第一篇：2008年重慶房地產(chǎn)市場總結(jié)與研究報(bào)告

2008年重慶市場年度總結(jié)報(bào)告

2008年重慶房地產(chǎn)市場總結(jié)與研究年度報(bào)告

一、2008年房地產(chǎn)政策分析

房地產(chǎn)作為國家的支柱產(chǎn)業(yè)之一，關(guān)乎國計(jì)民生，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越單純的經(jīng)濟(jì)范疇，對經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)構(gòu)建，對社會安全、政治穩(wěn)定都至關(guān)重要。房地產(chǎn)的公共屬性決定了政府必須行使干預(yù)、管理和調(diào)控的職能。

1.1保障民生，刺激內(nèi)需，樓市調(diào)控的天平向著保障住房的方向傾斜

2007年底到2008年陸續(xù)出臺的《國務(wù)院關(guān)于解決低收入家庭住房困難的若干意見》、《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》、《廉租住房保障方法》等政策，預(yù)示了我國住房政策的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，國家和政府在對待住房問題上從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的福利分房、到市場化的依靠商品房解決、到現(xiàn)在以商品房為主解決中高收入者的住房需求、以經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、創(chuàng)業(yè)公寓、人才公寓為附的多層次住房體系來解決中低收入者的住房需的政策導(dǎo)向。隨著政府對樓市調(diào)控的天平向著保障民生的方向傾斜，以及對整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)下滑擔(dān)憂，啟動(dòng)保障性住房投資，希望以此帶動(dòng)低迷房地產(chǎn)市場上游行業(yè)需求，阻止投資下滑對GDP下滑拉動(dòng)。2009至2011年，中央財(cái)政將投資9000億元，用于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造;根據(jù)重慶住房建設(shè)規(guī)劃，今明兩年，重慶計(jì)劃建設(shè)保障性住房562.86萬平方米，今年建235.92萬平方米，明年建326.94萬平方米。加快保障性安居工程的建設(shè)，既是保障民生的需求，也是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的需求。在拉動(dòng)內(nèi)需，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)，特別是保障性住房建設(shè)是一個(gè)很好的結(jié)合點(diǎn)。一方面解決了社會關(guān)心 1 2008年重慶市場年度總結(jié)報(bào)告 的民生問題，解決了中國百姓住房的困難問題，另一方面能夠促進(jìn)整個(gè)社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

1.2房貸利率及住房交易稅費(fèi)降低，支持居民購買普通自住房和改善型普通自住房

央行宣布2008年9月16日起下調(diào)一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn)，宣布了中國進(jìn)入減息期，截止到從2008年11月27日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各1．08個(gè)百分點(diǎn)，央行已連續(xù)進(jìn)行了四次降息，一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率1．08個(gè)百分點(diǎn)的調(diào)整力度，為央行近年貨幣政策調(diào)控歷史上所罕有。就行業(yè)而言，對房地產(chǎn)行業(yè)是個(gè)重大利好，房地產(chǎn)企業(yè)對銀行依賴程度較大，大幅降息明顯降低了開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本，同時(shí)隨著降息效應(yīng)的疊加，有利于提高按揭購房者購買力，降低已按揭貸款購房者負(fù)擔(dān)。2008年10月22日經(jīng)國務(wù)院同意，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局宣布交易稅費(fèi)下調(diào)及對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房貸款首付可至兩成，貸款利率下限擴(kuò)大至0.7倍。新政出臺的背景更多的是出于政府對整體經(jīng)濟(jì)安全的考慮，針對當(dāng)前就業(yè)機(jī)會大量消失、經(jīng)濟(jì)衰退的擔(dān)憂的考慮，其目的在于增強(qiáng)購房者信心與預(yù)期，帶動(dòng)樓市交易回暖，最終促進(jìn)國內(nèi)需求的上升。同時(shí)重慶市政府出臺了擴(kuò)大樓市地方優(yōu)惠政策，2008年11月7日起，對個(gè)人購買套內(nèi)面積144平方米以下普通住房，無論是首次購買還是二手房，契稅稅率統(tǒng)一下調(diào)到1%。對購買二手住房建筑面積超過144平方米、二手住房的贈(zèng)予和交換行為、個(gè)人購買二手非住房不享受優(yōu)惠新政，仍按現(xiàn)行契稅政策執(zhí)行。

1.3二套房貸“有限”松動(dòng)，減輕住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅負(fù) 2008年重慶市場年度總結(jié)報(bào)告

12月17日國務(wù)院常務(wù)會議決定加大政策力度，加快保障性住房建設(shè)，進(jìn)一步鼓勵(lì)和支持住房消費(fèi)，對已貸款購買一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。減輕住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅負(fù)。將現(xiàn)行個(gè)人購買普通住房超過5年(含5年)改為超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓的，免征營業(yè)稅;對個(gè)人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入征收營業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價(jià)的差額征收營業(yè)稅。本次會議政策延續(xù)了之前中央政府“救市”房地產(chǎn)的精神，但也顯示了決策層擔(dān)心炒作和投機(jī)氛圍的再次蔓延，既要防止投機(jī)和炒作，又要促進(jìn)市場交易量的恢復(fù)，僅對二套房貸有限放開，突出滿足改善型住房需求，是對前期改善型住房政策的進(jìn)一步明確和細(xì)化，但其因操作層面的難度以及面臨群體相對有限，其對市場需求的刺激還需進(jìn)一步觀察。

1.4加大土地清理整頓力度，擠出土地市場泡沫

2008年國家先后出臺《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》、《違反土地管理規(guī)定行為處分辦法》等政策及啟動(dòng)了新版土地出讓合同。我國自2004年8月31日取消協(xié)議出讓土地，開發(fā)用地一律采取“招拍掛”以及價(jià)高者得的制度。由于政府壟斷了土地的一級供應(yīng)，土地資源的供應(yīng)緊張和稀缺性更加突出，開發(fā)商之間的競爭也日益演化為對土地資源的爭奪。再加上2006 年至2007 年的大牛市，以及資本市場的追捧，終于制造出地價(jià)超過房價(jià)的泡沫。不過無論從房價(jià)，還是地價(jià)來看，泡沫主要集中在2007年。政府一直在利用各種緊縮性的金融政策，以及加大土地清理整頓，規(guī)范土地市場，加強(qiáng)對土地市場的供應(yīng)管理，擠出地產(chǎn)泡沫。

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二、2008年1-10月重慶房地產(chǎn)市場基本情況

2.1重慶市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營運(yùn)行狀況

2.1.1重慶房地產(chǎn)開發(fā)投資額、施工、竣工面積增幅放緩，新開工面積增幅大幅下降

以上數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)(CREIS)4 2008年重慶市場年度總結(jié)報(bào)告

2008年1-10月，重慶市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資723.5億元，同比增長24.9%，此增幅和2007年比下降10.04個(gè)百分點(diǎn);房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重為25.4%，該比重較2007年度下降了1.48個(gè)百分點(diǎn);房地產(chǎn)投資額同比增幅明顯小于固定資產(chǎn)投資增幅，可見2008年前3季度貨幣緊縮政策，對房地產(chǎn)開發(fā)投資產(chǎn)生較大影響。商品房施工面積為10442.9萬平方米，同比增長14.67%，較2007年增幅基本持平;;商品房竣工面積為2620.38萬平方米，同比增長2.38%，較2007年增幅上漲了2.07個(gè)百分點(diǎn);商品房新開工面積為2620.38萬平方米，同比增長2.38%，較2007年增幅大幅下降28.87個(gè)百分點(diǎn)?？陀^分析，受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢及房地產(chǎn)市場需求不旺、開發(fā)企業(yè)市場預(yù)期悲觀影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資、施工、竣工面積增幅均放緩，但受2007年市場銷售較好影響，因大部分成交商品房為期房，故商品房施工面積和竣工面積均保持一定程度的增長;面臨樓市低迷以及開發(fā)商資金籌措難題，紛紛減少商品房新開工面積，故其增幅大幅下跌。

2.1.2重慶商品房銷售面積大幅回落，商業(yè)用房下降幅度最大

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)(CREIS)5 2008年重慶市場年度總結(jié)報(bào)告

2008年1-10月，重慶商品房銷售面積為2041.39萬平方米，同比下降17.93%;商品房銷售額572.32億元，同比下降16.51%;銷售面積增速進(jìn)一步下降主要原因是去年同期基數(shù)較高而今年市場需求不旺，2007年1-10月商品房銷售面積達(dá)2487.25萬平方米，同比增長92.8%;住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房銷售面積同比分別下降17.8%、1.4%、29.0%，商業(yè)營業(yè)用房下降幅度最大。

2.1.3重慶商品房價(jià)格漲勢趨緩

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)(CREIS)2008年1-10月，重慶商品房銷售價(jià)格為2804元/平方米，同比上漲1.73%;住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用銷售價(jià)格同比漲幅分別為0.63%、4.55%、17.71%，從各物業(yè)價(jià)格走勢來看，商業(yè)營業(yè)用房價(jià)格增長較大，而住宅在經(jīng)濟(jì)適用房大量成交下，漲幅明顯回落，2008年1-10月重慶經(jīng)濟(jì)適用房銷售面同比增長91.8%，銷售價(jià)格為1746元/平方米;寫字樓價(jià)格在2007年大幅增長后，2008年漲幅明顯下降。

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2.1.4重慶市土地購臵面積下降近四成，土地開發(fā)面積同比增幅大幅回落

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)(CREIS)2008年1-10月，土地購臵面積為675.03萬平方米，與去年同期相比下降40.21%;土地開發(fā)面積為663.79萬平方米，與去年同期相比增長8.91%。土地購臵面積大幅下降主要是受2007年底開始房地產(chǎn)二級市場大幅調(diào)整的影響，企業(yè)放緩擴(kuò)張步伐;受國家加大土地清理整頓政策影響，各企業(yè)加快現(xiàn)有土地開發(fā)，土地開發(fā)面積依舊保持較高增速，但相對2007年增幅已大幅回落。

2.2重慶市主城區(qū)房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況

2.2.1保障性用房大體量入市推動(dòng)重慶主城區(qū)商品房新批準(zhǔn)預(yù)售量高位運(yùn)行

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數(shù)據(jù)來源：重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)

2008年1-11月重慶主城區(qū)商品房新批準(zhǔn)預(yù)售面積1820.80萬平方米，較去年同期減少了93.35萬平方米，同比減幅為4.88%。2007年受整個(gè)市場環(huán)境的影響，需求旺盛，新批準(zhǔn)預(yù)售面積也較大，2008年市場逐步回歸理性，但隨著大量保障性用房入市，拉動(dòng)整個(gè)市場的供應(yīng)，導(dǎo)致了2008年1-11月新批準(zhǔn)預(yù)售面積和去年相差不大。

2.2.2重慶主城區(qū)商品房銷售面積大幅下降，近六成集中在“三北一南”四區(qū)域 2008年重慶市場年度總結(jié)報(bào)告

數(shù)據(jù)來源：重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)

2008年1-11月，重慶主城區(qū)商品房成交11884套，較去年同期減少52589套，同比減少30.65%;商品房成交面積1126.14萬平方米，較去年同期減少553.82萬平方米，同比減幅為32.97%。2007年重慶房地產(chǎn)市場受多重利好影響，購房者對商品房市場的良好預(yù)期導(dǎo)致商品房市場供需兩旺，但隨著國家各項(xiàng)調(diào)控政策的出臺以及經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，市場逐步回歸理性，消費(fèi)者觀望情緒濃厚，導(dǎo)致了2008年1-11月商品房成交量大幅下降。

“三北一南”區(qū)域(南岸區(qū)、江北區(qū)、渝北區(qū)、北部新區(qū))依舊為成交熱點(diǎn)區(qū)域，四個(gè)區(qū)共成交676.48萬平方米，占總成交量60.07%。

2.2.3重慶主城區(qū)商品房價(jià)格依舊高位增長，月度價(jià)格同比差別縮小

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數(shù)據(jù)來源：重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)

2008年1-11月重慶主城區(qū)商品房成交4024元/平方米，較去年同期每平方米增長了735元，增長幅度為22.36%，2008年重慶主城區(qū)房價(jià)依舊在高位運(yùn)行，但從從2008年重慶主城區(qū)月度成交均價(jià)來看，1-8月成交均價(jià)走勢相對平穩(wěn)，一直在4100元/平方米上下波動(dòng)，隨著市場形勢的進(jìn)一步嚴(yán)峻，開發(fā)企業(yè)資金鏈緊張，銷售壓力增大，各樓盤優(yōu)惠折扣力度加大，同時(shí)保障性用房大量上市等因素，導(dǎo)致了8月來成交均價(jià)逐步走低，和去年同期價(jià)格差距不斷縮小。

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2.2.4重慶主城區(qū)招拍掛商品房用地成交面積下降近七成，土地價(jià)格、樓面地價(jià)雙雙大幅增長，渝中區(qū)、沙坪壩區(qū)、高新區(qū)土地成交價(jià)格位居區(qū)域前三

數(shù)據(jù)來源：重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)

2008年1-10月重慶主城商品房用地成交62塊，較去年同期減少113塊，同比減幅為64.57%;成交土地面積324.40萬平方米，較去年同期減少818.42萬平方米，同比減幅為71.61%;規(guī)劃建筑面積946.24，較去年同期減少1683.42萬平方米，同比減幅為64.02%。2007年受市場供需兩旺影響，開發(fā)企業(yè)拿地積極性較高，地王屢屢出現(xiàn)，而2008年隨著國家宏觀政策的調(diào)控，銀根緊縮，同時(shí)市 11 2008年重慶市場年度總結(jié)報(bào)告

場需求不旺，市場觀望情緒濃厚，各項(xiàng)目銷售量大幅下降，各企業(yè)資金鏈逐步緊張，拿地?cái)U(kuò)張實(shí)力減弱，導(dǎo)致了土地成交量大幅下降，但土地成交的大幅下降，將為后期市場供應(yīng)帶來深遠(yuǎn)的影響。2008年1-10月重慶主城區(qū)商品房用地成交價(jià)格2966元/平方米，較去年同期每平方米增長1107元/平方米，增長幅度為59.57%;樓面地價(jià)為1017元/平方米，較去年同期每平方米增長了209元，增長幅度為25.89%。2008年土地價(jià)格高位運(yùn)行，一是2007年來土地價(jià)格上漲慣性所致，另一方面由于一部分成交土地位于商圈中或附近，導(dǎo)致了2008年1-10月土地成交價(jià)格較去年同期大幅增長。

三、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析

3.1重慶GDP保持高位運(yùn)行的增長態(tài)勢，高于全國平均水平

數(shù)據(jù)來源：重慶統(tǒng)計(jì)局

2008年前三季度全市實(shí)現(xiàn)GDP3419.56億元，同比增長15.3%，增速比上半年提高0.1個(gè)百分點(diǎn)，與去年同期持平。前三個(gè)季度全市GDP累計(jì)增速逐季走高，分別為13.9%、15.2%和15.3%。不僅如此，前三季度累計(jì)增速在全國還處于較高 12 2008年重慶市場年度總結(jié)報(bào)告

水平，分別高出全國同期平均水平3.3、4.8和5.4個(gè)百分點(diǎn)。但受經(jīng)濟(jì)正在面臨加速下滑和通貨緊縮的雙重威脅，2008年重慶GDP增速應(yīng)低于2007年。

3.2固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步上升

1-10月重慶市全社會固定資產(chǎn)投資完成2848.16億元，同比增長30.6%。其中，城鎮(zhèn)完成投資2679.15億元，增長30.2%;農(nóng)村完成投資169.01億元，增長36.3%。在城鎮(zhèn)投資中，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成723.5億元，增長24.9%，占全社會投資總量的25.4%。

3.3居民消費(fèi)價(jià)格持續(xù)回落

10月份，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)同比上漲2.4%，比今年9月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。從八大類價(jià)格指數(shù)看：食品、煙酒及用品、家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)和醫(yī)療保健及個(gè)人用品分別上漲8.1%、2.6%、2.3%和1.3%。衣著、娛樂教育文化用品、交通和通信分別下降5.3%、2.3%、0.1%，居住價(jià)格持平。八大類價(jià)格指數(shù)除衣著比9月份略有上升外，其他各類均有不同程度回落。雖然10月物價(jià)有所回落，但1-10月累計(jì)價(jià)格依舊保持較高水平，1-10月，重慶市居民消費(fèi)價(jià)格同比上漲6.6%，漲幅比去年同期上升2.6個(gè)百分點(diǎn)。

3.4城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步提高

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1—9月城市人均可支配收入11653.62元，同比增長14.8%，漲幅較2007年有所回落;農(nóng)民人均現(xiàn)金收入3334.94元，同比增長20.9%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長7.7%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10755.17元，同比增長14.3%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長6.7%。

四、2009年房地產(chǎn)市場展望

4.1保障性住房大量入市，繼續(xù)拉低總體市場價(jià)格

根據(jù)重慶住房建設(shè)規(guī)劃，今明兩年，重慶計(jì)劃建設(shè)保障性住房562.86萬平方米，今年建235.92萬平方米，明年建326.94萬平方米;其中經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)目標(biāo)為201萬平方米，住房建設(shè)用地面積68公頃。隨著2009年保障性住房大量入市將拉動(dòng)總體市場成交均價(jià)，這種效應(yīng)已逐步體現(xiàn)出，例如2008年10月、11月重慶主城區(qū)商品房成交均價(jià)回落至3800元/平方米水平，就是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房成交比重增大所致。

我們也要看到，保障性住房政策將對我國房地產(chǎn)市場供應(yīng)格局發(fā)生大的改變，但這將是一個(gè)長期的過程，短期內(nèi)對市場的沖擊有限，另外，保障性住房的 2008年重慶市場年度總結(jié)報(bào)告

主要規(guī)劃和實(shí)施的主體是地方政府，這還涉及到地方政府在具體實(shí)施過程中是否有足夠的資金和土地來實(shí)施或?qū)嵤┑囊庠溉绾危罱K供應(yīng)情況也可能打折扣。

4.2中國2009年房地產(chǎn)市場仍處于調(diào)整期中

從宏觀環(huán)境看，房地產(chǎn)市場環(huán)境的根本好轉(zhuǎn)必須依賴于宏觀經(jīng)濟(jì)大勢的好轉(zhuǎn)，經(jīng)濟(jì)的繁榮才能支持樓市健康發(fā)展。2008年下半年，中國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了加速下滑局面，2009年，宏觀經(jīng)濟(jì)面臨的國內(nèi)外環(huán)境將更加趨緊，尤其是內(nèi)部經(jīng)濟(jì)內(nèi)生性變化帶來的周期性調(diào)整壓力可能會明顯大于今年，整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化給房地產(chǎn)行業(yè)帶來深遠(yuǎn)影響。

同時(shí)從房地產(chǎn)市場本身規(guī)律分析，過去幾年成交量增速太快，透支了購房需求;房價(jià)漲幅太快，超過了居民可支付能力帶來房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生，因而房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整主要通過成交量的萎縮和房價(jià)下跌完成，自2007年年底全國主要城市的房地產(chǎn)市場開始進(jìn)入調(diào)整期，目前經(jīng)過一年的調(diào)整，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)已部分釋放，但還未完全調(diào)整到位，2009年中國房地產(chǎn)市場還就將處于調(diào)整期。

4.3房地產(chǎn)利好政策國家層面出臺空間已不大，未來地方政府將發(fā)揮更大的作用

隨著12月17日國務(wù)院常務(wù)會議決定二套房貸有限松動(dòng)，減輕住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅負(fù)政策出臺，對改善性購房群體進(jìn)一步放大，是對前期改善型住房政策的進(jìn)一步明確和細(xì)化，但其政策是謹(jǐn)慎的，決策層擔(dān)心炒作和投機(jī)氛圍的再次蔓延憂慮沒有改變，進(jìn)一步放松二套房貸不加以區(qū)隔基本的住房需求和投機(jī)需求的政策預(yù)計(jì)在估計(jì)層面出臺的空間不大。就目前來看，國家層面出臺政策的空間已經(jīng)不大，未來地方政府將靈活發(fā)揮更大的作用，這也是對過去宏觀調(diào)控中‘一刀 2008年重慶市場年度總結(jié)報(bào)告

切’的教訓(xùn)總結(jié)。例如重慶市政府正研究將對購買首套商品房用于自己居住的市民返還此前其所繳納的個(gè)人所得稅，用于支付首付或償還按揭貸款。

4.4重慶2009年以后房地產(chǎn)供給將萎縮

先行指標(biāo)顯示：2008年1-10月，重慶市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資723.5億元，同比增長雖然達(dá)到24.9%，此增幅和2007年比下降10.04個(gè)百分點(diǎn);土地購臵面積為675.03萬平方米，與去年同期相比下降40.21%;重慶主城商品房用地成交面積324.40萬平方米，同比減少71.61%，預(yù)計(jì)此類指標(biāo)2009年還將低位運(yùn)行，進(jìn)而影響到2010 年及2011 年的市場供應(yīng)量。存量消化大致在一年左右：截至10月底，重慶主城區(qū)商品房可售面積達(dá)1468.98萬平方米，按2008年各月去化速度看看，消化目前可售面積約需1年時(shí)間，考慮到建設(shè)周期及結(jié)構(gòu)性因素，我們認(rèn)為再經(jīng)過09 年一年的消化，2010 年以后可供銷售的商品房存量去化率將下降，從而有利于成交量的回升和房價(jià)的企穩(wěn)。

第二篇：2011年重慶房地產(chǎn)市場總結(jié)及2012年重慶房地產(chǎn)市場展望(全文)

2011年重慶房地產(chǎn)市場總結(jié) 及2012年重慶房地產(chǎn)市場展望（全文）1、2011年影響重慶房地產(chǎn)市場的主要政策

2011年已落下帷幕，紛沓而至的調(diào)控政策讓2011成為名副其實(shí)的“調(diào)控年”，更使樓市風(fēng)云莫測，而無論是開發(fā)商還是購房者，在這一年中也都無不隨市場變化唏噓感嘆。

1.1央行年內(nèi)6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率

央行宣布，從1月20日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。期間多次上調(diào)，到6月20日的再次上調(diào)為止，央行年內(nèi)已六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，大中型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率已達(dá)到了２１．５％的高位。1.2國務(wù)院出臺“新國八條”

2011年1月26日，國務(wù)院出臺“新國八條”調(diào)控樓市，強(qiáng)調(diào)繼續(xù)有效遏制投資投機(jī)性購房。此次“新國八條”明確提出了“限購政策”，而且將“限購”擴(kuò)大到了二線、甚至三線城市。政策明確要求，原則上對已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?套住房；對已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ碛?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。

此外，“新國八條”還提出了“制定房價(jià)上漲目標(biāo)”以及“增加保障房供應(yīng)”等樓市調(diào)控措施。1.3重慶上海啟動(dòng)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)

重慶和上海作為國家首批個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市，1月27日分別發(fā)布了對部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的暫行辦法，定于1月28日正式啟動(dòng)改革試點(diǎn)工作，開展對部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)。兩地房產(chǎn)稅除了稅率有差異，征收標(biāo)準(zhǔn)也各不相同，上海側(cè)重人均住房面積，重慶側(cè)重在住房的市場價(jià)格，上海房產(chǎn)稅以人均60平方米以上住房納入征稅圍，重慶則主要針對高檔住房進(jìn)行征稅。

1.4各地連下“猛藥” 調(diào)控細(xì)則陸續(xù)出臺

2月底，重慶“國八條”調(diào)控細(xì)則出臺。對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭暫停售房，外地人購房須提供1年納稅證明，個(gè)人將購買不足5年的住房轉(zhuǎn)手交易的，全額征收營業(yè)稅。1.5商品房銷售“一房一價(jià)”

3月中旬，發(fā)改委發(fā)布《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》，要求商品房銷售要實(shí)行一套一標(biāo)價(jià)，并明確公示代收代辦收費(fèi)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，商品房經(jīng)營者不得在標(biāo)價(jià)之外加收任何未標(biāo)明的費(fèi)用。規(guī)定同時(shí)要求對取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)(論壇)開發(fā)項(xiàng)目，要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部銷售房源，嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對外銷售。該《規(guī)定》自2011年5月1日起施行。1.6重慶調(diào)整土地增值稅預(yù)征率

5月起，重慶調(diào)整土地增值稅預(yù)征率，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅由1%調(diào)整為2%，非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅由2%調(diào)整為3.5%，獨(dú)棟別墅(論壇)(論壇)為5%，非住宅（商業(yè)用房）確定為3.5%。

1.7央行年內(nèi)第三度加息，房貸利率達(dá)近10年最高

7月7日，金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整。這是今年以來第3次加息，也是去年加息周期啟動(dòng)后的第5次加息。若不考慮此前存量房貸利率大部分7折的情況，房貸利率已經(jīng)升至最近10年來的最高水平。1.8兩部委：同城限1家融資平臺承貸公租房貸款

央行、銀監(jiān)會8月5日聯(lián)合發(fā)文，明確對政府投資建設(shè)的公共租賃住房項(xiàng)目貸款要求，規(guī)定直轄市、計(jì)劃單列市、省會城市只能有一家融資平臺公司承貸公共租賃住房貸款?？窃阢y監(jiān)會網(wǎng)站的通知還稱，上述城市融資平臺公司公共租賃住房貸款償付能力不足的，由本級政府統(tǒng)籌安排還款。1.9新婚姻法:婚前貸款買房離婚歸個(gè)人

2011年8月12日，最高人民法院召開新聞發(fā)布會，通報(bào)適用《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(三)》有關(guān)情況。解釋指出，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，人民法院可以判決該不動(dòng)產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方。1.10住房公積金管理?xiàng)l例將修訂 重慶住房公積金貸款猛增

8月17日，財(cái)政部部長助理王保安指出，要進(jìn)一步完善住房公積金管理政策，配合有關(guān)部門研究修訂《住房公積金管理?xiàng)l例》，明確住房公積金繳存基數(shù)和繳存比例，加強(qiáng)住房公積金財(cái)務(wù)管理。1.11 10月1日起，重慶征存量房房產(chǎn)稅

9月25日，重慶市地稅局發(fā)布個(gè)人住房房產(chǎn)稅申報(bào)繳納通告。通告顯示，10月1日起，重慶將對主城區(qū)域內(nèi)符合要求的存量獨(dú)棟商品住宅征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅，外地購房者將不享免稅優(yōu)惠。個(gè)人住房房產(chǎn)稅稅率分為0.5%、1%、1.2%三檔，征收期為每年的10月1日—31日。這意味著重慶3400余套存量獨(dú)棟別墅須申報(bào)繳納房產(chǎn)稅。10月8日，重慶地稅局發(fā)布“重慶市地方稅務(wù)局欠稅公告2011年第2期”。該欠稅公告直指房地產(chǎn)企業(yè)，在159戶欠稅企業(yè)和14戶出逃、失蹤納稅戶名單中，房產(chǎn)企業(yè)超過一半以上。1.12央行時(shí)隔3年首次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)

中國人民銀行11月30日晚間宣布，從2011年12月5日起，下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。1.13國土部12年來首次修訂閑置土地處置辦法

國土部對《閑置土地處置辦法》進(jìn)行修改，使閑置土地的認(rèn)定、查處等環(huán)節(jié)更加趨于規(guī)范，更具有可操作性，對遏制開發(fā)商大量囤地也具有重大作用。此番修法過程中，國土部也將土地閑置的板子打在了地方政府身上。征求意見稿規(guī)定，政府或者政府有關(guān)部門因未履行國有建設(shè)用地有償使用合同和劃撥決定書約定、規(guī)定的義務(wù)或者違法行政行為造成項(xiàng)目動(dòng)工遲延的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)違約責(zé)任。2、2011房地產(chǎn)盤點(diǎn)之土地篇：樓面均價(jià)高昂 重慶房價(jià)必漲

2011 年，由于政府對房地產(chǎn)市場強(qiáng)有力的調(diào)控，樓市陷入低谷，由此影響到土地市場。各開發(fā)商由于資金鏈緊張，紛紛取消或推遲拿地計(jì)劃，造成土地市場冷清。而地方政府為完成財(cái)政目標(biāo)，在下半年又加大土地的推出量，進(jìn)一步放大了土地的供需矛盾。不少國企和港資企業(yè)由于抗風(fēng)險(xiǎn)能力高、資金鏈雄厚均逆市而行，紛紛果斷抄底拿地，為后市做必要的儲備。

據(jù)重慶土地交易中心公開數(shù)據(jù)不完全顯示，2011 年重慶主城供應(yīng)土地395 宗，供應(yīng)面積達(dá)到2564.89 萬㎡；2011 年重慶主城成交土地301 宗，較去年同期增加41 宗，同比增幅為15.77％；成交土地面積1940.2 ㎡，同比去年上升14.65％；成交金額644.2 億元。成交均價(jià)224 萬元畝,同比去年小幅微升0.9%。重慶市主城區(qū)土地出讓的用途以商住、居住及工業(yè)用地為主，其中商住用地為450 萬㎡，居住用地258 萬㎡，工業(yè)用地1059 萬方。

2011 土地供應(yīng)情況：繼續(xù)近年來的小幅上漲

2011 年重慶土地新增供應(yīng)月度走勢型曲線，年初供應(yīng)量延續(xù)了2010 年年底的高供應(yīng)情況，“國八條”出臺以后，重慶樓市觀望情緒變濃，成交下降，因此3-5 月出現(xiàn)了供應(yīng)量的低谷，5 月以后，土地供應(yīng)量漸漸回升，尤其是年底時(shí)政府為完成土地財(cái)政收入開始大規(guī)模供應(yīng)土地。

2011 年土地供應(yīng)土地共2564 萬方，其中工業(yè)用地1245.13 萬方，占比48.56%，其次是商住和居住用地，其中商住用地供應(yīng)體量占比27.4%，居住用地占比14.4%。2011 年重慶商業(yè)及住宅用地一共供應(yīng)1197.61 萬方，供應(yīng)依然繼續(xù)近年來的小幅上漲。雖然2011 年調(diào)控政策密集，但中國城市化進(jìn)程依然在加速，土地供應(yīng)其中商業(yè)、住宅及商住用地全年共供應(yīng)887 萬方，127 宗。在3-5 月時(shí)，供應(yīng)量同樣到達(dá)了最低水平，12 月的供應(yīng)量達(dá)到全年最高共146 萬方。

2011 年成交量情況：渝中區(qū)的土地成交均價(jià)最高

2011 年商業(yè)及住宅成交量最大的是北碚區(qū)，在北碚的成交中，大多數(shù)為別墅洋房的地塊，可以預(yù)計(jì)，以后的北碚區(qū)將出現(xiàn)很多高端居住社區(qū)，成為重慶名副其實(shí)的“后花園”。另外沙坪壩作為傳統(tǒng)大區(qū)，商業(yè)住宅的成交用地極少，相反卻在西永片區(qū)成交了大量的工業(yè)用地。

2011 年成交金額最高的是江北區(qū)、北部新區(qū)及渝中區(qū)；渝中區(qū)的成交均價(jià)最高，達(dá)到5026 元/平方米，江北區(qū)也達(dá)到3513 元/平方米，這兩個(gè)區(qū)的成交價(jià)格比較突出，主要是因?yàn)檫@兩個(gè)區(qū)的商業(yè)金融用地較多。

2011 年重慶工業(yè)用地成交體量1059 萬方，同比2010 年上漲112%；成交均價(jià)56 萬/畝，同比2010 年上漲86%。成交量價(jià)都有明顯的上漲。而商業(yè)用地成交均價(jià)卻有明顯的下降，主要是因?yàn)?1 年成交的頂級商務(wù)地塊較少，只有一宗觀音橋和一宗江北嘴的商業(yè)用地，而10 年在觀音橋、解放碑等成交了4 宗商業(yè)地塊。

2012 年土地市場預(yù)測：優(yōu)質(zhì)地塊會成為開發(fā)商爭奪的重點(diǎn)

2011 年土地市場顯得較為冷清，沒有達(dá)到業(yè)界的期望。正因?yàn)槿绱耍?012 年的市場形勢并不明朗，二季度之前，由于開發(fā)商資金受限，土地市場成交量會維持在一個(gè)偏小的水平。但是隨著后市的深入，不少品牌開發(fā)商由于度過了年底結(jié)款的難關(guān)，加上2011 年12月重慶的商品房成交量已出現(xiàn)反彈的趨勢，開發(fā)商將開始陸續(xù)拿地，且一些較為優(yōu)質(zhì)的地塊會成為開發(fā)商爭奪的重點(diǎn)。樓面均價(jià)高昂 2012房價(jià)必漲

2011年的11月之前，業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為2011年的重慶樓市是缺少地王的一年。12月，凱德中國在朝天門拿地，打造高端商住物業(yè)。此物業(yè)將由約33 萬平米高端住宅、約22 萬平米的購物中心、約17 萬平米寫字樓、約6 萬平米酒店以及3 萬平米服務(wù)公寓構(gòu)成。這9.18 萬方的地塊地價(jià)高達(dá)65.4億，樓面均價(jià)高達(dá)8000元/平方米。不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，此物業(yè)以后開盤的房價(jià)不會低于25000元/平方米。

如果說凱德中國在朝天門的項(xiàng)目是屬于個(gè)例，但是不得不說，2011年很多項(xiàng)目的樓面均價(jià)都相當(dāng)高。香港置地在照母山下、約克郡旁拿了三塊地塊，該地塊是大量品牌開發(fā)商項(xiàng)目落戶的地方，周圍都是高端樓盤。此地塊的樓面均價(jià)也達(dá)到了5000元/平方米，將來不管是建別墅還是高層，房價(jià)都不會太低。

位于石橋鋪核心商圈的重啤地塊拍賣可謂轟動(dòng)一時(shí)。此地塊因?yàn)橹苓呌匈惒?、泰興、百腦匯等成熟IT 商城，且周圍配套齊全，交通發(fā)達(dá)，地塊一經(jīng)推出便受到了業(yè)內(nèi)外的強(qiáng)烈關(guān)注。最終江廈置業(yè)以12.75 億的巨資拿下了這5萬方地，其樓盤均價(jià)也高達(dá)6002元/平方米。

雖然以上三塊地僅屬于特殊案例，但從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可知，在2011年成交的地塊樓面均價(jià)都很高，渝中區(qū)的土地樓面均價(jià)達(dá)到5026 元/平方米，江北區(qū)3513 元/平方米，大渡口區(qū)也達(dá)到了3000元/平方米。土地成本+建筑成本+運(yùn)營成本，開發(fā)商沒理由在2011年的樓市寒冬下還堅(jiān)持在2012年“自虐”，房價(jià)上漲已弓在弦上。3、2011年重慶房地產(chǎn)市場盤點(diǎn)之高層篇

2011年重慶最難賣的房子是什么？也許有人會認(rèn)為是別墅，“房產(chǎn)稅，多厲害呀！”盡管房產(chǎn)稅令別墅銷售委實(shí)舉步維艱，但量少價(jià)高的別墅，畢竟“三年不開張，開張頂三年”。日子真正難過的，卻是那些高層項(xiàng)目的銷售人員。盤點(diǎn)2011年重慶的高層商品房市場，最合適的字眼，恐怕是“苦”——教人如何不苦？調(diào)控曠日持久，且愈演愈烈。原因非常簡單：提高二套房首付比例、停放三套房貸、加息等政策，對買得起洋房別墅的人，并不致命，但對于志在買一套高層容身的剛需們，卻很可能將他們從“買得起房”群體，一竿子打?yàn)椤百I不起房”。高層房源“供大于求”

在嚴(yán)苛政策打壓之下，不僅購房者學(xué)會了持幣觀望，連開發(fā)企業(yè)也逐漸放緩開工和推盤節(jié)奏，即便如此，去年重慶高層商品房的總供應(yīng)建筑面積仍達(dá)到了1459.502 萬方之巨，成交面積占商品房總體成交的80%以上，達(dá)到積1318.44 萬方——數(shù)據(jù)體現(xiàn)，僅2011一年，重慶市高層商品房積壓房源就超過百萬方，加上以前的存量房源，更蔚為可觀，調(diào)控經(jīng)年，高層市場逐漸凸顯出的“供大于求”趨勢，給予了房價(jià)極大壓力。

2011年重慶高層銷售均價(jià)走勢圖

根據(jù)重慶領(lǐng)域機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2011年重慶高層全年建面均價(jià)6631 元/平米，比整體平均水平6824元/平米，低了近200元。去年重慶房價(jià)增幅較前一年有大幅下降趨勢，高層亦然。不少在2010年末和來年年初開盤的項(xiàng)目，都紛紛下挫價(jià)格迎合市場，以至于霎時(shí)間諸多品質(zhì)樓盤都紛紛打出“7字頭”的房價(jià)，讓不少購房者按捺不住。

優(yōu)惠方式“從虛到實(shí)”

房價(jià)不是一天就降下來的，開發(fā)商的就范也不是一夜之間拍腦門決定的，從政策落地，到購房者觀望，開發(fā)商競相“花樣打折”，或?qū)⑻變?nèi)標(biāo)價(jià)改為建面標(biāo)價(jià)、或用“特價(jià)房”噱頭吸引眼球，到售樓部一問，卻遠(yuǎn)非那么回事。變著方兒地打折不奏效，進(jìn)入年中，持續(xù)的觀望風(fēng)氣使得成交量進(jìn)一步下降，不少開發(fā)商迫于資金和任務(wù)壓力，“變虛為實(shí)”，拿出了具有誠意的優(yōu)惠。

“價(jià)格是撬動(dòng)市場的唯一杠桿。”這話不假，進(jìn)入第三季度，一些本來就頗有口碑的樓盤調(diào)整了自己的售價(jià)，只消略為下潛，就贏得市場青睞，創(chuàng)下不少開盤奇跡，在此期間明星房企率先“低姿態(tài)促銷”的舉措，給中小房企帶來莫大壓力，不得不隨行就市，由此，重慶樓市進(jìn)入“全面實(shí)質(zhì)性降價(jià)”階段，尤以高層為甚，一些在去年年底仍喊價(jià)九千的房子，一年不到的時(shí)間又重回七千檔次。

2012降價(jià)要趁早

2011年中后期用優(yōu)惠轟炸市場的開發(fā)商不少，許多樓盤藉此卸下銷售重?fù)?dān)，因而在2012可以較從容地調(diào)整銷售策略。根據(jù)領(lǐng)域機(jī)構(gòu)的競品監(jiān)控報(bào)告，2011年給力促銷的幾個(gè)樓盤，在來年都紛紛下調(diào)了銷售任務(wù)。

首當(dāng)其沖的是招商江灣城，其2011年總推盤體量8.77萬方，共成交建面10余萬方，成交建面均價(jià)7861元，仍高于重慶樓市整體水平不少，但招商江灣城不僅利用價(jià)格優(yōu)勢將今年的新產(chǎn)品精裝公寓銷售一空，更清空了一些存量房源，因此明年的預(yù)計(jì)推盤體量僅為 1.6萬方。

無獨(dú)有偶，同為“江景房”的華潤二十四城在2011年狠狠地用價(jià)格刺激了一把市場，總推盤體量達(dá)到12.1萬方，雖然最終僅售出8萬余方，但建面 6960元的均價(jià)相比此前算是非常親民，其2012年的預(yù)計(jì)推盤體量也下調(diào)為9.4萬方。類似的樓盤還有保利香雪、魯能星城。

而一些在2011年沒有狠下心促銷的樓盤，無論銷售情況好壞，紛紛在2012年加大推盤力度，個(gè)中典型是國際社區(qū)，其2011年銷售面積超過15萬方，推盤體量卻不到4萬方，大多時(shí)候在賣存量房源，且銷售情況不錯(cuò)，但明年的預(yù)計(jì)推盤體量仍加大到8.6萬方，可謂“壓力山大”。

重慶部分高層2011年銷售及供應(yīng)情況一覽

在2011年銷售體量超過推盤體量的還有龍湖春森彼岸，去年僅供應(yīng)2.63萬方新房源，取得了3.3萬方的銷售業(yè)績，但隨著其附屬商業(yè)進(jìn)入整體運(yùn)營階段，明年的推盤體量也增大至8.9萬方。

類似上述情況的樓盤不在少數(shù)，較早“跑量”的開發(fā)商在2012年將占得先機(jī)，獲得較為從容的營銷空間，而一些在2011年沒能適時(shí)回籠資金的樓盤，在2012年勢必將面臨更大的銷售壓力，而這也將對2012年上半年的樓市走向形成一定影響。2011年重慶樓市盤點(diǎn)之別墅洋房篇：品質(zhì)與價(jià)格是王道

2011年重慶樓市的關(guān)鍵詞是什么？“小戶型、小戶型，還是小戶型?！痹谑袌鲆晃稄?qiáng)調(diào)“剛需盤”“小戶型”的同時(shí)，重慶樓市高端物業(yè)市場似乎并不如預(yù)期的熱鬧。但一系列調(diào)控政策的出臺，加上重慶“房產(chǎn)稅”的出擊，調(diào)控組合拳也引發(fā)重慶別墅洋房市場的波動(dòng)?；仡?011重慶高端物業(yè)市場，關(guān)鍵詞逃不脫“房產(chǎn)稅”三字。

“房產(chǎn)稅”雷聲大 雨點(diǎn)小

2011重慶主城別墅成交走勢圖

2011重慶主城別墅成交均價(jià)走勢圖

據(jù)領(lǐng)域機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2011年重慶主城區(qū)別墅市場共計(jì)備案2636套，新增總供應(yīng)面積121.98萬方，成交建筑面積71.54萬平方米。

2011年2月成為全年成交量最低點(diǎn)，主要原因在于2011年1月重慶“房產(chǎn)稅”靴子落地與春節(jié)小長假，引發(fā)了重慶的高端物業(yè)市場的不小波動(dòng)。作為“房產(chǎn)稅”的重點(diǎn)征收對象，重慶別墅市場一開始所受波動(dòng)較大，導(dǎo)致2月成交均價(jià)下跌以及成交量下滑。但經(jīng)過一段時(shí)間的執(zhí)行，當(dāng)初被認(rèn)為是調(diào)控利器的“房產(chǎn)稅”對別墅市場的影響力逐漸減弱，因其征收范圍較窄，且對高端客戶的心理影響大于實(shí)際影響，因此可謂“雷聲大雨點(diǎn)小”。

到4月，由于春交會的舉辦，別墅成交有所回升，達(dá)到上半年最高點(diǎn)。同時(shí)，別墅4月建面均價(jià)也相對下降，以價(jià)換量有一定效果。2011下半年，重慶樓市進(jìn)入調(diào)整期，政府與開發(fā)商之間展開博弈。在政策持續(xù)高壓的影響下，開發(fā)商不得不采取相應(yīng)的降價(jià)措施，從7月開始，別墅市場均價(jià)一路下滑，到10月份達(dá)到全年最低點(diǎn)9400元/㎡。開發(fā)商以價(jià)換量對成交起到一定效果，下半年銷量一路在地位保持緩慢上漲。

整體來說，別墅市受調(diào)控政策以及大環(huán)境的影響較多，購房者觀望情緒加重，持幣代購想法增多，因此成交并不理想。領(lǐng)域機(jī)構(gòu)認(rèn)為，預(yù)計(jì)明年上半年別墅市場持續(xù)低位運(yùn)行，至2012中旬，房地產(chǎn)調(diào)控不會放松，但隨著通貨膨脹的慢慢抑制，預(yù)計(jì)2012年年底至2013年，別墅市場將會出現(xiàn)一定回暖。

2011別墅成交低迷但亮點(diǎn)不少

受樓市大環(huán)境的影響，重慶別墅在2011年的成交并不太理想，但是卻不乏亮點(diǎn)。首先是龍湖至德路9號，在“零宣傳”“零廣告”甚至是售樓部都還未建成的情況下，10月15日，推出86套別墅，開盤當(dāng)天售罄。11月18日，項(xiàng)目再次開盤，推出46套，開盤當(dāng)天去化35套。龍湖至德路9號的熱銷并不是毫無緣由，首先，龍湖的品牌影響力對其有足夠強(qiáng)大的支撐，許多龍湖老業(yè)主成為了至德路9號的買主。其次，6006元/㎡的起價(jià)，在很大程度上低于市場預(yù)期，因此造成了哄搶。此外，該盤地處中心，周邊一公里范圍內(nèi)，輕軌站、商業(yè)中心、中小學(xué)、公園等配套一應(yīng)俱全，這種配套品質(zhì)對別墅而已極為罕見。加上其95%的房源不收房產(chǎn)稅，因此，至德路9號的熱銷創(chuàng)造了2011重慶別墅市場的奇跡。

另外，遠(yuǎn)洋高爾夫國際社區(qū)所創(chuàng)的“平墅”首次亮相山城重慶，在業(yè)界以及重慶樓市也引起不小轟動(dòng)。“平墅”體現(xiàn)的是對豪宅概念的全新理解，通過對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的優(yōu)化，創(chuàng)造超越相同別墅面積的空間尺度，提高居住舒適感?！捌绞碑a(chǎn)品將所有居住空間平鋪在一個(gè)建筑平面上，從面積到高度，使得空間比普通傳統(tǒng)別墅更大。

同時(shí)，該項(xiàng)目緊依1800米重慶龍脈南山山脈，并環(huán)繞18洞72桿國際山地高爾夫球場而建，保證了景觀、視野以及品質(zhì)，在重慶市場的亮相可謂非常成功。洋房篇：

洋房全年均價(jià)波動(dòng)幅度不大 抗壓性較強(qiáng)

重慶歷年主城洋房供應(yīng)走勢

隨著城市價(jià)值跳躍式爆發(fā)，從2008年開始重慶主城區(qū)的洋房供應(yīng)量逐年增加。2011年洋房供應(yīng)建筑面積為153.47萬方，為2008年供應(yīng)量的2倍。2011年初開始，國家通過調(diào)整存款準(zhǔn)備金率和基準(zhǔn)利率，出臺“新國八條”等一系列措施對樓市進(jìn)行宏觀調(diào)控，導(dǎo)致供應(yīng)量的增速放緩。

2011年1-12月主城洋房供應(yīng)走勢

1月26日出臺“新國八條”，2月9日央行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.25個(gè)百分點(diǎn)，樓市進(jìn)入調(diào)整期，導(dǎo)致2月份的供應(yīng)量滑入了谷底。隨著春交會遇冷后，購房者觀望情緒越發(fā)濃重，洋房成為了改善型購房者以及剛需購房者的置業(yè)首選。5月供應(yīng)量增大，6-8月市場進(jìn)入調(diào)整期。四季度傳統(tǒng)的“金九銀十”及年末促銷導(dǎo)致洋房供應(yīng)市場的回暖。

為求一步到位，許多首次置業(yè)者選擇購買洋房以減去今后“二套房”所面臨的6成首付問題，這位洋房的成交有一定的帶動(dòng)作用；在開發(fā)商方面，進(jìn)入樓市調(diào)整期以來，許多開發(fā)商紛紛加大宣傳力度，實(shí)實(shí)在在拿出折扣進(jìn)行促銷，增加贈(zèng)送面積，等一系列動(dòng)作促進(jìn)了洋房的成交；另外，大多數(shù)洋房的價(jià)格定位都在“房產(chǎn)稅”征收門檻以下，這也降低了購房者的觀望情緒。例如，位于大學(xué)城片區(qū)的金科廊橋水鄉(xiāng)甚至開出“3999+1”元即可買洋房的價(jià)格，高層洋房出現(xiàn)倒掛，這一系列促銷活動(dòng)大大帶動(dòng)了洋房的成交。

2011年重慶主城區(qū)洋房市場月均成交量9.44萬方，整體呈現(xiàn)“高開低走”態(tài)勢。1月份16.155萬方的高位成交是延續(xù)2010年的良好勢頭，2月份由于國家出臺上調(diào)基準(zhǔn)利率、房產(chǎn)稅試點(diǎn)等一系列的宏觀政策，成交量大幅下行，樓市出現(xiàn)轉(zhuǎn)折。4月份春交會的舉行，在特殊的政策背景下，洋房作為剛需置業(yè)者一步到位的首選，成交較高。

受一月份“新國八條”以及“房產(chǎn)稅”的影響，以及2月份央行上調(diào)基準(zhǔn)利率，樓市進(jìn)入調(diào)整期，2、3月份的成交均價(jià)最低。隨著春交會之后，均價(jià)回暖，洋房市場進(jìn)入博弈期，價(jià)格較為穩(wěn)定，一直在7500元/㎡左右波動(dòng)，說明洋房的抗壓性較強(qiáng)。

據(jù)領(lǐng)域機(jī)構(gòu)分析，預(yù)計(jì)明年在宏觀調(diào)控為主調(diào)的大背景下，洋房市場將持續(xù)低迷。2012年洋房產(chǎn)品供應(yīng)量將達(dá)到150萬方，加劇了洋房市場的競爭。由于同一區(qū)域、同一項(xiàng)目，洋房產(chǎn)品與高層產(chǎn)品接近持平，但用低成本遠(yuǎn)高于高層，成為尷尬雞肋產(chǎn)品，應(yīng)該謹(jǐn)慎開發(fā)。2011這些洋房為什么熱銷？

龍湖源著，開盤當(dāng)天80%的去化率造就了洋房市場的熱銷標(biāo)桿。龍湖源著熱銷原因在于幾點(diǎn)原因。首先龍湖地產(chǎn)的品牌給予了極大的支持，其次，該洋房地處黃金地段，位于未來重慶的“首席居住區(qū)”，其次自身配套完善，景觀設(shè)計(jì)優(yōu)美，贈(zèng)送面積大，加上輕軌的開通以及開發(fā)商下半年推出的一系列促銷活動(dòng)，都促成的龍湖源著的熱銷。

另外，年底重慶洋房市場也出現(xiàn)了許多熱銷事件。雅居樂國際花園2期花園洋房開盤不到3小時(shí)，幾近售罄；11月5日，招商·花園城開盤1小時(shí)，即告售罄；中渝·梧桐郡3個(gè)月連續(xù)加推6次，快銷速度令人咂舌。接近年關(guān)，樓市大冷的情況下，花園洋房銷量為何陡增？

記者認(rèn)為，在波動(dòng)越大的市場中，高端物業(yè)銷售的平穩(wěn)性就更容易體現(xiàn)出來。其中，花園洋房又會比別墅好賣，一方面，花園洋房的品質(zhì)直逼別墅；另一方面，花園洋房的價(jià)格要比別墅便宜許多。相信不少購房者也看到了這點(diǎn)，更愿意選擇花園洋房。

產(chǎn)品的優(yōu)質(zhì)加上開發(fā)商的促銷是構(gòu)成洋房熱銷的極大原因。首先，花園洋房具有稀缺性、品質(zhì)高的特點(diǎn)。由于重慶地理環(huán)境因素，樓盤大多以高層為主，反而使許多市民心理更向往低層住宅。目前許多花園洋房的品質(zhì)甚至超過了聯(lián)排別墅，但價(jià)格卻是“高層價(jià)”。這對于需要改善住房，但是又買不起別墅的購房者，花園洋房確實(shí)是很好的選擇。

其次是開發(fā)商的優(yōu)惠力度一直在加大，接近年底，金科公園王府推出vip卡，可直接省10萬元。協(xié)信·城立方正推出花園洋房特惠單位，套內(nèi)單價(jià)低至6000元/㎡；和泓四季花園洋房價(jià)格低至5653元/㎡，若團(tuán)購還可額外再優(yōu)惠1%；龍湖也推出了具有誘惑力的團(tuán)購價(jià)。因此，品質(zhì)加上促銷，才是洋房熱銷的真正原因所在。

2012年樓市展望：房價(jià)看跌為主黃金十年終結(jié)

在限購、差別化信貸和稅收政策的多重限制下，2011年中國樓市風(fēng)雨驟變，讓人噤若寒蟬。這一年，全國超過120個(gè)城市出臺了房價(jià)調(diào)控目標(biāo)，46個(gè)大中城市出臺了“限購令”，10個(gè)城市出臺了針對樓盤的強(qiáng)制“限價(jià)令”；這一年，央行6次加息、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，這一年，房產(chǎn)稅“靴

子”落地，試點(diǎn)重慶、上海。調(diào)控如沖擊波，對市場殺傷力巨大。而對于已經(jīng)到來的2012年，中國樓市又將演繹怎樣的格局？

2012冷清開局 降價(jià)趕不上“預(yù)期”

北京市住建委網(wǎng)站網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，今年第一周(1月1日—7日)北京住宅(新建商品住宅和二手住宅)網(wǎng)簽總量為2303套，比去年最后一周下跌34%，與去年同期相比更是大幅下跌了64.3%，創(chuàng)近4年來新低。

據(jù)《中國證券報(bào)》報(bào)道，上海地區(qū)元旦期間樓市成交慘淡。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，2012年1月1日上海成交84套商品房；1月2日上海成交129套商品房，其中住宅類商品房成交量只有21套；1月3日，上海市商品房成交97套。元旦期間一線城市樓市繼續(xù)冷清，購房者觀望情緒濃厚，北京、上海樓市成交量同比大幅下跌。

北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，2011年幾乎所有大中城市的樓市都無可幸免地遭遇寒潮，預(yù)計(jì)2012年的中國房地產(chǎn)市場，將在“限速”中前行。目前拐點(diǎn)漸顯，預(yù)期在6-12個(gè)月內(nèi)房價(jià)還有可能出現(xiàn)10%到20%的下調(diào)空間。北京等一線城市房價(jià)繼續(xù)下調(diào)超過15%的可能性非常大，而二三線城市出現(xiàn)10%左右下跌的可能性也非常大。

對于2012年樓市走勢，相關(guān)人士認(rèn)為，2011年住宅交易量持續(xù)下滑引發(fā)價(jià)格松動(dòng)，2012年樓市調(diào)控不會放松，這會加深市場的降價(jià)預(yù)期和購房者的抄底心態(tài)。多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士指出，預(yù)計(jì)2012年一季度或?qū)⒂懈蠓鹊摹敖祪r(jià)潮”出現(xiàn)。

2012年，“沒有最低，只有更低”或一語成讖。如果說，去年降房價(jià)，還是少數(shù)開發(fā)商的先知先覺，還是試探市場，那么，2012年降價(jià)已成共識，降價(jià)不是本事，降價(jià)賣得掉才叫水平。購房者的預(yù)期值就是“降到底”，但是底在哪里，卻沒人知道。

調(diào)控從緊 2012樓市“前低后高”？

種種跡象表明，2012年樓市已在冷清中開場。政策層面看，房地產(chǎn)市場一直顯示“政策從緊”信號。從高層官員眾口一辭強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控不放松，到從行動(dòng)上再三摁住地方政府蠢蠢欲動(dòng)的松綁沖動(dòng)，顯示決策層對房地產(chǎn)的調(diào)控不會輕易松手，限購等政策亦難以很快淡出。

去年12月下旬，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召開工作會議，會議強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房價(jià)合理回歸，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。而去年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議，“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控”亦成為最基本精神。

住建部部長姜偉新在會議上強(qiáng)調(diào)，明年將繼續(xù)執(zhí)行現(xiàn)有各項(xiàng)調(diào)控政策，不動(dòng)搖、不放松。嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策，支持居民的合理購房需求，優(yōu)先保證首次購房家庭的貸款需求。

有專家預(yù)計(jì)，保障房體系和房產(chǎn)稅改革將成為2012年住房政策兩大著力點(diǎn)，為短期行政性手段的退出做準(zhǔn)備，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

分析人士表示，上述消息打消了市場對房地產(chǎn)行業(yè)的寬松預(yù)期，只表明無論宏觀政策明年在其他任何行業(yè)上寬松，房地產(chǎn)行業(yè)也毫無可能。

北京中原市場研究部統(tǒng)計(jì)顯示，截止1月7日，2011年開始限購的全國46個(gè)大中城市，在2012年第一周仍然維持著之前的政策力度。雖然未有繼續(xù)加強(qiáng)力度的城市，但是也沒有一個(gè)城市放寬政策。重點(diǎn)城市北京、上海、廣州、深圳、等地已經(jīng)相繼明確表態(tài)將在今年繼續(xù)執(zhí)行住房限購政策，給市場釋放出明確信號。

中國銀行在2011年12月31日發(fā)布的《2012年一季度宏觀經(jīng)濟(jì)金融展望報(bào)告》稱，房地產(chǎn)市場調(diào)整還將延續(xù)，預(yù)計(jì)2012年房價(jià)仍將持續(xù)緩慢回落，全年銷售量跌幅約為15%，將呈現(xiàn)“前低后高”的震蕩趨勢。

毫無疑問，樓市調(diào)控正在考驗(yàn)決策者的智慧，持續(xù)調(diào)控是否會令中國經(jīng)濟(jì)跌入“硬著陸”深淵、保障房能否力挽狂瀾、限購令何時(shí)全身而退等疑問，都會在2012年見分曉。

房企萬億債務(wù)將至 告別“黃金十年”

2011年，限購等調(diào)控政策使得中國的房地產(chǎn)市場成交量下滑。對房企而言，2012年依然“流年不利”。經(jīng)濟(jì)學(xué)家茅于軾表示，中國房價(jià)已經(jīng)大漲至高位，而近期各大城市房價(jià)的下跌被視為拐點(diǎn)的開始，2012年有大型房地產(chǎn)企業(yè)可能破產(chǎn)。

日前，世聯(lián)地產(chǎn)[簡介 最新動(dòng)態(tài)]董事長陳勁松向媒體透露，房企債務(wù)將在2012年中開始逐步到期。

據(jù)悉，上市房企長短期付息債主要分布在2011年7月-2014年6月三年內(nèi)，其中有46%集中在2012年償付，目前房企的資產(chǎn)負(fù)債率已處歷史高位，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深入，資金杠桿使用過度的跡象、積聚的風(fēng)險(xiǎn)不斷加大。除銀行貸款外，海外債、房地產(chǎn)信托、基金、私募、民間高利貸這四個(gè)維度的債務(wù)將一一引爆。

復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成認(rèn)為，還不起債的部分房地產(chǎn)開發(fā)商，可能會淹沒在債務(wù)大潮中。行業(yè)洗牌一定會到來。尹伯成稱，中小開發(fā)商因資金周轉(zhuǎn)困難，開始向大型房企出售其手中開發(fā)項(xiàng)目。部分房企則可能會直接面臨破產(chǎn)重組。

在眾多房企中，綠城[簡介 最新動(dòng)態(tài)]目前面臨的困境成為一面鏡子。資料顯示，綠城現(xiàn)金流狀況堪憂，綜合現(xiàn)金流量為負(fù)值。巨大的資金壓力下，綠城不得不斷臂求生，低價(jià)出售項(xiàng)目。1月5日晚間，綠城中國和融創(chuàng)中國聯(lián)合公告宣布，綠城地產(chǎn)向融創(chuàng)置地出售無錫綠城湖濱置業(yè)有限公司51%的股權(quán)，現(xiàn)金代價(jià)為5100萬元。

分析師認(rèn)為，如果非要說洗牌，我們可以理解為，目前靠關(guān)系拿地與靠砸錢拿地的房地產(chǎn)開發(fā)商確實(shí)該出局了。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任陳淮表示：對中國房地產(chǎn)業(yè)來說，依靠于恐慌性的需求，依靠于過度占有資源的需求，依靠于為賣而買的需求支撐的關(guān)系時(shí)代過去了。

分析人士表示，房地產(chǎn)行業(yè)正逐步進(jìn)入去杠桿化和保障性住房和商品住房的“雙規(guī)制”時(shí)代，中國房地行業(yè)的黃金十年已經(jīng)宣告結(jié)束，但同時(shí)，也意味著白銀時(shí)代的開始。專家預(yù)計(jì)，2012年市場份額將會加速向龍頭企業(yè)集中，大型企業(yè)具有更強(qiáng)的融資能力，充足的土地儲備和全國性的戰(zhàn)略布局，在政策調(diào)控和貨幣緊縮的環(huán)境下，競爭優(yōu)勢更加明顯。

隨著住宅市場調(diào)控政策的常態(tài)化，2012年，商務(wù)公寓、寫字樓、市場、商鋪等形式的商業(yè)地產(chǎn)將面臨更多發(fā)展機(jī)遇，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也是未來最佳的拿地策略，但面臨金融杠桿匱乏、投資周期長、投資回報(bào)率相對較低等困擾，需要逐步摸索相應(yīng)的投融資模式、盈利模式和現(xiàn)金流平衡模式。

近日，中央政治局會議定調(diào)2012年經(jīng)濟(jì)工作時(shí)明確表示“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房價(jià)合理回歸”。房地產(chǎn)市場仍將在較為嚴(yán)厲的宏觀政策環(huán)境中繼續(xù)運(yùn)行，當(dāng)前投資建設(shè)、市場銷售和資金保障增長放緩的市場趨勢難以扭轉(zhuǎn)，但2012年重慶市房地產(chǎn)市場或?qū)⒃谝韵氯齻€(gè)方米的有利因素影響下，仍能保持小幅增長態(tài)勢。

（一）貨幣政策在緊縮中的微調(diào)

從2011年12月5日起，央行下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，為近三年以來的首次，是貨幣政策在保持緊縮狀態(tài)下的一次小幅調(diào)整，但2011年全年GDP增速放緩，CPI指數(shù)回落的國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，以及國際經(jīng)濟(jì)形勢的嚴(yán)峻背景，為貨幣政策的進(jìn)一步微調(diào)創(chuàng)造了空間。作為資金密集型行業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)，資金環(huán)境有望較2011年略好，從而為房地產(chǎn)投資建設(shè)提供資金保障。

（二）主城區(qū)高檔住房房產(chǎn)稅起征價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)提高

2012年主城區(qū)高檔住房房產(chǎn)稅起征標(biāo)準(zhǔn)將由2011年的建筑面積9941元/平方米提高至12152元/平方米。在高價(jià)位樓盤市場降價(jià)預(yù)期漸濃的背景下，起征標(biāo)準(zhǔn)的提高進(jìn)一步強(qiáng)化了房地產(chǎn)稅在當(dāng)前重慶房地產(chǎn)市場的象征意義，且價(jià)格空間的提高將有助于釋放市場中對中高檔住房的剛性需求。

（三）合理釋放剛性需求的市場預(yù)期

在城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展、實(shí)現(xiàn)“共富”目標(biāo)的帶動(dòng)下，城鎮(zhèn)居民人口的不斷增長，以及城鎮(zhèn)居民人均住房面積的不斷擴(kuò)大，合理釋放并滿足自住性與改善性住房需求務(wù)必得到應(yīng)有的重視。在近期全國人大重慶政府報(bào)告中提及，將落實(shí)首套住房和改善性住房的優(yōu)惠政策，滿足群眾自住性和改善性住房需求，房價(jià)增幅不超過城鎮(zhèn)居民可支配收入增幅。該政策目標(biāo)的最終實(shí)現(xiàn)，勢必有利于剛性需求在一定程度內(nèi)得以滿足，保障房地產(chǎn)市場在改善民生的步伐中健康平穩(wěn)發(fā)展。

第三篇：2012上半年中國房地產(chǎn)市場研究報(bào)告

2012上半年中國房地產(chǎn)市場研究報(bào)告

2012年國家仍然延續(xù)上的公民福利政策之路，房地產(chǎn)業(yè)將在擠壓與淘汰中頑強(qiáng)成長。

由于上對貨幣從緊政策、限價(jià)政策、限購都沒有對商品房限制達(dá)到預(yù)期、保障性住房在人民強(qiáng)烈呼吁聲遲緩走到臺前，城鎮(zhèn)住房剛性需求根本不會逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)業(yè)也絕對不會崩盤，商品房開發(fā)商確實(shí)難，商品房價(jià)格漲也難，降也難。保障性住房批量上市那一天，就是房地產(chǎn)業(yè)政策松動(dòng)的光環(huán)，要等到下半年。

2012年房地產(chǎn)業(yè)仍屬于國家為經(jīng)濟(jì)放緩做貢獻(xiàn)，為國家調(diào)控GDP走勢的杠桿之一。

一、房地產(chǎn)政策調(diào)整

2012年國家對房地產(chǎn)政策一是完善，二是調(diào)整，三是繼續(xù)整頓，國家將進(jìn)一步理順房地產(chǎn)政策，糾偏改錯(cuò)，使其房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

1、國家進(jìn)一步完善保障性住房基建政策與使用管理政策；

2、國家進(jìn)一步完善房地產(chǎn)土地分類供應(yīng)政策；

3、一線城市征收房產(chǎn)稅將陸續(xù)出臺；開征房產(chǎn)稅之時(shí)，就是限購房政策自動(dòng)取消之日；

4、國家按區(qū)域性調(diào)整政策性商品房政策；

5、下半年對商品房的金融政策將適度調(diào)整；

6、下半年對商品房的管理政策會也會適度調(diào)整，調(diào)整幅度不會太大。

二、土地供應(yīng)量走勢

土地供應(yīng)量走勢為：2012年土地供應(yīng)總量會適度增加，但不會超過2011年15%，土地供應(yīng)向政策性商品住房傾斜。對一二線城市商品住房土地供應(yīng)仍屬于嚴(yán)控范圍。呈現(xiàn)商品住房有錢也無地的局面；三四線城市為了財(cái)政積累，將商品住房土地供應(yīng)量會適量放開。對保障性住房，政策性商品住房和商品住房國家采用了不同的土地供應(yīng)方式，政策性商品住房將是土地供應(yīng)主體。

1、保障性住房土地供應(yīng)方式：以計(jì)劃經(jīng)濟(jì)形式供應(yīng)占總土地供應(yīng)量15%。

2、政策性商品住房土地供應(yīng)方式：以計(jì)劃加市場經(jīng)濟(jì)形式供應(yīng)，實(shí)行限制性招、拍、掛。占總土地供應(yīng)總量50%。

3、商品住房土地供應(yīng)方式：以市場經(jīng)濟(jì)形式供應(yīng)，招、拍、掛。占總土地供應(yīng)總量35%。這樣的土地供應(yīng)格局基本定型。由于地方財(cái)政情況沒有較大的好轉(zhuǎn)，地方土地財(cái)政的態(tài)勢暫時(shí)無法緩解。

三、房地產(chǎn)資金走勢

對房地產(chǎn)金融貨幣從緊的政策會維持到明年的下半年。主要原因是以下五個(gè)問題造成的：

1、由于相互制約的稅收政策與金融政策調(diào)整不到位；

2、連續(xù)出臺的金融政策沒有到達(dá)預(yù)期，反而拉高了CPI，CPI回落緩慢；

3、區(qū)域性產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨同化現(xiàn)象沒有進(jìn)行合理調(diào)整，政府需構(gòu)建防范經(jīng)濟(jì)泡沫風(fēng)險(xiǎn)圍墻；

4、保障性住房不能如期到位，保障性住房屬于公共產(chǎn)品全額由中央財(cái)政與地方財(cái)政支付，由于這兩年公民福利年年超標(biāo)，直接影響國家財(cái)政預(yù)算的總盤子；

5、仍然要利用房地產(chǎn)把過快的GDP拉下來，維持到國家理想經(jīng)濟(jì)目標(biāo)。

所以，2012年金融管理對房地產(chǎn)資金走勢仍處于貨幣從緊的態(tài)勢，當(dāng)國家保障性住房按計(jì)劃批量上市那一天，房地產(chǎn)業(yè)政策就會松動(dòng)，要等到下半年。

四、保障性住房走勢

國家由于財(cái)政問題對保障性住房會進(jìn)一步放開，讓更多的民間資本融入進(jìn)來，參加保障性住房建設(shè)。同時(shí)加強(qiáng)對保障性住房建設(shè)監(jiān)管，加強(qiáng)對保障性住房使用監(jiān)管。保障性住房建設(shè)資與使用管理資金將以地方政府公共產(chǎn)品指令性任務(wù)按分配，納入中央與地方政府財(cái)政預(yù)算。

一線城市：第一批廉租房與公租房陸續(xù)到位，第二批廉租房與公租房開建；

二線城市: 第一批廉租房與公租房部分轉(zhuǎn)變?yōu)檎咝陨唐纷》夸N售，用來保障資金回籠。第二批廉租房與公租房開建，來填補(bǔ)第一批廉租房與公租房未完成的任務(wù)。

三線城市: 第一批廉租房與公租房開建，由于資金缺口進(jìn)展緩慢。

四線城市：廉租房與公租房由于地方財(cái)政無資金調(diào)配，要等到2013年啟動(dòng)。

五、政策性商品住房——限價(jià)房走勢

限價(jià)房屬于政策性商品住房之列，由于我國龐大的城鎮(zhèn)人口對房產(chǎn)的需求市場，30年內(nèi)房地產(chǎn)的需求都屬于剛性需求期。由于國家對房地產(chǎn)實(shí)行金融嚴(yán)格從緊的政策，計(jì)劃期的限價(jià)房遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場需求。2011完成的廉租房和公租房將有一大部分會被改變性質(zhì)，地方政府將保障性住房變?yōu)檎咝陨唐纷》砍鍪?。這樣，既解決了龐大限價(jià)房群體的需求，又可以使地方政府可以迅速完成資金回籠，呈現(xiàn)政策性商品住房PK保障性住房，政策性商品住房PK商品房兩種局面。致使政策性商品住房成為房地產(chǎn)開發(fā)商新的相互角逐的戰(zhàn)場。

六、商品房走勢

無人能夠改變城鎮(zhèn)住房剛性需求的局面，但商品房不會走出計(jì)劃與市場經(jīng)濟(jì)共存的怪

圈。土地在市場經(jīng)濟(jì)模式下循環(huán)，建設(shè)在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式下循環(huán)。地方政府不堪財(cái)政捉襟見肘的壓力，為了迅速回籠資金，將部分保障性住房改變?yōu)檎咝陨唐纷》康拇筅厔莶豢赡孓D(zhuǎn)，對商品房較大沖擊的態(tài)勢已經(jīng)形成。2012年商品房的金融政策仍然是以從緊為主，城市商品房的態(tài)勢仍然嚴(yán)峻。

一、二線城市商品房：按土地按市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，建設(shè)按計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式中運(yùn)行。全年是“緊、緊、緊、松”。商品房從緊的政策對一、二線城市的開發(fā)商來說，可能會逼迫房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)向?yàn)樯虡I(yè)辦公用房開發(fā)，這是房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)危險(xiǎn)信號。

線城市商品房：這里的房地產(chǎn)商比一、二線城市日子好過的多，他們屬于在計(jì)劃與市場夾縫中游離生存的企業(yè)。全年中央政府是“緊、緊、緊、松”。

地方政府是持續(xù)土地財(cái)政的做法，房地產(chǎn)業(yè)必須完成地方財(cái)政稅收。四線城市商品房：屬于窮則思變地區(qū)。應(yīng)該說四線城市房地產(chǎn)商日子最好過。地方政府是必須超額完成地方財(cái)政稅收，乘上土地財(cái)政最后一班車。

七、商品房價(jià)格走勢一、二線城市商品房價(jià)格走勢仍然不樂觀，三、四線城市商品房價(jià)格走勢仍然2011年一樣，上漲空間較大。

一線城市價(jià)格：將回落空間4%—8%，反彈空間3%—5%。

二線城市價(jià)格: 將回落空間3%—5%，反彈空間4%—6%。

三線城市價(jià)格: 將上漲空間3%—5%。

四線城市價(jià)格: 將上漲空間4%—8%。

八、房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化走勢

在房地產(chǎn)業(yè)的大調(diào)整中，除了去解決市場與資金問題，每一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)決策者都會想到解決本企業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量問題。

2012年房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化會有四點(diǎn)突破：

1、房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化；

2、房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品工藝化；

3、房地產(chǎn)業(yè)配套產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化；

4、房地產(chǎn)業(yè)配套產(chǎn)品工藝化。

現(xiàn)行粗框大面積房地產(chǎn)業(yè)建設(shè)，一無法有效的控制作業(yè)時(shí)間，二無法有效的控制建設(shè)與裝修成本，三無法有效的控制作業(yè)質(zhì)量。產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化與質(zhì)量工藝化是我國房地業(yè)必經(jīng)之路。

九、2012年房地產(chǎn)業(yè)的警示

1、房地產(chǎn)企業(yè)由于大市場原因不得已轉(zhuǎn)入到商品辦公用房開發(fā)時(shí)，必須考慮到本企業(yè)自有資金與確有保證的貸款流動(dòng)資金能否堅(jiān)持一個(gè)完整的開發(fā)周期，如果沒有資金實(shí)力，進(jìn)

入商品辦公用房開發(fā)請三思。

2、2012年房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)房地產(chǎn)政策對土地的供應(yīng)及土地價(jià)格問題會出現(xiàn)：一是對商品住房的土地需求的減少，二是違心的向商品辦公用地轉(zhuǎn)移，對其土地需求的增加。后者是一個(gè)危險(xiǎn)想信號，當(dāng)大量房地產(chǎn)商將轉(zhuǎn)入商品辦公用房開發(fā)時(shí)，房地產(chǎn)泡沫開始真正形成，其原因是資金回籠太慢，在基建過程中會有許多不可控制因素，當(dāng)形成無法控制局面時(shí)，就會出現(xiàn)建設(shè)資金鏈斷裂。

3、由于城市化進(jìn)程過快，城市新增人口的住房矛盾會激增。

結(jié)束語

2012年國家對房地產(chǎn)政策是堅(jiān)持宏觀調(diào)控的取向不變的政策，以確保公民福利政治，以保證改革脆弱期平穩(wěn)過渡。我國公民對房地產(chǎn)的剛性需求不會變，保障性住房回暖，政策性商品房成為市場新的壟斷，商品房在困難中向前。

房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告

房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告的特點(diǎn)

（1）內(nèi)容豐富。報(bào)告涉及的調(diào)查內(nèi)容很豐富，從宏觀到微觀，從大環(huán)境到小環(huán)境，從消費(fèi)者到產(chǎn)品等都進(jìn)行全面的調(diào)查。

（2）篇幅較長。一份報(bào)告至少上萬字以上，有的其他甚至五六萬字才能把調(diào)查的內(nèi)容說完。

（3）多為集體負(fù)責(zé)完成。由不同專業(yè)的人員組成一個(gè)小組，統(tǒng)一分工，共同完成。

2、房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告的內(nèi)容。

第一部分房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查

（1）政治法律環(huán)境調(diào)查。

1）國家、省、城市有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的方針政策。

2）有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的法律規(guī)定。

3）有關(guān)國民經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展計(jì)劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等。

（2）經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查。

1）國家地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)特性，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、趨勢、速度和效益。

2）項(xiàng)目所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口及其就業(yè)狀況、就學(xué)條件、基礎(chǔ)設(shè)施情況、地區(qū)內(nèi)的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域、同類競爭物業(yè)的供給情況。

3）一般利率水平，獲取貸款的可能性以及預(yù)期的通貨膨脹率。

4）國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

5）居民收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平。

6）項(xiàng)目所在地區(qū)的對外開放程度和國際經(jīng)濟(jì)合作的情況，對外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展情況。

7）與特定房地產(chǎn)開發(fā)類型和開發(fā)地點(diǎn)相關(guān)因素的調(diào)查。

8）財(cái)政收支

第二部分社區(qū)環(huán)境調(diào)查

（1）房地產(chǎn)市場需求。

1）消費(fèi)者對某類房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點(diǎn)、房地產(chǎn)市場需求發(fā)展趨勢。

2）房地產(chǎn)市場影響因素調(diào)查。（如國家關(guān)于國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)查和變化；消費(fèi)者和構(gòu)成、分布及消費(fèi)需求的層次狀況；消費(fèi)者現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求的情況；消費(fèi)者的收入變化及其購買能力與投向。）

（2）消費(fèi)行為調(diào)查。

1）需求行為調(diào)查。（如消費(fèi)者的購買意向，影響消費(fèi)者購買動(dòng)機(jī)的因素，消費(fèi)者購買動(dòng)機(jī)的類型等。

2）購買行為調(diào)查。（如不同消費(fèi)者的不同購買行為，消費(fèi)者的購買模式，影響消費(fèi)者購買行為的社會因素及心理因素等。

第三部分房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查

（1）房地產(chǎn)市場現(xiàn)有產(chǎn)品的數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、性能、市場生命同期。

（2）現(xiàn)有房地產(chǎn)租售客戶和業(yè)主對房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售后服務(wù)的意見及對某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度。

（3）新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其在房地產(chǎn)產(chǎn)品上應(yīng)用情況。

（4）本企業(yè)產(chǎn)品的銷售潛力及市場占有率。

（5）建筑設(shè)計(jì)及施工企業(yè)的有關(guān)情況。

第四部分房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查

（1）影響房地產(chǎn)價(jià)格變化的因素，特別是政府價(jià)格政策對房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)的影響。

（2）房地產(chǎn)市場供求情況的變化趨勢。

（3）房地產(chǎn)商品需求彈性和供給彈性的大小。

（4）開發(fā)商各種不同的價(jià)格策略和定價(jià)方法對房地產(chǎn)租售量的影響。

（5）國際、國內(nèi)相關(guān)房地產(chǎn)市場和價(jià)格。

（6）開發(fā)個(gè)案所在城市及街區(qū)房地產(chǎn)市場價(jià)格。

（7）價(jià)格變動(dòng)后消費(fèi)者和開發(fā)商的反應(yīng)。

第五部分房地產(chǎn)促銷調(diào)查

（1）房地產(chǎn)廣告時(shí)空分布及廣告效果測定。

（2）房地產(chǎn)廣告媒體用情況的調(diào)查。

（3）房地產(chǎn)廣告預(yù)算與代理公司調(diào)查。

（4）人員促銷的配備狀況。

（5）各種公關(guān)活動(dòng)對租售績效的影響。

（6）各種營業(yè)推廣活動(dòng)的租售績效。

第六部分房地產(chǎn)營銷渠道調(diào)查

（1）房地產(chǎn)營銷渠道的選擇、控制與調(diào)整情況。

（2）房地產(chǎn)市場營銷方式的采用情況、發(fā)展趨勢及其原因。

（3）租售代理商的數(shù)量、素質(zhì)及其租售代理的情況。

（4）房地產(chǎn)租售客戶對租售代理商的評價(jià)。

第七部分房地產(chǎn)市場競爭情況調(diào)查

（1）競爭者及潛在競爭者（以下統(tǒng)稱競爭者）的實(shí)力和經(jīng)營管理優(yōu)勢調(diào)查。

（2）對競爭者的商品房設(shè)計(jì)、室內(nèi)布置、建材及附屬設(shè)備選擇、服務(wù)優(yōu)缺點(diǎn)的調(diào)查與分析。

（3）對競爭者商品房價(jià)格的調(diào)查和定價(jià)情況的研究。

（4）對競爭者廣告監(jiān)視和廣告策略、廣告費(fèi)用的研究。

（5）對競爭者的情況、銷售渠道、使用情況調(diào)查和分析。

（6）對未來競爭者的情況的分析和估計(jì)等。

（7）整個(gè)城市，尤其是同（類）街區(qū)同類型產(chǎn)品的供給量和在市場上的銷售量，本企業(yè)和競爭者的市場占有率。

（8）競爭性新產(chǎn)品的投入時(shí)機(jī)和租售績效及其發(fā)展動(dòng)向。

第四篇：2008中山三鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場研究報(bào)告

中山三鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場研究報(bào)告

http://2008-4-8新聞來源:轉(zhuǎn)載新聞錄入:房產(chǎn)打折網(wǎng)

（1）、城市經(jīng)濟(jì)概況

三鄉(xiāng)鎮(zhèn)位于中山市南部。它原是一個(gè)“五分山地兩分田、半分水面分半村”形似聚寶盆的地方，毗鄰珠海，105國道貫穿全鎮(zhèn)，轄12個(gè)村委會，2個(gè)社區(qū)居委會，人口21.7萬人，其中常住人口3.7萬，外來人口12萬多，港澳臺海外同胞6萬多。

三鄉(xiāng)鎮(zhèn)2006年地方生產(chǎn)總值達(dá)44億元；工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值103.1億元，其中工業(yè)產(chǎn)值102億元，農(nóng)業(yè)產(chǎn)值1.1億元；稅收8.89億元；固定資產(chǎn)投資19.5億元；實(shí)際利用外資7970萬美元；出口總值8.6億美元；農(nóng)貿(mào)市場成交額1.8億元；金融機(jī)構(gòu)存款余額60億元，其中私人存款44.41億元；農(nóng)村人均年收入9137元；城鎮(zhèn)居民人均年收入10368元，保持連續(xù)多年全鎮(zhèn)實(shí)際利用外資、出口值、工繳費(fèi)額度收入都名列全市各鎮(zhèn)區(qū)的前3名，全鎮(zhèn)人均GDP近8000美元。

三鄉(xiāng)鎮(zhèn)2006年GDP與鄰近鎮(zhèn)區(qū)比較，領(lǐng)先南部位居中山市南部第一位，這反映出三鄉(xiāng)的經(jīng)濟(jì)水平在中山南部處于一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)區(qū)域。近年來，三鄉(xiāng)城市居民存款不斷增加，平均以每年20%以上的速度增長，2006年居民存款余額達(dá)到59.13億元，較比2006年坦洲鎮(zhèn)城鄉(xiāng)居民存款的30.5個(gè)億，是其的1.93倍，居民存款余額大幅度領(lǐng)先南部各鎮(zhèn)，這個(gè)數(shù)字是驚人的。說明鎮(zhèn)區(qū)的消費(fèi)潛力巨大，較之三鄉(xiāng)的商業(yè)落后形態(tài)，中高檔次的商業(yè)市場存在較大的商機(jī)和未來發(fā)展前景。

縱觀三鄉(xiāng)鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，至2007年，多項(xiàng)重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)雖然仍然持續(xù)增長，但出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)增長放緩的特點(diǎn)，反映了近年來三鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)濟(jì)有過熱的的跡象。

（2）、城市規(guī)劃建設(shè)

《三鄉(xiāng)鎮(zhèn)總體規(guī)劃（2002－2010）獲得審批通過》，將三鄉(xiāng)定位為“珠江三角洲地區(qū)以外向型經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)的中心鎮(zhèn)，中山市南部地區(qū)的中心”。在這個(gè)規(guī)劃“龍頭”的引領(lǐng)下，三鄉(xiāng)將城鎮(zhèn)規(guī)劃與建設(shè)的重點(diǎn)放在了中心區(qū)和平蒲工業(yè)區(qū)的建設(shè)上。為此，三鄉(xiāng)專門成立了兩區(qū)建設(shè)協(xié)調(diào)小組，以加快兩區(qū)的建設(shè)。目前，中心區(qū)新規(guī)劃的景觀大道、綜合辦公大樓、文化中心、商貿(mào)中心和會展中心等重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目已相繼進(jìn)入建設(shè)階段；平蒲工業(yè)區(qū)也已建成了三條主要干道。

（3）、三鄉(xiāng)鎮(zhèn)交通情況

105國道貫穿全鎮(zhèn)，現(xiàn)有一、二級標(biāo)準(zhǔn)公路密度達(dá)65公里/百平方公里。鎮(zhèn)內(nèi)設(shè)有3個(gè)汽車站、班車直通香港、深圳等14個(gè)省市。未來有三大市域干道公路過境，西部沿海高速公路、廣珠西線高速公路直接通達(dá)，港珠澳大橋、廣珠城際軌道交通外圍接駁，穗、深、港、澳、珠等機(jī)場均處在90公里交通圈內(nèi)，南沙港、高欄港、中山港、神灣港乃至港澳地區(qū)的多個(gè)水運(yùn)口岸環(huán)列，鐵路運(yùn)輸經(jīng)由廣州及未來的中山過境線路通達(dá)全國各地。

（4）、三鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)分析

土地供應(yīng)

據(jù)中山市土地交易市場的土地成交數(shù)據(jù)顯示，三鄉(xiāng)2004年－2007年共計(jì)成交土地近40宗，總成交面積為51.23萬平方米，總金額4.4億元人民幣。三鄉(xiāng)鎮(zhèn)04年土地成交量8.72萬㎡；05年成交量達(dá)到19.7萬㎡。06年土地成交量22.1萬㎡；07年土地成交量6357㎡。土地成交單價(jià)

從近三年的土地成交單價(jià)來看，05年比04年上漲49.4%，達(dá)到819元/㎡； 06年比05年上漲20.04%，達(dá)到986元/㎡，07年拍得的一塊地，地價(jià)比06年上漲107％，達(dá)到2044元/㎡，比中山市07年上半年土地交易均價(jià)1521元/㎡還要超出34％。土地價(jià)格的上漲意味著開發(fā)商開發(fā)成本的上漲，所以三鄉(xiāng)鎮(zhèn)房價(jià)難以出現(xiàn)大的降幅。商品房產(chǎn)品特征

三鄉(xiāng)鎮(zhèn)普通住宅的戶均面積以中小戶型為主，面積在75－110㎡，最小的二房為67㎡，明顯是針對珠海、澳門人量身定做的。以自住為主的三房的戶型面積區(qū)間在100－129㎡，在市場中占有的比例接近30％，由此看出，以中小戶型為主的產(chǎn)品主導(dǎo)三鄉(xiāng)市場。三鄉(xiāng)鎮(zhèn)別墅產(chǎn)品，分為聯(lián)排和獨(dú)立別墅，較受市場青睞的戶均面積在220－280㎡之間。

三鄉(xiāng)鎮(zhèn)住宅銷售情況

2004年以來，三鄉(xiāng)鎮(zhèn)每年銷售面積保持在35～40萬平方米的銷售面積，成交面積大，從供應(yīng)量來看，三鄉(xiāng)房地產(chǎn)逾過高速增長，且出現(xiàn)了平緩發(fā)展的跡象。

2007年價(jià)格整體呈上升趨勢，最高均價(jià)達(dá)到了4500元/㎡，比06年上漲1000多元/㎡，進(jìn)入2008年，三鄉(xiāng)中高檔次產(chǎn)品的價(jià)位在3900－4500元/㎡；第二階梯產(chǎn)品價(jià)格普遍在3200－3900元/㎡的幅度。

（5）、三鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場SWOT分析

優(yōu)勢(Strength)

區(qū)位優(yōu)勢明顯。被中山市定位為珠江三角洲地區(qū)以外向型經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)的中心鎮(zhèn)，中山市南部地區(qū)的中心；

價(jià)格優(yōu)勢。目前三鄉(xiāng)房價(jià)將近四千元每平方米，比起珠海與香港澳門還有很大升值空間；

近年來，三鄉(xiāng)城市居民存款不斷增加，平均以每年20%以上的速度增長，2006年居民存款余額達(dá)到59.13億元，這個(gè)數(shù)字是驚人的。說明鎮(zhèn)區(qū)的消費(fèi)潛力巨大；

城市文化底蘊(yùn)深厚，一個(gè)世紀(jì)來，三鄉(xiāng)涌現(xiàn)過不少文化名流；三鄉(xiāng)鎮(zhèn)旅游資源豐富，泉林旅游山莊是中山市最具人氣的旅游景點(diǎn)，2006年泉林山莊接待游客100多萬人次，自然景觀資源豐富，有利于房地產(chǎn)、旅游業(yè)的發(fā)展；

社會綜合治安環(huán)境良好，提供了宜居的前提條件。

劣勢(Weakness)

城市功能不建全，商務(wù)、生活配套較還未達(dá)到城市化發(fā)展水平；作為便民服務(wù)的鎮(zhèn)公交系統(tǒng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠完善，許多近年興建起來的工業(yè)區(qū)不通公交，出行不便最明顯的一個(gè)絆腳石便是制約著人們消費(fèi)水平與購買力。

機(jī)會(Opportunity)

三鄉(xiāng)市政建設(shè)相對齊備，軟硬環(huán)境俱佳，且房價(jià)不貴，是三鄉(xiāng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的最佳時(shí)期，也是對外推廣的最佳時(shí)機(jī)；

從長遠(yuǎn)的角度來說，港珠澳大橋的規(guī)劃建設(shè)，以及三鄉(xiāng)鎮(zhèn)新中心區(qū)建設(shè)力度不斷加大、外資企業(yè)不斷增多等，三鄉(xiāng)鎮(zhèn)的房地產(chǎn)業(yè)將會迎來新的發(fā)展時(shí)期和機(jī)會，未來將有更多的港澳珠人士移居置業(yè)到三鄉(xiāng)，購買房產(chǎn)進(jìn)行投資及度假的趨勢逐步明顯。

威脅(Threat)

周邊鎮(zhèn)區(qū)（特別是坦洲）不斷的發(fā)展城市建設(shè)和完善城市功能，對三鄉(xiāng)的房地產(chǎn)市場形成一定的競爭威脅；

2007年新政帶來的影響，一定程度上抑制了市場投資和投機(jī)行為，加深了市場的觀望，后市走勢仍不明朗，加大了市場不可預(yù)測性風(fēng)險(xiǎn)。

（6）、三鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場發(fā)展的總結(jié)與建議

《中山市城市總體規(guī)劃（2004-2020）》綱要，提出提升三鄉(xiāng)為中山南部的城市副中心職能，再加上三鄉(xiāng)路網(wǎng)的良好規(guī)劃，三鄉(xiāng)毋庸置疑地成為南部的焦點(diǎn)所在，是近年房地產(chǎn)開發(fā)活躍的一個(gè)因素所在。三鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)經(jīng)過多年的發(fā)展，快速發(fā)展之后加之受9.27新政影響，已提前進(jìn)入平緩發(fā)展期。但從長遠(yuǎn)的角度來看，隨著廣東西部沿海高速公路、城桂公路二期的開通，港珠澳大橋的規(guī)劃建設(shè)，以及三鄉(xiāng)鎮(zhèn)新中心區(qū)建設(shè)力度不斷加大、外資企業(yè)不斷增多等，三鄉(xiāng)鎮(zhèn)未來房地

產(chǎn)市場的發(fā)展仍然樂觀，發(fā)展?jié)摿薮?，最近華發(fā)股份10.83億元拿下中山三鄉(xiāng)44萬平方米地塊，可以從一定程度上看到三鄉(xiāng)未來樓市發(fā)展的勢頭。三鄉(xiāng)鎮(zhèn)的房地產(chǎn)業(yè)在調(diào)整期后將面臨新的發(fā)展機(jī)遇和挑戰(zhàn)。

三鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場度過快速發(fā)展期，已步入平緩期。開發(fā)商必須加大加快對外推廣步伐和品牌建設(shè)來減輕銷售壓力和提高產(chǎn)品知名度；必須建立有效的房地產(chǎn)市場防風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制，走整體推廣之路是三鄉(xiāng)房地產(chǎn)商面對現(xiàn)實(shí)利益的最佳選擇方案之一，雖然每個(gè)樓盤存在差異化，但是作為整體推廣，以進(jìn)一步拓展珠海、澳門的市場，能夠給開發(fā)商帶來更多的機(jī)會。

第五篇：重慶市場

重慶燈飾市場

江北區(qū)五里店建新東路286號 東方燈飾廣場 604公交到 江北區(qū)大石壩石門大橋北橋頭東海岸廣場 齊祥燈飾批發(fā)市場 好燈多精品燈飾城 沙坪壩區(qū)小龍坎 重慶燈巢燈飾批發(fā)市場 江北區(qū)北濱路居然之家旁 重慶城外城燈飾批發(fā)城 渝中區(qū)菜園壩

南坪建瑪特?zé)麸棌V場 南坪西路149 108 115 121 125 168 301 302 紅旗河溝建瑪特?zé)麸棌V場 江北紅旗河溝 臨江裝飾城 馬家?guī)r 盛世金源精品燈飾城 江北 家家喜裝飾廣場 渝中區(qū)

重慶市現(xiàn)有七個(gè)燈具市場――南坪建瑪特、紅旗河溝建瑪特、東方燈飾廣場、齊祥燈飾批發(fā)市場、好燈多精品燈飾城、臨江裝飾城、升偉精品建材城。有人說，面臨拆遷、新市場不斷涌出等問題，重慶燈具市場已經(jīng)開始洗牌。南坪建瑪特?zé)麸棌V場

建瑪特?zé)麸棌V場位于重慶南岸區(qū)南坪步行街口，業(yè)內(nèi)眾多專家考察全國市場后評述道，南坪建瑪特?zé)麸棌V場不僅是重慶的奇跡，也是全國的奇跡。南坪建瑪特?zé)麸棌V場被稱為全國的奇跡，原因主要有二：一是全國燈具市場中人氣指數(shù)最高的零售市場;二是唯一一個(gè)把生意做上四樓并且四樓生意都非常好的市場。正因?yàn)槟掀航ì斕責(zé)麸棌V場生意非常紅火，有關(guān)其面臨拆遷的傳言更加牽動(dòng)業(yè)內(nèi)外人的心。由于南坪建瑪特?zé)麸棌V場居于步行街口，十年來，此地段價(jià)值不斷升值，燈具所創(chuàng)造的價(jià)值已經(jīng)達(dá)不到此黃金地段應(yīng)有的價(jià)值。南坪建瑪特?zé)麸棌V場的物業(yè)屬于重慶正揚(yáng)集團(tuán)，2008年9月即到期，建瑪特與正揚(yáng)集團(tuán)能否續(xù)簽?正揚(yáng)集團(tuán)如果收回物業(yè)，是繼續(xù)經(jīng)營燈飾廣場還是拆遷?這都是一個(gè)未知數(shù)。頗值得人玩味的是，南坪建瑪特?zé)麸棌V場旁邊的郵政大樓不久前已經(jīng)拆遷，正在開發(fā)。

建瑪特紅旗河溝燈飾廣場

建瑪特紅旗河溝燈飾廣場位于重慶市紅旗河溝，于2004年底開業(yè)，經(jīng)營面積達(dá)1.5萬多平方米，是建瑪特全力打造的又一精品燈飾廣場。開業(yè)三年多來，已經(jīng)成功地成為重慶市第二大品牌燈飾賣場，生意非常紅火。

2008年4月底，經(jīng)過重慶市建委、重慶市建筑裝飾協(xié)會和裝飾建材行業(yè)的專家和知名人士一致推薦、評審，建瑪特紅旗河溝燈飾廣場以經(jīng)營規(guī)模大、服務(wù)措施全、燈飾商品齊，獲得了“重慶市燈飾采購基地”稱號，為紅旗河溝建瑪特?zé)麸棌V場在燈飾行業(yè)中再次添上濃墨重彩的一筆。目前，建瑪特紅旗河溝燈飾廣場涵蓋眾多知名品牌，如電工電料類的鴿牌、泰山電線、金德、得億、顧地管材;電源開關(guān)板類的西蒙、tcl、博頓、天基、朗能;照明光源類的飛利浦、三雄極光、歐司朗;工程燈具類的雷士、嘉美以及享譽(yù)全國燈飾界的瑞豐、歐風(fēng)、珍琪、陽光、采光、祥光、東方等燈飾名家。

東方燈飾廣場

東方燈飾廣場位于重慶市江北區(qū)五里店，開業(yè)于2001年8月，燈飾區(qū)經(jīng)營面積20000平方米，商戶80戶左右。東方燈飾廣場地理位置優(yōu)越，公交路線發(fā)達(dá)，市場門口到市區(qū)各主要樞紐都十分方便。難得的是，其市場外觀十分壯觀，在全國所有燈具市場中數(shù)一數(shù)二。

齊祥燈飾批發(fā)市場

齊祥燈飾批發(fā)市場位于重慶市江北區(qū)大石壩，是重慶市唯一的一個(gè)燈具批發(fā)市場，重慶市百分之四十左右的燈具都來自這里。齊祥燈飾批發(fā)市場經(jīng)營面積20000平方米，有商戶150戶左右。齊祥燈飾批發(fā)市場的產(chǎn)品以中低檔為主，店面燈具陳列雜亂，是典型的批發(fā)市場。好燈多精品燈飾城 好燈多精品燈飾城

位于重慶市沙坪壩區(qū)小龍坎，2006年12月開業(yè)，經(jīng)營面積18000平方米，現(xiàn)有商戶50家左右。好燈多精品燈飾城燈飾區(qū)有三層樓，分別為一樓、負(fù)一樓和負(fù)二樓，以負(fù)一樓的生意最好。好燈多精品燈飾城配套設(shè)施完善，購物環(huán)境好，就其營銷理念和經(jīng)營理念來說也應(yīng)該是目前燈具市場中最先進(jìn)的。好燈多精品燈飾城進(jìn)入燈飾行業(yè)，開創(chuàng)了多個(gè)第一。首先，好燈多精品燈飾城是第一個(gè)進(jìn)行統(tǒng)一收銀的燈具市場。其次，它是第一個(gè)對小區(qū)深挖，推行“子母卡”的市場。所謂“子母卡”，即給小區(qū)物業(yè)經(jīng)理發(fā)放母卡，小區(qū)業(yè)主發(fā)放子卡，只要小區(qū)內(nèi)的業(yè)主用子卡來消費(fèi)，小區(qū)物業(yè)經(jīng)理手中持有的母卡將能夠顯示其金額并從中獲取提成，這使得小區(qū)物業(yè)經(jīng)理真正地為市場作推廣、帶來客戶。再次，好燈多精品燈飾城是第一個(gè)把銀行套進(jìn)來的市場。市場內(nèi)的統(tǒng)一收銀系統(tǒng)由銀行免費(fèi)提供，而統(tǒng)一收銀的現(xiàn)金產(chǎn)生的利息，市場可以從中拿到提成。盡管有良好的理念作支持，好燈多精品燈飾城卻不得不面對交通不便、無停車位等現(xiàn)實(shí)，因而生意清淡、商戶更換頻繁。