第一篇：聯(lián)合國(guó)際：重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告

聯(lián)合國(guó)際：重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告

“國(guó)五條”實(shí)施已過(guò)百日，房地產(chǎn)市場(chǎng)初顯平穩(wěn)，但值得注意的是，房?jī)r(jià)依舊堅(jiān)挺。6月份70大中城市房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，69城房?jī)r(jià)同比均漲。其中，一線城市房?jī)r(jià)繼續(xù)領(lǐng)漲全國(guó)，且漲幅都超過(guò)14.4%，有業(yè)內(nèi)人士透露，房地產(chǎn)調(diào)控將轉(zhuǎn)向長(zhǎng)效機(jī)制。房企方面，中冶置業(yè)56億元地王被南京國(guó)土局收回，11.3億元保證金卻“毫發(fā)無(wú)傷”，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)繼被投訴“虛假宣傳”后，業(yè)主舉報(bào)其合同中手印造假。

7月15日 證券日?qǐng)?bào)：中冶置業(yè)失56億元地王 11.3億元保證金毫發(fā)無(wú)傷與雅戈?duì)枔p失4.84億元主動(dòng)退地王不同，中冶置業(yè)56億元地王被南京國(guó)土局收回，11.3億元保證金卻“毫發(fā)無(wú)傷”！

2013年7月3日，南京市國(guó)土資源局致函項(xiàng)目公司，稱終止中冶置業(yè)2012年11月30日拍得的2號(hào)地出讓程序，“請(qǐng)來(lái)辦理競(jìng)買保證金退還事宜”。

值得注意的是，2013年7月8日，中冶置業(yè)稱已向南京市國(guó)土資源局致函，要求其3日內(nèi)歸還此前交納的2號(hào)地土地投標(biāo)保證金11.3億元，并要求其退還相應(yīng)的財(cái)務(wù)費(fèi)用等。

7月12日，中冶置業(yè)稱，11.3億元競(jìng)買保證金及相關(guān)財(cái)務(wù)費(fèi)用已到賬。但是，公司一直未披露該筆競(jìng)買保證金相應(yīng)財(cái)務(wù)費(fèi)用的具體數(shù)額。

此外，中冶置業(yè)還表示，“終止交易是南京市國(guó)土局包括其來(lái)函所稱因素在內(nèi)的各種單方原因所致，公司在整個(gè)過(guò)程中不存在任何責(zé)任。2號(hào)地終止出讓程序?qū)?xiàng)目公司南京下關(guān)濱江1、3

號(hào)地塊的開發(fā)會(huì)造成重大影響”。

值得一提的是，記者近日在濱江項(xiàng)目實(shí)地調(diào)查過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，目前屬于中冶置業(yè)的近200億元1號(hào)地大部分地塊和3號(hào)地塊依然未有任何子項(xiàng)目動(dòng)工。對(duì)此，不少業(yè)內(nèi)人士一致認(rèn)為，中冶置業(yè)母公司中國(guó)中冶大幅虧損無(wú)力支援地王項(xiàng)目是其未動(dòng)工的主要原因。“一方是缺錢無(wú)法動(dòng)工，一方是有意對(duì)該地塊重新規(guī)劃，中冶置業(yè)未損失一分一毫競(jìng)買保證金安全退出，就變得不難理解了?！?/p>

第二篇：聯(lián)合國(guó)際：重慶樓市區(qū)域分析報(bào)告

聯(lián)合國(guó)際：重慶樓市區(qū)域分析報(bào)告

繼7月11日“重慶樓市上半年冠軍榜”在聯(lián)合國(guó)際發(fā)布之后，上半年的樓市英雄們被讀者所認(rèn)識(shí)，上半年單盤銷冠香港置地約克郡等樓市黑馬異軍突起，掀起樓市下半年的戰(zhàn)爭(zhēng)。本周晨報(bào)繼續(xù)發(fā)布區(qū)域銷冠，梳理今年各大區(qū)域的市場(chǎng)。

區(qū)域大戰(zhàn)

三北區(qū)占了半壁江山

“三北”依舊是重慶成交的最熱門區(qū)域。

根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013上半年，包括江北、渝北、北部新區(qū)在內(nèi)的“三北”共成交商品房51620套，而重慶主城區(qū)商品房總成交量為130142套。也就是說(shuō)，三北區(qū)的成交量幾乎占據(jù)了半壁江山。其中，渝北區(qū)上半年更以20590套奪得區(qū)域成交冠軍，總成交量達(dá)到了區(qū)域平均成交量的1.9倍，接近總體成交量的16%。

復(fù)合型樓盤業(yè)績(jī)飄紅

從2013半年報(bào)的10大區(qū)域冠軍樓盤榜上可以看到，融匯半島、龍湖紫云臺(tái)、香港置地約克郡、中交麗景、華潤(rùn)二十四城、魯能星城分別問(wèn)鼎各區(qū)域冠軍。

價(jià)格是影響客戶下叉的最直接因素？但事實(shí)上，對(duì)比可以發(fā)現(xiàn)，一些區(qū)域銷冠的售價(jià)甚至還高于所在區(qū)域競(jìng)品樓盤。

以中交麗景為例，其單價(jià)高于競(jìng)品500元/平方米左右，而華潤(rùn)二十四城，目前大戶型已經(jīng)賣到了12500元/平方米，小戶型均價(jià)為16000—17000元/平方米，均價(jià)高于區(qū)域競(jìng)品樓盤。

“總體來(lái)看，2013上半年區(qū)域冠軍樓盤有三大共同點(diǎn)?！便戲v房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理吳小飛概括說(shuō)，首先它們都是復(fù)合型樓盤；其次，幾乎都是多物業(yè)同時(shí)銷售；再有，它們都可以憑借自身的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，形成區(qū)域小型輻射商圈。

據(jù)悉，金科廊橋天都之所以能問(wèn)鼎沙區(qū)銷冠，就源于其在商業(yè)和住宅領(lǐng)域所取得的雙豐收。而約克郡通過(guò)香港置地品牌的市場(chǎng)認(rèn)可，以及營(yíng)銷手法上的圈層營(yíng)銷、精準(zhǔn)營(yíng)銷而問(wèn)鼎區(qū)域銷冠。

區(qū)域 項(xiàng)目名稱 成交金額（億元）

北部新區(qū) 香港置地約克郡 13.29

南岸區(qū) 國(guó)際社區(qū) 13.20

渝中區(qū) 龍湖時(shí)代天街 12.65

九龍坡區(qū) 華潤(rùn)二十四城 12.21沙坪壩區(qū) 金科廊橋水鄉(xiāng) 11.2

4江北區(qū) 龍湖源著 10.97

巴南區(qū) 融匯半島 9.26

渝北區(qū) 魯能星城 6.98

大渡口區(qū) 中交麗景 6.3

5北碚區(qū) 龍湖紫云臺(tái) 5.71

十大區(qū)域樓盤銷售冠軍榜（2013年1月1日—6月30日）

（以上均為2013.1.1—2013.6.30重慶主城備案數(shù)據(jù)）

數(shù)據(jù)提供：銘騰匯景市場(chǎng)信息咨詢公司

聯(lián)合發(fā)布

下半年熱門區(qū)域展望

A

照母山

C

華巖

“照母山作為主城核心位置的典型區(qū)域，當(dāng)屬2013年重慶最熱門區(qū)域之一?！比A宇營(yíng)銷總監(jiān)凌鴻直言。

根據(jù)銘騰報(bào)告顯示，照母山作為高端住區(qū)代表，其中，別墅產(chǎn)品占了總體量的10%，洋房產(chǎn)品的供應(yīng)量則占到了23%。而放眼重慶主城來(lái)看，別墅和洋房產(chǎn)品供應(yīng)量分別只占總體量的5%和10%。

隨著2013上半年?yáng)|原和恒大紛紛在照母山“圈地”，未來(lái)3年照母山將迎來(lái)爆發(fā)期。銘騰統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，照母山區(qū)域未開發(fā)量有826萬(wàn)平方米，存銷比為12.7年。

2013年華巖片區(qū)利好消息不斷：政府和各界投資者將投入超過(guò)318億元打造華巖新城，華

巖新城將蛻變?yōu)椤叭薄敝蟮募咝录夹g(shù)產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)物流、生態(tài)旅游、休閑度假、居住生活等綜合功能于一體的“第二住區(qū)”；重慶西站明年正式開建。

此外，金科、恒大、奧園、華宇、美每家、和泓等項(xiàng)目向前推進(jìn)，區(qū)域正在不斷聚集人氣。以?shī)W園國(guó)際城為例，繼西班牙風(fēng)情街輕軌臨街商鋪之后，其套內(nèi)約97—126平方米西班牙風(fēng)情洋房也即將啟幕，產(chǎn)品更是首創(chuàng)了雙地下室設(shè)計(jì)。

B

二郎

D

沙坪壩西永

二郎早在幾年前便被重慶政府納入了重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，二郎立交的建成并投入使其交通已經(jīng)告別了之前閉塞的狀態(tài)。現(xiàn)在的重慶西城二郎片區(qū)，已經(jīng)發(fā)展成了重慶中心的第二住區(qū)。

“下半年二郎片區(qū)值得期待?！敝貞c晟城地產(chǎn)市場(chǎng)部經(jīng)理李飛表示，隨著晉愉、康田、渝高的商業(yè)面市，二郎片區(qū)配套將進(jìn)一步成熟。

宮和4.1億元西永拿地、國(guó)盛地產(chǎn)2.7億元沙坪壩西永拿地、龍湖西永拿地354畝??沙坪壩西永升溫正當(dāng)時(shí)。

根據(jù)今年2月，市政府發(fā)布加快建設(shè)長(zhǎng)江上游地區(qū)商貿(mào)物流中心的意見(jiàn)稱，到2017年，全市50個(gè)城市核心商圈基本建成。主城區(qū)禮嘉、西永等5大新建商圈的定位悉數(shù)出爐，并開工建設(shè)。西永新商圈時(shí)代正跑步到來(lái)。

第三篇：關(guān)于重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

開盤僅8個(gè)月 1.6萬(wàn)的江景房打四折賣

來(lái)源：橙網(wǎng)-重慶時(shí)報(bào)

2012年05月05日06:51 我來(lái)說(shuō)兩句(0)

估價(jià)11億的中馳領(lǐng)寓，4.2億整體轉(zhuǎn)讓 不為別的,只為能快速把錢盤回來(lái)

2011年9月11日，解放碑白象街，中馳領(lǐng)寓開盤，解放碑CBD核心，近鄰輕軌這些優(yōu)越的地理配套位置，吸引了不少購(gòu)買者前來(lái)咨詢。8個(gè)月后，2012年5月3日，一則公告掛在重慶聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所的官

方網(wǎng)站上，“解放碑CBD核心區(qū)域中馳領(lǐng)寓預(yù)售房整體轉(zhuǎn)讓”。

整體價(jià)值11億的樓盤，4.2億就轉(zhuǎn)讓，只求能快速回收資金。這是調(diào)控兩年來(lái)，重慶地產(chǎn)首現(xiàn)整棟“打折”甩賣。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)打擊不小，重慶中小房企的壓力已然有所顯現(xiàn)，“快跑”正成為未來(lái)重慶地產(chǎn)的主流。

這本是個(gè)收獲的季節(jié)

渝中解放碑人民公園旁（白象賓館對(duì)面），曾是重慶最繁華的地區(qū)。盡管周邊環(huán)境有些破舊，但大街

上熙熙攘攘的人群依舊透露出昔日的繁華，中馳領(lǐng)寓，就坐落于此。

這是一個(gè)由江景小戶型構(gòu)成的40層高端公寓，總建筑面積45000平米，套內(nèi)面積在43~102平方米，算下來(lái)，套內(nèi)均價(jià)約16000元/平方米。

2011年11月，中馳領(lǐng)寓開盤，并銷售出一部分房產(chǎn)，根據(jù)建設(shè)進(jìn)度，今年11月樓盤將完工，明年3

月30日，該樓盤的業(yè)主們就能住進(jìn)新房。

套內(nèi)均價(jià)1.6萬(wàn)元/平方米、寸土寸金的解放碑核心地段，對(duì)于中馳領(lǐng)寓來(lái)說(shuō)，今年本該是一個(gè)收獲的季節(jié)。但就是在這一關(guān)鍵的時(shí)間點(diǎn)上，開發(fā)商重慶市中馳置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“中馳置業(yè)”）卻忽然將

其整體打包出讓。

來(lái)自聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所的消息，該樓盤為預(yù)售房整體轉(zhuǎn)讓，掛牌價(jià)4.2億，掛牌期限為一個(gè)月。此外，有一項(xiàng)特別要求，買家必須5天內(nèi)一次性付清。

當(dāng)記者以咨詢者的身份咨詢時(shí)，聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所負(fù)責(zé)這一項(xiàng)目的人士表示，“按照中馳房屋銷售價(jià)格，這個(gè)樓盤整體的估值在10億~11億之間。”照此計(jì)算，中馳領(lǐng)寓相當(dāng)于打四折出售。

3%的銷售率為轉(zhuǎn)讓埋伏筆？

“地段、地段還是地段?！背鲎匀A人首富李嘉誠(chéng)的這句論斷，早已成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資開發(fā)乃至普通百

姓安家置業(yè)的“金科玉律”。無(wú)論從哪方面看，中馳領(lǐng)寓都符合這一標(biāo)準(zhǔn)。

這里緊鄰人民公園；距離臨江門輕軌站僅10分鐘的路程；周邊是重慶市政府著力打造的高端商業(yè)風(fēng)情

街，從精品專賣到知名百貨、從品牌餐館到星級(jí)酒店、從便捷交通到子女教育一應(yīng)俱全。

去年9月11日開盤至今，近8個(gè)月來(lái)，中馳領(lǐng)寓總戶數(shù)419戶，銷售13套，銷售率僅為3%。核心地段，并不離譜的價(jià)格，與樓盤本身素質(zhì)并不相稱的銷售情況?！爸旭Y置業(yè)”似乎并沒(méi)有將心思放在樓盤的營(yíng)

銷上，這為5月3日的“整體打折出讓”一事埋下伏筆。

“中馳置業(yè)”為何選擇將樓盤“團(tuán)體打包”而不是“零售”？就此，記者多方聯(lián)系開發(fā)商未果?！伴_發(fā)商另外有一個(gè)更大的項(xiàng)目將要開發(fā)，亟需盡快回籠資金，這個(gè)項(xiàng)目位置很好，容易轉(zhuǎn)讓，資金也能迅速回收?！?/p>

重慶聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所工作人員一語(yǔ)道破天機(jī)。

“既然已經(jīng)開盤銷售，為什么不通過(guò)銷售的方式回收資金？這樣能少受損失。”該人士表示，通過(guò)銷售

畢竟慢，周期也很長(zhǎng)，沒(méi)有整體轉(zhuǎn)讓來(lái)得快。

重慶樓市還有多少“小雞”會(huì)快跑

開發(fā)商的世界，很精彩，也很殘酷。

在地產(chǎn)業(yè)界，“中馳置業(yè)”頗有資歷，早在2004年便成立，但蹊蹺的是，8年來(lái)，公開資料查詢得知，其名下開發(fā)的樓盤僅有兩個(gè)，均位于解放碑附近，總建筑面積也只有24.5萬(wàn)方。

重慶大學(xué)房地產(chǎn)系副主任黃正軍認(rèn)為，“中馳置業(yè)”整體轉(zhuǎn)讓背后，是中小開發(fā)商的“小雞快跑”策略。從去年下半年開始貸款就越來(lái)越難，小開發(fā)商基本貸不到款，項(xiàng)目貸款成數(shù)也有所降低，有的貸款利率要

比基準(zhǔn)利率上浮20%以上。

目前，該開發(fā)商的項(xiàng)目通過(guò)和某金融公司合作的房地產(chǎn)信托維持資金運(yùn)轉(zhuǎn)。

黃正軍認(rèn)為，2009年以后，凡“沖動(dòng)消費(fèi)”的開發(fā)商，資金鏈都很緊張。手頭沒(méi)錢，怎么辦？?jī)煞N對(duì)策占主流：一是全線收縮，苦等；二是加速賣樓，希望快速銷售回籠資金。但諸如像中馳領(lǐng)寓這般整體轉(zhuǎn)讓的樓盤，在重慶還是第一起。

第四篇：重慶市場(chǎng)

重慶燈飾市場(chǎng)

江北區(qū)五里店建新東路286號(hào) 東方燈飾廣場(chǎng) 604公交到 江北區(qū)大石壩石門大橋北橋頭東海岸廣場(chǎng) 齊祥燈飾批發(fā)市場(chǎng) 好燈多精品燈飾城 沙坪壩區(qū)小龍坎 重慶燈巢燈飾批發(fā)市場(chǎng) 江北區(qū)北濱路居然之家旁 重慶城外城燈飾批發(fā)城 渝中區(qū)菜園壩

南坪建瑪特?zé)麸棌V場(chǎng) 南坪西路149 108 115 121 125 168 301 302 紅旗河溝建瑪特?zé)麸棌V場(chǎng) 江北紅旗河溝 臨江裝飾城 馬家?guī)r 盛世金源精品燈飾城 江北 家家喜裝飾廣場(chǎng) 渝中區(qū)

重慶市現(xiàn)有七個(gè)燈具市場(chǎng)――南坪建瑪特、紅旗河溝建瑪特、東方燈飾廣場(chǎng)、齊祥燈飾批發(fā)市場(chǎng)、好燈多精品燈飾城、臨江裝飾城、升偉精品建材城。有人說(shuō)，面臨拆遷、新市場(chǎng)不斷涌出等問(wèn)題，重慶燈具市場(chǎng)已經(jīng)開始洗牌。南坪建瑪特?zé)麸棌V場(chǎng)

建瑪特?zé)麸棌V場(chǎng)位于重慶南岸區(qū)南坪步行街口，業(yè)內(nèi)眾多專家考察全國(guó)市場(chǎng)后評(píng)述道，南坪建瑪特?zé)麸棌V場(chǎng)不僅是重慶的奇跡，也是全國(guó)的奇跡。南坪建瑪特?zé)麸棌V場(chǎng)被稱為全國(guó)的奇跡，原因主要有二：一是全國(guó)燈具市場(chǎng)中人氣指數(shù)最高的零售市場(chǎng);二是唯一一個(gè)把生意做上四樓并且四樓生意都非常好的市場(chǎng)。正因?yàn)槟掀航ì斕責(zé)麸棌V場(chǎng)生意非常紅火，有關(guān)其面臨拆遷的傳言更加牽動(dòng)業(yè)內(nèi)外人的心。由于南坪建瑪特?zé)麸棌V場(chǎng)居于步行街口，十年來(lái)，此地段價(jià)值不斷升值，燈具所創(chuàng)造的價(jià)值已經(jīng)達(dá)不到此黃金地段應(yīng)有的價(jià)值。南坪建瑪特?zé)麸棌V場(chǎng)的物業(yè)屬于重慶正揚(yáng)集團(tuán)，2008年9月即到期，建瑪特與正揚(yáng)集團(tuán)能否續(xù)簽?正揚(yáng)集團(tuán)如果收回物業(yè)，是繼續(xù)經(jīng)營(yíng)燈飾廣場(chǎng)還是拆遷?這都是一個(gè)未知數(shù)。頗值得人玩味的是，南坪建瑪特?zé)麸棌V場(chǎng)旁邊的郵政大樓不久前已經(jīng)拆遷，正在開發(fā)。

建瑪特紅旗河溝燈飾廣場(chǎng)

建瑪特紅旗河溝燈飾廣場(chǎng)位于重慶市紅旗河溝，于2004年底開業(yè)，經(jīng)營(yíng)面積達(dá)1.5萬(wàn)多平方米，是建瑪特全力打造的又一精品燈飾廣場(chǎng)。開業(yè)三年多來(lái)，已經(jīng)成功地成為重慶市第二大品牌燈飾賣場(chǎng)，生意非常紅火。

2008年4月底，經(jīng)過(guò)重慶市建委、重慶市建筑裝飾協(xié)會(huì)和裝飾建材行業(yè)的專家和知名人士一致推薦、評(píng)審，建瑪特紅旗河溝燈飾廣場(chǎng)以經(jīng)營(yíng)規(guī)模大、服務(wù)措施全、燈飾商品齊，獲得了“重慶市燈飾采購(gòu)基地”稱號(hào)，為紅旗河溝建瑪特?zé)麸棌V場(chǎng)在燈飾行業(yè)中再次添上濃墨重彩的一筆。目前，建瑪特紅旗河溝燈飾廣場(chǎng)涵蓋眾多知名品牌，如電工電料類的鴿牌、泰山電線、金德、得億、顧地管材;電源開關(guān)板類的西蒙、tcl、博頓、天基、朗能;照明光源類的飛利浦、三雄極光、歐司朗;工程燈具類的雷士、嘉美以及享譽(yù)全國(guó)燈飾界的瑞豐、歐風(fēng)、珍琪、陽(yáng)光、采光、祥光、東方等燈飾名家。

東方燈飾廣場(chǎng)

東方燈飾廣場(chǎng)位于重慶市江北區(qū)五里店，開業(yè)于2001年8月，燈飾區(qū)經(jīng)營(yíng)面積20000平方米，商戶80戶左右。東方燈飾廣場(chǎng)地理位置優(yōu)越，公交路線發(fā)達(dá)，市場(chǎng)門口到市區(qū)各主要樞紐都十分方便。難得的是，其市場(chǎng)外觀十分壯觀，在全國(guó)所有燈具市場(chǎng)中數(shù)一數(shù)二。

齊祥燈飾批發(fā)市場(chǎng)

齊祥燈飾批發(fā)市場(chǎng)位于重慶市江北區(qū)大石壩，是重慶市唯一的一個(gè)燈具批發(fā)市場(chǎng)，重慶市百分之四十左右的燈具都來(lái)自這里。齊祥燈飾批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積20000平方米，有商戶150戶左右。齊祥燈飾批發(fā)市場(chǎng)的產(chǎn)品以中低檔為主，店面燈具陳列雜亂，是典型的批發(fā)市場(chǎng)。好燈多精品燈飾城 好燈多精品燈飾城

位于重慶市沙坪壩區(qū)小龍坎，2006年12月開業(yè)，經(jīng)營(yíng)面積18000平方米，現(xiàn)有商戶50家左右。好燈多精品燈飾城燈飾區(qū)有三層樓，分別為一樓、負(fù)一樓和負(fù)二樓，以負(fù)一樓的生意最好。好燈多精品燈飾城配套設(shè)施完善，購(gòu)物環(huán)境好，就其營(yíng)銷理念和經(jīng)營(yíng)理念來(lái)說(shuō)也應(yīng)該是目前燈具市場(chǎng)中最先進(jìn)的。好燈多精品燈飾城進(jìn)入燈飾行業(yè)，開創(chuàng)了多個(gè)第一。首先，好燈多精品燈飾城是第一個(gè)進(jìn)行統(tǒng)一收銀的燈具市場(chǎng)。其次，它是第一個(gè)對(duì)小區(qū)深挖，推行“子母卡”的市場(chǎng)。所謂“子母卡”，即給小區(qū)物業(yè)經(jīng)理發(fā)放母卡，小區(qū)業(yè)主發(fā)放子卡，只要小區(qū)內(nèi)的業(yè)主用子卡來(lái)消費(fèi)，小區(qū)物業(yè)經(jīng)理手中持有的母卡將能夠顯示其金額并從中獲取提成，這使得小區(qū)物業(yè)經(jīng)理真正地為市場(chǎng)作推廣、帶來(lái)客戶。再次，好燈多精品燈飾城是第一個(gè)把銀行套進(jìn)來(lái)的市場(chǎng)。市場(chǎng)內(nèi)的統(tǒng)一收銀系統(tǒng)由銀行免費(fèi)提供，而統(tǒng)一收銀的現(xiàn)金產(chǎn)生的利息，市場(chǎng)可以從中拿到提成。盡管有良好的理念作支持，好燈多精品燈飾城卻不得不面對(duì)交通不便、無(wú)停車位等現(xiàn)實(shí)，因而生意清淡、商戶更換頻繁。

第五篇：昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告2016

昆明銳理——2016年上半年昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告

一、宏觀·平穩(wěn)寬松 1.1 經(jīng)濟(jì)運(yùn)行

【全國(guó)經(jīng)濟(jì)環(huán)境】經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn)，PPI同比降幅縮窄，結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)在穩(wěn)步推進(jìn)。

【全國(guó)經(jīng)濟(jì)環(huán)境】M2供應(yīng)增加，新增信貸隨之高漲，居民貸款比重大，企業(yè)類貸款增長(zhǎng)乏力。

【全國(guó)經(jīng)濟(jì)環(huán)境】全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速平穩(wěn)，房地產(chǎn)投資增速自年初持續(xù)上升。

【昆明經(jīng)濟(jì)環(huán)境】昆明經(jīng)濟(jì)受宏觀形勢(shì)影響持續(xù)走低，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整持續(xù)，經(jīng)濟(jì)下行明顯。

【昆明經(jīng)濟(jì)環(huán)境】居民消費(fèi)能力穩(wěn)中有升，金融機(jī)構(gòu)人民幣存款余額平穩(wěn)增漲。

【昆明經(jīng)濟(jì)環(huán)境】固定資產(chǎn)投資放緩，房地產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)12.7%，其占固定資產(chǎn)投資額比例也增加。

1.2 【經(jīng)濟(jì)小結(jié)】

全國(guó)GDP增速基本保持穩(wěn)定，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速自2015年后半年趨于穩(wěn)定，房地產(chǎn)投資持續(xù)上升，房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于穩(wěn)定狀態(tài)；昆明固定資產(chǎn)投資放緩，房地產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)12.7%，其占比例也增加。房產(chǎn)市場(chǎng)先行指標(biāo)回暖跡象明顯。

1.3 政策環(huán)境

【全國(guó)政策解讀】2008年-2016年6月重要政策總結(jié)。

【2016年1-6月全國(guó)重要政策節(jié)點(diǎn)】

【全國(guó)政策解讀】2016年1-6月各城市政策一覽表。

【全國(guó)政策解讀】2016年1-6月各城市政策一覽表。

【全國(guó)政策解讀】降首付，延長(zhǎng)貸款年限、購(gòu)房補(bǔ)貼?，F(xiàn)象：三四線城市及部分二線城市，走量緩慢，庫(kù)存積壓。

解析：一二線城市人流量大，購(gòu)房/租房需求高。因此購(gòu)房者與投資者均將目光放在了一二線城市，導(dǎo)致了三四線城市及部分二線城市走量緩慢，庫(kù)存積壓。

政策措施：在降低購(gòu)房首付，延長(zhǎng)貸款年限，購(gòu)房補(bǔ)貼利好條件的基礎(chǔ)上，大力推進(jìn)棚戶區(qū)改造貨幣化，多重措施去庫(kù)存。

【全國(guó)政策解讀】因地制宜，北、上、廣、深及部分二線城市調(diào)控收緊?，F(xiàn)象：至2015年下半年，各城市紛紛解除限購(gòu)以及“90,70”政策，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖明顯，與此同時(shí)房產(chǎn)市場(chǎng)分化現(xiàn)象明顯加劇。熱門一二線城量?jī)r(jià)齊升，其中部分城市頻頻拍出地王，三四線卻仍舊于寒流之中懾懾發(fā)抖。

解析：三四線城市走量緩慢，有實(shí)力的開發(fā)商集體投奔熱門一二線城市，小型開發(fā)商則在三四線城市 “樓市的泥潭中越陷越深”。

政策措施：根據(jù)各個(gè)省份（城市）的實(shí)際情況制定對(duì)應(yīng)措施，收緊一線城市（北、上、廣、深），降溫?zé)狳c(diǎn)二線城市（南京、蘇州、合肥、武漢），扶持二三四線城市。

2016年上半年，北京、上海、廣州、深圳、蘇州、武漢、南京、廊坊、合肥已逐步收緊調(diào)控政策。

【2016年1-6月昆明重要政策一覽表】

【政策解讀-昆明】2016年昆明施行四大房產(chǎn)新規(guī)

2016年1月1日起施行《云南省商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)實(shí)施細(xì)則》 銳評(píng)：商品房備案被取消，開發(fā)商自行公示而無(wú)需備案，如此一來(lái)，調(diào)整房?jī)r(jià)將不再受備案的限制，開發(fā)商可靈活掌控銷售價(jià)格，房?jī)r(jià)由市場(chǎng)主導(dǎo)；而對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，如今房?jī)r(jià)全由開發(fā)商說(shuō)了算，購(gòu)房者需了解房?jī)r(jià)公示制度，向開發(fā)商表明立場(chǎng)觀看房?jī)r(jià)公示，以維護(hù)自身利益。

2016年2月1日推行《商品房買賣合同示范文本》

銳評(píng)：新版買賣合同新增了商品房預(yù)售資金監(jiān)管條款，明確出賣人應(yīng)將出售商品房的全部房?jī)r(jià)款存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，有效防范交易風(fēng)險(xiǎn)。昆明市還增加了安全設(shè)置，保障購(gòu)房者明確知道自己權(quán)利義務(wù)。并對(duì)商品房買賣時(shí)的細(xì)節(jié)作出了更多的規(guī)范，新增內(nèi)容更多指向監(jiān)督開發(fā)商行為，最大程度維護(hù)購(gòu)房者權(quán)益。

2016年1月1日起施行《昆明市電梯安全管理辦法(修訂)》

銳評(píng)：此次修訂辦法在防止報(bào)廢電梯再入市、在電梯日常維護(hù)保養(yǎng)方面、將使用年限超過(guò)15年的電梯列為重點(diǎn)監(jiān)控對(duì)象等方面做出了明確的規(guī)定。提高了電梯使用的安全系數(shù)，明確責(zé)任，加大監(jiān)督檢驗(yàn)力度，全面細(xì)化安全管理。

2016年2月1日實(shí)行《昆明市物業(yè)管理辦法》

銳評(píng)：明確業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位的權(quán)利、義務(wù),規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的行為以及業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、職責(zé)、運(yùn)作,保護(hù)業(yè)主的共同利

益,為改善人民群眾的生活和工作環(huán)境創(chuàng)造良好的條件。新規(guī)的施行，更加規(guī)范了地產(chǎn)環(huán)境。

【政策解讀-昆明】昆明市規(guī)劃局出臺(tái)細(xì)則 明確“商改住”標(biāo)準(zhǔn)

摘要：市規(guī)劃局出臺(tái)了相關(guān)實(shí)施細(xì)則，重點(diǎn)明確了房地產(chǎn)項(xiàng)目部分地塊用地性質(zhì)變更、城市更新改造項(xiàng)目商改住、房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)整住房套型變更的原則等內(nèi)容。

銳評(píng)：商業(yè)體量較大，而昆明住宅用地供應(yīng)不足，上半年昆明住宅去庫(kù)存頗有成效，商辦市場(chǎng)疲軟。

此次明確“商改住”的標(biāo)準(zhǔn)，也有利于盤活商業(yè)項(xiàng)目，標(biāo)準(zhǔn)中提出關(guān)于商改住改造配套設(shè)施的細(xì)則，保障了“商改住”的有序?qū)嵤?。但地段位置不好的?xiàng)目“商改住”后，由于集中供應(yīng)、改造成本過(guò)高、開發(fā)商缺乏運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)等因素，推進(jìn)實(shí)施也不是那么容易。

【政策解讀-昆明】昆明出臺(tái)“46條”穩(wěn)增長(zhǎng)措施

亮點(diǎn)：涉及促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展；努力降低商品房庫(kù)存；切實(shí)加強(qiáng)土地保障等20個(gè)方面46條政策措施。

銳評(píng)：政策的出臺(tái)，明確了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)和土地市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。首先通過(guò)減壓穩(wěn)樓市，全面施行商品房預(yù)告抵押登記制度，提高金融機(jī)構(gòu)開展住房貸款的積極性，通過(guò)房貸等金融改革措施，放寬政策，給房企松綁；其次通過(guò)調(diào)限，加大住房公積金促進(jìn)住房消費(fèi)力度，加大金融支持力度、實(shí)行財(cái)政補(bǔ)貼政策等，靠公積金激活樓市，進(jìn)一步刺激樓市，達(dá)到降低商品房庫(kù)存的目的；通過(guò)多達(dá)9

項(xiàng)土地制度，規(guī)范土地出讓方式，減免多項(xiàng)費(fèi)用等方式，切實(shí)加強(qiáng)土地保障，盤活市場(chǎng)土地市場(chǎng)。

【政策解讀-昆明】昆明27條措施推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。

摘要：《昆明市供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革實(shí)施方案》明確提出，要經(jīng)過(guò)3年努力，供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革取得重要進(jìn)展，去產(chǎn)能、去庫(kù)存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板工作取得明顯成效。

銳評(píng)：《方案》提出了27條具體任務(wù)和措施，意味著昆明供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革動(dòng)真格。著力化解房地產(chǎn)庫(kù)存，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)調(diào)控政策，加大住房公積金促進(jìn)住房消費(fèi)力度，大力推廣住房保障貨幣化，積極支持農(nóng)民工和有意愿的農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房，鼓勵(lì)車庫(kù)（位）銷售租賃。

【政策解讀-昆明】2018年底商品房庫(kù)存規(guī)模比2015年減少25%。摘要：昆明市通過(guò)了《昆明市供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革實(shí)施方案(送審稿)》,方案對(duì)昆明市房地產(chǎn)業(yè)去庫(kù)存提出了新的要求，2018年底商品房庫(kù)存規(guī)模比2015年減少25%，并對(duì)2016~2018年商品房銷售面積年均值提出要求。

1.4 銳評(píng)：

1、政府從土地供應(yīng)上加強(qiáng)監(jiān)管和控制，減少土地供應(yīng)，從市場(chǎng)的最開端抑制庫(kù)存的增長(zhǎng)。

2、“商改住”標(biāo)準(zhǔn)的出臺(tái)，有益于盤活部分商辦項(xiàng)目，推進(jìn)商辦項(xiàng)目去庫(kù)存的實(shí)施。

3、西山區(qū)、呈貢區(qū)出臺(tái)對(duì)購(gòu)買或租用轄區(qū)內(nèi)商務(wù)樓，都有相應(yīng)的補(bǔ)助，積極推動(dòng)了整個(gè)辦公市場(chǎng)的“去庫(kù)存”力度。

4、加大住房公積金促進(jìn)住房消費(fèi)力度，并推動(dòng)住房公積金繳存省內(nèi)異地互認(rèn)，公積金買房條件的一再放寬，無(wú)疑都是為去庫(kù)存工作創(chuàng)造先決條件。

1.5 【全國(guó)政策小結(jié)】

1、降首付、減契稅、購(gòu)房補(bǔ)貼等多重優(yōu)惠去庫(kù)存。在多重優(yōu)惠的刺激下，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖明顯，多個(gè)城市量?jī)r(jià)齊飛；

2、支持農(nóng)民進(jìn)城買房，加大棚改戶貨幣補(bǔ)償比例去庫(kù)存。在優(yōu)惠政策的激勵(lì)下，該部分人群有繳納首付的能力，但后期還貸壓力較大，因此購(gòu)房可能性較??；

3、為控制市場(chǎng)平衡，防止后期“房產(chǎn)泡沫”，多個(gè)熱門二線城市土拍都施行了“限價(jià)融斷”措施；

4、因地制宜，多個(gè)城市調(diào)控收緊。從去年優(yōu)惠政策入市以后，一線城市樓市量?jī)r(jià)齊升，土地市場(chǎng)頻出地王。3月份開始一線城市政策開始收緊，開發(fā)商與

購(gòu)房者則大量涌入周邊的二線城市，造成以蘇州、合肥、南京為首的多個(gè)二線城市樓市異?；鸨?。為促使地產(chǎn)平衡發(fā)展，熱門二線城市已開始逐步收緊調(diào)控。

1.6 【昆明政策小結(jié)】

1、推行新版合同、實(shí)行電梯安全、物業(yè)管理辦法，加大監(jiān)督檢驗(yàn)力度，最大程度維護(hù)了購(gòu)房者、業(yè)主的權(quán)益。商品房備案被取消，開發(fā)商獲得了掌控價(jià)格的自由，房?jī)r(jià)將由市場(chǎng)主導(dǎo)；

2、從2月1日開始實(shí)施的“新版商品房合同”對(duì)市場(chǎng)簽約影響極大，在3月15日修改執(zhí)行新規(guī)前，大量的項(xiàng)目延遲備案，致使應(yīng)在2月份簽約備案的量擠壓在3月中下旬集中網(wǎng)簽，造成了上半年2月份市場(chǎng)極度冷淡、3月份極度火爆的局面；

3、“商改住”有利于消化商辦市場(chǎng)的庫(kù)存，盤活項(xiàng)目，但也可能由于集中供應(yīng)、改造成本過(guò)高、開發(fā)商缺乏運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)等因素，減緩?fù)七M(jìn)實(shí)施的進(jìn)程；

4、政府出臺(tái)一系列政策措施，明確了到2018年“年平均銷售1000萬(wàn)㎡以上”、“庫(kù)存比2015年底減少25%”的目標(biāo)，這將說(shuō)明接下來(lái)政府還將延續(xù)積極寬松政策，在如此大的市場(chǎng)容量與利好的政策中，開發(fā)房企可遐想的空間是非常大的。

二、市場(chǎng)·奮勇前行

【昆明-供銷】新增供應(yīng)縮減，成交同比增長(zhǎng)，7年后市場(chǎng)再現(xiàn)供小于求局面。

市場(chǎng)新增供應(yīng)持續(xù)下滑，上半年合計(jì)供應(yīng)387萬(wàn)㎡，同比下降28%。2016年上半年昆明商品房合計(jì)成交555萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)21%，備案成交的增長(zhǎng)與呈貢和南市區(qū)出現(xiàn)集中備案的項(xiàng)目有關(guān)。

商品房包括商品住宅、定向團(tuán)購(gòu)房、商業(yè)、辦公與車位

商品房供應(yīng)統(tǒng)計(jì)公布房間明細(xì)的預(yù)售項(xiàng)目面積

【昆明-存量】商品房庫(kù)存處于高位，但市場(chǎng)出現(xiàn)好轉(zhuǎn)信號(hào)，上半年去庫(kù)存168萬(wàn)方。

供求逆轉(zhuǎn)，備案成交面積比新增供應(yīng)多168萬(wàn)㎡，整個(gè)上半年呈現(xiàn)出良好的去庫(kù)存局面。

截止6月底，商品房庫(kù)存2651萬(wàn)㎡，以近12個(gè)月市場(chǎng)共備案1124萬(wàn)㎡計(jì)算，現(xiàn)有庫(kù)存去化時(shí)間約為2.4年。

昆明政府“去庫(kù)存”政策指出，到2018年底，商品房庫(kù)存要比2015年底減少25%。2016上半年市場(chǎng)表現(xiàn)為該去庫(kù)存的目標(biāo)打下良好的開局。

【昆明-月度供銷】表現(xiàn)強(qiáng)勁，月均銷售93萬(wàn)㎡，有3個(gè)月份銷量過(guò)百萬(wàn)㎡。自2月1日起，昆明開始使用新版購(gòu)房合同進(jìn)行備案，但由于新版合同中諸多條款涉及到退房，房企持謹(jǐn)慎對(duì)待態(tài)度，致使項(xiàng)目備案延后，致使2月市場(chǎng)極度低迷。擠壓延后的備案在3月得以備案，推高了該月市場(chǎng)成交。

除2月特殊因素影響外，2016年各月備案均在85萬(wàn)㎡以上，且均優(yōu)于去年同期。

【主城區(qū)-供銷】供應(yīng)連續(xù)下滑，成交高位，市場(chǎng)供過(guò)于求局面改變。2016年主城區(qū)新增供應(yīng)持續(xù)下滑，上半年合計(jì)供應(yīng)371萬(wàn)㎡，同比下降14%。2016年上半年主城區(qū)商品房合計(jì)成交404萬(wàn)㎡，同比下降2%。

注：

1、主城區(qū)包含中市區(qū)、東市區(qū)、南市區(qū)、西市區(qū)和北市區(qū)，不包含呈貢與

空港區(qū)域

【主城區(qū)-存量】庫(kù)存止升回落，市場(chǎng)出現(xiàn)去庫(kù)存信號(hào)。

2016上半年備案成交面積比新增供應(yīng)多32萬(wàn)㎡，市場(chǎng)庫(kù)存首次止升回落。截止2016年6月底主城區(qū)商品房庫(kù)存為2222萬(wàn)方，以近12個(gè)月市場(chǎng)共備案893萬(wàn)㎡計(jì)算，現(xiàn)有庫(kù)存去化時(shí)間約為2.5年。

【主城區(qū)-月度供銷】月均銷售67萬(wàn)㎡，2季度月度之間成交量大、波動(dòng)小。2月受政策（新版商品房合同）影響備案延遲，多數(shù)項(xiàng)目擠壓在3月中下旬簽約備案，使3月份成交顯增。

剩余月份供求缺口小，市場(chǎng)近似處于供求平衡點(diǎn)。

【市場(chǎng)供銷對(duì)比】2016上半年呈貢市場(chǎng)銷售占比大幅增加，南市區(qū)供求占比依舊最大。

【市場(chǎng)供銷對(duì)比】同比來(lái)看，呈貢供應(yīng)驟減、成交倍增，南市區(qū)供求量微降但仍占主導(dǎo)。

【各區(qū)域供銷存對(duì)比】市場(chǎng)供銷存主要集中在南市區(qū)與呈貢，其中南市區(qū)存量第一。

【房產(chǎn)企業(yè)機(jī)構(gòu)】2016年房企并購(gòu)重組加速，品牌房企大肆接盤，昆明樓市進(jìn)入強(qiáng)者盛宴時(shí)代。

【房產(chǎn)企業(yè)機(jī)構(gòu)】2016年房企并購(gòu)重組加速，品牌房企大肆接盤，昆明樓市進(jìn)入強(qiáng)者盛宴時(shí)代。

【房企排名】2016年TOP20房企銷售增加，市場(chǎng)份額進(jìn)一步提高。

注：銷售金額包含住、商、辦與車位

2.1 銳理數(shù)據(jù)解析（商品房）1.昆明整體市場(chǎng)穩(wěn)中有升，價(jià)格下行

2.上半年市場(chǎng)供應(yīng)量整體減少，存量首次出現(xiàn)下降，去庫(kù)存意圖明顯，效果初見(jiàn)端倪

3.依據(jù)目前昆明市場(chǎng)存量以及現(xiàn)有市場(chǎng)去化速度，仍需2.4年方可完全消化

4.主城區(qū)供減量平，其中南市區(qū)一直是供銷主力區(qū)域；呈貢區(qū)成交大幅增長(zhǎng)

5.定向團(tuán)購(gòu)房拉動(dòng)銷量上升，商品住宅供求平衡，庫(kù)存量合理，商業(yè)與辦公庫(kù)存高，去化壓力巨大。

6.上半年昆明房企并購(gòu)重組加速，昆明樓市進(jìn)入強(qiáng)者盛宴時(shí)代

總結(jié)：昆明市場(chǎng)新增供應(yīng)縮減，以去庫(kù)存為己任，市場(chǎng)供給側(cè)調(diào)節(jié)初見(jiàn)成效。2.2 未來(lái)預(yù)判

1、下半年房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)小幅回升，尤其是商品住宅產(chǎn)品，其價(jià)格將得到改善盤入市的支撐

2、在利好政策不斷釋放與市場(chǎng)多方博弈的情況下昆明樓市將繼續(xù)平穩(wěn)前行 根據(jù)昆明市政府“去庫(kù)存”政策，下半年將延續(xù)上半年供減銷增去庫(kù)存的良好態(tài)勢(shì)

3、更多城中村改造停滯項(xiàng)目將被品牌房企接手盤活，市場(chǎng)上品質(zhì)樓盤逐步增多，樓市良性發(fā)展

4、昆明的中小房企將進(jìn)一步被收購(gòu)、轉(zhuǎn)型或者消失，未來(lái)大房企將占據(jù)更多市場(chǎng)份額。

三、土地供求失調(diào)

【土地供銷】昆明土地市場(chǎng)樓面地價(jià)小幅下降，供應(yīng)量微漲，成交量減半，流拍增多。

上半年土地市場(chǎng)較去年同期供應(yīng)量上漲，銷售量下降，供銷比約2.29:1，樓面價(jià)小幅下降。供銷價(jià)同比漲幅分別6.7%、-52.9%、-8.0%。自2014年開始，昆明土地供應(yīng)緊縮明顯，2015年下半年幾乎是斷崖式收緊。2016年上半年市場(chǎng)土地有適量供應(yīng)，卻存在起價(jià)過(guò)高、新地少等弊端，致使流拍土地增加。同時(shí)，碧桂園、萬(wàn)科、云南城投、實(shí)力等房企另辟蹊徑，采用收購(gòu)、入股或代建的方式增加項(xiàng)目土地儲(chǔ)備。

【土地供應(yīng)分布圖】供地分布廣，供應(yīng)地塊前三板塊是滇池、次中心和北市。

【土地成交分布圖】滇池、次中心和北市等板塊土地成交搶眼。

【土地性質(zhì)】昆明住宅類與商業(yè)類土地供應(yīng)約各占一半，成交地塊中純住宅占比大，商業(yè)用地流拍多。

上半年昆明純住宅用地供應(yīng)29宗，約1198畝，供應(yīng)面積占比42%； 供應(yīng)用地性質(zhì)以純住宅與商業(yè)為主，約占總供應(yīng)面積的90%。

上半年昆明土地成交以純住宅為主，該類用地除因故終止外，其他全數(shù)成交，這說(shuō)明市場(chǎng)對(duì)住宅用地的需求旺盛；商住兩用性質(zhì)土地占總成交量的16%，商業(yè)用地占10%。

【土地金額】 上半年昆明土地出讓金共51.4億元，累計(jì)成交1238畝。

【溢價(jià)分析】平均溢價(jià)率6.47%，共7塊土地溢價(jià)成交，2月藍(lán)光約溢價(jià)27%競(jìng)得4宗純住宅地塊。

【流拍土地分布圖】巫家壩地王由于起價(jià)過(guò)高流拍，并在6月底折價(jià)約1/3后成交。

【各性質(zhì)土地對(duì)比】住宅土地價(jià)格在2月份和5月份較高，且在2月份有溢價(jià)；商業(yè)地價(jià)波動(dòng)大，多底價(jià)成交。

【各區(qū)域供銷對(duì)比】南市區(qū)為昆明土地供需熱點(diǎn)區(qū)域，東市區(qū)亦有發(fā)力，中市區(qū)持續(xù)有地塊供應(yīng)。

上半年昆明共計(jì)供應(yīng)土地52宗，合計(jì)2832.7畝；

東市區(qū)供應(yīng)量超過(guò)1/3，供應(yīng)面積為1010.5 畝，其中空港板塊供應(yīng)945.5畝；南市區(qū)次之，供應(yīng)528.46畝，北市區(qū)稍遜一籌，供應(yīng)472.35 畝。

上半年昆明共計(jì)成交土地31宗，合計(jì)1238.0畝；

本成交主要分布在南市區(qū)，成交面積為410.5畝，呈貢區(qū)成交353.5畝；中市區(qū)成交203.9畝。

【各區(qū)板塊價(jià)格對(duì)比】呈貢、滇池板塊供銷走高，溢價(jià)地塊位于北市、東南與高新板塊，北市板塊溢價(jià)最高。

【土地成交供求板塊熱度圖】呈貢、滇池板塊最熱，其次是空港、北市與次中心板塊。

【成交樓面價(jià)排行】藍(lán)光溢價(jià)27%斬獲北市4宗純住宅地塊，樓面價(jià)為3771元/㎡。

3.1 【成交總價(jià)排行】

3.2 【銳理解析】

1.土地成交：上半年昆明共出讓土地52宗，其中成交31宗，成交面積1238畝，同比下降52.9%。

2.土地出讓金： 上半年土地吸金51.4億元，相較于2015年同期的81.3億元，下降36.8%。

3.土地溢價(jià)：上半年昆明土地市場(chǎng)較2015年下半年有所回暖，與去年同期相比銷量約減半，流拍土地增加，地塊總體溢價(jià)率仍然不高，為6.47%。

4.土地流拍：上半年流拍土地12宗?；蛞蚱淦鹋膬r(jià)過(guò)高，大量開發(fā)商無(wú)法負(fù)擔(dān)。

5.成交區(qū)域：南市區(qū)土地市場(chǎng)仍為供銷主力，其中滇池板塊土地成交量較高。

3.3 【未來(lái)預(yù)判】

1.整體態(tài)勢(shì)：供求不匹配的矛盾還將延續(xù)，土地市場(chǎng)將延續(xù)上半年平淡的態(tài)勢(shì)。

2.成交走勢(shì)：商業(yè)地塊流拍或?qū)⒊蔀槌B(tài)，土地溢價(jià)能力弱，多數(shù)應(yīng)是底價(jià)成交。

3.供應(yīng)類型：預(yù)計(jì)下半年住宅用地仍為供求主力，純商業(yè)用地占比應(yīng)該下降。

4.熱點(diǎn)區(qū)域：南市區(qū)仍將是主力區(qū)域，東市區(qū)隨著碧桂園、花樣年等品牌房企扎堆進(jìn)入，或?qū)⒊蔀橄乱粋€(gè)熱點(diǎn)區(qū)域。

3.4 【總評(píng)】

1、從整體來(lái)看，土地市場(chǎng)如何走取決于政府的供地計(jì)劃；

2、從土地成交性質(zhì)層面看，市場(chǎng)對(duì)純住宅用地需求旺盛；商業(yè)用地面臨較大的成交壓力，流拍可能性增加；

3、受昆明商業(yè)大體量的商業(yè)存量影響，商業(yè)用地的資產(chǎn)價(jià)值目前仍處于下降通道，且短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)根本性的逆轉(zhuǎn)，商業(yè)用地的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)明顯高于住宅用地；

4、品牌房企入市搶地戰(zhàn)況全面升級(jí)，行業(yè)集中度進(jìn)一步提高，小房企拿地更加困難；

5、市區(qū)內(nèi)凈地供應(yīng)愈發(fā)稀少，映襯出問(wèn)題頻出并開發(fā)停滯的城中村改造項(xiàng)目地塊的價(jià)值，在下半年一級(jí)市場(chǎng)拿地更加激烈的背景下，這部分項(xiàng)目或?qū)⒂瓉?lái)新生。