第一篇：小區(qū)物業(yè)管理工作流程及內(nèi)容

小區(qū)物業(yè)管理工作流程及內(nèi)容

（一）管理構(gòu)架

1、組織機構(gòu)圖

2、各部門職能及各崗位職責

3、員工情況

1）員工構(gòu)成，其中管理人員占；學歷構(gòu)成（特別是管理人員）

2）各部門骨干基本情況

（二）內(nèi)部管理制度

1、公司管理形式（總經(jīng)理負責制？；總公司與各管理處關(guān)系，自負盈虧？）

2、行政人事制度

1）員工培訓制度（察看年度培訓計劃，了解公司培訓重點）

2）員工考核、獎懲制度

3）員工檔案的管理

3、檔案管理

1）工程檔案的管理（圖紙資料、設(shè)備檔案）

2）小區(qū)基本檔案資料（竣工驗收資料、各項審批文件）

3）檔案借閱制度

4）業(yè)主資料的管理（保密性）

5、財務(wù)制度

1）收費標準的制定、申報、審批

2）押金的處理

3）財務(wù)收支預算、決算、分析

4）日常財務(wù)帳務(wù)處理

5）定期向業(yè)主委員會及全體業(yè)主公布財務(wù)收支狀況

6、采購及庫存管理

1）采購內(nèi)容的制定和審批

2）庫存的有效控制及及時補充

3）庫存的帳務(wù)處理

4）庫房安全管理制度

7、公文管理制度

1）外來文件管理

2）內(nèi)部文件往來

3）收發(fā)登記

4）通告管理制度

8、工程管理制度

1）分包方的評選標準管理（資質(zhì)、工程款預算、信譽等）

2）簽訂合同

3）工程進度及質(zhì)量檢查及其記錄

4）工程驗收制度

5）整改制度

9、辦公設(shè)備的管理

1）臺帳

2）領(lǐng)用

3）報廢

10、合同管理

11、形象識別系統(tǒng)的使用辦法

12、公司工會設(shè)置、福利制度及企業(yè)文化建設(shè)

（三）公眾管理制度

1、業(yè)委會章程

2、管理維修公約

3、衛(wèi)生公約

4、裝修管理規(guī)定

5、停車場管理規(guī)定

6、治安管理規(guī)定

7、園林、綠化管理規(guī)定

第二篇：小區(qū)物業(yè)管理處工作流程及內(nèi)容

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《世紀濱江豪園》

2007物業(yè)管理工作內(nèi)容及流程

一、內(nèi)部管理部分

（一）管理構(gòu)架

1、組織機構(gòu)圖

2、各部門職能及各崗位職責

3、員工情況

（二）內(nèi)部管理制度

1、公司管理形式

2、行政人事制度

1）員工培訓制度2）員工考核、獎懲制度3）員工檔案的管理

3、檔案管理

1）工程檔案的管理（圖紙資料、設(shè)備檔案）2）小區(qū)基本檔案資料（竣工驗收資料、各項審批文件）3）檔案借閱制度4）業(yè)主資料的管理（保密性）

5、財務(wù)制度

1）收費標準的制定、申報、審批 2）押金的處理3）財務(wù)收支預算、決算、分析 4）日常財務(wù)帳務(wù)處理5）定期向業(yè)主委員會及全體業(yè)主公布財務(wù)收支狀況

6、采購及庫存管理

1）采購內(nèi)容的制定和審批2）庫存的有效控制及及時補充3）庫存的帳務(wù)處理4）庫房安全管理制度

7、公文管理制度

1）外來文件管理2）內(nèi)部文件往來3）收發(fā)登記4）通告管理制度

8、工程管理制度

1）維修管理制度（維修服務(wù)檢驗標準）2）設(shè)備維修保養(yǎng)手冊3）相關(guān)工作流程

4）工程驗收制度5）整改制度6）《維修服務(wù)工作（規(guī)范）手冊》7）《工程管理手冊》

9、辦公設(shè)備的管理 1）臺帳2）領(lǐng)用3）報廢

10、合同管理

11、形象識別系統(tǒng)的使用辦法(VI系統(tǒng))

12、福利制度及企業(yè)文化建設(shè)

（三）公眾管理制度

1、業(yè)委會章程

2、業(yè)主臨時公約

3、衛(wèi)生公約

4、裝修管理規(guī)定

5、停車場管理規(guī)定

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6、治安管理規(guī)定

7、園林、綠化管理規(guī)定

8、住戶手冊

9、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議

（四）客戶服務(wù)

1、貼心管家的服務(wù)理念及工作程序

2、投訴處理制度及處理程序

3、回訪制度

二、小區(qū)基本概況（組織小區(qū)接管驗收工作）

（一）概況

1、管理面積、樓宇概況、居住人口、業(yè)主構(gòu)成等

2、設(shè)備設(shè)施情況

1）消防設(shè)施2）配電設(shè)備3）電梯設(shè)備4）給排水設(shè)備5）計量設(shè)備6）人防設(shè)施7）智能化設(shè)施

3、竣工驗收情況（有無影響物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的設(shè)計問題）

（二）物業(yè)管理方式

（三）業(yè)主委員會概況

1、章程、成立時間、人員構(gòu)成、與業(yè)主委員會的關(guān)系

2、業(yè)主委員會曾行使過的權(quán)利（是否能有效的行使其權(quán)力）

3、業(yè)主委員會的建立、換屆、選舉制度

4、與業(yè)主委員會簽訂的《物業(yè)服務(wù)協(xié)議》的內(nèi)容、時限

（四）小區(qū)內(nèi)部環(huán)境

1、綠化率

2、停車場位情況及其管理

3、公共設(shè)施的養(yǎng)護、維修情況

4、業(yè)主對小區(qū)環(huán)境的滿意度

5、管理用房的使用情況

6、經(jīng)營用房的使用情況 1）合同2）月租3）經(jīng)營內(nèi)容

7、小區(qū)配套設(shè)施是否齊全

（五）小區(qū)外部環(huán)境

1、與地方各管理部門的關(guān)系

2、周邊交通、環(huán)境、可持續(xù)發(fā)展情況

3、周邊物業(yè)及其物業(yè)管理情況（未來是否存在競爭）

三、各項物業(yè)服務(wù)管理流程

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（一）入住管理

1、入住手續(xù)

2、房屋檔案的建立（一戶一檔）

3、空房管理（定期檢查制度）

4、空房的使用制度

5、空房鑰匙管理

（二）收費管理

1、物業(yè)費的收取

1）繳費通知單的發(fā)放2）收費期3）費用明細4）業(yè)主費用查詢

2、代收代繳費用的收?。ㄋ⒚簹獾龋?/p>

1）繳費通知單的發(fā)放2）收費期3）費用明細4）業(yè)主費用查詢

（三）清潔消殺管理

1、清潔消殺設(shè)備、用料管理

2、清潔消殺操作規(guī)程及服務(wù)標準

3、檢查制度

1）檢查頻率、方式（抽查？）2）檢查記錄3）整改

（四）安防管理

1、安防員情況

2、排班制度

3、巡視頻次及其記錄 1）公共區(qū)域巡視2）樓內(nèi)巡視

4、安防隊員文明服務(wù)、著裝要求

5、檢查制度

1）檢查頻率、方式（抽查？）2）檢查記錄3）整改

6、監(jiān)控中心管理

1）監(jiān)控記錄2）錄像帶管理

7、訪客管理 1）出入登記記錄

（五）綠化管理

1、小區(qū)綠化美化標準

2、花木養(yǎng)護工作計劃及實施的管理（新增、補種、更換）

3、檢查制度

1）檢查頻率、方式（抽查？）2）檢查記錄3）整改

（六）業(yè)主投訴處理

1、投訴的界定

2、投訴登記制度

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3、投訴的處理

1）及時性2）準確性3）向業(yè)主反饋結(jié)果

4、投訴率的統(tǒng)計（對集中的投訴問題應責任到人、限期整改、專人追蹤、反饋結(jié)果）1）及時率2）處理率

（七）業(yè)主意見調(diào)查

1、調(diào)查頻率、比例、范圍、內(nèi)容

2、《意見調(diào)查表》的發(fā)放與回收制度

3、意見調(diào)查統(tǒng)計

1）圖表統(tǒng)計2）調(diào)查報告3）向全體業(yè)主公布調(diào)查結(jié)果4）預防與糾正措施

（八）社區(qū)文化管理

1、與業(yè)主委員會的定期溝通制度

2、專人負責

3、定期舉辦社區(qū)文化活動

（九）消防制度

1、消防設(shè)備設(shè)施的維修、養(yǎng)護制度及其檢查記錄

2、消防器材配置的管理

1）臺帳2）更新記錄3）檢測記錄

3、定期消防演習制度

4、消防宣傳標識的安放

（十）裝修管理

1、裝修手續(xù)的辦理

1）裝修備案申請表2）裝修協(xié)議3）裝修保證金制度

2、施工人員登記制度、出入管理

3、裝修的巡視檢查及其記錄

4、裝修工程的驗收

5、違章的處罰及整改制度

（十一）停車場（位）的管理

1、停車場管理制度

2、停車場進出記錄

3、臨時停車收費制度

（十二）維修服務(wù)制度 1、24小時值班制度

2、接受報修，填寫《報修維修單》

3、維修到場時限

4、維修服務(wù)收費標準的制定

5、業(yè)主確認制度

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6、維修回訪制度 1）頻率2）比例3）整改

7、維修及時率、返修率的統(tǒng)計制度

（十三）有償服務(wù)項目

四、公司ISO9001質(zhì)量體系了解

（一）質(zhì)量手冊

（二）程序文件

（三）作業(yè)指導書

（四）質(zhì)量體系運作狀況

（五）質(zhì)量體系動態(tài)發(fā)展狀況。

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第三篇：小區(qū)物業(yè)管理處工作流程及內(nèi)容

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小區(qū)物業(yè)管理處工作流程及內(nèi)容

瑞贏物業(yè)管理公司項目管理部

一、內(nèi)部管理部分

（一）管理構(gòu)架

1、組織機構(gòu)圖

2、各部門職能及各崗位職責

3、員工情況

1）員工構(gòu)成，其中管理人員占？；學歷構(gòu)成（特別是管理人員）2）各部門骨干基本情況

（二）內(nèi)部管理制度

1、公司管理形式（總經(jīng)理負責制？；總公司與各管理處關(guān)系，自負盈虧？）

2、行政人事制度

1）員工培訓制度（察看培訓計劃，了解公司培訓重點）2）員工考核、獎懲制度 3）員工檔案的管理

3、檔案管理

1）工程檔案的管理（圖紙資料、設(shè)備檔案）

2）小區(qū)基本檔案資料（竣工驗收資料、各項審批文件）3）檔案借閱制度

4）業(yè)主資料的管理（保密性）

5、財務(wù)制度

1）收費標準的制定、申報、審批

2）押金的處理

3）財務(wù)收支預算、決算、分析 4）日常財務(wù)帳務(wù)處理

5）定期向業(yè)主委員會及全體業(yè)主公布財務(wù)收支狀況

6、采購及庫存管理

1）采購內(nèi)容的制定和審批

2）庫存的有效控制及及時補充 3）庫存的帳務(wù)處理 4）庫房安全管理制度

7、公文管理制度 1）外來文件管理 2）內(nèi)部文件往來 3）收發(fā)登記

4）通告管理制度

8、工程管理制度

1）分包方的評選標準管理（資質(zhì)、工程款預算、信譽等）2）簽訂合同

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3）工程進度及質(zhì)量檢查及其記錄 4）工程驗收制度 5）整改制度

9、辦公設(shè)備的管理 1）臺帳 2）領(lǐng)用 3）報廢

10、合同管理

11、形象識別系統(tǒng)的使用辦法

12、公司工會設(shè)置、福利制度及企業(yè)文化建設(shè)

（三）公眾管理制度

1、業(yè)委會章程

2、管理維修公約

3、衛(wèi)生公約

4、裝修管理規(guī)定

5、停車場管理規(guī)定

6、治安管理規(guī)定

7、園林、綠化管理規(guī)定

二、小區(qū)基本概況（組織小區(qū)接管驗收工作）

（一）概況

1、管理面積、樓宇概況、居住人口、業(yè)主構(gòu)成等

2、設(shè)備設(shè)施情況 1）消防設(shè)施 2）配電設(shè)備 3）電梯設(shè)備 4）給排水設(shè)備 5）計量設(shè)備 6）人防設(shè)施

7）有無智能化設(shè)施

3、竣工驗收情況（有無影響物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的設(shè)計問題）

（二）物業(yè)管理方式

（三）業(yè)主委員會概況

1、章程、成立時間、人員構(gòu)成、與業(yè)主委員會的關(guān)系

2、業(yè)主委員會曾行使過的權(quán)利（是否能有效的行使其權(quán)力）

3、業(yè)主委員會的建立、換屆、選舉制度

4、與業(yè)主委員會簽訂的《物業(yè)服務(wù)協(xié)議》的內(nèi)容、時限

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（四）小區(qū)內(nèi)部環(huán)境

1、綠化率

2、停車場位情況及其管理

3、公共設(shè)施的養(yǎng)護、維修情況

4、業(yè)主對小區(qū)環(huán)境的滿意度

5、管理用房的使用情況

6、經(jīng)營用房的使用情況 1）合同 2）月租 3）經(jīng)營內(nèi)容

7、小區(qū)配套設(shè)施是否齊全

（五）小區(qū)外部環(huán)境

1、與地方各管理部門的關(guān)系

2、周邊交通、環(huán)境、可持續(xù)發(fā)展情況

3、周邊物業(yè)及其物業(yè)管理情況（未來是否存在競爭）

三、各項物業(yè)服務(wù)管理流程

（一）入住管理

1、入住手續(xù)

2、房屋檔案的建立（一戶一檔）

3、空房管理（定期檢查制度）

4、空房的使用制度

5、空房鑰匙管理

（二）收費管理

1、物業(yè)費的收取

1）繳費通知單的發(fā)放 2）收費期 3）費用明細

4）業(yè)主費用查詢

2、代收代繳費用的收取（水、電、煤氣、電視等）1）繳費通知單的發(fā)放 2）收費期 3）費用明細

4）業(yè)主費用查詢

（三）清潔消殺管理

1、清潔消殺設(shè)備、用料管理

2、清潔消殺操作規(guī)程及服務(wù)標準

3、檢查制度

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1）檢查頻率、方式（抽查？）2）檢查記錄 3）整改

（四）保安管理

1、保安員情況

2、排班制度

3、巡視頻次及其記錄 1）公共區(qū)域巡視 2）樓內(nèi)巡視

4、保安隊員文明服務(wù)、著裝要求

5、檢查制度

1）檢查頻率、方式（抽查？）2）檢查記錄 3）整改

6、監(jiān)控中心管理 1）監(jiān)控記錄 2）錄像帶管理

7、訪客管理 1）出入登記記錄

（五）綠化管理

1、小區(qū)綠化美化標準

2、花木養(yǎng)護工作計劃及實施的管理（新增、補種、更換）

3、檢查制度

1）檢查頻率、方式（抽查？）2）檢查記錄 2）整改

（六）業(yè)主投訴處理

1、投訴的界定

2、投訴登記制度

3、投訴的處理 1）及時性 2）準確性

3）向業(yè)主反饋結(jié)果

4、投訴率的統(tǒng)計（對集中的投訴問題應責任到人、限期整改、專人追蹤、反饋結(jié)果）1）及時率 2）處理率

（七）業(yè)主意見調(diào)查

1、調(diào)查頻率、比例、范圍、內(nèi)容

2、《意見調(diào)查表》的發(fā)放與回收制度

3、意見調(diào)查統(tǒng)計

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1）圖表統(tǒng)計

2）調(diào)查報告

3）向全體業(yè)主公布調(diào)查結(jié)果 4）預防與糾正措施

（八）社區(qū)文化管理

1、與業(yè)主委員會的定期溝通制度

2、專人負責

3、定期舉辦社區(qū)文化活動

（九）消防制度

1、消防設(shè)備設(shè)施的維修、養(yǎng)護制度及其檢查記錄

2、消防器材配置的管理 1）臺帳 2）更新記錄 3）檢測記錄

3、定期消防演習制度

4、消防宣傳標識的安放

（十）裝修管理

1、裝修手續(xù)的辦理

1）裝修備案申請表 2）裝修協(xié)議

3）裝修保證金制度

2、施工人員登記制度、出入管理

3、裝修的巡視檢查及其記錄

4、裝修工程的驗收

5、違章的處罰及整改制度

（十一）停車場（位）的管理

1、停車場管理制度

2、停車場進出記錄

3、臨時停車收費制度

（十二）維修服務(wù)制度 1、24小時值班制度

2、接受報修，填寫《報修維修單》

3、維修到場時限

4、維修服務(wù)收費標準的制定

5、業(yè)主確認制度

6、維修回訪制度 1）頻率 2）比例 3）整改

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7、維修及時率、返修率的統(tǒng)計制度

（十三）便民服務(wù)項目

四、公司ISO9001質(zhì)量體系了解

（一）質(zhì)量手冊

（二）程序文件

（三）作業(yè)指導書

（四）質(zhì)量體系運作狀況

（四）質(zhì)量體系動態(tài)發(fā)展狀況

第四篇：小區(qū)物業(yè)管理處工作流程及內(nèi)容

《世紀濱江豪園》

2007物業(yè)管理工作內(nèi)容及流程

一、內(nèi)部管理部分

（一）管理構(gòu)架

1、組織機構(gòu)圖

2、各部門職能及各崗位職責

3、員工情況

（二）內(nèi)部管理制度

1、公司管理形式

2、行政人事制度

1）員工培訓制度2）員工考核、獎懲制度3）員工檔案的管理

3、檔案管理

1）工程檔案的管理（圖紙資料、設(shè)備檔案）2）小區(qū)基本檔案資料（竣工驗收資料、各項審批文件）

3）檔案借閱制度4）業(yè)主資料的管理（保密性）

5、財務(wù)制度

1）收費標準的制定、申報、審批 2）押金的處理3）財務(wù)收支預算、決算、分析

4）日常財務(wù)帳務(wù)處理5）定期向業(yè)主委員會及全體業(yè)主公布財務(wù)收支狀況

6、采購及庫存管理

1）采購內(nèi)容的制定和審批2）庫存的有效控制及及時補充3）庫存的帳務(wù)處理4）庫房安全管理制度

7、公文管理制度

1）外來文件管理2）內(nèi)部文件往來3）收發(fā)登記4）通告管理制度

8、工程管理制度

1）維修管理制度（維修服務(wù)檢驗標準）2）設(shè)備維修保養(yǎng)手冊3）相關(guān)工作流程

4）工程驗收制度5）整改制度6）《維修服務(wù)工作（規(guī)范）手冊》7）《工程管理手冊》

9、辦公設(shè)備的管理

1）臺帳2）領(lǐng)用3）報廢

10、合同管理

11、形象識別系統(tǒng)的使用辦法(VI系統(tǒng))

12、福利制度及企業(yè)文化建設(shè)

（三）公眾管理制度

1、業(yè)委會章程

2、業(yè)主臨時公約

3、衛(wèi)生公約

4、裝修管理規(guī)定

5、停車場管理規(guī)定

6、治安管理規(guī)定

7、園林、綠化管理規(guī)定

8、住戶手冊

9、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議

（四）客戶服務(wù)

1、貼心管家的服務(wù)理念及工作程序

2、投訴處理制度及處理程序

3、回訪制度

二、小區(qū)基本概況（組織小區(qū)接管驗收工作）

（一）概況

1、管理面積、樓宇概況、居住人口、業(yè)主構(gòu)成等

2、設(shè)備設(shè)施情況

1）消防設(shè)施2）配電設(shè)備3）電梯設(shè)備4）給排水設(shè)備5）計量設(shè)備6）人防設(shè)施7）智能化設(shè)施

3、竣工驗收情況（有無影響物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的設(shè)計問題）

（二）物業(yè)管理方式

（三）業(yè)主委員會概況

1、章程、成立時間、人員構(gòu)成、與業(yè)主委員會的關(guān)系

2、業(yè)主委員會曾行使過的權(quán)利（是否能有效的行使其權(quán)力）

3、業(yè)主委員會的建立、換屆、選舉制度

4、與業(yè)主委員會簽訂的《物業(yè)服務(wù)協(xié)議》的內(nèi)容、時限

（四）小區(qū)內(nèi)部環(huán)境

1、綠化率

2、停車場位情況及其管理

3、公共設(shè)施的養(yǎng)護、維修情況

4、業(yè)主對小區(qū)環(huán)境的滿意度

5、管理用房的使用情況

6、經(jīng)營用房的使用情況

1）合同2）月租3）經(jīng)營內(nèi)容

7、小區(qū)配套設(shè)施是否齊全

（五）小區(qū)外部環(huán)境

1、與地方各管理部門的關(guān)系

2、周邊交通、環(huán)境、可持續(xù)發(fā)展情況

3、周邊物業(yè)及其物業(yè)管理情況（未來是否存在競爭）

三、各項物業(yè)服務(wù)管理流程

（一）入住管理

1、入住手續(xù)

2、房屋檔案的建立（一戶一檔）

3、空房管理（定期檢查制度）

4、空房的使用制度

5、空房鑰匙管理

（二）收費管理

1、物業(yè)費的收取

1）繳費通知單的發(fā)放2）收費期3）費用明細4）業(yè)主費用查詢

2、代收代繳費用的收?。ㄋ?、煤氣等）

1）繳費通知單的發(fā)放2）收費期3）費用明細4）業(yè)主費用查詢

（三）清潔消殺管理

1、清潔消殺設(shè)備、用料管理

2、清潔消殺操作規(guī)程及服務(wù)標準

3、檢查制度

1）檢查頻率、方式（抽查？）2）檢查記錄3）整改

（四）安防管理

1、安防員情況

2、排班制度

3、巡視頻次及其記錄

1）公共區(qū)域巡視2）樓內(nèi)巡視

4、安防隊員文明服務(wù)、著裝要求

5、檢查制度

1）檢查頻率、方式（抽查？）2）檢查記錄3）整改

6、監(jiān)控中心管理

1）監(jiān)控記錄2）錄像帶管理

7、訪客管理

1）出入登記記錄

（五）綠化管理

1、小區(qū)綠化美化標準

2、花木養(yǎng)護工作計劃及實施的管理（新增、補種、更換）

3、檢查制度

1）檢查頻率、方式（抽查？）2）檢查記錄3）整改

（六）業(yè)主投訴處理

1、投訴的界定

2、投訴登記制度

3、投訴的處理

1）及時性2）準確性3）向業(yè)主反饋結(jié)果

4、投訴率的統(tǒng)計（對集中的投訴問題應責任到人、限期整改、專人追蹤、反饋結(jié)果）

1）及時率2）處理率

（七）業(yè)主意見調(diào)查

1、調(diào)查頻率、比例、范圍、內(nèi)容

2、《意見調(diào)查表》的發(fā)放與回收制度

3、意見調(diào)查統(tǒng)計

1）圖表統(tǒng)計2）調(diào)查報告3）向全體業(yè)主公布調(diào)查結(jié)果4）預防與糾正措施

（八）社區(qū)文化管理

1、與業(yè)主委員會的定期溝通制度

2、專人負責

3、定期舉辦社區(qū)文化活動

（九）消防制度

1、消防設(shè)備設(shè)施的維修、養(yǎng)護制度及其檢查記錄

2、消防器材配置的管理

1）臺帳2）更新記錄3）檢測記錄

3、定期消防演習制度

4、消防宣傳標識的安放

（十）裝修管理

1、裝修手續(xù)的辦理

1）裝修備案申請表2）裝修協(xié)議3）裝修保證金制度

2、施工人員登記制度、出入管理

3、裝修的巡視檢查及其記錄

4、裝修工程的驗收

5、違章的處罰及整改制度

（十一）停車場（位）的管理

1、停車場管理制度

2、停車場進出記錄

3、臨時停車收費制度

（十二）維修服務(wù)制度1、24小時值班制度

2、接受報修，填寫《報修維修單》

3、維修到場時限

4、維修服務(wù)收費標準的制定

5、業(yè)主確認制度

6、維修回訪制度

1）頻率2）比例3）整改

7、維修及時率、返修率的統(tǒng)計制度

（十三）有償服務(wù)項目

四、公司ISO9001質(zhì)量體系了解

（一）質(zhì)量手冊

（二）程序文件

（三）作業(yè)指導書

（四）質(zhì)量體系運作狀況

（五）質(zhì)量體系動態(tài)發(fā)展狀況。

第五篇：小區(qū)物業(yè)管理工作培訓

小區(qū)物業(yè)管理工作培訓提綱

時間：2014年8月28日

一、業(yè)主委員會成立的條件：

（一）交付使用的物業(yè)專有部分建筑面積達到建筑物總面積的50%以上。

（二）首次交付使用的物業(yè)專有面積已滿2年且交付使用的物業(yè)專有部分建筑面積達到建筑物總面積的30%以上。

二、成立業(yè)主委員會的申請：

占業(yè)主總?cè)藬?shù)10%以上業(yè)主聯(lián)名向所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出召開業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會的申請。

三、第一次業(yè)主大會的籌備：

（一）時間規(guī)定：街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在收到申請召開業(yè)主大會的書面報告之日起60日內(nèi)，組織、指導成立業(yè)主大會籌備組。

（二）籌備組組成人員：由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府召集業(yè)主、建設(shè)單位（前期物管）、社區(qū)居委會的代表協(xié)商組建。

（三）建設(shè)單位的責任：自業(yè)主大會籌備組成立之日7日內(nèi)向業(yè)主大會籌備組提供業(yè)主名冊、物業(yè)專有部分面積、建筑物總面積等資料。

（四）社區(qū)居委會的責任：協(xié)商建設(shè)單位、業(yè)主做好籌備工作。

摸底、審查、推薦、確認業(yè)主委員會候選人，提出或?qū)徍税殃P(guān)管理規(guī)規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則（草案）。

1、管理規(guī)約應當對下列主要事項作出規(guī)定：

（1）物業(yè)的使用、維護、管理；

（2）專項維修資金的籌集、管理和使用；

（3）物業(yè)共用部分的經(jīng)營與收益分配；

（4）業(yè)主共同利益的維護；

（5）業(yè)主共同管理權(quán)的行使；

（6）業(yè)主應盡的義務(wù)；

（7）違反管理規(guī)約應當承擔的責任。

2、業(yè)主大會議事規(guī)則應當對下列主要事項作出規(guī)定：

（1）業(yè)主大會名稱及相應的物業(yè)管理區(qū)域；

（2）業(yè)主委員會的職責；

（3）業(yè)主委員會議事規(guī)則；

（4）業(yè)主大會會議召開的形式、時間和議事方式；

（5）業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法；

（6）業(yè)主代表的產(chǎn)生方式；

（7）業(yè)主大會會議的表決程序；

（8）業(yè)主委員會委員的資格、人數(shù)和任期等；

（9）業(yè)主委員會換屆程序、補選辦法等；

（10）業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、使用和管理；

（11）業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的使用和管理。

四、業(yè)主委員會的職責：

（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況。

（二）代表業(yè)主和業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行服務(wù)合同。

（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實施。

（五）業(yè)主大會賦予的其他職責。

（六）物業(yè)管理公司的服務(wù)監(jiān)督、協(xié)商、支持。

五、必須由業(yè)主大會表決決定的事項：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會會員；

（四）制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標準以及物業(yè)服務(wù)收費方案；

（五）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（六）籌集和使用專項維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（八）改變共有部分的用途；

（九）利用共有部分進行經(jīng)營以及所得利益的分配與使用；

（十）法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應由業(yè)主共同決定的事項；

工作要求：

（一）社區(qū)居委會要認真按照《湖南省物業(yè)管理條例》、《住建部業(yè)主大會及業(yè)主委員會指導規(guī)則》及的相關(guān)法律法規(guī)，認真履行職責：

（1）社區(qū)要建立業(yè)委會工作群；

（2）首次業(yè)主大會籌備時，一定要把好關(guān)。

（二）業(yè)主委員會成員要認真學習相關(guān)政策，建立完善的工作制度。

（1）學習《物權(quán)法》、《湖南省物業(yè)管理條例》、《衡陽市物業(yè)專項維修資金管理辦法》、《住建部業(yè)主大會業(yè)主委員會指導規(guī)則》等相關(guān)法律法規(guī)；

（2）建立業(yè)主聯(lián)系QQ群。利用信息時代的網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢，及時在群里向業(yè)主發(fā)布信息，征求意見、匯報工作，同時業(yè)主也可通過QQ群向業(yè)委會反映問題及提出建議意見，在網(wǎng)上進行大討論，確定近期工作目標和今后工作思路；

（3）遵守法律法規(guī)和各項規(guī)定，嚴格按業(yè)主委員會職責要求及業(yè)主規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則開展工作，克服不作為和亂作為。

1、不作為：

（1）不按期召開業(yè)主大會；

（2）不向業(yè)主報告業(yè)委會的一年工作情況；

（3）不公布業(yè)委會收入和支付賬目；

（4）不聽取業(yè)主正確意見；

（5）不履行業(yè)委會應該承擔的職責；

（6）不監(jiān)督物管服務(wù)公司開展服務(wù)。

2、亂作為：

（1）物業(yè)維修基金的使用及用途不通過業(yè)主大會。

（2）選聘和解聘物管服務(wù)公司不通過業(yè)主大會。

（3）擅自同意提高物管服務(wù)費收費標準。

（4）同意小區(qū)公共用房、綠地、水面、公用設(shè)施等違規(guī)出租出讓、私自改變用途。