第一篇：《房地產(chǎn)法兼合同法》試題答案[最終版]

《房地產(chǎn)法兼合同法》試題

一、單項選擇題

1、拆遷補償?shù)膶ο笫侵副徊疬w人，主要是指（B）

A．房屋使用人

B．房屋所用人

C．房屋代管人

D．國家授權(quán)的國有房屋管理人

2、我國《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條規(guī)定，教育、科技用地的最高年限為（C）

A．70年

B．40年

C．50年

D．80年

3、關(guān)于土地出讓的招標事宜，下列說法正確的是（A）

A．招標人向社會發(fā)出的招標公告是邀約邀請

B．招標人不得要求投標人交納投標保證金

C．決標后，招標委員會向中標者發(fā)出中標通知書

D．招標方式的中標者一定是出價最高者

4、下列不屬于土地使用權(quán)抵押實現(xiàn)方式的有（C）

A．拍賣

B．折價

C．沒收

D．變賣

5、土地開發(fā)是指通過“三通一平”或者“七通一平”，將生地變?yōu)槭斓?。下列屬于“三通一平”的有（D）

A．通水、通電、通熱力、平整土地

B．通排水、通電、通熱力、平整土地

C．通郵政、通電、通水、平整土地

D．通水、通電、通路、平整土地

6、下列不屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反資質(zhì)等級規(guī)定的處罰措施的是（C）

A．注銷資質(zhì)等級證書

B．吊銷資質(zhì)等級證書

C．沒收財產(chǎn)

D．罰款

7、某建設單位2013年1月1日領取了施工許可證，該建設單位應該在（C）前開工，否則應申請延期。

A．2013年2月1日

B．2013年3月1日

C．2013年4月1日

D．2013年5月1日

8、下列房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓的是（A）

A．屬甲乙兩人共有房地產(chǎn)，且經(jīng)兩人同意的B．甲乙權(quán)屬爭議起訴的C．依法收回土地使用權(quán)的D．甲的房屋但被司法機關(guān)查封

9、《合同法》214條規(guī)定，租賃期限不得超過（A），超過部分無效。

A．20年

B．40年

C．50年

D．10年

10、異議登記的主要效力是（B）

A．限制更正申請人的權(quán)利

B．限制現(xiàn)時登記權(quán)利人的處分權(quán)

C．限制利害關(guān)系人的權(quán)利

D．限制請求權(quán)人的權(quán)利

11、訴訟采用（），仲裁采用（C）

A．一審終局，一審終局

B．一審終局，二審終局

C．二審終局，一審終局

D．二審終局，二審終局

12、房地產(chǎn)糾紛按照涉及的客體不同，分為(D)

A．房地產(chǎn)民事糾紛和房地產(chǎn)行政糾紛

B．房地產(chǎn)物權(quán)糾紛和房地產(chǎn)債權(quán)糾紛

C．國內(nèi)房地產(chǎn)糾紛和國外房地產(chǎn)糾紛

D．土地糾紛和房屋糾紛

13、A企業(yè)收到傳真后向B發(fā)出傳真，對單價進行了調(diào)整，這屬于作出實質(zhì)性變更的行 為，因此原要約失效，該傳真屬于（D）

A．要約邀請

B．要約

C．承諾

D．新要約

14、甲乙兩個企業(yè)在4月1日簽訂了100萬元的買賣合同，合同4月1日成立，事后經(jīng)查合同的標的是走私汽車，則該合同（B）

A．有效

B．無效

C．效力待定

D．不成立

15、代理是指經(jīng)紀機構(gòu)在受托權(quán)限內(nèi)，以(C)名義與第三方進行交易，并由委托人直接承擔相應法律責任的商業(yè)行為。

A．經(jīng)紀人

B．受托人

C．委托人

D．代理人

16、《民法通則》規(guī)定，向人民法院請求保護民事權(quán)利的訴訟時效期間為(D)年，法律另有規(guī)定的除外。

A．3

B．4

C．5

D．2

二、多項選擇題

1、下列“三改四建”內(nèi)容中屬于“三改”的有（BCD）

A.建立住房公積金制度

B.建立是社會化、專業(yè)化運行體制

C.建立按勞分配的貨幣工資分配方式

D.建立國家、單位、個人三者合理負擔的住房建設投資體制

2、需要由國務院批準才可以征收的土地包括（ACD）

A.基本農(nóng)田

B.基本農(nóng)田以外的耕地超過45公頃

C.其他土地超過70公頃的D.基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃

3、屬于集體土地所有權(quán)的客體的有（BCD）

A.城市的土地

B.宅基地

C.自留地

D.自留山

4、可以由政府劃撥的建設項目用地包括（AC）

A.軍事用地

B.居住用地

C.城市基礎設施用地

D.工業(yè)用地

5、下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)說法正確的有（ABD）

A.房地產(chǎn)專營企業(yè)按照資質(zhì)分為五級

B.《暫定資質(zhì)證書》有效期為1年

C.工商行政管理部門對符合法定條件的登記申請，應在收到申請之日起10天內(nèi)予以登記

D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也稱開發(fā)商或建設單位

6、城市房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃管理集中體現(xiàn)在“一書兩證”制度上，即（ABC）

A.《建設用地選址意見書》制度

B.《建設用地規(guī)劃許可證》制度

C.《建設工程規(guī)劃許可證》制度

D.《建筑工程施工許可證》制度

7、根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定，可以不通過招標選擇施工單位的項目包括()

A.涉及國家秘密或者搶險救災而不適宜招標的B.屬于利用扶貧資金實行以工代賑需要使用農(nóng)民工的C.施工技術(shù)主要采用專有技術(shù)的D.普通住宅小區(qū)

8、甲、乙、丙、丁分別購買了某住宅樓（共四層）的一至四層住宅，并各自辦理了房產(chǎn)證。下列哪些說法是正確的（AD）

A．甲、乙、丙、丁有權(quán)分享該住宅樓的外墻廣告收入

B．一層住戶甲對三、四層間樓板不享有民事權(quán)利

C．若甲出賣其住宅，乙、丙、丁享有優(yōu)先購買權(quán)

D．如四層住戶丁欲在樓頂建一花圃，須得到甲、乙、丙同意

9、社會保障住房包括（ABC）

A．廉租房

B．經(jīng)濟適用房

C．限價房

D．商品房

10、免征房產(chǎn)稅的有（ABCD）

A．軍隊的自用房產(chǎn)

B．國家機關(guān)自用的房產(chǎn)

C．宗教寺廟、名勝古跡自用的房產(chǎn)

D．個人所有非經(jīng)營性用的房產(chǎn)

11、“三資企業(yè)”包括（ABC）

A．中外合資經(jīng)營企業(yè)

B．中外合作經(jīng)營企業(yè)

C．外商獨資企業(yè)

D．民營企業(yè)

12、房地產(chǎn)交易中，依照法律定，優(yōu)先購買權(quán)有(AB)

A．承租人優(yōu)先購買權(quán)

B．共有人優(yōu)先購買權(quán)

C．業(yè)主直系親屬優(yōu)先購買權(quán)

D．業(yè)主債權(quán)人優(yōu)先購買權(quán)

13、《合同法》規(guī)定，有下列情形之一的，合同可申請變更或撤銷（AD）

A．合同存在重大誤解

B．以合法形式掩蓋非法目的C．惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益

D．合同訂立顯失公平

14、在要約生效后、受要約人承諾前，要約人可以撤銷要約。但《合同法》規(guī)定，下列情形要約不得撤銷：（ABC）

A．要約人確定了承諾期限

B．要約人以其他形式明示要約不得撤銷

C．受要約人有理由認為要約是不可撤銷的，并已經(jīng)為履行合同作了準備工作

D．受要約人違約

15、合同的法定解除條件包括（ABCD）

A．因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的B．在履行期限屆滿前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行債務

C．當事人一方延遲履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行

D．當事人一方延遲履行債務或者有其它違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的三、名詞解釋

1、財產(chǎn)征收（課本33頁）

2、土地所有權(quán)（課本61頁）

3、買賣不破租賃原則（課本156頁）

4、代位權(quán)：因債務人怠于行使其到期債權(quán)，對債權(quán)人造成損害的，債權(quán)人可以向人民法院請求以自己的名義代為行使債務人的債權(quán)，但該債權(quán)專屬于債務人自身的債權(quán)除外。

四、簡答題

1、房地產(chǎn)法的淵源(課本11頁:1-8)

2、簡述房地產(chǎn)權(quán)利原始取得的方法（課本167頁1-4）

3、簡述“五險一金”的內(nèi)容：

五險： ①養(yǎng)老保險②醫(yī)療保險③生育保險④工傷保險⑤失業(yè)保險

一金：住房公積金

4、簡述《合同法》中要約失效的情形：

①拒絕要約的通知達到要約人；②要約人依法撤銷要約；

③承諾期限屆滿，受要約人未作出承諾；④受要約人對要約的內(nèi)容作出實質(zhì)性變更。

五、案例分析題(共10分)

2000年3月5日，甲公司與乙公司簽訂了一份房屋租賃合同，約定：甲公司將A廣場的一棟大樓出租給乙公司，每月租金150萬元，按月收租，租期二年，從2000年4月1日到2002年3月30日止。合同簽訂后，雙方到房地產(chǎn)管理部門辦理了登記備案手續(xù)。乙公司交付了押金和租金后，甲公司將樓房交付乙公司使用。此后，乙公司按期交租。2000年9月，甲公司因欠丙公司2800萬元，便將該樓房抵押給丙公司，雙方訂立了抵押合同，約定：如甲公司不能在2000年12月底還債，丙公司將對該房屋行使抵押權(quán)。但是一直到2000年12月，甲公司仍然無錢清償對丙公司的債務，于2001年1月，丙公司要求乙公司向其繳納租金，乙公司拒絕。從2000年1月至2001年3月，乙公司以甲公司、乙公司之間存在的抵押合同糾紛尚未解決為由，既拒絕向甲公司交租，又不向丙公司交租。2001年4月，甲公司、丙公司因抵押合同糾紛訴到法院。

問題：

(1)甲公司能否將已出租的房屋抵押給丙公司，是否需要取得乙公司的同意?為什么?(3分)

(2)如果甲公司與乙公司簽訂抵押合同沒有進行登記，甲公司與丙公司的抵押合同是否有效?為什么?(2分)

(3)如果甲公司與丙公司的抵押合同有效，那么丙公司能否在債務履行期限屆滿時將樓房拍賣，以清償自己的債權(quán)?如承租人提出異議能否成立?為什么?(3分)

(4)丙公司是否有權(quán)向乙公司收取租金，以充抵甲公司的債務?為什么?(2分)

答案：

三、名詞解釋：

1、財產(chǎn)征收

2、土地所有權(quán)（課本61頁）

3、買賣不破租賃原則（課本156頁）

4、代位權(quán)：因債務人怠于行使其到期債權(quán)，對債權(quán)人造成損害的，債權(quán)人可以向人民法院請求以自己的名義代為行使債務人的債權(quán)，但該債權(quán)專屬于債務人自身的債權(quán)除外。

四、簡答題：

1、(課本11頁:1-8)

2、（課本167頁1-4）

3、五險： ①養(yǎng)老保險②醫(yī)療保險③生育保險④工傷保險⑤失業(yè)保險

一金：住房公積金

4、①拒絕要約的通知達到要約人；②要約人依法撤銷要約；

③承諾期限屆滿，受要約人未作出承諾；④受要約人對要約的內(nèi)容作出實質(zhì)性變更。五、六、七、八、九、十、十一、十二、十三、案例分析題

（1）甲公司將已出租給乙公司的房屋抵押給丙公司，不需要獲得乙公司的同意；根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，抵押人將已出租的房屋進行抵押的，應當書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效。

（2）未登記對抵押合同沒有影響，抵押合同繼續(xù)有效。根據(jù)我國法律規(guī)定，當事人之間訂立的抵押合同，自合同成立時生效，未辦理登記不影響合同效力。

（3）丙公司可以將房屋拍賣。承租人的異議不能成立。因為我國相關(guān)法律規(guī)定，丙公司拍賣之后，房屋的買受人并不能終止租賃關(guān)系，承租人的利益不會受到影響。

（4）丙公司無權(quán)向乙公司收取租金來沖抵自己對甲公司的債權(quán)。租金請求權(quán)屬于出租人所有。本案中甲公司是出租人，擁有租金請求權(quán)。

第二篇：勞動合同法爭議自測試題答案

勞動合同法爭議自測試題

一、單項選擇題

1.建立勞動關(guān)系不簽訂勞動合同，超過（）未滿1年的，支付雙倍工資。(2分)A.1個月B.2個月

C.3個月

D.4個月

您的答案為： A 解析: 2.企業(yè)直接用于勞動力的用工成本分為直接成本、間接成本、（）、非法成本。(2分)A.直接成本

A.非直

B.間接成本

C.合法成本

D.非法成本

您的答案為：C解析: 3.勞動合同法本身增加的勞動成本應當計算直接成本和（）。(2分)接成本B.間接成本

C.合法成本

D.非法成本

您的答案為：：C 解析: 4.建立勞動關(guān)系不簽訂勞動合同，超過1個月未滿1年的，支付（）倍工資。(2分)A.1B.2

A.無成本

B.有成本

C.C.3D.4 您的答案為：B解析: 5.企業(yè)終止勞動合同需付出（）成本。(2分)少量成本D.大量成本

您的答案為：：C 解析: 6.無固定期限合同是否終是身制(2分)您的答案為：B解析:

A.有效

B.無效

A.YES

B.NO 7.勞動者拒簽勞動合同時，棄權(quán)條款是否有效？(2分)您的答案為：B解析:

8.建立勞動關(guān)系需在（）內(nèi)簽訂勞動合同。(2分)個月D.4個月

A.1個月B.2個月C.3您的答案為：C答案是，與勞動法不符 解析: 9.勞動合同法是否加大了企業(yè)的用工成本(2分)加大很多D.適當加大

A.不加大

B.不加大

C.您的答案為：D 解析: 10.《勞動合同法》規(guī)定試用期工資不能低于合同工與同崗位最低檔工資的多少比例(2分)A.60%

B.70%

C.80%

D.90% 您的答案為：C 解析: 11.《勞動合同法》第一條規(guī)定：保護勞動者的合法權(quán)益，構(gòu)建和發(fā)展（）的勞動關(guān)系。(2分)您的答案為：A解析:

A.1種

B.2種

C.3種

D.4種 A.和諧穩(wěn)定

B.和諧

C.穩(wěn)定

D.平等

12.勞動合同的期限分為（）。(2分)您的答案為： C 解析: 13.勞動合同法是新勞動法(2分)

A.YES

B.NO 您的答案為：B 解析: 14.建立勞動關(guān)系不簽訂勞動合同，超過（）年的視為簽訂無固定期限合同。(2分)A.1B.2

A.YES

B.NO

C.3

D.4 您的答案為：A解析: 15.取消違約金是否是鼓勵跳槽(2分)您的答案為：B 解析: 16.《勞動合同法》關(guān)于無固定期限合同的規(guī)定：（）固定期限合同訂立的次數(shù)。(2分)A.不限制

B.不要求

C.要求

D.限制

您的答案為：D 解析: 17.社會保險費的用工成本是否應當算在《勞動合同法》的身上(2分)A.YESB.NO 您的答案為：B解析: 18.無固定期限合同運用得當會給企業(yè)（）。(2分)成本C.增加利益

D.減少利益

A.增加成本B.減少您的答案為：B解析: 19.社會保險費用是簽訂勞動合同的什么成本(2分)本C.合法成本

D.非法成本

A.直接成本B.間接成您的答案為： B 解析: 20.《勞動合同法》關(guān)于無固定期限合同的規(guī)定：勞動者工作滿（）年的，取消用人單位同意的條件。(2分)您的答案為：C解析:

A.YES

B.NO

A.1年

B.5年

C.10年

D.15年

21.取消違約金是促使企業(yè)更好的調(diào)動職工積極性(2分)您的答案為：A解析:

22.企業(yè)簽訂書面勞動合同兩倍工資成本是合法成本(2分)您的答案為： B 解析:

二、多項選擇題

23.《勞動合同法》實施以來：（）。(2分)短期合同減少C.社會保險的覆蓋面提高

A.YESB.NO

A.勞動合同簽訂率提高D.勞動爭議數(shù)量大幅增加

B.您的答案為：A,B,C,D解析: 24.對貫徹實施《勞動合同法》持有的不同態(tài)度有（）。(2分)支持C.反對D.觀望

A.直接成本

A.抵抗B.您的答案為：：B,C,D解析: 25.企業(yè)直接用于勞動力的用工成本分為幾類(2分)本C.合法成本

D.非法成本

B.間接成您的答案為：A,B,C,D解析: 26.勞動合同法本身增加的勞動成本應當計算什么(2分)接成本C.合法成本

D.非法成本

A.直接成本B.間您的答案為：A,C解析: 27.《勞動合同法》對試用期工資的規(guī)定增加的企業(yè)成本屬于(2分)本B.間接成本

A.有固定期限

C.合法成本

D.非法成本

A.直接成您的答案為：A,C解析: 28.勞動合同的期限分為（）。(2分)以工作任務為期限您的答案為：A,B,C解析:

D.以工作

B.無固定期限C.29.《勞動合同法》實施以來：（）用工方式大量增加。(2分)外包C.非全日制

D.正式

A.勞務派遣B.您的答案為： A,B,C解析:

三、判斷正誤題

30.勞動合同法本身增加的勞動成本應當計算間接成本和非法成本。(2分)正確B.錯誤

A.您的答案為：B 解析: 31.企業(yè)直接用于勞動力的用工成本分為直接成本、間接成本、合法成本、非法成本。(2分)您的答案為：A解析: A.正確

A.正確

B.錯誤

B.錯誤

32.無固定期限合同運用得當會給企業(yè)減少成本。(2分)您的答案為：A 解析: 33.《勞動合同法》規(guī)定試用期工資不能低于合同工與同崗位最低檔工資的80%。(2分)A.正確 B.錯誤

您的答案為：A解析: 34.《勞動合同法》關(guān)于無固定期限合同的規(guī)定：不限制固定期限合同訂立的次數(shù)。(2分)A.正確

A.正確

B.錯

B.錯誤

您的答案為：B解析: 35.《勞動合同法》實施以來，社會保險覆蓋面提高。(2分)誤

您的答案為：A解析:

36.勞動合同的期限分為有固定期限、無固定期限兩種。(2分)錯誤

您的答案為：B解析:

A.正確B.37.無固定期限合同是指雙方?jīng)]有約定合同終止日期的合同。(2分)B.錯誤

A.正確您的答案為：A 解析: 38.建立勞動關(guān)系不簽訂勞動合同，超過1年的視為簽訂無固定期限合同。(2分)A.正確B.錯誤

A.正確

B.錯誤 您的答案為：A解析: 39.勞動者工作滿十年的，取消用人單位同意的條件(2分)您的答案為：A解析:

40.《勞動合同法》限制固定期限合同訂立的次數(shù)(2分)您的答案為：A解析:

A.正確B.錯誤

41.對貫徹實施《勞動合同法》持有的不同態(tài)度有支持、反對、觀望。(2分)正確B.錯誤

A.正確

B.錯誤

A.您的答案為：A解析: 42.勞動合同法適當加大了企業(yè)的用工成本。(2分)您的答案為：A 解析: 43.《勞動合同法》實施以來，短期合同增加。(2分)您的答案為：B解析:

A.正確

B.錯誤

A.正確

B.錯誤

44.社會保險費用是簽訂勞動合同的直接成本。(2分)您的答案為： B解析:

45.《勞動合同法》實施以來，勞動合同簽訂率提高。(2分)誤

您的答案為：A解析:

A.正確B.錯46.《勞動合同法》實施以來，勞動爭議數(shù)量減少。(2分)您的答案為： B解析:

A.正確

A.正確B.錯誤

47.企業(yè)終止勞動合同需付出大量成本。(2分)B.錯誤

您的答案為： B 解析: 48.《勞動合同法》第一條規(guī)定：保護勞動者的合法權(quán)益，構(gòu)建和發(fā)展和諧穩(wěn)定的勞動關(guān)系。(2分)您的答案為：A解析:

A.A.正確

B.錯誤

49.《勞動合同法》通過對勞動者傾斜保護達到勞動關(guān)系實質(zhì)的平等。(2分)正確B.錯誤

您的答案為：A 解析: 50.《勞動合同法》對試用期工資的規(guī)定增加的企業(yè)成本屬于直接成本、合法成本。(2分)A.正確

B.錯誤

您的答案為：A解析:

第三篇：兼評我國《合同法》第73條

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兼評我國《合同法》第73條

債權(quán)人代位權(quán)是指當債務人怠于行使其對第三人享有的權(quán)利，以致影響債權(quán)人債權(quán)的實現(xiàn)時，債權(quán)人為了保全自己的債權(quán)，可以自己的名義代位行使債務人對第三人的權(quán)利之權(quán)利。債務人是否行使其對第三人的權(quán)利，應依債務人的自由意思，債權(quán)人不得隨意干預，但是債務人的財產(chǎn)既然在法律上已經(jīng)構(gòu)成保障債權(quán)實現(xiàn)的責任財產(chǎn)，對債務人處分自己財產(chǎn)權(quán)利的行為，就不能不加以約束。債權(quán)人代位權(quán)即是平衡債權(quán)人與債務人的利益，以及債務人的意思自由與交易安全后所設立的制度。

債的關(guān)系成立后，債務人對于第三人的權(quán)利，也應加入債務人的責任財產(chǎn)中，作為履行債務的一般擔保。因此，依照誠實信用原則，債務人應當及時行使其對第三人的權(quán)利，增強自己對債權(quán)人的清償能力，如果債務人客觀上能夠行使對于第三人的權(quán)利而怠于行使，使自己本應增加的財產(chǎn)沒有增加，從而危害債權(quán)人債權(quán)的實現(xiàn)時，法律即應允許債權(quán)人代為行使債務人的權(quán)利，使其財產(chǎn)得以增加，使自己的債權(quán)得以實現(xiàn)。

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債權(quán)人代位權(quán)制度發(fā)端于《法國民法典》，該法典第1166條規(guī)定：“債權(quán)人得行使債務人的一切權(quán)利和訴權(quán)，但權(quán)利和訴權(quán)專屬于債務個人者，不在此限?！狈▏穹▽⒋粰?quán)視為訴權(quán)，受其影響西班牙民法、意大利民法均稱債權(quán)人代位權(quán)為代位訴權(quán)或者間接訴權(quán)?！度毡久穹ǖ洹穼⒋粰?quán)規(guī)定為實體權(quán)利，該法典第423條規(guī)定：“債權(quán)人為保全自己的債權(quán)，可以行使屬于其債務人的權(quán)利。但是，專屬于債務人本身的權(quán)利，不在此限。”受日本民法的影響，我國臺灣地區(qū)民法也規(guī)定了債權(quán)人代位權(quán)制度。

我國《合同法》第73條規(guī)定：“因債務人怠于行使其到期債權(quán)，對債權(quán)人造成損害的，債權(quán)人可以向人民法院請求以自己的名義代位行使債務人的債權(quán)，但該債權(quán)專屬于債務人自身的除外?！睆亩_立了我國民法上的債權(quán)人代位權(quán)制度。但該條規(guī)定比較狹窄，將債權(quán)人可代位行使的權(quán)利局限于債權(quán)，而且要求是對債權(quán)造成損害的，方可行使代位權(quán)，適用范圍較小，并且沒有規(guī)定權(quán)利行使的效果，因而該制度有待于進一步研究，并通過立法進行完善。

一、債權(quán)人代位權(quán)的構(gòu)成要件

債務人不積極主張權(quán)利，固然于債權(quán)人不利，然而債權(quán)人動輒行使代位權(quán)也會損害債務人和第三人的利益，畢竟債權(quán)具有相對性，不能任債的效力無限制地對外擴張，為了平衡“對債權(quán)人的保護”和“債

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務人活動的自由”兩種價值，不致使債務人因債權(quán)債務關(guān)系的存在而陷入債權(quán)人的奴役，應該嚴格限定債權(quán)人代位權(quán)的構(gòu)成條件。

1、債權(quán)人與債務人之間須存在合法有效的債權(quán)債務關(guān)系。

債權(quán)人代位權(quán)是債權(quán)人代行債務人的權(quán)利，代行者如果與被代行者之間沒有合法有效的債權(quán)債務關(guān)系，則代行者即失去了代行的基礎。因為債權(quán)人代位權(quán)是債權(quán)人的一項從權(quán)利，它必以債權(quán)合法有效的存在為前提。所以，人民法院在受理債權(quán)人訴請行使代位權(quán)的案件時，首先應審查債權(quán)人與債務人之間是否存在債權(quán)債務關(guān)系，以及該債權(quán)債務關(guān)系有效與否。

2、債務人對第三人須享有權(quán)利

債務人對第三人所享有的權(quán)利，是債權(quán)人代位權(quán)的標的。債權(quán)人代位權(quán)屬于涉及第三人的權(quán)利，如果債務人對于他人無權(quán)利存在，或者權(quán)利已經(jīng)行使完畢，債權(quán)人就不能代位行使權(quán)利，如果債務人享有的權(quán)利與第三人無關(guān)，也不得對該第三人行使代位權(quán)。

可以代位行使的權(quán)利必須是債務人現(xiàn)有的權(quán)利，非現(xiàn)實存在的權(quán)利，不得成為債權(quán)人代位權(quán)的標的，所以法律上的可能或者能力不得成為代位權(quán)的標的。例如對有利合同(贈與)的承諾能力或者有利商業(yè)

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機會的利用等;權(quán)利中的一部分權(quán)能也不能成為代位權(quán)的標的，如債務人對其所有的財產(chǎn)(如房屋、土地等)怠于使用、收益(房屋的出租、土地的耕作等)，債權(quán)人不可代其位而行使，否則構(gòu)成對債務人權(quán)利的侵犯，也威脅到債務人的意志自由。

按我國《合同法》規(guī)定，可代位行使的權(quán)利僅限于債務人對第三人享有的債權(quán)，這使得債權(quán)人代位權(quán)的適用范圍過于狹小，按《法國民法典》第1166條規(guī)定，債權(quán)人得行使債務人的一切權(quán)利和訴權(quán)。日本和我國臺灣地區(qū)的立法和理論，可代位行使的權(quán)利，也很廣泛，除了債權(quán)之外，還包括物權(quán)及物上請求權(quán)，除了請求權(quán)之外，還包括形成權(quán)，甚至債權(quán)人代位權(quán)、撤銷權(quán)本身又可以成為代位權(quán)的標的，并且不僅限于私權(quán)的代位，對于一些公權(quán)利也可以代位行使，內(nèi)容非常廣泛。結(jié)合我國民法的權(quán)利類型，經(jīng)過整理我們認為以下權(quán)利可以成為債權(quán)人代位權(quán)的標的：

(1)債權(quán)。合同債權(quán)、不當?shù)美颠€請求權(quán)、基于無因管理而產(chǎn)生的償還請求權(quán)、由于侵害財產(chǎn)權(quán)而產(chǎn)生的損害賠償請求權(quán)和違約損害賠償請求權(quán)。

(2)物權(quán)及物上請求權(quán)。如所有物還請求權(quán)、土地妨害除去請求權(quán)、債務人對第三人財產(chǎn)上存在的擔保物權(quán)等;

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(3)形成權(quán)。合同解除權(quán)、選擇之債的選擇權(quán)、買回權(quán)、抵銷權(quán)以及對因重大誤解或顯失公平而成立的民事行為的撤銷權(quán)和變更權(quán);

(4)債權(quán)人代位權(quán)和撤銷權(quán)。如果債務人本人作為第三人的債權(quán)人享有代位權(quán)或撤銷權(quán)，但怠于行使該權(quán)利，從而危及其債權(quán)人的債權(quán)實現(xiàn)時，同樣該代位權(quán)或撤銷權(quán)也可以成為債權(quán)人代位權(quán)的標的，債權(quán)人可以代債務人之位向第三人及其相對人行使代位權(quán)或撤銷權(quán)。

(5)訴訟法上的權(quán)利或公法上的權(quán)利。如中斷訴訟時效的權(quán)利、代位提起訴訟的權(quán)利、申請強制執(zhí)行的權(quán)利和各種登記請求權(quán)等。

可代位行使的權(quán)利必須是非專屬于債務人本身的權(quán)利，以下四項權(quán)利為專屬于債務人本身 的權(quán)利，不得由債權(quán)人代位行使：

(1)非財產(chǎn)性權(quán)利。主要是指身份法上的權(quán)利，例如，監(jiān)督權(quán)、婚姻撤銷權(quán)、離婚請求權(quán)、非婚生子女的認領權(quán)及否認權(quán)、婚生子女的否認權(quán)等。這些權(quán)利的行使雖然間接地會對債務人的責任財產(chǎn)產(chǎn)生影響，然而此等權(quán)利的行使與否全憑權(quán)利人本人的意志，他人不得代位行使。

(2)主要為保護權(quán)利人無形利益的財產(chǎn)權(quán)。例如，繼承或遺贈的承認或拋棄的權(quán)利、撫養(yǎng)請求權(quán)、因生命、健康、名譽、自由等受到

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侵害而產(chǎn)生的損害賠償請求權(quán)等，這些權(quán)利雖為財產(chǎn)利益而產(chǎn)生的權(quán)利，但其行使與否以及行使的范圍，即如何使之具體化，應依權(quán)利人本人的主觀判斷而定，他人自不得代位行使。

(3)不得讓與的權(quán)利。主要是指那些基于個人信任關(guān)系而發(fā)生的債權(quán)或者以特定身份關(guān)系為基礎的債權(quán)、不作為債權(quán)等，這些權(quán)利的成立與存續(xù)，與權(quán)利人人身具有密切聯(lián)系，因而不得由他人代位行使。

(4)不得扣押的權(quán)利。例如，養(yǎng)老金、救濟金、撫恤金等。

此外，可代位行使的權(quán)利必須是合法有效的權(quán)利，基于非法原因而成立的權(quán)利，如賭債等，不可代位行使。但對于超過訴訟時效的債權(quán)仍可成為債權(quán)人代位權(quán)的標的。

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第四篇：房地產(chǎn)法名詞解釋

名詞解釋

房地產(chǎn)：是指土地、土地權(quán)益以及地上建筑物、構(gòu)筑物等房屋的合稱。建筑物區(qū)分所有權(quán)：指業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。城市房屋拆遷：是指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實施的房屋拆遷，當符合以上條件，并需要對被拆遷人補償、安置的，適用中華人民共和國國務院令305號《城市房屋拆遷管理條例》進行。商品房預售：俗稱“賣樓花”，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。相鄰關(guān)系：是指相互毗鄰的房地產(chǎn)所有權(quán)人或使用權(quán)人之間在行使所有權(quán)或使用權(quán)時，因相互間給與便利或接受限制所發(fā)生的權(quán)利義務關(guān)系。建設用地使用權(quán)劃撥：是指縣級以上人民政府依法批準，在建設用地使用權(quán)人繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將建設用地使用權(quán)無償交付給建設用地使用權(quán)人使用的行為。房地產(chǎn)開發(fā)：是指在依法取得建設用地使用權(quán)的國有土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。舊區(qū)改造：是根據(jù)城市規(guī)劃的需要將現(xiàn)有開發(fā)利用的舊城區(qū)改造翻新、重新建設，變成新的建成區(qū)。成片開發(fā)：是指在取得建設用地使用權(quán)后，依照規(guī)劃對土地進行綜合性的開發(fā)建設，建設供排水、供電、供熱、道路交通、通信等公用設施，形成工業(yè)用地和其他建設用地條件，然后轉(zhuǎn)讓建設用地使用權(quán)，經(jīng)營公用事業(yè)，或者建設通用工業(yè)廠房以及相配套的生產(chǎn)和生活服務設施等地面建筑物，并對這些地面建筑物從事轉(zhuǎn)讓或出租的經(jīng)營活動。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。房地產(chǎn)抵押：是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務履行擔保的行為。

論述題

商品房發(fā)生約定面積與登記面積不符的處理規(guī)則

如果當時人在合同中沒有約定的，事后也沒有達成補充協(xié)議，可以按照以下規(guī)則來處理：

（1）面值誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算房價款，買受人不得要求解除合同。

（2）面積誤差比絕對值超出3%，買受人有權(quán)請求解除合同、返還已付購房款及利息。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實

際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差

比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權(quán)歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)

（含3%）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

銷售方逾期交付商品房及辦理房屋權(quán)屬證書的違約責任

1、銷售方逾期交付使用房屋的，應當按照商品房買賣合同約定的違約金數(shù)額或者損害賠償計算方法，支付違約金或損失賠

償額。如果合同沒有約定的，應當按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。

2、由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當按照合同約

定承擔支付違約金或者賠償損失的違約責任：

（1）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；

（2）商品房買賣合同的標的為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。如果合同沒有約定違約金或者損失賠償計算方法，可以按照已付房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計劃逾期貸款利息的標準計算。

在何種條件下職工可提取住房公職金

職工有下列情形之一的，可以提取職工住房公積金賬戶內(nèi)的存儲余額：

1、購買、建造、翻建、大修自住住房的；

2、離休、退休的；

3、完全喪失勞動能力，并與單位終止勞動關(guān)系的；

4、出境定居的；

5、償還購房貸款本息的；

6、房租超出家庭工資收入的規(guī)定比例的。

論述房地產(chǎn)法的基本原則

1、土地公有原則。

2、土地所有權(quán)與土地使用權(quán)相分離原則。

3、市場調(diào)節(jié)與宏觀調(diào)控相結(jié)合原則。

4、合理利用土地與保護

耕地原則。

5、保障房地產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益原則。

劃撥的建設用地使用權(quán)在什么條件下可以轉(zhuǎn)讓？

1、建設用地使用權(quán)人為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人；

2、領有建設用地使用權(quán)證；

3、具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；

4、簽訂建設用地使用權(quán)出讓合同，向當?shù)厥?、縣人民政府補交建設用地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓所獲收益抵交建設用地使

用權(quán)出讓金；

物業(yè)管理服務終止的條件有哪些？

1、物業(yè)服務合同約定的物業(yè)管理服務期限屆滿，雙方有沒有續(xù)簽合同的。

2、物業(yè)服務企業(yè)或業(yè)主委員會解除合同的。物業(yè)服務企業(yè)或企業(yè)委員會在以下條件下可以解除合同：

（1）雙方協(xié)商一致。

（2）物業(yè)服務合同中約定了一方解除合同的條件，當解除合同的條件具備時，解除權(quán)人有權(quán)解除合同。

（3）物業(yè)服務企業(yè)沒有依照物業(yè)服務合同的約定履行管理職責，經(jīng)限期整改仍未達到要求，業(yè)主委員會有權(quán)終止合同。

（4）業(yè)主或業(yè)主委員會嚴重違反物業(yè)服務合同的約定，致使物業(yè)服務企業(yè)無法對物業(yè)進行有效管理，物業(yè)服務企業(yè)有權(quán)

解除合同。

（5）其他法律、法規(guī)規(guī)定當事人一方有權(quán)解除合同的情形。

3、因不可抗力致使物業(yè)服務合同的目的不能實現(xiàn)的。

4、物業(yè)服務企業(yè)被依法撤銷、解散或者被宣告破產(chǎn)時，物業(yè)服務合同也自然終止。

5、其他法律規(guī)定或當事人約定終止的情形。

第五篇：房地產(chǎn)法講稿

課程概述

房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)來研究，房地產(chǎn)法屬于民法，房地產(chǎn)作為產(chǎn)業(yè)來研究，房地產(chǎn)法屬于經(jīng)濟法。程信和、劉國臻編著的北京大學出版社出版的21世紀法學系列教材《房地產(chǎn)法》是把房地產(chǎn)作為一個產(chǎn)業(yè)，研究如何調(diào)整該產(chǎn)業(yè)運行過程所發(fā)生的各種關(guān)系，并創(chuàng)立其理論體系的。當前，房地產(chǎn)在已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟中的一個新的經(jīng)濟增長點。房地產(chǎn)法是調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)、交易和管理過程中發(fā)生的社會關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。特別在我國房地產(chǎn)商品化過程中，本部門法起到非常重要的規(guī)范作用。因此，房地產(chǎn)法是法學?？平逃匾慕?jīng)濟法基礎課。

第一章 房地產(chǎn)法概述

學習指導

房地產(chǎn)法的基礎理論，是學習和研究房地產(chǎn)法首先必須掌握的基本內(nèi)容。本章以房地產(chǎn)、房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)作為切入點，闡述房地產(chǎn)關(guān)系的法律調(diào)整，房地產(chǎn)法的概念、體系、基本原則，房地產(chǎn)法與規(guī)劃法、建筑法、住宅法的關(guān)系。本章涉及房地產(chǎn)法的基本概念和基本原理，與房地產(chǎn)法其他各章節(jié)有密切的聯(lián)系，是其他各章節(jié)的基礎。通過本章的學習，要了解房地產(chǎn)、房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)的基本知識；

掌握對房地產(chǎn)關(guān)系實行法律調(diào)整的必要性；掌握房地產(chǎn)法的概念、體系和基本原則；認識房地產(chǎn)法與相關(guān)法律的關(guān)系。

第一節(jié) 房地產(chǎn) 房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)

一、房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程

我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展大致經(jīng)歷了四個階段:

（一）1949年--1956年 土地改革階段:這一階段首先廢除封建的土地所有制，實現(xiàn)農(nóng)民的土地所有制?！案哂衅涮铩钡脑竿?yōu)楝F(xiàn)實，這是新民主主義革命的輝煌成果。幾年以后，通過逐步實行農(nóng)業(yè)集體化，農(nóng)民的私有土地轉(zhuǎn)化為集體所有。此后，農(nóng)村買賣土地的市場即自行消失。

（二）50年代中期，即1956年前后，私有房屋社會主義改造階段:這一階段逐步改變城市中私有房屋資本主義性質(zhì)。但無論在城市還是在農(nóng)村，國家都依法保護公民的合法的私有房屋，某些不適當?shù)淖龇ê髞碇鸩降玫郊m正。城鄉(xiāng)房屋買賣、租賃等交易仍在進行，但多年來并沒有形成有規(guī)模的房地產(chǎn)交易市場，土地有償使用甚至成為一個“禁區(qū)”。計劃經(jīng)濟體制、教條主義觀念束縛了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

（三）房地產(chǎn)市場在我國的大地上逐步興起并蓬勃發(fā)展：1978年12月中共十一屆三中全會重新確立了黨的馬克思主義的思想路線，將全黨全國工作的重心轉(zhuǎn)移到社會主義現(xiàn)代化建設上來，對內(nèi)推進改革，對外實行開放。正是在這

種新的社會歷史條件下，房地產(chǎn)市場在我國的大地上逐步興起并蓬勃發(fā)展：如土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓，土地的開發(fā)，商品房的興建、買賣(含預售)等。從沿海到內(nèi)地，從城市到鄉(xiāng)村，許多地方都出現(xiàn)了人們稱之為“房地產(chǎn)熱”、“開發(fā)熱”的情景。

（四）由房地產(chǎn)商品化走向成熟的房地產(chǎn)市場階段：1986年6月25日第六屆全國人民代表大會常務委員會第十六次會議通過《土地管理法》。1994年7月5日第八屆全國人民代表大會常務委員會第八次會議通過《城市房地產(chǎn)管理法》是規(guī)范城市范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地，從事房地產(chǎn)開發(fā)和交易實施房地產(chǎn)管理的法律，從房地產(chǎn)商品化建立起成熟的房地產(chǎn)市場。2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過《物權(quán)法》，物權(quán)的客體主要是動產(chǎn)和不動產(chǎn)，而不動產(chǎn)指土地以及建筑物等土地附著物主要對象是房地產(chǎn)，該法進一步確定了房地產(chǎn)的不動產(chǎn)物權(quán)性質(zhì)、完善了保護房地產(chǎn)物權(quán)的方法。

二、房地產(chǎn)業(yè)

1．狹義的房地產(chǎn)業(yè)是指專門從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行業(yè)。它的業(yè)務主要有兩大類：一類是從事城市房地產(chǎn)開發(fā)和交易的。所謂房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎設施、房屋建設；所謂房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。另一類是從事開發(fā)經(jīng)

營成片土地的，簡稱成片開發(fā)。它是指在依法取得國有土地使用權(quán)后，依照規(guī)劃對土地進行綜合性的開發(fā)建設，形成工業(yè)用地和其他建設用地條件，然后轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者轉(zhuǎn)讓、出租地面建筑物。國家鼓勵吸收外商投資進行土地成片開發(fā)。

2．廣義的房地產(chǎn)業(yè)應該包含從事城鄉(xiāng)土地、房屋的開發(fā)、利用、經(jīng)營、服務、管理、保護的各種業(yè)務活動。

三、房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用

在國民經(jīng)濟中，房地產(chǎn)業(yè)的支柱地位和作用主要體現(xiàn)在它的基礎性和先導性上。

1．基礎性

土地的開發(fā)和利用為人類提供著生存、發(fā)展的基礎性物質(zhì)條件。西方古典政治經(jīng)濟學家威廉〃配第曾正確指出：“土地是財富之母，勞動是財富之父”。

2．先導性

一是包括建筑業(yè)在內(nèi)的廣義房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為農(nóng)業(yè)、工業(yè)、商業(yè)、運輸業(yè)等國民經(jīng)濟基本行業(yè)的繁榮發(fā)展提供著先導性物質(zhì)條件。

二是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為擴大對外開放、吸收利用外資創(chuàng)造著良好的經(jīng)濟環(huán)境。如果基礎設施不行，就很難引進外資。

三是特別要指出的是，在我國現(xiàn)階段，大力發(fā)展普通居民住宅建設，將成為國民經(jīng)濟的一個新的增長點。對此，必須有敏感的認識、積極的行動。

總之，國家的繁榮穩(wěn)定、人民的安居樂業(yè)，都離不開房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、快速、健康的發(fā)展。

四、房地產(chǎn)的法律含義(一)現(xiàn)實生活中的房地產(chǎn)

房地產(chǎn)是土地、房屋財產(chǎn)的總稱。現(xiàn)實生活中“房地產(chǎn)”一詞有廣義、狹義兩種用法，有時指土地或房屋，有時指土地和房屋。

(二)法律意義上的房地產(chǎn)

房地產(chǎn)作為一項財產(chǎn)，在法律上反映為房地產(chǎn)權(quán)。其中，當土地單獨作為地產(chǎn)時，指的是土地所有權(quán)、土地使用權(quán)；當房屋單獨作為房產(chǎn)或者出租時，指的是房屋所有權(quán)、-房屋使用權(quán)；當土地與房屋連為一體時，指的是房屋所有權(quán)和其占用范圍內(nèi)的土地所有權(quán)，或房屋所有權(quán)和其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。

五、房地產(chǎn)市場

我國現(xiàn)時所稱房地產(chǎn)市場，是指國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃等交易活動的總稱。房地產(chǎn)市場與商品市場(日用消費品、生產(chǎn)資料市場)、金融市場、勞務市場、技術(shù)市場、信息市

場、企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓市場、期貨市場一起，將形成全國統(tǒng)一的、開放的市場體系。決不能把房地產(chǎn)市場僅僅看作是某地的看的見的交易場所.第二節(jié) 房地產(chǎn)關(guān)系的法律調(diào)整

一、房地產(chǎn)關(guān)系

房地產(chǎn)關(guān)系是指人們?nèi)〉谩⒔?jīng)營和管理土地、房屋而形成的社會關(guān)系。房地產(chǎn)關(guān)系，按其法律特征，可分解為民事(商品)性質(zhì)的經(jīng)濟關(guān)系和行政管理性質(zhì)的經(jīng)濟關(guān)系。

1．民事(商品)性質(zhì)的房地產(chǎn)關(guān)系，指的是平等主體之間基于土地、房屋而發(fā)生的所有、使用、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等民事關(guān)系。如市民之間的房屋租賃行為。

2．行政管理性質(zhì)的房地產(chǎn)關(guān)系，指的是不平等主體之間基于土地、房屋的征用、拆遷、土地用途管制、建設立項審批、房地產(chǎn)稅征收以及行政調(diào)處有關(guān)糾紛等經(jīng)濟關(guān)系。如房地產(chǎn)管理部門辦理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書的行為。

二、對房地產(chǎn)關(guān)系實行法律調(diào)整的必要性有哪些？(一)規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的需要

社會主義市場經(jīng)濟應當成為法制型經(jīng)濟，即以法律為規(guī)范，以合同為中介。房地產(chǎn)關(guān)系復雜而又重要，客觀上要求相應的法律予以調(diào)整。房地產(chǎn)權(quán)與房地產(chǎn)法，是密不可分的。此時，“法”確認“權(quán)”，“權(quán)”體現(xiàn)“法”。

在規(guī)范和發(fā)展房地產(chǎn)市場的過程中，我們逐步積累了豐富的經(jīng)驗，其中有許多已上升為國家的法律規(guī)范，制定為法律、法規(guī)；但是，也出現(xiàn)過一些問題，產(chǎn)生了一些糾紛，有

待于通過深化改革的實踐和健全房地產(chǎn)的法制，求得進一步的妥善解決。

存在的主要問題有：

其一，某些地方違法批地、亂占耕地、浪費土地的問題時有發(fā)生，造成耕地面積銳減，土地資產(chǎn)流失。據(jù)統(tǒng)計，1986—1995年，農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整占用耕地2960萬畝。城鎮(zhèn)外延擴張、村莊分散建設占用耕地嚴重，人地矛盾已經(jīng)十分尖銳。

其二，某些地方進行了不少盲目的重復建設；房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)不盡合理；沿海部分地區(qū)1992、1993年的“房地產(chǎn)熱”、“開發(fā)區(qū)熱”，導致以后幾個的泡沫經(jīng)濟成分增多，使得部分債權(quán)人銀行和非銀行金融機構(gòu)陷入經(jīng)營困境。

其三，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量過多，其中部分企業(yè)資質(zhì)低下；許多房地產(chǎn)市場行為不規(guī)范，價格混亂，單純炒賣地皮，牟取非法收益。

其四，長期實行的福利分房政策產(chǎn)生了許多弊端。此外，還存在其他一些具體問題。

種種情況表明，如果對高投資、高利潤、高風險的房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)業(yè)不加以嚴格規(guī)范，那么它是難成氣候的。我們的對策應當是：依法整頓和規(guī)范全國各類房地產(chǎn)市場，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。為此，國家多次修正《土地管理法》及其配套法規(guī)；制定與《城市房地產(chǎn)管理法》配套的法規(guī)、規(guī)章；將福利分房政策改為貨幣化、商品化的住房政策。通過加強宏觀調(diào)控和必要的具體行政管理，嚴格控制土地供應總量，切實保護耕地；形成房地產(chǎn)開發(fā)投資的合理結(jié)構(gòu)，保證國家建設重點和城市普通居民住宅建設；促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)交易市場規(guī)范化，糾正混亂現(xiàn)象，合理調(diào)節(jié)收益分配，防止國家收益流失。

(二)鞏固和發(fā)展房地產(chǎn)改革成果的需要

自進入社會主義現(xiàn)代化建設新時期以來，我們對過去的房地產(chǎn)管理制度進行了重大的改革。最基本的改革措施有兩項：第一，實行國有土地有償使用制度；第二，推進城鎮(zhèn)住房商品化。與上述兩項改革相聯(lián)系，推行了房地產(chǎn)綜合開發(fā)建設體制。二十年的實踐表明，國有土地有償使用制度、城鎮(zhèn)住房商品化制度行之有效，已結(jié)碩果；不繼續(xù)堅持這兩大改革，房地產(chǎn)業(yè)就沒有出路。

房地產(chǎn)改革是整個經(jīng)濟改革的重要組成部分。房地產(chǎn)改革，改變的是不適應社會生產(chǎn)力發(fā)展、不適合人民群眾實際需要的房地產(chǎn)管理制度。房地產(chǎn)管理制度涉及房地產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)，涉及對房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營實施管理和服務的各項規(guī)則、辦法。所有權(quán)決定管理權(quán)，管理權(quán)是為著實現(xiàn)所有權(quán)，說到底，房地產(chǎn)管理的目標，是要在保護土地資源的同時，充分發(fā)揮土地、房屋的使用價值，更好地滿足國民經(jīng)濟建設和人民群眾物質(zhì)文化生活的需要。

現(xiàn)在，國有土地有償使用制度正在進一步完善，城市住房制度改革正在進一步深化。改革與立法必須結(jié)合：改革要靠立法開路，改革成果要靠相應立法予以確認。舉一個很值得研究的例子。1998年10月14日十五屆三中全會通過的《關(guān)于農(nóng)業(yè)和農(nóng)村工作若干重大問題的決定》提出：“要堅定不移地貫徹土地承包期再延長三十年的政策，同時要抓緊制定確保農(nóng)村土地承包關(guān)系長期穩(wěn)定的法律法規(guī)，賦予農(nóng)民長期而有保障的土地使用權(quán)。”國家已確定，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織實行家庭承包經(jīng)營為基礎、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營體制。其中，土地承包是一個關(guān)鍵。如何制定這一類法律、法規(guī)?能否提出一個“永耕權(quán)”的概念?現(xiàn)行有關(guān)立法的過于原則和滯后狀況，亟待改變。房地產(chǎn)法制的健全，正是為了鞏固和發(fā)展改革開放的經(jīng)驗和成果。

我國將長期處于社會主義初級階段。國家的根本任務是，沿著建設有中國特色社會主義的道路，集中力量進行社會主義現(xiàn)代化建設。鄧小平同志指出：“社會主義時期的主要任務是發(fā)展生產(chǎn)力，使社會物質(zhì)財富不斷增長，人民生活一天天好起來，為進入共產(chǎn)主義創(chuàng)造物質(zhì)條件。”發(fā)展房地產(chǎn)，正是發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟的一個重要組成部分。生產(chǎn)力的發(fā)展要靠經(jīng)濟措施、科學技術(shù)，也要靠生產(chǎn)關(guān)系、上層建筑的變革。經(jīng)濟與法制，是現(xiàn)代社會生活中的一個永恒的主題。把房地產(chǎn)市場納入法制化的軌道，恰成為其中不可或

缺的分課題。我們一定要堅持一手抓經(jīng)濟，一手抓法制，努力開拓科學管理和依法管理房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)業(yè)的新局面。

第三節(jié) 房地產(chǎn)法概念、體系和基礎

一、房地產(chǎn)法

房地產(chǎn)法是調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。之所以說它是“總稱”，一因這些法律規(guī)范分布于多項法律、法規(guī)之中；二因房地產(chǎn)關(guān)系復雜，涉及面太廣。

二、房地產(chǎn)法調(diào)整對象的內(nèi)容是什么？

房地產(chǎn)法調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的具體內(nèi)容包括如下幾項： 1．土地利用和管理關(guān)系 2．城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營關(guān)系 3．土地、房屋財產(chǎn)關(guān)系 4．城市房地產(chǎn)管理關(guān)系 5．城市物業(yè)管理關(guān)系

三、房地產(chǎn)法的體系

我國的房地產(chǎn)法律體系｛按其內(nèi)容分布｝劃分，應由三部分立法組成：

一是綜合的法，如《憲法》、《民法通則》等法律中的有關(guān)規(guī)定。

二是專門的法，如《城市規(guī)劃法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《建筑法》以及它們的實施條例、細則、辦法之類。

三是相關(guān)的法，如《森林法》、《草原法》、《漁業(yè)法》、《環(huán)境保護法》、《合同法》、《擔保法》、《商業(yè)銀行法》、《婚姻法》、《繼承法》等法律中的有關(guān)規(guī)定。

四、房地產(chǎn)法的地位

對一國的法律、法規(guī)如何分類，即劃分為哪些法律部門，學術(shù)界存在多種意見。我們認為，從中國社會主義的實際出發(fā)，在憲法這一根本大法之下，主要有六大法律門類：行政法、民法、經(jīng)濟法、社會法、刑法和訴訟仲裁法。不同的法律部門分別擔負著不同的任務，在某些方面、某些情況下也會發(fā)生相互交叉的現(xiàn)象，這是社會關(guān)系的多元化和法律調(diào)整社會關(guān)系的內(nèi)部結(jié)構(gòu)和諧一致的表現(xiàn)。

有人認為房地產(chǎn)法是民法的內(nèi)容，有人認為房地產(chǎn)法是經(jīng)濟法的內(nèi)容，有人認為房地產(chǎn)法應成為一個獨立的法律部門。

房地產(chǎn)法作為我國社會主義法律體系的一個組成部分，它既具有民事性質(zhì)的規(guī)范，又具有行政性質(zhì)的規(guī)范。前者如土地、房屋所有權(quán)、使用權(quán)及買賣、租賃、抵押等市場行為的規(guī)定；后者如登記、審批等行政行為的規(guī)定。按法學原理分析，前者屬于私法領域，后者屬于公法領域。

縱觀房地產(chǎn)法的全部規(guī)范，我們認為，它兼具民法、經(jīng)濟法的某些特征，即兼有私法、公法的因素，是一個綜合性的法律體系。但從我國有關(guān)房地產(chǎn)立法的指導思想，從我國

房地產(chǎn)的兩部基本法律——《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》都冠以“管理”二字來看，它更側(cè)重于經(jīng)濟法的性質(zhì)，因為經(jīng)濟法是著眼于從社會整體利益出發(fā)，國家依法管理和協(xié)調(diào)國民經(jīng)濟運行關(guān)系的。房地產(chǎn)法更適合經(jīng)濟法的這一質(zhì)的規(guī)定性。這樣說，并不排斥物權(quán)法、債權(quán)法規(guī)則在房地產(chǎn)法中的應用。

五、房地產(chǎn)法的基本原則有哪幾項？其內(nèi)容與含義是什么？

1．土地公有原則

社會主義經(jīng)濟是建立在公有制基礎上的，公有制經(jīng)濟占主導地位，多種所有制經(jīng)濟共同發(fā)展。土地不僅是資源，而且是資產(chǎn)。我國堅持社會主義道路，基本原則之一就是實行土地的社會主義公有制。我國境內(nèi)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的外，屬于勞動群眾集體所有。國家可以依法征用集體土地，一經(jīng)征用即轉(zhuǎn)化為全民所有。我國內(nèi)地已不存在土地私有制。

2．土地有償使用原則

國家依法實行國有土地有償使用制度。有償使用，包括有期限使用。

農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)過批準，可以采用土地使用權(quán)人股、聯(lián)營等形式與其他單位、個人共同舉辦企業(yè)。

農(nóng)民集體土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設；但是，農(nóng)民集體土地的使用權(quán)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移條件：（1）符合土地利用總體規(guī)劃（2）依法取得的建設用地，（3）因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移。

3．十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地的原則 保護土地，保護耕地，就是保護我們的生命線。十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地已成為我國的基本國策之一。各級人民政府應當采取措施，全面規(guī)劃，嚴格管理，保護、開發(fā)土地資源，制止非法占用土地的行為。要堅持實行土地用途管制制度。

對耕地實行特殊保護，包括基本農(nóng)田保護制度、占用耕地補償制度。

4．房地產(chǎn)綜合開發(fā)原則

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應當按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設。在實踐中，三大效益之間可能存在矛盾，不大平衡。亦即是說，有些時候處于兩難之中。我們的任務是努力謀求“三位一體”、互相促進，注意防止顧此失彼。

5．城鎮(zhèn)住房商品化原則

國家根據(jù)社會、經(jīng)濟發(fā)展水平，扶持發(fā)展居民住宅建設，逐步改善居民的居住條件。

逐步推行城鎮(zhèn)居民住房商品化，不斷滿足人民群眾日益增長的住房需求。

6．宏觀調(diào)控與市場調(diào)節(jié)相結(jié)合的原則

鑒于房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的重要性，房地產(chǎn)市場交易的高利潤和高風險性，對房地產(chǎn)活動既不能管得太死，又不能放任自流，特別要警惕“泡沫經(jīng)濟”成分。因此，科學的管理方法是以宏觀調(diào)控為指導，適當放開，由市場去調(diào)節(jié)。

六、房地產(chǎn)法律關(guān)系

房地產(chǎn)關(guān)系經(jīng)過法律的調(diào)整，即上升為房地產(chǎn)法律關(guān)系。法律調(diào)整的對象，而房地產(chǎn)法律關(guān)系則是法律調(diào)整的結(jié)果。

1．房地產(chǎn)法律關(guān)系主體

主體即參加房地產(chǎn)法律關(guān)系的當事人。它既是權(quán)利的享受者，又是義務的承擔者。主要有以下幾類：國家機關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位和社會團體、公民個人。

2．房地產(chǎn)法律關(guān)系客體

客體即房地產(chǎn)法律關(guān)系主體的權(quán)利義務所共同指向的對象，權(quán)利?？腕w分為土地和房屋，它們屬于不動產(chǎn)權(quán)。

3．房地產(chǎn)法律關(guān)系內(nèi)容

內(nèi)容即房地產(chǎn)法律關(guān)系主體享有的具體的權(quán)利和承擔的義務，它是房地產(chǎn)法律關(guān)系的最基本的要素，也可說是主體雙方關(guān)系的落腳點。所謂權(quán)利，是指房地產(chǎn)法律關(guān)系主體在一定的條件下，按照自己的意志，為某種行為或?qū)崿F(xiàn)某種利益的資格。所謂義務，是指房地產(chǎn)法律關(guān)系主體在一定的條件下，承擔的某種責任或付出的某種代價。

第四節(jié) 房地產(chǎn)法與規(guī)劃法、建筑法的關(guān)系

一、房地產(chǎn)法與規(guī)劃法的關(guān)系

城鄉(xiāng)規(guī)劃是城鄉(xiāng)建設的“龍頭”，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的前提。

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃”?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》更具體地規(guī)定為：“確定房地產(chǎn)開發(fā)項目，應當符合土地利用總體規(guī)劃、建設用地計劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)計劃的要求；按照國家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計劃主管部門批準的，還應當報計劃主管部門批準，并納入固定資產(chǎn)投資計劃?！笨梢?，進行房地產(chǎn)開發(fā)建設，必須同時按照《城市規(guī)劃法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的要求進行。城市應當按照現(xiàn)代化的要求進行規(guī)劃。凡是違反城市規(guī)劃的房地產(chǎn)建設，一定要糾正過來。

因此，從特定意義上說，城市規(guī)劃法的部分規(guī)范也可列為廣義房地產(chǎn)法的重要組成部分。

二、房地產(chǎn)法與建筑法的關(guān)系

建筑工程的質(zhì)量和安全，事關(guān)重大。所以人們常說：“百年大計，質(zhì)量第一”。

為了加強對建筑活動的監(jiān)督管理，維護建筑市場秩序，保證建筑工程的質(zhì)量和安全，促進建筑業(yè)健康發(fā)展，國家制定了《建筑法》。

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目的設計、施工，必須符合國家的有關(guān)標準和規(guī)范。”“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用?！笨梢?，進行房地產(chǎn)開發(fā)建設，必須同時按照(建筑法》和(城市房地產(chǎn)管理法》的要求進行。現(xiàn)在，某些建筑物(大型的、中型的、小型的都有)，工程質(zhì)量低劣，甚至給人民群眾的生命財產(chǎn)造成重大損失，對此必須依法追究有關(guān)單位和人員的法律責任。政府、政府建設行政主管部門必須切實負起責任，加強對建筑質(zhì)量的監(jiān)督管理，杜絕事故隱患。

因此，從特定意義上說，建筑法也可列為廣義房地產(chǎn)法的重要組成部分。

本章練習題

一、單項選擇題

1.國有土地使用權(quán)出讓屬于房地產(chǎn)的(1分)一級市場

二級市場

三級市場

四級市場

2.1998年8月29 第二次修正的《土地管理法》自()起施行。(1分)1999年1月1日

1998年10月1日

1999年8月29日

1999年10月1日

3.規(guī)劃行政主管部門依法管理城市建設采取的“一書兩證制”中的“一書”是指：(1分

建設用地規(guī)劃書

土地利用規(guī)劃書

房地產(chǎn)開發(fā)意見書

選址意見書

4.1991年5月24 H，國務院決定，每年的 即《土地管理法》頒布紀念日為全國“土地日”。(1分)7月1日

6月25 1月1日

5月1日

5.房地產(chǎn)作為一項財產(chǎn)，在法律上反映為房地產(chǎn)權(quán)。其中，當土地單獨作為地產(chǎn)時，指的是：(1分)土地所有權(quán)、土地使用權(quán)增長

房屋所有權(quán)、房屋使用權(quán)

房屋所有權(quán)和其占用范圍內(nèi)的土地所有權(quán)

房屋所有權(quán)和其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán) 6.在我國現(xiàn)階段，大力發(fā)展______，將成為國民經(jīng)濟的一個新的經(jīng)濟增長點(1分)外銷房

經(jīng)濟適用房

普通居民住宅建設

商業(yè)用房

7.1994年7月25日的《城市房地產(chǎn)管理法》是規(guī)范城市范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地，從事房地產(chǎn)開發(fā)和交易實施房地產(chǎn)管理的法律。該法自——起施行。(1分)1994年8月1日

1995年1月1日

1994年10月1日

1995年10月l 日

8.以下可歸類于建國初期房地產(chǎn)立法的規(guī)范性文件是：(1分)《中國土地法大綱》

《土地改革法》

《建筑法》

《土地管理法實施條例》

9.在我國房地產(chǎn)法的體系中，下列屬于綜合法的是：(1分)《土地管理法》

《建筑法》

《民法通則》

《森林法》

10..根據(jù)《建筑法》，——對全國的建筑活動實施統(tǒng)一監(jiān)督管理(1分)國務院

國務院建設行政主管部門

城市規(guī)劃行政主管部門

國土資源部

二、多項選擇題

1.在我國，按照土地資源狀況和土地利用總體規(guī)劃，將土地分為:(1分)農(nóng)用地

建設用地

商業(yè)用地

集體用地

未利用地

2.房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體包括:(1分)土地

房屋

行為

工業(yè)產(chǎn)權(quán)

專用技術(shù)

3.房地產(chǎn)法調(diào)整對象的內(nèi)容包括()(1分)城市物業(yè)管理關(guān)系

土地、房屋財產(chǎn)關(guān)系

土地利用和管理關(guān)系

城市房產(chǎn)管理關(guān)系

城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營關(guān)系

4.房地產(chǎn)法律關(guān)系主體主要有(1分)國家

集體

國家機關(guān)

社會團體

公民個人

5.在我國房地產(chǎn)法律體系中屬于專門法的有(1分)《民法通則》

《住宅法》

《繼承法》

《土地管理法實施條例》

《城市房地產(chǎn)管理法》

6.規(guī)劃行政主管部門依法管理城市建設采取的“一書兩證制，“兩證”是指:(1分)建設用地規(guī)劃許可證

房地產(chǎn)開發(fā)許可證

建設工程規(guī)劃許可證

土地利用規(guī)劃許可證

土地開發(fā)許可證

7.在國民經(jīng)濟中，房地產(chǎn)業(yè)的支柱地位和作用主要體現(xiàn)在(1分)基礎性

先導性

物質(zhì)性

實踐性

現(xiàn)實性

8.廣義的房地產(chǎn)法的基本內(nèi)容包括(1分)關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)屬的規(guī)定

關(guān)于房地產(chǎn)交易的規(guī)定

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)利用的規(guī)定

關(guān)于社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理的規(guī)定

關(guān)于國家對房地產(chǎn)業(yè)及其市場實施管理的規(guī)定

三、名詞解釋 1.房地產(chǎn)：(5分)房地產(chǎn)，是土地、房屋財產(chǎn)的總稱?！胺康禺a(chǎn)”一詞有廣義、狹義兩種用法，有時指土地或房屋，有時指土地和房屋

2.房地產(chǎn)市場：(1分)指國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃等交易活動的總稱。

3.房地產(chǎn)關(guān)系：(1分)指人們?nèi)〉?、開發(fā)、利用、經(jīng)營和管理土地、房屋而形成的社會關(guān)系。

4.房地產(chǎn)法：(1分)是調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱，是調(diào)整城市、農(nóng)村土地和房屋諸種關(guān)系的法律整體。

5.物權(quán)：(1分)指權(quán)利人能夠在某物之上直接行使支配力并享受一定利益的權(quán)利。

6.不動產(chǎn)：(1分)

通常指土地以及房屋、林木等地上定著物。7.房地產(chǎn)權(quán)：(1分)是房地產(chǎn)作為一項財產(chǎn)在法律上的反映。其中，當土地單獨作為地產(chǎn)時，指的是土地所有權(quán)、土地使用權(quán)；當房屋單獨作為房產(chǎn)或者出租時，指的是房屋所有權(quán)，房屋使用權(quán)，當土地與房屋連為一體時，指的是房屋所有權(quán)和其占用范圍內(nèi)的土地所有權(quán)，或房屋所有權(quán)和其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。

8.房地產(chǎn)法律關(guān)系主體：(1分)即參加房地產(chǎn)法律關(guān)系的當事人。它既是權(quán)利的享受者，又是義務的承擔者，主要有以下幾類：國家機關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位和社會團體、公民個人。

四、簡答題

1.怎樣認識房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位和作用?(5分)在國民經(jīng)濟中，房地產(chǎn)業(yè)的支柱地位和作用主要體現(xiàn)在它的基礎性和先導性上。（1）基礎性土地的開發(fā)和利用為人類提供著生存、發(fā)展的基礎性物質(zhì)條件。西方古典政治經(jīng)濟學家威廉·配第曾正確指出：“土地是財富之母，勞動是財富之父?！逼鋵崳r(nóng)民最懂得土地的重要。而我們在建國之后的一段很長時期內(nèi)卻忽略了土地應有的價值?，F(xiàn)在，到了重新認識土地的價值、真正實行科學用地和依法管地的時候了。土地的開發(fā)利用是大有可為的事業(yè)。唯物主義認為，滿足衣、食、住、行等項需要是人們從事生產(chǎn)活動和社會活動的起點。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展直接服務于解決“居者有其屋”的基本要求，提高人民群眾的生活質(zhì)量。安居樂業(yè)，自古已然，于今尤是。（2）先導性包括建筑業(yè)在內(nèi)的廣義房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為農(nóng)業(yè)、工業(yè)、商業(yè)、運輸業(yè)等國民經(jīng)濟基本行業(yè)的繁榮發(fā)展提供著先導性物質(zhì)條件。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為擴大對外開放、吸收利用外資創(chuàng)造著良好的經(jīng)濟環(huán)境。如果基礎設施不行，就很難引進外資。特別要指出的是，在我國現(xiàn)階段，大力發(fā)展普通居民住宅建設，將成為國民經(jīng)濟的一個新的增長點。對此，必須有敏感的認識、積極的行動?？傊?，國家的繁榮穩(wěn)定、人民的安居樂業(yè)，都離不開房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、快速、健康的發(fā)展。2.什么是房地產(chǎn)法律關(guān)系?其構(gòu)成要素是什么?(1分)房地產(chǎn)關(guān)系經(jīng)過法律的調(diào)整，即上升為房地產(chǎn)法律關(guān)系，房地產(chǎn)關(guān)系是法律調(diào)整的對象，而房地產(chǎn)法律關(guān)系則是法律調(diào)整的結(jié)果。房地產(chǎn)法律關(guān)系由主體、客體和內(nèi)容三要素構(gòu)成。主體即參加房地產(chǎn)法律關(guān)系的當事人。它既是權(quán)利的享受者，又是義務的承擔者，主要有以下幾類：國家機關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位和社會團體、公民個人。客體即房地產(chǎn)法律關(guān)系主體的權(quán)利義務指向的對象。一般理解，客體分為土地和房屋，還包括行為。內(nèi)容即房地產(chǎn)法律關(guān)系主體享有的權(quán)利和承擔的義務，它是房地產(chǎn)法律關(guān)系的最基本要素，也可以說是主體雙方關(guān)系的落腳點。

3.房地產(chǎn)市場具有哪些特征?(1分)房地產(chǎn)市場具有一般市場的共性，又具有自己的若干特性。1）綜合功能房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，即可以作為生活資料，又可以作為生產(chǎn)要素，因而形成綜合功能市場。2）多級市場房地產(chǎn)交易，既包括土地使用權(quán)的出讓(一級市場)以及出讓后的轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃(二級市場)，還包括土地使用權(quán)出讓(—級市場)后的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(二級市場)以及投入使用的房地產(chǎn)的買賣，抵押和房屋的租賃（三級市場）等，由此形成多層次的市場。3）法定形式房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，通過登記發(fā)證確認其所有權(quán)和使用權(quán)，由此看來房地產(chǎn)交易活動屬于嚴格的要式法律行為。凡土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，都必須依照法律規(guī)定到當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門辦理登記手續(xù)。4）部分限制土地是極其寶貴的資源，人多地少的矛盾在我國日趨尖銳。對房地產(chǎn)市場實行部分限制是從實際出發(fā)的。5）國家適度干預 對房地產(chǎn)市場，實行國家宏觀調(diào)控同時充分運用市場競爭機制，既要．規(guī)范化，又要放開搞活。

4.房地產(chǎn)法調(diào)整對象的內(nèi)容是什么?(1分)房地產(chǎn)法調(diào)整對象的具體內(nèi)容包括如下幾項： 1．土地、房屋財產(chǎn)關(guān)系土地的所有權(quán)和使用權(quán)，房屋的所有權(quán)和使用權(quán)，都屬于財產(chǎn)。它們是房地產(chǎn)業(yè)務活動的基礎。2．土地利用和管理關(guān)系土地利用總體規(guī)劃，對耕地的特殊保護，土

地開發(fā)利用，土地用途管制，建設用地審批，集體土地的征用，國有土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、出租和抵押，等等，有些屬于市場行為，有些屬于政府行為，有些屬于市場行為與政府行為的結(jié)合。3．城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營關(guān)系房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。既包括開發(fā)，又包括交易。4．城市房地產(chǎn)管理關(guān)系城市的整體規(guī)劃，對公有房屋和私有房屋的管理監(jiān)督，這些都屬于政府行為。5．城市物業(yè)管理關(guān)系物業(yè)管理公司與物業(yè)所有人(即業(yè)主)、使用人之間．就房屋建筑及其配套設施和居住小區(qū)內(nèi)綠化、衛(wèi)生、交通、治安、環(huán)境容貌等管理項目進行為維修、修繕與整治，發(fā)生一系列社會經(jīng)濟關(guān)系，也可歸屬于廣義的房地產(chǎn)法調(diào)整之列。

五、論述題

1.試論房地產(chǎn)法的基本原則。(20分)房地產(chǎn)法可以表現(xiàn)為一部系統(tǒng)的法律，即房地產(chǎn)法典；也可以由眾多的房地產(chǎn)法律規(guī)范組成為一個整體。中國同許多國家和地區(qū)一樣，目前采取后一種立法模式。廣義的房地產(chǎn)法，其內(nèi)容包括：①關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)屬的規(guī)定；②關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)利用的規(guī)定；③關(guān)于房地產(chǎn)交易的規(guī)定；④關(guān)于國家對房地產(chǎn)業(yè)及其市場實施管理的規(guī)定；⑤關(guān)于社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理的規(guī)定。上述內(nèi)容，有些統(tǒng)一進行立法，如《民

法通則》、《擔保法》中關(guān)于所有權(quán)、使用權(quán)和抵押權(quán)的規(guī)定；有些分別進行文法，如土地方面有《基本農(nóng)田保護條例》、城市房地產(chǎn)方面有《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》，等等。我國的房地產(chǎn)法律體系按內(nèi)容分布劃分，應由三部分立法組成：一是綜合的法，如《憲法》、《民法通則》等法律中的有關(guān)規(guī)定。二是專門的法，如《城市規(guī)劃法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《建筑法》、《住宅法》以及它們的實施條例、細則、辦法之類。三是相關(guān)的法，如《森林法》、《婚姻法》、《繼承法》等法律中的有關(guān)規(guī)定。2．房地產(chǎn)法的基本原則是既要能夠全面、充分反映房地產(chǎn)法所調(diào)整的社會經(jīng)濟關(guān)系的客觀要求，又要能對房地產(chǎn)法的立法、行政執(zhí)法、司法和守法具有普遍指導意義，還要能利用它來克服或者彌補成文法的局限性。依據(jù)以上法律、法規(guī)和政策文件，可以將我國房地產(chǎn)法的基本原則歸納如下。1．土地公有原則社會主義經(jīng)濟是建立在公有制基礎上的，公有制經(jīng)濟占主導地位，多種所有制經(jīng)濟共同發(fā)展。土地不僅是資源，而且是資產(chǎn)。我國境內(nèi)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的外，屬于勞動群眾集體所有。國家可以依法征用集體土地，一經(jīng)征用即轉(zhuǎn)化為全民所有。我國內(nèi)地已不存在土地私有制。2．土地有償使用原則國家依法實行國有土地有償使用制度。有償使用，包括有期限使用。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)過批準，可以采用土地使用權(quán)人股、聯(lián)營等形式與

其他單位、個人共同舉辦企業(yè)。農(nóng)民集體土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。3．十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地的原則保護土地，保護耕地，就是保護我們的生命線。十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地已成為我國的基本國策之一。各級人民政府應當采取措施，全面規(guī)劃，嚴格管理，保護、開發(fā)土地資源，制止非法占用土地的行為。要堅持實行土地用途管制制度。對耕地實行特殊保護，包括基本農(nóng)田保護制度、占用耕地補償制度。4．房地產(chǎn)綜合開發(fā)原則房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應當按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設。在實踐中，三大效益之間可能存在矛盾，不大平衡。亦即是說，有些時候處于兩難之中。我們的任務是努力謀求“三位一體”、互相促進，注意防止顧此失彼。5．城鎮(zhèn)住房商品化原則國家根據(jù)社會、經(jīng)濟發(fā)展水平，扶持發(fā)展居民住宅建設，逐步改善居民的居住條件。逐步推行城鎮(zhèn)居民住房商品化，不斷滿足人民群眾日益增長的住房需求。6．宏觀調(diào)控與市場調(diào)節(jié)相結(jié)合的原則鑒于房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的重要性，房地產(chǎn)市場交易的高利潤和高風險性，對房地產(chǎn)活動既不能管得太死，又不能放任自流，特

別要警惕“泡沫經(jīng)濟”成分。因此，科學的管理方法是以宏觀調(diào)控為指導，適當放開，由市場去調(diào)節(jié)。

第二章 土地管理法律制度（上）

一、土地管理法概述：

（一）土地管理法的概念：就是國家為實現(xiàn)土地管理目的而制定的法律規(guī)范。

1、土地基本國策——十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地。

2、土地管理法的立法宗旨——加強土地管理，維護土地的社會主義公有制，保護、開發(fā)土地資源，合理利用土地，切實保護耕地，促進社會經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。

（二）土地法律關(guān)系：

1、土地法律關(guān)系的概念：是由土地法律規(guī)范調(diào)整而形成的、具有權(quán)利義務內(nèi)容的關(guān)系。

2、土地法律關(guān)系的種類：一是土地財產(chǎn)法律關(guān)系；二是土地行政管理法律關(guān)系。

（三）土地管理法的基本內(nèi)容：

1、土地管理法的基本內(nèi)容：在土地管理法中，包括有關(guān)土地基本制度的規(guī)范，土地所有權(quán)與使用權(quán)的規(guī)范；有關(guān)土地利用與保護，地籍管理，土地使用與保護，建設用地的規(guī)范；以及土地糾紛的調(diào)解，土地監(jiān)察和處理違法行為等方面的內(nèi)容。

2、最新修正的土地管理法及其實施條例的突出要點：突出了保護耕地的指導思想，修改重點是將土地管理方式由以往的分級限額審批制度改為土地用途管理體制制度，強化土地利用總體規(guī)劃的效力，在用途管制的前提下，上收審批權(quán)，包括土地利用總體規(guī)劃的

審批權(quán)、占用農(nóng)用土地的審批權(quán)和征地的審批權(quán)，充實和完善法律責任，加大對違法用地的處理和處罰力度。主要內(nèi)容有：

第一，土地用途管制。將土地分為農(nóng)用地、建設用地和未利用地，以土地利用總體規(guī)劃作為管理土地用途的依據(jù)，嚴格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地，嚴格控制建設用地的總量。

第二，加強耕地保護。首先是突出了保護耕地總量動態(tài)平衡，加重了各級人民政府保護耕地的責任。其次是實行基本農(nóng)田保護制度，將糧、棉、油、蔬菜等生產(chǎn)基地在內(nèi)的耕地劃為基本農(nóng)田，實行嚴格管理。再次是調(diào)整土地收益分配辦法，新增建設用地的土地有償使用費，30%上繳中央財政，70%留給地方政府，專項用于耕地開發(fā)。

第三，加大查處土地違法行為的力度。

（四）土地管理法的效力。

二、土地所有權(quán)制度：

（一）土地所有權(quán)的概念

1、定義土地所有權(quán)，是指土地所有人依法對自己的土地享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

2、特征：

（1）土地所有權(quán)是一項專有權(quán)利，其權(quán)利主體是特定的，而義務主體是不特定的。

（2）對土地所有權(quán)的行使實行嚴格限制，無論國有土地，還是集體土地，包括對土地使用、處分、收益等，都受到相應法律約束。

（3）土地所有權(quán)的四項權(quán)能一般與所有權(quán)人緊密結(jié)合，但也可以分離。

（二）國家土地所有權(quán)：

1、國有土地所有權(quán)：是指由國務院代表國家行使的對全民所有的土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

2、國有土地的范圍：（1）城市市區(qū)的土地；

（2）農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地；

（3）國家依法征用的土地；

（4）依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；

（5）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地；

（6）因國家組織移民、自然災害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。

3、國有土地的使用：（1）行政劃撥；

（2）國有土地有償使用；（3）國有土地承包經(jīng)營。

（三）農(nóng)民集體土地所有權(quán)：

1、農(nóng)民集體土地所有權(quán)的形成：我國的農(nóng)民集體土地所有權(quán)，是在土地私人所有制的基礎上改造而形成的，即經(jīng)過互助組、初級合作社、高級合作社后逐步實現(xiàn)的。

2、農(nóng)民集體土地所有權(quán)的特征：（1）權(quán)利主體多樣化；（2）所有權(quán)客體的限制性；

3、集體土地的范圍：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有，宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

三、國有土地有償使用制度

（一）國有土地有償使用的第一種方式——土地使用權(quán)出讓：

1、土地使用權(quán)出讓的概念

（1）定義：指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

（2）特征：A、土地使用權(quán)出讓是一種特殊的民事法律行為；B、土地使用權(quán)出讓附有特殊限制，表現(xiàn)為權(quán)利的有期性和有限性。

期限性：居住用地70年，工業(yè)用地、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育、綜合或其他用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年。

有限性：轉(zhuǎn)讓方式、轉(zhuǎn)讓用途，只是使用權(quán)。

2、土地使用權(quán)出讓的方式：拍賣、招標、雙方協(xié)議。

3、土地使用權(quán)出讓合同：是指土地所有者或者其代表與土地使用權(quán)受讓人之間就土地使用權(quán)出讓事宜所達成的、明確相互權(quán)利義務關(guān)系的協(xié)議。

（二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：

1、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念：是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與。

2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式：買賣、贈與和交換。

3、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件：

（1）土地使用權(quán)是有償出讓取得的；

（2）按照出讓合同的約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；

（3）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件的。

4、特殊規(guī)定

（1）以行政劃撥取得土地使用權(quán)的，發(fā)生轉(zhuǎn)讓時，必須先報有批準權(quán)的人民政府批準。有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，應當由受讓人辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。有批準權(quán)的人民政府決定可以不辦理出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應當按照國務院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲取收益中的土地收益上繳國家。

（2）轉(zhuǎn)讓人因轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而取得的收入，如發(fā)生增值的，必須依法繳納土地增值稅。

（3）下列土地使用權(quán)禁止轉(zhuǎn)讓：

①以出讓方式取得土地使用權(quán)，未達到法定轉(zhuǎn)讓條件的； ②司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

③依法收回土地使用權(quán)的；

④共有土地使用權(quán)，未經(jīng)其他共有人書面同意的； ⑤權(quán)屬有爭議的；

⑥未依法登記領取權(quán)屬證書的。

（三）土地使用權(quán)出租：

1、土地使用權(quán)出租的概念：是指土地使用者將土地使用權(quán)單獨或者隨同地上建筑物、其他附著物租賃給他人使用，由他人向其支付租金的行為。

2、土地使用權(quán)出租的法律后果：

（1）土地使用權(quán)出租后，出租人必須繼續(xù)履行土地使用權(quán)出讓合同。

（2）土地使用權(quán)出租，其地上建筑物及其他附著物亦同時出租。（3）承租人取得租賃權(quán)后，享有對土地的占有、使用和收益權(quán)，但是，未經(jīng)出租人同意，承租人不得將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租，也不得將土地使用權(quán)用于抵押。

（4）如發(fā)生轉(zhuǎn)讓，在同等條件下，承租人有優(yōu)先于他人接受轉(zhuǎn)讓的權(quán)利，即使承租人不購買出租人的土地使用權(quán)，租賃合同對于新的土地使用權(quán)人也仍繼續(xù)有效。

（四）土地使用權(quán)抵押：

1、土地使用權(quán)抵押的概念：是指土地使用者提供可供抵押的土地使用權(quán)作為履行債務的擔保的行為。

2、土地使用權(quán)抵押的生效要件：

（1）設定土地使用權(quán)抵押的抵押人必須是土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人。以出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)可以抵押；行政劃撥的土地使用權(quán)，除法律規(guī)定的條件外，不得用于抵押；

（2）設定抵押必須由抵押人與抵押權(quán)人簽訂抵押合同；（3）抵押必須辦理登記，抵押登記應當憑土地使用權(quán)證書辦理，抵押權(quán)人可以領取他項權(quán)利證書。

3、土地使用權(quán)抵押的法律后果：

（1）土地使用權(quán)抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押；（2）房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增加的房屋不屬于抵押財產(chǎn)；

（3）需要拍賣該房地產(chǎn)時，可以依法將地上新增的房屋與抵押財產(chǎn)一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。

（五）國有土地有償使用的第二種方式——國有土地租賃和第三種方式——國有土地使用權(quán)作價入股出資或入股：

1、國有土地租賃的概念：是指土地使用者與縣級以上人民政府土地管理部門簽訂一定年限的土地租賃合同，并支付租金的行為。

2、國有土地使用權(quán)作價出資或入股的概念：是指國家以一定年限的國有土地使用權(quán)作價，作為出資或股本投入新設立的企業(yè)。

（六）土地使用權(quán)的終止：

1、土地使用權(quán)終止的概念：是指土地使用者所享有的土地使用權(quán)已告消滅，不再享有這種權(quán)利。

2、土地使用權(quán)終止的原因和后果：

（1）因土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用期限屆滿而終止。土地使用權(quán)出讓合同屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但未獲批準的，土地使用權(quán)及其地上建筑物、附著物由國家無償收回。

（2）土地使用權(quán)屆滿前，國家根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回土地使用權(quán)，并根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應的補償。

（3）因土地使用者嚴重違反城市規(guī)劃或違反土地使用權(quán)出讓合同而被國家強制收回土地。（超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿二年未動工的，國家可以無償收回土地使用權(quán)。但是因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工前必需的前期工作而造成動工開發(fā)遲延的除外）。

（4）因土地的滅失而導致土地使用權(quán)的終止。

四、國有土地使用權(quán)的劃撥：

1、土地使用權(quán)劃撥的概念和范圍：

（1）土地使用權(quán)劃撥的概念：是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安臵等費用后，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。

（2）土地使用權(quán)劃撥的特征：

①土地使用權(quán)劃撥是一種具體的行政行為，國家行使社會經(jīng)濟管理者的行政權(quán)力，將土地使用權(quán)進行分配或調(diào)整；

②土地使用權(quán)劃撥是一種無償?shù)男袨椋恋厥褂谜呷〉檬褂脵?quán)無需支付地價，但這并不等于使用者不需支付任何費用；

③土地使用權(quán)可以是有期限的，也可以是無期限的； ④劃撥的土地使用權(quán)，不可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

2、劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：劃撥土地使用權(quán)，只有在符合一定條件情況才可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。條件就是：

（1）土地使用者必須是企業(yè)、公司、其他經(jīng)濟組織和個人；（2）領有國有土地使用證；

（3）具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；（4）依照有關(guān)土地使用權(quán)出讓的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當?shù)厥小⒖h人民政府補交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲得收益抵交土地使用權(quán)出讓金。

3、劃撥土地使用權(quán)收回的條件：

（1）土地使用者因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的，市、縣人民政府應當無償收回其劃撥土地使用權(quán)；

（2）對劃撥的土地使用權(quán)，市、縣人民政府可以根據(jù)城市建設發(fā)展需要和城市規(guī)劃要求無償收回，具體講：。

①為公共利益需要使用土地的；

②為實現(xiàn)城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的； ③土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準的；

④因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的； ⑤公路、鐵路、機場、礦場等經(jīng)核準報廢的。

無償收回劃撥土地使用權(quán)時，對其地上建筑物、其他附著物，市、縣人民政府應當根據(jù)實際情況給予適當補償。對于因第一、第二種收回土地使用權(quán)情形而產(chǎn)生的補償，應當按照《城市房屋征收管理條例》等法律規(guī)定予以適當補償。

4、國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)的處理：

根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，可以分別采取國有土地使用權(quán)出讓、國有土地租賃、國家以土地使用權(quán)作價入股和保留劃撥用地方式四種辦法予以處臵。

（1）有下列情況之一的，應當采取出讓或租賃方式處臵：

①國有企業(yè)改革或改組為有限責任公司、股份有限公司以及組建企業(yè)集團的；

②國有企業(yè)改組為股份合作制的；

③國有企業(yè)租賃經(jīng)營的；

④非國有企業(yè)兼并國有企業(yè)的。

⑤國有企業(yè)破產(chǎn)或出售，企業(yè)原劃撥的土地使用權(quán)應當以出讓方式處臵。

（2）有下列情形的，可以經(jīng)批準后保留劃撥方式：

①繼續(xù)作為城市基礎設施用地、公益事業(yè)用地和國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，原土地用途不變的，但改造或改組為公司制企業(yè)除外；

②國有企業(yè)兼并國有企業(yè)或非國有企業(yè)，以及國有企業(yè)合并，兼并或合并后是國有工業(yè)企業(yè)的；

③在國有企業(yè)兼并、合并中，被兼并的國有企業(yè)或國有企業(yè)合并的一方屬于瀕臨破產(chǎn)的企業(yè)；

④國有企業(yè)改造或改組為國有獨資公司的。

（3）處臵土地使用權(quán)的要求：

①土地使用權(quán)必須權(quán)屬合法、無爭議，并已辦理了土地登記，企業(yè)持有土地使用權(quán)證書；

②采取出讓、租賃、作價入股方式處臵的，必須進行地價評估； ③簽訂合同和變更土地登記，以出讓和租賃方式處臵的，應當簽訂出讓合同或土地租賃合同，并按照規(guī)定辦理土地登記手續(xù)；

④以作價出資（入股）的，持作價出資（入股）決定書辦理登記；

⑤土地用途必須符合當?shù)氐耐恋乩每傮w規(guī)劃，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的，還應符合城市規(guī)劃，需要改變土地用途的，應當依法辦理有關(guān)批準手續(xù)，補交出讓金或有關(guān)土地使用費用。

第三章 土地管理制度（下）

一、土地利用總體規(guī)劃

（一）土地利用的概念：

1、土地利用是人類在社會生產(chǎn)、生活中，為了達到一定的目的，對土地進行的開發(fā)、利用、整治和保護等過程。

2、土地利用與保護的主要內(nèi)容：（1）十分珍惜、合理利用土地的原則；（2）切實保護耕地原則；（3）全面規(guī)劃，以土地利用總體規(guī)劃管制土地的原則；（4）開發(fā)、利用與整治保護相結(jié)合的原則。這些主要內(nèi)容包括：土地利用總體規(guī)劃制度，土地開發(fā)制度，耕地的特殊保護制度，土地調(diào)查和統(tǒng)計制度。

（二）土地利用總體規(guī)劃的編制：

1、土地利用總體規(guī)劃的概念：土地利用總體規(guī)劃是各級人民政府貫徹執(zhí)行國家的土地利用政策，根據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、國土整治和環(huán)境保護的要求、土地供給能力以及各項建設土地的需要，編制分配土地資源、合理調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)和布局的較長時間的總體安排和布局。

2、土地利用總體規(guī)劃的任務和目的：任務：（1）對土地利用現(xiàn)狀和后備土地資源潛力進行綜合分析研究，在預測土地利用變化的基礎上根據(jù)需要和可能，提出規(guī)劃期內(nèi)的土地利用目標和基本方針；（2）協(xié)調(diào)各部門的用地需求，提出各類用地的控制指標；（3）調(diào)整土地利用的結(jié)構(gòu)和布局；（4）提出實現(xiàn)規(guī)劃的政策、措施和步驟。

目的：為了加強國家對土地利用的宏觀控制和計劃管理，協(xié)調(diào)各部門的用地需求，充分、合理地利用我國有限的土地資源，為國民經(jīng)濟發(fā)展提供土地保障。

3、土地利用總體規(guī)劃的編制原則和內(nèi)容：

（1）編制原則：①嚴格保護基本農(nóng)田，控制非農(nóng)業(yè)建設占用農(nóng)用地；②提高土地利用率；③統(tǒng)籌安排各類、各區(qū)域用地；④保護和改善生態(tài)環(huán)境，保障土地的可持續(xù)利用；⑤占用耕地與開發(fā)復墾耕地相平衡。

（2）內(nèi)容：①土地利用現(xiàn)狀分析；②土地需求量預測；③土地適宜性評價；④確定規(guī)劃目標和方針、進行布局與結(jié)構(gòu)調(diào)整；⑤土地利用分區(qū)規(guī)劃；⑥制定實施規(guī)劃的政策和措施，主要包括各種行政、法律、技術(shù)和經(jīng)濟的措施。

4、土地利用總體規(guī)劃的體系：土地利用總體規(guī)劃是一個多層次的規(guī)劃體系，按各級規(guī)劃的層次可以分為全國性土地利用總體規(guī)劃體系，省、自治區(qū)、直轄市土地利用總體規(guī)劃，市級土地利用總體規(guī)劃，縣級土地利用總體規(guī)劃，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）級土地利用總體規(guī)劃。

（三）土地利用總體規(guī)劃的審批與修改

1、土地利用規(guī)劃的分級審批：全國土地利用總體規(guī)劃，由國務院土地行政主管部門會同國務院有關(guān)部門編制，報國務院批準。省、自治區(qū)、直轄市的土地利用總體規(guī)劃，報國務院批準。省、自治區(qū)人民政府所在地的市、人口在100萬以上的城市以及國務院指定的城市的土地利用總體規(guī)劃，經(jīng)省、自治區(qū)人民政府審查同意后，報

國務院批準。上述以外的土地利用總體規(guī)劃，逐級上報省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準；其中鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃可以由省級人民政府授權(quán)的設區(qū)的市、自治區(qū)人民政府批準。

2、土地利用總體規(guī)劃的法律效力：土地利用總體規(guī)劃一經(jīng)批準，即具有法律效力。必須嚴格執(zhí)行。使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地，不得隨意修改，否則應承擔相應的法律責任。

3、土地利用總體規(guī)劃的修改：經(jīng)批準的土地利用總體規(guī)劃確需修改，須經(jīng)原批準的機關(guān)批準，未經(jīng)批準，不得改變土地利用總體規(guī)劃確定的土地用途。

（四）土地利用總體規(guī)劃與其他規(guī)劃的關(guān)系：

1、與城市總體規(guī)劃的關(guān)系：（1）城市總體規(guī)劃中的建設用地規(guī)模不得超過土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設用地規(guī)模；（2）在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，城市建設用地的利用應當符合城市規(guī)劃。

2、與江河、湖泊綜合開發(fā)規(guī)劃的關(guān)系：在江河、湖泊、水庫的管理和保護范圍以及蓄洪、滯洪區(qū)內(nèi)，土地利用應當符合江河、湖泊綜合治理和開發(fā)利用規(guī)劃，符合河道湖泊滯洪、蓄洪和輸水的需要。

（五）土地利用計劃：

1、土地計劃內(nèi)容：（1）農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計劃指標；（2）耕地保有量計劃指標；（3）土地開發(fā)整理計劃指標。

2、土地利用計劃的編制依據(jù)：（1）土地利用總體規(guī)劃；（2）國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃；（3）國家產(chǎn)業(yè)政策；（4）建設用地和土地利用的實際狀況。

二、耕地保護制度

（一）切實保護耕地是我國的一項基本國策：

1、為什么要把切實保護耕地列為基本國策：切實保護耕地關(guān)系到農(nóng)業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展，關(guān)系到整個國民經(jīng)濟持續(xù)、快速、健康發(fā)展，關(guān)系到全民根本利益，所以必須列為基本國策。

2、耕地總量動態(tài)平衡：實現(xiàn)耕地總量動態(tài)平衡就是在今后一個時期內(nèi)，做到我國耕地面積不再減少，并略有增加，用中國的地養(yǎng)活中國人，同時保證當前建設對土地的需求。

3、《土地管理法》中設定哪些制度以實現(xiàn)耕地總量動態(tài)平衡：（1）從規(guī)劃上保證總量平衡；（2）實行土地用途管制制度；（3）實行占用耕地補償制度；（4）實行基本農(nóng)田保護區(qū)制度（省、自治區(qū)、直轄市劃定基本農(nóng)田保護區(qū)應當占本行政區(qū)域內(nèi)耕地的80%以上）；（5）禁止閑臵和荒蕪耕地（已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設占用耕地，1年內(nèi)不用而又可以耕種收獲的，應當由原耕種該幅耕地的集體或個人恢復耕種，也可以由用地單位組織耕種；1年以上未動工建設的，應當按省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納閑臵費；超過2年未使用的，經(jīng)原批準機關(guān)批準，由上級人民政府收回用地單位的土地使用權(quán)。該幅土地原為農(nóng)民集體所有的，應當交回原農(nóng)村

集體經(jīng)濟組織恢復耕種。承包經(jīng)營耕地的單位或者個人超過2年棄耕拋荒的，原發(fā)包單位應當終止承包合同，收回發(fā)包的耕地）。

（二）基本農(nóng)田保護制度：

1、基本農(nóng)田的概念：是指按照一定時期人口和社會經(jīng)濟發(fā)展對農(nóng)產(chǎn)品的需求，依照土地利用總體規(guī)劃確定的不得占用的耕地。

2、基本農(nóng)田保護區(qū)的劃定：基本農(nóng)田保護區(qū)以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）為單位進行劃區(qū)定界，由縣級人民政府土地行政主管部門會同同級農(nóng)業(yè)行政主管部門組織實施。劃定的基本農(nóng)田保護區(qū)，由縣級人民政府設立保護標志，予以公告。

3、哪些耕地應當劃入基本農(nóng)田保護區(qū)：（1）經(jīng)國務院有關(guān)主管部門或者縣級以上地方人民政府批準確定的糧、棉、油生產(chǎn)基地內(nèi)的耕地；（2）有良好的水利與水土保持設施的耕地，正在實施改造計劃以及可以改造的中、低產(chǎn)田；（3）蔬菜生產(chǎn)基地；（4）農(nóng)業(yè)科研、科學試驗田。

4、基本農(nóng)田保護區(qū)的實施：基本農(nóng)田保護區(qū)以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）為單位進行劃區(qū)定界，由縣級人民政府土地行政主管部門會同同級農(nóng)業(yè)行政主管部門組織實施。

5、基本農(nóng)田的保護措施：（1）需要占用基本農(nóng)田應報國務院批準；（2）實行基本農(nóng)田補充制度；（3）禁止破壞基本農(nóng)田；（4）實行基本農(nóng)田地力等級評定制度；（5）實行基本農(nóng)田保護責任書制度。

（三）土地開發(fā)與復墾：

1、土地開發(fā)的概念：土地開發(fā)是為擴大土地的可利用面積和提高土地利用深度，通過勞力、技術(shù)和資金的投入將土地由自然資源改造為經(jīng)濟資源。

1、土地開發(fā)的原則：（1）符合土地利用總體規(guī)劃；（2）保護和改善生態(tài)環(huán)境、防止水土流失和土地荒漠化；（3）農(nóng)業(yè)用地優(yōu)先開發(fā)；（4）保護開發(fā)者利益。

1、開墾的范圍和程序：開墾未利用的土地，必須在土地利用總體規(guī)劃劃定的可開墾的區(qū)域內(nèi)進行。開墾未利用的土地，必須按下列程序進行：（1）經(jīng)過開墾的科學論證和評估；（2）開墾土地要經(jīng)依法申請批準。

2、土地復墾的實施：土地復墾實行誰破壞、誰復墾的原則。

三、建設用地制度

（一）建設用地的概念和分類：建設用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設施用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事用地等。

分類：按土地所有權(quán)性質(zhì)劃分，可分為國家建設用地和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集體建設用地；按建設項目大小可以分為：大型項目建設用地、中型建設項目用地、小型建設項目用地；按利用性質(zhì)可以分為：農(nóng)業(yè)建設用地和非農(nóng)業(yè)建設用地。

（二）國家建設用地使用權(quán)的取得：

1、國家建設用地的來源：（1）將農(nóng)村集體所有的土地征用為國有；（2）國家依法收回國有建設土地使用權(quán)；（3）國有荒山、荒地。

2、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批：（1）市、縣人民政府按照土地利用計劃擬訂農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征用土地方案，分批次逐級上報有批準權(quán)的人民政府；（2）有批準權(quán)的人民政府土地行政主管部門對農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征用土地方案進行審查，提出審查意見，報有批準權(quán)的人民政府批準；其中補充耕地方案由批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案的人民政府在批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案時一并批準；（3）農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征用土地方案經(jīng)批準后，由市、縣人民政府組織實施，按具體建設項目分別供地。

3、以劃撥方式取得建設用地的審批：（1）在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)申請建設用地的，建設單位或個人應向城市規(guī)劃行政管理部門提出選址申請，由城市規(guī)劃行政主管部門對建設項目進行初步審查，核發(fā)建設項目選址意見書；（2）建設單位或個人向計劃管理部門申報可行性研究報告或設計任務書；（3）建設單位持建設項目批準文件，包括可行性研究報告或設計任務書、基本建設計劃等，向建設用地所在地的市、縣人民政府土地管理部門申請建設用地；（4）供地方案經(jīng)批準后，由市、縣人民政府向建設單位頒發(fā)建設用地批準書。（5）土地使用者應當依法申請土地登記。

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