎn)泡沫論”之爭(zhēng)，房地產(chǎn)行業(yè)倍受非議。這一年，國(guó)家九部委發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，內(nèi)部稱(chēng)為217號(hào)文，針對(duì)局部地區(qū)出現(xiàn)的房地產(chǎn)投資增幅過(guò)大、土地供應(yīng)過(guò)量、價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快等問(wèn)題，九部委從土地供應(yīng)、金融信貸、住房結(jié)構(gòu)等方面強(qiáng)調(diào)要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控。

央行也認(rèn)為房地產(chǎn)投資過(guò)熱，應(yīng)積極防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，于是在2003年6月5日印發(fā)了《中國(guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(銀發(fā)［2003］121號(hào))，意在抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，通過(guò)“管貸款”的方式，以期達(dá)到對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的目的。

121號(hào)文件一出臺(tái)，房產(chǎn)商動(dòng)作頻頻，各種研討會(huì)相繼召開(kāi)。而最重要的動(dòng)作則是在房產(chǎn)商的力推下，全國(guó)工商聯(lián)邀集眾多房產(chǎn)商同心協(xié)力，寫(xiě)出一個(gè)報(bào)告上報(bào)國(guó)務(wù)院，上演了一出“地產(chǎn)大佬圍攻121號(hào)文件”的好戲。

不幸的是，“摸著石頭過(guò)河”的調(diào)控政策，常因眼前利益而詭譎多變。2003年，中國(guó)遭遇罕見(jiàn)的“非典”疫情沖擊，前兩個(gè)季度的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下滑到6.7%。于是，在121號(hào)文件頒布僅僅2個(gè)月后，由建設(shè)部起草的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》(國(guó)發(fā)[2003]18號(hào)，簡(jiǎn)稱(chēng)“18號(hào)文”)出臺(tái)，明確把房地產(chǎn)業(yè)列為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。18號(hào)文被視為房地產(chǎn)商利益群體的一次公開(kāi)勝利，顯示了中國(guó)房地產(chǎn)界已經(jīng)崛起，并第一次公開(kāi)了與政府進(jìn)行政策博弈的能量。2003年中國(guó)的GDP增速依然達(dá)到9.1%，成為1997年以來(lái)增長(zhǎng)最快的年份。這個(gè)奇跡的背后是房地產(chǎn)推動(dòng)的強(qiáng)勁內(nèi)需。一年后，中國(guó)社科院金融研究所易憲容博士在其那篇著名的《謹(jǐn)防房地產(chǎn)業(yè)要挾整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)》文章中提出警告：“房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)把地方政府、國(guó)家經(jīng)濟(jì)及民眾利益捆綁在一起，房地產(chǎn)正在要挾著整個(gè)中國(guó)大陸經(jīng)濟(jì)?！?/p>

政策失靈 房?jī)r(jià)兇猛

從2003年開(kāi)始，緊縮型調(diào)控年年出臺(tái)新政，但中國(guó)房?jī)r(jià)卻不斷飛漲，政策成了“空調(diào)”，這一局面持續(xù)到2008年下半年全球金融危機(jī)爆發(fā)——不是房?jī)r(jià)不漲了，而是政府出面說(shuō)的托市，終于“名副其實(shí)”了，之前的調(diào)控則以進(jìn)一步漲價(jià)而告終。在緊縮型調(diào)控政策實(shí)行一年后，2004年中國(guó)商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲

14.4%，漲幅比2003年提高10.6個(gè)百分點(diǎn)，其中商品住宅價(jià)格上漲15.2%，顯然政府最初通過(guò)宏觀調(diào)控的方式來(lái)抑制房地產(chǎn)增長(zhǎng)速度和幅度太快的目的沒(méi)有實(shí)現(xiàn)。在抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)快速增長(zhǎng)中，出現(xiàn)了“市場(chǎng)失靈和地方政府失靈”，老百姓對(duì)房?jī)r(jià)暴漲普遍表示了不滿。

回顧2004年，中央政府似乎表明了對(duì)樓市的調(diào)控“努力”，聶日明稱(chēng)2004年為房地產(chǎn)的政策年。中央在土地轉(zhuǎn)讓的方式、開(kāi)發(fā)商資質(zhì)、貸款條件、貨幣政策等方面出臺(tái)了多個(gè)政策，以規(guī)范市場(chǎng)、控制房?jī)r(jià)。2004年3月31日，國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》(即71號(hào)令)，在一定程度上梳理了房地產(chǎn)行業(yè)混亂的市場(chǎng)秩序，但房?jī)r(jià)還在瘋漲。2004年5月12日，我國(guó)第一部經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法頒布施行，地方政府積極性很低，個(gè)別一線城市直到2009年才正式啟動(dòng)經(jīng)適房。較早實(shí)現(xiàn)經(jīng)適房的城市也存在投機(jī)客炒作的負(fù)面新聞，有的甚至成了公務(wù)員的變相福利分房。

2004年調(diào)控的失效，導(dǎo)致而后幾年的中央樓市政策似乎像個(gè)笑話。

2005年3月26日，一份名為《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》的文件發(fā)出，業(yè)界稱(chēng)之“老國(guó)八條”。要求各地政府重視房?jī)r(jià)上漲過(guò)快這一現(xiàn)象，如控制措施不力則要追究責(zé)任。2005年4月27日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出8項(xiàng)措施引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，業(yè)界稱(chēng)之為“新國(guó)八條”，著重提出“保證中低價(jià)位、中小戶型住房的有效供應(yīng)”，“強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)”，“完善城鎮(zhèn)廉租住房制度”。這一年，中國(guó)住宅平均售價(jià)繼續(xù)上漲12.6%。

進(jìn)入2006年，調(diào)控繼續(xù)細(xì)化。2006年5月17日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的6項(xiàng)措施(簡(jiǎn)稱(chēng)“國(guó)六條”)。5月29日，“九部委37號(hào)文”出臺(tái)，對(duì)“國(guó)六條”進(jìn)一步細(xì)化，并首次提出“90/70”政策。這一年，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲5.4%，新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲6.3%。

2007年，房?jī)r(jià)問(wèn)題成為城市發(fā)展的主要阻力，主要城市廉租住房制度建設(shè)相對(duì)滯后。8月13日，中央出臺(tái)了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》?！氨Ｕ闲宰》俊北惶岬搅饲八从械母叨取４送?，新政開(kāi)始考慮增加供應(yīng)端和構(gòu)建多元化體系。2007年9月27日，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布了“二套房”新政，二套房首付比例不低于40%，利率1.1倍。而這一年的市場(chǎng)經(jīng)過(guò)一段觀望后，再度出現(xiàn)房?jī)r(jià)大幅上漲的高峰——全國(guó)住宅平均售價(jià)增長(zhǎng)率為16.86%。

“總結(jié)調(diào)控的歷史經(jīng)驗(yàn)，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)與房?jī)r(jià)的調(diào)控政策呈現(xiàn)順周期操作的特色，實(shí)際效果往往是加劇了經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)幅度?！甭櫲彰髦赋?，“回顧2006、2007年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，調(diào)控政策越猛烈、嚴(yán)厲，房?jī)r(jià)漲得就越兇猛。這是因?yàn)檎甙l(fā)揮作用有時(shí)滯效應(yīng)，調(diào)控政策的效果顯現(xiàn)需要一定時(shí)間”。

在楊紅旭看來(lái)，中國(guó)樓市調(diào)控的第二階段始于2008年下半年，由地方到中央開(kāi)始放松調(diào)控，其性質(zhì)是松綁，這輪過(guò)渡性的擴(kuò)張型調(diào)控一直持續(xù)到2009年12月。針對(duì)自2008年下半年宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)惡化、房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)衰退的局面，在出臺(tái)“4萬(wàn)億”經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃之下，同時(shí)也出臺(tái)了房地產(chǎn)刺激政策，例如對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房的，契稅稅率下調(diào)到1%；對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)住房暫免征收印花稅；個(gè)人住房公積金貸款利率下調(diào)了0.27個(gè)百分點(diǎn)；對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅。此外，杭州、西安、南京、深圳等地出臺(tái)針對(duì)樓市的救市措施，上海更直接命令國(guó)有企業(yè)購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)，以維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。

聶日明認(rèn)為，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和炒房者來(lái)說(shuō)，2008年底的救市是天大的好消息，日趨緊張的資金鏈、購(gòu)房乏力的需求面，在政府強(qiáng)力推動(dòng)下的救市局面上煥然一新，房子熱銷(xiāo)到北京數(shù)年間積累的爛尾樓全數(shù)售罄、上海豪華新盤(pán)星河灣一天賣(mài)出40億。房地產(chǎn)增值占到2009年中國(guó)GDP的6%，50多個(gè)產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)關(guān)系密切。但2009年中國(guó)樓市的繁榮，只是增加了更多泡沫。據(jù)國(guó)家電網(wǎng)利用智能網(wǎng)絡(luò)在全國(guó)660個(gè)城市的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)大約6540萬(wàn)套住宅電表讀數(shù)連續(xù)6個(gè)月為零。以每套住宅平均100

平方米計(jì)算，65.4億平方米的空置商品房相當(dāng)于2009年住宅竣工面積的11.3倍，這相當(dāng)于2009年住宅銷(xiāo)售面積的7.7倍。

今年3月，中國(guó)70個(gè)大中城市的房屋銷(xiāo)售價(jià)格較上年同期上漲11.7%，為2005年7月份國(guó)家統(tǒng)計(jì)局將房地產(chǎn)價(jià)格投機(jī)數(shù)據(jù)從35個(gè)城市擴(kuò)大到70個(gè)城市以來(lái)的最大漲幅。中國(guó)樓市處于1998年房改以來(lái)的最高點(diǎn)。隨后，中央政府的密集型調(diào)控政策在4月中旬陸續(xù)出臺(tái)，暫時(shí)遏制了瘋漲的房?jī)r(jià)，但是這樣的調(diào)控效果將會(huì)維系多久還是個(gè)未知數(shù)，誰(shuí)都難以保證這次不是“狼來(lái)了”。

分稅惹的禍？

中國(guó)地產(chǎn)界有這樣一條金科玉律：“執(zhí)政者不會(huì)出臺(tái)對(duì)自己不利的政策?！甭櫲彰饕会樢?jiàn)血地指出：“目前看來(lái)，政府平抑房?jī)r(jià)的激勵(lì)基礎(chǔ)相當(dāng)薄弱，其主要?jiǎng)恿?lái)源于公眾對(duì)房?jī)r(jià)上漲的敏感程度，需要政府給予必要的重視。但事實(shí)上，政府更有激勵(lì)的是推高房?jī)r(jià)以保持土地出讓金、稅收和GDP的高速增長(zhǎng)?！?/p>

中國(guó)宏觀調(diào)控的主要方式是“中央定政策，地方來(lái)執(zhí)行”，同時(shí)地方政府也有一定的決策自由權(quán)。而在財(cái)政和分稅制改革之后，在宏觀調(diào)控方面中央對(duì)地方政府的約束力已經(jīng)大不如前，地方政府為了經(jīng)濟(jì)利益和自身發(fā)展的需要而消極執(zhí)行中央政策的情況時(shí)有發(fā)生。房地產(chǎn)就是最好的例證。

實(shí)施分稅制以后，中央財(cái)政收入占整個(gè)財(cái)政收入的68%，地方政府的收入僅占32%，但地方政府支出卻占60%，中央政府支出只占30%左右。毫無(wú)疑問(wèn)，地方財(cái)政缺錢(qián)。分稅16年來(lái)，爭(zhēng)項(xiàng)目、爭(zhēng)資金、跑貸款、忙舉債幾乎成了基層政府的必然之舉。2009年，杭州土地收入達(dá)1200億元，超過(guò)上海、北京居中國(guó)城市之首。過(guò)去10年間杭州房?jī)r(jià)上漲了將近10倍，這座城市的城建資金支出幾乎全部來(lái)自土地出讓金。而北京2009年由于土地市場(chǎng)的火爆，賣(mài)地收入5倍于財(cái)政赤字。

在城市建設(shè)拉動(dòng)當(dāng)?shù)谿DP的同時(shí)，由于對(duì)地方政府官員的考核以GDP為主，這種政府經(jīng)營(yíng)城市的模式已經(jīng)被廣為復(fù)制。事實(shí)上，地方財(cái)政早已經(jīng)被這種模式“綁架”。2009年全國(guó)賣(mài)地收入1.6萬(wàn)億，同比大增60%。當(dāng)?shù)胤截?cái)政成為“賣(mài)地財(cái)政”時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控也成為中央與地方的利益博弈。

陳柳欽等學(xué)者指出，在地方政府看來(lái)，執(zhí)行中央下達(dá)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，“穩(wěn)定房?jī)r(jià)”意味著在房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候，希望房?jī)r(jià)不要再跌了；在房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候，“穩(wěn)定房?jī)r(jià)”意味著希望房?jī)r(jià)不要漲得這么快。也就是說(shuō)，政府推出的政策原本是平抑房地產(chǎn)的波動(dòng)幅度，希望房?jī)r(jià)可以做阻尼運(yùn)動(dòng)式的上升。如果非要說(shuō)政府在多年以來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控中有所作為的話，政府只是希望房?jī)r(jià)可以慢一點(diǎn)地上漲，一方面可以保住房地產(chǎn)行業(yè)繁榮的諸多利益，另一方面讓公眾對(duì)高房?jī)r(jià)的批評(píng)少一些、小一些。東邊日出西邊雨

樓市調(diào)控猶如蹺蹺板，壓下了一頭，卻抬起了另一頭。

在上海已有多套住宅的羅先生，本想繼續(xù)在新昌城及古北板塊購(gòu)買(mǎi)高檔住宅，但因橫空出世的房貸新政，讓他資金和心理產(chǎn)生極大落差，不得不暫時(shí)選擇等待觀望。他對(duì)《新民周刊》表示，在目前這段時(shí)間內(nèi)，更愿意購(gòu)買(mǎi)上海的商鋪或酒店式公寓等商業(yè)項(xiàng)目，當(dāng)然也不排除到受房貸新政影響較小的部分二三線城市投資。

正如美聯(lián)物業(yè)指出，當(dāng)中央的密集調(diào)控嚴(yán)重制約投資客在住宅市場(chǎng)的手腳時(shí)，一部分投資客開(kāi)始將目光投向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。因?yàn)槟壳白≌抠J新政以將二套房的標(biāo)準(zhǔn)提升至等同于商業(yè)類(lèi)項(xiàng)目房貸的標(biāo)準(zhǔn)，只是兩者間可貸年限不同，商業(yè)類(lèi)項(xiàng)目不可超過(guò)10年罷了。地產(chǎn)大佬潘石屹也表達(dá)了相似觀點(diǎn)，此輪新政剛出臺(tái)，潘石屹就在博客上表示：“商業(yè)和寫(xiě)字樓市場(chǎng)不會(huì)受到任何影響?！痹谒磥?lái)，過(guò)去幾年商業(yè)地產(chǎn)一直很少受到政策影響，既沒(méi)有得到政府的鼓勵(lì)和支持，目前也不會(huì)受到政策的限制和打壓。

說(shuō)白了，二套房限制，對(duì)住宅市場(chǎng)是短期利空，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)卻是當(dāng)下的利好，雨水不能總下在一個(gè)地方，商業(yè)地產(chǎn)大旱很久了，也該下點(diǎn)雨了。住宅市場(chǎng)的資本雨水下得太多，已經(jīng)泛濫成災(zāi)了，資本已經(jīng)開(kāi)始布局商業(yè)地產(chǎn)。

另一方面，由于通脹預(yù)期依然強(qiáng)烈，市場(chǎng)上的投資資金急需尋找出路，在目前黃金和股票市場(chǎng)的走向難以認(rèn)清的情況下，資金有可能更多地涌向相對(duì)穩(wěn)健的商鋪。弘毅營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn)有限公司副總經(jīng)理張偉山指出：“2008年樓市調(diào)控，結(jié)果是冷了住宅，熱了商鋪。今天這一歷史有可能重演?！?/p>

中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心發(fā)布的《2010年商業(yè)地產(chǎn)新趨勢(shì)報(bào)告》顯示，我國(guó)經(jīng)濟(jì)在2009年已經(jīng)開(kāi)始全面企穩(wěn)回升，但商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)卻不盡理想，突出表現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展停滯，開(kāi)發(fā)、招商、經(jīng)營(yíng)面臨巨大的困境，供大于求的現(xiàn)象沒(méi)有任何改善，酒店入住率下降，寫(xiě)字樓租金持續(xù)下跌，空置率居高不下。報(bào)告預(yù)測(cè)，2010年商鋪市場(chǎng)整體需求將會(huì)上升，市場(chǎng)整體租金水平將大致保持平穩(wěn)上升趨勢(shì)。核心商圈的高性價(jià)比商鋪將成為2010投資首選。政策方面，2010年國(guó)家將繼續(xù)實(shí)行寬松的貨幣政策和資本金比例下調(diào)的政策，這將大大改善商業(yè)地產(chǎn)的投融資環(huán)境。

中原地產(chǎn)最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，也讓樓市投資客們看到了商業(yè)地產(chǎn)的可喜前景。日前寫(xiě)字樓租賃面積環(huán)比出現(xiàn)大幅增加，其中四大城市租賃面積環(huán)比增長(zhǎng)均超過(guò)50%。在租賃回暖的影響下，寫(xiě)字樓空置率進(jìn)一步下降，北京、上海、廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率環(huán)比分別下滑6.39%、2.50%、14.33%。租金方面，上海、廣州、深圳租金上漲，漲幅分別為1.44%、0.89%、2.96%，北京租金出現(xiàn)回落，跌幅為0.51%；準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓方面，除廣州保持持平外，北京、上海、深圳租金全面上漲，漲幅分別為4.24%、0.15%、2.14%。

第五篇：關(guān)于房?jī)r(jià)調(diào)查報(bào)告

關(guān)于房?jī)r(jià)調(diào)控的調(diào)查

中文摘要：2011年1月26日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議推出八條房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施(簡(jiǎn)稱(chēng)“新國(guó)八條”)；1月28日，上海、重慶試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅；2月9日，央行加息0.25個(gè)百分點(diǎn)??專(zhuān)業(yè)人士分析，央行加息意在抑制通貨膨脹，但對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)而言，加息影響不可小覷。2011年初，房地產(chǎn)調(diào)控政策的給力讓房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景變得撲朔迷離。在中央堅(jiān)強(qiáng)的調(diào)控決心下，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)回落，樓市會(huì)不會(huì)降溫？成為許多準(zhǔn)備買(mǎi)房者心中最大的疑問(wèn)。

導(dǎo)論：調(diào)查研究的背景：目前全國(guó)房?jī)r(jià)普遍走高，很多人買(mǎi)不起房子，房?jī)r(jià)上漲的原因主要是人的貪婪本性所致，開(kāi)發(fā)商抬高房?jī)r(jià)，而政府又沒(méi)有有效措施遏制這種趨勢(shì)。

新華網(wǎng)北京４月１５日電 國(guó)務(wù)院總理溫家寶１４日主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的政策措施。

會(huì)議指出，今年１月初《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》下發(fā)后，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體上出現(xiàn)了一些積極變化。但近期部分城市房?jī)r(jià)、地價(jià)又出現(xiàn)過(guò)快上漲勢(shì)頭，加大了居民通過(guò)市場(chǎng)解決住房問(wèn)題的難度，增加了金融風(fēng)險(xiǎn)。這既有流動(dòng)性充裕、住房供求矛盾突出的原因，也與一些地方認(rèn)識(shí)不到位、落實(shí)調(diào)控措施不力，投機(jī)性購(gòu)房大量增加有關(guān)。必須采取更為嚴(yán)格、更為有力的措施，認(rèn)真落實(shí)中央確定的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，切實(shí)解決城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題。

會(huì)議確定了以下政策措施：一是抑制不合理住房需求。實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在９０平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于３０％；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于５０％，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的１．１倍；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。地方政府可根據(jù)實(shí)際，在一定時(shí)期內(nèi)采取臨時(shí)性措施，嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房。加快研究制定合理引導(dǎo)個(gè)人住房消費(fèi)、調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的有關(guān)稅收政策。二是增加住房有效供給。房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，要增加居住用地供應(yīng)總量，大幅度增加公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房供應(yīng)。依法加快處置閑置房地產(chǎn)用地，對(duì)收回的閑置土地，優(yōu)先安排用于普通住房建設(shè)。在堅(jiān)持和完善土地招拍掛制度的同時(shí)，探索“綜合評(píng)標(biāo)”、“一次競(jìng)價(jià)”、“雙向競(jìng)價(jià)”等土地出讓方式。各地要盡快編制和公布住房建設(shè)規(guī)劃，保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的７０％。加快普通商品住房項(xiàng)目審批，盡快形成有效供應(yīng)。三是加快保障性安居工程建設(shè)。各級(jí)地方政府要切實(shí)落實(shí)土地供應(yīng)、資金投入和稅費(fèi)優(yōu)惠政策，確保完成２０１０年建設(shè)保障性住房３００萬(wàn)套、改造各類(lèi)棚戶區(qū)２８０萬(wàn)套的工作任務(wù)。大力發(fā)展公共租賃住房。四是加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。嚴(yán)格依法查處土地閑置及炒地行為，對(duì)存在捂盤(pán)惜售、土地閑置等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，限制新購(gòu)置土地，暫停批準(zhǔn)上市、再融資和重大資產(chǎn)重組，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款。清理已發(fā)放預(yù)售許可證的商品住房項(xiàng)目，對(duì)囤積房源、哄抬房?jī)r(jià)等行為加大曝光和處罰力度，性質(zhì)惡劣的依法取消房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)資格，對(duì)違法違規(guī)的要依法依規(guī)嚴(yán)肅追究相關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任。規(guī)范發(fā)展租賃市場(chǎng)。完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度。

第一、房地產(chǎn)市場(chǎng)不健全。地方政府和開(kāi)放商，可以通過(guò)法律合法剝削老百姓，而不會(huì)受到任何的處罰或者只有輕微的處罰，要知道只要有300%的利潤(rùn)，資本家會(huì)冒著絞刑的處罰去做。地方政府和開(kāi)發(fā)商對(duì)土地和開(kāi)發(fā)的壟斷，定價(jià)權(quán)就他們自己手上，所以他們可以魚(yú)肉百姓。

第二、資金無(wú)處可逃，只能投資房地產(chǎn)。資金無(wú)處可逃，因?yàn)閞mb的升值，造就了出口制造業(yè)的困難，利潤(rùn)大幅降低，我國(guó)GDP的40%依賴(lài)出口，投資出口制造業(yè)資金無(wú)法轉(zhuǎn)化為資本掙利潤(rùn)，那么只能投資房地產(chǎn)，于是造就樓市泡沫。

國(guó)家不馬上壓死房?jī)r(jià)是正確的，如果全部壓死，大量的信貸資金就會(huì)無(wú)法回收，大量銀行必然破產(chǎn)。各方對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)失去信心，造成更嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

我國(guó)的經(jīng)濟(jì)是一個(gè)畸形的經(jīng)濟(jì)，民營(yíng)五百?gòu)?qiáng)的企業(yè)比不了2個(gè)央企，全國(guó)60%的工資，集中在銀行、能源、電信和移動(dòng)等大型壟斷企業(yè)上。中小型企業(yè)貸款只占了所有貸款的20%不到。而中小企業(yè)卻承擔(dān)了90%的社會(huì)就業(yè)，使得大眾消化嚴(yán)重不足，于是我國(guó)的消費(fèi)能力只是GDP的30%左右，內(nèi)需消耗制造業(yè)產(chǎn)品嚴(yán)重不足。舉例，招行2010人均半年創(chuàng)造了30w以上的利潤(rùn)，軟件科技人員1年只能創(chuàng)造10w左右的利潤(rùn)。這就是壟斷造成的，社會(huì)分配嚴(yán)重不公。

第一步、應(yīng)該是加大對(duì)壟斷型企業(yè)的稅收，比如中國(guó)四大個(gè)銀行80%的利潤(rùn)回收中央，因?yàn)樗麄兿硎芰藟艛嗟膬?yōu)勢(shì)，和法律對(duì)金融的保護(hù)，又如中石油開(kāi)采的石油是大眾的，是國(guó)家和全民的，所以利潤(rùn)必須大部分上交，而不是現(xiàn)在的最高30%，形成嚴(yán)重的分配不均。

第二步、這些稅收，應(yīng)該拿出來(lái)，補(bǔ)貼中小企業(yè)或者給中小企業(yè)減稅，鼓勵(lì)中小企業(yè)的自主創(chuàng)新，出臺(tái)辦法，鼓勵(lì)信貸資金服務(wù)中小企業(yè)。增加中小企業(yè)的利潤(rùn)，讓大眾掙更多的錢(qián)，削減暴富的壟斷企業(yè)。這樣才能切實(shí)提高大眾的消費(fèi)，消化掉我國(guó)制造業(yè)的產(chǎn)品。否則40%的出口就無(wú)法消化。

一、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)狀態(tài)描述

（一）中國(guó)房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)很大了。

2009年“4萬(wàn)億”的投資有多少進(jìn)入樓市，人們不得而知，但北京、上海、廣州等城市不斷出現(xiàn)了老百姓不愿看到的“地王”。中國(guó)社科院2010年的《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書(shū)》認(rèn)為，當(dāng)前有85%的中國(guó)家庭買(mǎi)不起住房。多位業(yè)界專(zhuān)家表示，現(xiàn)在的樓市已經(jīng)形成了泡沫。

全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生分析說(shuō)：“2009年中國(guó)房地產(chǎn)是典型的超預(yù)期增長(zhǎng)。房?jī)r(jià)漲成這樣，確實(shí)是很多人沒(méi)有想到的。全國(guó)房?jī)r(jià)高漲的原因其實(shí)很復(fù)雜，包括信貸政策、土地價(jià)格、通脹預(yù)期等。但很重要的一個(gè)原因是，2008年持幣觀望的那部分人進(jìn)入到了2009年的樓市，而2010年的一部分需求也在2009年提前釋放出來(lái)了，這導(dǎo)致了2009年樓市的異常火爆?！泵缆?lián)物業(yè)調(diào)查顯示，在2009年三季度北京購(gòu)房人群中，購(gòu)房人主要用來(lái)投資保值或自住兼投資的比例達(dá)到了65%。

中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格被推向一個(gè)普通百姓不可企及的程度。在商業(yè)投資與多方趨利的推動(dòng)下，形成“供給不足——投資保值——抬升房?jī)r(jià)——房地產(chǎn)暴利——再推高房?jī)r(jià)——泡沫形成——購(gòu)買(mǎi)力下降——百姓怨聲載道——宏觀調(diào)控——房地產(chǎn)業(yè)受損、銀行呆賬形成——拖累經(jīng)濟(jì)”的通道，給整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入了不確定性風(fēng)險(xiǎn)。

（二）中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定調(diào)控。

2009年12月初的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格高企，不利于其產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，必須對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)行政策調(diào)控，促進(jìn)其健康發(fā)展。2009年12月末召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出：“要綜合運(yùn)用土地、金融、稅收等手段，加強(qiáng)和改善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭”。

中央相關(guān)部門(mén)已開(kāi)始行動(dòng)，從二手房營(yíng)業(yè)稅征免政策從2年恢復(fù)至5年，到最新的土地出讓金首付不得低于50%。專(zhuān)家表示，中央政府果斷出手，說(shuō)明這次調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心是很大的，未來(lái)還會(huì)有其他樓市新政出臺(tái)。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融所金融市場(chǎng)室副主任尹中立認(rèn)為，土地出讓金首付50%，一年內(nèi)付

清全款，是硬性壓縮企業(yè)在土地款支付上的空間，在當(dāng)今土地價(jià)格高漲的形勢(shì)下，全款支付之后卻不開(kāi)發(fā)，將顯著增加資金的使用成本和機(jī)會(huì)成本，相應(yīng)壓縮囤地、炒地的空間。

中信證券一地產(chǎn)分析師分析：“進(jìn)入2009年11月以來(lái)，地產(chǎn)股一直處于不溫不火的微調(diào)狀態(tài)，11月地產(chǎn)股漲幅為9.7%，行業(yè)漲幅僅位居第11位。而10月份的行業(yè)排名為第4名。從這個(gè)方面來(lái)看，其實(shí)機(jī)構(gòu)和投資者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的后市并不看好?！?/p>

（三）房地產(chǎn)與城市化、經(jīng)濟(jì)發(fā)展捆在一起。

美國(guó)《華爾街日?qǐng)?bào)》12月30日發(fā)表《中國(guó)城市化與產(chǎn)能過(guò)剩》一文，認(rèn)為：2010年將是一個(gè)更加艱難的經(jīng)濟(jì)年份，為擺脫全球經(jīng)濟(jì)緊縮，北京催生出房地產(chǎn)泡沫，其苦果將在新的一年里嘗到。為吸收和調(diào)整這一過(guò)剩狀況，中國(guó)試圖通過(guò)加速業(yè)已規(guī)模宏大的城市化進(jìn)程并通過(guò)減少移民和城市登記限制來(lái)刺激需求。領(lǐng)導(dǎo)層也將賭注押在城市化加速與消費(fèi)之間的聯(lián)系上。

2008年，中國(guó)有43%居民被視為城市人口。而在拉美、歐元區(qū)和美國(guó)，該比例分別為79%、73%和82%。中國(guó)的城市化與城市擴(kuò)張遠(yuǎn)沒(méi)有完成，其發(fā)展還有一相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期。

中國(guó)政府，在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)工人就業(yè)與滿足中低收入者住房需求之間，必須作出痛苦的決擇。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)在提振信心的目的實(shí)現(xiàn)后，應(yīng)當(dāng)致力于“和諧的復(fù)蘇”。復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授則認(rèn)為：“2009年前的房地產(chǎn)優(yōu)惠政策的結(jié)束，應(yīng)該不會(huì)搞‘一刀切’或者‘急剎車(chē)’。政府不會(huì)讓已經(jīng)有所起色的樓市重新陷入低迷之中，因此，優(yōu)惠政策將會(huì)‘有收有放’”。

結(jié)語(yǔ)：房產(chǎn)調(diào)控措施需再?lài)?yán)厲。誠(chéng)然，加大房產(chǎn)調(diào)控力度，一定程度上會(huì)影響到整體宏觀經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，部分行業(yè)或然出現(xiàn)產(chǎn)能過(guò)剩，但就京城房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，房產(chǎn)調(diào)控力度如不加強(qiáng)，房?jī)r(jià)漲幅持續(xù)高企，多數(shù)百姓將會(huì)買(mǎi)不起甚至住不起房，給社會(huì)生活和城市發(fā)展帶來(lái)不穩(wěn)定因素。另外，從經(jīng)濟(jì)學(xué)層面分析，如果放松房產(chǎn)調(diào)控政策，其一，房?jī)r(jià)將會(huì)在市場(chǎng)交易持續(xù)低迷的態(tài)勢(shì)之下陡然上揚(yáng)，從而引發(fā)買(mǎi)家的瘋狂跟進(jìn)，將導(dǎo)致后市房?jī)r(jià)更強(qiáng)勢(shì)的反彈；其二，多數(shù)投機(jī)者面臨當(dāng)前房產(chǎn)市場(chǎng)交易頻頻下挫的格局，投資信心受很大影響，撤出跡象明顯，一旦政策放松，不利于整體宏觀市場(chǎng)的調(diào)控。

參考文獻(xiàn)：來(lái)源新華網(wǎng)，《國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)部署遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲措施》2010年04月15日 18:44:06。