第一篇：房地產(chǎn)法復(fù)習(xí)題

房地產(chǎn)法期末復(fù)習(xí)題2

一、單項(xiàng)選擇題

1．對被拆遷人實(shí)行作價補(bǔ)償?shù)?，作價補(bǔ)償?shù)臄?shù)額當(dāng)事人 A．可以協(xié)商 B．應(yīng)當(dāng)協(xié)商 C．不得協(xié)商 D．自行調(diào)解 2．拆遷補(bǔ)償?shù)姆秶?/p>

A．被拆遷的所有房屋及其附屬物 B．被拆除的臨時建筑物

C．被拆除的超過期限的臨時建筑物 D．被拆除的末超過期限的臨時建筑物 3.房屋拆遷必須按照一定的程序進(jìn)行，首先應(yīng)該 A．編制拆遷計(jì)劃和方案 B．申領(lǐng)房屋拆遷許可證 C．發(fā)布拆遷公告 D．申領(lǐng)規(guī)劃用地許可證 4．房屋拆遷補(bǔ)償對象不包括 A．房屋產(chǎn)權(quán)人 B．房屋代管人

C．國有房屋及其附屬物管理人 D．公房所有人

5.以下屬于拆遷安置費(fèi)用以外的費(fèi)用的是 A．搬家補(bǔ)助費(fèi) B．臨時安置補(bǔ)助費(fèi) C．經(jīng)濟(jì)損失補(bǔ)償費(fèi) D．拆遷公告費(fèi) 6．房屋拆遷搬家補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，由哪級人民政府規(guī)定，A．中央 B．市區(qū)級 C．縣級 D．省級

7．在什么情況下，應(yīng)當(dāng)實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換

A．拆除出租住宅房屋 B．拆除地上附屬建筑物 C．拆除非住宅房屋 D．拆除違章建筑物 8．拆除臨時建筑 A．不予補(bǔ)償 B．應(yīng)予補(bǔ)償 C．應(yīng)子適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償

D．如果該臨時建筑未超過批準(zhǔn)期限，則應(yīng)給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償 9．如房屋的產(chǎn)權(quán)人和使用人是不同的人，安置協(xié)議應(yīng) A．由拆遷人與產(chǎn)權(quán)人單獨(dú)簽訂

B．由拆遷人與使用人單獨(dú)簽訂 C．由拆遷人與產(chǎn)權(quán)人、使用人共同簽訂 D．由拆遷人與產(chǎn)權(quán)人、使用人分別簽訂

10．重新建造與被拆除房屋相同結(jié)構(gòu)、相同標(biāo)準(zhǔn)、相同質(zhì)量房屋的造價是

A．重置價格 B．成本價格 C．標(biāo)準(zhǔn)價 D．市場價格

11．拆除非住宅房屋，拆遷安置的標(biāo)準(zhǔn)按照

A．使用面積安置 B．原建筑面積安置 C．新建筑面積安置 D．實(shí)際面積安置 12．取得房屋拆遷許可證的拆遷人不包括 A．全民所有制單位 B．集體所有制單位 C．公民個人 D．建設(shè)用地單

13．拆除設(shè)有抵押權(quán)的房屋實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，由抵押權(quán)人和抵押人重新簽訂

A．產(chǎn)權(quán)協(xié)議 B．抵押協(xié)議 C．價格重置協(xié)議 D．補(bǔ)償協(xié)議

14．房屋拆遷安置補(bǔ)償糾紛的當(dāng)事人不服行政裁決的，可在接到裁決書之日起 內(nèi)向法院起訴。

A．10日 B．15日 C．20日 D．30日

15．房屋拆遷以拆遷主體的不同為標(biāo)準(zhǔn)可分為統(tǒng)一拆遷和 A．征地拆遷 B．市政動遷 C．社會動遷 D．自行拆遷

16．房屋拆遷的直接目的是獲取舊房所占用土地的 A．使用權(quán) B．所有權(quán) C．收益權(quán) D．處分權(quán)

17．房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是按照被拆除房屋的什么面積計(jì)算的

A．使用面積 B．建筑面積 C．實(shí)際面積 D．調(diào)換面積 18．房屋拆遷補(bǔ)償方式一般不包括 A．違約責(zé)任 B．產(chǎn)權(quán)調(diào)換 C．作價補(bǔ)償

D．產(chǎn)權(quán)調(diào)換和作價補(bǔ)償結(jié)合

I9．將要拆遷的房屋，存在產(chǎn)權(quán)債權(quán)糾紛的由（）處理，拆遷人可以給予必要幫助。

A．縣級以上人民政府 B．房地產(chǎn)主管部門 C．拆遷批準(zhǔn)部門 D．被拆遷人自行

20．在什么情況下，拆遷補(bǔ)償協(xié)議和安置協(xié)議必須經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證，并辦理證據(jù)保全

A．拆除沒有產(chǎn)權(quán)糾紛的房屋 B．拆除沒有抵押權(quán)的房屋 C．拆除出租房屋

D．拆除由房屋拆遷主管部門代管的房屋

21．拆除出租住宅房屋應(yīng)當(dāng)實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，原租賃關(guān)系 A．繼續(xù)保持 B．無效 C．可維持亦可取消 D．作修改調(diào)整

22．當(dāng)拆遷人與被拆遷人對補(bǔ)償形式和補(bǔ)償金額、安置房面積和安置地點(diǎn)等事項(xiàng)經(jīng)協(xié)商達(dá)不成協(xié)議的，由批準(zhǔn)拆遷的（）裁決。

A．房屋管理 B．房屋所在地法院 C．房屋拆遷主管 D．當(dāng)?shù)卣块T

23．在房屋拆遷公告規(guī)定的權(quán)限內(nèi)被拆遷人無正當(dāng)理由拒絕拆遷的，（）可作出決定責(zé)令限期拆遷。

A．縣級以上人民政府 B．房地產(chǎn)主管部門 C．拆遷批準(zhǔn)部門 D．仲裁委員會

二、多項(xiàng)選擇題 1．被拆遷人可能是

A．房屋的所有人 B．房屋的使用人 C．房屋的代管人 D．房屋的管理人 E．房屋的承租人

2．以建設(shè)投資不同的資金來源為標(biāo)準(zhǔn)劃分，房屋拆遷可分為 A．市政動遷 B．征地拆遷 C．社會動遷 D．非征地拆遷 E．自行拆遷

3.根據(jù)我國現(xiàn)行法律的有關(guān)規(guī)定，房屋拆遷人是進(jìn)行國家建設(shè)需要使用土地而向國家申請征用土地的人，包括

A．全民所有制企業(yè) B．事業(yè)單位 C．機(jī)關(guān)團(tuán)體 D．公民個人 E．集體所有制企業(yè)

4．當(dāng)拆遷人與被拆遷人就拆遷安置補(bǔ)償，經(jīng)協(xié)商達(dá)不成協(xié)議的，解決辦法有

A．由批準(zhǔn)拆遷的房屋拆遷主管部門裁決 B．由確定拆遷地域范圍的規(guī)劃管理部門裁決

C．被拆遷人是批準(zhǔn)拆遷的房屋拆遷主管部門的，由同級人民政府裁決

D．向人民法院起訴 E．由質(zhì)量監(jiān)督部門裁決 5．拆遷協(xié)議的主要條款應(yīng)該包括

A．補(bǔ)償金額 B．安置面積

C．安置地點(diǎn) D．當(dāng)事人認(rèn)為需訂立的條款 E．搬遷過渡方式 6．拆遷公告的主要內(nèi)容包括

A．拆遷人 B．拆遷時間 C．拆遷范圍 D．拆遷協(xié)議 E．建設(shè)項(xiàng)目名稱 7.拆遷補(bǔ)償?shù)姆秶潜徊鸪?/p>

A．房屋 B．房屋的附屬物 C．違章建筑

D．超過期限的臨時建筑 E．未超過批準(zhǔn)期限的臨刑建筑

8.房屋拆遷的種類以土地權(quán)屬的不同可以分為

A．自行拆遷 B．委托拆遷 C．征地拆遷 D．非征地拆遷 E．社會動遷

三、名詞解釋

I．房屋拆遷 2．房屋拆遷許可證 3.房屋拆遷補(bǔ)償 4.拆遷安置

四、簡答題

1．簡述拆遷安置地點(diǎn)。2．房屋拆遷應(yīng)注意哪些事項(xiàng)? 3．簡述拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞健?．簡述拆遷安置的對象和方式。5.簡述拆遷安置費(fèi)。

6．簡述在拆遷補(bǔ)償和安置協(xié)議的簽訂和履行過程中可以采取的預(yù)防和解決爭議的措施。

五、論述題

1．論述房屋拆遷的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

六、案例分析

l．吳某租用的私房遭受了火災(zāi)，吳某全家急需住房，恰巧吳某的同事張某正需錢用，愿意把自己的兩間平房賣給昊某，雙方訂立了買賣協(xié)議，約定吳某向張某支付房價款6000元，張某將兩間平房的所有權(quán)轉(zhuǎn)移于吳某。雙方到房產(chǎn)部門辦理過戶手續(xù)時，房產(chǎn)部門因故當(dāng)天不辦公。因此雙方商定，吳某先付款6000元，張某把房交付吳某居住，以后另定時間補(bǔ)辦過戶手續(xù)。在之后的一年中，吳某多次找張某同去辦理過戶，張某一直以各種理由拒絕。吳某入住該房一年后，該房被市政劃為拆遷范圍，由某開發(fā)公司負(fù)責(zé)拆遷。此時張某找到開發(fā)公司，聲稱吳某所住的房屋產(chǎn)權(quán)人系自己，開發(fā)公司應(yīng)與自己簽訂私房拆遷補(bǔ)償協(xié)議，為自己安排住房。吳某則主張所住的房屋已由自己買下，現(xiàn)在由于張某的過失未辦過戶，開發(fā)公司應(yīng)該給自己安置。開發(fā)公司認(rèn)為，吳某與張某的買賣行為是不合法的，吳某的權(quán)益得不到法律保護(hù)，要求吳某在拆遷前自己找住處搬家。吳某遂訴至法院，認(rèn)為張某違約，要求其承擔(dān)違約責(zé)任，并要求開發(fā)公司為自己安置住房。

針對以上情況，回答下列問題：

(1)吳某與張某的房屋買賣關(guān)系是否有效？(2)吳某能否主張享有房屋產(chǎn)權(quán)?(3)張某能否主張開發(fā)公司與自己訂立私房拆遷補(bǔ)償協(xié)議?(4)吳某能否主張開發(fā)公司為自己安置住房? 2．某市居民劉某，在1995年7月的一天，與同市居民李某簽訂了一份房屋買賣合同。劉某將面積60平方米的兩房一廳違章搭建房屋，以8萬元價格賣給李某，李某付清了全部房屋價款后，即遷入該房屋內(nèi)居住，但未將戶口遷入。同年該房屋所在地區(qū)的土地被征用，有關(guān)部門對動遷居民作了安置。但房屋拆遷部門未對李某進(jìn)行補(bǔ)償，亦未對李某進(jìn)行安置。李某認(rèn)為，房屋是其花錢買來的，房屋拆遷部門拆除其房屋而不給予補(bǔ)償安置是不對的。

請回答：房屋拆遷部門對李某房屋拆除而不給予任何補(bǔ)償和安置的做法是否正確?為什么? 練習(xí)參考答案

一、單項(xiàng)選擇題

1．C 2．D 3．D 4．D 5．D 6．D 7．D 8．D 9．D 10．A 11．B 12．C 13．B 14．B 15．D 16．A 17．B 18．A 19．D 20．D 21．A 22．C 23．A

二、多項(xiàng)選擇題

1．ABCDE 2．A C 3．AB 4．AC D 5.ABCDE 6．ABCE 7．ABE 8．C D 1．房屋拆遷 ：是指根據(jù)城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃和國家專項(xiàng)工程的遷建計(jì)劃及當(dāng)?shù)卣挠玫匚募?，拆除和遷移建址用地范圍內(nèi)的房屋及其他設(shè)施的行為。

2．房屋拆遷許可證：是拆遷行為人獲得行政許可，拆遷人從事房屋拆遷的法律憑證。由縣級以上人民政府房屋拆遷主管部門批準(zhǔn)發(fā)紿，只對指定的項(xiàng)目在—定時間和一定范圍內(nèi)有效。

3．房屋拆遷補(bǔ)償：是拆遷人依法對被拆除房屋及其附屬物的所有人因拆遷所遭受的損失給予合理的彌補(bǔ)。

4．拆遷安置：是指拆遷人對被拆除房屋的使用人另外提供房屋以供居住使用并給予一定的補(bǔ)助費(fèi)用。

四、簡答題 1．簡述拆遷安置地點(diǎn)。拆遷安置地點(diǎn)有原地安置和異地安置。原地安置是在拆遷范圍內(nèi)的建設(shè)工程完工后，將安置對象遷回原地安置。異地安置是將安置對象遷往他處安置。對被拆除房屋使用人的安置地點(diǎn)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市規(guī)劃對建設(shè)地區(qū)的要求和建設(shè)工程的性質(zhì)，按照有利于實(shí)施城市規(guī)劃和城市舊區(qū)改造的原則確定。對從區(qū)位好的地段遷入?yún)^(qū)位差的地段的被拆除房屋使用人，可以適當(dāng)增加安置面積。

2．房屋拆遷應(yīng)注意哪些事項(xiàng)? 房屋拆遷應(yīng)注意的事項(xiàng)：①服從國家利益；②符合城市規(guī)劃；③保護(hù)合法權(quán)益；④誰拆遷，誰安置補(bǔ)償。

3．簡述拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞健?/p>

拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞剑?/p>

（1）產(chǎn)權(quán)調(diào)換。這是拆遷人用易地的房屋或原地再建的房屋與被拆遷人的房屋進(jìn)行交換，拆遷后被拆遷人取得交換房屋產(chǎn)權(quán)的補(bǔ)償方式。

（2）作價補(bǔ)償。這是拆遷人以支付貨幣的形式，賠償被拆遷人因拆除房屋所造成的經(jīng)濟(jì)損失的補(bǔ)償方式。

（3）產(chǎn)權(quán)調(diào)換與作價補(bǔ)償相結(jié)合。這是在拆遷補(bǔ)償過程中，對被拆除的房屋一部分實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換；—部分實(shí)行作價補(bǔ)償?shù)姆绞健?/p>

4．簡述拆遷安置的對象和方式。

拆遷安置的對象為被拆除房屋使用人，即在拆遷范圍內(nèi)具有正式戶口的公民和在拆遷范圍內(nèi)具有營業(yè)執(zhí)照或者作為，正式辦公地的機(jī)關(guān)、團(tuán)休、企業(yè)、事業(yè)單位。拆遷安置可以一次性安置，即用產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式一次性解決被拆除房屋使用人的用房問題，也可以先由拆遷人提供周轉(zhuǎn)房臨時過渡，或者被拆遷人自己尋找房屋過渡，待正式房建成后冉行遷入。無論采取何種過渡方式，拆遷人和被拆遷人都必須明確規(guī)定臨叫過渡的期限。

5．簡述拆遷安置費(fèi)。

拆遷安置費(fèi)包括搬家補(bǔ)助費(fèi)、臨時安置補(bǔ)助費(fèi)和經(jīng)濟(jì)損失補(bǔ)償費(fèi)。搬家補(bǔ)助費(fèi)是被拆遷人因原居住房屋被拆除，須遷移他處居住，在搬家過程中發(fā)生的費(fèi)用。此項(xiàng)費(fèi)用由拆遷人負(fù)擔(dān)。臨時安置補(bǔ)助費(fèi)是對被拆遷人因遷離原居住地而在生活上所增加的一些額外支出費(fèi)用的補(bǔ)償。臨時安置補(bǔ)助費(fèi)的補(bǔ)助對象主要是自行安排住處的被拆遷房屋使用人。對于在規(guī)定的過渡期限內(nèi)由拆遷人提供周轉(zhuǎn)房的，不付給臨時安置補(bǔ)助費(fèi)。由于拆遷人的責(zé)任使被拆除房屋使用人延長過渡期限的，對自行安排住處的被拆除房屋使用人，從逾期之日起應(yīng)當(dāng)適當(dāng)增加臨時安置補(bǔ)助費(fèi)。由于拆遷入的責(zé)任使被拆除房屋使用人延長過渡期限的，對由拆遷人提供周轉(zhuǎn)房的被拆除房屋使用人，從逾期之日起應(yīng)當(dāng)適當(dāng)付給臨時安置補(bǔ)助費(fèi)。搬家補(bǔ)助費(fèi)和臨時安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。對于因拆除非住宅房屋而造成的停產(chǎn)、停業(yè)引起的經(jīng)濟(jì)損失的，可以由拆遷入付給被拆遷入和使用人適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償費(fèi)。

6．簡述在拆遷補(bǔ)償和安置協(xié)議的簽訂和履行過程中可以采取的預(yù)防和解決爭議的措施。在拆遷補(bǔ)償和安置協(xié)議的簽訂和履行過程中可以采取的預(yù)防和解決爭議的措施有：

(1)補(bǔ)償協(xié)議應(yīng)當(dāng)采用書面形式，便于舉證。同時內(nèi)容必須詳細(xì)明確、符合有關(guān)法律規(guī)定，盡量避免遺漏。

(2)協(xié)議訂立后，可以到公證機(jī)關(guān)辦理公證，并報(bào)送房屋拆遷主管部門備案。拆除拆遷主管部門依法代管的房屋所簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議，必須經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證，并辦理證據(jù)保全。

(3)拆遷人與被拆遷人經(jīng)協(xié)商達(dá)不成協(xié)議的，由批準(zhǔn)拆遷的房屋拆遷主管部門裁決。被拆遷人是批準(zhǔn)拆遷的房屋拆遷主管部門的，由同級人民政府裁決。當(dāng)事人對裁決不服的，可以在接到裁決書之日起15日內(nèi)向人民法院起訴。在訴訟期間，如果拆遷人已給被拆遷人作了安置或者提供了周轉(zhuǎn)用房的，不停止拆遷的執(zhí)行。

(4)被拆遷人在拆遷期限內(nèi)、無正當(dāng)理由拒絕拆遷的，由縣級以上人民政府責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷，或者由房屋拆遷主管部門申請人民法院強(qiáng)制拆遷。

五、論述題

1．論述房屋拆遷的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

房屋拆遷補(bǔ)償，是拆遷人依法對被拆除房屋及其附屬物的所有人因拆遷所遭受的損失給予合理的彌補(bǔ)。無論采取哪種拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞?，都必須遵循一定的?biāo)準(zhǔn)。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的標(biāo)準(zhǔn)是按產(chǎn)權(quán)調(diào)換的標(biāo)準(zhǔn)是按照被拆除房屋的建筑面積計(jì)算的，即采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是被拆除房屋的原建筑面積。實(shí)踐中，實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換時，償還房屋的建筑面積與被拆除房屋的建筑面積往往是不相等的，即使償還的面積與原面積相等，也往往由于地理位置、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量等方面的不同，而使實(shí)際價值不等，因而產(chǎn)生了一個價格計(jì)算的問題。

(1)非住宅房屋的產(chǎn)權(quán)調(diào)換，其價格的結(jié)算按以下辦法進(jìn)行：第一，償還面積與原面積相等的部分，按重置價格結(jié)算結(jié)構(gòu)差價。

所謂重置價格是指現(xiàn)在重新建造與被拆除房屋相同結(jié)構(gòu)、相同標(biāo)準(zhǔn)、相同質(zhì)量的房屋的造價，該造價由政府按年分布。第二，償還面積超過原面積部分，按商品房價格結(jié)算。第三，償還面積不足原面積部分，按重置價格結(jié)合成新結(jié)算。所謂成新是指被拆除房屋的新舊程度

(2)住宅房屋的產(chǎn)權(quán)調(diào)換，其價格結(jié)算的辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。作價補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)是按照被拆除房屋建筑面積的重置價格結(jié)合成新計(jì)算的。實(shí)行作價補(bǔ)償?shù)?，?yīng)由房屋所在地的房地產(chǎn)管理部門或法定的評估機(jī)構(gòu)對被拆除房屋進(jìn)行評估，以評估的價格作為計(jì)算的依據(jù)。作價補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)不允許當(dāng)事人協(xié)商。拆除用于公益事業(yè)的房屋及其附屬物，由拆遷人撥照其原性質(zhì)、規(guī)模予以重建，或者桉照重置價格給予補(bǔ)償，或者由城市人民政府按城市規(guī)劃統(tǒng)籌安排。

六．案例分析

1．房屋買賣是各方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，各方具有合格的行為能力、處分能力，沒有違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，也沒有損害社會公益，因此其買賣關(guān)系應(yīng)是有效成立的。(2)雖然房屋買賣各方訂立了協(xié)議，買方交付了房款并已入住，但由于未經(jīng)登記過戶，吳某仍不能取得房屋的產(chǎn)權(quán)。

(3)張某盡管已將房屋交付吳某使用，但張某仍是產(chǎn)權(quán)人。據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第3條第2款之規(guī)定，被拆除房屋及其附屬物的所有人為拆遷人。該條例19條規(guī)定，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆除房屋及其附屬物的所有人．依照本條例規(guī)定給予補(bǔ)償。因此，張某作為被拆除房屋的所有人可以要求開發(fā)公司與自己訂立拆遷補(bǔ)償協(xié)議。

(4)吳某盡管不是產(chǎn)權(quán)人，但已使用被拆遷房屋達(dá)1年之久。根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，被拆除房屋及其附屬物的使用人也是被拆遷人，拆遷人有義務(wù)與被拆除房屋使用人訂立拆遷安置協(xié)議，依照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定予以安置。

因此，吳某作為被拆除房屋的使用人可以要求開發(fā)公司與自己訂立拆遷安置協(xié)議，得到安置住房。

2．房屋拆遷部門對李某房屋拆除而不給予任何補(bǔ)償和安置的做法是正確的。

因?yàn)?，根?jù)《城市房屋拆遷條例》規(guī)定，拆除違章建筑不予補(bǔ)償；拆遷人對應(yīng)當(dāng)安置的被拆遷房屋使用人，給予安置。被拆除房本案李某未將戶口遷入，故此，李某也不屬于被安置對象。

第二篇：房地產(chǎn)法復(fù)習(xí)題

房地產(chǎn)法自檢自測一

一、填空

1.狹義的房地產(chǎn)是指（）與（）的統(tǒng)一體。

2.土地應(yīng)包括（）及（）之下和之上的延伸的一定空間。3.建筑物是指土地上人工建筑而成的（）和（）。

4.房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)業(yè)的（）（）（）和（）的產(chǎn)業(yè)。5.根據(jù)我國1995年制定的《國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類和代碼》建筑業(yè)列為第（）類，房地產(chǎn)業(yè)列為第（）類。

6.房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的一個獨(dú)立產(chǎn)業(yè)，其運(yùn)行經(jīng)過三個環(huán)節(jié)（）、（）、（）。

7.房地產(chǎn)法調(diào)整的社會關(guān)系包括（）、（）、（）、（）。8.（）制定的中華人民共和國城市房地產(chǎn)法。

9.房地產(chǎn)法律關(guān)系主體包括（）、（）、（）及（）或（）。10.房地產(chǎn)主體管理關(guān)系包括（）、（）、（）、（）。

二、選擇題

1.根據(jù)我國《土地管理法》的規(guī)定，符合土地利用總體規(guī)劃，并依法取得建設(shè)用地使用權(quán)的鄉(xiāng)辦企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的條件是()

A.改變經(jīng)營方向 B.連年虧損 C.被其他企業(yè)兼并 D.被宣告破產(chǎn) E.資不抵債 2.設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須()

A.有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員

B.有100萬元以上的注冊資本

C.達(dá)到相應(yīng)的資質(zhì)條件，獲取資質(zhì)等級證書

D.在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的30日內(nèi)，到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案 E.有可供開發(fā)的土地 3.房屋拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞接?)

A.產(chǎn)權(quán)調(diào)換 B.作價補(bǔ)償 C.作價補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合 D.回遷 E.翻建房屋

4.關(guān)于房產(chǎn)稅，下列說法正確的有()A.房屋出租的，以房屋租金收入為計(jì)稅依據(jù) B.依照房產(chǎn)余值計(jì)算納稅的稅率為1.2% C.人民團(tuán)體自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅 D.租典糾紛未解決的,承典人為納稅義務(wù)人 E.開征房產(chǎn)稅的工礦區(qū)須經(jīng)市級稅務(wù)局批準(zhǔn)

5.外商投資企業(yè)用地,都應(yīng)繳納場地使用費(fèi)，包括()A.人員安置費(fèi) B.征用土地的補(bǔ)償費(fèi)

C.為外商投資企業(yè)直接配套的廠外道路應(yīng)分?jǐn)偟耐顿Y費(fèi)用 D.原有建筑物的拆遷費(fèi) E.教育附加費(fèi)

6．屬于國家所有的土地有：()A．城市市區(qū)的土地 B．城市郊區(qū)的土地

C．依法不屬于集體所有的林地 D．國家依法征用的原集體所有的土地

7．()用地的土地使用者可以依法取得劃撥土地使用權(quán)。A．國家機(jī)關(guān)用地 B．軍事用地 C．城市基礎(chǔ)設(shè)施用地 D．公益事業(yè)用地

8．劃撥土地使用權(quán)人對劃撥土地享有()權(quán)利。

A．占有權(quán) B．使用權(quán) C．部分收益權(quán) D．收益權(quán) 9．商品房預(yù)售的條件有：()

A．已支付全部土地使用權(quán)出讓金，將獲得土地使用權(quán)證書 B．持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證

C．辦理了預(yù)售登記，取得了商品房預(yù)售許可證明 D．投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的20％以上 10．下列關(guān)于臨時建設(shè)用地的說法，()是正確的。

A．臨時建設(shè)用地，由縣級以上的人民政府的建設(shè)行政主管部門批準(zhǔn)

B．臨時建設(shè)用地，不需要支付使用土地的費(fèi)用 C．在臨時建設(shè)用地上，不得修建永久性建筑 D．臨時建設(shè)用地的臨時使用土地的期限不得超過2年

三、名詞解釋 1．房屋產(chǎn)權(quán)登記 2．房地產(chǎn)管理行為 3．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 4．房地產(chǎn)抵押

四、簡答題

1．簡述國家建設(shè)征用土地的法律特征。2．土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓的關(guān)系。3．房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)。4．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的原則。

五、案例分析

1999年8月A工廠經(jīng)本縣計(jì)委批準(zhǔn)立項(xiàng)，進(jìn)行某種電子產(chǎn)品項(xiàng)目建設(shè)，并于同年12月經(jīng)縣政府批準(zhǔn)，同意其征用小巷村土地10畝，其中耕地5畝，非耕地5畝。后由于電子市場行情發(fā)生變化，該工廠的技改項(xiàng)目一直未開工建設(shè)。為使企業(yè)擺脫困境，2000年10月該工廠將10畝土地作為出資與暢達(dá)公司聯(lián)營，暢達(dá)公司在簽約后，立即在土地上圈起了圍墻。后被群眾舉報(bào)。分析此案，請回答下列問題：(1)A工廠用地10畝是否合法?

(2)A工廠為擺脫困境，將10畝地出讓給暢達(dá)公司的行為屬于什么性質(zhì)?

(3)對暢達(dá)公司圈起的土地如何處理?

房地產(chǎn)法自檢自測二

一、填空

1．城市市區(qū)的土地屬于（）。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于（）；（）、（）和自留山屬于集體所有。

2．房地產(chǎn)法律關(guān)系客體包括（）和（）。

3．房地產(chǎn)法律關(guān)系依性質(zhì)不同可以分為（）、（）和（）。4．房地產(chǎn)行為包括（）和（）。

5．土地征用是指（）或（）為了（）依法強(qiáng)制取得他人土地并給予補(bǔ)償?shù)囊环N行為。

6．國家建設(shè)用地有兩種方式：一是（）土地，二是（）土地。7．在我國土地出讓方式有（）、（）、（）。

8．國家在訂立合同中的地位由（）作為代表國家參加合同的簽定。

9．按房地產(chǎn)開發(fā)的目的不同，可分為（）和（）的房地產(chǎn)開發(fā)。

10．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的主體是（），轉(zhuǎn)讓的法律后果是（）。

二、選擇題

1．房地產(chǎn)法調(diào)整下列哪些關(guān)系？（）

A開發(fā)關(guān)系 B交易關(guān)系 C物業(yè)管理關(guān)系 D房地產(chǎn)管理關(guān)系2．房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)（）的產(chǎn)業(yè)。A開發(fā) B經(jīng)營 C管理 D服務(wù)

3．我國房地產(chǎn)法的淵源主要包括（）。A憲法 B國務(wù)院的行政法規(guī)、命令

C最高人民法院的文件 D地方各級政府頒布的房地產(chǎn)的管理法規(guī)

4．房地產(chǎn)項(xiàng)目管理包括（）。

A立項(xiàng)管理 B施工管理 C竣工管理 D資金管理 5．房地產(chǎn)法律關(guān)系特征有（）。

A性質(zhì)的多重性 B主體的廣泛性 C客體的復(fù)雜性 D嚴(yán)格性 6．房地產(chǎn)法律關(guān)系的主體有（）。

A管理主體 B開發(fā)主體 C交易主體 D服務(wù)主體 7．房地產(chǎn)服務(wù)主體包括（）。

A交易所 B評估事務(wù)所 C經(jīng)紀(jì)人 D物業(yè)管理公司 8．土地使用權(quán)出讓變更與解除的主要條件有（）。A公共利益的需要 B雙方協(xié)商并經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)C由于一方的違約，使合同沒有必要履行 D土地滅失 9．土地出讓方式有（）。

A協(xié)議出讓 B招標(biāo)出讓 C拍賣出讓 D劃撥 10．土地使用權(quán)出讓的法律特征有（）。

A財(cái)產(chǎn)性 B平等性 C期限性 D出讓人的單一性和受讓人的廣泛

三、名詞解釋 1．房地產(chǎn)法律關(guān)系 2．土地征用 3．城市規(guī)劃 4．商品房預(yù)售

四、簡答題

1．土地使用權(quán)出讓合同的特點(diǎn)

2．土地使用權(quán)出讓合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù) 3．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的條件 4．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的限制條件

五、案例分析

A酒店與某市公園簽訂租賃合同，雙方商定由A酒店承租公園內(nèi)的醉仙飯店，并投資改建為A酒店的分店，醉仙飯店門前的停車場及公園的兩個大門由租賃雙方共同使用，租賃期限為10年。隨后，A酒店向規(guī)劃局申請改建醉仙飯店，規(guī)劃局查明該飯店的土地使用權(quán)屬于園林局，遂發(fā)文要求園林局辦理報(bào)建手續(xù)。規(guī)劃局根據(jù)園林局的申請，核準(zhǔn)將醉仙飯店改建成一棟四層樓的酒樓，建筑面積為8000平方米。改建期間，A酒店在原醉仙飯店的北側(cè)加建一幢三層面積為900平方米的附屬用房，在西側(cè)加建一幢四層面積為1500平方米的酒樓雅座。規(guī)劃部門發(fā)現(xiàn)后，認(rèn)為園林局未批準(zhǔn)擅自擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模，侵占綠地，違反了城市規(guī)劃法的規(guī)定，影響了城市規(guī)劃，遂作出處罰決定，沒收上述違章加建的兩座樓房。園林局對該處罰不服，向市政府有關(guān)主管部門申請復(fù)議。請回答復(fù)議機(jī)關(guān)如何處理此案。

房地產(chǎn)法自檢自測三

一、填空

1.按房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)容，可分為（）和（）。2.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)一般經(jīng)過以下階段（）（）（）（）。

3.房地產(chǎn)開發(fā)是指在（）內(nèi)（）上進(jìn)行的（）和（）建設(shè)。4.我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分為（）和（）企業(yè)。5.房地產(chǎn)企業(yè)按資質(zhì)條件分為（）個等級。

6.政府對房地產(chǎn)開發(fā)的宏觀管理包括（）與（）管理、（）管理。

7.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過（）、（）或其他合法方式將其方地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人的行為。

8.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的種類有（）的轉(zhuǎn)讓和（）的轉(zhuǎn)讓。9.按照出讓合同約定出讓開發(fā)的屬于房屋建筑工程的完成開發(fā)投資總額的（）以上，屬于成片開發(fā)地的形成（）或其他建設(shè)用地是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件之一。

10.商品房預(yù)售管理規(guī)定包括（）制度、（）制度、（）制度。

二、選擇題

1．下列關(guān)于土地征收、劃撥的說法正確的有()。

A．征收基本農(nóng)田以外的耕地不超過35公頃的，不必報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)

B．征收耕地以外的土地，即使超過70公頃的，也可以由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)

C．軍事用地的土地使用權(quán)，縣級人民政府有權(quán)依法批準(zhǔn)劃撥 D．國家征收土地的，由批準(zhǔn)機(jī)關(guān)予以公告 2．關(guān)于土地所有權(quán)的問題，說法錯誤的有()。

A．個人不能成為土地所有權(quán)的主體，但有一些組織可以成為土地所有權(quán)的主體

B．土地所有權(quán)的取得可以約定 C．土地所有權(quán)的喪失不得約定 D．土地所有權(quán)并不絕對禁止交易

3.租賃城市私有房屋，須由出租人和承租人簽訂租賃合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)，并報(bào)房屋 所在地房管機(jī)關(guān)()A.登記 B.備案 C.批準(zhǔn) D.公告

4.某村民于1999年向村委會提出占用村內(nèi)的空閑地建房的申請，經(jīng)審核其符合用地條件，該用地申請的審批機(jī)關(guān)應(yīng)該是()A.村民委員會 B.鄉(xiāng)級人民政府 C.縣級人民政府 D.省級人民政府

5.城鎮(zhèn)居民按標(biāo)準(zhǔn)價(優(yōu)惠價)購買公房后，其對所購房屋享有的權(quán)利是()

A.所有權(quán) B.使用權(quán) C.部分產(chǎn)權(quán) D.共有財(cái)產(chǎn)權(quán)

6.承租公有住房的，在租賃期內(nèi)，房屋產(chǎn)權(quán)人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時，原租賃協(xié)議應(yīng)()

A.終止履行 B.繼續(xù)履行 C.重新登記 D.解除

7.超過土地使用權(quán)出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，可以()

A.征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%的土地閑置費(fèi) B.無償收回地土使用權(quán)

C.征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi) D.處以20%的罰款

8.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級有()A.2個 B.3個 C.4個 D.5個 9.設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法應(yīng)實(shí)行()

A.審批制 B.登記制(準(zhǔn)則主義)C.申報(bào)制 D.備案制 10.拆除臨時建筑()A.不予補(bǔ)償 B.應(yīng)予補(bǔ)償 C.應(yīng)予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償

D.如果該臨時建筑未超過批準(zhǔn)期限，則應(yīng)給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償

三、名詞解釋 1．業(yè)主自治 2．房地產(chǎn)開發(fā) 3．房地產(chǎn)權(quán)屬登記 4．房地產(chǎn)價格評估

四、簡答題

1．我國房地產(chǎn)法的概念及調(diào)整對象。2．房地產(chǎn)開發(fā)的原則。

3．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同與土地使用權(quán)出讓合同的關(guān)系。4．房地產(chǎn)抵押的原則。

五、案例分析

2004年4月20日，郭某與曾某簽訂了一份房屋買賣協(xié)議，雙方約定：郭某自愿將其所有的一套商品房，作價100000元出售給曾某，簽訂協(xié)議之日曾某預(yù)付房款80000元，余款20000元于同年8月20日前郭某交付房屋時一次性支付。郭某承諾在9月20日之前協(xié)助曾某辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。協(xié)議簽訂后，曾某按約付清了房款，郭某也交付了房屋。后郭某反悔，不想把房子賣給曾某。2004年9月20日，曾某依約要求郭某辦理房屋過戶手續(xù)遭郭某拒絕，郭某于同年9月10日訴至法院，以房屋未辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)要求法院判令曾某歸還房屋，并表示愿意退還房款本息。試分析本案。

房地產(chǎn)法自檢自測題四

一、填空題

1．房地產(chǎn)法的調(diào)整對象包括（）關(guān)系、（）關(guān)系、（）關(guān)系和（）關(guān)系。

2．《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》是（）年頒布實(shí)施的。3．土地使用權(quán)出讓的方式包括（）、（）、（）。4．《房地產(chǎn)法》第24條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行（）”。5．承租人對租賃的房屋享有優(yōu)先（）權(quán)和優(yōu)先（）權(quán)。6．房地產(chǎn)抵押合同自（）之日起生效。

7．我國的物業(yè)管理大致有兩種類型（）型、（）型 8．政府對房地產(chǎn)市場的計(jì)劃調(diào)控主要是通過規(guī)劃和土地（）來實(shí)現(xiàn)的。

9．對單位和個人有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的增值收益進(jìn)行征收的稅種是（）稅。

二、選擇題

1.在我國，土地使用權(quán)出租與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的根本區(qū)別，主要體現(xiàn)在()

A.租金的差別 B.方式的不同

C.原土地使用者的權(quán)利、義務(wù)是否轉(zhuǎn)移 D.受讓方的不同 2.租賃城市私有房屋，須由出租人和承租人簽訂租賃合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)，并報(bào)房屋 所在地房管機(jī)關(guān)()A.登記 B.備案 C.批準(zhǔn) D.公告

3.某村民于1999年向村委會提出占用村內(nèi)的空閑地建房的申請，經(jīng)審核其符合用地條件，該用地申請的審批機(jī)關(guān)應(yīng)該是()A.村民委員會 B.鄉(xiāng)級人民政府 C.縣級人民政府 D.省級人民政府

4.城鎮(zhèn)居民按標(biāo)準(zhǔn)價(優(yōu)惠價)購買公房后，其對所購房屋享有的權(quán)利是()

A.所有權(quán) B.使用權(quán) C.部分產(chǎn)權(quán) D.共有財(cái)產(chǎn)權(quán)

5.承租公有住房的，在租賃期內(nèi)，房屋產(chǎn)權(quán)人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時，原租賃協(xié)議應(yīng)()

A.終止履行 B.繼續(xù)履行 C.重新登記 D.解除

6.超過土地使用權(quán)出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，可以()

A.征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%的土地閑置費(fèi) B.無償收回地土使用權(quán)

C.征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi) D.處以20%的罰款

7.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級有()A.2個 B.3個 C.4個 D.5個 8.設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法應(yīng)實(shí)行()

A.審批制 B.登記制(準(zhǔn)則主義)C.申報(bào)制 D.備案制 9.“三通一平”的三通是指()A.道路通、電力通、通訊通 B.道路通、上下水通、煤氣通 C.道路通、電力通、給水排水管通 D.道路通、電力道、熱力通 10.拆除臨時建筑()A.不予補(bǔ)償 B.應(yīng)予補(bǔ)償 C.應(yīng)予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償

D.如果該臨時建筑未超過批準(zhǔn)期限，則應(yīng)給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償

三、名詞解釋1．房地產(chǎn)法2．土地使用權(quán)出讓3．物業(yè)管理4．房地產(chǎn)市場管理

四、簡答題1．簡述房地產(chǎn)法律關(guān)系的特征。2．簡述房地產(chǎn)抵押權(quán)的內(nèi)部效力。3．我國房地產(chǎn)登記具有哪些特點(diǎn)？4．土地使用權(quán)出讓的特征是什么?

五、案例分析丁

一、丁二兄弟倆父母早亡，留有遺產(chǎn)房屋一幢四間。該房屋租賃給王三居住，雙方簽訂有房屋租賃合同，并向市房產(chǎn)管理部門辦理了登記手續(xù)，領(lǐng)取了《房屋租賃證》。因租期屆滿，王三向留在當(dāng)?shù)氐亩∫惶岢鲑徺I該幢房屋，丁一認(rèn)為，丁二在外地工作，不需要當(dāng)?shù)胤课荩约菏情L子有權(quán)作主，經(jīng)協(xié)商，丁一與王三簽訂了房屋買賣合同。數(shù)日后，丁二一家調(diào)回當(dāng)?shù)毓ぷ?，提出要在租賃給王三的丁家私房居住，請王三在近期搬出此屋，王三辯稱，該幢房屋丁一已賣給他，雙方簽訂了書面的房屋買賣合同，他已交清了買房款，房屋產(chǎn)權(quán)已屬他自己所有。若有異議，由丁

一、丁二相互交涉。雙方意見分岐，丁二上訴法院，要求中止與王三房屋租賃合同，歸還房屋自用。

問：(1)丁一與王三簽訂的房屋買賣合同是否有效?依據(jù)是什么?(2)你認(rèn)為法院將作如何判決?

第三篇：房地產(chǎn)法講稿

課程概述

房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)來研究，房地產(chǎn)法屬于民法，房地產(chǎn)作為產(chǎn)業(yè)來研究，房地產(chǎn)法屬于經(jīng)濟(jì)法。程信和、劉國臻編著的北京大學(xué)出版社出版的21世紀(jì)法學(xué)系列教材《房地產(chǎn)法》是把房地產(chǎn)作為一個產(chǎn)業(yè)，研究如何調(diào)整該產(chǎn)業(yè)運(yùn)行過程所發(fā)生的各種關(guān)系，并創(chuàng)立其理論體系的。當(dāng)前，房地產(chǎn)在已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)中的一個新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。房地產(chǎn)法是調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)、交易和管理過程中發(fā)生的社會關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。特別在我國房地產(chǎn)商品化過程中，本部門法起到非常重要的規(guī)范作用。因此，房地產(chǎn)法是法學(xué)?？平逃匾慕?jīng)濟(jì)法基礎(chǔ)課。

第一章 房地產(chǎn)法概述

學(xué)習(xí)指導(dǎo)

房地產(chǎn)法的基礎(chǔ)理論，是學(xué)習(xí)和研究房地產(chǎn)法首先必須掌握的基本內(nèi)容。本章以房地產(chǎn)、房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)作為切入點(diǎn)，闡述房地產(chǎn)關(guān)系的法律調(diào)整，房地產(chǎn)法的概念、體系、基本原則，房地產(chǎn)法與規(guī)劃法、建筑法、住宅法的關(guān)系。本章涉及房地產(chǎn)法的基本概念和基本原理，與房地產(chǎn)法其他各章節(jié)有密切的聯(lián)系，是其他各章節(jié)的基礎(chǔ)。通過本章的學(xué)習(xí)，要了解房地產(chǎn)、房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)的基本知識；

掌握對房地產(chǎn)關(guān)系實(shí)行法律調(diào)整的必要性；掌握房地產(chǎn)法的概念、體系和基本原則；認(rèn)識房地產(chǎn)法與相關(guān)法律的關(guān)系。

第一節(jié) 房地產(chǎn) 房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)

一、房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程

我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展大致經(jīng)歷了四個階段:

（一）1949年--1956年 土地改革階段:這一階段首先廢除封建的土地所有制，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民的土地所有制。“耕者有其田”的愿望變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，這是新民主主義革命的輝煌成果。幾年以后，通過逐步實(shí)行農(nóng)業(yè)集體化，農(nóng)民的私有土地轉(zhuǎn)化為集體所有。此后，農(nóng)村買賣土地的市場即自行消失。

（二）50年代中期，即1956年前后，私有房屋社會主義改造階段:這一階段逐步改變城市中私有房屋資本主義性質(zhì)。但無論在城市還是在農(nóng)村，國家都依法保護(hù)公民的合法的私有房屋，某些不適當(dāng)?shù)淖龇ê髞碇鸩降玫郊m正。城鄉(xiāng)房屋買賣、租賃等交易仍在進(jìn)行，但多年來并沒有形成有規(guī)模的房地產(chǎn)交易市場，土地有償使用甚至成為一個“禁區(qū)”。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制、教條主義觀念束縛了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

（三）房地產(chǎn)市場在我國的大地上逐步興起并蓬勃發(fā)展：1978年12月中共十一屆三中全會重新確立了黨的馬克思主義的思想路線，將全黨全國工作的重心轉(zhuǎn)移到社會主義現(xiàn)代化建設(shè)上來，對內(nèi)推進(jìn)改革，對外實(shí)行開放。正是在這

種新的社會歷史條件下，房地產(chǎn)市場在我國的大地上逐步興起并蓬勃發(fā)展：如土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓，土地的開發(fā)，商品房的興建、買賣(含預(yù)售)等。從沿海到內(nèi)地，從城市到鄉(xiāng)村，許多地方都出現(xiàn)了人們稱之為“房地產(chǎn)熱”、“開發(fā)熱”的情景。

（四）由房地產(chǎn)商品化走向成熟的房地產(chǎn)市場階段：1986年6月25日第六屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十六次會議通過《土地管理法》。1994年7月5日第八屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第八次會議通過《城市房地產(chǎn)管理法》是規(guī)范城市范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地，從事房地產(chǎn)開發(fā)和交易實(shí)施房地產(chǎn)管理的法律，從房地產(chǎn)商品化建立起成熟的房地產(chǎn)市場。2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過《物權(quán)法》，物權(quán)的客體主要是動產(chǎn)和不動產(chǎn)，而不動產(chǎn)指土地以及建筑物等土地附著物主要對象是房地產(chǎn)，該法進(jìn)一步確定了房地產(chǎn)的不動產(chǎn)物權(quán)性質(zhì)、完善了保護(hù)房地產(chǎn)物權(quán)的方法。

二、房地產(chǎn)業(yè)

1．狹義的房地產(chǎn)業(yè)是指專門從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行業(yè)。它的業(yè)務(wù)主要有兩大類：一類是從事城市房地產(chǎn)開發(fā)和交易的。所謂房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)；所謂房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。另一類是從事開發(fā)經(jīng)

營成片土地的，簡稱成片開發(fā)。它是指在依法取得國有土地使用權(quán)后，依照規(guī)劃對土地進(jìn)行綜合性的開發(fā)建設(shè)，形成工業(yè)用地和其他建設(shè)用地條件，然后轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者轉(zhuǎn)讓、出租地面建筑物。國家鼓勵吸收外商投資進(jìn)行土地成片開發(fā)。

2．廣義的房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該包含從事城鄉(xiāng)土地、房屋的開發(fā)、利用、經(jīng)營、服務(wù)、管理、保護(hù)的各種業(yè)務(wù)活動。

三、房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用

在國民經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)業(yè)的支柱地位和作用主要體現(xiàn)在它的基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性上。

1．基礎(chǔ)性

土地的開發(fā)和利用為人類提供著生存、發(fā)展的基礎(chǔ)性物質(zhì)條件。西方古典政治經(jīng)濟(jì)學(xué)家威廉〃配第曾正確指出：“土地是財(cái)富之母，勞動是財(cái)富之父”。

2．先導(dǎo)性

一是包括建筑業(yè)在內(nèi)的廣義房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為農(nóng)業(yè)、工業(yè)、商業(yè)、運(yùn)輸業(yè)等國民經(jīng)濟(jì)基本行業(yè)的繁榮發(fā)展提供著先導(dǎo)性物質(zhì)條件。

二是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為擴(kuò)大對外開放、吸收利用外資創(chuàng)造著良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。如果基礎(chǔ)設(shè)施不行，就很難引進(jìn)外資。

三是特別要指出的是，在我國現(xiàn)階段，大力發(fā)展普通居民住宅建設(shè)，將成為國民經(jīng)濟(jì)的一個新的增長點(diǎn)。對此，必須有敏感的認(rèn)識、積極的行動。

總之，國家的繁榮穩(wěn)定、人民的安居樂業(yè)，都離不開房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、快速、健康的發(fā)展。

四、房地產(chǎn)的法律含義(一)現(xiàn)實(shí)生活中的房地產(chǎn)

房地產(chǎn)是土地、房屋財(cái)產(chǎn)的總稱?，F(xiàn)實(shí)生活中“房地產(chǎn)”一詞有廣義、狹義兩種用法，有時指土地或房屋，有時指土地和房屋。

(二)法律意義上的房地產(chǎn)

房地產(chǎn)作為一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)，在法律上反映為房地產(chǎn)權(quán)。其中，當(dāng)土地單獨(dú)作為地產(chǎn)時，指的是土地所有權(quán)、土地使用權(quán)；當(dāng)房屋單獨(dú)作為房產(chǎn)或者出租時，指的是房屋所有權(quán)、-房屋使用權(quán)；當(dāng)土地與房屋連為一體時，指的是房屋所有權(quán)和其占用范圍內(nèi)的土地所有權(quán)，或房屋所有權(quán)和其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。

五、房地產(chǎn)市場

我國現(xiàn)時所稱房地產(chǎn)市場，是指國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃等交易活動的總稱。房地產(chǎn)市場與商品市場(日用消費(fèi)品、生產(chǎn)資料市場)、金融市場、勞務(wù)市場、技術(shù)市場、信息市

場、企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓市場、期貨市場一起，將形成全國統(tǒng)一的、開放的市場體系。決不能把房地產(chǎn)市場僅僅看作是某地的看的見的交易場所.第二節(jié) 房地產(chǎn)關(guān)系的法律調(diào)整

一、房地產(chǎn)關(guān)系

房地產(chǎn)關(guān)系是指人們?nèi)〉?、?jīng)營和管理土地、房屋而形成的社會關(guān)系。房地產(chǎn)關(guān)系，按其法律特征，可分解為民事(商品)性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系和行政管理性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。

1．民事(商品)性質(zhì)的房地產(chǎn)關(guān)系，指的是平等主體之間基于土地、房屋而發(fā)生的所有、使用、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等民事關(guān)系。如市民之間的房屋租賃行為。

2．行政管理性質(zhì)的房地產(chǎn)關(guān)系，指的是不平等主體之間基于土地、房屋的征用、拆遷、土地用途管制、建設(shè)立項(xiàng)審批、房地產(chǎn)稅征收以及行政調(diào)處有關(guān)糾紛等經(jīng)濟(jì)關(guān)系。如房地產(chǎn)管理部門辦理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書的行為。

二、對房地產(chǎn)關(guān)系實(shí)行法律調(diào)整的必要性有哪些？(一)規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的需要

社會主義市場經(jīng)濟(jì)應(yīng)當(dāng)成為法制型經(jīng)濟(jì)，即以法律為規(guī)范，以合同為中介。房地產(chǎn)關(guān)系復(fù)雜而又重要，客觀上要求相應(yīng)的法律予以調(diào)整。房地產(chǎn)權(quán)與房地產(chǎn)法，是密不可分的。此時，“法”確認(rèn)“權(quán)”，“權(quán)”體現(xiàn)“法”。

在規(guī)范和發(fā)展房地產(chǎn)市場的過程中，我們逐步積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，其中有許多已上升為國家的法律規(guī)范，制定為法律、法規(guī)；但是，也出現(xiàn)過一些問題，產(chǎn)生了一些糾紛，有

待于通過深化改革的實(shí)踐和健全房地產(chǎn)的法制，求得進(jìn)一步的妥善解決。

存在的主要問題有：

其一，某些地方違法批地、亂占耕地、浪費(fèi)土地的問題時有發(fā)生，造成耕地面積銳減，土地資產(chǎn)流失。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1986—1995年，農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整占用耕地2960萬畝。城鎮(zhèn)外延擴(kuò)張、村莊分散建設(shè)占用耕地嚴(yán)重，人地矛盾已經(jīng)十分尖銳。

其二，某些地方進(jìn)行了不少盲目的重復(fù)建設(shè)；房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)不盡合理；沿海部分地區(qū)1992、1993年的“房地產(chǎn)熱”、“開發(fā)區(qū)熱”，導(dǎo)致以后幾個的泡沫經(jīng)濟(jì)成分增多，使得部分債權(quán)人銀行和非銀行金融機(jī)構(gòu)陷入經(jīng)營困境。

其三，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量過多，其中部分企業(yè)資質(zhì)低下；許多房地產(chǎn)市場行為不規(guī)范，價格混亂，單純炒賣地皮，牟取非法收益。

其四，長期實(shí)行的福利分房政策產(chǎn)生了許多弊端。此外，還存在其他一些具體問題。

種種情況表明，如果對高投資、高利潤、高風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)業(yè)不加以嚴(yán)格規(guī)范，那么它是難成氣候的。我們的對策應(yīng)當(dāng)是：依法整頓和規(guī)范全國各類房地產(chǎn)市場，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。為此，國家多次修正《土地管理法》及其配套法規(guī)；制定與《城市房地產(chǎn)管理法》配套的法規(guī)、規(guī)章；將福利分房政策改為貨幣化、商品化的住房政策。通過加強(qiáng)宏觀調(diào)控和必要的具體行政管理，嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量，切實(shí)保護(hù)耕地；形成房地產(chǎn)開發(fā)投資的合理結(jié)構(gòu)，保證國家建設(shè)重點(diǎn)和城市普通居民住宅建設(shè)；促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)交易市場規(guī)范化，糾正混亂現(xiàn)象，合理調(diào)節(jié)收益分配，防止國家收益流失。

(二)鞏固和發(fā)展房地產(chǎn)改革成果的需要

自進(jìn)入社會主義現(xiàn)代化建設(shè)新時期以來，我們對過去的房地產(chǎn)管理制度進(jìn)行了重大的改革。最基本的改革措施有兩項(xiàng)：第一，實(shí)行國有土地有償使用制度；第二，推進(jìn)城鎮(zhèn)住房商品化。與上述兩項(xiàng)改革相聯(lián)系，推行了房地產(chǎn)綜合開發(fā)建設(shè)體制。二十年的實(shí)踐表明，國有土地有償使用制度、城鎮(zhèn)住房商品化制度行之有效，已結(jié)碩果；不繼續(xù)堅(jiān)持這兩大改革，房地產(chǎn)業(yè)就沒有出路。

房地產(chǎn)改革是整個經(jīng)濟(jì)改革的重要組成部分。房地產(chǎn)改革，改變的是不適應(yīng)社會生產(chǎn)力發(fā)展、不適合人民群眾實(shí)際需要的房地產(chǎn)管理制度。房地產(chǎn)管理制度涉及房地產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)，涉及對房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營實(shí)施管理和服務(wù)的各項(xiàng)規(guī)則、辦法。所有權(quán)決定管理權(quán)，管理權(quán)是為著實(shí)現(xiàn)所有權(quán)，說到底，房地產(chǎn)管理的目標(biāo)，是要在保護(hù)土地資源的同時，充分發(fā)揮土地、房屋的使用價值，更好地滿足國民經(jīng)濟(jì)建設(shè)和人民群眾物質(zhì)文化生活的需要。

現(xiàn)在，國有土地有償使用制度正在進(jìn)一步完善，城市住房制度改革正在進(jìn)一步深化。改革與立法必須結(jié)合：改革要靠立法開路，改革成果要靠相應(yīng)立法予以確認(rèn)。舉一個很值得研究的例子。1998年10月14日十五屆三中全會通過的《關(guān)于農(nóng)業(yè)和農(nóng)村工作若干重大問題的決定》提出：“要堅(jiān)定不移地貫徹土地承包期再延長三十年的政策，同時要抓緊制定確保農(nóng)村土地承包關(guān)系長期穩(wěn)定的法律法規(guī)，賦予農(nóng)民長期而有保障的土地使用權(quán)?！眹乙汛_定，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織實(shí)行家庭承包經(jīng)營為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營體制。其中，土地承包是一個關(guān)鍵。如何制定這一類法律、法規(guī)?能否提出一個“永耕權(quán)”的概念?現(xiàn)行有關(guān)立法的過于原則和滯后狀況，亟待改變。房地產(chǎn)法制的健全，正是為了鞏固和發(fā)展改革開放的經(jīng)驗(yàn)和成果。

我國將長期處于社會主義初級階段。國家的根本任務(wù)是，沿著建設(shè)有中國特色社會主義的道路，集中力量進(jìn)行社會主義現(xiàn)代化建設(shè)。鄧小平同志指出：“社會主義時期的主要任務(wù)是發(fā)展生產(chǎn)力，使社會物質(zhì)財(cái)富不斷增長，人民生活一天天好起來，為進(jìn)入共產(chǎn)主義創(chuàng)造物質(zhì)條件。”發(fā)展房地產(chǎn)，正是發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟(jì)的一個重要組成部分。生產(chǎn)力的發(fā)展要靠經(jīng)濟(jì)措施、科學(xué)技術(shù)，也要靠生產(chǎn)關(guān)系、上層建筑的變革。經(jīng)濟(jì)與法制，是現(xiàn)代社會生活中的一個永恒的主題。把房地產(chǎn)市場納入法制化的軌道，恰成為其中不可或

缺的分課題。我們一定要堅(jiān)持一手抓經(jīng)濟(jì)，一手抓法制，努力開拓科學(xué)管理和依法管理房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)業(yè)的新局面。

第三節(jié) 房地產(chǎn)法概念、體系和基礎(chǔ)

一、房地產(chǎn)法

房地產(chǎn)法是調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。之所以說它是“總稱”，一因這些法律規(guī)范分布于多項(xiàng)法律、法規(guī)之中；二因房地產(chǎn)關(guān)系復(fù)雜，涉及面太廣。

二、房地產(chǎn)法調(diào)整對象的內(nèi)容是什么？

房地產(chǎn)法調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的具體內(nèi)容包括如下幾項(xiàng)： 1．土地利用和管理關(guān)系 2．城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營關(guān)系 3．土地、房屋財(cái)產(chǎn)關(guān)系 4．城市房地產(chǎn)管理關(guān)系 5．城市物業(yè)管理關(guān)系

三、房地產(chǎn)法的體系

我國的房地產(chǎn)法律體系｛按其內(nèi)容分布｝劃分，應(yīng)由三部分立法組成：

一是綜合的法，如《憲法》、《民法通則》等法律中的有關(guān)規(guī)定。

二是專門的法，如《城市規(guī)劃法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《建筑法》以及它們的實(shí)施條例、細(xì)則、辦法之類。

三是相關(guān)的法，如《森林法》、《草原法》、《漁業(yè)法》、《環(huán)境保護(hù)法》、《合同法》、《擔(dān)保法》、《商業(yè)銀行法》、《婚姻法》、《繼承法》等法律中的有關(guān)規(guī)定。

四、房地產(chǎn)法的地位

對一國的法律、法規(guī)如何分類，即劃分為哪些法律部門，學(xué)術(shù)界存在多種意見。我們認(rèn)為，從中國社會主義的實(shí)際出發(fā)，在憲法這一根本大法之下，主要有六大法律門類：行政法、民法、經(jīng)濟(jì)法、社會法、刑法和訴訟仲裁法。不同的法律部門分別擔(dān)負(fù)著不同的任務(wù)，在某些方面、某些情況下也會發(fā)生相互交叉的現(xiàn)象，這是社會關(guān)系的多元化和法律調(diào)整社會關(guān)系的內(nèi)部結(jié)構(gòu)和諧一致的表現(xiàn)。

有人認(rèn)為房地產(chǎn)法是民法的內(nèi)容，有人認(rèn)為房地產(chǎn)法是經(jīng)濟(jì)法的內(nèi)容，有人認(rèn)為房地產(chǎn)法應(yīng)成為一個獨(dú)立的法律部門。

房地產(chǎn)法作為我國社會主義法律體系的一個組成部分，它既具有民事性質(zhì)的規(guī)范，又具有行政性質(zhì)的規(guī)范。前者如土地、房屋所有權(quán)、使用權(quán)及買賣、租賃、抵押等市場行為的規(guī)定；后者如登記、審批等行政行為的規(guī)定。按法學(xué)原理分析，前者屬于私法領(lǐng)域，后者屬于公法領(lǐng)域。

縱觀房地產(chǎn)法的全部規(guī)范，我們認(rèn)為，它兼具民法、經(jīng)濟(jì)法的某些特征，即兼有私法、公法的因素，是一個綜合性的法律體系。但從我國有關(guān)房地產(chǎn)立法的指導(dǎo)思想，從我國

房地產(chǎn)的兩部基本法律——《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》都冠以“管理”二字來看，它更側(cè)重于經(jīng)濟(jì)法的性質(zhì)，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)法是著眼于從社會整體利益出發(fā)，國家依法管理和協(xié)調(diào)國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行關(guān)系的。房地產(chǎn)法更適合經(jīng)濟(jì)法的這一質(zhì)的規(guī)定性。這樣說，并不排斥物權(quán)法、債權(quán)法規(guī)則在房地產(chǎn)法中的應(yīng)用。

五、房地產(chǎn)法的基本原則有哪幾項(xiàng)？其內(nèi)容與含義是什么？

1．土地公有原則

社會主義經(jīng)濟(jì)是建立在公有制基礎(chǔ)上的，公有制經(jīng)濟(jì)占主導(dǎo)地位，多種所有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展。土地不僅是資源，而且是資產(chǎn)。我國堅(jiān)持社會主義道路，基本原則之一就是實(shí)行土地的社會主義公有制。我國境內(nèi)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的外，屬于勞動群眾集體所有。國家可以依法征用集體土地，一經(jīng)征用即轉(zhuǎn)化為全民所有。我國內(nèi)地已不存在土地私有制。

2．土地有償使用原則

國家依法實(shí)行國有土地有償使用制度。有償使用，包括有期限使用。

農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)過批準(zhǔn)，可以采用土地使用權(quán)人股、聯(lián)營等形式與其他單位、個人共同舉辦企業(yè)。

農(nóng)民集體土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，農(nóng)民集體土地的使用權(quán)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移條件：（1）符合土地利用總體規(guī)劃（2）依法取得的建設(shè)用地，（3）因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移。

3．十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地的原則 保護(hù)土地，保護(hù)耕地，就是保護(hù)我們的生命線。十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地已成為我國的基本國策之一。各級人民政府應(yīng)當(dāng)采取措施，全面規(guī)劃，嚴(yán)格管理，保護(hù)、開發(fā)土地資源，制止非法占用土地的行為。要堅(jiān)持實(shí)行土地用途管制制度。

對耕地實(shí)行特殊保護(hù)，包括基本農(nóng)田保護(hù)制度、占用耕地補(bǔ)償制度。

4．房地產(chǎn)綜合開發(fā)原則

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。在實(shí)踐中，三大效益之間可能存在矛盾，不大平衡。亦即是說，有些時候處于兩難之中。我們的任務(wù)是努力謀求“三位一體”、互相促進(jìn)，注意防止顧此失彼。

5．城鎮(zhèn)住房商品化原則

國家根據(jù)社會、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，扶持發(fā)展居民住宅建設(shè)，逐步改善居民的居住條件。

逐步推行城鎮(zhèn)居民住房商品化，不斷滿足人民群眾日益增長的住房需求。

6．宏觀調(diào)控與市場調(diào)節(jié)相結(jié)合的原則

鑒于房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中的重要性，房地產(chǎn)市場交易的高利潤和高風(fēng)險(xiǎn)性，對房地產(chǎn)活動既不能管得太死，又不能放任自流，特別要警惕“泡沫經(jīng)濟(jì)”成分。因此，科學(xué)的管理方法是以宏觀調(diào)控為指導(dǎo)，適當(dāng)放開，由市場去調(diào)節(jié)。

六、房地產(chǎn)法律關(guān)系

房地產(chǎn)關(guān)系經(jīng)過法律的調(diào)整，即上升為房地產(chǎn)法律關(guān)系。法律調(diào)整的對象，而房地產(chǎn)法律關(guān)系則是法律調(diào)整的結(jié)果。

1．房地產(chǎn)法律關(guān)系主體

主體即參加房地產(chǎn)法律關(guān)系的當(dāng)事人。它既是權(quán)利的享受者，又是義務(wù)的承擔(dān)者。主要有以下幾類：國家機(jī)關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位和社會團(tuán)體、公民個人。

2．房地產(chǎn)法律關(guān)系客體

客體即房地產(chǎn)法律關(guān)系主體的權(quán)利義務(wù)所共同指向的對象，權(quán)利?？腕w分為土地和房屋，它們屬于不動產(chǎn)權(quán)。

3．房地產(chǎn)法律關(guān)系內(nèi)容

內(nèi)容即房地產(chǎn)法律關(guān)系主體享有的具體的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)，它是房地產(chǎn)法律關(guān)系的最基本的要素，也可說是主體雙方關(guān)系的落腳點(diǎn)。所謂權(quán)利，是指房地產(chǎn)法律關(guān)系主體在一定的條件下，按照自己的意志，為某種行為或?qū)崿F(xiàn)某種利益的資格。所謂義務(wù)，是指房地產(chǎn)法律關(guān)系主體在一定的條件下，承擔(dān)的某種責(zé)任或付出的某種代價。

第四節(jié) 房地產(chǎn)法與規(guī)劃法、建筑法的關(guān)系

一、房地產(chǎn)法與規(guī)劃法的關(guān)系

城鄉(xiāng)規(guī)劃是城鄉(xiāng)建設(shè)的“龍頭”，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的前提。

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃”?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》更具體地規(guī)定為：“確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃的要求；按照國家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)的，還應(yīng)當(dāng)報(bào)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)，并納入固定資產(chǎn)投資計(jì)劃?！笨梢?，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，必須同時按照《城市規(guī)劃法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的要求進(jìn)行。城市應(yīng)當(dāng)按照現(xiàn)代化的要求進(jìn)行規(guī)劃。凡是違反城市規(guī)劃的房地產(chǎn)建設(shè)，一定要糾正過來。

因此，從特定意義上說，城市規(guī)劃法的部分規(guī)范也可列為廣義房地產(chǎn)法的重要組成部分。

二、房地產(chǎn)法與建筑法的關(guān)系

建筑工程的質(zhì)量和安全，事關(guān)重大。所以人們常說：“百年大計(jì)，質(zhì)量第一”。

為了加強(qiáng)對建筑活動的監(jiān)督管理，維護(hù)建筑市場秩序，保證建筑工程的質(zhì)量和安全，促進(jìn)建筑業(yè)健康發(fā)展，國家制定了《建筑法》。

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范?！薄胺康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用?！笨梢?，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，必須同時按照(建筑法》和(城市房地產(chǎn)管理法》的要求進(jìn)行?，F(xiàn)在，某些建筑物(大型的、中型的、小型的都有)，工程質(zhì)量低劣，甚至給人民群眾的生命財(cái)產(chǎn)造成重大損失，對此必須依法追究有關(guān)單位和人員的法律責(zé)任。政府、政府建設(shè)行政主管部門必須切實(shí)負(fù)起責(zé)任，加強(qiáng)對建筑質(zhì)量的監(jiān)督管理，杜絕事故隱患。

因此，從特定意義上說，建筑法也可列為廣義房地產(chǎn)法的重要組成部分。

本章練習(xí)題

一、單項(xiàng)選擇題

1.國有土地使用權(quán)出讓屬于房地產(chǎn)的(1分)一級市場

二級市場

三級市場

四級市場

2.1998年8月29 第二次修正的《土地管理法》自()起施行。(1分)1999年1月1日

1998年10月1日

1999年8月29日

1999年10月1日

3.規(guī)劃行政主管部門依法管理城市建設(shè)采取的“一書兩證制”中的“一書”是指：(1分

建設(shè)用地規(guī)劃書

土地利用規(guī)劃書

房地產(chǎn)開發(fā)意見書

選址意見書

4.1991年5月24 H，國務(wù)院決定，每年的 即《土地管理法》頒布紀(jì)念日為全國“土地日”。(1分)7月1日

6月25 1月1日

5月1日

5.房地產(chǎn)作為一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)，在法律上反映為房地產(chǎn)權(quán)。其中，當(dāng)土地單獨(dú)作為地產(chǎn)時，指的是：(1分)土地所有權(quán)、土地使用權(quán)增長

房屋所有權(quán)、房屋使用權(quán)

房屋所有權(quán)和其占用范圍內(nèi)的土地所有權(quán)

房屋所有權(quán)和其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán) 6.在我國現(xiàn)階段，大力發(fā)展______，將成為國民經(jīng)濟(jì)的一個新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)(1分)外銷房

經(jīng)濟(jì)適用房

普通居民住宅建設(shè)

商業(yè)用房

7.1994年7月25日的《城市房地產(chǎn)管理法》是規(guī)范城市范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地，從事房地產(chǎn)開發(fā)和交易實(shí)施房地產(chǎn)管理的法律。該法自——起施行。(1分)1994年8月1日

1995年1月1日

1994年10月1日

1995年10月l 日

8.以下可歸類于建國初期房地產(chǎn)立法的規(guī)范性文件是：(1分)《中國土地法大綱》

《土地改革法》

《建筑法》

《土地管理法實(shí)施條例》

9.在我國房地產(chǎn)法的體系中，下列屬于綜合法的是：(1分)《土地管理法》

《建筑法》

《民法通則》

《森林法》

10..根據(jù)《建筑法》，——對全國的建筑活動實(shí)施統(tǒng)一監(jiān)督管理(1分)國務(wù)院

國務(wù)院建設(shè)行政主管部門

城市規(guī)劃行政主管部門

國土資源部

二、多項(xiàng)選擇題

1.在我國，按照土地資源狀況和土地利用總體規(guī)劃，將土地分為:(1分)農(nóng)用地

建設(shè)用地

商業(yè)用地

集體用地

未利用地

2.房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體包括:(1分)土地

房屋

行為

工業(yè)產(chǎn)權(quán)

專用技術(shù)

3.房地產(chǎn)法調(diào)整對象的內(nèi)容包括()(1分)城市物業(yè)管理關(guān)系

土地、房屋財(cái)產(chǎn)關(guān)系

土地利用和管理關(guān)系

城市房產(chǎn)管理關(guān)系

城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營關(guān)系

4.房地產(chǎn)法律關(guān)系主體主要有(1分)國家

集體

國家機(jī)關(guān)

社會團(tuán)體

公民個人

5.在我國房地產(chǎn)法律體系中屬于專門法的有(1分)《民法通則》

《住宅法》

《繼承法》

《土地管理法實(shí)施條例》

《城市房地產(chǎn)管理法》

6.規(guī)劃行政主管部門依法管理城市建設(shè)采取的“一書兩證制，“兩證”是指:(1分)建設(shè)用地規(guī)劃許可證

房地產(chǎn)開發(fā)許可證

建設(shè)工程規(guī)劃許可證

土地利用規(guī)劃許可證

土地開發(fā)許可證

7.在國民經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)業(yè)的支柱地位和作用主要體現(xiàn)在(1分)基礎(chǔ)性

先導(dǎo)性

物質(zhì)性

實(shí)踐性

現(xiàn)實(shí)性

8.廣義的房地產(chǎn)法的基本內(nèi)容包括(1分)關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)屬的規(guī)定

關(guān)于房地產(chǎn)交易的規(guī)定

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)利用的規(guī)定

關(guān)于社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理的規(guī)定

關(guān)于國家對房地產(chǎn)業(yè)及其市場實(shí)施管理的規(guī)定

三、名詞解釋 1.房地產(chǎn)：(5分)房地產(chǎn)，是土地、房屋財(cái)產(chǎn)的總稱?！胺康禺a(chǎn)”一詞有廣義、狹義兩種用法，有時指土地或房屋，有時指土地和房屋

2.房地產(chǎn)市場：(1分)指國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃等交易活動的總稱。

3.房地產(chǎn)關(guān)系：(1分)指人們?nèi)〉?、開發(fā)、利用、經(jīng)營和管理土地、房屋而形成的社會關(guān)系。

4.房地產(chǎn)法：(1分)是調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱，是調(diào)整城市、農(nóng)村土地和房屋諸種關(guān)系的法律整體。

5.物權(quán)：(1分)指權(quán)利人能夠在某物之上直接行使支配力并享受一定利益的權(quán)利。

6.不動產(chǎn)：(1分)

通常指土地以及房屋、林木等地上定著物。7.房地產(chǎn)權(quán)：(1分)是房地產(chǎn)作為一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)在法律上的反映。其中，當(dāng)土地單獨(dú)作為地產(chǎn)時，指的是土地所有權(quán)、土地使用權(quán)；當(dāng)房屋單獨(dú)作為房產(chǎn)或者出租時，指的是房屋所有權(quán)，房屋使用權(quán)，當(dāng)土地與房屋連為一體時，指的是房屋所有權(quán)和其占用范圍內(nèi)的土地所有權(quán)，或房屋所有權(quán)和其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。

8.房地產(chǎn)法律關(guān)系主體：(1分)即參加房地產(chǎn)法律關(guān)系的當(dāng)事人。它既是權(quán)利的享受者，又是義務(wù)的承擔(dān)者，主要有以下幾類：國家機(jī)關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位和社會團(tuán)體、公民個人。

四、簡答題

1.怎樣認(rèn)識房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用?(5分)在國民經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)業(yè)的支柱地位和作用主要體現(xiàn)在它的基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性上。（1）基礎(chǔ)性土地的開發(fā)和利用為人類提供著生存、發(fā)展的基礎(chǔ)性物質(zhì)條件。西方古典政治經(jīng)濟(jì)學(xué)家威廉·配第曾正確指出：“土地是財(cái)富之母，勞動是財(cái)富之父。”其實(shí)，農(nóng)民最懂得土地的重要。而我們在建國之后的一段很長時期內(nèi)卻忽略了土地應(yīng)有的價值?，F(xiàn)在，到了重新認(rèn)識土地的價值、真正實(shí)行科學(xué)用地和依法管地的時候了。土地的開發(fā)利用是大有可為的事業(yè)。唯物主義認(rèn)為，滿足衣、食、住、行等項(xiàng)需要是人們從事生產(chǎn)活動和社會活動的起點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展直接服務(wù)于解決“居者有其屋”的基本要求，提高人民群眾的生活質(zhì)量。安居樂業(yè)，自古已然，于今尤是。（2）先導(dǎo)性包括建筑業(yè)在內(nèi)的廣義房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為農(nóng)業(yè)、工業(yè)、商業(yè)、運(yùn)輸業(yè)等國民經(jīng)濟(jì)基本行業(yè)的繁榮發(fā)展提供著先導(dǎo)性物質(zhì)條件。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為擴(kuò)大對外開放、吸收利用外資創(chuàng)造著良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。如果基礎(chǔ)設(shè)施不行，就很難引進(jìn)外資。特別要指出的是，在我國現(xiàn)階段，大力發(fā)展普通居民住宅建設(shè)，將成為國民經(jīng)濟(jì)的一個新的增長點(diǎn)。對此，必須有敏感的認(rèn)識、積極的行動?？傊瑖业姆睒s穩(wěn)定、人民的安居樂業(yè)，都離不開房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、快速、健康的發(fā)展。2.什么是房地產(chǎn)法律關(guān)系?其構(gòu)成要素是什么?(1分)房地產(chǎn)關(guān)系經(jīng)過法律的調(diào)整，即上升為房地產(chǎn)法律關(guān)系，房地產(chǎn)關(guān)系是法律調(diào)整的對象，而房地產(chǎn)法律關(guān)系則是法律調(diào)整的結(jié)果。房地產(chǎn)法律關(guān)系由主體、客體和內(nèi)容三要素構(gòu)成。主體即參加房地產(chǎn)法律關(guān)系的當(dāng)事人。它既是權(quán)利的享受者，又是義務(wù)的承擔(dān)者，主要有以下幾類：國家機(jī)關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位和社會團(tuán)體、公民個人。客體即房地產(chǎn)法律關(guān)系主體的權(quán)利義務(wù)指向的對象。一般理解，客體分為土地和房屋，還包括行為。內(nèi)容即房地產(chǎn)法律關(guān)系主體享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)，它是房地產(chǎn)法律關(guān)系的最基本要素，也可以說是主體雙方關(guān)系的落腳點(diǎn)。

3.房地產(chǎn)市場具有哪些特征?(1分)房地產(chǎn)市場具有一般市場的共性，又具有自己的若干特性。1）綜合功能房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，即可以作為生活資料，又可以作為生產(chǎn)要素，因而形成綜合功能市場。2）多級市場房地產(chǎn)交易，既包括土地使用權(quán)的出讓(一級市場)以及出讓后的轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃(二級市場)，還包括土地使用權(quán)出讓(—級市場)后的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(二級市場)以及投入使用的房地產(chǎn)的買賣，抵押和房屋的租賃（三級市場）等，由此形成多層次的市場。3）法定形式房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，通過登記發(fā)證確認(rèn)其所有權(quán)和使用權(quán)，由此看來房地產(chǎn)交易活動屬于嚴(yán)格的要式法律行為。凡土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，都必須依照法律規(guī)定到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門辦理登記手續(xù)。4）部分限制土地是極其寶貴的資源，人多地少的矛盾在我國日趨尖銳。對房地產(chǎn)市場實(shí)行部分限制是從實(shí)際出發(fā)的。5）國家適度干預(yù) 對房地產(chǎn)市場，實(shí)行國家宏觀調(diào)控同時充分運(yùn)用市場競爭機(jī)制，既要．規(guī)范化，又要放開搞活。

4.房地產(chǎn)法調(diào)整對象的內(nèi)容是什么?(1分)房地產(chǎn)法調(diào)整對象的具體內(nèi)容包括如下幾項(xiàng)： 1．土地、房屋財(cái)產(chǎn)關(guān)系土地的所有權(quán)和使用權(quán)，房屋的所有權(quán)和使用權(quán)，都屬于財(cái)產(chǎn)。它們是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)活動的基礎(chǔ)。2．土地利用和管理關(guān)系土地利用總體規(guī)劃，對耕地的特殊保護(hù)，土

地開發(fā)利用，土地用途管制，建設(shè)用地審批，集體土地的征用，國有土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、出租和抵押，等等，有些屬于市場行為，有些屬于政府行為，有些屬于市場行為與政府行為的結(jié)合。3．城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營關(guān)系房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。既包括開發(fā)，又包括交易。4．城市房地產(chǎn)管理關(guān)系城市的整體規(guī)劃，對公有房屋和私有房屋的管理監(jiān)督，這些都屬于政府行為。5．城市物業(yè)管理關(guān)系物業(yè)管理公司與物業(yè)所有人(即業(yè)主)、使用人之間．就房屋建筑及其配套設(shè)施和居住小區(qū)內(nèi)綠化、衛(wèi)生、交通、治安、環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行為維修、修繕與整治，發(fā)生一系列社會經(jīng)濟(jì)關(guān)系，也可歸屬于廣義的房地產(chǎn)法調(diào)整之列。

五、論述題

1.試論房地產(chǎn)法的基本原則。(20分)房地產(chǎn)法可以表現(xiàn)為一部系統(tǒng)的法律，即房地產(chǎn)法典；也可以由眾多的房地產(chǎn)法律規(guī)范組成為一個整體。中國同許多國家和地區(qū)一樣，目前采取后一種立法模式。廣義的房地產(chǎn)法，其內(nèi)容包括：①關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)屬的規(guī)定；②關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)利用的規(guī)定；③關(guān)于房地產(chǎn)交易的規(guī)定；④關(guān)于國家對房地產(chǎn)業(yè)及其市場實(shí)施管理的規(guī)定；⑤關(guān)于社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理的規(guī)定。上述內(nèi)容，有些統(tǒng)一進(jìn)行立法，如《民

法通則》、《擔(dān)保法》中關(guān)于所有權(quán)、使用權(quán)和抵押權(quán)的規(guī)定；有些分別進(jìn)行文法，如土地方面有《基本農(nóng)田保護(hù)條例》、城市房地產(chǎn)方面有《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》，等等。我國的房地產(chǎn)法律體系按內(nèi)容分布劃分，應(yīng)由三部分立法組成：一是綜合的法，如《憲法》、《民法通則》等法律中的有關(guān)規(guī)定。二是專門的法，如《城市規(guī)劃法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《建筑法》、《住宅法》以及它們的實(shí)施條例、細(xì)則、辦法之類。三是相關(guān)的法，如《森林法》、《婚姻法》、《繼承法》等法律中的有關(guān)規(guī)定。2．房地產(chǎn)法的基本原則是既要能夠全面、充分反映房地產(chǎn)法所調(diào)整的社會經(jīng)濟(jì)關(guān)系的客觀要求，又要能對房地產(chǎn)法的立法、行政執(zhí)法、司法和守法具有普遍指導(dǎo)意義，還要能利用它來克服或者彌補(bǔ)成文法的局限性。依據(jù)以上法律、法規(guī)和政策文件，可以將我國房地產(chǎn)法的基本原則歸納如下。1．土地公有原則社會主義經(jīng)濟(jì)是建立在公有制基礎(chǔ)上的，公有制經(jīng)濟(jì)占主導(dǎo)地位，多種所有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展。土地不僅是資源，而且是資產(chǎn)。我國境內(nèi)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的外，屬于勞動群眾集體所有。國家可以依法征用集體土地，一經(jīng)征用即轉(zhuǎn)化為全民所有。我國內(nèi)地已不存在土地私有制。2．土地有償使用原則國家依法實(shí)行國有土地有償使用制度。有償使用，包括有期限使用。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)過批準(zhǔn)，可以采用土地使用權(quán)人股、聯(lián)營等形式與

其他單位、個人共同舉辦企業(yè)。農(nóng)民集體土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。3．十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地的原則保護(hù)土地，保護(hù)耕地，就是保護(hù)我們的生命線。十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地已成為我國的基本國策之一。各級人民政府應(yīng)當(dāng)采取措施，全面規(guī)劃，嚴(yán)格管理，保護(hù)、開發(fā)土地資源，制止非法占用土地的行為。要堅(jiān)持實(shí)行土地用途管制制度。對耕地實(shí)行特殊保護(hù)，包括基本農(nóng)田保護(hù)制度、占用耕地補(bǔ)償制度。4．房地產(chǎn)綜合開發(fā)原則房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。在實(shí)踐中，三大效益之間可能存在矛盾，不大平衡。亦即是說，有些時候處于兩難之中。我們的任務(wù)是努力謀求“三位一體”、互相促進(jìn)，注意防止顧此失彼。5．城鎮(zhèn)住房商品化原則國家根據(jù)社會、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，扶持發(fā)展居民住宅建設(shè)，逐步改善居民的居住條件。逐步推行城鎮(zhèn)居民住房商品化，不斷滿足人民群眾日益增長的住房需求。6．宏觀調(diào)控與市場調(diào)節(jié)相結(jié)合的原則鑒于房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中的重要性，房地產(chǎn)市場交易的高利潤和高風(fēng)險(xiǎn)性，對房地產(chǎn)活動既不能管得太死，又不能放任自流，特

別要警惕“泡沫經(jīng)濟(jì)”成分。因此，科學(xué)的管理方法是以宏觀調(diào)控為指導(dǎo)，適當(dāng)放開，由市場去調(diào)節(jié)。

第二章 土地管理法律制度（上）

一、土地管理法概述：

（一）土地管理法的概念：就是國家為實(shí)現(xiàn)土地管理目的而制定的法律規(guī)范。

1、土地基本國策——十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地。

2、土地管理法的立法宗旨——加強(qiáng)土地管理，維護(hù)土地的社會主義公有制，保護(hù)、開發(fā)土地資源，合理利用土地，切實(shí)保護(hù)耕地，促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

（二）土地法律關(guān)系：

1、土地法律關(guān)系的概念：是由土地法律規(guī)范調(diào)整而形成的、具有權(quán)利義務(wù)內(nèi)容的關(guān)系。

2、土地法律關(guān)系的種類：一是土地財(cái)產(chǎn)法律關(guān)系；二是土地行政管理法律關(guān)系。

（三）土地管理法的基本內(nèi)容：

1、土地管理法的基本內(nèi)容：在土地管理法中，包括有關(guān)土地基本制度的規(guī)范，土地所有權(quán)與使用權(quán)的規(guī)范；有關(guān)土地利用與保護(hù)，地籍管理，土地使用與保護(hù)，建設(shè)用地的規(guī)范；以及土地糾紛的調(diào)解，土地監(jiān)察和處理違法行為等方面的內(nèi)容。

2、最新修正的土地管理法及其實(shí)施條例的突出要點(diǎn)：突出了保護(hù)耕地的指導(dǎo)思想，修改重點(diǎn)是將土地管理方式由以往的分級限額審批制度改為土地用途管理體制制度，強(qiáng)化土地利用總體規(guī)劃的效力，在用途管制的前提下，上收審批權(quán)，包括土地利用總體規(guī)劃的

審批權(quán)、占用農(nóng)用土地的審批權(quán)和征地的審批權(quán)，充實(shí)和完善法律責(zé)任，加大對違法用地的處理和處罰力度。主要內(nèi)容有：

第一，土地用途管制。將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地，以土地利用總體規(guī)劃作為管理土地用途的依據(jù)，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，嚴(yán)格控制建設(shè)用地的總量。

第二，加強(qiáng)耕地保護(hù)。首先是突出了保護(hù)耕地總量動態(tài)平衡，加重了各級人民政府保護(hù)耕地的責(zé)任。其次是實(shí)行基本農(nóng)田保護(hù)制度，將糧、棉、油、蔬菜等生產(chǎn)基地在內(nèi)的耕地劃為基本農(nóng)田，實(shí)行嚴(yán)格管理。再次是調(diào)整土地收益分配辦法，新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)，30%上繳中央財(cái)政，70%留給地方政府，專項(xiàng)用于耕地開發(fā)。

第三，加大查處土地違法行為的力度。

（四）土地管理法的效力。

二、土地所有權(quán)制度：

（一）土地所有權(quán)的概念

1、定義土地所有權(quán)，是指土地所有人依法對自己的土地享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

2、特征：

（1）土地所有權(quán)是一項(xiàng)專有權(quán)利，其權(quán)利主體是特定的，而義務(wù)主體是不特定的。

（2）對土地所有權(quán)的行使實(shí)行嚴(yán)格限制，無論國有土地，還是集體土地，包括對土地使用、處分、收益等，都受到相應(yīng)法律約束。

（3）土地所有權(quán)的四項(xiàng)權(quán)能一般與所有權(quán)人緊密結(jié)合，但也可以分離。

（二）國家土地所有權(quán)：

1、國有土地所有權(quán)：是指由國務(wù)院代表國家行使的對全民所有的土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

2、國有土地的范圍：（1）城市市區(qū)的土地；

（2）農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地；

（3）國家依法征用的土地；

（4）依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；

（5）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地；

（6）因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。

3、國有土地的使用：（1）行政劃撥；

（2）國有土地有償使用；（3）國有土地承包經(jīng)營。

（三）農(nóng)民集體土地所有權(quán)：

1、農(nóng)民集體土地所有權(quán)的形成：我國的農(nóng)民集體土地所有權(quán)，是在土地私人所有制的基礎(chǔ)上改造而形成的，即經(jīng)過互助組、初級合作社、高級合作社后逐步實(shí)現(xiàn)的。

2、農(nóng)民集體土地所有權(quán)的特征：（1）權(quán)利主體多樣化；（2）所有權(quán)客體的限制性；

3、集體土地的范圍：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有，宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

三、國有土地有償使用制度

（一）國有土地有償使用的第一種方式——土地使用權(quán)出讓：

1、土地使用權(quán)出讓的概念

（1）定義：指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

（2）特征：A、土地使用權(quán)出讓是一種特殊的民事法律行為；B、土地使用權(quán)出讓附有特殊限制，表現(xiàn)為權(quán)利的有期性和有限性。

期限性：居住用地70年，工業(yè)用地、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育、綜合或其他用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年。

有限性：轉(zhuǎn)讓方式、轉(zhuǎn)讓用途，只是使用權(quán)。

2、土地使用權(quán)出讓的方式：拍賣、招標(biāo)、雙方協(xié)議。

3、土地使用權(quán)出讓合同：是指土地所有者或者其代表與土地使用權(quán)受讓人之間就土地使用權(quán)出讓事宜所達(dá)成的、明確相互權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。

（二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：

1、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念：是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與。

2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式：買賣、贈與和交換。

3、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件：

（1）土地使用權(quán)是有償出讓取得的；

（2）按照出讓合同的約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；

（3）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件的。

4、特殊規(guī)定

（1）以行政劃撥取得土地使用權(quán)的，發(fā)生轉(zhuǎn)讓時，必須先報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓人辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府決定可以不辦理出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲取收益中的土地收益上繳國家。

（2）轉(zhuǎn)讓人因轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而取得的收入，如發(fā)生增值的，必須依法繳納土地增值稅。

（3）下列土地使用權(quán)禁止轉(zhuǎn)讓：

①以出讓方式取得土地使用權(quán)，未達(dá)到法定轉(zhuǎn)讓條件的； ②司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

③依法收回土地使用權(quán)的；

④共有土地使用權(quán)，未經(jīng)其他共有人書面同意的； ⑤權(quán)屬有爭議的；

⑥未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的。

（三）土地使用權(quán)出租：

1、土地使用權(quán)出租的概念：是指土地使用者將土地使用權(quán)單獨(dú)或者隨同地上建筑物、其他附著物租賃給他人使用，由他人向其支付租金的行為。

2、土地使用權(quán)出租的法律后果：

（1）土地使用權(quán)出租后，出租人必須繼續(xù)履行土地使用權(quán)出讓合同。

（2）土地使用權(quán)出租，其地上建筑物及其他附著物亦同時出租。（3）承租人取得租賃權(quán)后，享有對土地的占有、使用和收益權(quán)，但是，未經(jīng)出租人同意，承租人不得將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租，也不得將土地使用權(quán)用于抵押。

（4）如發(fā)生轉(zhuǎn)讓，在同等條件下，承租人有優(yōu)先于他人接受轉(zhuǎn)讓的權(quán)利，即使承租人不購買出租人的土地使用權(quán)，租賃合同對于新的土地使用權(quán)人也仍繼續(xù)有效。

（四）土地使用權(quán)抵押：

1、土地使用權(quán)抵押的概念：是指土地使用者提供可供抵押的土地使用權(quán)作為履行債務(wù)的擔(dān)保的行為。

2、土地使用權(quán)抵押的生效要件：

（1）設(shè)定土地使用權(quán)抵押的抵押人必須是土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人。以出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)可以抵押；行政劃撥的土地使用權(quán)，除法律規(guī)定的條件外，不得用于抵押；

（2）設(shè)定抵押必須由抵押人與抵押權(quán)人簽訂抵押合同；（3）抵押必須辦理登記，抵押登記應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書辦理，抵押權(quán)人可以領(lǐng)取他項(xiàng)權(quán)利證書。

3、土地使用權(quán)抵押的法律后果：

（1）土地使用權(quán)抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押；（2）房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增加的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)；

（3）需要拍賣該房地產(chǎn)時，可以依法將地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。

（五）國有土地有償使用的第二種方式——國有土地租賃和第三種方式——國有土地使用權(quán)作價入股出資或入股：

1、國有土地租賃的概念：是指土地使用者與縣級以上人民政府土地管理部門簽訂一定年限的土地租賃合同，并支付租金的行為。

2、國有土地使用權(quán)作價出資或入股的概念：是指國家以一定年限的國有土地使用權(quán)作價，作為出資或股本投入新設(shè)立的企業(yè)。

（六）土地使用權(quán)的終止：

1、土地使用權(quán)終止的概念：是指土地使用者所享有的土地使用權(quán)已告消滅，不再享有這種權(quán)利。

2、土地使用權(quán)終止的原因和后果：

（1）因土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用期限屆滿而終止。土地使用權(quán)出讓合同屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)及其地上建筑物、附著物由國家無償收回。

（2）土地使用權(quán)屆滿前，國家根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回土地使用權(quán)，并根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。

（3）因土地使用者嚴(yán)重違反城市規(guī)劃或違反土地使用權(quán)出讓合同而被國家強(qiáng)制收回土地。（超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿二年未動工的，國家可以無償收回土地使用權(quán)。但是因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工前必需的前期工作而造成動工開發(fā)遲延的除外）。

（4）因土地的滅失而導(dǎo)致土地使用權(quán)的終止。

四、國有土地使用權(quán)的劃撥：

1、土地使用權(quán)劃撥的概念和范圍：

（1）土地使用權(quán)劃撥的概念：是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安臵等費(fèi)用后，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。

（2）土地使用權(quán)劃撥的特征：

①土地使用權(quán)劃撥是一種具體的行政行為，國家行使社會經(jīng)濟(jì)管理者的行政權(quán)力，將土地使用權(quán)進(jìn)行分配或調(diào)整；

②土地使用權(quán)劃撥是一種無償?shù)男袨?，土地使用者取得使用?quán)無需支付地價，但這并不等于使用者不需支付任何費(fèi)用；

③土地使用權(quán)可以是有期限的，也可以是無期限的； ④劃撥的土地使用權(quán)，不可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

2、劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：劃撥土地使用權(quán)，只有在符合一定條件情況才可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。條件就是：

（1）土地使用者必須是企業(yè)、公司、其他經(jīng)濟(jì)組織和個人；（2）領(lǐng)有國有土地使用證；

（3）具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；（4）依照有關(guān)土地使用權(quán)出讓的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲得收益抵交土地使用權(quán)出讓金。

3、劃撥土地使用權(quán)收回的條件：

（1）土地使用者因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)無償收回其劃撥土地使用權(quán)；

（2）對劃撥的土地使用權(quán)，市、縣人民政府可以根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃要求無償收回，具體講：。

①為公共利益需要使用土地的；

②為實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的； ③土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準(zhǔn)的；

④因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的； ⑤公路、鐵路、機(jī)場、礦場等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的。

無償收回劃撥土地使用權(quán)時，對其地上建筑物、其他附著物，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。對于因第一、第二種收回土地使用權(quán)情形而產(chǎn)生的補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)按照《城市房屋征收管理?xiàng)l例》等法律規(guī)定予以適當(dāng)補(bǔ)償。

4、國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)的處理：

根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，可以分別采取國有土地使用權(quán)出讓、國有土地租賃、國家以土地使用權(quán)作價入股和保留劃撥用地方式四種辦法予以處臵。

（1）有下列情況之一的，應(yīng)當(dāng)采取出讓或租賃方式處臵：

①國有企業(yè)改革或改組為有限責(zé)任公司、股份有限公司以及組建企業(yè)集團(tuán)的；

②國有企業(yè)改組為股份合作制的；

③國有企業(yè)租賃經(jīng)營的；

④非國有企業(yè)兼并國有企業(yè)的。

⑤國有企業(yè)破產(chǎn)或出售，企業(yè)原劃撥的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)以出讓方式處臵。

（2）有下列情形的，可以經(jīng)批準(zhǔn)后保留劃撥方式：

①繼續(xù)作為城市基礎(chǔ)設(shè)施用地、公益事業(yè)用地和國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地，原土地用途不變的，但改造或改組為公司制企業(yè)除外；

②國有企業(yè)兼并國有企業(yè)或非國有企業(yè)，以及國有企業(yè)合并，兼并或合并后是國有工業(yè)企業(yè)的；

③在國有企業(yè)兼并、合并中，被兼并的國有企業(yè)或國有企業(yè)合并的一方屬于瀕臨破產(chǎn)的企業(yè)；

④國有企業(yè)改造或改組為國有獨(dú)資公司的。

（3）處臵土地使用權(quán)的要求：

①土地使用權(quán)必須權(quán)屬合法、無爭議，并已辦理了土地登記，企業(yè)持有土地使用權(quán)證書；

②采取出讓、租賃、作價入股方式處臵的，必須進(jìn)行地價評估； ③簽訂合同和變更土地登記，以出讓和租賃方式處臵的，應(yīng)當(dāng)簽訂出讓合同或土地租賃合同，并按照規(guī)定辦理土地登記手續(xù)；

④以作價出資（入股）的，持作價出資（入股）決定書辦理登記；

⑤土地用途必須符合當(dāng)?shù)氐耐恋乩每傮w規(guī)劃，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的，還應(yīng)符合城市規(guī)劃，需要改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)依法辦理有關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)，補(bǔ)交出讓金或有關(guān)土地使用費(fèi)用。

第三章 土地管理制度（下）

一、土地利用總體規(guī)劃

（一）土地利用的概念：

1、土地利用是人類在社會生產(chǎn)、生活中，為了達(dá)到一定的目的，對土地進(jìn)行的開發(fā)、利用、整治和保護(hù)等過程。

2、土地利用與保護(hù)的主要內(nèi)容：（1）十分珍惜、合理利用土地的原則；（2）切實(shí)保護(hù)耕地原則；（3）全面規(guī)劃，以土地利用總體規(guī)劃管制土地的原則；（4）開發(fā)、利用與整治保護(hù)相結(jié)合的原則。這些主要內(nèi)容包括：土地利用總體規(guī)劃制度，土地開發(fā)制度，耕地的特殊保護(hù)制度，土地調(diào)查和統(tǒng)計(jì)制度。

（二）土地利用總體規(guī)劃的編制：

1、土地利用總體規(guī)劃的概念：土地利用總體規(guī)劃是各級人民政府貫徹執(zhí)行國家的土地利用政策，根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、國土整治和環(huán)境保護(hù)的要求、土地供給能力以及各項(xiàng)建設(shè)土地的需要，編制分配土地資源、合理調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)和布局的較長時間的總體安排和布局。

2、土地利用總體規(guī)劃的任務(wù)和目的：任務(wù)：（1）對土地利用現(xiàn)狀和后備土地資源潛力進(jìn)行綜合分析研究，在預(yù)測土地利用變化的基礎(chǔ)上根據(jù)需要和可能，提出規(guī)劃期內(nèi)的土地利用目標(biāo)和基本方針；（2）協(xié)調(diào)各部門的用地需求，提出各類用地的控制指標(biāo)；（3）調(diào)整土地利用的結(jié)構(gòu)和布局；（4）提出實(shí)現(xiàn)規(guī)劃的政策、措施和步驟。

目的：為了加強(qiáng)國家對土地利用的宏觀控制和計(jì)劃管理，協(xié)調(diào)各部門的用地需求，充分、合理地利用我國有限的土地資源，為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供土地保障。

3、土地利用總體規(guī)劃的編制原則和內(nèi)容：

（1）編制原則：①嚴(yán)格保護(hù)基本農(nóng)田，控制非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用農(nóng)用地；②提高土地利用率；③統(tǒng)籌安排各類、各區(qū)域用地；④保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境，保障土地的可持續(xù)利用；⑤占用耕地與開發(fā)復(fù)墾耕地相平衡。

（2）內(nèi)容：①土地利用現(xiàn)狀分析；②土地需求量預(yù)測；③土地適宜性評價；④確定規(guī)劃目標(biāo)和方針、進(jìn)行布局與結(jié)構(gòu)調(diào)整；⑤土地利用分區(qū)規(guī)劃；⑥制定實(shí)施規(guī)劃的政策和措施，主要包括各種行政、法律、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)的措施。

4、土地利用總體規(guī)劃的體系：土地利用總體規(guī)劃是一個多層次的規(guī)劃體系，按各級規(guī)劃的層次可以分為全國性土地利用總體規(guī)劃體系，省、自治區(qū)、直轄市土地利用總體規(guī)劃，市級土地利用總體規(guī)劃，縣級土地利用總體規(guī)劃，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）級土地利用總體規(guī)劃。

（三）土地利用總體規(guī)劃的審批與修改

1、土地利用規(guī)劃的分級審批：全國土地利用總體規(guī)劃，由國務(wù)院土地行政主管部門會同國務(wù)院有關(guān)部門編制，報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)。省、自治區(qū)、直轄市的土地利用總體規(guī)劃，報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)。省、自治區(qū)人民政府所在地的市、人口在100萬以上的城市以及國務(wù)院指定的城市的土地利用總體規(guī)劃，經(jīng)省、自治區(qū)人民政府審查同意后，報(bào)

國務(wù)院批準(zhǔn)。上述以外的土地利用總體規(guī)劃，逐級上報(bào)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)；其中鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃可以由省級人民政府授權(quán)的設(shè)區(qū)的市、自治區(qū)人民政府批準(zhǔn)。

2、土地利用總體規(guī)劃的法律效力：土地利用總體規(guī)劃一經(jīng)批準(zhǔn)，即具有法律效力。必須嚴(yán)格執(zhí)行。使用土地的單位和個人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地，不得隨意修改，否則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

3、土地利用總體規(guī)劃的修改：經(jīng)批準(zhǔn)的土地利用總體規(guī)劃確需修改，須經(jīng)原批準(zhǔn)的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得改變土地利用總體規(guī)劃確定的土地用途。

（四）土地利用總體規(guī)劃與其他規(guī)劃的關(guān)系：

1、與城市總體規(guī)劃的關(guān)系：（1）城市總體規(guī)劃中的建設(shè)用地規(guī)模不得超過土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地規(guī)模；（2）在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，城市建設(shè)用地的利用應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃。

2、與江河、湖泊綜合開發(fā)規(guī)劃的關(guān)系：在江河、湖泊、水庫的管理和保護(hù)范圍以及蓄洪、滯洪區(qū)內(nèi)，土地利用應(yīng)當(dāng)符合江河、湖泊綜合治理和開發(fā)利用規(guī)劃，符合河道湖泊滯洪、蓄洪和輸水的需要。

（五）土地利用計(jì)劃：

1、土地計(jì)劃內(nèi)容：（1）農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃指標(biāo)；（2）耕地保有量計(jì)劃指標(biāo)；（3）土地開發(fā)整理計(jì)劃指標(biāo)。

2、土地利用計(jì)劃的編制依據(jù)：（1）土地利用總體規(guī)劃；（2）國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計(jì)劃；（3）國家產(chǎn)業(yè)政策；（4）建設(shè)用地和土地利用的實(shí)際狀況。

二、耕地保護(hù)制度

（一）切實(shí)保護(hù)耕地是我國的一項(xiàng)基本國策：

1、為什么要把切實(shí)保護(hù)耕地列為基本國策：切實(shí)保護(hù)耕地關(guān)系到農(nóng)業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展，關(guān)系到整個國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展，關(guān)系到全民根本利益，所以必須列為基本國策。

2、耕地總量動態(tài)平衡：實(shí)現(xiàn)耕地總量動態(tài)平衡就是在今后一個時期內(nèi)，做到我國耕地面積不再減少，并略有增加，用中國的地養(yǎng)活中國人，同時保證當(dāng)前建設(shè)對土地的需求。

3、《土地管理法》中設(shè)定哪些制度以實(shí)現(xiàn)耕地總量動態(tài)平衡：（1）從規(guī)劃上保證總量平衡；（2）實(shí)行土地用途管制制度；（3）實(shí)行占用耕地補(bǔ)償制度；（4）實(shí)行基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)制度（省、自治區(qū)、直轄市劃定基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)應(yīng)當(dāng)占本行政區(qū)域內(nèi)耕地的80%以上）；（5）禁止閑臵和荒蕪耕地（已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，1年內(nèi)不用而又可以耕種收獲的，應(yīng)當(dāng)由原耕種該幅耕地的集體或個人恢復(fù)耕種，也可以由用地單位組織耕種；1年以上未動工建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納閑臵費(fèi)；超過2年未使用的，經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，由上級人民政府收回用地單位的土地使用權(quán)。該幅土地原為農(nóng)民集體所有的，應(yīng)當(dāng)交回原農(nóng)村

集體經(jīng)濟(jì)組織恢復(fù)耕種。承包經(jīng)營耕地的單位或者個人超過2年棄耕拋荒的，原發(fā)包單位應(yīng)當(dāng)終止承包合同，收回發(fā)包的耕地）。

（二）基本農(nóng)田保護(hù)制度：

1、基本農(nóng)田的概念：是指按照一定時期人口和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展對農(nóng)產(chǎn)品的需求，依照土地利用總體規(guī)劃確定的不得占用的耕地。

2、基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)的劃定：基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）為單位進(jìn)行劃區(qū)定界，由縣級人民政府土地行政主管部門會同同級農(nóng)業(yè)行政主管部門組織實(shí)施。劃定的基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)，由縣級人民政府設(shè)立保護(hù)標(biāo)志，予以公告。

3、哪些耕地應(yīng)當(dāng)劃入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)：（1）經(jīng)國務(wù)院有關(guān)主管部門或者縣級以上地方人民政府批準(zhǔn)確定的糧、棉、油生產(chǎn)基地內(nèi)的耕地；（2）有良好的水利與水土保持設(shè)施的耕地，正在實(shí)施改造計(jì)劃以及可以改造的中、低產(chǎn)田；（3）蔬菜生產(chǎn)基地；（4）農(nóng)業(yè)科研、科學(xué)試驗(yàn)田。

4、基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)的實(shí)施：基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）為單位進(jìn)行劃區(qū)定界，由縣級人民政府土地行政主管部門會同同級農(nóng)業(yè)行政主管部門組織實(shí)施。

5、基本農(nóng)田的保護(hù)措施：（1）需要占用基本農(nóng)田應(yīng)報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)；（2）實(shí)行基本農(nóng)田補(bǔ)充制度；（3）禁止破壞基本農(nóng)田；（4）實(shí)行基本農(nóng)田地力等級評定制度；（5）實(shí)行基本農(nóng)田保護(hù)責(zé)任書制度。

（三）土地開發(fā)與復(fù)墾：

1、土地開發(fā)的概念：土地開發(fā)是為擴(kuò)大土地的可利用面積和提高土地利用深度，通過勞力、技術(shù)和資金的投入將土地由自然資源改造為經(jīng)濟(jì)資源。

1、土地開發(fā)的原則：（1）符合土地利用總體規(guī)劃；（2）保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境、防止水土流失和土地荒漠化；（3）農(nóng)業(yè)用地優(yōu)先開發(fā)；（4）保護(hù)開發(fā)者利益。

1、開墾的范圍和程序：開墾未利用的土地，必須在土地利用總體規(guī)劃劃定的可開墾的區(qū)域內(nèi)進(jìn)行。開墾未利用的土地，必須按下列程序進(jìn)行：（1）經(jīng)過開墾的科學(xué)論證和評估；（2）開墾土地要經(jīng)依法申請批準(zhǔn)。

2、土地復(fù)墾的實(shí)施：土地復(fù)墾實(shí)行誰破壞、誰復(fù)墾的原則。

三、建設(shè)用地制度

（一）建設(shè)用地的概念和分類：建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事用地等。

分類：按土地所有權(quán)性質(zhì)劃分，可分為國家建設(shè)用地和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集體建設(shè)用地；按建設(shè)項(xiàng)目大小可以分為：大型項(xiàng)目建設(shè)用地、中型建設(shè)項(xiàng)目用地、小型建設(shè)項(xiàng)目用地；按利用性質(zhì)可以分為：農(nóng)業(yè)建設(shè)用地和非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地。

（二）國家建設(shè)用地使用權(quán)的取得：

1、國家建設(shè)用地的來源：（1）將農(nóng)村集體所有的土地征用為國有；（2）國家依法收回國有建設(shè)土地使用權(quán)；（3）國有荒山、荒地。

2、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批：（1）市、縣人民政府按照土地利用計(jì)劃擬訂農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案，分批次逐級上報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府；（2）有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地行政主管部門對農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案進(jìn)行審查，提出審查意見，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)；其中補(bǔ)充耕地方案由批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案的人民政府在批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案時一并批準(zhǔn)；（3）農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案經(jīng)批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府組織實(shí)施，按具體建設(shè)項(xiàng)目分別供地。

3、以劃撥方式取得建設(shè)用地的審批：（1）在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)申請建設(shè)用地的，建設(shè)單位或個人應(yīng)向城市規(guī)劃行政管理部門提出選址申請，由城市規(guī)劃行政主管部門對建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行初步審查，核發(fā)建設(shè)項(xiàng)目選址意見書；（2）建設(shè)單位或個人向計(jì)劃管理部門申報(bào)可行性研究報(bào)告或設(shè)計(jì)任務(wù)書；（3）建設(shè)單位持建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件，包括可行性研究報(bào)告或設(shè)計(jì)任務(wù)書、基本建設(shè)計(jì)劃等，向建設(shè)用地所在地的市、縣人民政府土地管理部門申請建設(shè)用地；（4）供地方案經(jīng)批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府向建設(shè)單位頒發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書。（5）土地使用者應(yīng)當(dāng)依法申請土地登記。

應(yīng)用課程

第四篇：房地產(chǎn)法作業(yè)

房地產(chǎn)法作業(yè)

1、時間公司請求判令國土局繼續(xù)履行合同，將開發(fā)編號為2002-005號開發(fā)宗地出讓給時間公司的訴訟請求能否成立？

我認(rèn)為該訴訟請求不能成立。

時間公司請求判令國土局繼續(xù)履行合同，前提是合同已經(jīng)成立并且有效。首先應(yīng)該界定掛牌出讓公告的性質(zhì)，是要約邀請還是要約？《中華人民共和國合同法》第15條規(guī)定：要約邀請是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。寄送的價目表、拍賣公告、招標(biāo)公告、招股說明書、商業(yè)廣告等為要約邀請。商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約。而在本案中，掛牌公告的性質(zhì)和拍賣公告、招標(biāo)公告的性質(zhì)是一樣的，所以應(yīng)認(rèn)定為要約邀請而不是要約。之后時間公司向國土局表達(dá)了競標(biāo)的意愿，這個即向國土局發(fā)出了要約。掛牌出讓程序中的競價期限尚未屆滿，訟爭土地使用權(quán)的價格未能確定，說明國土局尚未對時間公司的報(bào)價作出承諾，所以雙方關(guān)系仍停留于締結(jié)合同過程中的要約階段，合同根本就沒有成立。這個訴訟請求是不成立的。

2、時間公司判令國土局雙倍返還時間公司所交的約定為定金性質(zhì)的保證金計(jì)4000萬元(已返還2000萬元)的請求有無理由？

我認(rèn)為這個請求是沒有理由的。

因?yàn)?，最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔(dān)保法》若干問題的解釋第118條規(guī)定：當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持。本案中《掛牌出讓公告》的第5條寫明參加競買者在報(bào)名時須交納保證金2000萬元。這里載明的是“保證金”，從本案來看，時間公司和國土局根本沒有特別約定該保證金有定金的性質(zhì)，所以是“保證金”而不是“定金”，對于保證金而言當(dāng)然不適用雙倍返還的規(guī)定，所以理由不成立。

3、在本案中，玉環(huán)縣國土局應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任？

玉環(huán)縣國土局應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任。

我認(rèn)為，浙江省人大常委會頒布的于 2000年7月5日施行的《浙江省實(shí)施<中華人民共和國土地管理法>辦法》在本案中是適用的，因?yàn)樯衔坏摹锻恋毓芾矸ā?、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》都沒有做出詳細(xì)規(guī)定，《浙江省實(shí)施<中華人民共和國土地管理法>辦法》又是結(jié)合浙江省實(shí)際情況所頒布的，應(yīng)當(dāng)是有效的。依據(jù)上述規(guī)定，確實(shí)應(yīng)報(bào)省政府批準(zhǔn)，否則這種掛牌行為是無效的。締約過失責(zé)任是指在合同訂立過程中，一方因違背其依據(jù)的誠實(shí)信用原則所產(chǎn)生的義務(wù)，而致另一方的信賴?yán)娴膿p失，并應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任，它是一種彌補(bǔ)性的民事責(zé)任。本案中時間公司和玉環(huán)縣國土局尚處于合同訂立階段，國土局由于自己的過失，在掛牌公告之前未取得浙江省政府批準(zhǔn)，最終導(dǎo)致雙方的合同不能訂立，對此有一定過錯，應(yīng)該承擔(dān)締約過失責(zé)任。

第五篇：房地產(chǎn)法+ 法條專題

第十條農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會經(jīng)營、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營、管理。

第十一條農(nóng)民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)所有權(quán)。

農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。

單位和個人依法使用的國有土地，由縣級以上人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)使用權(quán)；其中，中央國家機(jī)關(guān)使用的國有土地的具體登記發(fā)證機(jī)關(guān)，由國務(wù)院確定。

確認(rèn)林地、草原的所有權(quán)或者使用權(quán)，確認(rèn)水面、灘涂的養(yǎng)殖使用權(quán)，分別依照《中華人民共和國森林法》、《中華人民共和國草原法》和《中華人民共和國漁業(yè)法》的有關(guān)規(guī)定辦理。第四十三條任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。

前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征用的原屬于農(nóng)民集體所有的土地。

第五十五條以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)單位，按照國務(wù)院規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和辦法，繳納土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)和其他費(fèi)用后，方可使用土地。

自本法施行之日起，新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)，百分之三十上繳中央財(cái)政，百分之七十留給有關(guān)地方人民政府，都專項(xiàng)用于耕地開發(fā)。

第五十五條以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)單位，按照國務(wù)院規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和辦法，繳納土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)和其他費(fèi)用后，方可使用土地。

自本法施行之日起，新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)，百分之三十上繳中央財(cái)政，百分之七十留給有關(guān)地方人民政府，都專項(xiàng)用于耕地開發(fā)。

第五十六條建設(shè)單位使用國有土地的，應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件的規(guī)定使用土地；確需改變該幅土地建設(shè)用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門同意，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用途的，在報(bào)批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意。

第五十七條建設(shè)項(xiàng)目施工和地質(zhì)勘查需要臨時使用國有土地或者農(nóng)民集體所有的土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門批準(zhǔn)。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的臨時用地，在報(bào)批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意。土地使用者應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地權(quán)屬，與有關(guān)土地行政主管部門或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會簽訂臨時使用土地合同，并按照合同的約定支付臨時使用土地補(bǔ)償費(fèi)。

臨時使用土地的使用者應(yīng)當(dāng)按照臨時使用土地合同約定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。

臨時使用土地期限一般不超過二年。

第九條土地使用權(quán)出讓，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和建設(shè)用地計(jì)劃。

第十一條土地使用權(quán)出讓，由市、縣人民政府有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門共同擬定方案，按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地管理部門實(shí)施。

直轄市的縣人民政府及其有關(guān)部門行使前款規(guī)定的權(quán)限，由直轄市人民政府規(guī)定。

第二十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；

（二）有固定的經(jīng)營場所；

（三）有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本；

（四）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員；

（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請?jiān)O(shè)立登記。工商行政管理部門對符合本法規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)予以登記，發(fā)給營業(yè)執(zhí)照；對不符合本法規(guī)定條件的，不予登記。設(shè)立有限責(zé)任公司、股份有限公司，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，還應(yīng)當(dāng)執(zhí)行公司法的有關(guān)規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門備案。

第三十七條下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：

（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十八條規(guī)定的條件的；

（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

（三）依法收回土地使用權(quán)的；

（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

（五）權(quán)屬有爭議的；

（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；

（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

第三十八條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；

（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。

第三十九條以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。

《城鎮(zhèn)住宅合作社管理暫行辦法》

第十四條 合作建房可不受固定資產(chǎn)投資規(guī)模的限制，其所需要建設(shè)指標(biāo)和建筑材料要列入地方計(jì)劃，土地管理部門要及時劃撥建設(shè)用地

第二十三條 合作住宅建成后，由管理委員會統(tǒng)一向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，領(lǐng)取房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)證。對于住宅合作社與社員個人共同所有房屋要在產(chǎn)權(quán)證上注明。

一是參加的集資對象不符合規(guī)定條件，個人集資合作建房意向者大多并不屬于低收入居民，有些還不具有所在城市戶籍，不在當(dāng)?shù)啬壳暗淖》勘Ｕ象w系內(nèi)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，南京市個人集資合作建房響應(yīng)者中，以30歲左右急于買房又買不起合適房屋的年輕人為主，職業(yè)多為高校、外企和私企員工。廈門市已認(rèn)證身份的個人集資合作建房者，學(xué)歷都在大專以上，分布在電力、水利、大學(xué)、銀行等行業(yè)。溫州市的個人集資合作建房者情況如前所述，也大都不符合 規(guī)定對象條件。二是組織主體不符合住房困難戶較多的工礦區(qū)和困難企業(yè)單位或經(jīng)批準(zhǔn)成立的住宅合作社的要求，各城市出現(xiàn)的個人集資合作建房者們大多由自然人通過網(wǎng)絡(luò)來發(fā)起并組織實(shí)施。三是沒有用于建設(shè)的自用土地或土地部門劃撥的建設(shè)用地，個人集資合作建房者們需要通過招拍掛方式在市場上取得土地。

最近幾年針對高檔商品房房價過高，經(jīng)濟(jì)適用房供不應(yīng)求、面積過大、總價過高等問題，一些購房者拋開房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)向個人自主建房。合作建房是指一群具有民事行為能力的潛在購房者，對住房的要求包括區(qū)位、戶型、價格等方面相近或者基本上相同，自愿接受個人合作建房方式，在資金、權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任等方面全方位合作，以非盈利方式運(yùn)作的建房模式。在遵守國家有關(guān)法律法規(guī)的前提下，依托金融機(jī)構(gòu)服務(wù)(資金監(jiān)管)，賬目透明，每個參與者都有監(jiān)督權(quán)和建議權(quán)。對于建成的住宅樓，根據(jù)事先協(xié)議的合理分配原則進(jìn)行分配。合作建房與經(jīng)濟(jì)適用房、一般商業(yè)開發(fā)的區(qū)別，如表1。合作建房減少了許多市場中間環(huán)節(jié)，節(jié)省了銷售費(fèi)用，建房資金由合作者自己集資，省去貸款利息，其中沒有開發(fā)商利潤，因此，合作建房可以節(jié)省較多的開銷，房價降低20％～30％左右。

自建模

式。由于該建設(shè)項(xiàng)目的用地、規(guī)劃等手續(xù)均在建房者集體名下，故房屋建成后，建房者集體依法取得所建房屋的所有權(quán)證。以社團(tuán)名義建設(shè)的，符合住宅合作社條件的，可以直接將產(chǎn)權(quán)辦理在社員個人名下。不符合住宅合作社條件的其它社團(tuán)，在取得集體產(chǎn)權(quán)后，再以轉(zhuǎn)讓方式將產(chǎn)權(quán)分割給社員個人

住宅合作社與社員個人共同所有的房屋，應(yīng)由住宅合作社與社員個人在合作建房協(xié)議書上注明社員個人出資占住宅全部建設(shè)資金的比例份額。

房產(chǎn)公司之后如何再分配建成的房產(chǎn)前提是大家已經(jīng)在公司建立之前就有一個協(xié)議，關(guān)于建成后的房產(chǎn)的分配，但是法律程序上如何把公司的房產(chǎn)在劃分為個人（股東）所有，這個車位那個程序是怎么樣的。

在建設(shè)的時候，因?yàn)椴荒茴A(yù)售，在資金和貸款的限制上應(yīng)該有個限制。

公司制和合伙制的區(qū)別

（一）社團(tuán)法人組織的特許制度

正如科斯《企業(yè)的性質(zhì)》一文中提到的，企業(yè)是一種減少交易費(fèi)用，代替市場的長期關(guān)系型契約組織和制度。但對于個人合作建房來說，成立公司帶來的管理費(fèi)用和其他非建房費(fèi)用，相對于一個只有幾年壽命的項(xiàng)目公司來說，這部分費(fèi)用占房價比例過高，他們不能像房地產(chǎn)公司那樣通過規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)把管理費(fèi)用等非建房費(fèi)用分?jǐn)偟矫恳粋€項(xiàng)目的建設(shè)成本中去。如果是成立有限責(zé)任公司，要受到股東50人的限制，那么只能把人數(shù)按照比例分組，然后以組的名義入資（隱性投資入股），這樣的話，股東的合法權(quán)益不能得到公司法的保護(hù)，一旦發(fā)生糾紛，只能按照民法通則來解決；如果是成立股份有限公司，那么又受到嚴(yán)格的控制與管理，并且公司的設(shè)立和管理成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于有限責(zé)任公司，一般的房地產(chǎn)公司都不會選擇這種公司制度；如果是成立合伙企業(yè)的話，由于個人合伙需要承擔(dān)無限責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)，集資合作建房的人又都處于城鎮(zhèn)中低階層的收入水平，沒有承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力，依然不能實(shí)施；最后，只能是選擇成立社團(tuán)法人組織，正如溫州市的個人合作建房營銷協(xié)會一樣，通過這種組織方式避免了過多的公司管理費(fèi)用等非建房費(fèi)用，而且還能進(jìn)行有效的決策。但是，成立社團(tuán)法

人組織，政府有著非常嚴(yán)格的控制，這種社團(tuán)法人要如何取得立項(xiàng)審批、建筑規(guī)劃許可、施工許可等行政許可？在經(jīng)營過程中又要如何避免經(jīng)營性行為，比如與開發(fā)商合作或者聘請專業(yè)公司設(shè)計(jì)和規(guī)劃等等？

因此，在這方面，政府應(yīng)該給予制度上的特殊支持，允許個人合作建房組織以社團(tuán)法人身份進(jìn)行與建房有關(guān)的“非營利性”活動，包括經(jīng)營性和非經(jīng)營性活動。

（二）政府支持性政策

通過定義我們可以知道，個人合作建房與以前的集資建房不同，不僅在產(chǎn)權(quán)方面，而且還在土地、融資、稅收等方面存在不同。個人合作建房不是政府劃撥土地，不能享有稅收優(yōu)惠政策，不能享受到銀行的低息貸款。因此，個人合作建房在實(shí)施過程中有很大阻力，而其中最大的阻力在“拿地”和“融資”兩方面。在“拿地”方面，個人合作建房要與資金來源廣且資金雄厚的房地產(chǎn)商競爭，可想而知其難度之巨大；在“融資”方面，由于目前銀行對存管合作建房者的資金顧慮重重，暫時還不能指望銀行提供房貸。

因此，政府部門應(yīng)該為個人合作建房的發(fā)展提供支持性政策。在拿地問題上，可以通過政府劃撥，免收土地出讓金或者提供較低價格的土地等；在融資問題上，銀行給予長期低息貸款的優(yōu)惠；在稅收方面，對房地產(chǎn)開發(fā)過程中有12種稅附加實(shí)行優(yōu)惠，給予減半征收甚至是零稅率征收；另外，在報(bào)建手續(xù)方面，應(yīng)該盡量簡化報(bào)建手續(xù)，減少不必要的交易費(fèi)用，但在產(chǎn)權(quán)明晰上，要做到產(chǎn)權(quán)明晰到個人，以保障個人的合法權(quán)益為根本和出發(fā)點(diǎn)。

（三）監(jiān)管制度的配套

個人合作建房面臨很多方面的風(fēng)險(xiǎn)，其中資金風(fēng)險(xiǎn)為主要。因此，政府應(yīng)該加強(qiáng)對個人合作建房資金使用情況的監(jiān)督，采用直接監(jiān)督和間接監(jiān)督并取得方法，通過專門的機(jī)構(gòu)進(jìn)行直接監(jiān)督，比如通過銀行直接對其資金使用情況進(jìn)行監(jiān)督，還可以通過公證機(jī)關(guān)、會計(jì)師事務(wù)所等中介機(jī)構(gòu)的直接監(jiān)督來增加其操作的透明度；另一方面，通過法規(guī)政策等手段進(jìn)行間接監(jiān)督，在發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為的情況下給予法律方面的制裁。這樣，不僅能有效地防范資金風(fēng)險(xiǎn)，有效地促進(jìn)個人合作建房的資金使用效率；最重要的是，如果個人合作建房在各方面得到了政府的重視和扶持，會最大程度地增強(qiáng)個人合作建房參與主體的信心和積極性，從而穩(wěn)步推進(jìn)個人合作建房制度的實(shí)施，更大范圍惠及中低收入家庭和保證社會的安定。因此，個人合作建房迫切希望得到政府的積極引導(dǎo)、大力扶持、加強(qiáng)監(jiān)督，讓個人合作建房走上穩(wěn)定發(fā)展的正軌。

中國成功的一次案例在溫州，而該次成功也是同房地產(chǎn)合作，其實(shí)質(zhì)已經(jīng)不算是個人合作建房了。2006年國內(nèi)首個拿到土地的溫州個人合作建房項(xiàng)

目成為社會關(guān)注的焦點(diǎn)，被全國各地的購房者寄予

厚望，然而成功拿地一年后無任何突破的該項(xiàng)目最終轉(zhuǎn)為一個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。