第一篇：房地產(chǎn)法名詞解釋

名詞解釋

房地產(chǎn)：是指土地、土地權(quán)益以及地上建筑物、構(gòu)筑物等房屋的合稱。建筑物區(qū)分所有權(quán)：指業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。城市房屋拆遷：是指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實施的房屋拆遷，當(dāng)符合以上條件，并需要對被拆遷人補償、安置的，適用中華人民共和國國務(wù)院令305號《城市房屋拆遷管理條例》進行。商品房預(yù)售：俗稱“賣樓花”，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。相鄰關(guān)系：是指相互毗鄰的房地產(chǎn)所有權(quán)人或使用權(quán)人之間在行使所有權(quán)或使用權(quán)時，因相互間給與便利或接受限制所發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。建設(shè)用地使用權(quán)劃撥：是指縣級以上人民政府依法批準，在建設(shè)用地使用權(quán)人繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將建設(shè)用地使用權(quán)無償交付給建設(shè)用地使用權(quán)人使用的行為。房地產(chǎn)開發(fā)：是指在依法取得建設(shè)用地使用權(quán)的國有土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。舊區(qū)改造：是根據(jù)城市規(guī)劃的需要將現(xiàn)有開發(fā)利用的舊城區(qū)改造翻新、重新建設(shè)，變成新的建成區(qū)。成片開發(fā)：是指在取得建設(shè)用地使用權(quán)后，依照規(guī)劃對土地進行綜合性的開發(fā)建設(shè)，建設(shè)供排水、供電、供熱、道路交通、通信等公用設(shè)施，形成工業(yè)用地和其他建設(shè)用地條件，然后轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地使用權(quán)，經(jīng)營公用事業(yè)，或者建設(shè)通用工業(yè)廠房以及相配套的生產(chǎn)和生活服務(wù)設(shè)施等地面建筑物，并對這些地面建筑物從事轉(zhuǎn)讓或出租的經(jīng)營活動。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。房地產(chǎn)抵押：是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。

論述題

商品房發(fā)生約定面積與登記面積不符的處理規(guī)則

如果當(dāng)時人在合同中沒有約定的，事后也沒有達成補充協(xié)議，可以按照以下規(guī)則來處理：

（1）面值誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算房價款，買受人不得要求解除合同。

（2）面積誤差比絕對值超出3%，買受人有權(quán)請求解除合同、返還已付購房款及利息。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實

際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差

比超出3%部分的房價款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)

（含3%）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

銷售方逾期交付商品房及辦理房屋權(quán)屬證書的違約責(zé)任

1、銷售方逾期交付使用房屋的，應(yīng)當(dāng)按照商品房買賣合同約定的違約金數(shù)額或者損害賠償計算方法，支付違約金或損失賠

償額。如果合同沒有約定的，應(yīng)當(dāng)按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。

2、由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)按照合同約

定承擔(dān)支付違約金或者賠償損失的違約責(zé)任：

（1）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；

（2）商品房買賣合同的標的為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。如果合同沒有約定違約金或者損失賠償計算方法，可以按照已付房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計劃逾期貸款利息的標準計算。

在何種條件下職工可提取住房公職金

職工有下列情形之一的，可以提取職工住房公積金賬戶內(nèi)的存儲余額：

1、購買、建造、翻建、大修自住住房的；

2、離休、退休的；

3、完全喪失勞動能力，并與單位終止勞動關(guān)系的；

4、出境定居的；

5、償還購房貸款本息的；

6、房租超出家庭工資收入的規(guī)定比例的。

論述房地產(chǎn)法的基本原則

1、土地公有原則。

2、土地所有權(quán)與土地使用權(quán)相分離原則。

3、市場調(diào)節(jié)與宏觀調(diào)控相結(jié)合原則。

4、合理利用土地與保護

耕地原則。

5、保障房地產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益原則。

劃撥的建設(shè)用地使用權(quán)在什么條件下可以轉(zhuǎn)讓？

1、建設(shè)用地使用權(quán)人為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人；

2、領(lǐng)有建設(shè)用地使用權(quán)證；

3、具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；

4、簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補交建設(shè)用地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓所獲收益抵交建設(shè)用地使

用權(quán)出讓金；

物業(yè)管理服務(wù)終止的條件有哪些？

1、物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)管理服務(wù)期限屆滿，雙方有沒有續(xù)簽合同的。

2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會解除合同的。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或企業(yè)委員會在以下條件下可以解除合同：

（1）雙方協(xié)商一致。

（2）物業(yè)服務(wù)合同中約定了一方解除合同的條件，當(dāng)解除合同的條件具備時，解除權(quán)人有權(quán)解除合同。

（3）物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有依照物業(yè)服務(wù)合同的約定履行管理職責(zé)，經(jīng)限期整改仍未達到要求，業(yè)主委員會有權(quán)終止合同。

（4）業(yè)主或業(yè)主委員會嚴重違反物業(yè)服務(wù)合同的約定，致使物業(yè)服務(wù)企業(yè)無法對物業(yè)進行有效管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)

解除合同。

（5）其他法律、法規(guī)規(guī)定當(dāng)事人一方有權(quán)解除合同的情形。

3、因不可抗力致使物業(yè)服務(wù)合同的目的不能實現(xiàn)的。

4、物業(yè)服務(wù)企業(yè)被依法撤銷、解散或者被宣告破產(chǎn)時，物業(yè)服務(wù)合同也自然終止。

5、其他法律規(guī)定或當(dāng)事人約定終止的情形。

第二篇：【自考2018整理】房地產(chǎn)法歷年名詞解釋

房地產(chǎn)法名詞解釋2018整理

39、城市公房是指坐落于直轄市、市、建制鎮(zhèn)的國有房屋和集體所有的房屋。

40.違章建筑是指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)，嚴重影響市規(guī)劃的建筑。

41、商品房現(xiàn)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。

42、物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理服務(wù)合同，對房屋及配套的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

43、個人住房貸款

是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款。39．建筑物區(qū)分所有權(quán)是指建筑物所有人對建筑物專有部分的所有權(quán)、共用部分的持分權(quán)以及因共詞關(guān)系所生的成員權(quán)。

40．臨時安置補助費是指拆遷人對被拆遷人或者房屋承租人在過渡期內(nèi)自行過渡可能發(fā)生費用的補助，通常又稱為過渡費。

41．商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買房人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。房屋預(yù)售又稱“賣樓花”。

42．業(yè)主委員會是指經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門登記，在物業(yè)管理活動中代表和維護全體業(yè)主合法權(quán)益的組織。

43．經(jīng)濟適用住房是指已列入國家計劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或集資建房單位建造，以微利價向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。39.房屋按份共有是指兩個或兩個以上的人對同一項房屋按照確定的份額享受權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。每個共同人有權(quán)要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓。

40.房地產(chǎn)關(guān)系是指人們?nèi)〉?、開發(fā)、利用、經(jīng)營和管理土地房屋而形成的社會關(guān)系。

41.房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。

42.住房公積金是指國家機關(guān)國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)以及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會團體及其在職職工繳存的長期住房儲金。

43.涉外房地產(chǎn)廣義上是指房地產(chǎn)法律關(guān)系主體、客體、內(nèi)容三要素中，有與國外或境外相聯(lián)系的某一具體因素的房地產(chǎn)。狹義上是指房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體一房屋、土地位于我國境內(nèi)和主體具有涉外因素的房地產(chǎn)。

房地產(chǎn)市場是指國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等交易活動的總稱。

40．商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或房價款的行為。

41．土地登記制度是指國家依照規(guī)定程序?qū)⑼恋氐臋?quán)屬、用途、面積、政府對該宗地的利用設(shè)置的管理條件等情況登記在專業(yè)的簿冊上，同時向土地所有者和土地使用者頒發(fā)土地證書的制度。

42．經(jīng)濟適用住房是指已列入國家計劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或集資建房單位建造，以微利價向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。43．外商投資企業(yè)用地是指中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)和外資企業(yè)進行生產(chǎn)經(jīng)營和工程建設(shè)所需要的用地。

房地產(chǎn)相鄰權(quán)是指兩個或兩個以上相互毗鄰的房地產(chǎn)所有人或使用人在行使房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分權(quán)時，相互之間應(yīng)當(dāng)給予便利或者接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

40.仲裁亦稱公斷，指的是由第三者（專門的仲裁機構(gòu)、仲裁員）根據(jù)發(fā)生房地產(chǎn)糾紛的當(dāng)事人雙方的仲裁協(xié)議和一方的申請，對他們的爭議作出判斷和裁決。

41.商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。

42.業(yè)主委員會是經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門登記，在物業(yè)管理活動中代表和維護全體業(yè)主合法權(quán)益的組織。

43.耕地占用稅是對占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個人征收的一種稅。

.建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事用地。42.房地產(chǎn)糾紛是指當(dāng)事人因有關(guān)房地產(chǎn)的權(quán)益而引起的爭議。

43.土地使用權(quán)出讓是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。44.住房公積金是指國家機關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)以及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會團體及其在職職工繳存的長期住房儲金。

房產(chǎn)稅是以城鎮(zhèn)房產(chǎn)為征稅對象，以房產(chǎn)價值或租金為計稅依據(jù)的一種稅

【2015】

土地再開發(fā)是指對城區(qū)原有土地進行改造，即通過一定量資金、勞動等投入，調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，以提高現(xiàn)有土地的使用功能。

狹義的房地產(chǎn)開發(fā)是指房地產(chǎn)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品

房的行為

土地登記是指將國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地抵押權(quán)、地役權(quán)以及依照法律法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權(quán)利記載于土地登記薄公示的行為。

房地產(chǎn)開發(fā)項目是指在依法取得土地使用權(quán)的國有土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的項目，是房地產(chǎn)開發(fā)內(nèi)容或要完成的工程內(nèi)容。

限價商品住房是一種在房價較高的城市實行的、面向低收入無房或住房困難家庭供應(yīng)價格限定、套型限定的普通商品住房的住房保障政策?！?016】名詞解釋題

36.房地產(chǎn)是指可開發(fā)的土地及其地上定著物、建筑物,(1分)包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益。(2分)

37.商品房銷售廣告是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)權(quán)利人或房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)利用各種有形物質(zhì)或者無形媒介為載體,(2分)發(fā)布的房地產(chǎn)項目預(yù)售、預(yù)租、出售、出租、項目轉(zhuǎn)讓以及其他房地產(chǎn)項目介紹的廣告。(1分)

38.買賣不破租賃規(guī)則.是指房屋在租賃期間,因與、析產(chǎn)、繼承或者買賣而發(fā)生所有權(quán)變動的,(分)不影響租賃合同的效力,原房屋租賃合同繼續(xù)有效。(2分)

39.住房公積金是指國家機關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會團體及其在職職工,(1分)依法繳存的長期住房儲金。(2分)

40.土地增值稅.是指對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的單位和個人,(1分)以其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計稅依據(jù)而征收的一種房地產(chǎn)稅

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)：指農(nóng)村土地承包人對其依法承包的土地享有占有、使用、收益和一定處分的權(quán)利。

農(nóng)村土地：指農(nóng)村集體所有和國家所有依法又農(nóng)民使用的土地，包括耕地林地草地，以及其他依法用于農(nóng)業(yè)的土地。

土地用途管制制度：指國家為保證土地資源的合理利用，促進經(jīng)濟社會和環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，通過編制土地利用總體規(guī)劃劃定土地用途區(qū)域，確定土地使用限制條件，土地的所有者、使用者嚴格按照國家確定的用途利用土地這樣一種制度。

基本農(nóng)田：指按照一定時期人口和社會經(jīng)濟發(fā)展對農(nóng)產(chǎn)品的需求，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃確定的不得占用的耕地。

土地開發(fā)：是為了擴大土地的可利用面積和提高土地利用深度，通過勞力、技術(shù)和資金的投入將土地由自然資源改造為經(jīng)濟資源。

土地復(fù)墾：指對在生產(chǎn)建設(shè)過程中，因挖損、塌陷、壓占等造成破壞的土地，采取整治措施，使其恢復(fù)到可利用狀態(tài)的活動。

土地使用權(quán)：是土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益及一定處分的權(quán)利。

建設(shè)用地：指建設(shè)建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事用地，從廣義上講，指已利用土地中的一切非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地。

國家建設(shè)用征收土地：是國家運用其行政權(quán)力把農(nóng)民集體土地轉(zhuǎn)為國家所有的行為。

鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)用地：是農(nóng)村集體投資或農(nóng)民投資興辦的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企事業(yè)、村辦企業(yè)、農(nóng)村村民住宅、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)所使用的土地。

房屋所有權(quán)：指房屋所有人依法對自己所有的房屋享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

房屋共有：指兩個以上主體對同一房屋共同享有所有權(quán)。

房屋共同共有：是指兩個或兩個以上的人對共有的某項房屋平等地、不分份額地享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)。

房屋按份共有：是指兩個或兩個以上的人對同一項房屋按照確定的份額享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。

房地產(chǎn)相鄰權(quán)：指兩個或兩個以上相互毗鄰的房地產(chǎn)所有人或使用人在行使房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分權(quán)時，相互之間應(yīng)當(dāng)給予便利或接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

異產(chǎn)毗連房屋：指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用設(shè)備和附屬建筑物而為不同所有人共有的房屋。

建筑物區(qū)分所有權(quán)：是指建筑物所有人對建筑物專有部分的所有權(quán)、共有部分的持分權(quán)以及因共同關(guān)系所生的成員權(quán)。

住房部分產(chǎn)權(quán)：指城鎮(zhèn)居民對按標準價（優(yōu)惠價）購買的公房享有的權(quán)利，包括占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)并可以繼承。房地產(chǎn)權(quán)屬登記：是指房地產(chǎn)行政管理部門代表政府對房地產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的房地產(chǎn)他項權(quán)利進行登記，從而依法確認房地產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。

公信力：指在登記為房地產(chǎn)權(quán)利變動的公示方法的情況下，即使登記簿的記載與實質(zhì)的房地產(chǎn)權(quán)利不符，但對信賴記載表征的善意第三人也予以保護。

土地權(quán)屬登記：是國家用以確認土地所有權(quán)或土地使用權(quán)的一項法律措施。

城市居民住房：是指城市居民個人所有、數(shù)人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房。

城市公房：指坐落于直轄市、市、建制鎮(zhèn)的國有房屋和集體所有的房屋。房屋開發(fā)：指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。

國有土地使用權(quán)出讓：是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)劃撥：指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置費后，將該幅土地交付其使用或?qū)⑼恋厥褂脵?quán)無償交付給土地使用者適用的行為。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：指以盈利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。房地產(chǎn)中介服務(wù)：是指為房地產(chǎn)開發(fā)和交易提供各種媒介性服務(wù)活動的總稱。包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀等業(yè)務(wù)項目。拆遷當(dāng)事人：是指城市房屋拆遷活動的參與者，包括拆遷人、被拆遷人。

城市房屋拆遷管理體制：指由城市房屋拆遷管理機構(gòu)及其管理職責(zé)、管理程序相互關(guān)系等組成的有機整體。

違章建筑：指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得建筑工程規(guī)劃許可證件或者違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)，嚴重影響城市規(guī)劃的建筑。

臨時建筑：指結(jié)構(gòu)簡易、臨時性必須限期拆除的建筑物、構(gòu)筑物和其它設(shè)施。

房地產(chǎn)交易：指房地產(chǎn)權(quán)的變更和轉(zhuǎn)移，其形成包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或其他合法方式將其房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

房地產(chǎn)權(quán)屬登記：是指房地產(chǎn)行政管理部門代表政府對房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押、典權(quán)等房屋他項權(quán)利進行登記，并依法確認房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為

商品房現(xiàn)售：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。

商品房預(yù)售：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。

房地產(chǎn)抵押：指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。

房地產(chǎn)抵押合同：指房地產(chǎn)抵押權(quán)人和抵押人明確相互權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。

房屋租賃：指房屋所有人作為出租人將其房屋出租承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

房屋租金：指房屋承租人為取得一定期限內(nèi)房屋的使用權(quán)而付給房屋出租人的經(jīng)濟補償。

已購公有住房和經(jīng)濟適用住房：指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住宅制度改革政策規(guī)定，按照成本價（或標準價）購買的公有住房，或者按照地方人民政府指導(dǎo)價購買的經(jīng)濟適用住房。物業(yè)管理：指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修。養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

業(yè)主：是物業(yè)的所有權(quán)人，對物業(yè)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

物業(yè)管理服務(wù)合同：是指物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)接受小區(qū)業(yè)主或業(yè)主委員會的聘任和委托從事物業(yè)管理服務(wù)，由委托方與受委托方訂立的約定雙方權(quán)利義務(wù)的書面協(xié)議。

個人住房貸款：是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款。

經(jīng)濟適用住房：是指已列入國家計劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或集資建房單位建造，以微利價向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。經(jīng)濟適用住房開發(fā)貸款：是指貸款人用信貸資金向借款人發(fā)放的，用于支持經(jīng)濟適用住房開發(fā)建設(shè)的貸款。

住房公積金：指國家機關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)，以及

其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會團體及其在職職工繳存的長期住房儲金。

狹義的房地產(chǎn)稅：指以房地產(chǎn)為課稅依據(jù)或者主要以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營流轉(zhuǎn)行為為計稅依據(jù)的稅，包括城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占有稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、房產(chǎn)稅、契稅和土地增值稅。

房地產(chǎn)稅收的效益：指房地產(chǎn)稅收應(yīng)在促進房地產(chǎn)的合理配置、房地產(chǎn)市場有序進行以及房地產(chǎn)稅收的征管等方面講求效益，增加其激勵作用，以促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

土地增值稅：即可以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對象的一種稅。城鎮(zhèn)土地使用稅：是對使用國有土地的單位和個人征收的一種稅。耕地占用稅：是對占用耕地建房或從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個人征收的一種稅。

土地使用權(quán)出租：是指土地使用者將土地使用權(quán)單獨或隨同地上建筑物、其他附著物租賃給他人使用，由他人向其支付租金的行為。

土地使用權(quán)抵押：是指土地使用者提供可供抵押的土地使用權(quán)作為履行債務(wù)的擔(dān)保的行為。

耕地占用稅：是對占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個人征收的一種稅。

固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅：是對在我國境內(nèi)進行固定資產(chǎn)投資的單位和個人，就其固定資產(chǎn)投資額按規(guī)定的稅率征收的一種稅。

房產(chǎn)稅：是以城鎮(zhèn)房地產(chǎn)為征稅對象，以房產(chǎn)價值或租金為計稅依據(jù)的一種稅。

契稅：是在房地產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，就當(dāng)事人訂立的契約，按房產(chǎn)價的一定比例向不動產(chǎn)去的人一次性征收的稅。

外商投資企業(yè)用地：是指中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)和外商獨資企業(yè)進行生產(chǎn)經(jīng)營和工程建設(shè)所需的用地。

代管華僑：是指房屋所有人下落不明，無合法代理人或所有權(quán)人不清楚的華僑私有房屋，由房屋所在地政府房屋管理部門代為管理的行為，它不同于委托代管的民事代理行為。

房地產(chǎn)糾紛：是指當(dāng)事人因有關(guān)房地產(chǎn)的權(quán)益而引起的爭議。

土地權(quán)屬糾紛：指土地所有人或使用人因土地所有權(quán)或使用權(quán)的歸屬問題而發(fā)生的爭議。

行政處理是指由房地產(chǎn)行政主管部門在自己的職權(quán)范圍內(nèi)，對某些特定情況下的房地產(chǎn)糾紛直接作出處理決定。這種處理可能是根據(jù)發(fā)生糾紛的當(dāng)事人的要求而作出的，也可能使房地產(chǎn)行政主管部門主動的做出的。

代管僑房是指房屋所有人下落不明，無合法代理人或者所有權(quán)不清楚的華僑私有房屋，由房屋所在地政府房屋管理部門代為管理的行為，他不同于委托代管的民事行為。

土地補償費是對土地所有人或土地使用人地投入和收益的補償。

第三篇：自考“房地產(chǎn)法”串講(選擇和名詞解釋部分)

第一章 1、1998年8月29日第二次修改的《土地管理法》的實施日期是：1999年1月1日 2、1991年5月24日，國務(wù)院決定，每年的全國“土地日”是6月25日

3、以下屬于房地產(chǎn)三級市場交易活動的是：房屋租賃

4、房地產(chǎn)作為一項財產(chǎn)，在法律上反映為房地產(chǎn)權(quán)，其中，當(dāng)土地單獨作為地產(chǎn)時，指的是：土地所有權(quán)、土地使用權(quán)

5、為了1998配合年下半年開始的住房分配貨幣化政策的實施，我國正在推行一種新的住房供應(yīng)體系，其中處于主體地位的是：經(jīng)濟適用房

6、以下經(jīng)濟關(guān)系中屬于行政管理性質(zhì)房地產(chǎn)關(guān)系的是：土地用途管制

7、在我國房地產(chǎn)的體系中屬于綜合性的法的是《民法通則》

8、在我國，不可作為商品來交換的是：土地所有權(quán)

9、以下不屬于房地產(chǎn)法律關(guān)系參加人的是：合伙組織

10、以下為新中國房地產(chǎn)立法奠定基礎(chǔ)的規(guī)范性文件是：《中國土地法大綱》

11、以下有權(quán)制定房地產(chǎn)法規(guī)的主體是廣州市人大常委會

12、根據(jù)《建筑法》，對全國的建筑活動實施統(tǒng)一的監(jiān)督管理的部門是：國務(wù)院建設(shè)行政主管部門

13、以下規(guī)范性法律文件中不屬于廣義房地產(chǎn)法的是：《行政訴訟法》

多選

1、在我國，按照土地資源狀況和土地利用總體規(guī)劃，將土地分為：農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地

2、房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體包括：土地、房屋、行為

3、房地產(chǎn)市場的特征有：綜合功能、多級市場、國家適度干預(yù)、部分限制、法定形式

4、我國房地產(chǎn)法的基本原則包括：土地有償使用原則、房地產(chǎn)綜合開發(fā)原則

5、房地產(chǎn)法律關(guān)系包括：房地產(chǎn)法律關(guān)系主體、房地產(chǎn)法律關(guān)系客體、房地產(chǎn)法律關(guān)系主體之權(quán)利和義務(wù)

6、房地產(chǎn)法律關(guān)系主體主要有：國家機關(guān)、企業(yè)單位

7、規(guī)劃行政主管部門依法管理城市建設(shè)采取的“一書兩證制”是指：建設(shè)用地規(guī)劃許可證、選址意見書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證

8、行政管理性質(zhì)的房地產(chǎn)關(guān)系包括不平等主體之間基于土地和房屋的拆遷關(guān)系、征用關(guān)系、土地用途管制關(guān)系

9、民事(商品)性質(zhì)的房地產(chǎn)關(guān)系，指的是平等主體之間基于土地、房屋而發(fā)生的：所有關(guān)系、使用關(guān)系、轉(zhuǎn)讓關(guān)系、抵押關(guān)系、租賃關(guān)系

10、廣義的《房地產(chǎn)法》的基本內(nèi)容包括：關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)屬的規(guī)定、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)利用的規(guī)定、關(guān)于房地產(chǎn)交易的規(guī)定、關(guān)于社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理的規(guī)定、關(guān)于國家對房地產(chǎn)業(yè)及其市場實施管理的規(guī)定

11、在國民經(jīng)濟中，房地產(chǎn)業(yè)的支柱地位和作用主要體現(xiàn)于它的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性

12、房地產(chǎn)立法體系中的地方性法規(guī)的制定主體包括：省會市人大、經(jīng)濟特區(qū)所在地人大、國務(wù)院批準的較大市的人大常委會

13、我國現(xiàn)時所稱房地產(chǎn)市場，是指城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃和：國有土地使用權(quán)出讓、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、國有土地使用權(quán)出租、國有土地使用權(quán)抵押

名解

1、房地產(chǎn)權(quán)

2、房地產(chǎn)關(guān)系

3、房地產(chǎn)法律關(guān)系

4、房地產(chǎn)法律關(guān)系主體

5、房地產(chǎn)法律關(guān)系客體

6、房地產(chǎn)業(yè)

7、城市房地產(chǎn)開發(fā)

第二章 1、1957年，國務(wù)院成立的統(tǒng)管全國的房地產(chǎn)的部門是：國家城市服務(wù)部 2、1986年8月1日，根據(jù)國務(wù)院的決定，作為國務(wù)院的直屬機構(gòu)，負責(zé)全國的土地的統(tǒng)一管理工作的部門是：國家土地管理局 3、1988年后國務(wù)院機構(gòu)改革，負責(zé)全國城鄉(xiāng)建設(shè)行政管理，包括城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃，建筑業(yè)和房地產(chǎn)管理等的部門是：建設(shè)部 4、1998年3月國務(wù)院設(shè)立的國土資源部，該部組成部分為原地質(zhì)礦產(chǎn)部、國家海洋局、國家測繪局和：國家土地管理局

5、制定全國城鎮(zhèn)住房的基本制度、統(tǒng)一政策的部門是：國務(wù)院

6、地方各級人民政府在權(quán)限范圍內(nèi)的征用土地、申請建設(shè)用地的審批權(quán)，分別由省一級、市一級、縣一級人民政府行使；其中征用土地批準權(quán)，只能由：省一級人民政府行使

7、土地的全民所有，代表國家行使國家所有土地的所有權(quán)的部門是：國務(wù)院

8、負責(zé)有關(guān)土地，房產(chǎn)的稅收的部門是：稅務(wù)部門

多選

1、建國后至文革前，曾主管全國房地產(chǎn)工作的機構(gòu)有：房地產(chǎn)管理局、國家城市服務(wù)部

2、縣級以上人民政府土地行政主管部門對違反土地管理法律、法規(guī)的行為進行監(jiān)督檢查時，有權(quán)采取下列措施：要求被檢查的單位或者個人提供有關(guān)土地權(quán)利的文件和資料進行查閱或者予以復(fù)制、要求被檢查的單位或者個人就有關(guān)土地權(quán)利的問題作出說明、進入被檢查單位或者個人非法占有的土地現(xiàn)場進行勘測、責(zé)令非法占用土地的單位或者個人停止違反土地管理法律、法規(guī)的行為

3、建設(shè)部的主要職能是：城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃管理、建筑業(yè)管理、居民住宅建設(shè)和管理

名解

1、房地產(chǎn)管理機構(gòu)

第三章

1、根據(jù)我國現(xiàn)行《土地管理法》的規(guī)定，我國的基本國策是：十分珍惜、合理利用和切實保護耕地

2、最新修改的《土地管理法》規(guī)定，新增建設(shè)用地(即農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地)的土地有償使用費，上繳中央財政的占30%

3、征用耕地的土地補償費和安置補償費最高不得超過被征用前三年平均產(chǎn)值的30倍

4、以下土地使用權(quán)可以出讓是：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國有土地

5、對土地使用權(quán)出讓方式中的協(xié)議出讓進行限制的是：《城市房地產(chǎn)管理法》

6、土地使用權(quán)出讓的最高年限：居住用地規(guī)定為70年

7、無償收回劃撥土地使用權(quán)，對其地上某建筑物、其他附著物、市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)實際情況給予適當(dāng)補償

8、商業(yè)用地土地使用權(quán)出讓的最高年限為：40年

9、工業(yè)用地土地使用權(quán)出讓的最高年限為：50年

10、農(nóng)民集體土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓僅限于：國家征用

11、以下不屬于農(nóng)民集體所有土地范圍的是：城市及郊區(qū)土地

12、禁止房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的有效規(guī)范性應(yīng)是：法律

13、下面有關(guān)國有土地使用權(quán)劃撥的提法中，正確的有：劃撥土地使用權(quán)可以有期限、也可以無期限。劃撥土地使用權(quán)，原則上不可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。土地使用者取得土地使用權(quán)無需支付地價

14、根據(jù)《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》企業(yè)改革中涉及的土地使用權(quán)，下列可以經(jīng)批準后保留劃撥方式的是：國有企業(yè)兼并國有企業(yè)的

15、下列各行為中符合有關(guān)法律規(guī)定的：甲村所有的A地經(jīng)國家征用后出讓給乙公司使用

16、根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，土地承包經(jīng)營期限為：30年 17、1998年修訂的《土地管理法》把土地管理方式由以往的分級限額審批制改為：土地用途管理制度 18、1998年再次修訂的《土地管理法》的指導(dǎo)思想是突出保護：耕地 19、1998年再次修訂的《土地管理法》規(guī)定土地用途管理制度，將土地分為：農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地

多選

1、在我國，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批權(quán)由：省級人民政府行使、中央人民政府行使

2、下列土地屬于國有土地的范圍的是：城市市區(qū)的土地、國家依法征用的土地、農(nóng)村中已被沒收的土地

3、國家出讓土地使用權(quán)，可采用的方式是：協(xié)議、招標、拍賣

4、下列土地使用權(quán)禁止轉(zhuǎn)讓的是：以出讓取得土地使用權(quán)，未達到法定轉(zhuǎn)讓條件的。依法收回土地使用權(quán)。共有土地使用權(quán)，未經(jīng)其他共有人書面同意的。權(quán)屬有爭議的。未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的

5、在下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府批準劃撥的是：國家機關(guān)用地和軍事用地、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地、國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地

6、下列情形中可以收回劃撥的國有土地使用權(quán)的是：為公共利益需要使用土地的。為實現(xiàn)城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的。土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準的。因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的。公路、鐵路、機場、礦場等經(jīng)核準報廢的

7、土地使用權(quán)抵押的生效要件包括：抵押人系土地所有權(quán)人或使用權(quán)人、書面抵押合同、抵押登記

8、以下屬于土地使用權(quán)終止的原因及后果的有：合同期限屆滿、土地使用者違反合同、土地滅失

9、國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)的處置辦法依法有：保留劃撥用地、使用權(quán)作價入股、使用權(quán)出讓、使用權(quán)租賃

10、國企改革中所涉劃撥土地使用權(quán)應(yīng)采取出讓或租賃方式處置的有：國有租賃經(jīng)營、非國企兼并國企、國企出售

11、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式，常見的有：出售、交換、贈與、買賣

12、劃撥土地使用權(quán)，只有在符合一定條件情況下才可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、其中土地使用者必須是：公司、個人、企業(yè)

13、甲與某縣土地管理局簽訂一份土地使用權(quán)出讓合同，該合同應(yīng)包括的主要內(nèi)容有：出讓地塊的基本情況、包括位置、面積、界線。出讓金額的數(shù)量。土地使用權(quán)的出讓期限。違約責(zé)任。土地使用條件

14、下列合同中，應(yīng)當(dāng)以書面形式簽訂的是：甲與乙簽訂的土地使用權(quán)買賣合同、甲公司與乙縣土地管理局簽訂的土地使用權(quán)出讓合同、甲公司與乙銀行簽訂的土地使用權(quán)抵押合同、甲與乙簽訂的土地使用權(quán)贈與合同、甲與乙簽訂的土地使用權(quán)出租合同

15、下列屬于法律允許的土地使用權(quán)劃撥范圍的是：某省高級人民法院辦公用的土地。某空軍部隊軍用機場占用的土地。某縣養(yǎng)老院占用的土地。某大學(xué)占用的土地、某城市道路用地

名解

1、土地管理法

2、國有土地使用權(quán)出讓

3、國有土地使用權(quán)劃撥

4、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

5、土地使用權(quán)出租

6、土地使用權(quán)抵押

第四章

1、根據(jù)我國《土地管理法》的規(guī)定。下列有權(quán)行使征用土地的審批權(quán)的政府機關(guān)是：省級人民政府

2、違反土地管理法規(guī)定，逾期不履行土地復(fù)墾義務(wù)的，責(zé)令繳納復(fù)墾費。專項用于土地復(fù)墾；還可以處以罰款，罰款額為土地復(fù)墾費的：2倍以下

3、土地利用總體規(guī)劃要經(jīng)省、自治區(qū)人民政府審查同意后，報國務(wù)院批準的是省、自治區(qū)人民政府所在地的市以及其他城市但人口應(yīng)不少于100萬

4、征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前三年的平均年產(chǎn)值的6~10倍

5、《土地管理法》規(guī)定，省、自治區(qū)、直轄市劃定基本農(nóng)田保護區(qū)應(yīng)當(dāng)占本行政區(qū)域內(nèi)耕地的80%以上

6、必須報國務(wù)院批準，才能一次性開發(fā)未確定土地使用權(quán)的國有荒山?；牡?、荒灘超過600公頃

7、我國土地利用總體規(guī)劃原則上實行二級審批

8、以下不屬于《土地管理法》的規(guī)定的土地開發(fā)原則的是：嚴懲土地違法犯罪

9、依《土地管理法》的規(guī)定，征用基本農(nóng)田以外的耕地30公頃要由自治區(qū)人民政府批準

10、根據(jù)《土地管理法實施條例》的規(guī)定，土地利用總體規(guī)劃的期限一般為：15年

11、依法必須實行土地利用總體規(guī)劃公告制度的是：鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃

12、土地利用計劃管理的重點是：實行建設(shè)用地總量控制

13、以下屬于國家建設(shè)征用土地法律特征的是：征用行為的行政性、征地條件的補償性、征地主體的惟一性。不是的是：征用方式的強制性

14、對需要復(fù)墾的國有土地，企業(yè)利用自有資金或者貸款進行復(fù)墾，復(fù)墾后土地的所有權(quán)應(yīng)屬于：國家

15、國家重點建設(shè)項目選址需要占有基本農(nóng)田應(yīng)報國務(wù)院批準

16、原發(fā)包單位應(yīng)當(dāng)終止承包合同，收回發(fā)包的耕地的情況是承包經(jīng)營耕地的單位或者個人棄耕拋荒超過2年

17、建設(shè)占有土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)首先辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)

18、以下不屬于土地利用總體規(guī)劃編制內(nèi)容的是：土地執(zhí)法檢查

19、以下不屬于土地利用計劃應(yīng)該包括的內(nèi)容的是：土地適宜性評價

20、臨時使用土地的期限一般不超過2年

21、下列哪些是建設(shè)用地按土地所有權(quán)性質(zhì)所進行的劃分：國家建設(shè)用地

22、基本農(nóng)田保護區(qū)的劃定以：鄉(xiāng)(鎮(zhèn))為單位

23、村民住宅用地申請由：縣人民政府批準

多選

1、土地利用總體規(guī)劃按各級規(guī)劃的層次可以分為：全國性土地利用總體規(guī)劃。省、自治區(qū)、直轄市土地利用總體規(guī)劃。市級土地利用總體規(guī)劃?？h級土地利用總規(guī)劃。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))級土地利用總體規(guī)劃

2、下列耕地應(yīng)當(dāng)劃入基本農(nóng)田保護區(qū)，實行嚴格管理：經(jīng)國務(wù)院有關(guān)主管部門或者縣級以上地方人民政府批準確定的糧、棉、油生產(chǎn)基地內(nèi)的耕地。有良好的水利與水土保護設(shè)施的耕地，正在實施改造計劃以及可以改造的中、低產(chǎn)田：蔬菜生產(chǎn)基地、農(nóng)業(yè)科研、教學(xué)試驗田

3、征用下列土地的，由國務(wù)院批準：基本農(nóng)田、基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃、其他土地超過70公頃

4、必須報國務(wù)院批準的土地利用總規(guī)劃的類型有：全國土地利用總體規(guī)劃、省、自治區(qū)、直轄市的土地利用總體規(guī)劃、省人民政府所在地的市的土地利用總體規(guī)劃

5、各級人民政府編制土地利用計劃的依據(jù)包括：國家經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃、國家產(chǎn)業(yè)政策、土地利用總體規(guī)劃、建設(shè)用地和土地利用實際狀況

6、國家可以劃撥或出讓、租賃土地使用權(quán)的情況是：將農(nóng)村集體所有的土地征用為國有、國家依法收回國有建設(shè)土地使用權(quán)、國有荒山、荒地即將國有未利用土地改為建設(shè)用地

7、編制土地利用總體規(guī)劃，必須遵循的原則是：嚴格保護基本農(nóng)田，控制非農(nóng)業(yè)建設(shè)占有農(nóng)地，提高土地利用率。統(tǒng)籌安排各類、各區(qū)域用地、保護和改善生態(tài)環(huán)境，保護土地的可持續(xù)利用、占用耕地與開發(fā)復(fù)墾耕地相平衡

8、征用土地的費用一般包括：土地補償費、耕地開墾費、地上附著物補償費、新菜地開發(fā)建設(shè)基金、新菜地開發(fā)建設(shè)基金

9、征用土地的費用的構(gòu)成為：土地補償費、安置補助費、青苗補償費

10、土地利用和保護的目的是協(xié)調(diào)國民經(jīng)濟各部門之間的用地矛盾，使社會效益和生態(tài)效益達到最佳水平，其主要內(nèi)容包括：土地開發(fā)制度、土地利用總體規(guī)劃制度、土地調(diào)查和統(tǒng)計制度、耕地的特殊保護制度

11、根據(jù)原國家土地管理局1993年發(fā)布的《土地利用總體規(guī)劃編制審批暫行辦法》，下列哪些屬于土地利用總體規(guī)劃應(yīng)包括的內(nèi)容：土地利用分區(qū)規(guī)劃、土地需求量預(yù)測、土地適宜性評價、土地利用現(xiàn)狀分析、確定規(guī)劃目標和方針，進行布局與結(jié)構(gòu)調(diào)整

12、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃經(jīng)批準后，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)在本行政予以公告，以下列哪些屬于公告的內(nèi)容：規(guī)劃目標、規(guī)劃期限、地塊用途、規(guī)劃范圍、批準機關(guān)和批準日期

13、實現(xiàn)耕地總量動態(tài)平衡是耕地保護的目標，下列哪項是《土地管理法》為實現(xiàn)這一目標所規(guī)定的制度：實行占用耕地補償制度，實行基本農(nóng)田保護區(qū)制度、實行土地用途管制制度、從規(guī)劃上保證總量平衡、禁止閑置和荒蕪耕地

14、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批權(quán)主要集中在：中央、省級

名解

1、土地利用總體規(guī)劃

2、基本農(nóng)田保護區(qū)

3、土地開發(fā)

4、城市總體規(guī)劃

5、土地復(fù)墾

6、建設(shè)用地

第五章

1、房屋發(fā)生擴建、翻建、改建及相應(yīng)的宅基地使用范圍的增、減時所進行的登記屬于：變更登記

2、根據(jù)我國現(xiàn)行有關(guān)法律的規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更和他項權(quán)利設(shè)定的法定生效要件是：辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記

3、異產(chǎn)毗連房屋所有人以外的人，需使用異產(chǎn)毗連房屋的共同部位時，應(yīng)具備的條件是：各所有人一致同意

4、甲與乙結(jié)婚已十多年，兩人現(xiàn)居住房屋為甲婚前自己出資購買的，后甲與乙感情不和，甲多次對其侄女丙說要把房贈與她，還定下贈與協(xié)議，2000年1月，甲趁乙出差期間，把房以高價賣給了丁，并辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記，乙出差回來發(fā)現(xiàn)后向法院起訴，請求確認該買賣行為無效，根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，此時房屋應(yīng)屬于丁所有

5、關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)概念諸說中的專有權(quán)說最早為：1804年《法國民法典》所肯定

6、下列情形可能形成房屋共有關(guān)系的是：甲公民與乙公司共同出資買一間房、甲公民與某國有企業(yè)共同投資一間大廠房、甲私營企業(yè)與乙私營企業(yè)共同投資興建商鋪

7、土地使用權(quán)的客體范圍包括：地面

8、以下屬于房地產(chǎn)權(quán)屬登記的功能的是：產(chǎn)權(quán)確認功能、管理功能、公示功能

不屬于的是：使用功能

9、土地使用權(quán)傳來取得的方式包括抵押權(quán)的實現(xiàn)或民事執(zhí)行，變更國有土地使用權(quán)的主體以及轉(zhuǎn)讓

10、各國關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)屬登記及其效力的規(guī)定，主要有三種模式，法國模式、托倫斯模式和德國模式

11、縣級以上人民政府根據(jù)需要，在一定期限內(nèi)對本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)進行統(tǒng)一的權(quán)屬登記稱為：總登記

12、住房部分產(chǎn)權(quán)包括占有權(quán)、使用權(quán)、有限的利益權(quán)和處分權(quán)、并可以繼承，它是指城鎮(zhèn)居民對其購買的公房享有的權(quán)利，該公房的購買價為：標準價(優(yōu)惠價)

13、房屋共有是指兩個以上主體對同一房屋共同享有：所有權(quán)

14、在對建筑物區(qū)分所有權(quán)的界定上，三元論說，又稱“最廣義區(qū)分所有權(quán)說”倡導(dǎo)者為：德國學(xué)者

15、相鄰關(guān)系的客體為：相鄰房地產(chǎn)所有人或使用人行使其權(quán)利時所體現(xiàn)的利益

16、立法上對房地產(chǎn)權(quán)屬登記的效力問題采取對抗要件主義的國家不包括：德國

17、根據(jù)我國有關(guān)立法規(guī)定，辦理房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的時間在事實發(fā)生之日起：3個月內(nèi)

18、老吳生有一子一女，妻子已過世，兒女嫌其殘廢難以照料，便不與其共同生活但偶寄生活費回來，其生活起居常得到其外甥女的幫忙，1996年老吳與本村自辦的敬老院簽訂遺贈撫養(yǎng)協(xié)議，約定老吳生前由敬老院撫養(yǎng)，死后老吳將其房屋贈與敬老院，2000年1月。老吳病重，自知時日不多，便定下遺囑一份，指明該屋由其一子一女和外甥女平分，2月份老吳去世，根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，此時老吳的房屋應(yīng)歸：敬老院所有

19、以下兩者之間的關(guān)系不屬于房屋共有關(guān)系的是：國家機關(guān)之間

屬于的是：全民和集體單位之間，公民之間，公民和社會組織之間

20、機關(guān)、團體、部隊、企業(yè)事業(yè)單位不得租用或變相租用私有房屋，如因特殊需要必須租用，有權(quán)批準的為：縣級人民政府

多選

1、依據(jù)房屋所有權(quán)的主體不同，房屋所有權(quán)可分為以下幾種：公房所有權(quán)，私房所有權(quán)、外產(chǎn)房所有權(quán)、中外合資房所有權(quán)、其他性質(zhì)的房屋所有權(quán)

2、下列所列各項用于房屋按份共有特征的是：主體各有份額、每個共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓

3、建筑物區(qū)分所有權(quán)是由三種權(quán)利構(gòu)成的，即：專有所有權(quán)、共同部分處分權(quán)、成員權(quán)

4、建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征包括：一體性、復(fù)合性、專有所有權(quán)的主導(dǎo)性、權(quán)利主體身份的多重性

5、房屋共有的法律特征是：主體至少兩人、客體是同一項房產(chǎn)，存在對內(nèi)、對外兩種關(guān)系

6、我國的國有房產(chǎn)可分為：直管公房、自管公房

7、房屋共有的形式有：房屋共同共有、房屋按份共有

8、土地使用權(quán)的內(nèi)容在經(jīng)濟生活中具體表現(xiàn)為對土地的：利用權(quán)、出租權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)、抵押權(quán)、物上請求權(quán)

9、土地使用權(quán)主體變更的事由包括：買賣、互易、贈與

10、以下屬于所有權(quán)具體表現(xiàn)形態(tài)的是：共有權(quán)、、個人獨體所有權(quán)、法人所有權(quán)、建筑物區(qū)分所有權(quán)

11、下列情況中可能會發(fā)生房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的是：甲所有的房子和乙所有的房子相鄰，甲乙間的關(guān)系、甲的房子出租給乙，該房子與丙的房子相鄰，乙與丙之間的關(guān)系、甲的房子出租給丙，乙的房子出租給丁，甲乙的房子相鄰，丙與丁之間的關(guān)系、僑居在國外的甲的房子與乙的房子相鄰，甲與乙的關(guān)系

12、土地使用權(quán)在下列哪些主體間的流轉(zhuǎn)會受到一定的限制：甲國有企業(yè)欲從某市衛(wèi)生局受讓A地的土地使用權(quán)、中國公司甲欲把c地的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給美國公民乙、某美國公司駐廣州辦事處欲將其擁有的甲地的使用權(quán)連同地上建筑物轉(zhuǎn)讓給某澳大利亞駐廣州辦事處

13、下列有關(guān)建筑物區(qū)分所有權(quán)中三大權(quán)利的提法，正確的是：區(qū)分所有權(quán)取得專有所有權(quán)就取得了共同部分持分權(quán)、區(qū)分所有人喪失了專用所有權(quán)即喪失共同部分持分權(quán)與成員權(quán)，區(qū)分所有權(quán)人專有所有權(quán)的大小決定了共同部分持有權(quán)及成員權(quán)的大小，在區(qū)分所有權(quán)成立登記上，只登記專有所有權(quán)、專有所有權(quán)處于主導(dǎo)地位

14、地產(chǎn)權(quán)屬的登記按登記的時間和內(nèi)容可分為：初始登記、變理登記

15、在房地產(chǎn)權(quán)屬登記的種類中，其他登記包括：限制登記、遺失登記、更正登記、更名登記

16、以合法有效的遺囑處分遺產(chǎn)的方式，其法律效力高于法定繼承，但作為一種法律行為，遺囑必須具備以下條件：主體合格、客體合法、內(nèi)容合法、形式合法、意思表示真實

17、國有房產(chǎn)的來源主要有：舊政府房產(chǎn)、個人捐獻私房、國家基建投資興建的房產(chǎn)、私房社會主義改造的、沒收官僚資本家所有的房產(chǎn)

18、在租賃城市私有房屋期間，承租人有下列行為之一的，出租人有權(quán)解除租賃合同：承租人累計6個月不交租金、承租人擅自將房屋轉(zhuǎn)讓的、承租人擅自將房屋轉(zhuǎn)租的、承租人擅自將房屋轉(zhuǎn)借的、承租人利用承租的房屋進行非法活動，損害公共利益的 名解

1、房屋所有權(quán)

2、建筑物區(qū)分所有權(quán)

3、房地產(chǎn)相鄰權(quán)

4、房地產(chǎn)權(quán)屬登記

5、房屋共有

6、住房部分產(chǎn)權(quán)

7、房產(chǎn)毗連房屋

8、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的公信力

9、私房管理

第六章

1、《土地增殖稅暫行條例》規(guī)定，建造普通標準住宅出售免征土地增殖稅的情況是，增殖額未超過扣除項目金額的：20% 2、1998年國務(wù)院頒布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本必須超過：100萬元

3、按房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模不同，房地產(chǎn)開發(fā)可分為單項開發(fā)、小區(qū)開發(fā)和成片開發(fā)

4、房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃，堅持經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一

5、根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)若超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)土地的，可以征收土地閑置費，其數(shù)額一般為不超過土地使用權(quán)出讓金的20%

6、我國的房地產(chǎn)專營企業(yè)按照資質(zhì)可分為：五級

7、以下房地產(chǎn)專營企業(yè)資質(zhì)條件中不符合一級企業(yè)的是：4年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)歷

8、以下房地產(chǎn)專營企業(yè)資質(zhì)條件中不符合二級企業(yè)的是：自有流動資金和注冊資金均為800萬元

9、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的一定期限內(nèi)，應(yīng)到登記機關(guān)所在地的縣級以上人民政府確定的部門備案，此期限為：30日

10、在我國，房地產(chǎn)一級企業(yè)的等級證書由：建設(shè)部核發(fā)

11、在我國，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中持有資格證書的專職會計人員不得少于2人

12、從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)，具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)歷，初級以上專業(yè)技術(shù)職稱人員須占總?cè)藬?shù)的50%以上 13、1980年國務(wù)院《關(guān)于中外合營企業(yè)建設(shè)用地的暫行規(guī)定》規(guī)定，中我合營企業(yè)用地應(yīng)計收：場地使用費

14、世界各國的土地制度，大致可以分為三種模式，其中，實行以土地私有制為基礎(chǔ)的完全市場模式的國家是：美國

15、不屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立之必備程序的是：事先公證

屬于的是：申請登記、發(fā)給營業(yè)執(zhí)照、備案

16、以下不屬于房地產(chǎn)開發(fā)主要特征的是：建設(shè)周期短

17、工商行政管理部門在對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請登記進行審查時，應(yīng)當(dāng)聽?。和壏康禺a(chǎn)主管部門的意見

18、違反《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，未取得營業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的，由縣級以上工商業(yè)行政管理部門沒收違法所得，可以并處罰款，罰款額不得超過違法所得的：5倍

19、以下屬于房地產(chǎn)三級市場的是：房屋租賃

20、在我國，設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)的資金和人員條件，要由：縣級以上房地產(chǎn)管理部門進行審查

21、若要從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)必須經(jīng)過考試并取得《房地產(chǎn)估價員崗位合格證》

22、若要從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)必須取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證》

23、對房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)的專業(yè)人員條件進行年檢的法定機構(gòu)是：房地產(chǎn)管理部門

24、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C關(guān)所在地的：縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門備案

多選

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對土地進行開發(fā)，將生地變成熟地，達到“七通一平”，這種開發(fā)屬于：成片開發(fā)、經(jīng)營開發(fā)

2、下列各項是房地產(chǎn)資質(zhì)一級企業(yè)必須達到的條件：自有流動資金2000萬元以上，注冊資金不低于2000萬元、具有5年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷

3、房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)注意的事項包括：總體效益開發(fā)高。嚴格按用途、期限開發(fā)。設(shè)計、施工規(guī)范。居民住宅優(yōu)惠開發(fā)

4、國家對房地產(chǎn)中介服務(wù)人員采取下列管理辦法，執(zhí)業(yè)咨詢認證、采取統(tǒng)一考試、注冊登記

5、土地開發(fā)三通一平的三通是指：道路通、上下水通、電力通

6、按開發(fā)的規(guī)模不同，房地產(chǎn)開發(fā)可分為單項開發(fā)、小區(qū)開發(fā)、成片開發(fā)

7、我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目前主要有：專營企業(yè)、兼營企業(yè)、項目公司

8、我國目前的房地產(chǎn)中介服務(wù)主要有：房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀

9、下列國家的土地制度屬于以土地所有制為基礎(chǔ)的完全市場模式的是：美國、日本

10、下列有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的提法中，正確的是：房地產(chǎn)開發(fā)項目公司項目開發(fā)經(jīng)營完畢后，應(yīng)向工商行政管理機關(guān)辦理注銷經(jīng)營范圍的登記。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須有自己的名稱

11、根據(jù)有關(guān)法律的規(guī)定，必須在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后法定期間內(nèi)到有關(guān)部門備案的是：光明房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司、宏達房地產(chǎn)咨詢有限責(zé)任公司、利用房地產(chǎn)價格評估有限責(zé)任公司、路通房地產(chǎn)經(jīng)紀有限責(zé)任公司、通達房地產(chǎn)股份有限公司

名解

1、房地產(chǎn)開發(fā)

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

3、房地產(chǎn)開發(fā)用地

4、房地產(chǎn)中介服務(wù)

第七章

1、拆遷補償?shù)姆秶ǎ罕徊鸪奈闯^期限的臨時建筑物

2、拆遷補償?shù)膶ο笫潜徊鸪课菁案綄傥锏模核腥?/p>

3、房屋拆遷必須依法按照一定的程序進行，該程序是：申領(lǐng)規(guī)劃用地許可證、編制拆遷計劃和方案、申領(lǐng)房屋拆遷許可證、4、房屋拆遷補償對象不包括：公房所有人

5、拆遷補償協(xié)議和安置協(xié)議必須經(jīng)公證機關(guān)公證，并辦理證據(jù)保全的情況是：拆除由房屋拆遷主管部門代管的房屋

6、產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補償標準是按照被拆除房屋的：建筑面積

7、應(yīng)當(dāng)實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的情況是：拆除非住宅房屋

8、在房屋拆遷中，被拆遷人享有的權(quán)利是：安置和補償權(quán)

9、拆遷安置的是被拆除房屋及其附屬物的：使用人

10、重新建造與被拆除房屋相同結(jié)構(gòu)、相同標準、相同質(zhì)量的房屋的造價是：重置價格

11、在實踐中經(jīng)常運用，有利于協(xié)調(diào)拆遷雙方在補償問題上的分歧的拆遷補償方式是：產(chǎn)權(quán)調(diào)換與作價補償相結(jié)合

12、拆遷人與被拆遷人對房屋拆遷主管部門或人民政府裁決不服的，可以向人民法院起訴，該期限在接到裁決之日起：15日起

13、取得房屋拆遷許可證的拆遷人不包括：公民個人

14、房屋拆遷以拆遷主體的不同為標準可分為統(tǒng)一拆遷和自行拆遷

15、房屋拆遷的直接目的是獲取舊房所占用土地的：使用權(quán)

16、拆除設(shè)有抵押權(quán)的房屋實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，由抵押權(quán)人和抵押人重新簽訂抵押協(xié)議

17、主要發(fā)生在城市的新城區(qū)(尤其是成片新住宅的建設(shè))，不公改變了原土地所有權(quán)的歸屬，而且也確定了征地單位的土地使用權(quán)的拆遷方式是：征地拆遷

18、對房屋拆遷搬家補助費的標準進行規(guī)定的人民政府是：省級

19、拆除出租住宅房屋應(yīng)當(dāng)實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，原租賃關(guān)系，繼續(xù)保持

20、以下屬于拆遷安置費用以外的費用的是：拆遷公告費

21、房屋拆遷必須按照一定的程序進行，首先應(yīng)該：申領(lǐng)規(guī)劃用地許可證

多選

1、被拆遷人可能是：房屋的所有人、房屋的使用人、房屋的代管人、房屋的管理人、房屋的承租人

2、以建設(shè)投資不同的資金來源為標準劃分，房屋拆遷可分為：市政動遷、社會動遷

3、拆遷公告的內(nèi)容主要包括：建設(shè)項目的名稱、拆遷人、拆遷時間、拆遷范圍

4、拆遷協(xié)議的主要條款應(yīng)該包括：補償形式、安置地點、補償金額、違約責(zé)任、過渡期限

5、根據(jù)我國現(xiàn)行法律的有關(guān)規(guī)定，房屋拆遷人是進行國家建設(shè)需要使用土地而向國家申請征用土地的人，包括：全民所有制企業(yè)、集體所有制企業(yè)

6、拆除用于公益事業(yè)的房屋及其附屬物，補償方式是：按照重置價格給予補償、由城市人民政府按城市規(guī)劃統(tǒng)籌安排、不予補償

7、如拆除的房屋是出租住宅房屋：應(yīng)當(dāng)實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換、原租賃關(guān)系繼續(xù)保持、因拆遷而引起原租賃合同條款的變動，應(yīng)當(dāng)作相應(yīng)修改

8、房屋拆遷中的被拆遷人包括：公有房或私有房的所有人、房地產(chǎn)部門直接管理公房的住戶、私房住戶、國家授權(quán)的國有房屋及其附屬物的管理人

名解

1、房屋拆遷

2、房屋拆遷許可證

3、房屋拆遷補償

4、拆遷安置 第八章

1、依照城市房地產(chǎn)交易法律制度的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)交易的形式不包括：房地產(chǎn)開發(fā)

2、書面租賃合同簽訂后，依法應(yīng)向房產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)的是：出租人和承租人

3、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時、要求：房屋的所有權(quán)和土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押

4、城市房地產(chǎn)買賣中，仍屬于國家。不能轉(zhuǎn)移給受讓人的是土地所有權(quán)

5、依據(jù)我國法律法規(guī)的規(guī)定，下列房地產(chǎn)可以設(shè)定抵押的是：某國有企業(yè)的廠房

6、以下各項不屬于抵押權(quán)人的義務(wù)的是：保持抵押房地產(chǎn)的價值(不屬于)不得妨礙抵押人依法行使對抵押房地產(chǎn)的占有、使用、收益權(quán)，不得單方擴大抵押人擔(dān)保范圍，增加其負擔(dān)、在抵押權(quán)實現(xiàn)后，如果變賣抵押房地產(chǎn)的價款清償主債后有剩余的，應(yīng)當(dāng)將剩余部分返還給抵押人

7、屬于依法收回土地使用權(quán)的情況是：出讓年限屆滿而未續(xù)期、根據(jù)社會公共利益的需要而提前收回、因逾期未開發(fā)而被無償收回

8、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件之一是按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的25%以上

9、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后一定期限內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明，轉(zhuǎn)讓合同等文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格，該期限是：30日

10、土地使用者通過轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為：土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限

11、依照法律規(guī)定，下列各種形式中哪種房地產(chǎn)是允許轉(zhuǎn)讓的：通過出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓時房屋已建成，并搬起石頭砸自己的腳房屋所有權(quán)證書

12、房屋預(yù)售實行許可證制度，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)：向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理辦理預(yù)售登記

13、依照《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定。預(yù)售商品房的，若預(yù)購人將其購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定

14、在我國，房屋贈與是：無償?shù)?/p>

15、在我國，房屋贈與人主要是公民

16、典契沒有約定典期的，原則上作絕賣處理，不得贖回房屋的，情況是出典人超過30年回贖期限

17、《城市私有房屋管理條例》施行后，交換房屋未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的，發(fā)生糾紛后一般可認定換房行為沒有效力

18、屬于不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)而以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓情況的是：經(jīng)批準轉(zhuǎn)讓土地用于行政法規(guī)規(guī)定的用地、根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的、同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的

19、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同約定的土地使用權(quán)的使用年限與原土地使用權(quán)出讓合同約定的最后年限的關(guān)系是：不能超過

20、按提供預(yù)售的商品房計算，進行房屋預(yù)售的條件是已確認訊息工期進度和竣工交付日期并且可以投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資額的25%

21、下列房地產(chǎn)可以設(shè)定抵押的是：未列入拆遷范圍的房地產(chǎn)

22、以下所列為可以出租房屋的是：共有房屋共有人同意的

23、房屋預(yù)售在實踐中最基本的問題是：預(yù)購人合法權(quán)益的保護

24、出典房屋的典期一般決定于雙方當(dāng)事人的約定

25、下列各項中屬于房地產(chǎn)抵押權(quán)人應(yīng)履行的義務(wù)是：不得單方擴大抵押人擔(dān)保范圍

26、依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，房屋所有人以營利為目的將通過劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金所含：土地收益上繳國家

27、法律規(guī)定，房屋贈與合同發(fā)生法律效力的時間是：登記之時

28、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須按照出讓合同的約定，已支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書

29、民間所說的：房不計租，錢不計息，所指的法律關(guān)系是：房屋出典

30、房屋交換的實質(zhì)是：房屋買賣

多選

1、房地產(chǎn)交易的對象包括：城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)、土地上的房屋以及其他建筑物的所有權(quán)

2、房地產(chǎn)交易的形式包括：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃

3、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可通過下列方式實現(xiàn)買賣、贈與、以房地產(chǎn)抵債、因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移

4、房地產(chǎn)抵押合同中，抵押人應(yīng)享有的權(quán)利有：對抵押房地產(chǎn)的占有、使用和收益權(quán)。就同一房地產(chǎn)剩余的價值部分再設(shè)定抵押的權(quán)利

5、根據(jù)《城市房屋租賃管理方法》的規(guī)定，有下列情形的，不得出屬于違法建筑的、不符合環(huán)境保護部門的有關(guān)規(guī)定的、不符合安全標準的、沒有合法的房屋所有權(quán)證的、權(quán)屬有爭議的

6、房屋租金是房屋使用價值分期出售的價格，其可分為：市場租金、商品租金、成本租金

7、房屋交換與房屋調(diào)換的主要區(qū)別是：房屋交換是交換的所有權(quán)的行為、房屋交換實質(zhì)上是房屋買賣、房屋調(diào)換是交換使用權(quán)的行為、房屋調(diào)換實質(zhì)上是房屋租賃權(quán)的互相轉(zhuǎn)讓

8、下列各項屬于禁止房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的情形有依法收回土地使用權(quán)、共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的、權(quán)屬有爭議的、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的

9、下列房地產(chǎn)中不得設(shè)定抵押的是：權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)、用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)、列入文物保護的建筑物、已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)、被依法查封的房地產(chǎn)

10、房地產(chǎn)抵押人的權(quán)利有：要求保全抵押房地產(chǎn)擔(dān)保價值、處分抵押權(quán)、優(yōu)先受償權(quán)、11、房地產(chǎn)交易不是單一的典型合同的稱謂，而是數(shù)種典型合同的總稱，這些合同包括：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、土地使用權(quán)抵押合同、房屋出租合同、房屋買賣合同

12、下列房屋不得出租：未依法取得房屋所有權(quán)的、被司法機關(guān)依法裁定查封的、權(quán)屬有爭議的

13、承租人違約或違法而導(dǎo)致出租人收回房屋而終止合同的情形有：將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的、將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變用途的、公有住宅用房無正當(dāng)理由閑置6個月以上的、故意損壞承租房屋的

14、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是由房地產(chǎn)權(quán)利人實施的，房地產(chǎn)權(quán)利人包括：房地產(chǎn)所有人，房地產(chǎn)使用人、房地產(chǎn)經(jīng)營人

15、房屋租賃合同的主要條款包括：當(dāng)事人姓名或住所，房屋設(shè)施裝修情況、租賃期限、租金及支付方式

16、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序有：簽約、繳納稅費、核發(fā)過戶單、審查、申報

17、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的主要內(nèi)容有：房地產(chǎn)權(quán)屬證書名稱和編號、房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)、成交價格及支付方式

18、房屋預(yù)售一般應(yīng)經(jīng)過的步驟為：預(yù)售人領(lǐng)取土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。預(yù)售人辦理預(yù)售登記，領(lǐng)取預(yù)售許可證。預(yù)售人同預(yù)購人簽訂商品房預(yù)售合同、預(yù)售合同登記備案

19、房屋出典的法律特征有：以使用和收益為目的的用益物權(quán)、雙務(wù)、有償?shù)拿袷路尚袨椤⒁椒尚袨?、回贖須經(jīng)一定期間

名解

1、房地產(chǎn)交易

2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同

3、房地產(chǎn)抵押

4、房屋交換

5、房屋租金

6、房屋預(yù)售

7、房屋租賃

8、房屋贈與

9、房屋轉(zhuǎn)租

10、房屋調(diào)換

第九章

1、我國住房制度改革始于1980年初，在改革之前形成的住房制度的特征不包括：貨幣工資分配制 2、1991年6月。國務(wù)院及辦公廳紛紛發(fā)布通知，積極進行住房改革，這一時期的改革模式是：全面推進多種模式

3、我國把住房制度改革的方向確立為：停止實物分配，全面轉(zhuǎn)向住房的貨幣工資分配是在1998年

4、國務(wù)院于1994年7月發(fā)布提出了一系列深化城鎮(zhèn)住房改革的新舉措的文件是《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》

5、住房公積金的繳納率要達到：5%左右

6、我國傳統(tǒng)的低租金制使住房的價格長期比成本低 7、1998年，國務(wù)院提出深化我國城鎮(zhèn)住房制度改革的指導(dǎo)思想，其內(nèi)容是：穩(wěn)步推進住房商品化、社會化。加快住房建設(shè)。促使住宅成為新的經(jīng)濟增長點，不斷滿足城鎮(zhèn)居民日益增長的住房需求 8、1998年發(fā)布《個人住房貸款管理辦法》規(guī)定貸款期限最長可到：20年 9、1980年至1982年，國家在部分城市進行全價出售公有住房的試點，由中央撥款給試點城市，地方政府建房后按：標準價格出售

10、我國的住房制度改革從試點轉(zhuǎn)向全國推廣是在推行住房貨幣工資分配制度改革階段

11、國務(wù)院成立了住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組，統(tǒng)一協(xié)調(diào)指導(dǎo)全國住房制度改革工作是在：1986年2月

12、目前，我國正致力于建立以：經(jīng)濟適用住房為主體的多層次的新的住房供應(yīng)體系

13、我國今后相當(dāng)長一段時期住房制度改革的主要模式是：住房貨幣補貼出售

14、中央、國務(wù)院正式公布關(guān)于住房商品化的政策是在：1980年6月15、1994年，國務(wù)院發(fā)布的對出售公有住房價格作了規(guī)定的文件是：《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》

16、銀行可以向個人發(fā)放住房貸款，但貸款人必須提供擔(dān)保，依據(jù)《擔(dān)保法》規(guī)定，下列各項不屬于法定的擔(dān)保方式的是：留置。屬于的是保證、質(zhì)押、抵押

17、住房制度改革中的合理調(diào)整公房租金的主要內(nèi)容是改變公房租金過低的狀況，按照價值規(guī)律的要求確定房租，有計劃、有步驟地將租金提高到：成本租金

18、公房租金的成本租金要素包括：管理費、折舊費、維修費

19、以下屬于我國城鎮(zhèn)住房制度改革根本的目的是：實現(xiàn)人人有其房，按需分配的住房制度

20、職工購房實行分期付款的首期付款不得低于實際售價的30% 21、1980年至1982年，國家城鎮(zhèn)住房制度改革的模式是：全價出售公有住房

22、我國開始全面推行住房公積金制度是在1994年

23、職工以標準價購買的住房，擁有：部分產(chǎn)權(quán)

24、按照專項使用的原則，職工的住房公積金不能用于：投資經(jīng)營

25、下列公有住房可以出售的是：與政府機關(guān)及保密部門大樓相連但可以分割的

26、現(xiàn)階段國家致力于建立以經(jīng)濟適用房為主體的多層次的新的住房供應(yīng)體系，新建設(shè)經(jīng)濟適用房原則上：租售相結(jié)合 27、1993年后，對出租公房的租金按統(tǒng)一標準進行調(diào)整，這個標準中不包括：投資利息(包括)：折舊費、房產(chǎn)稅、所在地段的地價

28、到2000年，住房租金原則上應(yīng)達到占雙職工平均工資的15%

29、公房調(diào)整租金后，需要相應(yīng)給住公房的職工發(fā)放住房補貼，將住房補貼納入職工的：崗位津貼

30、住房的規(guī)定標準之內(nèi)的職工家庭，用規(guī)定的個人合理負擔(dān)部分加上全部住房補貼，仍不足支付房租的，差額可以由，政府民政部門適當(dāng)給予補助

多選

1、我國于1998年提出了深化城鎮(zhèn)住房制度改革的思想，其內(nèi)容是：加快住房建設(shè)，促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟增長點。推進住房商品化、社會化。建立適應(yīng)我國國情的住房新體制。

2、2000年，住房租金原則上應(yīng)達到占雙職工家庭平均工資的15%，租金水平已達到或超過折舊費，維修費。管理費、貸款利息、房產(chǎn)稅5項因素成本租金水平的，按成本租金計租、市場租金計租

3、在當(dāng)前情況下，居民購房的資金主要來源于：銀行貸款、工資收入、住房公積金、部分單位的住房補貼

4、《個人住房貸款管理辦法》對貸款擔(dān)保設(shè)定了：保證方式、抵押方式、質(zhì)押方式

5、我國的住房制度改革是從20世紀80年代初開始的，在此之前形成的住房制度的特征是：國家包、福利性、低租金、等級制、供給制

6、下列關(guān)于住房公積金制度的說法正確的是：住房公積金按照個人存儲、單位資助的原則進行歸集。住房公積金個人所有，存入個人公積金賬戶。職工離、退休時，其積累的住房公積金本息金額一次結(jié)清，退還職工本人住房公積金只能用于職工購、建、大修住房，嚴禁挪作他用

7、下列情況中，能取得房屋全部產(chǎn)權(quán)的是：職工李某以市場價購買的住房、退休工人老陳以成本價見得現(xiàn)居住的公房、退休職工張某以市場價購買的商品房

8、依據(jù)我國公有住房出售的有關(guān)規(guī)定，下列住房不宜出售的是：被沒收、代管的公有住房、已列入城市規(guī)劃有待改造的公有住房、與政府機關(guān)及保密部門大樓相連無法分割的住房。市、縣房地產(chǎn)管理部門尚未確認產(chǎn)權(quán)的住房、經(jīng)不權(quán)產(chǎn)權(quán)單位確認不能出售的住房

9、職工以標準價購買的住房，其擁有的權(quán)利包括：占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)

10、改革開放前我國住房體制的弊端是：城鎮(zhèn)住房長期國家包，住房短缺，不鼓勵買房建房，強化租住公房，住房分配不合理，住房價格背離價值，低于成本，抵制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展

11、我國房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的重要地位表現(xiàn)在：為城市居民提供住房，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)和支柱產(chǎn)業(yè)、直接決定著社會的消費結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、影響著社會就業(yè)以及金融、建筑、建材、服務(wù)等行業(yè)的發(fā)展

12、我國城鎮(zhèn)住房制度改革在不同階段曾先后采用過的模式有：全價出售公有住房，公有住房補貼出售。推行以調(diào)整公房低租金為主的綜合配套改革、推行住房工資分配制度

13、居民購買公有住房可享受的優(yōu)惠待遇是：購買現(xiàn)住房折扣、工齡折扣、一次性付款折扣、對現(xiàn)住戶購房減收征地費

第十章

1、傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理起源于：19世紀60年代的英國

2、物業(yè)管理的基本主體是：業(yè)主

3、物業(yè)公司的管理權(quán)源于：業(yè)主的委托或規(guī)定

4、代辦物業(yè)租賃屬于物業(yè)管理的：針對性的專項服務(wù)

5、下列屬于物業(yè)管理開支范圍的是：設(shè)備管理費、物業(yè)管理費、房屋修繕費

6、按照規(guī)定，物業(yè)管理維修費基金屬于：全體業(yè)主共同所有

7、在物業(yè)管理活動中，具體進行物業(yè)管理行為的主體是：物業(yè)管理公司

8、依照法律管理的有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理公司是由：業(yè)主委員會聘任

9、我國內(nèi)地的物業(yè)管理受香港的物業(yè)管理影響，起源于20世紀80年代

10、物業(yè)管理是運用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進技術(shù)對已投入使用的物業(yè)以經(jīng)營的方式實施全方位的統(tǒng)一管理，其管理的性質(zhì)是：服務(wù)性

11、物業(yè)管理的費用由下列哪一主體承擔(dān)：業(yè)主

12、關(guān)于物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的關(guān)系，下列表述正確的是：受委托人與委托人的關(guān)系、服務(wù)者與被服務(wù)者的關(guān)系、合作關(guān)系

13、在物業(yè)行政主管部門指導(dǎo)下，由物業(yè)內(nèi)的業(yè)主選舉的成員組成的，代表和維護業(yè)主合法權(quán)益的自治管理組織是：業(yè)主委員會

14、物業(yè)公共設(shè)施、設(shè)備的管理屬于：常規(guī)性的公共服務(wù)

15、業(yè)主是指物業(yè)：所有人

16、我國傳統(tǒng)房產(chǎn)管理方式中處于被管理地位的是：業(yè)主

17、管理由專業(yè)物業(yè)管理公司實施管理，該管理公司由業(yè)主委員會聘請

18、物業(yè)管理中不能體現(xiàn)業(yè)主自治的是：服從性質(zhì)隸屬領(lǐng)導(dǎo)

19、物業(yè)管理和服務(wù)不應(yīng)該是：行政的 應(yīng)該：統(tǒng)一的、全方位的、多層次的

20、我國現(xiàn)階段的物業(yè)管理方式不包括：物業(yè)管理集體公司

包括：房管部門房管所轉(zhuǎn)制為物業(yè)管理企業(yè)、開發(fā)公司自行組織成立物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會委托專業(yè)物業(yè)管理公司管理

21、首次選聘物業(yè)管理公司在成立業(yè)主委員會之前的，由建設(shè)單位選聘

22、物業(yè)管理公司的內(nèi)部環(huán)境條件不包括它與：房管部門的關(guān)系

包括：業(yè)主的關(guān)系、業(yè)主大會的關(guān)系、業(yè)主委員會的關(guān)系

23、物業(yè)管理公司的外部環(huán)境條件不包括它與業(yè)主大會的關(guān)系

包括“工商部門的關(guān)系、房管部門的關(guān)系、城管部門的關(guān)系

24、物業(yè)管理的基本業(yè)務(wù)工作應(yīng)該是“常規(guī)性的公共服務(wù)

25、以下屬于物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)的是：物業(yè)管理的整頓接管階段

26、以下屬于物業(yè)管理中的“常規(guī)性公共服務(wù)的”的是：各類設(shè)備、設(shè)施的日常營運、維修與更新的管理、火災(zāi)的預(yù)防及發(fā)生火災(zāi)時的救護與處理、在所管物業(yè)范圍內(nèi)從事人口統(tǒng)計、計劃生育、預(yù)防犯罪等工作

多選

1、我國物業(yè)管理應(yīng)堅持的原則有：物業(yè)管理公司實行統(tǒng)一的、全方位的、多層次的管理服務(wù)。社會管理、企業(yè)化經(jīng)營。以合同聘用物業(yè)管理公司。業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理結(jié)合

2、物業(yè)管理常規(guī)性的公共服務(wù)包括：房屋建筑主體的管理、牧業(yè)公共設(shè)施管理、公共環(huán)境衛(wèi)生管理

3、我國傳統(tǒng)房屋管理模式的缺陷是：低效率福利型管理、行政管理、物管物的消極管理

4、業(yè)主委員會的權(quán)利包括：召集和主持業(yè)主大會、草擬業(yè)主公約、報業(yè)主大會通過，審議費用預(yù)算。監(jiān)督物業(yè)管理公司的物業(yè)管理工作

5、業(yè)主委員會的宗旨是：創(chuàng)造優(yōu)美、安全、舒適、文明的環(huán)境。維護公共秩序。保障物業(yè)合理與安全使用。實行業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結(jié)合的管理體制。代表業(yè)主合法權(quán)益

6、物業(yè)管理的對象(或內(nèi)容)是物業(yè)的：共有部分、共同事務(wù)

7、業(yè)主委員會由業(yè)主大會從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生，作為業(yè)主大會的：執(zhí)行機構(gòu)、常設(shè)機構(gòu)

8、依照物業(yè)管理內(nèi)容的相關(guān)規(guī)定，下列屬于針對性專項服務(wù)的范圍：代辦各種財產(chǎn)保險和人壽保險等業(yè)務(wù)、代住房進行室內(nèi)、外衛(wèi)生清掃，室內(nèi)裝修、搬家

9、業(yè)主是物業(yè)的所有人、管理主體、管理服務(wù)對象

10、下列應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主大會的權(quán)利的是：監(jiān)督業(yè)主委員會的工作、批準物業(yè)管理委托合同，11、物業(yè)管理是一個系統(tǒng)工程，其基本環(huán)節(jié)包括：物業(yè)管理的策劃階段、物業(yè)管理的前期準備階段、物業(yè)管理的啟動階段、物業(yè)管理的日常運作階段

12、現(xiàn)代物業(yè)管理是一種有別于傳統(tǒng)房產(chǎn)管理的新型管理模式。具體如下特點：社會化、專業(yè)化、市場化

13、房屋修繕管理是物業(yè)管理的基礎(chǔ)性工作，房屋修繕管理的內(nèi)容主要包括：房屋維修施工管理、房屋質(zhì)量管理、房屋維修行政管理

14、下列對業(yè)主委員會的產(chǎn)生與組織的表述正確的是：業(yè)主委員會在選舉后需向物業(yè)行政主管部門申請登記，業(yè)主委員會由業(yè)主大會進行換屆選舉、業(yè)主委員會委員從業(yè)主中選舉產(chǎn)生

15、下列說法正確的是：物業(yè)可大可小、一座大廈、一個住宅單元都可以作為一項物業(yè)。物業(yè)管理公司一般將一些專業(yè)管理以經(jīng)濟合同的方式交予相應(yīng)的專業(yè)經(jīng)營服務(wù)公司

名解

1、物業(yè)管理

2、房屋修繕管理

3、房屋設(shè)備管理

4、業(yè)主

5、業(yè)主大會

6、業(yè)主委員會

7、業(yè)主公約

8、物業(yè)管理公司

第十一章

1、涉外房地產(chǎn)有狹義、廣義之分，一般認為狹義的涉外房地產(chǎn)是指房地產(chǎn)法律關(guān)系的：主體具有涉外因素

2、涉外房地產(chǎn)關(guān)系的法律適用是指對涉外房地產(chǎn)關(guān)系的成立、解釋和爭議處理所適用的法律，也就是現(xiàn)行的實體法

3、依據(jù)我國《民法通則》及最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行[民法通則]若干問題的意見(試行)》的有關(guān)規(guī)定，不動產(chǎn)的所有權(quán)、買賣、租賃、抵押、使用等民事關(guān)系，均應(yīng)適用：不動產(chǎn)所在地法

4、產(chǎn)品出口企業(yè)和先進技術(shù)企業(yè)的場地使用費，除大城市市區(qū)繁華地段外，開發(fā)費一次性計收或者該企業(yè)自行開發(fā)場地的地區(qū)，使用費最高為每年每平方米3元

5、對外國人在我國境內(nèi)的個人所有的住宅和非住宅房屋進行管理的依據(jù)是：《城市私有房屋管理條例》

6、在我內(nèi)地開辦的外商投資企業(yè)，其占有的土地使用權(quán)由：外商投資企業(yè)享有

7、外商投資企業(yè)開發(fā)經(jīng)營成片土地的，在取得土地使用權(quán)后必須首先依照土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定投資開發(fā)土地

8、表述正確的是：外商投資企業(yè)的中方合營者可以將土地使用權(quán)作價入股、外商投資企業(yè)可以通過出讓方式獲得國有土地使用權(quán)、農(nóng)村經(jīng)濟組織只能以集體土地使用權(quán)作為合資或合作條件，不得出讓集體土地使用權(quán)

9、對吸收外商投資進行成片開發(fā)的項目進行組織編制的機關(guān)是：市縣人民政府

10、根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，需要向境外銷售商品房的，必須向當(dāng)?shù)卣康禺a(chǎn)管理部門申請，取得《商品房外銷許可證》

11、我國現(xiàn)行立法確定了“房地一致”的原則，土地使用權(quán)期限屆滿時，原房屋無償收回歸國家，但可以申請續(xù)期

12、設(shè)立從事成片土地開發(fā)經(jīng)營的中外合資企業(yè)，中外合資企業(yè)或外資企業(yè)，審批權(quán)限是：外經(jīng)貿(mào)部，省、自治區(qū)、直轄市人民政府

13、外商投資成片土地開發(fā)經(jīng)營的開發(fā)企業(yè)，在其開發(fā)域內(nèi)與其他企業(yè)的關(guān)系是：平等的民事關(guān)系

14、關(guān)于外商投資成片土地開發(fā)經(jīng)營問題。正確的表述是：向外商出讓的只是土地的使用權(quán)，土地的所有權(quán)仍屬于國家。出讓的國有土地使用權(quán)是一種地上使用權(quán)。外商投資開發(fā)企業(yè)在其開發(fā)區(qū)域內(nèi)沒有行政管理權(quán)

15、外商投資企業(yè)的地產(chǎn)，是指“土地使用權(quán) 16、1687年5月23日發(fā)出的《關(guān)于落實華僑私房政策的補充意見》規(guī)定：對屬于應(yīng)落實政策的土地改革中在農(nóng)村和城鎮(zhèn)沒收、征收的華僑私房，如房屋不止一處或一處面積較大的，可酌情騰退一部分自住宅房給產(chǎn)權(quán)人，上述“酌情騰退一部分”是指退還：使用權(quán)

17、以下屬于處理涉外房地產(chǎn)關(guān)系應(yīng)該遵循的原則的是：平等互利、維護國家主權(quán)、統(tǒng)一管理

18、房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的方式包括贈與、交換、買賣

19、向外商出讓的國有土地使用權(quán)是：土地的地上使用權(quán)

20、外商投資成片開發(fā)規(guī)劃的審批權(quán)歸：省政府

21、中外合作、合資企業(yè)的房產(chǎn)，房產(chǎn)權(quán)屬于：中外合資、合作企業(yè)

多選

1、對外商投資開發(fā)房地產(chǎn)問題，主要適用：《外資企業(yè)法》《中外合資經(jīng)營企業(yè)法》《土地管理法》《城市房地產(chǎn)管理法》

2、外商投資企業(yè)取得用地可以采用的方式是：拍賣、招標、協(xié)議、轉(zhuǎn)讓

3、僑房代管人可以取得代管房屋的所有權(quán)的情況是：代管后判明代管房屋是敵偽戰(zhàn)犯的產(chǎn)業(yè)、逾期無人申請發(fā)還、發(fā)還申請不成立

4、在我國內(nèi)地。土地所有權(quán)因外資投入不發(fā)生變化，土地所有權(quán)屬于：國家、農(nóng)民集體

5、下列表述正確的是：外商投資企業(yè)可以與土地管理部門簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同，繳納出讓金，取得土地使用權(quán)/外商投資企業(yè)以租賃方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向中國政府繳納土地使用費/中外合資、合作經(jīng)營企業(yè)的中方合營都可以土地使用權(quán)作價入股/

6、有權(quán)審批成片開發(fā)項目的項目建議書的機關(guān)有；國務(wù)院/省、自治區(qū)、直轄市人民政府/國家發(fā)展計劃委員會

7、以下關(guān)于外商投資成片土地開發(fā)經(jīng)營的表述，正確的是：向外商出讓的只是土地的使用權(quán)，土地所有權(quán)屬于國家/對涉及國家安全的基礎(chǔ)設(shè)施，外商只有開發(fā)建設(shè)權(quán)，沒有經(jīng)營權(quán)

8、外商投資成片開發(fā)的條件是取得該開發(fā)區(qū)區(qū)域的土地使用權(quán)，依照法律由開發(fā)區(qū)域所在地的市、縣人民政府出讓，出讓應(yīng)遵循下列程序，按順序先后列的是：市、縣人民政府確定出讓條件/所經(jīng)上級人民政府批示/簽訂出讓合同

9、根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，外商投資企業(yè)用地，不論是新征用的土地，還是利用中方合資者或者合作方原來使用的土地，都應(yīng)繳納土地使用費，又稱“場地使用費”包括：原有建筑物的拆遷費/原有人員的安置費用/重用土地的補償費/與其配套的廠外道路、管線等公共設(shè)施應(yīng)分攤的投資費用

10、我國私房改造中，不該被納入改造的僑民之列，應(yīng)當(dāng)時歸還產(chǎn)權(quán)人的是：閑置房屋被納入改造的、出租面積不到起改點的、所收房屋租金用于公益事業(yè)的、經(jīng)機關(guān)團體動員并通過他們安排出租的、與自住房屋結(jié)構(gòu)相連的出租房，數(shù)量超過改造起點不多的 名解

1、涉外房地產(chǎn)關(guān)系

2、涉外房地產(chǎn)關(guān)系的法律適用

3、外商投資企業(yè)用地

4、成片開發(fā)

5、房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移

6、代管僑房

第四篇：房地產(chǎn)法講稿

課程概述

房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)來研究，房地產(chǎn)法屬于民法，房地產(chǎn)作為產(chǎn)業(yè)來研究，房地產(chǎn)法屬于經(jīng)濟法。程信和、劉國臻編著的北京大學(xué)出版社出版的21世紀法學(xué)系列教材《房地產(chǎn)法》是把房地產(chǎn)作為一個產(chǎn)業(yè)，研究如何調(diào)整該產(chǎn)業(yè)運行過程所發(fā)生的各種關(guān)系，并創(chuàng)立其理論體系的。當(dāng)前，房地產(chǎn)在已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟中的一個新的經(jīng)濟增長點。房地產(chǎn)法是調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)、交易和管理過程中發(fā)生的社會關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。特別在我國房地產(chǎn)商品化過程中，本部門法起到非常重要的規(guī)范作用。因此，房地產(chǎn)法是法學(xué)專科教育重要的經(jīng)濟法基礎(chǔ)課。

第一章 房地產(chǎn)法概述

學(xué)習(xí)指導(dǎo)

房地產(chǎn)法的基礎(chǔ)理論，是學(xué)習(xí)和研究房地產(chǎn)法首先必須掌握的基本內(nèi)容。本章以房地產(chǎn)、房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)作為切入點，闡述房地產(chǎn)關(guān)系的法律調(diào)整，房地產(chǎn)法的概念、體系、基本原則，房地產(chǎn)法與規(guī)劃法、建筑法、住宅法的關(guān)系。本章涉及房地產(chǎn)法的基本概念和基本原理，與房地產(chǎn)法其他各章節(jié)有密切的聯(lián)系，是其他各章節(jié)的基礎(chǔ)。通過本章的學(xué)習(xí)，要了解房地產(chǎn)、房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)的基本知識；

掌握對房地產(chǎn)關(guān)系實行法律調(diào)整的必要性；掌握房地產(chǎn)法的概念、體系和基本原則；認識房地產(chǎn)法與相關(guān)法律的關(guān)系。

第一節(jié) 房地產(chǎn) 房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)

一、房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程

我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展大致經(jīng)歷了四個階段:

（一）1949年--1956年 土地改革階段:這一階段首先廢除封建的土地所有制，實現(xiàn)農(nóng)民的土地所有制。“耕者有其田”的愿望變?yōu)楝F(xiàn)實，這是新民主主義革命的輝煌成果。幾年以后，通過逐步實行農(nóng)業(yè)集體化，農(nóng)民的私有土地轉(zhuǎn)化為集體所有。此后，農(nóng)村買賣土地的市場即自行消失。

（二）50年代中期，即1956年前后，私有房屋社會主義改造階段:這一階段逐步改變城市中私有房屋資本主義性質(zhì)。但無論在城市還是在農(nóng)村，國家都依法保護公民的合法的私有房屋，某些不適當(dāng)?shù)淖龇ê髞碇鸩降玫郊m正。城鄉(xiāng)房屋買賣、租賃等交易仍在進行，但多年來并沒有形成有規(guī)模的房地產(chǎn)交易市場，土地有償使用甚至成為一個“禁區(qū)”。計劃經(jīng)濟體制、教條主義觀念束縛了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

（三）房地產(chǎn)市場在我國的大地上逐步興起并蓬勃發(fā)展：1978年12月中共十一屆三中全會重新確立了黨的馬克思主義的思想路線，將全黨全國工作的重心轉(zhuǎn)移到社會主義現(xiàn)代化建設(shè)上來，對內(nèi)推進改革，對外實行開放。正是在這

種新的社會歷史條件下，房地產(chǎn)市場在我國的大地上逐步興起并蓬勃發(fā)展：如土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓，土地的開發(fā)，商品房的興建、買賣(含預(yù)售)等。從沿海到內(nèi)地，從城市到鄉(xiāng)村，許多地方都出現(xiàn)了人們稱之為“房地產(chǎn)熱”、“開發(fā)熱”的情景。

（四）由房地產(chǎn)商品化走向成熟的房地產(chǎn)市場階段：1986年6月25日第六屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十六次會議通過《土地管理法》。1994年7月5日第八屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第八次會議通過《城市房地產(chǎn)管理法》是規(guī)范城市范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地，從事房地產(chǎn)開發(fā)和交易實施房地產(chǎn)管理的法律，從房地產(chǎn)商品化建立起成熟的房地產(chǎn)市場。2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過《物權(quán)法》，物權(quán)的客體主要是動產(chǎn)和不動產(chǎn)，而不動產(chǎn)指土地以及建筑物等土地附著物主要對象是房地產(chǎn)，該法進一步確定了房地產(chǎn)的不動產(chǎn)物權(quán)性質(zhì)、完善了保護房地產(chǎn)物權(quán)的方法。

二、房地產(chǎn)業(yè)

1．狹義的房地產(chǎn)業(yè)是指專門從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行業(yè)。它的業(yè)務(wù)主要有兩大類：一類是從事城市房地產(chǎn)開發(fā)和交易的。所謂房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)；所謂房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。另一類是從事開發(fā)經(jīng)

營成片土地的，簡稱成片開發(fā)。它是指在依法取得國有土地使用權(quán)后，依照規(guī)劃對土地進行綜合性的開發(fā)建設(shè)，形成工業(yè)用地和其他建設(shè)用地條件，然后轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者轉(zhuǎn)讓、出租地面建筑物。國家鼓勵吸收外商投資進行土地成片開發(fā)。

2．廣義的房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該包含從事城鄉(xiāng)土地、房屋的開發(fā)、利用、經(jīng)營、服務(wù)、管理、保護的各種業(yè)務(wù)活動。

三、房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用

在國民經(jīng)濟中，房地產(chǎn)業(yè)的支柱地位和作用主要體現(xiàn)在它的基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性上。

1．基礎(chǔ)性

土地的開發(fā)和利用為人類提供著生存、發(fā)展的基礎(chǔ)性物質(zhì)條件。西方古典政治經(jīng)濟學(xué)家威廉〃配第曾正確指出：“土地是財富之母，勞動是財富之父”。

2．先導(dǎo)性

一是包括建筑業(yè)在內(nèi)的廣義房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為農(nóng)業(yè)、工業(yè)、商業(yè)、運輸業(yè)等國民經(jīng)濟基本行業(yè)的繁榮發(fā)展提供著先導(dǎo)性物質(zhì)條件。

二是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為擴大對外開放、吸收利用外資創(chuàng)造著良好的經(jīng)濟環(huán)境。如果基礎(chǔ)設(shè)施不行，就很難引進外資。

三是特別要指出的是，在我國現(xiàn)階段，大力發(fā)展普通居民住宅建設(shè)，將成為國民經(jīng)濟的一個新的增長點。對此，必須有敏感的認識、積極的行動。

總之，國家的繁榮穩(wěn)定、人民的安居樂業(yè)，都離不開房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、快速、健康的發(fā)展。

四、房地產(chǎn)的法律含義(一)現(xiàn)實生活中的房地產(chǎn)

房地產(chǎn)是土地、房屋財產(chǎn)的總稱?，F(xiàn)實生活中“房地產(chǎn)”一詞有廣義、狹義兩種用法，有時指土地或房屋，有時指土地和房屋。

(二)法律意義上的房地產(chǎn)

房地產(chǎn)作為一項財產(chǎn)，在法律上反映為房地產(chǎn)權(quán)。其中，當(dāng)土地單獨作為地產(chǎn)時，指的是土地所有權(quán)、土地使用權(quán)；當(dāng)房屋單獨作為房產(chǎn)或者出租時，指的是房屋所有權(quán)、-房屋使用權(quán)；當(dāng)土地與房屋連為一體時，指的是房屋所有權(quán)和其占用范圍內(nèi)的土地所有權(quán)，或房屋所有權(quán)和其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。

五、房地產(chǎn)市場

我國現(xiàn)時所稱房地產(chǎn)市場，是指國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃等交易活動的總稱。房地產(chǎn)市場與商品市場(日用消費品、生產(chǎn)資料市場)、金融市場、勞務(wù)市場、技術(shù)市場、信息市

場、企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓市場、期貨市場一起，將形成全國統(tǒng)一的、開放的市場體系。決不能把房地產(chǎn)市場僅僅看作是某地的看的見的交易場所.第二節(jié) 房地產(chǎn)關(guān)系的法律調(diào)整

一、房地產(chǎn)關(guān)系

房地產(chǎn)關(guān)系是指人們?nèi)〉?、?jīng)營和管理土地、房屋而形成的社會關(guān)系。房地產(chǎn)關(guān)系，按其法律特征，可分解為民事(商品)性質(zhì)的經(jīng)濟關(guān)系和行政管理性質(zhì)的經(jīng)濟關(guān)系。

1．民事(商品)性質(zhì)的房地產(chǎn)關(guān)系，指的是平等主體之間基于土地、房屋而發(fā)生的所有、使用、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等民事關(guān)系。如市民之間的房屋租賃行為。

2．行政管理性質(zhì)的房地產(chǎn)關(guān)系，指的是不平等主體之間基于土地、房屋的征用、拆遷、土地用途管制、建設(shè)立項審批、房地產(chǎn)稅征收以及行政調(diào)處有關(guān)糾紛等經(jīng)濟關(guān)系。如房地產(chǎn)管理部門辦理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書的行為。

二、對房地產(chǎn)關(guān)系實行法律調(diào)整的必要性有哪些？(一)規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的需要

社會主義市場經(jīng)濟應(yīng)當(dāng)成為法制型經(jīng)濟，即以法律為規(guī)范，以合同為中介。房地產(chǎn)關(guān)系復(fù)雜而又重要，客觀上要求相應(yīng)的法律予以調(diào)整。房地產(chǎn)權(quán)與房地產(chǎn)法，是密不可分的。此時，“法”確認“權(quán)”，“權(quán)”體現(xiàn)“法”。

在規(guī)范和發(fā)展房地產(chǎn)市場的過程中，我們逐步積累了豐富的經(jīng)驗，其中有許多已上升為國家的法律規(guī)范，制定為法律、法規(guī)；但是，也出現(xiàn)過一些問題，產(chǎn)生了一些糾紛，有

待于通過深化改革的實踐和健全房地產(chǎn)的法制，求得進一步的妥善解決。

存在的主要問題有：

其一，某些地方違法批地、亂占耕地、浪費土地的問題時有發(fā)生，造成耕地面積銳減，土地資產(chǎn)流失。據(jù)統(tǒng)計，1986—1995年，農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整占用耕地2960萬畝。城鎮(zhèn)外延擴張、村莊分散建設(shè)占用耕地嚴重，人地矛盾已經(jīng)十分尖銳。

其二，某些地方進行了不少盲目的重復(fù)建設(shè)；房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)不盡合理；沿海部分地區(qū)1992、1993年的“房地產(chǎn)熱”、“開發(fā)區(qū)熱”，導(dǎo)致以后幾個的泡沫經(jīng)濟成分增多，使得部分債權(quán)人銀行和非銀行金融機構(gòu)陷入經(jīng)營困境。

其三，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量過多，其中部分企業(yè)資質(zhì)低下；許多房地產(chǎn)市場行為不規(guī)范，價格混亂，單純炒賣地皮，牟取非法收益。

其四，長期實行的福利分房政策產(chǎn)生了許多弊端。此外，還存在其他一些具體問題。

種種情況表明，如果對高投資、高利潤、高風(fēng)險的房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)業(yè)不加以嚴格規(guī)范，那么它是難成氣候的。我們的對策應(yīng)當(dāng)是：依法整頓和規(guī)范全國各類房地產(chǎn)市場，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。為此，國家多次修正《土地管理法》及其配套法規(guī)；制定與《城市房地產(chǎn)管理法》配套的法規(guī)、規(guī)章；將福利分房政策改為貨幣化、商品化的住房政策。通過加強宏觀調(diào)控和必要的具體行政管理，嚴格控制土地供應(yīng)總量，切實保護耕地；形成房地產(chǎn)開發(fā)投資的合理結(jié)構(gòu)，保證國家建設(shè)重點和城市普通居民住宅建設(shè)；促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)交易市場規(guī)范化，糾正混亂現(xiàn)象，合理調(diào)節(jié)收益分配，防止國家收益流失。

(二)鞏固和發(fā)展房地產(chǎn)改革成果的需要

自進入社會主義現(xiàn)代化建設(shè)新時期以來，我們對過去的房地產(chǎn)管理制度進行了重大的改革。最基本的改革措施有兩項：第一，實行國有土地有償使用制度；第二，推進城鎮(zhèn)住房商品化。與上述兩項改革相聯(lián)系，推行了房地產(chǎn)綜合開發(fā)建設(shè)體制。二十年的實踐表明，國有土地有償使用制度、城鎮(zhèn)住房商品化制度行之有效，已結(jié)碩果；不繼續(xù)堅持這兩大改革，房地產(chǎn)業(yè)就沒有出路。

房地產(chǎn)改革是整個經(jīng)濟改革的重要組成部分。房地產(chǎn)改革，改變的是不適應(yīng)社會生產(chǎn)力發(fā)展、不適合人民群眾實際需要的房地產(chǎn)管理制度。房地產(chǎn)管理制度涉及房地產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)，涉及對房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營實施管理和服務(wù)的各項規(guī)則、辦法。所有權(quán)決定管理權(quán)，管理權(quán)是為著實現(xiàn)所有權(quán)，說到底，房地產(chǎn)管理的目標，是要在保護土地資源的同時，充分發(fā)揮土地、房屋的使用價值，更好地滿足國民經(jīng)濟建設(shè)和人民群眾物質(zhì)文化生活的需要。

現(xiàn)在，國有土地有償使用制度正在進一步完善，城市住房制度改革正在進一步深化。改革與立法必須結(jié)合：改革要靠立法開路，改革成果要靠相應(yīng)立法予以確認。舉一個很值得研究的例子。1998年10月14日十五屆三中全會通過的《關(guān)于農(nóng)業(yè)和農(nóng)村工作若干重大問題的決定》提出：“要堅定不移地貫徹土地承包期再延長三十年的政策，同時要抓緊制定確保農(nóng)村土地承包關(guān)系長期穩(wěn)定的法律法規(guī)，賦予農(nóng)民長期而有保障的土地使用權(quán)?！眹乙汛_定，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織實行家庭承包經(jīng)營為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營體制。其中，土地承包是一個關(guān)鍵。如何制定這一類法律、法規(guī)?能否提出一個“永耕權(quán)”的概念?現(xiàn)行有關(guān)立法的過于原則和滯后狀況，亟待改變。房地產(chǎn)法制的健全，正是為了鞏固和發(fā)展改革開放的經(jīng)驗和成果。

我國將長期處于社會主義初級階段。國家的根本任務(wù)是，沿著建設(shè)有中國特色社會主義的道路，集中力量進行社會主義現(xiàn)代化建設(shè)。鄧小平同志指出：“社會主義時期的主要任務(wù)是發(fā)展生產(chǎn)力，使社會物質(zhì)財富不斷增長，人民生活一天天好起來，為進入共產(chǎn)主義創(chuàng)造物質(zhì)條件?！卑l(fā)展房地產(chǎn)，正是發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟的一個重要組成部分。生產(chǎn)力的發(fā)展要靠經(jīng)濟措施、科學(xué)技術(shù)，也要靠生產(chǎn)關(guān)系、上層建筑的變革。經(jīng)濟與法制，是現(xiàn)代社會生活中的一個永恒的主題。把房地產(chǎn)市場納入法制化的軌道，恰成為其中不可或

缺的分課題。我們一定要堅持一手抓經(jīng)濟，一手抓法制，努力開拓科學(xué)管理和依法管理房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)業(yè)的新局面。

第三節(jié) 房地產(chǎn)法概念、體系和基礎(chǔ)

一、房地產(chǎn)法

房地產(chǎn)法是調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。之所以說它是“總稱”，一因這些法律規(guī)范分布于多項法律、法規(guī)之中；二因房地產(chǎn)關(guān)系復(fù)雜，涉及面太廣。

二、房地產(chǎn)法調(diào)整對象的內(nèi)容是什么？

房地產(chǎn)法調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的具體內(nèi)容包括如下幾項： 1．土地利用和管理關(guān)系 2．城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營關(guān)系 3．土地、房屋財產(chǎn)關(guān)系 4．城市房地產(chǎn)管理關(guān)系 5．城市物業(yè)管理關(guān)系

三、房地產(chǎn)法的體系

我國的房地產(chǎn)法律體系｛按其內(nèi)容分布｝劃分，應(yīng)由三部分立法組成：

一是綜合的法，如《憲法》、《民法通則》等法律中的有關(guān)規(guī)定。

二是專門的法，如《城市規(guī)劃法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《建筑法》以及它們的實施條例、細則、辦法之類。

三是相關(guān)的法，如《森林法》、《草原法》、《漁業(yè)法》、《環(huán)境保護法》、《合同法》、《擔(dān)保法》、《商業(yè)銀行法》、《婚姻法》、《繼承法》等法律中的有關(guān)規(guī)定。

四、房地產(chǎn)法的地位

對一國的法律、法規(guī)如何分類，即劃分為哪些法律部門，學(xué)術(shù)界存在多種意見。我們認為，從中國社會主義的實際出發(fā)，在憲法這一根本大法之下，主要有六大法律門類：行政法、民法、經(jīng)濟法、社會法、刑法和訴訟仲裁法。不同的法律部門分別擔(dān)負著不同的任務(wù)，在某些方面、某些情況下也會發(fā)生相互交叉的現(xiàn)象，這是社會關(guān)系的多元化和法律調(diào)整社會關(guān)系的內(nèi)部結(jié)構(gòu)和諧一致的表現(xiàn)。

有人認為房地產(chǎn)法是民法的內(nèi)容，有人認為房地產(chǎn)法是經(jīng)濟法的內(nèi)容，有人認為房地產(chǎn)法應(yīng)成為一個獨立的法律部門。

房地產(chǎn)法作為我國社會主義法律體系的一個組成部分，它既具有民事性質(zhì)的規(guī)范，又具有行政性質(zhì)的規(guī)范。前者如土地、房屋所有權(quán)、使用權(quán)及買賣、租賃、抵押等市場行為的規(guī)定；后者如登記、審批等行政行為的規(guī)定。按法學(xué)原理分析，前者屬于私法領(lǐng)域，后者屬于公法領(lǐng)域。

縱觀房地產(chǎn)法的全部規(guī)范，我們認為，它兼具民法、經(jīng)濟法的某些特征，即兼有私法、公法的因素，是一個綜合性的法律體系。但從我國有關(guān)房地產(chǎn)立法的指導(dǎo)思想，從我國

房地產(chǎn)的兩部基本法律——《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》都冠以“管理”二字來看，它更側(cè)重于經(jīng)濟法的性質(zhì)，因為經(jīng)濟法是著眼于從社會整體利益出發(fā)，國家依法管理和協(xié)調(diào)國民經(jīng)濟運行關(guān)系的。房地產(chǎn)法更適合經(jīng)濟法的這一質(zhì)的規(guī)定性。這樣說，并不排斥物權(quán)法、債權(quán)法規(guī)則在房地產(chǎn)法中的應(yīng)用。

五、房地產(chǎn)法的基本原則有哪幾項？其內(nèi)容與含義是什么？

1．土地公有原則

社會主義經(jīng)濟是建立在公有制基礎(chǔ)上的，公有制經(jīng)濟占主導(dǎo)地位，多種所有制經(jīng)濟共同發(fā)展。土地不僅是資源，而且是資產(chǎn)。我國堅持社會主義道路，基本原則之一就是實行土地的社會主義公有制。我國境內(nèi)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的外，屬于勞動群眾集體所有。國家可以依法征用集體土地，一經(jīng)征用即轉(zhuǎn)化為全民所有。我國內(nèi)地已不存在土地私有制。

2．土地有償使用原則

國家依法實行國有土地有償使用制度。有償使用，包括有期限使用。

農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)過批準，可以采用土地使用權(quán)人股、聯(lián)營等形式與其他單位、個人共同舉辦企業(yè)。

農(nóng)民集體土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，農(nóng)民集體土地的使用權(quán)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移條件：（1）符合土地利用總體規(guī)劃（2）依法取得的建設(shè)用地，（3）因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移。

3．十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地的原則 保護土地，保護耕地，就是保護我們的生命線。十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地已成為我國的基本國策之一。各級人民政府應(yīng)當(dāng)采取措施，全面規(guī)劃，嚴格管理，保護、開發(fā)土地資源，制止非法占用土地的行為。要堅持實行土地用途管制制度。

對耕地實行特殊保護，包括基本農(nóng)田保護制度、占用耕地補償制度。

4．房地產(chǎn)綜合開發(fā)原則

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。在實踐中，三大效益之間可能存在矛盾，不大平衡。亦即是說，有些時候處于兩難之中。我們的任務(wù)是努力謀求“三位一體”、互相促進，注意防止顧此失彼。

5．城鎮(zhèn)住房商品化原則

國家根據(jù)社會、經(jīng)濟發(fā)展水平，扶持發(fā)展居民住宅建設(shè)，逐步改善居民的居住條件。

逐步推行城鎮(zhèn)居民住房商品化，不斷滿足人民群眾日益增長的住房需求。

6．宏觀調(diào)控與市場調(diào)節(jié)相結(jié)合的原則

鑒于房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的重要性，房地產(chǎn)市場交易的高利潤和高風(fēng)險性，對房地產(chǎn)活動既不能管得太死，又不能放任自流，特別要警惕“泡沫經(jīng)濟”成分。因此，科學(xué)的管理方法是以宏觀調(diào)控為指導(dǎo)，適當(dāng)放開，由市場去調(diào)節(jié)。

六、房地產(chǎn)法律關(guān)系

房地產(chǎn)關(guān)系經(jīng)過法律的調(diào)整，即上升為房地產(chǎn)法律關(guān)系。法律調(diào)整的對象，而房地產(chǎn)法律關(guān)系則是法律調(diào)整的結(jié)果。

1．房地產(chǎn)法律關(guān)系主體

主體即參加房地產(chǎn)法律關(guān)系的當(dāng)事人。它既是權(quán)利的享受者，又是義務(wù)的承擔(dān)者。主要有以下幾類：國家機關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位和社會團體、公民個人。

2．房地產(chǎn)法律關(guān)系客體

客體即房地產(chǎn)法律關(guān)系主體的權(quán)利義務(wù)所共同指向的對象，權(quán)利。客體分為土地和房屋，它們屬于不動產(chǎn)權(quán)。

3．房地產(chǎn)法律關(guān)系內(nèi)容

內(nèi)容即房地產(chǎn)法律關(guān)系主體享有的具體的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)，它是房地產(chǎn)法律關(guān)系的最基本的要素，也可說是主體雙方關(guān)系的落腳點。所謂權(quán)利，是指房地產(chǎn)法律關(guān)系主體在一定的條件下，按照自己的意志，為某種行為或?qū)崿F(xiàn)某種利益的資格。所謂義務(wù)，是指房地產(chǎn)法律關(guān)系主體在一定的條件下，承擔(dān)的某種責(zé)任或付出的某種代價。

第四節(jié) 房地產(chǎn)法與規(guī)劃法、建筑法的關(guān)系

一、房地產(chǎn)法與規(guī)劃法的關(guān)系

城鄉(xiāng)規(guī)劃是城鄉(xiāng)建設(shè)的“龍頭”，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的前提。

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃”?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》更具體地規(guī)定為：“確定房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、建設(shè)用地計劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)計劃的要求；按照國家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計劃主管部門批準的，還應(yīng)當(dāng)報計劃主管部門批準，并納入固定資產(chǎn)投資計劃。”可見，進行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，必須同時按照《城市規(guī)劃法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的要求進行。城市應(yīng)當(dāng)按照現(xiàn)代化的要求進行規(guī)劃。凡是違反城市規(guī)劃的房地產(chǎn)建設(shè)，一定要糾正過來。

因此，從特定意義上說，城市規(guī)劃法的部分規(guī)范也可列為廣義房地產(chǎn)法的重要組成部分。

二、房地產(chǎn)法與建筑法的關(guān)系

建筑工程的質(zhì)量和安全，事關(guān)重大。所以人們常說：“百年大計，質(zhì)量第一”。

為了加強對建筑活動的監(jiān)督管理，維護建筑市場秩序，保證建筑工程的質(zhì)量和安全，促進建筑業(yè)健康發(fā)展，國家制定了《建筑法》。

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計、施工，必須符合國家的有關(guān)標準和規(guī)范。”“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用。”可見，進行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，必須同時按照(建筑法》和(城市房地產(chǎn)管理法》的要求進行?，F(xiàn)在，某些建筑物(大型的、中型的、小型的都有)，工程質(zhì)量低劣，甚至給人民群眾的生命財產(chǎn)造成重大損失，對此必須依法追究有關(guān)單位和人員的法律責(zé)任。政府、政府建設(shè)行政主管部門必須切實負起責(zé)任，加強對建筑質(zhì)量的監(jiān)督管理，杜絕事故隱患。

因此，從特定意義上說，建筑法也可列為廣義房地產(chǎn)法的重要組成部分。

本章練習(xí)題

一、單項選擇題

1.國有土地使用權(quán)出讓屬于房地產(chǎn)的(1分)一級市場

二級市場

三級市場

四級市場

2.1998年8月29 第二次修正的《土地管理法》自()起施行。(1分)1999年1月1日

1998年10月1日

1999年8月29日

1999年10月1日

3.規(guī)劃行政主管部門依法管理城市建設(shè)采取的“一書兩證制”中的“一書”是指：(1分

建設(shè)用地規(guī)劃書

土地利用規(guī)劃書

房地產(chǎn)開發(fā)意見書

選址意見書

4.1991年5月24 H，國務(wù)院決定，每年的 即《土地管理法》頒布紀念日為全國“土地日”。(1分)7月1日

6月25 1月1日

5月1日

5.房地產(chǎn)作為一項財產(chǎn)，在法律上反映為房地產(chǎn)權(quán)。其中，當(dāng)土地單獨作為地產(chǎn)時，指的是：(1分)土地所有權(quán)、土地使用權(quán)增長

房屋所有權(quán)、房屋使用權(quán)

房屋所有權(quán)和其占用范圍內(nèi)的土地所有權(quán)

房屋所有權(quán)和其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán) 6.在我國現(xiàn)階段，大力發(fā)展______，將成為國民經(jīng)濟的一個新的經(jīng)濟增長點(1分)外銷房

經(jīng)濟適用房

普通居民住宅建設(shè)

商業(yè)用房

7.1994年7月25日的《城市房地產(chǎn)管理法》是規(guī)范城市范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地，從事房地產(chǎn)開發(fā)和交易實施房地產(chǎn)管理的法律。該法自——起施行。(1分)1994年8月1日

1995年1月1日

1994年10月1日

1995年10月l 日

8.以下可歸類于建國初期房地產(chǎn)立法的規(guī)范性文件是：(1分)《中國土地法大綱》

《土地改革法》

《建筑法》

《土地管理法實施條例》

9.在我國房地產(chǎn)法的體系中，下列屬于綜合法的是：(1分)《土地管理法》

《建筑法》

《民法通則》

《森林法》

10..根據(jù)《建筑法》，——對全國的建筑活動實施統(tǒng)一監(jiān)督管理(1分)國務(wù)院

國務(wù)院建設(shè)行政主管部門

城市規(guī)劃行政主管部門

國土資源部

二、多項選擇題

1.在我國，按照土地資源狀況和土地利用總體規(guī)劃，將土地分為:(1分)農(nóng)用地

建設(shè)用地

商業(yè)用地

集體用地

未利用地

2.房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體包括:(1分)土地

房屋

行為

工業(yè)產(chǎn)權(quán)

專用技術(shù)

3.房地產(chǎn)法調(diào)整對象的內(nèi)容包括()(1分)城市物業(yè)管理關(guān)系

土地、房屋財產(chǎn)關(guān)系

土地利用和管理關(guān)系

城市房產(chǎn)管理關(guān)系

城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營關(guān)系

4.房地產(chǎn)法律關(guān)系主體主要有(1分)國家

集體

國家機關(guān)

社會團體

公民個人

5.在我國房地產(chǎn)法律體系中屬于專門法的有(1分)《民法通則》

《住宅法》

《繼承法》

《土地管理法實施條例》

《城市房地產(chǎn)管理法》

6.規(guī)劃行政主管部門依法管理城市建設(shè)采取的“一書兩證制，“兩證”是指:(1分)建設(shè)用地規(guī)劃許可證

房地產(chǎn)開發(fā)許可證

建設(shè)工程規(guī)劃許可證

土地利用規(guī)劃許可證

土地開發(fā)許可證

7.在國民經(jīng)濟中，房地產(chǎn)業(yè)的支柱地位和作用主要體現(xiàn)在(1分)基礎(chǔ)性

先導(dǎo)性

物質(zhì)性

實踐性

現(xiàn)實性

8.廣義的房地產(chǎn)法的基本內(nèi)容包括(1分)關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)屬的規(guī)定

關(guān)于房地產(chǎn)交易的規(guī)定

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)利用的規(guī)定

關(guān)于社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理的規(guī)定

關(guān)于國家對房地產(chǎn)業(yè)及其市場實施管理的規(guī)定

三、名詞解釋 1.房地產(chǎn)：(5分)房地產(chǎn)，是土地、房屋財產(chǎn)的總稱?！胺康禺a(chǎn)”一詞有廣義、狹義兩種用法，有時指土地或房屋，有時指土地和房屋

2.房地產(chǎn)市場：(1分)指國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃等交易活動的總稱。

3.房地產(chǎn)關(guān)系：(1分)指人們?nèi)〉?、開發(fā)、利用、經(jīng)營和管理土地、房屋而形成的社會關(guān)系。

4.房地產(chǎn)法：(1分)是調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱，是調(diào)整城市、農(nóng)村土地和房屋諸種關(guān)系的法律整體。

5.物權(quán)：(1分)指權(quán)利人能夠在某物之上直接行使支配力并享受一定利益的權(quán)利。

6.不動產(chǎn)：(1分)

通常指土地以及房屋、林木等地上定著物。7.房地產(chǎn)權(quán)：(1分)是房地產(chǎn)作為一項財產(chǎn)在法律上的反映。其中，當(dāng)土地單獨作為地產(chǎn)時，指的是土地所有權(quán)、土地使用權(quán)；當(dāng)房屋單獨作為房產(chǎn)或者出租時，指的是房屋所有權(quán)，房屋使用權(quán)，當(dāng)土地與房屋連為一體時，指的是房屋所有權(quán)和其占用范圍內(nèi)的土地所有權(quán)，或房屋所有權(quán)和其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。

8.房地產(chǎn)法律關(guān)系主體：(1分)即參加房地產(chǎn)法律關(guān)系的當(dāng)事人。它既是權(quán)利的享受者，又是義務(wù)的承擔(dān)者，主要有以下幾類：國家機關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位和社會團體、公民個人。

四、簡答題

1.怎樣認識房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位和作用?(5分)在國民經(jīng)濟中，房地產(chǎn)業(yè)的支柱地位和作用主要體現(xiàn)在它的基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性上。（1）基礎(chǔ)性土地的開發(fā)和利用為人類提供著生存、發(fā)展的基礎(chǔ)性物質(zhì)條件。西方古典政治經(jīng)濟學(xué)家威廉·配第曾正確指出：“土地是財富之母，勞動是財富之父。”其實，農(nóng)民最懂得土地的重要。而我們在建國之后的一段很長時期內(nèi)卻忽略了土地應(yīng)有的價值?，F(xiàn)在，到了重新認識土地的價值、真正實行科學(xué)用地和依法管地的時候了。土地的開發(fā)利用是大有可為的事業(yè)。唯物主義認為，滿足衣、食、住、行等項需要是人們從事生產(chǎn)活動和社會活動的起點。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展直接服務(wù)于解決“居者有其屋”的基本要求，提高人民群眾的生活質(zhì)量。安居樂業(yè)，自古已然，于今尤是。（2）先導(dǎo)性包括建筑業(yè)在內(nèi)的廣義房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為農(nóng)業(yè)、工業(yè)、商業(yè)、運輸業(yè)等國民經(jīng)濟基本行業(yè)的繁榮發(fā)展提供著先導(dǎo)性物質(zhì)條件。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為擴大對外開放、吸收利用外資創(chuàng)造著良好的經(jīng)濟環(huán)境。如果基礎(chǔ)設(shè)施不行，就很難引進外資。特別要指出的是，在我國現(xiàn)階段，大力發(fā)展普通居民住宅建設(shè)，將成為國民經(jīng)濟的一個新的增長點。對此，必須有敏感的認識、積極的行動。總之，國家的繁榮穩(wěn)定、人民的安居樂業(yè)，都離不開房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、快速、健康的發(fā)展。2.什么是房地產(chǎn)法律關(guān)系?其構(gòu)成要素是什么?(1分)房地產(chǎn)關(guān)系經(jīng)過法律的調(diào)整，即上升為房地產(chǎn)法律關(guān)系，房地產(chǎn)關(guān)系是法律調(diào)整的對象，而房地產(chǎn)法律關(guān)系則是法律調(diào)整的結(jié)果。房地產(chǎn)法律關(guān)系由主體、客體和內(nèi)容三要素構(gòu)成。主體即參加房地產(chǎn)法律關(guān)系的當(dāng)事人。它既是權(quán)利的享受者，又是義務(wù)的承擔(dān)者，主要有以下幾類：國家機關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位和社會團體、公民個人?？腕w即房地產(chǎn)法律關(guān)系主體的權(quán)利義務(wù)指向的對象。一般理解，客體分為土地和房屋，還包括行為。內(nèi)容即房地產(chǎn)法律關(guān)系主體享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)，它是房地產(chǎn)法律關(guān)系的最基本要素，也可以說是主體雙方關(guān)系的落腳點。

3.房地產(chǎn)市場具有哪些特征?(1分)房地產(chǎn)市場具有一般市場的共性，又具有自己的若干特性。1）綜合功能房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，即可以作為生活資料，又可以作為生產(chǎn)要素，因而形成綜合功能市場。2）多級市場房地產(chǎn)交易，既包括土地使用權(quán)的出讓(一級市場)以及出讓后的轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃(二級市場)，還包括土地使用權(quán)出讓(—級市場)后的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(二級市場)以及投入使用的房地產(chǎn)的買賣，抵押和房屋的租賃（三級市場）等，由此形成多層次的市場。3）法定形式房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，通過登記發(fā)證確認其所有權(quán)和使用權(quán)，由此看來房地產(chǎn)交易活動屬于嚴格的要式法律行為。凡土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，都必須依照法律規(guī)定到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門辦理登記手續(xù)。4）部分限制土地是極其寶貴的資源，人多地少的矛盾在我國日趨尖銳。對房地產(chǎn)市場實行部分限制是從實際出發(fā)的。5）國家適度干預(yù) 對房地產(chǎn)市場，實行國家宏觀調(diào)控同時充分運用市場競爭機制，既要．規(guī)范化，又要放開搞活。

4.房地產(chǎn)法調(diào)整對象的內(nèi)容是什么?(1分)房地產(chǎn)法調(diào)整對象的具體內(nèi)容包括如下幾項： 1．土地、房屋財產(chǎn)關(guān)系土地的所有權(quán)和使用權(quán)，房屋的所有權(quán)和使用權(quán)，都屬于財產(chǎn)。它們是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)活動的基礎(chǔ)。2．土地利用和管理關(guān)系土地利用總體規(guī)劃，對耕地的特殊保護，土

地開發(fā)利用，土地用途管制，建設(shè)用地審批，集體土地的征用，國有土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、出租和抵押，等等，有些屬于市場行為，有些屬于政府行為，有些屬于市場行為與政府行為的結(jié)合。3．城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營關(guān)系房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。既包括開發(fā)，又包括交易。4．城市房地產(chǎn)管理關(guān)系城市的整體規(guī)劃，對公有房屋和私有房屋的管理監(jiān)督，這些都屬于政府行為。5．城市物業(yè)管理關(guān)系物業(yè)管理公司與物業(yè)所有人(即業(yè)主)、使用人之間．就房屋建筑及其配套設(shè)施和居住小區(qū)內(nèi)綠化、衛(wèi)生、交通、治安、環(huán)境容貌等管理項目進行為維修、修繕與整治，發(fā)生一系列社會經(jīng)濟關(guān)系，也可歸屬于廣義的房地產(chǎn)法調(diào)整之列。

五、論述題

1.試論房地產(chǎn)法的基本原則。(20分)房地產(chǎn)法可以表現(xiàn)為一部系統(tǒng)的法律，即房地產(chǎn)法典；也可以由眾多的房地產(chǎn)法律規(guī)范組成為一個整體。中國同許多國家和地區(qū)一樣，目前采取后一種立法模式。廣義的房地產(chǎn)法，其內(nèi)容包括：①關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)屬的規(guī)定；②關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)利用的規(guī)定；③關(guān)于房地產(chǎn)交易的規(guī)定；④關(guān)于國家對房地產(chǎn)業(yè)及其市場實施管理的規(guī)定；⑤關(guān)于社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理的規(guī)定。上述內(nèi)容，有些統(tǒng)一進行立法，如《民

法通則》、《擔(dān)保法》中關(guān)于所有權(quán)、使用權(quán)和抵押權(quán)的規(guī)定；有些分別進行文法，如土地方面有《基本農(nóng)田保護條例》、城市房地產(chǎn)方面有《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》，等等。我國的房地產(chǎn)法律體系按內(nèi)容分布劃分，應(yīng)由三部分立法組成：一是綜合的法，如《憲法》、《民法通則》等法律中的有關(guān)規(guī)定。二是專門的法，如《城市規(guī)劃法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《建筑法》、《住宅法》以及它們的實施條例、細則、辦法之類。三是相關(guān)的法，如《森林法》、《婚姻法》、《繼承法》等法律中的有關(guān)規(guī)定。2．房地產(chǎn)法的基本原則是既要能夠全面、充分反映房地產(chǎn)法所調(diào)整的社會經(jīng)濟關(guān)系的客觀要求，又要能對房地產(chǎn)法的立法、行政執(zhí)法、司法和守法具有普遍指導(dǎo)意義，還要能利用它來克服或者彌補成文法的局限性。依據(jù)以上法律、法規(guī)和政策文件，可以將我國房地產(chǎn)法的基本原則歸納如下。1．土地公有原則社會主義經(jīng)濟是建立在公有制基礎(chǔ)上的，公有制經(jīng)濟占主導(dǎo)地位，多種所有制經(jīng)濟共同發(fā)展。土地不僅是資源，而且是資產(chǎn)。我國境內(nèi)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的外，屬于勞動群眾集體所有。國家可以依法征用集體土地，一經(jīng)征用即轉(zhuǎn)化為全民所有。我國內(nèi)地已不存在土地私有制。2．土地有償使用原則國家依法實行國有土地有償使用制度。有償使用，包括有期限使用。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)過批準，可以采用土地使用權(quán)人股、聯(lián)營等形式與

其他單位、個人共同舉辦企業(yè)。農(nóng)民集體土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。3．十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地的原則保護土地，保護耕地，就是保護我們的生命線。十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地已成為我國的基本國策之一。各級人民政府應(yīng)當(dāng)采取措施，全面規(guī)劃，嚴格管理，保護、開發(fā)土地資源，制止非法占用土地的行為。要堅持實行土地用途管制制度。對耕地實行特殊保護，包括基本農(nóng)田保護制度、占用耕地補償制度。4．房地產(chǎn)綜合開發(fā)原則房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。在實踐中，三大效益之間可能存在矛盾，不大平衡。亦即是說，有些時候處于兩難之中。我們的任務(wù)是努力謀求“三位一體”、互相促進，注意防止顧此失彼。5．城鎮(zhèn)住房商品化原則國家根據(jù)社會、經(jīng)濟發(fā)展水平，扶持發(fā)展居民住宅建設(shè)，逐步改善居民的居住條件。逐步推行城鎮(zhèn)居民住房商品化，不斷滿足人民群眾日益增長的住房需求。6．宏觀調(diào)控與市場調(diào)節(jié)相結(jié)合的原則鑒于房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的重要性，房地產(chǎn)市場交易的高利潤和高風(fēng)險性，對房地產(chǎn)活動既不能管得太死，又不能放任自流，特

別要警惕“泡沫經(jīng)濟”成分。因此，科學(xué)的管理方法是以宏觀調(diào)控為指導(dǎo)，適當(dāng)放開，由市場去調(diào)節(jié)。

第二章 土地管理法律制度（上）

一、土地管理法概述：

（一）土地管理法的概念：就是國家為實現(xiàn)土地管理目的而制定的法律規(guī)范。

1、土地基本國策——十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地。

2、土地管理法的立法宗旨——加強土地管理，維護土地的社會主義公有制，保護、開發(fā)土地資源，合理利用土地，切實保護耕地，促進社會經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。

（二）土地法律關(guān)系：

1、土地法律關(guān)系的概念：是由土地法律規(guī)范調(diào)整而形成的、具有權(quán)利義務(wù)內(nèi)容的關(guān)系。

2、土地法律關(guān)系的種類：一是土地財產(chǎn)法律關(guān)系；二是土地行政管理法律關(guān)系。

（三）土地管理法的基本內(nèi)容：

1、土地管理法的基本內(nèi)容：在土地管理法中，包括有關(guān)土地基本制度的規(guī)范，土地所有權(quán)與使用權(quán)的規(guī)范；有關(guān)土地利用與保護，地籍管理，土地使用與保護，建設(shè)用地的規(guī)范；以及土地糾紛的調(diào)解，土地監(jiān)察和處理違法行為等方面的內(nèi)容。

2、最新修正的土地管理法及其實施條例的突出要點：突出了保護耕地的指導(dǎo)思想，修改重點是將土地管理方式由以往的分級限額審批制度改為土地用途管理體制制度，強化土地利用總體規(guī)劃的效力，在用途管制的前提下，上收審批權(quán)，包括土地利用總體規(guī)劃的

審批權(quán)、占用農(nóng)用土地的審批權(quán)和征地的審批權(quán)，充實和完善法律責(zé)任，加大對違法用地的處理和處罰力度。主要內(nèi)容有：

第一，土地用途管制。將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地，以土地利用總體規(guī)劃作為管理土地用途的依據(jù)，嚴格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，嚴格控制建設(shè)用地的總量。

第二，加強耕地保護。首先是突出了保護耕地總量動態(tài)平衡，加重了各級人民政府保護耕地的責(zé)任。其次是實行基本農(nóng)田保護制度，將糧、棉、油、蔬菜等生產(chǎn)基地在內(nèi)的耕地劃為基本農(nóng)田，實行嚴格管理。再次是調(diào)整土地收益分配辦法，新增建設(shè)用地的土地有償使用費，30%上繳中央財政，70%留給地方政府，專項用于耕地開發(fā)。

第三，加大查處土地違法行為的力度。

（四）土地管理法的效力。

二、土地所有權(quán)制度：

（一）土地所有權(quán)的概念

1、定義土地所有權(quán)，是指土地所有人依法對自己的土地享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

2、特征：

（1）土地所有權(quán)是一項專有權(quán)利，其權(quán)利主體是特定的，而義務(wù)主體是不特定的。

（2）對土地所有權(quán)的行使實行嚴格限制，無論國有土地，還是集體土地，包括對土地使用、處分、收益等，都受到相應(yīng)法律約束。

（3）土地所有權(quán)的四項權(quán)能一般與所有權(quán)人緊密結(jié)合，但也可以分離。

（二）國家土地所有權(quán)：

1、國有土地所有權(quán)：是指由國務(wù)院代表國家行使的對全民所有的土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

2、國有土地的范圍：（1）城市市區(qū)的土地；

（2）農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地；

（3）國家依法征用的土地；

（4）依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；

（5）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地；

（6）因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。

3、國有土地的使用：（1）行政劃撥；

（2）國有土地有償使用；（3）國有土地承包經(jīng)營。

（三）農(nóng)民集體土地所有權(quán)：

1、農(nóng)民集體土地所有權(quán)的形成：我國的農(nóng)民集體土地所有權(quán)，是在土地私人所有制的基礎(chǔ)上改造而形成的，即經(jīng)過互助組、初級合作社、高級合作社后逐步實現(xiàn)的。

2、農(nóng)民集體土地所有權(quán)的特征：（1）權(quán)利主體多樣化；（2）所有權(quán)客體的限制性；

3、集體土地的范圍：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有，宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

三、國有土地有償使用制度

（一）國有土地有償使用的第一種方式——土地使用權(quán)出讓：

1、土地使用權(quán)出讓的概念

（1）定義：指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

（2）特征：A、土地使用權(quán)出讓是一種特殊的民事法律行為；B、土地使用權(quán)出讓附有特殊限制，表現(xiàn)為權(quán)利的有期性和有限性。

期限性：居住用地70年，工業(yè)用地、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育、綜合或其他用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年。

有限性：轉(zhuǎn)讓方式、轉(zhuǎn)讓用途，只是使用權(quán)。

2、土地使用權(quán)出讓的方式：拍賣、招標、雙方協(xié)議。

3、土地使用權(quán)出讓合同：是指土地所有者或者其代表與土地使用權(quán)受讓人之間就土地使用權(quán)出讓事宜所達成的、明確相互權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。

（二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：

1、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念：是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與。

2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式：買賣、贈與和交換。

3、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件：

（1）土地使用權(quán)是有償出讓取得的；

（2）按照出讓合同的約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；

（3）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件的。

4、特殊規(guī)定

（1）以行政劃撥取得土地使用權(quán)的，發(fā)生轉(zhuǎn)讓時，必須先報有批準權(quán)的人民政府批準。有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓人辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。有批準權(quán)的人民政府決定可以不辦理出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲取收益中的土地收益上繳國家。

（2）轉(zhuǎn)讓人因轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而取得的收入，如發(fā)生增值的，必須依法繳納土地增值稅。

（3）下列土地使用權(quán)禁止轉(zhuǎn)讓：

①以出讓方式取得土地使用權(quán)，未達到法定轉(zhuǎn)讓條件的； ②司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

③依法收回土地使用權(quán)的；

④共有土地使用權(quán)，未經(jīng)其他共有人書面同意的； ⑤權(quán)屬有爭議的；

⑥未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的。

（三）土地使用權(quán)出租：

1、土地使用權(quán)出租的概念：是指土地使用者將土地使用權(quán)單獨或者隨同地上建筑物、其他附著物租賃給他人使用，由他人向其支付租金的行為。

2、土地使用權(quán)出租的法律后果：

（1）土地使用權(quán)出租后，出租人必須繼續(xù)履行土地使用權(quán)出讓合同。

（2）土地使用權(quán)出租，其地上建筑物及其他附著物亦同時出租。（3）承租人取得租賃權(quán)后，享有對土地的占有、使用和收益權(quán)，但是，未經(jīng)出租人同意，承租人不得將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租，也不得將土地使用權(quán)用于抵押。

（4）如發(fā)生轉(zhuǎn)讓，在同等條件下，承租人有優(yōu)先于他人接受轉(zhuǎn)讓的權(quán)利，即使承租人不購買出租人的土地使用權(quán)，租賃合同對于新的土地使用權(quán)人也仍繼續(xù)有效。

（四）土地使用權(quán)抵押：

1、土地使用權(quán)抵押的概念：是指土地使用者提供可供抵押的土地使用權(quán)作為履行債務(wù)的擔(dān)保的行為。

2、土地使用權(quán)抵押的生效要件：

（1）設(shè)定土地使用權(quán)抵押的抵押人必須是土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人。以出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)可以抵押；行政劃撥的土地使用權(quán)，除法律規(guī)定的條件外，不得用于抵押；

（2）設(shè)定抵押必須由抵押人與抵押權(quán)人簽訂抵押合同；（3）抵押必須辦理登記，抵押登記應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書辦理，抵押權(quán)人可以領(lǐng)取他項權(quán)利證書。

3、土地使用權(quán)抵押的法律后果：

（1）土地使用權(quán)抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押；（2）房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增加的房屋不屬于抵押財產(chǎn)；

（3）需要拍賣該房地產(chǎn)時，可以依法將地上新增的房屋與抵押財產(chǎn)一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。

（五）國有土地有償使用的第二種方式——國有土地租賃和第三種方式——國有土地使用權(quán)作價入股出資或入股：

1、國有土地租賃的概念：是指土地使用者與縣級以上人民政府土地管理部門簽訂一定年限的土地租賃合同，并支付租金的行為。

2、國有土地使用權(quán)作價出資或入股的概念：是指國家以一定年限的國有土地使用權(quán)作價，作為出資或股本投入新設(shè)立的企業(yè)。

（六）土地使用權(quán)的終止：

1、土地使用權(quán)終止的概念：是指土地使用者所享有的土地使用權(quán)已告消滅，不再享有這種權(quán)利。

2、土地使用權(quán)終止的原因和后果：

（1）因土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用期限屆滿而終止。土地使用權(quán)出讓合同屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但未獲批準的，土地使用權(quán)及其地上建筑物、附著物由國家無償收回。

（2）土地使用權(quán)屆滿前，國家根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回土地使用權(quán)，并根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應(yīng)的補償。

（3）因土地使用者嚴重違反城市規(guī)劃或違反土地使用權(quán)出讓合同而被國家強制收回土地。（超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿二年未動工的，國家可以無償收回土地使用權(quán)。但是因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工前必需的前期工作而造成動工開發(fā)遲延的除外）。

（4）因土地的滅失而導(dǎo)致土地使用權(quán)的終止。

四、國有土地使用權(quán)的劃撥：

1、土地使用權(quán)劃撥的概念和范圍：

（1）土地使用權(quán)劃撥的概念：是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安臵等費用后，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。

（2）土地使用權(quán)劃撥的特征：

①土地使用權(quán)劃撥是一種具體的行政行為，國家行使社會經(jīng)濟管理者的行政權(quán)力，將土地使用權(quán)進行分配或調(diào)整；

②土地使用權(quán)劃撥是一種無償?shù)男袨?，土地使用者取得使用?quán)無需支付地價，但這并不等于使用者不需支付任何費用；

③土地使用權(quán)可以是有期限的，也可以是無期限的； ④劃撥的土地使用權(quán)，不可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

2、劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：劃撥土地使用權(quán)，只有在符合一定條件情況才可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。條件就是：

（1）土地使用者必須是企業(yè)、公司、其他經(jīng)濟組織和個人；（2）領(lǐng)有國有土地使用證；

（3）具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；（4）依照有關(guān)土地使用權(quán)出讓的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲得收益抵交土地使用權(quán)出讓金。

3、劃撥土地使用權(quán)收回的條件：

（1）土地使用者因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)無償收回其劃撥土地使用權(quán)；

（2）對劃撥的土地使用權(quán)，市、縣人民政府可以根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃要求無償收回，具體講：。

①為公共利益需要使用土地的；

②為實現(xiàn)城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的； ③土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準的；

④因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的； ⑤公路、鐵路、機場、礦場等經(jīng)核準報廢的。

無償收回劃撥土地使用權(quán)時，對其地上建筑物、其他附著物，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)實際情況給予適當(dāng)補償。對于因第一、第二種收回土地使用權(quán)情形而產(chǎn)生的補償，應(yīng)當(dāng)按照《城市房屋征收管理條例》等法律規(guī)定予以適當(dāng)補償。

4、國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)的處理：

根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，可以分別采取國有土地使用權(quán)出讓、國有土地租賃、國家以土地使用權(quán)作價入股和保留劃撥用地方式四種辦法予以處臵。

（1）有下列情況之一的，應(yīng)當(dāng)采取出讓或租賃方式處臵：

①國有企業(yè)改革或改組為有限責(zé)任公司、股份有限公司以及組建企業(yè)集團的；

②國有企業(yè)改組為股份合作制的；

③國有企業(yè)租賃經(jīng)營的；

④非國有企業(yè)兼并國有企業(yè)的。

⑤國有企業(yè)破產(chǎn)或出售，企業(yè)原劃撥的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)以出讓方式處臵。

（2）有下列情形的，可以經(jīng)批準后保留劃撥方式：

①繼續(xù)作為城市基礎(chǔ)設(shè)施用地、公益事業(yè)用地和國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，原土地用途不變的，但改造或改組為公司制企業(yè)除外；

②國有企業(yè)兼并國有企業(yè)或非國有企業(yè)，以及國有企業(yè)合并，兼并或合并后是國有工業(yè)企業(yè)的；

③在國有企業(yè)兼并、合并中，被兼并的國有企業(yè)或國有企業(yè)合并的一方屬于瀕臨破產(chǎn)的企業(yè)；

④國有企業(yè)改造或改組為國有獨資公司的。

（3）處臵土地使用權(quán)的要求：

①土地使用權(quán)必須權(quán)屬合法、無爭議，并已辦理了土地登記，企業(yè)持有土地使用權(quán)證書；

②采取出讓、租賃、作價入股方式處臵的，必須進行地價評估； ③簽訂合同和變更土地登記，以出讓和租賃方式處臵的，應(yīng)當(dāng)簽訂出讓合同或土地租賃合同，并按照規(guī)定辦理土地登記手續(xù)；

④以作價出資（入股）的，持作價出資（入股）決定書辦理登記；

⑤土地用途必須符合當(dāng)?shù)氐耐恋乩每傮w規(guī)劃，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的，還應(yīng)符合城市規(guī)劃，需要改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)依法辦理有關(guān)批準手續(xù)，補交出讓金或有關(guān)土地使用費用。

第三章 土地管理制度（下）

一、土地利用總體規(guī)劃

（一）土地利用的概念：

1、土地利用是人類在社會生產(chǎn)、生活中，為了達到一定的目的，對土地進行的開發(fā)、利用、整治和保護等過程。

2、土地利用與保護的主要內(nèi)容：（1）十分珍惜、合理利用土地的原則；（2）切實保護耕地原則；（3）全面規(guī)劃，以土地利用總體規(guī)劃管制土地的原則；（4）開發(fā)、利用與整治保護相結(jié)合的原則。這些主要內(nèi)容包括：土地利用總體規(guī)劃制度，土地開發(fā)制度，耕地的特殊保護制度，土地調(diào)查和統(tǒng)計制度。

（二）土地利用總體規(guī)劃的編制：

1、土地利用總體規(guī)劃的概念：土地利用總體規(guī)劃是各級人民政府貫徹執(zhí)行國家的土地利用政策，根據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、國土整治和環(huán)境保護的要求、土地供給能力以及各項建設(shè)土地的需要，編制分配土地資源、合理調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)和布局的較長時間的總體安排和布局。

2、土地利用總體規(guī)劃的任務(wù)和目的：任務(wù)：（1）對土地利用現(xiàn)狀和后備土地資源潛力進行綜合分析研究，在預(yù)測土地利用變化的基礎(chǔ)上根據(jù)需要和可能，提出規(guī)劃期內(nèi)的土地利用目標和基本方針；（2）協(xié)調(diào)各部門的用地需求，提出各類用地的控制指標；（3）調(diào)整土地利用的結(jié)構(gòu)和布局；（4）提出實現(xiàn)規(guī)劃的政策、措施和步驟。

目的：為了加強國家對土地利用的宏觀控制和計劃管理，協(xié)調(diào)各部門的用地需求，充分、合理地利用我國有限的土地資源，為國民經(jīng)濟發(fā)展提供土地保障。

3、土地利用總體規(guī)劃的編制原則和內(nèi)容：

（1）編制原則：①嚴格保護基本農(nóng)田，控制非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用農(nóng)用地；②提高土地利用率；③統(tǒng)籌安排各類、各區(qū)域用地；④保護和改善生態(tài)環(huán)境，保障土地的可持續(xù)利用；⑤占用耕地與開發(fā)復(fù)墾耕地相平衡。

（2）內(nèi)容：①土地利用現(xiàn)狀分析；②土地需求量預(yù)測；③土地適宜性評價；④確定規(guī)劃目標和方針、進行布局與結(jié)構(gòu)調(diào)整；⑤土地利用分區(qū)規(guī)劃；⑥制定實施規(guī)劃的政策和措施，主要包括各種行政、法律、技術(shù)和經(jīng)濟的措施。

4、土地利用總體規(guī)劃的體系：土地利用總體規(guī)劃是一個多層次的規(guī)劃體系，按各級規(guī)劃的層次可以分為全國性土地利用總體規(guī)劃體系，省、自治區(qū)、直轄市土地利用總體規(guī)劃，市級土地利用總體規(guī)劃，縣級土地利用總體規(guī)劃，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）級土地利用總體規(guī)劃。

（三）土地利用總體規(guī)劃的審批與修改

1、土地利用規(guī)劃的分級審批：全國土地利用總體規(guī)劃，由國務(wù)院土地行政主管部門會同國務(wù)院有關(guān)部門編制，報國務(wù)院批準。省、自治區(qū)、直轄市的土地利用總體規(guī)劃，報國務(wù)院批準。省、自治區(qū)人民政府所在地的市、人口在100萬以上的城市以及國務(wù)院指定的城市的土地利用總體規(guī)劃，經(jīng)省、自治區(qū)人民政府審查同意后，報

國務(wù)院批準。上述以外的土地利用總體規(guī)劃，逐級上報省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準；其中鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃可以由省級人民政府授權(quán)的設(shè)區(qū)的市、自治區(qū)人民政府批準。

2、土地利用總體規(guī)劃的法律效力：土地利用總體規(guī)劃一經(jīng)批準，即具有法律效力。必須嚴格執(zhí)行。使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地，不得隨意修改，否則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

3、土地利用總體規(guī)劃的修改：經(jīng)批準的土地利用總體規(guī)劃確需修改，須經(jīng)原批準的機關(guān)批準，未經(jīng)批準，不得改變土地利用總體規(guī)劃確定的土地用途。

（四）土地利用總體規(guī)劃與其他規(guī)劃的關(guān)系：

1、與城市總體規(guī)劃的關(guān)系：（1）城市總體規(guī)劃中的建設(shè)用地規(guī)模不得超過土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地規(guī)模；（2）在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，城市建設(shè)用地的利用應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃。

2、與江河、湖泊綜合開發(fā)規(guī)劃的關(guān)系：在江河、湖泊、水庫的管理和保護范圍以及蓄洪、滯洪區(qū)內(nèi)，土地利用應(yīng)當(dāng)符合江河、湖泊綜合治理和開發(fā)利用規(guī)劃，符合河道湖泊滯洪、蓄洪和輸水的需要。

（五）土地利用計劃：

1、土地計劃內(nèi)容：（1）農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計劃指標；（2）耕地保有量計劃指標；（3）土地開發(fā)整理計劃指標。

2、土地利用計劃的編制依據(jù)：（1）土地利用總體規(guī)劃；（2）國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃；（3）國家產(chǎn)業(yè)政策；（4）建設(shè)用地和土地利用的實際狀況。

二、耕地保護制度

（一）切實保護耕地是我國的一項基本國策：

1、為什么要把切實保護耕地列為基本國策：切實保護耕地關(guān)系到農(nóng)業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展，關(guān)系到整個國民經(jīng)濟持續(xù)、快速、健康發(fā)展，關(guān)系到全民根本利益，所以必須列為基本國策。

2、耕地總量動態(tài)平衡：實現(xiàn)耕地總量動態(tài)平衡就是在今后一個時期內(nèi)，做到我國耕地面積不再減少，并略有增加，用中國的地養(yǎng)活中國人，同時保證當(dāng)前建設(shè)對土地的需求。

3、《土地管理法》中設(shè)定哪些制度以實現(xiàn)耕地總量動態(tài)平衡：（1）從規(guī)劃上保證總量平衡；（2）實行土地用途管制制度；（3）實行占用耕地補償制度；（4）實行基本農(nóng)田保護區(qū)制度（省、自治區(qū)、直轄市劃定基本農(nóng)田保護區(qū)應(yīng)當(dāng)占本行政區(qū)域內(nèi)耕地的80%以上）；（5）禁止閑臵和荒蕪耕地（已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，1年內(nèi)不用而又可以耕種收獲的，應(yīng)當(dāng)由原耕種該幅耕地的集體或個人恢復(fù)耕種，也可以由用地單位組織耕種；1年以上未動工建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納閑臵費；超過2年未使用的，經(jīng)原批準機關(guān)批準，由上級人民政府收回用地單位的土地使用權(quán)。該幅土地原為農(nóng)民集體所有的，應(yīng)當(dāng)交回原農(nóng)村

集體經(jīng)濟組織恢復(fù)耕種。承包經(jīng)營耕地的單位或者個人超過2年棄耕拋荒的，原發(fā)包單位應(yīng)當(dāng)終止承包合同，收回發(fā)包的耕地）。

（二）基本農(nóng)田保護制度：

1、基本農(nóng)田的概念：是指按照一定時期人口和社會經(jīng)濟發(fā)展對農(nóng)產(chǎn)品的需求，依照土地利用總體規(guī)劃確定的不得占用的耕地。

2、基本農(nóng)田保護區(qū)的劃定：基本農(nóng)田保護區(qū)以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）為單位進行劃區(qū)定界，由縣級人民政府土地行政主管部門會同同級農(nóng)業(yè)行政主管部門組織實施。劃定的基本農(nóng)田保護區(qū)，由縣級人民政府設(shè)立保護標志，予以公告。

3、哪些耕地應(yīng)當(dāng)劃入基本農(nóng)田保護區(qū)：（1）經(jīng)國務(wù)院有關(guān)主管部門或者縣級以上地方人民政府批準確定的糧、棉、油生產(chǎn)基地內(nèi)的耕地；（2）有良好的水利與水土保持設(shè)施的耕地，正在實施改造計劃以及可以改造的中、低產(chǎn)田；（3）蔬菜生產(chǎn)基地；（4）農(nóng)業(yè)科研、科學(xué)試驗田。

4、基本農(nóng)田保護區(qū)的實施：基本農(nóng)田保護區(qū)以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）為單位進行劃區(qū)定界，由縣級人民政府土地行政主管部門會同同級農(nóng)業(yè)行政主管部門組織實施。

5、基本農(nóng)田的保護措施：（1）需要占用基本農(nóng)田應(yīng)報國務(wù)院批準；（2）實行基本農(nóng)田補充制度；（3）禁止破壞基本農(nóng)田；（4）實行基本農(nóng)田地力等級評定制度；（5）實行基本農(nóng)田保護責(zé)任書制度。

（三）土地開發(fā)與復(fù)墾：

1、土地開發(fā)的概念：土地開發(fā)是為擴大土地的可利用面積和提高土地利用深度，通過勞力、技術(shù)和資金的投入將土地由自然資源改造為經(jīng)濟資源。

1、土地開發(fā)的原則：（1）符合土地利用總體規(guī)劃；（2）保護和改善生態(tài)環(huán)境、防止水土流失和土地荒漠化；（3）農(nóng)業(yè)用地優(yōu)先開發(fā)；（4）保護開發(fā)者利益。

1、開墾的范圍和程序：開墾未利用的土地，必須在土地利用總體規(guī)劃劃定的可開墾的區(qū)域內(nèi)進行。開墾未利用的土地，必須按下列程序進行：（1）經(jīng)過開墾的科學(xué)論證和評估；（2）開墾土地要經(jīng)依法申請批準。

2、土地復(fù)墾的實施：土地復(fù)墾實行誰破壞、誰復(fù)墾的原則。

三、建設(shè)用地制度

（一）建設(shè)用地的概念和分類：建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事用地等。

分類：按土地所有權(quán)性質(zhì)劃分，可分為國家建設(shè)用地和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集體建設(shè)用地；按建設(shè)項目大小可以分為：大型項目建設(shè)用地、中型建設(shè)項目用地、小型建設(shè)項目用地；按利用性質(zhì)可以分為：農(nóng)業(yè)建設(shè)用地和非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地。

（二）國家建設(shè)用地使用權(quán)的取得：

1、國家建設(shè)用地的來源：（1）將農(nóng)村集體所有的土地征用為國有；（2）國家依法收回國有建設(shè)土地使用權(quán)；（3）國有荒山、荒地。

2、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批：（1）市、縣人民政府按照土地利用計劃擬訂農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征用土地方案，分批次逐級上報有批準權(quán)的人民政府；（2）有批準權(quán)的人民政府土地行政主管部門對農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征用土地方案進行審查，提出審查意見，報有批準權(quán)的人民政府批準；其中補充耕地方案由批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案的人民政府在批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案時一并批準；（3）農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征用土地方案經(jīng)批準后，由市、縣人民政府組織實施，按具體建設(shè)項目分別供地。

3、以劃撥方式取得建設(shè)用地的審批：（1）在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)申請建設(shè)用地的，建設(shè)單位或個人應(yīng)向城市規(guī)劃行政管理部門提出選址申請，由城市規(guī)劃行政主管部門對建設(shè)項目進行初步審查，核發(fā)建設(shè)項目選址意見書；（2）建設(shè)單位或個人向計劃管理部門申報可行性研究報告或設(shè)計任務(wù)書；（3）建設(shè)單位持建設(shè)項目批準文件，包括可行性研究報告或設(shè)計任務(wù)書、基本建設(shè)計劃等，向建設(shè)用地所在地的市、縣人民政府土地管理部門申請建設(shè)用地；（4）供地方案經(jīng)批準后，由市、縣人民政府向建設(shè)單位頒發(fā)建設(shè)用地批準書。（5）土地使用者應(yīng)當(dāng)依法申請土地登記。

應(yīng)用課程

第五篇：房地產(chǎn)法作業(yè)

房地產(chǎn)法作業(yè)

1、時間公司請求判令國土局繼續(xù)履行合同，將開發(fā)編號為2002-005號開發(fā)宗地出讓給時間公司的訴訟請求能否成立？

我認為該訴訟請求不能成立。

時間公司請求判令國土局繼續(xù)履行合同，前提是合同已經(jīng)成立并且有效。首先應(yīng)該界定掛牌出讓公告的性質(zhì)，是要約邀請還是要約？《中華人民共和國合同法》第15條規(guī)定：要約邀請是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。寄送的價目表、拍賣公告、招標公告、招股說明書、商業(yè)廣告等為要約邀請。商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約。而在本案中，掛牌公告的性質(zhì)和拍賣公告、招標公告的性質(zhì)是一樣的，所以應(yīng)認定為要約邀請而不是要約。之后時間公司向國土局表達了競標的意愿，這個即向國土局發(fā)出了要約。掛牌出讓程序中的競價期限尚未屆滿，訟爭土地使用權(quán)的價格未能確定，說明國土局尚未對時間公司的報價作出承諾，所以雙方關(guān)系仍停留于締結(jié)合同過程中的要約階段，合同根本就沒有成立。這個訴訟請求是不成立的。

2、時間公司判令國土局雙倍返還時間公司所交的約定為定金性質(zhì)的保證金計4000萬元(已返還2000萬元)的請求有無理由？

我認為這個請求是沒有理由的。

因為，最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔(dān)保法》若干問題的解釋第118條規(guī)定：當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持。本案中《掛牌出讓公告》的第5條寫明參加競買者在報名時須交納保證金2000萬元。這里載明的是“保證金”，從本案來看，時間公司和國土局根本沒有特別約定該保證金有定金的性質(zhì)，所以是“保證金”而不是“定金”，對于保證金而言當(dāng)然不適用雙倍返還的規(guī)定，所以理由不成立。

3、在本案中，玉環(huán)縣國土局應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任？

玉環(huán)縣國土局應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任。

我認為，浙江省人大常委會頒布的于 2000年7月5日施行的《浙江省實施<中華人民共和國土地管理法>辦法》在本案中是適用的，因為上位的《土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》都沒有做出詳細規(guī)定，《浙江省實施<中華人民共和國土地管理法>辦法》又是結(jié)合浙江省實際情況所頒布的，應(yīng)當(dāng)是有效的。依據(jù)上述規(guī)定，確實應(yīng)報省政府批準，否則這種掛牌行為是無效的。締約過失責(zé)任是指在合同訂立過程中，一方因違背其依據(jù)的誠實信用原則所產(chǎn)生的義務(wù)，而致另一方的信賴利益的損失，并應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任，它是一種彌補性的民事責(zé)任。本案中時間公司和玉環(huán)縣國土局尚處于合同訂立階段，國土局由于自己的過失，在掛牌公告之前未取得浙江省政府批準，最終導(dǎo)致雙方的合同不能訂立，對此有一定過錯，應(yīng)該承擔(dān)締約過失責(zé)任。