第一篇：2005年7月物業(yè)管理實務(一)試題

實務(一)2005年7月試卷

一、單項選擇題（本大題共20小題，每小題1分，共20分）在每小題列出的四個備選項中只有 一個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內(nèi)。錯選、多選或未選均無分。

1．房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程的最后一個環(huán)節(jié)是（）

A、竣工驗收B、市場營銷C、設備安裝D、物業(yè)管理

2．物業(yè)管理公司對設備安裝質(zhì)量進行監(jiān)督是屬于（）

A、早期介入B、中期介入C、即期介入D、晚期介入

3．建設項目建成并達到竣工驗收標準應進行（）

A、分部工程驗收B、分項工程驗收C、全部工程驗收D、單位工程驗收

4．為了實現(xiàn)管理的有效性，下層管理幅度一般為（）

A、1—4人B、5—7人C、8—15人D、16—20人

5．如果組織的某一目標是指向本組織以外的個人利益，則稱其為組織的（）

A、外部目標B、內(nèi)部目標C、近期目標D、長期目標

6．在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中形成的獨具企業(yè)特征的意識形態(tài)是屬于（）

A、制度文化B、精神文化C、物質(zhì)文化D、行為文化

7．物業(yè)的管理權來源于物業(yè)的（）

A、所有權B、租賃權C、售賣權D、抵押權

8．住宅小區(qū)召開首次業(yè)主大會的充分條件是已交付使用的物業(yè)的（）達到50%以上。

A、建筑面積B、使用面積C、結構面積D、有效面積

9．房屋的結構喪失穩(wěn)定和承載能力，不能確保安全使用的房屋是（）

A、基本完好房B、一般損壞房C、嚴重損壞房D、危險房屋

10．不危及相鄰建筑和影響他人安全，暫無條件拆除的房屋適用于（）

A、觀察使用法B、處理使用法C、整體拆除法D、停止使用法

11．一般居住小區(qū)內(nèi)供水設備的管理職責，多層樓房以（）為界。

A、樓內(nèi)供水泵房總計費用表B、樓外自來水表井

B、C、樓內(nèi)總自來水表接口D、區(qū)內(nèi)管道接口

12．物業(yè)設備管理多采用（）方式。

A、分散管理B、直接和間接管理C、集中管理D、集中和分散管理

13．物業(yè)區(qū)域治安日常管理應以（）

A、公安部門為主B、物業(yè)管理公司為主C、聯(lián)防隊為主D、居民委員會為主

14．門衛(wèi)、巡邏和（）組成物業(yè)治安管理轉(zhuǎn)完善的系統(tǒng)。

A、監(jiān)控B、電子防盜門C、傳感器D、電子巡更系統(tǒng)

15．預防火災的基本措施是（）

A、控制著火源B、隔絕可燃物C、消除助燃物D、消除著火源

16．適用于突然起火而無煙霧的易燃易爆場所的火災探測器是（）

A、煙感火災探測器B、溫感火災探測器C、可燃氣體火災探測器D、光感火災探測器

17．外墻清洗部位距地面不超過（），宜用升降臺進行清洗作業(yè)。

A、25米B、20米C、15米D、12米

18．在“開荒”清潔階段，倉庫應設置在樓層的（）

A、頂層位置B、中間位置C、底層位置D、隨機位置

19．綠化管理在手冊平面圖中的植物圖例的比例應為（）

A、1/50-1/100B、1/100—1/150C、1/200— 1/500D、1/500—1/1000

20．墻面綠化時，地栽的株距一般為（）

A、0.5—1.0米B、1.0—2.0米C、2.0—2.5米D、2.5—3.0米

二、多項選擇題（本大題5小題，每小題2分，共10分）在每小題列出的五個備選項中至少有兩個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內(nèi)。錯選、多選、少選或未選均無分。

21．房屋設備管理的主要內(nèi)容有（）

A、采購管理B、運行管理C、報廢管理D、維修管理E、基礎資料管理

22．物業(yè)治安管理要堅持的原則是（）

A、預防為主，防治結合B、與社會治安相結合C、硬件軟件一起抓D、服務第一、用戶至上E、服務性與經(jīng)營性相結合23．消防演習組織指揮系統(tǒng)中屬于搶救隊的包括（）

A、現(xiàn)場滅火組B、設備運行組C、故障搶修組D、外圍秩序組E、通訊聯(lián)絡組

24．清潔保養(yǎng)的檢查包括（）

A、員工自查B、領班檢查C、主管巡查D、經(jīng)理抽查E、業(yè)主復查

25．層頂綠化的形式主要有（）

A、周邊式B、庭院式C、棚架式D、依附式E、攀緣式

三、判斷改錯題（本大題共5小題，每小題2分，共10分）判斷下列每小題的正誤。正確的在題后括號內(nèi)打“√”；錯誤的打“×”，并改正劃線部分。

26（）

27．直線制組織機構的形態(tài)是雙向的權力命令路線。（）

28．對物業(yè)管理事務有最高決策權的是物業(yè)管理公司。（）

29（）

30（）

四、名詞解釋(本大題共5小題，每小題3分，共15分)

31．接管驗收

32．目標管理]

33．獨立所有權人

34．房屋維修施工管理

35．物業(yè)綠化

五、簡答題（本大題共5小題，每小題5分，共25分）

36．我國物業(yè)管理發(fā)展不平衡主要表現(xiàn)在哪些方面？

37．裝修現(xiàn)場監(jiān)管和巡視應注意哪些問題？

38．在哪些情況下要對房屋狀況進行隨機抽查且評定完損等級？

39．智能化樓宇包括哪些技術設備系統(tǒng)？

40．制定清潔保養(yǎng)工作計劃有哪些程序？

六、論述題（本大題共2小題，每小題10分，共20分）

41．試述物業(yè)管理招標與投標的一般程序。

42．試述物業(yè)管理公司員工培訓的意義。

第二篇：物業(yè)管理實務 模擬試題(一)

物業(yè)管理實務 模擬試題

（一）一、單項選擇題

1、要約是指一方當事人以締結合同為目的，向?qū)Ψ疆斒氯怂鞒鱿Ｍc其訂立合同的意思表示、下列行為屬于要約的是（B）。

A、標價 B、投標 C、招標 D拍賣廣告

2、合同是當事人之間意思表示一致的結果、合同的訂立，必須經(jīng)過（C）兩個階段。A、邀請要約、承諾 B、要約、反要約 C、要約、承諾 D、邀請要約、反要約

3、物業(yè)管理合同是一個綜合的概念，它是指物業(yè)管理當事人之間就（A）所達成的具有法律效力的協(xié)議或契約。

A、權利義務 B、物業(yè)管理核心內(nèi)容 C、物業(yè)服務范圍 D、物業(yè)管理的服務費用

4、《中華人民共和國合同法》第十二條規(guī)定：“當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式、”其中的其他形式主要指行為合同形式，也就是通常人們所說的（D）合同。

A、書面合同 B、口頭合同 C、事實合同 D、其他合同

5、（D）是指物業(yè)建設單位與物業(yè)管理企業(yè)就前期物業(yè)管理階段雙方的權利義務所達成的協(xié)議，是物業(yè)管理企業(yè)被授權開展物業(yè)管理服務的依據(jù)。

A、物業(yè)服務合同 B、前期物業(yè)服務合同 C、業(yè)主公約 D、早期介入?yún)f(xié)議

6、下面哪項不屬于前期物業(yè)服務合同內(nèi)容：（C）。

A、共用部位的承接驗收內(nèi)容 B、共用設施設備的承接驗收標準 C、業(yè)主自用部位的承接驗收 D、共用部位、共用設施設備的承接驗收

7、（A）是物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主（或業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會）之間就物業(yè)管理服務及相關的物業(yè)管理活動所達成的權利義務關系的協(xié)議。

A、物業(yè)服務合同 B、前期物業(yè)服務合同 C、業(yè)主公約 D、早期介和合同

8、（C）是指由業(yè)主大會制定，全體業(yè)主承諾，對全體業(yè)主具有約束力的，用以指導、規(guī)范和約束所有業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主大會、業(yè)主委員會以及物業(yè)管理者權利義務的行為守則，是物鏷管理的基礎和準則。

A、物業(yè)服務合同 B、前期物業(yè)服務合同 C、業(yè)主公約 D、早期介入合同

9、物業(yè)入住階段，下列哪項應由物業(yè)管理企業(yè)通過張貼、資料發(fā)放、社區(qū)論壇、墻報宣傳等多種形式向業(yè)主廣泛宣傳，力求家喻戶曉（A）。

A、業(yè)主臨時公約 B、業(yè)主公約

C、物業(yè)服務合同 D、前期物業(yè)服務合同

10、前期物業(yè)服務合同的內(nèi)容是通過合同條款反映的（B）之間的權利義務關系。

A、招標機構與物業(yè)管理企業(yè) B、建設單位與物業(yè)管理企業(yè) C、政府主管部門與物業(yè)管理企業(yè) D、使用人與物業(yè)管理企業(yè)

11、物業(yè)管理企業(yè)是依法成立、具備專門資質(zhì)并具有獨立企業(yè)法人地位，依據(jù)（C）從事物業(yè)管理相關活動的經(jīng)濟實體。

A、物業(yè)管理服務內(nèi)容 B、物業(yè)管理服務標準 C、物業(yè)服務合同 D、物業(yè)管理服務費用

12、物業(yè)管理企業(yè)的（A）登記內(nèi)容包括：企業(yè)名稱的預先審核、公司地址、注冊資本、股東人數(shù)和法定代表人、公司人員和公司章程。

A、工商注冊 B、資質(zhì)申請 C、稅務注冊 D、組織機構代碼注冊

13、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級分為（B）、A、甲、乙、丙級 B、一、二、三級 C、初、中、高級 D、A、B、C級

14、物業(yè)管理企業(yè)組織機構設置的要求是：按照（D）設置，統(tǒng)一領導、分層管理，分工協(xié)作，力求精干、高效、靈活。

A、組織規(guī)模 B、組織任務 C、組織名稱 D、規(guī)模和任務

15、新設立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)等級按最低等級核定，并設（B）年的暫定期。

A、半 B、一 C、二 D、三

16、物業(yè)管理企業(yè)在領取營業(yè)執(zhí)照之日起（C）天內(nèi)，向當?shù)氐姆康禺a(chǎn)主管部門申請資質(zhì)。

A、10 B、20 C、30 D、60

17、企業(yè)各職能機構職責由各企業(yè)按（A）設定。

A、自身需求 B、有關規(guī)定 C、領導要求 D、同行的經(jīng)驗

18、省、自治區(qū)人民政府建設主管部門負責（B）物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。

A、一級 B、二級 C、三級 D、四級

19、（C）是物業(yè)管理服務產(chǎn)品預購的一種交易方式。

A、物業(yè)管理投標 B、物業(yè)管理企業(yè)選聘 C、物業(yè)管理招標 D、物業(yè)管理企業(yè)競標

20、物業(yè)管理招標由物業(yè)的建設單位、業(yè)主大會或物業(yè)所有權人根據(jù)（D），制訂符合其管理服務要求和標準的招標文件。

A、物業(yè)管理服務費用 B、物業(yè)管理服務標準 C、物業(yè)服務合同 D、物業(yè)管理服務內(nèi)容

21、物業(yè)管理招標是由多家物業(yè)管理企業(yè)或?qū)I(yè)管理服務參與競投,從中選擇(A)的競投者,并與之訂物業(yè)管理合同一種交易行為。

A、最符合條件 B、服務費用最低 C、服務標準最高 D、性價比最高

22、物業(yè)管理投標，是對物業(yè)管理招標的響應，是指（B）的物業(yè)管理企業(yè)，根據(jù)招標文件中確定的各項管理服力要求與標準，編制投標文件，參與投標競爭的行為。

A、具有相應資質(zhì) B、符合招標條件 C、被指定參加 D、由上級領導推薦

23、根據(jù)物業(yè)的不同類型，可以將物業(yè)管理招標分為（D）兩大類招標。

A、住宅項目和寫字樓項目 B、住宅項目和商業(yè)項目 C、商業(yè)項目和非商業(yè)項目 D、住宅項目和非住宅項目

24、物業(yè)管理招標的方式包括（A）。

A、公開招標和邀請招標 B、公開招標和非公開招標 C、協(xié)議招標和邀請招標 D、住宅項目招標和非住宅項目招標

25、物業(yè)管理招標投標的基本原則是：物業(yè)管理招標投標應依法組織實施，招標投標過程應（D）。

A、公開、合理、平等 B、公開、公平、合理 C、公開、合理、公正 D、公開、公平、公正

26、物業(yè)管理投標的條件：必須符合（B）規(guī)定的要求。

A、資質(zhì)管理 B、法律法規(guī)和招標方

C、法律法規(guī) D、資質(zhì)管理和招標方

27、根據(jù)物業(yè)管理服務的方式可以將物業(yè)管理招標分為：（B）。

A、公開招標和邀請招標 B、全權管理項目招標和顧問項目招標 C、整體物業(yè)管理項目招標和單項服務項目招標 D、全方位服務型管理和顧問服務型管理

28、公開招標的主要特點是招標人以公開的方式邀請（D）的法人組織參與投標，招標程序和中標結果公開，評選條件及程序預先設定的，且不允許在程序啟動后單方面變更。A、確定 B、3——5家 C、符合要求 D、不確定

29、按照《物業(yè)管理條例》和《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》規(guī)定，投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)（C）批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

A、業(yè)主委員會 B、招標方

C、物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門 D、建設單位

30、未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準，在住宅室內(nèi)裝飾裝修活動中搭建建筑物、構筑物的，或者擅自改變住宅外立面、在非承重外墻上開門、窗的，由城市規(guī)劃行政主管部門按照（B）及相關法規(guī)的規(guī)定處罰。

A、《建設工程質(zhì)量管理條例》 B、《城市規(guī)劃法》 C、《物業(yè)管理條例》 D、《物業(yè)裝飾裝修管理服務協(xié)議》

31、（B）是指新建物業(yè)竣工之前，建設單位根據(jù)項目開發(fā)建設的需要，引入的物業(yè)管理咨詢活動。

A、前期管理 B、早期介入 C、物業(yè)管理咨詢 D、項目的可行性研究

32、下列哪個階段不屬于早期介入階段：（D）。

A、規(guī)劃設計階段 B、建設階段 C、銷售階段 D、物業(yè)承接查驗階段

33、下列屬于物業(yè)管理早期介入中規(guī)劃設計階段的內(nèi)容是：（B）。

A、根據(jù)規(guī)劃和配套確定設施設備的型號

B、就物業(yè)環(huán)境及配套設施的合理性、適應性提出意見或建議 C、根據(jù)目標客戶情況確定物業(yè)管理服務的總體服務質(zhì)量標準 D、設計與客戶目標相一致的物業(yè)管理方案

34、物業(yè)管理企業(yè)參與（A），主要是為了掌握驗收情況，收集好在工程質(zhì)量、功能配套以及其他方面存在的遺留問題，為下步物業(yè)的承接查驗做準備。

A、竣工驗收 B、公共設施設備驗收 C、前期物業(yè)管理 D、日常物業(yè)管理

35、早期介入服務的對象是（B），并根據(jù)雙方約定支付早期介入服務費用。

A、施工單位 B、建設單位 C、業(yè)主大會 D、業(yè)主委員會

36、下列不屬于物業(yè)管理項目前期運作內(nèi)容是：（C）。

A、管理資源的完善與優(yōu)化 B、管理制度和服務規(guī)范的完善 C、擬訂維修資金使用計劃 D、確定物業(yè)管理單項服務的分包

37、前期管理階段的經(jīng)營收支一般呈現(xiàn)（B）狀態(tài)。

A、收入多、支出多、收支平衡和盈利 B、收入少、支出多、收支不平衡和虧損 C、收入多、支出少、收支不平衡和盈利 D、收入少、支出少、收支平衡和盈利

38、物業(yè)管理企業(yè)對新接管物業(yè)項目的共用部位、共用設施設備進行的接管驗收通常稱為（B）。A、前期管理 B、物業(yè)的承接查驗 C、早期介入 D、工程項目的竣工驗收

39、（B）是通過啟用設施或設備來直接檢驗被查驗對象的安裝質(zhì)量和使用功能、以直觀地了解其符合性、舒適性、安全性等。

A、檢測查驗 B、使用查驗 C、試驗查驗 D、觀感查驗

40、物業(yè)管理機構更迭時的承接查驗不同于新建物業(yè)的承接查驗，其承接查驗內(nèi)容、重點都有一定的區(qū)別、下列不屬于物業(yè)管理機構更迭時物業(yè)承接查驗的準備工作的是：（C）。

A、分析是否符合承接查驗條件 B、成立物業(yè)承接查驗小組 C、與建設單位共同開展查驗工作 D、準備資料和工具

41、新建物業(yè)的物業(yè)管理工作移交中，移交方為該物業(yè)開發(fā)建設單位，承接方為：（A）。

A、物業(yè)管理企業(yè) B、業(yè)主大會

C、社區(qū)居民委員會 D、建設單位行政主管部門

42、物業(yè)管理機構更迭時管理工作移交，如承接的部分物業(yè)項目還在保修期內(nèi)，承接單位應與建設單位、移交單位共同簽訂（D），明確具體的保修項目、負責保修的單位及聯(lián)絡方式、保修方面遺留問題的處理情況。

A、保修協(xié)議 B、驗收協(xié)議 C、移交清單 D、移交協(xié)議

43、在物業(yè)裝飾裝修之前，目前較為通常的做法是由物業(yè)管理單位和裝修人應簽訂（D），約定物業(yè)裝飾裝修管理相關事項。

A、《業(yè)主公約》 B、《前期物業(yè)管理協(xié)議》 C、《物業(yè)驗收須知》 D、《物業(yè)裝飾裝修管理服務協(xié)議》

44、物業(yè)管理單位應詳細核查裝飾裝修申請登記表中的裝修內(nèi)容，下述哪些行為在物業(yè)管理單位允許動工范圍內(nèi)：（D）。

A、變動建筑主體和承重結構 B、擴大承重墻上原有的門窗尺寸 C、拆改供暖管道和設施 D、在正常負荷范圍內(nèi)增加室內(nèi)隔墻數(shù)理

45、物業(yè)管理單位發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有違反相關法規(guī)規(guī)定的行為不及時向有關部門報告的，由房地產(chǎn)行政主管部門給予警告，可處裝飾裝修管理服務協(xié)議約定的裝飾裝修管理服務費（A）倍的罰款。

A、2~3 B、1~2 C、3~4 D、4~5

46、在進行裝修管理服務時，下列不屬于重點檢查的裝飾裝修項目是：（B）。

A、有無變動建筑主體和承重結構 B、地板磚的品牌和顏色

C、有無將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間 D、有無拆改供暖管道和設施

47、物業(yè)裝飾裝修行政主管部門的工作人員接到物業(yè)管理單位對裝修人或者裝飾裝修企業(yè)違法行為的報告后，未及時處理，玩忽職守的，依法給予（C）。

A、罰款 B、停職檢查 C、行政處分 D、行政拘留

48、垃圾清運費是指裝飾裝修工程產(chǎn)生垃圾的管理和清運費用、如對于裝修垃圾業(yè)主按照要求管理并自行清運，則該費用可免予繳納、否則，裝修人應向物業(yè)管理單位繳納該費用，裝修垃圾由（A）代為清運。

A、物業(yè)管理單位 B、環(huán)衛(wèi)部門 C、行政主管部門 D、居委會

49、因裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管理堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，（D）應當負責修復和賠償。

A、物業(yè)管理單位 B、建設單位 C、行政主管部門 D、裝修人 50、裝修人裝飾裝修活動侵占公共空間，對公共部位和設施造成損害的，（A）可以責令其改正，造成損失的，依法承擔賠償責任。

A、城市房地產(chǎn)行政主管部門 B、物業(yè)管理單位 C、建設單位 D、街道辦事處

51、（A）是指定完好房屋與基本完好房屋建筑面積之和占房屋總建筑面積的百分比。

A、房屋完好率 B、危房率 C、房屋基本完好率 D、設備設施完好率

52、房屋完好等級的評定方法是根據(jù)各類房屋的結構、裝修、設備等組成部分的完好及損壞程度進行的，通常把房屋的完損等級分為以下哪5類（C）。

A、精品房、一般完好房、輕微損壞房、嚴重損壞房、危險房 B、精品房、完好房、一般損壞房、嚴重損壞房、危險房 C、完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴重損壞房、危險房 D、完好房、基本完好房、輕微損壞房、一般損壞房、嚴重損壞房

53、物業(yè)的供電種類按供電方式分為（B）。

A、單回路供電和多回路供電 B、高壓供電和低壓供電 C、無自備電源和有自備電源供電 D、長期供電和臨時供電

54、根據(jù)有關規(guī)定，電梯每（C）要由政府技術臨督部門進行檢驗合格才能繼續(xù)使用。

A、半年 B、兩年 C、一年 D、九個月

55、消方加壓水泵、正壓送風、排煙風機試啟動應多長時間一次：（D）。

A、每半 B、每季度 C、每年 D、每月

56、（B）是測試消防設備的有效手段，它不公能全面測試消防設備的運行情況，發(fā)現(xiàn)錯誤和隱患，還可以訓練操作人員避免實際發(fā)生火警時由于緊張而產(chǎn)生錯誤的判斷和操作失當。

A、建立消防設備巡視、檢查、測試制度 B、消防演習

C、配備消防設施主管人員 D、建立消防設備、設施技術檔案

57、常見電梯按用途分為：（A）。

A、乘客電梯、載貸電梯和客貸梯 B、直流電梯、交流電梯 C、單機控制電梯、集選控制電梯 D、運行梯和高峰梯

二、多項選擇題

1、合同要件即有效合同應當具備的必要條件，包括：（BCD）。

A、當事人的財務能力 B、當事人的真實意思表示 C、合同內(nèi)容合法 D、合同的形式合法

2、合同受法律法規(guī)約束，其簽訂和履行應當遵循《中華人民共和國合同法》規(guī)定的哪能些基本原則：（BCD）。

A、當事人主次輕重原則 B、合同自由原則

C、權利義務公平對等和誠實信用原則 D、守法和維護社會公益原則

3、前期物業(yè)服務合同的內(nèi)容包含以下哪幾個主要部分：（ACD）。

A、合同的當事人 B、合同內(nèi)容與條款 C、物業(yè)的經(jīng)營與管理、承接查驗和使用維護 D、專項維修資金、違約責任、其他事項

4、前期物業(yè)服務合同的履行受業(yè)主入住狀況及房屋工程質(zhì)量等各種因素的影響，合同的期限具有不確定性，當此類因素致使前期物業(yè)服務合同無法全面履行時，物業(yè)管理企業(yè)可以通過（方式規(guī)避風險。

A、召開業(yè)主大會 B、提前解除合同 C、要求補嘗 D、降底營業(yè)成本

5、前期物業(yè)服務合同的當事人指：（CD）。

A、業(yè)主（或業(yè)主大會）B、業(yè)主委員會 C、建設單位 D、物業(yè)管理企業(yè)

6、物業(yè)服務合同與前期物業(yè)服務合同的主要區(qū)別在于：（AC）。

A、訂立合同的當事人不同 B、服務內(nèi)容不同 C、合同期限不同 D、服務費用不同

7、物業(yè)服務合同的當事人指：（AD）。

A、業(yè)主（或業(yè)主大會）B、業(yè)主委員會 C、物業(yè)開發(fā)建設單位 D、物業(yè)管理企業(yè)

8、與前期物業(yè)服務合同相比，物業(yè)服務合同具有（BD）等特點。

A、合同期長 B、期限明確 C、服務費用高 D、穩(wěn)定性強

9、物業(yè)服務合同發(fā)生爭議時應該通過友好協(xié)商解決、如果協(xié)商不成，則可依照合同約定采?。ˋB）方式解決。）的 BC

A、仲裁 B、向人民法院提起訴訟 C、召開業(yè)主大會 D、要求行政主管部門解決

10、下列哪些原因可以視為物業(yè)服務合同的終止條件：（ACD）。

A、物業(yè)服務合同約定的期限屆滿，雙方?jīng)]有續(xù)簽合同的 B、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會雙方尚未協(xié)商一致解除合同的 C、因不可抗力致使物業(yè)服務合同無法履行的 D、物業(yè)管理什業(yè)被宣告破產(chǎn)的

11、除前期物業(yè)服務合同及物業(yè)服務合同外，物業(yè)管理合同按照合同的作用以及合同主體的不同，大致還有以下幾種類型：（ABC）。

A、物業(yè)開發(fā)建設過程中涉及到物業(yè)管理活動的合同 B、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或物業(yè)使用人所訂立的其他合同 C、物業(yè)管理企業(yè)在管理服務活動中與相關單位簽訂的合同 D、其他與建設單位有關的合同

12、簽訂前期物業(yè)服務合同應注意的事項有哪些：（ABC）。

A、物業(yè)的承接驗收 B、物業(yè)服務的費用 C、前期物業(yè)服務合物同的解除或終止 D、業(yè)委會改選方法

13、物業(yè)管理招標可分為下列（ABC）等特點。

A、綜合性 B、差異性 C、行業(yè)特殊性 D、隱蔽性

14、物業(yè)管理招標可分為下列（ABC）三個階段的招標。

A、早期介入 B、前期物業(yè)管理 C、后期物業(yè)管理 D、日常物業(yè)管理

15、物業(yè)管理招標的條件包括（AC）。

A、主體條件 B、投標方條件 C、項目條件 D、業(yè)主構成條件

16、物業(yè)管理企業(yè)的特征可以歸納為（ABC）。

A、獨立的企業(yè)法人 B、具有一定的公共管理性質(zhì)的職能 C、實施標準化管理 D、屬于服務性企業(yè)

17、物業(yè)管理企業(yè)按照投資主體的經(jīng)濟成分劃分，可分為全民所有制物業(yè)管理企業(yè)、集體所有制物業(yè)管理企業(yè)、（BC）和其他物業(yè)管理企業(yè)。

A、物業(yè)管理有限責任公司 B、外資物業(yè)管理企業(yè)

C、民營物業(yè)管理企業(yè) D、物業(yè)管理股份有限公司

18、物業(yè)管理企業(yè)按股東出資形式劃分，可分為（ABC）。

A、物業(yè)管理有限責任公司 B、物業(yè)管理股份有限公司 C、股份合作型物業(yè)管理企業(yè) D、外資物業(yè)管理企業(yè)

19、物業(yè)管理企業(yè)常見模式有（ABCD）。

A、房地產(chǎn)建設單位的附屬子公司 B、物業(yè)管理集團公司 C、獨立的物業(yè)管理企業(yè) D、房地產(chǎn)建設單位的附屬部門

20、物業(yè)管理企業(yè)的組織形式有直線制、職能制、直線職能制和（BCD）等。

A、項目部制 B、事業(yè)部制 C、矩陣制 D、多維制

21、物業(yè)管理企業(yè)組織機構設置的影響因素包括：企業(yè)戰(zhàn)略因素、外部環(huán)境因素和（ACD）。

A、技術因素 B、團隊精神 C、組織規(guī)模 D、企業(yè)所處發(fā)展階段

22、非住宅類項目招標可分為（ABC）招標等。

A、商業(yè)區(qū) B、寫字樓 C、工業(yè)區(qū) D、高層建筑

23、根據(jù)物業(yè)管理項目服務內(nèi)容和招標人的不同要求，可以將物業(yè)管理招標分為（ACD）等。

A、整體物業(yè)管理項目招標 B、工程項目招標 C、單項目報務項目招標 D、分階段項目招標

24、根據(jù)物業(yè)管理招標主體的不同，可以將物業(yè)管理招標分為（BCD）的招標。

A、招標公司為主體 B、物業(yè)建設單位為主體 C、業(yè)主大會為主體 D、物業(yè)產(chǎn)權人為主體

25、根據(jù)物業(yè)管理服務的方式不同，物業(yè)管理招標可以分為（AD）等。

A、全權管理項目招標 B、單項服務項目招標 C、分階段項目招標 D、顧問項目招標

26、下列哪些階段屬于前期管理階段的內(nèi)容：（BCD）。

A、竣工驗收階段 B、物業(yè)承接查驗階段 C、物業(yè)入住階段 D、業(yè)主大會組建階段

27、早期介入的必要性體現(xiàn)在以下哪幾個方面：（ABC）。

A、協(xié)助開發(fā)建設單位及時發(fā)現(xiàn)和處理建設銷售過程中存在的問題

B、在物業(yè)開發(fā)建設初期把不利于物業(yè)管理、損害業(yè)主利益的因素盡可能消除或減少 C、使物業(yè)投入使用后，物業(yè)管理順利開展，業(yè)主利益得到保障 D、杜絕房地產(chǎn)開發(fā)建設的糾紛，打造房地產(chǎn)開發(fā)建設品牌

28、早期介入的作用體現(xiàn)在優(yōu)化設計及以下哪幾個方面：（ABC）。

A、有助于提高工程質(zhì)量 B、有利于了解物業(yè)情況

C、為前期物業(yè)管理作充分準備 D、有助于提高項目規(guī)劃的技術水平

29、下列屬于早期介入中可行性研究階段的內(nèi)容是：（AB）。

A、根據(jù)物業(yè)建設及目標客戶群的定位確定物業(yè)管理的模式 B、根據(jù)物業(yè)管理成本初步確定物業(yè)管理服務費的收費標準 C、就物業(yè)的結構布局、功能方面提出改進建義 D、提供設備、設施的設置、選型及服務方面的改進意見 30、下列屬于早期介入中銷售階段的內(nèi)容是（ABC）。

A、擬定物業(yè)管理的公共管理制度

B、擬定各項費用的收費標準及收費辦法，必要時履行各種報批手續(xù) C、派出現(xiàn)場咨詢?nèi)藛T，在售樓現(xiàn)場為客戶提供物業(yè)管理咨詢服務

D、熟悉并記錄基礎及隱蔽工程、管線的鋪設情況，特別注意那些在設計資料中及常規(guī)竣工資料中未反映的內(nèi)容

31、物業(yè)項目前期管理運作的主要內(nèi)容包括：（ABC）。

A、管理資源和完善與優(yōu)化 B、管理制度和服務規(guī)范的完善 C、確定物業(yè)管理單項服務的分包 D、參與綜合竣工驗收

32、由建設單位負責的物業(yè)工程質(zhì)量保修包括以下哪些部分：（ABD）。

A、物業(yè)管理企業(yè)承接管理的物業(yè)共用區(qū)域 B、業(yè)主從建設單位購買的產(chǎn)權專有部分 C、業(yè)主自行購置的自用設施設備

D、物業(yè)管理企業(yè)承接管理的共用設施設備等

33、物業(yè)管理是一個綜合性較強的行業(yè)，物鏷管理活動所涉及的單位，部門也較多、直接涉及的單位，部門包括：（ACD。）

A、政府行政主管部門 B、紀律檢查委員會

C、開發(fā)建設單位 D、業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會

34、前期物業(yè)管理的特點包括：（BCD）。

A、前期物業(yè)管理是過渡性的，對日常物業(yè)管理沒有直接的聯(lián)系和影響 B、前期物業(yè)管理在時間上和管理上均是一個過渡時期和過程 C、前期物業(yè)管理明顯呈現(xiàn)管理服務的波動和不穩(wěn)定狀態(tài)

D、前期管理階段的經(jīng)營收支一般呈現(xiàn)收入少、支出多、收支不平衡和虧損狀態(tài)

35、物業(yè)的承接查驗是物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)前必不可少的環(huán)節(jié)，其工作質(zhì)量對以后的物業(yè)管理服務至關重要，分為（AB）兩種類型，前者發(fā)生在建設單位向物鏷管理企業(yè)移交物業(yè)的過程中，后者發(fā)生在業(yè)主大會或產(chǎn)權單位向新的物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)的過程中。

A、新建物業(yè)的承接查驗 B、物業(yè)管理機構更迭時的承接查驗 C.竣工驗收階段的承接查驗 D、物業(yè)入住階段的承接查驗

36、新建物業(yè)的承接查驗需做好下列哪些主要準備工作：（ABC）。

A、人員準備 B、計劃準備 C、資料準備 D、資金準備

37、下列哪些是新建物業(yè)承接查驗的主要內(nèi)容：（ACD）。

A、物業(yè)資料 B、物業(yè)共用部位 C、共用設施設備 D、維修資金帳戶資料

38、在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，物業(yè)管理企業(yè)應接收查驗下列哪些資料：（ABC）。

A、竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖等，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料 B、設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料 C、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件 D、主委員會所必需的其他資料

39、按照《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應對物業(yè)共用部位進行查驗、主要內(nèi)容包括：（ABD）。

A、主體結構及外墻、屋面

B、共用部位樓面、地面、內(nèi)墻面、頂棚、門窗 C、業(yè)主衛(wèi)生間、陽臺 D、公共走廊、樓道及其扶手、護攔等、40、物業(yè)管理的承接查驗主要以核對的方式進行，在現(xiàn)場檢查、設備調(diào)試等情況下還可采用（BCD）等具體方法進行檢查。

A、經(jīng)驗查驗 B、使用查驗 C、試驗查驗 D、檢測查驗

41、對于承接查驗中所發(fā)現(xiàn)問題，哪些是應有的處理程序：（ABC）。

A、收集整理存在問題 B、提出處理方法

C、跟蹤驗證 D、立即向行業(yè)主管部門匯報

42、從工程質(zhì)量發(fā)生的原因和處理責任看，工程質(zhì)量問題可分為兩類，分別是：（AC）。

A、施工單位引起的質(zhì)量問題

B、物業(yè)管理企業(yè)承接查驗時未能及時發(fā)現(xiàn)

C、由于規(guī)劃、設計時考慮不周，造成功能不足、使用不便、運行管理不經(jīng)濟問題 D、工程監(jiān)理單位未發(fā)揮作用

43、物業(yè)管理機構更迭時，新的物業(yè)管理企業(yè)實施承接查驗必須在下列哪些條件均滿足的情況下進行：（AB A、物業(yè)的產(chǎn)權單位或業(yè)主大會與原有物業(yè)管理機構完全解除了物業(yè)服務合同 B、物業(yè)的產(chǎn)權單位或業(yè)主大會同新的物業(yè)管理企業(yè)簽訂了物業(yè)報務合同 C、原物業(yè)管理機構已經(jīng)退出該承接物業(yè)的日常管理 D、物業(yè)的產(chǎn)權單位已向新的物業(yè)管理企業(yè)提供管理用房

44、物業(yè)管理機構更迭時的物業(yè)查驗的基本內(nèi)容有：（ABC）。

A、物業(yè)資料情況

B、物業(yè)共用部位、共用設施設備及管理現(xiàn)狀

C、各項費用與收支情況，項目機構經(jīng)濟運行情況 D、業(yè)主自用部位的質(zhì)量狀況

45、物業(yè)管理機構更迭時管理工作的移交包括；（ACD）。

A、原有物業(yè)管理機構向業(yè)主大會移交

B、原有物業(yè)管理機構向新的物業(yè)管理企業(yè)移交 C、業(yè)主大會向新的物業(yè)管理企業(yè)移交 D、物業(yè)產(chǎn)權單位向新的物業(yè)管理企業(yè)移交

46、物業(yè)管理機構更迭時物業(yè)管理工作移交中的重點和難點內(nèi)容是：（ABC）。

A、各項費用和資產(chǎn)和移交

。）

B、共用配套設施和機電設備的接管 C、承接時的物業(yè)管理運作銜接 D、建設單位支付的開辦費移交

47、房屋種類按房屋承重受力方式可分為：（ABC）。

A，墻承重結構 B、構架式承重結構 C、筒體結構或框架筒體結構承重 D、混合結構承重

48、房屋種類按房屋的層次和高度可分為：（ABC）。

A、低層建筑 B、多層建筑 C、高屋建筑 D、中層建筑

49、房屋種類按房屋的用途可分為：（ABC）。

A、居住用途 B、商業(yè)用途 C、工業(yè)用途 D、辦公用途 50、房屋的基本組成部分包括：（ABC）。

A、結構部分 B、裝修部分 C、設施設備部分 D、承重部分

51、房屋及設備設施管理基本要求有：（BCD）。

A、為保證整潔，所有設施設備務必每天水洗一次 B、把安全管理工作放在最重要的位置上 C、開展技術更新與改造，降低能源消耗

D、做好房屋及設備設施的維護保養(yǎng)工作，有效延長設備設施的使用壽命

52、房屋及設備設施評價參考的主要指標包括：（ABD）。

A，房屋完好率 B、危房率 C、房屋空置率 D、設備設施完好率

53、房屋及設備設施安全管理的主要內(nèi)容包括：（ABC）。

A、通過安全教育使員工和業(yè)主、物業(yè)使用人樹立安全意識，了解安全防護知識和安全管理規(guī)定 B、建立健全各類安全管理制度并嚴格遵守 C、提供必要的安全和防護裝置裝備 D、對房屋和設備設施進行定期的更新改造

54、房屋及設備設施的維修保養(yǎng)維修方式可分為：（ABD）。

A、預防性維修 B、事后維修 C、大中修 D、緊急搶修

55、房屋及設備設施維修養(yǎng)護計劃的種類通常有哪幾種：（AB）。

A、按時間進度編制的計劃 B、按修理類別編制的計劃 C、按維修設施設備設施的輕重緩急編制的計劃 D、按房屋及設備設施的使用時間編制的計劃

56、房屋及設備設施維修養(yǎng)護計劃的實施內(nèi)容包括：（ABC）。

A，修前預檢 B、修前資料、工藝準備 C、組織實施 D、更新?lián)Q代

57、共用設備設施的運行管理內(nèi)容包括（ABD）等。

A、制訂合理的運行計劃 B、配備合格的運行管理人員 C、提供良好的生活環(huán)境 D、建立健全必要的規(guī)章制度

58、由于設備設施的重要性和發(fā)生故障所產(chǎn)生的損失和影響可能較大，在設備設施外包合同起草和簽訂過程中，應特別注意以下幾個方面：（ABC A、在簽主訂合同時要注意要保證簽約主體與實施主體一致

B、在合同中應明確因設備設施故障、事故造成的人員、財產(chǎn)等損失，分清不同情況應由何方承擔責任，以免出現(xiàn)題時候扯皮現(xiàn)象的發(fā)生 C、應在合同中明確服務的技術指標標準，并盡量采取量化形式，便于檢驗、D、建立與承包方的戰(zhàn)略聯(lián)盟制度，以免今后的糾紛出現(xiàn)

59、外包管理合同實施應注意的問題有哪能些：（ABC）。

A、建立對承包方檢查監(jiān)控制度并落實專人負責實施

B、委托方應盡量相信受托方，不必在服務過程中保留質(zhì)量記錄文件

C、建立定期效果估制度、對評估過程中發(fā)現(xiàn)的較大或普遍存在的問題，以書面形式通知承包方，并提出整改要求，限期整改 D、定期對承包方基本情況全面更新，以及時掌握承包方的企業(yè)狀況，適時采取對策，確保承包方有能力持續(xù)履行服務合同 60、給排水系統(tǒng)管理的注意事項有哪些：（ACD）。

A、應保證消防用水的基本儲備

B、北方地區(qū)應注意冬季管道防凍，避免發(fā)生水管爆裂、跑水事故

C、餐廳和食堂的廚房排水要建隔油池，防止油污直接排入排水管道，要定期清理化糞池和隔油池，防止污水管道堵塞 D、任何污水都可以通過雨水管道排放 61、設備設施的狀態(tài)管理包括以下哪幾方面：（ACD）。

A、設備的檢查 B、設備的改造

。）

C、定期預防性試驗 D、設備故障診斷技術

62、如需將設備設施業(yè)務實行外包管理模式，就應選擇在服務質(zhì)量和服務價格方面均滿足企業(yè)需要的合格承包方，對承包方的評估通常要從以下幾個方面進行：（ABD）。

A、企業(yè)品牌狀況 B、管理維護計劃、標準 C、評估人與承包方領導的關系 D、預算價格、付款方式 63、房屋及設備設施管理的主要內(nèi)容包括：（ABD）。

A、使用管理、維修保養(yǎng)、外包管理

B、采購和零備件管理、工量具和維修用設備的管理 C、排水管、排水溝、化糞池清掏

D、安全管理、技術檔案資料管理、技術技持

64、房屋及設備設施的維修養(yǎng)護應嚴格按照房屋及設備設施的維修計劃實施，在確保安全的前提下，還應注意控制以下幾個因素：（ACD）。

A，質(zhì)量的控制 B、人工費用的控制 C、進度的控制 D、維修成本的控制

65、將電梯維修保養(yǎng)工作委托給專業(yè)公司承擔時，要認真審核承包方的（AC），定期對承包方的服務進行評價。

A、專業(yè)技術水準 B、注冊資金 C、專業(yè)資格 D、技術人員的學歷

三、案例分析題 1、2009年08月15日上午12：30分左右，北京某小區(qū)控制中心接到報警，發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)的C座六樓廚房附近窗戶有濃煙冒出。回答：該小區(qū)控制中心接到報警后應該采取的行動是：（ABD A、通知安防人員攜帶工具到現(xiàn)場滅火 B、立即啟動緊急事件預案 C、撥打110報警

D、關閉電源和燃氣閥門

2、物業(yè)管理中心收到業(yè)主報告20層房屋門口有煤氣味道，經(jīng)確認是燃氣泄漏，應該采取的行動是（BCD）A、組織安防人員打開房門后，立即打開門窗，并電話通知業(yè)主 B、打開房門，關閉燃氣閘門 C、安防中心立即通知燃氣公司 D、情況嚴重時，應及時疏散人員）

3、若物業(yè)管理中心接到報告，發(fā)生的情況是老人或兒童被困電梯，緊急情況時可請協(xié)助的是（A）A、消防人員 B、電梯專業(yè)人員 C、公安人員 D、物業(yè)維修人員

4、當業(yè)主被困電梯時，消防監(jiān)控室應仔細觀察電梯內(nèi)情況，通過對講系統(tǒng)詢問被困者，并及時予以安慰，立即通知到達現(xiàn)場救助被困者的人員是（A、消防人員 B、電梯專業(yè)人員 C、公安人員 D、物業(yè)維修人員

5、對于緊急事件的善后處理，除了要考慮如何彌補損失和消除事件后遺癥，還要總結緊急事件處理過程，評估應急方案的（D）A、科學性 B、客觀性 C、成本水平 D、有效性）B

第三篇：2014物業(yè)管理實務試題

2014年物業(yè)管理師全國統(tǒng)一考試試卷

《物業(yè)管理實務》

一、案例分析選擇題（共10題，每題2分，每題有1個或1個以上備選項符合題意，備選項至少有1個錯項，錯選、本題不得分，少選、所選的每個選項得0．5分）

案例一

甲物業(yè)服務企業(yè)對某住宅小區(qū)實施物業(yè)管理服務。幾年來，在物業(yè)管理實踐中，曾做過以下四項工作。

A.在項目建設過程中，針對發(fā)現(xiàn)的隱蔽工程存在的問題，發(fā)出了整改建議書

B.對部分銹蝕的給水支管及時進行更換

C.為提升小區(qū)品質(zhì)，應業(yè)主要求改建了小區(qū)的D.為解決小區(qū)移動通信信號弱的問題，協(xié)調(diào)相關電信企業(yè)在小區(qū)內(nèi)增設了移動通信基站

請回答下列問題：

1．上述各項工作中，屬于物業(yè)管理早期介入范疇的為（）。

2．上述各項工作中，應經(jīng)業(yè)主大會同意的為（）。

3．上述各項工作費用，可在物業(yè)服務費中列支的為（）。

4．上述各項工作費用，可使用住宅專項維修資金的為（）。

5．上述各項工作中，應由建設單位負責解決的為（）。

案例二

某住宅項目總占地面積12萬㎡，建筑容積率為4.5，分兩期開發(fā)。一期占地面積6萬㎡，其中保障性住房建筑面積10萬㎡，地下停車庫與地下設備用房3萬㎡，其余為商品住宅；二期建筑面積為19萬㎡。

該項目一期建設收尾階段，建設單位考慮：

①物業(yè)銷售前應確定物業(yè)服務企業(yè)；

②以邀請招標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)；

③由建設單位與中標物業(yè)服務企業(yè)簽訂《物業(yè)服務合同》；

④合同期擬定5年。

該項目一期全部售罄，中標的甲物業(yè)服務企業(yè)（簡稱甲公司）協(xié)助建設單位辦理業(yè)主入住手續(xù)、投入使用半年后物業(yè)費實收率只有30%左右，甲公司虧損嚴重。關于未來該項目二期的物業(yè)管理工作，建設單位提出將自行組建物業(yè)服務企業(yè)負責，甲公司不同意。

請回答下列問題：

6.該項目一期商品住宅建筑面積正確的計算算式為（）。

A．6×4.5－10＝17萬㎡，B．6×4.5－10－3＝14萬㎡，C．12×4.5－10－19＝25萬㎡，D．12×4.5－10－3－19＝22萬㎡

7.建設單位在一期建設收尾階段考慮的幾項內(nèi)容中，錯誤的為（）。

A．①

B．②

C．③

D．④

8.管理該項目的物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)應為（）。

A．一級

B．二級

C．三級

D．暫定三級

9.下列措施中，能夠在短期內(nèi)實現(xiàn)合理、有效減虧的為（）。

A.關閉公共區(qū)域照明，降低能耗

B．協(xié)調(diào)建設單位追加技防、物防等設備投入，降低管理運行成本

C．充分利用空間，在設備轉(zhuǎn)換層、架空層和樓梯間等部位設置員工宿舍，降低管理運行成本

D．加大業(yè)主聯(lián)絡和宣傳工作，提升物業(yè)費收繳力度．

10．甲公司不同意二期物業(yè)由建設單位自行組建的物業(yè)服務企業(yè)負責的正當理由為（）。

A．按照相關規(guī)定，一個物業(yè)管理區(qū)域應由一個物業(yè)服務企業(yè)實施管理

B．建設單位新組建的物業(yè)服務企業(yè)不具備管理該物業(yè)的資質(zhì)

C．建設單位的做法影響物業(yè)服務企業(yè)效益

D．新建住宅的建設單位，必須通過招標方式確定物業(yè)服務企業(yè)

二、案例分析題（第11至22題，共80分）

案例三

某商品房住宅小區(qū)，建筑物總面積（即專用部分面積總和）200000㎡，有120㎡和80㎡大、小兩種戶型，各1000套。該小區(qū)建設單位（開發(fā)商）有10套大戶型未出售，留作自用；業(yè)主張某一人購得10套大戶型；其余均為一戶業(yè)主一套。

該小區(qū)建設單位于2010年1月聘請了甲物業(yè)服務企業(yè)（簡稱甲公司）提供前期物業(yè)服務，合同期3年。2012年6月小區(qū)依法召開首次業(yè)主大會，選出了業(yè)主委員會。

部分業(yè)主對甲公司的服務不滿意，要求予以解聘，并推薦乙物業(yè)服務企業(yè)（簡稱乙公司）來管理小區(qū)。該小區(qū)業(yè)主委員會考慮到召開業(yè)主大會會議要產(chǎn)生一定費用，而且時間會拖延得較長，擬由業(yè)主委員會做出解聘甲公司的決議，但遭到另一部分業(yè)主反對。

2012年10月，小區(qū)召開業(yè)主大會對是否選聘乙公司進行表決，包括開發(fā)商和業(yè)主張某在內(nèi)的482大戶型業(yè)主和501戶小戶型業(yè)主同意選聘乙公司。請回答下列問題：

11．業(yè)主大會能否提前解聘甲公司？應該怎么做？（８分）

12．業(yè)主委員會能否直接做出解聘甲公司的決議？為什么？（６分）

13．根據(jù)2012年10月業(yè)主大會表決結果,能否做出選聘乙公司的決議?為什么?(列出計算過程)(16分)

14．根據(jù)2012年10月業(yè)主大會表決結果，業(yè)主委員會下一步工作是什么？（6分）

案例四

A建設單位選聘了B物業(yè)服務企業(yè)（簡稱B公司）從事某住宅小區(qū)的前期物業(yè)服務，合同期限為3年。合同履行2年后，該小區(qū)召開首次業(yè)主大會，選舉了業(yè)主委員會。因該小區(qū)多數(shù)業(yè)主對B公司的工作不滿，業(yè)主大會經(jīng)表決決定解聘B公司，然后選聘了C物業(yè)服務企業(yè)（簡稱C公司）并與之簽訂了物業(yè)服務合同。但在C公司進場時，B公司以原合同期未到期、部分業(yè)主欠物業(yè)費為由，拒絕退出。

請回答下列問題：

15．B公司拒絕退出的理由是否成立？為什么？（4分）

16．本案例物業(yè)移交主體有哪些？正確的程序是什么？（5分）

17．如果C公司進場過程中遇到B公司不配合，你是C公司的項目經(jīng)理，你怎樣做？（6分）

18．B公司應如何收回部分業(yè)主拖欠的物業(yè)費？（4分）

案例五

某物業(yè)服務項目部經(jīng)理的住宅小區(qū)實行物業(yè)服務收費包干制。該項目部在年底向上級公司匯報了一年來的收入如下：

1物業(yè)服務費收入5000000元；

2電梯轎廂中設立廣告收入50000元；

3為業(yè)主進行入戶維修收入66800元；

4公共場地租賃收入120000元；

5代理業(yè)主房屋租賃收入67500元；

6設置快遞終端設備獲得場地使用費收入8600元；

7代收代發(fā)快遞獲得服務費收入38000元。

請回答下列問題：

19．上述收入中，有哪幾項屬于項目部開展多種經(jīng)營的收入？總額是多少？（8分）

20．上述收入中，哪些收入應屬于物業(yè)服務企業(yè)？總額是多少？（6分）

21．上述收入中，哪些收益應屬于業(yè)主？總額不高于多少？（5分）

22．屬于業(yè)主的收入應如何使用？（6分）

第四篇：物業(yè)管理實務一材料10月13日

物業(yè)管理實務一材料

某住宅樓業(yè)主全部入住已經(jīng)4年多了。半年前，其物業(yè)管理者敏達物業(yè)管理公司接到了頂層601單元業(yè)主的投訴，認為601單元在下雨時屋頂滲漏是物業(yè)管理公司對房屋維修養(yǎng)護管理不當所致，要求物業(yè)管理公司負責維修并給予一定的經(jīng)濟賠償。

1、敏達物業(yè)管理公司是否應負責維修、并給予601單元一定的經(jīng)濟賠償？

答：敏達物業(yè)管理公司要根據(jù)具體情況來分析自己是否應該承擔責任。

（1）屋頂漏雨的問題可能是由于建筑施工企業(yè)的施工質(zhì)量問題造成的，也可能是由于在使用中遭到破壞而造成的。為了查明責任，必須進行技術鑒定。

（2）如果是由于建筑施工企業(yè)的施工質(zhì)量不合格而造成的，因其尚在5年保修期內(nèi)，所以應由建設單位承擔保修責任，物業(yè)管理公司不需為此承擔責任，但應積極協(xié)助業(yè)主聯(lián)系建設單位及時解決問題。

（3）如果是物業(yè)管理公司在房屋維修養(yǎng)護管理工作中失職所造成的，物業(yè)管理公司應該承擔責任，負責修復并賠償損失。

2、為了給業(yè)主提供良好的居住環(huán)境，使業(yè)主的物業(yè)保值增值，物業(yè)管理公司應從哪些方面做好房屋的維修養(yǎng)護技術管理工作？ 答：房屋的維修養(yǎng)護技術管理工作包括：

（1）配備專業(yè)人員督促指導房屋的合理使用，防止房屋結構、設備的過早損壞和損耗。（2）定期對房屋進行查勘鑒定，制定維修養(yǎng)護技術方案。（3）建立房屋維修技術檔案，掌握房屋完損狀況。（4）制定技術管理制度，確定責任人。

（5）監(jiān)督房屋維修養(yǎng)護施工過程的技術規(guī)范執(zhí)行情況。（6）監(jiān)督施工過程中安全生產(chǎn)制度的執(zhí)行情況。

物業(yè)管理實務二

潤新住宅小區(qū)實行業(yè)主用燃氣卡買氣的消費方式。2005年2月16日上午，兩名業(yè)主到物業(yè)管理公司購買天然氣，因這兩名業(yè)主長期不交納物業(yè)服務費，物業(yè)管理公司拒絕向這兩名業(yè)主出售天然氣，雙方發(fā)生爭執(zhí)，在爭執(zhí)中業(yè)主損壞了物業(yè)管理公司辦公用品，物業(yè)管理公司最終也沒有賣給業(yè)主天然氣，而且要求業(yè)主賠償損壞的物品。

1、物業(yè)管理公司的做法是否妥當？為什么？ 答：這種做法是不妥當?shù)摹?/p>

（1）業(yè)主不交物業(yè)服務費的問題與其到物業(yè)管理公司購買燃氣的行為屬于兩個不同的法律關系，兩者之間沒有聯(lián)系。

（2）物業(yè)管理公司拒絕向這兩位業(yè)主出售燃氣的做法是沒有法律依據(jù)的，是錯誤的應向業(yè)主承認錯誤，并賠禮道歉。

（3）物業(yè)管理公司應當按照物業(yè)服務合同的約定提供相應的服務。因雙方之間的其他矛盾，物業(yè)公司未給兩位業(yè)主購買燃氣提供服務，致使矛盾激化物業(yè)公司是有責任的。

2、物業(yè)管理公司應該如何妥善解決上述總問題？

答：物業(yè)管理公司應該采取如下辦法妥善解決問題：

（1）根據(jù)物業(yè)公司與業(yè)主之間的約定，業(yè)主購買燃氣，應當?shù)轿飿I(yè)公司購買物業(yè)公司應該按照約定向業(yè)主出售燃氣。

（2）如果物業(yè)管理公司要追究業(yè)主損壞自己辦公用品的責任，要求其賠償損失，則必須保留足夠的證據(jù)。若沒有證據(jù)能證明自己有財產(chǎn)損失，則不能向業(yè)主提出索賠要求。（3）物業(yè)管理公司呆向業(yè)主追討拖欠的物業(yè)服務費，則需另行起訴。在正式起訴之前，可以向有管轄權的人民法院申請支付令，即根據(jù)法律提起督促程序。

物業(yè)管理實務三

陽光穎達國際商城建筑面積約10萬平方米，外墻是鋁金板和玻璃幕，內(nèi)墻面和地面是米黃色大理石，附屬設備包括16部電梯、2部自動扶梯、消防中控系統(tǒng)、磁卡門禁調(diào)設備、中央制冷供

暖系統(tǒng)、配電系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)等，綜合配套設施包括地下停車場、休閑健身區(qū)、餐飲部等。目前該商城已經(jīng)竣工，并通過招標方式先聘了金運物業(yè)管理公司提供物業(yè)管理服務。請你替金運物業(yè)管理公司編寫一份切實可行的物業(yè)管理方案。說明：寫出方案內(nèi)容的框架體系即可。

答：金運物業(yè)管理公司的物業(yè)管理方案主要應包括以下內(nèi)容：（1）項目管理的整體設想與策劃 包括物業(yè)項目概況和特點、客戶服務需求分析、服務指導思想、物業(yè)管理檔次、管理服務的總體范圍、服務質(zhì)量標準、管理服務措施等內(nèi)容。

（2）物業(yè)管理服務模式

包括管理服務動作模式、工作流程、機構組織架構、信息反饋處理機制等。

（3）管理服務人力資源的管理體

結合項目情況合理配備各崗位人員，制定人員培訓和管理計劃與措施。

（4）管理制度建設

主要包括各項物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部的管理制度，如各崗位職責、操作規(guī)程、管理要求、應包預案等。

（5）物業(yè)管理服務的具體內(nèi)容和質(zhì)量標準

包括業(yè)主入住接待、業(yè)主投訴處理、物業(yè)共用部位和共用設施設備的維修養(yǎng)護、安全保衛(wèi)、車輛停放及交通管理、消防管理、環(huán)境保潔與綠化美化管理、特約服務等方面的具體管理和服務內(nèi)容、服務形式、服務方法、物資裝備、服務特色、服務承諾和質(zhì)量標準等。

此外，還應制定前期物業(yè)管理服務目標，并結合項目情況劃分為階段性目標。

（6）物業(yè)管理財務收支測算

物業(yè)管理財力收支測算包括物業(yè)管理服務費用的構成和收支測算、專項維修資金的籌集和使用計劃等。

物業(yè)管理服務費用的測算包括服務總價和各分項服務單價，需要列明各項物業(yè)管理費用測算明細表。

（7）接管驗收工作準備和實施 1）組織驗收小組。2）明確驗收標準。3）確定驗收方案。4）準備驗收資料。5）參與竣工驗收。6）實施接管驗收及接管驗收后與建設單位協(xié)商解決遺留問題。

（8）客戶入住實施方案

包括成立客戶入住小組、入住制定、入住時間確定、建立物業(yè)管理檔案、劃分各部門責任及協(xié)助內(nèi)容、模擬培訓等。

物業(yè)管理實務四

亮達物業(yè)管理公司通過公開招標的方式承接了斯聞大廈的物業(yè)管理早期介入工作。該物業(yè)項目處于市場調(diào)研準備階段。亮達物業(yè)管理公司中標的一個主要原因，是其編制了一份高水平、高標準、高質(zhì)量的“斯聞大廈物業(yè)管理早期介入方案”如果你參加這次招標投標活動。

1、斯聞大廈物業(yè)管理早期介入實施方案應包括哪些主要工作內(nèi)容？

答：斯聞大廈物業(yè)管理早斯介入實施方案的主要工作內(nèi)容包括（1）立項決策階段的實施。（2）規(guī)劃設計階段的實施。

在這一階段物業(yè)管理公司應做好以下工作：

1、考慮物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃布局與配套設施的完善。

2、考慮建筑及設備設施使用和維修養(yǎng)護的需要。

3、考慮安全保衛(wèi)系統(tǒng)的設置和環(huán)境保潔的需要。

（3）施工安裝階段的實施

1、監(jiān)督工程質(zhì)量。

2、掌握物業(yè)的全部情況。

3、督促物業(yè)管理所需設施的落實。

（4）接管準備階段的實施

1、組織驗收小組。

2、明確驗收標準。

3、確定驗收方案。

4、擬訂日后物業(yè)管理方案和制度。

5、準備驗收資料。

2、斯聞大廈物業(yè)管理早期介入準備工作應有哪些內(nèi)容？

答：早期介入的準備工作包括：1）了解物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求。2）組織技術力量。3）收集

相關資料。4）確定工作方法。5）準備設備器材和資金。

第五篇：物業(yè)管理實務模擬試題(七)

物業(yè)管理實務模擬試題

（七）姓名：

一、單項選擇題

1、物業(yè)管理企業(yè)項目機構的數(shù)量較多且分布較散，所管物業(yè)類型結構復雜，員工整體素質(zhì)較高，培訓資源比較充裕，宜建立（）級培訓體質(zhì)。

A、一B、二C、三D、四

2、物業(yè)管理企業(yè)員工集中，且培訓資源較缺，宜建立（）級培訓體系。

A、一B、二C、三D、四

3、（）主要是根據(jù)企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略和經(jīng)營目標、企業(yè)人力資源擊規(guī)劃、員工績效考核結果和本企業(yè)實際情況等制定。

A、專題培訓計劃B、晉升培訓計劃C、外派培訓計劃D、培訓計劃

4、（）培訓體系有利于企業(yè)培訓資源的充分利用，有利于統(tǒng)一公司的培訓標準和培訓要求，有利于降低培訓成本、但其針對性相對較差。

A、一級B、二級C、三級D、四級

5、（）是對新員工在試用期內(nèi)，在崗位進行的基本操作技能的培訓，以使新員工了解和掌握所在崗位工作的具體要求。

A、入職培訓B、能力培訓C、職前培訓D、試用培訓

6、企業(yè)要根據(jù)外部環(huán)境的變化，從內(nèi)部管理的角度，選擇和調(diào)整適合企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的（），并在實施過程中根據(jù)需要隨時調(diào)整。

A、薪酬標準B、薪酬制度C、薪酬計劃D、薪酬結構

7、考慮到物業(yè)管理服務運作特點，對項目負責人工作業(yè)績和（）的考核可設定相應指標體系等，通過定量考核與定性考核相結合，實現(xiàn)對項目負責人的綜合評定。

A、個人素質(zhì)B、業(yè)務能力C、個人品質(zhì)D、團隊意識

8、（）是指員工要求離開現(xiàn)任職位，與企業(yè)解除勞動合同，退出企業(yè)工作的人事調(diào)整活動。

A、辭職B、辭退C、資遣D、解聘

9、（）是企業(yè)因故提出與員工終止勞動合同的一項人事調(diào)整活動、它不是員工過錯造成的。

A、辭退B、辭職C、資遣D、內(nèi)退

10、測量客戶滿意的方法包括：建立受理系統(tǒng)、客戶滿意調(diào)研、（）、競爭者分析等。

A、客戶不滿意調(diào)研B、客戶不滿意分析C、客戶滿意分析D、失去客戶分析

11、下列不屬于物業(yè)企業(yè)與業(yè)主、物業(yè)使用人的溝通交流內(nèi)容的是：（）。

A．法規(guī)監(jiān)管、行政管理服務方面的溝通交流B．物業(yè)管理相關事項、規(guī)定和要求的詢問與答復 C．物業(yè)管理的相關法規(guī)的宣傳與溝通D．物業(yè)管理的投訴受理與處理反饋

12、客戶滿意是指客戶感覺狀態(tài)的水平，它來源于一項服務的績效或產(chǎn)出與客戶的期望所進行的比較，（）會達成客戶滿意。

A、績效不及期望B、績效與期望相稱C、績效超過期望D、績效大于或等于期望

13、與（）的溝通主要集中在前期物業(yè)管理階段，重點是物業(yè)和移交和工程遺留問題的處理。

A、政府機關，建設單位B、建設單位C、業(yè)主大會D、公共事業(yè)單位

14、（）是物業(yè)管理公司表述工作事務所用的書面文書。

A、行政公文B、事務文書C、制度文書D、禮議文書

15、物業(yè)管理應用文書的類型有行政公文、事務文書、制度文書、禮儀文書和（）。

A、務據(jù)類文書B、告啟類文書C、告知類文書D、其他日常文書

16、物業(yè)管理應用文書文章式標題目可以有（）。

A、單標題和雙標題B、單標題和副標題C、主標題和雙標題D、單標題和復標題

17、按照應用文收的類型，物業(yè)管理應用文的寫作要領包括行政公文的寫作要領、事務文書的寫作要領、制度文書的寫作要領、禮儀文書的寫作要領和（）文書的寫作要領等。

A、條據(jù)類B、告啟類C、告知類D、其他日常類

18、下列行政公文屬于外行文的是：（）。

A、決定B、函C、通知D、報告

19、下列不屬于事務文書的是：（）。

A、總結B、大事記C、倡議書D、管理辦法 20、物業(yè)管理行政公文中，（）是惟一不受內(nèi)外、上下、用印等規(guī)范限制的文種。

A、函B、意見C、會議紀要D、通報

二、多項選擇題

1、物業(yè)承接查驗期的檔案收集范圍較為明確，主要是（）。

A、權屬資料檔案B、技術資料檔案C、業(yè)主信息檔案D、驗收文件檔案

2、物業(yè)入住期的物業(yè)管理檔案收集工作重點集中在（），即未來的主要服務對象，檔案資料收集的范圍是業(yè)主檔案資料和相關檔案資料的收集。

A、建設單位B、物業(yè)業(yè)主C、物業(yè)使用人D、業(yè)主委員會

3、物業(yè)入住期應收集的業(yè)主權屬資料一般包括（）等。

A、項目批準評文件B、用地批準文件C、房屋產(chǎn)權證D、購房合同復印件

4、物業(yè)入住期應收集的業(yè)主個人資料一般包括（）等。

A、身份證復印件B、戶口本復印件C、聯(lián)系方式D、家庭成員及其職業(yè)

5、日常物業(yè)管理期檔案的收集主要包括（）。

A、物業(yè)運行記錄檔案B、物業(yè)維修記錄檔案C、物業(yè)服務記錄檔案

D、物業(yè)管理公司高層管理人員檔案

6、物業(yè)管理檔案管理常用的紙介質(zhì)檔案檢索工具種類有（）等。

A、簡介B、簿式索引

C、指南D、卡片式檢索

7、常用檢索工具的編制方法包括（）等。

A、分類卡片目錄B、專題卡片目錄C、主題卡片目錄D、主要內(nèi)容索引

8、物業(yè)管理企業(yè)信用檔案記錄內(nèi)容的采集主要通過政府部門、（）其他中介機構及社會公眾等多種途徑依法采集。

A、新華書店B、協(xié)會

C、物業(yè)管理企業(yè)D、執(zhí)（從）業(yè)人員

9、檔案信息安全管理中由于檔案載體的不同，保障檔案信秘安全的方式也有不同、電子媒體檔案主要是通過（）方式管理。

A、設立嚴格的多級權限機制和密碼保管制度，嚴格進入檢索系統(tǒng)、復制和下載的管理B、對檔案的查閱、外借、復制和銷毀不應設定權限

C、只要檔案本身不受到損壞與丟失，檔案信息可以公開查閱和傳播

D、對進入互聯(lián)網(wǎng)的計算機應安裝防火墻和殺毒軟件，經(jīng)常更新，防止黑客入侵和非法人員進入等方法保障電子檔案的信息安全

10、物業(yè)管理專項維修資金由業(yè)主或物業(yè)使用人交納，專項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的（）。

A、大修B、小修C、更新D、改造

11、物業(yè)管理專項維修資金的來源除了包括法規(guī)規(guī)定的費用，還包括下列哪些費用：（）。

A、包干制物業(yè)服務費結轉(zhuǎn)的費用B、業(yè)主大會中決定分攤的費用

C、業(yè)主共有物業(yè)的收益D、社會捐贈或政府撥款的費用

12、物業(yè)管理企業(yè)的招聘根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、（）、業(yè)主構成情況、收入與消費傾向、消費特點等制定招聘計劃。

A、競爭對手職工人數(shù)B、管轄項目類型C、企業(yè)經(jīng)營目標D、物業(yè)面積的大小

13、物業(yè)管理企業(yè)的招聘內(nèi)容包括（）和招聘方法。

A、計劃招聘人員總數(shù)和人員結構B、各類人員的招聘條件

C、招聘信息發(fā)布的時間、方式與范圍D、招聘的渠道

14、物業(yè)管理企業(yè)員工招聘的組織實施主要包括（）及人員的錄用。

A、公布招聘信息B、設計招聘廣告C、對應聘者進行初審D、確定選撥方法

15、員工的解聘包括員工（）情況。

A、辭職B、退休C、辭退D、資遣

16、物業(yè)管理企業(yè)培訓分為入職培訓、操作層員工的知識和能力培訓、管理層員工的知識和能力培訓、（）等。

A、試用培訓B、專題培訓C、晉升培訓D、外派培訓

17、專題培訓是為達到某一專門的目的或解決一某一專門問題而對員工進行的培訓，這類培訓主要包括：（）。

A、更新觀念的培訓B、專項管理培訓

C、專項技術培訓D、電腦技術培訓

18、外派培訓是提高物業(yè)管理企業(yè)員工素質(zhì)的一個重要途徑、物業(yè)管理企業(yè)的外訓包括（）。

A、試用性外訓B、崗位性外訓C、個人性外訓D、獎勵性外訓

19、培訓的組織與實施包括：（）。

A、培訓員工的管理B、培訓師資的管理C、培訓方法的運用D、培訓效果的宣傳 20、員工考核的內(nèi)容包括：（）。

A、考核的對象與內(nèi)容B、考核的原則C、考核的程序和方法D、考核的結果

21、一般而言，對無重大過失者，不要使用辭退的手段、但若出現(xiàn)下列哪些情況，對當事人應予以辭退：（）。

A、在試用期間被證明不符合錄用條件的B、嚴重違反勞動紀律或者用人單位規(guī)章制度的C、因為能力不足，不能給用人單位創(chuàng)造明顯利益的D、被依法追究刑事責任的22、一般認為，二級培訓體系有利于加強培訓的（），加強項目機構培訓的責任感。

A、統(tǒng)一性B、針對性C、適應性D、及時性

23、員工薪酬管理是企業(yè)管理者對員工薪酬的支付標準、發(fā)放水平、要素結構進行確定、分配和調(diào)整的過程、其內(nèi)容包括：（）。

A、確定薪酬管理目標，選擇薪酬政策B、預測薪酬制度風險C、制定薪酬計劃；調(diào)整薪酬結構D、實施和修正薪酬體系

24、應用文書的基礎知識包括：正確使用漢字、準確使用詞語、（）等。

A、正確使用標點符號B、表達要符合規(guī)范C、表達要符合領導意圖D、了解相關術語

25、事務文書主要包括（）等。

A、計劃B、總結C、批復D、倡議書

26、物業(yè)管理的制度文書主要有（）等。

A、決定B、辦法C、守則D、公約

27、物業(yè)管理經(jīng)常使用到的禮儀文書主要有（）等。

A、邀請書B、倡儀書C、感謝信D、賀信

28、下列物業(yè)管理的行政公文屬于上行文的有：（）。

A、決定B、通知C、報告D、請示

29、下列物業(yè)管理的應用文書標題使正確的有：（）。

A、某某公司《關于下發(fā)2007培訓計劃的報各》B、某某公司《關于表彰2006先進分子的決定》C、長沙分公司《關于設立綜合部和品質(zhì)部的請示報告》

D、某管理處對業(yè)主委員會提交了一份《關于協(xié)助督促部分欠費業(yè)主盡快交納物業(yè)服務費的函》

E、某管理處對公司提交了一份《關于購買電腦的通知》