第一篇：現(xiàn)代物業(yè)管理中安全保障義務(wù)法律性質(zhì)探析

現(xiàn)代物業(yè)管理中安全保障義務(wù)法律性質(zhì)探析 來源：電視劇大全 http:///

摘要：現(xiàn)代物業(yè)管理中物業(yè)公司負(fù)有的安全保障義務(wù)的性質(zhì)素來有合同義務(wù)、附隨義務(wù)、法定義務(wù)等不同認(rèn)識(shí)?，F(xiàn)有立法直接涉及物業(yè)管理安全保障的僅有物業(yè)管理?xiàng)l例中個(gè)別條款規(guī)定，多是在侵權(quán)法、合同法等立法中針對一般民事活動(dòng)中安全保障義務(wù)的規(guī)定?；诓煌再|(zhì)的義務(wù)的優(yōu)劣分析，結(jié)合我國現(xiàn)有立法模式，認(rèn)為現(xiàn)代物業(yè)管理中安全保障義務(wù)應(yīng)界定為法定義務(wù)，同時(shí)不排除法定標(biāo)準(zhǔn)之上的約定。

世界上最早的物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國。我國的物業(yè)管理自20世紀(jì)80年代深圳第一個(gè)物業(yè)管理公司成立后，逐漸在沿海地區(qū)興起，發(fā)展至今雖只有幾十年時(shí)間，已逐漸呈現(xiàn)出專業(yè)化、規(guī)?；?、集團(tuán)化、區(qū)域化的趨勢和特點(diǎn)。雖然房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的繁榮推動(dòng)了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展壯大，但人們對私有權(quán)利保護(hù)意識(shí)的逐步增強(qiáng)，使其對居住環(huán)境提出了更高的要求，物業(yè)管理中的各類糾紛也逐漸增多。尤其是各地頻頻出現(xiàn)的業(yè)主被盜被害案引起了社會(huì)的廣泛關(guān)注，也讓我們不得不將目光集中到現(xiàn)代物業(yè)管理中的安全保障這一問題上，而首當(dāng)其沖的是應(yīng)明確界定安全保障義務(wù)的法律性質(zhì)。1 物業(yè)管理中安全保障義務(wù)的含義

安全保障義務(wù)最早起源于羅馬法中要求旅館業(yè)者對住宿客人攜帶的財(cái)產(chǎn)承擔(dān)保護(hù)義務(wù)（契約責(zé)任）的規(guī)定。德國法最初在道路交通安全中規(guī)定此種安全注意義務(wù)，后為德國判例逐漸引用到侵權(quán)行為法領(lǐng)域，通常被稱為“社會(huì)活動(dòng)安全注意義務(wù)”。在法國，最開始是為了解決工傷事故中對雇員的保護(hù)，要求雇主對雇員承擔(dān)安全保障義務(wù)，也叫“保安義務(wù)”；此后擴(kuò)展適用

到所有契約類型中和侵權(quán)行為法領(lǐng)域。

在我國，安全保障義務(wù)通常被認(rèn)為是在某些特定的法律關(guān)系中，一方當(dāng)事人對另一方當(dāng)事人的人身、財(cái)產(chǎn)之安全負(fù)有關(guān)照和采取積極措施加以保護(hù)的義務(wù)。物業(yè)管理中物業(yè)公司和享受物業(yè)服務(wù)的業(yè)主之間也存在特定的物業(yè)合同關(guān)系，物業(yè)公司在其可預(yù)見范圍內(nèi)，也負(fù)有保障小區(qū)業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)不受侵犯的安全保障義務(wù)。物業(yè)公司若違反此義務(wù)造成業(yè)主權(quán)利受到侵害，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的損害賠償責(zé)任。物業(yè)管理中安全保障義務(wù)的性質(zhì)爭議

2.1 合同義務(wù)說

正因?yàn)榘踩Ｕ狭x務(wù)最早由契約責(zé)任規(guī)定，很多人都容易將其界定為約定性義務(wù)。物業(yè)管理中，只要物業(yè)服務(wù)提供方和接受方在物業(yè)合同中約定了保障人身及財(cái)產(chǎn)安全的義務(wù)，則負(fù)有義務(wù)的行為人違反了該義務(wù)就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。比如，物業(yè)公司在物業(yè)服務(wù)合同中明確承諾保障業(yè)主在住宅、小區(qū)內(nèi)的人身、財(cái)產(chǎn)不受外來人員的干擾和侵害，則物業(yè)公司就有義務(wù)為此配備專門的保安人員、建立相關(guān)的保安制度、安裝必要的電子監(jiān)控系統(tǒng)、對服務(wù)區(qū)域周邊的圍護(hù)設(shè)施加以完善，從而保障業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)權(quán)利。

但合同義務(wù)確立的前提是一定要存在物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系或者當(dāng)事人有關(guān)于安全保障的明確約定，這要求遭受損害的業(yè)主有充分證據(jù)證明此種關(guān)系。并且合同義務(wù)僅限于保護(hù)相對人，保護(hù)的內(nèi)容也僅限于財(cái)產(chǎn)利益，義務(wù)違反的責(zé)任中也不包括精神損害賠償。這對物業(yè)服務(wù)中遭受損害的業(yè)主來說是極為不利的。

2.2 附隨義務(wù)說

附隨義務(wù)，一般指并非自始確定，而是在合同關(guān)系發(fā)展過程中，基于誠實(shí)信用原則而發(fā)生的、旨在更好地實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人利益的義務(wù)，通常包括通知、說明、協(xié)助、照顧等。物業(yè)管理中，即便物業(yè)服務(wù)合同中沒有對安全保障義務(wù)進(jìn)行明確約定，基于遵循誠信原則，物業(yè)公司為保證對業(yè)主提供符合約定要求的服

務(wù)，也必須對業(yè)主盡到協(xié)助、照顧義務(wù)，其中就包括對業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)的安全保障義務(wù)。

附隨義務(wù)歸根到底還是合同法上的義務(wù)，不可避免也會(huì)受到保護(hù)對象和保護(hù)內(nèi)容范圍的限制。對于那些與物業(yè)公司不存在物業(yè)合同關(guān)系，但又很容易頻繁出現(xiàn)在物業(yè)小區(qū)的人員，如家庭裝修工、快遞員、家政服務(wù)人員等，都不會(huì)在小區(qū)區(qū)域內(nèi)受到來自物業(yè)的安全保障；那這些提供相應(yīng)服務(wù)的人員不愿服務(wù)上門，也給小區(qū)業(yè)主造成不便。此外，理論上，附隨義務(wù)在合同的義務(wù)體系中大多也都處于輔助性、次要性、依附性地位，不具主導(dǎo)、基礎(chǔ)作用；但是物業(yè)管理中的安全保障通常是針對人身性、財(cái)產(chǎn)性利益進(jìn)行保護(hù)，往往是最本質(zhì)、最基本的。將安全保障義務(wù)定性為附隨義務(wù)與現(xiàn)實(shí)需求不符。

2.3 法定義務(wù)說

也有很多學(xué)者認(rèn)為物業(yè)管理中的安全保障義務(wù)是侵權(quán)法上的義務(wù)。學(xué)者王利明認(rèn)為：“保護(hù)義務(wù)與其說是根據(jù)誠信原則產(chǎn)生，不如說是侵權(quán)法所確定的義務(wù)。因?yàn)榍謾?quán)法為每一個(gè)人確定了不得侵害他人財(cái)產(chǎn)和人身的義務(wù)，違反此種義務(wù)首先將要產(chǎn)生侵權(quán)責(zé)任?！睂W(xué)者尹田也認(rèn)為“人身傷害從來都不適用于合同責(zé)任，即使這種傷害導(dǎo)致了合同的不履行。因?yàn)樽⒁獾谌税踩牧x務(wù)是一種‘通常存在’的義務(wù)，這一義務(wù)不是來源于合同，其范圍也并非由合同所確定。”

法定義務(wù)的主體范圍擴(kuò)展到了不僅包括特定緊密聯(lián)系的相對人，還包括其他所有不特定社會(huì)主體；法定義務(wù)的違反，不僅涉及財(cái)產(chǎn)損害賠償責(zé)任，還有可能涉及精神損害賠償；受害人的請求權(quán)的訴訟時(shí)效也較合同的違約請求權(quán)的長。因此，將安全保障義務(wù)界定為法定義務(wù)，相較于合同義務(wù)具有極大的優(yōu)勢。物業(yè)管理安全保障義務(wù)的立法規(guī)定

我國目前在物業(yè)管理的相關(guān)立法中，并沒有針對安全保障義務(wù)的直接規(guī)定，僅在《物業(yè)管理?xiàng)l例》的個(gè)別條款中有涉及。如第36條第2款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。第46條第1款規(guī)定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。第47條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請的保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。這幾條是關(guān)于物業(yè)服務(wù)公司在物業(yè)服務(wù)中對業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)遭受損害所承擔(dān)之法律責(zé)任的原則性規(guī)定，也隱含了作為法定義務(wù)的安全保障義務(wù)。

目前更多的立法是對一般民事活動(dòng)中的安全保障義務(wù)的規(guī)定。如2003年最高人民法院出臺(tái)的《關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第6條規(guī)定：“從事住宿、餐飲、娛樂等經(jīng)營活動(dòng)或者其他社會(huì)活動(dòng)的自然人、法人、其他組織，未盡合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)致使他人遭受人身損害，賠償權(quán)利人請求其承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。”同時(shí)，《侵權(quán)責(zé)任法》第37條規(guī)定：“賓館、商場、銀行、車站、娛樂場所等公共場所的管理人或者群眾性活動(dòng)的組織者，未盡到安全保障義務(wù)，造成他人損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。因第三人的行為造成他人損害的，由第三人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任；管理人或者組織者未盡到安全保障義務(wù)的，承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)充責(zé)任?！贝送?，《航空法》、《鐵路法》、《公共場所消防安全管理規(guī)定》、《民用航空器法》、《公路法》、《娛樂場所管理?xiàng)l例》、《旅館業(yè)治安管理辦法》以及《公共娛樂場所消防安全管理規(guī)定》等都對安全保障義務(wù)作出了直接或間接的規(guī)定。

但上述立法尤其是侵權(quán)責(zé)任法均未明確是否也適用于物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。物業(yè)服務(wù)公司和業(yè)主之間也屬于一種常見的服務(wù)消費(fèi)合同關(guān)系，是一種民事關(guān)系，但是否能適用上述兩條規(guī)定，關(guān)鍵就在于物業(yè)服務(wù)公司是否屬于立法中所指的“公共場所的管理人或群眾性活動(dòng)的組織者”。

筆者以為，現(xiàn)有列舉式立法并不能窮盡當(dāng)前所有管理人的類型，而物業(yè)服務(wù)區(qū)域?qū)儆谝粋€(gè)相對開放的公共性場所，屬于侵權(quán)責(zé)任法中37條所指的“公共場所”，該場所的管理人理所當(dāng)然對應(yīng)于物業(yè)服務(wù)公司。而且根據(jù)安全保障義務(wù)的“收益與風(fēng)險(xiǎn)相一致”理論，“那些從危險(xiǎn)源中獲取利潤的人經(jīng)常被認(rèn)為是有制止危險(xiǎn)義務(wù)的人”；物業(yè)服務(wù)公司在提供有償物業(yè)服務(wù)中獲得相對豐厚的利益，就要對業(yè)主承擔(dān)安全保障義務(wù)。而且，物業(yè)公司更有能力控制危險(xiǎn)的發(fā)生，讓其承擔(dān)安全保障義務(wù)，更能節(jié)省社會(huì)成本，更符合實(shí)質(zhì)平等的要求。所以，應(yīng)認(rèn)為物業(yè)服務(wù)公司也應(yīng)該負(fù)有侵權(quán)責(zé)任法中的安全保障義務(wù)。

同時(shí)，物業(yè)公司和業(yè)主之間若存在合同關(guān)系，則也應(yīng)適用《合同法》的規(guī)定?！逗贤ā返?22條規(guī)定：“因?yàn)楫?dāng)事人一方的違約行為，侵害對方人身、財(cái)產(chǎn)權(quán)益的，受損害方有權(quán)選擇依照本法要求其承擔(dān)違約責(zé)任或者依照其他法律要求其承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任?！钡?0條第2款規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。”前一條說明安全保障義務(wù)可能成為約定的合同義務(wù)，后一條預(yù)示其也有可能成為誠信原則所決定的合同中的附隨義務(wù)。

綜上，對于物業(yè)管理中的安全保障義務(wù)，現(xiàn)有的立法上既允許其為合同法上的約定義務(wù)，也可能為合同法上的附隨義務(wù)，更多地可能為侵權(quán)責(zé)任法等立法規(guī)定的法定義務(wù)。認(rèn)識(shí)和結(jié)論

物業(yè)管理中安全保障義務(wù)的性質(zhì)的界定有助于我們明確法律的適用，從而明確義務(wù)違反的責(zé)任類型和追究；有利于去平衡物業(yè)服務(wù)中業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系，更有利于保障和維護(hù)業(yè)主權(quán)益。

筆者認(rèn)為，現(xiàn)代物業(yè)管理中物業(yè)公司承擔(dān)的安全保障義務(wù)根本上而言是一種法定義務(wù)，但不排除超過法定標(biāo)準(zhǔn)之外當(dāng)事人約定為合同義務(wù)。

首先，單獨(dú)界定為合同義務(wù)或附隨義務(wù)存在缺陷。如上，附隨義務(wù)雖屬于廣義的法定義務(wù)，但從根本上而言是一種合同

法上的法定義務(wù)，和合同義務(wù)一樣，僅限于特定相對人之間，保護(hù)對象范圍受限，責(zé)任內(nèi)容僅限于財(cái)產(chǎn)損害賠償。而且，將物業(yè)管理安全保障義務(wù)規(guī)定為合同義務(wù)，過于自由，物業(yè)服務(wù)公司往往會(huì)借助自己的強(qiáng)勢而逃避或限制自己在合同中對業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全保障的義務(wù)，以規(guī)避承擔(dān)責(zé)任。

其次，界定為法定義務(wù)與現(xiàn)有立法模式相適應(yīng)。我國現(xiàn)有立法大多數(shù)都對各公共場合的管理者、經(jīng)營者的安全保障義務(wù)進(jìn)行了直接規(guī)定，明確為法定義務(wù)；尤其是侵權(quán)責(zé)任法的出臺(tái)進(jìn)一步明確了因第三人的行為造成他人損害的，管理人或者組織者應(yīng)承擔(dān)補(bǔ)充責(zé)任。所以，將物業(yè)管理中物業(yè)公司的安全保障義務(wù)界定為法定義務(wù)，與我國現(xiàn)有的立法模式相符，順應(yīng)了立法發(fā)展趨勢。事實(shí)上各國在對安全保障義務(wù)性質(zhì)的認(rèn)定上一般也都會(huì)基于兩種考慮：首先不違反本國已有的侵權(quán)法和合同法傳統(tǒng)的分界線；進(jìn)而在這一前提下尋求最有利的解決處理方式。

再者，有利于保障業(yè)主的權(quán)益。物業(yè)公司違反安保義務(wù)，應(yīng)對受害業(yè)主遭受的財(cái)產(chǎn)損害和精神損害進(jìn)行賠償，這更有利于保障業(yè)主的權(quán)益。

并且，筆者認(rèn)為對于物業(yè)管理安全保障義務(wù)的根本性質(zhì)的界定應(yīng)該唯一，法定義務(wù)是起碼的基本的義務(wù)。在法定義務(wù)標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)，當(dāng)事人同時(shí)進(jìn)行約定，僅是意思自治的體現(xiàn)，此時(shí)的安全保障義務(wù)根本上還是法定義務(wù)。只有在超過法定標(biāo)準(zhǔn)外的安全保障義務(wù)才是約定義務(wù)，因?yàn)榇藭r(shí)的約定受法律保護(hù)，但此時(shí)的約定義務(wù)其實(shí)還是應(yīng)以最起碼的法定義務(wù)作為基礎(chǔ)。所以，在前種情形下，違反安全保障義務(wù)，物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)承擔(dān)法定的侵權(quán)責(zé)任；后一種情形下，業(yè)主在法定標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)既可選擇追究物業(yè)公司的侵權(quán)責(zé)任也可追究違約責(zé)任，超過法定標(biāo)準(zhǔn)部分只能根據(jù)約定追究物業(yè)公司的違約責(zé)任。

第二篇：現(xiàn)代物業(yè)管理在新農(nóng)村建設(shè)中中的探索

湖南農(nóng)業(yè)大學(xué)課程論文

學(xué)院：工學(xué)院班級(jí)：09工程管理2班 姓名：謝雁學(xué)號(hào)：200940613224 課程論文題目：現(xiàn)代物業(yè)管理在新農(nóng)村建設(shè)中的探索

課程名稱：物業(yè)管理概論

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現(xiàn)代物業(yè)管理在新農(nóng)村建設(shè)中的探索

姓名：謝雁

學(xué)號(hào)：20940613224

摘要：我國現(xiàn)代物業(yè)管理雖然起步較晚，但在各企業(yè)的不斷探索下，物業(yè)管理體積逐漸成熟、完善，得到廣大市民群眾的接受和認(rèn)可。而在面積廣大、人口占大多數(shù)的農(nóng)村地域，由于人們生活水平的提高，也迫切希望引進(jìn)科學(xué)的管理模式，以提高生活、居住質(zhì)量。于是，開始了現(xiàn)代物業(yè)管理在新農(nóng)村中的探索。關(guān)鍵詞：物業(yè)管理新農(nóng)村 現(xiàn)狀發(fā)展條件

1、我國城市物業(yè)發(fā)展過程及現(xiàn)狀

物業(yè)管理是隨著工業(yè)和城市的規(guī)?；劝l(fā)展起來的，是社會(huì)富裕到一定程度，人們對居住質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量以及業(yè)余生活一種更高層次的需求，在我國尚屬起步階段，是一個(gè)新興的行業(yè)。

1.1我國物業(yè)管理市場發(fā)展歷程

至今為止，我國物業(yè)管理市場經(jīng)歷了2個(gè)發(fā)展期。我國物業(yè)管理市場發(fā)展的第一篇章是在20世紀(jì)80年代初到90年代初的階段，第二篇章是20世紀(jì)90年代中期到現(xiàn)在為止的階段。

1.1.1我國物業(yè)管理市場發(fā)展的第一篇章

物業(yè)管理在國內(nèi)起步較晚。20世紀(jì)80年代初，作為經(jīng)濟(jì)特區(qū)領(lǐng)頭羊的深圳及沿海開放較早的城市廣州在借鑒歐美國家先進(jìn)住宅管理經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合中國具體實(shí)際，大膽探索，引入了一個(gè)新名詞一—物業(yè)管理。

1994年3月，建設(shè)部頒布《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，強(qiáng)調(diào)新建小區(qū)必須推行物業(yè)管理，指明住宅小區(qū)要推行社會(huì)化、專業(yè)化的物業(yè)管理模式，由專業(yè)性的物業(yè)管理公司統(tǒng)一進(jìn)行綜合管理。物業(yè)管理第一次在全國范圍內(nèi)獲得大眾認(rèn)同，其內(nèi)涵也慢慢從住宅管理擴(kuò)展到酒店、寫字樓、學(xué)校、工業(yè)廠房的管理，并逐步邁入迅速發(fā)展階段，成為我國新興的“朝陽產(chǎn)業(yè)”。

經(jīng)過20多年的發(fā)展，已經(jīng)取得了很大的進(jìn)步，尤其是在中國的深圳、廣州、上海、北京等地區(qū)，物業(yè)管理呈現(xiàn)蓬勃發(fā)展之勢。以最早建立物業(yè)管理公司的深圳為例，早在2001年底，深圳物業(yè)管理覆蓋率就已經(jīng)達(dá)95%以上，物業(yè)管理滲透了小區(qū)、工廠、學(xué)校、醫(yī)院、營房、機(jī)關(guān)、賓館、車站、碼頭、公園等各個(gè)領(lǐng)域，涌現(xiàn)了如中海、金地、萬科、萬廈、中航、福田等具有競爭力的名牌企業(yè)，其中有40多家企業(yè)分別在全國大中城市接管物業(yè)達(dá)3000多萬平方米以上，尤其是中海、金地、萬科、長城等物業(yè)管理企業(yè)的管理規(guī)模均在500萬平方米以上。2003年6月28日，我國《物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布出臺(tái)，并從2003年9月1日起施行。2004年，全國各級(jí)物業(yè)管理行政部門根據(jù)條例精神，把完善物業(yè)管理市場機(jī)制與制定市場規(guī)范放在重要位置、整理和修訂地方物業(yè)管理法規(guī)和規(guī)范性文件，制定與((條例)}相適應(yīng)的配套法規(guī)和實(shí)施細(xì)則。這些法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件，有效地改善了物業(yè)管理的法制環(huán)境。2007年8月26日，國務(wù)院根據(jù)《物權(quán)法》的有關(guān)精神，對《物業(yè)管理?xiàng)l例》進(jìn)行了修改和完善。《物業(yè)管理?xiàng)l例》打破了長期以來住宅小區(qū)建管不分的狀況，將新建住宅小區(qū)全面導(dǎo)向市場，政府的政策調(diào)控力度使市場化由住宅物業(yè)管理開始全面啟動(dòng)。由此，我國物業(yè)管理業(yè)

進(jìn)入了至今為止的第二篇章。

1.1.2我國物業(yè)管理市場發(fā)展的第二篇章

我國擁有數(shù)以億計(jì)的物業(yè)基礎(chǔ)，而且隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，物業(yè)的規(guī)模將越來越大，整個(gè)物業(yè)管理的市場需求是巨大的。建設(shè)部公布的數(shù)據(jù)表明，到2007年底，全國城鎮(zhèn)實(shí)有住宅建筑面積為 104.35億平方米左右，初步估計(jì)，目前在管物業(yè)面積應(yīng)該近80l7億平方米。

暨南大學(xué)碩士論文基于新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)視角的物業(yè)管理市場研究。據(jù)預(yù)測，今后20年，中國將新建住房建筑總面積約80億平方米。屆時(shí)，我國的城市人口將近7億，人均住房建筑面積將達(dá)到30平方米，以現(xiàn)在的住宅存量80億平方米和新增加的S0億平方米累計(jì)的管理需求可以預(yù)見，中國的物業(yè)管理市場也將出現(xiàn)空前繁榮局面。

市場管理日趨成熟。剛起步的我國物業(yè)管理市場經(jīng)營模式老套，自建自管是當(dāng)時(shí)物業(yè)管理市場的主要經(jīng)營模式。由于經(jīng)營規(guī)模小、依賴程度大、服務(wù)意識(shí)淡薄、加之部分業(yè)主觀念陳舊，使當(dāng)時(shí)的物業(yè)管理企業(yè)舉步維艱。隨著這幾年人們觀念、意識(shí)的轉(zhuǎn)變，在物業(yè)主管部門和廣大物業(yè)管理企業(yè)的共同努力，物業(yè)公司的經(jīng)營理念也隨之發(fā)生著改變，一些大型物業(yè)管理公司的成立以及積極借鑒國外成功物業(yè)管理公司的經(jīng)驗(yàn)，使我國物業(yè)管理公司向著規(guī)?；?、品牌化、人性化的方向發(fā)展。

物業(yè)管理企業(yè)的數(shù)量不斷增加。2007年二季度開始，中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)通過網(wǎng)上填報(bào)的形式組織全國各地開展了物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調(diào)查。截止數(shù)為4600家，調(diào)查面覆蓋了全國。2008年12月底，完成網(wǎng)上調(diào)查信息數(shù)據(jù)填報(bào)的企業(yè)總31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市，共涉及128個(gè)城市和地區(qū)。4600家企業(yè)的調(diào)查情況匯總，可以發(fā)現(xiàn)我國物業(yè)管理企業(yè)具有以下特征。第一，近年物業(yè)管理企業(yè)的增加速度加快。1981年至1994年13年間，只有268家企業(yè)成立，占企業(yè)總數(shù)的5.82%，1994年至2007年13年間，共有4332家企業(yè)成立，占

總企業(yè)數(shù)94.18%。其中1994至2004年10年間共成立企業(yè)2495.家，占總企業(yè)數(shù)75.98%，10年間企業(yè)以每年近133%的速度猛增。第二，有限公司的企業(yè)占多數(shù)。從企業(yè)形式上看，大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)現(xiàn)了公司制(71.24%為股份有限公司和有限責(zé)任公司)，國有物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍占一定比例，外資和私營企業(yè)比例偏低第三，取得企業(yè)資質(zhì)的公司占絕大部分。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，4600家物業(yè)管理企業(yè)中，具有一級(jí)資質(zhì)的有365家，二級(jí)資質(zhì)有713家，三級(jí)資質(zhì)有3287家，其他未取得資質(zhì)的企業(yè)只有235家。一級(jí)資質(zhì)企業(yè)平均管理面積224.18萬m，平均職工882人，管理人員人均管理面積1.88萬m，;二級(jí)企業(yè)平均管理面積81.24萬m，平均職工288積1.99萬m，;三級(jí)企業(yè)平均管理面積18.04萬m，平均職工面積

1.38萬m。人，管理人員人均管理面64人。以上表格和數(shù)據(jù)說明，資質(zhì)等級(jí)越高，每一名管理人員相應(yīng)配置的操作人員越多，管理人員人均管理面積越大，一、二級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)人均管理面積明顯高于三級(jí)企業(yè)。

東部沿海及經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省區(qū)的物業(yè)市場比較發(fā)達(dá)。與我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展相匹配，東部沿海及經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)較多。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，東部沿海及經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省區(qū)(北京、上海、天津、河北、江蘇、浙江、福建、山東、廣東、海南)1754家;中部省區(qū)(河南、安徽、山西、江西、湖南、湖北)1308家，占28.44%;西部省區(qū)(重慶、四川、貴州、云南、西藏、陜西、甘肅、寧夏、青海、新疆、內(nèi)蒙、廣西)904家;東北三省634家。

現(xiàn)代物業(yè)管理在城市中發(fā)展日趨成熟，也逐漸被廣大市民群眾所接受，成為現(xiàn)代城市管理中的重要的一部分。

2、新農(nóng)村引進(jìn)現(xiàn)代物業(yè)管理的條件

黨的十六屆五中全會(huì)提出了建設(shè)“生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕、鄉(xiāng)風(fēng)文明、村容整潔、管理民主”的社會(huì)主義新農(nóng)村的重大發(fā)展戰(zhàn)略(以下簡稱“新農(nóng)村”),這是我國當(dāng)前和今后經(jīng)濟(jì)工作的重要任務(wù)。一段時(shí)間來,我一直在考慮物業(yè)管理行業(yè)在建設(shè)“新農(nóng)村”這一福澤萬民而又復(fù)雜艱巨的系統(tǒng)工程中能否有所作為。在社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的進(jìn)程中,隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型,農(nóng)村的管理模式與生活方式正在發(fā)生重大變化,其間蘊(yùn)涵著物業(yè)管理的廣闊市場。

改革開放后，我國處在一個(gè)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的時(shí)代，昔日農(nóng)村也發(fā)生了翻天覆地的變化。農(nóng)村城市化不僅帶給農(nóng)民生活水平的提高，還導(dǎo)致他們生活觀念的變化，國內(nèi)農(nóng)民群眾追求舒適、文明、健康生活方式的需要日益強(qiáng)烈，他們迫切希望改變農(nóng)村物業(yè)環(huán)境中所存在的一些問題。農(nóng)村域經(jīng)濟(jì)上去后,環(huán)境衛(wèi)生等方面呈現(xiàn)的問題造成與新農(nóng)村建設(shè)的不和諧,以及實(shí)施物業(yè)管理前嚴(yán)峻的社會(huì)治安形勢，村里缺乏有效的信息收集手段,形成治安方面的隱患,公共設(shè)施、設(shè)備也頻遭破壞;由于欠缺必要的環(huán)衛(wèi)設(shè)施,垃圾處理沒有規(guī)范,保潔沒有標(biāo)準(zhǔn),環(huán)境衛(wèi)生臟亂差問題突出。傳統(tǒng)的農(nóng)村管理模式已經(jīng)不能適應(yīng)新農(nóng)村的發(fā)展,嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)呼喚新的管理體制。在我國部分農(nóng)村地區(qū)推行規(guī)范化物業(yè)管理正逐步成為一些農(nóng)民的呼聲。

在物業(yè)管理市場中，民營經(jīng)濟(jì)具有廣闊發(fā)展前景，潛力巨大。農(nóng)村的公共資源管理，如供排水設(shè)施管理、農(nóng)村道路建設(shè)和維護(hù)、農(nóng)用機(jī)械的管理、農(nóng)村房屋的維修和管理等，這些資源分布分散，規(guī)模不大，比較適合組建民營物業(yè)管理公司管理。民營物業(yè)管理公司以市場經(jīng)濟(jì)為導(dǎo)向，真正實(shí)行企業(yè)化經(jīng)營、專業(yè)化管理、社會(huì)化服務(wù)的運(yùn)行機(jī)制。機(jī)制新、體制靈活，能適應(yīng)農(nóng)村市場多方面的需求。

3、發(fā)展物業(yè)管理的意義

物業(yè)管理是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場化和房屋商品化的客觀需要和必然產(chǎn)物,它既是房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重要組成部分,又是現(xiàn)代化城市管理的重要一環(huán),事關(guān)千家萬戶,直接影響著社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境等各方面的效益。在農(nóng)村中發(fā)展物業(yè)管理尤其具有具有十分重要的意義,具體來說:

一、農(nóng)村發(fā)展物業(yè)管理有利于提高農(nóng)村人民群眾生活質(zhì)量

經(jīng)濟(jì)發(fā)展的根本目的是提高人民生活水平。提高居住質(zhì)量是全面建設(shè)小康社會(huì)的重要任務(wù)。隨著我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的第一步和第二步戰(zhàn)略目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn),人民生活實(shí)現(xiàn)了解決溫飽和從溫飽到小康的兩大歷史性跨越。農(nóng)村居民消費(fèi)需求由追求基本生活資料的滿足,逐步向注重生活質(zhì)量提高轉(zhuǎn)變,向更高生活水平邁進(jìn)。提高農(nóng)村居住質(zhì)量,既要靠住宅建設(shè)的科技進(jìn)步,大力推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化,提高住宅規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)水平,也要有良好的物業(yè)管理。好的物業(yè)管理改善了人居環(huán)境,相應(yīng)地也改善了農(nóng)村村容村貌,促使農(nóng)民安居樂業(yè),改進(jìn)農(nóng)民的精神面貌,促進(jìn)人際關(guān)系融洽、社會(huì)穩(wěn)定。眾多物業(yè)小環(huán)境的改善,也有力地促進(jìn)農(nóng)村生態(tài)環(huán)境的良性循環(huán)。

二、農(nóng)村發(fā)展物業(yè)管理有利于增加就業(yè)

就業(yè)是民生之本。我國當(dāng)前和今后相當(dāng)長一段時(shí)間就業(yè)需求都會(huì)十分強(qiáng)烈,就業(yè)形勢會(huì)極為嚴(yán)峻和復(fù)雜。擴(kuò)大就業(yè)是我國當(dāng)前和今后長時(shí)期重大而艱巨的任

務(wù)。尤其在農(nóng)村，大量的剩余勞動(dòng)力及外出務(wù)工人員的增多，使得農(nóng)村有大量的孤寡老人及留守兒童。物業(yè)管理就業(yè)容量大,對擴(kuò)大就業(yè)具有重要作用。在農(nóng)村發(fā)展物業(yè)管理對于吸納農(nóng)村勞動(dòng)力,對于緩解農(nóng)村剩余勞動(dòng)力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中的就業(yè)矛盾作出了重要貢獻(xiàn)。今后相當(dāng)長一段時(shí)期,隨著住宅建設(shè)的持續(xù)快速發(fā)展以及舊住宅區(qū)物業(yè)管理范圍的不斷擴(kuò)大,農(nóng)村物業(yè)管理將保持快速發(fā)展,對增加就業(yè)將起到積極的推動(dòng)作用。

三、農(nóng)村發(fā)展物業(yè)管理有利于維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定

維護(hù)社會(huì)安定是全面建設(shè)小康社會(huì)的重要保障。大力發(fā)展社會(huì)主義文化,建設(shè)社會(huì)主義精神文明是全面建設(shè)小康社會(huì)的重要任務(wù)。維護(hù)農(nóng)村穩(wěn)定、加強(qiáng)農(nóng)村精神文明建設(shè)是整個(gè)社會(huì)安定和全社會(huì)精神文明建設(shè)的基礎(chǔ)。物業(yè)管理是社區(qū)服務(wù)的重要組成部分。村委會(huì)是村民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織，物業(yè)管理企業(yè)對于維護(hù)農(nóng)村環(huán)境和秩序具有積極作用。通過規(guī)范農(nóng)村建設(shè)與物業(yè)管理各主體之間的關(guān)系,整合資源,可以推進(jìn)農(nóng)村物業(yè)管理與新農(nóng)村建設(shè)的協(xié)調(diào)發(fā)展,形成推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)的整體合力,既有利于為村名創(chuàng)造良好的居住環(huán)境,也有利于促進(jìn)農(nóng)村安定和精神文明建設(shè)。

四、促進(jìn)農(nóng)村管理和環(huán)境的完善

一個(gè)個(gè)物業(yè)區(qū)域是構(gòu)成農(nóng)村的基本單元,每一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境整潔、優(yōu)美,秩序井然,農(nóng)村整體的的面貌和秩序才能得以提升。這樣就為農(nóng)村整體環(huán)境面貌的改善與提升提供了全方位的支持。從而為吸引旅游、防止SARS之類的疾病暴發(fā)與流行等發(fā)揮不可替代的作用：

(1)為村民提供清潔和安全的環(huán)境;

(2)為村民提供可靠和持久的食品、飲水、能源供應(yīng),具有有效的清理垃圾系統(tǒng);

(4)擁有一個(gè)強(qiáng)有力的相互幫助的村民團(tuán)體,能夠?yàn)閯?chuàng)立健康農(nóng)村而努力工作;

(5)能使村民一道參與制定涉及他們?nèi)粘Ｉ?特別是健康和福利的各項(xiàng)政策決定;

(6)提供各種娛樂和閑暇活動(dòng)場所,以方便村民之間的溝通和聯(lián)系;

(7)保護(hù)文化遺產(chǎn)并尊重所有村民的各種文化和生活特性;

(10)能使村民更健康長久地生活和少疾病。

便很容易看出,以上這些要求與健康服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與目的基本吻合,進(jìn)一步說明,物業(yè)管理是建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的重要基礎(chǔ)工作。

4、如何在農(nóng)村實(shí)行物業(yè)管理

鑒于各地農(nóng)村的實(shí)際狀況不盡一致，在新農(nóng)村建設(shè)中引入物業(yè)管理模式也不宜“一刀切”，而應(yīng)根據(jù)各地農(nóng)村的實(shí)際情況，遵循民主、自愿的原則，探索不同類型的具有農(nóng)村本土特色的引入模式。把現(xiàn)代物業(yè)管理的模式引入農(nóng)村治理當(dāng)中，探索出一條物業(yè)管理參與社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)和和諧社會(huì)建設(shè)的新模式。

1．以村委會(huì)為主成立物業(yè)管理公司，開展物業(yè)管理工作。

這種模式的特點(diǎn)在于它突出農(nóng)村基層組織的行政管理作用，因其物業(yè)管理機(jī)構(gòu)與基層組織一致，在實(shí)施管理時(shí)具有權(quán)威性，制約力強(qiáng)。包括村物業(yè)管理公司在內(nèi)的村內(nèi)各專業(yè)管理機(jī)構(gòu)，在村委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下，各自履行自己職責(zé)，能做到統(tǒng)一安排，分工明確，專業(yè)協(xié)作，各負(fù)其責(zé)，使農(nóng)村社區(qū)成為一個(gè)完整的管理體制，而且基層組織的穩(wěn)定性有利于農(nóng)村社區(qū)管理的長期性和穩(wěn)定性。這種模式在單一產(chǎn)權(quán)（農(nóng)村的公共資源設(shè)施設(shè)備）管理中，尤其能體現(xiàn)其行政管理效用。在產(chǎn)權(quán)多元情況下，這種以行政為主體的管理模式，應(yīng)避免村委會(huì)大包大攬，要充分發(fā)

揮包括村物業(yè)管理公司在內(nèi)的村內(nèi)各專業(yè)管理機(jī)構(gòu)的職責(zé)和功能，要防止行政管理代替一切的情況。

2．引進(jìn)專業(yè)的管理平臺(tái)，充分整合當(dāng)?shù)厝肆Y源。

農(nóng)村的秩序維護(hù)員可以從村委會(huì)原來雇請的當(dāng)?shù)厝藛T中收編、改編。為提高他們的素質(zhì)，將收編人員送到物業(yè)管理公司總部進(jìn)行崗前培訓(xùn)及物業(yè)管理法規(guī)學(xué)習(xí)，讓其熟悉公司的規(guī)章制度與物業(yè)管理的法律法規(guī)，同時(shí)進(jìn)行軍訓(xùn)，提高其業(yè)務(wù)水平，為便于開展管理工作，公司可以將村內(nèi)原來具有中專以上學(xué)歷的管理人員請進(jìn)長龍村物業(yè)管理服務(wù)中心的管理層。這一做法，對于當(dāng)?shù)卮彐?zhèn)來說，既增加了就業(yè)崗位，減輕了政府安排就業(yè)的壓力，又彌補(bǔ)了秩序維護(hù)員的人手不足，還提升了當(dāng)?shù)卮迕竦膶I(yè)技能，提高了他們整體的人員素質(zhì)；對于公司來說，由于村民對當(dāng)?shù)厍闆r的了解,村民管村民，工作開展起來也能做到輕車熟路，有的放矢，既提高了工作效率，又節(jié)約了管理成本，達(dá)到了很好的互補(bǔ)效果，實(shí)現(xiàn)了人力資源的充分整合。

3．委托管理型物業(yè)管理模式。

這種模式是將農(nóng)村物業(yè)由所有權(quán)人（業(yè)主）采用招投標(biāo)或協(xié)議方式將白己使用的物業(yè)（如：供排水設(shè)施，農(nóng)村道路、農(nóng)用機(jī)械等）委托給專業(yè)管理公司進(jìn)行管理，通過簽訂合同，支付費(fèi)用，而享受物業(yè)管理服務(wù)。這種管理模式的特點(diǎn)是物業(yè)所有權(quán)和經(jīng)營人是兩個(gè)各自獨(dú)立的法人，物業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營管理權(quán)兩權(quán)分離。從長遠(yuǎn)看，委托管理型是農(nóng)村物業(yè)管理發(fā)展的方向，因?yàn)檫@種模式符合物業(yè)管理的企業(yè)化、社會(huì)化和專業(yè)化的要求，同時(shí)可以引進(jìn)市場競爭機(jī)制，促進(jìn)農(nóng)村物業(yè)管理的進(jìn)一步發(fā)展。

4．完全按現(xiàn)代化企業(yè)制度組建物業(yè)管理公司。

在一些經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的農(nóng)村，由于這里的城市化程度較高，各項(xiàng)物業(yè)設(shè)施豐富，房屋相對集中，經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對雄厚，人們市場意識(shí)較強(qiáng)，條件比較充分，可以先從這些地方開始，組建農(nóng)村的現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)，完全按現(xiàn)代企業(yè)制度運(yùn)行。在運(yùn)作過程中，先從管理農(nóng)村公共資源設(shè)備、設(shè)施等物業(yè)開始，然后結(jié)合當(dāng)?shù)靥攸c(diǎn)，規(guī)模可由小到大，由點(diǎn)到面，服務(wù)項(xiàng)目可由少到多，由粗到細(xì)，突破一點(diǎn)，取得經(jīng)驗(yàn)，逐步推廣，全面開展。

結(jié)束語：我國人口眾多，農(nóng)村人口占比重非常大，解決農(nóng)村管理問題，對我國的城市化進(jìn)程以及建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村具有重大的意義。

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第三篇：淺議住宅小區(qū)物業(yè)管理中的安全保衛(wèi)工作

住宅小區(qū)物業(yè)管理中的安全保衛(wèi)工作

在物業(yè)管理中，安全保衛(wèi)服務(wù)是基于業(yè)主與物業(yè)管理公司按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，為維護(hù)物業(yè)管理相關(guān)區(qū)域內(nèi)的秩序而產(chǎn)生的，是物業(yè)管理服務(wù)的一項(xiàng)重要內(nèi)容。前幾年中央有關(guān)部門開展過一次關(guān)于住宅小區(qū)物業(yè)管理狀況的調(diào)查，其中對小區(qū)安全保衛(wèi)感到不滿意的達(dá)到 32.8%，35.1% 的業(yè)主表示，因小區(qū)安全保衛(wèi)措施不力，其人身、財(cái)產(chǎn)安全受到過損害。可見，住宅小區(qū)的和諧安寧已經(jīng)成為公眾關(guān)注的焦點(diǎn)。

小區(qū)物業(yè)管理中的安全保衛(wèi)工作涉及內(nèi)容多而且范圍廣，具有專業(yè)性強(qiáng)、管理與服務(wù)并存性、受制性等特點(diǎn)，稍不注意，就有可能出現(xiàn)安全隱患或事故。對于物業(yè)管理這個(gè)微利行業(yè)來講，物業(yè)管理企業(yè)因?yàn)榘踩Ｐl(wèi)工作沒有做到位而引起的損失會(huì)給物業(yè)管理企業(yè)造成嚴(yán)重的影響。所以，除在加強(qiáng)小區(qū)硬件條件以外，建立起一套完善的安保制度和一支高效、專業(yè)的安全管理隊(duì)伍，就成了物業(yè)管理活動(dòng)中的重中之重。物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理的安全保衛(wèi)工作中應(yīng)該重點(diǎn)做好以下方面：

1.健全安全管理制度和完善崗位責(zé)任制，明確約定物業(yè)保安服務(wù)的責(zé)任

在健全安保制度之前，應(yīng)該在物業(yè)管理服務(wù)合同中對物業(yè)

保安服務(wù)的責(zé)任和義務(wù)作出明確的規(guī)定，使物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主對雙方的權(quán)利和義務(wù)有詳盡地了解。之后，各物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)本公司的實(shí)際情況，對安保服務(wù)制定完善詳盡的規(guī)章制度。這不僅是對物業(yè)的安保工作的約束和管理，更重要的是通過制度，檢驗(yàn)工作中存在的問題和漏洞，及時(shí)修改和完善，最后制定出最符合實(shí)際操作的崗位制度，降低安全保衛(wèi)工作不當(dāng)給物業(yè)管理企業(yè)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

在文件體系中，還要通過對公司崗位的實(shí)際操作情況，把物業(yè)安全管理的各項(xiàng)工作詳細(xì)的記錄下來、然后保存，對所制定的規(guī)章制度做及時(shí)地調(diào)整、修 改，并進(jìn)行總結(jié)。這不僅是管理規(guī)范的體現(xiàn)，也是日后追溯責(zé)任的重要依據(jù)。如：安全巡邏記錄、來訪出入登記制度、物品放行制度等等。

2.加強(qiáng)對物業(yè)安保人員的培訓(xùn)，建立專業(yè)化的安保隊(duì)伍 物業(yè)管理企業(yè)的安保管理，歸根到底取決于員工的專業(yè)技能。在選擇安全人員時(shí)首先應(yīng)該充分考慮他們對職業(yè)的適應(yīng)能力和崗位的需要。但要想保證適應(yīng)服務(wù)工作的需要，必須建立專業(yè)化的隊(duì)伍。

管理人員須花大力氣開展培訓(xùn)與思想教育。只有掌握專業(yè)的物業(yè)管理知識(shí)、安全保衛(wèi)管理知識(shí)和服務(wù)技巧，才能減少工作中的失誤、提高工作效率，減少安全風(fēng)險(xiǎn)，保障物業(yè)安全。需要通過專業(yè)的培訓(xùn)加強(qiáng)物業(yè)管理知識(shí)、消防知識(shí)等相關(guān)知識(shí)的培訓(xùn)，提高其業(yè)務(wù)知識(shí)和業(yè) 務(wù)技能；同時(shí)加強(qiáng)法

律知識(shí)的培訓(xùn)，使其知法、守法、懂法，能正確地維護(hù)好業(yè)主和公司利益的同時(shí)，也能保護(hù)好自己。組織安保人員認(rèn)真學(xué)習(xí)有關(guān)的安全保衛(wèi)知識(shí)，熟悉并能正確使用各種安保器材。同時(shí)應(yīng)管理好管轄區(qū)內(nèi)的各種設(shè)備、設(shè)施和器具，如消防用品 , 定期進(jìn)行檢查、試驗(yàn)、大修、更新 , 確保它們始終處于完好狀態(tài)。

嚴(yán)格貫徹執(zhí)行安保法規(guī) , 落實(shí)各項(xiàng)安全制度和措施。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)由主要的領(lǐng)導(dǎo)組織成立安全委員會(huì)，負(fù)責(zé)安全管理的工作。同時(shí)還要建立具體的物業(yè)安全管理機(jī)構(gòu)，如保安部或委托專業(yè)的保安公司，由專門的機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)安全管理的具體領(lǐng)導(dǎo)、組織和協(xié)調(diào)，而不能把它作為一個(gè)附屬的機(jī)構(gòu)放在某一個(gè)其他部門里。而且要把安全管理提到日常的議事日程，并選派得力的干部出任保安部的經(jīng)理，配備必要的安全保衛(wèi)人員。安全保衛(wèi)人員必須要有較高的政治素質(zhì)、業(yè)務(wù)素質(zhì)和思想品德素質(zhì)。要把安全管理的任務(wù)落實(shí)到具體的安全管理人員中去，由專人負(fù)責(zé)。

管理好安保監(jiān)視中心的各種設(shè)備、設(shè)施 , 保障監(jiān)視中心始終處于正常工作狀態(tài)。對配備專門的、現(xiàn)代化的安全管理的設(shè)備設(shè)施，如中央監(jiān)控系統(tǒng)、自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)以及其他安全管理器材設(shè)備(如交通通訊和防衛(wèi)設(shè)備)，要確保其始終正常工作，否則先進(jìn)的安防設(shè)備形同虛設(shè)。

3.組織安全宣傳教育 , 動(dòng)員和組織區(qū)內(nèi)群眾接受教育增強(qiáng)安全意識(shí)任何物業(yè)，其治安工作都須依靠執(zhí)法部門和周邊社區(qū)的保衛(wèi)力量。維護(hù)好社區(qū)的公共關(guān)系，就會(huì)從根本上擴(kuò)大小區(qū)安全性范圍。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)與當(dāng)?shù)剌爡^(qū)社區(qū)人員保持密切聯(lián)系，緊密合作，與當(dāng)?shù)仄３至己玫年P(guān)系，及時(shí)了解當(dāng)?shù)刂伟睬闆r，掌握犯罪分子動(dòng)向，確保轄區(qū)物業(yè)的安全。如物業(yè)管理公司通過巡邏發(fā)現(xiàn)有作案嫌疑的人員應(yīng)及時(shí)詢問并交公安機(jī)關(guān)處理；對發(fā)生不法侵害的行為，應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取相應(yīng)措施予以制止，并將不法侵害人送交公安機(jī)關(guān)處理，如果不法侵害已經(jīng)發(fā)生，應(yīng)及時(shí)報(bào)告公安機(jī)關(guān)并保護(hù)好現(xiàn)場等等。加強(qiáng)與公安機(jī)關(guān)的合作，可以最大限度地減少物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)因外來第三人的不法行為導(dǎo)致業(yè)主人身傷害案件的發(fā)生。比如深圳某物業(yè)公司由轄區(qū)派出所組織的片區(qū)聯(lián)防會(huì)議，通過定期驗(yàn)收轄區(qū)治安狀況，通報(bào)治安情況，形成“一方有難，八方支援”的氛圍，建立良好的社區(qū)關(guān)系，擴(kuò)大治安力量，從而降低案發(fā)率，保證物業(yè)轄區(qū)安全，取得了較好的效果。

在遇到特殊緊急情況時(shí)，如住戶家中和辦公區(qū)域，發(fā)生火災(zāi)、煤氣泄漏、跑水、刑事案件等突發(fā)事件等要善于借助第三方的力量，雖然可以采取緊急避險(xiǎn)和正當(dāng)防衛(wèi)的做法，但在采取其它方式（例如破門前）時(shí)，尋求第三方（派出所、街道辦、居委會(huì)、業(yè)委會(huì)或業(yè)主指定人等）見證，以規(guī)避風(fēng)

險(xiǎn)，減少損失。

4.加強(qiáng)突發(fā)事件的預(yù)防與處理

應(yīng)急突發(fā)事件：可分為突發(fā)事件、自然災(zāi)害、消防事故等，對于這此事件關(guān)鍵要做好預(yù)防工作。對于自然災(zāi)害，作為安全管理人員首先要熟悉本地區(qū)自然環(huán)境，熟悉當(dāng)?shù)貧夂颉⒌刭|(zhì)等狀況。比如暴雨，季節(jié)性臺(tái)風(fēng)等，對物業(yè)小區(qū)易造成損害的地方及時(shí)采取預(yù)防及應(yīng)對措施；對于突發(fā)事件，要本著及時(shí)、高效，大事化小、小事化無、用戶至上的原則進(jìn)行處理；對于消防管理，必須建立一支快速、靈活的戰(zhàn)備隊(duì)伍，平時(shí)加強(qiáng)訓(xùn)練及消防培訓(xùn)，季度性地進(jìn)行消防演習(xí)。這樣不僅能檢驗(yàn)小區(qū)內(nèi)的消防設(shè)施設(shè)備，而且可以進(jìn)一步鍛煉義務(wù)消防員的業(yè)務(wù)技能，還可進(jìn)行消防宣傳，使業(yè)主和用戶增強(qiáng)消防意識(shí)，樹立消防的觀念，減少火災(zāi)事故發(fā)生頻率。

5.加強(qiáng)對停車場、車輛的管理

加強(qiáng)停車場管理，有利于維護(hù)交通秩序，保障業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全，避免車輛亂停亂放，保證良好的交通秩序，也是物業(yè)管理活動(dòng)中的重要環(huán)節(jié)和組成部分，同時(shí)也是物業(yè)管理企業(yè)參與市場競爭的重要手段。目前，停車場管理難度大，停車時(shí)碰車、撞車、車輛被盜現(xiàn)象頻繁發(fā)生，產(chǎn)生糾紛多，解決困難；加上車輛價(jià)值昂貴，極易形成安全隱患。通過嚴(yán)格的訓(xùn)練，加強(qiáng)管理，在車輛進(jìn)入小區(qū)時(shí)，認(rèn)真落實(shí)制度，堅(jiān)決做到對車、對人、對卡。建全技術(shù)防范設(shè)備，適當(dāng)配備

先進(jìn)的技術(shù)器具設(shè)施，比如存放、記錄、查詢、自動(dòng)安全檢索功能、計(jì)算機(jī)安全管理系統(tǒng)等，才能有效的確保車場安全運(yùn)行。

第四篇：淺談物業(yè)管理中的安全管理

當(dāng)前我國物業(yè)管理行業(yè)飛速發(fā)展，但在其飛速發(fā)展的過程中也存在一些問題，安全管理在物業(yè)管理中占有很重要的地位，但現(xiàn)在就安全管理來說；其中存在許多不足之處，其中我認(rèn)為比較重要的就是管理人員基本素質(zhì)、對工作的態(tài)度、專業(yè)化程度、安全管理的規(guī)范化。

2013年8月我來到西安綠鑫物業(yè)有限公司安保部門實(shí)習(xí)，實(shí)習(xí)期間，我依次對設(shè)施管理、事務(wù)管理、消防安全管理等進(jìn)行了學(xué)習(xí)，在管理處指導(dǎo)老師的熱心指導(dǎo)下，積極參與物業(yè)管理相關(guān)工作，注意把書本上學(xué)到的物業(yè)管理理論知識(shí)對照實(shí)際工作，用理論知識(shí)加深對實(shí)際工作的認(rèn)識(shí)，用實(shí)踐驗(yàn)證所學(xué)的物業(yè)管理理論，探求物業(yè)管理工作的本質(zhì)與規(guī)律。簡短的實(shí)習(xí)生活，既緊張，又新奇，收獲也很多。通過實(shí)習(xí)，使我對物業(yè)管理工作有了深層次的感性與理性的認(rèn)識(shí)。

西安綠鑫實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司是一家經(jīng)市工商局批準(zhǔn)成立的物業(yè)管理，園林綠化花卉養(yǎng)護(hù)以及房地產(chǎn)開發(fā)等為一體的綜合性實(shí)業(yè)公司。公司由行政人事部、財(cái)務(wù)部、工程部、綜合事務(wù)部等部門組成，現(xiàn)有員工500余人，其中工程師3人，大專以上學(xué)歷的有22人，具有各類技術(shù)職稱的40余人。

回顧實(shí)習(xí)生活，感觸是很深的，收獲是豐碩的。實(shí)習(xí)中，我采用了看、問等方式，對綠鑫物業(yè)有限公司的物業(yè)管理工作的開展有了進(jìn)一步的了解，分析了管理處開展物業(yè)管理有關(guān)工作的特點(diǎn)、方式、運(yùn)作規(guī)律。同時(shí)，對管理處的設(shè)施管理、事務(wù)管理、保安管理有了初步了解。

我個(gè)人認(rèn)為在當(dāng)今物業(yè)管理中,安保工作不僅關(guān)系著業(yè)主和用戶的生命財(cái)產(chǎn)不受損害，而且也保障了物業(yè)公司的正常運(yùn)作。安全管理是做好整個(gè)物業(yè)服務(wù)的最基本工作，對物業(yè)安全保障和業(yè)主滿意度都起著重要的作用，加強(qiáng)安全防范的作用日趨突出，已經(jīng)成為物業(yè)管理中的首要任務(wù)。

小區(qū)物業(yè)管理中的安全保衛(wèi)工作涉及內(nèi)容多而且范圍廣，具有專業(yè)性強(qiáng)、管理與服務(wù)并存性、受制性等特點(diǎn)，稍不注意，就有可能出現(xiàn)安全隱患或事故。所以，我們除了加強(qiáng)小區(qū)硬件條件以外，建立起一套完善的安保制度和一支高效、專業(yè)的安全管理隊(duì)伍，就成了物業(yè)管理活動(dòng)中的重中之重。作為優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理的安全保衛(wèi)工作中應(yīng)該重點(diǎn)做好以下方面：

一、應(yīng)健全安全管理制度和完善崗位責(zé)任制，明確約定物業(yè)保安服務(wù)的責(zé)任

在健全安保制度之前，應(yīng)該在物業(yè)管理服務(wù)合同中對物業(yè)保安服務(wù)的責(zé)任和義務(wù)做出明確的規(guī)定，使物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主對雙方的權(quán)利和義務(wù)有詳盡地了解。之后，各物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)本公司的實(shí)際情況，對安保服務(wù)制定完善詳盡的規(guī)章制度。制度是企業(yè)利益的保障，“無規(guī)矩不成方圓”，制定完善詳細(xì)的規(guī)章制度，不僅對今后的工作有知道意義，更重要的是通過制度，檢查工作中存在的問題及漏洞，急事修改和完善，最后才能制定出最符合實(shí)際操作的崗位制度，降低安全保衛(wèi)工作不當(dāng)給物業(yè)管理企業(yè)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

在文件體系中，還要通過對公司崗位的實(shí)際操作情況，不斷急事調(diào)整、修改，進(jìn)行總結(jié)，把物業(yè)安全管理的各項(xiàng)工作詳細(xì)的記錄下來、然后保存，對所制定的規(guī)章制度做及時(shí)地調(diào)整、修改，并進(jìn)行總結(jié)。這不僅是管理規(guī)范的體現(xiàn)，也是日后追究責(zé)任的重要依據(jù)。在建立、健全安全管理制度的基礎(chǔ)上，更要重視制度的落實(shí)。安全廣利人員須從嚴(yán)要求、嚴(yán)格管理，來促進(jìn)安全管理的落實(shí)。每月可專門進(jìn)行一次安全專題研討活動(dòng)，討論安全隱患，制定防范措施，對出現(xiàn)差錯(cuò)的個(gè)人給與安全處罰，對出現(xiàn)的問題要認(rèn)真分析發(fā)生的原因，不斷總結(jié)，持續(xù)改進(jìn)。

二、加強(qiáng)人力資源管理，制定合理的薪酬考核制度。

1.嚴(yán)格把控安保人員招聘。招聘安保人員須屬退伍軍人，對其身高、體能、知識(shí)、品格、心理素質(zhì)等都進(jìn)行嚴(yán)格考核挑選。對新招收的安保人員嚴(yán)格按照：崗前培訓(xùn)、隊(duì)長帶領(lǐng)實(shí)習(xí)、實(shí)行傳、幫、帶制度。嚴(yán)格把控招聘關(guān)對企業(yè)未來的發(fā)展都起著舉足輕重的作用。

2.制定合理的薪酬考核制度。合理薪酬薪酬制度與體系，是調(diào)動(dòng)員工積極性的主要手段，為了加強(qiáng)員工薪酬的統(tǒng)一管理，合理設(shè)計(jì)薪酬結(jié)構(gòu)，確定薪酬標(biāo)準(zhǔn)，使員工的勞動(dòng)得以合理回報(bào)，感受到自我價(jià)值的體現(xiàn)，以促進(jìn)企業(yè)不斷發(fā)展。我認(rèn)為應(yīng)對安保人員工作體系進(jìn)行薪資等級(jí)劃分，獎(jiǎng)勤罰懶，獎(jiǎng)優(yōu)罰劣，提升安保隊(duì)伍團(tuán)結(jié)和諧，勤奮好學(xué)，樹立良好的敬業(yè)精神與服務(wù)意識(shí)。每月建立服務(wù)標(biāo)兵評(píng)比，設(shè)立全勤獎(jiǎng)，績效獎(jiǎng)，崗位補(bǔ)貼，半年獎(jiǎng)，年終獎(jiǎng)等。

三、加強(qiáng)對物業(yè)安保人員的培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)技能，建立專業(yè)化的安保隊(duì)伍

物業(yè)管理企業(yè)的安保管理，歸根到底取決于員工的專業(yè)技能。在選擇安全人員時(shí)首先應(yīng)該充分考慮他們對職業(yè)的適應(yīng)能力和崗位的需要。但要想保證適應(yīng)服務(wù)工作的需要，必須建立專業(yè)化的隊(duì)伍。

1.管理人員需開展培訓(xùn)與思想教育。在職培訓(xùn)工作分為四方面，一是法律、法規(guī)的培訓(xùn)；二是安全防范管理知識(shí)的培訓(xùn)；三是公司管理制度、條例的培訓(xùn)；四是服務(wù)禮儀的培訓(xùn)。在職培訓(xùn)工作具有良好的作用：一是增強(qiáng)護(hù)衛(wèi)隊(duì)員的法律、法規(guī)的意識(shí)；二是提高護(hù)衛(wèi)隊(duì)員的安全防范意識(shí)；三是嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)安全防范管理的規(guī)章制度；四是提高護(hù)衛(wèi)隊(duì)員服務(wù)意識(shí)，做好服務(wù)細(xì)節(jié)，在職培訓(xùn)工作應(yīng)從實(shí)際出發(fā)，有針對性，抓重點(diǎn)，采用案例講解分析和現(xiàn)場模擬等培訓(xùn)方式進(jìn)行，事后對培訓(xùn)效果進(jìn)行跟進(jìn)。只有掌握專業(yè)的物業(yè)管理知識(shí)、安全保衛(wèi)管理知識(shí)和服務(wù)技巧，才能減少工作中的失誤、提高工作效率，減少安全風(fēng)險(xiǎn)，保障物業(yè)安全。需要通過專業(yè)的培訓(xùn)加強(qiáng)物業(yè)管理知識(shí)、消防知識(shí)等相關(guān)知識(shí)的培訓(xùn)，提高其業(yè)務(wù)知識(shí)和業(yè)務(wù)技能；同時(shí)加強(qiáng)法律知識(shí)的培訓(xùn)，使其知法、守法、懂法，能正確地維護(hù)好業(yè)主和公司利益的同時(shí)，也能保護(hù)好自己。

2.組織安保人員認(rèn)真學(xué)習(xí)有關(guān)的安全保衛(wèi)知識(shí)。熟悉并能正確使用各種安保器材。同時(shí)應(yīng)管理好管轄區(qū)內(nèi)的各種設(shè)備、設(shè)施和器具，如消防用品 , 定期進(jìn)行檢查、試驗(yàn)、大修、更新 , 確保它們始終處于完好狀態(tài)。

3.嚴(yán)格貫徹執(zhí)行安保法規(guī) , 落實(shí)各項(xiàng)安全制度和措施。制度的建立與執(zhí)行因時(shí)而異。在不同的發(fā)展規(guī)模、發(fā)展階段下，規(guī)章制度必須適應(yīng)新的形勢及新的生產(chǎn)經(jīng)營方式，如果固步自封，所有制度都將因脫離現(xiàn)實(shí)而成為空文。所以，無論制定什么樣的規(guī)章制度，事前都要詳細(xì)了解實(shí)際形態(tài)、整理分析各類問題，而后制定規(guī)則，這樣才有意義。

4.管理好安保監(jiān)視中心的各種設(shè)備、設(shè)施 , 保障監(jiān)視中心始終處于正常工作狀態(tài)。對配備專門的、現(xiàn)代化的安全管理的設(shè)備設(shè)施，如中央監(jiān)控系統(tǒng)、自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)以及其他安全管理器材設(shè)備(如交通通訊和防衛(wèi)設(shè)

備)，要確保其始終正常工作，否則先進(jìn)的安防設(shè)備形同虛設(shè)。

四、加強(qiáng)小區(qū)日常管理與突發(fā)事件的處理

1.加強(qiáng)對停車場、車輛的管理。加強(qiáng)停車場管理，有利于維護(hù)交通秩序，保障業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全，避免車輛亂停亂放，保證良好的交通秩序，也是物業(yè)管理活動(dòng)中的重要環(huán)節(jié)和組成部分，同時(shí)也是物業(yè)管理企業(yè)參與市場競爭的重要手段。目前，停車場管理難度大，停車時(shí)碰車、撞車、車輛被盜現(xiàn)象頻繁發(fā)生，產(chǎn)生糾紛多，解決困難；加上車輛價(jià)值昂貴，極易形成安全隱患。通過嚴(yán)格的訓(xùn)練，加強(qiáng)管理，在車輛進(jìn)入小區(qū)時(shí)，認(rèn)真落實(shí)制度，堅(jiān)決做到對車、對人、對卡。建全技術(shù)防范設(shè)備，適當(dāng)配備先進(jìn)的技術(shù)器具設(shè)施，比如存放、記錄、查詢、自動(dòng)安全檢索功能、計(jì)算機(jī)安全管理系統(tǒng)等，才能有效的確保車場安全運(yùn)行。當(dāng)然，我們更要學(xué)會(huì)利用資源來解決社區(qū)安保建設(shè)資金、設(shè)施、器材缺乏等嚴(yán)重問題，達(dá)到設(shè)施、器材資源的共享。走資源共享的社會(huì)化道路，實(shí)現(xiàn)住宅小區(qū)安全保衛(wèi)建設(shè)的穩(wěn)步前進(jìn)。

2.加強(qiáng)消防安全的管理。對于消防管理，必須建立一支快速、靈活的戰(zhàn)備隊(duì)伍，平時(shí)加強(qiáng)訓(xùn)練及消防培訓(xùn)，季度性地進(jìn)行消防演習(xí)。這樣不僅能檢驗(yàn)小區(qū)內(nèi)的消防設(shè)施設(shè)備，而且可以進(jìn)一步鍛煉義務(wù)消防員的業(yè)務(wù)技能，還可進(jìn)行消防宣傳，使業(yè)主和用戶增強(qiáng)消防意識(shí)，樹立消防的觀念，減少火災(zāi)事故發(fā)生頻率。

3.加強(qiáng)突發(fā)事件的預(yù)防與處理。應(yīng)急突發(fā)事件：可分為突發(fā)事件、自然災(zāi)害、消防事故等，對于這此事件關(guān)鍵要做好預(yù)防工作。對于自然災(zāi)害，作為安全管理人員首先要熟悉本地區(qū)自然環(huán)境，熟悉當(dāng)?shù)貧夂?、地質(zhì)等狀況。比如暴雨，季節(jié)性臺(tái)風(fēng)等，對物業(yè)小區(qū)易造成損害的地方及時(shí)采取預(yù)防及應(yīng)對措施；對于突發(fā)事件，要本著及時(shí)、高效，大事化小、小事化無、用戶至上的原則進(jìn)行處理。

五、以人為本，保持積極的工作態(tài)度，提高安保人員的工作執(zhí)行力

工作態(tài)度取決于生活態(tài)度——很難相信一個(gè)嗜好煙酒、沉迷歌舞、以賭消遣的護(hù)衛(wèi)隊(duì)員會(huì)全心全意地對待工作，也很難相信，一個(gè)衛(wèi)生不良、衣著不整、舉止隨意的護(hù)衛(wèi)隊(duì)員在崗位上能體現(xiàn)服務(wù)者應(yīng)有的素養(yǎng)和對顧客的虔誠，基于以上的推斷和剖析，生活態(tài)度決定工作態(tài)度在此無可非議，作為護(hù)衛(wèi)負(fù)責(zé)人，及時(shí)的了解其生活狀況，做好合理安排，對發(fā)現(xiàn)的不良現(xiàn)象給予正確引導(dǎo)，這是團(tuán)隊(duì)建設(shè)不容忽視的問題。同是也體現(xiàn)出組織對部屬的人文情懷和點(diǎn)滴關(guān)愛。在護(hù)衛(wèi)隊(duì)伍保持積極工作態(tài)度的前提下，在加以檢查、監(jiān)督、考評(píng)、獎(jiǎng)懲等，才能更好的提高工作執(zhí)行力，才能避免執(zhí)行中出現(xiàn)的虎頭蛇尾、打鐵一陣熱等現(xiàn)象，否則制度形同虛設(shè)，沒有良好執(zhí)行力，就無可操作性。

目前，整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)安全管理隊(duì)伍人員年輕化、流動(dòng)性強(qiáng)，素質(zhì)參差不齊，這都是給我們的安全管理帶來難度。我覺得平時(shí)應(yīng)該多組織一些業(yè)余文化活動(dòng)，通過這些活動(dòng)，增強(qiáng)集體榮譽(yù)感，培養(yǎng)良好的團(tuán)隊(duì)精神，加強(qiáng)引導(dǎo)，堅(jiān)持對安全管理員的定期培訓(xùn)，硬件與軟件一起抓的原則上，才能建立起一支優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)，把安全工作做好，把服務(wù)工作做細(xì)。

劉瑩

2013年11月

第五篇：淺議住宅小區(qū)物業(yè)管理中的安全保衛(wèi)工作

淺議住宅小區(qū)物業(yè)管理中的安全保衛(wèi)工作

陳平春/山東物業(yè)管理網(wǎng)/20080716

摘要：在物業(yè)管理中，安全保衛(wèi)工作處于相當(dāng)重要的地位，但目前物業(yè)管理安保工作差強(qiáng)人意。本文將從安保隊(duì)伍的建設(shè)、管理設(shè)施的完善角度展開論述。就物業(yè)管理企業(yè)如何做好小區(qū)的安全保衛(wèi)工作提出一些想法。

在物業(yè)管理中，安全保衛(wèi)服務(wù)是基于業(yè)主與物業(yè)管理公司按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，為維護(hù)物業(yè)管理相關(guān)區(qū)域內(nèi)的秩序而產(chǎn)生的，是物業(yè)管理服務(wù)的一項(xiàng)重要內(nèi)容。而在2005年，北京市消協(xié)開展過一個(gè)住宅小區(qū)物業(yè)管理狀況的調(diào)查，其中對小區(qū)安全保衛(wèi)感到不滿意的達(dá)到32.8%，35.1% 的業(yè)主表示，因小區(qū)安全保衛(wèi)措施不利，其人身、財(cái)產(chǎn)安全受到過損害?？梢姡≌^(qū)的和諧安寧已經(jīng)成為公眾關(guān)注的焦點(diǎn)。

小區(qū)物業(yè)管理中的安全保衛(wèi)工作涉及內(nèi)容多而且范圍廣，具有專業(yè)性強(qiáng)、管理與服務(wù)并存性、受制性等特點(diǎn)，稍不注意，就有可能出現(xiàn)安全隱患或事故。對于物業(yè)管理這個(gè)微利行業(yè)來講，物業(yè)管理企業(yè)因?yàn)榘踩Ｐl(wèi)工作沒有做到位而引起的損失會(huì)給物業(yè)管理企業(yè)造成嚴(yán)重的影響。所以，除在加強(qiáng)小區(qū)硬件條件以外，建立起一套完善的安保制度和一支高效、專業(yè)的安全管理隊(duì)伍，就成了物業(yè)管理活動(dòng)中的重中之重。物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理的安全保衛(wèi)工作中應(yīng)該重點(diǎn)做好做好以下方面：

一、健全安全管理制度和完善崗位責(zé)任制，明確約定物業(yè)保安服務(wù)的責(zé)任

1.在健全安保制度之前，應(yīng)該在物業(yè)管理服務(wù)合同中對物業(yè)保安服務(wù)的責(zé)任和義務(wù)作出明確的規(guī)定，使物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主對雙方的權(quán)利和義務(wù)有詳盡地了解。之后，各物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)本公司的實(shí)際情況，對安保服務(wù)制定完善詳盡的規(guī)章制度。這不僅是對物業(yè)的安保工作的約束和管理，更重要的是通過制度，檢驗(yàn)工作中存在的問題和漏洞，及時(shí)修改和完善，最后制定出最符合實(shí)際操作的崗位制度，降低安全保衛(wèi)工作不當(dāng)給物業(yè)管理企業(yè)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

2.在文件體系中，還要通過對公司崗位的實(shí)際操作情況，把物業(yè)安全管理的各項(xiàng)工作詳細(xì)的記錄下來、然后保存，對所制定的規(guī)章制度做及時(shí)地調(diào)整、修 改，并進(jìn)行總結(jié)。這不僅是管理規(guī)范的體現(xiàn)，也是日后追溯責(zé)任的重要依據(jù)。如：安全巡邏記錄、來訪出入登記制度、物品放行制度等等。

二、加強(qiáng)對物業(yè)安保人員的培訓(xùn)，建立專業(yè)化的安保隊(duì)伍

物業(yè)管理企業(yè)的安保管理，歸根到底取決于員工的專業(yè)技能。在選擇安全人員時(shí)首先應(yīng)該充分考慮他們對職業(yè)的適應(yīng)能力和崗位的需要。但要想保證適應(yīng)服務(wù)工作的需要，必須建立專業(yè)化的隊(duì)伍。

1.管理人員須花大力氣開展培訓(xùn)與思想教育。

只有掌握專業(yè)的物業(yè)管理知識(shí)、安全保衛(wèi)管理知識(shí)和服務(wù)技巧，才能減少工作中的失誤、提高工作效率，減少安全風(fēng)險(xiǎn)，保障物業(yè)安全。需要通過專業(yè)的培訓(xùn)加強(qiáng)物業(yè)管理知識(shí)、消防知識(shí)等相關(guān)知識(shí)的培訓(xùn)，提高其業(yè)務(wù)知識(shí)和業(yè) 務(wù)技能；同時(shí)加強(qiáng)法律知識(shí)的培訓(xùn)，使其知法、守法、懂法，能正確地維護(hù)好業(yè)主和公司利益的同時(shí)，也能保護(hù)好自己。

2.組織安保人員認(rèn)真學(xué)習(xí)有關(guān)的安全保衛(wèi)知識(shí)，熟悉并能正確使用各種安保器材。同時(shí)應(yīng)管理好管轄區(qū)內(nèi)的各種設(shè)備、設(shè)施和器具，如消防用品 , 定期進(jìn)行檢查、試驗(yàn)、大修、更新 , 確保它們始終處于完好狀態(tài)。

3.嚴(yán)格貫徹執(zhí)行安保法規(guī) , 落實(shí)各項(xiàng)安全制度和措施。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)由主要的領(lǐng)導(dǎo)組織成立安全委員會(huì)，負(fù)責(zé)安全管理的工作。同時(shí)還要建立具體的物業(yè)安全管理機(jī)構(gòu)，如保安部或委托專業(yè)的保安公司，由專門的機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)安全管理的具體領(lǐng)導(dǎo)、組織和協(xié)調(diào)，而不能把它作為一個(gè)附屬的機(jī)構(gòu)放在某一個(gè)其他部門里。而且要把安全管理提到日常的議事日程，并選派得力的干部出任保安部的經(jīng)理，配備必要的安全保衛(wèi)人員。安全保衛(wèi)人員必須要有較高的政治素質(zhì)、業(yè)務(wù)素質(zhì)和思想品德素質(zhì)。要把安全管理的任務(wù)落實(shí)到具體的安全管理人員中去，由專人負(fù)責(zé)。

4.管理好安保監(jiān)視中心的各種設(shè)備、設(shè)施 , 保障監(jiān)視中心始終處于正常工作狀態(tài)。對配備專門的、現(xiàn)代化的安全管理的設(shè)備設(shè)施，如中央監(jiān)控系統(tǒng)、自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)以及其他安全管理器材設(shè)備(如交通通訊和防衛(wèi)設(shè)備)，要確保其始終正常工作，否則先進(jìn)的安防設(shè)備形同虛設(shè)。

三、組織安全宣傳教育 , 動(dòng)員和組織區(qū)內(nèi)群眾接受教育增強(qiáng)安全意識(shí)任何物業(yè)，其治安工作都須依靠執(zhí)法部門和周邊社區(qū)的保衛(wèi)力量。維護(hù)好社區(qū)的公共關(guān)系，就會(huì)從根本上擴(kuò)大小區(qū)安全性范圍。

1.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)與當(dāng)?shù)剌爡^(qū)社區(qū)人員保持密切聯(lián)系，緊密合作，與當(dāng)?shù)仄３至己玫年P(guān)系，及時(shí)了解當(dāng)?shù)刂伟睬闆r，掌握犯罪分子動(dòng)向，確保轄區(qū)物業(yè)的安全。如物業(yè)管理公司通過巡邏發(fā)現(xiàn)有作案嫌疑的人員應(yīng)及時(shí)詢問并交公安機(jī)關(guān)處理；對發(fā)生不法侵害的行為，應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取相應(yīng)措施予以制止，并將不法侵害人送交公安機(jī)關(guān)處理，如果不法侵害已經(jīng)發(fā)生，應(yīng)及時(shí)報(bào)告公安機(jī)關(guān)并保護(hù)好現(xiàn)場等等。加強(qiáng)與公安機(jī)關(guān)的合作，可以最大限度地減少物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)因外來第三人的不法行為導(dǎo)致業(yè)主人身傷害案件的發(fā)生。比如深圳某物業(yè)公司由轄區(qū)派出所組織的片區(qū)聯(lián)防會(huì)議，通過定期驗(yàn)收轄區(qū)治安狀況，通報(bào)治安情況，形成“一方有難，八方支援”的氛圍，建立良好的社區(qū)關(guān)系，擴(kuò)大治安力量，從而降低案發(fā)率，保證物業(yè)轄區(qū)安全，取得了較好的效果。

2.在遇到特殊緊急情況時(shí)，如住用戶家中和 辦公區(qū)域，發(fā)生火災(zāi)、煤氣泄漏、跑水、刑事案件等突發(fā)事件等，要善于借助第三方的力量，雖然可以采取緊急避險(xiǎn)和正當(dāng)防衛(wèi)的做法，但在采取其它方式（例如破門前）時(shí)，尋求第三方（派出所、街道辦、居委會(huì)、業(yè)委會(huì)或業(yè)主指定人等）見證，以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，減少損失。

四、加強(qiáng)突發(fā)事件的預(yù)防與處理

應(yīng)急突發(fā)事件：可分為突發(fā)事件、自然災(zāi)害、消防事故等，對于這此事件關(guān)鍵要做好預(yù)防工作。對于自然災(zāi)害，作為安全管理人員首先要熟悉本地區(qū)自然環(huán)境，熟悉當(dāng)?shù)貧夂颉⒌刭|(zhì)等狀況。比如暴雨，季節(jié)性臺(tái)風(fēng)等，對物業(yè)小區(qū)易造成損害的地方及時(shí)采取預(yù)防及應(yīng)對措施；對于突發(fā)事件，要本著及時(shí)、高效，大事化小、小事化無、用戶至上的原則進(jìn)行處理；對于消防管理，必須建立一支快速、靈活的戰(zhàn)備隊(duì)伍，平時(shí)加強(qiáng)訓(xùn)練及消防培訓(xùn)，季度性地進(jìn)行消防演習(xí)。這樣不僅能檢驗(yàn)小區(qū)內(nèi)的消防設(shè)施設(shè)備，而且可以進(jìn)一步鍛煉義務(wù)消防員的業(yè)務(wù)技能，還可進(jìn)行消防宣傳，使業(yè)主和用戶增強(qiáng)消防意識(shí)，樹立消防的觀念，減少火災(zāi)事故發(fā)生頻率。

五、加強(qiáng)對停車場、車輛的管理

加強(qiáng)停車場管理，有利于維護(hù)交通秩序，保障業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全，避免車輛亂停亂放，保證良好的交通秩序，也是物業(yè)管理活動(dòng)中的重要環(huán)節(jié)和組成部分，同時(shí)也是物業(yè)管理企業(yè)參與市場競爭的重要手段。目前，停車場管理難度大，停車時(shí)碰車、撞車、車輛被盜現(xiàn)象頻繁發(fā)生，產(chǎn)生糾紛多，解決困難；加上車輛價(jià)值昂貴，極易形成安全隱患。通過嚴(yán)格的訓(xùn)練，加強(qiáng)管理，在車輛進(jìn)入小區(qū)時(shí)，認(rèn)真落實(shí)制度，堅(jiān)決做到對車、對人、對卡。建全技術(shù)防范設(shè)備，適當(dāng)配備先進(jìn)的技術(shù)器具設(shè)施，比如存放、記錄、查詢、自動(dòng)安全檢索功能、計(jì)算機(jī)安全管理系統(tǒng)等，才能有效的確保車場安全運(yùn)行。

當(dāng)然，我們更要學(xué)會(huì)利用資源來解決社區(qū)安保建設(shè)資金、設(shè)施、器材缺乏等嚴(yán)重問題，達(dá)到設(shè)施、器材資源的共享。走資源共享的社會(huì)化道路，實(shí)現(xiàn)住宅小區(qū)安全保衛(wèi)建設(shè)的穩(wěn)步前進(jìn)。