第一篇：物業(yè)小區(qū)接管流程（大全）

物業(yè)小區(qū)接管流程

一、成立接管小組

組長：全面負責(zé)

組員：負責(zé)設(shè)備運營

負責(zé)客戶服務(wù)

負責(zé)保安消防

負責(zé)財務(wù)

二、交接內(nèi)容

物業(yè)項目交接協(xié)議一般包括：物業(yè)項目名稱、交接主體、交接時間、權(quán)利和責(zé)任分界點、交接內(nèi)容、交接查驗方法和標準、相關(guān)債權(quán)債務(wù)的處理、爭議解決方式等。

原物業(yè)應(yīng)先做資料交接：將物業(yè)的產(chǎn)權(quán)資料、工程竣工驗收資料、工程技術(shù)資料、工程經(jīng)濟資料和其它有關(guān)資料移交給新物業(yè)。

資料移交完畢后，移交和接收雙方須簽字認可；若有未移交部分，由雙方列出未移交部分的清單，確定移交時間并簽字認可。

資料交接完畢后是現(xiàn)場交接：新物業(yè)應(yīng)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備進行逐項驗收，注明設(shè)備現(xiàn)狀及接管時間。

業(yè)主委員會應(yīng)對查驗接管過程進行記錄，并存檔備查。交接證明應(yīng)由交接雙方、相關(guān)單位蓋章及現(xiàn)場參加人員簽字。業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會及原物業(yè)公司應(yīng)當配合新物業(yè)公司依法接管保安、消防、等安全防范崗位，維護物業(yè)管理區(qū)域的正常秩序。

(一)資料的交接

資料的交接主要包括以下一些內(nèi)容:

1、物業(yè)規(guī)劃圖;

2、竣工圖(包括總平面、單體竣工圖);

3、建筑施工圖;

4、工程驗收的各種簽證、記錄、證明;

5、房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的有關(guān)資料;

6、機電設(shè)備使用說明書;

7、消防系統(tǒng)驗收證明;

8、公共設(shè)施檢查驗收證明;

9、水、電、氣表校驗報告;

10、有關(guān)工程項目的其他重要技術(shù)決定和文件。

11、“用戶手冊”是使用戶全面了解物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定及服務(wù)的說明書。

(二)物業(yè)接管驗收

物業(yè)接管驗收不同于竣工驗收,它是在竣工驗收的基礎(chǔ)上,以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗。一般來說物業(yè)接管驗收包括以下內(nèi)容:

交接雙方應(yīng)當制作物業(yè)查驗記錄。物業(yè)查驗記錄一般包括房屋質(zhì)量查驗記錄、設(shè)施設(shè)備查驗記錄和環(huán)境工程查驗記錄，雙方可以根據(jù)物業(yè)的具體情況設(shè)計查驗記錄表。查驗記錄表應(yīng)當包括查驗項目名稱、查驗時間、查驗內(nèi)容、查驗人簽字、查驗結(jié)論、存在問題、返修意見、跟蹤結(jié)果等。

工程、保安、環(huán)衛(wèi)、客服設(shè)施設(shè)備及使用工具、維護保養(yǎng)記錄、維保電話號碼。

原物業(yè)公司應(yīng)將預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)費、代管的各種能源費、押金、共用設(shè)施設(shè)備的專項維修資金、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營收益以及收支賬目一并移交給新物業(yè)公司。除了錢以外，原物業(yè)公司應(yīng)將屬于全體業(yè)主共有的物業(yè)管理用房、公共用房、設(shè)備用房、生產(chǎn)作業(yè)工具及辦公用品等移交給新物業(yè)公司。

(三)核實原始資料

在現(xiàn)場驗收檢查的同時,應(yīng)核實原始資料,逐項查明,發(fā)現(xiàn)有與實際不相符之處,應(yīng)及時做出記錄,并經(jīng)雙方共同簽字存檔。

(四)用戶情況調(diào)查

用戶是物業(yè)管理機構(gòu)的服務(wù)對象,物業(yè)管理企業(yè)在交接物業(yè)時,應(yīng)及時準確地了解用戶的特征、產(chǎn)權(quán)情況、經(jīng)營情況、業(yè)務(wù)范圍等等一些問題,以便順利地開展物業(yè)管理,并有針對性地提供一系列綜合服務(wù)項目。

(五)建立檔案

物業(yè)管理中的資料檔案,是便于物業(yè)管理企業(yè)日后管理的一項重要工作。管理過程中,應(yīng)將資料分類、裝訂成冊,或存入電腦隨時調(diào)用。資料檔案的內(nèi)容主要有:

1.物業(yè)開發(fā)可行性研究報告;

2.物業(yè)開發(fā)建設(shè)時的有關(guān)圖紙、記錄等資料;

3.房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的有關(guān)資料;

4.物業(yè)用戶的有關(guān)資料。

三、交接時間

四、交接注意事項

交接前的準備工作：

前物業(yè)向業(yè)主所收取的物業(yè)費、水、電費等其他費用，前任物業(yè)公司有無已經(jīng)多收取的費用，如有，索要回逾收的各項費用，或者對此解決方案有三方簽字認可的書面約定。

各類能源費。前任物業(yè)有無拖欠自來水公司、供電局及燃氣公司等各項費用，如有，敦促其交接前繳清。

各類遺留問題。前任物業(yè)有無承諾給業(yè)主在物業(yè)費、或者其他形式的解決承諾，進行摸底調(diào)查，避免接手之后，造成業(yè)主費用已交，但承諾的問題還未解決。

業(yè)主有個別特殊問題的，前任物業(yè)給業(yè)主承諾并未兌現(xiàn)的，摸清情況，由前任物業(yè)進行解決，避免業(yè)主日后將其承諾轉(zhuǎn)嫁到新任物業(yè)。例如：個別業(yè)主減免物業(yè)費等情況。

工程遺留問題，要進行摸底調(diào)查，掌握裝修或業(yè)主的工程遺留問題的類別、開發(fā)及施工方的維修情況、目前遺留問題的處理情況等。

其他準備工作：物業(yè)用房的確定，各工作崗位人員的準備是否到位的情況，辦公用品、員工工服等各類物資準備情況，工程、保潔的工具到位情況，正常辦公所需的各類表格等文件，垃圾清運、等外包服務(wù)的考慮。

保障交接當日的物業(yè)服務(wù)正常的開展，其他準備工作

交接當天工作注意事項：

一、物業(yè)承接查驗按照下列程序進行：

1、確定物業(yè)承接查驗方案；

2、移交有關(guān)圖紙資料；

3、查驗共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

4、解決查驗發(fā)現(xiàn)的問題；

5、確認現(xiàn)場查驗結(jié)果；

6、簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議；

7、辦理物業(yè)交接手續(xù)。

二、現(xiàn)場查驗前，建設(shè)單位應(yīng)當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

1、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

2、共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；

3、供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準許使用文件；

4、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

5、承接查驗所必需的其他資料。

未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。

三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當對下列物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行現(xiàn)場檢查和驗收：

1、共用部位：一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、架空層及設(shè)備間等；

2、共用設(shè)備：一般包括水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等；

3、共用設(shè)施：一般包括大門、信報箱、宣傳欄、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。

四、水、電表進行抄底記錄

將公共區(qū)域所有的涉及物業(yè)的水表、電表的表底進行抄底記錄，以交接時點為據(jù)，之前的由前任物業(yè)繳納，之后由新進駐物業(yè)公司繳納。

物業(yè)費以交接時點為據(jù)，之后的各項費用由新任物業(yè)開始計收，如有業(yè)主所欠前任物業(yè)費用，該物業(yè)必須依法依約進行收取，不能干擾新任物業(yè)的收費工作。

六、對自來水公司、供電局及燃氣公司辦理相應(yīng)的用戶變更名稱手續(xù)，將小區(qū)能源使用用戶變更為新任物業(yè)公司名稱。

七、外包服務(wù)項目合同及其他合同的交接或重新簽訂相關(guān)合同。

八、交接當天工作可按照“部門對部門”的方式進行交接，即可考慮先進行保安的交接，由秩序部安排好各崗位人員在交接當天陸續(xù)接下各個崗位，隨后可分別進行客服、工程、保潔、綠化等相應(yīng)交接，均可采取交接方部門對應(yīng)接替方的部門進行交接，雙方對應(yīng)交接部門均有負責(zé)人，由第三方進行監(jiān)督，交接完畢要有三方簽字確認的交接資料。

第二篇：關(guān)于萬仁小區(qū)接管物業(yè)的情況報告

關(guān)于萬仁小區(qū)接管物業(yè)的情況報告

根據(jù)萬仁小區(qū)目前狀況（今年5月16日已向總公司作了匯報），在相關(guān)配套設(shè)施不完善的情況下，還不具備物業(yè)接管的條件，但由于少數(shù)業(yè)主的強烈要求現(xiàn)已開通了11#樓、1#樓、2#樓的電梯，配備了6名保安人員和一名清潔人員。在未收取物業(yè)費的情況下，需要大量資金投入，物業(yè)公司難以承受，請總公司予以研究：

一、資金缺口

1、電梯按每單元只開通一部計算，每月電費約一萬伍千元。

2、保安人員和11#樓清潔及垃圾外運費用每月約七千元。

3、1#樓、2#樓電梯內(nèi)隔板約一萬元，已安裝好。

二、加快相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)

為了便于今后物業(yè)收費和正常物業(yè)工作開展，需盡快解決好小區(qū)圍墻、出入口、道路、綠化、監(jiān)控、停車場、辦公用房等相關(guān)問題。

特此報告

漢川市祥和物業(yè)公司

二〇一一年七月二十七日

第三篇：物業(yè)項目接管

工程項目竣工之后，驗收機構(gòu)應(yīng)以批準的設(shè)計任務(wù)書、設(shè)計文件、施工圖紙、設(shè)備說明書、現(xiàn)行施工技術(shù)驗收規(guī)范、上級領(lǐng)導(dǎo)機關(guān)下發(fā)的有關(guān)建設(shè)文件，以及國外引進技術(shù)或成套設(shè)備 的合同文件和國外提供的設(shè)計文件等資料，作為驗收的依據(jù)進行驗收。

由于建筑工程項目的性質(zhì)不同、行業(yè)不同，其竣工驗收的標準也不同。民用住宅驗收的一般 標準如下：

(1)工程項目按設(shè)計圖紙建成，所有粉刷、裝修作業(yè)全部施工完畢。

(2)所有該項目的設(shè)備均已按設(shè)計規(guī)定全部落位安裝完畢，并且起動、運轉(zhuǎn)正常，能滿足使 用要求，如電梯、滅火裝置、采暖通風(fēng)裝置等均已落位，并能正常起動。

(3)上下水道鋪設(shè)完畢，所有管道及溝道無梗阻、滴漏、滲漏現(xiàn)象，供水正常、排水通暢。照明及動力用電的工作回路結(jié)構(gòu)清晰，控制操作方便，有過載和短路防護裝置。衛(wèi)生設(shè)備安 裝齊全，使用靈活方便，其他公用設(shè)施均完好。

(4)建筑物四周2米之內(nèi)的場地平整，由于本項目施工所造成的障礙物均已清除。

(5)整個工程經(jīng)按現(xiàn)行施工技術(shù)驗收規(guī)范進行檢驗后，均達到合格標準以上。

經(jīng)正式驗收合格后的物業(yè)應(yīng)迅速辦理固定資產(chǎn)交付使用的轉(zhuǎn)帳手續(xù)，并移交與建設(shè)項目有關(guān) 的所有技術(shù)資料。

驗收程序

1原有房屋接管驗收程序

(1)移交人書面提請接管單位接管驗收；

(2)接管單位按接管驗收條件和應(yīng)提交的資料逐項進行審核，對具備條件的，應(yīng)在15日內(nèi)簽 發(fā)驗收通知并約定驗收時間；

(3)接管驗收單位同移交人對原有房屋的質(zhì)量與使用問題進行檢驗；

(4)對檢驗中發(fā)現(xiàn)的危損問題，按危險和損壞問題的處理辦法處理；

(5)交接雙方共同清點房屋、裝修、設(shè)備和定、附著物，核實房屋使用狀況；

(6)經(jīng)檢驗符合要求的房屋，接管單位應(yīng)簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件，辦理房屋所有 權(quán)轉(zhuǎn)稱登記(若無產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，則無須辦理)。

2、新建房屋接管驗收程序。

(1)建設(shè)單位書面提請接管單位驗收；

(2)接管單位按接管驗收條件和應(yīng)提交的資料逐項進行審核，對具備條件的，應(yīng)在15日內(nèi)簽 發(fā)驗收通知并約定驗收時間；

(3)接管單位會同建設(shè)單位對物業(yè)的質(zhì)量與使用功能進行檢驗；

(4)對驗收中發(fā)生的問題，按質(zhì)量問題處理辦法辦理；

(5)經(jīng)檢驗符合要求的房屋，接管單位應(yīng)簽署驗收合格憑證，簽署發(fā)接管文件。

3、住宅小區(qū)綜合驗收程序

①住宅小區(qū)建設(shè)項目全部竣工后，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當向城市人民政府建設(shè)行政主管部門提出 住宅小區(qū)綜合竣工驗收申請報告并附本辦法第六條規(guī)定的文件資料；

②城市人民政府建設(shè)行政主管部門在接到住宅小區(qū)竣工綜合驗收申請報告和有關(guān)資料一個月 內(nèi)，應(yīng)當組成由城建(包括市政工程、公用事業(yè)、園林綠化、環(huán)

境衛(wèi)生)、規(guī)劃、房地產(chǎn)、工 程質(zhì)量監(jiān)督等有關(guān)部門及住宅小區(qū)經(jīng)營管理單位參加的綜合驗收小組；

③綜合驗收小組應(yīng)當審閱有關(guān)驗收資料，聽取開發(fā)建設(shè)單位匯報情況，進行現(xiàn)場檢查，對住 宅小區(qū)建設(shè)、管理的情況進行全面鑒定評價，提出驗收意見并向城市人民政府建設(shè)行政主管 部門提交住宅小區(qū)竣工綜合驗收報告；

④城市人民政府建設(shè)行政主管部門對綜合驗收報告進行審查。綜合驗收報告審查合格后，開 發(fā)建設(shè)單位方可將房屋和有關(guān)設(shè)施辦理交付使用手續(xù)。

驗收合格并已辦理交付使用手續(xù)的住宅小區(qū)，開發(fā)建設(shè)單位不再承擔(dān)工程增建、改建費用。

物業(yè)接管驗收應(yīng)提交的資料

1、原有房屋接管驗收應(yīng)檢索提交的資料。

(1)產(chǎn)權(quán)資料

①房屋所有權(quán)證；

②土地使用權(quán)證；

③有關(guān)司法、公證文書和協(xié)議；

④房屋分戶使用清冊；

⑤房屋設(shè)備及定、附著物清冊。

(2)技術(shù)資料

①房地產(chǎn)平面圖；

②房屋分間平面圖；

③房屋及設(shè)備技術(shù)資料。

2、新建房屋接管驗收應(yīng)提交的資料。

(1)產(chǎn)權(quán)資料

①項目批準文件；

②用地批準文件；

③建筑執(zhí)照；

④拆遷安置資料。

(2)技術(shù)資料

1)竣工圖——包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；

2)地質(zhì)勘察報告；

3)工程合同及開、竣工報告；

4)工程預(yù)決算；

5)圖紙會審記錄；

6)工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)；

7)隱蔽工程驗收簽證；

8)沉降觀察記錄；

9)竣工驗收證明書；

10)鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；

11)新材料、新配件的鑒定合格證書；

12)水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗合格證書；

13)砂漿、混凝土試塊試壓報告；

14)供水、供暖的試壓報告。

物業(yè)移交

在完成了物業(yè)驗收之后，所有物業(yè)連同設(shè)備就移交給物業(yè)管理公司。驗收沒有問題的設(shè)備在 驗收簽字的同時就可予以移交。

物業(yè)要直接移交給物業(yè)管理公司，原因是物業(yè)在完成驗收之后，就進入了使用階段，而使用 管理是由物業(yè)管理公司來進行的，加之物業(yè)管理公司參與了施工監(jiān)理和工程驗收，只有它才 對各種情況十分清楚，而且早已為投入使用作了各種準備，包括各種崗位培訓(xùn)，甚至模擬操 作等。

物業(yè)要移交給物業(yè)管理公司的另一個原因在于，即使是由發(fā)展商或代理商售出的物業(yè)，當其 向業(yè)主移交時，移交者必須是物業(yè)管理公司，因為物業(yè)向業(yè)主的移交就是物業(yè)管理公司和業(yè) 主共同管理、相互監(jiān)督的開始，移交過程中就有許多與管理有關(guān)的程序需要完成，如簽訂居 住管理公約，預(yù)交水電費押金，領(lǐng)取《物業(yè)管理手冊》，知會管理條例等。這就像造好的機 車在投入運行時必須令其駛?cè)胝?，如果一開始就出了軌，即使你有能力再使之上軌，畢竟 要花許多人力和財力。

物業(yè)管理公司在接受移交時必須有全體專業(yè)人員參加，才能作最后的驗收確認，尤其是要查 對責(zé)成返工的工程是否保證質(zhì)量地完成了。

交接雙方的責(zé)任

1、為盡快發(fā)揮投資效益，建設(shè)單位應(yīng)按接管驗收應(yīng)具備的條件和應(yīng)檢索提交的資料提前做 好 房屋交驗準備，房屋竣工后，及時提出接管驗收申請。按管單位應(yīng)在15日內(nèi)審核完畢，及時 簽發(fā)驗收通知并約定時間驗收，經(jīng)檢驗符合要求，接管單位應(yīng)在7日內(nèi)簽署驗收合格憑證，并應(yīng)及時簽發(fā)接管文件。未經(jīng)接管的新建房屋一律不得分配使用。

2、接管驗收時，交接雙方均應(yīng)嚴格按照標準執(zhí)行。驗收不合格時，雙方協(xié)議處理辦法，并 商定時間復(fù)驗，建設(shè)單位應(yīng)按約返修合格，組織復(fù)驗。

3、房屋接管交付使用后，如發(fā)生隱蔽性的重大質(zhì)量事故，應(yīng)由接管單位會同建設(shè)單位，共同 分析研究，查明原因，如屬設(shè)計、施工、材料的原因應(yīng)由建設(shè)單位負責(zé)處理，如屬使用不當，管理不善的原因，則應(yīng)由接管單位負責(zé)處理。

4、新建房屋從驗收之日起，應(yīng)執(zhí)行建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由建設(shè)單位負責(zé)保修，并向 接 管單位預(yù)付保修保證金。接管單位在需要時用于代修。保修期滿，按實計算，也可以在驗收 接管時，雙方達成協(xié)議。建設(shè)單位一次性撥付保修費用，由接管單位負責(zé)保修。

5、新建房屋一經(jīng)接管，建設(shè)單位應(yīng)負責(zé)在三個月內(nèi)組織辦理承租手續(xù)，逾期不辦，應(yīng)承擔(dān) 因房屋空置而產(chǎn)生的經(jīng)濟損失和事故責(zé)任。

接管物業(yè)的善后問題

房屋竣工后，物業(yè)管理管理公司要與建設(shè)單位辦理物業(yè)移交手續(xù)。在移交驗收中，如果發(fā)現(xiàn) 物業(yè)質(zhì)量和設(shè)計問題，以及其它遺留問題，應(yīng)及時提請開發(fā)建設(shè)單位和施工單位解決。

物業(yè)管理公司也可以代理開發(fā)建設(shè)單位和施工單位在保修期內(nèi)的保修責(zé)任，并按規(guī)定使用委 托方提供的保修款。

由于開發(fā)建設(shè)單位租售原因造成移交后出現(xiàn)空置房屋，其管理服務(wù)費用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

辦理移交手續(xù)時，物業(yè)管理公司有權(quán)向開發(fā)建設(shè)單位索取以下與物業(yè)管理有關(guān)的書面資料： 工程建設(shè)資料、各類房屋清單、出售房屋的產(chǎn)權(quán)范圍或成本核算清單、住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè) 備及公共場地清單、住宅區(qū)未完工的房屋、公用設(shè)施、設(shè)備及公共場地的竣工日期、商業(yè)用 房及其它可以用于經(jīng)營的公用設(shè)施、設(shè)備和場地清單等。

竣工驗收后的物業(yè)保修

一、保修的范圍

竣工驗收后的物業(yè)，在規(guī)定的保修期內(nèi)，因施工造成的質(zhì)量事故和質(zhì)量缺陷，應(yīng)按照建設(shè)部 1984年3月3日制定的《建筑工程保修辦法(試行)》的規(guī)定進行保修。

各種建筑物、構(gòu)筑物和設(shè)備安裝工程的保修范圍如下：

(1)屋面漏雨；

(2)煙道、排氣孔道、風(fēng)道不通；

(3)室內(nèi)地坪空鼓、開裂、起砂、面磚松動，有防水要求的地面漏水；

(4)內(nèi)外墻及頂棚抹灰、面磚、墻線、油漆等飾面脫落，墻面漿活起堿脫皮；

(5)門窗開關(guān)不靈或縫隙超過規(guī)范規(guī)定；

(6)廁所、廚房、盥洗室地面泛水、倒坡積水；

(7)外墻外漏水、陽臺積水；

(8)水塔、水池、有防水要求的地下室漏水；

(9)室內(nèi)上下水、供熱系統(tǒng)管道漏水、漏氣，暖氣不熱，電器、電線漏電，照明燈具墜落；)

(10)室外上下管道漏水、堵塞，小區(qū)道路沉陷；

(11)鋼、鋼筋混凝土、磚石砌體及其他承重結(jié)構(gòu)變形、裂縫超過國家規(guī)范和設(shè)計要求。

二、保修期限

保修期限自移交手續(xù)辦理完之日起計算，根據(jù)《保修辦法》下列各類工程的保修期。

(1)民用與公共建筑、一般工業(yè)建筑、構(gòu)筑物的土建工程為1年；

(2)建筑物的照明電氣、上下水管線安裝工程為6個月；

(3)建筑物的供熱、供冷系統(tǒng)為一個采暖、供冷期；

(4)室外的上下水和小區(qū)道路為1年；

(5)工業(yè)建筑的設(shè)備、電氣、儀表、工藝管線和有特殊要求的工程，其保修內(nèi)容和期限，由 使用單位和施工單位在合同中規(guī)定。

第四節(jié) 接管驗收注意事項

一、物業(yè)管理企業(yè)自身的注意事項

物業(yè)的接管驗收是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的重要環(huán)節(jié)。物業(yè)管理企業(yè)通 過接管驗收，即由對物業(yè)的前期管理轉(zhuǎn)入到對物業(yè)的實體管理之中。因此，為確保今后物業(yè) 管理工作能順利開展，物業(yè)管理企業(yè)在接管驗收時應(yīng)注意以下幾個方面：

1、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精、對工作認真負責(zé)的管理人員及技術(shù)人員參加驗收 工作。

2、物業(yè)管理企業(yè)既應(yīng)從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度進行驗收，也應(yīng)站在業(yè)主的立場上，對物業(yè)進行嚴格的驗收，以維護業(yè)主的合法權(quán)益。

3、接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)商對存在的問題加固補強、整修，直至完全合格。

4、落實物業(yè)的保修事宜。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由開發(fā)商負責(zé)保修，向物業(yè)管理 企業(yè)交付保修保證金，或由物業(yè)管理企業(yè)負責(zé)保修，開發(fā)商一次性撥付保修費用。

5、開發(fā)商應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)移交整套圖紙資料，包括產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料。

6、物業(yè)管理企業(yè)接受的只是對物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)以及政府賦予的有關(guān)權(quán)利。

7、接管驗收符合要求后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽署驗收后合格憑證，簽發(fā)接管文件。

當物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個物業(yè)驗收與接管工作即完成。

二、物業(yè)管理企業(yè)外部的注意事項

1、接管不規(guī)范，驗收不合格。雖然國家或地方頒布了接管驗收方面的一些規(guī)范，但實際操 作 過程中常常不能嚴格執(zhí)行。之所以會在接管驗收中出現(xiàn)濫用職權(quán)的腐敗現(xiàn)象主要原因就是接 管主體沒有完全進入市場，沒有真正界定清楚交接雙方的權(quán)、責(zé)。即使接管后出現(xiàn)質(zhì)量問題 或發(fā)生事故，往往也不是責(zé)任方承擔(dān)，而是通過更高層次的協(xié)調(diào)，各方平擔(dān)風(fēng)險和責(zé)任。近幾年，建設(shè)量非常大，伴之而來的是大量的有質(zhì)量問題的物業(yè)，各種事故頻頻發(fā)生。開發(fā)或 建筑企業(yè)的這種短期行為已造成了極大的浪費。同時，由于接管驗收的不規(guī)范，有時會造成 管理公司與開發(fā)或建筑企業(yè)之間的糾紛，最終受害的可能還是使用者。

2、物業(yè)的接管驗收牽涉到新舊體制的轉(zhuǎn)移，規(guī)范難度較大。計劃體制下的房屋管理模式仍 帶 有相當?shù)钠毡樾?，其機制的轉(zhuǎn)換需要一個相當長的時期，無論是外部環(huán)境，還是內(nèi)部素質(zhì)都 有待在實踐中逐步改善。一些物業(yè)管理公司是在原房管部門基礎(chǔ)上成立的，雖然牌子換了，但實質(zhì)內(nèi)容沒變，接管驗收免不了老一套。按公司法新成立的一些物業(yè)管理公司，在接管驗 收的規(guī)范化方面走得比較快，做了一些有益的探索。

3、缺乏統(tǒng)一的接管驗收合同文本。接管驗收合同訂立的內(nèi)容可隨物業(yè)的情況或其他條件的 不 同而有所不同，但其基本內(nèi)容，基本要求與基本形式應(yīng)該有一個標準?，F(xiàn)在一些地區(qū)制定了 一些標準合同文本，但大多都不成熟。有些地區(qū)完全由交接雙方自己擬定合同事項，難免會 出現(xiàn)矛盾或事后的糾紛。而且這樣做一方面增加了交接工作量，另一方面也不便于合同的管 理。

顯然，物業(yè)的接管驗收中的問題不僅是上述幾方面，還有像監(jiān)管職能不到位，消費者利益考 慮較少等問題也需要引起重視。

簽于物業(yè)接管驗收中存在的問題，應(yīng)注意抓好以下幾方面工作：

①進一步完善接管驗收的政策法規(guī)，文本體系，為規(guī)范交接行為創(chuàng)造條件。

②切實做到政企分開，轉(zhuǎn)變政府職能，把物業(yè)管理公司推向市場，推進物業(yè)管理市場化。

接管合同概述及標準合同樣本

一、合同的概述

(一)物業(yè)管理合同的特征

1、物業(yè)管理公司以業(yè)主或業(yè)主委員會的名義和費用處理委托事務(wù)。因此，物業(yè)管理公司因 處 理委托事務(wù)(如房屋維修、設(shè)備保養(yǎng)、治安保衛(wèi)、消防安全、清潔衛(wèi)生、園庭綠化等)所支出 的必要費用，應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。

2、物業(yè)管理合同是有償?shù)?。也就是說，業(yè)主不但要支付物業(yè)管理公司在處理委托事務(wù)中的 必要費用，還應(yīng)支付物業(yè)管理公司一定的酬金。

3、物業(yè)管理合同的訂立是以當事人相互信任為前提的。任何一方通過利誘、欺詐、蒙騙等 手段簽訂的合同，一經(jīng)查實，可依法起訴，直至解除合同關(guān)系。

4、物業(yè)管理合同的內(nèi)容必須是合法的，應(yīng)體現(xiàn)當事人雙方的權(quán)利、義務(wù)的平等與一致，并 不得與現(xiàn)行物業(yè)管理法規(guī)相抵觸，否則，合同將不受法律保護。

5、物業(yè)管理合同既是諾成性合同又是雙務(wù)合同。物業(yè)管理合同自雙方達成協(xié)議時成立，故 為諾成性合同；委托人和受托人雙方都負有義務(wù)，故為雙務(wù)合同。

(二)物業(yè)管理合同的主要內(nèi)容

物業(yè)管理合同應(yīng)當載明下列主要內(nèi)容：

1、委托方和受托方的名稱、住所；

2、物業(yè)管理區(qū)域的范圍和管理項目；

3、物業(yè)管理服務(wù)的事項；

4、物業(yè)管理服務(wù)的要求和標準；

5、物業(yè)管理服務(wù)的費用；

6、物業(yè)管理服務(wù)的期限；

7、違約責(zé)任；

8、合同終止和解除的約定；

9、當事人雙方約定的其他事項。

物業(yè)管理合同中當事人應(yīng)當約定的物業(yè)管理服務(wù)事項包括：(1)物業(yè)共用部位共用設(shè)備的使 用管理、維修和更新；(2)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施的使用管理、維修和更新；(3)電梯、水 泵等房屋設(shè)備的運行服務(wù)；(4)保潔服務(wù)；(5)保安服務(wù)；(6)物業(yè)維修、更新費用的帳務(wù)管 理；(7)物業(yè)檔案資料保管。

物業(yè)管理合同除了應(yīng)當約定的管理服務(wù)事項外，還可以約定下列服務(wù)事項：(1)業(yè)主或使用 人的自用部位和自用設(shè)備的維修、更新；(2)業(yè)主或業(yè)主委員會委托的其他物業(yè)管理服務(wù)事 項。

第四篇：物業(yè)接管計劃書

物業(yè)接管計劃書

尊敬的公司領(lǐng)導(dǎo)：

承蒙群恒房地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)的信任，將群恒靈秀苑玉秀苑這個品牌交由我們來進行物業(yè)服務(wù)，深感榮幸的同時也清楚其責(zé)任重大。

物業(yè)服務(wù)是順應(yīng)房地產(chǎn)綜合開發(fā)的發(fā)展而派生出來的產(chǎn)物，它作為房地產(chǎn)商品的消費環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)綜合開發(fā)的延續(xù)和完善。群恒靈秀苑、玉秀苑項目作為公司的品牌之作，凝聚了群恒人的辛勤和汗水，是公司的智慧結(jié)晶。高品質(zhì)的居住社區(qū)，需要高水平的物業(yè)服務(wù)與之相配套。追求舒適、安寧、祥和、優(yōu)雅的居家環(huán)境和便捷的生活、商務(wù)、學(xué)習(xí)空間，也已經(jīng)成為21世紀現(xiàn)代城市人物質(zhì)文明和精神文明的基本標志，也是群恒靈秀苑項目的物業(yè)服務(wù)鎖必須到達的基本要求。以下是接管此項目前的工作計劃書，不足之處敬請指教。

一、群恒靈秀苑、玉秀苑概況：

“群恒靈秀苑、玉秀苑”，小區(qū)以多層住宅為主，配有較高價值的店面，其中玉秀苑占據(jù)新城區(qū)“黃金點”，交通便捷，是居家置業(yè)的理想物業(yè)。美麗的社區(qū)，更需要“陽光物業(yè)”這樣較耐心、細致、負責(zé)任的物業(yè)公司去用心呵護。

二、公司接管后將采取的管理檔次及服務(wù)標準 其服務(wù)標準如下：

（一）建立24小時值班制度，設(shè)立服務(wù)電話，接受業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務(wù)報修、求助、建議、問詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋，及時處理并有回訪記錄。

（二）定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單，對合理建議及時整改。滿意率達95%以上。

（三）建立落實維修承諾制，零修急修及時率100%，返修率不高于1%。

（四）每半年公開一次物業(yè)管理服務(wù)費用收支情況。

（五）物業(yè)檔案、業(yè)主樓案、設(shè)備設(shè)施檔案齊全。

（六）常規(guī)性公共服務(wù)

1、房屋管理及維修養(yǎng)護

（1）棟號、樓層、房號等標志明顯，設(shè)立引路方向平面圖。

（2）物業(yè)外觀完好、整潔、外墻無脫落，無亂貼、亂涂、亂畫現(xiàn)象。

（3）陽臺封閉、空調(diào)安裝統(tǒng)一。

2、共用設(shè)備管理，保證設(shè)備與機房環(huán)境整潔，設(shè)備良好，定期保養(yǎng)無事故隱患。

（1）供電系統(tǒng)。保證正常供電，與電力部門取得聯(lián)系，停電提前1天通知用戶，電梯備用應(yīng)急發(fā)電機可隨時起用。接地電阻每3年檢測1次。

（2）弱電系統(tǒng)。保證系統(tǒng)正常工作。故障及時排除。

（3）消防系統(tǒng)。24小時值班；設(shè)備設(shè)施齊全、完好無損，可隨時起用；組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責(zé)任人；消防疏散通道暢通；保證無火災(zāi)安全隱患。

（4）給排水系統(tǒng)。每半年清洗水池1次，保證水質(zhì)符合國家標準；水池、水泵周圍清潔衛(wèi)生，無二次污染；與水利部門取得聯(lián)系，停水提前1天通知；消防泵每月進行1次操作，每年進行1次全面檢查；排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無積水，地下車場、車庫、設(shè)備房無積水、侵泡發(fā)生；遇有事故，維修人員在20分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場搶修，并無長時間停水；制有應(yīng)急處理方案。

3、共用設(shè)施管理。共用配套服務(wù)設(shè)施完好，道路、樓道等公共照明完好，道路通暢，路面平坦。

4、保安及車輛管理。

（1）專業(yè)保安隊伍，24小時值班及巡邏，保安文明執(zhí)勤，言語規(guī)范，處理突發(fā)事件。

（2）出入車輛有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行。

（3）車輛出入管理嚴格，有登記。

（4）地下停車場停放整齊，場地整潔。

（5）危及人身安全處設(shè)有明顯標志和防范措施。

（6）聯(lián)系群眾，搞好群防群治。

（7）在公安派出所指導(dǎo)下搞好治安管理。

5、環(huán)境衛(wèi)生管理。做到定人、定地點、定時間、定任務(wù)、定質(zhì)量。

（1）環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備。

（2）實行標準化清掃保潔。

（3）垃圾日產(chǎn)日清，定期進行衛(wèi)生消毒滅殺。

（4）共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫現(xiàn)象，樓梯、扶欄、天臺、屋面等保持潔凈，共用場地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物。

（5）做好環(huán)衛(wèi)宣傳工作，提高人的清潔衛(wèi)生意識。

6、綠化管理

（1）綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象。

（2）花草樹木修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損。

（3）綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物。

（4）綠化完好率達到95%以上。

7、室內(nèi)裝飾裝修管理。全過程監(jiān)控，保證房屋的整體性，抗震性和結(jié)構(gòu)安全。

（1）受理本小區(qū)二次裝修咨詢與審批。

（2）所有裝修人員到管理處辦理出入證。

8、房屋租售管理。

（1）督促外來人員在三天內(nèi)辦理《暫住證》手續(xù)。

（2）配合派出所、居委會對小區(qū)內(nèi)租戶、流動人員的調(diào)查，并登記在冊，確保小區(qū)的生活安全。

9、社區(qū)文化

（1）設(shè)立學(xué)習(xí)宣傳園地，開展健康向上的活動。

（2）制有居民精神文明建設(shè)公約。

（3）配合街道辦事處、居委會、派出所開展各項工作。

（4）業(yè)主滿意率95%以上。

三、擬采取的管理方式

“對物業(yè)進行嚴格管理，為業(yè)主、開發(fā)商提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)”為根本理念，規(guī)范化管理，貼心服務(wù)，鑄造尋甸品牌物業(yè)公司的信譽與形象。

（一）標準化管理

物業(yè)管理涉及面廣，一般住用戶對物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、標準、檔次很難進行全面了解，業(yè)主對服務(wù)質(zhì)量與收費關(guān)系的誤解是當前物業(yè)公司與業(yè)主關(guān)系僵化的一個主要原因。房屋及設(shè)備保養(yǎng)不及時、日常管理松懈、隨意是物業(yè)管理水平低下、業(yè)主怨聲載道的根本原因。本人計劃接管后從項目前期管理、入伙、裝修、房屋維修與養(yǎng)護、給排水及電氣設(shè)備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務(wù)，均實施全面的、標準化質(zhì)量管理，使本公司物業(yè)管理行為向規(guī)范化靠攏，在內(nèi)部管理上自律、制度上創(chuàng)新，以達到管理嚴格有序、服務(wù)質(zhì)量高的管理目標，使業(yè)主滿意、開發(fā)商放心、信譽度得到提高。

（二）溝通服務(wù)至上

組織、溝通、協(xié)調(diào)能力是物管企業(yè)的一項不可或缺的重要素質(zhì)，具備這項素質(zhì)，工作中的各項矛盾往往可以大事化小、小事化無；反之，則誤會重重，隔閡加深。目前大多數(shù)物業(yè)公司受投訴主要在于溝通不暢所致。為此，本人計劃專門設(shè)置業(yè)主聯(lián)絡(luò)處，通過禮貌走訪、接待業(yè)主投訴、較好解決業(yè)主提出的問題（合理要求）、答復(fù)業(yè)主疑問、設(shè)置業(yè)主交流箱、公示欄、宣傳欄等方式，發(fā)展與業(yè)主的良好關(guān)系。同時，鑒于物業(yè)管理是一項具體、繁瑣的業(yè)務(wù)，公司要求管理人員親力親為，實行走動式管理，親臨服務(wù)一線，直接了解業(yè)主需求，認真負責(zé)，講道德，重誠實，對業(yè)主有求必應(yīng)，保證服務(wù)質(zhì)量。凡是業(yè)主對入伙交房時提出的涉及與開發(fā)商有關(guān)的問題，我們將利用規(guī)范物業(yè)公司的耐心、親切的服務(wù)優(yōu)勢對業(yè)主進行溝通、疏導(dǎo)和撫慰，有效化解部分業(yè)主似懂非懂的怨氣、誤解或投訴，并按物業(yè)管理的規(guī)范要求登記下來，書面呈報開發(fā)商。絕對禁止加劇業(yè)主與開發(fā)商、開發(fā)商與物業(yè)公司、物業(yè)公司與業(yè)主之間錯綜復(fù)雜矛盾的做法與行為。

（三）締造親善的社區(qū)文化

創(chuàng)造一個和諧、文明、舒適、優(yōu)美的生活與工作環(huán)境是我們與業(yè)主的共同愿望。因此，本人以為提倡文明、禮貌、親善的社區(qū)文化，與業(yè)主共建共榮、友好相處、相互信任，主導(dǎo)公司員工發(fā)展與業(yè)主、派出所、社區(qū)居民委員會以及政府部門的友好協(xié)作關(guān)系。不論員工在工作期間或在工作區(qū)域之外，業(yè)主或員工的難處是否關(guān)系到本人，都要熱心助人、溫善相待，主動構(gòu)架良好的人際關(guān)系，為小區(qū)、為業(yè)主、為自己、為這個物欲橫流的社會開辟一方文明的凈土。

四、公司物業(yè)目前存在問題及解決辦法

自群恒物業(yè)成立并接管靈秀苑后，小區(qū)治安、保潔、維修以及車輛停放、占用公用空間等問題在公司員工共同努力下，取得一定的成績，但也有不足之處，根據(jù)靈秀苑目前情況，如：外來車輛停放、業(yè)主電瓶車充電、可視對講維修慢、網(wǎng)絡(luò)等線路未串通、業(yè)主無理的要求等問題。在這些方面，給業(yè)主造成不便的同時，也影響了業(yè)主對物業(yè)公司的信任。在此本人認為，從玉秀苑開始,進行一次性投資，實行統(tǒng)一的智能化管理，進出小區(qū)業(yè)主車輛發(fā)放IC智能卡，智能卡與物業(yè)服務(wù)費用掛鉤，方便車輛停放管理與物業(yè)費用收取問題。保安人員服裝統(tǒng)一穿戴，工作牌區(qū)分明顯。另劃分合適的地點、位置作為業(yè)主電瓶車、自行車的臨時停放點、及時串接電源，方便業(yè)主為車輛進行充電，也有效防止小區(qū)車輛停放混亂，充電難的問題，同時也方便我公司保安人員的巡檢。對于小區(qū)弱電方面、線路未通等情況，我們在玉秀苑串線過程中全面介入，熟悉小區(qū)弱電線路，水道管網(wǎng)分布及走向，方便以后為業(yè)主服務(wù)。

五、物業(yè)管理所配置的人力、物力資源

（一）人員設(shè)置。

根據(jù)所確定的管理檔次及實地需要，本人決定 “群恒靈秀苑、玉秀苑”管理處擬設(shè)置工作人員30人。

職位

人數(shù)

負責(zé)內(nèi)容

管理人員及業(yè)主聯(lián)絡(luò)人員

3人

負責(zé)日常接待、管理、業(yè)主溝通

財務(wù)、會計人員

2人

負責(zé)所有費用支出記錄、收取

工程人員

2人

負責(zé)設(shè)備、設(shè)施維修、保養(yǎng)

保潔人員

5人

負責(zé)小區(qū)日常保潔、綠化

保安人員

18人

負責(zé)崗?fù)ぁ④囕v出入、巡邏

（二）費用支出簡要分析：

人員

人數(shù)

待遇/月/元

支出/年

管理人員及業(yè)主聯(lián)絡(luò)人員

3人

X

1800

X

64800 財務(wù)人員

2人

X

1500

X

36000

工程人員

2人

X

1500

X

36000

保潔人員

5人

X

1000

X

60000

保安人員

18人

X

1500

X

259200 保安人員伙食費

18人

X

450

X

97200

工傷險

（合計）30人

X

200

6000 辦公物品消耗：

6000 保潔物品消耗：

6000 維修物品消耗：

12000 垃圾清運費：

14133 水電費：

10000 電梯維護費：

8部X4000/年

32000 支出總費用：

639333元（注：以上費用為初步估算，員工加班、過節(jié)費用以及小區(qū)日常特殊情況支出費用未算入其內(nèi)。）

我真誠希望并承諾在我對小區(qū)接管后的服務(wù)過程中，以“服務(wù)第一、盈利第二”的服務(wù)理念使業(yè)主和住戶能充分享受到物業(yè)管理所帶來的方便、溫馨和周到的服務(wù)，使“群恒靈秀苑、玉秀苑”物業(yè)持續(xù)升值，為住戶營造一個安全、整潔、優(yōu)美、方便的陽光社區(qū)，提升生活品質(zhì)，實現(xiàn)業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)公司和諧、多贏的經(jīng)營目標。我衷心的希望通過我們的不斷溝通和攜手努力，共同來打造和維護企業(yè)品牌，使自身能夠得到提升和發(fā)展。成為開發(fā)商的好參謀、好幫手、好朋友。降低開發(fā)商的建設(shè)成本,促進樓盤的銷售。全身心為業(yè)主服務(wù),成為業(yè)主的好保姆、好管家、好朋友。

第五篇：物業(yè)接管驗收

集中檢查，是建設(shè)方向物業(yè)企業(yè)移交前由物業(yè)公司組織的，從客戶使用和物業(yè)服務(wù)角度，主要對空鼓裂紋、門窗、給排水、房間尺寸、設(shè)備安裝、成品保護、使用功能等項目進行檢驗。

可分為戶內(nèi)和公共區(qū)域兩種，根據(jù)建設(shè)進度戶內(nèi)檢驗一般在交房日前4-5個月具備檢驗條件。

公共區(qū)域按配電、給排水、環(huán)境、弱電、消防等專業(yè)根據(jù)工程進度分部分項開展。本章節(jié)主要講解室內(nèi)檢查。

◆目的：（1）提高一次交房成功率。（2）減少交房后客戶報事量和磨合期物業(yè)返修工作量。

2、集中檢查流程（1）確定檢查時間

項目部與物業(yè)技術(shù)部或管理處確定，一般在交房前4-5個月。物管師商學(xué)院【微信號：wuyeguanlishi】整理.（2）啟動會確定項目部、物業(yè)檢查整改聯(lián)系人，檢查標準、返修流程向施工單位、監(jiān)理交底。（3）制定計劃根據(jù)預(yù)驗房時間、施工進度制定檢查計劃，在預(yù)驗房前完成檢查整改。

（4）檢查準備人員、工具、記錄資料籌備（記錄表洋房每單元、高層每10層制定成冊）、檢查培訓(xùn)。

（5）檢查 物業(yè)工程負責(zé)人組織員工進行檢查，分片區(qū)負責(zé)制。

（6）記錄反饋原始資料物業(yè)保存，復(fù)印件當天或次日由總包在物業(yè)簽字領(lǐng)取，分發(fā)到各分包單位整改。

（7）整改各分包單位接到檢查記錄表進行整改。（8）復(fù)檢

整改結(jié)束，監(jiān)理進行檢查，合格通知物業(yè)復(fù)檢。（9）資料維護物業(yè)工程負責(zé)人指定專人對計劃、檢查，整改資料進行維護。

附件：《集中檢查啟動會指南.doc》

3、集中檢查計劃根據(jù)項目進度制定檢查計劃，在業(yè)主開放日前完成檢查整改，檢查項目必須是全檢，而不是抽檢。參加人員對于檢驗標準的掌握是提高工作質(zhì)量的基礎(chǔ)和保證。戶內(nèi)檢查每小組一般每工作日能完成xx戶的檢驗。附件：《集中檢查計劃表.xls》

《集中檢查工作量參考.doc》《集中檢查內(nèi)容.xls》 《戶內(nèi)檢查記錄表.》

4、集中檢查工具

（1）壓力實驗工具（俗稱手動加壓泵）

（2）游標卡尺（3）激光測距儀

（4）投線儀

（6）塞尺（5）紅外線多線墨線儀

（7）兩米尺

（8）卷尺（9）角尺

（10）空鼓錘

（11）記號筆（12）兆歐表

（13）鉗型萬用表

5、集中檢查標準（1）房間及公共部位空間尺寸

房間內(nèi)墻面之間凈距極差20mm以內(nèi) l凈高偏差值-20mm以內(nèi)，極差在20mm以內(nèi) l非矩形的主要功能房間內(nèi)墻凈距差可不做檢查。

（2）現(xiàn)澆樓板厚度及裂縫板厚應(yīng)符合設(shè)計要求，偏差符合施工質(zhì)量驗收規(guī)范； 現(xiàn)澆樓板不應(yīng)有可見的裂紋。

（3）門窗檢查門窗開啟靈活、關(guān)閉嚴密、無倒翹；推拉窗有防脫落措施 l進戶門開啟方向符合設(shè)計要求。橡膠密封條、毛氈密封條完好；玻璃密封條與玻璃、玻璃槽口接觸緊密、平整。有排水口的門窗、排水口暢通；排水口數(shù)量符合設(shè)計要求。

（4）墻面、地面和頂棚抹灰與基層粘結(jié)牢固、無脫落、空鼓；抹灰層無爆灰和裂縫 l免抹灰工藝頂棚不應(yīng)有可見裂縫。

抹灰層之間、與基層之間粘結(jié)牢固、無空鼓；抹灰層無爆灰和裂縫；孔洞、槽、盒周圍抹灰表面整齊、光滑；管道后面抹灰表面平整。

（5）防水工程無面不應(yīng)有滲漏、積水；天溝、泛水、變形縫構(gòu)造符合設(shè)計要求。

有防水要求房間、陽臺無滲漏、排水坡向正確、排水暢通無倒泛水和積水；

外墻無滲漏；外窗無滲漏。

注：其余方面略

6、集中檢查方法（1）房間及公共部位空間尺寸門窗檢查

（2）（3）墻面、地面和頂棚 兩米尺檢測墻面垂直度： 紅外線多線墨線儀檢測室內(nèi)陰角垂直度：

角尺檢測陽角：檢查空鼓裂紋：檢查陽臺陰角（注意陰陽角較多處，客戶關(guān)注較多）：

檢查室內(nèi)標示（給排水管、管線預(yù)留孔洞、強弱電線盒、開關(guān)、插座等均應(yīng)做相應(yīng)的標示）： 檢查天棚平整度（頂面檢查時，應(yīng)檢查平整度，空鼓、裂紋，頂面有弱電進戶接線盒的應(yīng)作全面檢查，避免漏裝。）：

地面檢查（平整度誤差不大于2mm，地面面層與下一層應(yīng)結(jié)合牢固，無空鼓，無裂縫、脫皮、麻面、起砂等缺陷。）：

（4）防水工程檢查煙道、外墻、門窗漏水（門窗、外墻、煙道等滲水，應(yīng)在長時間下雨或大雨時檢查，如未下雨，則采用淋水的方式進行。）：（5）玻璃安裝工程陽臺玻璃欄板材質(zhì)及欄桿高度檢查（高度不低于1.05米；應(yīng)使用安全玻璃的部位不得使用非安全玻璃；護欄玻璃應(yīng)使用公稱厚度不小于12㎜的鋼化玻璃或鋼化夾層玻璃；當玻璃臨空高度達到5m及以上時，應(yīng)使用鋼化夾層玻璃。）：室內(nèi)護窗欄桿高度檢查和施工工藝（不低于900㎜；焊接牢固、無毛刺無晃動，漆作工藝好、無色差、無明顯焊點、檢測鋁合金門限位器設(shè)置和成品保護等情況|（鋁合金無倒翹無明顯劃傷（長度不得大于100㎜）凹陷，膠條無脫落，邊框封口膠應(yīng)密實平整；平開窗鎖鉤風(fēng)撐安裝穩(wěn)固使用靈無明顯劃痕?？v向欄桿之間凈間距不大于110mm）：活。）： 窗戶檢查（開啟性能：窗扇應(yīng)開啟靈活、關(guān)閉嚴密，無倒翹；推拉窗應(yīng)有防止脫落的措施。）：

（7）建筑給排水工程：除分戶檢驗要求檢查事項外，應(yīng)作支管排水坡度檢查、通球試驗、灌水試驗、給水管道壓力試驗

檢查水井水表設(shè)置情況（安裝平穩(wěn)牢固、無滲漏、表前防盜閥、表后截止閥或球閥；水表牌號應(yīng)與戶位號一致。）：

戶內(nèi)給水管檢查（戶內(nèi)總水閥和裝修水龍頭安裝到位、開啟靈活、排污管道灌水實驗（管道、配件等接口嚴無滲漏 ；閥門高度離地800㎜。）：

密，無滲漏；管道暢通。）：

道的最底部的污水井。）：

排污管道通球?qū)嶒灒ㄇ蚰軓臏y試點被水沖至被測管給水管道支架穩(wěn)固性（給水管應(yīng)安裝應(yīng)平整牢固，支架間距參照規(guī)范擇錄。）：給排水管順直度檢查（排水管道應(yīng)安裝規(guī)范，每層必須裝伸縮套管、隔2-3層應(yīng)設(shè)置清掃口、順直度采用紅外線多線墨線儀進行測試。）：

給排水管順直度檢查（給水管應(yīng)安裝應(yīng)平整牢固，Φ32PPR橫管間隔0.8米必須安裝支架。）：地漏檢查（地漏型式符合設(shè)計要求，水封深度不小于50㎜；存水灣水封深度不小于50㎜，沖水排水通暢。）：

（7）建筑電氣工程配電箱、外墻窗、欄桿等電位、接地、線間絕緣測試（配電箱內(nèi)各線間、金屬欄桿、等電位絕緣阻值均不得低于0.5MΩ；接地連接正確）：配電箱配置和設(shè)置高度檢查：1.8m室內(nèi)裝修電源插座高度檢查300mm

強弱電箱內(nèi)電氣元件規(guī)格、型號、數(shù)量符合設(shè)計要求標示完好，標識清楚、動作靈活，接線、插座等相續(xù)正確；電表讀數(shù)、戶位正確。檢查記錄

7、集中檢查重、難點問題及處理方法（1）集中檢查管理

1）標準、流程培訓(xùn)，自己做足功課；2）分棟或片區(qū)責(zé)任制；3）有效的匯報制度、員工每天向工程經(jīng)理匯報檢查、整改情況；4）重點、突出問題及時向地產(chǎn)反饋，并落實處理方法。

（2）重點關(guān)注客戶敏感點1）陰陽角順直度，房間尺寸、門窗；

2）滲水；3）空鼓、裂紋。

（3）整改質(zhì)量、進度控制 1）明確施工單位返修隊伍，分片區(qū)責(zé)任制；

2）返修材料準備，與項目部落實供貨期較長的材料供應(yīng)及時性，確保整改進度；

3）整改質(zhì)量、進度出現(xiàn)異常時，組織項目部、營銷客戶中心、物業(yè)技術(shù)部會議解決。