第一篇：公司買賣合同糾紛抗訴案

公司買賣合同糾紛抗訴案

裁判要旨

合同解釋方法應(yīng)當優(yōu)先適用于民商事習慣的效力判定;法院適用民商事習慣必須滿足確定性、公認性、適法性前提條件;在同一民商事案件中存在不同民商事習慣時，應(yīng)當遵循民商事習慣的效力層次規(guī)則。

案情

重慶市信心農(nóng)牧科技有限公司(下稱科技公司)與重慶兩江包裝有限公司(下稱包裝公司)于2006年7月27日簽訂《產(chǎn)品購銷合同》，約定包裝公司以科技公司的訂貨傳真為依據(jù)，為其生產(chǎn)外包裝紙箱。合同約定的結(jié)算及付款方式、支付方法為：分三次在貨款中扣除2萬元的質(zhì)保金，其余貨款每月25日憑供方憑證掛賬，貨款于次月l0日前支付;合同有效期為1年(至2007年8月1日止)。至2007年4月合同中止期間，包裝公司先后向科技公司提供了l77640.71元的紙箱包裝貨物;科技公司收到包裝公司提供的增值稅普通發(fā)票6張，共計金額為116858.86元。

科技公司稱，收到包裝公司6張發(fā)票后分8次向包裝公司支付貨款計113535.96元，其中經(jīng)銀行匯兌5次，計72979元;包裝公司派人分別于2006年9月12日領(lǐng)取現(xiàn)金12493元，2007年3月30日、4月4日持編號為No00014130、No00014132號(包裝公司出具的6張發(fā)票中的2張)發(fā)票領(lǐng)取現(xiàn)金22625.72元、5438.24元。包裝公司不認可已領(lǐng)取后兩筆現(xiàn)金，認為科技公司尚欠其貨款91704.95元(包含2萬元鋪墊金，除去因產(chǎn)品質(zhì)量問題降價賠償款463.76元)，遂于2007年5月14日向科技公司發(fā)出《貨款催收函》，要求付清拖欠貨款，并中止向科技公司供貨。

2007年5月28日，科技公司以包裝公司未履行合同義務(wù)為由向重慶市榮昌縣法院起訴，請求解除與包裝公司簽訂的購銷合同，判令包裝公司支付違約金9000元。包裝公司以科技公司未按期支付貨款為由提起反訴，請求駁回科技公司的訴訟請求，判令科技公司清償貨款91704.95元及其違約金。

裁判

重慶市榮昌縣法院一審認為：按現(xiàn)行商業(yè)交易習慣，發(fā)票是結(jié)算憑據(jù)，賣方將發(fā)票交與買方持有，就意味著買方已經(jīng)向賣方支付其貨款。本案科技公司持有包裝公司的2張發(fā)票，如果包裝公司認為其沒有足額支付貨款，應(yīng)承擔相應(yīng)舉證責任。而包裝公司未提供相應(yīng)證據(jù)支持其主張，故科技公司已經(jīng)足額支付貨款的訴訟主張應(yīng)予支持。雙方關(guān)于對方違約的請求，因缺乏充分的證據(jù)支持，故不予主張。遂判決：科技公司于判決生效后60日內(nèi)向包裝公司支付拖欠貨款63640.99元;駁回科技公司和包裝公司的其他訴訟請求。

包裝公司不服，提起上訴。

重慶市第五中級法院二審認為：根據(jù)合同關(guān)于“貨款每月25日憑包裝公司憑證掛賬，于次月10日前由科技公司支付”的條款，對貨款的結(jié)算、支付方式的約定明確。從雙方實際履行合同時的付款習慣看，也是由包裝公司先開具發(fā)票后，次月由科技公司支付貨款，除了包裝公司開具的發(fā)票外沒有其他憑證?？萍脊菊J為已取得包裝公司的2張發(fā)票即證明向包裝公司支付現(xiàn)金28063.96元的理由不充分，應(yīng)舉證證明已支付的相關(guān)證據(jù)。包裝公司的上訴理由成立，一審法院根據(jù)“現(xiàn)行商業(yè)交易習慣”否定本案當事人之間的交易習慣認定不當。遂改判由科技公司在本判決生效后10日內(nèi)向包裝公司支付貨款91704.95元。

科技公司不服向檢察機關(guān)提出申訴;重慶市檢察院以二審判決認定事實證據(jù)不足、判決結(jié)果錯誤為由，于2008年6月24日提起抗訴;重慶市高級法院于7月25日作出裁定，指令重慶市第五中級法院對本案進行再審。

重慶市第五中級人民法院再審維持本院原判。

評析

本案的事實爭點是：科技公司持有包裝公司的2張發(fā)票，是否能夠證明其已經(jīng)向包裝公司支付貨款28063.96元的事實。法律爭點是：當事人通過合同約定并履行的交易習慣與商事活動中長期形成的一般交易習慣之間，法律效力如何確定。解決上述爭點，需要明確以下問題：

一、我國民商事案件有條件地適用民商事習慣的法理依據(jù)

習慣指一定地域內(nèi)的社會成員，在長期共同的生產(chǎn)生活中自發(fā)形成并知悉認同、理性接受、反復沿襲，但尚未被國家法律認可的不成文行為方式和規(guī)則。習慣可分為一般習慣、行業(yè)習慣、地區(qū)習慣、特殊習慣和當事人之間的習慣等。

在民商事審判中，當事人的訴訟請求權(quán)沒有對應(yīng)民商事成文法可供適用時，法院也必須加以裁判。法理依據(jù)至少有四：

1.社會生活的豐富性與法律局限性、立法滯后性形成強烈的反差，法律條文難以窮盡一切社會生活現(xiàn)象，也不可能概括全部的生活現(xiàn)實。

2.法院通過審判案件定紛止爭，在維護穩(wěn)定的同時促進經(jīng)濟社會快速健康和諧發(fā)展，不能將民商事審判與刑事審判調(diào)整社會關(guān)系的不同性質(zhì)和手段相混淆。刑法以“法無明文規(guī)定不為

罪”，而民商事法律則完全不同，如果當事人提起一個民商事法律沒有明確規(guī)定的訴訟，一般只要它是客觀的現(xiàn)實紛爭，法院就應(yīng)履行審判職能。

3.民商事習慣被相對人或一定范圍內(nèi)乃至全國絕大多數(shù)人所接受、認同和信守，就蘊藏著巨大的說服力和執(zhí)行力。法官在法律沒有明文規(guī)定時用其作為裁判依據(jù)，實現(xiàn)定紛止爭，具有正當性。

4.習慣是法律的重要淵源之一。經(jīng)國家認可，習慣可以上升為法律。國家機關(guān)以立法性文件的形式確認習慣的法律效力，為明示認可;國家機關(guān)在適用法律過程中將某些習慣作為處理案件的依據(jù)，從而事實上賦予其法律效力，為默示認可。西方法治發(fā)達國家以及我國臺灣地區(qū)法院在適用民商事習慣方面積累了不少經(jīng)驗，我們應(yīng)當學習借鑒。

二、我國民商事案件有條件適用民商事習慣的法律根據(jù)

1.我國憲法第五十三條規(guī)定，公民必須尊重社會公德。民法通則第七條規(guī)定，民事活動應(yīng)當尊重社會公德。上述“社會公德”已經(jīng)涵蓋了民商事習慣。而民法通則第四條規(guī)定的誠實信用原則，則是更有力的補充。

2.我國合同法第六十一條規(guī)定：“合同生效后，當事人就質(zhì)量、價款或者報酬、履行地點等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補充;不能達成補充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習慣確定。”第一百二十五條第一款規(guī)定：“當事人對合同條款的理解有爭議的，應(yīng)當按照合同所使用的詞句、合同的有關(guān)條款、合同的目的、交易習慣以及誠實信用原則，確定該條款的真實意思?！蔽餀?quán)法第八十五條規(guī)定：“法律、法規(guī)對處理相鄰關(guān)系有規(guī)定的，依照其規(guī)定;法律、法規(guī)沒有規(guī)定的，可以按照當?shù)亓晳T?！鄙鲜龇蓪嶋H上已經(jīng)確認了法院和仲裁機構(gòu)審查并適用民商事習慣的主體資格，確立了“有法律依法律，沒有法律依約定，沒有約定依習慣，沒有習慣依法理”的民商事法律適用原則。

三、我國民商事習慣的適用規(guī)則

依據(jù)合同自由原則，合同的全部條款都應(yīng)當由當事人約定而不能由第三人決定。在合同因?qū)δ承l款沒有約定或約定不明時，自然應(yīng)當先尊重當事人的協(xié)議。如當事人經(jīng)補充協(xié)議達成一致，則補充協(xié)議的內(nèi)容為合同的一部分;如當事人不能達成補充協(xié)議，則按合同有關(guān)條款或者交易習慣確定。顯然，法官在民商事審判中，需明確以下問題：相關(guān)案件中是否存在民商事習慣?如果存在民商事習慣，該民商事習慣又是否具備司法適用的條件?如果該民商事習慣符合司法適用的條件，那么其與合同之間的效力等級以及不同民商事習慣之間法律效力如何確定?對此，筆者認為：

1.合同解釋方法應(yīng)當優(yōu)先適用于民商事習慣的效力判定。當事人通過合同條款，約定具有民商事習慣性質(zhì)的條款，或者將本屬于民商事習慣的內(nèi)容約定于合同中時，應(yīng)當優(yōu)先適用合同的解釋方法確定民商事習慣的效力。依體系解釋方法進行判斷時，應(yīng)當結(jié)合合同的上下文，推知當事人沒有約定或約定不明條款的真意;不能推知的，才考查適用民商事習慣的法律效力。盡管合同法第六十一條沒有規(guī)定體系解釋方法先于民商事習慣適用，但為尊重當事人的合同意志，貫徹合同自由原則，應(yīng)以體系解釋為出發(fā)點進行合同補充。

2.法院適用民商事習慣必須滿足三個前提條件：一是確定性，即內(nèi)容被當事人所知悉，并無歧義產(chǎn)生，也無排斥適用之約定。二是公認性，即相關(guān)成員知悉認同、理性接受、反復沿襲的不成文行為方式與規(guī)則。三是適法性，即不與法律的強制性規(guī)定和禁止性規(guī)定相悖。

3.借鑒《美國統(tǒng)一商法典》的規(guī)則精髓，在同一民商事案件中存在不同民商事習慣時，應(yīng)當遵循民商事習慣的效力層次規(guī)則。這一規(guī)則應(yīng)當是：當事人之間的民商事習慣的效力大于其他所有民商事習慣的效力;特殊民商事習慣的效力大于地區(qū)民商事習慣的效力;地區(qū)民商事習慣的效力大于行業(yè)民商事習慣的效力;行業(yè)民商事習慣的效力大于一般民商事習慣的效力。

本案一審法院適用通常的商業(yè)交易習慣來推定事實，而二審法院適用的是當事人合同中約定的條款和實際履行合同時的付款習慣，顯然，后者的效力應(yīng)大于前者，也更符合事實。（水果忍者：http://）

第二篇：買賣合同糾紛

買賣合同糾紛

代理意見

尊敬的審判長、審判員：

四川易通律師事務(wù)所受本案被告成都市XX建筑工程有限公司第三分公司(以下簡稱：XX三分公司)的委托，指派我作為其代理人參與本案訴訟?，F(xiàn)根據(jù)本案有關(guān)的事實與法律發(fā)表如下代理意見，請審判庭充分考慮并采納。

一、原告要求我公司支付貨款及賠償經(jīng)濟損失沒有任何事實和法律依據(jù)，具體理由如下三點：

1、XX三分公司從未與原告簽訂過《鋼材購銷合同》，也從未刻制過這枚“成都市XX建筑工程有限公司第三分公司高墻四期項目部”的印章，也就是說這枚印章是人為惡意偽造的。到底偽造這枚印章是陳X偉與李X明的個人行為，還是陳X偉李X明與原告合謀串通的行為，我公司目前尚不清楚，但是我公司已經(jīng)決定報警追究偽造我公司印章的法律責任。本案中，在鑒定時由于原告拒不提交《鋼材購銷合同》原件，導致鑒定不能，因此，原告應(yīng)當對此承擔舉證不能的法律后果。

2、XX三分公司從未任命陳X偉為“高墻四期工程項目現(xiàn)場負責人”，鑒定結(jié)論已經(jīng)告訴我們?nèi)蚊鼤系挠≌峦瑯邮莻卧斓摹?/p>

3、送貨單上同樣沒有我公司簽字或蓋章，不能證明該批貨物已經(jīng)實際履行了送貨義務(wù)，更不能證明已經(jīng)交付給了我公司。

綜上，原告與我公司之間從未簽訂任何書面買賣合同，更不存在事實合同關(guān)系，因此，原告要求我公司支付貨款及賠償經(jīng)濟損失沒有任何事實和法律依據(jù)，懇請法院依法駁回原告對我公司的訴訟請求。

二、陳X偉和李X明與原告簽訂買賣合同和交付貨物的行為，并不能代表我公司，更不構(gòu)成表見代理。

表見代理是指代理人雖然沒有代理權(quán)，但是表面上、客觀上具有使無過失的相對人相信他為有權(quán)代理人的正當理由的情況，且相對人主觀上為善意且無過失，因而可以向被代理人主張代理的效力?？梢姌?gòu)成表見代理須具有嚴格的構(gòu)成要件：

要件1.即表見代理人須以被代理人的名義進行民事行為。

要件2.表見代理人與第三人的行為合法。

要件3(客觀要件).客觀上須有使第三人相信表見代理人具有代理權(quán)的情形，并能夠使第三人在主觀上形成該代理人不容懷疑的具有代理權(quán)的認識。

要件4(主觀要件).第三人須為善意且無過失。

即第三人應(yīng)是有正當理由相信行為人有代理權(quán)。所謂“正當理由”，一般指被代理人手里持有蓋了本單位公章、財務(wù)專用章、合同專用章的介紹信或授權(quán)委托書等等。

而本案中，陳X偉向吳X東出示的僅僅是承包合同的復印件，并沒有按照《鋼材購銷合同》第六條約定的“乙方須向甲方出具加蓋鮮章的工程承包合同復印件”，因此，吳X東應(yīng)當對陳X偉的代理權(quán)限起了疑心，因此才有了后面的要求陳X偉和李X明以個人名義所作的《擔保書》，此其一;陳X偉與吳X東的《鋼材購銷合同》上加蓋的是偽造的“成都市XX建筑工程有限公司第三分公司高墻四期項目部”的印章，項目部作為一個公司的部門，是不能對外簽訂合同的，這是常識，此其二;《任命書》上的蓋章雖然是三分公司，但是從印章上看也能看

出這枚印章是沒有印章編碼的，現(xiàn)在的公司的印章全部要求在公安機關(guān)備案，都是有編碼的，此其三。

從以上分析看出，相對人即吳X東并非善意無過失，甚至存在一定程度的惡意。如果因該合同致使相對人吳X東相信陳X偉有代理權(quán)，只能說明兩個問題：一是吳X東特別疏忽大意，疏忽大意已經(jīng)超出了一般人的可能的疏忽程度;二是對法律的無知。原告的這種疏忽和無知應(yīng)當由其與代理人自己承擔相應(yīng)責任，而不能由我公司來承擔任何責任。

要件5.被代理人在主觀上存在過失。

本案中公司作為被代理人，對于代理權(quán)表象的形成在主觀上并不存在過失，比如：公司并不存在公章管理不嚴、公司授權(quán)不明等等現(xiàn)象。

綜上，本案客觀上沒有使第三人相信表見代理人具有代理權(quán)的情形，而原告吳X東在陳X偉是否具有代理權(quán)問題上卻存在嚴重的主觀過錯，同時被代理人公司在主觀上不存在任何過失，本案中的情形顯然并不符合表見代理之要件三、四、五的要求，不構(gòu)成表見代理。

三、如果由公司承擔責任，將使企業(yè)時時刻刻面臨極大的不可預測風險，亦與法律所具有的可預測性相悖。

我們知道，法律的一個重要作用或特征是，法具有可預測性，即依靠作為社會規(guī)范的法律，人們可以預先估計到他們相互之間將如何行為。但對于一個與自己沒有任何關(guān)系的人以自己名義購買物品由公司承擔的風險，企業(yè)是無論如何都無法預測，既然不可能預測，則就更談不上預防了。設(shè)想，如果一個人沒有任何授權(quán)，動輒對外購買物品高達上百萬、上千萬，卻判決要企業(yè)承擔責任，這豈不是可怕!如果不是一個人，而是多個人都這樣，企業(yè)所面臨的風險豈不是深不可測?則法律的預測作用蕩然無存!

自然人作為個體，相對企業(yè)來說，似乎是弱勢的，但如果將當事人的惡意或過失造成的責任，一味歸咎于企業(yè)，是不公平的。企業(yè)維系的是許多人的利益，特別當此金融危機之時，企業(yè)發(fā)展日漸困難，法律應(yīng)當保護企業(yè)正當?shù)臋?quán)利，法律之所以為表見代理設(shè)置了嚴格要件，一方面是為了保護善意且無過失的相對人的利益，同時，表見代理制度也是為了保護無過失的被代理人利益不被無故的損害。

法律應(yīng)平等地保護參與市場經(jīng)濟的每一個主體，企業(yè)只負擔其因合同約定、違約或過失而應(yīng)承擔的責任。在本案中，企業(yè)并不存在任何過失。而本案的原告僅僅憑陳X偉的說辭，就十分放心地將鋼材買給他，其即使不是故意，也是存在著極大的疏忽大意和懈怠的。對于如此疏忽和懈怠的當事人，卻不承擔相應(yīng)的風險，是與法相悖的，何況，吳X東的貨款判決由陳X偉和李X明承擔責任，其權(quán)利照樣可以得到保護。

以上代理意見，供法院參考。

第三篇：買賣合同糾紛民事判決書

嘉 興 市 秀 洲區(qū) 人 民 法 院

民事判決書

（2011）嘉秀商初字第333號

原告：申達億公司。住所地：江蘇省吳江市盛澤××市場商城×區(qū)×號。

法定代表人：沈××，總經(jīng)理。

委托代理人（特別授權(quán)代理）：葛××，浙江××律師事務(wù)所律師。

被代：嘉創(chuàng)公司。住所地：浙江省嘉興市××工業(yè)區(qū)。法定代表人：潘××，董事長。

委托代理人（特別授權(quán)代理）：沈××，浙江××律師事務(wù)所律師。

原告申達億公司訴被告嘉創(chuàng)公司買賣合同糾紛一案，本院于2011年5月3日立案受理后，依法由審判員袁瑞江適用簡易程序，于2011年5月31日公開開庭進行了審理。原告法定代表人沈××及其委托代理人葛××、被告委托代理人沈××到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告申達億公司起訴稱：2006年6月至10月間，原告分三次向被告提供了共計3159米、價值33801.3元的緯向鹿皮絨布料。2008年10月20日，被告經(jīng)對賬確認了上述款項并出具對賬單一份。但原告經(jīng)多次催討，被告仍未履行付

款義務(wù)，故原告為維護其合法權(quán)益，提起訴訟，請求判令被告支付原告貨款33801.3元，以及承擔本案訴訟費。

被告嘉創(chuàng)公司在法定答辯期間內(nèi)未提交書面答辯狀，在庭審中口頭答辯稱：原告訴訟的事實不存在，原、被告之間沒有發(fā)生過業(yè)務(wù)關(guān)系，被告沒有收到過律師催告函，請求駁回原告的訴訟請求。

原告為證明其主張，舉證如下：

證據(jù)一，財務(wù)對賬單一份（原件），時間為2008年10月20日，系由被告單位當時做財務(wù)（后來到倉庫做進出）的王××出具給原告。用以證明2006年6月至10月間，原告向被告供貨三次，總計金額為33801.3元，并記載了數(shù)量、單價、規(guī)格等。

被告質(zhì)證認為，該證據(jù)沒有對賬單名稱、欠款單位名稱、只是電腦的打印件，無法證明原、被告之間業(yè)務(wù)往來的事實。上面手寫的字應(yīng)是訴訟以后寫上去的。王××不是財務(wù)人員，是被告?zhèn)}庫里做后勤的。

證據(jù)二，催討函資料一組，用以證明原告在2008年10月及2010年10月先后兩次向被告催討相應(yīng)的貨款。

被告質(zhì)證認為，被告并未收到律師函，上面也沒有郵局的蓋章，不能說明原告的催討事實。

經(jīng)審查，本院對本案證據(jù)認證如下：

證據(jù)一對賬單系由被告公司的王××簽字確認，且對賬單中明確記載了數(shù)量、單價、規(guī)格，能夠證明原告向被告送貨的事實，本院予以確認。證據(jù)二與證據(jù)一可以相互印證，結(jié)合原告的陳述，應(yīng)是真實、有效的，本院予以確認。

根據(jù)確認有效的證據(jù)及雙方當事人的陳述，本院認定案件事實與原告起訴陳述的事實一致。

本院認為，原、被告之間的買賣關(guān)系合法、有效。根據(jù)雙方當事人的訴辯主張，本案的爭議焦點在于：

一、原、被告之間是否存在買賣關(guān)系。對賬單中被告工作人員簽字確認，而被告不能解釋既無業(yè)務(wù)關(guān)系又為何簽字的原因，結(jié)合原告對交易過程的陳述，從保護交易的角度出發(fā)，本院認為原告提供的對賬單應(yīng)能夠證明雙方的買賣關(guān)系及被告結(jié)欠原告貨款的事實，被告以否定對賬單簽字人王××的身份為由進行抗辯是不能成立的。

二、原告的主張是否超過訴訟時效。被告認為本案已經(jīng)超過訴訟時效。本院認為，訴訟時效期間從知道或應(yīng)當知道權(quán)利被侵害時起算，證據(jù)一的對賬單是在2008年10月20日進行結(jié)算，但雙方并未約定付款期限，故原告主張被告付款的權(quán)利并不受到兩年訴訟時效的限制，因此，被告的辯稱不成立。綜上，原告的證據(jù)優(yōu)于被告，其主張本院予以支持，被告的辯稱無證據(jù)證明，本院不予采信。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第一百零九條、第一百六十一條和《中華人民共和國民事訴訟法》第一百二十八條之規(guī)定，判決如下：

被告嘉創(chuàng)公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告申達億公司貨款33801.3元。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本案受理費323元（已減半），由被告嘉創(chuàng)公司負擔，于本判決生效之日起七日內(nèi)交納本院。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于浙江省嘉興市中級人民法院（后附頁）。

審 判 員袁瑞江

二○一一年六月十四日

書 記 員黃潔

第四篇：商品房買賣合同糾紛

商品房買賣合同糾紛？

一、什么是商品房買賣合同？

商品房買賣合同是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于購房者，購房者支付房款的買賣合同。

商品房買賣合同又可分為商品房預售合同和商品房現(xiàn)售合同。商品房預售合同是指房地產(chǎn)開發(fā)商將尚未建成的商品房向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于購房者，購房者支付房款的買賣合同。

商品房現(xiàn)售合同是指房地產(chǎn)開商將已經(jīng)竣工的商品房向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)購房者，購房者支付房款的買賣合同。

二、什么是商品房買賣合同糾紛？

商品房買賣合同糾紛是房產(chǎn)合同糾紛中最常見的一種糾紛，是由于買賣雙方中的一方或者雙方不能按商品房買賣合同中規(guī)定的內(nèi)容履行義務(wù)所產(chǎn)生的民事糾紛。

商品房買賣中，由于商品房屬于不動產(chǎn)交易，除符合賣方交房、買方付款這一交付形式外，還必須辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)（房產(chǎn)證），這是商品房買賣的關(guān)鍵之處。

三、如何解決商品房買賣合同糾紛？

房產(chǎn)糾紛是一種較為普遍的民事糾紛，它是關(guān)于房屋和土地的權(quán)益爭議，一旦發(fā)生房產(chǎn)糾紛，公民可以選擇以下三種途徑予以解決：

1.調(diào)解

房產(chǎn)糾紛雙方先自行協(xié)商解決。我國在基層群眾性組織村民委員會和居民委員會都設(shè)立了人民調(diào)解委員會，專門進行民事糾紛調(diào)解，包括房產(chǎn)糾紛的調(diào)解。

2.仲裁

調(diào)解解決無效的，房產(chǎn)糾紛雙方可到當?shù)刂俨梦瘑T會進行仲裁，仲裁是一種準司法活動，其裁決具有法律效力，房產(chǎn)糾紛雙方必須執(zhí)行。

3.訴訟

如仲裁結(jié)果雙方不服可再 向人民法院提起訴訟，如果選擇用訴訟的途徑解決房產(chǎn)糾紛，當事人就需要找專業(yè)的律師代理。

四、如何解決商品房買賣合同糾紛？

房產(chǎn)糾紛是一種較為普遍的民事糾紛，它是關(guān)于房屋和土地的權(quán)益爭議，一旦發(fā)生房產(chǎn)糾紛，公民可以選擇以下三種途徑予以解決：

1.調(diào)解

房產(chǎn)糾紛雙方先自行協(xié)商解決。我國在基層群眾性組織村民委員會和居民委員會都設(shè)立了人民調(diào)解委員會，專門進行民事糾紛調(diào)解，包括房產(chǎn)糾紛的調(diào)解。

2.仲裁

調(diào)解解決無效的，房產(chǎn)糾紛雙方可到當?shù)刂俨梦瘑T會進行仲裁，仲裁是一種準司法活動，其裁決具有法律效力，房產(chǎn)糾紛雙方必須執(zhí)行。

3.訴訟

如仲裁結(jié)

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第五篇：二手房買賣合同糾紛

二手房買賣合同糾紛

1.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的不規(guī)范操作和二手房交易雙方的法律風險意識淡薄是二手房買賣合同糾紛案件發(fā)生的主要原因。

2.委托合同簽訂不規(guī)范

房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)當與二手房買賣交易雙方分別簽訂委托合同，但是在實踐中，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)往往與二手房買賣雙方一同簽訂一份合同，多稱為二手房買賣委托合同或房地產(chǎn)買賣契約補充協(xié)議，將二手房買賣合同與二手房買賣委托合同的內(nèi)容混在一起，內(nèi)容約定多含糊不清。

3.逃避居間義務(wù)

1)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)在深圳市房產(chǎn)交易市場辦理產(chǎn)權(quán)證時不在《深圳市房地產(chǎn)買賣契約》（現(xiàn)變更為《深圳市存量房買賣合同》）上簽字蓋章，不如實將雙方的權(quán)利義務(wù)反映在合同上，逃避居間義務(wù)。

2)這樣一旦發(fā)生糾紛，買賣雙方經(jīng)常會就二手房買賣合同是否成立以及如何履行發(fā)生爭議。

3.二手房買賣雙方對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的不規(guī)范操作提高警惕，選擇正規(guī)的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，以免權(quán)利被非法侵害。

4.合同的內(nèi)容不完整

1)二手房買賣合同應(yīng)當包括當事人的名稱或姓名住所、標的、價款、履行期限、地點、方式、違約責任和解決爭議的方式、合同生效、中止、終止或解除條款、合同的變更與轉(zhuǎn)讓和附件等8項內(nèi)容。

2)二手房買賣合同中應(yīng)明確二手房的位置、產(chǎn)權(quán)歸屬、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、質(zhì)量及附屬設(shè)施等；二手房的物業(yè)管理費用及其他交費狀況和二手房相關(guān)文書資料的移交。

3)價款是合同中最重要的條款，合同中應(yīng)主要寫明總價款、付款方式、付款條件、如何申請按揭貸款、定金、尾款等。

4)雙方還要明確按國家規(guī)定繳交各自應(yīng)當繳交的稅費和雜費；如果雙方另有約定，則應(yīng)當在合同中明確這一約定。

5)合同中應(yīng)寫明合同簽訂的期限、支付價款的期限、交付二手房的期限等。交房時間、條件、辦理相關(guān)手續(xù)的過程亦應(yīng)在合同中明確寫明。

6)支付價款的方式，應(yīng)明確以現(xiàn)金還是支票支付，付款是一次付清或分期交付以及繳納定金的時間、數(shù)額、分期付款的步驟、時間和數(shù)額等。

5.二手房買賣合同補充協(xié)議的效力不確定

1)在二手房買賣過程中，經(jīng)常發(fā)生合同簽訂后一方反悔不愿買房或者購房的情形。

2)買賣雙方常常對是否解約不簽訂書面的協(xié)議。這樣一旦發(fā)生，買賣雙方是否解約以及哪一方存在過錯較難認定。

3)二手房中介人員的證言就起到較大的決定性作用，但是二手房中介人員很難保持中立的狀態(tài)，而且是否愿意作證也存在疑問。

4)二手房買賣雙方應(yīng)當在二手房買賣合同中對補充協(xié)議的效力作出限制，明確約定只有簽訂書面的補充協(xié)議，才具有法律效力，從而減少爭議的發(fā)生。

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