第一篇：關(guān)于小區(qū)會所產(chǎn)權(quán)歸屬的初步探討

律師法眼

關(guān)于小區(qū)會所產(chǎn)權(quán)歸屬的初步探討 2012年1月18日B06：B06－法治論苑稿件來源：上海法治報作者：律

師法眼

姚麗靜

會所建筑物區(qū)分所有權(quán)歸屬

首先，何為小區(qū)會所？小區(qū)會所的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)如何？目前國家層面的法律法規(guī)尚未

對 “會所”作出明確的法律定義或進(jìn)行歸類，也沒有規(guī)定會所是屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)中專有部分還是共有部分，從而亦無法根據(jù) 《物權(quán)法》及建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋作出進(jìn)一步判斷其產(chǎn)權(quán)歸屬。因此，會所的權(quán)屬問題則需要根據(jù)確定建筑物區(qū)分所有權(quán)的一般原則進(jìn)行研究。

將上海的地方性操作與國家法律相結(jié)合，我們可以作出如下初步判斷：按照建筑物區(qū)分所有權(quán)原則，會所本應(yīng)屬于開發(fā)商專有部分，并不屬于全體業(yè)主法定共有部分。只有 “建設(shè)單位以房屋銷售合同或者其他書面形式承諾歸全體業(yè)主所有的物業(yè)”歸業(yè)主共有，并在初始登記時一并登記，“會所所有權(quán)屬全體業(yè)主共有的，只登記不發(fā)放房地產(chǎn)權(quán)證”。

那么，在上述初步判斷的基礎(chǔ)上，我們進(jìn)一步提問，如果在房地產(chǎn)初始出讓時未對會所的歸屬進(jìn)行約定，從而導(dǎo)致開發(fā)商擁有會所的完整產(chǎn)權(quán)后，開發(fā)商可否再通過單方作出意思表示就將會所轉(zhuǎn)為全體業(yè)主，使該會所轉(zhuǎn)為全體業(yè)主共有？如果可以，如何操作？關(guān)于該系列問題，目前國家法律層面又是一片空白，法學(xué)理論界對此還存在很多爭論。因此，我們僅根據(jù)自身對上海本地實(shí)踐的理解和向上海有關(guān)房地產(chǎn)登記部門了解的結(jié)果認(rèn)為： 《上海會所管理通知》僅系從操作層面提供了會所作為全體業(yè)主共有部分予以登記的通道，但是物權(quán)的確立應(yīng)當(dāng)以國家法律為依據(jù)。上海市地方性法規(guī)在物權(quán)性規(guī)定的效力上較弱，而且在其他城市不具有普遍效力，所以上海市地方性規(guī)定不能從根本上奠定會所從開發(fā)商專有部分可以直接轉(zhuǎn)為業(yè)主共有部分的法律基礎(chǔ)，在法律規(guī)定和法學(xué)理論還不確定的情況下，可能還需要參照轉(zhuǎn)讓（或贈與）的法律特性來看待上海市會所登記為全體業(yè)主共有的現(xiàn)象。如果參照轉(zhuǎn)讓（或贈與）的法律特性，業(yè)主應(yīng)有權(quán)自主選擇是否接受而不能夠由開發(fā)商單方作出意思表示即對業(yè)主產(chǎn)生效力。因此，如果購房合同中沒有約定會所由業(yè)主共有，使得會所的所有權(quán)初始登記在開發(fā)商名下，而后開發(fā)商想放棄會所的所有權(quán)，讓全體業(yè)主享有該會所并由他們經(jīng)營管理時，并不一定可以順利進(jìn)行，因為部分業(yè)主有權(quán)拒絕接受開發(fā)商的贈與。

全體業(yè)主范圍的問題

基于本文第一部分的討論，在上海地區(qū)，開發(fā)商可以通過與全體業(yè)主約定會所歸全體業(yè)主共有，并據(jù)此在辦理初始登記時將該共有信息一并載入房地產(chǎn)登記簿。但是，在會所歸全體業(yè)主共有的情況下，該 “全體業(yè)主”的范圍是什么，更具體一些講，是指同一地塊（即同一土地證）中的全體業(yè)主還是有其他劃分標(biāo)準(zhǔn)？

在中國現(xiàn)行法律框架下，關(guān)于業(yè)主對小區(qū)建筑物的所有權(quán)及使用權(quán)問題主要受兩套法律法規(guī)調(diào)整，其一是物權(quán)類法律及配套法規(guī)，如 《物權(quán)法》、《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》、《房屋登記辦法》等；其二是物業(yè)管理類法律法規(guī)，如《物業(yè)管理條例（國務(wù)院令第 504號）》（2007年根據(jù) 《物權(quán)法修訂》）、《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（2010年根據(jù) 《物權(quán)法》和 《物業(yè)管理條例》修訂并將自2011年4月1日起施行）等。我們認(rèn)為，物權(quán)法是確定物權(quán)權(quán)屬的直接法律依據(jù)，若開發(fā)商與業(yè)主通過約定的形式將會所歸業(yè)主共有，則根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，會所應(yīng)歸建筑區(qū)劃內(nèi)全體業(yè)主共有。但是，現(xiàn)行中國法律法規(guī)沒有對 “建筑區(qū)劃”的具體定義及范圍進(jìn)行規(guī)定，繼而就無法確定全體業(yè)主的范圍。

在物業(yè)管理類法律法規(guī)中，業(yè)主范圍則使用了 “物業(yè)管理區(qū)域”來描述（即使是在 《物權(quán)法》出臺后根據(jù)《物權(quán)法》修訂的法規(guī)中也沒有使用《物權(quán)法》中的 “建筑區(qū)劃”一詞）。雖然用詞不同，但此類法規(guī)中仍存在與物權(quán)法非常類似的條款。例如，《物權(quán)法》規(guī)定 “建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有”，《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》相應(yīng)規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理用房歸業(yè)主共有；《物權(quán)法》規(guī)定 “建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有”，《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》也有幾乎完全相同的規(guī)定，僅僅把 “建筑區(qū)劃內(nèi)”改為了 “物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)”；此外，《房屋登記辦法》規(guī)定 “房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)對建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等房屋一并申請登記”，《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》亦相應(yīng)規(guī)定，建設(shè)單位申請房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)提出物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)歸業(yè)主共有的配套設(shè)施設(shè)備（如物業(yè)管理用房、建設(shè)單位以房屋銷售合同或者其他書面形式承諾歸全體業(yè)主所有的物業(yè)等）的登記申請。

由此可見，現(xiàn)行法律法規(guī)沒有明確 “建筑區(qū)劃”與 “物業(yè)管理區(qū)域”是否為同一概念，理論界對于兩套法律用詞不一的現(xiàn)狀也提出了質(zhì)疑，但基于前述共通性，我們傾向性認(rèn)為雖然用詞不同，但立法者卻潛意識地將“建筑區(qū)劃”與 “物業(yè)管理區(qū)域”的概念混同。

假定 “建筑區(qū)劃”與 “物業(yè)管理區(qū)域”概念相同，雖然 “建筑區(qū)劃”尚無法律明確定義，但可適用 “物業(yè)管理區(qū)域”的概念，即根據(jù) 《物業(yè)管理條例》和 《上海市住宅物

業(yè)管理規(guī)定》，“住宅小區(qū)，包括分期建設(shè)或者兩個以上單位共同開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)，其設(shè)置的配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；但被道路、河道等分割為兩個以上自然街坊或者封閉小區(qū)，且能明確共用配套設(shè)施設(shè)備管理、維護(hù)責(zé)任的，可以分別劃分為獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域”。按此劃分標(biāo)準(zhǔn)，則可能出現(xiàn)一個物業(yè)管理區(qū)域包含兩個及以上地塊（即兩張及以上土地證）（現(xiàn)行法律并沒有限制將兩個及以上地塊合并申請劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域，且根據(jù)相關(guān)政府物業(yè)管理部門的答復(fù)，實(shí)踐中將兩個地塊 [即使設(shè)施設(shè)備不共用]劃為一個物業(yè)管理區(qū)域并非不可行，具體視建設(shè)項目情況而定）。進(jìn)一步推論，在 “建筑區(qū)劃”等同于 “物業(yè)管理區(qū)域”的情況下，若會所由建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主共有，則該會所歸多個地塊上的業(yè)主共有。

如果一個房地產(chǎn)開發(fā)項目的一個地塊被申請劃分一個物業(yè)管理區(qū)域，則在約定會所歸業(yè)主共有的情況下，某地塊上的會所歸該地塊業(yè)主共有，其他地塊的業(yè)主不享有該會所的共有權(quán)。但如果同屬一個房地產(chǎn)開發(fā)項目的二個或以上地塊合并申請劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域，則某一地塊上的會所可能會被視為由全部地塊的全體業(yè)主共有，這可能會產(chǎn)生法律上和實(shí)踐上的風(fēng)險，主要如下：

首先，按照上海的實(shí)踐，如果會所歸業(yè)主共有，則該會所在辦理初始登記（大產(chǎn)證登記）時一并在房地產(chǎn)登記簿上記載，但不另行頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證。而按照目前上海房地產(chǎn)交易中心的普遍認(rèn)知和操作，某一地塊大產(chǎn)證登記的范圍不會超出該地塊土地證范圍，換言之，房地產(chǎn)交易中心很可能無法將會所歸三個地塊業(yè)主共有的信息登記在某一個地塊的房地產(chǎn)登記簿上。

如果會所歸業(yè)主共有，則應(yīng)當(dāng)是指歸小區(qū)“全體”業(yè)主共有而非“部分”業(yè)主共有。因此，開發(fā)商在進(jìn)行同屬一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)第二或第三期項目建設(shè)時增加了會所項目，繼而又在進(jìn)行第二或第三期房地產(chǎn)項目出售時約定將會所歸全體業(yè)主共有的，那么根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的范圍可推斷該會所所屬的全體業(yè)主的全體范圍應(yīng)當(dāng)及于一期業(yè)主。但在此情況下，又由于一期業(yè)主在購買房屋時并未在合同中約定會所或會所的歸屬，因此如果一期業(yè)主拒絕接受會所，則會所作為全體業(yè)主共有的前提不成立（因為已經(jīng)不是“全體”業(yè)主共有了），進(jìn)而可能造成會所無法在初始登記時將會所作為業(yè)主共有部分予以登記，即會所只能由開發(fā)商保留產(chǎn)權(quán)。

對開發(fā)商的建議

基于上文的討論，我們歸納如下：關(guān)于會所可否劃歸全體業(yè)主共有以及全體業(yè)主的范圍，目前法律上并無定論，主要原因在于：一方面 “建筑物區(qū)分所有權(quán)”是 《物權(quán)法》出臺后出現(xiàn)的新的物權(quán)概念，有別于一般的所有權(quán)和共有權(quán)，其相關(guān)規(guī)定大多是為了解決實(shí)踐中發(fā)生概率較高的現(xiàn)實(shí)問題且多關(guān)乎老百姓民生問題，仍有很多問題還沒有形成成熟的法律理論共識；另一方面，“建筑區(qū)劃”和“物業(yè)管理區(qū)域”概念不統(tǒng)一、定義不清晰，致使本應(yīng)

在規(guī)劃階段解決的建筑物區(qū)分所有權(quán)共有范圍滯后到劃分物業(yè)管理區(qū)域的階段由行政部門判定，人為造成一些法理及實(shí)踐上的障礙。

就上海地區(qū)的規(guī)定及操作而言，會所的 “初始”狀態(tài)默認(rèn)為開發(fā)商所有，開發(fā)商以房屋銷售合同或者其他書面形式承諾歸全體業(yè)主所有的，會所方可歸全體業(yè)主共有，并在初始登記時一并登記。如果會所在初始登記時未登記為全體業(yè)主共有，則后期開發(fā)商想放棄會所的所有權(quán)，讓全體業(yè)主享有該會所的所有權(quán)并由他們經(jīng)營管理時，在操作層面可能面臨一定的障礙，因為可能存在部分業(yè)主拒絕接受擁有會所共有權(quán)的情況。

如果一個房地產(chǎn)開發(fā)項目的多個地塊被申請劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的，此時如果約定會所歸全體業(yè)主共有的，則在辦理會所初始登記時可能存在一定技術(shù)障礙。如果一個房地產(chǎn)開發(fā)項目被分為多期進(jìn)行建設(shè)，在前期的建設(shè)與出售時未對會所的歸屬作出約定，而在后期的項目出售時明確約定會所歸全體業(yè)主共有的，該等約定的效力也存在一定的問題。

為避免上述這些問題的產(chǎn)生，我們認(rèn)為最為保險的做法是開發(fā)商以地塊為單位分別申請劃分物業(yè)管理區(qū)域

（即一張土地證對應(yīng)一個物業(yè)管理區(qū)域），以避免難以清晰界定共有業(yè)主范圍的問題。若在前期預(yù)售時還不能確定全部項目的物業(yè)管理區(qū)域，為了盡可能降低開發(fā)商違約的可能，則可在預(yù)（出）售合同條款表述上貼近《物權(quán)法》并淡化該地塊上是否建造會所的問題。例如，在一期合同中采用 “若建筑區(qū)劃內(nèi)有會所，則該會所歸建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主共有且會所狀況（包括但不限于面積、位置、功能等）以實(shí)際為準(zhǔn)”或類似表達(dá)。

第二篇：產(chǎn)權(quán)歸屬證明

證明

茲有位于的公司，廠區(qū)內(nèi)的廠房、辦公樓、宿舍樓的產(chǎn)權(quán)均屬公司所有。

特此證明。

***********公司

2014年4月21日

第三篇：通信設(shè)施產(chǎn)權(quán)歸屬

?

一、小區(qū)內(nèi)通信設(shè)施的投資主體和通信設(shè)施產(chǎn)權(quán)歸屬

依據(jù)《電信條例》第四十六條（城市建設(shè)和村鎮(zhèn)、集鎮(zhèn)建設(shè)應(yīng)當(dāng)配套設(shè)置電信設(shè)施。建筑物內(nèi)的電信管線和配線設(shè)施以及建設(shè)項目用地范圍內(nèi)的電信管道，應(yīng)當(dāng)納入建設(shè)項目的設(shè)計文件，并隨建設(shè)項目同時施工與驗收。所需經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)納入建設(shè)項目概算）。原信息產(chǎn)業(yè)部《關(guān)于加強(qiáng)對電信管道和駐地網(wǎng)建設(shè)管理等有關(guān)問題的通知》（信部規(guī)[2005]330號）規(guī)定（民用建筑的開發(fā)者和管理者應(yīng)當(dāng)將建筑物內(nèi)的電信管線和配線設(shè)施以及建設(shè)項目用地范圍內(nèi)的電信管道等電信設(shè)施，納入建設(shè)項目的設(shè)計文件，并隨建設(shè)項目同時施工與驗收。所需經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)納入建設(shè)項目概算，并由建設(shè)項目出資人負(fù)責(zé)投資），愿信息產(chǎn)業(yè)部、建設(shè)部《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住宅小區(qū)及商住樓通信管線及通信設(shè)施建設(shè)的通知》（信部聯(lián)規(guī)［2007］24號）規(guī)定（為保障消費(fèi)者的合法權(quán)益,滿足廣大電信用戶使用通信設(shè)施的需要,住宅小區(qū)及商住樓應(yīng)同步建設(shè)建筑規(guī)劃用地紅線內(nèi)的通信管道和樓內(nèi)通信暗管,暗線,建設(shè)并預(yù)留用于安裝通信線路配線設(shè)備的集中配線交接間,所需投資一并納入相應(yīng)住宅小區(qū)或商住樓的建設(shè)項目概算,并作為項目配套設(shè)施統(tǒng)一移交），建筑規(guī)劃用地紅線內(nèi)上述通信設(shè)施（指電話和有線上網(wǎng)通信設(shè)施，以下簡稱通信設(shè)施）應(yīng)由開發(fā)商進(jìn)行投資建設(shè)并計入小區(qū)建設(shè)項目概算,成本則分?jǐn)偟綐I(yè)主繳納的配套費(fèi)中，等小區(qū)建設(shè)完畢應(yīng)作為項目配套設(shè)施統(tǒng)一進(jìn)行移交。依據(jù)以上規(guī)定，開發(fā)商是小區(qū)通信設(shè)施的投資主體，即誰開發(fā)誰投資。

依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第七十三條（建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有），《物業(yè)管理條例》第二十七條(業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分)規(guī)定,小區(qū)內(nèi)通信設(shè)施屬公用設(shè)施,應(yīng)歸全體業(yè)主共有,產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有。業(yè)主繳納的配套費(fèi)中含有通信設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，即業(yè)主共同出資建設(shè)了小區(qū)內(nèi)的通信設(shè)施，其產(chǎn)權(quán)就應(yīng)歸全體業(yè)主這個小區(qū)內(nèi)的“集體”所有。同時，依據(jù)信部聯(lián)規(guī)［2007］24號文規(guī)定（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),項目管理者不得就接入和使用住宅小區(qū)和商住樓內(nèi)的通信管線等通信設(shè)施與電信運(yùn)營企業(yè)簽訂壟斷性協(xié)議,不得以任何方式限制其他電信運(yùn)營企業(yè)的接入和使用,不得限制用戶自由選擇電信業(yè)務(wù)的權(quán)利），小區(qū)建筑規(guī)劃用地紅線內(nèi)通信設(shè)施應(yīng)由開發(fā)商投資，等小區(qū)建成交付使用后，多家通信運(yùn)營商可以使用開發(fā)商預(yù)留的通信接入端囗平等進(jìn)駐，公平競爭，消費(fèi)者可以自愿選擇通信運(yùn)營商接受其服務(wù)。事實(shí)上，小區(qū)建筑用地規(guī)劃紅線內(nèi)通信設(shè)施并非開發(fā)商投資，大多由一家通信運(yùn)營商投資，并取得通信設(shè)施的所有權(quán)，形成獨(dú)家經(jīng)營的局面。

二、通信運(yùn)營商投資小區(qū)內(nèi)通信設(shè)施的原因

一個小區(qū)開發(fā)建設(shè)時，供水、電、暖、氣及通信等公用配套設(shè)施建設(shè)都同步進(jìn)行。供水、電、暖、氣等公用企業(yè)基本上仍為獨(dú)家經(jīng)營，這些公用企業(yè)因為沒有競爭對手，在小區(qū)建設(shè)時不會在里面進(jìn)行投資。開發(fā)商只有按設(shè)計規(guī)劃要求，自己投資供水、電、暖、氣配套設(shè)施。在通信市場中通信運(yùn)營商是多家的，在提供通信服務(wù)方面就會存在多家通信運(yùn)營商競爭的局面。一些通信運(yùn)營商為擴(kuò)大市場占有率而進(jìn)行“圈地”，用合同等形式和開發(fā)商約定在小區(qū)內(nèi)獨(dú)家進(jìn)行通信設(shè)施投

資，并取得通信設(shè)施所有權(quán)。而開發(fā)商為了減少開發(fā)成本，更會樂意讓通信運(yùn)營商進(jìn)行投資。等小區(qū)建成并移交使用后，因通信設(shè)施所有權(quán)屬某通信運(yùn)營商所有，該通信運(yùn)營商不會讓其他的通信運(yùn)營商利用其建成的通信設(shè)施的端囗進(jìn)駐小區(qū)開展經(jīng)營，以其在小區(qū)內(nèi)獨(dú)家通信經(jīng)營權(quán)來獲取最大利潤。其他的通信運(yùn)營商面對人家的“勢力范圍”只能是望而卻步，而消費(fèi)者更是無法選擇，只得接受一家通信運(yùn)營商提供的通信服務(wù)。

三、對通信運(yùn)營商和開發(fā)商行為性質(zhì)的認(rèn)定和處罰依據(jù)

通信運(yùn)營商為爭取交易機(jī)會，以投資為手段，投資本不應(yīng)該屬于自己投資范圍的小區(qū)內(nèi)通信設(shè)施，以達(dá)到在小區(qū)內(nèi)獨(dú)家經(jīng)營通信業(yè)務(wù)之目的，其行為是否構(gòu)成商業(yè)賄賂？從商業(yè)賄賂行為構(gòu)成要件來看，商業(yè)賄賂的主體是參與市場交易活動的單位或其個人，通信運(yùn)營商和開發(fā)商都是取得營業(yè)執(zhí)照，參與市場交易的單位。主觀方面是為了通過收買達(dá)到銷售或購買商品的目的。通信運(yùn)營商在小區(qū)內(nèi)投資，目的就是進(jìn)行通信業(yè)務(wù)經(jīng)營；客體方面表現(xiàn)為通信運(yùn)營商通過投資通信設(shè)施，取得小區(qū)內(nèi)獨(dú)家通信經(jīng)營權(quán)利，排擠了其他通信運(yùn)營商，剝奪了消費(fèi)者的自主選擇權(quán)，其行為背離了誠實(shí)信用原則和公認(rèn)的商業(yè)道德，損害了公平競爭的市場準(zhǔn)則，損害了其他經(jīng)營者和消費(fèi)者的合法權(quán)益，擾亂了市場競爭秩序?？陀^方面即具體行為表現(xiàn)為通信運(yùn)營商采用投資手段買通開發(fā)商。根據(jù)以上分析，通信運(yùn)營商和開發(fā)商行為屬《中華人民共和國反不正當(dāng)競爭法》第八條第一款、《關(guān)于禁止商業(yè)賄賂行為的暫行規(guī)定》第二條和第四條所指違法行為，通信運(yùn)營商構(gòu)成商業(yè)賄賂行為，開發(fā)商則構(gòu)成收受商業(yè)賄賂行為。應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國反不正當(dāng)競爭法》第二十二條、《關(guān)于禁止商業(yè)賄賂行為的暫行規(guī)定》第九條規(guī)定進(jìn)行處罰。

四、調(diào)查取證中應(yīng)收集的基本證據(jù)

一是通信運(yùn)營商和開發(fā)商雙方簽訂的通信投資協(xié)議等合同?？勺C明通信運(yùn)營商在小區(qū)建筑用地規(guī)劃紅線內(nèi)進(jìn)行投資，以及投資通信設(shè)施的范圍，取得的獨(dú)家通信經(jīng)營權(quán)利。其中，有些協(xié)議中使用類似“獨(dú)家”字眼，明確規(guī)定開發(fā)商只允許投資的通信運(yùn)營商在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行通信業(yè)務(wù)經(jīng)營。有些為避開不公平競爭的嫌疑，不在條款中進(jìn)行類似的約定，但是協(xié)議中約定通信運(yùn)營商在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行投資并取得通信設(shè)施的所有權(quán)也表明了其“獨(dú)家”的性質(zhì)。檢查時如發(fā)現(xiàn)有些協(xié)議中約定的投資行為完畢，且投資完畢時間已超過兩年，則看其雙方的協(xié)議中約定的“獨(dú)家”經(jīng)營權(quán)的時間。如果“獨(dú)家”經(jīng)營權(quán)約定的時間在查處的時間內(nèi)，則應(yīng)該認(rèn)定仍在追責(zé)的時效內(nèi)。因為雙方的行為仍為不公平競爭。

二是開發(fā)商開發(fā)小區(qū)成本明細(xì)賬?？勺C明開發(fā)商在開發(fā)小區(qū)時，未在通信設(shè)施中進(jìn)行投資。

三是通信運(yùn)營商在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行通信設(shè)施建設(shè)的技術(shù)文件，和施工單位（通信運(yùn)營商一般做為建設(shè)單位將工程發(fā)包給施工單位）簽訂的施工合同，投資通信設(shè)施購入設(shè)備原材料財務(wù)證明，拔付施工單位工程款的財務(wù)證明，通信設(shè)施工程入固定

資產(chǎn)賬證明?？勺C明通信運(yùn)營商是是投資主體，以及投資的數(shù)額，已入固定資產(chǎn)賬可證明產(chǎn)權(quán)歸屬通信運(yùn)營商所有。

四是施工單位在小區(qū)內(nèi)從事通信設(shè)施建設(shè)的證據(jù)。主要為施工合同，進(jìn)行施工的技術(shù)性文件以及拔入工程款的憑證?？勺C明施工單位為通信運(yùn)營商在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行施工，且由通信運(yùn)營商將工程款拔給施工單位，而非由開發(fā)商拔付。

五是在小區(qū)通信業(yè)務(wù)開通時，可由投資的通信運(yùn)營商、開發(fā)商和小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行證明其他通信運(yùn)營商沒有進(jìn)駐小區(qū)經(jīng)營。必要時，也可以到當(dāng)?shù)貏e的通信運(yùn)營商取得沒有進(jìn)駐和無法進(jìn)駐的證明。同時，還要對各個涉案當(dāng)事人進(jìn)行詢問，對所有的證據(jù)進(jìn)行“串聯(lián)”互相印證以形成證據(jù)鏈。以上證據(jù)只為基本的，具體到個案，如果通信設(shè)施的投資主體是開發(fā)商，開發(fā)商再以租賃的形式，采取和通信運(yùn)營商簽訂收取租賃費(fèi)的“排他性”協(xié)議方式，或者通信運(yùn)營商在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行部分投資以控制小區(qū)內(nèi)的通信經(jīng)營權(quán)等要具體情況要具體分析，以便取得有關(guān)證據(jù)。

五、綜合治理，確保通信市場公平競爭秩序，維護(hù)經(jīng)營者和消費(fèi)者的合法權(quán)益

在現(xiàn)階段，小區(qū)建筑市場中涉及通信商業(yè)賄賂行為應(yīng)該比較普遍，該行為阻礙了通信市場機(jī)制的正常運(yùn)行，干擾了通信經(jīng)營者之間的公平競爭，阻礙了通信技術(shù)的進(jìn)步和通信服務(wù)質(zhì)量的提高，更為嚴(yán)重的是損害了消費(fèi)者的合法權(quán)益。應(yīng)采取以下方法綜合治理，確保通信市場公平競爭秩序，一是加大打擊力度，對商業(yè)賄賂行賄和受賄雙方都要進(jìn)行處罰，構(gòu)成犯罪的，移交司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。同時應(yīng)將處理過程作為一個普法的好機(jī)會，教育雙方應(yīng)該依法經(jīng)營，堅持公認(rèn)的商業(yè)道德。二是可以由工商部門牽頭，召開由紀(jì)委、監(jiān)察、建設(shè)、通信管理部門和通信運(yùn)營商共同參加的座談會，達(dá)成共識，杜絕此類行為的發(fā)生。三是促成通信運(yùn)營商之間簽訂協(xié)議，承諾在小區(qū)建設(shè)中不進(jìn)行投資，在已建成小內(nèi)平等進(jìn)駐、公平競爭，給消費(fèi)者提供質(zhì)優(yōu)價廉的服務(wù)。四是對由通信運(yùn)營商投資的通信設(shè)施，可以由開發(fā)商進(jìn)行購買、業(yè)主進(jìn)行訴訟或其他方式確認(rèn)業(yè)主對其所有權(quán)，對外平等租賃，各通信運(yùn)營商合法進(jìn)駐、公平競爭，確保消費(fèi)者自主選擇權(quán)和業(yè)主的合法收益權(quán)。

第四篇：小區(qū)的公用建筑公用設(shè)施停車場產(chǎn)權(quán)歸屬問題 小區(qū)的公用建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬問題判斷

小區(qū)的公用建筑公用設(shè)施停車場產(chǎn)權(quán)歸屬問題 小區(qū)的公用建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬問題判斷，核心在于在商品房出售時，商品房銷 售合同中的套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e究竟各是多少，如何明確界定的。而房地產(chǎn)開發(fā)商在此問題上，往往是模糊化處理。實(shí)際操作中，開發(fā)商為謀取利 益最大化，可能會將已經(jīng)列為分?jǐn)偟墓媒ㄖ纬鍪邸１热?，小區(qū)停車場，其 其在設(shè)計建設(shè)和后續(xù)銷售中，面積列入公用建筑的分?jǐn)傊校瑓s又再次將停車場車 位出售。因為，套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e在銷售合同中界定不清楚。小區(qū)所有業(yè)主一般不會一起，將各個業(yè)主各自的套內(nèi)建筑面積和公用建筑面積合 在一起核算。我國又沒有建立起測量師的制度。開發(fā)商往往有相當(dāng)大的空子可鉆。當(dāng)發(fā)生糾紛時，開發(fā)商利用信息不對稱以及法規(guī)的漏洞（如缺乏有效的測量師制 度），占據(jù)優(yōu)勢。比如，國家目前對公用建筑面積的分?jǐn)傊怀雠_了《商品房銷售 面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》（1995）這一部門文件。而該文件，不夠詳 細(xì)。地方上，如北京市出臺了細(xì)則。但實(shí)際操作時，由于缺乏中立結(jié)構(gòu)。開發(fā)商 和*****很可能沆瀣一氣。上面這個規(guī)則是對開發(fā)商有利的。但，這個規(guī)則僅僅 是部門文件，其法律效力有限。而實(shí)際中，《房地產(chǎn)管理法》和《物權(quán)法》都確 定了房地一致的原則。因此，可以通過土地權(quán)屬的歸屬，來爭取這些公用建筑的 權(quán)屬。因為，小區(qū)作為一宗地往往是業(yè)主共有的。而那些公用建筑并不能提供土 地產(chǎn)權(quán)證明。小區(qū)業(yè)主的全體倒是比較容易證明小區(qū)土地的權(quán)屬。以此來爭取被 開發(fā)商二次出售的公用建筑的產(chǎn)權(quán)。以下，列取了國家有關(guān)部分對公用建筑分?jǐn)?的規(guī)定和幾篇關(guān)于公用建筑分?jǐn)偖a(chǎn)權(quán)糾紛的論文及討論。

一、國家規(guī)定 商品房公用建筑面積的分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)（據(jù)《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)?規(guī)則》（1995）

1、公用建筑面積由以下兩部分組成：（1）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下 室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；（2）套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體 水平投影面積的一半

2、公用建筑面積計算原則（1）凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計入公用 建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。（2）公用建筑面積按以下方法計算： 整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，即為整棟建筑物的公用建筑面積。

二、北京市規(guī)定 北京市2000 年9 月26 日頒布的《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面 積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》。北京市的規(guī)定明確了公用建筑面積的分?jǐn)傇瓌t、可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e及不 應(yīng)計入的公用建筑空間。

1、分?jǐn)傇瓌t如下：（1）商品房公用面積的分?jǐn)傄源睘閱挝?。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為本幢內(nèi)的 公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)；（2）為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)?；為?部范圍服務(wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)?；?）公用建筑面積分?jǐn)偤?，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位，但任何人不得侵占或改變原設(shè)計的使用功能。

2、可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e如下：（1）大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋 爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服 務(wù)的專用設(shè)備用房。（2）套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體面積水平投影 面積的一半。

3、不應(yīng)計入的公用建筑面積如下：（1）倉庫、機(jī)動車庫、非機(jī)動車庫、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地 下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間。（2）售房單位自營、自用的房屋

（三）為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包 括物業(yè)管理）用房。附3 篇小文章： 住宅小區(qū)公用設(shè)施設(shè)備所有權(quán)初探近年來，隨著新建住宅小區(qū)不斷追求更高的品質(zhì)，不斷完善各項配套設(shè)施，也隨著業(yè)主的維權(quán)意識不斷增強(qiáng)，開發(fā)商與業(yè)主針對小區(qū)的配套設(shè)施，比如會所、學(xué)校及幼兒園等所有權(quán)的歸屬問題發(fā)生了不少分歧，這個問題目前還不能用某條 條文來明確答復(fù)。但是依據(jù)法律規(guī)定以及從法律事務(wù)角度還是可以判斷其產(chǎn)權(quán)歸 屬的。目前可以通過四種方式對上述設(shè)施的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行判斷:

1、依據(jù)現(xiàn)行法律規(guī) 定； 2、依據(jù)開發(fā)商與業(yè)主簽定的《商品房買賣合同》；3、依據(jù)辦理產(chǎn)權(quán)的 實(shí)際操作程序； 4、依據(jù)所有權(quán)的原理?，F(xiàn)分別解釋如下：

一、依據(jù) 1995 年建設(shè)部頒布的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)?規(guī)則》以及 2000 年北京市房屋土地局頒布的《北京市商品房銷售面積計算及公 用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》，商品房的公用面積分?jǐn)傄源睘閱挝?，與本幢不相連 的公用建筑面積不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)?？煞?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為：1、大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變(配)電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房。

2、套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)墻體面積水平投影面積的一 半。依據(jù)上述規(guī)定，會所、學(xué)校、幼兒園等設(shè)施不屬于可分?jǐn)偟脑O(shè)施，如其未公 攤，其產(chǎn)權(quán)不應(yīng)屬于全體業(yè)主共有；不座落于某幢樓內(nèi)的配電室等設(shè)施，如該設(shè) 施在功能上不是為某幢樓服務(wù)的，且未進(jìn)行分?jǐn)?，則產(chǎn)權(quán)不屬于全體業(yè)主；如該 設(shè)施在功能上是為某幢樓、或某幾幢樓服務(wù)的，但未進(jìn)行公攤，則該設(shè)施產(chǎn)權(quán)同 樣不屬于業(yè)主，但開發(fā)商不能擅自處理，改變其用途。

二、依據(jù)《商品房買賣合同》中的條款及附件也可判斷設(shè)施產(chǎn)權(quán)的歸屬。開 發(fā)商與業(yè)主簽定的《商品房買賣合同》中有專門約定業(yè)主所購房屋的基本情況的 條款，該條款中包含套內(nèi)建筑面積和公攤面積的數(shù)額，并且，具體分?jǐn)偛课辉凇渡?品房買賣合同》附件中均已寫明。對照《商品房買賣合同》的約定，如屬于未進(jìn)行分?jǐn)偟脑O(shè)施，其產(chǎn)權(quán)不屬于 業(yè)主共有。對學(xué)校、幼兒園等設(shè)施的產(chǎn)權(quán)歸屬問題，合同的約定具有優(yōu)先的法律 效力：如《商品房買賣合同》既未約定其權(quán)屬又未約定需分?jǐn)?，則該設(shè)施不屬于 業(yè)主所有。在該設(shè)施未出售給業(yè)主或其他人的情況下，其產(chǎn)權(quán)仍應(yīng)屬于開發(fā)商所 有；對于不座落于某幢樓內(nèi)的配電室等設(shè)施，如未分?jǐn)偅膊粦?yīng)屬于業(yè)主所有。

三、從房地產(chǎn)實(shí)務(wù)中辦理產(chǎn)權(quán)的實(shí)際操作程序也可輔助判斷設(shè)施產(chǎn)權(quán)的歸屬。實(shí)務(wù)中先是由開發(fā)商辦理大產(chǎn)權(quán)，而后隨著商品房的銷售，各購房人不斷取得小 產(chǎn)權(quán)，開發(fā)商的大產(chǎn)權(quán)面積逐步扣減，未出售的產(chǎn)權(quán)面積，因所有權(quán)未發(fā)生變動，其產(chǎn)權(quán)仍應(yīng)屬于開發(fā)商所有。據(jù)此，會所、學(xué)校、幼兒園以及不座落于某幢樓內(nèi)的配電室等設(shè)施，如其產(chǎn) 權(quán)面積未出售，也未分?jǐn)?，其產(chǎn)權(quán)仍屬開發(fā)商所有，開發(fā)商有權(quán)對其進(jìn)行利用和 收益。

四、依據(jù)所有權(quán)的原理也可判斷會所、學(xué)校、幼兒園以及不座落于某幢樓內(nèi) 的配電室等設(shè)施的產(chǎn)權(quán)歸屬問題。所有權(quán)的取得分為原始取得和繼受取得兩種。原始取得的方法之一就是通過生產(chǎn)而取得產(chǎn)品，比如，開發(fā)商投資建成商品房； 繼受取得是指因買賣、繼承、贈與等法律行為，使所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移而取得的所有 權(quán)，比如，購房人通過購買商品房而取得房屋的所有權(quán)。開發(fā)商將原始取得的包 括商品房在內(nèi)的房地產(chǎn)產(chǎn)品出賣給購房人，購房人按照合同支付價款后，取得了 他所購買房屋的所有權(quán)，成為該房屋的所有權(quán)人（業(yè)主），但是，業(yè)主所取得的 也只是他所購買房屋及合同約定公攤面積的所有權(quán)人，未發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的設(shè)施 及部位，其產(chǎn)權(quán)仍屬開發(fā)商所有。目前有些業(yè)主存在一些認(rèn)識上的誤區(qū)，認(rèn)為在小區(qū)建設(shè)和設(shè)立的會所、學(xué)校、幼兒園、商店、體育場館等這些為社區(qū)居民提供方便的設(shè)施，其產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬全體業(yè) 主所有，該認(rèn)識是沒有法律依據(jù)的。小區(qū)的設(shè)施為誰服務(wù)和該設(shè)施的產(chǎn)權(quán)歸誰所 有是兩個完全不同的法律問題，不能混淆，這一點(diǎn)無論是購房人還是業(yè)主都應(yīng)加 以注意。要想避免開發(fā)商和業(yè)主對會所、學(xué)校、幼兒園以及不座落于某幢樓內(nèi)的配電 室等設(shè)施產(chǎn)權(quán)問題發(fā)生分歧，方法之一應(yīng)是：把配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)問題明確地約定 于合同中，以免發(fā)生不必要的糾紛。讓人糊涂的公攤面積 《北京晨報》2002 年1 月11 日第31 版 目前在商品房交易過程中，一般都是以建筑面積做為銷售的計量單位，只有 極個別的項目采用按套計價。到目前為止，筆者還沒有見到或聽說過北京市場上 在商品房的交易中以套內(nèi)使用面積（或稱凈使用面積）做為銷售的計量單位。一 般來說，商品房的建筑面積由兩部分組成，即套內(nèi)建筑面積和公共部位與公用房 屋分?jǐn)偨ㄖ娣e（以下簡稱公攤面積）。套內(nèi)建筑面積由三部分組成，即套內(nèi)建 筑面積等于套內(nèi)使用面積加套內(nèi)墻體面積再加陽臺建筑面積。對于購房者來說，他們關(guān)心的是套內(nèi)建筑面積的大小，更準(zhǔn)確地說，購房者關(guān)心的是套內(nèi)使用面積 的大小，即在同等單價的前提下，套內(nèi)使用面積越大，購房者越合算，反之則虧。目前在商品房的銷售中以建筑面積做為銷售的計量單位，消費(fèi)者無法知道套內(nèi)墻 體面積、公攤面積，當(dāng)然也就無法知道自己的套內(nèi)使用面積到底是多少，無法知 道自己的權(quán)益是否受到侵害。目前約束開發(fā)商的有關(guān)商品房銷售面積與公攤面積的法規(guī)主要有建設(shè)部《商 品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》（試行）及北京市2000 年9 月26 日頒布的《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》。其中北 京市的規(guī)定明確了公用建筑面積的分?jǐn)傇瓌t、可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e及不應(yīng)計入 的公用建筑空間。分?jǐn)傇瓌t如下：

（一）商品房公用面積的分?jǐn)傄源睘閱挝弧７謹(jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為本幢內(nèi)的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不 得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)；

（二）為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各 套商品房分?jǐn)偅粸榫植糠秶?wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)偅?/p>

（三）公用建筑面積分?jǐn)偤螅粍澐指魈咨唐贩繑偟媒ㄖ娣e的具體部位，但任何人不 得侵占或改變原設(shè)計的使用功能?？煞?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e如下：

（一）大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī) 房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工 休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備 用房。

（二）套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體面積水平投影面積的一半。不應(yīng)計入的公用建筑面積如下：

（一）倉庫、機(jī)動車庫、非 機(jī)動車庫、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú) 立使用空間。

（二）售房單位自營、自用的房屋

（三）為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi) 室、管理（包括物業(yè)管理）用房。雖然有了北京市的規(guī)定，購房者知道了分?jǐn)偟脑瓌t，哪些部位可以分?jǐn)?，?些部位不能計入分?jǐn)偟拿娣e，但購房者仍無法知道每一個具體的部位分?jǐn)偟臄?shù)值 到底是多少，分?jǐn)偢鞑课坏臄?shù)值加起來是否與購買的該套房屋總公攤面積相等。向開發(fā)商索要相關(guān)資料，開發(fā)商不是拒絕就是顧左右而言它，使購房者一頭霧水，最后只能糊里糊涂地簽合同，辦交接驗收，辦入住。購房者買了一套房，到底有 多大的套內(nèi)使用面積，根本無從知道，而且到最后也無法知道，因為房屋所有權(quán) 證上也不體現(xiàn)套內(nèi)使用面積。隨著2000 年9 月26 日北京市國土資源和房屋管理局《關(guān)于重新印發(fā)<北京市 商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定>的通知》(以下簡稱通知)的 執(zhí)行，上述公攤面積問題的爭議有所緩解，但問題依然存在。主要問題在于購房 者對銷售建筑面積及房屋竣工后實(shí)測建筑面積的分?jǐn)偨Y(jié)果不公開細(xì)節(jié)存在疑異、爭議。雖然通知要求商品房預(yù)售面積的測量，需由本市具有測繪資質(zhì)的測繪單位 承擔(dān)，但測繪單位并不是由購房者委托的，測繪單位無需向購房者負(fù)責(zé)，購房者 沒有知情權(quán)。曾經(jīng)出現(xiàn)過這種情況，對同一套房屋不同的測繪單位得出的結(jié)果不 同，且誤差很大，最大誤差超過50％，這樣的結(jié)果就使購房者有理由懷疑測繪 結(jié)果的公正性。怎樣解決某些項目公攤面積存在較大誤差，侵害購房者權(quán)益的問題。筆者建 議從下面三個方面來著手。一是在簽訂《商品房買賣合同》時在合同中約定公攤 面積增加的處理方式。2001 年正式啟用的新版格式合同第五條只規(guī)定了建筑面 積出現(xiàn)誤差時的處理方式，而沒有規(guī)定公攤面積出現(xiàn)誤差時的處理方式。因為有 些情況下，建筑面積沒有變化或變化幅度在正負(fù)3％之內(nèi)，套內(nèi)建筑面積不變或 變小，但公攤面積卻增加了，如果出現(xiàn)這種情況，按新版格式合同的約定，開發(fā) 商并未違約，但實(shí)際上購房者的套內(nèi)建筑面積與總的建筑面積的比例變小了，也 就是說購房者的利益被侵害了。為避免這種情況的出現(xiàn)，在簽訂合同時補(bǔ)充協(xié)議 中應(yīng)明確約定：在公攤面積增加超過一定幅度時，買受人有權(quán)退房或公攤面積增 加部分買受人不承擔(dān)房價款。同時在補(bǔ)充協(xié)議中約定，如對公攤面積的測量結(jié)果 有疑問，雙方事先指定一個公認(rèn)的測量機(jī)構(gòu)，或者由買受人選定一個有資質(zhì)的測 量機(jī)構(gòu)對結(jié)果重新進(jìn)行測量，最后以該機(jī)構(gòu)的測量結(jié)果為準(zhǔn)，如果測量結(jié)果在正 常的誤差范圍內(nèi)，由買受人承擔(dān)測量費(fèi)用，如測量結(jié)果誤差較大，那么由出賣人 承擔(dān)測量費(fèi)用。二是建立我國獨(dú)立的測量師制度。測量師及執(zhí)業(yè)機(jī)構(gòu)由政府嚴(yán)格 監(jiān)管。測量師既可以接受開發(fā)商、政府的委托，也可以接受購房者個人的委托。如果測量師的測量結(jié)果有誤差，超過允許的誤差范圍，那么測量師及其執(zhí)業(yè)機(jī)構(gòu) 要承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任，而且政府主管機(jī)關(guān)應(yīng)對其重罰，這樣就能降低出現(xiàn)測量 師舞弊行為的可能性。三是政府主管機(jī)關(guān)制定相應(yīng)的法規(guī)，如建立開發(fā)商對公攤 面積數(shù)據(jù)的公示制度，即責(zé)令開發(fā)商在與購房者簽訂合同之前，開發(fā)商應(yīng)出具有 資質(zhì)的測繪部門測算的套內(nèi)建筑面積、套內(nèi)使用面積、總的公攤面積及應(yīng)分?jǐn)偟?每一部位的詳細(xì)公攤數(shù)值，并公布測算數(shù)據(jù)的測算人、負(fù)責(zé)人、負(fù)責(zé)機(jī)構(gòu)?？傊?，從長遠(yuǎn)來看，商品房的銷售計量依據(jù)應(yīng)從目前的以建筑面積計量過渡 到以套內(nèi)使用面積來計量，最后取消以建筑面積來計量的依據(jù)。當(dāng)然，在這個轉(zhuǎn) 變過程中，其它與之相關(guān)的法律法規(guī)也應(yīng)隨之變化，如物業(yè)費(fèi)的收取依據(jù)、取暖 費(fèi)的收取依據(jù)等都是以建筑面積來計量的，以后相應(yīng)的也要做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。規(guī) 范商品房買賣過程當(dāng)中的測量問題以及解決以什么方式來做為商品房銷售的計 量單位問題，關(guān)系到市場經(jīng)濟(jì)中的公平、公正問題。在政府主管部門管理到位的 前提下，處于弱勢群體一方的合法權(quán)益是能得到保證的，買賣雙方的權(quán)利、義務(wù) 也會漸漸趨向于一致。業(yè)主對購買商品房的公用設(shè)施和公用建筑面積的權(quán)利和義 務(wù) 業(yè)主對購買商品房的公用設(shè)施和公用建筑面積的權(quán)利和義務(wù)

一、商品房的公用設(shè)施和公用建筑面積如何確定？ 首先，根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》第 八條的規(guī)定：“公用建筑面積由以下兩部分組成：

1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下 室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整體建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；

2、兩套單元與公用建筑空間之間的分隔墻，以及外墻墻體水平投影面積 的一半?！?由購房者負(fù)擔(dān)的小區(qū)配套設(shè)施還包括小區(qū)內(nèi)公共綠地、花園、道路及樓 房前后左右的空地。其次，從商品住宅樓分?jǐn)偟耐恋孛娣e來看：

1、樓房基礎(chǔ)實(shí)際占用的土地即樓基部分，樓內(nèi)所有住戶均對這部分土地 使用權(quán)按份額共有。

2、樓前滴水或樓基至公用道路之間的土地和樓后由樓基至化糞池或公共 道路之間的土地即樓房周圍為該樓服務(wù)的土地，應(yīng)為樓內(nèi)住戶按份額共有。

3、商品樓房價在小區(qū)內(nèi)的公共用地的取得費(fèi)用已分?jǐn)偟椒績r之中，所以，其小區(qū)內(nèi)的公共用地也應(yīng)為小區(qū)內(nèi)所有住戶按份額共有。

二、購房者的權(quán)利和義務(wù) 因為住宅小區(qū)的公用建筑部分和公共設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用是計入房價由購房 者來承擔(dān)的，所以購房者對公用建筑部分和公共設(shè)施既擁有自己享有的權(quán)利，又 有交納相關(guān)物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。

1、購房者對房屋的所有權(quán)，包括占有、使用、收益和處分權(quán)利。對于自 有房屋，由于產(chǎn)權(quán)歸屬個人明確；而對于住宅區(qū)中的共有部分和公用設(shè)施，由于 其為全體產(chǎn)權(quán)人所有必須由全體業(yè)主同意后才會有效。

2、住宅小區(qū)的公用建筑部分和公用設(shè)施任何業(yè)主只能與其他業(yè)主共同使 用共同承擔(dān)義務(wù)，共同維護(hù)，不能在共有部分和公用設(shè)施所占用土地上建筑任何 屬于其自用的建筑物或構(gòu)筑物，任何單位和個人都不得在此范圍內(nèi)建筑任何為其 創(chuàng)利的經(jīng)營性設(shè)施。

3、在小區(qū)樓房出售前，其公用建筑部分和公用設(shè)施的所有權(quán)歸開發(fā)商，一旦樓房售出給業(yè)主，其對公用建筑部分和公用設(shè)施的任何變動，都需通過全體 業(yè)主的同意。

4、當(dāng)業(yè)主入住小區(qū)達(dá)到40%以上時，就要組建業(yè)主管理委員會，召開業(yè) 主代表大會，與物業(yè)管理企業(yè)簽訂委托管理合同，并明確公用建筑部分和公共設(shè) 施的范圍和管理責(zé)任。小區(qū)停車場產(chǎn)權(quán)該歸誰?有的收費(fèi)、有的出售 小區(qū)停車場產(chǎn)權(quán)該歸誰 隨著私家車的逐漸增多及氣候的轉(zhuǎn)暖，一些車輛紛紛退掉租來的車庫而停 進(jìn)了小區(qū)內(nèi)。如今，住宅小區(qū)內(nèi)停車場的產(chǎn)權(quán)歸屬和收費(fèi)問題，再一次成 為哈市物業(yè)管理中矛盾的熱點(diǎn)問題。針對這些爭議和糾紛，目前記者就住 宅小區(qū)內(nèi)停車場的產(chǎn)權(quán)歸屬、如何收費(fèi)、費(fèi)用分配等問題進(jìn)行了調(diào)查。據(jù)了解，目前哈市的小區(qū)停車場主要有以下幾種情況：一是利用小區(qū) 公共道路所設(shè)置的停車場，一般由小區(qū)業(yè)主使用，有的小區(qū)不收費(fèi)、有的 小區(qū)設(shè)專人管理收取看車費(fèi)、有的小區(qū)按車位收取停車費(fèi)；二是按照規(guī)劃 設(shè)計單獨(dú)建設(shè)的地上停車場，一般由專人管，由開發(fā)商收取車的租金，有 的由開發(fā)商直接進(jìn)行了出售；三是小區(qū)內(nèi)的地下停車場，這種停車場數(shù)量 不多，但出售車位的較多。從使用上看，很多小區(qū)停車場不是為小區(qū)車主 專門設(shè)立的，特別是一些臨近主要街面的小區(qū)，小區(qū)停車場存在著很大的 公用性。針對這些情況，記者走訪了許多住宅小區(qū)的業(yè)主，大部分業(yè)主對于設(shè) 專人管理并取一定看車費(fèi)用的，持肯定態(tài)度，特別是部分有車族對此既感 到方便，同時又省去了后顧之憂。而對于收取車位租金或者直接出售車位 的，多數(shù)業(yè)主頗有微詞，特別是將小區(qū)停車場出租為公共停車場的情況，大部分業(yè)主認(rèn)為是開發(fā)商把本應(yīng)屬于自己的停車位拿去攫取了利潤，因此 發(fā)生爭議的也較多。而多數(shù)沒有車的業(yè)主則更關(guān)心車位出租及出賣所得的去向，認(rèn)為應(yīng)當(dāng) 歸全體業(yè)主所有。那么，住宅小區(qū)停車場的產(chǎn)權(quán)歸屬到底應(yīng)該歸誰呢。記 者就此問題咨詢了相關(guān)業(yè)內(nèi)人士。哈市房產(chǎn)住宅局宣傳處的有關(guān)人士表示，要判斷停車場的產(chǎn)權(quán)屬于開 發(fā)商，還是屬于全體小業(yè)主共有，主要依據(jù)其建筑面積是否作為小區(qū)商品 房的公攤面積。一般情況下，建設(shè)在小區(qū)內(nèi)的公共停車場,作為小區(qū)公共配 套設(shè)施，往往不具有空間上的獨(dú)立性，按照共有建筑面積分?jǐn)偟囊?guī)則，都 已經(jīng)作為共有建筑面積進(jìn)行了分?jǐn)偅瑯I(yè)主在購買商品房時已經(jīng)購買了該 部分分?jǐn)偯娣e，因此其產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)歸屬于全體業(yè)主所有。反之，如果停車場 的建筑面積未作為公攤面積，其產(chǎn)權(quán)則通常應(yīng)歸屬于開發(fā)商。某房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)人認(rèn)為，根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計算及 公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》的相關(guān)規(guī)定，凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租 的地下、車棚等，不應(yīng)計入公用建筑面積部分，作為人防工程的地下室也 不計入公用建筑面積，從而不進(jìn)行公用建筑面積分?jǐn)?。這部分停車場，應(yīng) 當(dāng)本著“誰投資、誰使用、誰收益”的原則，由開發(fā)商擁有完全的處分權(quán)。朗國林律師認(rèn)為，從經(jīng)濟(jì)角度上看，小區(qū)停車場是否用作經(jīng)營，一般 情況下不影響其產(chǎn)權(quán)的歸屬。按照建設(shè)部《住宅共用部位公共設(shè)施設(shè)備維 修基金管理辦法》第3 條第2 款規(guī)定，住宅小區(qū)內(nèi)建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住 房銷售價格的非經(jīng)營性車場車庫，屬于住宅的公共設(shè)施，因此應(yīng)當(dāng)由全體 業(yè)主共同管理和使用。而根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，將作為共用設(shè)施 的小區(qū)停車場進(jìn)行經(jīng)營行為，只要經(jīng)業(yè)主大會同意，產(chǎn)生的利潤用于補(bǔ)充 專項維修資金或按照業(yè)主大會決定來使用，也是法律所允許的。

第五篇：物業(yè)管理用房的產(chǎn)權(quán)歸屬

物業(yè)管理用房的產(chǎn)權(quán)歸屬 時間：2007-6-18 16:48:40

請問，小區(qū)物業(yè)管理用房的產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有，可以發(fā)產(chǎn)權(quán)證嗎，如果能登記發(fā)證，所有權(quán)人是誰。如不能發(fā)證，如何體現(xiàn)產(chǎn)權(quán)

答：國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第38條規(guī)定：物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。但是相關(guān)部委對

物業(yè)管理用房如何辦理權(quán)屬登記未做出相關(guān)規(guī)定，所以我市暫未辦理，待新規(guī)定出臺后按新規(guī)定辦理。

物業(yè)用房不得少于50㎡

市府辦下發(fā)通知，住宅小區(qū)物業(yè)用房面積比例應(yīng)不少于管理區(qū)域的千分之二

日期：[2010年1月12日]版次：[QA03]版名：[中山讀本 政聞]稿源：[南方都市報]網(wǎng)

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本報訊(記者 楊同峰)住宅小區(qū)建設(shè)應(yīng)當(dāng)按照不少于物業(yè)管理區(qū)域總建

筑面積千分之二的比例配置物業(yè)服務(wù)用房。昨日，中山市政府辦下發(fā)《關(guān)于

住宅小區(qū)建設(shè)配置物業(yè)服務(wù)用房的通知》(下簡稱《通知》)，其中業(yè)主委員

會辦公用房最低不少于10平方米。

物業(yè)用房所有權(quán)歸業(yè)主

按照《通知》，物業(yè)服務(wù)用房最低不少于50平方米、最高不超過300平

方米；其中，業(yè)主委員會辦公用房最低不少于10平方米、最高不超過60平

方米。分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)在先期開發(fā)的區(qū)域按照不少于先期開發(fā)房

屋建筑面積千分之二的比例配置物業(yè)服務(wù)用房。

《通知》明確了物業(yè)服務(wù)用房的所有權(quán)限：物業(yè)服務(wù)用房所有權(quán)依法屬

于業(yè)主，不得改作他用。此外，如何選址也有規(guī)定：物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)為地面以上的獨(dú)立成套裝修房屋，具備水、電使用功能；沒有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)用房所在樓層不得高于四層。

無需辦房產(chǎn)證也不公攤

《通知》稱，發(fā)布前沒有配置物業(yè)服務(wù)用房的住宅小區(qū)，市府支持、鼓勵建設(shè)單位參照以上條款予以配置。正在使用的物業(yè)服務(wù)用房，由建設(shè)單位或物業(yè)管理公司代理業(yè)主到市房管部門辦理所有權(quán)初始登記。

《通知》還明確，市規(guī)劃部門在審批建設(shè)項目規(guī)劃建筑設(shè)計條件時，明確項目物業(yè)管理服務(wù)用房的規(guī)劃要求；在審批《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》時，在圖紙中明確物業(yè)服務(wù)用房位置，并在許可證附件“其他面積”一欄中明確面積，并辦理規(guī)劃驗收；市建設(shè)行政主管部門在辦理竣工驗收時，按照規(guī)劃建設(shè)項目規(guī)劃建筑設(shè)計條件要求驗收物業(yè)服務(wù)用房。物業(yè)服務(wù)用房只作登記，無需辦理房產(chǎn)證，也不作公攤。

現(xiàn)狀

中山多數(shù)物業(yè)房被物業(yè)公司占有

近幾年來，中山對物業(yè)服務(wù)用房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)已納入房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)劃審批的必備要件，其建筑面積不計入業(yè)主公攤，屬全體業(yè)主共有。

但在實(shí)際中，中山多數(shù)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)用房，或為開發(fā)商提供，或為物業(yè)公司購買所得，或者面積納入業(yè)主公攤，多數(shù)沒有建立獨(dú)立的物業(yè)服務(wù)用房。一些開發(fā)企業(yè)以物業(yè)服務(wù)用房沒有公攤給業(yè)主為由，更替物業(yè)時據(jù)為己

有。有的開發(fā)企業(yè)修建的物業(yè)服務(wù)用房供小區(qū)前期物業(yè)公司(多為開發(fā)商自身物業(yè)企業(yè))使用。一旦開發(fā)商自己的物業(yè)公司撤出小區(qū)后，就讓后期物業(yè)租用物業(yè)服務(wù)用房，產(chǎn)權(quán)還是屬于開發(fā)商。