第一篇：房地產(chǎn)法學(xué)習(xí)心得

房地產(chǎn)法學(xué)習(xí)心得

經(jīng)過(guò)對(duì)《房地產(chǎn)法》的學(xué)習(xí)使我對(duì)房地產(chǎn)法有了更進(jìn)一步的了解；《房地產(chǎn)法》是調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易和管理過(guò)程中發(fā)生的社會(huì)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。在我國(guó)房地產(chǎn)商品化過(guò)程中，房地產(chǎn)法起到非常重要的規(guī)范作用?！斗康禺a(chǎn)法》這門課主要研究為保障房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，我國(guó)所制定的相關(guān)法律、法規(guī)和政策。房地產(chǎn)法是房地產(chǎn)教育重要的經(jīng)濟(jì)法基礎(chǔ)課，是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理專業(yè)的核心課程之一。講述涉及城市房地產(chǎn)管理法律制度，包括城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)法律制度、城市房屋拆遷法律制度、城市房地產(chǎn)交易法律、物業(yè)管理法律制度、住房金融法律制度、房地產(chǎn)稅收法律制度等。目的是了解法律常識(shí)，掌握有關(guān)房地產(chǎn)的基本法律知識(shí)，并能據(jù)此分析解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易和管理等過(guò)程中產(chǎn)生的法律糾紛，為從事房地產(chǎn)工作或繼續(xù)學(xué)習(xí)提供基礎(chǔ)知識(shí)。

通過(guò)《房地產(chǎn)法》的學(xué)習(xí)，使我了解到房地產(chǎn)法不論是對(duì)消費(fèi)者還是利益方都有很大重要性，下面是通過(guò)學(xué)習(xí)我熱為的意義在于：第一是維護(hù)合法權(quán)益，每個(gè)人在社會(huì)中的角色是多元的，學(xué)生畢業(yè)后也必將面臨購(gòu)房置業(yè)的選擇作為消費(fèi)者，如果在購(gòu)房或租房的過(guò)程中，能夠了解有關(guān)規(guī)定，諸如定金交付、合同簽訂等，就可以更好地維護(hù)自己的權(quán)益；就這點(diǎn)而言，即使非房地產(chǎn)專業(yè)的學(xué)生了解房地產(chǎn)法律法規(guī)也是有意義的。第二是回避政策風(fēng)險(xiǎn)。在整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中存在許多風(fēng)險(xiǎn)，其中之一即政策風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)學(xué)習(xí)，可以了解我國(guó)房地產(chǎn)法現(xiàn)狀與存在的問(wèn)題，如土地征收公共利益不明確問(wèn)題，土地招拍掛政策以及經(jīng)濟(jì)適用房政策等問(wèn)題，進(jìn)而為不斷完善我國(guó)的房地產(chǎn)法律法規(guī)進(jìn)言獻(xiàn)策。第三是發(fā)現(xiàn)政策漏洞。通過(guò)學(xué)習(xí)，可以了解我國(guó)房地產(chǎn)法現(xiàn)狀與存在的問(wèn)題，如土地征收公共利益不明確問(wèn)題，土地招拍掛政策以及經(jīng)濟(jì)適用房政策等問(wèn)題，進(jìn)而為不斷完善我國(guó)的房地產(chǎn)法律法規(guī)進(jìn)言獻(xiàn)策。第四是提高處理現(xiàn)實(shí)問(wèn)題的能力。針對(duì)實(shí)際生活中產(chǎn)生的各種與房地產(chǎn)有關(guān)的問(wèn)題或糾紛，可以根據(jù)所學(xué)房地產(chǎn)法原理作出判斷并予以解決。

通過(guò)對(duì)這門課程的學(xué)習(xí)我收獲了很多：第一，了解房地產(chǎn)法律的概念、原理。主要通過(guò)房地產(chǎn)法含義、特征、原則以及我國(guó)房地產(chǎn)立法過(guò)程等的講解，使我對(duì)房地產(chǎn)法有一個(gè)基本的認(rèn)識(shí)。第二，了解了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中各個(gè)環(huán)節(jié)具體的法律規(guī)定，如房地產(chǎn)用地的法律規(guī)定，房地產(chǎn)租賃、房地產(chǎn)抵押、物業(yè)管理等方面的法律規(guī)定；除此之外，在解釋具體的法律條文時(shí)，老師會(huì)結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際，分析政策的問(wèn)題、政策的影響以及房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)對(duì)措施等的學(xué)習(xí)，使我學(xué)會(huì)了入了應(yīng)用這些法律法規(guī)。第三，培養(yǎng)了我深入思考與解決問(wèn)題的能力，提高了理論聯(lián)系實(shí)際的能；學(xué)會(huì)如何運(yùn)用所學(xué)房地產(chǎn)法律知識(shí)，參與房地產(chǎn)法律關(guān)系，更好地把握房地產(chǎn)市場(chǎng)。

當(dāng)今社會(huì)房?jī)r(jià)過(guò)高已經(jīng)成為一個(gè)嚴(yán)重的問(wèn)題，嚴(yán)重影響人們的生活，近年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)由新興產(chǎn)業(yè)變?yōu)榻?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿ΑＷ罱鼛啄攴績(jī)r(jià)迅速回升并大幅上漲，有的地區(qū)上漲甚至超過(guò)50%，我現(xiàn)在也是剛剛進(jìn)入工作的85后，考目前的工資買房基本無(wú)望；現(xiàn)在的情形是：60后、70初的人們依靠福利分房得以安居；75后、80初的人依靠實(shí)打?qū)嵏少I房買車奔小康；85后、90初的我們沒(méi)有福利分房，實(shí)打?qū)嵏山瓴拍苊銖?qiáng)付個(gè)首付，接下來(lái)的20年甚至更長(zhǎng)久的時(shí)間都要為房貸而活，甚至很多人都買不起房，只能“望房興嘆”，于是產(chǎn)生了“蝸居”、“蟻?zhàn)濉?、“裸婚”。所以房?jī)r(jià)問(wèn)題已經(jīng)成為困擾我們的主要問(wèn)題，只有解決了這一問(wèn)題我們才能安居樂(lè)業(yè)，但是依靠我們個(gè)人的力量是不可行的，這是一個(gè)社會(huì)的普普片問(wèn)題，國(guó)家必須利用法律法規(guī)合理的限制和管理房地產(chǎn)行業(yè)，并根據(jù)出現(xiàn)的心的問(wèn)題不斷的完善法律法規(guī)，才能從根本上解決這一重大問(wèn)題。

房?jī)r(jià)過(guò)高問(wèn)題與房地產(chǎn)業(yè)存在的問(wèn)題有著密切的聯(lián)系；第一，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)失衡，有效供給不足，人民所需的經(jīng)濟(jì)實(shí)用房不足，高檔次商品房大量空置；第二，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)嚴(yán)重，例如溫州炒房團(tuán)等，增加了房屋空置率；一系列問(wèn)題從不同的方面導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的上漲，哄抬物價(jià)，房地產(chǎn)法律體制的不完善讓不斷升高的房?jī)r(jià)無(wú)法得到有效的抑制，進(jìn)而又影響到了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的嚴(yán)重混亂。因此，我們應(yīng)該不斷完善《房地產(chǎn)法》，加強(qiáng)房地產(chǎn)法對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理，抑制房?jī)r(jià)上漲。

只有在健全的法律體系支撐下，房地產(chǎn)業(yè)才能回歸正軌，房地產(chǎn)市場(chǎng)才能健康可持續(xù)發(fā)展下去，創(chuàng)造更多財(cái)富；只有在法律體系的不斷完善下，在法律這一強(qiáng)有力的大手的保護(hù)下，人們才能脫離住房困難的陰影、喚醒生活的熱情、拋棄房奴的帽子，煥發(fā)新活力，讓自己未來(lái)的家不再只是夢(mèng)醒，安居樂(lè)業(yè)。因此房地產(chǎn)法有其重要的作用，我們每個(gè)公民都應(yīng)該了解這一法律法規(guī)，國(guó)家更應(yīng)該利用這些法律法規(guī)保護(hù)公民的合法權(quán)益。

在未來(lái)快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)社會(huì)中，法律的效力也會(huì)越來(lái)越大，我們每個(gè)社會(huì)公民都應(yīng)該加強(qiáng)法律知識(shí)的學(xué)習(xí)，努力圖稿自己的法律意識(shí)，學(xué)會(huì)利用法律手段保護(hù)自己的合法權(quán)益。在以后的工作和生活中我還會(huì)不斷的學(xué)習(xí)。

第二篇：房地產(chǎn)法講稿

課程概述

房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)來(lái)研究，房地產(chǎn)法屬于民法，房地產(chǎn)作為產(chǎn)業(yè)來(lái)研究，房地產(chǎn)法屬于經(jīng)濟(jì)法。程信和、劉國(guó)臻編著的北京大學(xué)出版社出版的21世紀(jì)法學(xué)系列教材《房地產(chǎn)法》是把房地產(chǎn)作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)，研究如何調(diào)整該產(chǎn)業(yè)運(yùn)行過(guò)程所發(fā)生的各種關(guān)系，并創(chuàng)立其理論體系的。當(dāng)前，房地產(chǎn)在已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。房地產(chǎn)法是調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易和管理過(guò)程中發(fā)生的社會(huì)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。特別在我國(guó)房地產(chǎn)商品化過(guò)程中，本部門法起到非常重要的規(guī)范作用。因此，房地產(chǎn)法是法學(xué)專科教育重要的經(jīng)濟(jì)法基礎(chǔ)課。

第一章 房地產(chǎn)法概述

學(xué)習(xí)指導(dǎo)

房地產(chǎn)法的基礎(chǔ)理論，是學(xué)習(xí)和研究房地產(chǎn)法首先必須掌握的基本內(nèi)容。本章以房地產(chǎn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)業(yè)作為切入點(diǎn)，闡述房地產(chǎn)關(guān)系的法律調(diào)整，房地產(chǎn)法的概念、體系、基本原則，房地產(chǎn)法與規(guī)劃法、建筑法、住宅法的關(guān)系。本章涉及房地產(chǎn)法的基本概念和基本原理，與房地產(chǎn)法其他各章節(jié)有密切的聯(lián)系，是其他各章節(jié)的基礎(chǔ)。通過(guò)本章的學(xué)習(xí)，要了解房地產(chǎn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)業(yè)的基本知識(shí)；

掌握對(duì)房地產(chǎn)關(guān)系實(shí)行法律調(diào)整的必要性；掌握房地產(chǎn)法的概念、體系和基本原則；認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)法與相關(guān)法律的關(guān)系。

第一節(jié) 房地產(chǎn) 房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)業(yè)

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展歷程

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展大致經(jīng)歷了四個(gè)階段:

（一）1949年--1956年 土地改革階段:這一階段首先廢除封建的土地所有制，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民的土地所有制。“耕者有其田”的愿望變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，這是新民主主義革命的輝煌成果。幾年以后，通過(guò)逐步實(shí)行農(nóng)業(yè)集體化，農(nóng)民的私有土地轉(zhuǎn)化為集體所有。此后，農(nóng)村買賣土地的市場(chǎng)即自行消失。

（二）50年代中期，即1956年前后，私有房屋社會(huì)主義改造階段:這一階段逐步改變城市中私有房屋資本主義性質(zhì)。但無(wú)論在城市還是在農(nóng)村，國(guó)家都依法保護(hù)公民的合法的私有房屋，某些不適當(dāng)?shù)淖龇ê髞?lái)逐步得到糾正。城鄉(xiāng)房屋買賣、租賃等交易仍在進(jìn)行，但多年來(lái)并沒(méi)有形成有規(guī)模的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，土地有償使用甚至成為一個(gè)“禁區(qū)”。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制、教條主義觀念束縛了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)在我國(guó)的大地上逐步興起并蓬勃發(fā)展：1978年12月中共十一屆三中全會(huì)重新確立了黨的馬克思主義的思想路線，將全黨全國(guó)工作的重心轉(zhuǎn)移到社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)上來(lái)，對(duì)內(nèi)推進(jìn)改革，對(duì)外實(shí)行開(kāi)放。正是在這

種新的社會(huì)歷史條件下，房地產(chǎn)市場(chǎng)在我國(guó)的大地上逐步興起并蓬勃發(fā)展：如土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓，土地的開(kāi)發(fā)，商品房的興建、買賣(含預(yù)售)等。從沿海到內(nèi)地，從城市到鄉(xiāng)村，許多地方都出現(xiàn)了人們稱之為“房地產(chǎn)熱”、“開(kāi)發(fā)熱”的情景。

（四）由房地產(chǎn)商品化走向成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)階段：1986年6月25日第六屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十六次會(huì)議通過(guò)《土地管理法》。1994年7月5日第八屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第八次會(huì)議通過(guò)《城市房地產(chǎn)管理法》是規(guī)范城市范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易實(shí)施房地產(chǎn)管理的法律，從房地產(chǎn)商品化建立起成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)。2007年3月16日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議通過(guò)《物權(quán)法》，物權(quán)的客體主要是動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，而不動(dòng)產(chǎn)指土地以及建筑物等土地附著物主要對(duì)象是房地產(chǎn)，該法進(jìn)一步確定了房地產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)性質(zhì)、完善了保護(hù)房地產(chǎn)物權(quán)的方法。

二、房地產(chǎn)業(yè)

1．狹義的房地產(chǎn)業(yè)是指專門從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的行業(yè)。它的業(yè)務(wù)主要有兩大類：一類是從事城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易的。所謂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)；所謂房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。另一類是從事開(kāi)發(fā)經(jīng)

營(yíng)成片土地的，簡(jiǎn)稱成片開(kāi)發(fā)。它是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)后，依照規(guī)劃對(duì)土地進(jìn)行綜合性的開(kāi)發(fā)建設(shè)，形成工業(yè)用地和其他建設(shè)用地條件，然后轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者轉(zhuǎn)讓、出租地面建筑物。國(guó)家鼓勵(lì)吸收外商投資進(jìn)行土地成片開(kāi)發(fā)。

2．廣義的房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該包含從事城鄉(xiāng)土地、房屋的開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)、管理、保護(hù)的各種業(yè)務(wù)活動(dòng)。

三、房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用

在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)業(yè)的支柱地位和作用主要體現(xiàn)在它的基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性上。

1．基礎(chǔ)性

土地的開(kāi)發(fā)和利用為人類提供著生存、發(fā)展的基礎(chǔ)性物質(zhì)條件。西方古典政治經(jīng)濟(jì)學(xué)家威廉〃配第曾正確指出：“土地是財(cái)富之母，勞動(dòng)是財(cái)富之父”。

2．先導(dǎo)性

一是包括建筑業(yè)在內(nèi)的廣義房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為農(nóng)業(yè)、工業(yè)、商業(yè)、運(yùn)輸業(yè)等國(guó)民經(jīng)濟(jì)基本行業(yè)的繁榮發(fā)展提供著先導(dǎo)性物質(zhì)條件。

二是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為擴(kuò)大對(duì)外開(kāi)放、吸收利用外資創(chuàng)造著良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。如果基礎(chǔ)設(shè)施不行，就很難引進(jìn)外資。

三是特別要指出的是，在我國(guó)現(xiàn)階段，大力發(fā)展普通居民住宅建設(shè)，將成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。對(duì)此，必須有敏感的認(rèn)識(shí)、積極的行動(dòng)。

總之，國(guó)家的繁榮穩(wěn)定、人民的安居樂(lè)業(yè)，都離不開(kāi)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、快速、健康的發(fā)展。

四、房地產(chǎn)的法律含義(一)現(xiàn)實(shí)生活中的房地產(chǎn)

房地產(chǎn)是土地、房屋財(cái)產(chǎn)的總稱。現(xiàn)實(shí)生活中“房地產(chǎn)”一詞有廣義、狹義兩種用法，有時(shí)指土地或房屋，有時(shí)指土地和房屋。

(二)法律意義上的房地產(chǎn)

房地產(chǎn)作為一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)，在法律上反映為房地產(chǎn)權(quán)。其中，當(dāng)土地單獨(dú)作為地產(chǎn)時(shí)，指的是土地所有權(quán)、土地使用權(quán)；當(dāng)房屋單獨(dú)作為房產(chǎn)或者出租時(shí)，指的是房屋所有權(quán)、-房屋使用權(quán)；當(dāng)土地與房屋連為一體時(shí)，指的是房屋所有權(quán)和其占用范圍內(nèi)的土地所有權(quán)，或房屋所有權(quán)和其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。

五、房地產(chǎn)市場(chǎng)

我國(guó)現(xiàn)時(shí)所稱房地產(chǎn)市場(chǎng)，是指國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃等交易活動(dòng)的總稱。房地產(chǎn)市場(chǎng)與商品市場(chǎng)(日用消費(fèi)品、生產(chǎn)資料市場(chǎng))、金融市場(chǎng)、勞務(wù)市場(chǎng)、技術(shù)市場(chǎng)、信息市

場(chǎng)、企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)、期貨市場(chǎng)一起，將形成全國(guó)統(tǒng)一的、開(kāi)放的市場(chǎng)體系。決不能把房地產(chǎn)市場(chǎng)僅僅看作是某地的看的見(jiàn)的交易場(chǎng)所.第二節(jié) 房地產(chǎn)關(guān)系的法律調(diào)整

一、房地產(chǎn)關(guān)系

房地產(chǎn)關(guān)系是指人們?nèi)〉谩⒔?jīng)營(yíng)和管理土地、房屋而形成的社會(huì)關(guān)系。房地產(chǎn)關(guān)系，按其法律特征，可分解為民事(商品)性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系和行政管理性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。

1．民事(商品)性質(zhì)的房地產(chǎn)關(guān)系，指的是平等主體之間基于土地、房屋而發(fā)生的所有、使用、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等民事關(guān)系。如市民之間的房屋租賃行為。

2．行政管理性質(zhì)的房地產(chǎn)關(guān)系，指的是不平等主體之間基于土地、房屋的征用、拆遷、土地用途管制、建設(shè)立項(xiàng)審批、房地產(chǎn)稅征收以及行政調(diào)處有關(guān)糾紛等經(jīng)濟(jì)關(guān)系。如房地產(chǎn)管理部門辦理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書(shū)的行為。

二、對(duì)房地產(chǎn)關(guān)系實(shí)行法律調(diào)整的必要性有哪些？(一)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的需要

社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)應(yīng)當(dāng)成為法制型經(jīng)濟(jì)，即以法律為規(guī)范，以合同為中介。房地產(chǎn)關(guān)系復(fù)雜而又重要，客觀上要求相應(yīng)的法律予以調(diào)整。房地產(chǎn)權(quán)與房地產(chǎn)法，是密不可分的。此時(shí)，“法”確認(rèn)“權(quán)”，“權(quán)”體現(xiàn)“法”。

在規(guī)范和發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)程中，我們逐步積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，其中有許多已上升為國(guó)家的法律規(guī)范，制定為法律、法規(guī)；但是，也出現(xiàn)過(guò)一些問(wèn)題，產(chǎn)生了一些糾紛，有

待于通過(guò)深化改革的實(shí)踐和健全房地產(chǎn)的法制，求得進(jìn)一步的妥善解決。

存在的主要問(wèn)題有：

其一，某些地方違法批地、亂占耕地、浪費(fèi)土地的問(wèn)題時(shí)有發(fā)生，造成耕地面積銳減，土地資產(chǎn)流失。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1986—1995年，農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整占用耕地2960萬(wàn)畝。城鎮(zhèn)外延擴(kuò)張、村莊分散建設(shè)占用耕地嚴(yán)重，人地矛盾已經(jīng)十分尖銳。

其二，某些地方進(jìn)行了不少盲目的重復(fù)建設(shè)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資結(jié)構(gòu)不盡合理；沿海部分地區(qū)1992、1993年的“房地產(chǎn)熱”、“開(kāi)發(fā)區(qū)熱”，導(dǎo)致以后幾個(gè)的泡沫經(jīng)濟(jì)成分增多，使得部分債權(quán)人銀行和非銀行金融機(jī)構(gòu)陷入經(jīng)營(yíng)困境。

其三，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量過(guò)多，其中部分企業(yè)資質(zhì)低下；許多房地產(chǎn)市場(chǎng)行為不規(guī)范，價(jià)格混亂，單純炒賣地皮，牟取非法收益。

其四，長(zhǎng)期實(shí)行的福利分房政策產(chǎn)生了許多弊端。此外，還存在其他一些具體問(wèn)題。

種種情況表明，如果對(duì)高投資、高利潤(rùn)、高風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)業(yè)不加以嚴(yán)格規(guī)范，那么它是難成氣候的。我們的對(duì)策應(yīng)當(dāng)是：依法整頓和規(guī)范全國(guó)各類房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。為此，國(guó)家多次修正《土地管理法》及其配套法規(guī)；制定與《城市房地產(chǎn)管理法》配套的法規(guī)、規(guī)章；將福利分房政策改為貨幣化、商品化的住房政策。通過(guò)加強(qiáng)宏觀調(diào)控和必要的具體行政管理，嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量，切實(shí)保護(hù)耕地；形成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的合理結(jié)構(gòu)，保證國(guó)家建設(shè)重點(diǎn)和城市普通居民住宅建設(shè)；促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)交易市場(chǎng)規(guī)范化，糾正混亂現(xiàn)象，合理調(diào)節(jié)收益分配，防止國(guó)家收益流失。

(二)鞏固和發(fā)展房地產(chǎn)改革成果的需要

自進(jìn)入社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)新時(shí)期以來(lái)，我們對(duì)過(guò)去的房地產(chǎn)管理制度進(jìn)行了重大的改革。最基本的改革措施有兩項(xiàng)：第一，實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度；第二，推進(jìn)城鎮(zhèn)住房商品化。與上述兩項(xiàng)改革相聯(lián)系，推行了房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)建設(shè)體制。二十年的實(shí)踐表明，國(guó)有土地有償使用制度、城鎮(zhèn)住房商品化制度行之有效，已結(jié)碩果；不繼續(xù)堅(jiān)持這兩大改革，房地產(chǎn)業(yè)就沒(méi)有出路。

房地產(chǎn)改革是整個(gè)經(jīng)濟(jì)改革的重要組成部分。房地產(chǎn)改革，改變的是不適應(yīng)社會(huì)生產(chǎn)力發(fā)展、不適合人民群眾實(shí)際需要的房地產(chǎn)管理制度。房地產(chǎn)管理制度涉及房地產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)，涉及對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)實(shí)施管理和服務(wù)的各項(xiàng)規(guī)則、辦法。所有權(quán)決定管理權(quán)，管理權(quán)是為著實(shí)現(xiàn)所有權(quán)，說(shuō)到底，房地產(chǎn)管理的目標(biāo)，是要在保護(hù)土地資源的同時(shí)，充分發(fā)揮土地、房屋的使用價(jià)值，更好地滿足國(guó)民經(jīng)濟(jì)建設(shè)和人民群眾物質(zhì)文化生活的需要。

現(xiàn)在，國(guó)有土地有償使用制度正在進(jìn)一步完善，城市住房制度改革正在進(jìn)一步深化。改革與立法必須結(jié)合：改革要靠立法開(kāi)路，改革成果要靠相應(yīng)立法予以確認(rèn)。舉一個(gè)很值得研究的例子。1998年10月14日十五屆三中全會(huì)通過(guò)的《關(guān)于農(nóng)業(yè)和農(nóng)村工作若干重大問(wèn)題的決定》提出：“要堅(jiān)定不移地貫徹土地承包期再延長(zhǎng)三十年的政策，同時(shí)要抓緊制定確保農(nóng)村土地承包關(guān)系長(zhǎng)期穩(wěn)定的法律法規(guī)，賦予農(nóng)民長(zhǎng)期而有保障的土地使用權(quán)?！眹?guó)家已確定，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織實(shí)行家庭承包經(jīng)營(yíng)為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營(yíng)體制。其中，土地承包是一個(gè)關(guān)鍵。如何制定這一類法律、法規(guī)?能否提出一個(gè)“永耕權(quán)”的概念?現(xiàn)行有關(guān)立法的過(guò)于原則和滯后狀況，亟待改變。房地產(chǎn)法制的健全，正是為了鞏固和發(fā)展改革開(kāi)放的經(jīng)驗(yàn)和成果。

我國(guó)將長(zhǎng)期處于社會(huì)主義初級(jí)階段。國(guó)家的根本任務(wù)是，沿著建設(shè)有中國(guó)特色社會(huì)主義的道路，集中力量進(jìn)行社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)。鄧小平同志指出：“社會(huì)主義時(shí)期的主要任務(wù)是發(fā)展生產(chǎn)力，使社會(huì)物質(zhì)財(cái)富不斷增長(zhǎng)，人民生活一天天好起來(lái)，為進(jìn)入共產(chǎn)主義創(chuàng)造物質(zhì)條件?！卑l(fā)展房地產(chǎn)，正是發(fā)展社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要組成部分。生產(chǎn)力的發(fā)展要靠經(jīng)濟(jì)措施、科學(xué)技術(shù)，也要靠生產(chǎn)關(guān)系、上層建筑的變革。經(jīng)濟(jì)與法制，是現(xiàn)代社會(huì)生活中的一個(gè)永恒的主題。把房地產(chǎn)市場(chǎng)納入法制化的軌道，恰成為其中不可或

缺的分課題。我們一定要堅(jiān)持一手抓經(jīng)濟(jì)，一手抓法制，努力開(kāi)拓科學(xué)管理和依法管理房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)業(yè)的新局面。

第三節(jié) 房地產(chǎn)法概念、體系和基礎(chǔ)

一、房地產(chǎn)法

房地產(chǎn)法是調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。之所以說(shuō)它是“總稱”，一因這些法律規(guī)范分布于多項(xiàng)法律、法規(guī)之中；二因房地產(chǎn)關(guān)系復(fù)雜，涉及面太廣。

二、房地產(chǎn)法調(diào)整對(duì)象的內(nèi)容是什么？

房地產(chǎn)法調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的具體內(nèi)容包括如下幾項(xiàng)： 1．土地利用和管理關(guān)系 2．城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)關(guān)系 3．土地、房屋財(cái)產(chǎn)關(guān)系 4．城市房地產(chǎn)管理關(guān)系 5．城市物業(yè)管理關(guān)系

三、房地產(chǎn)法的體系

我國(guó)的房地產(chǎn)法律體系｛按其內(nèi)容分布｝劃分，應(yīng)由三部分立法組成：

一是綜合的法，如《憲法》、《民法通則》等法律中的有關(guān)規(guī)定。

二是專門的法，如《城市規(guī)劃法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《建筑法》以及它們的實(shí)施條例、細(xì)則、辦法之類。

三是相關(guān)的法，如《森林法》、《草原法》、《漁業(yè)法》、《環(huán)境保護(hù)法》、《合同法》、《擔(dān)保法》、《商業(yè)銀行法》、《婚姻法》、《繼承法》等法律中的有關(guān)規(guī)定。

四、房地產(chǎn)法的地位

對(duì)一國(guó)的法律、法規(guī)如何分類，即劃分為哪些法律部門，學(xué)術(shù)界存在多種意見(jiàn)。我們認(rèn)為，從中國(guó)社會(huì)主義的實(shí)際出發(fā)，在憲法這一根本大法之下，主要有六大法律門類：行政法、民法、經(jīng)濟(jì)法、社會(huì)法、刑法和訴訟仲裁法。不同的法律部門分別擔(dān)負(fù)著不同的任務(wù)，在某些方面、某些情況下也會(huì)發(fā)生相互交叉的現(xiàn)象，這是社會(huì)關(guān)系的多元化和法律調(diào)整社會(huì)關(guān)系的內(nèi)部結(jié)構(gòu)和諧一致的表現(xiàn)。

有人認(rèn)為房地產(chǎn)法是民法的內(nèi)容，有人認(rèn)為房地產(chǎn)法是經(jīng)濟(jì)法的內(nèi)容，有人認(rèn)為房地產(chǎn)法應(yīng)成為一個(gè)獨(dú)立的法律部門。

房地產(chǎn)法作為我國(guó)社會(huì)主義法律體系的一個(gè)組成部分，它既具有民事性質(zhì)的規(guī)范，又具有行政性質(zhì)的規(guī)范。前者如土地、房屋所有權(quán)、使用權(quán)及買賣、租賃、抵押等市場(chǎng)行為的規(guī)定；后者如登記、審批等行政行為的規(guī)定。按法學(xué)原理分析，前者屬于私法領(lǐng)域，后者屬于公法領(lǐng)域。

縱觀房地產(chǎn)法的全部規(guī)范，我們認(rèn)為，它兼具民法、經(jīng)濟(jì)法的某些特征，即兼有私法、公法的因素，是一個(gè)綜合性的法律體系。但從我國(guó)有關(guān)房地產(chǎn)立法的指導(dǎo)思想，從我國(guó)

房地產(chǎn)的兩部基本法律——《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》都冠以“管理”二字來(lái)看，它更側(cè)重于經(jīng)濟(jì)法的性質(zhì)，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)法是著眼于從社會(huì)整體利益出發(fā)，國(guó)家依法管理和協(xié)調(diào)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行關(guān)系的。房地產(chǎn)法更適合經(jīng)濟(jì)法的這一質(zhì)的規(guī)定性。這樣說(shuō)，并不排斥物權(quán)法、債權(quán)法規(guī)則在房地產(chǎn)法中的應(yīng)用。

五、房地產(chǎn)法的基本原則有哪幾項(xiàng)？其內(nèi)容與含義是什么？

1．土地公有原則

社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)是建立在公有制基礎(chǔ)上的，公有制經(jīng)濟(jì)占主導(dǎo)地位，多種所有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展。土地不僅是資源，而且是資產(chǎn)。我國(guó)堅(jiān)持社會(huì)主義道路，基本原則之一就是實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制。我國(guó)境內(nèi)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的外，屬于勞動(dòng)群眾集體所有。國(guó)家可以依法征用集體土地，一經(jīng)征用即轉(zhuǎn)化為全民所有。我國(guó)內(nèi)地已不存在土地私有制。

2．土地有償使用原則

國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度。有償使用，包括有期限使用。

農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)，可以采用土地使用權(quán)人股、聯(lián)營(yíng)等形式與其他單位、個(gè)人共同舉辦企業(yè)。

農(nóng)民集體土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，農(nóng)民集體土地的使用權(quán)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移條件：（1）符合土地利用總體規(guī)劃（2）依法取得的建設(shè)用地，（3）因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移。

3．十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地的原則 保護(hù)土地，保護(hù)耕地，就是保護(hù)我們的生命線。十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地已成為我國(guó)的基本國(guó)策之一。各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)采取措施，全面規(guī)劃，嚴(yán)格管理，保護(hù)、開(kāi)發(fā)土地資源，制止非法占用土地的行為。要堅(jiān)持實(shí)行土地用途管制制度。

對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)，包括基本農(nóng)田保護(hù)制度、占用耕地補(bǔ)償制度。

4．房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)原則

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)。在實(shí)踐中，三大效益之間可能存在矛盾，不大平衡。亦即是說(shuō)，有些時(shí)候處于兩難之中。我們的任務(wù)是努力謀求“三位一體”、互相促進(jìn)，注意防止顧此失彼。

5．城鎮(zhèn)住房商品化原則

國(guó)家根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，扶持發(fā)展居民住宅建設(shè)，逐步改善居民的居住條件。

逐步推行城鎮(zhèn)居民住房商品化，不斷滿足人民群眾日益增長(zhǎng)的住房需求。

6．宏觀調(diào)控與市場(chǎng)調(diào)節(jié)相結(jié)合的原則

鑒于房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要性，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的高利潤(rùn)和高風(fēng)險(xiǎn)性，對(duì)房地產(chǎn)活動(dòng)既不能管得太死，又不能放任自流，特別要警惕“泡沫經(jīng)濟(jì)”成分。因此，科學(xué)的管理方法是以宏觀調(diào)控為指導(dǎo)，適當(dāng)放開(kāi)，由市場(chǎng)去調(diào)節(jié)。

六、房地產(chǎn)法律關(guān)系

房地產(chǎn)關(guān)系經(jīng)過(guò)法律的調(diào)整，即上升為房地產(chǎn)法律關(guān)系。法律調(diào)整的對(duì)象，而房地產(chǎn)法律關(guān)系則是法律調(diào)整的結(jié)果。

1．房地產(chǎn)法律關(guān)系主體

主體即參加房地產(chǎn)法律關(guān)系的當(dāng)事人。它既是權(quán)利的享受者，又是義務(wù)的承擔(dān)者。主要有以下幾類：國(guó)家機(jī)關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體、公民個(gè)人。

2．房地產(chǎn)法律關(guān)系客體

客體即房地產(chǎn)法律關(guān)系主體的權(quán)利義務(wù)所共同指向的對(duì)象，權(quán)利。客體分為土地和房屋，它們屬于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)。

3．房地產(chǎn)法律關(guān)系內(nèi)容

內(nèi)容即房地產(chǎn)法律關(guān)系主體享有的具體的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)，它是房地產(chǎn)法律關(guān)系的最基本的要素，也可說(shuō)是主體雙方關(guān)系的落腳點(diǎn)。所謂權(quán)利，是指房地產(chǎn)法律關(guān)系主體在一定的條件下，按照自己的意志，為某種行為或?qū)崿F(xiàn)某種利益的資格。所謂義務(wù)，是指房地產(chǎn)法律關(guān)系主體在一定的條件下，承擔(dān)的某種責(zé)任或付出的某種代價(jià)。

第四節(jié) 房地產(chǎn)法與規(guī)劃法、建筑法的關(guān)系

一、房地產(chǎn)法與規(guī)劃法的關(guān)系

城鄉(xiāng)規(guī)劃是城鄉(xiāng)建設(shè)的“龍頭”，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的前提。

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃”?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》更具體地規(guī)定為：“確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃的要求；按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)的，還應(yīng)當(dāng)報(bào)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)，并納入固定資產(chǎn)投資計(jì)劃?！笨梢?jiàn)，進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，必須同時(shí)按照《城市規(guī)劃法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的要求進(jìn)行。城市應(yīng)當(dāng)按照現(xiàn)代化的要求進(jìn)行規(guī)劃。凡是違反城市規(guī)劃的房地產(chǎn)建設(shè)，一定要糾正過(guò)來(lái)。

因此，從特定意義上說(shuō)，城市規(guī)劃法的部分規(guī)范也可列為廣義房地產(chǎn)法的重要組成部分。

二、房地產(chǎn)法與建筑法的關(guān)系

建筑工程的質(zhì)量和安全，事關(guān)重大。所以人們常說(shuō)：“百年大計(jì)，質(zhì)量第一”。

為了加強(qiáng)對(duì)建筑活動(dòng)的監(jiān)督管理，維護(hù)建筑市場(chǎng)秩序，保證建筑工程的質(zhì)量和安全，促進(jìn)建筑業(yè)健康發(fā)展，國(guó)家制定了《建筑法》。

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國(guó)家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范?！薄胺康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。”可見(jiàn)，進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，必須同時(shí)按照(建筑法》和(城市房地產(chǎn)管理法》的要求進(jìn)行?，F(xiàn)在，某些建筑物(大型的、中型的、小型的都有)，工程質(zhì)量低劣，甚至給人民群眾的生命財(cái)產(chǎn)造成重大損失，對(duì)此必須依法追究有關(guān)單位和人員的法律責(zé)任。政府、政府建設(shè)行政主管部門必須切實(shí)負(fù)起責(zé)任，加強(qiáng)對(duì)建筑質(zhì)量的監(jiān)督管理，杜絕事故隱患。

因此，從特定意義上說(shuō)，建筑法也可列為廣義房地產(chǎn)法的重要組成部分。

本章練習(xí)題

一、單項(xiàng)選擇題

1.國(guó)有土地使用權(quán)出讓屬于房地產(chǎn)的(1分)一級(jí)市場(chǎng)

二級(jí)市場(chǎng)

三級(jí)市場(chǎng)

四級(jí)市場(chǎng)

2.1998年8月29 第二次修正的《土地管理法》自()起施行。(1分)1999年1月1日

1998年10月1日

1999年8月29日

1999年10月1日

3.規(guī)劃行政主管部門依法管理城市建設(shè)采取的“一書(shū)兩證制”中的“一書(shū)”是指：(1分

建設(shè)用地規(guī)劃書(shū)

土地利用規(guī)劃書(shū)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)意見(jiàn)書(shū)

選址意見(jiàn)書(shū)

4.1991年5月24 H，國(guó)務(wù)院決定，每年的 即《土地管理法》頒布紀(jì)念日為全國(guó)“土地日”。(1分)7月1日

6月25 1月1日

5月1日

5.房地產(chǎn)作為一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)，在法律上反映為房地產(chǎn)權(quán)。其中，當(dāng)土地單獨(dú)作為地產(chǎn)時(shí)，指的是：(1分)土地所有權(quán)、土地使用權(quán)增長(zhǎng)

房屋所有權(quán)、房屋使用權(quán)

房屋所有權(quán)和其占用范圍內(nèi)的土地所有權(quán)

房屋所有權(quán)和其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán) 6.在我國(guó)現(xiàn)階段，大力發(fā)展______，將成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)(1分)外銷房

經(jīng)濟(jì)適用房

普通居民住宅建設(shè)

商業(yè)用房

7.1994年7月25日的《城市房地產(chǎn)管理法》是規(guī)范城市范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易實(shí)施房地產(chǎn)管理的法律。該法自——起施行。(1分)1994年8月1日

1995年1月1日

1994年10月1日

1995年10月l 日

8.以下可歸類于建國(guó)初期房地產(chǎn)立法的規(guī)范性文件是：(1分)《中國(guó)土地法大綱》

《土地改革法》

《建筑法》

《土地管理法實(shí)施條例》

9.在我國(guó)房地產(chǎn)法的體系中，下列屬于綜合法的是：(1分)《土地管理法》

《建筑法》

《民法通則》

《森林法》

10..根據(jù)《建筑法》，——對(duì)全國(guó)的建筑活動(dòng)實(shí)施統(tǒng)一監(jiān)督管理(1分)國(guó)務(wù)院

國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門

城市規(guī)劃行政主管部門

國(guó)土資源部

二、多項(xiàng)選擇題

1.在我國(guó)，按照土地資源狀況和土地利用總體規(guī)劃，將土地分為:(1分)農(nóng)用地

建設(shè)用地

商業(yè)用地

集體用地

未利用地

2.房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體包括:(1分)土地

房屋

行為

工業(yè)產(chǎn)權(quán)

專用技術(shù)

3.房地產(chǎn)法調(diào)整對(duì)象的內(nèi)容包括()(1分)城市物業(yè)管理關(guān)系

土地、房屋財(cái)產(chǎn)關(guān)系

土地利用和管理關(guān)系

城市房產(chǎn)管理關(guān)系

城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)關(guān)系

4.房地產(chǎn)法律關(guān)系主體主要有(1分)國(guó)家

集體

國(guó)家機(jī)關(guān)

社會(huì)團(tuán)體

公民個(gè)人

5.在我國(guó)房地產(chǎn)法律體系中屬于專門法的有(1分)《民法通則》

《住宅法》

《繼承法》

《土地管理法實(shí)施條例》

《城市房地產(chǎn)管理法》

6.規(guī)劃行政主管部門依法管理城市建設(shè)采取的“一書(shū)兩證制，“兩證”是指:(1分)建設(shè)用地規(guī)劃許可證

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)許可證

建設(shè)工程規(guī)劃許可證

土地利用規(guī)劃許可證

土地開(kāi)發(fā)許可證

7.在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)業(yè)的支柱地位和作用主要體現(xiàn)在(1分)基礎(chǔ)性

先導(dǎo)性

物質(zhì)性

實(shí)踐性

現(xiàn)實(shí)性

8.廣義的房地產(chǎn)法的基本內(nèi)容包括(1分)關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)屬的規(guī)定

關(guān)于房地產(chǎn)交易的規(guī)定

關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用的規(guī)定

關(guān)于社會(huì)化、專業(yè)化的物業(yè)管理的規(guī)定

關(guān)于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)及其市場(chǎng)實(shí)施管理的規(guī)定

三、名詞解釋 1.房地產(chǎn)：(5分)房地產(chǎn)，是土地、房屋財(cái)產(chǎn)的總稱?！胺康禺a(chǎn)”一詞有廣義、狹義兩種用法，有時(shí)指土地或房屋，有時(shí)指土地和房屋

2.房地產(chǎn)市場(chǎng)：(1分)指國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃等交易活動(dòng)的總稱。

3.房地產(chǎn)關(guān)系：(1分)指人們?nèi)〉?、開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)和管理土地、房屋而形成的社會(huì)關(guān)系。

4.房地產(chǎn)法：(1分)是調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱，是調(diào)整城市、農(nóng)村土地和房屋諸種關(guān)系的法律整體。

5.物權(quán)：(1分)指權(quán)利人能夠在某物之上直接行使支配力并享受一定利益的權(quán)利。

6.不動(dòng)產(chǎn)：(1分)

通常指土地以及房屋、林木等地上定著物。7.房地產(chǎn)權(quán)：(1分)是房地產(chǎn)作為一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)在法律上的反映。其中，當(dāng)土地單獨(dú)作為地產(chǎn)時(shí)，指的是土地所有權(quán)、土地使用權(quán)；當(dāng)房屋單獨(dú)作為房產(chǎn)或者出租時(shí)，指的是房屋所有權(quán)，房屋使用權(quán)，當(dāng)土地與房屋連為一體時(shí)，指的是房屋所有權(quán)和其占用范圍內(nèi)的土地所有權(quán)，或房屋所有權(quán)和其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。

8.房地產(chǎn)法律關(guān)系主體：(1分)即參加房地產(chǎn)法律關(guān)系的當(dāng)事人。它既是權(quán)利的享受者，又是義務(wù)的承擔(dān)者，主要有以下幾類：國(guó)家機(jī)關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體、公民個(gè)人。

四、簡(jiǎn)答題

1.怎樣認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用?(5分)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)業(yè)的支柱地位和作用主要體現(xiàn)在它的基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性上。（1）基礎(chǔ)性土地的開(kāi)發(fā)和利用為人類提供著生存、發(fā)展的基礎(chǔ)性物質(zhì)條件。西方古典政治經(jīng)濟(jì)學(xué)家威廉·配第曾正確指出：“土地是財(cái)富之母，勞動(dòng)是財(cái)富之父。”其實(shí)，農(nóng)民最懂得土地的重要。而我們?cè)诮▏?guó)之后的一段很長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)卻忽略了土地應(yīng)有的價(jià)值。現(xiàn)在，到了重新認(rèn)識(shí)土地的價(jià)值、真正實(shí)行科學(xué)用地和依法管地的時(shí)候了。土地的開(kāi)發(fā)利用是大有可為的事業(yè)。唯物主義認(rèn)為，滿足衣、食、住、行等項(xiàng)需要是人們從事生產(chǎn)活動(dòng)和社會(huì)活動(dòng)的起點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展直接服務(wù)于解決“居者有其屋”的基本要求，提高人民群眾的生活質(zhì)量。安居樂(lè)業(yè)，自古已然，于今尤是。（2）先導(dǎo)性包括建筑業(yè)在內(nèi)的廣義房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為農(nóng)業(yè)、工業(yè)、商業(yè)、運(yùn)輸業(yè)等國(guó)民經(jīng)濟(jì)基本行業(yè)的繁榮發(fā)展提供著先導(dǎo)性物質(zhì)條件。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為擴(kuò)大對(duì)外開(kāi)放、吸收利用外資創(chuàng)造著良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。如果基礎(chǔ)設(shè)施不行，就很難引進(jìn)外資。特別要指出的是，在我國(guó)現(xiàn)階段，大力發(fā)展普通居民住宅建設(shè)，將成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。對(duì)此，必須有敏感的認(rèn)識(shí)、積極的行動(dòng)。總之，國(guó)家的繁榮穩(wěn)定、人民的安居樂(lè)業(yè)，都離不開(kāi)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、快速、健康的發(fā)展。2.什么是房地產(chǎn)法律關(guān)系?其構(gòu)成要素是什么?(1分)房地產(chǎn)關(guān)系經(jīng)過(guò)法律的調(diào)整，即上升為房地產(chǎn)法律關(guān)系，房地產(chǎn)關(guān)系是法律調(diào)整的對(duì)象，而房地產(chǎn)法律關(guān)系則是法律調(diào)整的結(jié)果。房地產(chǎn)法律關(guān)系由主體、客體和內(nèi)容三要素構(gòu)成。主體即參加房地產(chǎn)法律關(guān)系的當(dāng)事人。它既是權(quán)利的享受者，又是義務(wù)的承擔(dān)者，主要有以下幾類：國(guó)家機(jī)關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體、公民個(gè)人。客體即房地產(chǎn)法律關(guān)系主體的權(quán)利義務(wù)指向的對(duì)象。一般理解，客體分為土地和房屋，還包括行為。內(nèi)容即房地產(chǎn)法律關(guān)系主體享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)，它是房地產(chǎn)法律關(guān)系的最基本要素，也可以說(shuō)是主體雙方關(guān)系的落腳點(diǎn)。

3.房地產(chǎn)市場(chǎng)具有哪些特征?(1分)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有一般市場(chǎng)的共性，又具有自己的若干特性。1）綜合功能房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，即可以作為生活資料，又可以作為生產(chǎn)要素，因而形成綜合功能市場(chǎng)。2）多級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)交易，既包括土地使用權(quán)的出讓(一級(jí)市場(chǎng))以及出讓后的轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃(二級(jí)市場(chǎng))，還包括土地使用權(quán)出讓(—級(jí)市場(chǎng))后的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)(二級(jí)市場(chǎng))以及投入使用的房地產(chǎn)的買賣，抵押和房屋的租賃（三級(jí)市場(chǎng)）等，由此形成多層次的市場(chǎng)。3）法定形式房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，通過(guò)登記發(fā)證確認(rèn)其所有權(quán)和使用權(quán)，由此看來(lái)房地產(chǎn)交易活動(dòng)屬于嚴(yán)格的要式法律行為。凡土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，都必須依照法律規(guī)定到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門辦理登記手續(xù)。4）部分限制土地是極其寶貴的資源，人多地少的矛盾在我國(guó)日趨尖銳。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行部分限制是從實(shí)際出發(fā)的。5）國(guó)家適度干預(yù) 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)行國(guó)家宏觀調(diào)控同時(shí)充分運(yùn)用市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，既要．規(guī)范化，又要放開(kāi)搞活。

4.房地產(chǎn)法調(diào)整對(duì)象的內(nèi)容是什么?(1分)房地產(chǎn)法調(diào)整對(duì)象的具體內(nèi)容包括如下幾項(xiàng)： 1．土地、房屋財(cái)產(chǎn)關(guān)系土地的所有權(quán)和使用權(quán)，房屋的所有權(quán)和使用權(quán)，都屬于財(cái)產(chǎn)。它們是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)活動(dòng)的基礎(chǔ)。2．土地利用和管理關(guān)系土地利用總體規(guī)劃，對(duì)耕地的特殊保護(hù)，土

地開(kāi)發(fā)利用，土地用途管制，建設(shè)用地審批，集體土地的征用，國(guó)有土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、出租和抵押，等等，有些屬于市場(chǎng)行為，有些屬于政府行為，有些屬于市場(chǎng)行為與政府行為的結(jié)合。3．城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)關(guān)系房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。既包括開(kāi)發(fā)，又包括交易。4．城市房地產(chǎn)管理關(guān)系城市的整體規(guī)劃，對(duì)公有房屋和私有房屋的管理監(jiān)督，這些都屬于政府行為。5．城市物業(yè)管理關(guān)系物業(yè)管理公司與物業(yè)所有人(即業(yè)主)、使用人之間．就房屋建筑及其配套設(shè)施和居住小區(qū)內(nèi)綠化、衛(wèi)生、交通、治安、環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行為維修、修繕與整治，發(fā)生一系列社會(huì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系，也可歸屬于廣義的房地產(chǎn)法調(diào)整之列。

五、論述題

1.試論房地產(chǎn)法的基本原則。(20分)房地產(chǎn)法可以表現(xiàn)為一部系統(tǒng)的法律，即房地產(chǎn)法典；也可以由眾多的房地產(chǎn)法律規(guī)范組成為一個(gè)整體。中國(guó)同許多國(guó)家和地區(qū)一樣，目前采取后一種立法模式。廣義的房地產(chǎn)法，其內(nèi)容包括：①關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)屬的規(guī)定；②關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用的規(guī)定；③關(guān)于房地產(chǎn)交易的規(guī)定；④關(guān)于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)及其市場(chǎng)實(shí)施管理的規(guī)定；⑤關(guān)于社會(huì)化、專業(yè)化的物業(yè)管理的規(guī)定。上述內(nèi)容，有些統(tǒng)一進(jìn)行立法，如《民

法通則》、《擔(dān)保法》中關(guān)于所有權(quán)、使用權(quán)和抵押權(quán)的規(guī)定；有些分別進(jìn)行文法，如土地方面有《基本農(nóng)田保護(hù)條例》、城市房地產(chǎn)方面有《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》，等等。我國(guó)的房地產(chǎn)法律體系按內(nèi)容分布劃分，應(yīng)由三部分立法組成：一是綜合的法，如《憲法》、《民法通則》等法律中的有關(guān)規(guī)定。二是專門的法，如《城市規(guī)劃法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《建筑法》、《住宅法》以及它們的實(shí)施條例、細(xì)則、辦法之類。三是相關(guān)的法，如《森林法》、《婚姻法》、《繼承法》等法律中的有關(guān)規(guī)定。2．房地產(chǎn)法的基本原則是既要能夠全面、充分反映房地產(chǎn)法所調(diào)整的社會(huì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的客觀要求，又要能對(duì)房地產(chǎn)法的立法、行政執(zhí)法、司法和守法具有普遍指導(dǎo)意義，還要能利用它來(lái)克服或者彌補(bǔ)成文法的局限性。依據(jù)以上法律、法規(guī)和政策文件，可以將我國(guó)房地產(chǎn)法的基本原則歸納如下。1．土地公有原則社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)是建立在公有制基礎(chǔ)上的，公有制經(jīng)濟(jì)占主導(dǎo)地位，多種所有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展。土地不僅是資源，而且是資產(chǎn)。我國(guó)境內(nèi)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的外，屬于勞動(dòng)群眾集體所有。國(guó)家可以依法征用集體土地，一經(jīng)征用即轉(zhuǎn)化為全民所有。我國(guó)內(nèi)地已不存在土地私有制。2．土地有償使用原則國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度。有償使用，包括有期限使用。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)，可以采用土地使用權(quán)人股、聯(lián)營(yíng)等形式與

其他單位、個(gè)人共同舉辦企業(yè)。農(nóng)民集體土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。3．十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地的原則保護(hù)土地，保護(hù)耕地，就是保護(hù)我們的生命線。十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地已成為我國(guó)的基本國(guó)策之一。各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)采取措施，全面規(guī)劃，嚴(yán)格管理，保護(hù)、開(kāi)發(fā)土地資源，制止非法占用土地的行為。要堅(jiān)持實(shí)行土地用途管制制度。對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)，包括基本農(nóng)田保護(hù)制度、占用耕地補(bǔ)償制度。4．房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)原則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)。在實(shí)踐中，三大效益之間可能存在矛盾，不大平衡。亦即是說(shuō)，有些時(shí)候處于兩難之中。我們的任務(wù)是努力謀求“三位一體”、互相促進(jìn)，注意防止顧此失彼。5．城鎮(zhèn)住房商品化原則國(guó)家根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，扶持發(fā)展居民住宅建設(shè)，逐步改善居民的居住條件。逐步推行城鎮(zhèn)居民住房商品化，不斷滿足人民群眾日益增長(zhǎng)的住房需求。6．宏觀調(diào)控與市場(chǎng)調(diào)節(jié)相結(jié)合的原則鑒于房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要性，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的高利潤(rùn)和高風(fēng)險(xiǎn)性，對(duì)房地產(chǎn)活動(dòng)既不能管得太死，又不能放任自流，特

別要警惕“泡沫經(jīng)濟(jì)”成分。因此，科學(xué)的管理方法是以宏觀調(diào)控為指導(dǎo)，適當(dāng)放開(kāi)，由市場(chǎng)去調(diào)節(jié)。

第二章 土地管理法律制度（上）

一、土地管理法概述：

（一）土地管理法的概念：就是國(guó)家為實(shí)現(xiàn)土地管理目的而制定的法律規(guī)范。

1、土地基本國(guó)策——十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地。

2、土地管理法的立法宗旨——加強(qiáng)土地管理，維護(hù)土地的社會(huì)主義公有制，保護(hù)、開(kāi)發(fā)土地資源，合理利用土地，切實(shí)保護(hù)耕地，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

（二）土地法律關(guān)系：

1、土地法律關(guān)系的概念：是由土地法律規(guī)范調(diào)整而形成的、具有權(quán)利義務(wù)內(nèi)容的關(guān)系。

2、土地法律關(guān)系的種類：一是土地財(cái)產(chǎn)法律關(guān)系；二是土地行政管理法律關(guān)系。

（三）土地管理法的基本內(nèi)容：

1、土地管理法的基本內(nèi)容：在土地管理法中，包括有關(guān)土地基本制度的規(guī)范，土地所有權(quán)與使用權(quán)的規(guī)范；有關(guān)土地利用與保護(hù)，地籍管理，土地使用與保護(hù)，建設(shè)用地的規(guī)范；以及土地糾紛的調(diào)解，土地監(jiān)察和處理違法行為等方面的內(nèi)容。

2、最新修正的土地管理法及其實(shí)施條例的突出要點(diǎn)：突出了保護(hù)耕地的指導(dǎo)思想，修改重點(diǎn)是將土地管理方式由以往的分級(jí)限額審批制度改為土地用途管理體制制度，強(qiáng)化土地利用總體規(guī)劃的效力，在用途管制的前提下，上收審批權(quán)，包括土地利用總體規(guī)劃的

審批權(quán)、占用農(nóng)用土地的審批權(quán)和征地的審批權(quán)，充實(shí)和完善法律責(zé)任，加大對(duì)違法用地的處理和處罰力度。主要內(nèi)容有：

第一，土地用途管制。將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地，以土地利用總體規(guī)劃作為管理土地用途的依據(jù)，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，嚴(yán)格控制建設(shè)用地的總量。

第二，加強(qiáng)耕地保護(hù)。首先是突出了保護(hù)耕地總量動(dòng)態(tài)平衡，加重了各級(jí)人民政府保護(hù)耕地的責(zé)任。其次是實(shí)行基本農(nóng)田保護(hù)制度，將糧、棉、油、蔬菜等生產(chǎn)基地在內(nèi)的耕地劃為基本農(nóng)田，實(shí)行嚴(yán)格管理。再次是調(diào)整土地收益分配辦法，新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)，30%上繳中央財(cái)政，70%留給地方政府，專項(xiàng)用于耕地開(kāi)發(fā)。

第三，加大查處土地違法行為的力度。

（四）土地管理法的效力。

二、土地所有權(quán)制度：

（一）土地所有權(quán)的概念

1、定義土地所有權(quán)，是指土地所有人依法對(duì)自己的土地享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

2、特征：

（1）土地所有權(quán)是一項(xiàng)專有權(quán)利，其權(quán)利主體是特定的，而義務(wù)主體是不特定的。

（2）對(duì)土地所有權(quán)的行使實(shí)行嚴(yán)格限制，無(wú)論國(guó)有土地，還是集體土地，包括對(duì)土地使用、處分、收益等，都受到相應(yīng)法律約束。

（3）土地所有權(quán)的四項(xiàng)權(quán)能一般與所有權(quán)人緊密結(jié)合，但也可以分離。

（二）國(guó)家土地所有權(quán)：

1、國(guó)有土地所有權(quán)：是指由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使的對(duì)全民所有的土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

2、國(guó)有土地的范圍：（1）城市市區(qū)的土地；

（2）農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒(méi)收、征收、征購(gòu)為國(guó)有的土地；

（3）國(guó)家依法征用的土地；

（4）依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；

（5）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地；

（6）因國(guó)家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。

3、國(guó)有土地的使用：（1）行政劃撥；

（2）國(guó)有土地有償使用；（3）國(guó)有土地承包經(jīng)營(yíng)。

（三）農(nóng)民集體土地所有權(quán)：

1、農(nóng)民集體土地所有權(quán)的形成：我國(guó)的農(nóng)民集體土地所有權(quán)，是在土地私人所有制的基礎(chǔ)上改造而形成的，即經(jīng)過(guò)互助組、初級(jí)合作社、高級(jí)合作社后逐步實(shí)現(xiàn)的。

2、農(nóng)民集體土地所有權(quán)的特征：（1）權(quán)利主體多樣化；（2）所有權(quán)客體的限制性；

3、集體土地的范圍：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有，宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

三、國(guó)有土地有償使用制度

（一）國(guó)有土地有償使用的第一種方式——土地使用權(quán)出讓：

1、土地使用權(quán)出讓的概念

（1）定義：指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

（2）特征：A、土地使用權(quán)出讓是一種特殊的民事法律行為；B、土地使用權(quán)出讓附有特殊限制，表現(xiàn)為權(quán)利的有期性和有限性。

期限性：居住用地70年，工業(yè)用地、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育、綜合或其他用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年。

有限性：轉(zhuǎn)讓方式、轉(zhuǎn)讓用途，只是使用權(quán)。

2、土地使用權(quán)出讓的方式：拍賣、招標(biāo)、雙方協(xié)議。

3、土地使用權(quán)出讓合同：是指土地所有者或者其代表與土地使用權(quán)受讓人之間就土地使用權(quán)出讓事宜所達(dá)成的、明確相互權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。

（二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：

1、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念：是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。

2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式：買賣、贈(zèng)與和交換。

3、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件：

（1）土地使用權(quán)是有償出讓取得的；

（2）按照出讓合同的約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)；

（3）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件的。

4、特殊規(guī)定

（1）以行政劃撥取得土地使用權(quán)的，發(fā)生轉(zhuǎn)讓時(shí)，必須先報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓人辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府決定可以不辦理出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲取收益中的土地收益上繳國(guó)家。

（2）轉(zhuǎn)讓人因轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而取得的收入，如發(fā)生增值的，必須依法繳納土地增值稅。

（3）下列土地使用權(quán)禁止轉(zhuǎn)讓：

①以出讓方式取得土地使用權(quán)，未達(dá)到法定轉(zhuǎn)讓條件的； ②司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

③依法收回土地使用權(quán)的；

④共有土地使用權(quán)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的； ⑤權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

⑥未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的。

（三）土地使用權(quán)出租：

1、土地使用權(quán)出租的概念：是指土地使用者將土地使用權(quán)單獨(dú)或者隨同地上建筑物、其他附著物租賃給他人使用，由他人向其支付租金的行為。

2、土地使用權(quán)出租的法律后果：

（1）土地使用權(quán)出租后，出租人必須繼續(xù)履行土地使用權(quán)出讓合同。

（2）土地使用權(quán)出租，其地上建筑物及其他附著物亦同時(shí)出租。（3）承租人取得租賃權(quán)后，享有對(duì)土地的占有、使用和收益權(quán)，但是，未經(jīng)出租人同意，承租人不得將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租，也不得將土地使用權(quán)用于抵押。

（4）如發(fā)生轉(zhuǎn)讓，在同等條件下，承租人有優(yōu)先于他人接受轉(zhuǎn)讓的權(quán)利，即使承租人不購(gòu)買出租人的土地使用權(quán)，租賃合同對(duì)于新的土地使用權(quán)人也仍繼續(xù)有效。

（四）土地使用權(quán)抵押：

1、土地使用權(quán)抵押的概念：是指土地使用者提供可供抵押的土地使用權(quán)作為履行債務(wù)的擔(dān)保的行為。

2、土地使用權(quán)抵押的生效要件：

（1）設(shè)定土地使用權(quán)抵押的抵押人必須是土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人。以出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)可以抵押；行政劃撥的土地使用權(quán)，除法律規(guī)定的條件外，不得用于抵押；

（2）設(shè)定抵押必須由抵押人與抵押權(quán)人簽訂抵押合同；（3）抵押必須辦理登記，抵押登記應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書(shū)辦理，抵押權(quán)人可以領(lǐng)取他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)。

3、土地使用權(quán)抵押的法律后果：

（1）土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押；（2）房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增加的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)；

（3）需要拍賣該房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣，但對(duì)拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。

（五）國(guó)有土地有償使用的第二種方式——國(guó)有土地租賃和第三種方式——國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)入股出資或入股：

1、國(guó)有土地租賃的概念：是指土地使用者與縣級(jí)以上人民政府土地管理部門簽訂一定年限的土地租賃合同，并支付租金的行為。

2、國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股的概念：是指國(guó)家以一定年限的國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)，作為出資或股本投入新設(shè)立的企業(yè)。

（六）土地使用權(quán)的終止：

1、土地使用權(quán)終止的概念：是指土地使用者所享有的土地使用權(quán)已告消滅，不再享有這種權(quán)利。

2、土地使用權(quán)終止的原因和后果：

（1）因土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用期限屆滿而終止。土地使用權(quán)出讓合同屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)及其地上建筑物、附著物由國(guó)家無(wú)償收回。

（2）土地使用權(quán)屆滿前，國(guó)家根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回土地使用權(quán)，并根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開(kāi)發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。

（3）因土地使用者嚴(yán)重違反城市規(guī)劃或違反土地使用權(quán)出讓合同而被國(guó)家強(qiáng)制收回土地。（超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿二年未動(dòng)工的，國(guó)家可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。但是因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工前必需的前期工作而造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)遲延的除外）。

（4）因土地的滅失而導(dǎo)致土地使用權(quán)的終止。

四、國(guó)有土地使用權(quán)的劃撥：

1、土地使用權(quán)劃撥的概念和范圍：

（1）土地使用權(quán)劃撥的概念：是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安臵等費(fèi)用后，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。

（2）土地使用權(quán)劃撥的特征：

①土地使用權(quán)劃撥是一種具體的行政行為，國(guó)家行使社會(huì)經(jīng)濟(jì)管理者的行政權(quán)力，將土地使用權(quán)進(jìn)行分配或調(diào)整；

②土地使用權(quán)劃撥是一種無(wú)償?shù)男袨?，土地使用者取得使用?quán)無(wú)需支付地價(jià)，但這并不等于使用者不需支付任何費(fèi)用；

③土地使用權(quán)可以是有期限的，也可以是無(wú)期限的； ④劃撥的土地使用權(quán)，不可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

2、劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：劃撥土地使用權(quán)，只有在符合一定條件情況才可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。條件就是：

（1）土地使用者必須是企業(yè)、公司、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；（2）領(lǐng)有國(guó)有土地使用證；

（3）具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；（4）依照有關(guān)土地使用權(quán)出讓的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲得收益抵交土地使用權(quán)出讓金。

3、劃撥土地使用權(quán)收回的條件：

（1）土地使用者因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回其劃撥土地使用權(quán)；

（2）對(duì)劃撥的土地使用權(quán)，市、縣人民政府可以根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃要求無(wú)償收回，具體講：。

①為公共利益需要使用土地的；

②為實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的； ③土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的；

④因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國(guó)有土地的； ⑤公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的。

無(wú)償收回劃撥土地使用權(quán)時(shí)，對(duì)其地上建筑物、其他附著物，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。對(duì)于因第一、第二種收回土地使用權(quán)情形而產(chǎn)生的補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)按照《城市房屋征收管理?xiàng)l例》等法律規(guī)定予以適當(dāng)補(bǔ)償。

4、國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)的處理：

根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，可以分別采取國(guó)有土地使用權(quán)出讓、國(guó)有土地租賃、國(guó)家以土地使用權(quán)作價(jià)入股和保留劃撥用地方式四種辦法予以處臵。

（1）有下列情況之一的，應(yīng)當(dāng)采取出讓或租賃方式處臵：

①國(guó)有企業(yè)改革或改組為有限責(zé)任公司、股份有限公司以及組建企業(yè)集團(tuán)的；

②國(guó)有企業(yè)改組為股份合作制的；

③國(guó)有企業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)的；

④非國(guó)有企業(yè)兼并國(guó)有企業(yè)的。

⑤國(guó)有企業(yè)破產(chǎn)或出售，企業(yè)原劃撥的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)以出讓方式處臵。

（2）有下列情形的，可以經(jīng)批準(zhǔn)后保留劃撥方式：

①繼續(xù)作為城市基礎(chǔ)設(shè)施用地、公益事業(yè)用地和國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地，原土地用途不變的，但改造或改組為公司制企業(yè)除外；

②國(guó)有企業(yè)兼并國(guó)有企業(yè)或非國(guó)有企業(yè)，以及國(guó)有企業(yè)合并，兼并或合并后是國(guó)有工業(yè)企業(yè)的；

③在國(guó)有企業(yè)兼并、合并中，被兼并的國(guó)有企業(yè)或國(guó)有企業(yè)合并的一方屬于瀕臨破產(chǎn)的企業(yè)；

④國(guó)有企業(yè)改造或改組為國(guó)有獨(dú)資公司的。

（3）處臵土地使用權(quán)的要求：

①土地使用權(quán)必須權(quán)屬合法、無(wú)爭(zhēng)議，并已辦理了土地登記，企業(yè)持有土地使用權(quán)證書(shū)；

②采取出讓、租賃、作價(jià)入股方式處臵的，必須進(jìn)行地價(jià)評(píng)估； ③簽訂合同和變更土地登記，以出讓和租賃方式處臵的，應(yīng)當(dāng)簽訂出讓合同或土地租賃合同，并按照規(guī)定辦理土地登記手續(xù)；

④以作價(jià)出資（入股）的，持作價(jià)出資（入股）決定書(shū)辦理登記；

⑤土地用途必須符合當(dāng)?shù)氐耐恋乩每傮w規(guī)劃，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的，還應(yīng)符合城市規(guī)劃，需要改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)依法辦理有關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)，補(bǔ)交出讓金或有關(guān)土地使用費(fèi)用。

第三章 土地管理制度（下）

一、土地利用總體規(guī)劃

（一）土地利用的概念：

1、土地利用是人類在社會(huì)生產(chǎn)、生活中，為了達(dá)到一定的目的，對(duì)土地進(jìn)行的開(kāi)發(fā)、利用、整治和保護(hù)等過(guò)程。

2、土地利用與保護(hù)的主要內(nèi)容：（1）十分珍惜、合理利用土地的原則；（2）切實(shí)保護(hù)耕地原則；（3）全面規(guī)劃，以土地利用總體規(guī)劃管制土地的原則；（4）開(kāi)發(fā)、利用與整治保護(hù)相結(jié)合的原則。這些主要內(nèi)容包括：土地利用總體規(guī)劃制度，土地開(kāi)發(fā)制度，耕地的特殊保護(hù)制度，土地調(diào)查和統(tǒng)計(jì)制度。

（二）土地利用總體規(guī)劃的編制：

1、土地利用總體規(guī)劃的概念：土地利用總體規(guī)劃是各級(jí)人民政府貫徹執(zhí)行國(guó)家的土地利用政策，根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、國(guó)土整治和環(huán)境保護(hù)的要求、土地供給能力以及各項(xiàng)建設(shè)土地的需要，編制分配土地資源、合理調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)和布局的較長(zhǎng)時(shí)間的總體安排和布局。

2、土地利用總體規(guī)劃的任務(wù)和目的：任務(wù)：（1）對(duì)土地利用現(xiàn)狀和后備土地資源潛力進(jìn)行綜合分析研究，在預(yù)測(cè)土地利用變化的基礎(chǔ)上根據(jù)需要和可能，提出規(guī)劃期內(nèi)的土地利用目標(biāo)和基本方針；（2）協(xié)調(diào)各部門的用地需求，提出各類用地的控制指標(biāo)；（3）調(diào)整土地利用的結(jié)構(gòu)和布局；（4）提出實(shí)現(xiàn)規(guī)劃的政策、措施和步驟。

目的：為了加強(qiáng)國(guó)家對(duì)土地利用的宏觀控制和計(jì)劃管理，協(xié)調(diào)各部門的用地需求，充分、合理地利用我國(guó)有限的土地資源，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供土地保障。

3、土地利用總體規(guī)劃的編制原則和內(nèi)容：

（1）編制原則：①嚴(yán)格保護(hù)基本農(nóng)田，控制非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用農(nóng)用地；②提高土地利用率；③統(tǒng)籌安排各類、各區(qū)域用地；④保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境，保障土地的可持續(xù)利用；⑤占用耕地與開(kāi)發(fā)復(fù)墾耕地相平衡。

（2）內(nèi)容：①土地利用現(xiàn)狀分析；②土地需求量預(yù)測(cè)；③土地適宜性評(píng)價(jià)；④確定規(guī)劃目標(biāo)和方針、進(jìn)行布局與結(jié)構(gòu)調(diào)整；⑤土地利用分區(qū)規(guī)劃；⑥制定實(shí)施規(guī)劃的政策和措施，主要包括各種行政、法律、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)的措施。

4、土地利用總體規(guī)劃的體系：土地利用總體規(guī)劃是一個(gè)多層次的規(guī)劃體系，按各級(jí)規(guī)劃的層次可以分為全國(guó)性土地利用總體規(guī)劃體系，省、自治區(qū)、直轄市土地利用總體規(guī)劃，市級(jí)土地利用總體規(guī)劃，縣級(jí)土地利用總體規(guī)劃，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）級(jí)土地利用總體規(guī)劃。

（三）土地利用總體規(guī)劃的審批與修改

1、土地利用規(guī)劃的分級(jí)審批：全國(guó)土地利用總體規(guī)劃，由國(guó)務(wù)院土地行政主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院有關(guān)部門編制，報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。省、自治區(qū)、直轄市的土地利用總體規(guī)劃，報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。省、自治區(qū)人民政府所在地的市、人口在100萬(wàn)以上的城市以及國(guó)務(wù)院指定的城市的土地利用總體規(guī)劃，經(jīng)省、自治區(qū)人民政府審查同意后，報(bào)

國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。上述以外的土地利用總體規(guī)劃，逐級(jí)上報(bào)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)；其中鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃可以由省級(jí)人民政府授權(quán)的設(shè)區(qū)的市、自治區(qū)人民政府批準(zhǔn)。

2、土地利用總體規(guī)劃的法律效力：土地利用總體規(guī)劃一經(jīng)批準(zhǔn)，即具有法律效力。必須嚴(yán)格執(zhí)行。使用土地的單位和個(gè)人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地，不得隨意修改，否則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

3、土地利用總體規(guī)劃的修改：經(jīng)批準(zhǔn)的土地利用總體規(guī)劃確需修改，須經(jīng)原批準(zhǔn)的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得改變土地利用總體規(guī)劃確定的土地用途。

（四）土地利用總體規(guī)劃與其他規(guī)劃的關(guān)系：

1、與城市總體規(guī)劃的關(guān)系：（1）城市總體規(guī)劃中的建設(shè)用地規(guī)模不得超過(guò)土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地規(guī)模；（2）在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，城市建設(shè)用地的利用應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃。

2、與江河、湖泊綜合開(kāi)發(fā)規(guī)劃的關(guān)系：在江河、湖泊、水庫(kù)的管理和保護(hù)范圍以及蓄洪、滯洪區(qū)內(nèi)，土地利用應(yīng)當(dāng)符合江河、湖泊綜合治理和開(kāi)發(fā)利用規(guī)劃，符合河道湖泊滯洪、蓄洪和輸水的需要。

（五）土地利用計(jì)劃：

1、土地計(jì)劃內(nèi)容：（1）農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃指標(biāo)；（2）耕地保有量計(jì)劃指標(biāo)；（3）土地開(kāi)發(fā)整理計(jì)劃指標(biāo)。

2、土地利用計(jì)劃的編制依據(jù)：（1）土地利用總體規(guī)劃；（2）國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃；（3）國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策；（4）建設(shè)用地和土地利用的實(shí)際狀況。

二、耕地保護(hù)制度

（一）切實(shí)保護(hù)耕地是我國(guó)的一項(xiàng)基本國(guó)策：

1、為什么要把切實(shí)保護(hù)耕地列為基本國(guó)策：切實(shí)保護(hù)耕地關(guān)系到農(nóng)業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展，關(guān)系到整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展，關(guān)系到全民根本利益，所以必須列為基本國(guó)策。

2、耕地總量動(dòng)態(tài)平衡：實(shí)現(xiàn)耕地總量動(dòng)態(tài)平衡就是在今后一個(gè)時(shí)期內(nèi)，做到我國(guó)耕地面積不再減少，并略有增加，用中國(guó)的地養(yǎng)活中國(guó)人，同時(shí)保證當(dāng)前建設(shè)對(duì)土地的需求。

3、《土地管理法》中設(shè)定哪些制度以實(shí)現(xiàn)耕地總量動(dòng)態(tài)平衡：（1）從規(guī)劃上保證總量平衡；（2）實(shí)行土地用途管制制度；（3）實(shí)行占用耕地補(bǔ)償制度；（4）實(shí)行基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)制度（省、自治區(qū)、直轄市劃定基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)應(yīng)當(dāng)占本行政區(qū)域內(nèi)耕地的80%以上）；（5）禁止閑臵和荒蕪耕地（已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，1年內(nèi)不用而又可以耕種收獲的，應(yīng)當(dāng)由原耕種該幅耕地的集體或個(gè)人恢復(fù)耕種，也可以由用地單位組織耕種；1年以上未動(dòng)工建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納閑臵費(fèi)；超過(guò)2年未使用的，經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，由上級(jí)人民政府收回用地單位的土地使用權(quán)。該幅土地原為農(nóng)民集體所有的，應(yīng)當(dāng)交回原農(nóng)村

集體經(jīng)濟(jì)組織恢復(fù)耕種。承包經(jīng)營(yíng)耕地的單位或者個(gè)人超過(guò)2年棄耕拋荒的，原發(fā)包單位應(yīng)當(dāng)終止承包合同，收回發(fā)包的耕地）。

（二）基本農(nóng)田保護(hù)制度：

1、基本農(nóng)田的概念：是指按照一定時(shí)期人口和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)農(nóng)產(chǎn)品的需求，依照土地利用總體規(guī)劃確定的不得占用的耕地。

2、基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)的劃定：基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）為單位進(jìn)行劃區(qū)定界，由縣級(jí)人民政府土地行政主管部門會(huì)同同級(jí)農(nóng)業(yè)行政主管部門組織實(shí)施。劃定的基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)，由縣級(jí)人民政府設(shè)立保護(hù)標(biāo)志，予以公告。

3、哪些耕地應(yīng)當(dāng)劃入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)：（1）經(jīng)國(guó)務(wù)院有關(guān)主管部門或者縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)確定的糧、棉、油生產(chǎn)基地內(nèi)的耕地；（2）有良好的水利與水土保持設(shè)施的耕地，正在實(shí)施改造計(jì)劃以及可以改造的中、低產(chǎn)田；（3）蔬菜生產(chǎn)基地；（4）農(nóng)業(yè)科研、科學(xué)試驗(yàn)田。

4、基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)的實(shí)施：基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）為單位進(jìn)行劃區(qū)定界，由縣級(jí)人民政府土地行政主管部門會(huì)同同級(jí)農(nóng)業(yè)行政主管部門組織實(shí)施。

5、基本農(nóng)田的保護(hù)措施：（1）需要占用基本農(nóng)田應(yīng)報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)；（2）實(shí)行基本農(nóng)田補(bǔ)充制度；（3）禁止破壞基本農(nóng)田；（4）實(shí)行基本農(nóng)田地力等級(jí)評(píng)定制度；（5）實(shí)行基本農(nóng)田保護(hù)責(zé)任書(shū)制度。

（三）土地開(kāi)發(fā)與復(fù)墾：

1、土地開(kāi)發(fā)的概念：土地開(kāi)發(fā)是為擴(kuò)大土地的可利用面積和提高土地利用深度，通過(guò)勞力、技術(shù)和資金的投入將土地由自然資源改造為經(jīng)濟(jì)資源。

1、土地開(kāi)發(fā)的原則：（1）符合土地利用總體規(guī)劃；（2）保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境、防止水土流失和土地荒漠化；（3）農(nóng)業(yè)用地優(yōu)先開(kāi)發(fā)；（4）保護(hù)開(kāi)發(fā)者利益。

1、開(kāi)墾的范圍和程序：開(kāi)墾未利用的土地，必須在土地利用總體規(guī)劃劃定的可開(kāi)墾的區(qū)域內(nèi)進(jìn)行。開(kāi)墾未利用的土地，必須按下列程序進(jìn)行：（1）經(jīng)過(guò)開(kāi)墾的科學(xué)論證和評(píng)估；（2）開(kāi)墾土地要經(jīng)依法申請(qǐng)批準(zhǔn)。

2、土地復(fù)墾的實(shí)施：土地復(fù)墾實(shí)行誰(shuí)破壞、誰(shuí)復(fù)墾的原則。

三、建設(shè)用地制度

（一）建設(shè)用地的概念和分類：建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事用地等。

分類：按土地所有權(quán)性質(zhì)劃分，可分為國(guó)家建設(shè)用地和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集體建設(shè)用地；按建設(shè)項(xiàng)目大小可以分為：大型項(xiàng)目建設(shè)用地、中型建設(shè)項(xiàng)目用地、小型建設(shè)項(xiàng)目用地；按利用性質(zhì)可以分為：農(nóng)業(yè)建設(shè)用地和非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地。

（二）國(guó)家建設(shè)用地使用權(quán)的取得：

1、國(guó)家建設(shè)用地的來(lái)源：（1）將農(nóng)村集體所有的土地征用為國(guó)有；（2）國(guó)家依法收回國(guó)有建設(shè)土地使用權(quán)；（3）國(guó)有荒山、荒地。

2、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批：（1）市、縣人民政府按照土地利用計(jì)劃擬訂農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案，分批次逐級(jí)上報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府；（2）有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地行政主管部門對(duì)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案進(jìn)行審查，提出審查意見(jiàn)，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)；其中補(bǔ)充耕地方案由批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案的人民政府在批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案時(shí)一并批準(zhǔn)；（3）農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案經(jīng)批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府組織實(shí)施，按具體建設(shè)項(xiàng)目分別供地。

3、以劃撥方式取得建設(shè)用地的審批：（1）在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)申請(qǐng)建設(shè)用地的，建設(shè)單位或個(gè)人應(yīng)向城市規(guī)劃行政管理部門提出選址申請(qǐng)，由城市規(guī)劃行政主管部門對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行初步審查，核發(fā)建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)；（2）建設(shè)單位或個(gè)人向計(jì)劃管理部門申報(bào)可行性研究報(bào)告或設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)；（3）建設(shè)單位持建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件，包括可行性研究報(bào)告或設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)、基本建設(shè)計(jì)劃等，向建設(shè)用地所在地的市、縣人民政府土地管理部門申請(qǐng)建設(shè)用地；（4）供地方案經(jīng)批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府向建設(shè)單位頒發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)。（5）土地使用者應(yīng)當(dāng)依法申請(qǐng)土地登記。

應(yīng)用課程

第三篇：房地產(chǎn)法作業(yè)

房地產(chǎn)法作業(yè)

1、時(shí)間公司請(qǐng)求判令國(guó)土局繼續(xù)履行合同，將開(kāi)發(fā)編號(hào)為2002-005號(hào)開(kāi)發(fā)宗地出讓給時(shí)間公司的訴訟請(qǐng)求能否成立？

我認(rèn)為該訴訟請(qǐng)求不能成立。

時(shí)間公司請(qǐng)求判令國(guó)土局繼續(xù)履行合同，前提是合同已經(jīng)成立并且有效。首先應(yīng)該界定掛牌出讓公告的性質(zhì)，是要約邀請(qǐng)還是要約？《中華人民共和國(guó)合同法》第15條規(guī)定：要約邀請(qǐng)是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。寄送的價(jià)目表、拍賣公告、招標(biāo)公告、招股說(shuō)明書(shū)、商業(yè)廣告等為要約邀請(qǐng)。商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約。而在本案中，掛牌公告的性質(zhì)和拍賣公告、招標(biāo)公告的性質(zhì)是一樣的，所以應(yīng)認(rèn)定為要約邀請(qǐng)而不是要約。之后時(shí)間公司向國(guó)土局表達(dá)了競(jìng)標(biāo)的意愿，這個(gè)即向國(guó)土局發(fā)出了要約。掛牌出讓程序中的競(jìng)價(jià)期限尚未屆滿，訟爭(zhēng)土地使用權(quán)的價(jià)格未能確定，說(shuō)明國(guó)土局尚未對(duì)時(shí)間公司的報(bào)價(jià)作出承諾，所以雙方關(guān)系仍停留于締結(jié)合同過(guò)程中的要約階段，合同根本就沒(méi)有成立。這個(gè)訴訟請(qǐng)求是不成立的。

2、時(shí)間公司判令國(guó)土局雙倍返還時(shí)間公司所交的約定為定金性質(zhì)的保證金計(jì)4000萬(wàn)元(已返還2000萬(wàn)元)的請(qǐng)求有無(wú)理由？

我認(rèn)為這個(gè)請(qǐng)求是沒(méi)有理由的。

因?yàn)?，最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》若干問(wèn)題的解釋第118條規(guī)定：當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒(méi)有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持。本案中《掛牌出讓公告》的第5條寫(xiě)明參加競(jìng)買者在報(bào)名時(shí)須交納保證金2000萬(wàn)元。這里載明的是“保證金”，從本案來(lái)看，時(shí)間公司和國(guó)土局根本沒(méi)有特別約定該保證金有定金的性質(zhì)，所以是“保證金”而不是“定金”，對(duì)于保證金而言當(dāng)然不適用雙倍返還的規(guī)定，所以理由不成立。

3、在本案中，玉環(huán)縣國(guó)土局應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任？

玉環(huán)縣國(guó)土局應(yīng)承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。

我認(rèn)為，浙江省人大常委會(huì)頒布的于 2000年7月5日施行的《浙江省實(shí)施<中華人民共和國(guó)土地管理法>辦法》在本案中是適用的，因?yàn)樯衔坏摹锻恋毓芾矸ā?、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》都沒(méi)有做出詳細(xì)規(guī)定，《浙江省實(shí)施<中華人民共和國(guó)土地管理法>辦法》又是結(jié)合浙江省實(shí)際情況所頒布的，應(yīng)當(dāng)是有效的。依據(jù)上述規(guī)定，確實(shí)應(yīng)報(bào)省政府批準(zhǔn)，否則這種掛牌行為是無(wú)效的。締約過(guò)失責(zé)任是指在合同訂立過(guò)程中，一方因違背其依據(jù)的誠(chéng)實(shí)信用原則所產(chǎn)生的義務(wù)，而致另一方的信賴?yán)娴膿p失，并應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任，它是一種彌補(bǔ)性的民事責(zé)任。本案中時(shí)間公司和玉環(huán)縣國(guó)土局尚處于合同訂立階段，國(guó)土局由于自己的過(guò)失，在掛牌公告之前未取得浙江省政府批準(zhǔn)，最終導(dǎo)致雙方的合同不能訂立，對(duì)此有一定過(guò)錯(cuò)，應(yīng)該承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。

第四篇：房地產(chǎn)法+ 法條專題

第十條農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)、管理。

第十一條農(nóng)民集體所有的土地，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書(shū)，確認(rèn)所有權(quán)。

農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書(shū)，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。

單位和個(gè)人依法使用的國(guó)有土地，由縣級(jí)以上人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書(shū)，確認(rèn)使用權(quán)；其中，中央國(guó)家機(jī)關(guān)使用的國(guó)有土地的具體登記發(fā)證機(jī)關(guān)，由國(guó)務(wù)院確定。

確認(rèn)林地、草原的所有權(quán)或者使用權(quán)，確認(rèn)水面、灘涂的養(yǎng)殖使用權(quán)，分別依照《中華人民共和國(guó)森林法》、《中華人民共和國(guó)草原法》和《中華人民共和國(guó)漁業(yè)法》的有關(guān)規(guī)定辦理。第四十三條任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。

前款所稱依法申請(qǐng)使用的國(guó)有土地包括國(guó)家所有的土地和國(guó)家征用的原屬于農(nóng)民集體所有的土地。

第五十五條以出讓等有償使用方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)單位，按照國(guó)務(wù)院規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和辦法，繳納土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)和其他費(fèi)用后，方可使用土地。

自本法施行之日起，新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)，百分之三十上繳中央財(cái)政，百分之七十留給有關(guān)地方人民政府，都專項(xiàng)用于耕地開(kāi)發(fā)。

第五十五條以出讓等有償使用方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)單位，按照國(guó)務(wù)院規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和辦法，繳納土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)和其他費(fèi)用后，方可使用土地。

自本法施行之日起，新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)，百分之三十上繳中央財(cái)政，百分之七十留給有關(guān)地方人民政府，都專項(xiàng)用于耕地開(kāi)發(fā)。

第五十六條建設(shè)單位使用國(guó)有土地的，應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件的規(guī)定使用土地；確需改變?cè)摲恋亟ㄔO(shè)用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門同意，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用途的，在報(bào)批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意。

第五十七條建設(shè)項(xiàng)目施工和地質(zhì)勘查需要臨時(shí)使用國(guó)有土地或者農(nóng)民集體所有的土地的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門批準(zhǔn)。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的臨時(shí)用地，在報(bào)批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意。土地使用者應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地權(quán)屬，與有關(guān)土地行政主管部門或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會(huì)簽訂臨時(shí)使用土地合同，并按照合同的約定支付臨時(shí)使用土地補(bǔ)償費(fèi)。

臨時(shí)使用土地的使用者應(yīng)當(dāng)按照臨時(shí)使用土地合同約定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。

臨時(shí)使用土地期限一般不超過(guò)二年。

第九條土地使用權(quán)出讓，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和建設(shè)用地計(jì)劃。

第十一條土地使用權(quán)出讓，由市、縣人民政府有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會(huì)同城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門共同擬定方案，按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地管理部門實(shí)施。

直轄市的縣人民政府及其有關(guān)部門行使前款規(guī)定的權(quán)限，由直轄市人民政府規(guī)定。

第二十九條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是以營(yíng)利為目的，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；

（二）有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；

（三）有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本；

（四）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員；

（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記。工商行政管理部門對(duì)符合本法規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)予以登記，發(fā)給營(yíng)業(yè)執(zhí)照；對(duì)不符合本法規(guī)定條件的，不予登記。設(shè)立有限責(zé)任公司、股份有限公司，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的，還應(yīng)當(dāng)執(zhí)行公司法的有關(guān)規(guī)定。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后的一個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門備案。

第三十七條下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：

（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十八條規(guī)定的條件的；

（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

（三）依法收回土地使用權(quán)的；

（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的；

（五）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的；

（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

第三十八條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)；

（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。

第三十九條以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理。

《城鎮(zhèn)住宅合作社管理暫行辦法》

第十四條 合作建房可不受固定資產(chǎn)投資規(guī)模的限制，其所需要建設(shè)指標(biāo)和建筑材料要列入地方計(jì)劃，土地管理部門要及時(shí)劃撥建設(shè)用地

第二十三條 合作住宅建成后，由管理委員會(huì)統(tǒng)一向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，領(lǐng)取房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)證。對(duì)于住宅合作社與社員個(gè)人共同所有房屋要在產(chǎn)權(quán)證上注明。

一是參加的集資對(duì)象不符合規(guī)定條件，個(gè)人集資合作建房意向者大多并不屬于低收入居民，有些還不具有所在城市戶籍，不在當(dāng)?shù)啬壳暗淖》勘Ｕ象w系內(nèi)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，南京市個(gè)人集資合作建房響應(yīng)者中，以30歲左右急于買房又買不起合適房屋的年輕人為主，職業(yè)多為高校、外企和私企員工。廈門市已認(rèn)證身份的個(gè)人集資合作建房者，學(xué)歷都在大專以上，分布在電力、水利、大學(xué)、銀行等行業(yè)。溫州市的個(gè)人集資合作建房者情況如前所述，也大都不符合 規(guī)定對(duì)象條件。二是組織主體不符合住房困難戶較多的工礦區(qū)和困難企業(yè)單位或經(jīng)批準(zhǔn)成立的住宅合作社的要求，各城市出現(xiàn)的個(gè)人集資合作建房者們大多由自然人通過(guò)網(wǎng)絡(luò)來(lái)發(fā)起并組織實(shí)施。三是沒(méi)有用于建設(shè)的自用土地或土地部門劃撥的建設(shè)用地，個(gè)人集資合作建房者們需要通過(guò)招拍掛方式在市場(chǎng)上取得土地。

最近幾年針對(duì)高檔商品房房?jī)r(jià)過(guò)高，經(jīng)濟(jì)適用房供不應(yīng)求、面積過(guò)大、總價(jià)過(guò)高等問(wèn)題，一些購(gòu)房者拋開(kāi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)向個(gè)人自主建房。合作建房是指一群具有民事行為能力的潛在購(gòu)房者，對(duì)住房的要求包括區(qū)位、戶型、價(jià)格等方面相近或者基本上相同，自愿接受個(gè)人合作建房方式，在資金、權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任等方面全方位合作，以非盈利方式運(yùn)作的建房模式。在遵守國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)的前提下，依托金融機(jī)構(gòu)服務(wù)(資金監(jiān)管)，賬目透明，每個(gè)參與者都有監(jiān)督權(quán)和建議權(quán)。對(duì)于建成的住宅樓，根據(jù)事先協(xié)議的合理分配原則進(jìn)行分配。合作建房與經(jīng)濟(jì)適用房、一般商業(yè)開(kāi)發(fā)的區(qū)別，如表1。合作建房減少了許多市場(chǎng)中間環(huán)節(jié)，節(jié)省了銷售費(fèi)用，建房資金由合作者自己集資，省去貸款利息，其中沒(méi)有開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)，因此，合作建房可以節(jié)省較多的開(kāi)銷，房?jī)r(jià)降低20％～30％左右。

自建模

式。由于該建設(shè)項(xiàng)目的用地、規(guī)劃等手續(xù)均在建房者集體名下，故房屋建成后，建房者集體依法取得所建房屋的所有權(quán)證。以社團(tuán)名義建設(shè)的，符合住宅合作社條件的，可以直接將產(chǎn)權(quán)辦理在社員個(gè)人名下。不符合住宅合作社條件的其它社團(tuán)，在取得集體產(chǎn)權(quán)后，再以轉(zhuǎn)讓方式將產(chǎn)權(quán)分割給社員個(gè)人

住宅合作社與社員個(gè)人共同所有的房屋，應(yīng)由住宅合作社與社員個(gè)人在合作建房協(xié)議書(shū)上注明社員個(gè)人出資占住宅全部建設(shè)資金的比例份額。

房產(chǎn)公司之后如何再分配建成的房產(chǎn)前提是大家已經(jīng)在公司建立之前就有一個(gè)協(xié)議，關(guān)于建成后的房產(chǎn)的分配，但是法律程序上如何把公司的房產(chǎn)在劃分為個(gè)人（股東）所有，這個(gè)車位那個(gè)程序是怎么樣的。

在建設(shè)的時(shí)候，因?yàn)椴荒茴A(yù)售，在資金和貸款的限制上應(yīng)該有個(gè)限制。

公司制和合伙制的區(qū)別

（一）社團(tuán)法人組織的特許制度

正如科斯《企業(yè)的性質(zhì)》一文中提到的，企業(yè)是一種減少交易費(fèi)用，代替市場(chǎng)的長(zhǎng)期關(guān)系型契約組織和制度。但對(duì)于個(gè)人合作建房來(lái)說(shuō)，成立公司帶來(lái)的管理費(fèi)用和其他非建房費(fèi)用，相對(duì)于一個(gè)只有幾年壽命的項(xiàng)目公司來(lái)說(shuō)，這部分費(fèi)用占房?jī)r(jià)比例過(guò)高，他們不能像房地產(chǎn)公司那樣通過(guò)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)把管理費(fèi)用等非建房費(fèi)用分?jǐn)偟矫恳粋€(gè)項(xiàng)目的建設(shè)成本中去。如果是成立有限責(zé)任公司，要受到股東50人的限制，那么只能把人數(shù)按照比例分組，然后以組的名義入資（隱性投資入股），這樣的話，股東的合法權(quán)益不能得到公司法的保護(hù)，一旦發(fā)生糾紛，只能按照民法通則來(lái)解決；如果是成立股份有限公司，那么又受到嚴(yán)格的控制與管理，并且公司的設(shè)立和管理成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于有限責(zé)任公司，一般的房地產(chǎn)公司都不會(huì)選擇這種公司制度；如果是成立合伙企業(yè)的話，由于個(gè)人合伙需要承擔(dān)無(wú)限責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)，集資合作建房的人又都處于城鎮(zhèn)中低階層的收入水平，沒(méi)有承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力，依然不能實(shí)施；最后，只能是選擇成立社團(tuán)法人組織，正如溫州市的個(gè)人合作建房營(yíng)銷協(xié)會(huì)一樣，通過(guò)這種組織方式避免了過(guò)多的公司管理費(fèi)用等非建房費(fèi)用，而且還能進(jìn)行有效的決策。但是，成立社團(tuán)法

人組織，政府有著非常嚴(yán)格的控制，這種社團(tuán)法人要如何取得立項(xiàng)審批、建筑規(guī)劃許可、施工許可等行政許可？在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中又要如何避免經(jīng)營(yíng)性行為，比如與開(kāi)發(fā)商合作或者聘請(qǐng)專業(yè)公司設(shè)計(jì)和規(guī)劃等等？

因此，在這方面，政府應(yīng)該給予制度上的特殊支持，允許個(gè)人合作建房組織以社團(tuán)法人身份進(jìn)行與建房有關(guān)的“非營(yíng)利性”活動(dòng)，包括經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)。

（二）政府支持性政策

通過(guò)定義我們可以知道，個(gè)人合作建房與以前的集資建房不同，不僅在產(chǎn)權(quán)方面，而且還在土地、融資、稅收等方面存在不同。個(gè)人合作建房不是政府劃撥土地，不能享有稅收優(yōu)惠政策，不能享受到銀行的低息貸款。因此，個(gè)人合作建房在實(shí)施過(guò)程中有很大阻力，而其中最大的阻力在“拿地”和“融資”兩方面。在“拿地”方面，個(gè)人合作建房要與資金來(lái)源廣且資金雄厚的房地產(chǎn)商競(jìng)爭(zhēng)，可想而知其難度之巨大；在“融資”方面，由于目前銀行對(duì)存管合作建房者的資金顧慮重重，暫時(shí)還不能指望銀行提供房貸。

因此，政府部門應(yīng)該為個(gè)人合作建房的發(fā)展提供支持性政策。在拿地問(wèn)題上，可以通過(guò)政府劃撥，免收土地出讓金或者提供較低價(jià)格的土地等；在融資問(wèn)題上，銀行給予長(zhǎng)期低息貸款的優(yōu)惠；在稅收方面，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中有12種稅附加實(shí)行優(yōu)惠，給予減半征收甚至是零稅率征收；另外，在報(bào)建手續(xù)方面，應(yīng)該盡量簡(jiǎn)化報(bào)建手續(xù)，減少不必要的交易費(fèi)用，但在產(chǎn)權(quán)明晰上，要做到產(chǎn)權(quán)明晰到個(gè)人，以保障個(gè)人的合法權(quán)益為根本和出發(fā)點(diǎn)。

（三）監(jiān)管制度的配套

個(gè)人合作建房面臨很多方面的風(fēng)險(xiǎn)，其中資金風(fēng)險(xiǎn)為主要。因此，政府應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)個(gè)人合作建房資金使用情況的監(jiān)督，采用直接監(jiān)督和間接監(jiān)督并取得方法，通過(guò)專門的機(jī)構(gòu)進(jìn)行直接監(jiān)督，比如通過(guò)銀行直接對(duì)其資金使用情況進(jìn)行監(jiān)督，還可以通過(guò)公證機(jī)關(guān)、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等中介機(jī)構(gòu)的直接監(jiān)督來(lái)增加其操作的透明度；另一方面，通過(guò)法規(guī)政策等手段進(jìn)行間接監(jiān)督，在發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為的情況下給予法律方面的制裁。這樣，不僅能有效地防范資金風(fēng)險(xiǎn)，有效地促進(jìn)個(gè)人合作建房的資金使用效率；最重要的是，如果個(gè)人合作建房在各方面得到了政府的重視和扶持，會(huì)最大程度地增強(qiáng)個(gè)人合作建房參與主體的信心和積極性，從而穩(wěn)步推進(jìn)個(gè)人合作建房制度的實(shí)施，更大范圍惠及中低收入家庭和保證社會(huì)的安定。因此，個(gè)人合作建房迫切希望得到政府的積極引導(dǎo)、大力扶持、加強(qiáng)監(jiān)督，讓個(gè)人合作建房走上穩(wěn)定發(fā)展的正軌。

中國(guó)成功的一次案例在溫州，而該次成功也是同房地產(chǎn)合作，其實(shí)質(zhì)已經(jīng)不算是個(gè)人合作建房了。2006年國(guó)內(nèi)首個(gè)拿到土地的溫州個(gè)人合作建房項(xiàng)

目成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)，被全國(guó)各地的購(gòu)房者寄予

厚望，然而成功拿地一年后無(wú)任何突破的該項(xiàng)目最終轉(zhuǎn)為一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

第五篇：房地產(chǎn)法論文范文

說(shuō)說(shuō)《城市房地產(chǎn)管理法》那些事

房 管 09張銀平200911008214

我國(guó)在1994年7月5日通過(guò)了管理我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的專項(xiàng)法律——《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》，并于1995年1月1日起正式施行，后又于2007年8月30日修改并通過(guò)，應(yīng)該說(shuō)房地產(chǎn)管理法的頒布實(shí)施對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)是很有利的。我國(guó)從98年取消福利分房后開(kāi)始有了真正意義上的房地產(chǎn)市場(chǎng)，以后10多年間經(jīng)歷了飛速的發(fā)展，為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了極大的貢獻(xiàn)，也極大的改變了居民的住房條件。而很明顯的事實(shí)是98年取消福利分房是在95年的房地產(chǎn)管理法頒布實(shí)施的鋪墊有效展開(kāi)的，我國(guó)是在還沒(méi)有市場(chǎng)的情況下就先把制度建立起來(lái)的，所以后面的房地產(chǎn)順風(fēng)順?biāo)陌l(fā)展起來(lái)（當(dāng)然這其中也有很多的不足），可以說(shuō)本法是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的基石。

城市房地產(chǎn)管理法建立四項(xiàng)基本制度:價(jià)格申報(bào)制度、價(jià)格評(píng)估制度、估價(jià)人員資格認(rèn)證制度、土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。價(jià)格評(píng)估制度的建立有效的打擊了買方和賣方串通謊報(bào)成交價(jià)格從而減少納稅的偷稅行為，彌補(bǔ)了財(cái)稅系統(tǒng)漏洞，也促進(jìn)了房地產(chǎn)評(píng)估相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度使房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理有法可依，制定了一個(gè)規(guī)范的辦事流程，使產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理更加規(guī)范、高效，使產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍更加清晰，減少了很多不必要的糾紛，也為房地產(chǎn)買賣、抵押、交換、贈(zèng)予、租賃等活動(dòng)創(chuàng)造一個(gè)良好的環(huán)境，保障了交易的安全，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定健康的發(fā)展，有效地保障了當(dāng)事人的合法物權(quán)和其它相關(guān)權(quán)利；價(jià)格申報(bào)制度的建立的本意是想讓政府時(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)行業(yè)最敏感的因數(shù)——價(jià)格，以便及時(shí)、準(zhǔn)確地作出調(diào)控措施，但是制度本身級(jí)不健全、缺乏有效執(zhí)行的機(jī)制，現(xiàn)實(shí)中很多都不按真實(shí)價(jià)格申報(bào)，所以該制度目前只是個(gè)擺設(shè)。建議在完善信用體系的前提下，把價(jià)格申報(bào)和信用體系掛鉤完善的信用體系將能促使價(jià)格申報(bào)制度有效的執(zhí)行；估價(jià)人員認(rèn)證制度的建立為我國(guó)輸送了很多優(yōu)秀房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)人才，提高了從業(yè)人員的技術(shù)水平和基本素質(zhì)，為房地產(chǎn)行業(yè)向更高層次的發(fā)展提供了扎實(shí)的基礎(chǔ)。

本法第三條國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償、有限期使用制度的規(guī)定和社會(huì)主義國(guó)家的性質(zhì)是嚴(yán)重相背離的，土地是國(guó)家所有，而公民是國(guó)家的主人，國(guó)土的主人，主人使用自己的土地還要出錢，出錢還只能是個(gè)長(zhǎng)期租約，好像中國(guó)人在自

己的國(guó)土上都不是主人，只是個(gè)長(zhǎng)期租客，哪天政府不高興了就像第二十條（“國(guó)家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開(kāi)發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償”）那樣隨便找個(gè)幌子就能把你掃地出門，常常有人說(shuō)中國(guó)人是最缺乏安全感的，我想癥結(jié)就在此。想在這個(gè)地球上生存發(fā)展，土地是最基本的物質(zhì)資料，沒(méi)有土地你就沒(méi)有根，什么都沒(méi)有保障，對(duì)于蕓蕓眾生來(lái)說(shuō)安全感何在。在很多情況下這個(gè)所謂的“公共利益”的詞語(yǔ)常常被政府所利用，為政府不合理、不公平、急功近利的行為披上了合法的外衣，加大了社會(huì)的不公平，激化了政府和當(dāng)事人（往往是弱勢(shì)群體）的矛盾，違背了建設(shè)和諧社會(huì)的前提。就好像時(shí)常出現(xiàn)暴力事件的拆遷，政府隨便找個(gè)幌子就能把你的房地產(chǎn)征過(guò)來(lái)，隨便加工下，便能以好幾十倍的溢價(jià)賣出去。公共利益界定的不明確、范圍過(guò)大和監(jiān)督制度不完善是造成這種現(xiàn)象的本質(zhì)原因。而我認(rèn)為這種漏洞相關(guān)國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人默許的，因?yàn)檫@確實(shí)能極大地加快城市發(fā)展、也保障了GDP的高速增長(zhǎng)，他們也知道這將會(huì)犧牲一部分人得利益。建議改善的是取消有償有期限使用國(guó)有土地制度，只要是中華人民共和國(guó)的公民出生就能擁有適當(dāng)規(guī)模的土地，這種基本土地不能轉(zhuǎn)讓，不能繼承，只能自用，不具有商品的性質(zhì)，當(dāng)事人死亡或被判入獄在五年以上土地自動(dòng)被收回，進(jìn)入新一輪分配，當(dāng)出獄后又可自動(dòng)分配給其和全國(guó)人民均等的土地，除此之外任何人都不能剝奪公民基本用地的權(quán)利，這是對(duì)生活的最低保障，將有效地杜絕不公平行為，減少很多社會(huì)矛盾，人民也才是這塊土地真正的主人，才能真正的安居樂(lè)業(yè)。

本法第七條國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門、土地管理部門依照國(guó)務(wù)院規(guī)定的職權(quán)劃分，管理全國(guó)房地產(chǎn)工作的規(guī)定，是對(duì)政府行政職能比較清晰的界定，使管理更規(guī)范、機(jī)構(gòu)設(shè)置更合理、職責(zé)更明確，避免管理的混亂。另一方面也使和房地產(chǎn)相關(guān)部門的相關(guān)職位成了高危職位，他們大權(quán)在握，在威逼利誘下前仆后繼地?fù)p害國(guó)家、集體、個(gè)人的利益，自己也身陷囹圄，走上不歸路。建議：避免權(quán)利過(guò)于集中，加大對(duì)房地產(chǎn)管理部門的監(jiān)督，加大教育力度，給予適當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)，同時(shí)加大懲戒力度。

本法第十條土地使用權(quán)出讓，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和建設(shè)用地計(jì)劃的規(guī)定為城市發(fā)展定了總基調(diào)，使城市有節(jié)奏、有控制地發(fā)展，使城市建設(shè)更系統(tǒng)、更具前瞻性，避免了城市的盲目擴(kuò)張、無(wú)序建設(shè)，也有效地從制度上減少了暗箱操作、貪污受賄等不法行為。

本法第十三條（土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標(biāo)方式；沒(méi)有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式，采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)）的規(guī)定雖確實(shí)有利于土地的最高最佳利用，但是也極大的推高了地價(jià)，進(jìn)而使房?jī)r(jià)無(wú)法不漲，這個(gè)過(guò)程中也就催生了許多炒房、炒地的行為，這進(jìn)一步加快了房?jī)r(jià)的上漲。招、拍、掛的土地出讓方式確實(shí)更公開(kāi)、更透明，但是交易時(shí)間有限，加之偶然因素影響，是地價(jià)一味走高，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

本法第六條、第十四條、第十九條、第五十六條、第三十三條（第六條為了公共利益的需要，國(guó)家可以征收國(guó)有土地上單位和個(gè)人的房屋，并依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。第十四條 土地使用權(quán)出讓最高年限由國(guó)務(wù)院規(guī)定。第十九條 土地使用權(quán)出讓金應(yīng)當(dāng)全部上繳財(cái)政，列入預(yù)算，用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地開(kāi)發(fā)。土地使用權(quán)出讓金上繳和使用的具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。第三十三條 基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。第五十六條 以營(yíng)利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國(guó)有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國(guó)家。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。第四十六條 商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定。）都有一個(gè)顯著的共同特點(diǎn)，就是授權(quán)給國(guó)務(wù)院，或者說(shuō)讓國(guó)務(wù)院的相關(guān)行為合法化，這就好比是古代的教皇給皇帝加冕一樣，法制給人治正名，讓其合法化，如果政府處置得當(dāng)?shù)脑掃@的確能讓政府反映更靈敏，在出現(xiàn)危機(jī)時(shí)能快速、有效地作出決策，避免了應(yīng)要履行程序而錯(cuò)過(guò)了最佳時(shí)機(jī)，提高了經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率，但這就給行政機(jī)關(guān)了過(guò)大的權(quán)利，而削弱了司法機(jī)關(guān)，讓司法機(jī)關(guān)的監(jiān)督形同虛設(shè)，也造成更多不公平，如果行政機(jī)關(guān)對(duì)權(quán)力使用不當(dāng)會(huì)造成更大的損失。建議在經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段，減少或取消這種授權(quán)，現(xiàn)階段在以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心的前提下，也要審慎授權(quán)。

本法第二十六條（以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地。超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)遲延的除外。）的規(guī)定本意是為了打擊囤地或變相囤地的行為，當(dāng)然也確實(shí)起到了一定的效果，但效果不理想，市場(chǎng)上依然有許多囤地、變相囤地的行為，這是因?yàn)檫@個(gè)規(guī)定本身存在很大的漏洞，加之監(jiān)管的不嚴(yán)，官商勾結(jié)，謀取暴利，比地如有的開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)了一期后便把土地閑置，曬曬太陽(yáng)，等著土地升值，從中謀取暴利。建議加大對(duì)土地市場(chǎng)的監(jiān)管；嚴(yán)格限制土地二級(jí)市場(chǎng)，政府將是二級(jí)市場(chǎng)的唯一收購(gòu)者，土地將只能被原價(jià)收回；適當(dāng)公開(kāi)土地相關(guān)信息，便于媒體和大眾的監(jiān)督。

本法第四十五條四十六條確定了預(yù)售制度，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商能快速回籠資金，加快了開(kāi)發(fā)的速度，也提高了經(jīng)濟(jì)運(yùn)行速度，有效地利用了社會(huì)閑散資金。但是我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展到現(xiàn)在，預(yù)售制度已成眾矢之的，已然是現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范的主要根源之一。該制度降低了開(kāi)發(fā)商的準(zhǔn)入門檻，出現(xiàn)了很多空手套白狼的行為，也使得許多不具備開(kāi)發(fā)實(shí)力的企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)，魚(yú)龍混雜、泥沙俱下，增加了開(kāi)發(fā)商投資處問(wèn)題的幾率，銀行和購(gòu)房者被動(dòng)地成為風(fēng)險(xiǎn)投資的犧牲品，現(xiàn)實(shí)中銀行的很多貸款都是投向房地產(chǎn)。所以建議取消一切形式的房地產(chǎn)預(yù)售制度，禁止開(kāi)發(fā)商以認(rèn)籌卡、VIP卡等各種形式變相的預(yù)售，房地產(chǎn)出售僅限于現(xiàn)房，對(duì)房地產(chǎn)銷售許可要嚴(yán)格審查、嚴(yán)格發(fā)放，真正做到現(xiàn)房銷售。

本法的另一個(gè)很大的不足是對(duì)保障住房沒(méi)有給予足夠和應(yīng)有的重視，這是很不合理的，保障房的重要性不言自明，建議建立一個(gè)完善的保障房體系，在指導(dǎo)思想上要從我國(guó)實(shí)際出發(fā)，把居民保障住房作為普通住房，把商品住房作為特殊住房，明確采取不同政策，區(qū)別對(duì)待。普通住房是生活資料，在交易時(shí)要給予一定限制，不能照搬西方及香港的模式。特殊住房可以完全放開(kāi)市場(chǎng)化，可以作為商品投資，可以學(xué)習(xí)推廣香港經(jīng)驗(yàn)，甚至與國(guó)際接軌，這不會(huì)影響住房大局，其規(guī)劃應(yīng)根據(jù)實(shí)際在不同的城市有不同的比例數(shù)額。工作重點(diǎn)應(yīng)該是城鄉(xiāng)居民普通住房問(wèn)題，尤其應(yīng)關(guān)注特殊困難家庭和低收入家庭的住房問(wèn)題，搞好廉租房建設(shè)和租用，搞好低收入家庭購(gòu)房補(bǔ)貼，搞好由賣地向直接組織建房賣房的轉(zhuǎn)變。隨

著普通住房用地全部劃撥，應(yīng)逐步放棄經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房的運(yùn)作，使普通住房規(guī)劃、建設(shè)、出售常規(guī)化。要搞好住房市場(chǎng)（包括租房）管理，使房產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范化。真正做到居者有其屋，保障最基本的需求。

計(jì)算題：

1、解：土地使用稅=（45000-5000-5000-2000-1000）*3=96000(元)

2、解：土地增值稅扣除項(xiàng)目：

地價(jià)：8000（萬(wàn)元）

開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用=5000+1500=6500（元）

稅金：營(yíng)業(yè)稅=16000*5﹪=800（萬(wàn)元）

城建稅=800*7﹪=56（萬(wàn)元）

教育費(fèi)附加=800*3﹪=24（萬(wàn)元）

印花稅停止征收

其他扣除費(fèi)用=1500*10﹪=150（萬(wàn)元）

增值額=16000-8000-6500-（800+56+24）-150=470

470/（8000+6500+800+56+24+150）=3﹪＜50﹪

所以 應(yīng)交土地增值稅=470*30﹪=141（萬(wàn)元）

3、解：（8500-1500）*（1-20﹪）*1.2﹪+（240/2）*12﹪=81.6（萬(wàn)元）