第一篇：建設部關于實行物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理

建設部關于實行物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓持證上崗制度的通知

建設部關于實行物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員

崗位培訓持證上崗制度的通知

建教培[1996]41號

各省、自治區(qū)、直轄市建委（建設廳），各計劃單列市建委、北京市市政管委：為全面提高物業(yè)管理人員的素質，規(guī)范物業(yè)管理行為，根據(jù)建設部、國家計委、人事部聯(lián)合頒發(fā)的建都[1991]522號文件精神，決定從1997年開始對物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理智管理員實行崗位制度，到1999年1月1日起全部實行持證上崗?，F(xiàn)將《物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓持證上崗實施辦法》、《物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位規(guī)范培訓教學計劃》、《物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理、管理員崗位規(guī)范及培訓教學計劃》印發(fā)給你們，請結合實際，認真貫徹執(zhí)行。

附件：

一、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓持證上崗實施辦法

二、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位規(guī)范及培訓教學計劃

三、物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理、管理員崗位規(guī)范及培訓教學計劃 建設部人事教育勞動司

建設部房地產(chǎn)業(yè)司

一九九六年九月五日

附件一

物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員

崗位培訓持證上崗實施辦法

一、培訓

1．培訓目標

通過崗位培訓，使物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員的專業(yè)知識與工

作能力達到崗位要求，基本勝任本崗位工作。

2．培訓對象

具有大專畢業(yè)以上文化程度（或同等學歷）的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理；具有中等專業(yè)學校畢業(yè)以上文化程度（或同等學歷）的部門經(jīng)理智管理員。

3．培訓內(nèi)容

主要包括物業(yè)管理理論、實務、法規(guī)等知識，各設7門課程，其中3門者試課，4門考核課。

4．培訓方式

培訓方式采取面授與自學相結合的方式進行，其中面授時間不得低于80學時。物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理采取集中定點培訓，培訓機構由建設部人事教育勞動司和房地產(chǎn)業(yè)司共同認定（另行文）；部門經(jīng)理、管理員的培訓由各省、自治區(qū)、直轄市建委（建設廳、市政管委）組織。

二、教材

根據(jù)課程設置共編定、選用6本指定教材，教材于1996年12月開始陸續(xù)發(fā)行。

三、考試

1．考試內(nèi)容

考試內(nèi)容只限于崗位培訓指定教材范圍?？荚囈m合成人的崗位培訓特點，側重理解和應用，注重實際能力考核。試題既要考察基礎知識和專業(yè)知識，又要考察分析問題、解決問題的實際能力。

2．考試方法

物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理由兩司共同認定的定點培訓機構進行并頒發(fā)“崗位培訓合格證書”，監(jiān)考工作由當?shù)乜嫁k負責；部門經(jīng)理智管理員由各地崗位培訓考核機構進行，省、自治區(qū)、直轄市建委（建設廳、市政管委）頒發(fā)“崗位培訓合格證書”。

四、崗位合格證書的頒發(fā)與管理

1．經(jīng)崗位培訓考核合格，并滿足其他方面規(guī)定的要求（包括政治思想、職業(yè)道德、工作經(jīng)歷、能力、業(yè)績等）?？己撕细窈?，由各省、自治區(qū)、直轄

市建委（建設廳、市政管委）頒發(fā)“崗位合格證書”。

2．“崗位合格證書”是物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理和管理員上崗的憑證。

3．持證上崗時間從1999年1月1日起開始實行。

4．“崗位合格證書”實行動態(tài)管理、復檢制度。復檢工作每三年進行一次。具體方法由各地根據(jù)情況自行制定、實施。

5．“崗位培訓合格證書”和“崗位合格證書”由建設部統(tǒng)一印制。企業(yè)經(jīng)理的“崗位培訓合格證書”和“崗位合格證書”必須加蓋建設部人事教育勞動司和房地產(chǎn)業(yè)司公章后方有效。

五、組織領導

物業(yè)管理人員培訓的一種全新的崗位資格培訓，難度大，任務重，各省、自治區(qū)、直轄市建委（建設廳）要切實加強組織領導。

為了更好的發(fā)揮政府部門的指導和監(jiān)督職能，各地建委（建設廳）不直接參與辦班工作，而應將下列工作作為重點認真落實。

1．根據(jù)部文件精神，制定至1999年物業(yè)管理人員崗位培訓規(guī)劃和年度實施計劃。

2．對申請舉辦物業(yè)管理部門經(jīng)理、管理員培訓班的培訓機構的資格進行審批，對物業(yè)管理人員培訓工作進行評估、督導。

3．組織管理考務工作，建立試題庫，組織制定能力和業(yè)績考核方法。崗位培訓質量是持證上崗工作的關鍵。各地要高度重視培訓質量，嚴格把關，防止走過場，保證物業(yè)管理崗位培訓收到實效。

附件二

物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位規(guī)范

一、崗位必備知

1．了解房屋結構、設備、設施、園林、綠化等修繕的基本知識；

2．了解房地產(chǎn)有關理論和開發(fā)、經(jīng)營、管理、估價等基本知識；

3．了解《公司法》、《經(jīng)濟合同法》、《稅法》、《民事訴訟法》等法律知識；

4．熟悉計算機應用的知識；

5．熟悉房屋完損等級標準和安全管理基本知識；

6．熟悉國家和本地區(qū)的物業(yè)管理法律、法規(guī)、政策；掌握物業(yè)管理的基本理論與實務；

7、掌握企業(yè)經(jīng)營管理知識。

二、崗位必備能力

1．具有制定企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，建立、健全企業(yè)管理制度的能力；

2．掌握本公司各部門業(yè)務運作狀況，熟悉企業(yè)財務、稅收狀況和市場變化情況，具有經(jīng)營決策能力。

3．具有綜合組織及協(xié)調(diào)能力，具有公關、談判及建立業(yè)務關系的能力；

4．具有處理突發(fā)事件的能力；

5．具有計算機應用能力。

物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理培訓教學計劃

序號 課程名稱學時節(jié)備注

1物業(yè)管理概論80考試

2物業(yè)管理法規(guī)30考試

3房屋結構構造與識圖30

4房屋設備基本知識30

5房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營30考試

6房地產(chǎn)基本制度與政府30

7計算機應用（教材各地自定）30

合計260

附件三

物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理、管理員崗位規(guī)范

一、崗位必備知識

1．了解房地產(chǎn)有關理論和開發(fā)經(jīng)營、管理等基本知識；

2．熟悉物業(yè)管理的基本理論和有關政策法規(guī)，掌握本地區(qū)有關物業(yè)管理要求，計費規(guī)定等；

3．掌握房屋完損標準、質量檢測方法和安全管理的基本知識；

4．掌握物業(yè)管理的有關技術標準、修繕標準和管理標準；

5．掌握房屋結構、設備、設施等修繕（維護）的基本知識；

6．掌握計算機應用知識。

二、崗位必備能力

1．具有建立健全部門崗位責任制和部門管理規(guī)章制度的能力；

2．具有制定工作計劃，并組織實施的能力；

3．具有及時處理危漏房和房屋、設備、設施 的搶修排險和火警匪警救護等突事件的能力；

4．具有宣傳教育、組織各類活動及處理一般矛盾的能力；

5．具有處理專項業(yè)務并能與相關機構協(xié)調(diào)的能力；

6．具有熟練應用計算機進行管理的能力。

第二篇：物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位教育 培訓

一、培訓

1．培訓目標

通過崗位培訓，使物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員的專業(yè)知識與工作能力達到崗位要求，基本勝任本崗位工作。

2．培訓對象

具有大專畢業(yè)以上文化程度（或同等學歷）的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理；具有中等專業(yè)學校畢業(yè)以上文化程度（或同等學歷）的部門經(jīng)理智管理員。

3．培訓內(nèi)容

主要包括物業(yè)管理理論、實務、法規(guī)等知識，各設7門課程，其中3門者試課，4門考核課。

4．培訓方式

培訓方式采取面授與自學相結合的方式進行，其中面授時間不得低于80學時。物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理采取集中定點培訓，培訓機構由建設部人事教育勞動司和房地產(chǎn)業(yè)司共同認定（另行文）；部門經(jīng)理、管理員的培訓由各省、自治區(qū)、直轄市建委（建設廳、市政管委）組織。

二、教材

根據(jù)課程設置共編定、選用6本指定教材，教材于1996年12月開始陸續(xù)發(fā)行。

三、考試

1．考試內(nèi)容

考試內(nèi)容只限于崗位培訓指定教材范圍?？荚囈m合成人的崗位培訓特點，側重理解和應用，注重實際能力考核。試題既要考察基礎知識和專業(yè)知識，又要考察分析問題、解決問題的實際能力。

2．考試方法

物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理由兩司共同認定的定點培訓機構進行并頒發(fā)“崗位培訓合格證書”，監(jiān)考工作由當?shù)乜嫁k負責；部門經(jīng)理智管理員由各地崗位培訓考核機構進行，省、自治區(qū)、直轄市建委（建設廳、市政管委）頒發(fā)“崗位培訓合格證書”。

四、崗位合格證書的頒發(fā)與管理

1．經(jīng)崗位培訓考核合格，并滿足其他方面規(guī)定的要求（包括政治思想、職業(yè)道德、工作經(jīng)歷、能力、業(yè)績等）。考核合格后，由各省、自治區(qū)、直轄市建委（建設廳、市政管委）頒發(fā)“崗位合格證書”。

2．“崗位合格證書”是物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理和管理員上崗的憑證。

3．持證上崗時間從1999年1月1日起開始實行。

4．“崗位合格證書”實行動態(tài)管理、復檢制度。復檢工作每三年進行一次。具體方法由各地根據(jù)情況自行制定、實施。

5．“崗位培訓合格證書”和“崗位合格證書”由建設部統(tǒng)一印制。企業(yè)經(jīng)理的“崗位培訓合格證書”和“崗位合格證書”必須加蓋建設部人事教育勞動司和房地產(chǎn)業(yè)司公章后方有效。

五、組織領導

物業(yè)管理人員培訓的一種全新的崗位資格培訓，難度大，任務重，各省、自治區(qū)、直轄市建委（建設廳）要切實加強組織領導。

為了更好的發(fā)揮政府部門的指導和監(jiān)督職能，各地建委（建設廳）不直接參與辦班工作，而應將下列工作作為重點認真落實。

1．根據(jù)部文件精神，制定至1999年物業(yè)管理人員崗位培訓規(guī)劃和實施計劃。

2．對申請舉辦物業(yè)管理部門經(jīng)理、管理員培訓班的培訓機構的資格進行審批，對物業(yè)管理人員培訓工作進行評估、督導。

3．組織管理考務工作，建立試題庫，組織制定能力和業(yè)績考核方法。

崗位培訓質量是持證上崗工作的關鍵。各地要高度重視培訓質量，嚴格把關，防止走過場，保證物業(yè)管理崗位培訓收到實效。

附件二

物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位規(guī)范

一、崗位必備知

1．了解房屋結構、設備、設施、園林、綠化等修繕的基本知識；

2．了解房地產(chǎn)有關理論和開發(fā)、經(jīng)營、管理、估價等基本知識；

3．了解《公司法》、《經(jīng)濟合同法》、《稅法》、《民事訴訟法》等法律知識；

4．熟悉計算機應用的知識；

5．熟悉房屋完損等級標準和安全管理基本知識；

6．熟悉國家和本地區(qū)的物業(yè)管理法律、法規(guī)、政策；掌握物業(yè)管理的基本理論與實務；

7、掌握企業(yè)經(jīng)營管理知識。

二、崗位必備能力

1．具有制定企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，建立、健全企業(yè)管理制度的能力；

2．掌握本公司各部門業(yè)務運作狀況，熟悉企業(yè)財務、稅收狀況和市場變化情況，具有經(jīng)營決策能力。

3．具有綜合組織及協(xié)調(diào)能力，具有公關、談判及建立業(yè)務關系的能力； 4．具有處理突發(fā)事件的能力；

5．具有計算機應用能力。

物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理、管理員崗位規(guī)范

一、崗位必備知識

1．了解房地產(chǎn)有關理論和開發(fā)經(jīng)營、管理等基本知識；

2．熟悉物業(yè)管理的基本理論和有關政策法規(guī)，掌握本地區(qū)有關物業(yè)管理要求，計費規(guī)定等；

3．掌握房屋完損標準、質量檢測方法和安全管理的基本知識；

4．掌握物業(yè)管理的有關技術標準、修繕標準和管理標準；

5．掌握房屋結構、設備、設施等修繕（維護）的基本知識；

6．掌握計算機應用知識。

二、崗位必備能力

1．具有建立健全部門崗位責任制和部門管理規(guī)章制度的能力；

2．具有制定工作計劃，并組織實施的能力；

3．具有及時處理危漏房和房屋、設備、設施 的搶修排險和火警匪警救護等突事件的能力；

4．具有宣傳教育、組織各類活動及處理一般矛盾的能力；

5．具有處理專項業(yè)務并能與相關機構協(xié)調(diào)的能力；

6．具有熟練應用計算機進行管理的能力。

第三篇：企業(yè)部門經(jīng)理經(jīng)理競聘演講稿專題

企業(yè)部門經(jīng)理經(jīng)理競聘演講稿

尊敬的各位領導、各位評委：大家好！非常感謝分行黨委為我們提供這樣一個展示自我、檢驗自我的舞臺。我競聘的職位也是企業(yè)文化部經(jīng)理（即黨委宣傳部部長）。剛才兩位競聘者做了非常出色的演講，使我在為他們喝彩的同時也倍感壓力。不過，競聘這個崗位我也有自己的特點和優(yōu)勢。我叫***，今年35歲，中共黨員，經(jīng)濟師。1989年7月**大學經(jīng)濟治理系本科畢業(yè)，分配到***支行工作；1989年10月開始在支行政工科從事宣傳教育工作，對思想政治工作和黨務工作比較熟悉，積累了比較豐富的基層行宣傳教育工作經(jīng)驗；1994年開始在支行辦公室工作，任支行辦公室副主任、主任，兼任***支行共青團總支書記，；1997年底任支行行長助理，協(xié)助一把手進行綜合治理；1999年1月調(diào)至分行宣傳部，具體負責企業(yè)文化和職工教育工作，1999年2月通過競標，任***部經(jīng)理至今，是機關二支部第七黨小組組長。本人有良好的組織協(xié)調(diào)和文字綜合能力，有基層宣傳教育和群團組織治理工作經(jīng)驗，覺得自己可以勝任企業(yè)文化部經(jīng)理這個崗位。企業(yè)文化部（也就是黨委宣傳部）是黨委的喉舌、是黨委聯(lián)系群眾的橋梁和紐帶，是*行精神文明建設的排頭兵和方向舵。能在這個崗位上發(fā)揮自己的作用，做出自己的貢獻，是我很久以來的愿望。假如這次我有幸在競聘中勝出，我將秉承宣傳部多年以來的優(yōu)良傳統(tǒng)，切實地履行部門職責，努力做好黨的路線、方針、政策，金融工作大政方針和上級行黨委決議精神的宣傳教育工作；系統(tǒng)地組織好精神文明建設和職工隊伍建設；認真落實優(yōu)質服務的組織、督導工作；注重突出和創(chuàng)新*行企業(yè)文化特色；推動機關黨務工作和團組織工作向有效率和系統(tǒng)、規(guī)范化方向發(fā)展?；趯ζ髽I(yè)文化部部門職責的理解和熟悉，我會在今后的工作中，突出抓四個重點：一是培養(yǎng)職工“精、氣、神”，重點放在培養(yǎng)職工的一種朝氣、一種凝聚力。推行“人性化”的教育和治理機制，組織形式多樣的主題活動，培養(yǎng)和激發(fā)員工蓬勃向上的朝氣，使職工

聚精會神地投入工作、享受工作，保持良好的精神狀態(tài)和工作熱情，保持強烈的忠誠度和敬業(yè)精神，不是把*行工作作為一種“職業(yè)”，而是把它作為一種“事業(yè)”。強化企業(yè)文化理念的感性植入和推廣普及，企業(yè)文化理念的教育，重點放在增進員工對*行的歸屬感、親和力上，使*行企業(yè)文化特色深入人心，并成為員工的自覺行動。規(guī)范和統(tǒng)一CIS形象識別系統(tǒng)的制作和宣傳展示，使得*行的招牌、行名、行徽、行服、柜臺內(nèi)外形象標識、宣傳牌、宣傳欄、展板等等與*行形象有關的硬件設施，整合成一個有視覺沖擊力的整體，體現(xiàn)*行獨特的特色文化。二是優(yōu)質服務上突出抓“三化”。即品牌化、專業(yè)化、市場化。要在市場競爭中脫穎而出，我們必須樹立*行自已的品牌，除了打造品牌金融產(chǎn)品，我們要花大氣力培養(yǎng)自己的“品牌員工”、“品牌服務”，將其進行大力宣傳和形象包裝后，向社會推出這些（轉載自新世紀范本網(wǎng)http://，請保留此標記，免費提供下載。）特色品牌，使這些品牌成為公眾心目中的首選。在服務的專業(yè)化上，突出抓員工素質和服務水平的提高，使職工成為“行家里手”、“多面手”，面對復雜的客戶需求，培養(yǎng)復合型的人才。面向客戶市場的需求，大力推廣和完善服務手段。引導員工改變“以我為中心”的服務意識，開展“換位思考”，把方便讓給客戶；延伸“一米線”后續(xù)服務，擴大代理理財范圍；讓“客服熱線”真正熱起來、使“投訴熱線”真正起到亮丑的作用；開展“行長（主任）接待日制度”，拉近治理層與客戶之間的距離；切實推行“首問負責制”，提高辦事效率，杜絕推諉拖拉。三是黨、團組織建設突出找“位子”。在黨組織活動和黨員教育中，發(fā)動黨組織和黨員找準自己的“位子”，使他們熟悉到“黨員”不僅僅是一張標簽，不僅僅是一年收一次黨費，促使黨員在各自的崗位上發(fā)揮自己的先鋒模范作用，并接受群眾和客戶的監(jiān)督。切實發(fā)揮共青團組織的積極作用，在系統(tǒng)內(nèi)創(chuàng)建更多、更高層次的“青年文明號”和“青年崗位能手”；創(chuàng)造條件，及時發(fā)現(xiàn)和總結、推薦“十佳杰出青年”人選；發(fā)揮短期合同制職工在團組織活動中的主力軍作用。不僅要發(fā)

現(xiàn)、總結推薦團組織和團員青年創(chuàng)建“青年文明號”和“青年崗位能手”，而且要讓他們克服評選后“船到碼頭車到站”的思想，讓他們充分發(fā)揮典型示范作用，并且務必使自己向更高的目標邁進。四是抓“心理建設”。著眼于“先解決心情，再去做事情”，弄清員工所思所想，引導他們正確熟悉自己、正確對待困難，幫助員工確定人生目標。深入基層，調(diào)查研究，摸清動態(tài)，建立檔案，進行個案分析和歸納總結，對癥下藥，有針對性地進行思想教育工作?？傊?，假如我能夠獲得大家的信任，走上企業(yè)文化部經(jīng)理這個崗位，我將盡心盡責、全力以赴地把工作做好！謝謝大家！

第四篇：物業(yè)管理企業(yè)如何降低成本 實行成本費用管理制

物業(yè)管理企業(yè)如何降低成本實行成本費用管理制

時間：2011-06-03 11:55 我要評論

一個企業(yè)能在市場競爭中獲勝說明這個企業(yè)與其他企業(yè)相比有超長之處。這個超長之處就是一個企業(yè)在組織、管理、決策、指揮等方面競爭優(yōu)勢的集合，形成企業(yè)核心競爭力。物業(yè)管理企業(yè)的核心競爭力是什么？物業(yè)管理企業(yè)的核心競爭力就是科學合理的成本設置，嚴謹有效的成本

一個企業(yè)能在市場競爭中獲勝說明這個企業(yè)與其他企業(yè)相比有超長之處。這個超長之處就是一個企業(yè)在組織、管理、決策、指揮等方面競爭優(yōu)勢的集合，形成企業(yè)核心競爭力。物業(yè)管理企業(yè)的核心競爭力是什么？物業(yè)管理企業(yè)的核心競爭力就是科學合理的成本設置，嚴謹有效的成本核算程序。物業(yè)管理行業(yè)的生產(chǎn)與其它行業(yè)有形產(chǎn)品的生產(chǎn)不同，有形產(chǎn)品的生產(chǎn)需要產(chǎn)品設計，需要購買原材料，需要很多道的加工程序，需要復雜的銷售環(huán)節(jié)，一個產(chǎn)品從生產(chǎn)到銷售需要經(jīng)過很多部門和渠道。所以，有形產(chǎn)品的生產(chǎn)，降低成本效果不明顯、不直觀，往往要等到年終經(jīng)過復雜的經(jīng)營核算才能反應出來。而物業(yè)管理行業(yè)不同，物業(yè)管理是無形產(chǎn)品生產(chǎn)，不需要復雜的產(chǎn)品設計，不需要購買原材料，不需要多道加工工序，不需要復雜的銷售環(huán)節(jié)，當月生產(chǎn)（服務）當月見效。節(jié)省一份人工費（工資），就增加一份毛利；節(jié)省一萬元的管理費支出，就增加一萬元的毛利，效果十分明顯、直觀。

筆者認為，物業(yè)管理企業(yè)降低成本、實行成本費用管理，主要應從以下四個方面入手：

一、固定成本費用管理。物業(yè)管理企業(yè)的性質決定了物業(yè)管理企業(yè)成本費用主要是人力資源成本費用支出。在固定成本費用組成中，大頭是公司管理人員的工資，特別是中層以上部門領導的工資，千萬不可小視它的比重：一個管理層管理人員的工資，是基層服務層員工的幾倍；減少一個管理人員的崗位，就可以增加幾個服務層員工的費用支出。因地制宜、合理有效地設置公司職能部門，是降低物業(yè)管理企業(yè)固定成本切實有效的方法和手段。物業(yè)管理企業(yè)職能部門的職能就是控制、決策、協(xié)調(diào)、服務四大功能。從勞動生產(chǎn)率的角度來衡量，物業(yè)服務管理的全過程，90％的工作量是在管理處完成的。因此，物業(yè)管理企業(yè)職能部門的設置，應以精干、高效為宜，部門越少、人員越精越好。機構龐大、人員冗雜是極大的資源浪費，不但增加了成本，還增加了內(nèi)耗，降低了管理效益。

如何科學、合理、有效地設置公司職能部門和人員崗位？筆者認為，以管理“幅度”來確立機構和和員編制比較科學、合理、有效。管理面積在600萬平方米以內(nèi)的物業(yè)管理企業(yè)，總經(jīng)理的管理幅度為4～6人（含副總經(jīng)理和主要職能部門經(jīng)理）；副總經(jīng)理的管理幅度為8～10人（含職能部門經(jīng)理和管理處主任）；職能部門經(jīng)理的管理幅度為10～15人（本職能部門和相關事業(yè)部門）。

二、管理費用。主要指的是招待費和車輛使用費。招待費在許多公司占有相當大的比例。大家總是說物業(yè)管理行業(yè)是微利行業(yè)，賺錢不易，隨著行業(yè)運作的進一步規(guī)范，賺錢更加不易。如果一個企業(yè)僅公司每年的招待費在30萬元左右，車輛使用費在30萬元左右，這對一個中等規(guī)模的物業(yè)管理企業(yè)來說，應該是一筆不小的成本費用支出。對招待費的支出要有的放矢，該花的錢一定要花到位，不該花的錢堅決不花。車輛使用方面鼓勵個人買車，公司給予適當補貼，工作時間外出辦事用個人的車，以達到降低公司管理成本的目的。

三、變動成本。在物業(yè)管理企業(yè)成本核算中，變動成本占的比例最大，主要是基層服務人員的工資。物業(yè)管理行業(yè)屬勞動密集型服務行業(yè)，科學、合理地使用人力資本是物業(yè)管理企業(yè)降低成本的上攻方向。如何控制好人力資本的成本費用？可以從兩個方面入手：

（一）科學、合理地制定基層單位的用人編制。根據(jù)公司管理的小區(qū)（大廈）的實際情況和本公司的管理水平定崗定編。例如：管理面積比較大的封閉式多層小區(qū)，可按人均管理面積3500～4000平方米來核定小區(qū)管理處人員編制。技防措施好又是封閉式高層小區(qū)，可按人均管理面積3000平方米來核定管理處人員編制。技防措施差又不是封閉式的高層小區(qū)，可按人均管理面積2000平方米來核定管理處人員編制。面積較小的封閉式多層小區(qū)，可按人均管理面積2500平方米來核定管理處人員編制。開放式的小區(qū)管理難度比較大，可根據(jù)實際、具體的情況在定編人數(shù)的基礎上乘以10～20％的系數(shù)。

定編只是一個參考比較值，我們可把定編值看作是小區(qū)成本核算的邊際值，大于邊際值就會減少利潤甚至虧損；少于邊際值就能保本或者多盈利。例如：某小區(qū)管理面積20萬平方米，多層、封閉式、有兩個人員車輛出入口。按人均3000平方米定編小區(qū)管理需要人員60人，各項服務人員全部在內(nèi)。但是，由于小區(qū)管理處主任用人把關比較嚴，嚴格按工作量定崗，特別是管理處內(nèi)部管理人員，l人身兼數(shù)職，結果整個小區(qū)管理服務用了52人，比定編人數(shù)少了8人，一年增加收入近14.4萬元，效益十分可觀。可見嚴格地控制變動成本，是物業(yè)管理企業(yè)降低成本提高效益的主要途徑。

（二）向科學管理要效益。向管理要效益在物業(yè)管理行業(yè)涉及的面很廣：

1、合理地使用資源。例如：在物業(yè)管理服務中用人第一大戶保安服務和用人第二大戶清潔綠化服務方面，如何通過科學有效的管理來降低人力資本投入，就是一個值得認真研究的課題。目前，深圳物業(yè)管理對保安、清潔、綠化服務采用兩種模式：一種是把保安、清潔、綠化承包給社會專業(yè)公司來完成；另一種是由自己公司內(nèi)部的專業(yè)公司來完成。是承包給社會專業(yè)公司做好呢？還是讓自己的專業(yè)化公司做好？這要作具體的分析，個論是自己的專業(yè)公司做，還是包給社會專業(yè)公司做，總體上說成本是差不多的。筆者曾以我們公司管理的一個比較有典型意義的小區(qū)為例，用社會專業(yè)公司的報價為基準，對小區(qū)的清潔、綠化做過成本分析和比較：在同等條件下，社會專業(yè)公司能做到的成本底線，我們自己的專業(yè)公司也能做到。實踐證明，有條件的單位，清潔、綠化交給自己的專業(yè)公司干，可以最大限度地降低物業(yè)管理的成本和費用支出。主要表現(xiàn)在以下幾個方面：（1）自己干可以獲得一定的利潤空間。一個20萬平方米的住宅小區(qū)，清潔一年至少可以獲得7.5萬元的利潤收益。（2）小區(qū)的“消殺”可以由清潔工來完成，不用再另外支出“消殺”的人工成本（一年至少可以節(jié)省3萬元）。如果將清潔承包給社會專業(yè)公司來做，“消殺”就得另外請專業(yè)公司來做，還要另外支出一筆費用，加大了成本支出，減少了利潤收益。（3）小區(qū)高層樓宇的“水池清洗”可以由清潔工來完成，不用再另外支付“水池清洗”的人工成本（一棟高層住宅）。如果將清潔承包給社會專業(yè)公司來做，“水池清洗”就得另外請社會專業(yè)公司來做，還得另外支付一筆費用（一年至少要多支出3.5萬元）。（4）降低專業(yè)技術人力資本的投入。專業(yè)技術部門養(yǎng)一個專業(yè)工程師，可以滿足10個左右管理處的專業(yè)技術需要，而管理處養(yǎng)一個專業(yè)工程師，待遇低了留不住，待遇高了養(yǎng)不起。至于包給社會專業(yè)公司好管理，交給自己的專業(yè)公司做不好管理的說法是不準確客觀的。好不好管理，關鍵是看公司內(nèi)部管理機制能否按市場化機制來運作。在成本核算上能否把自己的專業(yè)公司，當作社會化專業(yè)公司一樣來對待、來要求，并給予相應的自主經(jīng)營權。

筆者認為，內(nèi)部專業(yè)化服務（由公司自己的專業(yè)公司完成專項服務），應側重專業(yè)技術服務；外部專業(yè)化服務（公司自己的專業(yè)服務公司對外開拓的專業(yè)服務項目），應側重專業(yè)經(jīng)營服務。內(nèi)部專業(yè)化服務主要指的是：專業(yè)化技術服務、專業(yè)技術管理和專業(yè)技術培訓。例如：保安、綠化、清潔等專業(yè)化服務工作，如果每個管理處都養(yǎng)一兩個這樣的專業(yè)技術人員，工作量既不飽滿，又會加大管理成本，得不償失。實行公司內(nèi)部專業(yè)化管理，專業(yè)技術人員可以充分發(fā)揮資源優(yōu)勢，一個專業(yè)技術人員可以兼顧很多個管理處的專業(yè)技術培訓、專業(yè)技術指導、專業(yè)技術服務等工作，達到事半功倍的作用。這就是內(nèi)部專業(yè)化管理的優(yōu)勢。

公司內(nèi)部專業(yè)化管理，就是要把“一體化”管理的優(yōu)勢與“專業(yè)化”管理的優(yōu)勢結合起來——小區(qū)日常專業(yè)化管理交由管理處來完成，其它的由公司內(nèi)部專業(yè)化公司完成。例如：小區(qū)清潔工作如何安排，需要多少清潔工，哪里應該重點打掃，什么地方還需要加派人手，對清潔工作的考核處罰，清潔工的工作表現(xiàn)以及能否留用等等權力，交由管理處執(zhí)行。人員招聘、技術培訓、施工材料、施工專業(yè)技術、質量標準、內(nèi)部考核等等由專業(yè)部門執(zhí)行。綠化、保安也是如此。

清潔、綠化、保安等專業(yè)服務工作情況如何？質量好壞？公司只考核各個管理處。至于如何達標？如何保證服務質量？由管理處來要求和約束專業(yè)部門。充分發(fā)揮公司職能部門、管理處、專業(yè)部門等多方面的積極作用，最大限度地提高成本效益率。

2、合理開發(fā)資源。對小區(qū)各專項專業(yè)服務，實行日常工作由管理處“綜合”管理的最大好處就是可以最大限度地開發(fā)利用資源?！熬C合”管理的基點是不管哪一項專業(yè)服務出了問題，日常管理責任都在管理處，都應由管理處來負責協(xié)調(diào)解決。通過激勵手段提高員工的工作效率來降低成本。例如：小區(qū)的日常保安巡邏工作，由管理處統(tǒng)籌安排（適當增加清潔工的待遇），交給保潔工來兼顧完成；保潔工在保潔過程中要不停地在自己負責的區(qū)域內(nèi)巡視，完全可以兼顧保安員的巡邏職責；清潔工日積月累對責任區(qū)內(nèi)的各種情況十分了解，由清潔工兼顧保安巡邏工作效果會更好。一旦出了問題由負責治安防范的事務助理負責，由事務助理負責查找原因，提出改進措施并監(jiān)督執(zhí)行。這樣就可以減少白天保安巡邏崗的人數(shù)（增設少量的保安巡邏機動崗）。一個15萬平方米的開放式小區(qū)，全少可以減少4個保安員巡邏崗位，一年就可以增加7.2萬元的收入。

3、合理配置資源。對專業(yè)服務公司來講，合理地配置資源可以最大限度地降低成本增加效益。例如：負責清潔的專業(yè)部門，在保證與各管理處簽訂的專業(yè)服務合同書各項條款和服務質量的前提下，合理地配置人力資源：將清潔工作分為清潔和保潔兩部分，集中六分之三的人負責清潔，下午6：00一7：00進行小區(qū)公共場所的清潔工作；晚9：00以后，進行樓道內(nèi)的清潔和垃圾清運（晚間人們已休息對清潔好的環(huán)境不會有多大破壞），工作完就回家休息，第二天白天不上班。將六分之二的人用于保潔，保潔工的工作區(qū)域大于清潔工的工作區(qū)域。工作時間早上8：00—中午11：00，下午2：30—5：00（人們上班時間）。抽出兩個人負責清運垃圾和頂班凋休。這樣既保證了服務工作質量，又解決了清潔工的休息問題，同時，減少了六分之一人力資本的投入，達到了減員增效目的。

4、通過科技手段來降低人工成本。在道口增設電腦自動收費系統(tǒng)；在小區(qū)內(nèi)增設安防監(jiān)控系統(tǒng)，既安全可靠，又能增加收費，同時達到減少保安員崗位，降低人力資本的支出，兩年內(nèi)就可收回投資成本。

四、節(jié)能降耗。節(jié)能降耗在物業(yè)管理行業(yè)主要體現(xiàn)在兩個方面：

1、公共用電。筆者曾做過詳細的測算：高層樓宇每1萬個人米公共用電，電費支出約1萬元左右（合電梯用電在內(nèi)），公共用電是高層樓宇管理成本費用支出的大項。公共用電的節(jié)能重點應放在地下停車場、電梯間等24小時用電照明的地方，主要方法采用節(jié)能燈具降低能耗。我們曾用電表對節(jié)能燈具和普通燈具做過實際比較測量，40W的節(jié)能燈具比普通燈具每天節(jié)約電能0.25度，年節(jié)約電費支出66元，減去節(jié)能燈具高于普通燈具的成本支出，每年每盞燈可以增加效益收入62元，效果十分明顯。

2、電梯用電。電梯是公共用電的耗電大戶，一部停站20層樓的電梯，每小時綜合耗電量約25KW左右。筆者現(xiàn)在要說的是一種反向能耗，我們現(xiàn)在很多高層為了節(jié)約清潔費用的支出成本，在樓層內(nèi)個設垃圾箱。由于樓層內(nèi)不設垃圾箱給住戶帶來生活不便不說，也帶來了能耗的增加。如果一層樓有8戶住戶，每天平均倒垃圾最低次數(shù)為1.5次，樓高30層電梯平均運行一次（一上一下）為60秒鐘，以耗電量每小時25KW的電梯計算，運行一秒鐘耗電量0.007度電，60秒鐘耗電0.32元。一棟住戶240戶的高層住宅樓，按每2戶同一時間丟垃圾，電梯每天要為住戶丟垃圾多運行耗電：240戶?.2?5次?.32元?0天?2月=20736元，這是最保守的計算。而在每層樓設垃圾箱的成本是：每層樓2個密封垃圾箱，每個垃圾箱投資100元，垃圾清運車1輛，一次性投資1000元，人垃圾袋每個0.22元，每天更換一次，第一年費用支出為：2個?0層?00元（0.22元??0層?0天?2月）1000元=11752元，這是第一年費用支出，垃圾箱、垃圾車一次性投入，至少可以使用3年以上，所以，第二年的費用支出僅有4752元。第一年可節(jié)約費用支出：20736元-11752元=8984元；第二年節(jié)約費用支出：20736元-4752元=15984元，誰優(yōu)？誰劣？一目了然。

另外樓層內(nèi)設垃圾箱還可以節(jié)約清潔工的人力資本支出。如果只在單元大門外設一個垃圾箱（樓層內(nèi)不設），清潔工平均每天1～2小時就要清運一次垃圾，星期

六、星期天高峰時平均每15分鐘就要清運一次垃圾，同時，樓內(nèi)不設垃圾箱，夏季有些住戶怕垃圾放在家里有味，就將垃圾丟在走廊內(nèi)，也增加了樓內(nèi)的工作量。

企業(yè)管理的一個根本任務，就是如何研究不斷降低成本。在我們物業(yè)服務工作中有許多可以降低成本的地方，只要我們認真去找，“遍地是黃金”。

第五篇：XXX部門經(jīng)理經(jīng)理職責[定稿]

XXX部門經(jīng)理經(jīng)理職責：

1．主要任務

（1）制定營銷計劃和內(nèi)部管理制度，科學分解目標，帶領本部門全體員工努

力完成總經(jīng)理室下達的各項經(jīng)濟指標和任務。

（2）獨立完成市場調(diào)查，做出本部門銷售定位和長、中、短期營銷規(guī)劃。

（3）開展窗口形象和產(chǎn)品促銷的宣傳。

（4）指導部門員工創(chuàng)造優(yōu)雅的營銷環(huán)境，實施規(guī)范化服務，以優(yōu)質服務創(chuàng)造

良好經(jīng)濟效益和社會效益。

（5）維護部門資產(chǎn)安全，降低營銷成本。

（6）掌握產(chǎn)品需求情況，每月定期向總經(jīng)理室提交當月產(chǎn)品銷售分析報告，年終按時提交本人述職報告和本部門的工作總結。

（7）以“多勞多得，兼顧公平”為原則，制定本部門分配制度，并于每月中

旬向辦公室書面提交本部門職工分配方案。

（8）在不違反店規(guī)的前提下有權解決和處理本部門日常工作出現(xiàn)的各種問題。

（9）完成總經(jīng)理室和辦公室交辦的其他工作和臨時性任務。

(10)按月定期組織相關部門召開部門經(jīng)營分析會。

2、工作關系

（1）受總經(jīng)理、分管副總經(jīng)理直接領導。

（2）受辦公室人員、業(yè)務員、財務人員的業(yè)務指導。

（3）領導本大廈所屬部門及其人員工作。

（4）與本公司其他職能部門的科長、主任為平等、協(xié)作關系。

（5）協(xié)同好部門與公司其他各科室的工作關系。

3、主要權利

（1）對本部門的人事調(diào)配、雙向選擇、優(yōu)化組合權。

（2）對本部門的產(chǎn)品、商品的管理權。

（3）對本部門的分配獎懲權。

（4）對進貨、退貨的品種與數(shù)量的建議和審定權。

4、崗位責任

（1）對本部門的日常營銷、宣傳、人員紀律負監(jiān)督指導責任。

（2）對本部門日常的賬、物管理負監(jiān)督指導責任。

（3）對本部門各項指標達標與否及銷售盈虧負領導責任。

（4）對店堂的整潔及營業(yè)設施負監(jiān)督管理責任。

（5）對維護公司窗口形象負監(jiān)督管理責任。

（6）對消費者負責

（7）對本店黨支部委員會和總經(jīng)理室負責。