第一篇：商品房買賣案例

商品房委托代理銷售合同糾紛案例

【代理合同糾紛】商品房委托代理銷售合同糾紛案例

上訴人安徽中皖輝達(dá)房產(chǎn)代理銷售有限公司與上訴人六安大眾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房委托代理銷售合同糾紛一案

——安徽省高級人民法院(2009-9-29)

上訴人安徽中皖輝達(dá)房產(chǎn)代理銷售有限公司與上訴人六安大眾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房委托代理銷售合同糾紛一案調(diào)解書

安徽省高級人民法院

民事調(diào)解書

(2009)皖民四終字第0049號

上訴人(原審原告、反訴被告)：安徽中皖輝達(dá)房產(chǎn)代理銷售有限公司，住所地合肥市廬陽區(qū)宿州路76號宏圖大廈。

法定代表人：許輝，該公司董事長。

委托代理人：吳正林，安徽徽商律師事務(wù)所律師。

委托代理人：汪培文，安徽徽商律師事務(wù)所律師。

上訴人(原審被告、反訴原告)：六安大眾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地六安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)皖西大道。法定代表人：李從明，該公司董事長

委托代理人：唐明松，安徽承義律師事務(wù)所律師。

委托代理人：李國圣，安徽尋求律師事務(wù)所律師。

案由：商品房委托代理銷售合同糾紛。

上訴人安徽中皖輝達(dá)房產(chǎn)代理銷售有限公司(以下簡稱輝達(dá)公司)與上訴人六安大眾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱大眾公司)因商品房委托代理銷售合同糾紛一案，均不服安徽省六安市中級人民法院于2009年5月6日作出的(2008)六民二初字第28號民事判決，分別向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭，于2009年8月9日公開開庭進(jìn)行了審理，輝達(dá)公司的委托代理人吳正林、汪培文，大眾公司的委托代理人唐明松、李國圣到庭參加了訴訟。

經(jīng)審理查明：2007年6月6日，大眾公司(甲方)與輝達(dá)公司(乙方)簽訂了一份《六安.義烏三期商品房銷售代理合同》，約定：由乙方為甲方在六安市磨子潭路開發(fā)的“六安.義烏市場三期”的商品房進(jìn)行代理銷售。銷售面積：商品房可售總建筑面積約70000平方米(含商鋪、倉儲等，以甲方提供實(shí)際可銷售面積為準(zhǔn))。銷售價格：可售面積平均銷售底價每平方米4200元。銷售指標(biāo)：1.第一階段以甲方領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》為前提，自合同簽定之日至其后的60日內(nèi)，完成可預(yù)售商品房總金額(可預(yù)售商品房總金額-商品房預(yù)售許可證載明的面積×本合同第一條約定的委托銷售平均底價)的40%;2.第二階段以甲方領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》為前提，在本項(xiàng)目第一階段后三個月內(nèi)，簽訂銷售合同總金額達(dá)到可預(yù)售商品房總金額的60%;3.第三階段以甲方領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》為前提，在本項(xiàng)目第二階段后四個月內(nèi)，簽訂銷售合同總金額達(dá)到可預(yù)售商品房總金額的90%;4.當(dāng)乙方完成可銷售總金額的90%時，視同乙方完成銷售任務(wù)。代理費(fèi)和結(jié)算方式：1.甲方對于乙方代理銷售的商品房，按本合同約定銷售底價的1.2%向乙方支付營銷代理費(fèi)(代理費(fèi)=銷售底價×已銷售商品房面積

×1.2%);2.甲方按銷售進(jìn)度支付乙方代理費(fèi)。乙方應(yīng)于次月5日前向甲方提供上月簽訂合同金額的結(jié)算清單。經(jīng)甲方核算后在下一個銷售階段第一個月的10日前向乙方支付代理費(fèi)，支付方式如下：(1)第一階段：若乙方在銷售第一階段內(nèi)完成(以甲方取得商品房預(yù)售許可證為標(biāo)準(zhǔn))本合同第三條規(guī)定的銷售任務(wù)，甲方須支付乙方實(shí)際所得傭金的60%;(2)第二階段：若乙方在銷售第二階段內(nèi)完成(以甲方取得商品房預(yù)售許可證為標(biāo)準(zhǔn))，本合同

第三條規(guī)定的銷售任務(wù)，甲方須支付乙方實(shí)際所得傭金的80%;(3)第三階段：若乙方在銷售第三階段內(nèi)完成(以甲方取得商品房預(yù)售許可證為標(biāo)準(zhǔn))本合同第三條規(guī)定的銷售任務(wù)，甲方須支付乙方實(shí)際所得傭金的100%。代理費(fèi)的支付條件為：買方簽訂預(yù)(銷)售合同，已在房地產(chǎn)交易中心登記備案，且客戶首付款付清。溢價與獎勵：

1.合同實(shí)際成交價與銷售底價之間的差額，稱為溢價。由于乙方成功策劃所創(chuàng)造的溢價部分甲方得70%，乙方得30%。乙方所得溢價部分視為甲方對乙方策劃費(fèi)用的補(bǔ)償，溢價部分不重復(fù)計(jì)入代理費(fèi)。2.溢價部分的結(jié)算比照上述三個階段完成的銷售任務(wù)，分階段由甲方支付溢價分成部分的50%、70%和100%。關(guān)于招商及費(fèi)用：

1.乙方負(fù)責(zé)本案的招商。招商工作完成的目標(biāo)為：須由地市級以上總代理戶進(jìn)駐本項(xiàng)目相關(guān)區(qū)域，本項(xiàng)目開業(yè)時經(jīng)營戶進(jìn)場開業(yè)率達(dá)到70%。2.招商費(fèi)用由甲方承擔(dān)，標(biāo)準(zhǔn)為總銷售金額的0.3%。前期費(fèi)用由乙方墊付，甲方根據(jù)乙方的代理費(fèi)支付條件同時支付給乙方。若乙方在本項(xiàng)目開業(yè)時經(jīng)營戶進(jìn)場開業(yè)率低于70%，則甲方只支付乙方約定標(biāo)準(zhǔn)一半的招商費(fèi)用，扣還部分從共管帳戶中扣減。雙方的權(quán)利義務(wù)：1.(9)甲方須確保本項(xiàng)目在2007年6月30日前達(dá)到開盤條件(甲方拿到商品房預(yù)售許可證);1.(10)甲方須確保本項(xiàng)目在2007年11月30日前開始試營業(yè),2008年5月1日正式開業(yè);1.(12)甲方必須確保工程進(jìn)度，工程須于2007年12月31日前達(dá)到交房要求，并符合國家相關(guān)的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，否則由此引起的任何問題，由甲方負(fù)責(zé)。銷售成功的界定和銷售中的配合事項(xiàng)：2.(1)房屋的銷售以套(號)為出售單位，購房者簽署預(yù)(銷)售合同，在房地產(chǎn)交易中心備案，且付清首付款，視為銷售成功。2.(2)在代理銷售期限內(nèi)，由于非甲方的原因?qū)е骂A(yù)(銷)售合同被終止或解除，甲方不承擔(dān)任何責(zé)任，也不支付被終止或解除預(yù)(銷)售合同所涉及銷售金額所對應(yīng)的代理費(fèi)。2.(3)由于甲方原因?qū)е骂A(yù)(銷)售合同被終止或解除的，無論該預(yù)(銷)售合同是否已在房地產(chǎn)交易中心完成合同備案，均視為乙方成功銷售。2.(4)若因購房客戶違約所造成的違約金，則甲乙雙方各得一半，但該違約金不計(jì)銷售金額。乙方對違約的客戶須收取違約金，經(jīng)甲方同意不予收取的客戶除外。3.(1)乙方負(fù)責(zé)代理銷售房屋的推廣、宣傳、策劃等工作，并根據(jù)方案內(nèi)容提前以書面形式報(bào)經(jīng)甲方簽字認(rèn)可后執(zhí)行。保證金：1.乙方向甲方支付項(xiàng)目保證金人民幣100萬元(保證金不計(jì)利息);3.乙方銷售商品房總金額達(dá)到90%時，甲方在一周內(nèi)無息退還保證金給乙方。違約責(zé)任：5.未能完成本合同第三條第1、2、3條規(guī)定的銷售進(jìn)度時，須在約定期限一個月內(nèi)用銷售補(bǔ)足，銷售仍未補(bǔ)足時，乙方須用自購方式補(bǔ)足;如乙方未采取自購方式補(bǔ)足則視為乙方違約，甲方有權(quán)解除合同并要求乙方支付違約金100萬元及由此給甲方造成的損失。代理期限為2007年6月1日至2008年5月31日等。2007年6月28日，雙方又簽訂了《關(guān)于計(jì)價面積、溢價獎勵及價格管理的備忘錄》，約定：銷售傭金及溢價獎勵：1.一層商鋪銷售計(jì)價面積中的“商鋪寬度/商鋪深度”的傭金及溢價獎勵辦法按已簽訂的合同執(zhí)行。2.一層商鋪銷售計(jì)價面積中的“2.05米×商鋪寬度”面積所產(chǎn)生的銷售額不計(jì)入原代理銷售合同中的總銷售任務(wù)、不計(jì)提乙方傭金，全部按已簽銷售代理合同中的乙方實(shí)現(xiàn)銷售溢價的分成比例計(jì)提溢價分成，其支付方式與已簽銷售代理合同中約定的溢價分成支付方式一致。價格管理：3.因甲方原因產(chǎn)生的低于銷售底價及合同成交條件的銷售合同，因此而多出的讓利金額由甲方全額承擔(dān)，同時計(jì)算乙方的銷售業(yè)績。銷售指標(biāo)：全佳福品牌批發(fā)城12號樓3層以上部分(倉儲面積)，不納入對乙方開盤期間的完成銷售面積任務(wù)計(jì)算范圍之內(nèi).2007年6月25日，大眾公司取得義烏三期(全佳福批發(fā)城)1號、2號、3號、4號、6號、7號、8號、9號、10號、11號、12號樓的《商品房預(yù)售許可證》，于2007年6月28日開盤。2008年元月17日，大眾公司取得主樓和5號樓的《商品房預(yù)售許可證》。其中主樓于2008年2月13日開盤，5號樓于2008年5月1日開盤。輝達(dá)公司共計(jì)完成銷售任務(wù)260套，面積24318.007平方米(樓梯面積1893平方米，不含樓梯面積22425.007平方米)，金額119670331元(樓梯金額7949069元，不含樓梯金額111721262元)。另2008年5月1日5號樓開盤后，輝達(dá)公司共銷售15套，總房款4952514元。該15套房屋，其中有7戶經(jīng)大眾公司同意退房。在招商方面，輝達(dá)公司共與客戶簽訂《商鋪?zhàn)赓U合同》217份，租賃商鋪302套(總鋪面337套)，已超過約定的70%，但地市

級以上的代理商較少。輝達(dá)公司與客戶簽訂的275份《商品房買賣合同》和217份《商鋪?zhàn)赓U合同》，經(jīng)大眾公司蓋章確認(rèn)。

另查明：案涉委托代理銷售合同簽訂后，輝達(dá)公司依約向大眾公司繳納保證金合計(jì)100萬元。大眾公司已支付輝達(dá)公司銷售傭金938130元。

本案二審審理期間，經(jīng)本院主持調(diào)解，雙方當(dāng)事人自愿達(dá)成如下協(xié)議：

一、大眾公司于2009年10月30日前支付輝達(dá)公司代理費(fèi)240萬元，返還保證金100萬元，合計(jì)340萬元;

二、大眾公司如未能按上述第一條約定付款，則上述約定不再執(zhí)行，輝達(dá)公司有權(quán)申請法院執(zhí)行六安市中級人民法院(2008)六民二初字第28號判決主文所確定的內(nèi)容;

三、一審本訴案件受理費(fèi)55948元，保全費(fèi)5000元，合計(jì)60948元，由輝達(dá)公司負(fù)擔(dān);一審反訴案件受理費(fèi)62007元，保全費(fèi)5000元，合計(jì)67007元，由大眾公司負(fù)擔(dān);二審案件受理費(fèi)58977.5元由大眾公司負(fù)擔(dān);

四、當(dāng)事人之間就本案無其他爭議;

五、本協(xié)議經(jīng)當(dāng)事人或其特別授權(quán)代理人簽字后即生效。

上述協(xié)議，符合法律規(guī)定，本院予以確認(rèn)。

第二篇：商品房買賣合同糾紛典型案例

近日，記者從貴陽仲裁委獲悉，2010年貴陽仲裁委受理各類仲裁案件308件，其中商品房買賣合同糾紛、房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議糾紛等涉及房地產(chǎn)的案件占到七成以上。商品房認(rèn)購糾紛、逾期交房、逾期付款、逾期辦理產(chǎn)權(quán)證、房屋質(zhì)量問題等依然是2010年商品房買賣合同糾紛的熱點(diǎn)。就以上熱點(diǎn)問題，有關(guān)法律界專業(yè)人士對一些典型案例進(jìn)行深度剖析，希望能對購房者有所警示。

熱點(diǎn)一：認(rèn)購糾紛

案例回放：

2010年7月，市民張先生與某房開公司簽訂了一份商品房認(rèn)購協(xié)議。協(xié)議中就認(rèn)購商品房的房屋位置、房型、價格、建筑面積等進(jìn)行了明確約定。由于張先生認(rèn)購的房屋還處于開發(fā)初期，尚未取得預(yù)售許可證，張先生依照認(rèn)購協(xié)議，向房開公司支付了2萬元的認(rèn)購金。2010年9月，張先生收到房開公司的書面通知：“一期物業(yè)已取得預(yù)售許可證，可以簽訂商品房買賣合同。”與此同時，房開公司表示由于整體樓市房價大幅上漲，所以張先生之前訂購的房屋房價也由之前約定的每套20萬元左右，上調(diào)至25余萬元。若張先生在10日之內(nèi)不能按房開公司通知的價格簽訂商品房買賣合同，則視為放棄原定的認(rèn)購協(xié)議。對此，張先生表示不能接受，在雙方協(xié)商未果情況下，張先生與其他多名購房者分別向法院提起訴訟。

近日，法院已對該案作出判決，在交易中違背了誠信原則的開發(fā)商將向購房者們作出巨額賠償。

法院判決認(rèn)為，訂立合同的雙方當(dāng)事人應(yīng)遵循誠實(shí)信用原則。但本案中某房開公司在認(rèn)購協(xié)議簽訂完、購房者按約支付了認(rèn)購款后，卻提出了大大超過雙方預(yù)約時約定的價格條件，違背了我國合同法所規(guī)定的誠實(shí)信用原則和公平原則，導(dǎo)致購房者締約機(jī)會的喪失，應(yīng)對此承擔(dān)責(zé)任并作出賠償。最后，法院參照房開公司向購房者發(fā)出的通知中的售價與原認(rèn)購價的差額，酌情確定了賠償標(biāo)準(zhǔn)。張先生獲得了2萬元經(jīng)濟(jì)損失賠償，已支付的2萬元認(rèn)購款也如數(shù)返還。

律師點(diǎn)評：商品房認(rèn)購糾紛相當(dāng)復(fù)雜，一般認(rèn)為，根據(jù)現(xiàn)有法律規(guī)定，在違背認(rèn)購協(xié)議的約定不履行簽訂商品房買賣合同義務(wù)的情況下，違約方應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任。承擔(dān)締約過失責(zé)任的方式為損害賠償，其中包括直接利益的減少和失去與第三人訂立合同機(jī)會的損失，并不包括強(qiáng)制簽訂商品房買賣合同的責(zé)任。

熱點(diǎn)二：逾期交房糾紛

案例回放：

市民李女士于2010年2月與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了房屋買賣合同，合同約定房屋的交房日期為當(dāng)年8月31日。但在到期交房時，房開公司卻無法出示房屋竣工驗(yàn)收合格證、消防驗(yàn)收合格證明、房屋驗(yàn)收備案表等證件及資料。為此，李女士以房屋達(dá)不到交房條件為由拒絕收房。事后，李女士將房開公司告上法庭，申請法院判令房開公司給付因逾期交房而產(chǎn)生的已付款利息、違約金、租房費(fèi)等損失共5萬元。庭審中，房開公司辯稱，涉訴商品房并非李女士所說，其實(shí)已經(jīng)符合了業(yè)主入住的條件，已經(jīng)取得竣工驗(yàn)收報(bào)告。而且合同中約定的交付條件并不包含房屋驗(yàn)收備案表，故無需出示驗(yàn)收備案表給李女士。此外，房開公司對李女士提交的租賃協(xié)議等均不認(rèn)可。

法院認(rèn)為，原、被告簽訂《商品房買賣合同》為雙方的真實(shí)意思表示，合同中明確了雙方的權(quán)利義務(wù)，對房開公司逾期交房所要承擔(dān)的責(zé)任也有所規(guī)定，故法院對房開公司的抗辯理由不予支持。此外，依照《合同法》規(guī)定，違約金和實(shí)際損失不能重復(fù)計(jì)算，在本案中，違約金數(shù)額不能彌補(bǔ)李女士的租房費(fèi)損失，則違約金應(yīng)以李女士的房租替代。最終，法院判令房開公司賠償李女士已付款利息、租房費(fèi)等損失共計(jì)3.6萬余元。

律師點(diǎn)評：對于商品房(建筑工程)的交付條件，我國多部法律、法規(guī)以及地方性法規(guī)都做出了相應(yīng)的規(guī)定。《城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條第二款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用”。《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十五條規(guī)定：縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門按照國務(wù)院規(guī)定對建設(shè)工程是否符合規(guī)劃條件予以核實(shí)。未經(jīng)核實(shí)或者經(jīng)核實(shí)不符合規(guī)劃條件的，建設(shè)單位不得組織竣工驗(yàn)收。這一條既對規(guī)劃部門的驗(yàn)收作了強(qiáng)行性的規(guī)定，同時也表明規(guī)劃部門的驗(yàn)收應(yīng)在建設(shè)單位組織竣工驗(yàn)收之前。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第十七條第一款規(guī)定：“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用”。

根據(jù)上述法律、行政法規(guī)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向買受人交付的商品房的強(qiáng)制性條件必須是“經(jīng)驗(yàn)收合格”的商品房。

2008年新修訂的《消防法》對消防驗(yàn)收制度作了重大修改，即只有對國務(wù)院公安部門規(guī)定的大型的人員密集場所和其他特殊建設(shè)工程，才實(shí)行竣工驗(yàn)收制度，未經(jīng)驗(yàn)收合格不得投入使用；對于其他的建設(shè)工程，實(shí)行消防備案制度。因此，住宅小區(qū)的消防驗(yàn)收合格不再是法律規(guī)定的交付標(biāo)準(zhǔn)之一。

就貴州省地方規(guī)定來看，自2009年5月1日起施行的《貴州省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十九條規(guī)定：“商品房交付使用，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：一是房

地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，依法取得建設(shè)、城鄉(xiāng)規(guī)劃等有關(guān)部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)房地產(chǎn)主管部門備案；二是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的公共服務(wù)設(shè)施和水、電、道路、綠化等市政公用基礎(chǔ)設(shè)施具備國家規(guī)定的投入使用條件，已經(jīng)明確產(chǎn)權(quán)、管理權(quán)，并且以書面形式明確管理責(zé)任；三是法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件?！?/p>

綜合上述法律法規(guī)的規(guī)定，不難看出，自2009年5月1日起，我省對于商品房的驗(yàn)收原則上實(shí)行的是備案制，驗(yàn)收主體是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。當(dāng)然，交房條件除了上述的法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)符合合同的約定。

熱點(diǎn)三：房貸難引發(fā)的逾期違約責(zé)任糾紛

案例回放：

2010年3月，市民黃女士與某房開公司簽訂了一份商品房買賣合同。合同約定，黃女士購買該公司位于某區(qū)的一套房屋，房屋總價為40萬元。其中，黃女士計(jì)劃貸款28萬元。在簽訂合同當(dāng)日，黃女士即向房開公司支付了12萬元首付款。在黃女士與房開公司簽訂合同后不久，“國十條”調(diào)控政策出臺?！皣畻l”要求嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房。商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。在隨后辦理貸款過程中，銀行以此套房屋屬于第三套房為由拒絕為黃女士發(fā)放貸款。在無法獲得銀行貸款的情況下，黃女士要求解除與房開公司簽訂的商品房買賣合同，并返還當(dāng)初支付的12萬元首付款。房開公司卻認(rèn)為，在黃女士申請銀行貸款問題上房開公司并無過錯，黃女士不能以此為由拒絕履行合同。黃女士除一次性付清28萬元余款外，還應(yīng)按合同約定承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。至此，買賣雙方因貸款問題引發(fā)的糾紛開始不斷升級。

律師點(diǎn)評：購房者因無法獲得銀行貸款而導(dǎo)致無法繼續(xù)履行合同的，違約責(zé)任究竟該由誰承擔(dān)？要具體情況具體分析，不能一概而論。

以黃女士買房糾紛為例，黃女士與房開公司簽訂的商品房買賣合同是在房貸新政發(fā)布前簽訂的，合同成立后客觀情況發(fā)生了改變，這是黃女士在簽訂合同時無法預(yù)見的。在此情況下，如果要求黃女士繼續(xù)履行合同，對其明顯不公平。根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)第二十六條規(guī)定：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能

實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除?！?/p>

如果案例糾紛中商品房買賣合同訂立是在新政施行后發(fā)生的，就不適用情勢變更原則。在沒有其他約定的情況下，購房者還可以依據(jù)《最高人民法院關(guān)于商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條之規(guī)定，行使解除合同的權(quán)利。該規(guī)定明確：“商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人”。雖然人民法院可根據(jù)實(shí)際情況確定是否變更或解除合同，但適用形式變更原則并非簡單地豁免債務(wù)人的義務(wù)而使債權(quán)人承受不利后果，而是要充分注意利益均衡，公平合理地調(diào)整雙方利益關(guān)系。在訴訟過程中，人民法院一般采取的是積極引導(dǎo)當(dāng)事人重新協(xié)商，改訂合同；重新協(xié)商不成的，爭取調(diào)解解決。對買賣雙方而言，不管是主動還是被動違約，都有可能要承擔(dān)違約責(zé)任。

那么，購房者如何防范此類糾紛的發(fā)生呢？在現(xiàn)階段國家對樓市調(diào)控力度加大，不時會有房產(chǎn)新政策出臺的情況下，市民在準(zhǔn)備購房前，最好能事先咨詢有關(guān)銀行，全面了解當(dāng)前貸款政策后，再與開發(fā)商簽訂正式合同，以避免因無法貸款而引發(fā)不必要的違約糾紛。

律師提醒：

從以上幾個典型案例不難看出，商品房買賣雙方對合同的重視不夠或?qū)贤瑑?nèi)容約定不明是造成糾紛的根源。因此，交易雙方應(yīng)充分意識到合同的重要性，從根源上規(guī)避糾紛的產(chǎn)生。尤其是購房者，在簽訂認(rèn)購協(xié)議時應(yīng)盡量明確簽訂商品房買賣合同的時間、盡量多涉及商品房買賣合同的實(shí)質(zhì)內(nèi)容、商品房買賣合同磋商不成的處理方式、違約責(zé)任等；在簽訂商品房買賣合同時應(yīng)盡量明確交房條件及違約責(zé)任、房屋的接交方式及違約責(zé)任、產(chǎn)權(quán)證的辦理時限及違約責(zé)任，以及約定的其他事項(xiàng)等，以防范糾紛的發(fā)生。(以上案例由典正律師事務(wù)所提供，典正律師事務(wù)所盧安龍律師予以點(diǎn)評)(記者 劉圓圓)

第三篇：商品房買賣合同糾紛典型案例剖析

商品房買賣合同糾紛典型案例剖析

近日，記者從貴陽仲裁委獲悉，2010年貴陽仲裁委受理各類仲裁案件308件，其中商品房買賣合同糾紛、房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議糾紛等涉及房地產(chǎn)的案件占到七成以上。商品房認(rèn)購糾紛、逾期交房、逾期付款、逾期辦理產(chǎn)權(quán)證、房屋質(zhì)量問題等依然是2010年商品房買賣合同糾紛的熱點(diǎn)。就以上熱點(diǎn)問題，有關(guān)法律界專業(yè)人士對一些典型案例進(jìn)行深度剖析，希望能對購房者有所警示。

熱點(diǎn)一：認(rèn)購糾紛

案例回放：

2010年7月，市民張先生與某房開公司簽訂了一份商品房認(rèn)購協(xié)議。協(xié)議中就認(rèn)購商品房的房屋位置、房型、價格、建筑面積等進(jìn)行了明確約定。由于張先生認(rèn)購的房屋還處于開發(fā)初期，尚未取得預(yù)售許可證，張先生依照認(rèn)購協(xié)議，向房開公司支付了2萬元的認(rèn)購金。2010年9月，張先生收到房開公司的書面通知：“一期物業(yè)已取得預(yù)售許可證，可以簽訂商品房買賣合同。”與此同時，房開公司表示由于整體樓市房價大幅上漲，所以張先生之前訂購的房屋房價也由之前約定的每套20萬元左右，上調(diào)至25余萬元。若張先生在10日之內(nèi)不能按房開公司通知的價格簽訂商品房買賣合同，則視為放棄原定的認(rèn)購協(xié)議。對此，張先生表示不能接受，在雙方協(xié)商未果情況下，張先生與其他多名購房者分別向法院提起訴訟。

近日，法院已對該案作出判決，在交易中違背了誠信原則的開發(fā)商將向購房者們作出巨額賠償。法院判決認(rèn)為，訂立合同的雙方當(dāng)事人應(yīng)遵循誠實(shí)信用原則。但本案中某房開公司在認(rèn)購協(xié)議簽訂完、購房者按約支付了認(rèn)購款后，卻提出了大大超過雙方預(yù)約時約定的價格條件，違背了我國合同法所規(guī)定的誠實(shí)信用原則和公平原則，導(dǎo)致購房者締約機(jī)會的喪失，應(yīng)對此承擔(dān)責(zé)任并作出賠償。最后，法院參照房開公司向購房者發(fā)出的通知中的售價與原認(rèn)購價的差額，酌情確定了賠償標(biāo)準(zhǔn)。張先生獲得了2萬元經(jīng)濟(jì)損失賠償，已支付的2萬元認(rèn)購款也如數(shù)返還。

律師點(diǎn)評：商品房認(rèn)購糾紛相當(dāng)復(fù)雜，一般認(rèn)為，根據(jù)現(xiàn)有法律規(guī)定，在違背認(rèn)購協(xié)議的約定不履行簽訂商品房買賣合同義務(wù)的情況下，違約方應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任。承擔(dān)締約過失責(zé)任的方式為損害賠償，其中包括直接利益的減少和失去與第三人訂立合同機(jī)會的損失，并不包括強(qiáng)制簽訂商品房買賣合同的責(zé)任。熱點(diǎn)二：逾期交房糾紛

案例回放：

市民李女士于2010年2月與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了房屋買賣合同，合同約定房屋的交房日期為當(dāng)年8月31日。但在到期交房時，房開公司卻無法出示房屋竣工驗(yàn)收合格證、消防驗(yàn)收合格證明、房屋驗(yàn)收備案表等證件及資料。為此，李女士以房屋達(dá)不到交房條件為由拒絕收房。事后，李女士將房開公司告上法庭，申請法院判令房開公司給付因逾期交房而產(chǎn)生的已付款利息、違約金、租房費(fèi)等損失共5萬元。庭審中，房開公司辯稱，涉訴商品房并非李女士所說，其實(shí)已經(jīng)符合了業(yè)主入住的條件，已經(jīng)取得竣工驗(yàn)收報(bào)告。而且合同中約定的交付條件并不包含房屋驗(yàn)收備案表，故無需出示驗(yàn)收備案表給李女士。此外，房開公司對李女士提交的租賃協(xié)議等均不認(rèn)可。

法院認(rèn)為，原、被告簽訂《商品房買賣合同》為雙方的真實(shí)意思表示，合同中明確了雙方的權(quán)利義務(wù)，對房開公司逾期交房所要承擔(dān)的責(zé)任也有所規(guī)定，故法院對房開公司的抗辯理由不予支持。此外，依照《合同法》規(guī)定，違約金和實(shí)際損失不能重復(fù)計(jì)算，在本案中，違約金數(shù)額不能彌補(bǔ)李女士的租房費(fèi)損失，則違約金應(yīng)以李女士的房租替代。最終，法院判令房開公司賠償李女士已付款利息、租房費(fèi)等損失共計(jì)3.6萬余元。

律師點(diǎn)評：對于商品房(建筑工程)的交付條件，我國多部法律、法規(guī)以及地方性法規(guī)都做出了相應(yīng)的規(guī)定?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第二十六條第二款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用”。《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十五條規(guī)定：縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門按照國務(wù)院規(guī)定對建設(shè)工程是否符合規(guī)劃條件予以核實(shí)。未經(jīng)核實(shí)或者經(jīng)核實(shí)不符合規(guī)劃條件的，建設(shè)單位不得組織竣工驗(yàn)收。這

一條既對規(guī)劃部門的驗(yàn)收作了強(qiáng)行性的規(guī)定，同時也表明規(guī)劃部門的驗(yàn)收應(yīng)在建設(shè)單位組織竣工驗(yàn)收之前?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第十七條第一款規(guī)定：“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用”。

根據(jù)上述法律、行政法規(guī)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向買受人交付的商品房的強(qiáng)制性條件必須是“經(jīng)驗(yàn)收合格”的商品房。

2008年新修訂的《消防法》對消防驗(yàn)收制度作了重大修改，即只有對國務(wù)院公安部門規(guī)定的大型的人員密集場所和其他特殊建設(shè)工程，才實(shí)行竣工驗(yàn)收制度，未經(jīng)驗(yàn)收合格不得投入使用；對于其他的建設(shè)工程，實(shí)行消防備案制度。因此，住宅小區(qū)的消防驗(yàn)收合格不再是法律規(guī)定的交付標(biāo)準(zhǔn)之一。

就貴州省地方規(guī)定來看，自2009年5月1日起施行的《貴州省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十九條規(guī)定：“商品房交付使用，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：一是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，依法取得建設(shè)、城鄉(xiāng)規(guī)劃等有關(guān)部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)房地產(chǎn)主管部門備案；二是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的公共服務(wù)設(shè)施和水、電、道路、綠化等市政公用基礎(chǔ)設(shè)施具備國家規(guī)定的投入使用條件，已經(jīng)明確產(chǎn)權(quán)、管理權(quán)，并且以書面形式明確管理責(zé)任；三是法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。”

綜合上述法律法規(guī)的規(guī)定，不難看出，自2009年5月1日起，我省對于商品房的驗(yàn)收原則上實(shí)行的是備案制，驗(yàn)收主體是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。當(dāng)然，交房條件除了上述的法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)符合合同的約定。

熱點(diǎn)三：房貸難引發(fā)的逾期違約責(zé)任糾紛

案例回放：

2010年3月，市民黃女士與某房開公司簽訂了一份商品房買賣合同。合同約定，黃女士購買該公司位于某區(qū)的一套房屋，房屋總價為40萬元。其中，黃女士計(jì)劃貸款28萬元。在簽訂合同當(dāng)日，黃女士即向房開公司支付了12萬元首付款。在黃女士與房開公司簽訂合同后不久，“國十條”調(diào)控政策出臺?！皣畻l”要求嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房。商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。在隨后辦理貸款過程中，銀行以此套房屋屬于第三套房為由拒絕為黃女士發(fā)放貸款。在無法獲得銀行貸款的情況下，黃女士要求解除與房開公司簽訂的商品房買賣合同，并返還當(dāng)初支付的12萬元首付款。房開公司卻認(rèn)為，在黃女士申請銀行貸款問題上房開公司并無過錯，黃女士不能以此為由拒絕履行合同。黃女士除一次性付清28萬元余款外，還應(yīng)按合同約定承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。至此，買賣雙方因貸款問題引發(fā)的糾紛開始不斷升級。

律師點(diǎn)評：購房者因無法獲得銀行貸款而導(dǎo)致無法繼續(xù)履行合同的，違約責(zé)任究竟該由誰承擔(dān)？要具體情況具體分析，不能一概而論。

以黃女士買房糾紛為例，黃女士與房開公司簽訂的商品房買賣合同是在房貸新政發(fā)布前簽訂的，合同成立后客觀情況發(fā)生了改變，這是黃女士在簽訂合同時無法預(yù)見的。在此情況下，如果要求黃女士繼續(xù)履行合同，對其明顯不公平。根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)第二十六條規(guī)定：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除?！比绻咐m紛中商品房買賣合同訂立是在新政施行后發(fā)生的，就不適用情勢變更原則。在沒有其他約定的情況下，購房者還可以依據(jù)《最高人民法院關(guān)于商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條之規(guī)定，行使解除合同的權(quán)利。該規(guī)定明確：“商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人”。雖然人民法院可根據(jù)實(shí)際情況確定是否變更或解除合同，但適用形式變更原則并非簡單地豁免債務(wù)人的義務(wù)而使債權(quán)人承受不利后果，而是要充分注意利益均衡，公平合理地調(diào)整雙方利益關(guān)系。

在訴訟過程中，人民法院一般采取的是積極引導(dǎo)當(dāng)事人重新協(xié)商，改訂合同；重新協(xié)商不成的，爭取調(diào)解解決。對買賣雙方而言，不管是主動還是被動違約，都有可能要承擔(dān)違約責(zé)任。

那么，購房者如何防范此類糾紛的發(fā)生呢？在現(xiàn)階段國家對樓市調(diào)控力度加大，不時會有房產(chǎn)新政策出臺的情況下，市民在準(zhǔn)備購房前，最好能事先咨詢有關(guān)銀行，全面了解當(dāng)前貸款政策后，再與開發(fā)商簽訂正式合同，以避免因無法貸款而引發(fā)不必要的違約糾紛。

律師提醒：

從以上幾個典型案例不難看出，商品房買賣雙方對合同的重視不夠或?qū)贤瑑?nèi)容約定不明是造成糾紛的根源。因此，交易雙方應(yīng)充分意識到合同的重要性，從根源上規(guī)避糾紛的產(chǎn)生。尤其是購房者，在簽訂認(rèn)購協(xié)議時應(yīng)盡量明確簽訂商品房買賣合同的時間、盡量多涉及商品房買賣合同的實(shí)質(zhì)內(nèi)容、商品房買賣合同磋商不成的處理方式、違約責(zé)任等；在簽訂商品房買賣合同時應(yīng)盡量明確交房條件及違約責(zé)任、房屋的接交方式及違約責(zé)任、產(chǎn)權(quán)證的辦理時限及違約責(zé)任，以及約定的其他事項(xiàng)等，以防范糾紛的發(fā)生。(

第四篇：商品房買賣協(xié)議

商品房買賣協(xié)議書

甲方：

乙方：

經(jīng)甲乙雙方協(xié)商就住宅樓轉(zhuǎn)讓事宜達(dá)成以下協(xié)議：

1、甲方同意將轉(zhuǎn)讓給乙方，乙方一次性支付甲方元。

2、甲方不負(fù)責(zé)為乙方辦理戶主變更，以后房產(chǎn)過戶費(fèi)用均由乙方承擔(dān)。

3、在房屋未過戶前，房產(chǎn)證暫時由甲方保管，在保管期間，甲方僅有保管權(quán)利，必須保證不能用房產(chǎn)證進(jìn)行任何擔(dān)保和貸款。

4、協(xié)議達(dá)成后，乙方必須按照開發(fā)商規(guī)定時間和要求按期付款和辦理相關(guān)手續(xù)，由此引起的任何損失及糾紛，甲方概不負(fù)擔(dān)。

5、開發(fā)商交房后，甲方要立即將房屋鑰匙直接交給乙方。

6、在未過戶前房屋只是在甲方名下，實(shí)際所有權(quán)歸乙方所有。

7、在政策允許的情況下，甲方必須及時順利將房屋產(chǎn)權(quán)過戶給乙方名下。

8、在協(xié)議達(dá)成后，甲方必須及時通知乙方辦理與房屋有關(guān)的各種手續(xù)，由于通知遲到引起的損失，甲方負(fù)擔(dān)。

9、以上協(xié)議未盡事宜，經(jīng)甲乙雙方共同協(xié)商解決。

10、此協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各一份，從簽定之日起生效，房產(chǎn)戶主資料變更或者房屋過戶乙方后，此協(xié)議作廢。

甲方：（簽字）

電話：

乙方：（簽字）

電話：年月日

第五篇：商品房買賣合同糾紛

商品房買賣合同糾紛？

一、什么是商品房買賣合同？

商品房買賣合同是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于購房者，購房者支付房款的買賣合同。

商品房買賣合同又可分為商品房預(yù)售合同和商品房現(xiàn)售合同。商品房預(yù)售合同是指房地產(chǎn)開發(fā)商將尚未建成的商品房向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于購房者，購房者支付房款的買賣合同。

商品房現(xiàn)售合同是指房地產(chǎn)開商將已經(jīng)竣工的商品房向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)購房者，購房者支付房款的買賣合同。

二、什么是商品房買賣合同糾紛？

商品房買賣合同糾紛是房產(chǎn)合同糾紛中最常見的一種糾紛，是由于買賣雙方中的一方或者雙方不能按商品房買賣合同中規(guī)定的內(nèi)容履行義務(wù)所產(chǎn)生的民事糾紛。

商品房買賣中，由于商品房屬于不動產(chǎn)交易，除符合賣方交房、買方付款這一交付形式外，還必須辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)（房產(chǎn)證），這是商品房買賣的關(guān)鍵之處。

三、如何解決商品房買賣合同糾紛？

房產(chǎn)糾紛是一種較為普遍的民事糾紛，它是關(guān)于房屋和土地的權(quán)益爭議，一旦發(fā)生房產(chǎn)糾紛，公民可以選擇以下三種途徑予以解決：

1.調(diào)解

房產(chǎn)糾紛雙方先自行協(xié)商解決。我國在基層群眾性組織村民委員會和居民委員會都設(shè)立了人民調(diào)解委員會，專門進(jìn)行民事糾紛調(diào)解，包括房產(chǎn)糾紛的調(diào)解。

2.仲裁

調(diào)解解決無效的，房產(chǎn)糾紛雙方可到當(dāng)?shù)刂俨梦瘑T會進(jìn)行仲裁，仲裁是一種準(zhǔn)司法活動，其裁決具有法律效力，房產(chǎn)糾紛雙方必須執(zhí)行。

3.訴訟

如仲裁結(jié)果雙方不服可再 向人民法院提起訴訟，如果選擇用訴訟的途徑解決房產(chǎn)糾紛，當(dāng)事人就需要找專業(yè)的律師代理。

四、如何解決商品房買賣合同糾紛？

房產(chǎn)糾紛是一種較為普遍的民事糾紛，它是關(guān)于房屋和土地的權(quán)益爭議，一旦發(fā)生房產(chǎn)糾紛，公民可以選擇以下三種途徑予以解決：

1.調(diào)解

房產(chǎn)糾紛雙方先自行協(xié)商解決。我國在基層群眾性組織村民委員會和居民委員會都設(shè)立了人民調(diào)解委員會，專門進(jìn)行民事糾紛調(diào)解，包括房產(chǎn)糾紛的調(diào)解。

2.仲裁

調(diào)解解決無效的，房產(chǎn)糾紛雙方可到當(dāng)?shù)刂俨梦瘑T會進(jìn)行仲裁，仲裁是一種準(zhǔn)司法活動，其裁決具有法律效力，房產(chǎn)糾紛雙方必須執(zhí)行。

3.訴訟

如仲裁結(jié)

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